COMUNIDAD

Disolución

Disolución

Supuesto de hecho: una finca pertenece por mitades indivisas y con carácter presuntivamente ganancial a dos matrimonios; uno de los maridos ejercita, sin que conste el consentimiento de su esposa, la «actio communi dividundo» y, como resultado, por ser la finca indivisible, se saca a pública subasta y se adjudica al otro condómino. Planteado el problema de si es necesario el consentimiento de ambos cónyuges para el ejercicio de la referida acción, la Dirección, después de citar los criterios que apoyarían dicha solución, se inclina por la contraria basándose en la reiterada jurisprudencia que legitima a cualquiera de los comuneros para el ejercicio de las acciones que redunden en beneficio de todos ellos, lo cual, en conjunción con el disfavor legal respecto de la comunidad ordinaria, ha llevado al propio Tribunal Supremo a afirmar que puede considerarse como acto de gestión beneficiosa la solicitud de la disolución de la comunidad que ha dejado de ser útil cuando se manifiestan dificultades de entendimiento entre los comuneros.

4 septiembre 2000

Disolución.- Ante una escritura por la que los condueños de varias fincas disuelven la comunidad existente, adjudicando fincas concretas a cada uno, se suspende la inscripción porque al no figurar inscritas tres quintas partes de cada una de las fincas, cuyos titulares manifiestan que las adquirieron por herencia de su padre, fallecido hace más de cuarenta años y sin título, se considera que el título presentado no es hábil para la inmatriculación, y la Dirección, sin entrar a resolver si con arreglo al artículo 298 del Reglamento Hipotecario, anterior a la reforma de 1998, el título público debía ser traslativo o meramente declarativo, resuelve que de acuerdo con el citado artículo y el 205 de la Ley, sería necesario título público adquisitivo y la acreditación fehaciente de la previa adquisición del derecho por el transmitente. No obstante, respecto de las participaciones que sí figuraban inscritas, no hay obstáculo que impida su inscripción.

4 diciembre 2000

Disolución.- Hechos: se solicita la inscripción de la disolución de una comunidad mediante los siguientes documentos: 1) Testimonio judicial de escrito dirigido al Juzgado ante el que se sigue el proceso de disolución, por el que los litigantes afirman que han llegado a un acuerdo transaccional de formación de lotes y solicitan que extinga el condominio mediante sorteo de los lotes formados. 2) Testimonio judicial del auto que acuerda la homologación judicial del convenio. 3) Testimonio judicial del acta del sorteo celebrado ante el Secretario, en el que se detallan los lotes y sus adjudicaciones. La Registradora se opone a la inscripción  fundándose en que el título inscribible sería un documento privado –el convenio transaccional-, no inscribible, según el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, sin que la homologación judicial lo convierta en público, ni sirvan para la transmisión el auto de aprobación ni el acta del sorteo. La Dirección comienza afirmando que son documentos públicos los testimonios que de las resoluciones y diligencias judiciales expidan los Secretarios Judiciales, los cuales harán prueba plena del hecho o acto que documenten y de su fecha; por otra parte, en cambio, el artículo 3 de la Ley Hipotecaria no puede entenderse en el sentido de que, para la inscripción de los títulos referentes al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, sea indiferente el empleo de escritura, ejecutoria o documento auténtico, sino que debe emplearse en cada caso el que legalmente corresponda a la naturaleza del acto o contrato; finalmente, los documentos privados no son equivalentes a públicos por el mero hecho de su homologación judicial. Dicho lo anterior, y basándose en los artículos 19 y 415 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el Centro Directivo afirma que el acuerdo transaccional que pone fin a un litigio puede ser homologado por el Juez, previa comprobación de la capacidad y poder dispositivo de las partes, de suerte que el acuerdo homologado tendrá los mismos efectos atribuidos a la transacción judicial y podrá llevarse a efecto por los trámites previstos para la ejecución de las sentencias. Como consecuencia, se cumple la exigencia del artículo 3 de la Ley Hipotecaria, toda vez que el acto inscribible –la disolución de la comunidad- aparece contenido en documento auténtico expedido por la autoridad judicial, cual es el testimonio del auto de homologación del acuerdo transaccional y del acta del sorteo.

5 mayo 2003

Disolución.- Hechos: en el Registro consta inscrita una vivienda a favor de una persona soltera y se presentan los siguientes documentos: a) Sentencia firme por la que se adjudica el uso de la vivienda a la mujer que formaba una unión de hecho con el anterior, en la que se afirma que, si bien el régimen familiar no era equiparable al matrimonial, sin embargo el régimen económico existente entre ambos constituía una comunidad de bienes que debía liquidarse; b) Auto firme que adjudica la vivienda a la mujer, en ejecución de la liquidación de comunidad; c) Convenio regulador, en escritura pública, en el que se adjudicaba el uso a la mujer, se reconocía la existencia de una comunidad de bienes y se pactaba la liquidación que se reflejó en el auto citado; d) Documento privado, suscrito por ambos interesados en el que se reconoce la copropiedad del piso, por haber sido adquirido conjuntamente por los dos. La Dirección confirma la calificación registral que consideró necesario, por falta de tracto sucesivo, un documento público para reflejar la aportación del piso a la comunidad y su posterior adjudicación, siendo necesaria escritura pública para recoger la transmisión, con cuya escritura y los demás documentos mencionados podrá inscribirse en un solo asiento que refleje las diversas transmisiones, aplicándose la doctrina del tracto abreviado.

14 mayo 2003

Disolución.- Disuelta la comunidad existente sobre una finca entre varias personas mediante su división en cuatro y las correspondientes adjudicaciones, adjudicando su parte a una quinta en metálico, no puede decirse que falte la expresión de la causa por la que se hace esta última adjudicación, pues si se expresa el valor en euros de cada una de las fincas resultantes y se adjudica cada una de ellas “por su valor”, abonando los que reciben las fincas al otro comunero “la diferencia del valor adjudicado”, por la que éste da carta de pago, es evidente que el exceso de adjudicación se hace a título oneroso, siendo la contraprestación o precio la mitad del valor que se atribuye a cada finca y que se expresa al final de la descripción de cada una de ellas.

16 junio 2003

Disolución.- Para un supuesto de comunidad que tiene su origen en una herencia y en una donación, ver, más atrás, en el apartado “Comunidad hereditaria”, los problemas planteados por su disolución.

24 septiembre 2003

Disolución.- El origen de este recurso se encuentra en una escritura de disolución de comunidad sobre una finca que no está inscrita, con división en varias y adjudicación, que no se inscribió por no acreditarse la previa adquisición de la finca mediante documento fehaciente o complementado con acta de notoriedad acreditativa de que los otorgantes eran tenidos como dueños. Tras diversas rectificaciones, se presenta, por último, el mismo documento, acompañado de otros complementarios y entre ellos una escritura de rectificación otorgada por uno solo de los interesados, de la que resulta que se modifica la superficie, ampliándola, y los linderos de la finca que le fue adjudicada, de manera que pasa ocupar una parte que, según la escritura primitiva, se adjudicó a otros comuneros. Y la Dirección confirma el defecto señalado por el Registrador, pues la obligatoriedad de los pactos contractuales (artículos 1091 y 1258 del Código Civil) implica que cualquier alteración de su contenido requiera para su eficacia el consentimiento de todos los que en él fueron parte, por lo que, sin contar con el consentimiento de todos no cabe alterar un elemento esencial del contrato, y, por ello, para este tipo de rectificaciones, que no son de errores puramente materiales, el artículo 153 del Reglamento Notarial exige la concurrencia de todos los que otorgaron la escritura rectificada.

18 diciembre 2003

Disolución.- Constituye un acto particional, y no dispositivo, la disolución de la comunidad existente sobre una vivienda, que se realiza mediante adjudicación de la misma a uno de los comuneros, abonando éste el valor de su participación a los restantes. Como consecuencia de su naturaleza, aunque uno de los comuneros sea un menor de edad que estuvo representado por su madre, no es precisa la autorización judicial exigida por el artículo 166 del Código Civil.

2 enero 2004

Disolución.- 1. Se debate en el presente recurso sobre la inscripción de una disolución de comunidad de bienes sobre un piso, otorgada por los dos titulares en proindiviso de la nuda propiedad, adjudicando la totalidad de esa nuda propiedad a uno de ellos, quedando el usufructo vitalicio en la titularidad del otorgante que lo era con anterioridad a la disolución. La Registradora suspende la inscripción por entender que no existe comunidad en la nuda propiedad ya que uno de los otorgantes es titular de un porcentaje proindiviso en nuda propiedad y el otro otorgante es titular del porcentaje proindiviso en usufructo vitalicio correlativo a tal porcentaje en nuda propiedad, y además de un porcentaje proindiviso en pleno dominio.

3. Entrando ya en el fondo del asunto (el apartado 2 es una cuestión previa que introduce la Dirección acerca del contenido del informe del Registrador), debemos determinar, en primer lugar, si existe comunidad de bienes sobre la nuda propiedad aunque uno de los condóminos sea titular no sólo de la nuda propiedad sino del pleno dominio de su participación. La respuesta debe ser positiva ya que el titular del pleno dominio tiene todas las facultades del derecho de propiedad, tanto las que corresponderían al nudo propietario como al usufructuario, sin que por integrar el pleno dominio sea necesario diferenciarlas, hasta el momento en que se realiza un negocio jurídico bien sobre el usufructo bien sobre la propiedad nuda, momento en que ya se distinguen conceptualmente usufructo y nuda propiedad por ser tal distinción imprescindible para conseguir el fin perseguido por el negocio.

Admitida la comunidad sobre la nuda propiedad de un bien, es consecuencia necesaria la posibilidad de que los condueños disuelvan dicha comunidad adjudicando la nuda propiedad de la totalidad a uno de ellos: si el titular del pleno dominio puede vender, donar o incluso hipotecar (cfr. Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 27 de mayo de 1968) bien el usufructo, bien la nuda propiedad, todos ellos actos de carácter dispositivo, puede igualmente extinguir el condominio que afecta a la nuda propiedad del bien (o al usufructo), máxime cuando este Centro Directivo ha señalado (cfr. Resolución de 2 de enero de 2004) que la extinción de una comunidad que recae sobre un bien indivisible, adjudicándolo a un condueño e indemnizando a los demás no tiene eficacia dispositiva sino particional.

Además, dicha extinción de comunidad sobre la nuda propiedad puede realizarse exclusivamente por los titulares de ésta, sin necesidad de consentimiento o intervención del usufructuario, como lo demuestra que: a) el nudo propietario es el titular dominical que puede pedir la división de la cosa común sin necesidad de concurrencia del usufructuario, siempre que la división no perjudique el derecho de éste (cfr. artículo 405 del Código Civil); y b) que el Tribunal Supremo no reconoce legitimación en el retracto de comuneros al usufructuario, en caso de venta de la nuda propiedad por no considerarlo condueño (cfr. Sentencia de 5 de junio de 1929).

4. Por tanto, la solución debe ser favorable a la inscripción de la escritura de disolución de la comunidad en nuda propiedad, por las razones expuestas, reforzadas por el hecho de que el principio de autonomía de la voluntad debe prevalecer siempre, a salvo las limitaciones que el artículo 1255 del Código Civil determina, y en este supuesto se presta el consentimiento por todos los interesados en el bien (incluso el consentimiento, innecesario como hemos visto, del usufructuario) a un negocio jurídico válido tanto desde el punto de vista material como formal.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

4 abril 2005

Disolución.- 1. Se presenta en el Registro testimonio de sentencia firme en la que, ejercitada por dos de los condueños la «actio communi dividundo» sobre una finca indivisible, se saca la misma a pública subasta, adjudicándose al mejor postor.

La Registradora, aparte de otro defecto que fue subsanado, suspende la inscripción por el defecto de que, estando la finca inscrita en proindiviso a nombre de tres personas, no se acredita hayan intervenido en el procedimiento los herederos de uno de ellos, que había fallecido. Los interesados recurren alegando que al copropietario que solicita la extinción del proindiviso no se le puede exigir que aporte o practique la declaración de herederos de otro copropietario. Se da la circunstancia de que, tanto los instantes del procedimiento como los adjudicatarios son hermanos del copropietario fallecido.

2. El recurso no puede prosperar. Fallecido uno de los titulares registrales, es una exigencia del tracto sucesivo registral conforme al artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que todos sus herederos hayan tenido parte en el procedimiento, para que no sufran las consecuencias de una indefensión judicial proscrita por el artículo 24 de la Constitución; y para que intervengan todos los herederos es imprescindible la obtención del título sucesorio (testamento o declaración de herederos abintestato), para saber quienes sean éstos.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

21 septiembre 2005

Disolución.- 1. Se presenta en el Registro escritura por la que una madre y sus tres hijos, dueña la primera de un tercio del usufructo de una finca y los segundos de dicho tercio en nuda propiedad y los dos tercios restantes en pleno dominio, por terceras partes, disuelven la comunidad adjudicando el pleno dominio a uno de los hermanos, quien, como contraprestación abona a su madre y hermanos una cantidad de dinero.

La Registradora suspende la inscripción porque «la usufructuaria de una tercera parte indivisa de la finca no tiene comunidad con ningún otro titular, porque no tiene comunidad con los dueños de la finca, y no existe ningún otro cotitular del derecho de usufructo… por lo que no existe causa jurídica adecuada para la extinción de dicho derecho». La Notaria recurre.

2. Es del todo punto evidente que el recurso ha de ser estimado, pues, sin necesidad de entrar en un estudio de los conceptos, como hace la Registradora, es lo cierto que existe un pacto por el que se extingue el derecho de usufructo a cambio de una contraprestación, no existiendo ningún precepto que prohíba tal negocio, el cual tiene causa suficiente, como lo es la causa genérica onerosa del artículo 1274 del Código Civil.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

3 marzo 2006

Disolución.- 1. Son hechos relevantes para la resolución de este recurso los siguientes:

1.º) Mediante escritura pública otorgada por los dueños, con carácter privativo por cuartas partes indivisas (a título de herencia) de determinada finca, y el esposo de una de las comuneras, los cuatro primeros decidieron «cesar en la proindivisión existente» sobre dicha finca y acuerdan: a) Que, de conformidad con el artículo 400 y siguientes del Código Civil, en relación con el artículo 1062 del mismo cuerpo legal, adjudican la finca en pleno dominio a la mencionada comunera y su esposo compareciente, «que la adquieren para su sociedad de gananciales…»; y b) Que dicha copropietaria seguirá manteniendo su participación del veinticinco por ciento de la finca con carácter privativo.

2.º) La Registradora de la Propiedad, en una primera calificación, suspendió la inscripción solicitada por apreciar las contradicciones que detalla en cuanto al título sustantivo que documenta, en cuanto al objeto del contrato y en cuanto a la persona adquirente y al carácter de su adquisición.

Posteriormente, en una segunda calificación –la que es objeto de recurso– reiteró la suspensión de la inscripción, remitiéndose a los argumentos de fondo que había expresado en su primera calificación, y alegó también la extemporaneidad del recurso por entender que así resulta del hecho de haber transcurrido el plazo para recurrir la primera calificación sin que se hubiera interpuesto el recurso.

3. Por lo que se refiere a la cuestión de fondo planteada por la calificación impugnada, es cierto que, respecto de la extinción de la comunidad que recae sobre un bien indivisible, adjudicándolo a un condueño e indemnizando a los demás, reiteradamente ha sostenido este Centro Directivo que la línea que delimita lo particional de lo dispositivo no es nítida, y en varias las Resoluciones (cfr., por todas, las de 2 de enero de 2004 y 4 y 14 de abril de 2005) ha entendido que en el supuesto especial de los artículos 404 y 1062 del Código Civil no se trata de un acto dispositivo que requiera la aplicación de otras normas previstas para la enajenación de inmuebles.

Ahora bien, determinar si en tales casos la extinción de comunidad tiene carácter particional o dispositivo no es decisivo para resolver la cuestión debatida en este recurso, habida cuenta de las circunstancias del presente caso: se parte de una situación de comunidad que tiene su origen remoto en la herencia de los padres de los condóminos, habiendo decidido éstos, en la partición en su día otorgada, adjudicarse el bien por cuartas partes en comunidad romana o por cuotas. Varios años después se decide poner fin a la comunidad creada, provocándose por ello, y dada la forma en que se lleva a término esa disolución, una expansión de la originaria titularidad de uno de los condóminos, el cual (en acto que, para él, ha de reputarse como oneroso con causa suficiente ex artículo 1274 del Código Civil –cfr. Resolución de 3 de marzo de 2006–) compensa a los demás, abonándoles el valor de sus respectivas participaciones con fondos gananciales (para estos perceptores, y no para quien paga, el dinero recibido sí que tendrá, por subrogación, el mismo carácter privativo de la titularidad que van a dejar de ostentar). De este modo, concurriendo al otorgamiento el cónyuge del adjudicatario de la finca, a fin de dejar formal constancia de la voluntad de ambos de que esa titularidad, que incrementará la ya ostentada, tenga carácter ganancial, debe concluirse que es algo perfectamente válido y admitido por reiteradas resoluciones de este Centro Directivo, como se expondrá seguidamente, dado el amplio reconocimiento de la autonomía privada y libertad de pactos que se hace patente en artículo 1323 del Código Civil, y del cual lo establecido en el artículo 1355 del mismo cuerpo legal constituye una aplicación concreta.

En efecto, cabe recordar lo que esta Dirección General expresó en Resolución de 22 de junio de 2006: «… La regulación que del régimen económico matrimonial contiene el Código Civil se caracteriza por un marcado principio de libertad que se manifiesta, entre otros, en los artículos 1315 (libertad en la determinación del régimen económico), 1325 (libertad en cuanto a su estipulación, modificación o sustitución), 1328 (libertad de pacto en tanto las estipulaciones no sean contrarias a las leyes o las costumbres o limitativas de la igualdad de derechos que corresponda a cada cónyuge) y 1323 (posibilidad de transmitirse los cónyuges por cualquier título bienes y derechos y celebrar entre sí toda clase de contratos), sin más limitaciones que las establecidas en el mismo Código (cfr. artículo 1315).

El propio artículo 1355 –al permitir que los cónyuges atribuyan carácter ganancial a los bienes que adquieran a título oneroso durante el matrimonio, con independencia de cuál sea la procedencia y la forma y plazos de satisfacción del precio o contraprestación– se encuadra dentro de ese amplio reconocimiento de la autonomía privada, y constituye una manifestación más del principio de libertad de pactos que se hace patente en el mencionado artículo 1323. Precisamente la aplicación de este principio hace posible también que, aun cuando no concurran los presupuestos de la norma del artículo 1355, los cónyuges atribuyan la condición de gananciales a bienes que fueran privativos. Así lo admitió esta Dirección General en Resolución de 10 de marzo de 1989 que, respecto del pacto específico de atribución de ganancialidad a la edificación realizada con dinero ganancial sobre suelo privativo de uno de los cónyuges, señaló que «aun cuando la hipótesis considerada no encaje en el ámbito definido por la norma del artículo 1355 del Código Civil (que contempla la posibilidad de asignar de modo definitivo el carácter ganancial solamente respecto de los bienes adquiridos a título oneroso, tanto si hubiere indeterminación sobre la naturaleza de la contraprestación al tiempo de la adquisición como si ésta fuera inequívocamente privativa)…».

«… Cabe entender que el desplazamiento patrimonial derivado del negocio jurídico de atribución de ganancialidad tiene una identidad causal propia que permite diferenciarlo de otros negocios jurídicos propiamente traslativos del dominio, como la compraventa, la permuta (el cónyuge que aporta no espera obtener un precio o otra contraprestación), o la donación (la aportación no se realiza por mera liberalidad). Por ello, se llega a afirmar que encuentran justificación en la denominada causa matrimonii, de la que, históricamente puede encontrarse algunas manifestaciones como la admisión de las donaciones «propter nupcias» de un consorte al otro –a pesar de la prohibición general de donaciones entre cónyuges–, o la antigua dote. Y es que, aun cuando no puedan confundirse la estipulación capitular y el pacto específico sobre un bien concreto, la misma causa que justifica la atribución patrimonial en caso de aportaciones realizadas mediante capitulaciones matrimoniales (cfr. la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de noviembre de 1993, según la cual «Siendo los capítulos por su propia naturaleza actos jurídicos cuyo tratamiento es el de los onerosos, difícilmente podría ser impugnado como carente de causa»; y la Resolución de 21 de diciembre de 1998) debe considerarse suficiente para justificar los desplazamientos patrimoniales derivados de pactos extracapitulares de ganancialidad, sin necesidad de mayores especificaciones respecto del elemento causal del negocio. En ambos casos se trata de convenciones que participan de la misma «iusta causa traditionis », justificativa del desplazamiento patrimonial «ad sustinenda oneri matrimonii»… ».

«… Como ha señalado la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 18 de julio de 1991 «las convenciones sobre el régimen matrimonial no constituyen donaciones, ni siquiera si, como en la comunidad universal, implican desplazamientos sin correspectivo». Y, según este concepto del pacto de ganancialidad, alcanza pleno significado la Sentencia del Tribunal Supremo –Sala Tercera– de 2 de octubre de 2001, que en relación con la exención prevista por el artículo 45.I.B).3 del Real Decreto Legislativo 1/1993, regulador del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, diferencia nítidamente los «… actos en virtud de los cuales cada cónyuge adscribe un bien propio al régimen de administración, aprovechamiento y cargas inherente al régimen económico conyugal», a los que se aplica la exención, de cualquier otra transmisión o donación efectuada entre cónyuges, que estima sometida a tributación ordinaria».

4. En el presente caso, examinados el título cuya inscripción se pretende y la calificación de la Registradora, las objeciones de fondo por ésta expresadas en su calificación no pueden ser confirmadas, como ha quedado expuesto anteriormente.

Con independencia de la mayor o menor claridad y precisión de la cláusula escrituraria objeto de debate, lo cierto es que el artículo 1285 del Código Civil obliga a interpretar las cláusulas de los contratos «las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas», y aplicando esta regla hermenéutica se deduce de la escritura, claramente, la intención de los cónyuges, que no es otra que esa expansión de la primitiva titularidad que ostentaba la esposa tras la adjudicación de un bien pro indiviso, al abonarse con dinero ganancial, siga esta condición y lo adquirido (las tres cuartas partes de la finca) tenga ese carácter, conservando carácter privativo la originaria cuota de la esposa; algo perfectamente posible y con pleno encaje en la doctrina de este Centro Directivo antes reseñada.

Por lo demás, la propia funcionaria calificadora, en su primera calificación, realiza una afirmación del tenor siguiente: «. sin perjuicio del derecho de reembolso ni de la posibilidad de que –si es ésa su voluntad– ella y su cónyuge otorguen después un acto de aportación a la sociedad de gananciales de la totalidad de la finca o de la cuota que libremente determinen…».

Obviamente, si es posible que los cónyuges hagan en un momento ulterior lo que la funcionaria calificadora admite que pueden hacer, no se alcanza a comprender qué puede impedir que ese principio de libertad de actuación, antes explicado por extenso, pueda desplegar sus efectos en el momento en que se formaliza la disolución del condominio; esto es, directamente y sin necesidad de acudir a otras vías, determinando ahora qué porcentaje del bien tendrá carácter ganancial y cuál privativo.

Cabe añadir, por último, y en relación con los reparos de índole fiscal que se plantean en la calificación, que es obvio que la escritura calificada ha tenido que ser presentada, previa e inexcusablemente, a autoliquidación, por lo que será la Administración Tributaria competente (en cuyo poder obra copia del documento), y sólo ella, quien podrá también plantear, conforme a Derecho, lo que estime procedente en lo relativo a la tributación de la operación reflejada en la escritura, si bien esta cuestión escapa por completo a la calificación registral.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación de la Registradora, en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.

6 junio 2007  [1]

Disolución.- 1. Por fallecimiento de unos cónyuges se practica partición de herencia entre los herederos que son un hijo y dos nietos –hijos de un hijo premuerto–.

Siendo uno de los nietos menor de edad, es representado por su madre (es decir, la esposa del hijo premuerto), que no tiene interés personal alguno en la herencia. La división de la herencia se realiza adjudicando a los herederos porciones indivisas por partes proporcionales.

Inmediatamente después se practica disolución de la comunidad adjudicando distintos bienes y cantidades de metálico a cada uno de los herederos.

La Registradora suspende la disolución del Condominio, aparte de por otro defecto no recurrido, por no haber aprobación judicial, pues, al adjudicarse bienes concretos, estima que existe una disposición de bienes.

El Notario recurre.

2. El recurso ha de ser estimado. El artículo 406 del Código Civil se remite en cuanto a las reglas de la división de comunidad a los preceptos relativos a la división de herencias, y entre estos últimos el artículo 1.060 dispone que cuando los menores estén legalmente representados no será precisa aprobación judicial; en el presente supuesto la menor está representada por su madre (al haber fallecido su padre) por lo que está perfectamente representada.

No puede entenderse que la adjudicación de bienes concretos significa excederse de las facultades particionales ya que se adjudican bienes de análoga naturaleza, con lo cual se cumple el artículo 1061 del Código Civil.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

28 junio 2007

Disolución.- 1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de disolución de comunidad en la que concurren las circunstancias siguientes: se hace una disolución de comunidad de manera que la liquidación, por decisión y consentimiento entre las comuneras, consiste en adjudicación a una de ellas de la nuda propiedad y usufructo de cuota y, a la otra, el usufructo de la otra cuota con una compensación en metálico por la diferencia de valor.

Según lo expuesto, deben resolverse las siguientes cuestiones: si es inscribible la disolución de comunidad que concluye en un desmembramiento de dominio -nuda propiedad y usufructo- cuando, según el registrador no se menciona la causa, objeto, persona adjudicataria que a su juicio debe ser uno de los condueños y en general, contrato utilizado para el negocio jurídico de que se trata; si impide la inscripción la indeterminación de la naturaleza privativa o ganancial de la finca que es objeto del expediente –defecto con que califica el registrador la escritura, a la vista de la titulación anterior según el Registro de la Propiedad–, y como consecuencia de ello si es exigible el consentimiento del cónyuge; y la competencia del Notario que autoriza la diligencia de subsanación –aclaratoria del contenido de la escritura– que es negada por el registrador aduciendo que corresponde a los otorgantes por la naturaleza de la aclaración realizada (este último problema puede verse en el apartado “DOCUMENTO NOTARIAL. Subsanación de errores”).

2. Respecto a la primera cuestión, el registrador entiende que «resulta contradicción en la escritura calificada en cuanto al título sustantivo que documenta, en cuanto al objeto del contrato y en cuanto a la persona adquirente y al carácter de su adquisición». Importa poco en este supuesto, la naturaleza traslativa o especificativa del negocio puesto que no se realizan ni pretenden inmatriculaciones, ya que figura la finca inscrita y aún menos cómo se denomine el negocio jurídico o contrato que se celebra entre las partes, siempre que se cumplan los requisitos de consentimiento, objeto, causa y forma que corresponda. La escritura será inscribible si reúne válido y completo consentimiento, objeto cierto del contrato y causa de la obligación que se establezca; y éstos son los elementos que debe calificar el registrador y no las contradicciones que le produzca la denominación del título que se documenta, porque podría tratarse de un contrato atípico -que no lo es-. Por lo tanto, más allá del debate sobre la naturaleza traslativa o especificativa de la disolución de comunidad –que el registrador en su nota de calificación y la Notario recurrente en su escrito de recurso desarrollan suficientemente, alegando jurisprudencia de diversos sentidos– interesa determinar si concurren los requisitos de consentimiento, causa y objeto que exige el artículo 1.261 del Código Civil.
3. Parece entenderse de la nota de calificación que, a juicio del registrador, no existe causa porque bajo el título de «disolución de comunidad» se pretenden los efectos de una compraventa de una cuota de nuda propiedad, lo que hace que el negocio carezca de causa verdadera y lícita –a su juicio–. Sin embargo, del documento se deduce una causa lícita –no contraria a las leyes o a la moral, conforme dispone el artículo 1.275 del Código Civil–, que es la compensación por el exceso y las remuneraciones que resultan como consecuencia de la disolución de la comunidad. Como consecuencia de ello, el resultado final ha sido el de la extinción de un condominio y la creación de una propiedad desmembrada. Asimismo, las antiguas copropietarias han cambiado su estado jurídico con respecto al objeto del contrato: antes estaban en plano de igualdad y comunidad de derechos, aplicándose en sus relaciones jurídicas los artículos 392 y siguientes del Código Civil y tras la disolución de la comunidad, sus relaciones jurídicas se regirán por los artículos 467 y siguientes del Código Civil, que recogen las normas reguladoras del contenido del usufructo y la nuda propiedad. Así pues, ha existido un intercambio de prestaciones no contrarias a la ley ni a la moral y, por lo tanto, existe una causa lícita, tal y como sostiene la doctrina de este Centro directivo en Resolución de 20 de mayo de 2005 y la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que la recurrente compila en su escrito de recurso -hechos-.
4. Según doctrina reiterada de este Centro directivo (vid. Resoluciones citadas en los «Vistos»), es necesaria la expresión de causa en los títulos inscribibles, dado que en nuestro Derecho, la causa es determinante, no sólo de la validez del negocio jurídico, sino también de sus efectos, y debe inexcusablemente constar en el título para posteriormente reflejarse en la inscripción por lo que no juega la presunción que establece el artículo 1.277 del Código Civil, ya que aunque se presumiese su existencia, así como su licitud, del Registro no resultarían los efectos del negocio para determinar de que forma estaría protegido el titular registral. No obstante, en el caso que nos ocupa, la causa está expresada en la escritura discutida, no solo en su parte expositiva –«han decidido cesar en la proindivisión… teniendo en cuenta la indivisibilidad…», sino también en las disposiciones–; así pues, están claras las adjudicaciones, su intercambio y las compensaciones, lo que hace oneroso el contrato por lo que es conforme a lo dispuesto en el artículo 1.274 del Código Civil que establece que «en los contratos onerosos se entiende por causa, para cada parte contratante, la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte…». Pues bien, estando identificada la causa en el título y no cuestionándose como título hábil para el negocio que se realiza –disolución de condominio en escritura pública– la calificación registral no puede ir más allá, ni puede extenderse al examen de la validez de las decisiones que dieron lugar a la elección del negocio que se otorga –Resolución de 28 de enero de 1999–. En el mismo sentido se expresa la Resolución de 3 de marzo de 2006 conforme la cual: «sin necesidad de entrar en el estudio de los conceptos… es lo cierto que existe un pacto por el que se extingue un derecho… –en aquel caso de usufructo y en el que nos ocupa de plena propiedad– a cambio de una contraprestación, no existiendo ningún precepto que prohíba tal negocio, el cual tiene causa suficiente, como es la causa genérica onerosa del artículo 1.274 del Código Civil». Como consecuencia de todo ello, procede revocar la nota del registrador, al menos en lo que se refiere a la calificación de que «el contrato carece de causa lícita», porque indudablemente la tiene, sin perjuicio de la función liquidadora del órgano competente para el caso, que podrá ejercer todas las funciones tributarias que procedan dentro del ámbito fiscal que corresponda.
5. Respecto al objeto, es doctrina de este Centro directivo, que caben las extinciones de comunidad reduciendo el número de comuneros, que continúan en comunidad con mayor cuota y compensan con abono en metálico a los que cesan en la misma –Resolución de 16 de junio de 2003–. Asimismo, en la mencionada Resolución se estimó que siendo todos los interesados capaces, pueden realizar la extinción del condominio como tengan por conveniente. Por otro lado, es evidente que el exceso de adjudicación se hace a título oneroso y la contraprestación a ese exceso será la mitad del valor que se asigna a la finca, lo que es abonado parte en un derecho de usufructo de cuota y otra parte en metálico (cfr. la Resolución de 3 de marzo de 2006). Por otro lado, la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de abril de 2008 establece que el titular de usufructo –en este caso el usufructo que se reserva– no forma parte de la comunidad –en el caso que nos ocupa, la propiedad desnuda pertenece ahora íntegramente al otro comunero–. A ello hay que añadir que, la Resolución de 4 de abril de 2005, en un supuesto de disolución de comunidad entre nudos propietarios, admite la inscripción de tal disolución de comunidad, porque el principio de autonomía de voluntad debe prevalecer siempre, en los términos y con los límites del artículo 1.255 del Código Civil, y habida cuenta que se presta el consentimiento por todos los interesados en el bien –objeto del contrato– a un negocio jurídico válido tanto desde el punto de vista material como formal. Y, por último, la reciente Resolución de 11 de noviembre de 2011, en la que desestimó el recurso, se refiere a un supuesto bien diferente del que nos ocupa, ya que en aquel caso se produjo una disolución parcial de comunidad, y la situación jurídica de los comuneros no varió entre la comunidad que se disolvió y la resultante, por que no existió disolución sobre la totalidad del objeto, lo que sí ocurren el presente caso.
6. Respecto a la naturaleza privativa o ganancial de la finca objeto del expediente, es evidente la solución que publica el mismo Registro de la Propiedad, del cual resulta la naturaleza claramente privativa de la finca, habida cuenta que está inscrita con tal carácter, lo que se acredita con la nota simple de información registral que figura incorporada a la escritura de disolución de comunidad cuya inscripción se solicita. La circunstancia de que el título de adquisición proceda de compra, por quien ahora está casado en régimen de sociedad de gananciales, no implica forzosamente la naturaleza ganancial de la finca, ya que, en su momento tal compra podría haberse hecho en estado de soltería, viudedad o divorcio, lo que habrá sido calificado en su día por el registrador que inscribió la naturaleza privativa a la vista del título que causó tal inscripción. No es competencia del registrador cuestionar ni mucho menos modificar la inscripción realizada por otro registrador o por él mismo unos años antes, cuya calificación lo fue a la vista del título que en su día se le presentó a inscripción y ese título es el reseñado en la escritura que hoy se presenta a inscripción y la que figura ya inscrita en el Registro se causó por la presentación de aquél en su día, y está sometida a la salvaguardia de los tribunales de Justicia conforme el artículo 1 de la Ley Hipotecaria.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto en los términos que resultan de los anteriores fundamentos jurídicos expuestos y revocar la nota del registrador.

9 diciembre 2011

Disolución.- 1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de disolución de comunidad con asunción por el adjudicatario de la deuda hipotecaria pendiente, en la que concurren las circunstancias siguientes: no se aporta la certificación del administrador de la comunidad de propiedad horizontal relativa al estado de deudas, ni se ha exonerado expresamente de esta obligación por el adquirente; se hace en el epígrafe cargas de la escritura –habida cuenta que se trata de disolución de comunidad y adjudicatario y la compensada conocen la situación de la finca– que está al corriente en el pago de los gastos a que hace referencia la regla quinta del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal; concurre además, lo que da lugar a un segundo defecto en la nota de calificación, que la liquidación entre las partes, a juicio del registrador, no expresa con necesaria claridad el contenido del contrato y el pago del precio.

Son por lo tanto dos los asuntos que han de ser debatidos en este expediente; el primero, el relativo a si es necesaria la incorporación en la escritura de disolución de comunidad del certificado del administrador de la propiedad horizontal expresivo del estado de deudas con la comunidad o la exoneración expresa del mismo, mencionados en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal; el segundo, la determinación de si es suficientemente claro el contenido del contrato y el pago del precio.

2. Respecto al primero de los defectos de la nota de calificación, el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que «el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación. En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario, con el visto bueno del Presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión».

Y es cierta toda la doctrina que respecto a este artículo el registrador plasma y relata en la fundamentación de su nota de calificación. Pero también es cierto que la razón y motivaciones del espíritu informador de esta disposición responden a la necesidad de la protección del tercer adquirente de la finca perteneciente a una comunidad de propiedad horizontal, ya que las cargas derivadas de las cuotas de gastos y mantenimientos así como la procedentes de las derramas pendientes por actuaciones en la comunidad tienen una naturaleza real que afecta y grava la finca, de forma que el adquirente de la misma soporta esas cargas como si de las registrales se tratase. Es por eso que el legislador de la Ley de Propiedad Horizontal ha plasmado esta disposición: en garantía del tercer adquirente de la finca que no se ve amparado en este caso por una publicidad tabular.

Ocurre que en el caso que nos ocupa no nos encontramos ante una transmisión de propiedad ordinaria, sino ante una adquisición como consecuencia de una disolución de comunidad que no tiene una clara naturaleza traslativa, por lo que el recurrente justifica la omisión en tal naturaleza.

La reiterada doctrina de este Centro Directivo ha debatido la naturaleza traslativa o declarativa de las disoluciones de comunidad, si bien por cuestiones relativas a la justificación del título como medio para la inmatriculación. La reciente Resolución de 26 de julio de 2011, establece en sus fundamentos que «en realidad, lo que sucede es que la división de la cosa común presenta una naturaleza jurídica compleja, difícil de reducir a la dicotomía entre lo traslativo y lo declarativo, pero en todo caso, tiene como consecuencia una mutación jurídico real de carácter esencial, pues extingue la comunidad existente y modifica el derecho del comunero y su posición de poder respecto del bien (véase Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011, según la cual debe ser calificado de verdadera atribución patrimonial) lo que explica que deba considerarse título inmatriculador. En definitiva, por la disolución de comunidad se causa en el Registro un asiento de inscripción sobre la totalidad del pleno dominio de la cosa adjudicada»; la cuestión no es pacífica, si se tiene en cuanta la variedad de doctrina en este campo.

Pero no es la naturaleza traslativa o especificativa lo importante por resolver este expediente, sino la utilidad de la exigencia de la certificación de cargas de la comunidad de propiedad horizontal, para el caso que nos ocupa; y es que ambas circunstancias, por un lado la de que se trata de un acto de discutida naturaleza traslativa, y por otro, la de que el adquirente –que es la persona protegida por la exigencia del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal– es el condueño junto con la que cede su derecho de propiedad, hace que la utilidad de la norma sea, al menos en este caso, inocua; y es que efectivamente, el que era condueño de la finca –no cualquier condueño, sino el propietario del 60%– en el caso que nos ocupa, no se trata de un tercero adquirente que viene por primera vez a la titularidad de la finca, sino de alguien que ya poseía, era titular, copropietario y conocía suficientemente el estado de los gastos de la comunidad, sus derramas, y sobre todo las posibles deudas pendientes que podrían gravar la vivienda respecto a la comunidad de propietarios; pero es que además, en la misma escritura de disolución de comunidad, en el epígrafe cargas de la misma, se hace constar por ambos otorgantes que está al corriente en el pago de los gastos a que hace referencia la Regla Quinta del referido artículo 9. En consecuencia, no se puede sostener este primer defecto de la nota de calificación.

3. En relación con este primer defecto de la nota de calificación, respecto a la mención que se hace por el registrador en sus fundamentaciones de sus obligaciones en virtud del artículo 21 de la Ley Hipotecaria, la doctrina de este Centro directivo ya ha resuelto en otras ocasiones sobre la cuestión; en numerosas Resoluciones –recoge la de 13 de marzo de 2008– considera este Centro Directivo (y a pesar de que en alguna el Registrador alegó infracción de la legalidad de las formas extrínsecas a que se refiere el artículo 18 de la Ley Hipotecaria) que ni el incumplimiento de las obligaciones que se imponen al transmitente ni la prohibición de autorización de la escritura pública afectan «a la validez del negocio celebrado, por lo que si el mismo, en este caso una compraventa, reúne los requisitos que para su validez exigen las leyes (artículos 1261 y siguientes y 1300 del Código Civil) no existen obstáculos para que pueda acceder al Registro, todo ello al margen de las acciones que al adquirente competan frente a quienes hayan incumplido o quebrantado aquellas obligaciones y prohibición, en cuanto, pese a la inscripción, habrá de soportar la afección real de la finca transmitida que la misma norma impone por razón de tales gastos». Y es que la omisión que el registrador achaca a la escritura calificada no se sanciona especialmente por la ley como defecto impeditivo de la inscripción, a diferencia de lo que acontece en otros supuestos en los que la falta del requisito establecido (como, por ejemplo, la manifestación sobre la inexistencia de arrendamiento de la finca vendida, según el artículo 25.5 de la Ley de Arrendamiento Urbanos) constituye impedimento legal para la práctica del asiento.
4. Respecto al segundo de los defectos de la nota de calificación, es ciertamente importante la consideración del artículo 173 del Reglamento Notarial que el registrador menciona en su nota de calificación junto con el 147 del mismo texto legal por el que se dispone que el notario redactará el instrumento público conforme la voluntad común de los otorgantes, indagando, interpretando y adecuando esa voluntad al ordenamiento jurídico, informando a los otorgantes del valor y alcance de su redacción –lo que indudablemente ha cumplido el notario en el caso que nos ocupa–; pero aún más nos importa comprobar si se ha dado cumplimiento a lo dispuesto por el artículo 148 del citado Reglamento Notarial, que establece «los instrumentos públicos deberán redactarse empleando en ellos estilo claro, puro, preciso, sin frases ni término alguno oscuros ni ambiguos, y observando, de acuerdo con la ley, como reglas imprescindibles, la verdad en el concepto, la propiedad en el lenguaje y la severidad en la forma»; indudablemente se corresponde con el contenido de la doctrina de este Centro Directivo plasmada en Resoluciones de 20 de enero de 2004, 5 de abril de 2005 y 16 de julio de 2007, que establecen parecidas disposiciones respecto de la forma de reflejar por el registrador el contenido de las escrituras en el Registro, así como en la extensión de las notas de calificación –Resoluciones mencionadas por el registrador en la nota de calificación objeto de este expediente–; pero más allá de consideraciones jurídicas, en este expediente es preciso previamente interpretar a la vista de la redacción de la escritura en cuestión, si es conforme con la legislación y doctrina expuesta el sentido y contenido plasmado en la citada escritura; en las disposiciones de la misma se detalla que «el adquirente asume la deuda pendiente del préstamo liberando a doña R. –transmitente–… frente a… del pago de su parte de deuda… ya que don R. no la compensa de dicha parte de deuda…», lo que se entiende de forma clara ya que al asumir don R. Y. G. para sí el deber de pagar, no ha de compensar –pagar– en esa cantidad a doña R. M. S.; en definitiva, la asunción de la deuda hipotecaria supone en sí misma la liberación de esa parte de la deuda que como consecuencia de la adjudicación correspondía a don R. Y. G.; así pues, dicho de otra forma, el adjudicatario no compensa a la otra condueña en cuanto a la parte de lo que a esta corresponde y coincide con su parte de la deuda, sino que asume para sí dicha deuda; y por otro lado, habida cuenta que la cantidad de la que se libera a doña R. M. S. como consecuencia de la asunción de la deuda, es inferior a la deuda que el adjudicatario contrae como consecuencia del exceso de adjudicación, se procede a determinar en la escritura que «como consecuencia de la adjudicación realizada y teniendo en cuenta el valor de la vivienda y la deuda que se mantiene con la entidad acreedora don R… compensa a doña R… con la cantidad de 16.500 euros mediante transferencia….»; esta cantidad resulta de una sencilla operación matemática que se deduce claramente de la redacción de la escritura, consistente en restar al valor de la vivienda común el saldo pendiente de la deuda hipotecaria, –«deducido el pasivo del activo»– y de ese valor neto, corresponde el 60% al adjudicatario y el 40% a la que debe ser compensada, lo que hace que esa cantidad que se le deba compensar sea de 16.500 euros, lo que así se hizo. No puede sostenerse por el registrador ese defecto en la nota de calificación.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación.

2 febrero 2012

Disolución.- 1. Es objeto de este expediente la siguiente cuestión: dividida una finca en dos distintas y adjudicada cada una de ellas a cada uno de los dos condóminos se solicita expresamente por los mismos que las cargas que afectan exclusivamente a la mitad indivisa que en la total cosa tenía uno de ellos, se arrastren por subrogación real a la finca que le ha sido adjudicada en la división y la subsiguiente inscripción, como libre de cargas, de la finca adjudicada al otro condómino. De la escritura presentada resulta que los dos condóminos condicionan la eficacia de la escritura a la condición suspensiva consistente en que se haya notificado a los acreedores hipotecarios a fin de que concurran a la división. Resulta igualmente, por una primera diligencia, que intentada la notificación por burofax sólo se ha practicado respecto de uno de ellos. Por una segunda diligencia se hace constar la comparecencia de uno de los acreedores hipotecarios en nombre propio y como mandatario verbal de los tres restantes a fin de oponerse a la división. No se acompaña a la presentación el acta notarial de notificación que motiva dicha segunda diligencia.

2. Nuestro Tribunal Supremo tiene declarado, conformando una asentada doctrina legal, que la comunidad ordinaria o romana regulada en nuestro Código Civil en sus artículos 392 y siguientes es considerada, desde el derecho romano, como una situación transitoria y a la que el ordenamiento contempla con disfavor dada su inestabilidad y alta conflictividad. La Sentencia del Alto Tribunal de 28 de enero de 2011 (con cita de otras muchas) afirma así que la acción de división reconocida en el artículo 400 a cada uno de los copropietarios es una facultad del derecho de propiedad y se caracteriza por su imperatividad. La Sentencia de 31 de diciembre de 1985 reitera por su parte que la acción para solicitar la división es absoluta, irrenunciable e imprescriptible. La acción, cuya legitimación activa y pasiva está atribuida en exclusiva a los condóminos, resulta pues consustancial al derecho de dominio. El ordenamiento regula los eventuales derechos de terceros, esencialmente acreedores de los condóminos, a través del reconocimiento de su derecho a concurrir a la división, a oponerse y a impugnar la división llevada a cabo en los términos del artículo 403 del Código Civil. La posible intervención de los acreedores en el proceso de división no implica sin embargo en ningún caso ni la posibilidad de decidir cómo llevarla a cabo ni a prohibirla pues lo contrario implicaría un derecho de veto incompatible con la esencia de la acción de división. El conflicto eventual entre los condóminos y los terceros se soluciona primando la extinción de la situación de condominio y salvaguardando los derechos de terceros (artículos 403 y 405 del Código Civil): los acreedores pueden solicitar medidas cautelares pero no impedir la división; si existe oposición expresa de un acreedor queda abierta la vía de la acción de impugnación (Sentencia 31 de diciembre de 1985); los derechos individuales de los acreedores se concretan en la parte adjudicada sin perjuicio del derecho de impugnación (Sentencia de 28 de febrero de 1991).
3. Esta Dirección General por su parte ha recogido la doctrina expresada de nuestro Alto Tribunal y así tiene declarado que dado que la existencia de una hipoteca no afecta a las facultades dispositivas del condómino, no precisa de su consentimiento para llevar a cabo la división y sin perjuicio de la salvaguarda de su derecho en los términos previstos en el artículo 123 de la Ley Hipotecaria cuando la carga afecta a toda la finca (Resolución de 4 de junio de 2003). Por el contrario cuando la carga afecta exclusivamente a una cuota, la división implica registralmente y en aplicación del principio de subrigación real, el arrastre de las cargas que pesaban sobre la cuota, a la finca adjudicada (Resolución de 27 de abril de 2000) por así disponerlo el artículo 399 del Código Civil. De este modo se consigue un adecuado equilibrio entre los intereses de las distintas partes y se respeta tanto la facultad de división que corresponde a ambos condóminos como la posición jurídica de los acreedores sin causar un perjuicio a quien no fue parte en los negocios constitutivos de las hipotecas inscritas ni fue responsable de las deudas que derivaron en el embargo de la cuota.
4. De las anteriores consideraciones resultaría necesariamente la estimación del recurso interpuesto. Ocurre sin embargo que los condóminos han establecido al amparo de su autonomía de la voluntad una condición suspensiva que condiciona la eficacia del negocio a una doble condición: en primer lugar que se justifique la recepción de determinados burofax, condición incumplida conforme a la diligencia primera del título presentado; en segundo lugar, y para el caso de que la anterior se incumpla, «su eficacia queda condicionada a que en el futuro se les comunique nuevamente la posibilidad de comparecer ante el notario autorizante de la misma al objeto de que puedan concurrir y participar en su otorgamiento en los términos previstos en el artículo 403 del Código Civil». De la segunda diligencia no resulta sin embargo que dicha condición se haya cumplido permitiendo que el negocio despliegue todos sus efectos. Como pone de relieve la nota de defectos la falta de ratificación de la actuación que como mandatario verbal hace uno de los acreedores no permite determinar la circunstancia que determina el cumplimiento de la condición: que ha existido comunicación en los términos previstos en la cláusula sexta de la escritura. Es cierto que al escrito de recurso se acompaña la copia del acta meramente mencionada en la segunda diligencia de la escritura pero no lo es menos que, como ha tenido ocasión de reiterar este Centro Directivo en múltiples ocasiones, el artículo 326 de nuestra Ley Hipotecaria proscribe tener en cuenta en este expediente documentos que no fueron presentados en su momento junto con el título que provocó la calificación negativa.

Por lo expuesto, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

20 febrero 2012

Disolución.- 1. Constituye el objeto de este recurso determinar si es inscribible una escritura de disolución de condominio sobre diferentes bienes que pertenecen proindiviso a dos hermanos, con las siguientes particularidades relevantes: a) algunos de los bienes comunes, adquiridos por herencia, pertenecen con carácter privativo a los dos hermanos y otros, adquiridos por título de compraventa, pertenecen al hermano con carácter privativo y a la hermana y su marido con carácter ganancial. b) Al efectuar las adjudicaciones se producen tres tipos de atribuciones, al hermano con carácter privativo, a la hermana con carácter privativo, y a la hermana y a su marido, con carácter ganancial. c) el bien que se adjudica a la hermana y a su marido, con carácter ganancial es la finca cuya inscripción se deniega, que era una de las que originariamente pertenecía a los dos hermanos con carácter privativo, por herencia de sus padres.

2. Ciertamente, hay comunidad cuando la cosa, el derecho o el conjunto de derechos está atribuido a varios comuneros por cuotas (cfr. artículo 392 del Código Civil). Cualquiera que sea la teoría que sobre su naturaleza jurídica se pretenda acoger entre las varias formuladas, bien la de considerar que en la comunidad hay una concurrencia de varias propiedades separadas recayente cada una de las cuales sobre una cuota o porción ideal de la cosa –artículo 399 del Código Civil–, bien la de entender que hay una sola propiedad o derecho que manteniéndose único se atribuye por cuotas ideales a los distintos comuneros –artículo 392 y 395 del Código Civil–, bien, en fin, la de estimar que en la comunidad se produce la concurrencia de varias propiedades totales sobre toda la cosa, recíprocamente limitadas por su concurso –artículo 394 del Código Civil y Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 1986–, es preciso que exista una situación de titularidad plural recayente sobre uno o varios bienes o derechos.
3. La situación de cotitularidad, en efecto, puede recaer sobre un solo bien o derecho, o sobre una pluralidad de ellos. En este último caso, cuando se trata de comunidad por cuotas, que se proyecta sobre cada uno de los bienes poseídos en común (a diferencia de la denominada comúnmente como comunidad germánica, uno de cuyos rasgos es que en caso de pluralidad de bienes, el derecho de los comuneros recae sobre la totalidad de ellos y no sobre cada uno uti singuli), puede considerarse que cada bien es objeto de una cotitularidad autónoma, que puede desenvolverse separadamente de los restantes, aunque la titularidad de todos ellos se reconozca a los mismos titulares, ya sea o no por el mismo concepto, naturaleza y proporción. Por eso, en estos casos la extinción de cada situación de proindivisión puede hacerse individualmente en cuanto a cada bien, o afectar a una pluralidad de los mismos, si concurre la conformidad de todos los interesados.
4. La disolución y extinción de la comunidad, que requiere como presupuesto básico que actúe sobre la totalidad del objeto a que la comunidad se refiere (cfr. artículo 400 y siguientes del Código Civil), termina con la situación de condominio y constituye un derecho de propiedad exclusiva a favor del comunero, o comuneros, a quien o quienes, se adjudica el bien entero, o cada una de las porciones materiales que resulten de su división. Tradicionalmente se ha considerado que nuestro Derecho ha mirado con cierta prevención o disfavor las situaciones de comunidad o condominio, por ser antieconómicas (se dificulta la explotación de los bienes y se reduce su valor) y constituir una fuente de litigiosidad (constituyen una «mater rixarum»), y que por ello la ley facilita su extinción, aunque más propiamente podría decirse que este disfavor sólo tiene lugar cuando aquélla no es eficiente económicamente, pues hay supuestos de comunidades funcionales en que la explotación, uso o disfrute de «en común» es más eficiente que si este se dividiese. En todo caso, y dejando a salvo supuestos especiales, lo cierto es que la ley facilita la extinción de la comunidad, que puede tener lugar mediante lo que propiamente constituye una división material de la cosa común, cuando su naturaleza lo permite, o mediante la reunión de todas las cuotas en una sola mano, lo que puede verificarse a través de cualquier negocio traslativo de dichas cuotas a favor del que queda como titular, y también, cuando se trate de bienes indivisibles, en virtud de la adjudicación a uno a cambio de abonar a los otros el exceso en metálico (o mediante otros bienes o servicios), sin que por ello pueda considerase que se trata de un acto de enajenación, sino meramente de un negocio de naturaleza especificativa con todas las consecuencias que ello lleva implícito (cfr. artículos 404 y 1062 del Código Civil y las Resoluciones de 6 de abril de 1962, 2 de enero de 2004 y 4 de abril de 2005, entre otras). Es decir, como tiene declarado este Centro Directivo (resolución de 11 de noviembre de 2011), la extinción o disolución de la comunidad ordinaria en nuestro Derecho puede tener lugar, bien por la división de la cosa común, bien por la reunión de todas las cuotas en una sola persona (comunero o no) en virtud de los correspondientes desplazamientos patrimoniales por cualquier título de adquisición, incluyendo la renuncia de un comunero, y también por su adjudicación a uno que compensa el derecho de los demás.

Son, pues, muy variados los medios que se pueden escoger para llegar a poner fin a un condominio, algunos de ellos son típicamente liquidatorios (y presuponen una valoración y adjudicación de los bienes, o partes divididas de los mismos, en pago del respectivo haber de cada partícipe, y son rescindibles por lesión, etc.), aunque todos ellos requieren siempre para su viabilidad la actuación unánime de los interesados. Faltando la conformidad de todos, solo cabe que por vía judicial se inste la división del bien, si fuere factible, o que en su defecto se proceda –si no hay acuerdo para que se adjudique a alguno que indemnice o compense a los demás– a su venta en pública subasta.

Pero esta pluralidad de negocios jurídicos, ya sean traslativos o determinativos, dispositivos o partitivos, tienen un régimen jurídico sustantivo, incluso, a veces, fiscal, bien diverso, y sólo comparten el efecto extintito de la situación de cotitularidad sobre la que se proyecta.

5. En el caso que nos ocupa existen ciertamente varias comunidades de bienes, o, mejor dicho, varios bienes que se tienen en común; la mayoría bajo la misma titularidad subjetiva, dos hermanos con iguales porcentajes, aunque dos de los bienes comunes, incluyen a un tercer interesado, toda vez que una mitad indivisa de los mismos corresponde a una de aquellos hermanos comuneros, y a su esposo, con carácter ganancial. Pero la extinción de todas esas comunidades, o de la situación de cotitularidad que recae sobre todos o cada uno los bienes concernidos, tiene lugar a través de un único negocio liquidatorio, que se salda con el fin de la proindivisión entre los interesados (sin perjuicio de la titularidad compartida que afecta a los cónyuges sujetos al régimen de gananciales).

Y hay que destacar que poca trascendencia tiene el que la proindivisión sobre todos los bienes comunes tenga lugar mediante uno, dos o varios negocios jurídicos. La única exigencia –para que se pueda hablar de disolución de comunidad– es que afecte por entero a un bien, es decir, que el negocio jurídico extintivo afecte al menos a la totalidad de un bien poseído en común y que pase a ser de titularidad individual (salvo, acaso, el supuesto de titularidades consorciales). Desde la perspectiva negocial, lo trascendente para que el negocio extintivo tenga plena validez y eficacia es que concurran los requisitos generales de todo contrato (consentimiento, objeto y causa) y que se conforme el acto dentro del ámbito reconocido a la autonomía de la voluntad.

6. El negocio extintivo unitario formalizado en la escritura presentada discurre dentro de los márgenes concedidos al principio de autonomía de la voluntad, toda vez que no se ha franqueado ninguno de los límites que al efecto establece el artículo 1255 del Código civil, y provoca con plenos efectos la terminación del proindiviso sobre todos y cada uno de los bienes concernidos, que pasan a ser de la titularidad de los respectivos adjudicatarios.

Lo mismo cabe decir en cuanto a los efectos intra conyugales que produce la disolución del condominio en la forma en que se otorgó. Ciertamente el negocio disolutorio enjuiciado ha provocado una alteración en la composición del activo ganancial, pero al contar con el consentimiento de ambos cónyuges, es una posibilidad admitida explícitamente por nuestro legislador, dado el amplio reconocimiento de la autonomía privada y la libertad de pactos que se hace patente en artículo 1323 del Código Civil, y del cual lo establecido en el artículo 1355 del mismo cuerpo legal constituye una aplicación concreta. Por eso, desde una perspectiva negocial, ningún reparo cabe formular a la adquisición que se realiza de la finca cuya inscripción motiva este recurso.

7. Finalmente, tampoco cabe acoger los reparos registrales que aduce la registradora. El acto es causalmente suficiente para provocar la adquisición por los consortes adjudicatarios y para obtener el acceso tabular de su titularidad, debiendo destacarse, que el valor de las adjudicaciones coincide exactamente con el de los haberes respectivos, y que se especifica de forma adecuada la naturaleza de la adquisición que respecto de cada bien efectúa cada interesado, cubriéndose las exigencias de determinación que resultan del artículo 51 del Reglamento Hipotecario.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

24 febrero 2012

Disolución.- En este recurso se discute sobre la naturaleza de la comunidad de bienes y los efectos de su disolución en las adjudicaciones resultantes. No obstante, la resolución puede verse en el apartado “ERROR. Rectificación (titular registral)”, puesto que la cuestión de fondo es la rectificación de unas inscripciones ya practicadas como consecuencia de la disolución de una comunidad de bienes.

17 septiembre 2012

[1] Esta resolución ha sido anulada, por extemporánea, por sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de 6 de junio de 2010, publicada en el Boletín Oficial del Estado de 7 de octubre de 2011.