ERROR
Por inexactitud del asiento.- Inscrita una finca con ciertas limitaciones derivadas del título sucesorio que dio lugar a dicha inscripción, aunque el titular registral pretenda que han desaparecido y no deben reflejarse en la inscripción que origine la venta realizada por el mismo, lo cierto es que por hallarse los asientos del Registro bajo la salvaguardia de los Tribunales y producir todos sus efectos no sólo en cuanto al contenido global de las inscripciones, sino también respecto de los particulares que pudieran acreditar los derechos de terceras personas, mientras no se declare su nulidad, se decrete la caducidad de las menciones o se rectifique el asiento, la resolución del recurso planteado ha de adaptarse al contenido de los asientos existentes. Y si el vendedor estimare que por lo que se refiere al caso discutido se ha padecido una equivocación al efectuar la inscripción a su favor, lo procedente será no prescindir del contenido del asiento, sino instar la nulidad o rectificación del mismo conforme a las normas legales.
22 enero 1944
Por inexactitud del asiento.- Existiendo en el Registro una inscripción según la cual una finca «tiene una extensión inscrita de 243’80 metros cuadrados y real de 270 metros cuadrados», sin que el asiento aclare después si se admitió, suspendió o denegó dicho exceso de cabida, no es acertada la calificación que suspende la inscripción de un documento posterior que atribuye la mayor cabida a la finca por entender el Registrador que existe una inexactitud registral, pues los pronunciamientos del Registro han de tenerse en cuenta en tanto no sean desvirtuados o impugnados por quienes se sientan lesionados en su derecho y en tanto no se lleve a efecto la modificación habrá que atenerse a lo que en los mismos se manifieste.
9 abril 1991
Por inexactitud del asiento.- Ver, más adelante, el epígrafe «Rectificación».
17 marzo 2000
Por inexactitud del asiento.- Hechos: la inscripción 1ª de una finca, adquirida por herencia, impone una sustitución fideicomisaria. En inscripciones posteriores de venta y agrupación de la finca, se omite consignar dicha carga. Posteriormente se anota una demanda, dirigida contra todos los titulares, encaminada a la rectificación del Registro, para que se incluya como carga la sustitución. Cancelada por caducidad esta anotación, se practican asientos posteriores y, finalmente, por sentencia firme del Tribunal Supremo, se presenta un documento judicial ordenando que se haga constar la sustitución, lo que se deniega por haber caducado la anotación de demanda y existir posteriores titulares, que no fueron parte en los procedimientos. La Dirección, teniendo en cuenta que en la inscripción 1ª constaba la limitación fideicomisaria y que en los posteriores asientos se padeció un error de concepto que resulta claramente de los mismos, resuelve que es inscribible la Sentencia sin necesidad de consentimiento de los titulares de derechos posteriores que, forzosamente, han de quedar afectados por el contenido de todos los asientos vigentes.
12 julio 2001
Por inexactitud del asiento.- Respecto a la forma de rectificar esta clase de error, ver, más adelante, el apartado “Rectificación”.
20 septiembre 2005
Por inexactitud del asiento. 1. En el presente recurso se ventila si el Registrador cometió un error material o de concepto al extender un asiento en el que se decía que el comprador adquiría de una finca un determinado porcentaje, que el vendedor recurrente considera equivocado. Y es doctrina de este Centro Directivo que los asientos del Registro, una vez practicados quedan bajo la salvaguardia de los Tribunales y entonces para su rectificación debe acudirse a las prescripciones del artículo 40 de la Ley Hipotecaria que a su vez remiten a los artículos 211 y siguientes en cuanto a la forma y los requisitos para rectificar los errores del Registro. En el presente supuesto, en el que no se ve claramente que se haya cometido un mero error de número o letra o equivocación que pueda ser apreciado prima facie por documentos auténticos que puedan ser corregidos sin intervención de los interesados, no puede ahora el vendedor sin consentimiento del comprador o resolución judicial firme alcanzar la rectificación pretendida del objeto de la venta, ya que nos encontramos ante un claro caso de error de concepto.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
28 noviembre 2006
Por inexactitud del asiento.- 1. En el presente recurso son hechos relevantes los siguientes:
- a) Mediante sentencia dictada el 24 de mayo de 1994 en procedimiento de separación conyugal, se aprobó determinado convenio regulador en el que se había acordado la liquidación de la sociedad de gananciales con el siguiente pacto, entre otros: «Respecto de la vivienda…, se la adjudican ambos cónyuges por mitad e iguales partes y proindiviso, cediendo don… [esposo] a doña [esposa] el usufructo vitalicio de su mitad proindivisa, y quedándose el esposo únicamente con la nuda propiedad de dicha participación. Para el supuesto que doña [esposa], en uso de las facultades que le confiere el usufructo, arrendase la vivienda a terceras personas, ésta viene obligada a dar a su esposo el 50% de las rentas obtenidas».
El 13 de septiembre de 1994 se inscribió la mitad indivisa de dicha vivienda, en pleno dominio, a favor de la esposa y con fecha 8 de abril de 1996, la otra mitad en pleno dominio a favor del esposo. Éste –según escritura autorizada el 5 de febrero de 1996– cedió mediante dación en pago de deuda la nuda propiedad de la mitad indivisa de dicha finca a una sociedad mercantil que fue absorbida por otra sociedad.
Mediante escritura autorizada el 26 de agosto de 2008, la sociedad absorbente vendió al ahora recurrente la referida mitad indivisa en nuda propiedad que se había inscrito a nombre de dicha sociedad.
- b) El 20 de octubre de 2008 se presentó en el Registro de la Propiedad otro testimonio judicial –expedido el 15 de julio de 2008– de la referida sentencia de separación conyugal y del convenio aprobado, para que se procediera a la inscripción de la cesión del usufructo vitalicio de su mitad indivisa que el esposo realizó en favor de su esposa, según el referido convenio.
- c) El Registrador de la Propiedad suspendió la inscripción solicitada, porque, a su juicio, la cesión del usufructo vitalicio a la esposa junto con el arrendamiento de la finca y el pago del cincuenta por ciento de las rentas al marido, produce confusión sobre la extensión del derecho objeto de inscripción, en contra de la exigencia de su perfecta determinación. Entendió además que hay una compleja transmisión adicional a la liquidación de la sociedad conyugal, que debe plasmarse en escritura pública, con expresión de su causa onerosa o gratuita, necesaria en todo negocio traslativo, toda vez que el objeto de la liquidación ganancial es exclusivamente la división por mitad entre los cónyuges del remanente resultante, sin que el convenio regulador de la separación pueda servir de cauce formal para otros actos que tienen un significado propio.
- d) El recurrente alega, en esencia, que puede inscribirse la cesión, sin necesidad de inscribir los demás pactos contenidos en el convenio regulador aprobado judicialmente. Añade que nada se opone a que en dicha liquidación –aprobada judicialmente– los cónyuges acuerden adjudicar primero dicho bien a ambos, por mitad e iguales partes y pro indiviso, reservándose uno de ellos la nuda propiedad y cediendo el usufructo vitalicio de su mitad indivisa a su esposa.
- Es cierto que la aprobación judicial del convenio regulador de la separación no convierte en inscribibles pactos que, por la forma en que se establecen, carecen de trascendencia real (cfr. artículo 98 de la Ley Hipotecaria y, por todas, la Resolución de esta Dirección General de 11 de septiembre de 2003), por lo que bien pueden inscribirse las adjudicaciones que se realicen mediante la liquidación de la sociedad de gananciales sin necesidad de que accedan a los asientos del Registro determinados compromisos, de carácter obligacional, relativos al mero uso de la vivienda o a las consecuencias económicas de actos de disposición que sobre el bien o derecho adjudicado realice el cónyuge adjudicatario. En todo caso, es también cierto que, como expresa el Registrador en su calificación, la inscripción de dichas adjudicaciones tiene como presupuesto la necesaria determinación de la naturaleza y extensión del derecho objeto de inscripción, por exigencias del principio de especialidad (cfr. artículos 9.2 de la Ley Hipotecaria y 51, reglas 5 y 6, del Reglamento Hipotecario).
Lo que ocurre es que, en el presente supuesto, el título ahora calificado fue ya objeto del correspondiente asiento registral, del que resulta que se inscribió una mitad indivisa de la vivienda, en pleno dominio, en favor de la esposa y la otra mitad, también en pleno dominio, en favor del esposo. Por ello, al estar tales asientos bajo la salvaguardia de los Tribunales y producir todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos que establece la Ley (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria), no podrá accederse a la pretensión del recurrente sin observarse el procedimiento legalmente establecido para la rectificación de tales asientos (cfr. artículo 40 de la Ley Hipotecaria). En este sentido, si se estimara que en su día se cometió un error en la redacción del asiento, dicho error debería calificarse conforme al artículo 216 de la Ley Hipotecaria como error de concepto, para cuya rectificación el artículo 217 de la Ley Hipotecaria exige el acuerdo unánime de todos los interesados y del Registrador, o una providencia judicial que lo ordene, requisitos que no aparecen cumplidos en este caso (especialmente el consentimiento del esposo, como titular registral actual del derecho de usufructo de que se trata).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, en los términos que anteceden.
31 julio 2009
Por inexactitud del asiento.- 1. En el presente recurso se ha de determinar si es o no conforme a Derecho la calificación registral por la que se deniega la rectificación de una nota marginal practicada en la que se canceló por error una condición resolutoria en garantía de precio aplazado, ya que la escritura que provocó dicho asiento reseñaba un pago parcial del precio y no de la totalidad del mismo. El recurrente sostiene que nos encontramos ante un error material, mientras que el Registrador considera que el error es de concepto y que se precisa del consentimiento del titular registral para proceder a la rectificación.
- Cuestión básica para resolver el recurso es la calificación del error que se ha producido en los asientos del Registro como material o de concepto. En la nota marginal en la que se comete el error se hace constar que la entidad compradora «declara haber entregado la cantidad que del precio de venta quedó aplazado», especificando, a continuación, que el pago se verificó mediante cheque bancario a nombre de los herederos del vendedor por importe de cuatrocientos diez mil euros, quedando cancelada la condición resolutoria. Es importante destacar, según resulta de la inscripción principal, que se aplazó un ochenta por ciento del precio total y que con la cantidad pagada a que se refiere la escritura que dio lugar a la nota marginal ahora cuestionada quedaba pendiente de satisfacer el setenta por ciento del mismo. El artículo 212 de la Ley Hipotecaria exige para considerar un error como material que con el mismo no se cambie el sentido general de la inscripción ni de ninguno de sus conceptos; por otra parte, el artículo 216 de la misma Ley señala que se comete error de concepto cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o varíe su verdadero sentido; asimismo, el artículo 327 del Reglamento Hipotecario determina que se considera el error de concepto de los comprendidos en el párrafo primero del artículo 217 de la Ley Hipotecaria (es decir, los cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulte claramente de las mismas), el contenido en algún asiento por la apreciación equivocada de los datos obrantes en el Registro.
De todo ello resulta, con claridad, que el error advertido no es material, sino de concepto. Tres son las razones que fundamentan esta conclusión: en primer lugar los relevantes efectos del error que da por resultado la cancelación indebida de la condición resolutoria; en segundo lugar, la constancia en la nota marginal de la declaración de haberse entregado el precio aplazado, cuando como resulta claramente de la misma al indicar la cantidad entregada, confrontándola con la inscripción de compraventa a cuyo margen se extendió, la entrega fue parcial; en tercer lugar, porque sólo puede entenderse el error por la apreciación equivocada de la cantidad que quedaba aplazada.
- La legislación hipotecaria diferencia dos procedimientos para la rectificación de los errores de concepto: el que exige el acuerdo unánime de los interesados y del Registrador o, en su defecto, resolución judicial, y el que permite la rectificación de oficio por parte del Registrador cuando el error resulte claramente de los asientos practicados o, tratándose de asientos de presentación y notas, cuando la inscripción principal respectiva baste para darlo a conocer (cfr. art. 217 de la Ley Hipotecaria).
Esta última modalidad de rectificación se infiere con claridad de lo dispuesto en el párrafo primero del citado artículo 217 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual «Los errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas, no se rectificarán sin el acuerdo unánime de todos los interesados y del Registrador, o una providencia judicial que lo ordene», de donde se colige que resultando claramente el error padecido de los propios asientos el Registrador no precisa del consentimiento de los interesados para proceder a su rectificación. Así lo ha interpretado también el Tribunal Supremo en su Sentencia de 28 de febrero de 1999 al hacer la exégesis del citado artículo 217 de la Ley Hipotecaria –en un caso en que se expresó en la inscripción que la finca estaba libre de cargas, cuando en realidad estaba gravada con una sustitución fideicomisaria condicional– afirmando que «A sensu contrario si los errores de concepto de los asientos resultan claramente de los mismos (como ocurre en el tema que nos ocupa si contrastamos las inscripciones primera, segunda y tercera) la rectificación sigue pautas mucho más sencillas; no es preciso reunir ese cónclave entre los particulares y el Registrador, ni tampoco acudir a la autoridad judicial. Basta con que el Registrador, como encargado de la oficina, compruebe la equivocación padecida y la subsane mediante la oportuna diligencia. Esto hubiera sido suficiente en su día, sin tener que provocar todo el estrépito judicial de la acción ejercitada».
- Resta por concluir si el procedimiento para la rectificación, en este caso, exige el consentimiento del titular registral o no. Pues bien, si se tiene en cuenta: a) que la condición resolutoria en garantía del precio aplazado de una compraventa de un inmueble, como elemento accidental del negocio, no opera automáticamente en sede registral ni en su cumplimiento (necesidad de acreditar el impago, el requerimiento notarial o judicial, la falta de oposición del comprador, etc.: vid. art. 1.504 del Código Civil y Resolución de 29 de diciembre de 1982), ni en su incumplimiento pues su cancelación requiere bien resolución judicial, bien escritura en que conste el consentimiento cancelatorio del vendedor (lo que requiere capacidad dispositiva y no simplemente la capacidad general para administrar que se precisa para recibir el pago (ex art. 1.068 del Código Civil), bien la acreditación fehaciente del hecho o hechos cuya ocurrencia, en virtud de pacto expreso, permita al comprador solicitar unilateralmente tal cancelación (cfr. art. 82 de la Ley Hipotecaria y 56 del Reglamento Hipotecario); b) que resulta claramente de la inscripción de la compraventa que la condición resolutoria pactada garantizaba el precio aplazado en su totalidad; c) que resulta de la nota marginal cuya rectificación se pretende que se entregó una cantidad que, confrontándola con la inscripción principal, no corresponde a la totalidad del precio aplazado sino a una parte del mismo; d) que como consecuencia de ello resulta directa y claramente de los asientos del Registro que no se ha producido el hecho que permitiría solicitar la cancelación de la condición, esto es, el pago de la totalidad cantidad aplazada; e) que, al margen del pago, tan sólo se admitía en la escritura de compraventa en que se constituyó la condición resolutoria dos modos de cancelarla: 1.º mediante escritura de cancelación de dicha garantía otorgada por la parte vendedora, y 2.º mediante acta notarial en la que la entidad compradora acredite que se han avalado las cantidades pendientes de pago y que dichos avales están a disposición de los vendedores, ninguno de cuyos documentos se presentó en el Registro; f) que la nota marginal que hubiera debido practicarse a la vista de dicho título no es la de cancelación de la condición resolutoria por su incumplimiento, en cuya virtud se consuma la adquisición del derecho del comprador (cfr. art. 23 de la Ley Hipotecaria), prevista en el artículo 56 del Reglamento Hipotecario, como por error se produjo, sino una nota de pago parcial del precio aplazado conforme al artículo 58 del mismo Reglamento; en base a todo lo cual hay que concluir en el corolario de que no es preciso el consentimiento del titular registral para la rectificación.
Si a ello se añade que una de los límites del ejercicio de todo derecho es la buena fe (cfr. art. 7.1 del Código Civil), una de cuyas manifestaciones es la imposibilidad de ir contra los actos propios (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 14 y 28 de octubre de 2005; 26 de enero de 2006, y 23 de enero de 2008), y que del título que generó la cancelación de la condición resolutoria resulta de modo inequívoco que se trataba de un pago parcial y que no se prestaba consentimiento a la cancelación de la condición resolutoria, no hay ningún obstáculo para la rectificación solicitada a la vista de que se trata de un error de concepto padecido en la redacción de una nota marginal cuya sola confrontación con la inscripción principal respectiva basta para darlo a conocer.
Por último, el hecho de que la rectificación implique la reactivación de la condición resolutoria cancelada no es un obstáculo para la misma, pues la rectificación no surtirá efecto frente a terceros sino de la fecha en que se verifique (cfr. arts. 40 y 220 de la Ley Hipotecaria) y el titular registral ya prestó su consentimiento a la condición en la escritura de compraventa originaria.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso en cuanto a la no necesidad de consentimiento del titular registral para la rectificación en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.
9 y 11 noviembre 2009
Por inexactitud del asiento.- Se plantea en este recurso la posibilidad de rectificar el Registro, para inscribir como bien de dominio público en zona marítima, una finca que figura inscrita a favor de un particular, sin ajustarse a la regla general que presupone el consentimiento del titular registral o la oportuna resolución judicial. Puede verse la Resolución en el apartado “COSTAS (ZONA MARÍTIMA). Deslinde en zona marítimo-terrestre”.
10 noviembre 2010
Por inexactitud del asiento.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:
Se presenta en el Registro, acompañada de la escritura por la que, el 21 de febrero de 2003, la sociedad recurrente compró a la actual titular registral, «Payna, S.L.» la finca objeto del recurso, instancia suscrita por el representante de la recurrente exponiendo los siguientes hechos:
– El 21 de febrero de 2003, «Metropolitana Adventures, S.L.», compró a la titular registral, «Payna, S.L.» la finca referida, inscribiéndose la venta en el Registro de la Propiedad. Según la escritura de compraventa, y el Registro, la finca tenía una superficie de 16.782,82 metros cuadrados.
– Según sentencia de la Audiencia Provincial de Granada, firme por haberse desestimado el recurso de casación –y de la que se aporta testimonio– se revocó una sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Granada, la cual había declarado nula por simulación absoluta la anterior venta. La sentencia de la Audiencia revoca la apelada en cuanto a la declaración de nulidad de la compraventa de «Payna, S.L.» a «Metropolitana Adventures, S.L.» y simplemente declara preferente a dicha otra que hizo en documento privado «Payna, S.L.» a «Promociones Almijara 21, S.L.» –todavía no elevado a público en ejecución de sentencia–, cancelándose las inscripciones registrales que impidan las de la compraventa entre «Payna, S.L.» y «Promociones Almijara 21, S.L.», y que, según la sentencia es «una franja de terreno, no inferior a 4.760 m2… con la descripción que se apruebe por el Ayuntamiento de Motril». Es decir, que, en lugar de declarar nula la venta inscrita, se declaró preferente la compra de «Promociones Almijara 21, S.L.». En concreto la sentencia se pronuncia en los siguientes términos: «Que revocamos la sentencia apelada en cuanto a la declaración de nulidad de la compraventa de «Payna, S.L.» a «Metropolitana Adventures, S.L.», declarando preferente la compraventa que vincula a la actora con la demandada, «Payna, S.L.» en los términos contractuales recogidos en el documento privado».
– Como consecuencia de ello se expide mandamiento (del que se acompaña fotocopia pero cuyo contenido aparece en la cancelación que se dirá) «con el fin que se lleve a cabo lo acordado en la sentencia y se proceda a la cancelación».
– El registrador, como consecuencia de la sentencia y del mandamiento, canceló totalmente la inscripción a favor de «Metropolitana Adventures, S.L.». Por tanto, la finca vuelve a estar inscrita a nombre de «Payna, S.L.».
El recurrente alega que la compraventa entre «Promociones Almijara 21, S.L.», como compradora declarada preferente y la actual titular registral se refiere solo a la superficie de 4.760 metros cuadrados, perteneciendo a su representada el resto de metros, es decir, 12.022,82 metros cuadrados, por lo que no debió ser cancelada la inscripción y solicita «que se inscriba el título de dominio de mi representada sobre la finca registral 12.890 que resulta de la escritura pública de 21 de febrero de 2003».
El registrador suspende la inscripción por considerar que hay documentos extendidos en mera fotocopia y por entender que no puede inscribir la escritura en cuanto a la totalidad de la finca al estar parte de la finca vendida, habiendo sido declarada preferente esta venta y por existir un obstáculo registral al haberse cancelado por mandato judicial la inscripción que en su día se hizo de tal escritura. Por otra parte, tampoco es posible, a juicio del registrador, inscribir una parte de la superficie de la finca (el resto de la finca matriz tras la segregación de la parte de dicha finca matriz cuya venta fue declarada preferente), ya que el principio de especialidad (cfr. artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento) impone que la inscripción se practique expresando su situación, linderos, medida superficial y demás circunstancias que contribuyan a la identificación del inmueble, exigencias que no se cumplirían en el presente caso en el que se solicita la inscripción de dominio a favor de la entidad recurrente de «al menos 12.022,82 m2 de la indicada finca registral», sin que pueda determinarse la ubicación concreta de tal superficie dentro de la finca matriz al no estar determinada tampoco la ubicación de la superficie cuya venta fue declarada judicialmente preferente, y que consiste en «una franja de terreno no inferior a 4.760 m2… con la descripción que apruebe el Ayuntamiento de Motril».
- El registrador parte de la situación registral de la finca existente en el momento de realizar la calificación, siendo así que el último asiento practicado en el folio registral de la finca matriz (finca registral número 12.890) fue la cancelación total de la inscripción causada por la escritura de compraventa otorgada por el anterior propietario a favor de la entidad ahora recurrente «Metropolitana Adventures, S.L.», en virtud de cuya cancelación la finca quedó reinscrita a favor de la entidad vendedora «Payna, S.L.». Esta cancelación, como ha quedado explicado en los antecedentes de hecho de esta resolución, fue practicada en virtud de un mandamiento judicial expedido como consecuencia de la sentencia judicial dictada por la Audiencia Provincial de Granada que mandaba cancelar «las inscripciones registrales que impidan las de la compraventa entre la actora (Promociones Almijara 21 S.L.) como compradora y demandada (Payna S.L) como vendedora», cuya venta fue declarada preferente respecto de la otorgada por la misma entidad vendedora a favor de «Metropolitana Adventures, S.L.». Es decir, la cancelación total se produjo en virtud de la misma resolución judicial de la Audiencia, testimonio de la cual se presenta ahora junto con la escritura de compraventa que motivó la inscripción.
- Es cierto que la inscripción de la finca a favor de «Metropolitana Adventures, S.L.» cerraba el Registro a la inscripción de la compraventa de parte de la misma finca a favor de «Promociones Almijara 21, S.L.» por falta de tracto sucesivo, pues la finca aparecía inscrita entonces a favor de persona distinta de la otorgante de esta última venta (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Esto permite entender por qué el registrador interpretó el mandamiento judicial de cancelación en el sentido indicado de cancelar la totalidad de la inscripción previamente practicada a favor de «Metropolitana Adventures, S.L.». Sin embargo, es lo cierto que el resultado producido (la abrogación registral de la totalidad de la inscripción de dominio de la citada finca respecto de la citada entidad) va más allá de lo que estrictamente deben ser las consecuencias registrales del cumplimiento del fallo judicial dictado en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Granada que, revocando el previo de instancia, no mantiene la declaración de nulidad de la totalidad de la compraventa realizada a favor de la entidad aquí recurrente, «Metropolitana Adventures, S.L.», sino tan sólo el carácter preferente respecto de la misma de otra compraventa que sobre parte de la misma finca había realizado otra entidad distinta («Promociones Almijara 21, S.L.»).
La reinscripción de la escritura de compraventa respecto de la totalidad de la finca a favor de «Metropolitana Adventures, S.L.», en principio, tropezaría con el principio de salvaguardia judicial de los asientos del Registro y su corolario de que para su rectificación es necesario el consentimiento del titular registral o, en su defecto, de resolución judicial dictada en procedimiento seguido contra el titular registral (en la actualidad la entidad «Payne, S.L.»). Pero en el presente caso, según lo antes señalado, debe entenderse que al practicarse la cancelación se incurrió en un error de concepto, error que podrá ser rectificado conforme a los procedimientos legalmente previstos para ello. En efecto, como ha declarado este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 11 de noviembre de 2008 y 7 de marzo de 2011), el artículo 212 de la Ley Hipotecaria exige para considerar un error como material que con el mismo no se cambie el sentido general de la inscripción ni de ninguno de sus conceptos; por otra parte, el artículo 216 de la misma Ley señala que se comete error de concepto cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o varíe su verdadero sentido; asimismo, el artículo 327 del Reglamento Hipotecario determina que se considera el error de concepto de los comprendidos en el párrafo primero del artículo 217 de la Ley Hipotecaria (es decir, los cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulte claramente de las mismas), el contenido en algún asiento por la apreciación equivocada de los datos obrantes en el Registro. De todo ello resulta, con claridad, que el error advertido no es material, sino de concepto, pues con la inscripción (cancelación en este caso) se está alterando el contenido del documento, en este supuesto del mandamiento judicial de cancelación, al menos parcialmente en cuanto al resto de la superficie de la finca matriz no incluida en la venta declarada preferente.
La legislación hipotecaria diferencia dos procedimientos para la rectificación de los errores de concepto: el que exige el acuerdo unánime de los interesados y del registrador o, en su defecto, resolución judicial, y el que permite la rectificación de oficio por parte del registrador cuando el error resulte claramente de los asientos practicados o, tratándose de asientos de presentación y notas, cuando la inscripción principal respectiva baste para darlo a conocer (cfr. artículo 217 de la Ley Hipotecaria).
Esta última modalidad de rectificación se infiere con claridad de lo dispuesto en el párrafo primero del citado artículo 217 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual «los errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas, no se rectificarán sin el acuerdo unánime de todos los interesados y del Registrador, o una providencia judicial que lo ordene», de donde se colige que resultando claramente el error padecido de los propios asientos, el registrador no precisa del consentimiento de los interesados para proceder a su rectificación. Así lo ha interpretado también el Tribunal Supremo en su Sentencia de 28 de febrero de 1999 al hacer la exégesis del citado artículo 217 de la Ley Hipotecaria –en un caso en que se expresó en la inscripción que la finca estaba libre de cargas, cuando en realidad estaba gravada con una sustitución fideicomisaria condicional– afirmando que «a sensu contrario si los errores de concepto de los asientos resultan claramente de los mismos (como ocurre en el tema que nos ocupa si contrastamos las inscripciones primera, segunda y tercera) la rectificación sigue pautas mucho más sencillas; no es preciso reunir ese cónclave entre los particulares y el Registrador, ni tampoco acudir a la autoridad judicial. Basta con que el Registrador, como encargado de la oficina, compruebe la equivocación padecida y la subsane mediante la oportuna diligencia. Esto hubiera sido suficiente en su día, sin tener que provocar todo el estrépito judicial de la acción ejercitada».
Asimismo, este Centro Directivo ha admitido en diversas Resoluciones (10 de marzo y 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 26 noviembre de 1992, 10 de septiembre de 2004, 13 de septiembre de 2005, 19 de junio de 2010 y 7 de marzo de 2011) la posibilidad de rectificar el contenido del Registro sin necesidad de acudir al procedimiento general de rectificación antes apuntado, siempre que el hecho básico que desvirtúa el asiento erróneo sea probado de un modo absoluto con documento fehaciente, independiente por su naturaleza de la voluntad de los interesados, pues en tales casos bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido. En este caso, el error padecido queda probado por el conjunto de los documentos presentados (a reserva de la necesidad de presentar copia autorizada de la escritura de compraventa cuya reinscripción solicita el recurrente a que alude el último fundamento de esta Resolución), pues el consentimiento del actual titular registral (la sociedad «Payne, S.L.») ya se prestó mediante el otorgamiento de las dos compraventas realizadas a favor de las entidades «Metropolitana Adventures, S.L.» y «Promociones Almijara 21, S.L.», respectivamente, de lo que hay constancia cierta a través de la documentación presentada (escritura de compraventa, en cuanto a la primera, y testimonio de sentencia judicial, en cuanto a la segunda).
- En definitiva, debe entenderse que el registrador incurrió en un error de concepto al cancelar la inscripción de dominio a favor de la sociedad recurrente. De la sentencia firme –testimonio de la cual se presenta ahora– se desprende que no es nula la inscripción a favor de «Metropolitana Adventures, S.L.», puesto que frente a la sentencia de Primera Instancia, que declaró la nulidad total, la sentencia de la Audiencia la revoca expresamente. En ella se dice con claridad meridiana que la sentencia de instancia se revoca «en cuanto a la declaración de nulidad de la compraventa de «Payna, S.L.» a «Metropolitana Adventures, S.L.»… cancelándose las inscripciones registrales que impidan las de la compraventa entre actora («Promociones Almijara 21, S.L.») y demandada «Payna, S.L.»». El registrador entendió que era necesaria la cancelación total de la venta de «Payna, S.L.» a «Metropolitana Adventures, S.L.», cuando eso no es así, pues con ello se provoca una evidente discordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral.
Es cierto que la interpretación y aplicación práctica del mandato judicial de cancelación de las inscripciones que impidan la de la compraventa declarada preferente no era sencilla y quizás procedía entonces haber pedido aclaración a la autoridad judicial sobre el alcance concreto de tal cancelación. Pero lo cierto es que al interpretarse el registrador el mandato judicial como se hizo, se incurrió en «ultra vires» respecto del verdadero contenido del fallo.
En todo caso, en la situación registral actual, para restablecer la concordancia entre el Registro y la realidad, se exige cohonestar en su reflejo registral los dos títulos presentados: la escritura de compraventa y el testimonio de la sentencia judicial, y para ello deberá reflejarse el contenido de ésta en la inscripción de aquella.
- En efecto, del procedimiento judicial seguido tan sólo resulta que existe una superficie –aún por determinar, pues ni siquiera está todavía ejecutada la sentencia en cuanto a la elevación a público del documento privado–, superficie que forma parte de la finca inscrita, que está pendiente de segregación e inscripción a favor de «Promociones Almijara 21, S.L.». Lo que ocurre es que la determinación de la exacta superficie segregada y vendida, corresponderá efectuarla en el momento en que, ejecutada la sentencia, se presente a inscribir la elevación a público del documento privado.
Es cierto, que el principio de especialidad, básico en el funcionamiento del Registro por razones superiores de seguridad jurídica, exige con carácter general la precisa descripción de la finca en el título que pretenda su acceso al Registro de la Propiedad. En efecto, como ha declarado este Centro Directivo (vid., entre otras, la Resolución de 10 de junio de 2010), el sistema de folio real que rige en nuestro sistema registral exige que todas las vicisitudes que afecten a una finca se practiquen en el folio abierto a la misma (cfr. artículos 1, 8, 9 y 243 de la Ley Hipotecaria, y 44 y 51.6 del Reglamento Hipotecario); de tal manera que presupuesto básico de toda actividad registral y de la actuación de sus principios (cfr. artículos 9, 17, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria) es la identidad o coincidencia indubitada entre la finca que aparece descrita en el título presentado con la que figura inscrita en el Registro. Por ello, como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 2 de septiembre de 1991, 29 de diciembre de 1992 y 21 de junio de 2004, entre otras), para su acceso al Registro, los títulos inscribibles han de contener una descripción precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de modo que éstos queden suficientemente individualizados e identificados (artículos 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51, reglas 1.ª a 4.ª del Reglamento Hipotecario). Por tanto, el acceso al Registro de los títulos exige que la descripción que en ellos se contenga de la finca objeto del correspondiente acto o negocio jurídico permita apreciar de modo indubitado la identidad entre el bien inscrito y el transmitido (cfr. Resolución de 11 de octubre de 2005). En suma, como afirmó la Resolución de 29 de diciembre de 1992 «siendo la finca el elemento primordial de nuestro sistema registral, por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico–real, su descripción debe garantizar de modo preciso e inequívoco, su identificación y localización», lo cual constituye, a su vez, exigencia derivada del principio de especialidad registral y de la concreta regulación en la materia (cfr. artículos 9 y 30 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento) que imponen la precisa descripción de la finca en el título que pretenda su acceso al Registro de la Propiedad, como medio indispensable para lograr la claridad y certeza que debe presidir la regulación de los derechos reales y desenvolvimiento de la institución registral (cfr. Resolución de 7 de enero de 1994).
Manifestación de esta exigencia de descripción precisa de las fincas en materia de segregaciones son las normas que al respecto se contienen en los artículos 47 y 50 del Reglamento Hipotecario, de los que resulta que en toda operación de segregación se han de incluir en el título correspondientes tres descripciones: la de la finca matriz afectada por la segregación, la de la finca resultante de la segregación y la de la porción o porciones restantes, si bien esta última sólo se exigirá cuando sea posible y siempre que, al menos, se expresen las modificaciones en la extensión y el lindero o linderos por donde se haya efectuado la segregación. En este sentido, no resulta carente de todo fundamento la objeción del registrador cuando sostiene que las indicadas exigencias descriptivas no se cumplen en el presente caso en el que se solicita la inscripción de dominio a favor de la entidad recurrente de «al menos 12.022,82 m2 de la indicada finca registral», sin que pueda determinarse la ubicación concreta de tal superficie dentro de la finca matriz al no estar determinada tampoco la ubicación de la superficie cuya venta fue declarada judicialmente preferente, y que consiste en «una franja de terreno no inferior a 4.760 m2… con la descripción que apruebe el Ayuntamiento de Motril». Es evidente que la indeterminación de la ubicación concreta de esta franja de terreno impide conocer con certeza igualmente la parte de la finca matriz no afectada por la venta preferente y que, por tanto, debería quedar reinscrita a favor del recurrente.
Ahora bien, lo que ocurre es que las especiales circunstancias concurrentes en el presente caso, en que la aplicación rígida del principio de especialidad puede conducir a una situación de lesión de la justicia material del caso, presenta analogías suficientes como para permitir la aplicación de la norma contenida en el párrafo final del artículo 47 del Reglamento Hipotecario, conforme al cual los actos y contratos que afecten al resto de una finca, cuando no hayan accedido al Registro todas las segregaciones escrituradas, se practicarán en el folio de la finca matriz, haciendo constar en la inscripción la superficie sobre la que aquéllos recaen, extendiéndose nota al margen de la inscripción de propiedad precedente de la superficie pendiente de segregación. Esta norma, introducida por el Real Decreto de 12 de noviembre de 1982 por razones eminentemente prácticas (especialmente en los casos de múltiples segregaciones practicadas sobre una misma finca matriz objeto de parcelación, con restos que por estar destinados entre otros usos a viales resultan de muy difícil descripción perimetral), trata de evitar el cierre registral respecto del dominio del resto de una finca matriz cuando una o más segregaciones operadas sobre la misma todavía no hayan accedido al Registro, resto cuya descripción en tales casos no siempre se conocerá con certeza, salvo en lo relativo a su extensión, por no poder conocerse en tales casos cabalmente la precisa delimitación de la porción o porciones segregadas.
El hecho de que la segregación de la franja de terreno cuya venta fue declarada judicialmente preferente no esté aún formalizada o que su extensión exacta y linderos precisos no estén todavía determinados, hasta tanto no se obtenga tal determinación por vía de ejecución de la sentencia recaída, no son suficientes para excluir la aplicación analógica «in casu» del sistema previsto en el párrafo tercero del artículo 47 del Reglamento Hipotecario, teniendo en cuenta que la alternativa a tal solución consiste en la imposibilidad del acceso registral de un derecho de dominio no cuestionado por la reiterada sentencia judicial de la Audiencia Provincial de Granada respecto del resto de la finca matriz.
Entretanto se lleva a cabo la ejecución del fallo, puede hacerse constar perfectamente en la inscripción, que dejará sin efecto la previa cancelación, los términos de la sentencia y por tanto la existencia de una superficie pendiente de segregación, de conformidad con lo dispuesto en el inciso último del artículo 47 del Reglamento Hipotecario, lo que permite la conciliación de todos los intereses en juego.
- Si se hubiera pretendido la anotación preventiva de la demanda interpuesta sobre la finca registral en cuestión, no se hubiera procedido a la cancelación de la inscripción. Ninguna razón hay para hacerlo ahora en que el procedimiento judicial ha finalizado en sentencia firme. Este Centro Directivo tiene declarado (vid. Resolución de 2 de marzo de 2006) que las resoluciones judiciales incluso aunque todavía sean no firmes, que contienen pronunciamientos llamados a desembocar en un asiento principal en el Registro, pueden acceder a los libros del Registro, para impedir que los principios de legitimación y fe pública registral desplieguen sus efectos ante la posible transmisión de los bienes o derechos afectados por la misma.
- En consecuencia, estando presentados el título que motivó la inscripción indebidamente cancelada y la resolución judicial firme que no la anula sino que la confirma salvo en cuanto a la segregación pendiente, debe procederse a la inscripción, rectificando la cancelación indebidamente practicada, si bien haciendo constar la existencia de la segregación pendiente a que se refiere la resolución judicial, lo cual favorece la coordinación de la realidad registral con la extrarregistral y el conocimiento por terceros de la existencia de una segregación no inscrita.
- En cuanto al defecto de que existen documentos que se presentan por fotocopia, el defecto ha de ser confirmado parcialmente en cuanto a la escritura de compraventa, que motivó la inscripción indebidamente cancelada, pero no en cuanto a la resolución judicial firme, pues se presenta ejecutoria. Se trata no obstante de un defecto fácilmente subsanable por la presentación de la copia autorizada de la escritura pública.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto en la forma que resulta de los anteriores fundamentos.
2 diciembre 2011
Por inexactitud del asiento.- Se plantea en este recurso si practicada una anotación preventiva, ordenada por sentencia, debía haberse practicado un asiento de inscripción. Se llega a la conclusión de que el procedimiento para rectificar el Registro es el establecido para la rectificación de errores y no el recurso gubernativo. La resolución puede verse en el apartado “URBANISMO. Rectificación de una reparcelación”.
18 enero 2012
