CONDICIÓN
Resolutoria sobre una de las fincas que formaron una agrupación
Resolutoria sobre una de las fincas que formaron una agrupación
- El problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si, inscrita la agrupación de varias fincas y constituida hipoteca sobre la finca resultante puede inscribirse una condición resolutoria que afecta a la adquisición de una de las fincas agrupadas, o, como entiende la registradora, tal inscripción perjudicaría a la hipoteca y, por ello, no podría realizarse; entendiendo también, en consecuencia, que quedaría sin determinar la parte de finca sobre la que se operaría la resolución.
- El problema anteriormente expuesto guarda analogía con el de la desvinculación de elementos comunes en una propiedad horizontal cuando tales elementos figuran hipotecados en la parte proporcional que corresponde a una hipoteca sobre elementos privativos. Pues bien, como ha dicho con anterioridad este Centro Directivo (vid. resoluciones citadas en el «vistos»), la hipoteca sujeta directamente e inmediatamente los bienes sobre que se impone, «erga omnes», al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida (artículos 1.876 del Código Civil y 104 de la Ley Hipotecaria) y subsistirá íntegra, mientras no se cancele, sobre la totalidad de los bienes hipotecados (artículo 122 de la Ley Hipotecaria). Es principio básico de nuestro sistema que la hipoteca o el embargo (anotado o no) no afectan a la facultad de disponer sobre la finca hipotecada o embargada, ni a la de dividirla o agruparla, para lo que el propietario no necesita el consentimiento del acreedor embargante o hipotecario. En el caso de transmisión del derecho de propiedad o de constitución de otro derecho real limitado no hay modificación del objeto y el adquirente recibe su derecho sobre la finca con las cargas que le afectan. Pero en el caso de agrupación, como en el de división (en uso de una facultad dominical, artículo 348 del Código Civil), en rigor hay modificación de objeto, creándose un objeto nuevo por agrupación con otros del anterior, pero tal modificación no afectará al acreedor hipotecario, pues será una «res inter alios acta», por lo que la puede desconocer.
Además de ello, tiene razón el recurrente al afirmar que, si no se inscribe la condición resolutoria, se vería sin defensa frente a otros acreedores del cesionario, produciéndose una indefensión que, indudablemente sería contraria a la justicia material.
- En cuanto al segundo de los defectos, ha de ser igualmente revocado. Del Registro resulta, sin lugar a dudas, la parte de finca sobre la que recaería, en su caso, la resolución, y, aunque la misma se llevara a efecto, no perjudicaría a la hipoteca que seguiría gravando solidariamente a todas las fincas de procedencia, de manera similar a como grava a una finca que, después de la hipoteca, se divide en dos o más.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.
6 febrero 2009
