COMPRAVENTA

De cuotas indivisas de finca rústica

De cuotas indivisas de finca rústica

Teniendo en cuenta la sujeción a licencia de toda parcelación urbanística y la prohibición de éstas en suelo rústico, la exigencia de licencia o declaración de su no necesidad para autorizar e inscribir escrituras de división de terrenos y la necesaria aplicación al acto realizado en fraude de Ley de la norma que se hubiere tratado de eludir, es necesaria licencia municipal o declaración de ser innecesaria para la venta de una serie de cuotas indivisas de fincas rústicas en las que cada cuota se determina por una superficie y linderos, pues la compatibilidad entre la persistencia de una comunidad sobre el todo y la atribución a cada copropietario de un derecho permanente de uso exclusivo sobre una parte suficientemente determinada de aquél les impedirá ser reputados como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí, ya que, en otro caso, aquella atribución implicará una verdadera división, cualquiera que sea la denominación elegida o el mecanismo jurídico bajo el que pretende encubrirse.

26 junio 1999

De cuotas indivisas de finca rústica.- Supuesto de hecho: de una finca que figura inscrita como «Rústica: Parcela de terreno… con dos locales de mampostería con cubierta de uralita destinados a garajes», se venden diversas cuotas indivisas a diferentes personas, especificándose que cada cuota da derecho al aparcamiento exclusivo en un espacio determinado en un plano que se adjunta y del que se indica su superficie. El Registrador, entendiendo que la obra nueva de la edificación no está inscrita, suspende la inscripción por considerar que se ha producido una auténtica división del terreno que exige la licencia municipal. La Dirección expone en primer lugar los argumentos por los que la venta de cuotas, tal como se ha realizado, necesitaría licencia municipal o declaración de ser innecesaria, pero, a continuación, añade que, «si efectivamente existiera la construcción a que se ha hecho referencia en la descripción de la total finca», no sería necesaria la licencia cuestionada. Y termina, de forma cabalística, diciendo que estima el recurso interpuesto «sólo en el caso de que las edificaciones de la finca cuestionada estén inscritas o lo sean en virtud del título calificado».

7 octubre 1999

De cuotas indivisas de finca rústica.- Vendida una cuota de finca rústica con derecho al uso exclusivo de una porción determinada de la misma, la Dirección confirma la calificación denegatoria porque considera fraudulenta esta disposición, que vulnera la disposición adicional tercera de la Ley 4/1992, de la Generalidad Valenciana, al no aportarse la licencia o el certificado administrativo de su innecesariedad. Además, esta atribución de cuota con derecho a una parte determinada de la finca, incompatible con la naturaleza de la comunidad, en la que los derechos de los comuneros deben carecer de autonomía física y económica que les impida ser reputados como objetos jurídicos nuevos, implica una verdadera división, cualquiera que sea la denominación elegida o el mecanismo jurídico bajo el que pretende encubrirse.

19, 20, 26, 27, 28 y 29 junio, 2, 6, 8, 16, 18, 23 y 25 septiembre, 6, 13, 14, 16, 19 y 20 octubre 2000; 1, 2, 10 y 12 febrero 2001

De cuotas indivisas de finca rústica.- Los hechos que motivaron esta Resolución son similares a los contenidos en los recursos indicados en el epígrafe precedente, pero con una importante diferencia, que motivó una solución distinta: se vendió una cuota indivisa de una finca rústica y, a continuación, se concretó dicha porción en un trozo de terreno, con indicación de superficie y linderos, pero aclarando los interesados que esta determinación se hacía sin darle eficacia real. Denegada por el Registrador la inscripción, por no aportarse la licencia municipal o el certificado de ser innecesaria, la Dirección consideró inscribible la venta de la participación indivisa, para la que no era necesaria licencia alguna, teniendo en cuenta que el pacto sobre concreción de lo vendido, por no tener carácter real, quedaba excluido de su constancia registral.

5 junio 2001

De cuotas indivisas de finca rústica.- 1. Se pretende la inscripción en el Registro de la Propiedad de Medina Sidonia de una escritura por la que se adquiere el pleno dominio de una dieciseisava parte indivisa de una finca rústica de regadío, procedente de la parcela 4-B del lote número cuatro del Cortijo denominado Malcocinado; dicha participación indivisa constituye la inscripción séptima de la finca 11.184 del Registro de la Propiedad de Medina Sidonia. El titular de dicho Registro –según indica en la nota de calificación-entendiendo que debía de dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 79 del RD 1093/1997 (en coordinación con lo establecido en el artículo 66 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía), remitió, con fecha 13 de Julio de 2.004, la comunicación que establece dicho artículo al Excmo. Ayuntamiento de Medina Sidonia, prorrogándose el plazo de vigencia del indicado asiento de presentación en cuatro meses desde la mencionada fecha. El día 11 de Noviembre de 2.004, tuvo entrada, en el citado Registro de la Propiedad de Medina Sidonia, Resolución dictada (con audiencia del interesado) por el Sr. Teniente de Alcalde Delegado de Medio Ambiente y Urbanismo del Excmo. Ayuntamiento de Medina Sidonia de 10 de Noviembre de 2.004, por la que se pone en conocimiento del titular del Registro «la existencia de un peligro objetivo de formación de un núcleo de población en el lugar», denegando el Registrador la práctica de la inscripción y conceptuando el defecto como insubsanable. Es de reseñar que, sobre la citada escritura, recayó segunda calificación que fue emitida 21 de diciembre de 2004 por el Titular del Registro de la Propiedad número tres de los de Jerez de la Frontera, denegando el despacho del título por el defecto de no acompañarse licencia de parcelación, ni declaración de su innecesariedad (art. 78, 79. 3 RD 1083/97 de 4 de Julio; art. 66-1-b de la ley de Ordenación Urbanística de Andalucía de fecha 17 de Diciembre de 2002).

3. Sobre la cuestión básica que plantea este recurso, este Centro Directivo ha tenido ya la ocasión de manifestar, con carácter general, que la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, anuló buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992, fundándose en que se habían invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Autónomas; no obstante, esta misma sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constitución Española. Así ocurrió con aquellas normas que se referían al Registro de la Propiedad (cfr. artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española), de lo que se sigue que corresponde a las Comunidades Autónomas (en este caso, a la de Andalucía) determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo.
4. Así las cosas, para resolver este recurso se hace preciso acudir a la legislación urbanística dictada por la Comunidad Autónoma de Andalucía, contenida en los preceptos citados en los «Fundamentos de Derecho ». Del examen de la citada legislación sustantiva andaluza, resulta de especial relevancia el articulo 66, cuando considera, como actos reveladores de una posible parcelación urbanística, aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno o de una acción o participación social, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte de terreno equivalente o asimilable; sin olvidar otros preceptos como: –el art. 68.2 del mismo cuerpo legal: «En terrenos con régimen del suelo no urbanizable quedan prohibidas, siendo nulas de pleno derecho, las parcelaciones urbanísticas»; –el artículo 66.3: «Cualquier acto de parcelación urbanística precisará de licencia urbanística o, en su caso, de declaración de su innecesariedad. No podrá autorizarse ni inscribirse escritura publica alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, o de la declaración de su innecesariedad, que los Notarios deberán testimoniar en la escritura correspondiente»; –o el artículo 66.4 de la citada Ley, cuando establece que las licencias municipales sobre parcelaciones y las declaraciones de innecesariedad de éstas se otorgan y expiden bajo la condición de la presentación en el municipio, dentro de los tres meses siguientes a su otorgamiento o expedición, de la escritura publica en la que se contenga el acto de parcelación, y que la no presentación en plazo de la escritura publica determina la caducidad de la licencia o de la declaración de innecesariedad por ministerio de la Ley, «sin necesidad de acto aplicativo alguno». Precepto, este último, que impone, como lógica consecuencia, una mayor rigor a la hora de examinar aquellos títulos que pretendan otorgarse, e inscribirse, sin cumplir esos controles previos; controles que, por lo demás, tienen pleno encaje –reforzándolo-en el cometido que, en pro de la seguridad jurídica preventiva, Notarios y Registradores han de desempeñar.

Por ello, habrá que estar en cada caso a la legislación urbanística de cada Comunidad Autónoma, pudiendo llegarse a soluciones diferentes en base a la diversidad normativa de carácter sustantivo.

5. Es, en suma, la propia legislación sustantiva que resulte aplicable, la que ha determinar qué actos están sometidos a licencia y qué actos pueden estimarse como reveladores de una posible parcelación urbanística ilegal, teniendo el citado Reglamento de desarrollo de la Ley Hipotecaria un carácter meramente adjetivo y procedimental; por ello, los conceptos que, «en clave hipotecaria», se emplean en los artículos 78 y 79 del Real Decreto 1083/97, han de ser examinados, y adaptados, a las normas autonómicas sustantivas que resulten de aplicación; de lo contrario, se llegaría al absurdo de impedir la aplicación de dicha normativa autonómica por la sola –y nominalista-razón de emplear esta última una terminología («parcelación ilegal»; «actos reveladores de una posible parcelación urbanística) más amplia que la tradicionalmente empleada en el ámbito hipotecario (división y segregación), y que engloba, en orden a la finalidad que dicha legislación urbanística está llamada a desempeñar, actos que, en muchos casos, para nada serían actos de segregación o división en sentido estricto (hipotecario). Añádase también a lo anterior que, en materia de urbanismo, la actividad de Notarios y Registradores viene a tener, en cierto modo, un carácter complementario a la actividad de la administración, reforzando el control de legalidad; legalidad que –no lo olvidemos– ha de examinarse, esencialmente, en clave de legislación autonómica.

En el caso que nos ocupa, si bien hay que poner de relieve la muy escasa motivación de las calificaciones recaídas, no es menos cierto que la comunicación en su día practicada a la Entidad Local, ha desembocado en una resolución (acto administrativo); resolución que, sin perjuicio de los recursos administrativos o contenciosos que contra ella procedan, goza, ex lege, de una presunción de validez (cfr. art. 57 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común). Por ello, de dicho acto administrativo comunicado al Registro de la Propiedad, han de seguirse las consecuencias previstas en la norma procedimental aplicada en la calificación (art. 79.3 del citado Real Decreto 1093/97).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

23 julio 2005

De cuotas indivisas de finca rústica.- 1. Se presenta en el Registro escritura por la que la dueña de una participación indivisa de un 2,2803 por ciento de una finca rústica de 6 hectáreas y 68 centiáreas vende dos participaciones indivisas sobre dicha finca, de 0,67245 por ciento cada una de ellas a dos personas.

El Registrador suspende la inscripción por entender que, según la legislación de Andalucía, es precisa licencia municipal, ya que la venta de tales participaciones puede ser reveladora de una posible parcelación urbanística. Por segunda vez se presenta la escritura acompañada de instancia en la que el recurrente ratifica la diligencia hecha constar en la escritura afirmando que no se pretende ningún asentamiento urbanístico.

El Registrador reitera la calificación, recurriendo el interesado.

2. Sin perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios de los que se pueden emplear por el Registrador, pueda estimar la existencia de una parcelación ilegal, la venta de participaciones indivisas de una finca no puede traer como consecuencia, por sí sola la afirmación de que exista tal parcelación ilegal, pues para ello sería necesario, bien que, junto con la venta de participación indivisa se atribuyera el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente (cfr. resolución de 12 de febrero de 2001), bien que exista algún otro elemento de juicio que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de la repetida parcelación, elemento que no existe en el presente supuesto, por lo que, deducir del solo hecho de la venta de la referida cuota que existe parcelación es una conjetura en la que no se puede basar la calificación registral.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

10 octubre 2005

De cuotas indivisas de finca rústica.- 1. Se presenta en el Registro una escritura de venta de una finca rústica.

La Registradora suspende la inscripción por entender que con la finca vendida debe venderse también una participación indivisa de otra que se define en el Registro como parcela comunal de otras entre las que se encuentra la vendida.

El interesado recurre.

2. El recurso ha de ser estimado. No constando en la finca vendida ninguna referencia a la que se dice parcela comunal, tiene razón el recurrente al afirmar que no existe obstáculo para la enajenabilidad separada.

La participación indivisa en la llamada finca comunal no puede considerarse como anejo inseparable de la vendida pues, para ser ello así, debería venir determinado en la Ley o resultar de la inscripción registral de la finca que ahora se vende, sin que exista tampoco en el folio de esta última afirmación alguna de vinculación «ob rem» que en ningún caso se puede presumir ni establecerse de forma tácita.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

2 marzo 2007

De cuota indivisa de finca rústica.- 1. Se debate en este recurso si es posible la inscripción, sin licencia de parcelación, de la venta de una participación indivisa de una finca, con adscripción de uso y pacto de indivisibilidad. Según la nota de calificación falta la correspondiente licencia, conforme a la legislación urbanística catalana; según el recurrente no es exigible la licencia hasta que se efectúe la segregación, de manera que entretanto se obtiene la licencia en tramitación si sería inscribible la cesión de la participación indivisa.

2. Como ya se señalara por este Centro Directivo en la Resolución de 23 de julio de 2005, la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, aclaró las materias correspondientes a las Comunidades Autónomas en materia de urbanismo, dejando a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constitución Española. Así ocurrió con aquellas normas que se referían al Registro de la Propiedad (cfr. artículo 149.1.8. de la Constitución Española), de lo que se sigue que corresponde a las Comunidades Autónomas (en este caso, a la de Cataluña) determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo.
3. La legislación autonómica, constituida por los artículos 183 b), 184, 185 y 186 del texto refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña aprobado por Decreto Legislativo 1/2005, de 26 de julio, es clara al respecto. Constituye parcelación urbanística en Cataluña no sólo las divisiones simultáneas o segregación sucesiva de terrenos en dos o más lotes, en cualquier clase de suelo, que tenga por finalidad facilitar la construcción de edificaciones o de instalaciones para destinadas a usos urbanos, sino también toda operación que tenga estas mismas finalidades, aunque no haya división o segregación de fincas, por la que se enajenen o se arrienden partes indivisibles de una finca determinada, con la incorporación del derecho de utilización exclusiva de partes concretas de terrenos. El otorgamiento de escrituras y de otros documentos públicos con relación a estas operaciones y la inscripción de dichos documentos en el Registro de la Propiedad se tienen que ajustar a lo que establecen la legislación aplicable en materia de régimen del suelo y la legislación hipotecaria, y debe acreditarse que se dispone de licencia de parcelación o bien de la declaración de que ésta no es necesaria. Máxime, cuando el artículo 186 establece una presunción de parcelación urbanística al establecer que «se presume que hay parcelación urbanística en toda división o segregación sucesiva de terrenos, y también en las operaciones por las que se adjudican en propiedad o arrendamiento cuotas indivisas de un terreno con derecho de uso privativo exclusivo, cuando no se acredite la obtención de la licencia previa».
4. La legislación estatal regula cómo debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro. Así, el artículo 17 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, dispone en sus párrafos segundo y tercero, lo siguiente: «2. La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva. En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción».
5. En suma, coinciden tanto la propia legislación sustantiva aplicable, al regular cuándo son exigibles licencias de parcelación, como la legislación estatal en cuanto a la necesidad de acreditación ante el Registro de la Propiedad de tales licencias, en determinar que están sometidos a licencia y deben acreditarse para obtener inscripción registral, no sólo la segregaciones materiales de fincas, sino también supuestos como el que nos ocupa, de la venta de una participación indivisa de una finca, con adscripción de uso y pacto de indivisibilidad.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

9 septiembre 2009

De cuotas indivisas de finca rústica.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

1. d) Mediante escritura pública otorgada el 11 de julio de 2007 «La Vascongada, S.A.» vende, a las personas y entidades que se dirá, ciertas participaciones indivisas de la citada concesión administrativa, aclarando en la estipulación segunda que «las compraventas se extienden, en las mismas proporciones, a los terrenos y fincas reseñados en el Expositivo Segundo tercer párrafo que puedan ser reconocidos como de titularidad de La Vascongada, S.A.». En el citado párrafo se afirma que «Anexos a estas vías (se refiere a las vías férreas objeto de la concesión), existen terrenos o fincas que se encuentran pendientes de reconocimiento de titularidad de «La Vascongada, S.A.» incluido un ramal de vía que se encuentra en el ámbito de la actuación urbanística llamada UZP «Los Berrocales» y la finca registral número 1.066 del Registro número 19 de Madrid». El reconocimiento de la titularidad sobre la finca 1.066 a que se refiere el párrafo transcrito se obtuvo mediante la sentencia judicial en cuya ejecución se otorgó la escritura de 1 de diciembre de 2008 a que se hace referencia en el apartado a) anterior. Los cuatro compradores adquieren en la siguiente proporción: «Factor Inmueble, S.A.» una cuota indivisa del 22,5%; don R. M. G una cuota indivisa de 10,125%; don J. M. O. una cuota indivisa de 7,875%; y don E. O. una cuota indivisa de 4,50%.
2. e) Mediante escritura pública otorgada el 5 de junio de 2009 se complementa y ejecuta la compraventa formalizada en la escritura de 11 de julio de 2007, a que se refiere el anterior apartado d), en relación con la reiterada finca registral 1.066, aclarando que con la misma fecha de esta última escritura la compañía vendedora y tres de los compradores, en concreto, don R. M. G; don J. M. O. y don E. O. suscribieron un documento privado titulado «Anexo a escritura de compraventa», el cual proceden a ratificar y elevar a público en el mismo acto, por el cual, tras manifestar que en la repetida escritura complementada de 11 de julio de 2007 se incluyó como parte de la compraventa, «al considerarla terreno anexo o complementario del ferrocarril, la finca registral n.º 1.066 del Registro n.º 19 de Madrid», «concretan los porcentajes transmitidos» en la siguiente forma: a don R. M. G una cuota indivisa de 10,625%; don J. M. O. una cuota indivisa de 8,125%; y don E. O. una cuota indivisa de 6,25%. –porcentajes que, como se observa, difieren de los pactados en la escritura complementada–, además de ciertos porcentajes sobre los derechos indemnizatorios que puedan corresponder por una expropiación urbanística de parte de la finca.
3. f) El Registrador suspende la inscripción solicitada respecto de la finca n.º 70.103 (antigua 1.066), única cuya registración se interesa, por dos defectos (el tercero no ha sido recurrido): 1.º… y 2.º por no haber comparecido en la escritura de complemento uno de los compradores de una de las cuotas indivisas.
4. Tampoco el último defecto puede ser confirmado. De la escritura de compraventa originaria resulta que nos encontramos ante cuatro compraventas distintas. En la cláusula primera se diferencia la venta de cada participación; en la cláusulas segunda y tercera se habla en plural de «compraventas»; en la cláusula cuarta se indica diferenciadamente el precio de la compraventa a favor de cada uno de los adquirentes identificando el respectivo medio de pago (cfr. artículos 1281, 1285 y 1445 del Código Civil). El hecho de que en la escritura complementaria la concreción de cuotas suponga una alteración respecto a las que originariamente ostentaban los compradores en la finca 5.884, no puede considerarse un obstáculo para la inscripción, partiendo de que nos encontramos ante compraventas distintas y que la sociedad vendedora ostenta en la finca registral 70.103 (antes 1.006 del archivo común) una participación muy superior a la que corresponde a la sociedad no compareciente.

Esta Dirección General ha acordado revocar la nota de calificación recurrida y estimar el recurso interpuesto, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.

6 abril 2010

De cuotas indivisas de finca rústica.- 1. Se plantea en el presente recurso la cuestión de si la venta de una participación indivisa sobre una finca rústica puede o no considerarse parcelación que precise el otorgamiento de la correspondiente licencia o declaración de innecesariedad, atendiendo a las siguientes circunstancias concurrentes:

1. a) la finca objeto de venta parcial (registral n.º 4092), según su descripción registral, es una finca rústica de una hectárea, veintitrés áreas, sesenta y seis centiáreas, de la que se enajena una participación indivisa del 5,35 por ciento;
2. b) el mismo día del otorgamiento de la escritura de compraventa (13 de octubre de 2009) fue autorizada otra escritura ante el mismo Notario, con número inmediatamente anterior de protocolo, por la que el vendedor de la participación indivisa –con el consentimiento de los demás condueños de los que ostenta su representación en virtud de apoderamiento especial– declara la obra nueva de una vivienda con una superficie de 78 metros cuadrados y un trastero-garaje de 33 metros cuadrados, sobre la citada finca registral. En esta escritura de obra nueva el otorgante manifiesta que «la edificación objeto de esta escritura, lo fue en concepto de autopromoción a los efectos de constituir su domicilio habitual comprometiéndose a no enajenar la finca en el plazo de diez años, salvo que exonere la parte compradora de dicha garantía …, razón por la cual no procede la exigencia de seguro decenal»;
3. c) ambas escrituras se presentan de forma correlativa y con la misma fecha (16 de octubre de 2009) en el Registro de la Propiedad;
4. d) del historial registral de la citada finca n.º 4092 resulta que sobre la misma se han practicado tres segregaciones previas (en 1980, 1983 y 1994, respectivamente), y las siguientes ventas de participaciones indivisas: 3, 059 por ciento según la inscripción 3.ª de 22 de octubre de 1998; 4,433 por ciento según la inscripción 4.ª de 11 de agosto de 1999; 4,433 por ciento según la inscripción 5.ª de 11 de agosto de 1999; 4,8732 según la inscripción 6.ª de 4 de mayo de 2001; 16,1733 según la inscripción 7.ª de 19 de agosto de 2002; 5,350 según la inscripción 8.ª de 24 de julio de 2003; 3,057 según la inscripción 9.ª de 4 de agosto de 2003; 16,9820 según la inscripción 10.ª de 20 de octubre de 2003; 16,9802 según la inscripción 11.ª de 5 de noviembre de 2003; 12,734 según la inscripción 13.ª de 3 de febrero de 2004; 12,497 según la inscripción 14.ª de 3 de febrero de 2004; 12,734 según la inscripción 15.ª de 24 de noviembre de 2004; 5,350 según la inscripción 16.ª de 19 de diciembre de 2005; 16,982, según la inscripción 17.ª de 17 de enero de 2007. Finalmente, por las inscripciones 18.ª, 19.ª y 20.ª (fechadas el 21 de noviembre de 2008, 13 de marzo de 2009 y 24 de julio de 2009) se inscriben sendas declaraciones de obras nuevas de otras tantas «viviendas rurales aisladas».

La Registradora suspende la inscripción por entender que del conjunto de las circunstancias expresadas se desprenden dudas sobre la posible existencia de una parcelación ilegal y el riesgo de formación de núcleo de población en dicha finca, por lo que entiende necesario para la práctica de la inscripción aportar licencia de parcelación o certificado de innecesariedad.

2. Sobre esta cuestión este Centro Directivo ha tenido ya ocasión de manifestar (cfr. Resolución de 23 de julio de 2005), que si bien, con carácter general, la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, anuló buena parte del texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992, fundándose en que se habían invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Autónomas; no obstante, esta misma sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constitución Española. Así ocurrió con aquellas normas que se referían al Registro de la Propiedad (cfr. artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española), de lo que se sigue que corresponde a las Comunidades Autónomas (en este caso, a la de Andalucía) determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo.
3. Así las cosas, para resolver este recurso se hace preciso acudir a la legislación urbanística dictada por la Comunidad Autónoma de Andalucía, contenida en los preceptos citados en los «Vistos» de esta Resolución. Del examen de la citada legislación sustantiva andaluza, resulta de especial relevancia el artículo 66, cuando considera, como actos reveladores de una posible parcelación urbanística, aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno o de una acción o participación social, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte de terreno equivalente o asimilable; sin olvidar otros preceptos como: – el artículo 68.2 del mismo cuerpo legal: «En terrenos con régimen del suelo no urbanizable quedan prohibidas, siendo nulas de pleno derecho, las parcelaciones urbanísticas»; – el artículo 66.3: «Cualquier acto de parcelación urbanística precisará de licencia urbanística o, en su caso, de declaración de su innecesariedad. No podrá autorizarse ni inscribirse escritura publica alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, o de la declaración de su innecesariedad, que los Notarios deberán testimoniar en la escritura correspondiente»; – o el artículo 66.4 de la citada Ley, cuando establece que las licencias municipales sobre parcelaciones y las declaraciones de innecesariedad de éstas se otorgan y expiden bajo la condición de la presentación en el municipio, dentro de los tres meses siguientes a su otorgamiento o expedición, de la escritura pública en la que se contenga el acto de parcelación, y que la no presentación en plazo de la escritura pública determina la caducidad de la licencia o de la declaración de innecesariedad por ministerio de la Ley, «sin necesidad de acto aplicativo alguno». Precepto, este último, que impone, como lógica consecuencia, un mayor rigor a la hora de examinar aquellos títulos que pretendan otorgarse, e inscribirse, sin cumplir esos controles previos; controles que, por lo demás, tienen pleno encaje –reforzándolo– en el cometido que, en pro de la seguridad jurídica preventiva, Notarios y Registradores han de desempeñar.
4. Es, en suma, la propia legislación sustantiva que resulte aplicable, la que ha determinar qué actos están sometidos a licencia y qué actos pueden estimarse como reveladores de una posible parcelación urbanística ilegal, teniendo en este tema el citado Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que complementa al Reglamento Hipotecario, un carácter meramente adjetivo y procedimental. Por este motivo, los conceptos que, «en clave hipotecaria», se emplean en los artículos 78 y 79 del citado Real Decreto, han de ser examinados, y adaptados, a las normas autonómicas sustantivas que resulten de aplicación; de lo contrario, se llegaría al absurdo de impedir la aplicación de dicha normativa autonómica por la sola –y nominalista– razón de emplear esta última una terminología («parcelación ilegal»; «actos reveladores de una posible parcelación urbanística») más amplia que la tradicionalmente empleada en el ámbito hipotecario (división y segregación), y que engloba, en orden a la finalidad que dicha legislación urbanística está llamada a desempeñar, actos que, en muchos casos, para nada serían actos de segregación o división en sentido estricto (hipotecario).
5. En el presente caso, se trata de dilucidar si la venta de una participación indivisa sobre una finca rústica en Andalucía, puede considerarse parcelación que precise el otorgamiento de la correspondiente licencia o declaración de innecesariedad, teniendo en cuenta que no existe una asignación formal y expresa de un uso individualizado de una parte del inmueble, pero que –según la Registradora– sí existen elementos de juicio reveladores de una posible parcelación urbanística, como son los antecedentes del historial registral de la finca (en los términos en que han sido detallados en el fundamento de derecho 1 de esta Resolución), de los que se desprende la existencia de una pluralidad de titulares sobre la finca en virtud de sucesivas ventas de participaciones indivisas sobre la misma, y el hecho de que el vendedor declare en la escritura de obra nueva, otorgada en la misma fecha de la venta, que la vivienda declarada fue construida en autopromoción para destinarla a vivienda habitual, y que en la escritura de compraventa el comprador exonere al vendedor de la acreditación de la constitución de cualquier seguro determinado por la Ley de Ordenación de la Edificación.

Sobre esta cuestión ha tenido ocasión de pronunciarse este Centro Directivo en su Resolución de 10 de octubre de 2005, en la que, en un caso de venta de participación indivisa de una finca rústica en la que no concurría ninguna otra circunstancia reveladora de una posible parcelación urbanística, se afirmó que «sin perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios de los que se pueden emplear por el Registrador, pueda estimar la existencia de una parcelación ilegal, la venta de participaciones indivisas de una finca no puede traer como consecuencia, por sí sola la afirmación de que exista tal parcelación ilegal, ya que para ello es necesario, bien que, junto con la venta de participación indivisa se atribuyera el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente (cfr. Resolución de 12 de febrero de 2001), bien que exista algún otro elemento de juicio que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de la repetida parcelación». Ahora bien, desde un punto de vista más amplio y general, y no circunscrito a un supuesto concreto como en el caso de la Resolución anterior, la más reciente Resolución de 14 de julio de 2009, recaída con ocasión de una Consulta elevada a este Centro Directivo por el Colegio Notarial de Andalucía precisamente sobre la misma cuestión que se dilucida en el presente recurso, ha fijado sistemáticamente su doctrina en la materia, doctrina que ha de dar la pauta para resolver el presente recurso en los términos que se desarrollan a continuación.

El artículo 66 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, establece en su párrafo 4º que cualquier acto de parcelación urbanística precisará la licencia urbanística o, en su caso, de declaración de su innecesariedad; y en la línea indicada, por una parte, su párrafo primero considera parcelación urbanística en terrenos que tengan el régimen de suelo no urbanizable, la división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos, y por otra, desarrolla este último concepto en el párrafo segundo al considerar como actos reveladores de una posible parcelación urbanística, sujetos por tanto a igual trato legal, aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponda el uso individualizado de una parte del inmueble, situaciones que considera equivalentes o asimilables a los supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso puedan excluir tal aplicación.

6. De ello se desprenden, como puso de manifiesto la citada Resolución de 14 de julio de 2009, diversas notas que conviene destacar para resolver el presente recurso. En primer lugar, el concepto de parcelación urbanística, siguiendo el proceso que han seguido las actuaciones en fraude a su prohibición y precisamente para protegerse de ellas, ha trascendido la estricta división material de fincas, la tradicional segregación, división o parcelación, para alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos.

En segundo lugar, la ausencia de asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble, no es por sí sola suficiente para excluir la formación de nuevos asentamientos y, por tanto, la calificación de parcelación urbanística. Ni siquiera excluye esta posibilidad la manifestación contraria del hecho o voluntad de que se produzca aquella asignación, pues el elemento decisorio es la posible aparición de tales asentamientos, como cuestión de hecho, con independencia de que el amparo formal y legal de la titularidad individual esté más o menos garantizado, se realice en documento público o privado o se haga de forma expresa o incluso tácita.

Finalmente, el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, como ha declarado ya este Centro Directivo, tiene carácter instrumental, debiendo interpretarse y aplicarse a la luz de la legislación sustantiva a la que sirve y, en el ámbito registral, complementa. Así resulta con claridad del propio artículo 79 del citado Real Decreto el cual, si bien se halla encabezado por el epígrafe «Divisiones y segregaciones», se refiere en su párrafo primero, no sólo a los estrictos supuestos de división o segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable, sino también a todo supuesto en que, cuando por las circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes de la división o de las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población, a cuyo efecto y para la definición y desarrollo de este concepto, remite a los términos señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable, en este caso el artículo 66 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía. Y en este sentido amplio deben interpretarse aquellos términos de división o segregación que emplea el artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, cuando ordena al Registrador que para la inscripción de la división o segregación de terrenos ha de exigir que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad, precepto que resulta concomitante con el contenido en el artículo 66 n.º 4 de la citada Ley 7/2002 de Andalucía, cuyo párrafo segundo dispone que «No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, o de la declaración de su innecesariedad», debiendo entenderse este llamado «acto de parcelación» en los amplios términos antes indicados, de los que, a los efectos de este recurso, se ha de subrayar como elemento destacado el hecho de que la ausencia de asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble no es por sí sola suficiente para excluir la formación de nuevos asentamientos y, por tanto, la calificación de parcelación urbanística.

Por otra parte, es patente que las distintas legislaciones autonómicas son cada vez más estrictas, como no podía ser de otra manera, con la finalidad de evitar las llamadas parcelaciones ilegales y asimilan a estos efectos al concepto de parcelación otras figuras que como las divisiones horizontales, sociedades o comunidades proindiviso puedan utilizarse como cobertura para encubrir actos parcelatorios ilegales (cfr. párrafo 2 del citado artículo 66 de la Ley andaluza). Y también lo es la llamada de los poderes públicos a prestar una colaboración, especial atención y máximo rigor, extremando las precauciones, con la finalidad de evitar que se sigan produciendo parcelaciones irregulares con grave daño a la ordenación del territorio y a los intereses generales. Exponente reciente de esta tendencia legislativa es el reciente Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía, y que desarrolla precisamente el artículo 66 de la Ley antes citada, intensificando las atribuciones de Notarios y Registradores en orden a la exigencia por parte de los mismos de la acreditación de la licencia de parcelación o declaración de innecesariedad en los casos de transmisiones de participaciones indivisas de fincas no urbanizables, incluso en los casos en que nada figure en la escritura sobre el derecho de uso exclusivo de una porción de terreno (cfr. art. 8.a).

7. La Registradora, en el presente caso, no basa su calificación únicamente en la existencia de una transmisión de cuota indivisa, sino, junto con ello, en dos elementos de juicio adicionales, derivados, de un lado, de los antecedentes del Registro (a cuya vista ya hizo constar en la nota simple de información continuada que se insertó en la escritura la advertencia según la cual «Se advierte, conforme al artículo 66 de la LOUA que no se admitirán ventas de participaciones indivisas o de declaraciones de obras nuevas, que impliquen según los antecedentes del Registro una posible parcelación ilegal…») y, de otro lado, de la exoneración del seguro decenal que efectúa el comprador al vendedor en el título de compraventa relacionado, en el que el transmitente justifica la no constitución del seguro decenal alegando ser la construcción en autopromoción y que su propósito inicial era destinarla a domicilio personal y no enajenarla en el plazo de diez años, circunstancia que es reveladora de un uso propio y exclusivo de la vivienda y, por tanto, de la porción de terreno ocupada por la misma, supuesto prevenido en el artículo 66.2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía («diversos titulares a los que corresponda el uso individualizado de una parte del inmueble»), lo que obliga a exigir la preceptiva licencia o declaración de innecesariedad (artículos 66.4 LOUA y 78 del RD 1093/1997, de 4 de julio). Todo lo cual lleva a concluir, en atención a lo antes expuesto, que resulta justificada la calificación registral negativa.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado confirmar la nota de calificación recurrida y desestimar el recurso interpuesto, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.

12 julio 2010

De cuotas indivisas de finca rústica.- La posibilidad de que en esta clase de compraventas se plantee un problema de legalidad urbanística, por la creación de un núcleo de población, es el objeto de este recurso, que puede verse en el apartado “ANDALUCÍA. Compraventa de cuota indivisa de finca rústica”.

24 agosto 2011