DOCUMENTO PRIVADO

Ineficacia registral

Ineficacia registral

No es inscribible un documento privado de compraventa de varias fincas, aunque contenga la estipulación de que podría ser elevado a escritura pública, pues aunque el sistema espiritualista de nuestro Código Civil establece la obligatoriedad de los contratos, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, lo cierto es que el artículo 1.280 de mismo cuerpo legal impone para ciertos casos, con carácter inexcusable y no sólo ad probationem la necesidad de instrumento público; y por su parte, el principio de legalidad, consagrado en el artículo 3º de la Ley Hipotecaria, dispone con carácter imperativo que los documentos inscribibles consten en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico. El documento que motivó este recurso fue objeto de presentación y nota de calificación, pero el Centro Directivo, acertadamente, apunta a continuación que salvo los casos excepcionales de documentos privados que pueden tener acceso al Registro, el Registrador no debe practicar el asiento de presentación, sin perjuicio del derecho del interesado para recurrir en queja.

17 febrero 1955

Ineficacia registral.- Planteado el problema de la inscripción de una obra nueva anterior a la Ley 8/1990, (cuyo examen detallado puede verse en el epígrafe «OBRA NUEVA: Certificación del técnico») que se pretendía acreditar mediante una certificación en papel común por un Arquitecto técnico que se dice perteneciente al Colegio de Cádiz, sin indicar su número de colegiado, carente de legitimación notarial de firma y de visado colegial, en la que afirma que después de haber girado una visita a la finca y describirla «Por sus características constructivas puede determinarse que la antigüedad de su construcción es de más de diez años», la Dirección confirma que esta certificación no acredita la preexistencia de la edificación a la entrada en vigor de la Ley ni su antigüedad de más de diez años, toda vez que: A) la certificación aportada carece de las garantías precisas para tener por acreditada su autoría, así como la calificación técnica del que la expide… c) las certificaciones e informes emitidos por los Arquitectos técnicos, según su legislación especial, no tienen carácter público ni gozan de fehaciencia; d) el principio registral de legalidad impone la necesidad de titulación auténtica para obtener el acceso al Registro de la Propiedad, incluso para la documentación complementaria; e) finalmente, la seriedad y certeza de los pronunciamientos registrales, y el deber de cooperación de Notarios y Registradores en el mantenimiento de la disciplina urbanística.

4 marzo 1996

Ineficacia registral.- Facultado un apoderado para vender inmuebles, pero precisando el poder que para cada venta que realice necesitará autorización del poderdante, en la que se especifiquen el nombre del comprador, objeto de la venta, precio y forma de pago, se considera que no es suficiente un documento privado con firma legitimada para acreditar dicha autorización, pues la participación del «dominus negotii» integra de forma tan decisiva la voluntad negocial que debe revestir la fehaciencia de un documento público.

3 marzo 2000

Ineficacia registral.- 1) Como establece el artículo 166.11 del Reglamento Hipotecario, en los casos en que un documento privado puede tener acceso al Registro es necesario que las firmas de los que los suscriben estén legitimadas notarialmente o ratificadas ante el Registrador. 2) Respecto a la no presentación de duplicado de la instancia, a los efectos de archivo en el legado correspondiente (artículo 41 del Reglamento Hipotecario), puede considerarse que la presentación de duplicados por el interesado es una obligación de la que, en los momentos actuales, dados los medios técnicos que obran en el Registro, puede prescindirse, pudiendo ser cumplida la obligación de archivo por la obtención por el Registrador de la oportuna fotocopia (artículo 3 del Código Civil).

8 enero 2002

Ineficacia registral.- Solicitada mediante documento privado anotación preventiva de una demanda de nulidad de determinada transmisión, interpuesta en procedimiento contencioso-administrativo, y denegada por falta de mandamiento judicial, se recurre la calificación a los solos efectos de que se declare que el defecto tenía carácter subsanable, lo que permitiría subsanar la falta durante la vigencia del asiento de presentación y conservar la prioridad conseguida con el mismo. La Dirección, partiendo de la dificultad de distinguir entre faltas subsanables e insubsanables, llega a la conclusión de que el documento aportado no debió tener acceso al Registro, pues falta el título material de una anotación de demanda, que es el mandato judicial. Para obtenerlo, no basta con una solicitud del demandante, sino que son necesarios otros requisitos que debe ponderar el Juez.

7 mayo 2002

Ineficacia registral.- Inscrita una condición resolutoria en garantía de un precio aplazado, representado por letras de cambio identificadas, para cuya cancelación se había previsto el acta notarial a instancia del comprador mediante exhibición de las letras, se solicita la cancelación mediante instancia ratificada ante el Registrador a la que se acompañan las mencionadas cambiales. La Dirección admite que la instancia, en unión de la escritura de venta, sería título suficiente si se hubiera pactado la caducidad por el transcurso del plazo para el pago de la última letra sin que en el Registro constase el ejercicio de acciones tendentes a obtener la resolución, pues se trataría de uno de los supuestos en que la extinción del derecho inscrito resulta del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción (artículo 82, párrafo segundo de la Ley Hipotecaria). Pero a falta de dicho pacto, será necesaria el acta notarial prevista en la escritura de compra en armonía con el principio de legalidad, que está fundado en una rigurosa selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del Registrador como resulta del artículo 3 de la Ley Hipotecaria, que establece, entre otros requisitos, la exigencia de documento público o auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros registrales, siendo una norma que se reitera a través de toda la Ley Hipotecaria y de su Reglamento, salvo contadas excepciones que son ajenas al caso debatido.

21 septiembre 2002

Ineficacia registral.- Después de exponer la necesidad de documento público o auténtico, como regla general, fundada en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, para lograr la inscripción, y de afirmar que los testimonios de las resoluciones judiciales expedidos por los Secretarios Judiciales tienen el carácter de documentos públicos, la Dirección, igual que manifestó en la Resolución de 5 de mayo de este mismo año (puede verse en el apartado “DOCUMENTO JUDICIAL. Homologación de convenio transaccional”), afirma que la distinción entre escritura pública, ejecutoria o documento auténtico del artículo 3 no quiere decir que sea indiferente el empleo de cualquiera de estos títulos para lograr la inscripción, sino que habrá de utilizarse el que legalmente sea el propio del acto o contrato que haya de inscribirse. Por este motivo, se considera no inscribible el testimonio expedido por el Secretario de un Juzgado de Primera Instancia relativo a un acto de conciliación mediante el cual se celebra una compraventa, pues el acto de conciliación es una actuación preliminar que debe intentarse para poder entablar el juicio declarativo; y sus efectos se conseguirán por los trámites establecidos para la ejecución de sentencias, cuando se trate de asuntos de la competencia del Juez, mientras que en los demás casos tendrá el valor y eficacia de un convenio consignado en documento público, aunque en este caso no constituye título inscribible, pues no tiene las garantías de las resoluciones judiciales ni de las transacciones u otros contratos autorizados por Notario.

20 mayo 2003

Ineficacia registral.- Constituida una hipoteca por plazo de quince años a partir del 10 de marzo de 1982, no es posible la cancelación mediante instancia suscrita el 19 de marzo de 2003, conforme al artículo 82 de la Ley Hipotecaria, por no haber transcurrido el plazo de prescripción de la acción hipotecaria recogido en el artículo 128 de la misma Ley.

8 enero 2004

Ineficacia registral.- No es inscribible la escritura de elevación a público de un contrato de compraventa, otorgada por los herederos del vendedor –quien no era titular registral- que se acompaña de la escritura de aceptación de herencia a la que se ha unido una fotocopia del documento privado por el que el causante adquirió del titular registral, pues este último documento no deja de ser privado por el hecho de hallarse incorporado a un documento público, con lo que el artículo 3 de la Ley Hipotecaria impide su inscripción.

2 marzo 2004

Ineficacia registral.- Hechos: Se presenta en el Registro instancia privada en la que se solicita la cancelación de una inscripción de venta de la nuda propiedad de una finca, aportándose para ello un documento privado que, según el presentante demuestra que no fue una venta sino un «contrato vitalicio oneroso », y alegando el presentante que tal documento privado es inscribible por haber sido admitido como prueba documental en un procedimiento de divorcio. El Registrador deniega lo solicitado, recurriendo el presentante. Dejando aparte la cuestión de fondo, que se examina en otro lado, en lo que se refiere a la eficacia del documento privado la Dirección resuelve que carece de todo fundamento la afirmación de que un documento privado pueda ser inscribible por el hecho de haber sido admitido en un procedimiento judicial, ya que tal admisión no eleva a público el documento privado, y, por ello falta el requisito de documentación pública establecido en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria.

17 noviembre 2004

Ineficacia registral.- 1. La cuestión que se plantea en este recurso consiste en determinar, si es posible, la enajenación por el Administrador de una sociedad de un inmueble inscrito en el Registro de la Propiedad sobre el que pende una anotación preventiva de suspensión de pagos, sin la concurrencia de los interventores judiciales.

El Registrador mantiene que constando en el Registro la anotación preventiva y el nombramiento de interventores, no cabe tal enajenación por el Administrador de la sociedad, sin la intervención de aquéllos; y que, por otra parte, el Auto Judicial que el presentante acompaña por fotocopia, por el que se declara la conclusión del concurso, no es suficiente y ello tanto porque es una mera fotocopia, como porque no es firme y cabe recurso contra el mismo.

El recurrente alega que existe un Auto Judicial por el que el Juzgado que decretó la suspensión, expresamente dispone «haber lugar a declarar legalmente concluido el procedimiento. …, cesen en sus funciones los interventores designados», y, en consecuencia, que ha desaparecido la situación de suspensión, recuperando el administrador las plenas facultades dispositivas. Dicho auto judicial lo aporta en fotocopia.

2. El Registrador en el ejercicio de su función calificadora ha de atenerse a lo que resulte de los documentos presentados y lo que conste en los asientos del Registro, así resulta del artículo. 18 de la Ley Hipotecaria, que juega tanto positiva (ha de utilizar en la calificación necesariamente esos medios) como negativamente (no puede tener en cuenta otros datos que no consten en el Registro o en los títulos presentados); en consecuencia, figurando anotado en los libros registrales la situación de suspensión de pagos y el nombramiento de interventores, no cabe la inscripción de los actos realizados por el administrador de la concursada sin la intervención de aquéllos o sin que previamente se presente e inscriba el correspondiente testimonio del auto firme poniendo fin al procedimiento.

Por ello, en el caso objeto del presente recurso la fotocopia de un auto judicial no es un documento auténtico en el sentido que exige el artículo 3 de la Ley Hipotecaria (cfr. Resolución de 8 de enero de 2002) y, en consecuencia, no es título hábil para tener en cuenta en la calificación y, aunque se aportare el testimonio auténtico del mismo, ha de constar en él su firmeza (cfr. artículo 83.1 de la Ley Hipotecaria y 174.3 del Reglamento Hipotecario).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

5 julio 2006

Ineficacia registral.- 1. La presente Resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por doña Clementina García Hernández, en nombre y representación de doña Amada Segura Delgado, contra la negativa del Registrador de la Propiedad del número dos de Puerto del Rosario a inscribir una solicitud privada.

Mediante dicha instancia privada, a la que se acompaña la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 11 de Las Palmas de Gran Canarias de fecha 27 de septiembre de 2005, se solicita sean cancelados los embargos anotados en las fincas 4.323 y 4.325, por haberse producido su caducidad, de conformidad con lo establecido en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, inscribiendo asimismo como titulares de las fincas, de conformidad con lo expuesto en la parte dispositiva de la sentencia aportada, a los herederos del finado don Juan Sánchez Trujillo.

De los tres defectos inicialmente apreciados por el Registrador Interino, el Registrador titular del Registro de la Propiedad número dos de Puerto del Rosario mantiene únicamente los dos siguientes: 1) No estar la instancia ratificada ante el Registrador; 2) No estar la precedente instancia ni la sentencia en la que se condena a la E. M. Pumave a elevar a público los contratos privados de compraventa y de permuta, dentro de los títulos inscribibles del artículo 2 de la Ley Hipotecaria.

Para la adecuada Resolución de este Recurso deben tenerse en cuenta los siguientes aspectos de la Sentencia que se acompaña a la instancia privada: 1. En la demanda la parte actora solicita en el suplico tres declaraciones distintas: «La primera que se declare la titularidad de doña Amanda Segura Delgado y de sus tres hijos don Óscar Juan, don Mario Aridane y doña Estefanía Sánchez Segura, estos segundos en concepto de herederos de sus finados padres en la parte que le corresponda según copia simple de la declaración de herederos abintestato unida a las actuaciones, sobre la finca de autos desde la fecha del mes de 1985 que figura en el contrato privado de compraventa; en segundo lugar, solicita la elevación a público del contrato privado de compraventa; los demandantes solicitan, por último, que se inscriba su titularidad en el Registro de la Propiedad».

2. La Sentencia dispone en su Fallo: «Que estimando parcialmente la demanda principal interpuesta por doña Juana Delia Hernández, Procurador de los Tribunales y de don Óscar Juan Sánchez Segura, don Mario Aridane Sánchez Segura, doña Estefanía Sánchez Segura (interviniendo en el pleito su madre al ser menor de edad) y doña Amada Segura Delgado contra Pumave S.A.: 1.º Se condena a la entidad demandada a elevar a público los contratos privados de compraventa y de permuta celebrados por don Juan Sánchez Trujillo (fallecido interviniendo en el otorgamiento sus herederos) y Pumave, S.A., a los que hacen referencia en el hecho primero de la demanda, sobre el local comercial 2-A de 70 m2 y una terraza de 30 m2 sitos en la Urbanización solana matorral de Jandía (Fuerteventura) otorgando al efecto las oportunas escrituras, conteniendo en las mismas los requisitos exigidos por la Ley Hipotecaria que permitan sus inscripciones en el registro de la Propiedad; 2.º Se desestiman los demás pedimentos solicitados en la demanda en contra del demandado; 3.º No se hace pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales. Esta resolución no es firme».
3. En relación con el primer defecto… (ver, más atrás, el apartado “Cancelación mediante documento privado de anotación preventiva”).
4. El segundo defecto igualmente debe ser confirmado. Como se deduce con toda claridad de la Sentencia aportada, de las tres solicitudes contenidas en el suplico de la demanda únicamente es estimada la segunda, condenando a la entidad demandada a elevar a público los contratos privados de compraventa y de permuta otorgando al efecto las oportunas escrituras, debiendo intervenir en el otorgamiento los herederos de Juan Sánchez Trujillo (Cfr. Antecedentes de Hecho).

La pretensión de la recurrente de que se inscriban las titularidades en el Registro de la Propiedad ha sido expresamente desestimada en la Sentencia, por cuanto como expresamente se dice de manera acertada en su fundamento de derecho cuarto «…En cuanto a la última petición (se inscriba su titularidad en el Registro de la Propiedad) ha de ser desestimada, pues si se eleva a público el contrato privado éste tiene acceso directo al Registro de la Propiedad sin que sea necesaria ninguna actuación judicial, previa liquidación del impuesto a que hubiere lugar, al propio tiempo la parte actora no justifica a nombre de quien se encuentran en la actualidad en el Registro de la Propiedad pudiendo estar a nombre de un tercero el cual no ha sido llamado a este procedimiento».

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

5 febrero 2007    

Ineficacia registral.- Se debate en este recurso la posibilidad de practicar asiento de presentación de una instancia privada por la que se solicita que se deje sin efecto la rectificación de un asiento registral que se hizo en virtud de escritura de rectificación otorgada sin intervención de la recurrente, hasta entonces cotitular de la finca. En efecto, la finca inicialmente estaba inscrita también a nombre de la recurrente, como cotitular, si bien con posterioridad quedó inscrita en pleno dominio a nombre de su anterior cónyuge, Juan Antonio Soto Santos, en virtud de la citada escritura de rectificación otorgada unilateralmente por éste en el que se hacía constar que la adquisición la realizó en estado de soltero, como se acreditaba a través de testimonio del documento privado de compra en el que comparecía como tal.

2. Ante todo debe confirmarse la nota de calificación registral que deniega la presentación de la instancia privada solicitando la rectificación del asiento registral. El procedimiento registral se basa en la necesidad de titulación auténtica (cfr. artículo 3 L.H.), por lo que la mera instancia suscrita por la recurrente adolece de falta de forma adecuada para provocar la práctica de ningún asiento registral, ni siquiera el de presentación, por mucho que la recurrente entienda que no debió haberse practicado el asiento de rectificación cuya anulación ahora solicita. Por eso el Reglamento Hipotecario proscribe la presentación de los documentos privados, salvo que las disposiciones legales le atribuyan eficacia registral (artículo 420.1 R.H.).

23 diciembre 2008

Ineficacia registral.- 1. En el presente recurso se ha de determinar si es o no conforme a Derecho la calificación registral por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de un contrato privado de promesa de compraventa y cesión de derechos de usufructo y de retracto, por falta de acreditación suficiente de la representación, por aparecer las fincas inscritas a nombre de personas distintas de los otorgantes, por indeterminación de derechos y por falta de legalidad en la formas extrínsecas del documento por el que se solicita la inscripción.

2. Prescindiendo de los defectos relativos a la promesa de venta por no haber sido objeto de recurso, son varios los problemas planteados: en primer lugar, que aparezcan indeterminadas en el título presentado las fincas a que se refieren las cesiones de derechos que se pretenden inscribir; en segundo lugar, que la determinación de las fincas se complemente con una instancia privada suscrita, respectivamente, por cada uno de los otorgantes; en tercer lugar el hecho de que las fincas a que se refiere dicha instancia aparezcan inscritas a nombre de terceros; y, por último, la indeterminación de los derechos cedidos (a continuación se transcribe sólo la parte de la Resolución relativa al Problema señalado en primer lugar).
3. El sistema de folio real que rige en nuestro sistema registral exige que todas las vicisitudes que afecten a una finca se practiquen en el folio abierto a la misma (cfr. artículos 1, 8, 9, 243 de la Ley Hipotecaria, y 44 y 51.6 del Reglamento Hipotecario); de tal manera que presupuesto básico de toda actividad registral y de la actuación de sus principios (cfr. artículos 9, 17, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria) es la identidad o coincidencia indubitada entre la finca que aparece descrita en el título presentado con la que figura inscrita en el Registro. Por ello, como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 2 de septiembre de 1991, 29 de diciembre de 1992 y 21 de junio de 2004, entre otras), para su acceso al Registro, los títulos inscribibles han de contener una descripción precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de modo que éstos queden suficientemente individualizados e identificados (artículos 9-1 de la Ley Hipotecaria y 51-Reglas 1.ª a 4.ª del Reglamento Hipotecario), y si bien cuando dichos títulos hacen referencia a inmuebles ya inscritos, la omisión o discrepancia en ellos de algunos de los datos descriptivos con que éstos figuran en el Registro no constituye en todo caso un obstáculo para la inscripción, dicho obstáculo existirá cuando la omisión o discrepancia sea de tal condición que comprometa la correspondencia segura y cierta entre el bien inscrito y el que según el título se transmite. Por ello, el acceso al Registro de los títulos exige que la descripción que en ellos se contenga de la finca objeto del correspondiente acto o negocio jurídico permita apreciar de modo indubitado la identidad entre el bien inscrito y el transmitido (cfr. Resolución de 11 de octubre de 2005). En suma, como afirmó la Resolución de 29 de diciembre de 1992 «siendo la finca el elemento primordial de nuestro sistema registral, por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico-real, su descripción debe garantizar de modo preciso e inequívoco, su identificación y localización», lo cual constituye, a su vez, exigencia derivada del principio de especialidad registral y de la concreta regulación en la materia (cfr. artículos 9 y 30 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento) que imponen la precisa descripción de la finca en el título que pretenda su acceso al Registro de la Propiedad, como medio indispensable para lograr la claridad y certeza que debe presidir la regulación de los derechos reales y desenvolvimiento de la institución registral (cfr. Resolución de 7 de enero de 1994).

                En el título presentado no se especifican ni describen las fincas afectadas por el mismo. No basta para suplir tal omisión que se aporte como documento complementario una instancia en la que se solicita la inscripción de las fincas que se reseñan. Para rectificar la escritura completándola con la descripción de las fincas, tratándose de un extremo esencial de la misma, sería preciso el consentimiento de los interesados mediante un nuevo otorgamiento, dando cumplimiento con ello al mandato contenido en el artículo 21 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual los documentos relativos a contratos o actos que daban inscribirse «expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos» (cfr. artículos 3 y 22 de la Ley Hipotecaria).

14 junio 2010

Ineficacia registral.- 1. Se debate en el presente expediente si procede tomar asiento de presentación en el Libro Diario respecto de una instancia privada por la que se solicita la anulación de una anotación preventiva vigente.

2. La respuesta debe ser negativa. En efecto, el artículo 420.1 del Reglamento Hipotecario, en relación con el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, ordena a los Registradores no extender asiento de presentación de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral. Dado que no concurre esta excepción en los supuestos en que se pretende cancelar anotaciones preventivas vigentes, la Registradora ha obrado correctamente al no presentar en el Libro Diario la referida instancia.
3. Como hace constar la Registradora en su nota, debe tenerse en cuenta que al encontrarse la anotación practicada vigente bajo la salvaguarda de los Tribunales, con arreglo al artículo 1.º de la Ley Hipotecaria, su modificación sólo podrá realizarse mediante el consentimiento del titular de la anotación que se encuentre legítimamente acreditado y expresado en legal forma (cfr. artículo 3 de la Ley Hipotecaria), o bien mediante una resolución judicial recaída en juicio declarativo contra el referido titular registral de la anotación (cfr. artículo 40 de la Ley Hipotecaria); sin perjuicio, claro está, de los supuestos de caducidad legal de la anotación y de su cancelación en virtud de ejecución de cargas anteriores (véase artículos 275 y 353.3 del Reglamento Hipotecario).
4. Del mismo modo y por todo lo expuesto, la solicitud de medidas cautelares tendentes a suspender la eficacia de la anotación practicada deberá realizarse ante el órgano que adoptó la anotación preventiva, no ante este centro directivo.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la Registradora en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

20 septiembre 2010

Ineficacia registral.- 1. La cuestión a resolver en el presente recurso es la de si se puede cancelar una inscripción en virtud de una instancia privada por la que se alega omisión del trámite de audiencia en el procedimiento de ejecución e incongruencia en el mandato contenido en el auto de adjudicación que causó la inscripción cuya cancelación se solicita.

2. La respuesta debe ser negativa. En efecto, como señala el registrador en su nota, es doctrina reiterada de esta Dirección General (vid. Resoluciones citadas en los «Vistos» entre otras muchas) que tratándose de inscripciones ya efectuadas y encontrándose los asientos bajo la salvaguardia de los tribunales, con arreglo al artículo 1 de la Ley Hipotecaria, su modificación o cancelación sólo podrá realizarse mediante el consentimiento del o de todos los titulares registrales que se encuentren legítimamente acreditados (artículo 3 de la Ley Hipotecaria), o bien mediante una resolución judicial recaída en juicio declarativo contra los mismos (vid. también artículos 82, 214 y 217 de la Ley Hipotecaria). En caso contrario se produciría una situación de indefensión de tal titular, proscrita por la Constitución Española (cfr. artículo 24).
3. En efecto, como se ha reiterado por este Centro Directivo, no es el recurso contra la calificación de los registradores el procedimiento adecuado para la revisión de una inscripción practicada, ya que el ámbito de este recurso se circunscribe a las calificaciones del registrador por las que se suspende o deniega la inscripción solicitada (artículo 66 de la Ley Hipotecaria).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

13 septiembre 2011

 Ineficacia registral.- Sobre la ineficacia de la instancia privada para rectificar la descripción de una finca, ver el apartado “ERROR. Rectificación (descripción de la finca).

16 enero 2010

Ineficacia registral.- 1. La única cuestión a resolver en este recurso es si puede practicarse algún asiento en el Registro en virtud de una instancia privada suscrita por el titular registral de una finca en la que solicita al Registrador que «rechace el acuerdo de conversión de medidas cautelares en definitivas» que previamente había decretado la Agencia Tributaria, Delegación de Huelva, sobre una finca del interesado. En la instancia se alega que frente a la desestimación del recurso de reposición interpuesto por el interesado contra el procedimiento de adopción de medidas cautelares, ha interpuesto recurso ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional de Andalucía, el cual se encuentra pendiente de resolución, por lo que estima que en dicha situación de pendencia procedimental la Dependencia de Recaudación carece de competencias para acordar la conversión de las medidas cautelares en definitivas. En el momento en que se presenta tal instancia, el mandamiento de conversión ya había sido presentado e inscrito en el Registro de la Propiedad.

2. Conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. Por ello no pueden tenerse en cuenta para la resolución del presente recurso los documentos acompañados al escrito de interposición, que no pudieron tenerse en cuenta en el momento de la calificación.
3. Pues bien, la respuesta a la cuestión planteada ha de ser negativa y, por tanto, el recurso debe ser desestimado. Al carácter excepcional del documento privado en el procedimiento registral que implica, como regla general, no sólo su falta de aptitud formal para la práctica de asientos en los libros de inscripciones del Registro, sino incluso la denegación de su presentación en el Libro Diario (cfr. artículos 3 de la Ley Hipotecaria, y 420.1 del Reglamento Hipotecario), se une el hecho de que practicado un asiento en el Registro, éste queda bajo la salvaguardia de los Tribunales y sólo puede ser rectificado o dejado sin efecto de acuerdo a los procedimientos legalmente previstos (cfr. artículos 1.2, 40, 82 y 83 de la Ley Hipotecaria), sin que una mera instancia privada tenga virtualidad alguna, cualquiera que sea la causa que se invoque, para rectificar o cancelar una anotación de embargo preventivo convertida en anotación de embargo ejecutivo en el procedimiento de apremio practicado ya a favor de la Hacienda Pública (cfr. artículos citados y 81 de la Ley General Tributaria). Y ello sin perjuicio de la cancelación que pueda derivar de la eventual estimación por el órgano competente de los recursos interpuestos contra el acuerdo de adopción de medidas cautelares o de su conversión en definitivas, a través del correspondiente mandamiento expedido por la autoridad y con las solemnidades previstas en la Ley (cfr. artículo 84 de la Ley Hipotecaria).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado confirmar la nota de calificación recurrida y desestimar el recurso interpuesto, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.

28 marzo 2011

Ineficacia registral.- La falta de fehaciencia en cuanto a su contenido impide que pueda utilizarse como título que acredite la adquisición por el transmitente en caso de inmatriculación por título público. Ver el apartado “INMATRICULACIÓN. Título de adquisición del transmitente”.

23 enero 2012

Ineficacia registral.- 1. Se debate en el presente recurso si procede tomar asiento de presentación en el Libro Diario respecto de una instancia privada por la que se solicita la «suspensión de la anotación marginal» de unas capitulaciones (debe entenderse que se pretende la no inscripción de la liquidación de la sociedad conyugal pactada en dichas capitulaciones).

2. La respuesta debe ser negativa. En efecto, el artículo 420.1 del Reglamento Hipotecario, en relación con el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, ordena a los registradores no extender asiento de presentación de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral. Dado que no concurre esta excepción en los supuestos en que se pretende que no se despachen documentos presentados, el registrador ha obrado correctamente al no presentar en el Libro Diario la referida instancia.
3. Si el recurrente entiende que las capitulaciones otorgadas son nulas o anulables, debe iniciar el procedimiento judicial correspondiente para declarar dicha nulidad, sin que esta Dirección General pueda intervenir en el mismo.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

3 mayo 2012

Ineficacia registral.- 1. El único problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si debe practicarse asiento de presentación de una instancia privada de determinadas fotocopias de documentos judiciales de los que resulta la petición al juzgado de la expedición de mandamiento para la anotación de una demanda en la que se solicita la nulidad de unos acuerdos sociales, que, según la recurrente, debe anotarse sobre una finca propiedad de la sociedad cuyos acuerdos se recurren (la resolución puede verse en el apartado “ASIENTO DE PRESENTACIÓN. De documentos privados”).

14 julio 2012