EXCESO DE CABIDA
De finca agotada
Vendida e inscrita una finca con la cabida que figuraba en el Registro, y que según el título era mayor, el comprador la dividió en tres porciones, que fueron vendidas a diferentes compradores, denegándose la inscripción de la escritura que llegó en último lugar al Registro por haberse agotado la cabida de la finca matriz, y la Dirección, revocando la nota del Registrador, decide que podrá procederse a su inscripción si se inscribe con anterioridad el exceso de cabida a favor de la entidad que fue titular de la finca matriz. [1]
23 mayo 1944
De finca agotada.- 1. Se debate en el presente recurso si es posible reabrir el folio registral de una finca, en su día cerrado como consecuencia de haber sido aportada la totalidad de la misma a una junta de compensación, en base a la alegación de que en la finca en su día aportada estaba incluida una cabida no inscrita y que no se aportó a la junta de compensación, de forma y manera que, una vez reabierto el folio, el Registro de la Propiedad publique, respecto de aquella cabida, la titularidad dominical última vigente en el Registro.
- El recurso no puede ser estimado. Los propietarios de una finca que lo eran también de una cabida no inscrita, una vez que la finca a la que pertenecía la misma ha sido aportada a una Junta de Compensación y su folio registral ha sido cerrado, ya no son titulares de una cabida por inmatricular, sino de una finca no inmatriculada. Lo procedente, en consecuencia, si los propietarios desean que su titularidad sea publicada por el Registro de la Propiedad, es inmatricular la cabida no inscrita como finca independiente por cualquiera de los procedimientos admitidos en la Legislación Hipotecaria.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota del Registrador.
12 marzo 2007
De finca agotada.- 1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de segregación y venta en la que concurren las circunstancias siguientes: la superficie de la finca segregable a la fecha de presentación en el Registro de la Propiedad, tras las sucesivas segregaciones practicadas e inscritas anteriormente a la presentación de la que es objeto del expediente, y a la vista de las notas marginales extendidas como consecuencia de las diversas segregaciones realizadas, ha sido agotada; por lo que no hay cabida sobre la que practicar nuevas segregaciones a la finca; de forma que no queda extensión suficiente –según el Registro– para practicar la inscripción de una finca segregada nueva a partir de esa matriz; alega la recurrente que se trata de un problema de error en la extensión que figura inscrita en el Registro, por lo que debiera subsanarse con la presentación de la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica de la finca de referencia, y con la rectificación de la superficie, se puede proceder a la inscripción de la segregación en cuestión.
- El problema que se debate, no es tanto el de un principio esencial como es el de prioridad registral –que es de indudable aplicación en este supuesto– sino el de la consideración de si el título objeto del expediente –escritura de segregación–, es titulo hábil para producir la inscripción de un exceso de cabida como paso previo a la segregación realizada; ocurre que ahora se presenta junto con el escrito de recurso, y no en el momento de la presentación junto con la escritura otorgada –que fue autorizada en el año 1978, por lo que no existía la obligación de su incorporación–, la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica de la finca en cuestión, de donde resultan la extensión pretendida.
- No se cuestiona en el presente recurso la posibilidad de acceso al Registro de distintas segregaciones sobre una misma finca por orden cronológico diferente al de su formalización documental; la reforma introducida en el artículo 47 del Reglamento Hipotecario por el Real Decreto de 12 de septiembre de 1982, introdujo la posibilidad de la inscripción de segregaciones, practicadas con posterioridad a otras que no fueron inscritas, con la consecuencia de que, en todo caso, el principio de prioridad actuará a favor de las que en primer lugar accedan al Registro, para el caso de agotarse la cabida de la finca matriz.
La calificación registral objeto del recurso trae causa de la inscripción de la total superficie finca matriz que se describe en la parte expositiva del documento cuya inscripción se deniega a nombre de persona distinta de la que segrega y vende al hoy recurrente. El principio de prioridad implica que la preferencia entre derechos reales sobre una misma finca se determina por el orden o antigüedad de la registración; no por el orden o antigüedad de los títulos; la preferencia de ahí resultante juega con carácter excluyente, si los derechos son incompatibles, o meramente preferente si su concurrencia es posible (cfr. artículos 1473 del Código Civil y 17 y 32 de la Ley Hipotecaria).
Por ello, por lo que se refiere a este aspecto, procede confirmar el defecto alegado por la registradora en su nota de calificación dado que al practicarse la inscripción en virtud de un título que se opone y es incompatible con el que ahora pretende acceder al Registro; el principio de prioridad registral, y los principios constitucionales de protección jurisdiccional de los derechos y proscripción de la indefensión, y paralelamente en el ámbito registral, el principio de salvaguarda judicial de los asientos, junto con los de tracto sucesivo y legitimación impiden la pretendida inscripción del derecho.
- Respecto a la posibilidad de que el titulo objeto de este expediente, sirva como vehículo y sea título hábil para la inscripción del exceso de cabida; efectivamente, como expone el recurrente, el artículo 52.8 de la Ley 13/1996, facilita la inscripción de excesos de cabida en base a la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica de la finca siempre y cuando los linderos sean fijos y entre la descripción de la finca en el Registro y la que aparece en la Certificación Descriptiva y Gráfica pueda deducirse identidad de la finca; pero también es cierto que dicha Certificación debe presentarse acompañando al título y en virtud del principio de rogación; este principio de rogación impide al registrador realizar inscripciones en forma distinta a la recogida en el documento presentado, y además exige que lo sea con el consentimiento de todos los interesados en la inscripción de que es objeto la alteración registral; ocurre que la Certificación Catastral, Descriptiva y Gráfica no se acompañó a la escritura calificada, sino que se presentó junto con el escrito de recurso que se interpone, en momento distinto de la calificación; ocurre además que para la rectificación de la cabida en el Registro, conforme al artículo 40.d de la Ley Hipotecaria, es necesario que a la solicitud concurra el consentimiento de todos los titulares de la inscripción o en su defecto, aprobación judicial.
- La Doctrina de este Centro Directivo se ha plasmado en reiteradas ocasiones para supuestos parecidos al que nos ocupa; en Resoluciones de 22 de octubre de 2001, se determina claramente que el único obstáculo que puede tener en casos parecidos la inscripción de la segregación, es que no haya cabida suficiente para segregar; y en Resolución de 3 de mayo de 2006, se establece que no constando en el Registro superficie suficiente como consecuencia de las segregaciones anteriores –en acceso al Registro– no es posible inscribir la segregación, ni siquiera, alegando un error en la superficie del Registro, sino que es preciso acudir al procedimiento de rectificación de los asientos registrales conforme el artículo 40 de la Ley Hipotecaria: «Entrando en el fondo del asunto, alega el recurrente que la finca tenía mayor superficie que la que se hizo constar, por lo que todavía debe quedar un resto de la misma. Pero este es un problema que no puede abordarse en un recurso, pues se trata, en definitiva, de que, según el repetido recurrente, existe un error en el Registro, por lo que, para poder realizarse la inscripción, si no existen para ello otros obstáculos, será necesaria la previa rectificación registral realizada por los procedimientos establecidos en el artículo 40 y concordantes de la Ley Hipotecaria».
En virtud de lo anterior, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.
12 abril 2012
[1] La más reciente Resolución de 23 de noviembre de 2000, llegó a la conclusión de que “dividida una finca, no queda resto registral de la misma, por lo cual la entidad que en su día vendió ha dejado de ser titular registral que tenga relación alguna con la finca dividida y vendida, por lo cual se infringiría el tracto sucesivo”. La diferencia con el caso del año 1944 era que quien solicitaba la inscripción de un resto (lo que suponía que habría un exceso de cabida en la finca matriz) era la propia entidad vendedora.
