CONDICIÓN
Resolutoria: cancelación por cumplimiento
Resolutoria: cancelación por cumplimiento
Como consecuencia de una sentencia se declaró la ineficacia de una venta inscrita en lo que fuera necesario para dejar a salvo los derechos del acreedor, si bien, en la ejecución registral del fallo se cometió el error de ordenar y extenderse, en vez de una inscripción modificatoria de la titularidad registral, una cancelación condicional de la misma, lo que no debió hacerse porque los asientos de cancelación, por su carácter absoluto, no deben estar sujetos a limitaciones o condicionamientos. No obstante, siendo firme esta situación, por hallarse los asientos del Registro bajo el amparo de los Tribunales de Justicia, dado que la inscripción de compraventa quedó sometida a la condición resolutoria de que el vendedor instare la ejecución y apremio de la finca y su consiguiente venta judicial, y como esta situación no tuvo lugar, sino que por el contrario, el pago por el comprador quedó demostrado, hay que reconocer que justificado el incumplimiento de la condición que amenazaba al comprador con la pérdida total y definitiva de su derecho de propiedad, debe ser consignada esta circunstancia -que es lo que se pretendía- en el Registro mediante una nota marginal, conforme a lo prevenido en el artículo 16 (hoy, 23) de la Ley Hipotecaria.
27 diciembre 1945
Resolutoria: cancelación por cumplimiento.- La condición establecida a favor del transmitente de una finca -en este caso un Ayuntamiento- de que aquélla debería destinarse a la construcción de viviendas de protección oficial y que el incumplimiento de este fin en el plazo de cinco años o su falta de mantenimiento en el de treinta determinaría la reversión al Ayuntamiento, no puede cancelarse sino mediante la constancia fehaciente de la realidad del hecho determinante de la condición o con el consentimiento del titular afectado o resolución judicial. En cambio, no es suficiente un informe del Servicio de Régimen Jurídico de la Dirección General de Administración Local y Justicia de la Comunidad Autónoma de Andalucía, que ni siquiera se pronuncia de manera indubitada y al que se le quiere atribuir el valor de un laudo arbitral. A lo que hay que añadir que siendo uno de los términos de la condición el mantenimiento de la edificación durante un período de treinta años, dicho plazo no ha transcurrido en el momento de solicitarse la nota cuestionada.
8 mayo 1992
Resolutoria: cancelación por cumplimiento.- La cancelación de la condición resolutoria que garantiza el precio aplazado en una compraventa requiere el consentimiento del acreedor o resolución judicial, cuando dicho precio está representado por letras de cambio no identificadas. Pero siendo frecuente el hecho de que el acreedor haya desaparecido o sea difícil su localización cuando el comprador pretende la cancelación, en un supuesto así (se trataba de una sociedad disuelta) la Dirección admite la cancelación a instancia del comprador, a la vista de las siguientes circunstancias: 1) Encontrarse en su poder un número de letras coincidentes en su cuantía y fechas de vencimiento a las indicadas en la escritura de compraventa. 2) Certificación bancaria de haberse pagado las restantes letras no presentadas. 3) Disolución de la sociedad vendedora sin que de su balance resultasen créditos contra ella, según certificación del Registro Mercantil. 4) Comparecencia ante Notario de quien afirma ser la última tenedora de la totalidad de la sociedad vendedora, manifestando no existir cantidad alguna pendiente por percibir. [1]
2 septiembre 1992
Resolutoria: cancelación por cumplimiento.- Se pretende cancelar una condición resolutoria que garantiza un precio aplazado mediante acta autorizada a instancia del comprador de la que resulta que obran en su poder letras que se identifican exclusivamente por la especificación del librador (vendedor), librado aceptante (comprador), importe nominal de la cambial y fecha de su vencimiento, sin ninguna otra referencia a las restantes menciones del artículo 444 del Código de Comercio, ni a la serie y número de las mismas. Dado que el precio aplazado se incorporó a determinadas letras de cambio que no fueron debidamente identificadas en el título básico, por cuanto se omitió en su descripción su serie y número, y habida cuenta de la naturaleza privada del documento cambiario, no cabe deducir del acta presentada una prueba suficiente, a efectos registrales, de la realidad del pago de la parte del precio garantizada.
30 mayo 1996
Resolutoria: cancelación por cumplimiento.- Inscrita la donación de una finca, con indicación de su destino y con la condición de que «si algún día dejase de funcionar el Real Patronato donatario» la donante podrá recuperar el dominio «con sólo acreditar la cesación de la Institución referida», sin necesidad del consentimiento de los afectados, la recuperación del dominio precisa la prueba, no aportada, de la supresión o cese de la entidad donataria, siendo intrascendente la alegación de que la finca no se destina a la finalidad para la que se donó.
23 septiembre 1996
Resolutoria: cancelación por cumplimiento.- El comprador de una finca, cuyo precio aplazado quedó incorporado a letras de cambio y garantizado con condición resolutoria, solicita la cancelación de ésta mediante acta en la que exhibe al Notario todas las letras menos una, afirmando que ésta se había extraviado. La Dirección entiende que sólo cabe la cancelación mediante el consentimiento del acreedor, pues el artículo 1.110 del Código Civil (el recibo del último plazo de un débito, cuando el acreedor no hiciere reservas, extinguirá la obligación en cuanto a los anteriores) que invoca el recurrente sería aplicable en el caso de existir un único acreedor, y las letras pueden pertenecer a sujetos distintos. En cuanto a la prescripción, alegada también por el recurrente, es una situación de hecho que, según jurisprudencia reiterada de la Dirección General, no puede ser apreciada por el Registrador.
5 enero 2000
Resolutoria: cancelación por cumplimiento.- Constituida una condición resolutoria en garantía del precio aplazado en una compraventa, sin pactar nada acerca de su cancelación, no es posible obtener ésta mediante una instancia ratificada ante el Registrador acompañada de unos certificados bancarios que acreditan un ingreso en una cuenta del vendedor de una cantidad de dinero igual a la garantizada por la condición, pues ni se ha previsto prescindir del consentimiento del titular o de la resolución judicial, que es la regla general para toda cancelación, ni se ha demostrado de forma fehaciente que se haya producido el pago de la cantidad adeudada, puesto que el ingreso hecho podría tener su razón de ser en otro negocio jurídico o en cualquier otro motivo.
5 diciembre 2000
Resolutoria: cancelación por cumplimiento.- Inscrita una condición resolutoria en garantía de un precio aplazado, representado por letras de cambio identificadas, para cuya cancelación se había previsto el acta notarial a instancia del comprador mediante exhibición de las letras, se solicita la cancelación mediante instancia ratificada ante el Registrador a la que se acompañan las mencionadas cambiales. La Dirección admite que la instancia, en unión de la escritura de venta, sería título suficiente si se hubiera pactado la caducidad por el transcurso del plazo para el pago de la última letra sin que en el Registro constase el ejercicio de acciones tendentes a obtener la resolución, pues se trataría de uno de los supuestos en que la extinción del derecho inscrito resulta del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción (artículo 82, párrafo segundo de la Ley Hipotecaria). Pero a falta de dicho pacto, será necesaria el acta notarial prevista en la escritura de compra en armonía con el principio de legalidad, que está fundado en una rigurosa selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del Registrador como resulta del artículo 3 de la Ley Hipotecaria, que establece, entre otros requisitos, la exigencia de documento público o auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros registrales, siendo una norma que se reitera a través de toda la Ley Hipotecaria y de su Reglamento, salvo contadas excepciones que son ajenas al caso debatido.
21 septiembre 2002
Resolutoria: cancelación por cumplimiento.- 1. La presente resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don Juan Carlos Caballería Gómez, contra la negativa del Registrador de la Propiedad número uno de Getafe don Juan Sarmiento Ramos, a cancelar una condición resolutoria explícita en garantía del precio aplazado en una compraventa.
El Registrador no practica la cancelación solicitada por estimar que no se ha acreditado que las letras pagadas e inutilizadas ahora sean las que se emitieron en representación de aquella obligación derivada del contrato de compraventa (no se identificaron en la escritura de compraventa por su número y serie, y tampoco se identifican por estos datos en el documento que se califica); y alternativamente entiende que tampoco cabe la aplicación de la previsión contenida en el art 82.5 LH, toda vez que la obligación garantizada es la de pago del precio aplazado, derivada del propio contrato de compraventa, cuya prescripción es de 15 años (Cfr. arts 1964 Cc), siendo la prescripción específica de la acción real inherente a la condición resolutoria de 30 años (cfr art 1963Cc).
- El primer motivo debe ser confirmado. Como ha señalado reiteradamente esta Dirección General (Cfr. Resoluciones de 21 de julio de 1986, 3 y 4 de diciembre de 1986, 2 de septiembre de 1992 y 30 de mayo de 1996), la exigencia de concordancia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral, así como la de la documentación auténtica del hecho o acto inscribible para su acceso al Registro (artículo 3 de la ley Hipotecaria) conduce a la necesaria cancelación de un asiento cuando se justifica fehacientemente la completa extinción del derecho inscrito (artículo 2.1, 79. 2 de la Ley Hipotecaria y 173 de su Reglamento).
Por tanto, en el caso contemplado, si lo que se pretende es cancelar la condición resolutoria estipulada en garantía de la parte del precio aplazado, porque ha tenido lugar su pago (causa de cancelación que deberá reflejarse en el asiento correspondiente, conforme al artículo 193.2 del Reglamento hipotecario), será requisito imprescindible la justificación de la realidad de dicho pago y de su correspondencia con el crédito cuya garantía se trata de cancelar.
Ahora bien, dado que el precio aplazado se incorporó a determinadas letras de cambio que no fueron debidamente identificadas en la inicial escritura de compraventa, por cuanto se omitió en su descripción su serie y número, y habida cuenta de la naturaleza privada del documento cambiario, no cabe deducir de la escritura ahora presentada una prueba suficiente, a efectos registrales, de su correspondencia con el crédito cuya garantía se trata de cancelar, por cuanto entra dentro de lo posible que después del otorgamiento de la escritura de compraventa se hubieran podido emitir nuevas letras por los contratantes, por causa diferente al precio aplazado.
- Respecto del segundo motivo alegado por el Sr. Registrador, el plazo de prescripción de la acción derivada de la condición resolutoria explícita en la compraventa de bienes inmuebles (artículos 11 y 82.5 de la Ley Hipotecaria, 59 de su Reglamento y 1.504 del Código Civil) debe entenderse que es el de quince años.
Este mismo criterio, de entender que el plazo de prescripción de la acción derivada de la condición resolutoria explícita es de quince años, fue mantenido en el artículo 177 del Reglamento hipotecario, según redacción dada por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, y si bien dicho apartado fue declarado nulo por Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001, lo fue por no respetar los plazos de prescripción de las acciones en los territorios forales de Navarra y Cataluña; habiendo sostenido el mismo Tribunal, por el contrario, en su Sentencia de 24 de febrero de 2000, la legalidad del precepto, señalándose la coincidencia de los plazos con los de la prescripción del artículo 1964 Código Civil (fundamento de derecho sexto).
En la citada Sentencia de 31 de enero de 2001, fundamento de derecho 17, se dice, además, expresamente: «La justificación de la cancelación por caducidad de los asientos relativos a condiciones resolutorias explícitas en garantía de precio aplazado, a que se refiere el artículo 11 de la Ley, y respecto de las hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, está en que se puede pedir sólo cuando hayan transcurrido los plazos de prescripción extintiva de ambos derechos conforme a lo dispuesto en el Código Civil, es decir quince años para la condición resolutoria, como acción personal que es, y veinte para la hipotecaria (artículo 1964 del Código Civil), contado en ambos casos desde el día en que la prestación, cuyo cumplimiento se garantiza, debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro».
Sin embargo, en el presente caso, el recurso tampoco puede ser estimado por este motivo, toda vez que siendo el primer pago de fecha 10 de agosto de 1988 y los treinta y nueve siguientes, en igual día de los treinta y nueve meses sucesivos siguientes, a la fecha de otorgamiento de la escritura, no habían transcurrido aún los plazos exigidos en el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, como reconoce el propio Notario recurrente.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto en los términos que resultan de los anteriores Fundamentos de derecho.
23 enero2008
Resolutoria: cancelación por cumplimiento.- 1. El único problema que plantea el presente recurso radica en dilucidar si es inscribible la resolución del dominio por incumplimiento de la condición resolutoria impuesta en su cesión operando como título un acta notarial «de notificación y requerimiento» en la que, la diligencia que cumplimenta la misma dice así: «Siendo las quince horas del mismo día del requerimiento, me constituyo en el domicilio indicado en el mismo, donde encuentro a quien dice ser la esposa del requerido y llamarse doña M.J.F.R. Le hago saber mi condición de Notario y el objeto de mi presencia, mediante lectura y posterior entrega de cédula comprensiva del total requerimiento, informándole del derecho a contestar que tiene el requerido en el plazo reglamentario, así como del plazo adicional que consta en el mismo.» El Registrador entiende que no puede inscribirse la resolución, pues la diligencia se ha entendido con persona distinta del requerido, sin que exista constancia fehaciente de que la persona a requerir haya tenido conocimiento de la voluntad resolutoria del cedente.
- Dejando sentado que, por imperativo del artículo 326 de la Ley Hipotecaria no pueden abordarse en el recurso otras cuestiones distintas a la calificación transcrita, debe afirmarse que la nota de calificación, tal y como ha sido formulada, no puede ser mantenida. Como establece el artículo 202 del Reglamento Notarial, el requerimiento surte sus efectos aunque la cédula se entregue a persona distinta de la requerida, pues, de no ser así, podría fácilmente impedirse por el perjudicado la práctica de tal diligencia. Es decir, que, para que un acta de requerimiento cumpla toda su eficacia, no es imprescindible que se entienda el requerimiento directamente con el requerido, pues entonces, como dice el recurrente, sobraría el artículo 202 del Reglamento Notarial, y se dificultaría enormemente el tráfico jurídico.
- Cuestión distinta es la relativa al hecho de que en el requerimiento practicado no conste que se haya advertido a la receptora de la cédula su obligación de hacerla llegar al destinatario, dado que en la diligencia no consta haberse hecho tal advertencia. No obstante, tal y como se señaló anteriormente este defecto no puede ser resuelto en el presente recurso, pues no resulta de la nota de calificación.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto en la forma que resulta de los anteriores fundamentos.
8 marzo 2010
Resolutoria: cancelación por cumplimiento.- 1. El único problema que se plantea en el presente recurso es el de dilucidar si, inscrita una cesión del derecho de superficie, sujeto, entre otras, a la condición resolutoria de que el centro para cuya creación se hace la cesión, esté en funcionamiento en una determinada fecha, basta para hacer constar la resolución y la reversión a favor del cedente, el acta notarial en la que, transcurrida tal fecha, y después de cuatro visitas realizadas por la Notaria, no encuentra en el local a ninguna persona ni se realiza en él ninguna actividad. Ha de tenerse en cuenta, además, que sobre el derecho de superficie figura inscrita una hipoteca, hallándose también gravada con dos anotaciones de embargo.
- Como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos»), el enérgico sistema de autotutela que supone la facultad resolutoria pactada a favor del cedente ha de ser examinado en su aplicación con todo tipo de cautelas, a fin de salvaguardar los derechos de todos los interesados y evitar en lo posible que el cedente pueda, sin intervención de los Tribunales, decidir unilateralmente una cuestión tan delicada.
- También este Centro Directivo ha dicho con anterioridad (vid. Resolución de 8 de mayo de 1992) que la constancia registral del cumplimiento o incumplimiento de las condiciones precisa, bien la constancia fehaciente de la realidad del hecho en que aquéllos consisten, bien el consentimiento de los titulares registrales afectados o la oportuna resolución judicial dictada en juicio declarativo entablado directamente contra aquéllos. Pero para que la realidad del hecho se tenga por cumplida, ésta ha de ser incontestable, cosa que no ocurre en el presente supuesto, pues, al margen de no darse intervención alguna al titular del derecho de superficie –que podría poner de manifiesto hechos que contradijeran la pretensión del cedente, como retraso del mismo en la entrega del solar, tardanza en la concesión de las oportunas licencias, etc.–, ni siquiera se notifica al mismo la resolución o reversión pretendida, por lo que, de practicarse la reversión solicitada, ni siquiera el titular del derecho tendría conocimiento de la misma, ni por tanto, oportunidad de oponerse a tal resolución.
- Además de ello, existen en el presente supuesto derechos que recaen sobre el derecho de superficie que se pretende cancelar, siendo así que sus titulares no han sido ni siquiera notificados de la pretensión del cedente, y es evidente que sus derechos van a ser afectados por el asiento que se pretende. Por ello, para la práctica del asiento solicitado, sería necesario al menos el conocimiento de todos los titulares registrales afectados, para que también pudieran tener oportunidad para oponerse, o la resolución judicial correspondiente (cfr. artículo 40 de la Ley Hipotecaria).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
9 marzo 2010
[1] Pocos meses antes, las Resoluciones de 13 y 20 de mayo del mismo año, ante un supuesto similar (una sociedad disuelta, pero en donde lo que quedó pendiente fue el otorgamiento de una escritura de venta), resolvieron el problema reconociendo que, incluso después de su disolución, la sociedad conserva cierta personalidad para el cumplimiento de obligaciones pendientes. De todos modos, la frecuencia con que se plantean estos problemas, que tienen lugar cuando ha desaparecido la persona, física o jurídica, que debe consentir la cancelación por pago de una hipoteca o condición resolutoria constituida a su favor, dio lugar a la nueva redacción del artículo 177 del Reglamento Hipotecario, en el que por el transcurso de un determinado plazo de caducidad se permitía la cancelación a instancia del titular registral que no fue parte en el acto de constitución de la garantía. Este sistema desapareció poco tiempo después, al anularse el artículo mencionado por la sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001, pero la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, lo ha restablecido dando una nueva redacción al artículo 82 de la Ley Hipotecaria.
