COSTAS (ZONA MARITIMA)

Aplicación de la Ley a segundas transmisiones

Aplicación de la Ley a segundas transmisiones.- Aunque el artículo 15 de la Ley de Costas se refiere sólo a los supuestos de inmatriculación, como únicos casos en que es exigible una previa certificación administrativa que acredite que la finca a inscribir no invade el dominio público marítimo-terrestre, la Dirección confirma, sin embargo, el criterio del Registrador de aplicar el mismo requisito a las ventas de pisos ya inscritos, dando entrada al artículo 35 del Reglamento de aquella Ley y basándose en la finalidad perseguida por la misma, según su Exposición de motivos, que es impedir el nacimiento de situaciones contrarias a lo ordenado judicialmente. [1]

16 diciembre 1991

Aplicación de la Ley a segundas transmisiones.- Ante un supuesto similar al de la Resolución que precede -transmisión de una vivienda que figura inscrita- la Dirección confirma la denegación basada en un certificado de la Jefatura de Costas, según el cual la finca invade el dominio público marítimo, sin perjuicio del derecho de los interesados de acudir a los Tribunales de Justicia, conforme al artículo 66 de la Ley Hipotecaria, para ventilar y contender acerca de su derecho.

8 enero 1993

Aplicación de la Ley a segundas transmisiones.- La existencia de una anotación preventiva de demanda a favor del Estado para que se declare que una finca está situada en terrenos de dominio público, según un deslinde aprobado, no es obstáculo para que pueda inscribirse un título relativo a una finca ya inmatriculada (en este caso, de donación), salvo que sea de exceso de cabida, no siendo precisa para ello la certificación administrativa que acredite que la finca no invada el dominio público. Esta exigencia, contenida en el Reglamento de la Ley, quebranta el principio de jerarquía normativa, puesto que la Ley sólo exige la certificación para los casos de inmatriculación, y es contraria a lo dispuesto en los artículo 38 (presunción de existencia y legitimidad del derecho inscrito) y 1.3 (intangibilidad de los asientos mientras no se declare su inexactitud) de la Ley Hipotecaria. Termina la Dirección afirmando que, a los fines perseguidos por la Ley de Costas, no sólo no existen trabas, sino que debe favorecerse la inscripción, pues sólo así podrá seguirse el expediente de deslinde con quienes están amparados por la presunción legal de ser los titulares reales.

14 enero 2000

Aplicación de la Ley a segundas transmisiones.- Ante un supuesto de transmisión de finca, que ya estaba inmatriculada, y constando en el Registro una resolución de la Demarcación de Costas por la que se hacía constar la improcedencia de emitir la certificación prevista en el artículo 15 de la Ley de Costas en tanto no se definiera la situación jurídica de los terrenos en que se hallaba la finca, la Dirección, con los mismos argumentos empleados en la Resolución de 14 de enero de 2000, revoca la calificación registral que suspendió la inscripción, por entender el Centro Directivo que la exigencia del artículo 35 del Reglamento de la Ley de Costas no sólo carece de cobertura legal, quebrantando el principio de jerarquía normativa, sino que va en contra de los mismos principios que inspiran la Ley que desarrolla.

21 febrero 2002

Aplicación de la Ley a segundas transmisiones.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una escritura de compraventa de una finca que puede invadir la zona marítimo terrestre, sin la certificación de la Administración del Estado (Demarcación de Costas) a que se refiere el artículo 31.1 –en relación con el 35 y el 11– del Real Decreto 1471/1989, de 1 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento General para el Desarrollo y la Ejecución de la Ley 22/1988, de 25 de julio, de Costas, que acredite que la finca no invade el dominio público marítimo terrestre.

2. Es cierto que este Centro Directivo sostuvo un criterio favorable a la no exigencia, con relación a fincas ya inmatriculadas, de la acreditación de no invasión de la zona marítimo terrestre, exigida por el artículo 31 en relación con el 35 del Reglamento de la Ley de Costas aprobado por Real Decreto 1471/1989, de 1 de diciembre. Así lo afirmó en sus Resoluciones de 16 de julio de 1998, 14 de enero de 2000 y 21 de febrero de 2002, por entender que iba en contra del criterio sostenido por la Ley de Costas.
3. Lo cierto sin embargo, es que en este punto el Reglamento de Costas ha sido declarado ajustado a la ley por el propio Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso-Administrativo), en sentencias de 16 de octubre de 1996 y 27 de mayo de 1998, por lo que este centro directivo debe acomodar su doctrina a dicha jurisprudencia.
4. Debe entenderse por tanto plenamente aplicable el artículo 35 del Reglamento de la Ley de Costas que extiende a las segundas y ulteriores trasmisiones las mismas exigencias de no acreditación de la invasión de zona de dominio público marítimo terrestre, que las previstas para las inmatriculaciones.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos resultantes de los anteriores pronunciamientos.

6 octubre 2008

Aplicación de la Ley a segundas transmisiones.

1. Se debate en este recurso sobre la inscribibilidad de una escritura complementaria de otra por la que se trasmite, por dación en pago, en ejecución de Sentencia, una finca que puede invadir la zona marítimo terrestre, sin la certificación de la Administración del Estado (Demarcación de Costas) a que se refiere el artículo 31.1 –en relación con el 35 y el 11- del Real Decreto 1471/1989, de 1 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento General para el Desarrollo y Ejecución de la Ley 22/1988, de 25 de julio, de Costas, que acredite que la finca no invade el dominio público marítimo-terrestre.

2. Alega el recurrente que no se está intentando ninguna inmatriculación, dado que el solar y la obra nueva de la finca a que pertenece la que es objeto de transmisión en el título calificado ya están inscritas (finca registral 6763), por lo que no es necesaria la certificación de la Administración del Estado relativa a si se invade o no el dominio público. Sin embargo ha de tenerse en cuenta, por un lado, que en el presente caso la finca objeto del debate –el apartamento número 31– no figura inscrita como elemento independiente, tal como por otra parte reconocen los otorgantes en la escritura calificada, aunque sí lo esté el inmueble del que forma parte en régimen de división horizontal (la citada finca registral 6763) –si bien con exclusión entre otras del citado apartamento–; y, por otro lado, que aun en el caso en que dicho apartamento estuviera inscrito, el requisito de la certificación de la Administración del Estado (Demarcación de Costas) a que se refiere el artículo 31.1 del Real Decreto 1471/1989, de 1 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento General para el Desarrollo y Ejecución de la Ley 22/1988, de 25 de julio, de Costas, sería igualmente exigible, como resulta de los siguientes fundamentos jurídicos.
3. La Ley de Costas, cumpliendo el mandato expreso del artículo 132.2 de la Constitución, no sólo determina cuál es el dominio público marítimo-terrestre (concretando los elementos que lo integran), sino también su régimen de protección, utilización y policía, declarando de forma expresa (artículo 7) que los bienes que lo integran son inalienables, imprescriptibles e inembargables, que carecen de todo valor obstativo frente a dicho dominio público las detentaciones privadas, por prolongadas que sean en el tiempo y aunque aparezcan amparadas por los asientos del Registro de la Propiedad (artículo 8) y que en ninguna de las pertenencias de dicho dominio pueden existir terrenos de propiedad distinta de la demanial del Estado (artículo 9).

Consecuente con tales postulados, el legislador adopta diversas cautelas para impedir que a partir de la entrada en vigor de la Ley puedan surgir nuevos pronunciamientos registrales contradictorios con el carácter demanial de los bienes que radican en la zona marítimo-terrestre y que se traducen en las exigencias impuestas por los artículos 15 y 16 para la inmatriculación de fincas colindantes con el dominio público, o la inscripción de excesos de cabida de las que ya lo estuvieran, cuando aquella colindancia resulta de su descripción o el Registrador sospeche una posible invasión de aquél, consistentes en la necesidad de justificar que la finca, o la mayor cabida que se pretende inscribir, no lo invade, justificación que deberá producirse a través de una certificación de la Administración del Estado, y que en el caso de que no estuviera aprobado el correspondiente deslinde exige la previa iniciación del mismo a costa del interesado.

Nada ha previsto la Ley de forma expresa, por el contrario, en relación con posteriores inscripciones de fincas ya inmatriculadas, salvo que lo sean de exceso de cabida, lo que no quiere decir que, en cumplimiento de los preceptos de la propia Ley relativos a la protección de la integridad e indemnidad del demanio marítimo-terrestre no sea precisa la adecuación de la situación registral a la extrarregistral derivada de la posible condición demanial de aquéllas, para lo que la propia Ley prevé como cauce el correspondiente procedimiento de deslinde, cuya resolución aprobatoria será título suficiente para rectificar las situaciones jurídicas registrales contradictorias con el mismo (artículo 13.2).

4. Ahora bien, adicionalmente a ello, el Reglamento para el desarrollo y ejecución de la Ley, aprobado por Real Decreto 1471/1999, de 1 de diciembre, ha remitido en su artículo 35 a las mismas exigencias que para las inmatriculaciones a todos los supuestos de segundas y posteriores inscripciones. Es cierto que la Resolución de 16 de julio de 1998 de este Centro Directivo entendió que la citada norma reglamentaria quebraba el principio de jerarquía normativa –artículos 9.3 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común y 23 de la Ley del Gobierno– por ir en contra de los mismos principios que inspiran la Ley que desarrolla y que son coincidentes con los que rigen en el sistema hipotecario en orden a llamar en aquellos expedientes de deslinde que puedan desembocar en una modificación de la situación registral a los titulares de derechos inscritos. En este sentido la presunción, a todos los efectos legales, del artículo 38 de la Ley Hipotecaria, de la existencia y pertenencia de los derechos inscritos, junto con el mandato normativo contenido en el artículo 1.3 de la misma Ley, cuando establece que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley, coordina perfectamente con el régimen de la Ley de Costas para la tramitación e inscripción de los expedientes de deslinde.

En estos expedientes, si bien puede intervenir cualquier interesado, con obligada notificación a los colindantes, y al respecto la relación de los mismos ha de ser informada por el Registrador formulando las observaciones que considere procedentes [artículo 22.2.c) del Reglamento], tienen especial protagonismo quienes aporten títulos inscritos, debiendo en tal caso tomarse anotación marginal preventiva de tal circunstancia (artículo 12.4 de la misma Ley), y también pueden los «titulares inscritos» ejercitar las acciones que estimen pertinentes en defensa de sus derechos, siendo anotable la reclamación judicial que entablen [artículo 29.1.c) del Reglamento]. En el mismo sentido se pronunció la Resolución de 21 de febrero de 2002.

Por ello este Centro Directivo entendió en la citada Resolución de 16 de julio de 1998 que el legislador no había puesto trabas a la inscripción de ulteriores transmisiones de las fincas ya inmatriculadas, cuya titularidad pudiera verse afectada por el deslinde del dominio público, sino que a los propios fines que persigue se consideraba conveniente que esas inscripciones se produzcan, facilitando con ello que se pueda seguir el expediente de deslinde con quienes como titulares registrales están amparados por la presunción legal de ser los titulares reales, y cuya presunción podrá quedar desvirtuada por el deslinde aprobado y firme.

5. Sin embargo, tal doctrina, basada en la falta de cobertura legal del artículo 35 del Reglamento de Costas, resultó contradicha en cuanto a tal presupuesto por la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso-Administrativo) de 16 de octubre de 1996, en la que se resolvió un recurso basado precisamente en la misma idea de nulidad del citado artículo 35 del Reglamento, considerándolo los recurrentes «ultra vires» por entender que las limitaciones que los artículos 15 y 16 de la Ley de Costas establecen para el acceso al Registro de la Propiedad de las fincas situadas en la zona de servidumbre de protección, están referidas exclusivamente a la inmatriculación y a las inscripciones de excesos de cabida, límites que se amplían por la norma reglamentaria a la segunda y posteriores inscripciones.

El Tribunal parte de la sistematización de las medidas que la Ley establece en aquellos preceptos, diferenciando entre las siguientes: a) imposibilidad de practicar la inmatriculación de las fincas que colinden con el dominio público marítimo-terrestre si no se acompaña al título la certificación de la Administración del Estado que acredite que no se invade el dominio público, b) facultad del Registrador de requerir al interesado para que identifique y localice la finca en el plano proporcionado al efecto por dicha Administración, c) posibilidad del Registrador de suspender la solicitud de inscripción cuando sospeche una posible invasión del demanio marítimo, suspensión que durará hasta que la Administración expida certificación favorable, o hasta que transcurran treinta días desde la petición de oficio de dicha certificación sin que se haya recibido contestación, o hasta que se apruebe el deslinde si éste no se hubiese practicado. A partir de aquí, la Sentencia de 16 de octubre de 1996 declara que «esta serie de medidas de garantía, que tienen por finalidad impedir que terrenos que son de dominio público marítimo terrestre tengan acceso al Registro, como si fueran de propiedad privada, son perfectamente aplicables, y con el mismo fundamento, a las segundas y posteriores inscripciones, pues, en definitiva, están amparadas por el artículo 10 de la Ley de Costas, con arreglo a la cual la Administración del Estado tiene el derecho y el deber de investigar la situación de los bienes y derechos que se presuman pertenecientes al dominio público marítimo-terrestre, a cuyo efecto podrá recabar todos los datos e informes que considere necesarios y promover la práctica del correspondiente deslinde». En esta potestad-función hay que enmarcar al artículo 35 del Reglamento, que se apoya para su ejercicio en el Registro de la Propiedad a través del que se pretende adecuar la realidad física de las fincas a la jurídica. Posición que se reitera en la Sentencia del mismo Tribunal de 27 de mayo de 1998.

6. A la vista de la citada doctrina legal, este Centro Directivo, que como hemos visto había sostenido un criterio favorable a la no exigencia, con relación a fincas ya inmatriculadas, de la acreditación de no invasión de la zona marítimo-terrestre, exigida por el artículo 31 en relación con el 35 del Reglamento de la Ley de Costas aprobado por Real Decreto 1471/1989, de 1 de diciembre (cfr. Resoluciones de 16 de julio de 1998, 14 de enero de 2000 y 21 de febrero de 2002), ya en la Resolución de 6 de octubre de 2008 señaló que el Reglamento de Costas fue declarado ajustado a la Ley por el propio Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso-Administrativo), en las citadas Sentencias de 16 de octubre de 1996 y 27 de mayo de 1998, y en su consecuencia acomodó desde esa Resolución su doctrina a dicha jurisprudencia. Debe entenderse, por tanto, plenamente aplicable el artículo 35 del Reglamento de la Ley de Costas que extiende a las segundas y ulteriores trasmisiones las mismas exigencias de acreditación de la no invasión de zona de dominio público marítimo-terrestre, que las previstas para las inmatriculaciones.
7. Por otro lado el hecho que la transmisión del elemento se haya verificado en virtud de una escritura de dación en pago otorgada en ejecución de Sentencia judicial, no lleva a otra conclusión toda vez que, como ha dicho la Resolución de este Centro Directivo de 17 de febrero de 2005, en el ámbito de la calificación registral recae el comprobar el cumplimiento de los requisitos exigidos por la Ley para practicar la inscripción, entre los que se encuentran el certificado de la Demarcación de Costas, sin que la Ley lo excepcione en caso de los documentos judiciales.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la Registradora en los términos resultantes de los anteriores pronunciamientos.

18 agosto 2010

Aplicación de la Ley a segundas transmisiones.

1. En el presente recurso, se suspende la inscripción de una escritura de compraventa porque la finca objeto de la venta se encontraba en zona de colindancia con el dominio público marítimo-terrestre. En concreto, al unirse el certificado de la Demarcación de Costas que acompaña al título consta una invasión del dominio público marítimo-terrestre en treinta y cinco metros conforme el deslinde aprobado por la orden ministerial correspondiente. A la hora de resolver el presente supuesto debe solventarse con carácter previo la cuestión de si el artículo 35 del Reglamento de Costas se extralimita en su desarrollo de la Ley de Costas, o bien al contrario se limita a completar los parámetros de la misma. Esto es, la de si supone una extralimitación la exigencia de un certificado de no invasión del dominio público en segundas y posteriores inscripciones, cuando la Ley lo exige únicamente en el caso de inmatriculación.

2. En el caso concreto de este recurso se plantea la inscribibilidad de una escritura de compraventa de una finca que puede invadir la zona marítimo-terrestre, sin la certificación favorable de la Administración del Estado (Demarcación de Costas) a que se refiere el artículo 31.1 –en relación con el 11 y el 35– del Real Decreto 1471/1989, de 1 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento General para el Desarrollo y la Ejecución de la Ley 22/1988, de 25 de julio, de Costas, que acredite que la finca no invade el dominio público marítimo-terrestre.
3. Es cierto que este centro directivo sostuvo un criterio favorable a la no exigencia, con relación a fincas ya inmatriculadas, de la acreditación de no invasión de la zona marítimo-terrestre, exigida por el artículo 31 en relación con el 35 del Reglamento de la Ley de Costas, aprobado por Real Decreto 1471/1989, de 1 de diciembre. Así lo afirmó en sus Resoluciones de 16 de julio de 1998, 14 de enero de 2000 y 21 de febrero de 2002, por entender que vulneraba el contenido de la Ley de Costas.
4. Pero también es cierto sin embargo, que en este punto el Reglamento de Costas ha sido declarado ajustado a la ley por el propio Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso-Administrativo), en sentencias de 16 de octubre de 1996 y 27 de mayo de 1998, en los que se declaró expresamente que el artículo 35 del Reglamento de Costas se limita a desarrollar la Ley de Costas, por lo que este centro directivo debe acomodar su doctrina a la citada jurisprudencia.
5. Debe entenderse, por tanto, plenamente aplicable el artículo 35 del Reglamento de la Ley de Costas que extiende a las segundas y ulteriores trasmisiones las mismas exigencias de no acreditación de la invasión de zona de dominio público marítimo-terrestre, que las previstas para las inmatriculaciones.
6. Es más, en el presente caso, no se trata de decidir si corresponde solicitar, con carácter previo a la inscripción, que se acompañe el certificado de Demarcación de Costas para acreditar que la finca no invade el dominio público marítimo-terrestre, sino que se trata de la imposibilidad de practicar la inscripción de una adquisición en la que el transmitente dice vender, lo que en parte no es suyo, sino de dominio público, según resulta del certificado de la Demarcación de Costas que se ha presentado reiteradamente en unión de la escritura. Y de ese informe ha resultado no sólo la existencia de la invasión, sino el mantenimiento de la misma.
7. La Ley de Costas, cumpliendo el mandato expreso del artículo 132.2 de la Constitución, no sólo determina cuál es el dominio público marítimo-terrestre (concretando los elementos que lo integran), sino también su régimen de protección, utilización y policía, declarando de forma expresa (artículo 7) que los bienes que lo integran son inalienables, imprescriptibles e inembargables, que carecen de todo valor obstativo frente a dicho dominio público las detentaciones privadas, por prolongadas que sean en el tiempo y aunque aparezcan amparadas por los asientos del Registro de la Propiedad (artículo 8) y que en ninguna de las pertenencias de dicho dominio pueden existir terrenos de propiedad distinta de la demanial del Estado (artículo 9).Consecuentemente con tales postulados, el legislador adopta diversas cautelas para impedir que a partir de la entrada en vigor de la Ley puedan surgir nuevos pronunciamientos registrales contradictorios con el carácter demanial de los bienes que radican en la zona marítimo-terrestre y que se traducen en las exigencias impuestas por los artículos 15 y 16 para la inmatriculación de fincas colindantes con el dominio público, o la inscripción de excesos de cabida de las que ya lo estuvieran, cuando aquella colindancia resulta de su descripción o el Registrador sospeche una posible invasión de aquél. Tales cautelas consisten en la necesidad de justificar que la finca, o la mayor cabida que se pretende inscribir, no invade la zona marítimo terrestre, justificación que deberá producirse a través de una certificación de la Administración del Estado, y que, en el caso de que no estuviera aprobado el correspondiente deslinde, exige la previa iniciación del mismo a costa del interesado.

Nada ha previsto la Ley de forma expresa, por el contrario, en relación con posteriores inscripciones de fincas ya inmatriculadas, salvo que lo sean de exceso de cabida, lo que no quiere decir que, en cumplimiento de los preceptos de la propia Ley relativos a la protección de la integridad e indemnidad del demanio marítimo-terrestre, no sea precisa la adecuación de la situación registral a la extrarregistral derivada de la posible condición demanial de aquéllas, para lo que la propia Ley prevé como cauce el correspondiente procedimiento de deslinde, cuya resolución aprobatoria será título suficiente para rectificar las situaciones jurídicas registrales contradictorias con el mismo (artículo 13.2).

8. Ahora bien, adicionalmente a ello, el Reglamento para el desarrollo y ejecución de la Ley, aprobado por Real Decreto 1471/1989, de 1 de diciembre, ha remitido en su artículo 35 a las mismas exigencias que para las inmatriculaciones a todos los supuestos de segundas y posteriores inscripciones. Es cierto que la Resolución de 16 de julio de 1998 de este centro directivo entendió que la citada norma reglamentaria quebraba el principio de jerarquía normativa -artículos 9.3 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común y 23 de la Ley del Gobierno- por ir en contra de los mismos principios que inspiran la Ley que desarrolla y que son coincidentes con los que rigen en el sistema hipotecario en orden a llamar en aquellos expedientes de deslinde que puedan desembocar en una modificación de la situación registral a los titulares de derechos inscritos. En este sentido, la presunción, a todos los efectos legales, del artículo 38 de la Ley Hipotecaria, de la existencia y pertenencia de los derechos inscritos, junto con el mandato normativo contenido en el artículo 1.3 de la misma Ley, cuando establece que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley, concuerda perfectamente con el régimen de la Ley de Costas para la tramitación e inscripción de los expedientes de deslinde.

En estos expedientes, si bien puede intervenir cualquier interesado, con obligada notificación a los colindantes, y al respecto la relación de los mismos ha de ser informada por el Registrador formulando las observaciones que considere procedentes (artículo 22.2.c) del Reglamento), tienen especial protagonismo quienes aporten títulos inscritos, debiendo en tal caso tomarse anotación marginal preventiva de tal circunstancia (artículo 12.4 de la misma Ley), y también pueden los «titulares inscritos» ejercitar las acciones que estimen pertinentes en defensa de sus derechos, siendo anotable la reclamación judicial que entablen (artículo 29.1.c) del Reglamento). En el mismo sentido se pronunció la Resolución de 21 de febrero de 2002.

Por ello este centro directivo entendió en la citada Resolución de 16 de julio de 1998 que el legislador no había puesto trabas a la inscripción de ulteriores transmisiones de las fincas ya inmatriculadas, cuya titularidad pudiera verse afectada por el deslinde del dominio público, sino que a los propios fines que persigue se consideraba conveniente que esas inscripciones se produzcan, facilitando con ello que se pueda seguir el expediente de deslinde con quienes como titulares registrales están amparados por la presunción legal de ser los titulares reales, y cuya presunción podrá quedar desvirtuada por el deslinde aprobado y firme.

9. Sin embargo, tal doctrina, basada en la falta de cobertura legal del artículo 35 del Reglamento de Costas, resultó contradicha en cuanto a tal presupuesto por la sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso-Administrativo) de 16 de octubre de 1996, en la que se resolvió un recurso basado precisamente en la misma idea de nulidad del citado artículo 35 del Reglamento, considerándolo los recurrentes «ultra vires» por entender que las limitaciones que los artículos 15 y 16 de la Ley de Costas establecen para el acceso al Registro de la Propiedad de las fincas situadas en la zona de servidumbre de protección, están referidas exclusivamente a la inmatriculación y a las inscripciones de excesos de cabida, límites que se amplían por la norma reglamentaria a la segunda y posteriores inscripciones.

El Tribunal parte de la sistematización de las medidas que la Ley establece en aquellos preceptos, diferenciando entre las siguientes: a) imposibilidad de practicar la inmatriculación de las fincas que colinden con el dominio público marítimo-terrestre si no se acompaña al título la certificación de la Administración del Estado que acredite que no se invade el dominio público; b) facultad del Registrador de requerir al interesado para que identifique y localice la finca en el plano proporcionado al efecto por dicha Administración; y, c) posibilidad del Registrador de suspender la solicitud de inscripción cuando sospeche una posible invasión del demanio marítimo, suspensión que durará hasta que la Administración expida certificación favorable, o hasta que transcurran treinta días desde la petición de oficio de dicha certificación sin que se haya recibido contestación, o hasta que se apruebe el deslinde si éste no se hubiese practicado. A partir de aquí, la sentencia de 16 de octubre de 1996 declara que «esta serie de medidas de garantía, que tienen por finalidad impedir que terrenos que son de dominio público marítimo-terrestre tengan acceso al Registro, como si fueran de propiedad privada, son perfectamente aplicables, y con el mismo fundamento, a las segundas y posteriores inscripciones, pues, en definitiva, están amparadas por el artículo 10 de la Ley de Costas, con arreglo a la cual la Administración del Estado tiene el derecho y el deber de investigar la situación de los bienes y derechos que se presuman pertenecientes al dominio público marítimo-terrestre, a cuyo efecto podrá recabar todos los datos e informes que considere necesarios y promover la práctica del correspondiente deslinde». En esta potestad-función hay que enmarcar al artículo 35 del Reglamento, que se apoya para su ejercicio en el Registro de la Propiedad a través del que se pretende adecuar la realidad física de las fincas a la jurídica. Debe señalarse finalmente que el Tribunal Supremo reiteró su posición en la sentencia del mismo Tribunal de 27 de mayo de 1998.

10. A la vista de la citada doctrina legal, este centro directivo, que como hemos visto había sostenido un criterio favorable a la no exigencia, con relación a fincas ya inmatriculadas, de la acreditación de no invasión de la zona marítimo-terrestre, exigida por el artículo 31 en relación con el 35 del Reglamento de la Ley de Costas aprobado por Real Decreto 1471/1989, de 1 de diciembre (cfr. Resoluciones de 16 de julio de 1998, 14 de enero de 2000 y 21 de febrero de 2002), ya en la Resolución de 6 de octubre de 2008 señaló que el Reglamento de Costas fue declarado ajustado a la Ley por el propio Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso-Administrativo), en las citadas sentencias de 16 de octubre de 1996 y 27 de mayo de 1998, y en su consecuencia acomodó desde esa Resolución su doctrina a dicha jurisprudencia. Debe entenderse, por tanto, plenamente aplicable el artículo 35 del Reglamento de la Ley de Costas que extiende a las segundas y ulteriores trasmisiones las mismas exigencias de acreditación de la no invasión de zona de dominio público marítimo-terrestre, que las previstas para las inmatriculaciones.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota del Registrador.

27 octubre 2011

Aplicación de la ley a segundas transmisiones.

1. Mediante la escritura de dación en pago de deuda objeto de la calificación impugnada, se transmite una parcela en la que se ha construido una vivienda unifamiliar -con determinadas edificaciones accesorias- que figura ya inscrita en el Registro de la Propiedad. Se acompaña a dicho título una certificación de la Administración del Estado (Servicio Provincial del Costas) que acredita que, aun cuando tales construcciones no invaden el dominio público marítimo terrestre, están afectadas por la zona de servidumbre de protección establecida en la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas.

El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, el artículo 45 del Real Decreto 1471/1989, de 1 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento General para desarrollo y ejecución de la Ley de Costas, «… prohíbe expresamente la construcción y transmisión de edificaciones destinadas a residencia o habitación…», por lo que entiende que deben acreditarse las autorizaciones a que se refieren los artículos 48 y 49 de dicho Real Decreto.

El recurrente y el notario autorizante de la escritura alegan que las autorizaciones a las que se refiere el registrador únicamente son exigidas por la normativa sobre Costas para la inscripción de la declaración de obra nueva pero no para las sucesivas transmisiones de las construcciones ya inscritas.

2. La Ley de Costas, cumpliendo el mandato expreso del artículo 132.2 de la Constitución, no sólo determina cuál es el dominio público marítimo-terrestre (concretando los elementos que lo integran), sino también su régimen de protección, utilización y policía, estableciendo de forma expresa (artículo 7) que los bienes que lo integran son inalienables, imprescriptibles e inembargables, que carecen de todo valor obstativo frente a dicho dominio público las detentaciones privadas, por prolongadas que sean en el tiempo y aunque aparezcan amparadas por los asientos del Registro de la Propiedad (artículo 8) y que en ninguna de las pertenencias de dicho dominio pueden existir terrenos de propiedad distinta de la demanial del Estado (artículo 9).

Para proteger el dominio público marítimo-terrestre, también se establecen una serie de limitaciones a la propiedad de los terrenos colindantes, según la zona de que se trate. Concretamente, por lo que interesa en este recurso, se configura una servidumbre legal de protección del citado dominio (sobre una franja de terreno de 100 metros, ampliables hasta un máximo de otros 100 metros –cfr. artículos 23 y siguientes de la Ley de Costas-), que comporta la prohibición general de determinadas actividades y, sobre todo, construcciones consideradas perjudiciales para la adecuada protección de ese medio natural tan sensible.

Es cierto que en la zona de servidumbre de protección están prohibidas «Las edificaciones destinadas a residencia o habitación» -cfr. artículos 25.1.a) de la Ley de Costas y 45.1.a) de su Reglamento-, salvo las que excepcionalmente autorice el Consejo de Ministros –cfr. artículos 25.3 de la Ley y 47 del Reglamento-. No obstante, respecto de los terrenos clasificados como suelo urbano a la entrada en vigor de dicha Ley se respetarán los usos y construcciones existentes, así como las autorizaciones ya otorgadas; además, se podrán autorizar nuevos usos y construcciones de conformidad con los planes de ordenación en vigor (todo ello, en los términos previstos en las disposiciones transitorias tercera y cuarta de la Ley y novena del Reglamento). Por ello, el artículo 49.6 del citado Reglamento dispone que no podrán inscribirse en el Registro de la Propiedad las obras y construcciones realizadas en la zona de servidumbre de protección sin que se acredite la correspondiente autorización. Asimismo, este precepto reglamentario añade que para determinar si la finca está o no incluida en dicha zona se aplicarán, con las variaciones pertinentes, las reglas establecidas en relación con las inmatriculaciones de fincas colindantes con el dominio público marítimo-terrestre.

Nada han previsto la Ley ni el Reglamento de Costas, por el contrario, en relación con una eventual acreditación de autorización administrativa para posteriores inscripciones de la transmisión de fincas con construcciones que ya han accedido a los asientos registrales (a diferencia de lo que se dispone respecto de las sucesivas transmisiones de fincas situadas en la zona de servidumbre de protección colindantes con el dominio público marítimo-terrestre, para las que se exige certificación de la Administración del Estado que acredite que no se invade el dominio público –artículos 31 y 35 del Reglamento-). Por ello, no puede desconocerse la presunción establecida a todos los efectos legales en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, de la existencia y pertenencia de los derechos inscritos, junto con el mandato normativo contenido en el párrafo tercero del artículo 1 de la misma Ley cuando establece que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud en los términos establecidos en dicha Ley. Por otra parte, debe prevalecer el principio de libertad del dominio, a falta de limitaciones legales a las facultades dispositivas que, en cuanto a la cuestión debatida en el presente recurso no se establecen, a diferencia de las restricciones que en otros aspectos se previenen expresamente (v.gr., el derecho de tanteo y retracto que se atribuye a la Administración del Estado tendrá en las transmisiones onerosas intervivos de los terrenos incluidos en la zona de servidumbre de protección que se estimen necesarios para la defensa y el uso del dominio público marítimo-terrestre; y la declaración de utilidad pública, a efectos de expropiación forzosa, de tales terrenos –cfr. disposición adicional tercera de la Ley de Costas; y la disposición adicional primera del Reglamento-).

Por cuanto antecede, y dada la obligada concreción del recurso a las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria), ésta no puede ser confirmada habida cuenta de los términos en que ha sido formulada.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada, en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.

14 mayo 2012

Aplicación de la Ley a segundas transmisiones.

1. En el presente recurso se discute acerca si es o no requisito previo para la inscripción de un contrato de compraventa, sobre una finca registral de cuya descripción resulta que linda con la ribera del mar, aportar certificación expedida por el Servicio de Costas de la que resulte que la finca no invade el dominio público marítimo-terrestre. La circunstancia que provoca tal discusión es el hecho de que ya consta en el folio registral de la finca, por medio de una nota marginal, la existencia de otra certificación administrativa, aportada con ocasión de la inscripción anterior, de la que resulta que la finca no invade el dominio público marítimo-terrestre, si bien se halla afectada por la servidumbre de tránsito y por la servidumbre de protección del dominio público marítimo-terrestre y, por tanto, sometida a las limitaciones establecidas en la Ley 22/1988 de Costas.

2. Frente al criterio del registrador, que entiende necesaria la aportación previa de dicha certificación, de conformidad con lo establecido en el artículo 35 del Reglamento de Costas, el notario recurrente entiende que tal exigencia es redundante e innecesaria, pues nada añade a lo ya sabido y resultante de la certificación anterior, e interpreta el referido artículo en el sentido de que la exigencia que establece respecto de segundas y posteriores inscripciones no es aplicable si consta la existencia de una previa certificación administrativa de la que resulte que la finca lindante con la ribera del mar no invade el dominio público, expedida con ocasión de su inmatriculación, o de una inscripción anterior.

Se trata, por tanto, de una cuestión de interpretación de un precepto, el artículo 35 del Reglamento de Costas, cuya vigencia y legalidad resulta indiscutida y procede reafirmar sobre la base de la jurisprudencia sentada por el Tribunal Supremo, a la que esta Dirección General adecuó su doctrina en Resoluciones de fechas 6 de octubre de 2008 y 18 de agosto de 2010. Lo que se discute es si la aportación de un certificado administrativo realizada con ocasión de la inmatriculación de la finca o de una segunda o posterior inscripción excluye la necesidad de aportar nuevo certificado en ulteriores inscripciones que no varían la descripción de la finca, o si, por el contrario, cada una de las inscripciones que puedan extenderse en el folio de la finca exige, como presupuesto para su extensión, que con carácter previo se aporte certificación en la que la administración competente manifieste que no invade el dominio público, aunque ello suponga la posibilidad de reiterar lo ya afirmado con anterioridad.

En la resolución de tal cuestión carece de relevancia que la existencia y contenido de la certificación aportada para la práctica de la inscripción anterior conste en el Registro, ya en el cuerpo de una inscripción anterior, ya por medio de nota marginal, pues a tal constancia no puede reconocérsele más efecto que el de dar a conocer el contenido de dicha certificación y acreditar su existencia, sin que pueda entenderse que produce presunción alguna acerca del mantenimiento de la situación fáctica que afirma en un momento distinto de aquel al que se refiera la certificación.

3. Sentado lo anterior, y para determinar el criterio que procede aplicar, se ha de partir de una interpretación sistemática del contenido del artículo 35 del Reglamento de Costas y, con ello, tener en cuenta el contenido del resto de preceptos que, tanto en la Ley de Costas como en su Reglamento, establecen las medidas a través de las cuales la Administración del Estado puede llevar a cabo, según prevé el artículo 10 de la Ley de Costas, «el derecho y deber de investigar la situación de los bienes y derechos que se presuman pertenecientes al dominio público marítimo terrestre, a cuyo efecto podrá recabar todos los datos e informes que considere necesarios y promover la práctica del correspondiente deslinde.» Es, en dicho precepto, en el que las Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de octubre de 1996 y 27 de mayo de 1998 fundan la legalidad del contenido del artículo 35 del Reglamento de la Ley de Costas. Por tanto, se ha de entender que la exigencia de previa certificación administrativa como requisito para practicar segundas o sucesivas inscripciones de fincas lindantes con la ribera del mar y, por tanto, situadas en la zona de protección, tiene por objeto hacer posible el ejercicio, por la Administración Pública, de su derecho y deber de investigar si dicha finca invade o no el dominio público, investigación que no puede quedar excluida por el hecho de que la finca en cuestión estuviere ya inmatriculada.

Acorde con tal fundamentación resulta lo previsto en el artículo 31.6 del Reglamento de Costas, que excluye la necesidad de aportar la certificación a que se refiere el artículo 31.1 del mismo en aquellos casos en los que «en la descripción de la finca que se pretenda inscribir se incluye de forma expresa que el límite de dicha finca es el dominio público marítimo terrestre deslindado de acuerdo con la Ley de Costas, según plano que lo identifique». Por tanto, el Reglamento excluye la necesidad de obtener un pronunciamiento administrativo expreso y previo a la inscripción en aquellos casos en los que la labor investigadora ha sido ya realizada, con anterioridad, a través de un expediente administrativo de deslinde, y de la descripción de la finca y del plano que se acompañe resulta acreditado ante el registrador que la finca limita con la demarcación resultante de tal deslinde. Dicho plano, según resulta del artículo 33 del Reglamento de Costas, será aquél expedido por el Servicio de Costas, en el que se pueda individualizar la finca de que se trate, reflejando su situación con relación a la zona de dominio público deslindada.

4. A partir de lo anterior, debe determinarse si la certificación aportada para la práctica de una inscripción anterior, cuya existencia se hace constar en el Registro, y en la que la Administración declara de forma expresa que la finca de que se trata y cuya descripción no se altera no invade el dominio público, genera un efecto análogo al previsto en el artículo 31.6 del Reglamento de Costas, de forma que pueda entenderse que su existencia permite tener por realizada la labor investigadora de la Administración y justificada la no invasión del dominio público, excluyendo la necesidad de exigir nueva certificación. Ciertamente, la interpretación del contenido del artículo 35 del Reglamento de Costas no puede ser tal que su aplicación genere un entorpecimiento del tráfico jurídico inmobiliario carente de utilidad para la protección del dominio público, exigiendo la aportación a la Administración de datos que ya tiene en su poder, o exigiendo la justificación ante el Registrador de circunstancias que han sido acreditadas con anterioridad.

Por otro lado, se ha de tener en cuenta que, de conformidad con lo previsto en los artículos 12.6 de la Ley de Costas y 27.1 de su Reglamento, cuando se produzca una alteración en la configuración del dominio público marítimo terrestre la Administración incoará expediente de deslinde o de modificación del existente, con intervención, en los términos fijados por la legislación de Costas, de los titulares registrales de las fincas afectadas y constancia, por medio de anotación preventiva, en el folio de cada una de ellas.

Por tanto, no resultando del Registro la constancia de actuación administrativa alguna revisora de la demarcación del dominio público marítimo-terrestre, y no recogiendo el título calificado modificación alguna en la descripción de la finca respecto de la que se tuvo en cuenta por el Servicio de Costas para expedir la certificación administrativa que consta en el Registro por nota marginal, procede entender que no se ha producido alteración alguna en la situación fáctica que determinó el contenido de la certificación ya aportada y, con ello, que está justificada la no invasión del dominio público, lo que hace innecesario aportar nueva certificación para practicar la inscripción interesada.

De conformidad con lo anterior, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación.

6 septiembre 2012

[1] Esta Resolución aparece precedida de una propuesta de Resolución, dictada por la Subdirección General de Recurso Gubernativos, que propugna la solución contraria. Tal propuesta, igual que el Auto del Presidente del Tribunal Superior de Justicia, destaca que el principio de jerarquía normativa impide que una norma reglamentaria pueda derogar lo establecido por la Ley. También hace hincapié en el alcance del principio de intangibilidad de los derechos inscritos mientras no se declare judicialmente su inexactitud, aunque la Dirección General no debió considerarlo suficiente. Sin embargo, en la Resoluciones de 14 de enero de 2000 y 21 de febrero de 2002, que pueden verse más adelante, la Dirección cambió de criterio y decidió lo contrario, acogiendo los criterios formulados en ésta de 1991 por la Subdirección General. Pero de nuevo, años después, hubo otro cambio de criterio, que puede verse en la Resolución de 6 de octubre de 2008, basada en dos sentencias del Tribunal Supremo que declararon ajustado a la Ley el Reglamento de Costas.