COMPRAVENTA
Sujeta a condición
Supuesto de hecho: una señora y sus dos hijos venden diversas fincas bajo condición suspensiva de que conceda autorización judicial exigida por la Ley en el plazo de un año, transcurrido el cual sin que se acredite dicho requisito en el Registro quedará resuelta e ineficaz el contrato; la vendedora adquirió dichas fincas en usufructo por herencia de su abuelo, que dispuso que, a su muerte, pasarían en pleno dominio a sus descendientes legítimos. En una primera calificación se suspendió la inscripción por no acreditarse la obtención de autorización judicial y no acompañarse otra escritura «complementaria y de prórroga» que solo aparecía mencionada. Fallecida la vendedora, se reitera la calificación frente a la pretensión del comprador de que habiendo fallecido la fiduciaria la escritura de venta había sido otorgada por los que debían ser fideicomisarios. La Dirección confirma la calificación, con matices, afirmando, en primer lugar, que la autorización judicial no puede considerarse una verdadera condición, pues no se trata de una circunstancia voluntariamente añadida por los otorgantes al negocio a fin de modalizar su eficacia, sino de un requisito que vendría establecido por la Ley para la validez misma del negocio y cuyo cumplimiento sería presupuesto necesario para su acceso registral. En cuanto al fallecimiento de la llamada fiduciaria, no determina por sí solo la eficacia de la venta: a) porque no se acredita que los hijos que la otorgaron fueran los únicos que tuvo la fiduciaria; b) documentalmente, no está reflejada la titularidad plena de los hijos vendedores, puesto que en la escritura en la que intervinieron lo hicieron sólo como titulares de la nuda propiedad y no consta la consolidación del dominio a su favor; c) en el documento calificado se pactó que la venta quedaría resuelta e ineficaz si en el plazo de un año no se había acreditado en el Registro la obtención de la autorización judicial, y esta previsión contractual no puede ser desconocida por el Registrador, aunque estimase que era innecesaria dicha autorización.
20 noviembre 1998
Sujeta a condición.- Vendida una finca bajo la condición suspensiva de que cualquiera de las partes proporcione un arrendatario, cesionario o explotador que alquile la totalidad de la misma -un «aparta-hotel»-, la calificación rechazó la inscripción por un doble defecto: 1) Se vulnera el artículo 1256 del Código Civil, pues queda al arbitrio del comprador vincularse o no y depende así el cumplimiento del contrato de su voluntad, sin que el vendedor pueda compelerle a ello, pues al vendedor sólo se le faculta para rescindirlo. 2) La falta de fijación de un plazo para el cumplimiento de la condición impide que dicha situación pueda oponerse a terceras personas a través del Registro. En cuanto al primero de los defectos, la Dirección, basándose en la jurisprudencia que distingue las condiciones puramente potestativas -que dependen de la exclusiva voluntad del deudor- y las simplemente potestativas -que dependen, además, de otros factores- así como en el criterio restrictivo en cuanto a la apreciación de las primeras, llega a la conclusión de que no estamos ante una condición puramente potestativa. Aplicando, por otra parte, diversos preceptos del Código Civil sobre interpretación de los contratos, refuerza su criterio por el hecho de que la exigibilidad de la obligación de pago estaba sujeta a la inexistencia de determinadas obligaciones, reclamaciones judiciales y cargas que podían afectar al vendedor o al inmueble, además de otras circunstancias no dependientes de la voluntad del comprador. En cambio, respecto al segundo defecto, la condición pactada es incierta no sólo en cuanto al evento en sí, sino en cuanto al momento en que puede tener lugar. Es decir, no se fija un plazo y, siendo una condición positiva, no son admisibles, registralmente, las soluciones que brindarían los artículos 1176 del Código Civil -dejar en suspenso indefinidamente la relación condicionada- o el 1118 -reputar cumplida la obligación en el plazo que verosímilmente se hubiera querido señalar-, pues para ello sería necesario interpretar la voluntad de las partes, lo que supone que ninguna de ambas soluciones tendría encaje en nuestro sistema registral, destinado a dar certeza a las relaciones jurídicas por medio de la publicidad registral.
15 febrero 2002
