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De bienes gravados con prohibición de enajenar

De bienes gravados con prohibición de enajenar

Impuesta por un testador al titular registral la prohibición de enajenar una finca mientras no pague determinados legados en metálico (que sumaban 2.000 pesetas), no es suficiente para poder venderla la justificación de haber depositado parte de su importe (1.418 pesetas) y de haber pagado con el resto el Impuesto de Derechos Reales, porque no constando la conformidad de los legatarios a la deducción practicada por el heredero, la sola y unilateral manifestación de éste, aun hecha, como lo ha sido en escritura pública, no puede producir efectos en el Registro ni suplir aquella conformidad sin que una ejecutoria así lo ordene.

26 abril 1932

De bienes gravados con prohibición de enajenar.- 1. Para resolver este recurso son relevantes los siguientes hechos:

2008. a) Mediante la escritura calificada, otorgada el 23 de diciembre de 2010, una sociedad mercantil vendió a dos personas determinado inmueble destinado a vivienda. La sociedad vendedora había adquirido dicha finca mediante adjudicación en procedimiento de ejecución forzosa el día 27 de octubre de 2008.
2009. b) En el folio de dicha finca se había practicado en su día una inscripción de hipoteca –hoy cancelada– en garantía de un préstamo formalizado en escritura autorizada el 26 de diciembre de 2000, habiendo obtenido el prestatario el 4 de septiembre de 2001, subsidiación de la Administración (financiación cualificada) al amparo del Plan de Actuaciones Protegibles en materia de Vivienda 1998-2001.

Obra en el folio registral nota marginal de prohibición de disponer por plazo de diez años desde la formalización del citado préstamo, posteriormente reembolsado, y para el que en su día se había obtenido la subsidiación, al amparo de lo dispuesto en el artículo 12 del Real Decreto 1186/1998 y la modificación posterior del mismo por Real Decreto 15/2001, de 9 de febrero, extremos que resultan de la nota registral informativa incorporada a la escritura, indicando además dicha nota lo siguiente: «…Podrá dejarse sin efecto esta prohibición de disponer, mediante autorización de la Administración competente, previa cancelación del préstamo y reintegro de las ayudas económicas directas recibidas, a la Administración o Administraciones concedentes en cada caso, incrementadas con los intereses legales desde el momento de la percepción».

1. c) La registradora deniega la inscripción de la escritura porque, a su juicio, la prohibición de disponer derivada del precepto citado y reflejada en el folio registral de la finca transmitida hace necesario, mientras no haya transcurrido el plazo de diez años, el cumplimiento de los requisitos en él establecidos, aunque se haya cancelado anticipadamente la hipoteca por reembolso del préstamo, pues la prohibición de transmitir sigue existiendo en el momento del otorgamiento de la escritura.
2. d) El notario recurrente considera que, a la vista de la finalidad perseguida por la norma, la restricción sólo opera en las trasmisiones inter vivos que realice el beneficiario de las ayudas, sin extenderse a las transmisiones que realicen los causahabientes del beneficiario a título mortis causa, ni tampoco a las adjudicaciones en procedimiento de ejecución forzosa, insistiendo en la necesidad de interpretar siempre restrictivamente las prohibiciones de disponer. Además, alega que si la sociedad vendedora pudo inscribir sin limitación alguna su derecho –pese a la prohibición-, quien de ella traiga causa podrá igualmente hacerlo en idénticas condiciones.
3. Por lo que se refiere al fondo del asunto, se debate acerca de la aplicación del artículo 12.2 del Real Decreto 1186/1998, de 12 de junio, sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo del plan 1998-2001. Según este precepto, modificado en plena vigencia de dicho plan por el Real Decreto 115/2001, de 9 de febrero, «Los adquirentes, adjudicatarios y promotores individuales para uso propio no podrán transmitir «intervivos» ni ceder el uso por ningún título de las viviendas para las que hubieran obtenido préstamo cualificado, durante el plazo de diez años desde la formalización de dicho préstamo. Podrá dejarse sin efecto esta prohibición de disponer, por subasta y adjudicación de la vivienda por ejecución judicial del préstamo, por cambio de localidad de residencia del titular de la vivienda o por otros motivos justificados, mediante autorización de la Comunidad Autónoma o Ciudades de Ceuta y Melilla, previa cancelación del préstamo y reintegro de las ayudas económicas directas recibidas a la Administración o Administraciones concedentes en cada caso, incrementadas con los intereses legales desde el momento de la percepción». Se trata de una restricción que también ha sido impuesta, en términos análogos, por las normas que han sustituido a la anterior para planes estatales de vivienda posteriores (cfr. el artículo 5 del Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre).

Antes de profundizar en el examen de la cuestión debatida, conviene recordar en primer lugar que, como establece el artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria, una vez practicados en el Registro los correspondientes asientos éstos quedan bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos legales mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en dicha Ley. Y, por otra parte, debe tenerse en cuenta la necesaria concreción de este recurso a las cuestiones que guarden relación directa e inmediata con la calificación impugnada (artículo 326 de la Ley Hipotecaria).

Por ello, a la vista del precepto invocado por la registradora y de la literalidad de la prohibición de disponer que figura mediante nota marginal en el folio de la finca transmitida, se impone la confirmación de la calificación impugnada, pues la transmisión formalizada mediante la escritura negativamente calificada ha tenido lugar dentro del plazo de vigencia de la misma (cfr. artículo 145 del Reglamento Hipotecario).

Pese a las alegaciones del recurrente sobre la posición adquirida por el vendedor en razón de su específico título adquisitivo –adjudicación en procedimiento judicial de ejecución–, no hay que olvidar que dicha adjudicación, como resultado final de la ejecución de la hipoteca que garantizó un préstamo que en su momento obtuvo financiación cualificada, no determinó la cancelación de la nota marginal expresiva de la prohibición de disponer; como tampoco la provocaría, sin más, el reembolso anticipado del préstamo, pues la cancelación de la prohibición de disponer exige el cumplimiento de los requisitos determinados en la normativa especial antes citada.

Por lo demás, y a la vista de la situación registral de la finca una vez practicada la actual inscripción de dominio, no cabe albergar dudas sobre la aplicación al rematante y actual propietario, tras la aprobación del remate y la consiguiente adjudicación, de cuantas obligaciones vengan determinadas por la legislación especial y que aparecen reflejadas claramente en el folio registral de la finca transmitida.

En suma, aunque la finalidad de la restricción impuesta es impedir un enriquecimiento injustificado de quien, beneficiándose de una financiación favorecida por la ayuda estatal, pretenda obtener plusvalías con la rápida enajenación de la vivienda (cfr. la Resolución de 26 de febrero de 2008), lo cierto es que al tiempo del otorgamiento de la escritura que motiva el presente recurso subsistían la restricciones que según el Registro de la Propiedad pesaban sobre la finca, tal y como aparecen reflejadas en la nota incorporada al título. Y, conforme a la legislación especial reseñada, se trata de limitaciones que sólo desaparecen, bien por el transcurso del tiempo establecido (diez años desde la fecha de formalización del préstamo para el que se obtuvo subsidiación), o bien porque se obtenga la autorización administrativa correspondiente, previo el reintegro de las ayudas económicas directas recibidas a la Administración o Administraciones concedentes en cada caso, incrementadas con los intereses legales desde el momento de la percepción.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.

7 junio 2011