DERECHOS PERSONALES
Acceso al Registro.- El criterio del «numerus apertus» no autoriza la constitución de cualquier relación jurídica inmobiliaria con el carácter y efectos de un derecho real, ni significa que la voluntad pueda configurar situaciones hipotecarias contra los preceptos civiles que impiden la amortización de la propiedad inmueble, ni justifica la creación de tipos contradictorios de servidumbres. Teniendo en cuenta lo anterior, se considera no inscribible la limitación impuesta a los compradores de destinar en todo tiempo dos plantas del edificio que se construyese sobre el terreno vendido a fines industriales, pues crea una figura especial de dudoso carácter real, en la que no parecen concurrir las características que son privativas de los derechos reales, ni se determina en qué modo el incumplimiento de lo pactado puede afectar a la finca; y aunque dicha limitación pudiera tener semejanza con las servidumbres personales, en nuestro Derecho, a diferencia del alemán, ofrecería dificultades por el carácter excepcional de la obligación de hacer impuesta a los propietarios sirvientes, la indeterminación de los titulares, el objeto de la convención y gravarse una finca a construir.
23 noviembre 1934
Acceso al Registro.- La anotación preventiva prevista en la Ley de Enjuiciamiento Civil para el que haya obtenido una sentencia a su favor, dictada en rebeldía, es de las que pueden encuadrarse genéricamente en las previstas por el artículo 42, número 10, de la Ley Hipotecaria. No obstante, teniendo en cuenta que el Registro de la Propiedad tiene por objeto los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, dictada una sentencia en la que se condena al pago de una suma de dinero, consentir su acceso al Registro equivaldría a reconocer la inscripción de simples derechos personales. La sentencia objeto del recurso podría ampararse en el párrafo 3º del artículo 42 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual las ejecutorias obtenidas en cualquier clase de juicio son anotables, si bien dicha sentencia no sería anotable por sí misma, sino que lo sería el mandamiento, de haberse dictado, ordenando el embargo en ejecución de la sentencia.
27 julio 1938
Acceso al Registro.- El contrato de renta vitalicia, en nuestro Derecho, sólo genera obligaciones y no tiene carácter real, si bien es posible garantizar su cumplimiento mediante un derecho real como la hipoteca. Sólo en dicha forma podría tener acceso al Registro, pues la doctrina del «numerus apertus» tampoco es de aplicación, porque la ciencia jurídica moderna acoge con simpatía la orientación contraria, que encierra las innegables ventajas de facilitar la labor del Registrador en cuanto a su deber de calificación, favorecer los cálculos de los terceros adquirentes y evitar la creación de derechos innominados y ambiguos, y nuestra propia jurisprudencia impone ciertas cortapisas y limitaciones a la autonomía de las personas que constituyen un derecho real.
21 diciembre 1943
Acceso al Registro.- El problema planteado en este recurso surge con la inscripción de una compraventa, en la que se incluyó un pacto según el cual si la vendedora o sus herederos tuviesen que vender otra casa y el comprador de ésta les exigiere la adquisición de la que ya se había vendido e inscrito, el comprador de la casa ya vendida e inscrita o sus herederos tendrían que consentir, con determinada indemnización, la cesión de la casa en cuestión. Posteriormente, un tercero, que adquirió la casa en cuya inscripción figuraba este pacto, solicitó su cancelación, y ante la negativa del Registrador, la Dirección después de analizar su naturaleza, eliminando las figuras del retracto convencional y del derecho de opción, llega a la conclusión de que se trataba de un pacto de carácter obligacional puesto que las partes limitaron sus efectos entre sí y sus herederos, lo que hace posible su cancelación al amparo del artículo 98 de la Ley Hipotecaria.
27 marzo 1947
Acceso al Registro.- Afirmándose en una escritura de venta de un edificio que, en parte, fue construido con la contribución de una hija de los vendedores, y que se dejaban a salvo los derechos o indemnizaciones que a ésta pudieran corresponderle, no puede la calificación registral rechazar la inscripción fundándose en la falta de consentimiento de dicha persona, pues el Registro no debe amparar los derechos de quienes descuidaron acudir a su protección. Y siendo el pacto en cuestión de naturaleza obligacional, su inscripción debe rechazarse, conforme a los artículos 1º y 98 de la Ley Hipotecaria y 355 de su Reglamento (hoy 353), sin que el hecho de surgir unos y otros pactos del mismo título sea un obstáculo para inscribirlo, conforme al artículo 434 del Reglamento Hipotecario.
19 mayo 1952
Acceso al Registro.- La inclusión de una finca en el Registro Municipal de solares sin edificar sólo puede reflejarse en el Registro de la Propiedad en virtud de Resolución administrativa recaída en el oportuno expediente, por lo que la escritura otorgada unilateralmente por quien manifiesta ser el beneficiario de los derechos derivados de dicha inclusión contiene unos simples derechos personales que no son inscribibles.
11 julio 1963
Acceso al Registro.- Los derechos personales no tienen acceso al Registro, salvo que se asegure su cumplimiento con hipoteca o cualquier otra forma de garantía real.
4 noviembre 1968
Acceso al Registro.- Establecido un derecho de adquisición preferente, similar al tanteo, se confirma la calificación que denegó su inscripción por no establecerse su carácter real ni inducirse de ninguno de los pactos del contrato, lo que determina que su incumplimiento sólo podrá originar una indemnización de daños y perjuicios.
6 marzo 2001
Acceso al Registro.- Vendida una cuota indivisa de una finca rústica y concretada a continuación dicha porción en un trozo de terreno, con indicación de superficie y linderos, pero aclarando los interesados que esta determinación se hacía sin darle eficacia real, el Registrador denegó la inscripción, por no aportarse la licencia municipal o el certificado de ser innecesaria. La Dirección consideró inscribible la venta de la participación indivisa, para la que no era necesaria licencia alguna, teniendo en cuenta que el pacto sobre concreción de lo vendido, por no tener carácter real, quedaba excluido de su constancia registral.
5 junio 2001
Acceso al Registro.- Planteándose el problema de si es inscribible la cláusula que se refiere a ciertas operaciones futuras de segregación, agrupación, agregación y división, se rechaza su inscripción porque la expresión de que los concedentes “se obligan” a llevarlas a cabo significa que el pacto se configura con carácter meramente obligacional.
14 febrero, 27 marzo, 15 y 24 abril, 27 y 29 mayo 2003
Acceso al Registro.- Acordado en un convenio de separación matrimonial, aprobado judicialmente, la atribución del uso de la vivienda familiar a la esposa y, además, que “los cónyuges otorgarán capitulaciones matrimoniales en las que cesará el régimen de gananciales, estableciéndose desde este momento que la esposa se adjudicará la vivienda familiar”, no es inscribible, tal como se pretende, la adjudicación de la propiedad de la vivienda a la esposa, pues una interpretación gramatical elemental de lo pactado indica que no se le ha adjudicado, sino que se pospone dicha adjudicación a la liquidación futura de la sociedad de gananciales, por lo que lo acordado carece de toda trascendencia real, tratándose de un compromiso de futuro que no es inscribible.
5 junio 2003
Acceso al Registro.- 1. La cuestión central que este recurso plantea es la posibilidad de inscribir como derecho real sobre cosa ajena «el derecho de arrendar y percibir la renta con carácter privativo por plazo de treinta años» sobre dos fincas urbanas inscritas, que para el recurrente cabe construir como derecho real nuevo, similar a un usufructo, al amparo del principio de «numerus apertus» e inscribible, mientras que para la registradora carece de las características propias de los derechos reales por lo que, sin perjuicio de su validez «inter partes», no puede ser objeto de inscripción.
- Es perfectamente conocida la doctrina de esta Dirección General acerca de la posibilidad de creación de nuevas figuras de derechos reales, al amparo del principio de «numerus apertus» que predican los artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario. La autonomía de la voluntad en la configuración de nuevos derechos reales para adaptar las categorías jurídicas a las exigencias de la realidad económica y social tiene como fundamental límite el respeto a las características estructurales típicas de tales derechos reales, cuales son, con carácter general, su inmediatividad, o posibilidad de ejercicio directo sobre la cosa, y su absolutividad, que implica un deber general de abstención que posibilite dicho ejercicio sin constreñir a un sujeto pasivo determinado.
Del análisis del elevado número de resoluciones que este Centro Directivo ha dedicado a la cuestión, puede colegirse que han constituido campo propio de la autonomía de la voluntad para la creación de derechos nuevos ciertos casos de derechos de preferente adquisición (el tanteo convencional, cuyo carácter real no ha recibido sanción legal hasta la reciente legislación catalana), las situaciones vinculadas con el régimen de propiedad horizontal y la variada gama de servidumbres personales y reales; por otra parte, respecto de los derechos reales típicos, y singularmente de los de goce, la autonomía de la voluntad ha ido más bien encaminada a perfilar determinadas características del paradigma legal.
- En el caso concreto, pretende el recurrente construir como una nueva categoría de derecho real «el derecho de arrendar y percibir la renta» que, constituido a título lucrativo, tendría como objeto dos bienes inmuebles. Tal supuestamente novedoso derecho no viene a responder a ninguna necesidad de la realidad social o económica que no haya existido con anterioridad (no supone novedad alguna atribuir a una persona diferente al propietario, con carácter real, el derecho a cobrar las rentas de un arrendamiento). Desde el punto de vista técnico, supone una pretensión de desgajar del dominio lo que no es un derecho ni real ni personal, sino unas facultades concretas (la de arrendar y, vinculada a ella, la de cobrar la renta) que constituyen parte del contenido de derechos reales típicos: el del pleno propietario y el del usufructuario. Es decir, no se constituye derecho actual alguno, sino que independiza de la propiedad una de sus facultades, cual es percibir los frutos civiles de la cosa mediante su cesión a terceros en régimen de arrendamiento. Y desde el punto de vista práctico no se persigue una utilidad que no pueda satisfacerse con un derecho real típico ya existente, cual es el de usufructo. Quizá por ello el propio recurrente se esfuerza, tras mantener la «novedad» del derecho, en asemejarlo a un derecho de usufructo.
Tal construcción no puede ser admitida. Ese pretendido derecho, así constituido, no presenta contornos tales que lo diferencien sustancialmente del usufructo, derecho real típico de goce, pero no resulta baladí la calificación que le dé el constituyente. Configurado como un usufructo al que se sustrae la facultad de poseer y usar para sí, se dispone de un régimen legal que disciplina las relaciones entre el propietario, el usufructuario y el arrendatario, que puede ser conocido por los terceros y dota de seguridad jurídica a las partes y dichos terceros (así, en cuestiones tan relevantes como la responsabilidad por el uso de la cosa, el régimen de reparaciones y mejoras, el pago de cargas y tributos,…); en la forma pretendida por los otorgantes, y sin perjuicio de la posible validez entre ellos, carece de la suficiente claridad y certeza como para dotarle de efectos «erga omnes».
- Con respecto a la alegación del recurrente acerca de la deficiente fundamentación de la nota de calificación, sin perjuicio de recordar a la registradora que los argumentos jurídicos en que funde la denegación deben ser desarrollados en la nota de calificación a fin de permitir la debida defensa del recurrente, sin que puedan ser remitidos a un posterior informe en defensa de tal nota, que sólo puede referirse a cuestiones de trámite, es lo cierto que, en este caso, los preceptos que la registradora cita son los que la jurisprudencia y la doctrina de esta Dirección General toman como fundamento de sus decisiones acerca del problema de la admisibilidad de nuevas figuras de derechos reales, y de la propia lectura del escrito de interposición del recurso resulta que no ha existido tal indefensión.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación en cuanto al defecto apelado.
25 abril 2005
Acceso al Registro.- 1. Es evidente el carácter puramente personal de la estipulación quinta. Los argumentos del recurrente no demuestran nada, pues también los pactos obligacionales son de carácter patrimonial, suponen un vínculo entre una y otra parte y para el ejercicio del derecho no requieren la intervención de un tercero. Además del artículo 7 del Reglamento –que, por otra parte exige que el pacto tenga trascendencia real-, el artículo 9 del mismo texto recalca que no es inscribible la obligación de constituir un derecho real, salvo que se garantice mediante garantía real, lo cual no se realiza en la presente escritura. Por otra parte, aunque se hubiera pactado con carácter real, la indeterminación del objeto sobre el que recae el uso impediría, igualmente, la inscripción.
- En cuanto a la negativa al acceso registral de la cláusula sexta, también ha de ser confirmado. La interpretación de los artículos 26 y 27 de la Ley Hipotecaria es clara: se admite la posibilidad de registrar las prohibiciones de disponer cuando tengan su origen en actos a título gratuito, pero no si derivan en actos onerosos; no existe –ni autor alguno lo ha entendido así– contradicción alguna entre los artículos 13 y 27 de la Ley Hipotecaria, y la única forma de que una prohibición de disponer derivada de actos onerosos tenga acceso al Registro es, igualmente, asegurarla con garantía real, lo cual tampoco se hace en el presente supuesto.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando la calificación de la Registradora.
9 octubre 2008
Acceso al Registro.- 1. Es perfectamente conocida la doctrina de esta Dirección General acerca de la posibilidad de creación de nuevas figuras de derechos reales, al amparo del principio de «numerus apertus» que predican los artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario. La autonomía de la voluntad en la configuración de nuevos derechos reales para adaptar las categorías jurídicas a las exigencias de la realidad económica y social tiene como fundamental límite el respeto a las características estructurales típicas de tales derechos reales, cuales son, con carácter general, su inmediatividad, o posibilidad de ejercicio directo sobre la cosa, y su absolutividad, que implica un deber general de abstención que posibilite dicho ejercicio sin constreñir a un sujeto pasivo determinado.
Del análisis del elevado número de resoluciones que este Centro Directivo ha dedicado a la cuestión, puede colegirse que han constituido campo propio de la autonomía de la voluntad para la creación de derechos nuevos ciertos casos de derechos de preferente adquisición (el tanteo convencional, cuyo carácter real no ha recibido sanción legal hasta la reciente legislación catalana), las situaciones vinculadas con el régimen de propiedad horizontal y la variada gama de servidumbres personales y reales; por otra parte, respecto de los derechos reales típicos, y singularmente de los de goce, la autonomía de la voluntad ha ido más bien encaminada a perfilar determinadas características del paradigma legal.
- No obstante lo anteriormente expuesto no significa que sea suficiente la voluntad o la denominación del derecho para que éste se considere derecho real. Hace falta, además, que concurran determinadas circunstancias:
- a) Como se ha dicho anteriormente, es preciso que la figura que se crea tenga las características de un derecho real.
- b) Que, si se trata de una figura nueva, máxime si se trata de algún tipo nuevo de garantía carente de regulación legal, se regulen todas las consecuencias que dicha garantía comporta, o bien se remita a los efectos jurídicos de otra figura. En este sentido, tiene razón el Registrador en su calificación cuando expresa las importantes lagunas que concurren en el presente caso, esencialmente la preferencia con respecto a otras garantías que puedan recaer sobre las fincas.
- Aunque la figura que se constituye no es totalmente atípica, pues viene establecida en una Ley como es la Ley General de Subvenciones, pero no lo es menos que el mismo artículo 34.4.b de dicha Ley dice que el bien quedará afecto «al pago del reintegro cualquiera que sea su poseedor salvo que resulte ser un tercero protegido por la fe pública registral», lo que no se regula en dicha Ley es una figura específica que sirva para, mediante la constancia registral de la afección, evitar que surja dicho tercero. Por supuesto que puede la Administración (Estatal o Autonómica) constituir garantías para asegurarse el cumplimiento de la finalidad de la subvención, cualquiera que sea el titular de la finca, pero la garantía deberá ser, bien una ya existente (hipoteca o condición resolutoria), bien una nueva pero cuyos perfiles y eficacia deben estar perfectamente delimitados, como anteriormente se ha dicho
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
4 mayo 2009
