COMPRAVENTA

De elemento independiente de una propiedad horizontal: referencia al pago de los gastos comunes

De elemento independiente de una propiedad horizontal: referencia al pago de los gastos comunes

La Dirección General, sin pronunciarse sobre la naturaleza de la afección impuesta por el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal y sin entrar en la cuestión de si la manifestación hecha por el vendedor de un local comercial de hallarse libre de cargas equivale o no al cumplimiento del requisito exigido por aquel artículo, tras la reforma introducida por la Ley de 23 de febrero de 1988, llega a la conclusión de que como la omisión de la declaración de estar al corriente en el pago de la cuota de comunidad no compromete la validez y eficacia de la transmisión operada, que es el contenido inscribible del documento calificado, ni se sanciona especialmente dicha omisión como defecto impeditivo de la inscripción, no puede confirmarse la calificación del Registrador que lo consideró como defecto subsanable.

10 enero 1991

De elemento independiente de una propiedad horizontal: referencia al pago de los gastos comunes.- Ante un supuesto semejante al de la Resolución que precede, de 10 de enero de 1991 (ahora se trataba de una escritura de elevación a público de un contrato de compraventa de un piso en régimen de propiedad horizontal, sin ninguna mención a los gastos de comunidad del vendedor), la Dirección revoca la calificación con los mismos argumentos, esto es, que la obligación que la Ley de Propiedad Horizontal impone en el artículo 9 no es de las que afecten a la validez del negocio jurídico celebrado, por lo que si la venta en cuestión reúne todos los requisitos que para tal validez exigen las leyes (artículo 1216 y siguientes y 1300 del Código Civil), no se ve obstáculo para que la escritura de venta pueda tener acceso al Registro.[1]

11 diciembre 2003

De elemento independiente de una propiedad horizontal: referencia al pago de los gastos comunes.- 1. En el supuesto al que se refiere el presente recurso, se presenta una escritura de compraventa de una vivienda, adosada, situada en determinada urbanización. En esta escritura se expresa que tiene «Coeficiente General: 0,3530 % y Coeficiente Especial o del Bloque: 5,55 %»; y se añade el siguiente apartado: «… GASTOS GENERALES DE LA COMUNIDAD: En relación con lo dispuesto en el artículo 9.1.e) de la Ley 49/1960 de 21 de julio, en la redacción dada por la Ley 8/1999, la parte transmitente manifiesta, bajo su responsabilidad, que la finca descrita no pertenece a ninguna comunidad de propietarios».

El Registrador suspende la inscripción porque, a su juicio, se infringe la citada norma legal, que prohibe la autorización de la escritura (sin que la infracción quede salvada por el hecho de que se incluya la referida manifestación del transmitente, toda vez que la finca vendida se integra en una comunidad en régimen de propiedad horizontal), y, por ello, dicha escritura queda reducida a la categoría de documento privado con fecha fehaciente que no supera la exigencia establecida en el art. 3 Ley Hipotecaria para que el negocio documentado tenga acceso al Registro de la Propiedad.

2. La cuestión planteada debe resolverse mediante la simple aplicación de la doctrina de esta Dirección General, sentada en las Resoluciones de 11 de diciembre de 2003 y 19 de octubre de 2005, que es vinculante mientras no se sean declaradas nulas por sentencia firme que haya sido publicada en el Boletín Oficial del Estado (cfr. artículo 327 de la Ley Hipotecaria), circunstancia esta última que no se ha producido respecto de ninguna de tales resoluciones.

En ellas considera este Centro Directivo (y a pesar de que en la segunda el Registrador alegó infracción de la legalidad de las formas extrínsecas a que se refiere el artículo 18 de la Ley Hipotecaria) que ni el incumplimiento de las obligaciones que se imponen al transmitente ni la prohibición de autorización de la escritura pública afectan «a la validez del negocio celebrado, por lo que si el mismo, en este caso una compraventa, reúne los requisitos que para su validez exigen las leyes (artículos 1261 y siguientes y 1300 del Código Civil) no existen obstáculos para que pueda acceder al Registro, todo ello al margen de las acciones que al adquirente competan frente a quienes hayan incumplido o quebrantado aquellas obligaciones y prohibición, en cuanto, pese a la inscripción, habrá de soportar la afección real de la finca transmitida que la misma norma impone por razón de tales gastos». Y es que la omisión que el Registrador achaca a la escritura calificada no se sanciona especialmente por la Ley como defecto impeditivo de la inscripción, a diferencia de lo que acontece en otros supuestos en los que la falta del requisito establecido (como, por ejemplo, la manifestación sobre la inexistencia de arrendamiento de la finca vendida, según el artículo 25.5 de la Ley de Arrendamiento Urbanos) constituye impedimento legal para la práctica del asiento.

Por otra parte, las apreciaciones que el Registrador expresa sobre la nulidad formal de la escritura calificada por el hecho de la pretendida infracción de la norma prohibitiva es de todo punto improcedente, habida cuenta del ámbito de su función calificadora conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 del Reglamento Hipotecario. Y lo mismo cabe concluir en el plano de la interpretación del artículo 1223 del Código Civil que invoca en su nota impugnada el funcionario calificador.

En efecto, el artículo 18 de la Ley Hipotecaria delimita el ámbito objetivo de la calificación al establecer que los Registradores calificarán «…la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase,… , así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas… ». Asimismo, dicha norma legal delimita los medios a través de los que debe llevarse a cabo tal función esencial: El propio título calificado -«lo que resulte de ellas»- y «los asientos del Registro».

No obstante, como ya expresó esta Dirección General en su Resolución de 14 de diciembre de 2004, con un criterio reiterado por otras posteriores (cfr., por todas, la de 19 de abril de 2006), «… ello no significa que ejerzan una función de carácter judicial respecto de la cual el título presentado sea un mero medio de prueba. En el procedimiento registral se trata de hacer compatible la efectividad del derecho a la inscripción del título con la necesidad de impedir que los actos que estén viciados accedan al Registro, dada la eficacia protectora de éste. Ahora bien, es igualmente cierto que en nuestro sistema registral no se condiciona la inscripción de un acto a la plena justificación de su validez, ni siquiera a la afirmación por los otorgantes sobre la inexistencia de un vicio invalidante, existiendo algunas circunstancias que pueden determinar su ineficacia y que quedan fuera del ámbito de la calificación registral (vicios de la voluntad, concurrencia de causas de incapacidad no inscritas, etc.); y la facultad que se atribuye al Registrador para calificar esa validez -a los efectos de extender o no el asiento registral solicitado, y por lo que resulte de los documentos presentados así como de los propios asientos del Registro- implica la comprobación de que, según los indicados medios que puede tomar en cuenta al realizar su calificación, el contenido del documento no es, de forma patente, contrario a la ley imperativa o al orden público, ni existe alguna falta de requisitos esenciales que palmariamente vicie el acto o negocio documentado; pero fuera de tales supuestos no le autoriza para decidir -como acontece en el presente caso, arrogándose funciones propias de los Tribunales- que frente a determinada interpretación de la ley sustentada por la jurisprudencia y por un amplio sector de la doctrina científica deba prevalecer otro criterio de su aplicación, con el resultado de impedir la inscripción solicitada, de suerte que quedaría menoscabada la seguridad jurídica y se provocaría al presentante una verdadera indefensión».

Consecuentemente, en el procedimiento registral el Registrador no puede ejercer su función pública como si de un Juez se tratara -no adopta la posición o función de un juez- pues no sólo el ámbito objetivo de su control se encuentra limitado, sino que también lo están los medios con los que ejerce su función y, todo ello, porque en la calificación de un título el Registrador no resuelve acerca de pretensiones contradictorias como, en cambio, sucede con el Juez en el ejercicio de su función jurisdiccional.

Respecto del referido ámbito objetivo de la calificación, por legalidad de las formas extrínsecas habrá de entenderse el cumplimiento de los requisitos formales a que quedan sujetos los diferentes tipos documentales atendida su naturaleza -así, artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento-.

Ahora bien, si conforme a tales normas los Registradores pueden apreciar la inobservancia de las prescripciones que sobre la forma del instrumento público derivan de la normativa notarial, no implica que puedan declarar la nulidad formal del mismo cuando se trate de requisitos o circunstancias cuya omisión no lleve aparejada tal sanción.

Así, las causas de nulidad formal de las escrituras están esencialmente establecidas en el artículo 27 de la Ley del Notariado (falta de idoneidad de los testigos instrumentales, falta de fe de conocimiento o de identificación supletoria, falta de firma de los otorgantes y de los testigos, así como la falta de autorización -firma, rúbrica y signo del Notario-); a las que cabe añadir la ausencia de testigos en los casos en que fuera preceptiva su intervención, la falta de lectura de la escritura o la expresión documental de la lectura y la falta de redacción de la escritura en castellano o otra lengua española que sea procedente (artículo 25 de la Ley del Notariado).

Además, aunque a las normas de la Ley del Notariado y de su Reglamento que regulan en general los requisitos formales de las escrituras les sea también aplicable el artículo 6.3 del Código Civil, debe tenerse en cuenta la interpretación restrictiva de este precepto según la doctrina del Tribunal Supremo que exige analizar las circunstancias del acto o contrato cuya nulidad se postule de suerte que sólo puede accederse a ésta cuando concurran determinados presupuestos (cfr., por todas la Sentencia de 10 de noviembre de 1964). Por ello, cabe concluir que en tales casos la nulidad formal de la escritura, que será excepcional, sólo puede ser declarada cuando lo impone una ley o se trate de un requisito esencial o cuya infracción contravenga el orden público. En cambio, las restantes infracciones de los requisitos de forma establecidos en la normativa notarial carecen de fuerza invalidante y, por ende, no están subsumidas en el supuesto normativo del artículo 1223 del Código Civil (que, en puridad, es aplicable no a las escrituras que tengan cualquier defecto sino a las formalmente nulas), sin perjuicio de que puedan dar lugar a otras sanciones distintas de la nulidad formal.

A «fortiori», debe concluirse que tampoco existirá nulidad formal de las escrituras que, aun cumpliendo las prescripciones establecidas por la normativa notarial, carecen de determinados requisitos exigidos por otras normas y por ello están privadas de ciertos efectos que de ordinario les son propios, como acontecería, por ejemplo, con una escritura que -aun identificando el objeto del negocio- no contuviera la descripción del inmueble con las circunstancias establecidas en los artículos 9.1.ª de la Ley Hipotecaria: Se trataría de una escritura válida formalmente pero no inscribible en el Registro de la Propiedad.

En definitiva, de los razonamientos precedentes se desprende paladinamente que, en el presente caso, la omisión que el Registrador achaca a la escritura calificada ni constituye causa de nulidad formal del título por incumplimiento de la normativa notarial, ni dicho funcionario es competente para declarar la nulidad formal de aquél por la mera inobservancia de la norma del artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, ni esta presunta falta impediría la inscripción solicitada según la doctrina vinculante sentada por las citadas Resoluciones de este Centro Directivo de 11 de diciembre de 2003 y 19 de octubre de 2005.

A mayor abundamiento, y aunque es evidente que desde que existe una situación como la referida en el artículo 396 del Código Civil no puede negarse la existencia de propiedad horizontal, con independencia de que se haya formalizado o no el correspondiente título constitutivo, en el presente caso ni siquiera puede afirmarse que la norma del artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal haya sido infringida, pues como sostiene el recurrente, y podría haber entendido con buen sentido el Registrador (quien, en cambio, ha optado por obstaculizar la inscripción con argumentos carentes de fundamento), puede considerarse que la manifestación del vendedor significa que no puede efectuarse la entrega de la certificación a la que dicha norma subordina la posibilidad de la autorización del instrumento público porque no existe comunidad de propietarios formalmente constituida, lo que es frecuente tratándose de situaciones de propiedad horizontal «tumbada» (calificativo éste bajo el cual suelen cobijarse situaciones que responden no sólo al tipo de complejo inmobiliario con parcelas o edificaciones jurídica y físicamente independientes pero que participan en otros elementos en comunidad, sino también al tipo de auténticas propiedades horizontales en que el suelo es elemento común y a las que se adjetivan como tumbadas tan solo en razón de la distribución de los elementos que la integran, que no se superponen en planos horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal. Y es que la Ley de Propiedad Horizontal es de aplicación no sólo a las comunidades formalmente constituidas conforme a su artículo 5, o a las que reúnan los requisitos del artículo 396 del Código Civil pese a la carencia de un título formal de constitución, sino también a los complejos inmobiliarios privados en los términos establecidos en la propia Ley -cfr. el artículo 2 de la misma-; cfr. la Resolución de 27 de enero de 2006). A tal efecto, no puede olvidarse que el contenido de la escritura calificada ha de ser analizado e interpretado en su conjunto y en el sentido más adecuado para que produzca efecto (cfr. artículos 1281, 1283, 1284, 1285 y 1286 del Código Civil).

13 marzo 2008

[1] El criterio del Centro Directivo no puede ser más generoso ni, al mismo tiempo, más discutible, pues el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, después de decir que en el instrumento público por el que se transmita una vivienda o local deberá el transmitente declarar si tiene está libre de cargas o expresar las que tenga, añade que “El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente”. Ese “no podrá autorizarse” equivale a una prohibición legal, por lo que parece justificado que el Registrador tuviese en cuenta el mandato del artículo 6.3 del Código Civil, según el cual “Los actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas (y el artículo 9 establece una norma imperativa y prohibitiva) son nulos de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención”. Es evidente que el artículo 9 sólo contempla una excepción, para el caso de que el adquirente se conforme con que no se aporte la certificación, lo que en este caso no existía.