COMPRAVENTA
De cuota indivisa en una propiedad horizontal
De cuota indivisa en una propiedad horizontal
El objeto de este recurso no es la compra en sí de una cuota indivisa de un elemento independiente en régimen de propiedad horizontal –que daba derecho a dos plazas de garaje y un trastero, a cada uno de los cuales se abrió folio independiente- lo cual no plantea ningún problema, sino el hecho de haberse inscrito en folios separados. Después de inscrita la compra, se presentó escritura por la que se constituía una hipoteca sobre la cuota indivisa, inscripción que fue rechazada por entender la Registradora que se trataba de fincas independientes, lo que hacía necesario distribuir la responsabilidad entre las tres y fijar a cada una un precio de subasta. La Dirección, confirmando la tesis del recurrente, revocó la calificación, afirmando que esta forma de practicar la inscripción (conforme a los artículos 68 del Reglamento Hipotecario y 53.b del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio) tiene la finalidad de descongestionar el Registro de la Propiedad en aras de una mayor claridad de los asientos, pero no puede impedir el reflejo de la total responsabilidad hipotecaria en los términos convenidos por las partes en cada una de esas inscripciones independientes, tal como se permite en supuestos análogos (artículos 217 y 218 del Reglamento Hipotecario).
19 abril 2004
De cuota indivisa en una propiedad horizontal.- 1. Se plantea en este recurso la posibilidad de inscribir una escritura de elevación a público, en cumplimiento de una resolución judicial, de un contrato privado de compraventa en el que el titular registral de una participación indivisa de1 40,46% de la finca registral 24.043, que constituye el departamento independiente señalado como el número 1 de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal, con una cuota de participación del 11.10%, vendió al recurrente la plaza de aparcamiento número 23 y el trastero número 4, que forman parte de dicha finca registral. En el citado título, otorgado por doña J.P. L de P. como viuda y única heredera de su fallecido esposo, se describen detalladamente la plaza de garaje y el trastero (superficie, forma, dimensiones y linderos), añadiéndose que la cuota de participación de la plaza de garaje es del 3,55% sobre el total del local de aparcamientos y trasteros y del 0,39% sobre el total del edificio, y la del cuarto trastero del 1,37% y del 0,15%, respectivamente. Del Registro resulta que la finca 24.043 no está dividida en plazas de garaje y trasteros como elementos independientes, sino que aparece inscrita a favor de 14 propietarios distintos, en diferentes participaciones indivisas, con concreción, en cuanto a nueve de ellas, con base en las manifestaciones de las partes, en determinadas plazas de garaje (nueve en total) y un trastero.
El registrador se opone a la inscripción alegando tres defectos fundamentales: falta de previa inscripción a favor de la parte vendedora de los garajes con la configuración jurídica y física que resulta del título cuando la parte vendedora sólo es titular en régimen de comunidad romana de una participación indivisa de la finca; por no precisarse las participaciones indivisas que son objeto de la venta con datos matemáticos que permitan conocerlas indudablemente; y por no aceptarse la fijación que se hace al final de la descripción de cada una de las fincas de la cuota de participación que corresponde a cada una de ellas sobre el total del edificio, al contravenir los artículos 5, 12 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.
El recurrente por su parte, aceptando el tercero de los defectos señalados por el registrador, sólo impugna los dos primeros defectos, señalando, en cuanto al primero, que efectivamente se trata de la trasmisión de una participación indivisa de la finca registral 24.043; que en ningún momento se ha pretendido la trasmisión de una parte concreta o material de la finca, que por ello no se han vulnerado los preceptos alegados por el registrador pues lo único que se ha hecho es precisar con detalle, como además exige el artículo 53 b) del Real Decreto de 4 de 1997, la descripción de las participaciones indivisas trasmitidas, incluso con mayor precisión que las que ya constan inscritas desde hace años concretando igualmente las plazas de garaje o trastero sobre la que recaen sin que conste la oposición de los restantes copropietarios; y en cuanto al segundo defecto, considera que la determinación de la participación indivisa trasmitida se deduce con toda claridad de la participación que para cada una de las citadas plazas se fija en relación con el total local del que forman parte indivisa, por lo que la suma de las mismas debe deducirse de la participación indivisa que corresponde a la parte transmitente que también está referida al total de dicho local, finca registral 24.043.
- Tiene declarado este Centro Directivo que la fijación de determinadas cuotas indivisas, como consecuencia de la pretendida división de un local-garaje que forma parte de una propiedad horizontal, no da lugar a que dichas cuotas puedan ser calificadas jurídicamente como fincas independientes dentro de un nuevo régimen de subpropiedad horizontal constituido sobre dicho local, respecto de las cuales puedan operar en todo su rigor los principios hipotecarios, y en especial el de tracto sucesivo. Dentro de los límites de la comunidad de bienes es preciso que las porciones atribuidas carezcan de la autonomía física y económica que les permita ser consideradas como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí; toda vez que si tienen tal autonomía se tratará de una verdadera división de fincas cualquiera que sea la denominación elegida por las partes o el mecanismo jurídico en el que se enmarque. Faltando esa delimitación espacial, susceptible de aprovechamiento independiente sobre el que se proyecta ese derecho singular y exclusivo de propiedad, las cuotas que se señalen por el propietario único del local carecerán de sustantividad jurídica actual que permita diferenciarlas entre sí, por más que a cada una se le asigne una porción abstracta de la superficie del total local. En este sentido, la sola cuota indivisa no es más que una medida de la participación de cada comunero en la titularidad común (vid. Resoluciones de 8 de mayo de 1995, 26, 29 y 30 abril de 1996, 5 de enero y 7 de enero de 1998, 26 junio de 1999, 7 de octubre de 1999).
Por ello en el presente caso en el que las fincas transmitidas aparecen descritas de manera individualizada, concreta y detallada con expresión de su forma linderos, superficie y cuota de participación, tanto en el local del que forman parte como en el edificio al que pertenece, y sin limitación en cuanto a la extensión del derecho sobre dicho espacio al uso exclusivo y excluyente del mismo (cfr. artículos 68 Reglamento Hipotecario y apartado 2 del artículo 53 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio), debe confirmarse la calificación del registrador en este punto, pues tal y como está determinado el derecho trasmitido implica una verdadera división del local transmitido que exige su previa inscripción a favor de la parte transmitente con dicho contenido y extensión y con el consentimiento tanto de los restantes copropietarios como de la junta de propietarios (vid. Resoluciones de 6 de septiembre de 2002 y 13 de octubre de 2009). No puede tomarse en consideración el consentimiento tácito que según el recurrente, la comunidad tiene prestado a través de su no oposición pues como dijo este Centro Directivo en Resolución de 6 de septiembre de 2002, dicho consentimiento de la comunidad no existe a efectos registrales, pues, el mismo no figura reflejado en documento alguno que se haya presentado para la calificación, por lo que no puede ser tenido en cuenta (cfr. art. 326 de la Ley Hipotecaria).
- Igualmente debe confirmarse la calificación del registrador en cuanto al segundo defecto, pues dadas las exigencias derivadas del principio de especialidad registral en las que están implicados intereses que, por afectar al estatuto jurídico de la propiedad inmueble, suponen las protección de intereses del tráfico jurídico, como lo son los que imponen la exacta determinación del derecho transmitido (vid. Resoluciones de 21 de junio de 1991, 30 de septiembre de 2005 y 13 de febrero de 2007), ésta no puede derivarse de meras conjeturas u operaciones aritméticas cuando además no aparece precisada con la debida claridad si la cuota asignada a cada elemento que se transmite se refiere a la titularidad en el derecho trasmitido o a la forma de contribuir a los gastos de cada uno de sus elementos en las fincas de las que forma parte, pues ambas no siempre tienen por qué coincidir (cfr. artículos 3 y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, 8.4 de la Ley Hipotecaria, y 396 del Código Civil). Así lo como revela además el propio reconocimiento por el recurrente de la indebida asignación de una cuota a cada uno de los elementos en el total inmueble que podría contravenir lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, y que fijada conjuntamente con las asignadas en relación con el local del que forman parte las fincas transmitidas no se ve por qué habrían de tener diferente trato.
Esta Dirección General de los Registros y del Notariado ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación registral en los términos que resultan de los fundamentos de derecho anteriores.
29 agosto 2011
