CONTRATOS
Requisitos esenciales.- Pactada una cesión de bienes en pago de asunción de deuda, cuya eficacia se subordina a la condición suspensiva de que antes de determinado plazo se incoe la declaración de suspensión de pagos de una de las partes y, además, que dicho expediente termine con la aprobación de un convenio de acreedores, la Dirección confirma la nota de calificación y rechaza la inscripción -calificando el defecto como insubsanable- basándose en que: a) La solicitud de declaración del estado de suspensión de pagos es decisión absolutamente discrecional del propio solicitante, sin que legalmente venga compelido a ello cualquiera que sea su situación patrimonial; b) es elemento esencial para la existencia del contrato la concurrencia del consentimiento de los contratantes, esto es, su firme y definitiva voluntad sobre su objeto, causa y perfección, lo que excluye que pueda dejarse la validez y el cumplimiento de los contratos al arbitrio de una de las partes contratantes (artículo 1.256 del Código Civil) y determina la nulidad de las obligaciones condicionales cuando el cumplimiento de la condición depende de la exclusiva voluntad del obligado (artículo 1.115 del Código Civil); c) que en nuestro Registro de la Propiedad sólo son inscribibles aquellos actos o negocios de trascendencia real en los que concurren las exigencias legales de perfección y validez. Por todo ello no puede accederse a la inscripción de un negocio cuya eficacia queda pendiente de la libérrima voluntad de una de las partes, sin que esta afirmación quede comprometida, como alega el recurrente, por el hecho de que la consecución del convenio ya no depende solamente de su voluntad, pues ello no puede llevar a ignorar que dicha voluntad sí basta para impedir el cumplimiento de la condición.
19, 20, 21, 22, 25, 26, 27, 28 y 29 septiembre 1995
Requisitos esenciales.- Antecedentes: inscrita la venta de unas fincas, se solicita la inscripción de una escritura de elevación a público de documento privado, mediante la cual: 1) Se hace constar que por documento privado, realizado el mismo día de la compra y a continuación de ella, las partes pactaron que el comprador debería entregar a los vendedores el 25 por 100 de lo construido sobre el solar resultante de la demolición de las casas. 2) De acuerdo con lo convenido y en ejecución de lo pactado en el documento privado, se especifican los elementos privativos que, por vía de permuta, se transmiten a los vendedores. La Dirección, frente al criterio del Registrador, que consideró que la escritura contenía sólo pactos obligacionales, no inscribibles, entiende que, cualquiera que sea la denominación que se dé a la escritura, es posible su inscripción, pues si bien es cierto que en el documento privado no se especificaban las unidades concretas que se adjudicarían a los vendedores -lo que era imposible en aquel momento, puesto que aún no se habían construido-, los contratantes especifican ahora los pisos que se transmiten, existiendo por tanto consentimiento y objeto del contrato, y siendo la causa del mismo la permuta que en el documento privado primitivo se realizó, aunque dicho contrato se calificara de compraventa.
21 junio 2002
Requisitos esenciales.- l. El único problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si, otorgada escritura de constitución de hipoteca sobre la mitad indivisa de una finca perteneciente a una persona casada en régimen de separación de bienes, y habiendo prestado su consentimiento su esposa, es inscribible la hipoteca dado que, cuando se presenta la escritura en el Registro, dicha mitad indivisa había sido transmitida por el marido a su mujer.
- La doctrina más autorizada denomina convalescencia del negocio nulo al hecho de devenir válido tal negocio por virtud de un nuevo hecho que, al sumarse al supuesto que se consideraba nulo, le confiere validez, y su ejemplo más típico es la ratificación por el «dominus» del negocio realizado sin poder (cfr. artículo 1259 del Código Civil).
Aplicada tal doctrina a la hipoteca, supondría que, hipotecada una finca por quien no fuera su dueño, tal hipoteca se convalidaría si, con posterioridad, el hipotecante adquiriera el dominio. Ahora bien, su aplicación a la hipoteca no es de fácil solución, aunque cabe inclinarse por su admisión ya que, por una parte, tal efecto convalidatorio se admitió por Las Partidas para el «peño», si, el empeñante, esperando tener el señorío de alguna cosa, la empeñase y, con posterioridad deviniera dueño (cfr. Partida 5.ª Título XIII, Ley VII), y, aunque el artículo 126 de la Ley Hipotecaria de 1861 estableció que, en este supuesto, la hipoteca no convalecerá aunque el constituyente adquiriera después el dominio de la cosa, tal precepto no fue recogido por la Ley Hipotecaria vigente; y, si bien el artículo 1857 2° del Código Civil exige como requisito esencial de la prenda y la hipoteca la propiedad del bien por quien lo empeña o hipoteca, ello no es obstáculo para la admisión de la convalidación posterior, al haber desaparecido de nuestra legislación el citado artículo 126 de la Ley de 1861.
Ahora bien, para que tal convalescencia tenga valor es preciso que el consentimiento que convalida sea un acto que se hace como propio, en contemplación de ser el futuro «dominus negotii», requisito que no concurre en el presente supuesto pues, como alega el Registrador, la esposa del hipotecante realmente no prestó su consentimiento sino un mero asentimiento al negocio realizado por su marido, puesto que, cuando consintió la hipoteca, ningún derecho ostentaba sobre la finca hipotecada, ni existe constancia de que hubiera la contemplación de ser propietaria en un futuro.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
27 abril 2005
Requisitos esenciales.- 1. En el supuesto fáctico de este expediente concurren las siguientes circunstancias:
- a) Mediante convenio regulador de la separación, aprobado judicialmente, los cónyuges liquidaron su sociedad de gananciales, adjudicando, entre otros bienes, determinado piso al marido.
- b) Transcurridos dos años desde la aprobación de dicho convenio, y pendiente todavía de presentación a inscripción en el Registro de la Propiedad la mencionada adjudicación, fue aprobado judicialmente nuevo convenio por el que se subsana la liquidación de gananciales inicial, mediante la adición de un garaje y un trastero y la inclusión de una deuda ganancial con el hermano del marido –del que se dice que padece incapacidad –, de modo que se da nueva redacción al convenio regulador primigenio y se adjudican a dicho cónyuge y su citado hermano, pro indiviso, las tres fincas referidas, manteniéndose el resto de la liquidación inicial.
- c) La Registradora suspende la inscripción solicitada por considerar que, aun cuando el acreedor tiene derecho a intervenir en la liquidación de la sociedad conyugal para defender sus intereses, no se le pueden adjudicar en pago de una deuda, manifestada por los cónyuges y no por el acreedor (deuda que, según alega dicha funcionaria, no está justificada, ni cuantificada; ni determinado si era líquida y exigible), bienes que deben ser adjudicados en el marco de las relaciones de la sociedad conyugal a uno u otro de los cónyuges, quienes, en caso de asumir la deuda, podrán adjudicar posteriormente en pago de la misma bienes a ellos adjudicados, en virtud de figuras jurídicas y fiscales diferentes del convenio regulador, cuyo ámbito comprende a los cónyuges e hijos que constituyen el núcleo familiar.
- Uno de los principios básicos de nuestro sistema registral es el llamado principio de legalidad, que, por la especial trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro (que gozan, «erga omnes», de la presunción de exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia jurisdiccional –arts. 1 y 38 de la Ley Hipotecaria–), está fundado en una rigurosa selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del Registrador, y así el artículo 3 de la Ley Hipotecaria establece, entre otros requisitos, la exigencia de documento público o auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros registrales, y esta norma se reitera a través de toda la Ley Hipotecaria, así como de su Reglamento, salvo contadas excepciones que son ajenas al caso ahora debatido.
Ciertamente, según los artículos 1.216 del Código Civil y 317.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil («a efectos de prueba en el proceso», precisa este último precepto), son documentos públicos los testimonios que de las resoluciones y diligencias de actuaciones judiciales de toda especie expidan los Secretarios Judiciales (a quienes corresponde dar fe, con plenitud de efectos, de las actuaciones procesales que se realicen en el Tribunal o ante él -artículos 281 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 145 de la Ley de Enjuiciamiento Civil-); y conforme al artículo 319.1 de dicha Ley procesal tales testimonios harán prueba plena del hecho o acto que documentan y de la fecha en que se produce esa documentación (cfr., también, artículo 1.218 del Código Civil). Pero es también cierto, según la reiterada doctrina de esta Dirección General, que al exigir el artículo 3 de la Ley Hipotecaria para inscribir en el Registro los títulos relativos a bienes inmuebles o derechos reales que estén consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, no quiere decir que puedan constar en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse; de modo que la doctrina y preceptos hipotecarios no reputan indiferente la especie de documento auténtico presentado en el Registro, y exigen el congruente con la naturaleza del acto inscribible (cfr. Real Orden de 13 de diciembre de 1867 y Resoluciones de 16 de enero de 1864, 25 de julio de 1880, 14 de junio de 1897, 12 de febrero de 1916, 31 de julio de 1917 y 1 de julio de 1943, entre otras).
Según la doctrina de este Centro Directivo (cfr., por todas, Resoluciones de 25 de febrero y 9 y 10 de marzo de 1988), es inscribible el convenio regulador sobre liquidación del régimen económico matrimonial que conste en testimonio judicial acreditativo de dicho convenio y de que éste ha sido aprobado por la sentencia que acuerda la separación; y ello porque se considera que se trata de un acuerdo de los cónyuges que acontece dentro de la esfera judicial y es presupuesto necesario de la misma sentencia modificativa del estado de casado. Pero esta posibilidad ha de interpretarse en sus justos términos, atendiendo a la naturaleza, contenido, valor y efectos propios del convenio regulador (cfr. artículos 90, 91 y 103 del Código Civil), sin que pueda servir de cauce formal para otros actos que tienen su significación negocial propia, cuyo alcance y eficacia habrán de ser valorados en función de las generales exigencias de todo negocio jurídico y de los particulares que imponga su concreto contenido y la finalidad perseguida.
En el presente caso, indudablemente, y aun cuando se dejaran al margen otras cuestiones como la falta de intervención del acreedor o de determinación de dicha deuda –que, por sí solas habrían de impedir la inscripción solicitada–, el convenio de adjudicación a un tercero en pago de deudas excede del ámbito del procedimiento utilizado así como de las operaciones liquidatorias propiamente dichas, y tiene un tratamiento jurídico distinto al del convenio regulador de la separación, por lo que será necesaria la formalización del negocio jurídico traslativo mediante la correspondiente escritura pública otorgada por los cónyuges y el adjudicatario.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación de la Registradora en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.
25 octubre 2005
