COMPRAVENTA

Otorgada por el titular registral sin poder de disposición

Otorgada por el titular registral sin poder de disposición

Antecedentes: una sociedad ha vendido una finca en documento privado y, sin haberse inscrito la venta, ejercita un procedimiento contra el comprador, por falta de pago del precio, consiguiendo el embargo y ejecución de los derechos del comprador, adjudicándose la finca y cediendo el remate a un tercero. Otorgada por la sociedad escritura de venta a favor del tercero, la Dirección confirma la denegación del Registrador, porque, aunque la presunción de exactitud del Registro permitiría inscribir los actos dispositivos otorgados por quien aparece como titular, de la propia escritura se desprende de modo fehaciente que esa titularidad es inexacta, puesto que se admite la existencia de una anterior titularidad del ejecutado, que no figura inscrita. En tal caso se produce la necesidad de cerrar el Registro a actos cuya validez queda jurídicamente comprometida por las propias manifestaciones de los otorgantes, las cuales deben ser tenidas en cuenta en la calificación registral. Si se plantea el caso como mera formalización notarial de la enajenación judicial, tampoco podría accederse a la inscripción, porque el principio de tracto sucesivo impone la previa inscripción del derecho del ejecutado para que pueda practicarse posteriormente la de la adjudicación alcanzada en el juicio ejecutivo seguido, exigencia que no puede suplirse por el simple expediente de que sea el titular registral quien otorgue a favor del adjudicatario la escritura de venta judicial, aunque sea en este caso, además de titular registral, el actor ejecutante y el mejor postor a calidad de ceder el remate. En tal caso, de acuerdo con el artículo 1.514 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, anterior a la reforma de 1992, la escritura de venta debía otorgarse por el propio deudor o por el Juez en su nombre, en caso de rebeldía.

22 enero 1999