DOCUMENTO PRIVADO

Elevado a público y no inscribible

Elevado a público y no inscribible

Cuando la titularidad de disposición de los comparecientes en el instrumento no coincide con la que aparece en el Registro, no procede su inscripción, sin perjuicio del valor que al documento privado le reconocen los artículos 1.225 y siguientes del Código Civil.

5 junio 1964

Elevado a público y no inscribible.- Ver el epígrafe «DOCUMENTO NOTARIAL. Elevación a público de documento privado».

23 septiembre 1991

Elevado a público y no inscribible.- No es inscribible la escritura de elevación a público de un documento privado de compraventa, otorgada por el Juez en rebeldía del vendedor, en la que concurren las circunstancias de que los compradores en el documento privado fueron dos personas, pro indiviso, mientras que en la escritura, por fallecimiento de una de ellas, los compradores fueron sus herederos. Por una parte, se considera que el Juez carece de representación del vendedor para documentar un contrato sustancialmente diferente del recogido en el documento privado, pues lo correcto hubiera sido elevar a público el contrato a nombre de quienes fueron realmente los compradores y después formalizar los herederos del fallecido su adquisición hereditaria. Como consecuencia se altera el carácter de las cuotas adquiridas, que debiendo ser privativas, aparecen como gananciales de los adquirentes casados; se altera la protección registral de quien aparece como adquirente a título oneroso, cuando debió serlo gratuito; y se sustrae el bien en cuestión a la eventual responsabilidad por deudas de la sociedad conyugal del causante premuerto. Desde el punto de vista fiscal, se eludiría el impuesto sucesorio correspondiente a la transmisión hereditaria de dicho bien. Todo ello supone un exceso en las facultades representativas que corresponden al Juez, que debía limitarse a la ejecución del fallo, en el que literalmente se dice que «debo estimar y estimo íntegramente la demanda formulada… condenando a dicha demandada a elevar a escritura pública los contratos privados de compraventa suscritos con los demandantes… debiendo reflejarse en dicha escritura todos los pactos y estipulaciones que se contienen en el referido contrato», pues de otro modo se provocaría una clara indefensión para el demandado al involucrarlo sin su consentimiento en una relación jurídica distinta de la que él estableciera y a cuya formalización pública, únicamente, fuera condenado. En cuanto a la competencia del Registrador para apreciar este defecto resulta de los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento, al tratarse de un obstáculo que surge del Registro en función de la incongruencia entre la actuación judicial calificada y el procedimiento seguido.

15 noviembre 1996

Elevado a público y no inscribible.- Dictada una sentencia en la que se estima la demanda formulada y se condena a la demandada a «elevar a escritura pública los contratos privados de compraventa suscritos con los demandantes, debiendo reflejarse en dicha escritura todos los pactos y estipulaciones que se contienen en el referido contrato», no es inscribible la escritura otorgada por el Juez en rebeldía del demandado y una de las herederas del que fue comprador en el documento privado a la que se transmite con carácter privativo el pleno dominio de una finca, pues la elevación a escritura pública de un documento privado supone dar forma pública al concreto contrato contenido en el documento privado, ratificando su celebración en la fecha y en los propios términos consignados en el mismo documento. Por el contrario, en este caso se documenta un contrato clara y sustancialmente diferente del recogido en el documento privado al que se trataba de dar forma pública, tanto en el aspecto subjetivo como en el propio contenido del negocio, pues la relación contractual establecida entre la demandada y uno de los demandantes es sustituida por una relación directa entre aquélla y una de las herederas del demandante premuerto, que aparece así como adquirente inmediato, no de su causante, sino del transmitente del causante, con las consiguientes repercusiones de todo orden, jurídicas (alteración del carácter de la adquisición, que debiendo ser privativa, podría ser presuntivamente ganancial; diferente alcance la protección registral, al reflejar una adquisición onerosa en favor de la adquirente cuando debía, en su caso, figurar como adquirente a título gratuito; sustracción del bien en cuestión a la eventual responsabilidad por deudas de la sociedad conyugal del causante premuerto, etc.) y fiscales (en cuanto se eludiría el impuesto sucesorio correspondiente a la transmisión hereditaria de dicho bien). Como consecuencia, esta actuación excede de las facultades representativas que corresponden al Juez, que debía limitarse a la ejecución del fallo en los términos en que se produjo, pues de otro modo se provocaría una clara indefensión para el demandado, al involucrarlo sin su consentimiento en una relación jurídica distinta de la que él estableciera y a cuya formalización únicamente fuera condenado, correspondiendo al Registrador, en el ámbito de su función calificadora, la apreciación de este defecto, conforme resulta de los artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento, al tratarse de un obstáculo que surge del Registro en función de la incongruencia entre la actuación judicial invocada y el procedimiento seguido.

25 marzo 1997

Elevado a público y no inscribible.- En base a los principios de tracto sucesivo, enlazado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación, no es posible la inscripción de una escritura de elevación a público de contrato privado de compraventa, otorgada judicialmente en rebeldía del demandado, que se solicita cuando la finca comprada figura ya inscrita en el Registro de la Propiedad a favor de persona distinta del transmitente y del que fue condenado en la sentencia que se ejecuta, por más que el documento haya sido otorgado por un titular registral anterior de quien trae causa el actual, y sin que esta conclusión pueda alterarse por el hecho de tratarse de título derivado de un procedimiento judicial, ya que respecto de éstos se exige que el titular registral actual haya sido parte en el proceso o que se hubiera tomado en su día y estuviera vigente la correspondiente anotación preventiva de la demanda interpuesta.

8 abril 1999

Elevado a público y no inscribible.- Se plantea el problema a propósito de una escritura de elevación a público de un documento privado en el que la dueña de un edificio vendió una cuota indivisa, concretada en el uso de un piso, que se dice arrendado al comprador, estipulando que cuando se haga la división material de la cosa común se adjudicará al adquirente el dominio del piso, cuyo precio queda aplazado y estipulándose que la falta de pago de los plazos producirá la resolución de la compraventa. Mediante documentos privados posteriores se reflejan sucesivas trasmisiones de los derechos del contrato inicial, con subrogación de los respectivos adquirentes en los derechos y obligaciones derivados del mismo. Por último, en la escritura recurrida, la vendedora original y el último de los adquirentes elevan a públicos los diversos documentos privados de compraventa y reconocimiento, dando lugar a que dicho último adquirente se convierta en propietario de una finca concreta, resultado de la división horizontal del inmueble llevada a cabo por el vendedor. La Dirección, contra el criterio del recurrente, no admite que exista una sola transmisión del dominio y que la falta de tradición haya originado sólo una transmisión de la posición contractual de los sucesivos adquirentes, porque en todo caso es presupuesto de la inscripción la previa calificación de la validez de las transmisiones que hayan tenido lugar desde el titular registral hasta el último adquirente. Por otra parte, en la elevación a público de un documento privado, las declaraciones de voluntad emitidas tienen un valor recognoscitivo de su existencia y contenido, pero tan sólo con relación a quien las formula, lo que en el caso presente exigiría la concurrencia al otorgamiento de la escritura de todos los que fueron parte en los contratos privados o sus herederos. Dicho lo anterior, se deja a salvo, en el caso de ser imposible conseguir el consentimiento de todos los interesados, la posibilidad de resolver el problema a través de un expediente de dominio.

14 y 24 mayo 1999