EXCESO DE CABIDA

Constatación por estar equivocada la del Registro

Constatación por estar equivocada la del Registro

El artículo 298, 5º, del Reglamento Hipotecario, permite la rectificación de la medida superficial siempre que el Registrador no tenga duda fundada sobre la identidad de la finca, si bien su criterio no puede prevalecer sobre el de los superiores jerárquicos que han de resolver el recurso. La certificación catastral no exige que el transmitente tanga la finca previamente catastrada o amillarada a su nombre, por lo que las dudas del Registrador sobre la identidad pueden considerarse resueltas por una certificación catastral expedida a nombre de persona distinta del vendedor y en la que la finca aparece con cabida superior a la que según el Registro tiene. Pero es que, además, habiéndose aportado -en diligencia para mejor proveer- certificación del Ministerio de Agricultura precisando la equivalencia de la aranzada en el sistema métrico, de la cual resulta que se padeció un error de cálculo al realizar -como consecuencia de la reforma del Reglamento Hipotecario en 1959- las operaciones matemáticas de transformación de la medida superficial local a la del sistema métrico decimal, más que inscribir un exceso de cabida, se trata de rectificar un dato que consta equivocado, ya que calculada con exactitud la equivalencia de la aranzada, la superficie obtenida se aproxima a la solicitada en la escritura y el pequeño exceso resultante puede inscribirse al amparo del artículo 298, 5º D) del Reglamento.

12 febrero 1981

Constatación por estar equivocada la del Registro.- No puede inscribirse un exceso de cabida cuando en la que figura inscrita se comprueba una inexactitud (la que figura globalmente no coincide con la que resultaría de la operación matemática para obtenerla a través de la longitud señalada en los linderos de la finca), pues en tal caso se produce una inexactitud por defecto del título que motivó el asiento, que exigiría su rectificación, conforme al artículo 40, apartado d), de la Ley, mediante el consentimiento del titular registral (los vendedores del inmueble que otorgaron la escritura de venta que ya figura inscrita) o en su defecto resolución judicial.[1]

6 noviembre 1985

Constatación por estar equivocada la del Registro Para el supuesto de que se pretenda inscribir, no un exceso, sino una menor superficie de la que figura inscrita, ver el apartado “DESCRIPCIÓN. De finca”.

16 marzo y 13 junio 2001, 22 febrero 2003 y 3 enero 2006

Constatación por estar equivocada la del Registro.- 1. Se plantea la inscribibilidad de un acta de manifestaciones otorgada por el titular registral actual como título hábil para la práctica de la rectificación de un exceso de cabida ya inscrito, que se practicó en virtud de un acta notarial de notoriedad anterior y que fue formalizada ante notario distinto. La rectificación es solicitada ahora por el titular registral como consecuencia -a su juicio- de una serie de errores cometidos en la agrupación y en la ampliación de cabida de la finca, con la finalidad de evitar posteriores litigios contra los titulares, teniendo en cuenta la gran desproporción entre la cabida anteriormente inscrita (133.059 m2) y la que se refleja actualmente en el Registro (216.657 m2). Según la nota de calificación, la inscripción de exceso de cabida, una vez practicada, está bajo la salvaguardia de los Tribunales y producirá todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia Ley, no siendo el acta de manifestaciones título hábil para practicar operación registral alguna.

2. En efecto, una vez practicada la inscripción y de acuerdo con el artículo 1 de la Ley Hipotecaria, el asiento está bajo la salvaguardia de los Tribunales y producirá todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia Ley. En consecuencia, la suspensión de la inscripción ya practicada no es posible, siendo necesario por ello llevar a cabo la rectificación de los asientos del Registro como consecuencia de la existencia de error o defectos en el título inscrito (véase artículo 40 d) Ley Hipotecaria).
3. No cabe por tanto inscribir un acta de manifestaciones con la finalidad de llevar a cabo la rectificación de la inscripción anterior, aunque conste el consentimiento del titular registral, cuando el error procede -según el mismo recurrente- de defectos graves procedimentales contenidos en el título inscrito.

En definitiva, no se trata de errores materiales o de concepto de los asientos según los términos del apartado c) del artículo 40 de la Ley Hipotecaria, cuyos cauces procedimentales de rectificación son los previstos en los artículos 211 a 220 de la misma Ley, considerando que sin prejuzgar si fue correcta o no la inscripción del exceso de cabida, que se encuentra bajo la salvaguardia de los Tribunales lo cierto es que ningún error material o de concepto se cometió al reflejar el acta notarial acreditativa del exceso de cabida.

Tampoco se trata de meros errores materiales del título, en cuyo caso y como señaló éste Centro Directivo en Resolución de 12 de marzo de 2001, podrían rectificarse sin nuevo consentimiento de los otorgantes, por acta de rectificación.

En realidad, según el contenido del asiento que se solicita se trataría de errores sustantivos o de concepto del título inscrito, de manera que sólo podrán quedar desvirtuados por la rectificación del mismo título inscrito. Lo que no cabe es hacerlo a través de la mera declaración unilateral de voluntad del titular registral (aunque sea el único que podría verse perjudicado ya que no hay titulares intermedios) encaminada exclusivamente a provocar dicha rectificación, cuando el error deriva del propio título inscrito y sin haber procedido previamente a la rectificación de este. La rectificación del asiento se producirá entonces a través del nuevo título rectificatorio -acompañado en su caso del título rectificado-, sin que sea suficiente a estos efectos una mera acta de manifestaciones.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

21 junio 2011

[1] Esta Resolución fue anulada por otra posterior de 27 de diciembre del mismo año, pues por comunicación del Presidente de la Audiencia, fechada el 23 de noviembre, la Dirección General tuvo conocimiento de que el Presidente había desestimado la apelación del Notario recurrente, quien interpuso recurso de queja. La Dirección General confirmó el Auto de inadmisión del recurso y desestimó la queja por considerar que la apelación se produjo transcurrido el plazo de quince días hábiles que señala el artículo 12 del Reglamento Hipotecario.