ERROR
Rectificación (propiedad horizontal)
Rectificación (propiedad horizontal).- Es preciso, tratándose de propiedad horizontal, el consentimiento de todos los interesados para una rectificación superficial que afecta a su derecho y que por encontrarse inscrita en el Registro está además bajo la salvaguarda de los Tribunales.
28 febrero 1968
Rectificación (propiedad horizontal).- 2. En el presente recurso se pretende la inscripción de la escritura de subsanación reflejada en los antecedentes de hecho. El artículo 153 del Reglamento Notarial permite la subsanación de errores materiales en los instrumentos públicos, cuando los errores, aparte de dicha naturaleza de puramente materiales, resulten del contexto del documento y de los inmediatamente anteriores y siguientes, o de los restantes documentos que se tuvieron en cuenta al redactar el documento subsanado. En el caso que nos ocupa, el error resulta comprobado al contrastar la escritura de obra nueva con el Proyecto base de la misma, ratificándose en ello el propio Arquitecto redactor del mismo, que comparece en la citada escritura de subsanación. No cabe ninguna duda de la relevancia de las omisiones cometidas aunque el Notario autorizante considera que son meramente materiales, puesto que sostiene que afloran sin mas que contrastar el instrumento público otorgado con aquellos documentos que se han utilizado para redactado.
- Desde luego no puede reclamarse el otorgamiento de escritura de ampliación de obra nueva y modificación de la Propiedad Horizontal por cuanto que la citada ampliación no se ha realizado, sino que la descripción recogida en la escritura de subsanación queda amparada por el Proyecto reflejado en la declaración de obra nueva que se subsana; como tampoco puede demandarse nueva licencia administrativa y constitución del seguro decenal, al estar las citadas modificaciones descritas en el Proyecto para el que se obtuvo la licencia contenida en la escritura originaria; todo ello, según manifiesta en la escritura de subsanación el Arquitecto director de las obras, que es el técnico al que corresponde realizar esta afirmación.
- Ahora bien, el contenido de la subsanación es de tal trascendencia que supone: el nacimiento de nuevos elementos privativos, la asignación de trasteros y garajes, la alteración cuantitativa de cuotas de participación y la modificación de reglas estatutarias, aspectos todos ellos que afectan a los titulares registrales de elementos independientes sometidos al régimen de propiedad horizontal y para estos casos tanto el arto 5-4 y el arto 17 regla 1 a de la Ley de Propiedad Horizontal no deja lugar a dudas: exige no el mero conocimiento sino la concurrencia del consentimiento de todos los propietarios para que el documento rectificador produzca todos los efectos registrales.
Es la propia ley citada la que impone una unanimidad de todos los titulares que sobrepasa el ámbito de corrección y subsanación del instrumento público que concede el arto 153 al Notario autorizante o al que le suceda en su protocolo. Todos deben conocer y aceptar las modificaciones pretendidas del título constitutivo, con independencia de cual sea el origen subjetivo u objetivo de los cambios planteados atendiendo además a los principios de legitimación registral y tracto sucesivo.
Esta Dirección General ha acordado desestimar parcialmente el recurso interpuesto y exigir el consentimiento de todos los titulares inscritos en la escritura de subsanación. Por el contrario, estimarlo en cuanto no se considera preciso otorgar escritura de ampliación de obra nueva ni tampoco acreditar nueva licencia administrativa (apartados 10 y 20 de la calificación).
21 marzo 2005
Rectificación (propiedad horizontal).- 1. El único problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar cómo puede subsanarse la omisión en el Registro de si corresponde a una vivienda una participación en una zona de aparcamiento, teniendo en cuenta que, según el Registrador, existe contradicción en las distintas referencias del Registro, y según el recurrente, tal contradicción no existe, pues en la declaración de obra nueva y en la de división horizontal se toman referencias distintas: en una el número general, y en otra el número de la casa.
- Conviene para mayor claridad distinguir los conceptos de inexactitud registral y error. Existe inexactitud cuando concurre cualquier discordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral (cfr. artículo 39 de la Ley Hipotecaria), y existe error cuando, al trasladar al Registro cualquier dato que se encuentre en el título inscribible o en los documentos complementarios, se incurre en una discordancia. A su vez, los errores pueden ser materiales y de concepto: son materiales cuando se ponen unas palabras por otras pero no se altera el verdadero sentido de una inscripción ni de sus componentes básicos. En caso contrario el error es de concepto.
- Es evidente que, si existió un error por omisión como dice el recurrente, el mismo no puede calificarse como banal, pues es preciso hacer una interpretación en un cierto sentido de los datos registrales. Sin embargo, tal interpretación no es la única posible, y, por otra parte tal omisión es la escritura ha tenido como consecuencia que el recurrente, como afirma él mismo, haya sido desposeído de la zona de aparcamiento por otra persona.
- Como consecuencia de todo ello, no cabe más que concluir en el mismo sentido que el Registrador: para hacer la rectificación solicitada, y, a falta de consentimiento unánime de los partícipes en la propiedad horizontal, será necesaria una sentencia firme en la que, demandados todos los interesados, se ordene la rectificación.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
13 julio 2009
