CONCESIÓN ADMINISTRATIVA
Transmisión
De acuerdo con la Ley de Puertos de 1880 debían distinguirse entre terrenos ganados al mar, en donde el concesionario adquiría su propiedad tras realizar las obras pertinentes, y marismas; en éstas, a su vez, si eran insalubres, el concesionario adquiría también el dominio, una vez realizadas las obras, mientras que si no eran insalubres, se adquiría la concesión a perpetuidad. En consecuencia, tratándose de una concesión de esta última clase, es necesaria autorización administrativa para su transmisión.
4 octubre 2001
Transmisión.- Inscrita una concesión administrativa a favor de dos sociedades en pro indiviso, se presenta una escritura por la que una de ellas, con autorización administrativa, cede a una tercera una parte física de la misma, lo que el Registrador deniega «por tratarse de una cesión de derechos sobre parte material del perímetro explotado por la entidad cedente (cotitular registral de la concesión minera), en contra del principio hipotecario de especialidad que rige en nuestro sistema registral». La Dirección, ateniéndose a la literalidad de la nota, dice que «tal y como ha sido redactada, la calificación no puede mantenerse. En efecto, como ha dicho ya este Centro Directivo [1] ha declarado (sic) que es posible establecer derechos sobre una parte de finca sin necesidad de división o segregación, siempre que la parte sobre la que recae tal derecho esté perfectamente delimitada y descrita».
3 abril 2002
Transmisión.- La posibilidad de modificar el plazo de duración de una concesión, con motivo de la venta de la misma, puede verse, más atrás, bajo el título “Duración”.
10 y 16 junio 2004
Transmisión.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:
- a) La Compañía «La Vascongada, S.A.» es titular de la finca registral n.º 70.103 (antigua 1.066) del Registro de la Propiedad número 19 de Madrid consistente en una finca rústica en término de Vallecas, al sitio Vereda de los Rastrojos, en Valdecarros, con una superficie de seis mil setecientos cuarenta y nueve metros cuadrados, por título de aportación en virtud de escritura pública otorgada el 1 de diciembre de 2008 en ejecución de sentencia judicial firme, dictada en rebeldía del anterior propietario. Dicha finca se halla incluida en el proyecto de reparcelación «Desarrollo del Este Valdecarros», según consta por nota marginal a la inscripción del dominio.
- b) La citada compañía es, así mismo, titular de la finca registral nº 5.884 del Registro de la Propiedad número 19 de Madrid consistente en una concesión administrativa que se describe registralmente de la siguiente manera: «Rústica: Ferrocarril minero de vía estrecha de servicio particular desde el pueblo de Vallecas a las canteras de Cuesta Perales». La inscripción se practicó por título de aportación cuyo objeto era «la concesión de la susodicha vía férrea y los terrenos que la misma ocupa y todo cuanto es anexo o accesorio de dicho ferrocarril». Del cuerpo del asiento resulta que don F. L. y L. aporta a la sociedad la concesión de la vía férrea reseñada y los terrenos que a la misma sean anejos, y que dicha transferencia fue aprobada por Real Orden de 25 de agosto de 1908, procediéndose a la inscripción de la misma, la cual se practicó con fecha 20 de marzo de 1909.
- c) Respecto de los terrenos ocupados por las vías, la determinación actual de la superficie y linderos de las plataformas de las vías del ferrocarril fue realizada mediante escritura de 6 de abril de 2006, terrenos cuya mayor parte –según se afirma en la documentación objeto de la calificación recurrida– se encuentra en el Ámbito Urbanístico UZP de Valdecarros, si bien dichos terrenos han sido excluidos y no reconocidos por la Comisión Gestora, cuya decisión ha sido objeto del correspondiente recurso judicial.
- d) Mediante escritura pública otorgada el 11 de julio de 2007 «La Vascongada, S.A.» vende, a las personas y entidades que se dirá, ciertas participaciones indivisas de la citada concesión administrativa, aclarando en la estipulación segunda que «las compraventas se extienden, en las mismas proporciones, a los terrenos y fincas reseñados en el Expositivo Segundo tercer párrafo que puedan ser reconocidos como de titularidad de La Vascongada, S.A.». En el citado párrafo se afirma que «Anexos a estas vías (se refiere a las vías férreas objeto de la concesión), existen terrenos o fincas que se encuentran pendientes de reconocimiento de titularidad de «La Vascongada, S.A.» incluido un ramal de vía que se encuentra en el ámbito de la actuación urbanística llamada UZP «Los Berrocales» y la finca registral número 1.066 del Registro número 19 de Madrid». El reconocimiento de la titularidad sobre la finca 1.066 a que se refiere el párrafo transcrito se obtuvo mediante la sentencia judicial en cuya ejecución se otorgó la escritura de 1 de diciembre de 2008 a que se hace referencia en el apartado a) anterior. Los cuatro compradores adquieren en la siguiente proporción: «Factor Inmueble, S.A.» una cuota indivisa del 22,5%; don R. M. G una cuota indivisa de 10,125%; don J. M. O. una cuota indivisa de 7,875%; y don E. O. una cuota indivisa de 4,50%.
- e) Mediante escritura pública otorgada el 5 de junio de 2009 se complementa y ejecuta la compraventa formalizada en la escritura de 11 de julio de 2007, a que se refiere el anterior apartado d), en relación con la reiterada finca registral 1.066, aclarando que con la misma fecha de esta última escritura la compañía vendedora y tres de los compradores, en concreto, don R. M. G; don J. M. O. y don E. O. suscribieron un documento privado titulado «Anexo a escritura de compraventa», el cual proceden a ratificar y elevar a público en el mismo acto, por el cual, tras manifestar que en la repetida escritura complementada de 11 de julio de 2007 se incluyó como parte de la compraventa, «al considerarla terreno anexo o complementario del ferrocarril, la finca registral n.º 1.066 del Registro n.º 19 de Madrid», «concretan los porcentajes transmitidos» en la siguiente forma: a don R. M. G una cuota indivisa de 10,625%; don J. M. O. una cuota indivisa de 8,125%; y don E. O. una cuota indivisa de 6,25%. –porcentajes que, como se observa, difieren de los pactados en la escritura complementada–, además de ciertos porcentajes sobre los derechos indemnizatorios que puedan corresponder por una expropiación urbanística de parte de la finca.
- f) El Registrador suspende la inscripción solicitada respecto de la finca n.º 70.103 (antigua 1.066), única cuya registración se interesa, por dos defectos (el tercero no ha sido recurrido): 1.º por considerar necesario el consentimiento previo de la Administración concedente al ser dicha finca aneja a una concesión administrativa, y 2.º (este defecto se examina en otro lugar).
- Concretado el recurso a las cuestiones relacionadas directa e inmediatamente con la calificación recurrida (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria), debemos centrarnos en los dos defectos señalados por el Registrador en los términos en que han sido formulados. El artículo 2 de la Ley de Ferrocarriles de 23 de noviembre de 1877, vigente a la fecha de la inscripción de la concesión administrativa constitutiva de la finca registral n.º 5.884, distinguía entre las líneas ferroviarias de servicio general, de un lado, y las de servicio particular de ferrocarril, de otro. El artículo 3 consideraba como líneas de servicio general las que tenían por objeto la explotación para el transporte de viajeros y tráfico de personas, y de servicio particular las que se destinaban a la exclusiva explotación de una industria determinada o al uso privado. Tratándose de ferrocarriles destinados a uso particular, con arreglo al artículo 63, «no podía concederse la expropiación forzosa» para la construcción de esta clase de ferrocarriles ni la ocupación de los terrenos del Estado, pero sí la de terrenos de dominio público, con arreglo a la Ley General de Obras Públicas. Por excepción, según el artículo 64, cuando esta clase de ferrocarriles fuesen de tal importancia que alcanzasen a prestar un servicio público, podrá concederse la ocupación de terrenos del Estado por medio de una ley y el derecho a la expropiación forzosa.
- Aunque la inscripción de la concesión administrativa de ferrocarril aparecía ya de forma implícita en la redacción originaria de la Ley Hipotecaria al admitir su hipoteca (cfr. artículo 107.6.º de la Ley), sin embargo de forma explícita la primera disposición ordenadora de su inscripción fue la Real Orden de 26 de febrero de 1867, en cuyo artículo primero se establecía que «las concesiones de los caminos de hierro, canales y demás obras públicas de igual índole son inscribibles en los Registros de la Propiedad como derechos reales, cuyos títulos están comprendidos en el artículo 2.º de la Ley y artículo 1.º del Reglamento para su ejecución y declarados hipotecables en el número 6.º del artículo 7 de la misma ley».
En cuanto al plazo y título formal para la inscripción, el artículo segundo de la citada disposición permitía que la inscripción pudiera hacerse en cualquier tiempo presentando para ello el título en que se hubiese otorgado la concesión definitiva de la obra, ya fuera ley, real disposición o escritura pública, «acompañada de los demás documentos que definan o modifiquen los derechos concedidos». En su artículo cuarto la misma disposición, si bien señalaba que la inscripción de la concesión debía determinar la extensión superficial del terreno que ocupase, añadía a continuación que para ello no era necesaria la previa inscripción del terreno adquirido para la construcción del camino o canal, ni la expresión de los linderos de las propiedades colindantes. Las Resoluciones de 20 de febrero y 12 de diciembre de 1864 ya habían declarado, antes de la referida Real Orden, la no necesidad de inscribir junto con la concesión los terrenos previamente adquiridos, y la Resolución de 3 de julio de 1883, ya posterior a la Real Orden, declaró que practicada la inscripción de la vía férrea no había necesidad de volver a inscribir los terrenos que la componen.
En el mismo sentido en su artículo cinco, añadía que los almacenes y demás obras que constituyan parte integrante del ferrocarril como necesarias para su existencia y explotación «no requieren inscripción separada y especial, sino que se incluirán en la general o particulares de la propia obra pública». Pero, a diferencia de los anteriores, el mismo artículo disponía a continuación que «los demás edificios o construcciones (es decir, los no necesarios para la existencia y explotación del ferrocarril), así como las huertas, jardines, montes, plantíos y cualesquiera otras fincas rústicas o urbanas y derechos reales, anejos a los ferrocarriles, canales y demás obras públicas que sean del dominio particular de las Compañías concesionarias, deben inscribirse singular y separadamente en el Registro a que correspondan, con los requisitos y condiciones que exigen la Ley Hipotecaria y su Reglamento».
Hasta la reforma del Reglamento Hipotecario de 1915 (Real Decreto de 6 de agosto de 1915), no existe propiamente un desarrollo reglamentario relativo a estas cuestiones. Así, por un lado, en cuanto al contenido de la inscripción, se establece entonces en el artículo 62 del Reglamento por primera vez que en la inscripción se harán constar, además de las circunstancias generales de la ley, «las especiales de mayor importancia que resulten de los pliegos de condiciones generales, particulares y facultativas». Y por otro, en cuanto a la eficacia de la inscripción el artículo 64 del Reglamento disponía que para que pudiera producir efectos contra terceros la adquisición o adscripción de fincas o derechos, inmatriculados o inscritos, a la concesión ferroviaria en virtud de expropiación forzosa o convenio particular era «necesaria la cancelación total o parcial de la respectiva inscripción, por medio de notas marginales». Se establece un sistema de cancelación para la oponibilidad frente a terceros de la adscripción de un bien a la concesión, eliminando del mundo tabular la previa titularidad dominical existente sobre el mismo.
El citado sistema de oponibilidad por cancelación, se modifica en el Reglamento Hipotecario de 1947 (Decreto de 14 de febrero de 1947), estableciendo en su artículo 63, que para que produjera efecto respecto de tercero la adquisición por expropiación forzosa o por convenios particulares de fincas o derechos inscritos que hayan de formar parte integrante de la obra pública por destinarse directa y exclusivamente a su servicio o explotación, era necesario que se inscribiesen a favor del concesionario. Por último, según el artículo 66, respecto a demás fincas «anejas» a los ferrocarriles de dominio particular de los concesionarios que no estaban directamente destinadas al servicio público, deben inscribirse en el Registro que corresponda de forma ordinaria. Frente al sistema de cancelación se establece, pues, un sistema de oponibilidad mediante la oportuna inscripción; criterio este último que, con matices, está vigente en la actualidad, admitiéndose la figura de fincas «anejas» de dominio particular (cfr. artículo 31 del Reglamento Hipotecario).
- Teniendo en consideración estos antecedentes fácticos y normativos, debe procederse al examen de los defectos segundo y tercero apreciados por el Registrador, ya que el primero no ha sido objeto de recurso. Como se ha indicado, no se admite la inscripción de la enajenación de determinadas participaciones indivisas de la finca 1.066 por considerar que es aneja de la concesión administrativa y no se acredita la autorización de la Administración concedente. De los antecedentes de la finca reseñada no resulta ninguna referencia a su adquisición por expropiación forzosa o su incorporación a la concesión; tampoco de la inscripción de ésta resulta reseña alguna. No puede olvidarse que la concesión es para un ferrocarril de servicio particular, por lo que la concesión tiene por finalidad fundamental la ocupación de terrenos de dominio público o patrimonial del Estado para la construcción del ferrocarril. La existencia de terrenos particulares que pudieran utilizarse como accesorios de la concesión no implicaba, dada la finalidad de servicio particular de la línea en cuestión, que quedasen afectos a su régimen jurídico. El artículo 66 del Reglamento en la redacción de 1947 admite esta posibilidad. La referencia en la escritura calificada a que «anexos a estas vías existen terrenos o fincas» de titularidad de la transferente no es por sí sola suficiente para considerar que su régimen jurídico viene definido por el que es propio de la concesión. Ni consta en la inscripción de la finca 1.066 su afectación a la concesión, ni en la inscripción de la concesión consta nota marginal alguna de incorporación de aquella finca a ésta (cfr. artículo 31 del Reglamento Hipotecario). En definitiva, a la vista de la situación registral de las fincas citadas debe entenderse que la registral número 1.066 es una de aquellas fincas anejas del dominio particular de la concesionaria a las que ya desde la Real Orden de 26 de febrero de 1867 se somete al régimen registral común, debiendo entenderse que no forma parte integrante de la obra pública por no constar que se destine directa y exclusivamente a su servicio o explotación.
Esta Dirección General ha acordado revocar la nota de calificación recurrida y estimar el recurso interpuesto, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.
6 abril 2010
[1] La Dirección se funda exclusivamente en su propia doctrina (“como ha dicho ya este Centro Directivo”) para resolver este recurso, pero lo cierto es que en ninguna parte de la Resolución, ni siquiera en los “vistos” aparece mencionada ninguna Resolución anterior que estableciera este criterio.
