DIVISION MATERIAL
Necesidad de licencia urbanística
Necesidad de licencia urbanística.- Hechos: el Registrador suspende la inscripción por no aportarse la licencia de división de una finca rústica o la declaración municipal de su innecesariedad, y contra esta calificación se alza la recurrente invocando que se aportaba con el título calificado una certificación municipal acreditativa de que la finca matriz tiene la consideración de suelo no urbanizable, no siendo por ello necesaria aquella exigencia. La Dirección confirma la calificación con los siguientes argumentos: el propio concepto de parcelación urbanística definido en el artículo 257 de la Ley del Suelo; la sujeción a licencia de toda parcelación urbanística (vid. artículo 259.2 de la Ley del Suelo); la sujeción a licencia de todo acto de uso del suelo y, entre ellos, la parcelación urbana (vid. artículo 242 de la Ley del Suelo), la extensión de la competencia urbanística a la determinación de la configuración y dimensión de las parcelas edificables así como a la construcción de la parcelación misma [vid. artículo 3 números 2 i) y 4 a) Ley del Suelo]; la tajante exclusión de toda parcelación urbanística en suelo no urbanizable (vid. artículo 16-2.1 Ley del Suelo); en fin el propio tenor literal del artículo 259 de la Ley del Suelo, ajeno a consideraciones sobre la calificación urbanística del terreno dividido; todas ellas son razones suficientemente justificativas en el caso debatido sobre la suspensión recurrida en tanto queda debidamente acreditada -mediante esa licencia o declaración alternativa- la inexistencia de obstáculos urbanísticos a la división calificada
17 enero 1995
Necesidad de licencia urbanística.- Teniendo en cuenta la sujeción a licencia de toda parcelación urbanística y la prohibición de éstas en suelo rústico, la exigencia de licencia o declaración de su no necesidad para autorizar e inscribir escrituras de división de terrenos y la necesaria aplicación al acto realizado en fraude de Ley de la norma que se hubiere tratado de eludir, es necesaria licencia municipal o declaración de ser innecesaria para la venta de una serie de cuotas indivisas de fincas rústicas en las que cada cuota se determina por una superficie y linderos, pues la compatibilidad entre la persistencia de una comunidad sobre el todo y la atribución a cada copropietario de un derecho permanente de uso exclusivo sobre una parte suficientemente determinada de aquél, les impedirá ser reputados como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí, ya que, en otro caso, aquella atribución implicará una verdadera división, cualquiera que sea la denominación elegida o el mecanismo jurídico bajo el que pretende encubrirse.
26 junio 1999
Necesidad de licencia urbanística.- Supuesto de hecho: de una finca que figura inscrita como «Rústica: Parcela de terreno… con dos locales de mampostería con cubierta de uralita destinados a garajes», se venden diversas cuotas indivisas a diferentes personas, especificándose que cada cuota da derecho al aparcamiento exclusivo en un espacio determinado en un plano que se adjunta y del que se indica su superficie. El Registrador, entendiendo que la obra nueva de la edificación no está inscrita, suspende la inscripción por considerar que se ha producido una auténtica división del terreno que exige la licencia municipal. La Dirección expone en primer lugar los argumentos por los que la venta de cuotas, tal como se ha realizado, necesitaría licencia municipal o declaración de ser innecesaria, pero, a continuación, añade que, «si efectivamente existiera la construcción a que se ha hecho referencia en la descripción de la total finca», no sería necesaria la licencia cuestionada. Y termina, de forma cabalística, diciendo que estima el recurso interpuesto «sólo en el caso de que las edificaciones de la finca cuestionada estén inscritas o lo sean en virtud del título calificado».
7 octubre 1999
Necesidad de licencia urbanística.- No es inscribible la división de una finca en base a una licencia que, sin especificar los concretos términos de la división que se autoriza, afirma que «las parcelas resultantes tienen fachada a una vía existente» y que «la parcelación solicitada cumple las condiciones mínimas de parcela edificable», pues no sólo no queda acreditado que la licencia concedida autorice la concreta división material realizada, sino que hay fundamentos para dudar de la correspondencia entre una y otra, toda vez que una de las fincas que se forman ni tiene salida a la vía pública ni alcanza las dimensiones exigidas a la parcela mínima edificable.
3 noviembre 1999
Necesidad de licencia urbanística.- Para un supuesto en que no es necesaria dicha licencia, ver, más atrás, el apartado «Enclaves que no suponen división«.
17 septiembre 2002
Necesidad de licencia urbanística.- 1. Se plantea en el presente recurso si son inscribibles en el Registro de la Propiedad, las adjudicaciones –acordadas en favor de varios condóminos en una escritura de disolución de comunidad– de tres parcelas procedentes de la división de otra mayor (división también formalizada en la misma escritura), dándose la circunstancia de que las tres parcelas en cuestión (y obviamente la finca de origen) son de naturaleza rústica, sin que se desprenda de la nota de calificación que aquellas resulten ser inferiores a la unidad mínima de cultivo.
La Registradora de la Propiedad, en el único defecto de la nota de calificación que se mantiene tras la interposición del recurso, suspende la inscripción respecto de las parcelas adjudicadas a los condóminos, en tanto no se acredite la existencia de licencia municipal que autorice dicha división o declaración de innecesariedad. Todo ello, al estimar que son actos sujetos a licencia municipal la segregación, división y parcelación de terrenos, dado que la legislación urbanística de Castilla y León, al establecer tales exigencias, no diferencia en función de la naturaleza rustica o urbana de aquellos.
La extensa argumentación que vierte el Notario en su recurso, le lleva a establecer estas conclusiones finales: a) Las parcelaciones material y propiamente rústicas no requieren para su inscripción en el Registro de la Propiedad de ninguna licencia municipal ni autorización de la Administración Agraria; solamente requieren que no infrinjan las unidades mínimas de cultivo. b) Respetándose las unidades mínimas de cultivo, tanto el estatuto básico estatal de la propiedad agraria (la ley 19/1995) como el autonómico Ley de Concentración Parcelaria de Castilla y León y art. 23 y 24 Ley de Urbanismo de Castilla y León), permiten las segregaciones o divisiones de fincas rústicas con finalidad rústica, o dicho de otro modo, si no tienen finalidad urbanística, sin licencia ni autorizaciones administrativas ni declaraciones de innecesariedad. c) En Castilla y León no hay una sola norma de carácter agrario que exija expresamente licencia o autorización para efectuar las parcelaciones rústicas con respetó del régimen de las unidades mínimas de cultivo formalizadas en escritura pública, a diferencia de lo que sucede en otras legislaciones autonómicas que sí lo exigen (Madrid, Canarias, etc.). Si el ordenamiento jurídico castellano leonés hubiera querido condicionar ese tipo de parcelaciones en documento público lo habría hecho de forma abierta, dentro de la legislación agraria, elaborada por la Administración competente, que no sólo es la autonómica, sino además, dentro de ésta, por los órganos competentes en materia agraria, no los urbanísticos. d) A la luz de las circunstancias que se desprenden del título, de los asientos registrales y de la base cartográfica de las fincas, y de los elementos que la Dirección General de los Registros y del Notariado tiene en cuenta en supuestos similares, puede concluirse que no resulta en el caso debatido indicio alguno de la posible existencia de una división urbanística. Incluso puede afirmarse que lo que resulta es la evidencia de la existencia de una división rústica con fincas resultantes superiores a la unidad mínima de cultivo.
- e) De seguirse la postura de la nota de calificación, tendría un régimen mas estricto y riguroso una división rústica sin infracción del régimen de unidades mínimas de cultivo, precisada según la funcionaria calificante de licencia y, sin embargo, un supuesto con infracción de dicho régimen o sospechoso de encubrir una actuación urbanística no necesitarían dicha licencia y bastaría con que la Administración Agraria guardara silencio o el Ayuntamiento efectuara una mera «comunicación» para que pudiera materializarse la correspondiente inscripción».
- Sobre la cuestión básica que plantea este recurso, este Centro Directivo ha tenido ya la ocasión de manifestar, con carácter general, que la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, anuló buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992, fundándose en que se habían invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Autónomas; no obstante, esta misma sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constitución Española. Así ocurrió con aquellas normas que se referían al Registro de la Propiedad (cfr. artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española), de lo que se sigue que corresponde a las Comunidades Autónomas (en este caso, a la de Castilla y León) determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo.
- Así las cosas, para resolver este recurso se hace preciso acudir a la legislación urbanística dictada por la Comunidad Autónoma de Castilla y León. Del artículo 97 de la Ley de Urbanismo de Castilla y León se desprende, claramente, que requieren la obtención de licencia urbanística las segregaciones, divisiones y parcelaciones de terrenos en general, estableciéndose, en el apartado primero del artículo 309 de su Reglamento, que toda parcelación, división o segregación de terrenos precisa una licencia urbanística previa, denominada licencia de parcelación (salvo en determinados casos que no son relevantes para la resolución de este recurso), y en el tercero, que los Notarios y Registradores de la Propiedad deben exigir, para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos o constitución de proindivisos, que se acredite el otorgamiento de la licencia de parcelación o que la misma fue solicitada sin haberse obtenido resolución dentro de los plazos correspondientes.
De todo ello se deduce –claramente– que dicha legislación autonómica establece la necesidad de licencia (o bien declaración municipal de innecesariedad) para toda división de fincas o terrenos (cfr. art. 288 b) 2º del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León), prohibiendo, en consecuencia, a Notarios y Registradores, autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división, parcelación o segregación de fincas o terrenos en cualquier clase de suelo sin la oportuna licencia municipal o certificación de su innecesariedad.
Esta conclusión, por lo demás, se ve claramente avalada por el examen del apartado tercero de dicho artículo 309 del Reglamento, pues si no puede otorgarse licencia para los actos de segregación, división o parcelación de terrenos rústicos que requieran la autorización de la Administración competente en materia de agricultura hasta que la misma sea concedida, es indudable que el propio precepto da evidentemente por sentada la competencia municipal para conceder la licencia para actos de segregación, división o parcelación, aun afectando a terrenos rústicos; todo ello, sin duda, como indudable instrumento de control de posibles ilegalidades urbanísticas.
Y, con mayor fundamento aún, visto el tenor del artículo 287 del citado Reglamento, precepto que deja claramente establecido que, mediante la licencia urbanística, el Ayuntamiento realiza un control preventivo sobre los actos de uso del suelo para verificar su conformidad con la normativa urbanística, pues si se entendiera que una división de finca rústica por encima de la unidad mínima de cultivo puede documentarse en escritura, e inscribirse, sin más, precisamente se estaría sustrayendo al Ayuntamiento la posibilidad de llevar a término ese control preventivo; el cual, por cierto, tiene pleno encaje en la función de seguridad jurídica preventiva que han de desempeñar Notarios y Registradores.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando la calificación de la Registradora en el apartado que ha sido objeto finalmente de recurso.
22 abril 2005
Necesidad de licencia urbanística.- 1. Se presenta en el Registro escritura de división, donación y compraventa por la que una finca rústica sita en la Comunidad Autónoma de Andalucía se divide en siete parcelas, todas ellas de regadío y de mayor superficie que la unidad mínima de cultivo, que se donan y venden a determinadas personas.
El Registrador suspende la inscripción por faltar la declaración municipal de innecesariedad de la licencia para dividir. El Notario recurre alegando que debe aplicarse no el artículo 78 sino el 79 del Real Decreto sobre inscripción de actos urbanísticos.
- El recurso ha de ser desestimado. El artículo 259.3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992, aplicable a la Comunidad Autónoma de Andalucía por Ley de su Parlamento 1/1997, de 18 de junio, se refiere a toda clase de terrenos, tanto rústicos como urbanos, razón por la cual está plenamente justificada la exigencia del Registrador.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
15 junio 2005
Necesidad de licencia urbanística.- Para el caso de división horizontal tumbada, ver, más atrás, el apartado “Diferencia con la división horizontal”, en donde el Centro Directivo no considera necesaria la licencia.
10 diciembre 2003, 14 junio 2004
Necesidad de licencia urbanística.- La licencia de parcelación puede estimarse acreditada, por silencio positivo, cuando a la escritura de división material de determinada finca –otorgada en 1988 y presentada en el Registro en el año 2002- se acompaña la solicitud de licencia presentada en el Ayuntamiento en 1999, así como solicitud de certificación de acto presunto, presentada en el año 2000 también en el Ayuntamiento. Frente al criterio del Registrador, la Dirección afirma que el certificado del acto administrativo presunto no es medio exclusivo, sino uno más de los que pueden utilizarse para la acreditación de aquél, conforme al artículo 43.5 de la Ley 30/1992. Por otra parte, no corresponde al Registrador indagar ante el Ayuntamiento si se ha dictado o no resolución denegatoria de aquéllos notificada en plazo, bastando con la manifestación expresa del interesado de que, en los plazos legalmente establecidos para la concesión de la licencia solicitad y para expedición de la certificación del acto presunto, no se le ha comunicado por la Administración la correspondiente resolución denegatoria de licencia solicitada ni tampoco se le ha expedido la certificación del acto presunto, lo que si bien está previsto por el artículo 48.2.b del Real Decreto 1093/1997 para las licencias de obras, es aplicable a este caso por analogía, conforme al artículo 4.1 del Código Civil.
17 junio 2004
Necesidad de licencia urbanística.- Para un caso muy parecido al examinado en la Resolución que precede, en el que parece que la Dirección sienta una doctrina contraria en cuanto a la manera de acreditar el silencio administrativo, ver, en el apartado SEGREGACIÓN, el epígrafe “Necesidad de licencia urbanística”.
23 junio 2004
