DOCUMENTO NOTARIAL
Copia autorizada y copia simple
Copia autorizada y copia simple.- 1. En el caso a que se refiere este recurso el título calificado es una escritura de cesión de un derecho real de opción de compra, otorgada por una misma persona que interviene en nombre de la sociedad cedente y de la cesionaria.
En dicha escritura, además de detallar las circunstancias que identifican a las sociedades representadas, se expresa que el compareciente actúa en su calidad de Administrador Único de ambas sociedades y se especifican determinados datos de la escrituras públicas de nombramiento para tales cargos (Notario autorizante, fecha, número de protocolo y datos de inscripción de una de ellas en el Registro Mercantil) así como la aseveración por el Notario sobre la exhibición de la «copia» de esta últimas escrituras.
Por otra parte, el derecho real de opción que se cede figura inscrito en el Registro de la Propiedad, haciéndose constar en la inscripción que «El derecho de opción será transmisible a cualesquiera personas físicas o jurídicas, previa notificación notarial a la parte concedente».
Respecto de la representación, según los dos primeros defectos expresados en la calificación, el Registrador considera que no está reseñada correctamente la escritura de la que resultan las facultades representativas (nombramiento de administrador, aunque por error la calificación se refiere a la «escritura de poder»), porque el Notario expresa que tiene a la vista «copia» autorizada de la misma, sin precisar que se trata de «copia autorizada».
Y en relación con la cesión del derecho real de opción el Registrador opone en su calificación que no se ha acreditado en forma fehaciente el cumplimiento del requisito de la previa notificación notarial a la parte concedente, «ya que simplemente se contiene en la escritura una manifestación del notario autorizante del título que se califica, que dice que le han exhibido y devuelve; sin que se haya acompañado dicho acta ni testimoniado en forma».
- Respecto de los dos primeros defectos expresados en la calificación impugnada, relativos al cumplimiento del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, en lo atinente a la reseña por el notario de los datos identificativos del documento auténtico aportado para acreditar la representación alegada, cabe recordar que según la reiterada doctrina de este Centro Directivo (cfr. las Resoluciones citadas en los «Vistos» de la presente), las facultades representativas deberán acreditarse al Notario mediante exhibición del documento auténtico. Asimismo, el Notario deberá hacer constar en el título que autoriza no sólo que se ha llevado a cabo ese juicio de suficiencia, congruente con el contenido del título mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación. Y el Registrador deberá calificar la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento auténtico del que nacen dichas facultades de representación –además de la existencia del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado– (cfr. el apartado 2 del mencionado artículo 98, modificado por el artículo trigésimo cuarto de la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad).
El mencionado precepto legal, al referirse en el mismo plano a la narración de un hecho, cual es la constatación −«reseña»− de los datos de identificación del documento auténtico aportado, y a un juicio −«valoración»− sobre la suficiencia de la representación, revela la especial eficacia que se atribuye a esa aseveración notarial sobre la representación −«harán fe suficiente, por sí solas de la representación acreditada »−, de modo que además de quedar dicha reseña bajo la fe pública notarial, se deriva de ese juicio de valor sobre la suficiencia de las facultades representativas una fuerte presunción «iuris tantum» de validez que será plenamente eficaz mientras no sea revisada judicialmente.
Estos efectos del juicio notarial de suficiencia de la representación, expresado en la forma establecida en el artículo 98.1, tienen su fundamento en las presunciones de veracidad y de legalidad de que goza el documento público notarial. Así resulta no sólo de los artículos 1218 del Código Civil y 1 de la Ley del Notariado, sino también del artículo 17 bis, apartado 2.b), de esta última, introducido mediante la Ley 24/2001, según el cual, «Los documentos públicos autorizados por Notario en soporte electrónico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe pública y su contenido se presume veraz e íntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes».
En el presente caso, el Notario, además de expresar el juicio de suficiencia de las facultades representativas «acreditadas», ha reseñado el documento del que nace dicha representación, la respectiva escritura pública en que consta el nombramiento de administrador; así mismo expresa, respecto de una de ellas que se encuentra inscrita en el Registro Mercantil correspondiente, con los datos que reseña, y respecto de la otra que se encuentra pendiente de inscripción. Mas, en ambos casos se limita a añadir que tiene a la vista «copia» de tales escrituras, sin precisar de qué tipo de copia se trata.
Ciertamente, podría entenderse que si –como acontece en este supuesto– el Notario autoriza la escritura añadiendo, bajo su responsabilidad, que juzga suficientes las facultades representativas «acreditadas » para otorgar la escritura de que se trata, y no hace reserva o advertencia alguna sobre la falta de exhibición de documento auténtico, es porque éste se le ha aportado (dicha exhibición es, según el mencionado ar-tículo 98.1, el medio para «acreditar» la representación alegada).
Pero es igualmente cierto que la precisión técnica que debe siempre exigirse a todo documento notarial (cfr. artículo 148 del Reglamento Notarial), habida cuenta de sus efectos, y especialmente la transcedencia que la Ley atribuye hoy a la valoración notarial de la suficiencia de la representación imponen un mayor rigor. Por ello, con expresiones genéricas, imprecisas o ambiguas como la ahora cuestionada no puede entenderse que en la escritura se hayan cumplido íntegramente los requisitos que respecto de la forma de acreditar la representación exigen el mencionado precepto legal y el Reglamento Notarial para que dicho instrumento público produzca, por sí solo, los efectos que le son propios como título inscribible.
Por lo demás, se trata de una omisión que puede ser fácilmente subsanada por el propio Notario autorizante ex artículo 153 del Reglamento Notarial.
- Por lo que se refiere al tercero de los defectos expresados en la calificación impugnada, es indudable que, habiéndose constituido el derecho de opción de que se trata con el carácter de derecho real y transmisible sin consentimiento del concedente, aunque con la necesidad de previa notificación notarial a éste, la transmisión de tal derecho requiere el cumplimiento de ese requisito pactado. Por ello, debe determinarse ahora si de los términos de la escritura calificada resulta debidamente acreditado dicho cumplimiento, extremo que habrá de ser calificado por el Registrador por lo que resulte de dicha escritura, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria.
A tal efecto, resulta evidente que si el Notario autorizante de una escritura como la ahora calificada expresa que la notificación exigida se le ha acreditado mediante exhibición de la copia autorizada de la correspondiente acta notarial de notificación al concedente de la opción y especifica los datos identificativos de dicho documento auténtico, se trata de la narración de un hecho que queda bajo el alcance de la fe pública notarial, habida cuenta de presunción de veracidad e integridad que, como ha sido expuesto en el anterior fundamento de derecho, establecen los artículos 1.218 del Código Civil y 1 y 17 bis, apartado 2.b), de la Ley del Notariado, satisfaciéndose con ello la exigencia de documentación auténtica para la inscripción prescrita en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria. De este modo, la relación o reseña de los particulares del acta notarial de notificación vincula al Registrador en su calificación, ya que no podrá exigir exhibición, inserción, incorporación o acompañamiento de dicho documento auténtico, sin que, por lo demás, se oponga a esta conclusión la norma del artículo 98.3 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, que invoca el Registrador en su calificación. Este precepto legal se refiere a la eventual exigencia de unir o incorporar a la matriz de los instrumentos públicos otorgados por apoderado u otros representantes, no esos documentos auténticos –referidos en los apartados 1 y 2 del mismo artículo 98– y que más que complemento son la base imprescindible del juicio notarial de suficiencia de la representación, sino los documentos –normalmente no protocolares– relativos a otros requisitos o presupuestos que, además de aquellos documentos auténticos que han de ser objeto de mera reseña, sean necesarios para la validez de la actuación representativa (testimonios judiciales de determinadas autorizaciones, certificaciones sobre requisitos impuestos por las normas administrativas, certificaciones de acuerdos expedidos por órganos de personas jurídicas, etc.). Y aunque, según el fundamento de derecho octavo de la Resolución de 12 de abril de 2002, la norma de dicho apartado 3 del artículo 98 debe entenderse aplicable no sólo a esos documentos referidos que complementen la representación o apoderamiento del otorgante, sino que también habrá de aplicarse (en último término, ex analogía, si es que la rúbrica legal de dicho precepto se considera determinante para excluir su aplicación directa, a pesar de que su colocación sistemática bien puede deberse únicamente a la finalidad de servir de contraste con lo establecido en los restantes apartados del mismo artículo) a cualquier otro documento que no esté incluido en el ámbito de los apartados 1 y 2 del artículo 98, lo cierto es que el mencionado apartado 3 del mismo artículo establece, como presupuesto de aplicación de la norma que contiene, que se trate de documentos que por exigencia legal haya de ser unido a la matriz («verbi gratia», respecto de la licencia de parcelación, según la legislación urbanística).
Lo que ocurre es que en el presente supuesto el optante manifiesta en la escritura calificada que el día 1 de febrero de 2006, ha notificado mediante acta notarial al concedente la cesión del derecho real de opción de compra a la sociedad ahora cesionaria y el Notario se limita a expresar que se le exhibe y él devuelve «copia» de dicha notificación, sin detallar ni siquiera de qué tipo de copia se trata. Por ello, habida cuenta de la precisión técnica que –como se ha expresado anteriormente– debe exigirse a todo documento notarial en atención a sus efectos, y sin necesidad de prejuzgar ahora sobre el contenido concreto que habría de tener esa relación o reseña del documento que acredite el cumplimiento del requisito pactado de notificación al concedente de la opción, debe necesariamente concluirse que en este caso dicha relación no reúne los presupuestos mínimos para que el instrumento público calificado produzca, por sí solo, los efectos que le son propios como título inscribible.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación del Registrador únicamente en los términos que, especialmente respecto del tercero de los defectos, resultan de los precedentes fundamentos de derecho. [1]
19 marzo 2007
[1] Dos son las cuestiones que plantea esta Resolución. En primer lugar, el Centro Directivo traslada su doctrina respecto a la interpretación del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre –que se refiere únicamente al documento en virtud del cual se acredita una representación- a otro documento diferente, como es la reseña por el Notario, no de una escritura de poder o de nombramiento de administrador, sino de la reseña de un documento complementario, en este caso un acta de notificación, y llega a la conclusión de que en este caso basta también con que identifique tal acta y diga que contiene lo que él afirma que contiene, sin que el Registrador pueda exigir que se transcriba su contenido. En cambio, tanto en la reseña de la escritura de nombramiento de administrador (lo mismo ocurriría si se tratase de una escritura de poder), como en la del acta de notificación, no basta con la aseveración del Notario de que ha tenido a la vista una “copia”, puesto que pudiendo ser la copia simple o autorizada, con el diverso valor que tiene una y otra, es necesario que añada que lo que se le exhibió fue una copia autorizada.
