CONDICIÓN

Resolutoria: efectos de su ejercicio sobre anotaciones posteriores

Resolutoria: efectos de su ejercicio sobre anotaciones posteriores

Cuando las anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial quedasen extinguidas por circunstancias que consten en el mismo Registro, como ocurre cuando habiéndose practicado dos anotaciones de embargo sobre finca sujeta a condición resolutoria, se ejercita la condición, la providencia ejecutoria que para la cancelación impone como regla general el artículo 83 de la Ley es innecesaria, dado el contenido especial del artículo 175-6º del Reglamento, sin duda fundado en que su obtención sería superflua y dilatoria.

3 junio 1961

Resolutoria: efectos de su ejercicio sobre anotaciones posteriores.- Aunque el ejercicio de una condición resolutoria puede llevar consigo la extinción de la anotación de embargo constituida sobre la finca sujeta a dicha condición, ello sólo es posible cuando la resolución se produce en los términos registralmente constatados. Por lo que no será admisible cuando, sujeta la adquisición de la finca a la condición resolutoria de edificar sobre ella en los plazos determinados por la Ley que regula las viviendas de protección oficial, los interesados acuerdan la resolución por convenir que no podrán cumplir lo pactado antes de que dicho plazo se produzca, lo que supone no el cumplimiento de la condición inscrita, sino un mutuo acuerdo que origina una renuncia anticipada.

8 junio 1990

Resolutoria: efectos de su ejercicio sobre anotaciones posteriores.- 1. En el supuesto de este expediente el título calificado es una escritura por la que el acreedor hipotecario (cuyo crédito está embargado), sin conferir carta de pago de la deuda garantizada, consiente la cancelación de la hipoteca en un momento en el que las fincas hipotecadas, y como consecuencia de la efectividad de determinada condición resolutoria -por allanamiento y consentimiento de la titular registral– han pasado a propiedad de quienes la habían transmitido a la hipotecante con sujeción a dicha garantía resolutoria.

Limitado necesariamente el recurso a los defectos invocados en la calificación que sean impugnados, la presente resolución habrá de versar únicamente sobre el segundo de los defectos expresados en la nota, en la que el Registrador se limita a indicar que suspende la inscripción «porque el crédito hipotecario aparece embargado a favor de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria; principio de prioridad, artículo 17 L. H. y R. D. G. R. N. de 23 de marzo de 1993 y 5 de mayo de 1993».

2. La calificación impugnada, excesivamente escueta, no indica la situación registral derivada del orden de despacho de los distintos documentos presentados y del que han de derivarse las consecuencias lógicas del principio de prioridad registral. No obstante, del expediente resulta que documentos que determinan la situación tabular que debe tener en cuenta el Registrador al calificar (y que son susceptibles de configurar los obstáculos que pueden surgir del Registro), han provocado los asientos correspondientes, sin que sea posible prejuzgar, en este expediente, el acierto o desacierto que en la práctica de tales asientos haya tenido el Registrador (toda vez que el recurso contra la calificación registral no es el medio adecuado para atacar asientos ya practicados, al encontrarse los mismos bajo la salvaguardia de los Tribunales), en contra de lo que pretende el recurrente según su escrito de recurso. En el mencionado escrito se alega que, al ser posterior a la condición resolutoria la hipoteca en favor de la sociedad acreedora, esta carga ha de cancelarse y no puede embargarse ningún crédito hipotecario, ya que –se añade–, como consecuencia de la efectividad de la condición resolutoria, la parte cedente recupera la propiedad y su derecho es preferente sobre el que podría ostentarse por la Agencia Tributaria, sin perjuicio de que esta entidad pueda reclamar el crédito embargado, que subsiste.
3. Hechas las precedentes aclaraciones, no puede estimarse el recurso, pues ha de ponderarse la necesaria salvaguardia de los derechos de los terceros interesados (en el presente supuesto la Agencia Tributaria), en tanto que registralmente afectados por el asiento cuya práctica se pretenda –en este caso una determinada cancelación–, de modo que, respecto de aquéllos, la documentación presentada ha de cumplir con un mínimo de garantías (como por ejemplo la prestación de su consentimiento), en aras de la debida protección de sus derechos, o, en su defecto, obtenerse la oportuna resolución judicial (Resoluciones de 28 de mayo de 1992, 19 de noviembre de 1996, 24 de febrero de 1998 y 15 de noviembre de 2005).

Además, en el presente caso la cancelación de la hipoteca no deriva de la extinción de la obligación asegurada, por lo que, en línea con otros pronunciamientos de este Centro Directivo que analizaron las repercusiones que podrían derivarse de la efectividad de la condición resolutoria y su trascendencia respecto de titulares posteriores, no ha de concluirse necesariamente que éstos hayan de soportar cualquier acto de admisión del incumplimiento o de los demás presupuestos de la resolución (o de cancelación en este caso, cabría añadir), pues de lo contrario, y sin su intervención, se podrían concertar acuerdos sobre aquélla en menoscabo de la posición que les corresponde. Añádase por último que, en el caso que motiva el recurso, la cancelación documentada más bien supone una renuncia a una garantía real, pues la deuda subsiste, y tal renuncia claramente podría perjudicar a tercero (cfr., por todas la Resolución de 5 de abril de 1990, según la cual, la eficacia relativa de los contratos –artículo 1.257 del Código Civil–, la indisponibilidad de los derechos ajenos o de la renuncia en perjuicio de terceros –artículos 6.2 y 1.937 del mismo Código; 107.1.º de la Ley Hipotecaria y 175.1.º del Reglamento Hipotecario–, la eficacia del derecho inscrito y la protección derivada de los asientos registrales –artículos 1, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria– determina que la renuncia al derecho inscrito correspondiente sólo podrá operar registralmente dejando a salvo el derecho de la persona a cuyo favor se practicó el asiento respectivo).

Por ello, si se procediera, sin más, a la pretendida cancelación de la hipoteca se produciría la pérdida de protección registral de determinados derechos –los reflejados en la anotación preventiva– sin que sus titulares hubieran tenido ni siquiera la oportunidad de intervenir ni defender su posición jurídica, con lo que se incurriría en la indefensión proscrita en el artículo 24 de la Constitución.

Y es que la cancelación de un asiento (la anotación de embargo en favor de la Agencia Tributaria en este caso) que se derivaría de la pretendida cancelación registral de la hipoteca, requiere consentimiento expreso del titular o resolución judicial firme en el correspondiente procedimiento.

Bien es cierto que hay excepciones a lo que sería la regla general, en las que la cancelación de asientos puede producirse por la ejecución de gravámenes anteriores (cfr. el artículo 175 Reglamento Hipotecario), pero no es posible generalizar soluciones previstas para otros supuestos. En esta línea cabe aludir, por ejemplo, a las reglas previstas para la ejecución por subasta, que prevén las notificaciones a los titulares de cargas posteriores, y que claramente no pueden extenderse a casos como los que motivan este recurso, en el que la operativa se ha desarrollado al margen de todo procedimiento y en instancias privadas, por lo que habrá de exigirse, en defecto de resolución judicial, la conformidad del embargante del crédito hipotecario.

Esta solución resulta razonable, pues está en juego el derecho de este acreedor a la satisfacción de su crédito, y adquiere mayor fuerza aún en casos como el examinado, pues no resulta posible que el tercero afectado pueda, al menos, contar con el depósito de cantidad alguna (nada se ha cobrado por el acreedor que consiente la cancelación y el crédito no está extinguido), y sin olvidar que, al tener lugar todas las actuaciones de los interesados privadamente, al margen de todo procedimiento judicial –o ante otros funcionarios– legalmente previsto y con la falta de garantías que ello comporta para los terceros afectados, se hace aún más necesario contar con su consentimiento.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso, en los términos que anteceden.

23 marzo 2010

Resolutoria: efectos de su ejercicio sobre anotaciones posteriores.- 1. En el presente recurso son relevantes para su resolución los siguientes antecedentes:

1. a) Mediante Sentencia judicial se decretó la resolución de un contrato de compraventa de una finca registral, en el que se estipuló el aplazamiento de pago y se garantizó el mismo con condición resolutoria explícita debidamente inscrita, ordenándose la reinscripción a favor del demandante y la cancelación de la inscripción de la compraventa resuelta y de todas las inscripciones y anotaciones posteriores (así interpreta el registrador la solicitud de constancia registral del documento a pesar de la falta de precisión de la misma en este aspecto).
2. b) Sobre la finca a la que se refieren las citadas compraventas y sentencia consta en el Registro una anotación preventiva de embargo a favor de la Agencia Tributaria extendida con posterioridad a la inscripción de la compraventa resuelta, cuya diligencia de embargo es de 26 de marzo de 2010.
3. c) Con posterioridad a la fecha de la citada diligencia de embargo la sociedad propietaria de la finca (cuya titularidad fue declarada resuelta en virtud de la sentencia antes citada) fue declarada en concurso, declaración de concurso que tuvo lugar mediante auto de 12 de mayo de 2012, anotándose el mismo en el Registro con posterioridad a la anotación del embargo referido en el apartado anterior.
4. d) La Sentencia que declara la resolución de la compraventa se dictó en un procedimiento incidental en el marco del procedimiento concursal seguido ante el Juzgado de lo Mercantil número 3 de Barcelona, siendo emplazados en dicho incidente la sociedad propietaria y concursada, y la administración concursal. Se afirma en el recurso, pero no consta en la documentación presentada a calificación, que en la fecha de interposición de la demanda incidental ya había sido formulada la lista de acreedores y que, por tanto, la administración concursal tenía conocimiento del crédito de la Agencia Tributaria a que se refiere la anotación preventiva de embargo que ahora se pretende cancelar como consecuencia de la resolución de la compraventa. Igualmente se afirma en el recurso, pero no resulta de la documentación calificada, que la Agencia Tributaria fue citada en el procedimiento incidental, ofreciendo el recurrente acreditar este extremo en un momento posterior.
5. e) Tanto la sociedad concursada como la administración concursal se allanaron a la demanda, y la Sentencia concluyó con el siguiente fallo: «Estimando la demanda interpuesta por la representación de la mercantil «Inmobiliaria Locamo, S. A.», se procede a resolver el contrato de compraventa firmado por las partes respecto de un inmueble sito en Vilanova i la Geltrú, calle Anselmo Clavé y Camí de l’Estany».
6. f) Finalmente se aporta mandamiento judicial, junto con testimonio literal de la Sentencia, con la afirmación de su firmeza a todos los efectos, y en la que se ordena que el mismo se libra «a fin de que se lleve a efecto la anotación marginal acordada» (sic).
7. g) El registrador deniega la práctica del asiento solicitado por dos defectos: por no acompañarse el documento acreditativo de haberse hecho la consignación de la totalidad del precio que ha de restituir el adquirente al transmitente, sin que quepa detraer nada por cláusula penal (la resolución, en cuanto a este defecto, se transcribe, más atrás, en el apartado “Resolutoria: efectos de su ejercicio”), y por no resultar de la documentación presentada que la Agencia Tributaria haya sido citada en el procedimiento para alegar lo que a su derecho convenga en cuanto a haberse cumplido todos los presupuestos de la resolución.
8. Comenzando, por razones de sistemática, con el análisis del segundo defecto, debe resolverse en este expediente si la sentencia por la que se declara la resolución del contrato de compraventa, junto con el mandamiento aportado, es suficiente para reinscribir la finca a favor del vendedor y para cancelar la anotación preventiva del embargo posterior a la inscripción del comprador, sin haber sido citado el titular de la citada anotación, considerando que si se hubiera anotado la demanda de resolución con anterioridad a la citada anotación, tal citación no sería necesaria. La cuestión se plantea, pues, en supuestos como el presente en los que tal anotación de demanda no se haya practicado oportunamente.

El recurrente afirma que tal citación se ha producido en el procedimiento incidental del que emana la sentencia y el mandamiento, ofreciendo acreditarlo en un momento posterior (se afirma en el recurso que «se ha solicitado dicho extremo del concurso y cuando se disponga se aportará»). Sin embargo, ni esta afirmación se puede dar por acreditada en la forma indicada, ni su acreditación extemporánea podría ser tenida en cuenta ahora, en el caso de que se hubiese producido (lo que tampoco ha acaecido durante el período de tramitación de este recurso), dado que a tal cuestión resulta plenamente aplicable el artículo 327 de la Ley Hipotecaria cuando dispone que el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma (cfr. Resoluciones de la Dirección General del los Registros y del Notariado de 10 de noviembre de 2008, y 5 de febrero de 2009, entre otras). Lo mismo cabe decir en relación con la afirmación contenida en el recurso en el sentido de que en el momento de la incoación del incidente ya se había formalizado la lista de acreedores.

3. Combate el recurrente la calificación, entre otros, con el argumento de que al registrador no le cabe entrar a cuestionar la corrección o no de la documentación judicial presentada a inscripción, argumento que, a pesar de cierta falta de claridad, parece invocarse en relación con los dos defectos señalados. Se plantea, pues, una vez más el tema de la inscripción y calificación de los documentos judiciales. Como no podía ser de otra manera, de conformidad con el correspondiente mandato constitucional (artículos 117 y 118 de la Constitución Española), la doctrina de este Centro Directivo ha sido constante a la hora de reconocer que el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y Tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.

No obstante, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento o juicio seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

Por lo que se refiere a la necesidad de dar debido cumplimiento al contenido de las resoluciones judiciales, debe recordarse lo dispuesto en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, como ha declarado la Dirección General de los Registros y el Notariado en Resoluciones de 26 de mayo de 1997, y 30 de septiembre de 2005. De este modo, aunque es cierto que los artículos 118 de la Constitución Española y 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial imponen a todas las autoridades y funcionarios el deber de cumplir las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que todos los documentos inscribibles deben cumplir las exigencias del sistema registral. Coherentemente con ello, la Resolución de 19 de febrero de 2007 señala que entre esas exigencias de nuestro sistema registral está «la debida determinación del asiento» a practicar; en la de 26 de abril de 2005 declara que «la calificación del registrador de los documentos judiciales, consecuencia de la proscripción de la indefensión ordenada por el artículo 24 de la Constitución Española abarca, no a la fundamentación del fallo, pero sí a la observancia de aquellos trámites establecidos para garantizar que el titular registral ha tenido en el procedimiento la intervención prevista en las normas para evitar su indefensión»; y en otras, como las de 19 y 21 de febrero, 23 de junio, 15 de octubre, y 5 y 20 de noviembre de 2007; 2 de febrero y 7 de octubre de 2008, y 22 de enero y 30 de abril de 2009, se insiste en el principio de calificación de los documentos judiciales relacionándolo con la limitación de los efectos de la cosa juzgada a quienes han sido parte en el proceso, todo ello a los solos efectos de proceder o no a su inscripción, conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento.

4. En el presente caso no resulta de la documentación que tuvo el registrador a la vista en el momento de la calificación que la Agencia Tributaria del Estado haya sido emplazada ni citada en el procedimiento incidental que ha concluido con la sentencia que declara la resolución. Pues bien, con la inscripción de la condición resolutoria explícita se confiere eficacia real a la eventual acción resolutoria del contrato de compra por impago del precio aplazado (acción que de otro modo quedaría limitada a la esfera puramente personal de los contratantes) y se evita la afectación a terceros que por reunir los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria harían inoperante ese juego resolutorio. Ahora bien, de estas consideraciones no puede concluirse que la sentencia declarativa de la resolución de la compraventa, dictada en pleito entablado sólo contra el comprador, permita la cancelación de los asientos posteriores que traigan causa de este último. Por el contrario, es necesario tener en cuenta: a) que los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes; b) que la rectificación de los asientos registrales presupone el consentimiento de sus titulares o una sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho; c) que es exigencia constitucional la protección jurisdiccional de los derechos; d) que los titulares de tales asientos no sólo pueden sino que deben ser citados en el procedimiento de resolución para alegar lo que a derecho convenga en cuanto a si se han cumplido todos los presupuestos de la resolución (devolución de cantidades, etc.). Dicha intervención tiene por fundamento verificar elementos y datos que no pueden ser apreciados en virtud del contenido del presupuesto del Registro (el impago o satisfacción de la deuda de cualquier otro modo). Todas las anteriores consideraciones llevan al resultado de que para que la sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores –cuando antes no se haya anotado preventivamente la demanda de resolución– es necesario que estos, al menos, hayan sido citados en el procedimiento, lo que en este caso no se ha efectuado (vid. en este sentido Resolución de 9 de junio de 2010, entre otras citadas en los vistos).

Esta conclusión no puede quedar desvirtuada por lo previsto en el artículo 193.1 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, como pretende el recurrente. Ciertamente, dicho precepto establece en su apartado 1 que en el incidente concursal se considerarán partes demandadas aquellas contra las que se dirija la demanda «y cualesquiera otras que sostengan posiciones contrarias a lo pedido por la actora» (y ello al margen del derecho de cualquier persona comparecida en forma en el concurso a intervenir en el incidente concursal coadyuvando con la actora o con la demandada: vid. apartado 2 del mismo artículo 193). Y no hay duda de que los titulares de las cargas posteriores constituidas sobre la finca cuya transmisión es objeto de resolución ostentan «posiciones contrarias» a quien pretende tal resolución, puesto que ésta opera «ex tunc», por lo que la resolución de la venta determinará –presupuesto el cumplimiento de los requisitos legales– la cancelación de aquellas cargas posteriores, frente a la posibilidad que reconoce el artículo 55, apartado 1, párrafo segundo, de la Ley Concursal, de continuar hasta la aprobación del plan de liquidación aquellos procedimientos administrativos de ejecución, como el que dio lugar a la anotación de embargo cuya cancelación ahora se pretende, en los que se hubiera dictado diligencia de embargo contra bienes del concursado con anterioridad a la fecha de declaración del concurso (y salvo que los bienes objeto de embargo resultaren necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor, y así se declare por el juez del concurso en procedimiento en que el acreedor sea igualmente parte: vid. Sentencia 5/2009, de 22 de junio de 2009, del Tribunal Supremo (Sala de Conflictos de Jurisdicción y Competencia).

Y es aquella garantía procesal del emplazamiento o citación a la Agencia Tributaria titular de la anotación preventiva de embargo posterior a la inscripción de la condición resolutoria, garantía cuya cumplimiento no ha quedado acreditada en la documentación que fue presentada a calificación, lo que da base y fundamento al defecto señalado por el registrador, por lo que debe ser confirmado sin perjuicio de que dicho defecto será fácilmente subsanable si, como se afirma en el recurso, dicha citación tuvo lugar y así se acredita mediante la aportación al Registro, junto con el resto de la documentación, del correspondiente testimonio judicial.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

6 julio 2012