COMPRAVENTA
- Se debate en este recurso la inscribibilidad de una compraventa de un apartamento en un edificio en régimen de propiedad horizontal, en el que registralmente consta la calificación de «apartamento turístico». Según el Registrador, que suspende la inscripción, debe acreditarse por parte de los compradores que reúnen las condiciones legales para la explotación de la vivienda en régimen de alquiler o bien que se ha modificado la calificación del edificio para permitir que se destine a vivienda habitual. El recurrente entiende que ni se destina a vivienda habitual ni a apartamento turístico, que es una segunda residencia, y que no ejercen la actividad turística, por lo que no puede exigírseles el cumplimiento de unos requisitos administrativos que no les son aplicables.
- Para resolver este recurso debe tenerse muy en cuenta el alcance de la calificación registral, bajo el prisma del derecho esencial de los ciudadanos al acceso de su título de propiedad al Registro de la Propiedad, de manera que sólo podrá suspenderse o denegarse la inscripción, cuando se haya infringido alguna norma sustantiva o registral que afecte al proceso de transmisión o constitución, modificación o extinción del derecho real, con la finalidad de que sólo accedan al Registro titulos verdaderos y válidos, pero no cuando se infrinja cualquier norma administrativa ajena a tal proceso y en el que no haya contemplado expresamente como sanción, en caso de incumplimiento, el cierre registral. Dicho de otra forma, deben interpretarse restrictivamente las disposiciones administrativas que rodean la actividad inmobiliaria, de manera que sólo tendrán repercusión en el acceso de los títulos al Registro, cuando la norma que las imponga, además de tener apoyo legal o reglamentario, incida en la transmisión, constitución o extinción de derecho real cuyo acceso registral se pretende o prevea expresamente como sanción la calificación negativa.
- En el caso que nos ocupa, la infracción prevista en la Ley de turismo de Andalucía por la realización de una actividad turística ilegal o por parte de sujetos no inscritos previamente en el Registro de turismo, es sancionable con multas. Corresponde por tanto a la Administración autonómica, a través de sus funcionarios competentes en materia de inspección, velar por el destino efectivo del edificio a apartamento turístico en los términos establecidos en la Ley 12/1999. Pero tales hipotéticas infracciones, no inciden en el proceso transmisivo, ni hay previsión normativa alguna relativa al no acceso de los títulos al Registro y suponiendo que fuera posible –a pesar de tratarse de disposiciones ajenas a la materia urbanística- la incoación de un expediente de disciplina urbanística, ello requeriría la apertura de un expediente por parte de la Administración autonómica, que una vez objeto de anotación preventiva podría tener repercusiones jurídico reales frente a terceros. Pero entretanto no hay nada que pueda justificar una calificación negativa al acceso del título de propiedad al Registro de la Propiedad. Por el contrario, el propio registrador reconoce en su nota de calificación que la actividad de apartamento turístico puede transmitirse por cualquiera de los medios válidos en Derecho, siendo así que desde esta perspectiva, ningún defecto adolece el título traslativo.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.
7 enero 2009
