COMPRAVENTA
Pacto de retroventa
Aunque es posible estipular el pacto de retroventa en favor de uno solo de los varios propietarios proindiviso que venden su finca, no cabe en un caso, como el resuelto en este recurso, en que se vendieron al mismo tiempo y por un solo precio varias fincas y por un solo precio, dándose la circunstancia de que una pertenecía a un solo vendedor y las otras a ésta y otro, pues ello supone la cesión del derecho a retraer, por parte de un vendedor a otro, que, aunque es posible, exige practicar previamente la inscripción de la cesión, y para ella no es suficiente la estipulación reflejada en la escritura, puesto que debe practicarse una inscripción traslativa de dominio y el contrato no existe por faltarle el requisito esencial de la causa.
29 julio 1931
Pacto de retroventa.- Vendidas en una misma escritura diversas fincas por dos hermanos (tres, de uno de ellos, y una del otro) a un mismo comprador y estipulado que el primero de ellos podrá retroadquirir las fincas que vendía y las de su hermano, no puede estimarse como un pacto de retracto convencional, porque el Código Civil define éste como el derecho reservado por el vendedor de recuperar la cosa vendida y no aparece hecha reserva alguna ni es posible determinar con claridad quién conceda el derecho a retraer y, en todo caso, sea el vendedor o el adquirente, el empleo del verbo retroadquirir revela una impropiedad gramatical, porque en ningún caso podría recuperar uno de los vendedores la finca propiedad de su hermano, que nunca le había pertenecido. También se rechaza que pueda considerarse que es el comprador quien cede el derecho de retraer, porque tal pacto no guarda semejanza con el derecho de retracto convencional y porque, dado el silencio de la escritura sobre tal extremo (quién era el concedente) sería imposible hacer constar en el Registro en su día el nombre y apellidos del transmitente, debiendo acudir el Registrador a una inducción que no está obligado a realizar. Finalmente, se rechaza la calificación del pacto debatido como promesa de vender o como condición pactada, aludiendo por último la Dirección a otra Resolución anterior, de la que resulta que, si bien nada se opone a que pueda ampliarse la autorización de retraer conferida a uno de los comuneros, a todos o a cualquiera de ellos, cuando una de las fincas es propiedad exclusiva de uno de los vendedores conjuntos de varias, no es posible admitir el ejercicio indistinto de la reserva, porque aun supuesta la voluntad de la cesión del derecho, enajenable como todo derecho real, se haría imprescindible practicar previamente la inscripción de la cesión a los efectos del tracto sucesivo y para ello no basta la estipulación realizada, pues la Ley Hipotecaria no permite que se practique una inscripción traslativa de dominio en virtud de ella y no existe, además, contrato por faltar el requisito esencial de la causa.
16 noviembre 1938
Pacto de retroventa.- Antecedentes: se venden varias fincas por un precio conjunto y se establece un pacto de retroventa a favor del vendedor, fijando un plazo de un año y un precio que será el mismo pagado, más determinados gastos e intereses; a continuación se pacta que si el vendedor ejercita el anterior derecho y vende de nuevo las fincas a un tercero, el comprador tendrá un derecho preferente de recompra durante un plazo de cuatro años. Rechazada la inscripción por entender la Registradora que existía un pacto comisorio encubierto y por no estar distribuido el precio entre las fincas, conforme al artículo 11 de la Ley Hipotecaria, la Dirección revoca ambos defectos. El del pacto comisorio, porque no hay datos suficientes para apreciar que el pacto discutido encubría una función de garantía y no puede presumirse el supuesto de hecho que da lugar a la aplicación de una norma prohibitiva. En cuanto a la falta de distribución del precio, en el pacto de retroventa no era necesario, pues para ello debería haberse pactado que tal derecho podía ejercitarse aisladamente por cada finca -lo que no se dijo-, y, aunque se trata de una condición resolutoria de la venta, no es una resolución por falta de pago, que es el supuesto en que sería aplicable el artículo 11 de la Ley Hipotecaria. En cuanto al segundo de los derechos de adquisición establecidos, aunque se entendiera que tal retracto puede ejercitarse aisladamente o finca por finca, tampoco sería necesaria la distribución del precio, pues en tal supuesto el que tendría que pagar el primer retrayente sería el satisfecho por la venta, independientemente del precio por el que la finca se transmitió la primera vez.
19 febrero 2002
Pacto de retroventa.- 1. El único problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si la inscripción de un pacto de retro que grava una finca puede ser cancelada por haber transcurrido el plazo para su ejercicio.
- Como ha dicho anteriormente este centro directivo (cfr. la Resolución de 23 de abril de 2003), en principio, los limitados medios de que goza el Registrador en su calificación, le impiden saber si se ha ejercitado el derecho de retro inscrito. Ahora bien, la reforma del artículo 177 del Reglamento Hipotecario, aplicable a los casos como éste, en los que el ejercicio de un derecho tiene un plazo de vigencia pero no se han pactado los requisitos para su cancelación, ha establecido que, transcurridos cinco años desde el vencimiento del derecho, si no consta asiento alguno que indique haberse ejercitado el mismo, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento, se podrán cancelar por caducidad.
Por ello, el derecho de retro podrá ser cancelado si han transcurrido cinco años desde que terminó su plazo de ejercicio y no resulta ninguna de las circunstancias expresadas anteriormente, bien como consecuencia del ejercicio del derecho por su titular, bien por sus acreedores en ejercicio de la acción subrogatoria (cfr. artículo 1.111 del Código Civil). En consecuencia, el derecho a retraer la finca se extinguirá por esta causa el 2 de febrero de 2011.
- Respecto a la anotación de embargo, deberá ser cancelada, por esta causa, si se cancela el derecho sobre el que recae, según establece el artículo 79, 2.º, de la Ley Hipotecaria.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, de conformidad con lo que establecen los anteriores fundamentos.
17 marzo 2008
