EXCESO DE CABIDA
En finca formada por segregación
En finca formada por segregación
Aunque figure en una escritura de venta (que agotó la cabida de una finca) una nota en la que se dice que, con anterioridad, se había vendido privadamente otra porción de la misma finca, tal indicación no es el procedimiento adecuado para rectificar el Registro, de modo que, agotada por la venta la extensión superficial inscrita, no es inscribible una nueva escritura de segregación y venta que pretende fundarse en las manifestaciones de los interesados de existir un exceso de cabida en la finca cuya superficie está totalmente transmitida.
28 julio 1932
En finca formada por segregación.- Las precauciones para evitar la posibilidad de perjuicio a los propietarios colindantes deben extremarse cuando el exceso de cabida que se pretende inscribir corresponde a fincas que fueron segregadas de otras, las cuales, al tener cabida necesariamente determinada, parece que no admiten la posibilidad de errores de superficie. No obstante, en el caso que motivó este recurso, la Dirección admitió la inscripción del exceso por concurrir las siguientes circunstancias: que la superficie originaria de la finca figuraba con una extensión «aproximada» y además no lindaba con la de procedencia, por haberse realizado en ella varias parcelaciones; que, además de los colindantes, fueron citados los propietarios primitivos de la finca, los cuales, aunque se opusieron a la inscripción del exceso, no comparecieron a la citación que les hizo el Juzgado, por cuya razón el Juez aprobó el acta tramitada; y finalmente, que la extensión del inmueble coincidía con la de una certificación catastral aportada, salvo en una ligera diferencia.
16 julio 1956
En finca formada por segregación.- 1) Es inscribible el auto recaído en un expediente para la reanudación del tracto sucesivo, aunque la finca en cuestión proceda -por una segregación no inscrita- de otra finca registral. 2) Acreditado que la segregación se realizó en 1954 (dado que se afirma que se hizo mediante documento privado, es de suponer que su fecha sería fehaciente), no puede alegarse que infringe la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias, pues en la fecha en que se hizo las normas entonces vigentes no declaraban la nulidad de dicha división. 3) Si el promotor del expediente está casado y adquirió cuatro quintas partes de la finca por título de compra, deberá acreditar su estado civil al tiempo de la adquisición y, en su caso, el nombre de su esposa.
25 mayo 2002
En finca formada por segregación.- La registración de un exceso de cabida, según reiterada doctrina del Centro Directivo, sólo puede considerarse como la rectificación de un erróneo dato registral descriptivo, que requiere cerciorarse de la identidad de la finca de modo indubitado, para que no se altere la realidad física exterior de sus linderos; en otro caso existirá un intento de aplicar el folio de una finca a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie adicional, ya sea inscrita –lo que precisaría su segregación y agregación- o no inscrita –lo que haría innecesaria su previa inmatriculación—. Por todo ello, es necesario que no exista duda sobre la identidad de la finca y esta duda existe e impide la inscripción cuando se pretende inscribir un exceso de cabida de 6 metros cuadrados en una finca que figura inscrita con 500 metros cuadrados, pero que se formó por segregación de otra, segregada a su vez de otra y procedente esta última de un proyecto de compensación.
5 noviembre 2002
En finca formada por segregación.- Reiterando su doctrina de que la inscripción de un exceso de cabida sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral, se confirma la calificación que rechaza la inscripción por tener dudas el Registrador de la identidad de la finca, al tratarse de dos fincas formadas por segregación, a pesar de acompañarse certificación catastral de las mismas.
3 febrero y 17 mayo 2003
En finca formada por segregación.- 1. Se presenta en el Registro Acta de manifestaciones por la que el representante de una Sociedad declara la mayor cabida de una finca, sin que exceda de la quinta parte de la inscrita, incorporando informe expedido por Arquitecto junto con dos planos. El Registrador suspende la inscripción por albergar dudas fundadas acerca de la identidad de la finca, habida cuenta que la misma se formó en su día por agrupación de otras dos fincas que a su vez se habían anteriormente segregado, operaciones de agrupación y segregación en las que se expresó exactamente la superficie de todas ellas.
- Como ha dicho reiteradamente esta Dirección General (vid. Resoluciones citadas en los vistos), la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tubularmente es la que debió reflejarse en su día, por ser la realmente contenida en los linderos originales registrados, pero fuera de dicha hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que, según el Registro, corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será, previa justificación de su adquisición, la previa inmatriculación de esa superficie colindante.
Tratándose de registración de excesos de cabida de extensión inferior a la quinta parte de la inscrita (Cfr. Art. 298. 3, párrafo 2.º del Reglamento Hipotecario) mediante informe de técnico competente, es requisito imprescindible la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida, como así lo exige el indicado precepto, siendo necesario que dicha identificación se haga con referencia a los linderos que resultan del Registro, permitiéndose su actualización (por ejemplo por cambio de los titulares colindantes), pero no su alteración, expresándose que lo que se pretende es rectificar la superficie de la finca que se contiene dentro de dichos linderos registrales (Cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 1948).
- En el presente expediente, según resulta de la certificación registral, y conforme se recoge en la nota de calificación, la finca cuyo exceso de cabida se pretende proviene de anteriores segregaciones en las que se delimitaban específicamente las superficies, con expresa indicación de los linderos y sus longitudes, expresando el recurrente que «desde la fecha de estas segregaciones hasta la actualidad, y debido y derivado de la situación física de las fincas, que se hallan en un pronunciado pendiente, sobre un suelo geológico dinámico, que como es de ver, precisa muros de contención para cualquier construcción, es vulnerable a los movimientos de tierra que se pueden producir en las fincas con el paso del tiempo».
Consecuentemente con lo expuesto en el anterior fundamento de derecho el recurso debe ser desestimado por cuanto, como determina el mismo artículo 298. 3 párrafo 5.º del Reglamento Hipotecario, es indispensable que no tenga el Registrador dudas fundadas sobre la identidad de la finca, como tratarse de finca formada por segregación en la que se haya expresado con exactitud su superficie, careciendo la certificación técnica aportada de los requisitos mínimos que hagan desaparecer dichas dudas.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
16 mayo 2005
