COMUNIDAD
Comunidad horizontal de hecho
Se parte en este caso de tres casas, inscritas como tales en el Registro, pero cuya descripción hace suponer que en realidad son partes de un único edificio, cuya división debería haberse hecho con sujeción al régimen de propiedad horizontal. Se pretende la inscripción de una sentencia que declara el dominio del actor sobre partes de dos de las casas colindantes y la Dirección considera que se trataría de una situación jurídica próxima al régimen de propiedad horizontal, diferenciándose de éste en que falta la determinación de las cuotas sobre los elementos comunes y la inexistencia de salida independiente de cada parte de casa a la vía pública. Si la finca no estuviera inmatriculada, estas particularidades impedirían la inscripción, pero no siendo así, el cierre registral al derecho de otro cotitular no tendría otro efecto que el de perpetuar una inexactitud de esos pronunciamientos registrales, lo que sobre no cohonestarse con el principio de concordancia del Registro y la realidad jurídica extrarregistral, podría repercutir negativamente sobre el derecho del nuevo cotitular, máxime cuando esa inexactitud ha sido declarada en sentencia firme recaída en juicio declarativo seguido contra los titulares registrales. Por lo tanto, la solución es: a) Por una parte, la consignación registral del específico y limitado alcance de los derechos que sobre esas dos casas colindantes tienen sus actuales titulares registrales, y sin que pueda oponerse a ello la alegación de la indeterminación de que adolecerían entonces tales derechos (al omitir la cuota sobre el todo), pues no se trata de decidir su acceso registral «ex novo», sino de restringir a sus justos términos el alcance de un pronunciamiento registral que ha sido siempre inexacto por excesivo, y que, en la parte en que se mantenga, está amparado por la presunción de exactitud y validez del contenido del Registro, y b) Por otra, -y siempre que se solicitare expresamente- acceder al reflejo registral provisional, por medio de una anotación (artículo 42.9) de la Ley Hipotecaria) del derecho que sobre parte de dichas casas corresponde al actor, en tanto judicial o convencionalmente se completen -tal como en la propia sentencia se apunta- las determinaciones necesarias para que esa cotitularidad sui géneris quede plenamente configurada y, por ende, quede perfectamente delimitado el derecho del actor, y pueda inscribirse definitivamente en el Registro de la Propiedad.
20 julio 1998
Comunidad horizontal de hecho.- Se parte en este recurso de una situación registral consistente en que diferentes partes de una casa, con descripciones independientes, figuran sucesivamente inscritas bajo el mismo número de finca, teniendo todos como elemento común el patio; la escritura calificada es la segregación de una de dichas partes, otorgada por sus dueños, y la calificación denegatoria se basa en que hacía falta el consentimiento de los restantes dueños del edificio. Se plantea el problema de saber si lo inscrito en el Registro era una comunidad romana o por cuotas, o una propiedad horizontal, y la Dirección se inclina por esto último, confirmando la nota del Registrador, diciendo que existen dos posturas: entender que nos encontramos ante una copropiedad romana o por cuotas, la cual, dada la configuración registral de las fincas nos llevaría a considerar que esta existe no solo respecto del patio, sino de la totalidad de las edificaciones, determinándose las cuotas indivisas de participación de cada cotitular en proporción a la parte de que cada uno es titular en relación al todo, lo que nos llevaría a aplicar la normativa del Código Civil relativa la comunidad de bienes. Esto es, no cabe, como parece deducirse de las alegaciones de la recurrente, entender que nos encontramos, ante una comunidad romana únicamente respecto del patio común y no del resto de los elementos, puesto que ello habría exigido la existencia de fincas registrales independientes, incluido el patio, debiendo determinarse la cuota indivisa que a cada propietario le corresponde sobre el mismo. O bien entender que nos encontramos ante una propiedad horizontal de hecho, aquellos supuestos en los que se dan los presupuestos fácticos para que la propiedad horizontal surja (edificio constituido por partes susceptibles de aprovechamiento independiente y pluralidad de propietarios) pero en los que no se ha otorgado el título constitutivo. En este sentido según Resoluciones de este Centro Directivo de 18 de julio de 1995, 26 de junio de 1987 y la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de junio de 1960 reformada por la Ley 8/1999 de 6 de abril según las cuales, la constitución de un edificio en régimen de propiedad horizontal presupone la existencia de un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre los diferentes pisos o locales de un edificio susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común o a la vía pública, derecho que lleva como anejo un derecho inseparable de copropiedad sobre los elementos comunes, quedando constituido este régimen, entre otros supuestos, desde el momento mismo en el que los elementos susceptibles de aprovechamiento independiente, pasan a pertenecer por cualquier título a diferentes personas, lo que se da claramente en el supuesto objeto del presente recurso, en el que de los asientos del Registro, resulta que las «partes de casa» tienen titulares diferentes. Y precisamente el régimen de Propiedad Horizontal es el adecuado para regular las situaciones en las que se produce una coexistencia entre derechos de propiedad individual y copropiedad sobre elementos comunes, como en el caso que nos ocupa, aun cuando el único elemento común sea el patio de acceso a las distintas edificaciones. Es por ello, que debe considerarse que nos encontramos ante una verdadera Propiedad Horizontal, aun cuando no se haya otorgado el título constitutivo de la misma, debiendo por tanto observarse la normativa referente a la misma y en consecuencia, y conforme al artículo 17 de su Ley reguladora, exigirse el consentimiento de los diferentes titulares para la modificación de la misma.
15 diciembre 2004
Comunidad horizontal de hecho.- Ver el apartado “PROPIEDAD HORIZONTAL. Elementos independientes: requisitos”.
13 marzo 2007
