DESLINDE

Ineficacia para inscribir un exceso de cabida

Ineficacia para inscribir un exceso de cabida.- 1. Son hechos determinantes para la resolución de este recurso, los siguientes: a) Se presenta en el Registro de la Propiedad de Purchena, copia del acta autorizada por el Notario de esa localidad Don Eduardo Pérez Hernández el día 30 de septiembre de 2004 (n.º de protocolo 1802), referida a la finca registral 3492-N (radicada en término de Macael e inscrita en el Registro de la Propiedad de Purchena). Dicho instrumento público tenía por objeto la protocolización del testimonio (expedido por el Secretario Judicial) de un Acta Judicial de deslinde en la que se señalaba como comparecientes, además del promotor de la misma (ahora recurrente), a los colindantes D. José Sánchez Molina, a Doña Carmen Cano García y al Ayuntamiento de Macael.

En dicha acta judicial consta lo siguiente: «El deslinde se acuerda en la forma establecida en el plano incorporado a la escritura de fecha 6- febrero-2004, n.º de protocolo 441, otorgada ante el Notario de Albox, Don Mariano Expedito Gil Gil Albaladejo. Estando de acuerdo todos los asistentes se da por terminado la presente diligencia, extendiéndose este acta que firman todos…».

Al Registro, se presenta la copia del acta de protocolización y la copia auténtica de la escritura relacionada en el acta judicial, que en su día había sido objeto de calificación negativa (ahora no recurrida), suspendiendo la inscripción de un exceso de cabida de 36 metros y 58 decímetros cuadrados, así como la alteración de los linderos. En dicha escritura –en el expositivo– se indicaba que la finca en cuestión linda: derecha, entrando, Dolores Rodríguez Castaño; izquierda, calle de su situación a la que también da su frente, y fondo, María Castaño Pérez, hoy calle; y en el otorgamiento «cuarto», el Notario indica lo siguiente: «Me entregan un plano firmado por los otorgantes en el que consta la superficie del solar según reciente medición».

1. b) La calificación negativa que recae sobre el acta de protocolización del deslinde judicial se basaba, sustancialmente, en estos dos motivos: a) la imposibilidad de hacer constar en la inscripción la mera remisión a un plano incorporado a una escritura, al no ser posible trasladar el plano a la inscripción en que debe constar claramente la descripción de la finca; b) y porque la inscripción del acta de deslinde de la finca con una superficie de 96,68 metros, implicaría la inscripción de un exceso de cabida, y de los nuevos linderos manifestados en la escritura que se acompaña, sin utilizar los medios previstos para ello en las leyes.
2. Antes de entrar en el examen de los dos defectos que pone de manifiesto la nota de calificación, conviene realizar estas precisiones: a) Que conforme a una doctrina comúnmente admitida –y que ha inspirado anteriores pronunciamientos de este Centro Directivo-, las operaciones de deslinde y amojonamiento llevadas a cabo con arreglo a lo preceptuado en el Título XV del Libro III de Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 (aún vigente en este punto), no dan ni quitan derechos, ni sirven para despojar de todo o parte de terrenos limítrofes mientras no recaiga sentencia en el juicio declarativo que corresponda. Por ello, la fuerza y valor de tales operaciones realizadas en la vía de la jurisdicción voluntaria, inter volentes, no gozan de la eficacia de la cosa juzgada (ni en sentido negativo, puesto que siempre sería posible un ulterior proceso contradictorio sobre la misma cuestión; ni en sentido positivo, pues los efectos de la resolución no vinculan en la resolución del fondo de un proceso posterior).

Más bien, su eficacia depende del consentimiento de los interesados, por lo que el examen de la adecuación de tales títulos a aquellos requisitos que vengan imperativamente exigidos por la legislación hipotecaria, habrá de seguir necesariamente esta premisa.

A mayores, es también opinión general de la doctrina científica que, en la llamada jurisdicción voluntaria, no hay –propiamente-ejercicio de la potestad jurisdiccional en los términos que establece el artículo 117.3 de la Constitución, razón por la cual, en los actos de jurisdicción voluntaria no cabe hablar de un verdadero proceso.

1. b) Que, a tenor de dispuesto en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en relación con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria), la calificación registral de los documentos judiciales se extiende a la adecuación, o congruencia, de la resolución dictada con el procedimiento seguido –resolución y procedimiento que, dicho sea de paso, no existen en este caso como tales– y a los obstáculos que surjan del Registro; por supuesto, también, a las formalidades extrínsecas del documento presentado.

De lo anteriormente expuesto se extrae una consecuencia evidente, y es que, si ese es el alcance de la calificación registral respecto de resoluciones judiciales que puedan ser consecuencia del ejercicio de verdadera potestad jurisdiccional, con mayor intensidad aún habrá de desplegar su eficacia tratándose de un acto de jurisdicción voluntaria (privado de la eficacia de la cosa juzgada, no lo olvidemos); especialmente, en lo que se refiera a aquellos obstáculos que surjan del registro. Y no solo para que el acceso al Registro por parte del titulo objeto de calificación cumpla plenamente con aquellos requisitos que imperativamente vengan establecidos por la legislación hipotecaria, sino también con aquellos otros derivados de la normas especiales que busquen la coordinación del Registro de la Propiedad con otros Registros Administrativos. Tal sucede, por ejemplo, con el Catastro.

1. b) Y por lo que se refiere al segundo de los defectos (el primero está recogido mása adelante, dentro de la voz “DESLINDE”, en el apartado “Requisitos), es también evidente que la inscripción del acta de deslinde de la finca con una superficie de 96,68 metros implicaría la inscripción de un exceso de cabida (nada menos que de un sesenta por ciento respecto de la superficie inscrita) y de los nuevos linderos manifestados en la escritura que se acompaña a inscripción junto con el acta de protocolización, sin utilizar los medios previstos para ello en las leyes, (artículos 200 y siguientes de la Ley Hipotecaria, 298 de su Reglamento y 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre), pues en modo alguno cabe atribuir al acta judicial de deslinde (cuyos efectos como acto de jurisdicción voluntaria han quedado prefijados) una eficacia o virtualidad superior a la que tendría una escritura que documentara un posible exceso de cabida; y mucho menos aún, por supuesto, un efecto taumatúrgico respecto de la escritura publica a la que en cierto sentido se superpone y que tampoco los cumple (salta palmariamente a la vista, por ejemplo, la omisión de la certificación catastral, descriptiva y gráfica, que permita la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida y de la que resulte que la finca se encuentra catastrada a favor del titular inscrito o del adquirente).

Es decir, que el acta judicial de deslinde, que en este caso vendría a consignar el exceso de cabida per relationem, en modo alguno es un medio privilegiado que sirva para eludir los requisitos que habría de superar una escritura publica que documente un exceso de cabida y pretenda acceder al Registro. Sin olvidar, por último, que, como tiene reiteradamente declarado este Centro Directivo: La registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral.

Que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente.

Que para la registración de exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca.

Por lo expuesto, también ha de confirmase el segundo defecto indicado en la nota de calificación.

20 abril 2005