CONTRATOS

Causa

Causa.- Otorgada una escritura de división de cosa común por varias personas (como representantes de todos los interesados en la sucesión de otra, aunque sin hacer constar este concepto expresamente), en la que se vendía a uno de dichos interesados, después de decir que el titular registral había fallecido bajo testamento y que entre sus bienes relictos estaba la finca que se describía, que había sido adjudicada por igual a los cuatro hijos del titular, aunque en tales manifestaciones se encierran los requisitos fundamentales para que pueda inscribirse en el Registro la transferencia de la propiedad desde el padre a los cuatro hijos, ha de reconocerse que el concepto de adjudicación es tan amplio y puede depender de causas jurídicas tan diversas, que la manifestación de haberse adjudicado una finca por partes iguales a los cuatro hijos, sin indicar siquiera la causa jurídica de la transferencia, el tiempo en que se llevó a cabo, y la forma verbal o escrita en que se hizo, no se ajusta a los preceptos contenidos en los artículos 254 y siguientes del Reglamento Notarial, ni puede aspirar a los beneficios de la inscripción en un sistema hipotecario que, como el nuestro, exige la determinación específica de la base jurídica de toda transmisión de bienes. Consecuencia de lo anterior es que la falta de previa inscripción a favor de los vendedores impide, a su vez, que se extienda el asiento referente a la venta realizada.

12 marzo 1930

Causa.- Aunque es posible estipular el pacto de retroventa en favor de uno solo de los varios propietarios pro indiviso que venden su finca, no cabe en un caso, como el resuelto en este recurso, en que se vendieron al mismo tiempo y por un solo precio varias fincas y por un solo precio, dándose la circunstancia de que una pertenecía a un solo vendedor y las otras a éste y otro, pues ello supone la cesión del derecho a retraer, por parte de un vendedor a otro, que, aunque es posible, exige practicar previamente la inscripción de la cesión, y para ella no es suficiente la estipulación reflejada en la escritura, puesto que debe practicarse una inscripción traslativa de dominio y el contrato no existe por faltarle el requisito esencial de la causa.

29 julio 1931

Causa.- Supuesto de hecho: un apoderado facultado para vender inmuebles por los precios, pactos y condiciones que estime convenientes, incluso si hay autocontrato o intereses opuestos, compra para sí diversas fincas de los poderdantes. La Dirección, después de unas referencias extrañas a la edad avanzada de los poderdantes, a que ninguno firmó por no saber, a que los datos de identidad de los testigos no se acreditaron y al hecho de que, según el Registrador, le constaba la revocación del poder después de otorgadas las ventas, a continuación da por supuesto «que en el poder se ha concedido al apoderado la facultad de venderse a sí mismo» pero, finalmente, termina confirmando la nota de suspensión porque «el poder para vender sólo permite la enajenación que tenga por causa el contrato oneroso de verdadera compraventa y mal puede calificarse de tal aquella en que al menos la parte más importante de los bienes tiene como precio uno señalado por el mismo apoderado y comprador con cantidad 13 veces inferior al valor fiscal comprobado».

29 abril 1993

Causa.- Aunque es doctrina reiterada del Centro Directivo que son válidos y eficaces los desplazamientos patrimoniales entre cónyuges producidos por cualquier medio legítimo, entre los cuales se encuentra el negocio de aportación de derechos concretos a una comunidad de bienes no personalizada, no es inscribible tal aportación si no se precisan los elementos constitutivos del negocio y, especialmente, su causa. Tal especificación es imprescindible por exigirlo el principio de determinación registral y porque es un presupuesto para que el Registrador pueda cumplir con la función calificadora, aparte de la importancia que tiene el diferente alcance de la protección que nuestro Registro de la Propiedad dispensa en función de la onerosidad o gratuidad de la causa del negocio inscrito.

11 junio 1993

Causa.- Hechos: el dueño de una finca inmatriculada segrega de ella una porción y reconoce el dominio de la finca segregada a favor de un tercero, afirmando que el expediente de dominio se inició por razones de economía procesal a instancia únicamente del titular registral, pero que ya desde entonces la porción segregada pertenecía al favorecido por el reconocimiento. (Aunque el supuesto no constituye un contrato, la tesis de la Dirección vale para los contratos y se incluye en este apartado). La Dirección, al confirmar la nota denegatoria del Registrador, parte del principio de que para la inscripción de cualquier título traslativo se requiere que aparezca la causa onerosa o gratuita que lo determine, con lo que podrá calificarse si se cumplen los requisitos de capacidad y forma exigidos por la Ley, todo lo cual falta en el mero reconocimiento de propiedad. Añade, con los correspondientes argumentos, que este reconocimiento no puede considerarse como título declarativo -al que se refiere el artículo 2.1 de la Ley Hipotecaria- ni guarda semejanza con títulos declarativos, como la obra nueva, que si bien surte efectos jurídicos sólo afectan a la esfera personal del declarante, pero no a terceros. En conclusión, el reconocimiento de dominio, admitido que nuestro ordenamiento permite la pérdida del dominio por renuncia, podría servir por sí solo para producir una cancelación parcial -en cuanto a la parcela segregada- del pronunciamiento registral favorable a quien lo realiza. Mas una vez practicada esta cancelación parcial, en la que se expulsaría del Registro la misma parcela cuyo reconocimiento de propiedad se pretende inscribir, el Registro no contendría ya ningún pronunciamiento sobre ella y, por tanto, el posible consentimiento rectificatorio implícito en el reconocimiento resulta estéril al no hallar objeto sobre el que aplicarle; no existiendo otro modo para lograr la inscripción de esa parcela a favor del recurrente que un completo título adquisitivo que reúna los requisitos precisos para la inmatriculación.

19 enero 1994

Causa.- Hechos: se otorgan capitulaciones matrimoniales, en las que se inventarían bienes privativos, adjudicándose algunos de éstos al cónyuge que no era su titular. La Dirección, confirmando la calificación del Registrador, admite que, con ocasión de la liquidación de la sociedad conyugal, puedan intercambiarse bienes privativos, pero dado que esas transmisiones no puede entenderse que tengan como causa exclusiva la propia liquidación del consorcio, sino que obedecerán a una compensación o a otras causas, independientes de la liquidación, que pueden tener carácter oneroso o gratuito, es preciso su adecuado reflejo documental, a fin de posibilitar la inscripción, plasmando nítidamente en el correspondiente documento los contratos y negocios realizados con todos sus elementos esenciales, en consideración a: a) La exigencia de una causa lícita y suficiente para todo negocio traslativo (artículos 1274 y siguientes del Código Civil); b) La extensión de la calificación registral a todos los extremos determinantes de la validez del negocio inscribible (artículo 18 de la Ley Hipotecaria); c) La necesidad de reflejar en el Registro de la Propiedad el negocio jurídico determinante del derecho real a inscribir (artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento); d) Las distintas exigencias en cuanto a validez de los diferentes tipos negociales, así como las específicas repercusiones que el concreto negocio adquisitivo tiene en el régimen jurídico del derecho adquirido (según sea la adquisición onerosa o gratuita), así en parte a su protección, como a su firmeza.

16 octubre 1998

Causa.- Otorgado un testamento conforme a la legislación balear, en el que se nombra heredero universal al cónyuge viudo y legitimario a la única hija de la causante, los dos interesados, mayores de edad, practican la partición, adjudicándose el único bien al viudo en usufructo y en nuda propiedad a la legitimaria. Confirmando la calificación, la Dirección entiende que aunque los herederos mayores de edad pueden verificar la partición del modo que tengan por conveniente (artículo 1.058 del Código Civil) y transmitirse recíprocamente bienes por cualquier título adecuado, lo cierto es que la partición realizada no se ajusta al testamento y a la ley aplicable, por lo que falta la causa del negocio realizado, a la que debe extenderse la calificación registral; no se determina el negocio jurídico determinante del derecho real a inscribir; y por último (dado que hubo excesos de adjudicación), el derecho adquirido tendrá distinto carácter según la adquisición se considere onerosa o gratuita. Resuelta la cuestión de fondo, entiende la Dirección que puesto que no se discute la cuantía de la legítima ni ningún otro problema del Derecho especial de Baleares, sino el alcance del artículo 1.058 del Código Civil, es competente para resolver el recurso.

24 septiembre 1998

Causa.- En la liquidación de una sociedad conyugal y partición de herencia, origen de este recurso, se inventaría una finca que, en un determinado porcentaje, es privativa y ganancial en el restante, pero llegada la adjudicación, se asigna al haber hereditario una mayor cantidad de la que resultaría de aplicar el citado porcentaje. Lo mismo que en la resolución de 24 de septiembre de 1998, la Dirección admite que los herederos mayores de edad pueden verificar la partición del modo que tengan por conveniente, lo que significa que no hay obstáculo para que los interesados puedan transmitirse recíprocamente bienes por cualquier título, pero se opone a la inscripción en este caso basándose: a) En la exigencia de una causa lícita y suficiente para todo negocio traslativo; b) la extensión de la calificación registral a todos los extremos determinantes de la validez del negocio inscribible; c) la necesidad de reflejar en el Registro el negocio jurídico determinante del derecho real que se inscribe; d) los distintos requisitos de los diferentes tipos negociales y sus diversas consecuencias, según sean onerosos o gratuitos; e) y la necesidad de claridad, congruencia y precisión en la configuración del negocio inscribible, todo lo cual hace que, en el presente caso, se produzca la incertidumbre de si la discrepancia entre el valor de la participación privativa de la finca y su reflejo en la determinación del haber hereditario obedece a un exceso de adjudicación realmente querido o se trata de un error en la fijación de los haberes.

22 diciembre 1998

Causa.- Otorgadas capitulaciones matrimoniales en las que se sustituye el régimen de separación de bienes por el de gananciales, es inscribible la escritura otorgada a continuación por la que los esposos aportan al consorcio conyugal bienes anteriormente privativos, pues lo permite la libertad de contratación entre cónyuges establecida por el artículo 1.323 del Código Civil, así como los artículos 1.255 y 1.323 del mismo cuerpo legal. A continuación, apunta la Dirección General que tal vez pudieron alegarse otros motivos por el Registrador (la falta de causa que justifique el cambio de naturaleza) que ya han sido objeto de resoluciones anteriores, pero, dada la concreción del recurso al contenido de la nota de calificación, no entra en esta cuestión.

21 diciembre 1998

Causa.- Pactado el régimen de separación de bienes en capitulaciones matrimoniales otorgadas antes de contraer matrimonio se estableció, como excepción, que «para compensar las aportaciones realizadas por el marido al matrimonio, tendrá carácter exclusivamente privativo del marido» la vivienda que va a constituir el domicilio familiar, «aportando la futura esposa la mitad indivisa» de la misma de la que es titular, siendo el futuro esposo titular de la otra mitad y asumiendo éste el pago de la hipoteca que queda pendiente. La Dirección confirma la calificación denegatoria afirmando que es inexplicable que, como excepción al régimen de separación que se establece, se produzca una transferencia patrimonial de la mitad indivisa de una vivienda de un cónyuge a otro para compensar las aportaciones realizadas por el marido al matrimonio, pues ni se dice qué aportaciones son éstas, ni se ve cómo se aporta al matrimonio si lo que se está estableciendo es un régimen de separación absoluta; en definitiva, lo que ocurre es una transferencia patrimonial cuya causa no se expresa por lo que, falta en la escritura no ya el «nomen» jurídico del acto realizado, sino su contenido contractual en forma coherente y medianamente aceptable.

15 marzo 1999

Causa.- Hechos: sobre solar privativo del marido, valorado en 8.000.000 de pesetas, se construye una vivienda, aportando el marido para su construcción 4.500.000 pesetas y la esposa 12.500.000, solicitando se inscriba por mitades indivisas a favor de ambos por estar casados en régimen de separación de bienes. La Dirección revoca la calificación del Registrador, que consideró que la declaración de obra nueva no puede producir una transmisión patrimonial, y entiende que si bien toda transferencia patrimonial debe tener una causa, que, además, no puede presumirse, lo cierto es que en la escritura, además de la declaración de obra nueva, se contiene un negocio jurídico de carácter oneroso, que aunque no esté expresamente nombrado, podría tener aptitud suficiente para provocar el traspaso patrimonial acordado.

26 mayo 1999

Causa.- Mediante escritura de capitulaciones matrimoniales y liquidación de la sociedad conyugal, pactándose el régimen de separación, se pretende que un piso y una plaza de garaje, que figuran inscritos a favor del marido en estado de soltero y por precio confesado recibido, se inscriban a favor de la mujer, en pago de su cuota, por manifestar ambos que el precio fue satisfecho por los dos. La Dirección reitera su doctrina de que la libertad de contratación entre cónyuges permite el desplazamiento de un bien privativo al patrimonio ganancial, pero siempre que sea en virtud de donación o a través de uno de los «ciertos contratos» que, seguidos de tradición, constituyen uno de los medios de transmisión del dominio, lo que supone expresar la causa. Por otra parte, la sola manifestación del origen del dinero empleado en la adquisición de un bien que figura en el Registro como privativo del adquirente, no puede considerarse como causa justificadora de su desplazamiento patrimonial, ni aún teniendo en cuenta el favor legal de que goza dicha sociedad; la causa estará, en su caso, en la concreta relación jurídica que justificó o que derivó del empleo por el adquirente del dinero del que luego sería su consorte, y en su liquidación con la aportación pretendida, pero dicha relación jurídica queda aquí indeterminada y, por tanto, no queda debidamente determinado ese elemento causal.

15 diciembre 1999

Causa.- Reiterando una vez más su doctrina de que es posible que los cónyuges puedan transmitirse bienes por cualquier título legítimo, «siempre que se produzca por donación o por cualquiera de los contratos que seguidos de la tradición constituyen uno de los modos de transmitir el dominio», se confirma la calificación que deniega la inscripción de una escritura de liquidación de gananciales, otorgada por uno de los cónyuges y el Juez en rebeldía del otro, en la que una finca, que figura inscrita con carácter privativo a favor de uno de los esposos, se adjudica al otro, sin que se contenga ningún otro negocio entre los patrimonios privativos y el consorcial, ni previo ni simultáneo e interrelacionado con la propia liquidación.

21 diciembre 1999

Causa.- Mediante escritura de capitulaciones matrimoniales, dos cónyuges, que anteriormente habían pactado el régimen de separación de bienes, acuerdan sustituirlo por el de gananciales y la esposa aporta gratuitamente una vivienda de su propiedad a la sociedad de gananciales. El Registrador se opone a la inscripción basándose en la doctrina de la Dirección General, según la cual es necesario expresar la causa, pero la Dirección, fundándose en esa misma doctrina, revoca la calificación, pues entiende que la causa ha quedado debidamente precisada, «pues se afirma que la aportación se hace con carácter gratuito, que es un de las causas recogidas en el artículo 1.274 del Código Civil».

30 diciembre 1999

Causa.- Pactado en capitulaciones matrimoniales el régimen de gananciales por unos cónyuges que anteriormente habían establecido el de separación de bienes, aportando al matrimonio determinados bienes, la Dirección revoca la calificación del Registrador, que denegó la inscripción por no expresarse la causa de la aportación, diciendo que un negocio de comunicación de bienes como el contemplado, en el que se aportan por ambos cónyuges bienes a la nueva sociedad de gananciales que se constituye, estimando los otorgantes de igual valor los aportados por cada uno de ellos, no plantea, desde ningún punto de vista, problema alguno de expresión de la causa.

8 mayo 2000

Causa.- Otorgada una escritura en la que el acreedor hipotecario da carta de pago de parte de la cantidad de que, por principal, respondía una finca y consiente en la cancelación total de la hipoteca, la Dirección, si bien afirma que no puede aceptarse para la cancelación el mero consentimiento, sin expresar la causa, considera que, al disponer el acreedor que la finca quede liberada de toda responsabilidad hipotecaria, hay que interpretar que, al menos respecto de la cantidad del préstamo garantizado de la cual no se otorga carta de pago, estamos ante la abdicación por el titular registral del derecho de hipoteca, es decir, ante una renuncia de derechos, acto que por sí tiene eficacia sustantiva suficiente para producir la extinción y servir de causa a la cancelación.

12 septiembre 2000

Causa.- Como cuestión previa a la resolución de un problema planteado a propósito de una cancelación de hipoteca (puede verse más atrás, en este mismo apartado, bajo el epígrafe «De hipoteca, por apoderado»), la Dirección afirma que el consentimiento para cancelar inscripciones, exigido por el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, no puede ser un mero consentimiento formal, pues en nuestro sistema registral es necesaria la expresión de la causa. Sin embargo, cuando el titular registral no se limita a dar un mero consentimiento para cancelar, sino que dispone unilateralmente de su derecho al cancelar la hipoteca, estamos ante una abdicación unilateral del mismo por su titular, ante una renuncia de derechos, acto que por sí sólo tiene eficacia substantiva suficiente conforme al artículo 6.2 del Código Civil para producir su extinción y, consiguientemente, dar causa a la cancelación. Por tanto, producida la renuncia del derecho real de hipoteca, es intranscendente reflejar si el crédito garantizado se ha extinguido o subsiste, bien con nuevas garantías o sólo con la responsabilidad personal del deudor, pues todo ello queda limitado al ámbito obligacional de las relaciones «inter partes» (se incluye aquí, por su interés, este fragmento de Resolución, pese a que la cancelación de hipoteca es un acto unilateral y no un contrato).

2 diciembre 2000

Causa.- Admitida la posibilidad de desplazamientos patrimoniales entre cónyuges, debe admitirse el negocio de aportación de derechos concretos a una comunidad no personalizada como es la sociedad de gananciales, siempre que se precisen los elementos constitutivos del negocio celebrado, debiendo admitirse que existe expresión de la causa en el contrato por el que el marido aporta a su sociedad de gananciales una finca «con derecho a su reembolso económico con valoración actualizada al tiempo de su disolución».

21 julio 2001

Causa.- Aportada una finca privativa del marido a su sociedad conyugal expresando que «la causa de dicha aportación tiene su origen en eliminar dificultades a la hora de liquidar su sociedad de gananciales debido a los gastos habidos al contraer matrimonio y que el préstamo hipotecario reseñado se está reintegrando y se va a pagar con dinero ganancial», la afirmación de querer facilitar la liquidación es más motivo que causa, pero ésta, que es elemento esencial del negocio jurídico, viene constituida por ser la aportación compensación de los gastos realizados para contraer matrimonio, unida al hecho de que el precio de la vivienda pendiente de pago se va a satisfacer con dinero ganancial.

17 abril 2002

Causa.- Se plantea este recurso ante el testimonio de un acto de conciliación promovido por el dueño de una finca hipotecada, con intervención de un apoderado de la entidad acreedora, en el que el promotor afirmó tener legítimo derecho para que cesase la carga o gravamen de la hipoteca y requería a la Caja acreedora para que se aviniese a prestar el consentimiento para la cancelación de la hipoteca, lo que así se hizo, denegando el Registrador la cancelación por no expresarse la causa de extinción del derecho inscrito, lo que, a su vez, impedía calificar la suficiencia de las facultades del apoderado de la Caja. La Dirección confirma la calificación, entendiendo que el artículo 82 de la Ley Hipotecaria no puede ser interpretado en el sentido de que sólo por el mero consentimiento formal del titular registral y sin necesidad de precisar la causa por la que dicho titular presta ese consentimiento pueda practicarse una cancelación, pues dicho precepto ha de ser entendido en congruencia con el conjunto del ordenamiento, del que resulta que el puro consentimiento formal no se conviene con las exigencias de nuestro sistema registral, que responde al sistema civil causalista. En particular, el artículo 193.2 del Reglamento Hipotecario exige, entre las circunstancias del asiento de cancelación, la expresión de la “causa o razón de la cancelación”, lo que constituye un presupuesto obligado para la calificación registral, pues obviamente no son los mismos los requisitos que se exigen, por ejemplo, para la extinción de un derecho real limitado por redención, para la extinción por pago –si del crédito hipotecario se trata- o para la extinción por condonación; ni son las mismas la capacidad o las autorizaciones exigidas para un acto de extinción que implique una enajenación a título gratuito o para una renuncia, que para el que implique una enajenación a título oneroso; y también de la causa o razón de la cancelación dependerá que sean unos u otros los asientos procedentes (artículo 240 del Reglamento Hipotecario). Además de lo anterior, otro argumento sería que si fuese posible la cancelación en virtud de un mero consentimiento formal, se produciría la desinscripción al arbitrio del titular del derecho que el asiento publica, lo que, en el caso de cancelarse una inscripción de adquisición del dominio o de un derecho real, plantearía la cuestión de si debería revivir la inscripción precedente sin contar con la intervención ni el consentimiento del anterior titular.

20 febrero 2003

Causa.- Rechazada la inscripción de una hipoteca en garantía de un reconocimiento de deuda cuyo origen estaba en la realización de varios contratos de obra por el defecto de no reflejarse dichos contratos en la escritura, la Dirección revoca el defecto porque el reconocimiento de deuda es un negocio perfectamente admitido en nuestro Derecho, lo que constituye una excepción a la regla de que nuestro sistema hipotecario es causalista y los derechos reales, para acceder al Registro, deben tener causa que los sustente y conste en el título, pues en este caso el derecho real de hipoteca tiene su causa en el crédito que el deudor reconoce y puede exigir el acreedor, y del que la hipoteca es accesoria, siendo tal crédito la causa de deber que da cobertura al derecho de hipoteca. Distinta es la causa de las relaciones subyacentes entre acreedor y deudor, cuya constancia en el título no es necesario que se especifique y a las que se refiere el artículo 1277 del Código Civil al presumir que la causa existe y es lícita mientras el deudor no pruebe lo contrario.

28 febrero 2003

Causa.- Hechos: 1) Se presenta en el Registro una escritura por la que se reconoce la existencia de una deuda derivada de las relaciones comerciales entre las partes y se garantiza con hipoteca, suspendiendo su inscripción el Registrador por insuficiente determinación del negocio jurídico concreto origen o causa. 2) El acreedor, a continuación, demanda en juicio ordinario al deudor hipotecante, solicitando se declare la validez del negocio y se ordene su inscripción; el demandado se allana y el Juez declara la validez de la escritura, sin más pronunciamientos; el Registrador suspende de nuevo la inscripción por entender que una cosa es que el negocio sea válido y otra que contenga todos los requisitos necesarios para su inscripción. El recurrente alega que el Registrador ha desobedecido a la autoridad judicial [1] y que la causa debe presumirse conforme al artículo 1277 del Código Civil. En cuanto a esto, la Dirección afirma que la causa de la hipoteca está en el reconocimiento de deuda, que queda perfectamente identificado, por lo que la escritura es inscribible. Y por lo que se refiere a la causa del reconocimiento, ésta entra ya en el campo obligacional, por lo que escapa a la calificación del Registrador, aplicándose la presunción del artículo 1277 del Código Civil y correspondiendo al deudor, llegada la ejecución hipotecaria, probar la falta de causa o su ilicitud para evitar la ejecución.

3 abril 2003

Causa.- Es inscribible la escritura en la que dos cónyuges declaran una obra nueva sobre suelo privativo del marido, manifestando que se hace con aportaciones proporcionales a fin de que el valor del solar quede compensado con una mayor aportación privativa de la esposa en el dinero invertido en la construcción, de forma que se solicita la inscripción con carácter ganancial. Rechazada la inscripción por no expresarse el negocio traslativo causal que convierte en ganancial la edificación levantada sobre suelo privativo, la Dirección revoca la calificación afirmando que en la escritura se contiene un negocio jurídico de carácter oneroso que, aunque no esté expresamente nombrado, puede tener aptitud suficiente para provocar el traspaso patrimonial en él contenido.

12 junio 2003

Causa.- Disuelta la comunidad existente sobre una finca entre varias personas mediante su división en cuatro y las correspondientes adjudicaciones, adjudicando su parte a una quinta en metálico, no puede decirse que falte la expresión de la causa por la que se hace esta última adjudicación, pues si se expresa el valor en euros de cada una de las fincas resultantes y se adjudica cada una de ellas “por su valor”, abonando los que reciben las fincas al otro comunero “la diferencia del valor adjudicado”, por la que éste da carta de pago, es evidente que el exceso de adjudicación se hace a título oneroso, siendo la contraprestación o precio la mitad del valor que se atribuye a cada finca y que se expresa al final de la descripción de cada una de ellas.

16 junio 2003

Causa.- En la escritura que motivó este recurso dos cónyuges casados en régimen de gananciales declaran que, sobre una finca privativa de la esposa, han construido una edificación con aportaciones proporcionales a fin de que el valor del solar quede compensado con una mayor aportación privativa del esposo en el dinero invertido en la construcción, igual al valor del solar, de modo que solicitan la inscripción correspondiente con carácter ganancial. Suspendida la inscripción por no existir título traslativo que justifique el carácter ganancial, la Dirección la revoca, pues si bien es cierto que toda transferencia patrimonial debe tener una causa y que ésta no se presume, lo cierto es que en la escritura existe un negocio jurídico de carácter oneroso que, aunque no esté expresamente nombrado, puede tener aptitud suficiente para provocar el traspaso patrimonial en él contenido.

18 septiembre 2003

Causa.- Hechos: en el Registro figura inscrita una propiedad horizontal tumbada de naves industriales, en la que el constituyente se reservó el derecho a realizar más construcciones sobre el resto del solar no ocupado por las fincas declaradas; también se hizo constar la forma en que debían calcularse las cuotas de participación de las futuras naves que se construyesen, así como la innecesariedad del consentimiento de los restantes propietarios, que, por el mero hecho de comprar, se consideraría que estaban apoderando al transmitente para alterar las cuotas. Por la escritura que motiva el recurso –otorgada por el constituyente del régimen y el único propietario de la única nave vendida hasta ese momento- ambos reconocen que la facultad mencionada suponía el reconocimiento a favor del primero de los terrenos no construidos, por lo que procede a segregar un trozo de tierra de la parte no construida, a cambio de lo cual, se declara extinguida la facultad anteriormente inscrita, y agrupa la finca segregada con otra de su propiedad. El Registrador suspende la inscripción, porque la facultad inscrita no supone un derecho de propiedad y, por tanto, existe una transmisión cuya causa no consta. La Dirección revoca la nota, afirmando que no hay una causa distinta de lo que la propia aclaración hecha por los interesados supone y, además, porque existen recíprocas prestaciones, ya que la adquisición de la propiedad de lo segregado por el constituyente originario del régimen es consecuencia de la renuncia al uso de la facultad de vender sobre el terreno no construido que no ha sido segregado, que queda entonces como elemento común normal, de manera que existen prestaciones de ambas partes que dan al contrato el carácter de oneroso.

15 enero 2004

Causa.- No es inscribible la escritura por la que una sociedad, titular registral de una finca, reconoce que el ochenta por ciento de la misma pertenece a otra, pues en nuestro sistema jurídico el solo acuerdo de voluntades, aun cuando vaya seguido de la traditio carece de virtualidad para provocar la transmisión del dominio. Se precisa para ello un título material, oneroso o gratuito, que ponga de manifiesto la contraprestación o la liberalidad en cuya virtud se opera tal transmisión y cuyo título ha de ir seguido de la tradición. Además, es indispensable la expresión de la causal, onerosa o gratuita, ya que es el único medio de que el Registrador, al calificar, tenga en cuenta los requisitos de capacidad y de forma que exige la Ley.

10 marzo 2004

Causa.- 1. Al haberse pronunciado el Registrador declarando inexistente el primero de los defectos de su nota por el que denegaba la inscripción del mandamiento presentado a fin de inscribir el dominio de las fincas declarado por sentencia y la cancelación de determinadas inscripciones, huelga entrar en su examen, quedando así limitado el recurso a los dos defectos subsanables consignados en la misma nota: no acompañarse al mandamiento la sentencia recaída en el procedimiento y no constar en aquél las circunstancias personales de los demandantes ni el título por el que son declarados propietarios.

Es preciso, no obstante, antes de entrar a analizarlos, hacerse eco de la queja del recurrente en el sentido de que habiendo aportado con el título ya calificado fotocopia de los pasaportes de los interesados y de los contratos y escritura de la que resultaría el título de adquisición de los demandantes a efectos de subsanar aquellos defectos, debió pronunciarse el registrador sobre su eficacia a tal fin, rectificando o ratificando su calificación, por cuanto, aunque pueda entenderse tácitamente desestimada esa solicitud con la práctica de la anotación de suspensión por defectos subsanable pedida de forma subsidiaria, no existe la mínima motivación jurídica para su rechazo que tan solo aparece, indebida y extemporáneamente, en el informe, cuando ya nada podía alegar el recurrente.

2. Entrando ya en los defectos señalados ha de recordarse que la doctrina de este Centro directivo (vid. Resolución de 11 de septiembre de 2001) tiene declarado que al ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad los actos y contratos relativos al dominio y derechos reales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria), una sentencia declarativa de aquél no es propiamente un título material inscribible, sino que lo será el acto o negocio cuya existencia y validez se haya apreciado en la misma para declararlo. Pero ello no significa que sea necesario aportar para lograr la inscripción el título formal, el o los documentos de los que resulte la existencia y contenido de aquel título material, una vez que la sentencia los reconozca como causa del dominio que declara, siendo la misma por si sola suficiente a tal fin si el testimonio en cuya virtud se inscriba los contiene.

Por otra parte, el mandamiento es en principio título formal hábil para practicar en el Registro de la Propiedad los asientos que acuerde una sentencia, (cfr. artículos 149.5.º y 521.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), siempre que en el mismo se recojan los extremos de aquella que lo permitan.

En el presente caso el mandamiento se limita a transcribir la parte dispositiva de la resolución judicial sin precisar el título o títulos de adquisición del dominio que declara ni recoger las circunstancias personales de los actores, por lo que ha de confirmarse la existencia del defecto que entiende necesaria la aportación de aquella –ha de entenderse de testimonio de la misma—, o bien de un mandamiento complementario que contenga esos extremos que necesariamente se han de recoger en la inscripción a practicar.

3. Ha de resolverse, por último, sobre la pretensión del recurrente de tener por subsanados los defectos con los documentos por él aportados.

Por lo que se refiere a aquellos en cuya virtud se hubiera adquirido el dominio declarado ya se advertía que, como regla general, su aportación es innecesaria, pero en todo caso, lo que resulta totalmente insuficiente es que ante la falta de constancia de cuáles hayan sido esos títulos que la sentencia tomó en consideración pueda suplirse tal omisión con los documentos que el interesado unilateralmente alegue que son los que motivaron la adquisición, al margen ya de la insuficiencia formal de unas simples fotocopias carentes de la mínima garantía de su correspondencia con los originales.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso en cuanto a los defectos objeto del mismo.

28 octubre 2005

Causa.- 1. Se presenta en el Registro escritura por la que unos cónyuges, dueños del último piso de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal declaran una ampliación realizada de dicho piso consistente en una planta abuhardillada sobre la última planta del edificio, manteniendo el piso con la misma cuota de participación. A la escritura se acompaña licencia municipal, así como certificación expedida por el Secretario de la Comunidad acreditando que en Junta a la que asistieron todos los propietarios se acordó por unanimidad facultar a los propietarios de dicho piso «para que puedan declarar la obra nueva. que han construido sobre la indicada finca de su propiedad».

El Registrador suspende la inscripción por los dos defectos siguientes: 1) Necesidad de la previa desafectación del vuelo, que es elemento común y su conversión en elemento privativo, así como expresión de la causa de atribución de tal elemento a los dueños del último piso y 2) (se examina en otro lugar).

2. En cuanto al primero de los defectos, ha de ser confirmado. Es evidente que, al no configurarse el derecho de vuelo de otra forma, tal derecho era elemento común del edificio, por lo que, si lo edificado mediante el ejercicio de tal derecho deviene en privativo, existe una causa de transmisión no revelada y que es preciso que conste en el Registro.

20 abril 2006

Causa [2].- 1. Son hechos relevantes en el presente recurso los siguientes:

1. a) Los ahora recurrentes contrajeron matrimonio el día 13 de marzo de 1974, con sujeción al régimen legal supletorio de gananciales.
2. b) Por escritura de capitulaciones otorgada el día 20 de diciembre de 1988, el matrimonio comenzó a regirse por el sistema de separación de bienes.
3. c) Por escritura otorgada el 29 de julio de 1999, que motiva el presente recurso, ambos otorgantes rectifican la anterior de 20 de diciembre de 1988 y expresan: 1.º Que en dicha escritura rectificada se omitió la finca que se describe; 2.º Que aunque dicha finca se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad con carácter privativo a nombre del marido, fue adquirida constante matrimonio en régimen legal de gananciales, por título de permuta de fecha 13 de enero de 1986, a cambio de solar privativo (adquirido por herencia); 3.º Que, a pesar del carácter privativo con que figura inscrita, el cónyuge titular «reconoce a los efectos del artículo 1.355 del Código Civil, la ganancialidad de la misma»; y 4.º Que dicha finca se adjudica por disolución de gananciales a la esposa, con la obligación de pagar determinados préstamos hipotecario y personal.
4. d) La Registradora deniega la inscripción porque, según argumenta en su calificación, en el título presentado se pretende que por error dicha finca no se incluyó en la liquidación de gananciales, cuando no pudo incluirse por ser privativo (adquirida en sustitución de otra adquirida por herencia materna); y el reconocimiento de ganancialidad que el marido hace con base en el articulo 1.355 del Código Civil no es admisible, ya que dicho artículo sólo se aplica a los bienes adquiridos «a titulo oneroso durante el matrimonio», lo que no es el caso. Cita en apoyo de su calificación los artículos 1346.2.°, 1355 y 1398 del Código Civil.
5. Para resolver la cuestión que plantea la calificación impugnada se hace necesario determinar la eficacia de la atribución de ganancialidad que tiene por objeto un bien privativo adquirido por el esposo, mediante permuta, constante la sociedad de gananciales, con la circunstancia de verificarse dicha atribución expresa en un momento posterior a la adquisición de dicho bien.
6. La regulación que del régimen económico matrimonial contiene el Código Civil se caracteriza por un marcado principio de libertad que se manifiesta, entre otros, en los artículos 1315 (libertad en la determinación del régimen económico), 1325 (libertad en cuanto a su estipulación, modificación o sustitución), 1328 (libertad de pacto en tanto las estipulaciones no sean contrarias a las leyes o las costumbres o limitativas de la igualdad de derechos que corresponda a cada cónyuge) y 1323 (posibilidad de transmitirse los cónyuges por cualquier título bienes y derechos y celebrar entre sí toda clase de contratos), sin más limitaciones que las establecidas en el mismo Código (cfr. artículo 1315).

El propio artículo 1355 –al permitir que los cónyuges atribuyan carácter ganancial a los bienes que adquieran a título oneroso durante el matrimonio, con independencia de cuál sea la procedencia y la forma y plazos de satisfacción del precio o contraprestación– se encuadra dentro de ese amplio reconocimiento de la autonomía privada, y constituye una manifestación más del principio de libertad de pactos que se hace patente en el mencionado artículo 1323. Precisamente la aplicación de este principio hace posible también que, aun cuando no concurran los presupuestos de la norma del artículo 1355, los cónyuges atribuyan la condición de gananciales a bienes que fueran privativos. Así lo admitió esta Dirección General en Resolución de 10 de marzo de 1989 que, respecto del pacto específico de atribución de ganancialidad a la edificación realizada con dinero ganancial sobre suelo privativo de uno de los cónyuges, señaló que «aun cuando la hipótesis considerada no encaje en el ámbito definido por la norma del artículo 1355 del Código Civil (que contempla la posibilidad de asignar de modo definitivo el carácter ganancial solamente respecto de los bienes adquiridos a título oneroso, tanto si hubiere indeterminación sobre la naturaleza de la contraprestación al tiempo de la adquisición como si ésta fuera inequívocamente privativa), no por ello ha de negarse la validez y eficacia del acuerdo contenido en la… escritura calificada, toda vez que los amplios términos del artículo 1323 del Código Civil posibilitan cualesquiera desplazamientos patrimoniales entre los cónyuges y, por ende, entre sus patrimonios privativos y el consorcial, siempre que aquéllos se produzcan por cualquiera de los medios legítimos previstos al efecto –entre los cuales no puede desconocerse el negocio de aportación de derechos concretos a una comunidad de bienes no personalizada jurídicamente o de comunicación de bienes como categoría autónoma y diferenciada con sus propios elementos y características–, y cuyo régimen jurídico vendrá determinado por las previsiones estipuladas por los contratantes dentro de los límites legales (artículos 609, 1255 y 1274 del Código Civil) y subsidiariamente por la normativa del Código Civil». Este criterio ha sido posteriormente confirmado en Resoluciones de 14 de abril de 1989, 7 y 26 de octubre de 1992, 28 de mayo de 1996, 11 de junio de 1993, 15 y 30 de diciembre de 1999, 8 de mayo de 2000, 21 de julio de 2001, 17 de abril de 2002, 12 de junio y 18 de septiembre de 2003, entre otras.

La posibilidad de tales desplazamientos patrimoniales entre cónyuges mediante la atribución de carácter consorcial a determinados bienes privativos también es expresamente reconocida en algunas legislaciones civiles forales o especiales (cfr. artículo 33.1 de la Ley 2/2003, de 12 de febrero, de Régimen económico matrimonial y viudedad, de Aragón; y Ley 82, párrafo segundo, número 3, de la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra, aprobada por la Ley 1/1973, de 1 de marzo).

Por lo demás, la mencionada aportación de derechos concretos a la comunidad conyugal o la comunicación de bienes entre cónyuges puede ser consecuencia tanto de un pacto extracapitular, como de convención contenida en capitulaciones matrimoniales, e incluso de un régimen económico matrimonial legal como ocurre, por ejemplo, con el régimen de comunicación foral de bienes de Vizcaya (cfr. artículos 95, 96 y 97 de la Ley 3/1992, de 1 de julio, de Derecho Civil Foral Vasco). Así, conforme al artículo 90.1, párrafo segundo, del Reglamento Hipotecario, si los bienes estuvieren inscritos a favor de uno de los cónyuges y procediera legalmente, de acuerdo con la naturaleza del régimen matrimonial, la incorporación o integración de los mismos a la comunidad, podrá hacerse constar esta circunstancia por nota marginal.

Ciertamente, según la referida doctrina de este Centro Directivo, los elementos constitutivos del negocio por el que se produce el desplazamiento entre los patrimonios privativos y el consorcial han de quedar precisados debidamente, también respecto de la causa de la transferencia patrimonial, que no puede presumirse a efectos registrales. Ahora bien, interesa precisar que dicha exigencia de especificación causal del negocio ha de ser interpretada en sus justos términos. En este sentido, algunas de las Resoluciones citadas consideran suficiente que se mencione la onerosidad o gratuidad de la aportación, y entienden inscribibles: la escritura por la que el marido aporta a su sociedad de gananciales una finca que había adquirido por legado, y se expresa que se «… aporta… con derecho a su reembolso económico con valoración actualizada al tiempo de la disolución» (Resolución de 21 de julio de 2001); el pacto capitular por el que se inicia una nueva sociedad de gananciales a la que se aporta «gratuitamente » un bien privativo (Resolución de 30 de diciembre de 1999); la escritura por la que se aporta a la sociedad conyugal una vivienda privativa del marido y se expresa que «La causa de dicha aportación tiene su origen en eliminar dificultades a la hora de liquidar su sociedad de gananciales debido a los gastos habidos al contraer matrimonio y que el préstamo hipotecario reseñado se está reintegrando y se va a pagar con dinero ganancial» (Resolución de 17 de abril de 2002, según la cual «… si bien es cierto… que la afirmación de querer facilitar la liquidación es más motivo que causa, también lo es que se expresa en la escritura una causa onerosa suficiente para el desplazamiento patrimonial, la cual viene constituida por ser la aportación compensación de los gastos realizados para contraer matrimonio, unida al hecho de que el precio de la vivienda pendiente de pago se va a satisfacer con dinero ganancial»); la convención en capitulaciones por la que el que se aportan por ambos cónyuges bienes a la nueva sociedad de gananciales que se constituye, estimando los otorgantes de igual valor los aportados por cada uno de ellos (lo que, según la Resolución de 8 de mayo de 2000, «no plantea, desde ningún punto de vista, problema alguno de expresión de la causa»); y la escritura por la que dos cónyuges casados en régimen de gananciales declaran que, sobre una finca privativa del marido al haberla adquirido por título de donación, han construido una edificación, con aportaciones proporcionales a fin de que el valor del solar quede compensado con una mayor aportación privativa de la esposa en el dinero invertido en la construcción, igual al valor del solar, de modo que cada uno de los cónyuges resulte tener el mismo interés económico en el edificio resultante y en suelo, por lo que solicitan la inscripción correspondiente con carácter ganancial (Resoluciones de 12 de junio y 18 de septiembre de 2003, según las cuales «si bien, como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo, en nuestro Derecho toda transferencia patrimonial debe tener causa, y la misma, a efectos registrales no puede presumirse, no lo es menos que, en la escritura presentada, además de la declaración de obra nueva, se contiene un negocio jurídico de carácter oneroso que, aunque no esté expresamente nombrado, puede tener aptitud suficiente para provocar el traspaso patrimonial en él contenido »).

No obstante, cabe tener en cuenta que los referidos pactos de atribución de ganancialidad tienen la finalidad de ampliar el ámbito objetivo del patrimonio consorcial, para la mejor satisfacción de las necesidades de la familia, y por ello están trascendidos por la relación jurídica básica –la de la sociedad de gananciales, cuyo sustrato es la propia relación matrimonial–. Se trata de sujetar el bien al peculiar régimen de afección propio de los bienes gananciales, en cuanto a su administración, disposición, cargas, responsabilidades, liquidación que puede conducir a su atribución definitiva a uno u otro cónyuge, de acuerdo con las circunstancias de cada uno, o sus respectivos herederos.

De la relación jurídica matrimonial derivan un conjunto de efectos jurídicos (derechos, obligaciones, facultades, deberes, cargas, potestades) que inciden en todas las esferas de la vida de cada cónyuge (personal y patrimonial). La vida matrimonial crea, entre los cónyuges, necesidades y obligaciones comunes, de naturaleza personal y patrimonial. Cabe entender que el desplazamiento patrimonial derivado del negocio jurídico de atribución de ganancialidad tiene una identidad causal propia que permite diferenciarlo de otros negocios jurídicos propiamente traslativos del dominio, como la compraventa, la permuta (el cónyuge que aporta no espera obtener un precio o otra contraprestación), o la donación (la aportación no se realiza por mera liberalidad). Por ello, se llega a afirmar que encuentran justificación en la denominada causa matrimonii, de la que, históricamente puede encontrarse algunas manifestaciones como la admisión de las donaciones «propter nupcias» de un consorte al otro –a pesar de la prohibición general de donaciones entre cónyuges-, o la antigua dote. Y es que, aun cuando no puedan confundirse la estipulación capitular y el pacto específico sobre un bien concreto, la misma causa que justifica la atribución patrimonial en caso de aportaciones realizadas mediante capitulaciones matrimoniales (cfr. la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de noviembre de 1993, según la cual «Siendo los capítulos por su propia naturaleza actos jurídicos cuyo tratamiento es el de los onerosos, difícilmente podría ser impugnado como carente de causa»; y la Resolución de 21 de diciembre de 1998) debe considerarse suficiente para justificar los desplazamientos patrimoniales derivados de pactos extracapitulares de ganancialidad, sin necesidad de mayores especificaciones respecto del elemento causal del negocio. En ambos casos se trata de convenciones que participan de la misma «iusta causa traditionis», justificativa del desplazamiento patrimonial «ad sustinenda oneri matrimonii».

Puede concluirse, por todo ello (aunque no sea necesario para decidir la cuestión planteada en este recurso) que, pudiendo tener carácter oneroso o gratuito, puede presumirse –en último término, mediante la aplicación de los principios que sirven de fundamento a la norma del artículo 1358 del Código Civil– que, salvo pacto en contrario, el desplazamiento patrimonial derivado de la convención de ganancialidad dará lugar al reembolso previsto en dicho precepto, que no es causa de la atribución o aportación, sino consecuencia de la misma, exigible al menos en el momento de la liquidación, y que no es propiamente precio.

Como ha señalado la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 18 de julio de 1991 «las convenciones sobre el régimen matrimonial no constituyen donaciones, ni siquiera si, como en la comunidad universal, implican desplazamientos sin correspectivo». Y, según este concepto del pacto de ganancialidad, alcanza pleno significado la Sentencia del Tribunal Supremo –Sala Tercera– de 2 de octubre de 2001, que en relación con la exención prevista por el artículo 45.I.B).3 del Real Decreto Legislativo 1/1993, regulador del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, diferencia nítidamente los «… actos en virtud de los cuales cada cónyuge adscribe un bien propio al régimen de administración, aprovechamiento y cargas inherente al régimen económico conyugal», a los que se aplica la exención, de cualquier otra transmisión o donación efectuada entre cónyuges, que estima sometida a tributación ordinaria.

4. En el presente caso, examinados el título cuya inscripción se pretende y la calificación de la Registradora, las objeciones por ésta expresados no pueden confirmarse según lo expuesto anteriormente.

Es cierto que la escritura calificada no se caracteriza por la claridad y la precisión de su contenido, al limitarse a adicionar a la liquidación de gananciales determinada finca urbana –inscrita como privativa– porque el cónyuge titular registral «reconoce a los efectos del art. 1355 del Código Civil, la ganancialidad de la misma». Así, no se especifica si se trata del reconocimiento de una atribución ya realizada constante la sociedad de gananciales o si se hace ahora, ya disuelta, a los solos efectos de la liquidación, cuestión esta última sobre la que no debe ahora decidirse (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria), habida cuenta del contenido de la calificación impugnada, escueta en exceso y de motivación claramente insuficiente, ya que la funcionaria calificadora se ha limitado a citar determinados preceptos legales; y no llega a proporcionarse al interesado razón lógica suficiente por la cual considera que el artículo 1355 del Código Civil no es aplicable al presente caso (pues la única razón expresada en la calificación –«que dicho artículo sólo se aplica a los bienes adquiridos “a titulo oneroso durante el matrimonio”»– no se corresponde con el hecho de que se trate de una adquisición por permuta durante el régimen de gananciales).

Por otra parte, la valoración conjunta de la total operación realizada hace dudar si la intención de las partes es efectivamente rectificar la escritura capitular sobre la base de lo ya convenido y liquidar las relaciones preexistentes entre los cónyuges, o si, por el contrario, esa aportación y la inmediata disolución y liquidación del haber no son sino un mecanismo articulado exclusivamente para obtener indirectamente un fin totalmente ajeno como es el desplazamiento de un bien del patrimonio particular de un cónyuge al patrimonio personal de su consorte, eludiendo así las exigencias y consecuencias jurídicas inherentes a los cauces negociales adecuados para alcanzar tal objetivo.

Ahora bien, como ha quedado expuesto, la decisión del presente recurso ha de ceñirse exclusivamente a las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador; y, además, la declaración sobre una posible simulación negocial debe quedar reservada al ámbito judicial, dado lo limitado de los medios de calificación de que dispone el Registrador (títulos presentados y asientos del Registro –cfr. artículo 18 de la Ley Hipotecaria–), debiendo señalarse que la calificación de los documentos presentados no impedirá el procedimiento que pueda seguirse ante los Tribunales sobre la validez o nulidad del título ni prejuzgará los resultados del mismo procedimiento (cfr. artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 101 del Reglamento Hipotecario), porque como ya se expresara en la Resolución de este Centro Directivo de 12 de septiembre de 1937 «… la simulación, el fraus legis u otro hipotético negocio de los denominados por la doctrina oblicuos o indirectos son posibles en casi todos los actos jurídicos y en su apreciación [el Registrador] excede en este caso de la función calificadora».

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación de la Registradora, en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.

22 junio 2006

Causa.- 1. Se plantea en el presente recurso si cabe o no inmatricular una finca en el Registro de la Propiedad mediante título público de su adquisición, complementado con acta de notoriedad, conforme a los artículos 199.b) y 205 de la Ley Hipotecaria, cuando aquel título es una escritura de aportación de dicho inmueble a la sociedad de gananciales del aportante.

En esencia, la Registradora suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, la aportación a la sociedad de gananciales es un negocio de fijación o calificación jurídica, inscribible pero carente de efectos traslativos.

2. Respecto de la aportación a la sociedad de gananciales, es doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 10 de marzo y 14 de abril de 1989, 7 y 26 de octubre de 1992, 11 de junio de 1993, 28 de mayo de 1996, 15 y 30 de diciembre de 1999, 8 de mayo de 2000, 21 de julio de 2001, 17 de abril de 2002, 12 de junio y 18 de septiembre de 2003, 22 de junio de 2006, 6 de junio de 2007, y 29 y 31 de marzo de 2010) que los amplios términos del artículo 1323 del Código Civil posibilitan cualesquiera desplazamientos patrimoniales entre los cónyuges y, por ende, entre sus patrimonios privativos y el consorcial, siempre que aquéllos se produzcan por cualquiera de los medios legítimos previstos al efecto –entre los cuales no puede desconocerse el negocio de aportación de derechos concretos a una comunidad de bienes no personalizada jurídicamente o de comunicación de bienes como categoría autónoma y diferenciada con sus propios elementos y características–. Estos desplazamientos patrimoniales se someterán al régimen jurídico determinado por las previsiones estipuladas por los contratantes dentro de los límites legales (arts. 609, 1255 y 1274 del Código Civil) y subsidiariamente por la normativa del Código Civil.

En todo caso, han de quedar debidamente exteriorizados y precisados en el título inscribible los elementos constitutivos del negocio de aportación por el que se produce el desplazamiento entre los patrimonios privativos y el consorcial, y especialmente su causa, que no puede presumirse a efectos registrales (vid. arts. 1.261-3.º y 1.274 y siguientes del Código Civil). Ello no impide que dicha especificación causal del negocio haya de ser interpretada en sus justos términos. A tal efecto será suficiente que se mencione la onerosidad o gratuidad de la aportación o que la misma resulte o se deduzca de los concretos términos empleados en la redacción de la escritura, interpretados en el contexto de la finalidad que inspira la regulación de los referidos pactos de atribución de ganancialidad tendentes a ampliar el ámbito objetivo del patrimonio consorcial, para la mejor satisfacción de las necesidades de la familia, en el marco de la relación jurídica básica –la de la sociedad de gananciales, cuyo sustrato es la propia relación matrimonial –.

La especificación de la causa es imprescindible para acceder a la registración de cualquier acto traslativo, tanto por exigirlo el principio de determinación registral, como por ser presupuesto lógico necesario para que el Registrador pueda cumplir con la función calificadora, y después practicar debidamente los asientos que procedan (vide arts. 9 de la Ley Hipotecaria, y 51 y 193.2 del Reglamento Hipotecario) que, por cierto, consisten en una inscripción propiamente dicha. Este último dato permite asimismo diferenciar la aportación a la sociedad de gananciales de otros actos no traslativos que afectan al régimen de los bienes del matrimonio y que pueden hacerse constar por medio de una simple nota marginal (vide art. 95.6 del Reglamento Hipotecario).

3. Respecto de la virtualidad inmatriculadora de la aportación a la sociedad de gananciales, frente a la objeción expresada por la Registradora debe tenerse en cuenta que, aun dejando al margen el análisis de las diversas teorías sobre la naturaleza jurídica de dicho negocio, lo cierto es que comporta un verdadero desplazamiento patrimonial de un bien privativo de uno de los cónyuges a la masa ganancial (constituida por un patrimonio separado colectivo, distinto de los patrimonios personales de los cónyuges, afecto a la satisfacción de necesidades distintas y con un régimen jurídico diverso). Dicho transvase patrimonial tiene indudables consecuencias jurídicas, tanto en su aspecto formal como en el material, en la medida en que implica una mutación sustancial de la situación jurídica preexistente, con modificación de los poderes de gestión y disposición que sobre el bien ostentaba previamente el aportante. Se trata de un negocio de tráfico jurídico que tiene innegable trascendencia respecto del régimen jurídico aplicable en relación con el bien aportado, especialmente en lo atinente a la capacidad para administrarlo y disponer del mismo. Según este criterio, debe estimarse que el negocio de aportación cumple el requisito de existencia de título público de adquisición a efectos inmatriculadores.
4. Por otra parte, en relación con la inmatriculación de fincas por título público al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria y concordantes, esta Dirección General ha constatado en múltiples ocasiones que dicha inmatriculación está facilitada en nuestro ordenamiento jurídico, puesto que basta que el adquirente de una finca presente un título público donde conste su adquisición y se acredite la adquisición anterior de su transmitente mediante un documento auténtico.

Diversas Resoluciones de este centro Directivo (cfr. las dictadas entre el 26 y el 30 de julio de 2005, así como las de 11 de marzo de 2006 y 21 de mayo de 2007, entre otras) impidieron la inmatriculación de fincas cuando los títulos aportados podían considerarse como ficticios, pero la posibilidad de apreciar tal carácter ha de entenderse en sus justos términos, dentro de los cauces del procedimiento registral, pues habrán de ser el conjunto de circunstancias que concurran en cada caso -y muy especialmente el iter documental seguido- las que podrán llevar, en su caso, a la conclusión sobre la existencia de la fundada sospecha, y no una mera suposición o conjetura, de que la documentación haya sido elaborada ad hoc al sólo objeto de conseguir la inmatriculación. Mas, en el presente supuesto, no se han apreciado tales circunstancias.

En todo caso, tales excepciones no deben llevar a desvirtuar el carácter reglado del procedimiento de inmatriculación, de modo que con carácter general el Registrador ha de practicar las inscripciones solicitadas, siempre que se presenten títulos que cumplan los requisitos legalmente establecidos al efecto.

En este caso, la falta de título previo ha sido suplida mediante un acta notarial de notoriedad tramitada conforme al artículo 298 del Reglamento Hipotecario, por lo que no cabe hacer objeción alguna a este respecto.

Todas las Resoluciones de esta Dirección General que han denegado la inmatriculación del negocio de aportación (cfr., por todas ellas, la de 21 de mayo de 2007, que, por lo demás, afirma que «en el presente caso este Centro Directivo no prejuzga en modo alguno la validez sustantiva del pacto contenido en la escritura calificada») se han basado en que se buscaba con ello crear una documentación artificial con objeto de conseguir la inmatriculación, circunstancia que no puede apreciarse en el presente caso.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso, en los términos que anteceden.

19 octubre 2010

Causa.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

– Las dos sociedades que integran una Unión Temporal de Empresas habían suscrito un documento privado (que no reúne ninguno de los requisitos del artículo 1227 del Código Civil) con la sociedad «Grupo Empresarial de Obras Civiles, S.L.» por el que ésta última se obligaba con las primeras a la construcción de ciertas plazas de aparcamiento. En dicho documento se pactó que si, una vez finalizadas las obras y entregadas las plazas vendidas quedaran importes pendientes de pago, la Unión Temporal de Empresas (la propiedad) daría en pago a «Grupo Empresarial de Obras Civiles, S.L.» (la constructora) o a la persona física o jurídica que ésta designara, una serie de plazas de aparcamiento. Habiéndose construido doscientas sesenta y ocho plazas de aparcamiento y, en cumplimiento de lo pactado, las empresas que forman la Unión Temporal de Empresas transmiten a «Paclar 2004 Promociones, S.L.U.», persona designada por la constructora, «que recibe y adquiere» «en pago de la deuda antes reseñada» veinticuatro plazas de garaje que se describen.

– La registradora, previa consulta telemática al Registro Mercantil, del que resulta la situación de concurso de una de las sociedades que forman la Unión Temporal de Empresas, suspende la inscripción, entre otros, por los siguientes defectos que son el objeto de este recurso:

1) Falta de causa de la transmisión que se hace a la empresa tercera, es decir, a «Paclar 2004 Promociones, S.L.U.».

2) Es precisa autorización judicial para la transmisión, dada la situación concursal de una de las partícipes en la Unión Temporal de Empresas, si bien bastaría consentimiento de los administradores concursales si el acto pertenece al giro o tráfico de la empresa.

2. En cuanto al primero de los defectos, la doctrina y las Resoluciones de esta Dirección General han exigido que conste en el título inscribible la causa por la que se produce la transmisión patrimonial.

En efecto, la doctrina más autorizada afirma que en nuestro derecho no caben los contratos abstractos. Y no sólo eso es así, sino que un negocio transmisivo cuya causa no se exprese, es decir, el negocio base (iusta causa traditionis) que, con la tradición, produce la traslación (cfr. artículo 609 del Código Civil), no puede inscribirse. Aparte de que sería muy difícil la calificación, no podrían cumplirse exigencias formales expresas de la inscripción, pues nuestra Ley Hipotecaria exige la expresión de la «naturaleza del acto o contrato» (cfr. artículos 245 de la Ley Hipotecaria), y el «título genérico de adquisición» (cfr. artículo 51.10 del Reglamento Hipotecario), es decir, el tipo de negocio causal a que obedece la transmisión.

En este mismo sentido se ha manifestado este Centro Directivo. Así, la Resolución de 20 de febrero de 2003 afirma: «Es doctrina de este Centro Directivo que, para que pueda registrarse cualquier acto traslativo, se requiere la expresión de la naturaleza del título causal, tanto por exigirlo el principio de determinación registral, como por ser la causa presupuesto lógico necesario para que el Registrador pueda, en primer lugar, cumplir con la función calificadora en su natural extensión, y después, practicar debidamente los asientos que procedan». Es evidente que no son iguales los requisitos exigidos para una enajenación a título gratuito o para una renuncia (cfr. artículos 99 de la Ley Hipotecaria, y 178.1 de su Reglamento), que para el que implique una enajenación a título oneroso (cfr. por ejemplo los artículos 166 y 261 del Código Civil). Y también de la causa o razón de la cancelación dependerá que sean unos u otros los asientos procedentes (cfr. por ejemplo artículo 240 del Reglamento Hipotecario). Y también es evidente que la eficacia de la inscripción dependerá del título material que la produzca. Y la Resolución de 10 de marzo de 2004 afirma que es doctrina reiterada de este Centro Directivo que para la inscripción de cualquier título traslativo se requiere que aparezca manifiestamente la causa onerosa o gratuita que lo determine, ya que es el único medio de que el registrador, al calificar, tenga en cuenta los requisitos de capacidad y de forma que exige la Ley.

Dice la recurrente que la causa del negocio es una «causa solvendi», pero dicha causa, si bien justificaría la enajenación por el transferente (la propiedad) al otro contratante (el constructor), nunca lo haría con el título adquisitivo del tercero adquirente, que es precisamente el más importante para el Registro. En efecto, en las estipulaciones a favor de tercero –y aquí hay tal tipo de estipulación en cuanto se prevé que se pueda pagar, y de hecho se paga a un tercero–, existen dos tipos de relaciones causales: las de los contratantes propiamente dichos, y la de la persona del tercero favorecido, que aquí es a quien se dan en pago las plazas de garaje objeto de la transmisión. Pues bien, es esta última causa la que no se expresa, pues debería manifestarse una relación causal entre el constructor, que es quien debería haber recibido la dación en pago, pues es el acreedor, y el destinatario de la transmisión. Es más, como se dice anteriormente, es ésta la causa que más importa al Registro, pues es la que determina la adquisición por el que, de inscribirse, sería el titular registral, y, en consecuencia, la eficacia de su titularidad y del asiento que se practicara.

16 febrero 2012

Causa.- 1. La primera cuestión que se plantea en este expediente, según la nota calificadora, es que «se solicita literalmente la inscripción del dominio de las fincas objeto de esta escritura a favor de la sociedad, pero no se determina la causa del negocio jurídico que posibilitaría la práctica de dicha inscripción» (otra cuestión resuelta en este recurso puede verse en el apartado “REPRESENTACIÓN. Voluntaria: interpretación del poder”).

Dentro de un sistema causal como es el sistema español, las inscripciones de dominio requieren la expresión de una causa adecuada, coherente y suficiente para la transmisión o atribución del mismo. Así lo ha venido declarando reiteradamente este Centro Directivo en numerosas Resoluciones, pues la mera voluntad de adquirir y transmitir no basta en nuestro ordenamiento para provocar el efecto traslativo querido, siendo necesario expresar la causa (Resoluciones de 12 de marzo de 1930, 31 de enero y 29 de julio de 1931, 16 de noviembre de 1938, 30 de junio de 1987, 16 y 18 de octubre de 1989, 25 de septiembre de 1990, 2 de noviembre de 1992, 4 de enero, 26 de mayo y 27 de septiembre de 1999, 8 de mayo de 2000, 21 de julio y 11 de septiembre de 2001, 1 de octubre de 2003, 10 de marzo y 2 de septiembre de 2004, 9, 10, 11 y 12 de julio de 2007, 24 de junio y 5 de agosto de 2011, entre otras muchas).

Cuando el primitivo transmitente del dominio pretende obtener nuevamente la inscripción del dominio a su favor, como ocurre en este caso, pueden darse varias causas según los supuestos. Puede tratarse simplemente de que, pasado un tiempo desde la transmisión, el transmitente considere conveniente para sus intereses adquirir lo que transmitió y para ello sería necesario cualquiera de los medios establecidos en los artículos 609 del Código Civil y 2.1.º de la Ley Hipotecaria y demás concordantes. Podría también darse un supuesto de resolución del contrato por incumplimiento de obligaciones conforme al artículo 1124 del Código Civil, en cuyo caso, si no hay perjuicio de terceros, podría obtener la reinscripción mediante la acreditación fehaciente del incumplimiento de las obligaciones de la otra parte. Asimismo, pueden producirse casos de retracto convencional o pactos de retroventa o cumplimientos de condición resolutoria expresa, que tienen su propia causa en la eficacia del pacto que acompaña a la compraventa o transmisión. Es posible también la resolución por mutuo disenso, siempre que se concrete adecuadamente la causa y se cumplan los requisitos que ha señalado este Centro Directivo, en los que ahora no se entra por no darse este supuesto (Resoluciones de 27 y 29 de diciembre de 1973 y 2 de abril de 1991 en supuestos especiales). Pero cuando se pretende la declaración de ineficacia de una transmisión anterior por la vía extrajudicial, no basta la expresión de unos hechos por una de las partes y la mera comparecencia de la otra parte solicitando la inscripción del dominio a su favor, sino que debe concretarse de modo expreso, específico y coherente la causa.

Por tanto, con independencia de esas otras vías, cada una con sus requisitos y efectos, cuando por la mera declaración de alguna de las partes del negocio, aun con la comparecencia en la escritura de la otra parte, se expresan unos hechos a efectos de declarar la ineficacia de la escritura de transmisión anterior, ello no constituye causa jurídica adecuada y suficiente para la transmisión del dominio, pues no se trata de ningún supuesto de transmisión ni de resolución de contrato ni de nueva transmisión, sino un supuesto de declaración de ineficacia negocial de distinta naturaleza y efectos, y además, señalando unos hechos que no tienen suficiente precisión respecto a los datos que resultan del asiento cuyo título se pretende declarar ineficaz.

El artículo 2.1.º de la Ley Hipotecaria hace referencia como títulos inscribibles, es decir, como causas de la inscripción, a los títulos traslativos y declarativos del dominio, pero no incluye las declaraciones de ineficacia de un negocio anterior por la mera expresión de unos hechos no suficientemente acreditados sobre la ineficacia del negocio anteriormente realizado.

Incluso en aquellos supuestos en que por sentencia firme se declara la nulidad absoluta de un negocio, el carácter declarativo de dicha sentencia lo es sólo respecto a la nulidad del negocio, pero no implica ninguna declaración directa del dominio ni una causa de inscripción del dominio, sino de cancelación de la inscripción conforme al artículo 79.2.º de la Ley Hipotecaria, y únicamente por vía de consecuencia, renace la inscripción anterior de dominio cuya causa sigue siendo la misma que tenía anteriormente en virtud del título adquisitivo anterior, pues la sentencia sólo es un vehículo de cancelación de la inscripción última para evitar que obstaculice si no se cancela, la vigencia de la inscripción previa que como consecuencia de la nulidad queda nuevamente vigente a pesar de que antes había sido extinguida por una inscripción de transferencia (cfr. artículo 76 de la Ley Hipotecaria).

Junto a la posibilidad de resolución judicial declarando la nulidad absoluta de un negocio, cabe también la posibilidad de acuerdo de las partes del negocio declarando la nulidad absoluta del mismo, pero como dice la nota calificadora, ya no se trata de la causa de una inscripción de dominio, que es lo que se solicita en la escritura, sino que requiere un acuerdo expreso de ambas partes o al menos las declaraciones expresas de ambas partes basadas en unos hechos acreditados y no simplemente manifestados, que podrían servir de causa para otra operación registral diferente como es la rectificación del Registro a través de la correspondiente cancelación de la inscripción siempre que exista el consentimiento expreso de cancelación por parte del titular registral y que dicho consentimiento se base en una causa adecuada y coherente, respecto a los datos de la transmisión inscrita que se pretende declarar ineficaz.

2. Partiendo de esto último, procede entrar en la segunda de las cuestiones planteadas en la nota calificadora y en el recurso, y es la de si en realidad lo que se documenta en el título calificado «es una rectificación de otra escritura por declaración de ineficacia de la misma» pero sin que se solicite la cancelación de la inscripción registral correspondiente, que ha de hacerse de forma expresa (artículo 79 de la Ley Hipotecaria y 173 de su Reglamento).

En relación con esta segunda cuestión, si realmente lo que se pretende en el documento no es la solicitud de reintegración del dominio o de inscripción del dominio, como literalmente se solicita, sino una rectificación del Registro, en tal caso, el principio de rogación y el de consentimiento causal, exigen que se solicite el asiento adecuado y sobre todo cumpliendo los requisitos de la cancelación, que son el consentimiento cancelatorio expreso y la causa expresa y coherente de la cancelación.

Respecto al consentimiento cancelatorio, este Centro Directivo se ha manifestado con flexibilidad huyendo de formalismos respecto a la solicitud del concreto asiento de cancelación, pero ello ha sido en relación con supuestos de cartas de pago de préstamos hipotecarios, que constituyen la causa de la cancelación de las hipotecas, lo que explica que en esos casos, se considerara excesivamente formalista exigir además un consentimiento de cancelación. Ahora bien, cuando se trata de la rectificación del Registro por declaración extrajudicial de la ineficacia de la escritura anterior en virtud de unos hechos meramente manifestados y sin consentimiento expreso para la cancelación por parte del titular registral y sin declaraciones expresas de ambas partes sobre la cancelación, en estos casos es exigible que se precise adecuadamente tanto el consentimiento expreso de cancelación como la causa suficiente y coherente para que tenga lugar la misma, y ninguna de las dos cosas se dan en el presente supuesto.

3. Así, hay que partir de que la cancelación de una inscripción por causa de nulidad absoluta del negocio se regula en los artículos 1.3.º, 40.d), 79.3.º, 82.1.º, 103.2.º y 3.º de la Ley Hipotecaria y 196.2.º de su Reglamento.

La petición de cancelación por nulidad del título no puede hacerse de cualquier manera, pues el artículo 1.3.º de la Ley Hipotecaria establece el principio de salvaguarda judicial de los asientos, mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley. Y se complementa esta declaración legal con la presunción del principio de legitimación de existencia y pertenencia del derecho inscrito a nombre del titular registral en la forma determinada por el asiento respectivo, conforme al artículo 38.1.º de la Ley Hipotecaria, lo cual exige desvirtuar adecuadamente esta presunción.

De ahí que el artículo 79 de la Ley Hipotecaria, relativo al asiento de cancelación, en paralelismo con el artículo 6 de la misma sobre el principio de rogación en materia de asiento de inscripción, establezca el requisito de la «petición» de inscripción, al decir que «podrá pedirse», lo que excluye que el registrador pueda proceder de oficio en materia de cancelación, salvo los supuestos de caducidad de asientos.

Y uno de los supuestos en que puede pedirse la cancelación es el del número 3.º del citado artículo 79 según el cual, puede pedirse la cancelación de la inscripción «cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se hayan hecho». En este caso, ni se pide en la escritura la cancelación ni hay una declaración formal de nulidad del título ni por parte de los Tribunales ni por acuerdo o declaración unánime y expresa de todos los interesados y en virtud de causa adecuada, suficiente y acreditada, que tampoco basta que la declare unilateralmente algunos de los interesados y no la sociedad que aparece como titular registral, aunque comparezca también en la escritura sin representación suficiente, según luego se dirá.

A su vez, el artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria incluye entre los supuestos de rectificación del Registro a solicitud de parte interesada y no de oficio por el registrador, el de «falsedad, nulidad o defecto del título que hubiera motivado el asiento». Se trata de un supuesto que ha de acreditarse debidamente, es decir, que es necesario que se declare judicialmente o que exista la nulidad acordada extrajudicialmente por los interesados del título que motivó la anterior inscripción. Y además, ha de constar de modo expreso el consentimiento del titular registral o resolución judicial sobre la cancelación. Ese consentimiento del titular registral también lo exige el artículo 82.1.º de la Ley Hipotecaria para los supuestos de cancelación, pero no como requisito único sino como requisito unido al causal propio de nuestro sistema, que, cuando no hay sentencia judicial, requiere el acuerdo de los interesados en el título declarando expresamente su nulidad. Los apartados 2.º y 3.º del artículo 103 de la Ley Hipotecaria exigen expresar en la inscripción «el nombre y apellidos de la persona a cuya instancia o con cuyo consentimiento se verifique la cancelación», así como «la expresión de quedar cancelado total o parcialmente el asiento de que se trate». A su vez, el artículo 196.2.ª del Reglamento Hipotecario, en consonancia con el sistema causal según la doctrina de este Centro anteriormente consignada, exige expresar la «causa o razón de la cancelación».

En este caso, la declaración de los dos hechos que según los declarantes determinan la ineficacia de la escritura anterior la hacen sólo algunos de los interesados en la escritura, pero no la titular transmitente, que se limita a comparecer por medio de representante cuyas facultades no son suficientes según ahora se verá y sin hacer tampoco ninguna declaración expresa sobre esos hechos, a pesar de que su desvirtuación resulta imprescindible teniendo en cuenta que se oponen a los datos que resultan de la inscripción anterior en que consta la transmisión con expresión de representación suficiente y existencia del crédito que ahora se pretende declarar ineficaz. Y no sólo eso, sino que tampoco se declara ningún consentimiento expreso de cancelación de la inscripción afectada por nulidad del título, sino que simplemente se solicita la inscripción del dominio, que no es congruente al menos directamente, con el supuesto de la nulidad absoluta del negocio, en que no se trata de declarar ni inscribir el dominio sino de cancelar la inscripción de dominio, sin perjuicio de que por vía de consecuencia, cobre de nuevo vigencia la inscripción anterior, pero sin que se pueda practicar ninguna nueva inscripción de dominio distinta de la ya existente con anterioridad pues el título adquisitivo es el mismo que existía anteriormente y no ninguno nuevo.

Dice la parte recurrente y el notario en su informe, que existe «causa resolutionis», pero no se puede confundir la causa de nulidad absoluta del negocio con una causa de resolución, pues se trata de dos supuestos de ineficacia negocial totalmente distintos, ya que en la nulidad absoluta del negocio lo que tiene lugar es la cancelación de la inscripción, mientras que en la resolución, se puede plantear una reinscripción del dominio por el título complejo que resulta de la unión del que anteriormente ostentaba el transmitente junto con el título de resolución de contrato.

El acuerdo de voluntades de carácter extrajudicial sobre la declaración de nulidad del negocio no puede tampoco ser suficiente, a efectos registrales, de cancelación, cuando se trata de declaraciones de unos hechos que requieren algún complemento, precisión o explicación mayor que la que se ofrece en la escritura, para que se produzca coherencia causal con los hechos que resultan de la inscripción en la que consta la transmisión que se declara ineficaz por la vía extrajudicial.

El primero de los hechos que se declaran por algunos de los interesados representados es el de haber existido un exceso de facultades de representación por parte del que intervino en la escritura anterior en nombre de la sociedad entonces transmitente. Ahora bien, si de la escritura cuya declaración de ineficacia se pretende, resulta claramente acreditado el juicio de suficiencia de la representación por la declaración formal del notario conforme al artículo 98.2.º de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, según redacción dada por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, y sin ninguna tacha de incongruencia por parte de la calificación del registrador, no basta la mera declaración escueta de un hecho que contradice lo que resulta de la escritura pública precedente y del asiento registral, por lo que dicho hecho no sólo debe tener la ratificación expresa y formal por parte de la sociedad en cuya representación se actuó, sino que debe recibir cumplida explicación esa extralimitación del poder y a qué se debe, pues no resulta del asiento tal exceso. A tal efecto, podría acompañarse la escritura de la que resultaba la representación para comprobar si hubo incongruencia en el juicio de suficiencia, o bien las correspondientes aclaraciones si de lo que se trata es de que esa representación no estaba vigente a pesar de que en dicha escritura se hizo expresa manifestación de la vigencia de la representación.

En cuanto al segundo hecho que declaran algunos de los intervinientes en la escritura anterior como base de la ineficacia de la misma, que es la inexistencia del crédito de la sociedad contra el adjudicatario en pago de las fincas, tampoco es suficiente esa escueta referencia cuando dicha declaración va en contra de lo que resulta de la escritura pública en que se confiesa la existencia del crédito y no sólo eso sino que en dicha escritura anterior se hizo remisión a la existencia del crédito en documento privado firmado por las partes e incorporado a la propia escritura. Este hecho tendría que desvirtuarse a través de una mayor explicación, pudiéndose aportar aquella documentación que acreditase que de la contabilidad de la sociedad transmitente resulta, en su caso, la inexistencia del crédito y el mantenimiento del bien en el patrimonio de la sociedad del bien que constaba transmitido según el Registro durante ese período de tiempo desde la fecha de la última inscripción, o bien las declaraciones y elementos de prueba que explicasen esa discordancia con los datos de la inscripción, pues en otro caso, los hechos que se declaran no serían coherentes con los que resultan del Registro, a efectos de obtener una rectificación o cancelación de los asientos.

En virtud de todo lo anterior, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota calificadora en los términos señalados en los Fundamentos de Derecho.

4 agosto 2012

Causa.- 1. Debe decidirse en este expediente si es inscribible una escritura de compraventa en la que concurren las circunstancias siguientes: como resulta de los hechos, el pago del precio se realiza con la compensación de los respectivos créditos y deudas que entre el vendedor y comprador existen, créditos que se exponen en la escritura y cuya procedencia se explica por referencia a los documentos de donde resultan, uno de ellos en escritura pública y el otro en documento privado que se ratifica por todos los que lo otorgaron en su día, que son comparecientes en la escritura del expediente.

La Registradora califica en su nota que el contrato realizado es una dación en pago, a diferencia de la compraventa que las partes otorgan y manifiestan se realiza en la escritura, por lo que cuestiona la existencia y licitud de la causa del contrato, como elemento esencial que es del negocio traslativo, y exige que ésta sea expresada en el título inscribible.

2. La causa de los contratos es un elemento esencial de los mismos. Según la doctrina reiterada de este centro directivo («Vistos»), es necesaria la expresión de la causa en los títulos inscribibles, dado que en nuestro Derecho, la causa es determinante no sólo de la validez del negocio jurídico sino también de sus efectos, y debe inexcusablemente constar en el título para posteriormente reflejarse en la inscripción; por lo que no juega la presunción que establece el artículo 1.277 del Código Civil, porque aunque se presumiese su existencia, así como su licitud, del Registro no resultarían los efectos del negocio para determinar de qué forma estaría protegido el titular registral.

Ocurre que en el supuesto de este expediente, hay una causa expresada en la escritura, que es la de la compraventa, que resulta tanto de la parte expositiva («… se halla interesada en la adquisición de la vivienda… se halla conforme en trasmitírsela…otorgan la presente escritura de compraventa…») como de la parte dispositiva («… vende y trasmite el pleno dominio… quien… compra y adquiere…» y «… el precio global y alzado de esta compraventa es el de…»), así pues están claras las prestaciones, su intercambio y las compensaciones de cada uno de los intervinientes, y su calificación de compraventa por las partes, lo que hace oneroso el contrato y verdadera y lícita su causa. Así pues, de conformidad con el 1.274 del Código Civil resulta identificada la causa en el título.

3. En la escritura objeto del expediente, se califica el negocio de compraventa, por lo que su causa es la de tal contrato, esto es, la que de conformidad con el 1.274 en relación con el 1.445 del Código Civil se desprende: prestación o promesa de cosas o servicios, en un caso entrega de la cosa y en el otro pago del precio. Pero a juicio de la Registradora existe un contrato distinto, que es de dación en pago de deuda, cuya causa tiene otros matices: entrega de una cosa en pago de una obligación preexistente para la satisfacción de la misma. Esto exige que exista de forma previa al acuerdo, una obligación pendiente de ser satisfecha procedente de otra relación jurídica anterior, y la entrega de una cosa o servicio para el pago y satisfacción de la misma.

Ocurre que en el supuesto del expediente, no existe relación alguna previa entre don J. M. I., que entrega la vivienda objeto del contrato, y la entidad «Buildingcenter, S.A.U.» que debe pagar el precio, como no sea la que resulta del acuerdo que ahora se realiza, por lo que no puede ser otro contrato distinto que el de compraventa. Otra cosa es, que como consecuencia de las relaciones entre el comprador y un tercero por otras convenciones, se hubiesen generado otras obligaciones entre los mismos; y que en virtud de la cesión de su derecho al precio que el vendedor hizo a un tercero, es este último el que procederá al cobro de dicha cantidad en la forma que estime oportuna.

4. Así pues, nos encontramos ante una compraventa en la que los medios de pago del precio son mediante compensación de créditos entre las partes y un tercero, distintos de los habituales que se dan en la compraventa ordinaria. Efectivamente, entra en juego la compensación de créditos, porque existe un recíproco desplazamiento del dinero y ambas deudas se pagan por esa compensación. A estos efectos, concurren en la escritura todas las partes interesadas en esa compensación de créditos para su ratificación.

Respecto a los otros negocios que habían sido realizados por las partes intervinientes en la escritura del expediente, tanto la cesión del derecho al precio hecho en documento privado, como la escritura de transmisión de otros bienes, de la que resulta la deuda del tercero con la compradora, no estamos más que ante los negocios que dan lugar al origen de los medios de pago que se emplean en la compraventa origen del expediente. Afectan a la forma de pago y extinción de los créditos por compensación, pero no al título traslativo ni a la validez de la compraventa, que resultan de la escritura que se somete a calificación. Como no se ha señalado defecto alguno en la nota de calificación, relativo a los medios de pago a efectos de la normativa de blanqueo de capitales, nada hay que resolver sobre ese punto.

5. Por lo que se refiere a los contratos y documentos solicitados por la Registradora como complementarios de la compraventa sujeta a inscripción, al tratarse de una compraventa, y referirse esos documentos a los medios de pago, están suficientemente detallados en los términos de las normas de control para evitar el blanqueo de capitales y se cumple lo dispuesto por el artículo 177 del Reglamento Notarial. Por lo que no es necesario aportar nada más.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación.

17 octubre 2012

Causa.- 1. Se debate en el presente recurso la inscripción de una escritura de herencia. Son hechos que deben ser tenidos en cuenta, los siguientes:

– La finca consta inscrita a nombre de don M. R. y doña M. J. T., para su sociedad conyugal.

– En la escritura de herencia se incorpora Sentencia de divorcio del indicado matrimonio, don M. R. y doña M. J. T., por la que don M. R. transmite a doña M. J. T. el derecho de usufructo de la finca 27161, con lo que se entiende compensado cualquier derecho de pensión a favor de la señora M. J. T., en los términos transcritos en el Expositivo I.

– En virtud de la escritura de herencia causada por el fallecimiento del señor M. R., se adjudica la finca 27161, por mitades indivisas en pleno dominio a favor de doña M.J. T. y su hija, doña S. R. T.

De los dos defectos alegados por la registradora, únicamente se recurre el segundo, en el sentido de que debe aclararse si existe renuncia o extinción del derecho real de usufructo que sobre una mitad indivisa de la misma, adjudicada en pleno dominio a la señora S. R. T., correspondería a la señora M. J. T.

Resumidamente, el notario recurrente manifiesta que realmente no estamos en presencia de un verdadero derecho de usufructo, ya que lo que se pretende en el convenio regulador es imputar las rentas de determinadas fincas, incluida la 27761, al pago de la pensión por divorcio; y, aunque se entendiera que lo pactado en el convenio regulador del divorcio fuera verdaderamente la constitución de un derecho de usufructo sobre la registral 27761 a favor de la señora M. J. T. (con deficiente técnica, pues conforme al artículo 99 del Código Civil en relación con el 97 debía haberse expresado su carácter temporal o vitalicio), resulta claro que dicho usufructo era temporal y se extinguió con el fallecimiento del señor M. R.

2. El artículo 18 de la Ley Hipotecaria, al regular el ámbito de la calificación registral incluye la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.
3. En el presente expediente, del contenido de la escritura pública se deduce, por estar en ella incorporada la sentencia de divorcio del matrimonio, a la que hay remisión expresa, que el usufructo de la finca registral 27161 no tiene carácter ganancial del causante don M. R. y doña M. J. T., sino que pertenece con carácter privativo a doña M. J. T., sin que pueda entenderse que lo constituido no fuera un derecho de usufructo, sino una imputación de rentas al pago de la pensión por divorcio, dados los términos literales en los que está redactado y siendo más conforme con lo convenido (artículo 1281 del Código Civil). En todo caso, el ámbito de la calificación registral se extiende incluso a los documentos complementarios (cfr. artículo 33 del Reglamento Hipotecario), cuanto más a una sentencia que se incorpora a la escritura, y sin que pueda objetarse que dicha sentencia y el usufructo concedido a doña M. J. T. no se inscribiera en su día, pues resulta del documento que se incorpora y al que se remite la escritura, por lo que es ineludible la calificación registral de la escritura teniendo en cuenta dicho documento incorporado a la misma.

Además la sentencia atribuyó a M. J. T. este derecho de usufructo sin consideración a la vida del concedente, por lo que debe entenderse que lo fue por toda la vida de la usufructuaria, dado el carácter naturalmente vitalicio del derecho de usufructo (cfr. artículo 561-3.3 y 561-16.1 a) Código Civil de Cataluña).

4. Perteneciendo privativamente dicho usufructo a doña M. J. T., y no constando su renuncia, debe expresarse el título por el que se transmite la mitad de dicho usufructo a favor de su hija doña S. R. T., porque es doctrina reiterada de este Centro Directivo la que exige que se exprese la causa de los actos jurídicos realizados (Resoluciones de 12 de marzo de 1930, 31 de enero y 29 de julio de 1931, 16 de noviembre de 1938, 10 de junio de 1986, 16 y 18 de octubre de 1989, 10 de marzo y 14 de abril de 1989, 25 de septiembre de 1990, 26 de octubre de 1992, 11 de junio de 1993, 19 de enero de 1994, 28 de mayo de 1996, 6 de marzo de 1997, 16 de octubre de 1998, 28 de enero y 14 y 24 de marzo de 1999, 1 de octubre de 2003, 10 de marzo de 2004, 19 de enero y 24 de junio de 2011 y 17 de octubre de 2012 (1.ª), entre otras), siendo dicha cuestión susceptible de calificación registral por afectar la existencia y la licitud de la causa a la validez del acto dispositivo (artículos 1261.3.º, 1275 del Código Civil en relación con el artículo 18.1.º de la Ley Hipotecaria y por ser necesaria su constancia registral expresa (cfr. artículo 51.10.ª del Reglamento Hipotecario). En este caso, no se expresa la causa de la adjudicación de la mitad indivisa en pleno dominio a la hija de modo completo, pues sólo tiene justificación expresa la adquisición por herencia de la mitad indivisa en nuda propiedad, porque la adquisición en cuanto al pleno dominio, tiene que completarse con la expresión de la causa correspondiente al usufructo perteneciente a la madre, ya que al no resultar ninguna causa de extinción ni de adquisición del mismo, debe expresarse la que corresponda, bien sea la renuncia de la madre usufructuaria, o la transmisión del derecho a la hija por la causa que proceda. En todo caso, la renuncia no se presume sino que ha de ser expresa y lo mismo cualquier otra causa de adquisición o extinción del derecho de usufructo, pues, a efectos registrales, la causa es de constancia necesaria y no se presume.

En virtud de lo anterior, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota calificadora.

29 octubre 2012

[1] Este aspecto del recurso puede verse en el apartado “DOCUMENTO JUDICIAL. Ámbito de la calificación.

[2] Después de haber elaborado –y mantenido durante muchos años, como puede verse en las Resoluciones que preceden- la teoría de la necesidad de expresar una causa para atribuir carácter ganancial a un bien privativo, ahora, la Dirección, como en otros casos recientes, da un giro de ciento ochenta grados y cambia de criterio. Según esta Resolución, el cambio de naturaleza del bien no necesita expresión de causa, porque –palabras textuales- la misma causa que justifica los cambios que pueden realizarse en capitulaciones matrimoniales puede sobreentenderse en esta clase de negocios “sin necesidad de mayores especificaciones respecto del elemento causal del negocio”.