CONDICIÓN

Suspensiva: determinación de su cumplimiento

Suspensiva: determinación de su cumplimiento

Configurada como hipoteca en garantía de obligaciones sujetas a condición suspensiva la que se constituyó en garantía de diez letras de cambio incompletas, no es suficiente que se ponga en circulación una letra ya completa, para que se consigne en el Registro el cumplimiento de la condición respecto a las restantes.

22 marzo 1988

Suspensiva: determinación de su cumplimiento.- Pactada una cesión de bienes en pago de asunción de deuda, cuya eficacia se subordina a la condición suspensiva de que antes de determinado plazo se incoe la declaración de suspensión de pagos de una de las partes y, además, que dicho expediente termine con la aprobación de un convenio de acreedores, la Dirección confirma la nota de calificación y rechaza la inscripción -calificando el defecto como insubsanable- basándose en que: a) La solicitud de declaración del estado de suspensión de pagos es decisión absolutamente discrecional del propio solicitante, sin que legalmente venga compelido a ello cualquiera que sea su situación patrimonial; b) es elemento esencial para la existencia del contrato la concurrencia del consentimiento de los contratantes, esto es, su firme y definitiva voluntad sobre su objeto, causa y perfección, lo que excluye que pueda dejarse la validez y el cumplimiento de los contratos al arbitrio de una de las partes contratantes (artículo 1.256 del Código Civil) y determina la nulidad de las obligaciones condicionales cuando el cumplimiento de la condición depende de la exclusiva voluntad del obligado (artículo 1.115 del Código Civil); c) que en nuestro Registro de la Propiedad sólo son inscribibles aquellos actos o negocios de trascendencia real en los que concurren las exigencias legales de perfección y validez. Por todo ello no puede accederse a la inscripción de un negocio cuya eficacia queda pendiente de la libérrima voluntad de una de las partes, sin que esta afirmación quede comprometida, como alega el recurrente, por el hecho de que la consecución del convenio ya no depende solamente de su voluntad, pues ello no puede llevar a ignorar que dicha voluntad sí basta para impedir el cumplimiento de la condición.

19, 20, 21, 22, 25, 26, 27, 28 y 29 septiembre 1995

Suspensiva: determinación de su cumplimiento.- Constituida hipoteca unilateral a favor de varios acreedores, sometida a la condición suspensiva de que en el plazo de dos años a contar desde un día determinado se obtenga un convenio concursal entre el deudor y los acreedores aceptantes (aceptaron siete de los nueve acreedores), se pretende por el actual dueño de las fincas su cancelación por considerar que habiendo transcurrido cerca de tres años desde el vencimiento del plazo fijado para el cumplimiento de la condición, debe considerarse incumplida por el hecho de no constar nada en contrario en el Registro. La Dirección revoca en este punto la calificación, pues como se desprende del artículo 238 del Reglamento Hipotecario (derivado del principio de necesidad de acreditar los hechos fehacientes que pretenden su acceso al Registro -arts. 3 y 23 de la Ley Hipotecaria), se precisa como norma general la acreditación del hecho en que conste dicha condición, que es lo que determinará la realización de la mutación jurídico-real a inscribir.

16 mayo 1998

Suspensiva: determinación de su cumplimiento.- Vendida una finca bajo la condición suspensiva de que cualquiera de las partes proporcione un arrendatario, cesionario o explotador que alquile la totalidad de la misma -un «aparta-hotel»-, la calificación rechazó la inscripción por un doble defecto: 1) Se vulnera el artículo 1256 del Código Civil, pues queda al arbitrio del comprador vincularse o no y depende así el cumplimiento del contrato de su voluntad, sin que el vendedor pueda compelerle a ello, pues al vendedor sólo se le faculta para rescindirlo. 2) La falta de fijación de un plazo para el cumplimiento de la condición impide que dicha situación pueda oponerse a terceras personas a través del Registro. En cuanto al primero de los defectos, la Dirección, basándose en la jurisprudencia que distingue las condiciones puramente potestativas -que dependen de la exclusiva voluntad del deudor- y las simplemente potestativas -que dependen, además, de otros factores- así como en el criterio restrictivo en cuanto a la apreciación de las primeras, llega a la conclusión de que no estamos ante una condición puramente potestativa. Aplicando, por otra parte, diversos preceptos del Código Civil sobre interpretación de los contratos, refuerza su criterio por el hecho de que la exigibilidad de la obligación de pago estaba sujeta a la inexistencia de determinadas obligaciones, reclamaciones judiciales y cargas que podían afectar al vendedor o al inmueble, además de otras circunstancias no dependientes de la voluntad del comprador. En cambio, respecto al segundo defecto, la condición pactada es incierta no sólo en cuanto al evento en sí, sino en cuanto al momento en que puede tener lugar. Es decir, no se fija un plazo y, siendo una condición positiva, no son admisibles, registralmente, las soluciones que brindarían los artículos 1176 del Código Civil -dejar en suspenso indefinidamente la relación condicionada- o el 1118 -reputar cumplida la obligación en el plazo que verosímilmente se hubiera querido señalar-, pues para ello sería necesario interpretar la voluntad de las partes, lo que supone que ninguna de ambas soluciones tendría encaje en nuestro sistema registral, destinado a dar certeza a las relaciones jurídicas por medio de la publicidad registral.

15 febrero 2002

Suspensiva: determinación de su cumplimiento.- Antecedentes: en el Registro se inscribió una compraventa en la que la entrega del precio –ochocientos veinticinco millones de pesetas- se sujetó a la condición suspensiva de que cualquiera de las partes consiguiese arrendar la finca por unos alquileres cuyo importe mínimo se especificaba; el cumplimiento de la condición se pactó que podía acreditarse, por parte de la compradora, con la manifestación fehaciente de que el precio se encontraba a disposición de la vendedora; también se hizo constar que sobre la finca pesaban tres hipotecas, pudiendo el comprador subrogarse, cancelar las cargas o realizar pagos por cuenta del vendedor y descontando del precio de compra dicho importe. Mediante la escritura que motiva el recurso, el comprador solicita la cancelación de la condición suspensiva por considerarla cumplida; a esta escritura se acompaña acta acreditativa de tener ingresada en una cuenta a su nombre la cantidad de ochocientos veinticinco millones de pesetas obtenidos mediante un préstamo bancario, para el pago del precio aplazado; y otra acta de notificación al vendedor en la que le comunicaba tener a su disposición el precio indicado, pero que de no proceder éste a los pagos y cancelaciones que le correspondían, el comprador, tal como se convino, realizaría esos pagos con cargo al precio de la compraventa, procediendo a continuación a la consignación judicial del precio. El Registrador denegó la cancelación solicitada porque, a su juicio, no puede estimarse cumplida la condición suspensiva y es necesario el pago mediante una puesta real y efectiva de la cantidad total del precio a disposición de la vendedora, sin posible deducción de cantidad alguna; o, en el supuesto de que la vendedora se negase a recibir dicha cantidad, deberá procederse a la consignación judicial de la misma. La Dirección, después de poner en cuestión la validez de la condición, pero teniendo en cuenta que ya figuraba inscrita y que el recurso gubernativo no es el cauce adecuado para la rectificación de los asientos del Registro, entiende que la pretensión del recurrente acerca de la cancelación de aquella condición debe admitirse, teniendo en cuenta no sólo el propio texto de la escritura (según el cual sería suficiente por parte de la compradora la manifestación fehaciente de que el precio se encuentra a disposición de la vendedora) sino, sobre todo, que según las consideraciones que anteceden, al tratarse de una condición suspensiva afectante sólo a la obligación de pago del precio, la cancelación de la misma, en cuanto tal condición por voluntad del comprador determinaría únicamente la exigibilidad de la obligación condicionada, sin que ello implique menoscabo alguno respecto de la estipulación, inscrita, relativa a la posibilidad de resolución de la venta en los términos en que ha sido pactada.

22 julio 2004

Suspensiva: determinación de su cumplimiento.- 1. Figura inscrita en el Registro una permuta de solar a cambio de piso en el edificio futuro sometida a la condición suspensiva de que la entidad cesionaria cumpla alguna de las siguientes obligaciones: «1.–Entregue a don José Luis B. M. y esposa póliza de seguro, en la que éstos aparezcan como beneficiarios, mediante la que se garantice las construcciones y entrega de las fincas objeto de la contraprestación, totalmente terminadas conforme al proyecto con los boletines de agua, luz y toda la documentación técnica necesaria.–Que, por parte de la mercantil E. T. S. C., S. L. (la cesionaria) entrega a don José Luis B. M. y esposa las fincas objeto de contraprestación totalmente terminadas conforme al proyecto, con los boletines de agua, luz y toda la documentación técnica necesaria para que en el plazo acordado o si ello no fuera posible con el pago de la indemnización pactada en la estipulación sexta. D. José Luis y esposa apoderan a la mercantil E. T. S. C., S. L., levante la condición suspensiva mediante exhibición a la Notaria de la póliza de seguro antes citada o el acta de entrega de las viviendas, siempre que dicha póliza cumpla con los requisitos anteriormente descritos».

Se presenta copia del Acta de manifestaciones en la que don Francesco M. P., interviniendo, según manifiesta, en representación de la entidad cesionaria, afirma haber cumplido, como dice acreditar con la documentación que acompaña, con la condición pactada, y, haciendo uso del apoderamiento concedido, solicita del Registrador «levante» la expresada condición suspensiva. El acta se realiza cuando ha transcurrido con exceso el plazo pactado.

El Registrador suspende la inscripción por los siguientes defectos: 1) No justificarse las facultades del requirente como representante de la entidad cesionaria: 2) No acreditarse que las construcciones hayan sido terminadas en el plazo pactado ni que se haya pactado la póliza de seguro, ni la indemnización alternativa. El interesado recurre.

2. El primero de los defectos ha de ser confirmado pues, si bien los datos de la sociedad no es preciso sean reiterados, por figurar los mismos en el Registro, el requirente del Acta ni siquiera alega ante el Notario los acuerdos societarios por los que se le concedió la representación en que actúa, ni, en consecuencia, la acredita.
3. Igual camino he de seguir el segundo de los defectos; al acreditar la terminación de las obras en una fecha claramente posterior a la pactada, la condición, para ser cumplida, debería acompañarse de la indemnización igualmente pactada, la cual se omite.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

27 mayo 2005

Suspensiva: determinación de su cumplimiento.- 1. En el presente recurso son relevantes las siguientes circunstancias:

1. A) Mediante escritura otorgada el 23 de enero de 2007, se vendió determinada finca, sujetándose la transmisión del dominio de la misma al cumplimiento de la condición suspensiva consistente en el pago del precio que quedó aplazado. Esta compraventa quedó inscrita en el Registro de la Propiedad, haciéndose constar el pacto de reserva de dominio.
2. B) Sobre el derecho del comprador consta anotado en el Registro embargo en favor de la Hacienda Pública, con fecha 14 de abril de 2008.
3. C) Mediante acta notarial de 28 de julio de 2008, requirió la parte vendedora a la sociedad compradora el pago de las cantidades aplazadas en la escritura de compraventa, vencidas y no satisfechas, haciéndosele saber al requerido que dispondría de un plazo de quince días para satisfacer tales cantidades y que, de no hacerlo, se daría por resuelto el contrato, con pérdida por la compradora de las cantidades entregadas hasta la fecha –según lo pactado en dicha escritura– y se procedería a la cancelación de la inscripción correspondiente en el Registro.
4. D) Presentado en el Registro de la Propiedad escrito, acompañado de copia autorizada de dicha acta notarial, en virtud de los cuales se solicita la cancelación de la inscripción de la compraventa, por incumplimiento de la condición suspensiva, y la reinscripción en favor del vendedor, el Registrador suspende la cancelación y reinscripción solicitadas, con base en los siguientes argumentos:
5. a) Al funcionar el pacto de reserva de dominio en garantía del precio aplazado, por una parte, como una condición suspensiva que no afecta a la perfección, sino a la consumación del contrato de compraventa (la adquisición de la propiedad por parte del comprador), y de otra, en caso de falta de pago del precio, como condición resolutoria del propio contrato de compraventa, ha de cumplirse la norma del artículo 175.6º del Reglamento Hipotecario, que exige para la cancelación de inscripciones de venta de bienes sujetos a condiciones resolutorias, junto con el documento que acredite la resolución, aquel que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario, o Caja Oficial, el valor de los bienes o el importe de los plazos que, con las deducciones que procedan, haya de ser devuelto, sin que proceda deducción alguna por cláusula penal, al poder ser ésta moderada por los Tribunales.
6. b) Aunque se ha admitido en algunos casos que se reinscriba el dominio sin que se cancelen los asientos posteriores, en el presente supuesto deben cancelarse simultáneamente el derecho del comprador y el embargo que lo grava, pues al cancelarse el primero desaparece el objeto del segundo, a diferencia de lo que ocurre cuando se embarga la propiedad del comprador y ésta se resuelve, siendo necesario para cancelar el embargo, además de la consignación citada, la intervención del titular del mismo.
7. Sin necesidad de entrar en la determinación de la naturaleza jurídica del pacto de reserva de dominio en la compraventa y de la titularidad registral que ostenta el comprador, es indudable que ésta tiene alcance jurídico real y que en nuestro ordenamiento aquella estipulación, por la cual, pese a la inmediata entrega (que en el presente caso se realiza mediante el otorgamiento de la escritura –artículo 1462 del Código Civil–), se supedita o aplaza el traspaso dominical pleno del bien vendido a la íntegra realización del pago del precio convenido y aplazado, origina una situación que equivale sustancialmente, en los efectos prácticos, a las que crea la denominada condición resolutoria explícita, en tanto en cuanto la falta de pago del precio comporta la resolución del contrato –título que sirve de base a dicha titularidad jurídico real– y la extinción de esa titularidad del comprador (cfr. artículos 11 de la Ley Hipotecaria y 7.10 de la Ley de Venta a Plazos de Bienes Muebles).

Por ello, resulta aplicable –en último término, por vía analógica– la norma del artículo 175.6.º del Reglamento Hipotecario, de modo que para la constancia de la extinción de la titularidad del comprador habrá de presentarse el documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o Caja Oficial el importe percibido que haya de ser devuelto a dicho comprador o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución, requisito que se justifica porque la ineficacia del contrato produce, respecto de una y otra parte, el deber de «restituirse lo que hubiesen percibido», en los términos que resultan del artículo 1123 del Código Civil. Como ocurre en los supuestos de ineficacia por rescisión, uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución del objeto de la recíproca prestación cuando cumpla o devuelva aquello a que por su parte estuviese obligado (artículo 1295 del Código Civil).

Por lo demás, a los efectos de la cancelación registral de la titularidad del comprador, no cabe entender, como pretende el vendedor recurrente, que éste quede eximido de su obligación de consignar la totalidad de las cantidades percibidas. Aunque se haya estipulado que en caso de incumplimiento de la condición suspensiva por falta de pago del precio aplazado el vendedor retendría tales cantidades en concepto de indemnización, en el ámbito del procedimiento registral –y sin perjuicio de la eficacia que pueda desplegar dicho pacto conforme a los artículos 1255 y 1252 del Código Civil– no puede reconocerse eficacia automática y extrajudicial a dicha cláusula penal, habida cuenta de la posibilidad de la corrección judicial de ésta conforme al artículo 1154 del Código Civil (cfr., por todas, las Resoluciones 29 de diciembre de 1982; 16 y 17 septiembre de 1987; 19 de enero y 4 de febrero 1988; 19 de julio de 1994; 28 de marzo de 2000, y 8 de mayo de 2003).

3. Respecto de la segunda de las cuestiones planteadas en la calificación impugnada, relativa a la cancelación del embargo que la del derecho del comprador comportaría, ha de tenerse en cuenta que el acreedor favorecido por dicho embargo es, registralmente, interesado por resultar afectado por el asiento cuya práctica se solicita como consecuencia del incumplimiento de la condición suspensiva, por lo que también es necesario que, respecto de ellos, la documentación cumpla unas mínimas garantías o, en su defecto, se obtenga la oportuna resolución judicial (Resoluciones de 28 de mayo de 1992; 19 de noviembre de 1996; 24 de febrero de 1998; 15 de noviembre de 2005), pues no necesariamente ha de soportar cualquier acto de admisión del incumplimiento o de los demás presupuestos de la resolución. Se trata así de evitar que transmitente y adquirente concierten acuerdos sobre la resolución (anticipación de la misma, disminución de las cantidades por consignar, etc.), en menoscabo de la posición que corresponde a los terceros que no hayan prestado su consentimiento.

Por ello, es también acertada la postura del Registrador al exigir la intervención del acreedor favorecido por el embargo, dado que, de cancelarse el derecho del comprador gravado, desaparecería el objeto de la traba.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación impugnada.

4 y 7 diciembre 2010

Suspensiva: determinación de su cumplimiento.- 1. Es objeto del presente recurso el dilucidar si puede cancelarse una inscripción de compraventa sometida a condición suspensiva, por la sola solicitud del vendedor –y, por tanto, del favorecido por el asiento que se solicita–, el cual está facultado para ello por el comprador, cuando no se acredita totalmente que la condición se haya incumplido.

2. El artículo 23 de la Ley Hipotecaria regula (de forma bastante imprecisa, según la doctrina más autorizada) el asiento que debe efectuarse en el Registro como consecuencia del cumplimiento o incumplimiento de las condiciones, y el 53 de su Reglamento las circunstancias que deben constar en el asiento correspondiente. Sin embargo no se precisa cómo debe acreditarse el cumplimiento o incumplimiento de una condición. Ya la Resolución de este Centro Directivo de 7 de octubre de 1929 afirmó que es este uno de los puntos más delicados de la técnica hipotecaria, pues para ello es preciso atender a hechos y circunstancias que se desenvuelven fuera del Registro. Y la de 10 de enero de 1944 dijo que el cumplimiento (a lo que hay que equiparar el incumplimiento, a salvo el tema de la prueba de los hechos negativos) de las condiciones puede justificarse en el Registro bien por la notoriedad del suceso, bien por la documentación que ponga de relieve el hecho, bien por la decisión judicial que así lo declare. La doctrina más autorizada estima que no se pueden dar normas generales, pues los supuestos son variadísimos, siendo tal la variedad que la misma va de aquellos casos en que la demostración es fácil a otros en que será indispensable una resolución judicial.
3. En el presente supuesto, dado que, como dice el recurrente, las condiciones suspensivas son de carácter cumulativo, bastaría con probar el incumplimiento de una de ellas pero la tercera, que es la que alega el recurrente como claramente incumplida, no resulta de modo indudable tal incumplimiento pues, si bien en la misma se señala que no deben existir sobre la finca otras cargas que las previstas en la escritura, no es claro que se refiera a cargas futuras o sólo –como es más corriente– a cargas existentes en el momento de la inscripción.
4. Otro de los argumentos del recurrente radica en que, en el acta de manifestaciones de 10 de julio de 2008 se dice que la parte vendedora debe cumplir las condiciones suspensivas en el plazo de seis meses y, caso contrario, quedará anulado el contrato, a cuyos efectos se apodera a la misma sociedad vendedora para que pueda otorgar cualquier tipo de documento público para conseguir la inscripción en el Registro, pero, además de cierta incongruencia existente en este documento, ya que el poder es más lógico documentarlo en escritura pública, resulta en cierto modo llamativo que se apodere para la cancelación al beneficiado por la misma. En todo caso, aunque se dé validez total a tal apoderamiento, y dado que el cumplimiento del contrato no puede dejarse a la voluntad de uno de los contratantes (cfr. artículo 1256 del Código Civil) tal apoderamiento ha de interpretarse en el sentido de legitimar al apoderado para demostrar ante el registrador el incumplimiento de las condiciones establecidas, pues como dijo la Resolución de 30 de julio de 1992, el cumplimiento de la condición no puede derivarse de la sola afirmación que en tal sentido formula la parte negocial beneficiada, aunque así se hubiera estipulado.
5. En definitiva, y como ha dicho anteriormente este Centro Directivo, la constancia del cumplimiento o incumplimiento de las condiciones requiere la demostración fehaciente de la realidad del hecho, y, no siendo así, es imprescindible el consentimiento de ambas partes contratantes o resolución judicial.
6. En el presente supuesto, además, sólo la resolución judicial oportuna podrán constatar con efecto frente a terceros que no ha ocurrido el supuesto de hecho del artículo 1119 del Código Civil, puesto que si se demostrara que quien insta la cancelación ha impedido voluntariamente el cumplimiento de la condición –cuestión que debe ser de la apreciación exclusiva del juez– tal condición ha de darse por cumplida.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

25 enero 2012