ERROR

Rectificación

Rectificación.- Para rectificar la inexactitud del Registro, nacida de error de concepto, se requiere el consentimiento unánime de todos los interesados y del Registrador, o, en su defecto, una resolución judicial dictada en el juicio declarativo correspondiente, con el requisito inexcusable de que la acción se haya dirigido contra todos aquéllos que, según el asiento que se trate de rectificar, tengan algún derecho, por lo que no procede la cancelación ordenada en virtud de una sentencia, si resulta que en lugar de ser demandados individualmente los ochenta y seis condueños de la finca, el procedimiento se dirigió contra la Junta administrativa del pueblo en que radica el inmueble, la cual no era titular registral.

8 marzo 1950

Rectificación.- Extinguida ipso iure una sociedad civil, queda reducida a una mera «asociación sin personalidad», en la que no se extinguen las relaciones entre los socios, que quedan subsistentes mientras se halle pendiente de liquidación el patrimonio social, que deberá tener el destino previsto en los Estatutos o en su defecto el señalado en el Código Civil y Ley de Asociaciones. La liquidación puede practicarse, si los Estatutos no determinan otra cosa ni se logra mayoría, por los liquidadores nombrados judicialmente. Por último, para rectificar la inscripción existente a nombre de la sociedad, la demanda no debe dirigirse contra los componentes de la Junta Directiva en su propio nombre, sino en nombre de aquélla, pues aun en esta fase de liquidación la sociedad pudo ser representada procesalmente para fines limitados y al faltar este requisito no se cumplió lo preceptuado en el párrafo sexto del artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que dispone que se ejercite la acción contra el titular registral.

5 junio 1953

Rectificación.- Establecidas en testamento ciertas limitaciones e inscritos los bienes de la herencia sin ellas, en virtud de escritura de adjudicación otorgada (por renuncia de otros) por las dos únicas herederas y al mismo tiempo beneficiarias de las limitaciones, en cuya escritura las citadas herederas, conforme al artículo 1.058 del Código Civil, pudieron dejar sin efecto la cláusula testamentaria que impuso las limitaciones y distribuirse los bienes hereditarios en la forma que estimaron conveniente, el asiento registral estuvo correctamente extendido y está bajo la salvaguarda de los Tribunales. Por lo que se entiende que si, posteriormente, se pretende por los herederos de una de las dos primitivas herederas y titulares registrales rectificar el Registro para reflejar en él aquellas limitaciones, no basta la instancia suscrita solamente por ellos, sino que será preciso que lo consienta el otro titular registral.

20 octubre 1976

Rectificación.- La mitad indivisa de un bien sujeto a un pacto de sobrevivencia entre esposos puede ser objeto de embargo y, si se consuma la adjudicación a un extraño, se extingue el pacto de sobrevivencia. Dispuesta esta premisa en sentencia firme, plantea el problema la escritura otorgada en cumplimiento de la misma, en una de cuyas estipulaciones se dice que se transmite la finca con las cargas que resultan de la certificación registral aportada, entre las cuales se encuentra la condición resolutoria derivada del pacto de sobrevivencia. Esto no quiere decir otra cosa sino que en la fecha en se expidió la certificación registral para aportarla a los Autos, se encontraba vigente la carga derivada del pacto de sobrevivencia, pero está claro que no lo estaba en la fecha de la escritura, puesto que la sentencia firme declaró su extinción. Por tanto, puede rectificarse la inexactitud, conforme al artículo 40, b), y especialmente el 82 de la Ley Hipotecaria, aportando a la solicitud correspondiente la sentencia firme que extinguió el pacto de sobrevivencia.

29 diciembre 1977

Rectificación.- No es inscribible la sentencia que declara la nulidad de una inscripción si algunos titulares registrales no fueron demandados, pues conforme al artículo 40,b), de la Ley Hipotecaria, cuando la inexactitud proviene de la nulidad del título, la rectificación precisa el consentimiento del titular o en su defecto resolución judicial, y en este segundo caso la demanda debe dirigirse contra todos aquellos a quienes el asiento que se trata de rectificar conceda algún derecho.

25 septiembre 1980

Rectificación.- El error consistente en inscribir una finca entre varias personas en proporción distinta a la expresada en el título es de concepto y no se puede rectificar, por tanto, mediante solicitud de algunos de dichos titulares acompañada del título que motivó la inscripción y de acta de notoriedad en la que el fedatario hace constar el error padecido.

20 agosto 1982

Rectificación.- Omitidas ciertas cláusulas limitativas en la inscripción de un título de transmisión de una finca, que después fue objeto de una nueva transmisión y se inscribió como libre de cargas, no puede un tercero pretender la inscripción de aquellas cláusulas mediante la presentación del primer título puesto que la finca figura inscrita a favor de persona que no intervino en el título en cuya virtud se pretende la rectificación. Conforme a los principios de legitimación, tracto sucesivo, salvaguardia registral de los asientos y prioridad, la rectificación precisará el consentimiento del titular registral o la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo ordinario.

16 enero 1990

Rectificación.- Los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales y su rectificación presupone el consentimiento del titular del asiento a cancelar o la oportuna resolución judicial recaída en procedimiento declarativo ordinario. Por ello no puede cancelarse un asiento de inmatriculación de finca lindante con un monte de utilidad pública, alegando que no se aportó certificación de la Administración forestal ni se le comunicó con posterioridad, si se pretende obtener la cancelación mediante instancia suscrita por persona distinta del titular registral.

23 abril 1990

Rectificación.- Inscrita una escritura de cancelación de hipoteca, otorgada por el acreedor reconociendo que el pago había sido hecho en parte por el deudor y en parte por un tercero, es correcta la denegación por el Registrador de una posterior escritura en que los tres anteriores afirman que hubo un error y que, en lugar de cancelación, hubo una cesión de crédito a favor del tercero. Con independencia de que difícilmente pueda considerarse que el supuesto constituía un caso de error, es lo cierto que, admitiendo que lo fuera, sería preciso el consentimiento de los titulares de cargas posteriores a la inscripción cancelada, que no lo prestaron, así como el del Registrador, que se opuso a la rectificación pretendida, por lo que ante esta situación no es el recurso gubernativo el cauce para la solución de este problema, sino que la cuestión debe decidirse en juicio ordinario.

11 junio 1991

Rectificación.- Después de otorgadas e inscritas unas escrituras de compraventa e hipoteca sobre una vivienda, los mismos interesados otorgan nueva escritura en la que hacen constar que, en la primera, se padeció el error de referirse a la vivienda que se describía cuando en realidad debió ser la contigua, por lo que «subsanan el error padecido… permaneciendo inalterable el resto… y solicitan del señor Registrador de la Propiedad la práctica de los asientos correspondientes». Frente al criterio del Registrador de que, previamente, deben cancelarse las inscripciones contradictorias, la Dirección resuelve que dados los términos inequívocos en que se produce el otorgamiento, es indudable la voluntad de los otorgantes de dejar sin efecto los primitivos negocios de venta e hipoteca, ratificándolos respecto a la vivienda que debió ser objeto de los mismos, y de consentir la cancelación de los asientos practicados, de modo que quedan satisfechas las exigencias que tanto para la inscripción de un negocio como para la cancelación de asientos registrales previene la legislación hipotecaria.

17 noviembre 1995

Rectificación.- Rechazada y confirmada por la Dirección la cláusula de fijación de intereses de una hipoteca por su indeterminación, por tratarse de una estipulación que trasciende al total negocio no debió el Registrador inscribir las restantes, pues se produce así una inexactitud registral, como es convertir en hipoteca ordinaria la que se pactó con cláusula de interés variable. Pero dicho lo anterior, añade que una vez practicada la inscripción ésta queda bajo la salvaguardia de los Tribunales, produciendo sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, de suerte que no cabe por el cauce del recurso gubernativo pretender su rectificación, al no ser el mismo uno de los medios legales de obtenerla.

21 octubre 1998

Rectificación.- Se plantea este recurso, en primer lugar, porque el Registrador ha inscrito como hipoteca en garantía de obligaciones futuras la que, según el recurrente, es hipoteca en garantía de un préstamo. En principio, parece que debía aplicarse el criterio de que la inscripción practicada, al estar bajo la salvaguarda de los Tribunales, no podría rectificarse a través del recurso gubernativo, sino del procedimiento previsto en el artículo 40 c) de la Ley Hipotecaria para el supuesto de errores de concepto. Pero si se tiene en cuenta que la pretensión del recurrente es lograr que se haga constar en el Registro la efectiva entrega de la cantidad prestada por entender que así consta en el título, cosa que el Registrador rechaza, puede asimilarse el supuesto a un recurso que se dirigiera frente a la negativa a hacer constar tales circunstancias del título en el caso de inscripción parcial, negativa que es recurrible. Centrada la cuestión en si la hipoteca garantiza un préstamo de carácter real, con entrega de una cantidad al prestatario, o convencional, cuya naturaleza, extensión y condiciones son diferentes, parece que, en principio, se trata de lo primero, puesto que el prestatario confiesa que ha recibido el importe del préstamo. Sin embargo, dicha confesión es meramente formal y el propio contrato celebrado demuestra lo contrario, pues, sin solución de continuidad, el importe de la cantidad prestada queda en poder del prestamista, sin libertad de disposición por parte del prestatario y condicionada a unos hechos futuros, de suerte que, bien se trate de una obligación futura, o actual y sujeta a condición suspensiva, la hipoteca que se inscriba tendrá que serlo condicionada en su eficacia frente a terceros en los términos que resultan del artículo 142 de la Ley Hipotecaria.

17 marzo 2000

Rectificación.- Ver, más atrás, en este mismo apartado, el epígrafe «Por inexactitud del título».

12 marzo 2001

Rectificación.- Ver, más atrás, el apartado «Por inexactitud del asiento».

12 julio 2001

Rectificación.- Inscrita en 1991 una rectificación de los Estatutos de una comunidad de propietarios, acordada por quienes lo eran en 1983, se solicita en 1999 la rectificación de la inscripción por entender que no se había transcrito correctamente lo acordado, y la Dirección, confirmando el criterio del Registrador, decide que, al estar constituida la comunidad por personas distintas de las que en su día aprobaron la modificación, es necesario el consentimiento unánime de todos los propietarios afectados, porque lo que se pretende supone una restricción al derecho que les corresponde que no constaba inscrita para algunos en el momento de su adquisición. Y en el supuesto de que se considerase que se cometió un error de concepto al practicar la inscripción, sería necesario, igualmente, por aplicación del artículo 217 de la Ley Hipotecaria, el acuerdo unánime de todos los interesados o una providencia judicial que lo ordenase.

24 septiembre 2001

Rectificación.- Planteada por el Registrador la existencia de un error en el título o en la inscripción porque una persona figura en el Registro con el nombre de «Julio» y en la escritura que pretende inscribirse como «Julio-Tomás», después de hacer constar el Notario en la comparecencia que dicho señor era conocido también como «Julio», la Dirección considera que la calificación es caprichosa e injustificada, pues a la vista de los datos existentes no hay duda de que el otorgante y el titular registral son el mismo sujeto.

13 diciembre 2001

Rectificación.- Es correcta la actuación del Registrador, ante una instancia solicitando la rectificación de un error de concepto, manifestando que no existe error, sin perjuicio del derecho del solicitante a utilizar el procedimiento previsto en el artículo 218 de la Ley Hipotecaria. En consecuencia, el recurso es improcedente y la rectificación debe dilucidarse en juicio ordinario.

23 marzo 2002 .

Rectificación.- Aunque en un testamento el testador manifieste que es hijo de Francisca, que vive, y nombre heredera única a su esposa, sin perjuicio de la legítima de las personas que tengan derecho a ella, es inscribible la escritura de manifestación de herencia otorgada por la viuda en la que se afirma que la madre del causante se llamaba Mercedes y había fallecido, lo que se prueba con el Libro de Familia de los padres del causante y el certificado de defunción de la madre, pues queda así acreditado que el nombre que figuraba en el testamento era erróneo y tal error resulta subsanado por los documentos aportados del Registro Civil.

1 abril 2002

Rectificación.- Para un caso de rectificación de error por inexactitud del título, véase, más atrás, el apartado “Por inexactitud del título”.

19 diciembre 2002

Rectificación.- Teniendo en cuenta que los errores materiales puede rectificarlos el Registrador por sí, con el título que motivó el asiento, mientras que los errores de concepto requieren el acuerdo unánime de todos los interesados o resolución judicial, se considera que el error cometido al inscribir una división horizontal, consistente en añadir a todas las cuotas de participación las palabras “todas por ciento”, es un error material, pues dicha interpretación es la que se ajusta a la natural exigencia de que las cuotas comprendan globalmente el valor total del inmueble y el error padecido al transcribir la escritura no puede, por sí solo, alterar el contenido del derecho de los titulares de los elementos privativos.

10 noviembre 2003

Rectificación.- Inscrita una finca a favor de unos esposos, con carácter ganancial, se presenta posteriormente una escritura por la que el marido reconoce que el dinero empleado en la compra de dicha finca era privativo de su esposa. El Registrador deniega la práctica de la nota de cambio de naturaleza basándose en la doctrina de los actos propios, que vinculan al marido, conforme al artículo 85 del Reglamento Hipotecario. Esta calificación se reitera ante una escritura posterior otorgada por ambos esposos y el representante de la entidad que vendió la finca, quien ratifica el contenido de la anterior. La Dirección confirma la calificación y, admitiendo la tesis del recurrente de que hubo un error en el título (escritura de compra) que dio lugar a un error en el Registro, entiende, admite que pueda rectificarse conforme al artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, para lo cual será necesario, al menos, que se declare el error que en su día se padeció y, como consecuencia, el asiento a practicar será la correspondiente inscripción de rectificación, que producirá los efectos que le son propios.

23 marzo 2004

Rectificación.- Solicitada por un Ayuntamiento la inmatriculación de una finca que coincide con un exceso de cabida previamente inscrito a favor de otra persona –por lo que se solicita al mismo tiempo que se deje sin efecto su inscripción- la Dirección resuelve que el recurso gubernativo es el cauce legalmente arbitrado para impugnar las calificaciones de los Registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado. Por el contrario, cuando dicha calificación, haya sido o no acertada, desemboque en la práctica del asiento interesado, éste queda bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) produciendo todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia ley, lo que conduce a su artículo 40 en el que se regulan los mecanismos para lograr la rectificación del contenido del Registro cuando es inexacto, entre los que no se contempla el recurso gubernativo.

3 noviembre 2004

Rectificación.- Hechos: la calificación registral ha considerado como defecto la divergencia existente en los apellidos de la persona que figura como esposa del causante en el asiento registral y la que como viuda a la que se reservan los derechos correspondientes en el título de la sucesión comparece en la escritura de adjudicación, por lo que considera que se infringe el principio de tracto sucesivo; al acta de declaración de herederos se ha unido otra en la que el Notario hace constar que le constaba por notoriedad que el apellido que figuraba en el Registro era erróneo. La Dirección comienza afirmando que es evidente que salvo error en el título de adquisición o en el asiento practicado, el principio de tracto sucesivo impediría la inscripción. Pero teniendo en cuenta las certificaciones de nacimiento de los cuatro hijos -uno premuerto– donde consta su filiación legítima del causante y su esposa en fechas anteriores y posteriores a la adquisición, y en especial la declaración de notoriedad de la existencia del error, con el valor que la misma tiene según el artículo 17 bis de la Ley del Notariado y 209 de su Reglamento, todo ello son elementos suficientes como para estimar la existencia del mismo desvaneciendo la objeción de infracción del principio de tracto sucesivo registral.

3 enero 2005

Rectificación.- 1. Consta inscrita en el Registro una participación indivisa de una finca del 0,54 por ciento de un local sito en planta sótano, participación que «conlleva adscrito el uso» de la plaza de garaje número X. Se presenta ahora escritura de rectificación por la que los mismos otorgantes declaran que, por error, se dijo que la participación indivisa que se vendía y que daba derecho al uso de la plaza de garaje era el 0,54 por ciento, cuando en realidad era del 2,72 por ciento.

La Registradora suspende la inscripción por el defecto que señala la nota anteriormente transcrita. El Notario recurre.

2. En los fundamentos de la nota de calificación alude la Registradora a la Resolución de este Centro Directivo de 20 de mayo de 1993, que expresó que, en un supuesto de rectificación, era necesario aportar copia autorizada de la escritura rectificada. Pero, como expresa la repetida resolución, para decidir en estos supuestos, es necesario examinar en qué consiste la rectificación realizada. En el caso de dicha Resolución se trataba de una pluralidad de títulos notariales de transmisión de diversas fincas en las que, por error, se consignaban como fincas transmitidas a unos propietarios las que, en realidad, se transmitían a otros, razón por la que no era suficiente decir en la escritura de rectificación la finca que realmente se quería transmitir, sino que también había que reflejar en el registro la nulidad de otra inscripción que se refería a un negocio inexistente, por todo lo cual era necesario, para tener presentes todos los datos, aportar las escrituras rectificadas. Pero en el presente supuesto, si la participación indivisa que «se concreta» en el uso de una plaza de garaje cabe dentro de la total titularidad del vendedor, circunstancia en contra de la cual nada afirma la Registradora, no es imprescindible la escritura rectificada ya que todos los datos necesarios para realizar la inscripción constan de los tomados de la inscripción anterior (consecuencia del título rectificado) y de la escritura que ahora se presenta.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

20 y 21 julio 2005

Rectificación.- Admitida la existencia de un error de concepto en una inscripción de herencia, la Dirección se refiere a su rectificación diciendo que “debe discreparse con él en que el único medio de susbsanación de un error de concepto sea el consentimiento de los interesados o resolución judicial, dado que tales medios son subsidiarios para el caso de no disponerse de los títulos o de no resultar claramente de los asientos (cfr. Artículo 217 de la Ley Hipotecaria), cosa que ocurre en el presente caso, en que el Registrador dispone de la propia documentación de la que se aprecia claramente el error practicado en la inscripción de la herencia y donación previa.”

20 septiembre 2005

Rectificación.- 1. En el presente supuesto aparece inscrita una finca a favor de la «Junta Provincial de Santa Cruz de Tenerife de la Hermandad Nacional de Alféreces Provisionales» y en la escritura presentada a que el recurso se refiere se constituye una hipoteca cambiaria sobre dicha finca por la «Hermandad Nacional de Alféreces Provisionales», manifestándose por los representantes de esta Asociación que el inmueble consta erróneamente inscrito ya que sólo ésta, conforme al artículo 4 de sus Estatutos tiene personalidad jurídica y plena autonomía patrimonial y consta inscrita en el Registro de Asociaciones mientras que las Hermandades Provinciales tienen atribuida estatutariamente autonomía administrativa, pero no plena autonomía patrimonial, no teniendo personalidad jurídica propia ni constando inscritas en el Registro de Asociaciones. Se solicita, pues, la inscripción de la hipoteca y la rectificación del error cometido.

El Registrador no inscribe al considerar que la finca aparece inscrita a nombre de entidad distinta de la transmitente, no tratándose de ningún error en la inscripción, sino de un supuesto de los que contempla el artículo 40-d) de la Ley Hipotecaria y además, existiendo el mismo supuesto error en otra hipoteca inscrita en la inscripción 2.ª es necesario también el consentimiento del acreedor hipotecario. También se señala que de la documentación aportada no se desprende con claridad la existencia del pretendido error invocado ya que de las escrituras que causaron la inscripción 1.ª de dominio y la inscripción 2.ª de hipoteca indicadas resulta la voluntad de considerar a la Junta Provincial como entidad propia e independiente de la Hermandad Nacional.

El interesado recurre alegando que la única entidad registrada en el Registro Nacional de Asociaciones es la Hermandad Nacional, siendo la Junta Provincial un simple órgano administrativo, de manera que no puede ser titular registral un órgano que carece de capacidad jurídica para ser titular de derecho real. Se manifiesta también que en ningún momento en la escritura de compra se hace mención ni se puede interpretar que el inmueble se adquiere para una entidad llamada «Junta Provincial de Santa Cruz de Tenerife de la Hermandad Nacional de Alféreces Provisionales» sino por un órgano administrativo para la entidad que representa, Hermandad Nacional de Alféreces Provisionales.

2. Se plantea pues en el presente recurso la posibilidad de rectificar el Registro en caso de inexactitud sin necesidad de acudir a los procedimientos legalmente establecidos en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria.

Dicha posibilidad ha sido reconocida por este Centro Directivo en relación con aquellos supuestos en que es posible comprobar plenamente los errores producidos en los títulos mediante documentos auténticos que por su naturaleza sean independientes de la voluntad de las partes bastando en tal caso la solicitud de rectificación presentando los indicados títulos (ver las resoluciones citadas en los Vistos).

3. Se trata, pues, de considerar si es aplicable la indicada doctrina al supuesto que nos ocupa, de manera que inscrita la finca a favor de la «Junta Provincial de Santa Cruz de Tenerife de la Hermandad Nacional de Alféreces Provisionales» puede entenderse justificada la titularidad a favor de la Hermandad Nacional de Alféreces Provisionales, mediante la documentación aportada al Registro y a la vista de los antecedentes de éste.

En relación con la documentación aportada, han de citarse los Estatutos de la «Hermandad Nacional de Alféreces Provisionales», que se relacionan en el título a que el recurso se refiere y la certificación del responsable del Ministerio del Interior en relación con la inscripción en el Registro de asociaciones de la «Hermandad Nacional de Alféreces Provisionales » y no así de la «Junta Provincial de Santa Cruz de Tenerife de la Hermandad Nacional de Alféreces Provisionales». Por lo que se refiere a los Estatutos que son con carácter general fuente de regulación de las asociaciones (artículo 37 del Código Civil y 5 y 7 de la Ley Orgánica 1/2002), se reconoce la personalidad jurídica y capacidad de la Hermandad Nacional y se reconoce también autonomía administrativa a las Hermandades Provinciales. Ahora bien, sea cual fuere el alcance en cuanto a la interpretación de esta autonomía, lo cierto es que considerando los antecedentes registrales la Junta Provincial de Santa Cruz de Tenerife, no sólo adquirió según escritura de 20 de octubre de 1965 e inscribió a su nombre la finca en cuestión, sino que posteriormente constituyó e inscribió, una hipoteca sobre la misma finca como titular de la misma. A tales efectos, ha de entenderse que le fue reconocida en aquellos momentos personalidad jurídica a la Junta de la Hermandad Provincial, resultando del Registro según la nota de calificación del Registrador la existencia de Estatutos de dicha Hermandad Provincial, de acuerdo con el contenido de la inscripción citada de hipoteca que se practicó de la escritura de 31 de mayo de 1971. Por ello no aparece claramente justificada a la vista de los Estatutos aportados la existencia del error pretendido.

4. En cuanto al hecho de la inscripción en el Registro de Asociaciones procede recordar los efectos de la publicidad en relación con el derecho de asociación. La Ley de 1964 preveía la existencia de un control administrativo previo e inscripción para el reconocimiento de la asociación como persona jurídica. En la Ley se estableció desde su entrada en vigor (30 de abril de 1965) el plazo de un año para la adaptación a la misma de las asociaciones existentes, de forma que las asociaciones que no se adaptaran quedarían disueltas. Ahora bien, esta normativa experimenta una nueva significación a la luz del artículo 22 de la Constitución Española, de forma que la personalidad jurídica de la asociación, manifestación del ejercicio del derecho de asociación, surge con su constitución como fruto de la voluntad de los promotores, planteamiento reconocido por el Tribunal Supremo en sentencias de 3 de julio de 1979 y 6 de Octubre de 1984 y otras, practicándose la inscripción de la asociación a los meros efectos de publicidad. Esta perspectiva es la que informa la regulación de la Ley Orgánica 1/2002 que por otra parte establece un régimen transitorio de adaptación en la Disposición Transitoria Primera para cuyo incumplimiento no se prevén efectos concretos. Por todo lo anterior, la existencia de inscripción en el Registro de Asociaciones para la Hermandad Nacional, que lo es a los meros efectos de publicidad, y no así para la Junta Provincial de Santa Cruz de Tenerife de la Hermandad, no justifica tampoco la rectificación pretendida del Registro.
5. Por todo ello, a la vista de los documentos aportados y del contenido del Registro, no puede considerarse indubitadamente acreditada la existencia de un error en la titularidad de la finca que se pretende hipotecar, debiendo acudirse para la rectificación del Registro al procedimiento previsto en el artículo 40-d de la Ley Hipotecaria que requiere el consentimiento de los interesados o la resolución judicial pertinente.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota del Registrador.

11 enero 2006

Rectificación.- 1. Se presenta en el Registro escritura de disolución de condominio entre varios hermanos. Entre otros defectos no recurridos y, en cuanto a una de las fincas el Registrador deniega la inscripción pues consta del Registro que, una vez rectificada su cabida para adecuarla a la descripción catastral, de dicha finca se segregó una porción que se vendió a un tercero, y el resto se cedió al Ayuntamiento. El interesado recurre.

3. Entrando en el fondo del asunto, alega el recurrente que la finca tenía mayor superficie que la que se hizo constar, por lo que todavía debe quedar un resto de la misma. Pero este es un problema que no puede abordarse en un recurso, pues se trata, en definitiva, de que, según el repetido recurrente, existe un error en el Registro, por lo que, para poder realizarse la inscripción, si no existen para ello otros obstáculos, será necesaria la previa rectificación registral realizada por los procedimientos establecidos en el artículo 40 y concordantes de la Ley Hipotecaria.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

3 mayo 2006

Rectificación.- 2. En relación con la cuestión de fondo, el Registrador considera en su calificación que el error en una centésima al expresarse en el título la cuota de participación respecto de elementos comunes del régimen de propiedad horizontal de la finca hipotecada impide la inscripción de la ampliación y modificación del préstamo con garantía hipotecaria.

3. Sin duda, en el presente caso la discrepancia –en un centésima– entre las dos cifras representativas de la cuota de participación que a la finca hipotecada corresponde en los elementos comunes del inmueble a que pertenece es claramente insignificante si se tiene en cuenta que en la propia escritura calificada se describe perfectamente dicha finca, con incorporación de nota registral informativa que contiene la cuota de participación que figura en el Registro de la Propiedad, y que según la propia calificación el Registrador no alberga duda alguna sobre la identidad de la finca. Se trata de un simple error material que no debería constituir en sí materia de recurso y puede ser fácilmente corregido, dada su escasa entidad, por el buen sentido del funcionario calificador sin necesidad incluso de que se subsane a través del medio establecido en el 153 del Reglamento Notarial. Si se tiene en cuenta la indudable conveniencia del mantenimiento de la validez de los actos jurídicos en la medida en que no lesionen ningún interés legítimo, así como la necesidad de facilitar la fluidez del tráfico jurídico, evitando la reiteración de trámites costosos e innecesarios y que no proporcionan garantías adicionales, deberá convenirse en la improcedencia de elevar la discrepancia debatida a la categoría de defecto obstativo de la inscripción de la escritura calificada; todo ello sin perjuicio de la posibilidad de que, aun practicada la inscripción, el Notario autorizante, subsane dicho error material, por propia iniciativa o a instancia de parte interesada, conforme al mencionado precepto reglamentario, para hacer coincidir los distintos extremos de la escritura calificada.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador.

26 mayo 2006

Rectificación.- 1. En el caso objeto de recurso, la entidad acreedora de un préstamo hipotecario y los deudores y dueños de la finca hipotecada, otorgan una escritura de rectificación de otra anterior otorgada unilateralmente por el banco acreedor en la que éste manifestaba haber cobrado cuanto se le adeudaba por razón del préstamo y cancelaba la hipoteca. En esa escritura de rectificación se expresa, que por error el Banco procedió a la cancelación de la hipoteca, la cual dejan sin efecto, subsistiendo la hipoteca en garantía del préstamo, que se declare vigente con los mismos pactos y condiciones contenidas en la escritura de su constitución.

El Registrador deniega la inscripción de la rectificación pretendida por entender que para cancelar un asiento de cancelación de hipoteca no basta el simple consentimiento formal, sino que se requiere la expresión de la causa o razón jurídica determinante de la misma.

2. El defecto no puede ser mantenido. Es cierto que, como ha dicho este Centro Directivo (cfr. Resolución de 27 de septiembre de 1999), el párrafo primero del artículo 82 de la Ley Hipotecaria no puede ser interpretado en el sentido de que sólo por el mero consentimiento formal del titular registral y sin necesidad de precisar la causa por la que el titular registral presta ese consentimiento pueda practicarse una cancelación, pues dicho precepto ha de ser entendido en congruencia con el conjunto del ordenamiento, y de él resulta que la admisión del puro consentimiento formal como título bastante para la cancelación no se conviene con las exigencias de nuestro sistema registral, las cuales responden, a su vez, a nuestro sistema civil causalista. De ahí que igual que para que pueda registrarse cualquier acto traslativo, se requiere la expresión de la naturaleza del título causal, tanto por exigirlo el principio de determinación registral, como por ser la causa presupuesto lógico necesario para que el Registrador pueda, en primer lugar, cumplir con la función calificadora en su natural extensión, y después, practicar debidamente los asientos que procedan, esa misma doctrina ha de regir cuando, por consistir la vicisitud jurídicoreal en la extinción de un derecho real inscrito, el asiento que proceda practicar sea un asiento de cancelación, no ya sólo por exigirlo su naturaleza genérica de inscripción, sino también porque resulta impuesto por las normas específicas sobre cancelaciones: en aplicación del principio de determinación registral se exige, entre las circunstancias del asiento de cancelación, la expresión de la «causa o razón de la cancelación» (cfr.193.2 del Reglamento Hipotecario).

Sin embargo, en el caso objeto de este recurso, esa causa o razón de la cancelación ahora solicitada está claramente explicitada, por cuanto con el consentimiento de los titulares registrales y de la entidad acreedora del préstamo hipotecario, se consigna en escritura pública que en la escritura anterior de cancelación se cometió un error en la expresión de la causa, al declarar erróneamente la entidad acreedora que el préstamo estaba pagado y por ello cancelaba la hipoteca que lo garantizaba, error que ahora se subsana declarando susbsistente el préstamo en idénticas condiciones a cuando se constituyó, solicitándose la cancelación del asiento de cancelación anterior.

Esa rectificación se hace con consentimiento de los prestatarios, titulares registrales de la finca gravada, por lo que estamos ante un supuesto de los previstos en el artículo 40.b) del mismo texto legal, sin que resulte del expediente la existencia de terceros adquirentes de derechos a título oneroso y de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto, a los cuales en cualquier caso no podría perjudicar la rectificación (artículo 40 in fine de la ley Hipotecaria).

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

16 octubre 2006

Rectificación.- Respecto a una rectificación de error de concepto, ver, más atrás, el apartado “Por inexactitud del asiento”.

28 noviembre 2006

Rectificación.- En el presente recurso se plantea la posibilidad de la inscripción de una acta notarial de manifestación de hechos en tanto se obtenga el correspondiente mandamiento judicial en el recurso contencioso administrativo interpuesto contra la aprobación de un proyecto de reparcelación que ya está inscrito en el Registro de la Propiedad, y en la que se solicita la corrección de oficio por el Registrador de los correspondientes asientos registrales por tratarse –a juicio del recurrente– de un claro error registral; todo ello como medida de proteger los derechos de la entidad recurrente así como de los posibles terceros que puedan verse afectados por el principio de fe pública registral.

1. En el supuesto concreto el acta unilateral de manifestación por el que el recurrente expone de forma unilateral ante el Notario una serie de hechos, y pone de manifiesto la posible irregularidad del expediente reparcelatorio ya inscrito, no puede considerarse en modo alguno título inscribible al amparo del articulo 2.º de la Ley Hipotecaria, ni anotable al amparo del artículo 42 de la misma ley. La forma de hacer constar en el Registro la posible inexactitud del Registro es la anotación de la demanda interpuesta instando la rectificación registral (ex artículo 40 y 42.1 de la Ley Hipotecaria) pero para ello debe el juez acordarla como medida cautelar.

Como ya señalara la Resolución de 8 de Noviembre de 1996, el principio de legalidad, básico de nuestro sistema inmobiliario registral no significa la admisión al Registro de cualquier documento autorizado por un funcionario público, sino que se exige que la concurrencia de ulteriores requisitos, como es la competencia para su autorización por parte de dicho funcionario, circunstancia ésta que lo eleva a la condición de documento público o auténtico (cfr. arts. 3.° de la Ley Hipotecaria y 1.216 del Código Civil) y que contenga un acto o negocio susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad, requisito este último que no concurre en la mera certificación acreditativa de la presentación de una demanda (cfr. arts. 1.°, 2.° y 42-2 de la Ley Hipotecaria) o –como ocurre en el supuesto de hecho de este expediente– tampoco concurre en la mera manifestación unilateral de la posible concurrencia de un error en la tramitación del expediente reparcelatorio.

2. Además es doctrina reiterada de este Centro Directivo la de que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los Tribunales (ar– tículo 1 Ley Hipotecaria) y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud. Por tanto la rectificación de los asientos registrales exige, bien el consentimiento del titular registral, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablada contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (artículos 40 y 82 Ley Hipotecaria), sin que de nuevo en el supuesto concreto una simple manifestación de parte pueda alterar el rigor de uno de los principios más importantes de nuestro Derecho Hipotecario.
3. Por otra parte, tampoco se puede considerar en el supuesto concreto que se haya producido un error registral de los comprendidos en los artículos 212 de la Ley Hipotecaria, relativos a los errores materiales, ni en el artículo 216 que alude al error de concepto, porque el registrador no cometió error alguno al inscribir el título reparcelatorio. El que dicho título reparcelatorio pueda haber adolecido de algún defecto en su tramitación, es cuestión que ahora es ajena a la actuación registral, pues no cabe olvidar que la calificación registral fue en su día favorable a la inscripción, de manera que ahora cualquier rectificación de los asientos practicados –debe insistirse-requiere el consentimiento de todos los afectados o en su caso resolución judicial firme en procedimiento adecuado seguido contra todos los titulares registrales.

Por todo lo expuesto, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y mantener la nota de calificación.

19 diciembre 2006

Rectificación.- 1. La presente resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don Jesús Carrasco Peralonso y doña Yolanda Meléndez Corroto contra la negativa del Registrador de la Propiedad número tres de San Lorenzo de El Escorial a rectificar una inscripción en cuanto a la frase contenida en la descripción de la finca que señala que «forma parte de la Urbanización Río Cofío».

Ha de empezar por manifestarse que la finca de referencia proviene de segregación de otra mayor, siendo así que en la primera inscripción de la finca se describe la parcela de la siguiente forma: «Parcela de terreno número 494, procedente de la finca denominada Retuertas, y forma parte de la urbanización Río Cofío. Está enclavada en término Municipal de Robledo de Chavela y ocupa una extensión superficial aproximada de mil ciento veinticinco metros cuadrados. Linda, por el Norte, con la parcela número cuatrocientos noventa y cinco, por el Sur, con calle de la urbanización, por el Este con la parcela número cuatrocientos noventa y seis y por el Oeste, con calle de la urbanización a la que pertenece». Dicha inscripción primera es de fecha 2 de julio de 1977 y la inscripción de la compra por los recurrentes es la cuarta de fecha 3 de febrero de 1992.

En la finca matriz, de la que procede la anterior, constan múltiples notas de segregación de formación de parcelas.

De la descripción transcrita se deduce que la referencia a la pertenencia de la finca a la «urbanización Río Cofío», desde su primera inscripción, no es un dato meramente accesorio, sino que es esencial en su descripción.

2. La pertenencia de una finca a una «urbanización» tiene consecuencias de índole urbanístico; pero también de carácter civil, por cuanto conlleva un conjunto de facultades, derechos, cargas y obligaciones propter rem con respecto de los demás propietarios.

Es por ello, que la pretensión de suprimir de la descripción la referencia a su pertenencia a la urbanización «Río Cofío» puede tener consecuencias para los demás propietarios de parcelas.

El artículo 40 d) de la Ley hipotecaria determina que cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial, que en el presente caso habrá de ser en procedimiento seguido contra la entidad representante de dicha urbanización, lo cual no es sino consecuencia del principio recogido en el artículo 1.3 de la misma Ley hipotecaria conforme al cual los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.

14 marzo 2007

Rectificación.- 1. Se presenta en este Centro Directivo recurso contra determinadas inscripciones. En el mismo se solicita «acuerdo revocar las inscripciones. inscribiendo el pleno dominio sin limitación alguna».

2. Lo que se pretende por la interesada es la rectificación de determinados asientos del Registro. En este sentido, y como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos»), el recurso contra la calificación regulado en los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria es el cauce legalmente arbitrado, a salvo la posibilidad de acudir a los Tribunales para ventilar y contender sobre la validez o nulidad de los títulos, para impugnar las calificaciones de los Registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado. Pero cuando dicha calificación, haya sido o no acertada, ha desembocado en la práctica del asiento, éste queda bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia Ley, lo que conduce a su artículo 40, en el que se regulan los mecanismos para lograr la rectificación del contenido del Registro cuando es inexacto, sin que, en ningún supuesto baste una simple instancia privada.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

2 octubre 2007

Rectificación.- Para la mejor comprensión de esta Resolución se transcriben los antecedentes:

En testamento abierto se contiene la siguiente cláusula: «Lega un derecho de habitación a favor de su sirvienta G.V.G. sobre la parte necesaria de la casa número dieciséis… de la calle…; el usufructo vitalicio … de dicha casa a sus sobrinas… por mitades entre ellas, y la nuda propiedad de la casa repetida a su sobrina bisnieta D.V.P.».

Al inscribir tal legado en el Registro, se expresa de la siguiente forma: «Dicho usufructo vitalicio se adjudica y está gravado con el derecho de habitación antes citado, a favor de la legataria…».

Como consecuencia del fallecimiento de las legatarias del usufructo, se cancela tal derecho y, entendiendo que es el usufructo el gravado con el derecho de habitación, se cancela igualmente este último derecho.

II La legataria del derecho de habitación, entendiendo que la cancelación es un error, bien material, bien de concepto, solicita la subsanación del mismo en la forma que legalmente corresponda.

Y la Dirección resuelve lo siguiente:

1. Es claro que en el Registro se cometió error al inscribir el derecho de habitación, pues tal derecho se hizo recaer sobre el usufructo y no sobre la propiedad, como debió hacerse, dada la intención testamentaria.
2. Sin embargo, como ha dicho reiteradamente este centro directivo (vid Resoluciones citadas en el «vistos») el recurso regulado en los arts. 324 y ss de la Ley Hipotecaria se da contra la calificación que suspende o deniega la práctica de un asiento, no contra la práctica del mismo. Por ello, no resulta del propio asiento que se trata de un error de concepto, para la corrección del mismo es necesario el acuerdo unánime de los interesados o una providencia judicial ordenando dicha rectificación (arts. 216 y 217 de la Ley Hipotecaria). Todo ello sin perjuicio de que la recurrente, perjudicada por el error, pueda exigir la correspondiente responsabilidad civil del Registrador que lo cometió.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

29 mayo 2008

Rectificación.- Ver, más atrás, el apartado “RECTIFICACIÓN. Por inexactitud del asiento”, en el que se examina la imposibilidad de inscribir un título incompatible con el contenido del Registro, por más que se alegue que en la inscripción existente se cometió un error, sin que previamente se rectifique el error de concepto.

31 julio 2009

Rectificación.- El objeto de este recurso es determinar si procede, sin el consentimiento del titular registral, la rectificación del error que se cometió al cancelar una condición resolutoria en garantía del precio aplazado, cuando en realidad el pago que se produjo fue parcial y, por tanto, lo que debió expresarse fue la existencia de dicho pago. Este problema puede verse, más atrás, en el apartado “ERROR. Por inexactitud del asiento”.

9 y 11 noviembre 2009

Rectificación.- 1. En el supuesto de hecho objeto de recurso el titular registral de la finca registral 8343 de la Pobla de Vallbona solicita se expida certificación literal del estado de cargas de dicha finca, previa cancelación de oficio de las anotaciones de embargo que la gravan, concretamente: letra A prorrogada por la D, letra B prorrogada por la C a favor de Banco de Sabadell y letra E prorrogada por la G a favor del Banco Exterior de España. Funda su solicitud de cancelación en dos motivos: en el caso de la anotación letra E prorrogada por la G, manifiesta el recurrente que afectan a su finca de forma indebida porque el Banco Exterior de España nunca embargó tal finca, existiendo un error que debe rectificarse, razón que le permite solicitar la cancelación; y porque a pesar de haber sido prorrogadas todas las anotaciones, deben considerarse caducadas, por el transcurso de 4 años desde que se anotó su prórroga procediendo su cancelación. El Registrador no expide la certificación por dos razones: no ser posible expedirla sin las cargas, porque los asientos, una vez practicados están bajo la salvaguarda de los Tribunales, y para rectificarlos, debe observarse lo dispuesto en el artículo 40 y 211 y siguientes de la Ley Hipotecaria, y artículo 314 y siguientes del Reglamento Hipotecario. Además se deniega la expedición de certificación porque no es procedente la aplicación de la nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria por haberse prorrogado con anterioridad a la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Éste último defecto no se recurre.

2. El único defecto que es objeto de recurso debe ser confirmado. La anotación preventiva se practicó por resolución judicial sobre una finca procedente por agrupación de otras dos, a pesar de que inicialmente se dirigiera sobre una de las agrupadas, lo que motivó mandamiento judicial subsanatorio. Ello condiciona que al producirse posteriormente la desagrupación de la finca debe producirse un arrastre de la carga a las dos fincas resultantes, una de ellas la finca a la que se refiere la solicitud de certificación. En este sentido es principio registral esencial que los asientos, una vez practicados, están bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia Ley. A tal fin es necesario como regla general el consentimiento de todos sus titulares o en su defecto, resolución judicial firme dictada en procedimiento dirigido contra tales titulares, y sin que en ningún supuesto baste una simple instancia privada por ser también principio básico de nuestro Derecho hipotecario que sólo la documentación auténtica y pública puede tener acceso al Registro. Por eso mismo, el recurso ante esta Dirección General no es el cauce adecuado para las pretensiones formuladas.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

7 mayo 2010

Rectificación.- 1. En el presente recurso se ha de determinar si es o no conforme a Derecho la calificación registral por la que se deniega la rectificación de la inscripción de una parcela, la cual se solicita que figure como elemento común. Dicha parcela está inscrita formalmente a favor del constituyente del régimen de propiedad horizontal, si bien, en el cuerpo de la inscripción dice que pertenecerá por porciones indivisas y como anejo inseparable de los elementos privativos de la propiedad horizontal, los cuales han sido objeto de enajenación. El recurrente sostiene que nos encontramos ante un error material, mientras que el Registrador considera que el error es de concepto y que se requiere el consentimiento del titular registral para proceder a la rectificación.

2. El artículo 212 de la Ley Hipotecaria exige para considerar un error como material que con el mismo no se cambie el sentido general de la inscripción ni de ninguno de sus conceptos. Por el contrario el artículo 216 de la misma Ley define el error de concepto como aquel que al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o varíe su verdadero sentido. Esta noción se completa con el artículo 327 del Reglamento Hipotecario al considerar como error de concepto los comprendidos en el párrafo primero del artículo 217 de la Ley Hipotecaria (es decir, los cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas), el contenido en algún asiento por la apreciación equivocada de los datos obrantes en el Registro.

No existe ningún error por el hecho de que la parcela a que se refiere este recurso aparezca en primer lugar inscrita a nombre de «Inversora Tetuán, S.A.», pues ello es concorde con el apartado 4.º «in fine» del artículo 8 de la ley Hipotecaria, que establece que la inscripción del régimen de Propiedad Horizontal se hará a favor del constituyente del régimen. Lo que sucede es que, al establecerse en la misma inscripción que la parcela pertenecerá, como anejo inseparable, a los dueños de los elementos privativos en proporción a la cuota que se señale, dicha titularidad ya no es actual, por lo que tampoco existe error, ya que de la misma inscripción, en unión con las descripciones de los elementos privativos se deriva la titularidad actualmente vigente.

Por lo que se refiere a la pretensión del recurrente de que se rectifique la inscripción para hacer constar que la parcela de la que trata el recurso es elemento común, no cabe sino rechazar tal pretensión, aparte de que tampoco existe error, puesto que en el título inscribible se estableció en la misma forma en que está inscrita. Es verdad que la naturaleza de la parcela se puede cambiar pero, para ello, sería preciso el consentimiento unánime de todos los propietarios (cfr. artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal), ya que se trata de modificar el título constitutivo de la propiedad horizontal y cambiar el carácter de la parcela objeto del recurso, para atribuirle un carácter que trae consigo un cambio esencial en las disposiciones aplicables a la misma.

Esta Dirección General ha acordado revocar parcialmente la calificación, según resulta de los fundamentos anteriormente expresados.

13 mayo 2010

Rectificación.- En esta Resolución se distingue entre inexactitud y error del Registro, con la consiguiente distinta forma de rectificación. Puede verse en el apartado “PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN. Protección de los asientos registrales”

7 abril 2011

Rectificación.- No es suficiente para cancelar unas cancelaciones de hipotecas, que se practicaron por error del título que las motivó, una escritura de rectificación y aclaración otorgada por el que fue titular de dichas hipotecas. La resolución puede verse, más atrás, en el apartado “Por inexactitud del título”.

18 agosto 2011

Rectificación.- Si el interesado considera que se ha producido un error en la extensión de algún asiento, al estar éste bajo la protección de los tribunales, no cabe su rectificación por vía de recurso, sino que debe seguirse el procedimiento establecido para la rectificación de errores. La resolución puede verse en el apartado “RECURSO. Improcedencia”.

21 julio 2012

Rectificación.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del recurso los siguientes:

1. a) Mediante escritura otorgada ante el notario de Illora, don Telesforo Sánchez Huete Gil, el día 29 de junio de 1963 el comisario contador partidor de la herencia de don F. A. N. y su cónyuge, protocolizan las operaciones particionales y de liquidación de gananciales practicadas. Del testamento del causante resulta que nombra herederas fiduciarias de sus bienes a sus sobrinas doña Encarnación G. A. y doña Obdulia G. A., con prohibición de disponer, de enajenar y gravar los bienes a título oneroso y lucrativo, y designa herederos fideicomisarios a los hijos que cada una de ellas tuviera al tiempo de su fallecimiento con sustitución vulgar a favor de los nietos respectivos para el caso de que alguno de los hijos premuriera. A su esposa, doña R. P. P, le lega una serie de bienes y el usufructo universal de toda su herencia.
2. b) Entre los bienes inventariados figuran dos terceras partes indivisas y la mitad de otra tercera parte indivisa de la finca registral de Illora 9470, cuyas participaciones se adjudican al cónyuge supérstite del causante en cuanto a una mitad indivisa en pleno dominio y en cuanto a otra mitad en usufructo vitalicio, y a sus sobrinas doña Encarnación G. A. y doña Obdulia G. A. una mitad indivisa en nuda propiedad por mitades indivisas. Las adjudicaciones de las sobrinas se hacen como herederas fiduciarias y con las prohibiciones expresadas.
3. c) El título reseñado provoca en cuanto a la finca registral 9470 la inscripción 17.ª de la que resulta que se adjudica a las hermanas doña Encarnación G. A. y doña Obdulia G. A. la nuda propiedad de la totalidad de la participación indivisa de la finca 9.740 de que era titular el causante, atribuyendo a la viuda exclusivamente el usufructo de dichas participaciones, sin reseña alguna a la sustitución fideicomisaria y a la prohibición de enajenar y gravar.
4. d) Por fallecimiento de doña R. P. P. se extingue el usufructo consolidándose con la nuda propiedad a favor de las citadas doña Encarnación G. A .y doña Obdulia G. A., según la inscripción 18.ª En la inscripción 19.ª doña Encarnación G. A. y doña Obdulia G. A. extinguen la comunidad existente sobre las reseñadas participaciones y se las adjudican en su integridad a doña Encarnación G. A.
5. e) Según nota al margen de la última inscripción de la finca de fecha 8 de junio de 2007 se inició procedimiento de rectificación de errores de la inscripción 17.ª en virtud de una instancia. Por otra nota de 13 de febrero de 2008 se canceló la nota por desistimiento del que solicitó la iniciación. Por nota al margen de 13 de febrero de 2008 resulta que se inicia nuevo procedimiento de rectificación de errores de las inscripciones 17.ª, 18.ª y 19.ª, en virtud de instancia.
6. f) En virtud de nueva instancia que se presenta en el Registro el 21 de mayo de 2012 junto con la escritura de partición hereditaria antes citada, se solicita que se proceda a la rectificación de los errores advertidos al deducirse con claridad del contraste entre la inscripción y el título aportado; en su defecto, que se inicie un nuevo procedimiento de rectificación de errores y que se practique la anotación prevista en el artículo 42.9.º de la Ley Hipotecaria.
7. g) La registradora considera que debe presentarse el mismo título inscrito, aclarando en el informe que debe ser la misma copia inscrita y no otra; que al haberse iniciado ya un procedimiento de rectificación, habiéndose rehusado las tres notificaciones verificadas a doña E. G. A., como titular registral en la inscripción que se pretende rectificar, sólo cabe acudir a la vía judicial sin que quepa iniciarse un nuevo procedimiento de rectificación.
8. Varios problemas se plantean en este recurso: la naturaleza de los errores advertidos y el procedimiento para su rectificación; la necesidad, o no, a tales efectos de la misma copia inscrita; si la iniciación de un procedimiento previo de rectificación en el que se «han rehusado las notificaciones» puede considerarse como una negativa de la interesada e impide la continuación o la iniciación de otro procedimiento; y si puede solicitarse por los interesados en una rectificación la anotación prevista en el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria.
9. El artículo 212 de la Ley Hipotecaria exige para considerar un error como material que con el mismo no se cambie el sentido general de la inscripción ni de ninguno de sus conceptos; por otra parte, el artículo 216 de la misma Ley señala que se comete error de concepto cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o varíe su verdadero sentido; asimismo, el artículo 327 del Reglamento Hipotecario determina que se considera el error de concepto de los comprendidos en el párrafo primero del artículo 217 de la Ley Hipotecaria (es decir, los cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulte claramente de las mismas), el contenido en algún asiento por la apreciación equivocada de los datos obrantes en el Registro. En el caso que nos ocupa, resulta obvio que en la inscripción 17.ª se comete un error de concepto: se está atribuyendo una participación errónea en las fincas y se está omitiendo la sustitución fideicomisaria y las prohibiciones estipuladas.
10. La legislación hipotecaria diferencia dos procedimientos para la rectificación de los errores de concepto: el que exige el acuerdo unánime de los interesados y del registrador o, en su defecto, resolución judicial, y el que permite la rectificación de oficio por parte del Registrador cuando el error resulte claramente de los asientos practicados o, tratándose de asientos de presentación y notas, cuando la inscripción principal respectiva baste para darlo a conocer (cfr. artículo 217 de la Ley Hipotecaria).

Esta última modalidad de rectificación se infiere con claridad de lo dispuesto en el párrafo primero del citado artículo 217 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual «Los errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas, no se rectificarán sin el acuerdo unánime de todos los interesados y del registrador, o una providencia judicial que lo ordene», de donde se colige que resultando claramente el error padecido de los propios asientos el registrador no precisa del consentimiento de los interesados para proceder a su rectificación. Así lo ha interpretado también el Tribunal Supremo en su Sentencia de 28 de febrero de 1999 al hacer la exégesis del citado artículo 217 de la Ley Hipotecaria –en un caso en que se expresó en la inscripción que la finca estaba libre de cargas, cuando en realidad estaba gravada con una sustitución fideicomisaria condicional– afirmando que a sensu contrario si los errores de concepto de los asientos resultan claramente de los mismos (como ocurre en el tema que nos ocupa si contrastamos las inscripciones primera, segunda y tercera) la rectificación sigue pautas mucho más sencillas; no es preciso reunir ese cónclave entre los particulares y el registrador, ni tampoco acudir a la autoridad judicial. Basta con que el registrador, como encargado de la oficina, compruebe la equivocación padecida y la subsane mediante la oportuna diligencia. Esto hubiera sido suficiente en su día, sin tener que provocar todo el estrépito judicial de la acción ejercitada».

Asimismo, este Centro Directivo ha admitido en diversas Resoluciones (10 de marzo de 1978, 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 26 noviembre de 1992, 7 de marzo, 15 de octubre y 2 de diciembre de 2011 y 18 de enero de 2012) la posibilidad de rectificar el contenido del Registro sin necesidad de acudir al procedimiento general de rectificación antes apuntado, siempre que el hecho básico que desvirtúa el asiento erróneo sea probado de un modo absoluto con documento fehaciente, independiente por su naturaleza de la voluntad de los interesados.

5. En cuanto al primer defecto advertido, la registradora considera que es necesario presentar la misma copia inscrita para proceder a la rectificación. Del artículo 219 de la Ley Hipotecaria se deduce que la rectificación de los errores de concepto puede verificarse o bien mediante la presentación del mismo título ya inscrito, si el registrador reconociese el error o el juez o Tribunal lo declarare, o mediante la presentación de un nuevo título, si el error fuese producido por una redacción vaga, ambigua o inexacta del título primitivo y las partes convinieren en ello, o lo declarase una sentencia firme. Es decir, de este precepto se deduce que por título debe entenderse tanto título en sentido formal, instrumento a través del cual el negocio accede al Registro, como título en sentido material, es decir negocio inscribible. Si el error es claro y se deduce de la confrontación con título formal que causó el asiento, aunque sea a través de una nueva copia del mismo título, no puede haber obstáculo alguno para la inscripción de la rectificación. Lo contrario sería atribuir a la copia que originó la inscripción un valor superior a la matriz. De los artículos 1218 del Código Civil, 1 de la Ley del Notariado y 1 del Reglamento Notarial resulta la presunción de veracidad del documento público notarial en tanto no se impugne y se declare judicialmente su falsedad. La copia tiene valor de escritura pública con arreglo al artículo 221 del Reglamento Notarial. Dada la necesidad de reproducción o traslado fiel del contenido de la matriz (cfr. artículo 221 del Reglamento Notarial) tiene un valor probatorio subordinado siempre a esta última. El 1220 del Código Civil es claro: «Las copias de los documentos públicos de que exista matriz o protocolo, impugnadas por aquellos a quienes perjudiquen, sólo tendrán fuerza probatoria cuando hayan sido debidamente cotejadas. Si resultare alguna variante entre la matriz y la copia, se estará al contenido de la primera». De ahí que el artículo 243 del Reglamento Notarial permita la rectificación de errores advertidos en la copia de manera sencilla sin necesidad de nuevo consentimiento de los interesados: «Las copias en soporte papel no podrán contener interpolaciones, tachaduras, raspaduras o enmiendas, ni siquiera en su pie o suscripción. Cuando fueran advertidos errores u omisiones, se subsanarán mediante diligencia posterior autorizada de igual modo que la copia haciendo constar, además, por nota al margen de ésta, la rectificación». Tampoco cabe oponer a estas consideraciones lo dispuesto en los artículos 213.1.º y 214.1 de la Ley Hipotecaria en relación los artículo 322 y 323 del Reglamento Hipotecario, porque en ellos se trata de un proceso para la rectificación de oficio de errores materiales. Sin embargo, los artículos 328 y 329 permiten cuando se trate de rectificación a instancia de los interesados acompañar «el título correspondiente», de lo que se deduce la intrascendencia de la copia, inscrita o no, aportada.
6. En relación a la segunda objeción hecha por la registradora relativa a la existencia de un procedimiento previo de rectificación en el que se «han rehusado las notificaciones» por la interesada y que ello impide la iniciación de un nuevo procedimiento, debe distinguirse si ha sido rechazada la notificación, en cuyo caso debe entenderse realizada (cfr. artículo 59.4 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común) o si, por el contrario, si de lo que se trata es de que no ha podido verificarse la misma (cfr. artículo 59.5 de la misma Ley). En el primer caso no procede la iniciación de un nuevo procedimiento toda vez que la negativa a comparecer debe entenderse como una denegación del consentimiento rectificatorio, por lo que queda expedita la vía judicial (cfr. artículos 217 de la Ley Hipotecaria, 326 y 329 párrafo segundo del Reglamento Hipotecario); en el segundo caso, no habiendo negativa, no puede entenderse que el procedimiento de rectificación de oficio haya quedado concluso y ningún obstáculo puede existir para que continúe, tratando de obtener la notificación por los medios supletorios previstos en la Ley 30/1992.
7. El procedimiento de rectificación previsto en el artículo 326 del Reglamento Hipotecario es un procedimiento que se inicia de oficio por el registrador. El interesado puede solicitar la rectificación del Registro por errores materiales o de concepto mediante la presentación del título inscribible y el registrador procederá a su práctica cuando no sea necesaria la concurrencia de ningún otro consentimiento. Si es preciso el consentimiento de cualquier otro interesado y se trate de un error de concepto, es él quien tiene que decidir si convocar o no a los interesados e iniciar el procedimiento del artículo 326 indicado. Pero no existe ninguna norma hipotecaria que le obligue a esta práctica, todo ello sin perjuicio de la responsabilidad en que hubiese podido incurrir por los perjuicios que puedan derivarse de su actuación. De ahí que la anotación prevista en el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria sólo procede en los supuestos de iniciación de oficio del procedimiento rectificatorio, o habiendo sido solicitada la rectificación por uno de los interesados y considerando el registrador procedente dicha rectificación pero sujeta al requisito de la obtención del consentimiento de otros interesados, procede de oficio a la iniciación del procedimiento del artículo 326 del Reglamento.

En el supuesto de hecho planteado, de no haber existido otros asientos posteriores, el error podría ser rectificado de oficio por la registradora, al resultar con claridad no del asiento, pero sí de la confrontación del título con el mismo y atendiendo a la doctrina antes citada de este Centro Directivo para los casos en que resulte probado el error de modo absoluto con documento fehaciente independientemente de la voluntad de los interesados. Ahora bien, después de esta inscripción, existe otra posterior, la inscripción 19.ª, que tiene como soporte el asiento erróneo y que necesariamente también tiene que ser rectificada. Y en esta inscripción posterior no nos encontramos ante un error del Registro, sino ante un asiento inexacto, aun cuando su causa indirecta se encuentre en el error padecido en la inscripción 17.ª y arrastrado a través de la publicidad formal del propio Registro. Tratándose de una inscripción relativa al dominio de la finca, por razones de tracto sucesivo, no podría rectificarse la inscripción 17.ª sin rectificar a la vez la inscripción 19.ª, pues de lo contrario admitiríamos una dualidad de titularidades del dominio sobre el mismo objeto lo cual no resuelta posible. De ello debe colegirse, que dado que la rectificación debe ser simultánea y no sucesiva y que el régimen jurídico de la rectificación del segundo asiento no es el del artículo 217 sino el del artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria (dado que ni se ha acreditado que el contenido de la citada inscripción 19.ª haya resultado infiel al contenido del título que la causó, ni puede encajarse este caso en ninguno de los supuestos específicos a que se refieren las anteriores letras del mismo precepto), disposición que, con carácter de regla general, no siendo aplicable ninguna de las reglas especiales precedentes, requiere en todo caso el consentimiento de todos los interesados o, en su defecto, resolución judicial, el recurso debe ser desestimado al no poder operarse la rectificación sin el previo cumplimiento de estos últimos requisitos, lo que no ha tenido lugar en el caso examinado en el presente expediente.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso en cuanto al defecto señalado en primer lugar y confirmar la nota de calificación del registrador en cuanto al segundo.

3 octubre 2012

Rectificación.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

Como consecuencia de una sentencia judicial en la que se resuelve un contrato por ejercicio de la condición resolutoria por falta de pago, en el mandamiento que acompaña la sentencia dirigido al registrador se ordena la «anotación preventiva del dominio y la posesión» de una finca a favor del que vendió.

El registrador despachó la documentación correspondiente cancelando la inscripción de venta, y las posteriores transmisiones, cuyos titulares habían sido partes en el procedimiento.

Se presenta ahora instancia suscrita por el abogado de uno de los interesados en la que, entendiendo se ha producido un error de concepto, ya que no se ha tomado anotación preventiva, sino que se han cancelado inscripciones, se solicita la rectificación del error anulando las cancelaciones y tomando la anotación preventiva ordenada.

2. Como ha dicho con anterioridad este centro directivo (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos»), la orden del juez ordenando el reflejo registral de una determinada situación jurídico-real ha de entenderse de acuerdo con el contenido registral que se ordena, siendo indiferente que se utilice una terminología en cierto modo confusa, pues lo relevante es el reflejo registral que corresponda, y que es la esencia del mandamiento. En el presente caso, acordada la resolución de un contrato, los asientos a practicar son las cancelaciones correspondientes, en la forma en que ha procedido el registrador. Por ello no ha existido ningún error, y no es atendible la solicitud de rectificación.
3. Además de ello, si existiera error no podría calificarse de error material, que presupone un error que no afecta al verdadero sentido del asiento practicado, por lo que, de conformidad con los artículos 1.3.º y 40 de la Ley Hipotecaria, sería preciso consentimiento de todos los interesados, o sentencia judicial firme en la que, demandados todos los interesados, se ordenara la rectificación correspondiente.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

6 octubre 2012