ÍNDICE RESOLUCIONES PROPIEDAD

LETRA O 

 

Por Juan Carlos Casas Rojo, Registrador de la Propiedad de Cádiz nº 3

 

 TODAS LAS LETRAS PROPIEDAD

 

OBRA NUEVA

Accesión invertida. Rectificación del registro. R. 15 de septiembre de 2015

Accesión invertida en obra nueva. Suelo protegido. Georreferenciación. R. 21 de septiembre de 2016

Acta fin de obra: debe acompañar la autoliquidación del impuesto. Para inscribir un acta de fin de obra debe presentarse la liquidación (como no sujeta a AJD) del impuesto correspondiente. R. 23 de febrero de 2023

Acta de final de obra en Castilla León, habiendo transcurrido el periodo de prescripción. No es necesaria licencia de primera ocupación. R. 5 de julio de 2012

Acta de fin de obra parcial de edificio en división horizontal. Es posible la declaración parcial de fin de obra de uno o varios elementos de una propiedad horizontal, siempre que consten declarados en construcción y se acredite la terminación de dichos elementos privativos así como los elementos comunes. R. 19 de septiembre de 2023

Acta de fin de obra sin liquidación del impuesto. Como regla general el registrador ha de exigir en todo documento sujeto a inscripción la previa presentación para la liquidación de impuestos, como en el presente caso de acta de fin de obra. Sólo se excepcionan, para los documentos notariales, aquellos casos en los que concurren supuestos de expresa e indubitada no sujeción al Impuesto o de clara causa legal de exención fiscal. R. 24 de enero de 2023

Acta de finalización de obra en Asturias sin aportar libro edificio. Es exigible el depósito previo en el Registro del libro del edificio en Asturias, incluso en los supuestos de autopromoción. R. 26 de noviembre de 2020

Acta de finalización de obra. R. 10 de abril de 2018

Acta de terminación de obra. Antiguedad por certificación catastral no coincidiendo descripciones. Para inscribir una obra por antigüedad a través de la certificación catastral es preciso que la descripción de la misma sea coincidente con la inscrita. R. 21 de junio de 2023

Acta de fin de obra de varios propietarios con modificaciones respecto del proyecto inicial. En las Actas de terminación de obra, sin variaciones respecto de la obra inscrita en construcción, basta que la otorguen la mayoría de los comuneros, al tratarse de un acto de administración. Sin embargo, cuando se produzca alguna variación en la obra, será necesario el consentimiento de todos los copropietarios con independencia de que se necesite o no nueva licencia. El técnico es competente para aseverar si esas modificaciones necesitan o no de nueva licencia. R. 4 de septiembre de 2020

Acta de fin de obra. Licencia de primera ocupación (según Ley de Ordenación Urbanística de Valencia). Declaración Responsable. R. 28 de junio de 2016

Acta de fin de obra. Requisitos del libro edificio. Coordenadas de la superficie ocupada. En las declaraciones de obra terminada el Libro de la Edificación que ha de aportarse al Registro para todo tipo de obras (salvo que no proceda por su antigüedad) puede contener varios ficheros o archivos informáticos y no uno sólo; no es necesario que el técnico especifique el método usado para determinar los vértices georreferenciados de la superficie ocupada, que sólo es exigible en los casos de inscripción de representaciones gráficas alternativas, aunque en todo caso el registrador puede comprobarlo por sí mismo. R. 17 de junio de 2019

Acta de fin de obra: libro edificio en Aragón. Obras de escasa entidad. R. 18 de enero de 2017

Acta de fin de obra: La legitimación de firmas del técnico no la suple el visado. R. 29 de junio de 2017

Acta de fin de obra: Se admite que la incorporación a la escritura pública de documentos administrativos (licencia de primera ocupación o el certificado final de obra presentado a la Administración) pueda hacerse mediante copias compulsadas por la Administración. R. 29 de junio de 2017

Acta notarial de terminación de obra. Certificado técnico. Motivación insuficiente de la calificación. R. 4 de abril de 2019

Acta de fin de obra autorizada antes de la ley 13/2015. Falta de coincidencia en la superficie ocupada, entre el título (y registro) y las coordenadas catastrales. Debe el interesado aportar en este caso las coordenadas del suelo ocupado. R. 27 de julio de 2017

Acta de fin de obra de tres de las cuatro viviendas de un edificio en división horizontal. R. 29 de noviembre de 2017.

Acta de fin de obra: Coordenadas de la edificación. Tal exigencia queda cumplida si la escritura se remite a las coordenadas de la edificación que consten en el Catastro, pudiendo el registrador obtener las mismas del servicio habilitado en la Sede Electrónica, pero no cabe la remisión cuando no existe coincidencia entre la superficie catastral de la parcela y la superficie registral. R. 29 de junio de 2017

Acta notarial de final de obra nueva: certificado de fin de obra sustituido por otros documentos.  R. 16 de febrero de 2012

Adquisición de inmueble por extranjero no comunitario. Obra nueva antigua. La exclusión de la autorización militar previa para la adquisición de inmuebles por extranjeros no comunitarios en zonas de interés para la defensa nacional no se extiende a suelos rústicos y no urbanizables. El hecho de que catastralmente se acredite la existencia de la edificación que se pretende declarar por antigüedad y el certificado del técnico competente, no son suficientes a efectos de probar que el suelo está excluido de la autorización. R. 9 de febrero de 2022

Agrupación de elementos de propiedad horizontal sin modificación de obra nueva. R. 27 de diciembre de 2010

Agrupación, declaración de obra por notoriedad y división horizontal. Normativa andaluza. Instrumento público elegido. R. 25 de febrero de 2013

Agrupación, obra nueva y división horizontal con previas operaciones particionales. Mientras que en la partición del testador el heredero adquiere directamente los bienes adjudicados, la disposición particional vinculará a los herederos o al contador partidor pero no producirá el efecto atributivo inmediato. R. 26 de abril de 2019

Ampliación de obra nueva de finca que linda con carretera. En las declaraciones de obra por antigüedad el registrador debe comprobar que el suelo no tiene carácter demanial ni está afectado por servidumbres de uso público general (en este caso las derivadas de la colindancia con una carretera); lo que se traduce en una suspensión de la inscripción hasta tanto se acredite la correspondiente resolución administrativa. Aunque la DG considera suficiente a estos efectos una certificación de la Administración presentada con ocasión de la tramitación de un expediente del art. 199 LH. R. 28 de octubre de 2022

Ampliación de obra nueva existiendo anotación de incoacción de disciplina urbanística. Constando en el registro una anotación preventiva de incoación de un expediente de disciplina urbanística, para inscribir una declaración de ampliación de la obra existente se debe de aportar certificación administrativa del acuerdo en el que se ordene la cancelación de la anotación, o bien aclaración que determine las concretas edificaciones a las que afecta. R. 17 de mayo de 2024

Ampliación de obra nueva. Modificación de propiedad horizontal. Derecho de vuelo. El derecho de vuelo es un derecho real sobre cosa ajena, con vocación de dominio, por el que su titular tiene la facultad de elevar una o varias plantas o de realizar construcciones bajo el suelo, adquiriendo, una vez ejercitado, la propiedad de lo construido. R. 26 de junio de 2023

Ampliación. Es admisible el certificado técnico que contiene la descripción final de la vivienda resultante tras la ampliación. R. 20 de Noviembre de 2003

Ampliación de obra nueva y modificación de división horizontal. Debe acomodarse el principio de rogación registral al art. 425 RH. Si se aumenta la superficie construida del total edificio deberá describirse en el título presentado, al menos, la edificación, su número de plantas, superficie de parcela ocupada y total de metros cuadrados construidos, arts 45 y ss RD 1093/1997 por no tratarse de la mera rectificación de un dato erróneo en la descripción de la superficie de un elemento privativo. R. 29 de julio de 2024

Ampliación de obra nueva. Georreferenciación. Rogación tácita. La nota de calificación denegatoria de la inscripción debe estar suficientemente motivada. En todo caso en que la descripción registral se corresponda con la catastral, el registrador puede decidir tramitar el procedimiento del art. 199 LH aunque el otorgante lo excluya o no lo solicite. R. 31 de julio de 2024

Ampliación de obra nueva «antigua». Calificación registral. contenido del informe del registrador. Las notas de calificación han de ser suficientemente motivadas ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se considere adecuada. R. 30 de diciembre de 2021

Ampliación de obra nueva. Dudas de identidad. La falta de inscripción de la representación gráfica de la finca no necesariamente impide la inscripción de la declaración de obra nueva conforme al art. 202 LH. Tal inscripción sólo será obligatoria cuando el registrador albergue dudas debidamente fundadas sobre la ubicación de lo edificado. R. 24 de marzo de 2021

Ampliación de obra nueva.  En Baleares es necesario aportar la Licencia de Ocupación en las escrituras de obra nueva terminadas. En la isla de Mallorca, para las solicitudes presentadas después de 8-12-2018 relativas a viviendas, basta con aportar la cédula de habitabilidad, pues para su concesión se ha tenido que presentar la licencia de ocupación. Antes de esa fecha la relación entre dichos documentos era la inversa: la licencia de ocupación presuponía la existencia de la cédula de habitabilidad.  R. 13 de febrero de 2020

Ampliación de obra nueva. Falta de coincidencia entre la superficie ocupada según la descripción literaria y la que resulta de las coordenadas catastrales aportadas. La diferencia de superficie ocupada por una edificación, entre el título y la de la georreferenciación aportada, no impide la inscripción si la del título se ha ajustado descriptivamente a lo que resulta de Catastro, siempre que exista identidad de la edificación y la ubicación de la misma dentro de finca registral. R. 10 de mayo de 2021

Ampliación de obra nueva de un elemento de propiedad horizontal finalizada por prescripción urbanística. Cualquier alteración del régimen jurídico de los elementos comunes es competencia de la comunidad, exigiéndose unanimidad en tanto en cuanto tal alteración implica una modificación del título constitutivo de conformidad con el art. 17-6 LPH. R. 16 de noviembre de 2021

Ampliación de obra nueva. Georreferenciación. Dudas de identidad. Las dudas de la identidad de la finca en la que se halla la obra nueva declarada pueden disiparse con la inscripción de los vértices georreferenciados de la finca, mediante la tramitación de un expediente conforme al art. 199 LH, o bien mediante actuaciones especiales con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados. R. 4 de marzo de 2020

Ampliación de obra nueva. Libro edificio. Certificado de eficiencia energética. Seguro decenal. Licencia para división horizontal (en madrid). A las obras nuevas declaradas por antigüedad no le son exigibles ni el libro del edificio, ni el certificado de eficiencia energética, ni la licencia (en su caso) para la división horizontal. Sí le son exigibles el seguro decenal si no han pasado 10 años desde su terminación. R. 5 de marzo de 2020

Ampliación de obra nueva antigua. Diferencias descriptivas. Visado arquitecto. El visado colegial no viene exigido para la inscripción de la obra nueva por el RD 1093/1997, ni siquiera respecto de caso del art. 50.3 (cualquier técnico no comprendido en los demás números), «siempre que se acredite mediante certificación de su colegio profesional respectivo que tiene facultades suficientes para expedir el certificado sobre la fecha de finalización de la construcción u obra de que se trate y la descripción de ésta». R. 16 de junio de 2020

Ampliación obra nueva. Número de policía. No se alteran los datos registrados de nombre y número de la calle, o los números de polígono y parcela de la finca si no se acreditan. Pero ello no impide la inscripción de la ampliación. R. 19 de junio de 2020

Ampliación en base a certificado de antigüedad emitido por arquitecto. R. 21 de Marzo de 2006

Ampliación en base a certificación catastral. No requiere coincidencia total con el catastro, siempre que no haya duda de la identidad de la finca.  R. 25 de Agosto de 2008

Ampliación en Propiedad Horizontal. Vuelo.  R. 20 de Abril de 2006

Ampliación de obra nueva en elemento privativo de propiedad horizontal. licencia. Coordenadas de la superficie ocupada. La existencia de una clausula estatutaria que permite dentro de la parcela el derecho a edificar con licencia, también ampara las que se puedan declarar por antigüedad. Ha de coincidir la superficie ocupada por la edificación, según la descripción literaria del título y la que resulta de las coordenadas georreferenciadas aportadas. R. 2 de enero de 2019

Ampliación de obra nueva y exceso de cabida. No cabe inscribir la ampliación si cabe en el solar inscrito sin la previa inscripción  del exceso de cabida. R. 19 de Febrero de 2015

Ampliación de obra y redistribución de cuotas. La inscripción de la ampliación de obra y modificación del título constitutivo de propiedad horizontal requiere el consentimiento de todos los copropietarios del inmueble, sin que altere este criterio el que uno de ellos haya adquirido su vivienda con la cuota resultante después de aquella modificación. R. 11 de Octubre de 2001

Ampliación de obra y redistribución de cuotas. Aunque la finca esté hipotecada, no es imprescindible el consentimiento del acreedor hipotecario, ya que, a falta de su consentimiento, el acto realizado no perjudicará su derecho. R. 11 de Octubre de 2001

Ampliación de obra nueva en construcción. Necesidad de correspondencia entre la finca inscrita y aquella sobre la que se concede la licencia. R. 22 de julio de 2015

Ampliación de obra nueva. Previa inscripción de exceso de cabida. R. 29 de septiembre de 2017.

Ampliación de obra nueva. Condiciones en la licencia. R. 6 de febrero de 2013

Ampliación de obra nueva de una vivienda unifamiliar en conjunto inmobiliario en Propiedad horizontal. Necesidad de acuerdo unánime de la Junta de propietarios. R. 8 de enero de 2016

Ampliación de obra nueva sin previo exceso de cabida. Si la superficie ocupada por la edificación no cabe físicamente dentro de la finca registral, no es posible la ampliación de la edificación en tanto no se inscriba el exceso de cabida. R. 30 de junio de 2017

Ampliación de obra nueva antigua. Dudas de identidad entre la finca catastral y la registral. Posibilidad del Registrador de basarse, al calificar, en datos catastrales obtenidos por él. R. 23 de abril de 2014

Ampliación. Georreferenciación. El requisito de la georreferenciación de la porción de suelo ocupada ha de atenuarse en los supuestos de ampliación de una edificación ya inscrita cuando la ampliación no afecta a la superficie ocupada por el edificio, pues consta en el Registro, bajo la salvaguardia de los tribunales. R. 6 de febrero de 2017

Ampliación de edificación en auto judicial de exceso de cabida. Es posible, siempre que se cumplan los requisitos urbanísticos. R. 14 de julio de 2017

Ampliación de obra nueva. Si la ampliación de obra nueva inscrita no altera la superficie de suelo ocupada no es preciso aportar las coordenadas de la porción de suelo ocupada. R. 2 de noviembre de 2017

Ampliación de obra nueva «antigua». No es requisito imprescindible para la inscripción que haya una exacta coincidencia entre la descripción de la edificación ampliada y la descripción que se desprende de la certificación catastral descriptiva y gráfica. R. 29 de junio de 2021

Anulación de licencia de obras. Tracto sucesivo. Es necesario que el titular registral haya participado en el procedimiento. R. 24 de noviembre de 2016

Atribución ganancialidad. Cabe inscribir la obra nueva (sobre solar privativo) con el carácter ganancial solicitado al contenerse en la escritura un negocio jurídico oneroso, aunque no se nombre expresamente, apto para provocar el traspaso patrimonial que se pretende. R. 18 de Septiembre de 2003

 Antigüedad:

– Acta de fin de obra con certificado de antigüedad del ayuntamiento. R. 6 de septiembre de 2011

– Antiguedad mediante certificación catastral.  R. 3 de enero de 2002, R. 14 de diciembre de 2010

– Antigüedad. Identidad de la edificación según el título y la certificación catastral. R. 14 de julio de 2017

– Antigüedad. Fecha de terminación de la obra que consta en la certificación catastral sin precisar si se corresponde con la edificación principal o con la ampliación. R. de 23 de abril de 2014 , R. 14 de julio de 2017

– Antigüedad acreditada mediante certificación técnica. Entre los requisitos expresamente establecidos por la ley no se encuentra la fecha exacta de la terminación de la obra. R. 20 de junio de 2019

– Antigüedad. Obra nueva anterior a la Ley del Suelo de 1990. R. 13 de octubre de 1999– Puede acreditarse la antigüedad por un certificado municipal y la descripción conforme con el título por  certificado catastral siempre que no haya duda de que ambos se refieren a la misma construcción.  R. 23 de Enero de 2006

– Certificado técnico. Ausencia de contradicción con otro y con el hecho de no figurar dada de alta la edificación en el catastro. R. 21 de noviembre de 2009

– Certificado de antigüedad de una casa enclavada en finca rústica emitido por ingeniero técnico agrícola con visado colegial. Admisibilidad. R. 22 de Mayo de 2007

– Certificación catastral no totalmente coincidente. Ampliación de obra nueva. A diferencia del supuesto de inmatriculación, la acreditación de la antigüedad en una obra nueva no requiere coincidencia total con el catastro, siempre que no haya duda de la identidad de la finca.  R. 25 de Agosto de 2008

– Certificación catastral no totalmente coincidente. La coincidencia en la descripción no debe de ser plena como en las inmatriculaciones y que basta que no haya duda de la identidad de la finca, además de que quede acreditada la realidad de la obra y su antigüedad. R. 15 de septiembre de 2009

– Contenido del certificado técnico. Debe  contener los datos descriptivos del art. 45 RD 4-7-1997. R. 21 de Septiembre de 2007

– Contradicción entre certificado técnico y certificado catastral. Ambos certificados son independientes, con finalidad distinta. El certificado técnico basta para acreditar la antigüedad de la edificación. R. 10 noviembre de 2011

– Declaración de obra antigua: modo de acreditar su antigüedad. R. 22 de marzo de 2017

– Discordancia en cuanto a la ubicación entre Registro de la Propiedad y certificado municipal aportado. Necesidad de acreditar que se trata de la misma finca por acta de notoriedad o certificado municipal. R. 20 de Septiembre de 2006

– División horizontal previa rectificación de superficie del edificio. Los medios de acreditar la antigüedad no son excluyentes sino complementarios. R. 8 de julio de 2019

–  El certificado catastral es uno de los medios para acreditar la antigüedad de la edificación. R. 10 de Junio de 2009, máxime si coincide con la superficie escriturada. R. 4 de Mayo de 2006 –Anulada por Sentencia firme de Audiencia Provincial publicada en el BOE–

– El certificado técnico emitido por el arquitecto no requiere “refrendo” municipal. R. 21 de Marzo de 2006

– Fecha de terminación. Constancia en el certificado técnico. Acreditación con certificación catastral. R. 31 de Enero de 2007

– Identificación del terreno sobre el que descansa. Es necesario que no existan dudas. R. 4 de diciembre de 2009

–  Identificación del terreno sobre el que descansa. Suelo rústico de especial protección en Valencia.  R. 4 de diciembre de 2009.

– Inmatriculación de casa  “con un arrimo”. Cabe aunque no se pruebe la edificación del “arrimo” por certificación catastral, ya que las escrituras en las que figura el mismo son anteriores al RD 1093/1997 y porque las edificaciones existentes a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, se entienden incorporadas al patrimonio de su titular. R. 11 de Junio de 2007

– Imprescriptibilidad. No es aplicable la norma de la imprescriptibilidad establecida en la legislación valenciana si la antigüedad acreditada de la finca es muy anterior a dicha ley, pero resulta aplicable el art. 28.4 del RDL 7/2015 (el registrador comprobará que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbre de uso general) R.19 de febrero de 2016

– Informe técnico de antigüedad de la obra con visado colegial. Precisa legitimación notarial de la firma. R. 11 de Marzo de 2009

–  la acreditación de la existencia de la edificación durante el tiempo suficiente para justificar la prescripción de la acción urbanística debe corresponderse con las fincas inscritas y que se describen en la escritura y no venir referida al lugar que aparece indicado en el plano incorporado. R. 28 de abril de 2003

–  Ley economía sostenible. La Ley 2/2011 no ha venido a modificar el régimen preexistente de acceso al Registro de las edificaciones por antigüedad (RD 1093/1997), sino a facilitar la subsanación de las discrepancias del Catastro con la realidad, operando ambas normas en ámbitos diferentes. R. 10 noviembre de 2011

– Medios. No existe preferencia o jerarquía entre los diferentes medios de acreditación de la antigüedad. R. 10 noviembre de 2011

– Necesidad de acreditar las facultades del técnico certificante.  R. 27 de Enero de 2006

– Notificación al Ayuntamiento. Recurso Gubernativo interpuesto por el Alcalde demandando la nulidad de la inscripción. Improcedencia, sin perjuicio de solicitar el acceso al Registro de las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística.  R. 15 de octubre de 2005, R. 17 de mayo de 2012

– Obra antigua de dos viviendas: certificado técnico basado en fotos aéreas. R. 14 de mayo de 2014–         

– Obra nueva declarada y ampliación de obra antigua. No cabe  acreditar la antigüedad de la ampliación de obra declarada por la certificación catastral que describe unitariamente la obra y se refiere al “año de la construcción”. R. 28 de enero de 2021

– Rectificación de inscripción de obra nueva. Error de concepto y modalidades de rectificación. R. 23 de enero de 2018

Asignación de una porción del suelo a cada una de las viviendas adosadas: no es un acto de parcelación (Art. 66.2 LOUA) que se deba notificar al Ayuntamiento en el plazo de tres meses a contar desde el otorgamiento de la escritura. R. 6 de julio de 2021

Aumento de superficie de la construcción registrada: requiere cumplir los requisitos necesarios para las obras nuevas. R. 26 de octubre de 2012

Bodega cueva: obra nueva sobre subsuelo de dos fincas registrales. Para la inscripción de una declaración de obra nueva de una bodega cueva que se extiende bajo el subsuelo de dos fincas registrales, deberán delimitarse con precisión la parte que se sitúa bajo cada una de ellas, y en su caso bajo el suelo público, siendo necesario además el consentimiento de los titulares de las casas situadas sobre la cueva. R. 29 de mayo de 2024

Cambio de uso de local a vivienda prescrito en baleares. Equiparable a modificación de obra nueva. R. 12 de septiembre de 2016.

Cambio de uso de un edificio, reforma y constitución en régimen de propiedad horizontal. La modificación del uso característico del edificio es uno de los supuestos que entran dentro del ámbito de aplicación de los arts 19 y 20 LOE y exige por ello la contratación del seguro decenal, y la acreditación del mismo para poder practicar su inscripción. R. 6 de febrero de 2023

Cambio de uso de garaje a vivienda de reducidas dimensiones. Acreditación antigüedad por los antecedentes catastrales. Es posible el cambio de uso de local de garaje a vivienda, y su constancia en escritura y en el Registro,  si se acredita la antigüedad del cambio de uso (por certificado de técnico o por consulta a los antecedes o historial del Catastro) y con ello la prescripción de la infracción urbanística, incluso cuando pueda considerarse una infravivienda, pues ese control corresponde a la autoridad municipal. De formar parte de una propiedad horizontal, no tiene que haber norma prohibitiva del cambio de uso en los Estatutos. R. 21 de julio de 2021

Carácter demanial. No es necesario acreditar que el suelo sobre el que se asienta la construcción no tiene el carácter de demanial o que no está afecto a una servidumbre de uso público general. R. 15 de abril de 2013, R. 6 de mayo de 2013, R. 4 de junio de 2013, R. 5 de noviembre de 2013

Catastro. Almacén en certificado Catastral  que no se declara en la escritura. No es defecto. R. 26 de marzo de 2010 –revocada por sentencia firme de juzgado de instancia publicada en el BOE–

Certificado técnico. Ajuste de la “obra” al proyecto. R. 21 de Noviembre de 2001, R. 1 de Marzo de 2003, R. 22 de Septiembre de 2003, R. 14 de Noviembre de 2007.

Certificado técnico. Ajuste de la “obra” a la licencia. R. 4 de Octubre de 2002

Certificado técnico. Cambio de técnico. No existe precepto alguno que ampare que deba justificarse el cambio en la persona del técnico certificante. R. 2 de agosto de 2012

Certificado técnico. La adecuación a la licencia es responsabilidad del técnico certificante. R. 1 de Marzo de 2003 –licencia para chabola, certificado para vivienda-, R. 22 de Septiembre de 2003 -lavadero que no aparece en la licencia -Diferencias de poca importancia entre licencia y obra-, R. 2 de julio de 2009  –licencia para local, certificado local-estudio, R. 7 de noviembre de 2012 –salvo discrepancia significativas-

Certificado técnico. No es correcta la exigencia de que un segundo arquitecto declare que la obra, que ya tiene formalizado el fin de obra por un arquitecto anterior, manifieste que se ajusta al proyecto, cuando ya lo hizo el arquitecto anterior. R. 7 de noviembre de 2016

Certificado técnico. Cabe que el certificado relativo a las georreferencias, bien de la parcela o del edificio se pueda llevarse a cabo por un profesional distinto del que formalizó el fin de obra. R. 7 de noviembre de 2016

Certificado técnico. Debe tener la firma legitimada notarialmente. No es esencial para la inscripción de un poder la indicación de estar vigente el pasaporte del apoderado. R. 23 de octubre de 2000, R. 22 de Marzo de 2003, R. 11 de Marzo de 2009

Certificado técnico. Descripción de la obra. No es necesario que la contenga el certificado si quien certifica es el mismo técnico que certificó en la declaración en construcción y no hay duda de que la certificación se refiere a la misma obra. R. 1 de junio de 2002, R. 22 de Marzo de 2003

Certificado técnico. Destino de los elementos privativos. No es necesario que la certificación se extienda al destino o uso que presumiblemente haya de darse a los elementos privativos y el registrador no puede entrar a valorar el certificado del técnico en este punto. R. 2 de julio de 2009

Certificado técnico. El técnico no ha de ser necesariamente arquitecto. R. 1 de Marzo de 2003

Certificado del arquitecto director de la obra: no necesita visado colegial, pero su firma ha de estar legitimada. R. 28 de enero de 2021

Certificado técnico y adecuación a la licencia. Si certificación técnica acredita que las obras se han realizado conforme a licencia y proyecto se entiende que quedan cumplidos los requisitos establecidos en la licencia, sin que el registrador pueda fiscalizar este extremo. R. 21 de mazo de 2001

Certificado técnico posterior al otorgamiento sin referencia a los datos de la escritura. R. 22 de julio de 2015

Certificado técnico. Visado. No es necesario si el técnico que certifica es el autor del proyecto, el director de la obra o el técnico municipal.  R. 5 de febrero de 2011, R. 1 de diciembre de 2015

Certificado técnico. Casos en que se necesita visado colegial. R. 1 de diciembre de 2015

Certificado técnico. Visado. No es necesario en caso de obra nueva en construcción.  R. 5 de febrero de 2011

Certificado técnico. Acreditación de las facultades del técnico que certifica. R. 16 de diciembre de 2013

Certificado de eficiencia energética. Edificios nuevos: Su exigencia actual se refiere a los edificios de nueva construcción (cualquiera que sea su uso, salvo excepciones), pues está pendiente de regulación la certificación para los edificios ya existentes. R. 29 de noviembre de 2017.

Certificado de eficiencia energética. Aplicación temporal. Desde el TRLS 2008 ya se imponía el certificado de eficiencia energética. Las sucesivas redacciones legales en la materia serán de aplicación a los documentos otorgados durante sus períodos de vigencia, aunque las obras se hayan ejecutado en un momento anterior. R. 29 de noviembre de 2017.

Comunidad valenciana de viviendas autoconstruidas y  seguro decenal. Para que no sea aplicable el seguro decenal en varias viviendas unifamiliares autoconstruidas individualmente sobre una misma parcela en comunidad valenciana (cada uno construye la suya individualmente) tiene que haber una independencia estructural entre las mismas. R. 28 de julio de 2020

Concepto hipotecario o registral. Es un simple elemento físico que completa la descripción de una finca, por lo que si las operaciones de segregación y agrupación de departamentos no modifican la descripción registral, no será necesario variarla.  R. 30 de Septiembre de 2005 – Confirmada por Sentencia de Audiencia Provincial-

Condición de no constituir el edificio en propiedad horizontal. El incumplimiento impediría la inscripción. R. 7 de noviembre de 2012

Constitución de derecho de superficie sin previa declaración de obra nueva. Los principios de tracto sucesivo y de especialidad exigen, para inscribir un derecho de superficie sobre una edificación existente en una porción determinada de una finca inscrita, que conste previamente inscrita la declaración de obra nueva de la edificación. R. 25 de octubre de 2023

Contradicción entre certificado catastral y licencia.  R. 22 de julio de 2014 

Coordenadas. No cabe exigir las coordenadas de la porción del suelo ocupada por cada una de las viviendas adosadas. Existiendo un solo cuerpo de edificación, es respecto a éste y en la inscripción de la finca matriz de la división horizontal donde deberá darse cumplimiento a la previsión del art. 202 LH, sin perjuicio de que pueda tomarse la representación gráfica de los elementos del libro del edificio. R. 6 de julio de 2021

Coordenadas. Falta de coincidencia de la superficie ocupada que consta en el título con la que resulta de las coordenadas. R. 7 de febrero de 2017

Coordenadas georreferenciadas resultantes del catastro. El certificado catastral es válido para georreferenciar la obra nueva, pero la superficie ocupada ha de ser coincidente con la expresada en la escritura. R. 5 de septiembre de 2019

Coordenadas catastrales de las obras declaradas por impresión en la escritura del archivo GML. La georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación no necesita ser aportada necesariamente en formato GML. R. 14 de mayo de 2019

Costas. La obra nueva en zona de servidumbre de protección necesita autorización de uso por la Comunidad Autónoma. R. 9 de Mayo de 2008 – revocada por Sentencia firme de Juzgado de instancia, publicada en el BOE–

Costas. Obras nuevas que pudieran estar enclavadas en servidumbres de costas. Necesidad de certificado de costas que acredite que la finca no invade el dominio público terrestre, y en caso de estar enclavada en zona de servidumbre de protección obtener autorización administrativa. R. 16 de julio de 2011

Costas. Baleares. Obra nueva en zona de servidumbre de protección. Autorización administrativa. R. 29 de junio de 2015

Costas. Baleares. Obra nueva en Baleares finalizada antes de la reforma de la ley del suelo de 2011. Sí licencia de primera ocupación, no cédula de habitabilidad. R. 1 de marzo  de 2012

Declaración actual de obra nueva antigua con certificado catastral no coincidente. No es inscribible. R. 10 de  marzo de 2012

Declaración de ampliación de obra nueva por antigüedad. Son inscribibles obras antiguas en suelos de especial protección acreditando por los medios admitidos que tiene una antigüedad anterior a la vigencia de la norma que impuso un régimen de imprescriptibilidad. R. 18 de octubre de 2018

Declaración de obra nueva con dudas de identidad sobre la inscripción de la representación gráfica. Aunque no sea inscribible una representación gráfica por existir dudas fundadas de invasión de finca colindante, es inscribible la obra nueva que al tiempo se declara, si cabe en la superficie de parcela que figura inscrita y la registradora no ha puesto objeción alguna acerca de la ubicación de la obra dentro de la finca registral. R. 9 de julio de 2024

Declaración de fin de obra por antigüedad de una vivienda integrada en un edificio cuya declaración de obra nueva en construcción consta inscrita. Cabe la terminación parcial de la obra por fases o de los diferentes elementos en propiedad horizontal, siempre que estén terminados también los elementos comunes. R. 13 de noviembre de 2012

Declaración de obra nueva con atribución de cuotas entre esposos. Admisibilidad. R. 26 de mayo de 1999

Declaración de obra nueva «antigua» sin estar la edificación totalmente terminada. No es inscribible una obra nueva “antigua” si no consta su finalización en fecha determinada. R. 26 de Octubre de 2023

Declaración de obra nueva por los titulares de unas participaciones indivisas. Para declarar una obra nueva sobre una finca en régimen de copropiedad se precisa el consentimiento de todos los condueños de acuerdo con las normas del régimen de comunidad romana del Código Civil. R. 6 de junio de 2022

Declaración de obra nueva. Previa inscripción de la representación gráfica de la finca. Es exigible la inscripción de la representación gráfica catastral de la finca para inscribir una declaración de obra nueva terminada por el solo hecho de que las coordenadas la sitúen junto a sus lindes, aunque el registrador no alegue dudas fundadas de extralimitación. R. 10 de noviembre de 2021

Declaración de obra por antiguedad habiendo licencia. Plazo de prescripción. En las declaraciones de obra nueva, si se opta por acreditar la legalidad de la construcción por la vía de la antigüedad de la edificación es necesario que haya transcurrido el plazo de prescripción establecido en la normativa autonómica (10 años en este caso al ser la de Castilla y León) sin que pueda acreditarse  dicho requisito aportando Licencia de Primera Ocupación, incluso aunque haya habido licencia de edificación. R. 29 de noviembre de 2023

Declaración de obra nueva. Cambio de descripción y exceso de cabida.  R. 19 de febrero de 2015

Declaración de obra nueva por personas no titulares del suelo. Acta de Subsanación. R. 16 enero de 1999

Declaración de obra nueva en construcción previa demolición. A efectos notariales y registrales la concesión de la licencia para construir comprende también la previa demolición de lo previamente construido. R. 14 de febrero de 2020

Declaración de obra nueva por herederos y viuda antes de partición de la herencia. Es inscribible. R. 11 de diciembre de 1998

Declaración de obra nueva en convenio regulador. El convenio regulador aprobado judicialmente no es el vehículo formal idóneo para inscribir declaraciones de obra nueva. R. 24 de octubre de 2016

Declaración de obra nueva sobre una parte de lo que se considera propiedad horizontal. R. 7 de abril de 2017

Declaración de obra nueva: intervención de los todos los comuneros. R. 29 de marzo de 2017

Declaración de obra nueva “antigua” figurando inscrita ya la obra nueva en construcción. El art. 28.4 LS se aplica a todas las edificaciones consolidadas por razón de su antigüedad, tanto si la obra se construyó con licencia como si lo fue sin licencia, y tanto si la obra nunca tuvo acceso al Registro como si consta declarada e inscrita en construcción. R. 1 de abril de 2019

Declaración de obra nueva y cambio de uso. Prescripción. R. 5 de agosto de 2013

Declaración de obra nueva terminada en ejercicio de derecho de vuelo. R. 29 de Enero de 2015

Declaración de obra vieja sobre finca rustica en canarias. No acreditación de la calificación del suelo salvo excepciones. R. 28 de junio de 2017

Declaración de obra antigua, vuelo común y constitución de comunidad funcional. La modificación en superficie y linderos de un elemento privativo implica la modificación del título constitutivo.  Naturaleza de terrazas y cubiertas. Si el vuelo es elemento común del edificio, se precisa la previa desafectación y su conversión en elemento privativo, con expresión de la causa. La DG sólo admite la comunidad funcional para garajes y trasteros. Requisitos para crear una subcomunidad. R. 19 de julio de 2019

Declaración de trece nuevas edificaciones sobre un terreno propiedad en proindiviso de cuatro titulares. No es el número de titulares de la finca lo que determina los indicios de parcelación sino el uso individualizado de una o varias partes del terreno equivalente o asimilable. R. 5 de marzo de 2013

Denegación de inscripción de representación gráfica previa inscripción de obra nueva. La rectificación de superficie de una finca registral requiere que la superficie que se desea hacer constar tabularmente sea la misma que debió reflejarse en su día, por quedar contenida en los linderos originariamente registrados. R. 21 de julio de 2021

Derecho de superficie y obra nueva a favor de sociedad civil. R. 28 de septiembre de 2016

Desagrupación. Obra nueva en finca resultante de agrupación. La desagrupación requiere la previa cancelación de la obra nueva si la licencia condicionó la construcción a la agrupación.  R. 9 de agosto de 2011

Descripción finca. No impide la inscripción de la obra nueva el que no se acredite el cambio de carácter rústico a urbano de la finca o la calle y número donde se dice está situada la finca. R. de 20 de Marzo de 2002

Descripción y licencia. No puede objetarse falta de coincidencia entre la descripción de la finca en el Registro y la licencia de obras cuando no hay duda de que es la misma finca. R. 21 de mazo de 2001

División horizontal previa rectificación de superficie de obra nueva. No es posible la rectificación de la superficie construida de una edificación al amparo de lo previsto en el artículo 201 apartado 3 de la LH. R. 13 de noviembre de 2018

División horizontal previa rectificación de superficie de obra nueva. Modificación de obra nueva. Antigüedad. R. 13 de noviembre de 2018

División horizontal previa aclaración de descripción de obra. Visado colegial del certificado técnico. División horizontal por antigüedad. Superficie de los elementos privativos y superficie repercutida de los elementos comunes. Descripción de anejos y principio de especialidad. R. 4 de junio de 2024. 

División horizontal en navarra de vivienda. Terreno anejo. Ampliación previa de obra nueva. Es necesaria la inscripción de la ampliación de la obra nueva si su superficie construida inscrita es inferior a la que resulta de la división horizontal. Si consta inscrita una vivienda y se divide en propiedad horizontal, formando varios elementos independientes, es aplicable el art. 53 RD 1093/97. No hay fraccionamiento del suelo si al resto de terreno no edificado (huerto) se le atribuye el carácter de anejo de un elemento privativo en una propiedad horizontal. R. 15 de septiembre de 2020

División horizontal con obra nueva «antigua». Aunque en el título no se declare una modificación de obra nueva, ha de ser tratada como tal si hay significativas modificaciones descriptivas de lo construido. El registrador ha de aceptar la superficie construida que diga el técnico, pero éste ha de expresarla. La ampliación de obra exige coordenadas de la edificación sólo si afecta a la superficie ocupada. Ha de inscribirse la representación gráfica del solar si hay dudas de que lo edificado exceda los lindes, como en el caso en que lo ocupe todo. Si hay desplazamiento cartográfico cabe la representación gráfica alternativa. R. 8 de julio de 2019

División horizontal. Acreditación de la antiguedad de la construcción. Para inscribir una división horizontal por antigüedad se precisa que los documentos que la acrediten refieran dicha antigüedad no solo a la edificación sino a la configuración del edificio que se pretende inscribir, con una descripción individualizada de cada elemento al menos respecto a superficie construida y su uso. R. 28 de julio de 2020

Doble inmatriculación. Acreditación de antigüedad de una obra nueva antigua. Acreditada la existencia de una doble inmatriculación parcial, a consecuencia de un expediente de concentración parcelaria, el registrador debe rectificar el historial registral de la finca de origen y mantener el de la finca de reemplazo. R. 13 de septiembre de 2021

Dominio público. El solo hecho de que la certificación catastral indique que el colindante está “en investigación”, no es bastante para sospechar que se esté invadiendo el dominio público. R. 29 de marzo de 2017

Dominio público hidráulico. Ampliación de obra nueva por antigüedad sin aportar autorización administrativa. Puede inscribirse, sin necesidad de autorización administrativa una ampliación de obra nueva por antigüedad sobre una finca sita en zona de policía de una cuenca hidrográfica, siempre que no invada el dominio público ni la zona de servidumbre. R. 8 de febrero de 2023

Dudas de identidad para hacer constar las coordenadas y la georreferenciación. R. 2 de marzo de 2017

Edificaciones. Las exigencias impuestas por la legislación urbanística para la registración de obras nuevas (licencia y certificado técnico o certificado de antigüedad) son aplicables a toda hipótesis de acceso al Registro de edificaciones. R. 28 de mayo de 2011

Eficiencia energética. Obra nueva: Requiere certificado de certificación de eficiencia energética incluso en el caso de autopromotores. R. 2 de Abril de 2013

Eficiencia energética. El certificado de eficiencia energética no es aplicable a las obras nuevas declaradas por antigüedad.  R. 19 de abril de 2016

Ejercicio de opción de compra figurando presentado con posterioridad un título contradictorio. En caso de presentación en el registro de dos documentos contradictorios relativos a una misma finca, el registrador debe atenerse al estricto criterio de la prioridad registral. R. 19 de octubre de 2020

Ejercicio unilateral de opción de compra. El optante debe ajustarse estrictamente a los requisitos pactados e inscritos para la eficacia registral del ejercicio unilateral de la opción de compra. Notificaciones y garantía del principio constitucional de la tutela judicial efectiva. R. 15 de abril de 2021

En construcción. Propiedad horizontal sin terminar la obra. No existe ninguna norma que exija la inscripción de la terminación de obra para inscribir la propiedad horizontal. R. 24 de enero de 2012

Esquema de los diferentes procedimientos para rectificar errores del registro, para inscribir rectificaciones descriptivas de fincas, para inscribir representaciones gráficas, y para inscribir obras nuevas en fincas con excesos de cabida no inscritos. R. 26 de septiembre de 2019

Exceso de cabida. La diferencia, no justificada, de la superficie de la parcela, especto de la que consta en el Registro no impide la inscripción de la obra nueva. R. 26 de marzo de 2010 –revocada por sentencia firme de juzgado de instancia publicada en el BOE–

Exceso de cabida en finca, obra nueva y P.H. Es acertada la no inscripción de la división horizontal en tanto no se inscriba el exceso de cabida, pues si la superficie ocupada no “cabe” en la finca inscrita tampoco se podrá inscribir la división horizontal. R. 19 de abril de 2011

Expediente de dominio para inmatricular. Coincidencia con el catastro y requisitos de las obras nuevas. R. 30 de abril de 2011

Expediente notarial de rectificación descriptiva art. 201 LH. Son admisibles las modificaciones de obra nueva por acta dedicada a otros fines. R. 5 de noviembre de 2019

Expediente art. 201.1 LH: La inscripción de una declaración de obra nueva nunca es exigible para inscribir la representación gráfica de la finca. R. 7 de junio de 2023

Facultades certificantes: Es válido el certificado final de obra expedido por los directores de ejecución de la misma y visado colegialmente por el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de la Edificación de Valencia. R. 29 de noviembre de 2017.

Fecha de terminación. Constancia en el certificado técnico. Acreditación con certificación catastral. R. 31 de Enero de 2007

Fin de obra. Fecha del certificado técnico. R. 9 de enero de 2017

Fin de obra en virtud de instancia privada. Una instancia privada no es título hábil para inscribir una declaración de obra nueva terminada. R. 16 de febrero de 2022

Final de obra parcial: puede que el final de obra sea parcial, es decir, por fases e incluso por pisos, pero es obligado acreditar no solo la terminación de la vivienda, sino también de los correspondientes elementos comunes. R. 13 de noviembre de 2012, R. 29 de noviembre de 2017.

Finca sita en Galicia. Necesidad de licencia de primera ocupación. R. 2 de agosto de 2012

Fin de obra. Rectificación de superficie de suelo sin concretar si la cabida ampliada está afectada por una servidumbre. La rectificación de la superficie de un solar afectado parcialmente por una servidumbre, exige la determinación de si el exceso de cabida que se pretende inscribir está incluido o no en la parte afectada. R. 30 de junio de 2021

Georreferenciación y obra nueva. Dudas sobre invasión de una finca inmatriculada. En la tramitación del art. 199 LH, el promotor no puede contestar a las alegaciones de los colindantes que se opongan. Cuando las coordenadas de la edificación la sitúan junto a alguno de los lindes de la finca, se requiere la previa inscripción de la georreferenciación. R. 12 de julio de 2022

Georreferenciación. No es necesaria la georreferenciación de cada una de las viviendas de la propiedad horizontal. R. 6 de julio de 2021

Georreferenciación. Cualquier duda que pueda albergar el registrador sobre la ubicación de la edificación en la parcela (y en general el juicio sobre la identidad de cualquier finca) ha de ser fundada, es decir, que no puede ser arbitraria ni discrecional, sino fundada en criterios objetivos y razonados. R. 28 de septiembre de 2016

Georreferenciación. Es también exigible a las antiguas, pero no a las en construcción. R. 19 de abril de 2016, R.9 de mayo de 2016, R. 5 de julio de 2016, R. 2 de marzo de 2017, R. 7 de septiembre de 2017

Georreferenciación de la superficie ocupada por la edificación. Sólo será exigible en los casos en que la edificación se encuentre finalizada, momento en el que podrán determinarse efectivamente las coordenadas de la porción ocupada por la misma en dicha realidad extrarregistral R. 23 de Mayo de 2016

Georreferenciación. La falta de la georreferenciación de la parcela no es por sí misma causa de una duda fundada sobre la ubicación del edificio. R. 28 de septiembre de 2016

Georreferenciación. No es necesaria la georreferenciación de la parcela, salvo que el registrador albergue dudas sobre si la edificación se encuentra dentro o no de la finca registral. R. 19 de abril de 2016, R.9 de mayo de 2016, R. 23 de Mayo de 2016, R. 5 de julio de 2016, R. 6 de septiembre de 2016, R. 28 de septiembre de 2016, R. 7 de noviembre de 2016, R. 6 de febrero de 2017, R. 2 de marzo de 2017, R. 29 de marzo de 2017

Georreferenciación. No es necesario georreferenciar la totalidad de la parcela, para declarar la obra nueva de una edificación que sí se georreferencia, cuando tal edificación cabe claramente dentro del perímetro de la finca, y cuando tampoco hay dudas sobre la identidad de la finca global o el registrador se limita a expresarlas sin motivarlas R. 29 de marzo de 2017

Georreferenciación de la finca sobre la que se ubica la obra. No es necesaria salvo que el Registrador tenga duda sobre si la edificación en su integridad se halla situada dentro de la finca registral. R. 8 de febrero de 2016

Georreferenciación de la parcela. Necesidad de justificar las dudas para que se precise georreferenciar la parcela. R. 29 de marzo de 2017

Georreferenciación. En el caso de edificaciones cuya geometría conste previamente en la cartografía catastral, el registrador podrá tomar las coordenadas directamente de la Sede Electrónica del Catastro utilizando el servicio habilitado para ello. R. 7 de septiembre de 2017

Georreferenciación. No es necesario aportar fichero informático GML. Y será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla. R. 8 de febrero de 2016, R. 19 de abril de 2016, R.9 de mayo de 2016, R. 23 de Mayo de 2016, R. 5 de julio de 2016, R. 28 de septiembre de 2016, R. 3 de octubre de 2016, R. 7 de noviembre de 2016, R. 29 de marzo de 2017, R. 7 de septiembre de 2017, R. 2 de noviembre de 2017

Georreferenciación. No se entiende cumplido el requisito si no se puede determinar la ubicación gráfica concreta de los metros ocupados por la edificación. R. 5 de julio de 2016

Georreferenciación de la superficie ocupada por la edificación. No es necesario notificar a colindantes, salvo que el registrador albergue dudas de la ubicación de la edificación. R. 19 de abril de 2016, R.9 de mayo de 2016, R. 5 de julio de 2016

Georreferenciación de la superficie ocupada. Ampliación de obra nueva. R. 23 de Mayo de 2016

Georreferenciación de la superficie ocupada por la edificación. No es necesario iniciar ningún procedimiento de coordinación de la finca con el Catastro. R. 19 de abril de 2016, R.9 de mayo de 2016, R. 5 de julio de 2016

Georreferenciación de la superficie ocupada por la edificación. No requiere tramitar un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación lo estimare preciso para disipar sus dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara R. 8 de febrero de 2016, R.9 de mayo de 2016, R. 23 de Mayo de 2016, R. 23 de abril de 2019

Georreferenciación de la superficie ocupada. También cuando se inmatriculaculen edificaciones. R. 3 de octubre de 2016

Georreferenciación en escrituras anteriores a la ley 13/2015. R. 30 de mayo de 2016

Georreferenciación. Para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro a partir del 1 de noviembre de 2015, será requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica R. 8 de febrero de 2016, R.9 de mayo de 2016, R. 23 de Mayo de 2016

Georreferenciación. Desplazamiento patológico o generalizado de la cartografía catastral. No impide la inscripción de la representación gráfica de la finca. No corresponde al registrador, en el ejercicio de su función calificadora, revisar de oficio dicha cartografía catastral. Se precisa que un técnico así lo dictamine con ocasión de la elaboración de una representación gráfica alternativa que se aporta al registro para su inscripción.  R. 7 de noviembre de 2016

Herencia, obra nueva y división horizontal. Inscripción parcial. La inscripción parcial, cuando hay un pacto rechazado que afecta al contenido esencial del contrato o derecho real cuya inscripción se pretende, solo será posible, con exclusión del pacto rechazado, si media solicitud expresa e indubitada del interesado o interesados. R. 19 de abril de 2023

Herencia sin liquidar el impuesto respecto de una posible obra nueva. Cuando el documento inscribible contiene varios posibles hechos imponibles, no puede el registrador alegar la falta de liquidación de alguno de ellos, si resulta haber sido presentado en la oficina liquidadora competente, ya que es competencia de dicha oficina la determinación de los impuestos que procedan. R. 4 de diciembre de 2023

Hipoteca sobre obra nueva en construcción. Valor de tasación y certificado de tasación para hipótesis de edificio terminado. R. 22 de abril de 2015

Importancia de contar de elementos auxiliares de calificación en cuanto a la localización y la situación urbanística del suelo, necesidad a la que responde la Ley 13/2015, en su D.Ad 5. R. 1 de marzo de 2016

Impugnación por Ayuntamiento de obra nueva inscrita. No procede recurso ante la DG al estar practicada la inscripción. Sí cabe practicar la anotación solicitada de incoación de disciplina urbanística sin necesidad de previa notificación al titular registral bastando notificarle el acuerdo de incoación del expediente. R. 20 de Octubre de 2008

Inmatriculación. Acta de notoriedad complementaria de título público adquisitivo, para inmatricular, sin que se concluya expresamente que el transmitente era tenido por dueño. R. 16 de marzo de 2011

Inscripción de construcción ya declarada sobre otra finca. Diferencia entre error e inexactitud de los asientos. La rectificación de un asiento que no es erróneo sino inexacto, solo puede llevarse a cabo con el consentimiento de su titular o por medio de resolución judicial obtenida en procedimiento entablado contra todos aquellos a los que el asiento reconozca algún derecho. R. 30 de abril de 2024

Inscripción de representación gráfica alternativa. Oposición de colindante. Obra nueva. La apreciación de un solape entre la representación gráfica aportada y la catastral es un elemento objetivo que pone de manifiesto la existencia de una controversia que no puede resolverse en sede registral. R. 20 de febrero de 2024

Inscripción parcial. Es necesaria solicitud expresa de inscripción parcial de un documento, cuando el pacto, estipulación o hecho rechazado afecta a la esencialidad del contrato. R. 11 de abril de 2018

Inscripción parcial. No es necesaria solicitud expresa de inscripción parcial de un documento cuando el defecto afecte sólo a alguna de las fincas, (o a parte de la finca o de su descripción) o a derechos independientes objeto del negocio jurídico y no hay perjuicio para terceros. R. 11 de abril de 2018

Inscripción de representación gráfica y declaración de obra nueva en construcción. El registrador puede (y debe) consultar la situación catastral actual de la finca a efectos de conseguir la coordinación del Registro con el Catastro e incluso obtener certificación catastral correcta.  R. 18 de diciembre de 2020

Inscripción de rectificación descriptiva y declaración de obra nueva. La falta de referencia catastral propia de una finca no constituye duda fundada que impida el inicio del procedimiento para la inscripción de su representación gráfica alternativa. En la inscripción de una obra nueva no sería preciso la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, si del CSV del informe catastral de ubicación de construcciones, superpuesto sobre la representación gráfica resultante del informe de validación, evidencian la ubicación de la construcción declarada sobre la finca cuya inscripción de representación gráfica alternativa se solicita. R. 10 de diciembre de 2020

Inscripción de representación gráfica. Dudas de identidad. Oposición de los colindantes afectados. Protección preferente del dominio público. Obra nueva. R. 1 de junio de 2020

Inscripción de representación gráfica alternativa. Dudas de identidad. Oposición de colindantes. No cabe inscribir la representación gráfica alternativa cuando de la oposición de un colindante resulte duda fundada de que pueda invadir fincas. Se puede inscribir la transmisión y la obra nueva si el registrador no manifiesta dudas de que la obra esté dentro de la porción inscrita. R. 24 de octubre de 2019

Inscripción de representación gráfica alternativa. Oposición de colindantes. Obra nueva. La declaración de obra nueva requiere la georreferenciación de la porción de suelo ocupada y para certeza de que esa porción de suelo se encuentra dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, la de la finca donde se ubique. R. 26 de noviembre de 2020

Inscripción de uso turístico en Canarias. R. 31 de julio de 2018.

Legalidad urbanística. Inmatriculación de vivienda: ha de acreditarse que su construcción es anterior a la entrada en vigor de la ley 8/90, o bien, si es posterior, justificar que se ajusta a la legalidad urbanística o que no cabe respecto de la misma dictar medidas de restablecimiento de tal legalidad. R. 6 de julio de 2005

Legalidad urbanística. Los requisitos para declarar una obra nueva son aplicables también en caso de inmatriculación  de edificaciones. R. 22 de julio de 1998, R. 13 de Septiembre de 2003, R. 17 de Febrero de 2005, R. 6 de julio de 2005, R. 10 de Junio de 2009

Legalidad urbanística. Son aplicables los requisitos urbanísticos cuando se pretende inmatricular una edificación o declararse so pretexto de un exceso de cabida. R. 13 de Septiembre de 2003

Legalidad urbanística. Irretroactividad de la ley del suelo de 1.990 y del RD 1093/1.997, para las construidas con anterioridad. R. 3 de octubre de 2002

Libro del Edificio. Debe presentarse en el Registro de la Propiedad en soporte informático, en formato PDF y autenticado por el promotor con su firma electrónica o por otro medio fehaciente. R. 18 de enero de 2017

Libro edificio en Castilla la Mancha. R. 16 de mayo de 2019

Libro edificio. Es exigible el depósito en el Registro de la Propiedad del libro del edificio de aquellas obras nuevas ejecutadas tras la entrada en vigor de la LOE. Notarios y registradores deben exigir que haya Libro de edificación salvo que se trate de edificaciones para cuyos proyectos se solicitó la licencia de edificación antes del 6 de mayo de 2000, fecha de entrada en vigor de dicha ley. R. 19 de febrero de 2018

Libro edificio. Acta de finalización de obra de vivienda unifamiliar destinada a uso propio del promotor.Conforme al art. 202 LH y el art. 7 Dec 81/2007 Castilla La Mancha, es exigible el depósito previo del Libro del Edificio en el Registro de la Propiedad, incluso para el supuesto de una vivienda unifamiliar, en “autopromoción” (o sea para uso propio del promotor), pues este Libro tiene vocación de permanencia (interesa al titular actual y futuros usuarios) a diferencia de otros documentos, como el seguro decenal que tiene duración temporal (10 años). R. 29 de mayo de 2018

Libro edificio en autopromoción, edificios industriales, obras nuevas antiguas. R. 7 de junio de 2017

Libro del edificio en caso de autopromoción. Andalucía. No cabe excepcionar el requisito del depósito previo en el Registro del libro del edificio en caso de autopromoción. Dicha excepción, a diferencia de lo que ocurre con otras exigencias (ej. seguro decenal) no está contemplada en ninguna norma. R. 15 de Noviembre de 2011

Libro edificio en caso de autopromoción. Depósito. Valencia. Según al art. 202 LH, se exige el depósito del libro del edificio a todo documento presentado bajo su vigencia. No es causa de exención el hecho de que la citada norma no estuviera vigente ni cuando se declaró, ni cuanto se terminó la obra. R. 20 de septiembre de 2018

Licencia. Basta la comunicación de su concesión con la sola firma del alcalde. R. 6 de Octubre de 2004 (revocada por Sentencia firme de Juzgado de Primera Instancia, publicada en el BOE)

Licencia de demolición. Diferencias descriptivas y solicitud implícita de inscripción. Certificado de colegiación de técnico. En el caso de edificaciones derruidas, para inscribir la modificación descriptiva de dicha finca no es necesario aportar la licencia de demolición; las modificaciones descriptivas en el título de una finca (p.ej. diferencias de cabida) conllevan la solicitud implícita de inscripción, salvo que se excluyan expresamente. No es necesario aportar el certificado de colegiación del técnico en las obras con licencia. R. 4 de septiembre de 2019

Licencia de primera ocupación en Valencia. La renovación solo es necesaria en caso de nuevas transmisiones o contratación de suministros. R. 28 de enero de 2021

Licencia. Necesidad de correspondencia entre la finca inscrita y aquella sobre la que se concede la licencia. R. 22 de julio de 2015

Licencia. No cabe hacer constar una Sentencia Judicial firme de declaración de nulidad de una licencia de obras, cuando el procedimiento no se ha seguido contra los titulares registrales. R. 16 de Julio de 2010

Licencia de primera ocupación por silencio administrativo. El silencio opera en los procedimientos administrativos iniciados a solicitud del interesado cuando se paralicen por causa no imputable al mismo, de forma  se produce la estimación o desestimación, según el caso, en virtud de dicho silencio administrativo. Es un problema de derecho material y no corresponde ni puede el registrador, con los limitados medios de que dispone, valorar sobre la efectividad del silencio. R. 20 de marzo de 2020

Licencia. Alcalde. La licencia puede estar firmada sólo por el Alcalde, no siendo necesaria la del Secretario del Ayuntamiento. R. 14 de Febrero de 2004 –revocada  por sentencia firme de Audiencia Provincial publicada en el BOE–

Licencia. Caducidad. Licencia de construcción por fases. La caducidad no es automática no pudiendo el Registrador (ni el notario) entrar a valorar  dicha cuestión reservada a la administración y a los tribunales. R. 18 de Mayo de 2006

Licencia. El certificado del Secretario debe contener el visto bueno del Alcalde. R. 25 de marzo de 2011

Licencia. La acreditación de la licencia de obra ha de hacerse por certificado del Secretario del Ayuntamiento o bien por comunicación del Alcalde al notario. R. 15 de enero de 2010

Licencia por silencio positivo. Se admite, pero acreditando por documento administrativo que la licencia no supone la adquisición de facultades contrarias a la normativa urbanística. R. 3 de julio de 2015.

Licencia obtenida por silencio positivo. No es posible en contra de una sentencia firme. R. de 5 de Junio de 2002

Licencia silencio positivo, aunque pueda ser nula o anulable la licencia, pues en tal caso la Administración deberá reaccionar contra ella mediante el procedimiento de revisión establecido. R. 3 de Enero de 2008 –anulada por sentencia firme de Audiencia Provincial, publicada en el BOE-, R. 17 de Septiembre de 2008, R. 15 de Enero de 2009

Licencia de rehabilitación con condición de ceder para vial. Es auténtica condición, por lo que mientras no se cumpla ha de entenderse denegada la licencia. R. 14 de julio de 2009

Licencia sin visto bueno del alcalde pero existiendo licencia de primera ocupación. R. 22 de julio de 2015

Licencia de primera ocupación. Debe acreditarse la licencia de primera ocupación  siempre que la respectiva normativa autonómica así lo establezca. En Castilla-La Mancha, sí. R. 21 de enero de 2012

Licencia de primera ocupación y RDL 8/2011. R. 19 de mayo de 2012

Licencia por silencio positivo. RDL 8/2011. Cuestiones transitorias. R. 19 de mayo de 2012

Licencia. Parte de obra no amparada. La existencia de una parte de la obra que no está amparada por la licencia no impide la inscripción de la parte que sí que lo está. En todo caso, el defecto es subsanable. R. 21 de mazo de 2001

Licencia. La referencia a dos plantas de altura en la licencia no excluye la posibilidad de un sótano, si  el certificado técnico señala que la obra se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia.  R. 10 de Junio de 2005

Licencia de apertura. La licencia de apertura de local o de industria no es objeto de calificación registral y no impide la inscripción de la obra nueva. La concesión de licencia de apertura presupone el cumplimiento de los requisitos establecidos en la licencia de obras. R. 21 de mazo de 2001 

Licencia de primera ocupación: encaje de la normativa estatal y autonómica. Obra nueva en Galicia anterior a 2009. R. 4 de Marzo de 2014

Manifestación sobre usos contaminantes. Ley 7/2022. Ámbito objetivo. Es exigible a las declaraciones de obra nueva, sea por antigüedad o con licencia, tanto iniciada como terminada. R. 12 de agosto de 2022, R. 12 de agosto de 2022, R. 12 de agosto de 2022, R. 14 de septiembre de 2022, R. 20 de septiembre de 2022, R. 26 de septiembre de 2022, R. 27 de septiembre de 2022 , R. 3 de octubre de 2022, R. 3 de octubre de 2022

Metros cuadrados edificados. Falta de expresión. R. 14 de Febrero de 2004 –revocada en cuanto al otro defecto por sentencia firme de Audiencia Provincial publicada en el BOE-

Modificación y ampliación. La modificación de descripción, con ampliación de la edificación,  implica una obra nueva, por lo que su  inscripción requiere el cumplimiento de  todos los requisitos exigidos para el acceso al registro de las obras nuevas. R. 6 de abril de 2009

Modificación de descripción y declaración de obra nueva. R. 6 de julio de 2013

Modificación de obra nueva en garajes. Innecesariedad de licencia. R. 21 de Noviembre de 2001

Modificación de obra nueva sin autorización administrativa. Certificado técnico. La declaración responsable, que constituye una manifestación del interesado en la que afirma, bajo su responsabilidad, que cumple con los requisitos legales y técnicos establecidos para la realización de una actuación urbanística determinada, sólo tiene eficacia para permitir al que la realiza el inicio de la actividad de que se trate, sin necesidad de esperar a un control administrativo previo o posterior, cuando la legislación aplicable así lo permita para esa concreta actividad. Ahora bien, cuando esa actuación urbanística trasciende al interesado a través de su acceso al Registro de la Propiedad, pasando a poder afectar a terceros, los cuales son ajenos a esa declaración responsable y a las manifestaciones que en ella se han vertido, la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario impone la necesidad, a efectos de inscripción registral, de la existencia de ese reiterado control administrativo de la misma. R. 5 de junio de 2024

Modificaciones en obra nueva inscrita. Es de la exclusiva responsabilidad del técnico certificante afirmar que las modificaciones constructivas son conformes con el proyecto para el que se obtuvo la licencia. R. 2 de agosto de 2012

Naturaleza. La declaración de obra nueva es una constatación de las características físicas de una finca. R. 14 de marzo de 2001

Naturaleza de la finca. Aunque no se acredite el cambio de naturaleza de la finca (de rústica a urbana) es inscribible la obra nueva, ya que también caben las construcciones en suelo rústico. R. 3 de enero de 2002

Nulidad de licencia de edificación. Anotación preventiva de sentencia dictada en procedimiento contencioso administrativo sobre ilegalidad de la licencia de una construcción. Es necesario que hayan sido parte o hayan sido oído todos los titulares registrales. R. 3 de marzo de 2011

Nave industrial entre medianeras. Falta de coincidencia en la superficie ocupada entre título y  coordenadas catastrales. R. 2 de noviembre de 2017

Negativa a iniciar procedimiento del art. 199 LH con ocasión de escritura de declaración de obra nueva. Cuando la edificación se sitúa en alguno de los lindes de la finca, debe inscribirse previamente la georreferenciación de la parcela. Habiéndose denegado la inscripción de la misma en la tramitación del art. 199, no cabe volver a tramitar es expediente si la documentación presentada no varía. R. 30 de mayo de 2024

Nota marginal de vinculación de superficie: obra nueva diferente declarada por antigüedad. Cabe inscribir una obra nueva con características diferentes a la que se establece en una Nota Marginal de Vinculación, siempre que la obra cuente con la oportuna licencia o se declare por antigüedad por haber transcurrido los plazos para la adopción de medidas sancionadoras. R. 25 de febrero de 2021

Obra antigua de dos viviendas: certificado técnico basado en fotos aéreas. R. 14 de mayo de 2014

Obra antigua que linda con carretera. Posible afectación por servidumbre. Control registral.  R. 4 de junio de 2013, R. 11 de junio de 2013, R. 11 de junio de 2013

Obra antigua que linda con carretera. No es necesario acreditar que el suelo sobre el que se asienta la construcción no tiene carácter demanial. R. 4 de junio de 2013, R. 11 de junio de 2013, R. 11 de junio de 2013

Obra antigua sobre terreno sujeto a servidumbre de  tránsito y protección. No es posible la declaración de una obra nueva antigua en la servidumbre de protección o en zona de servidumbre de tránsito sin los correspondientes informe o autorización administrativos previos. R. 25 de julio de 2019

Obra antigua en servidumbre de cauce y expediente 199 LH: exceso de cabida que puede invadir dominio público no deslindado. Se consideran justificadas las dudas fundadas en la oposición expresa de la Administración Pública a fin de preservar el dominio público de una posible invasión o impedir una edificación proscrita en zona de servidumbre o de policía y sin perjuicio de que  el interesado ejercite los recursos correspondientes ante dicha autoridad. R. 4 de julio de 2019

Obra nueva antigua. Edificación contigua a otra construida en parcela colindante. El Registrador no puede entrar a valorar las condiciones físico-constructivas y arquitectónicas de la edificación, algo que solo corresponde a un técnico en la materia. R. 16 de junio de 2023

Obra nueva «antigua». Diferencias descriptivas con catastro. No es inscribible la obra nueva si la descripción que de la parcela se hace en la certificación catastral en nada coincide con la del Registro, es decir, cuando difiere la superficie, los linderos, la naturaleza del terreno y el paraje en el Registro y en la certificación catastral con la que se pretende acreditar la antigüedad. R. 22 de diciembre de 2021 

Obra nueva «antigua». Plazo de prescripción de la acción urbanística. En escrituras de declaración de obra por antigüedad, partiendo de la distinción entre normas procedimentales y materiales, la norma registral aplicable siempre será la vigente al tiempo de la presentación en el registro, mientras que los requisitos sustantivos a que se refiere dicha norma registral serán aplicables o no, en función del régimen transitorio de cada norma material. R. 7 de septiembre de 2023

Obra nueva. Certificado técnico con superficie de la finca no coincidente con la registrada. Caso muy particular en el que existe un error aritmético en el certificado del técnico acerca de la superficie de la finca sobre la que declara una obra nueva, y, a pesar de no haber dudas fundadas sobre la identidad de la finca ni de la ubicación de la obra sobre ella, la DG considera “razonable” la exigencia de que se subsane el error por el técnico “dados los importantes efectos que la inscripción en el Registro de la Propiedad atribuye a los derechos inscritos de legitimación, prioridad, inoponibilidad y fe pública”. R. 11 de abril de 2024

Obra nueva antigua en el País vasco. Habilitación de buhardilla como vivienda. En aquellas Autonomías que no admitan la prescripción de la modificación de uso, la única vía admisible para la inscripción registral de la modificación de la descripción de la finca en cuanto su destino es la acreditación de la oportuna licencia o certificado municipal que acredite su situación consolidada o en fuera de ordenación, al amparo del art. 28.1 LS. R. 9 de abril de 2024

Obra nueva por antigüedad en suelo no urbanizable de protección en la comunidad de Madrid. Derecho intertemporal. La norma registral aplicable siempre será la vigente al tiempo de la presentación en el Registro de la Propiedad. La norma sustantiva aplicable para las edificaciones terminadas será la vigente en el momento de terminación de la edificación, teniendo en cuenta el régimen transitorio que establezcan, en su caso. R. 19 de marzo de 2024

Obra nueva por antigüedad en suelo no urbanizable de protección en la comunidad de Madrid. Derecho intertemporal. En la Comunidad de Madrid las infracciones urbanísticas de las edificaciones prescriben a los cuatro años, aunque estén en suelos no urbanizables protegidos (salvo que estén en zona verde o espacio libre), por lo que dichas edificaciones pueden acceder al Registro por la vía de la prescripción del art. 28.4 LS, aunque no basta el certificado técnico de antigüedad sino que se necesita una declaración municipal de innecesariedad de licencia.

Obra nueva declarada con certificación catastral. La descripción de una obra nueva antigua puede completarse con una certificación catastral de la que resulte su antigüedad. Si no la aporta el interesado debe obtenerla el registrador por sí mismo al tener acceso al organismo oficial de donde resulta. R. 11 de septiembre de 2023

Obra nueva de vivienda unifamiliar autopromovida sin incorporar el acta de recepción de la obra al el Libro edificio. Ante la posibilidad de recepción tácita de la obra por el promotor, no cabe sostener que el Libro del Edificio ha de contener inexcusablemente el acta de recepción firmada por el promotor y el constructor. Si no hay acta, el promotor debe declarar recepcionada la obra y que no ha sido posible suscribir el acta. La declaración puede hacerse en el acta notarial de final de obra. R. 26 de julio de 2024

Obra nueva. Acta de final de obra de nave industrial. Libro del edificio en Murcia. El Libro del Edificio, que en principio  habría que aportar al Registro de la propiedad para todo tipo de construcciones, únicamente será exigible si la legislación urbanística autonómica competente impone la obligación de elaborarlo. R. 8 de agosto de 2019

Obra nueva por titulares de participaciones indivisas con concreción de la porción de terreno. Para declarar la obra nueva sobre una finca que se encuentra en régimen de comunidad, es necesario el consentimiento de todos los titulares registrales de la misma. En cambio, para declarar solo el fin de obra, cuando ya consta previamente declarada la obra en construcción, en principio, basta con el consentimiento de la mayoría de los partícipes. R. 11 de julio de 2022

Obra nueva en Andalucía por certificado de antigüedad. Suelo de especial protección y prescripción. La declaración de obra nueva en base a un certificado de antigüedad regulada en el art. 28-4 LS no requiere una prueba exhaustiva de la prescripción de la infracción urbanística bastando que resulte del certificado técnico la fecha de terminación. En Andalucía es aplicable incluso para suelos de especial protección, en los que las infracciones son susceptibles de prescripción desde la entrada en vigor de la nueva Ley 7/2021 de Andalucía. R. 14 de septiembre de 2022

Obra nueva sita en valencia en suelo no urbanizable de especial protección. Es aplicable el régimen de imprescriptibilidad del art. 255 del TR de la ley del suelo, no pudiendo inscribirse como obra antigua salvo que resulte acreditado por certificación municipal que la obra se encuentra consolidada y no sujeta a acción de restablecimiento de legalidad. R. 28 de octubre de 2022

Obra nueva y división horizontal. Anejos inseparables. Que el otorgante e interesado en un documento haya solicitado que no se inscriba parte del mismo no impide que ulteriores adquirentes, y por tanto interesados, puedan posteriormente pedir su inscripción. Constando en registro una vinculación ob rem, aunque en documento por el que se transmite una finca no se haya incluido explícitamente la vinculada ha de inscribirse su transmisión, dada la unidad jurídica y económica existente entre ellas. R. 15 de septiembre de 2022

Obra nueva en zona de servidumbre de dominio público marítimo terrestre. Derecho intertemporal. Para inscribir Obras Nuevas (o ampliaciones) que se encuentren en la zona de servidumbre del dominio público marítimo terrestre, con independencia del régimen legal transitorio que le sea aplicable, hay que aportar para su inscripción Informe o Autorización administrativa previa del servicio de Costas, conforme a lo dispuesto en los arts 28 y 49 del Reglamento General de Costas. R. 27 de julio de 2022

Obra nueva declarada y ampliación de obra antigua. R. 28 de enero de 2021

Obra nueva terminada. Rectificación de coordenadas de la parcela ocupada. La rectificación consistente en aumentar la superficie ocupada por la edificación no implica necesariamente la de aumentar la total de metros cuadrados construidos. R. 27 de enero de 2021

Obra nueva. Alcance temporal de las normas que regulan su inscripción. Carreteras. Prescripción. R.19 de febrero de 2016

Obra nueva «antigua». Requisitos para que una declaración de obra nueva antigua sea inscribible conforme al art. 28.4 del TRLSyRU. R. 29 de junio de 2021

Obra nueva. Inscripción de representación gráfica. Oposición de colindantes. La coincidencia de la superficie que se inscribe con la catastral y la aportación de un informe catastral de ubicación de construcciones positivo, a falta de pruebas en contra, evidencian que no existe invasión de finca colindante. R. 29 de marzo de 2023

Obra nueva. Licencia de primera ocupación mediante silencio administrativo. Cuando la comunidad autónoma respectiva exija la licencia de primera ocupación, ésta puede obtenerse por silencio administrativo positivo. R. 31 de marzo de 2023

Obra nueva. Inscripción de la georreferenciación. En la tramitación del art. 199 LH, la oposición de un colindante, la desaparición de un lindero fijo y el posible encubrimiento de una agregación, justifican la denegación de la inscripción. R. 17 de enero de 2023

Obra nueva «antigua». Falta de identidad entre finca registral y catastral. Para acreditar la antigüedad de una construcción mediante la certificación catastral se requiere que se establezca la correspondencia entre la parcela catastral representada en aquella y la finca registral. R. 31 de marzo de 2022

Obra nueva de reformado sin alteración estructural según el técnico. Seguro decenal. Compete a los arquitectos determinar si una obra de reformado conlleva o no una alteración estructural o afecta a la volumetría y por tanto si es necesario o no la contratación de un seguro decenal, sin que tales afirmaciones puedan ser desvirtuadas por el registrador ni por la DG al ser de carácter técnico y no jurídico, salvo casos evidentes de construcción de nuevas plantas. R. 11 de abril de 2022

Obra nueva para oficinas. No cabe sustituir la licencia por declaración responsable. Para inscribir las obras es necesaria la licencia de obras y la de actividad. Esta última puede ser sustituida por una declaración responsable si así lo establece la legislación autonómica. Para Madrid, en los casos de obras para actividades relativas al comercio minorista y oficinas si cabe sustituir «la licencia» por la declaración responsable, pero siempre que se acompañe con un acto de conformidad administrativa: el Acta de Comprobación material favorable. Pero dicha Acta ha de ser emitida por el propio Ayuntamiento, no por entidades colaboradoras, puesto que estas siempre están sujetas a control y revisión. R. 30 de marzo de 2022

Obra nueva y división horizontal con asignación de uso exclusivo de porción de terreno. División horizontal y licencia de parcelación; georreferenciación del edificio y georreferenciación de los diversos elementos privativos de la división horizontal; coordenadas de la porción de suelo ocupada. Requisitos del informe de la validación gráfica catastral. R. 6 de julio de 2021

Obra nueva. Licencia de primera ocupación o declaración responsable en Madrid. En la Comunidad de Madrid no es necesaria la obtención de la licencia de primera ocupación para inscribir las obras nuevas terminadas de los edificios desde la entrada en vigor de  la Ley 1/2020, de 8 de octubre bastando la acreditación de la presentación de la Declaración Responsable. R. 25 de mayo de 2021

Obra nueva. Ampliación de obra en un elemento común de uso privativo. Distinción entre azotea y cubierta. Son posibles las obras en los elementos privativos respetando determinados límites sin autorización de la Comunidad. Las obras en los elementos comunes de uso privativo requieren la autorización de la Junta por unanimidad. R. 31 de octubre de 2018

Obra nueva «antigua» inscrita. Constancia registral de situación urbanística. Requisitos que debe reunir la resolución municipal para practicar la nota marginal prevista en el art. 28.4 LS el caso de edificaciones declaradas por antigüedad. R. 8 de agosto de 2019

Obra nueva “antigua” y licencia de ocupación. R.11 de mayo de 2013

Obra nueva “antigua” en suelo no urbanizable. Acta de situación. R. 1 de marzo de 2016

Obra nueva «antigua». Acreditación prescripción acción urbanística. Información territorial asociada a la parcela. No cabe aplicar el art. 28.4 LS estatal a edificaciones cuya terminación se efectúa bajo la vigencia de norma de imprescriptibilidad en suelo de especial protección. La aplicación informática sobre información territorial asociada a la parcela, información de carácter público, puede ser relevante a efectos de tener dudas fundadas. R. 4 de septiembre de 2019

Obra nueva “antigua” y división horizontal. Constitución de derecho de vuelo. No descripción de terrazas. No resulta exigible que la superficie de las terrazas que son cubiertas del edificio por su estructura escalonada, incluso aunque se integren en elementos privativos de la división horizontal, tengan que constar descritas en la declaración de la obra nueva. R. 26 de junio de 2019

Obra nueva “antigua”. Identidad descriptiva. La coincidencia con el Catastro no ha de ser plena como en los supuestos de inmatriculación, siendo lo esencial que no haya duda respecto a que se trate de la misma obra y que resulte clara la antigüedad, superior al plazo de prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante. R. 8 de febrero de 2016

Obra nueva antigua según certificado catastral sobre finca rústica espacio natural en baleares. Se precisa la declaración administrativa de que lo edificado se encuentra en situación de fuera de ordenación, o bien acreditar que el terreno en cuestión no se encuentra dentro de esa zona de especial protección. R. 13 de diciembre de 2017

Obra nueva “antigua” sobre finca que linda con un río. R. 27 de febrero de 2014

Obra nueva “antigua” sobre finca rústica. Calificación de la imprescriptibilidad. R. 22 de abril de 2014

Obra nueva antigua sobre finca incluida en parque natural. Prescripción. Andalucía. R. 28 de Febrero de 2015

Obra nueva antigua. Para la inscripción de obras nuevas “antiguas” es suficiente con acreditar por alguno de los medios del art 52 RD 1093/1997 los plazos de prescripción (salvo que se trate de algún supuesto de imprescriptibilidad o figure en el Registro anotación preventiva de expediente de infracción urbanística, o el suelo tenga carácter demanial o esté afectado por servidumbres de uso público general) R. 31 de julio de 2018

Obra nueva antigua. Ha de acreditarse el plazo de prescripción por alguno de los medios del art 52 RD 1093/1997, pero no es necesaria la prueba exhaustiva de la efectiva extinción, por prescripción, de la acción de disciplina urbanística, cuya definitiva apreciación debe quedar al ámbito procedimental administrativo o contencioso administrativo. R. 31 de julio de 2018

Obra nueva antigua. Exigencia de inscripción de la representación gráfica. La CCDG justifica la antigüedad de la obra si coincide con el título. Cuando la edificación ocupa la totalidad de la superficie de la parcela catastral, aunque ocupe solo parte de la finca registral, se requiere la previa inscripción de la representación gráfica. R. 2 de septiembre de 2021

Obra nueva antigua. Acreditación de las facultades del técnico. El técnico certificante debe acreditar sus facultades. R. 2 de septiembre de 2021

Obra nueva antigua. Certificado técnico de antiguedad: competencia. En ningún caso se exige visado colegial. Técnicos del nº 3 del art. 50 RD 1093/1997: Se exige certificación del Colegio acreditativo de sus facultades certificantes. Certificación no sometida a control preventivo de fechas; Técnicos nº 1, 2 y 4 del art.50: No se exige dicha certificación. R. 24 de septiembre de 2021

Obra nueva antigua existiendo anotación de incoacción de expediente de disciplina urbanístico. Si consta presentada con anterioridad al título de obra nueva terminada por antigüedad, certificación del Ayuntamiento de la que resulta la adopción del acuerdo definitivo por el que se pone término al expediente y se declara la edificación en situación de asimilada a fuera de ordenación, no puede mantenerse el defecto que sobre la finca existe anotación preventiva «de infracción urbanística» debido a que dicha certificación conlleva la cancelación de la anotación. R. 29 de septiembre de 2021

Obra nueva antigua: Entre los requisitos exigidos para inscribir una obra nueva antigua no se encuentra el de aportar una prueba documental que certifique por parte del Ayuntamiento la efectiva prescripción de la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística. R. 31 de julio de 2018

Obra nueva antigua. Ampliación obra antigua sin certificado previo de fuera de ordenación. No impide la inscripción ya la constancia registral de la situación de fuera de ordenación puede promoverse posteriormente por el Ayuntamiento. R. 17 de enero de 2012, R. 5 de marzo de 2012, R. 8 de mayo de 2012, R. 29 de octubre de 2012, R. 3 de Diciembre de 2012, R. 25 de febrero de 2013, R. 4 de marzo de 2013, R. 5 de marzo de 2013, R. 15 de abril de 2013, R. 6 de mayo de 2013, R. 5 de noviembre de 2013

Obra nueva “antigua” en Andalucía. Dudas sobre la prescripción de la acción urbanística. R. 8 de mayo de 2012

Obra nueva antigua. No es necesaria la licencia de ocupación. R. 18 de octubre de 2012, R.12 de noviembre de 2012, R. 3 de Diciembre de 2012, R. 15 de abril de 2013, R. 6 de mayo de 2013

Obra nueva antigua. No es necesaria prueba exhaustiva de la prescripción. R. 18 de octubre de 2012, R.12 de noviembre de 2012, R. 11 de Diciembre de 2012, R. 5 de marzo de 2013

Obra nueva antigua. Identidad de la finca y naturaleza. R.12 de noviembre de 2012

Obra nueva antigua. Acreditación de antigüedad por certificación catastral. Dudas sobre si la construcción se encuentra ubicada en la finca registral. R. 16 de diciembre de 2013

Obra nueva antigua: Forma de acreditar descripción y antigüedad. R. 16 de diciembre de 2013

Obra nueva antigua en Valencia. Suelo no urbanizable protegido. Imprescriptibilidad. Eficacia Temporal de la norma. R. 11 de Marzo de 2014

Obra nueva “antigua” en Aragón. Plazo de prescripción. Varias administraciones competentes. R. 1 de julio de 2015

Obra nueva “antigua” en Andalucía. No es exigible el libro edificio. R. 16 de mayo de 2013

Obra nueva antigua en Valencia. Suelo no urbanizable protegido. Imprescriptibilidad. R. 24 de noviembre de 2014

Obra nueva por antigüedad en suelo no urbanizable de especial protección. R. 4 de octubre de 2017

Obra nueva antigua. Derecho transitorio. Como regla general, aplicabilidad de la normativa vigente al tiempo del otorgamiento, con ciertas salvedades. R. 11 de Marzo de 2014, R. 15 de Enero de 2015

Obra nueva por antigüedad: descripción literaria en la escritura y datos no coincidentes con el certificado catastral. R. 1 de junio de 2023

Obra nueva antigua sobre suelo de especial protección. Las obras nuevas “antiguas” no requieren para su inscripción de una prueba exhaustiva de la efectiva prescripción ni que se certifique por parte del Ayuntamiento el carácter no demanial del suelo, o no afectado por servidumbres públicas o sometido a un régimen urbanístico especial. R. 13 de diciembre de 2018

Obra antigua. Constancia de situación urbanística sin expediente. Tras comunicar el registrador al Ayuntamiento la inscripción de una obra antigua, puede practicarse nota marginal mediante la resolución del Alcalde que determina la ausencia de licencia y que tiene la consideración de actuación clandestina con los efectos derivados de la normativa de Castilla La Mancha. No se precisa expediente al ser un hecho objetivo el carecer de licencia. El registrador no puede pedir los informes municipales. R. 2 de junio de 2020, R. 3 de junio de 2020

Obra nueva en construcción en Andalucía: exigencia de las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación. En Andalucía, la escritura de declaración de obra nueva en construcción debe contener las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación. La registradora no puede exigir el cumplimiento de una norma que no estaba vigente al tiempo de producirse el acto al que se aplica. R. 2 de junio de 2023

Obra nueva: oposición de colindantes desestimada. La oposición del colindante basada en que, pese a ser correcta la georreferenciación de la finca vecina, la edificación que en esta se declara invade la suya, debe resolverse en vía judicial y no impide la inscripción de la construcción. R. 22 de mayo de 2023

Obra nueva y división horizontal en Cataluña. Licencia por silencio positivo. El silencio tiene carácter negativo, de forma que la falta de una manifestación expresa del Ayuntamiento relativa al hecho de que las facultades adquiridas no son contrarias a la ordenación urbanística impide su acceso al Registro. R. 21 de julio de 2021

Obra nueva en  Extremadura: requisitos para su inscripción. Dudas de ubicación de la edificación. Para inscribir obras nuevas, la legislación vigente no requiere una prueba exhaustiva de la prescripción. Basta con que se acredite la antigüedad necesaria para la prescripción y que no conste anotado ningún expediente de infracción urbanística ni resulte que la edificación se ubica en dominio público o zona de servidumbre. La normativa aplicable a la prescripción es la vigente en el momento de la terminación de la obra. En caso de duda sobre la ubicación de la edificación hay que inscribir previamente la representación gráfica alternativa de la finca. R. 15 de septiembre de 2020

Obra nueva inscrita. Constancia de situación urbanística por nota marginal. Tras comunicar el registrador al Ayuntamiento la inscripción de la ampliación de una obra antigua, puede practicarse nota marginal mediante la resolución del Alcalde que determina la ausencia de licencia y que tiene la consideración de actuación clandestina con los efectos derivados de la normativa de Castilla La Mancha. R. 16 de junio de 2020, R. 17 de junio de 2020

Obra nueva inscrita. Constancia de situación urbanística por nota marginal. Vale con que el Secretario diga que se ha dado traslado al interesado sin especificar que ha sido efectivamente notificado. R. 16 de junio de 2020, R. 17 de junio de 2020

Obra nueva. Rectificación de calificación. Protección de dominio público marítimo terrestre. Ante un recurso gubernativo cabe rectificar la calificación y mantener la no inscripción del título. En caso de dudas fundadas sobre invasión del dominio público marítimo, la solicitud de la certificación de Costas la debe hacer de oficio el registrador. R. 1 de marzo de 2023

Obra nueva y división horizontal otorgada por albacea. Aceptación tácita. «Posible» cambio de criterio sobre facultades de albacea para la constitución de régimen de división horizontal concurriendo legatarios. R. 11 de junio de 2020

Obra nueva. Aplicación temporal. Los requisitos de inscripción son los vigentes en el momento de su práctica y no los vigentes en el momento de la escritura pública. R. 31 de julio de 2018

Obra nueva –ampliación- de vivienda unifamiliar autopromovida. No es necesaria la licencia de primera ocupación. R. 14 de Enero de 2009 -Andalucía-

Obra nueva –ampliación- de vivienda unifamiliar autopromovida. No es exigible el libro edificio. R. 14 de Enero de 2009 -Andalucía-

Obra nueva apoyada en vivienda colindante. Propiedad a caballo, engalaberno. Solución jurídica que se ha de dar a este tipo de propiedades: La propiedad horizontal sobre todo el conjunto, bien directamente cuando concurran los presupuestos adecuados, bien por analogía a los conjuntos inmobiliarios privados. R. 15 de septiembre de 2009

Obra nueva basada en certificado catastral: dudas sobre la identidad de la finca. R. 1 de febrero de 2012

Obra nueva. Certificado municipal sin CSV. R. 1 de marzo de 2016

Obra nueva con terminación diferente a la previamente inscrita en construcción. Acreditación por antigüedad. Es posible. R. 28 de junio de 2016

Obra nueva. Conjunto urbanístico. No es necesaria la licencia de primera ocupación. R. 18 de diciembre de 2008 –C. Valenciana-, R. 13 de Enero de 2009 –C. Valenciana-

Obra nueva de nave industrial en Extremadura. Libro edificio. Licencia de primera ocupación. Debe diferenciarse entre normas de naturaleza documental y registral, cuya competencia estatal no se discute, y normas de carácter material o sustantivo, de competencia autonómica y aplicación preferente, cuyo régimen propio deberá ser respetado. R. 3 de octubre de 2019

Obra nueva de nave industrial. No es necesaria la licencia de primera ocupación.  R. 17 de diciembre de 2008 –Castilla-León-, R. 20 de diciembre de 2008 –Castilla-León-, R. 12 de Enero de 2009 –Resolución Revocada parcialmete por Sentencia firme de juzgado de instancia publicada en el BOE- Castilla-León-

Obra nueva. Dudas sobre su ubicación. Georreferenciación de fincas de concentración. Si el lindero de una finca es una edificación y luego se pretende la inscripción de una obra nueva que se halla cerca del lindero de dicha finca, ello puede fundamentar las dudas del registrador sobre si la nueva construcción se encuentra dentro o no de la finca registral. Para despejar las dudas se puede georreferenciar la finca entera, incluso si proviene de concentración parcelaria. R. 20 de enero de 2020

Obra nueva. Declaración de obra antigua sobre suelo rústico en canarias. Justificación de la antigüedad.  R. 14 de noviembre de 2011

Obra nueva declarada por uno de los comuneros. No puede coexistir una copropiedad sobre el suelo con la propiedad exclusiva de lo edificado sobre él. R. 12 de Enero de 2015

Obras Nueva declaradas con Licencia. Es exigible el Libro edificio para la inscripción de todo tipo de obras (incluso autopromoción de vivienda) formalizadas conforme al art. 28-1 LS y 9.1 A LH, salvo que la legislación autonómica sustantiva no lo exija, como Castilla La Mancha que sólo lo exige para viviendas. R. 17 de enero de 2017

Obra nueva de vivienda unifamiliar autopromovida. No es necesaria la licencia de primera ocupación. R. 9 de diciembre de 2008 –C. Valenciana-, R. 10 de diciembre de 2008 –Castilla La Mancha-, R. 10 de diciembre de 2008 –C.Valenciana-, R. 12 de diciembre de 2008 –C.Valenciana-, R. 13 de diciembre de 2008 –C.Valenciana-, R. 15 de diciembre de 2008 –Castilla La Mancha-, R. 15 de diciembre de 2008 –Castilla-León-, R. 17 de diciembre de 2008 –C.Valenciana, R. 18 de diciembre de 2008 –C.Valenciana-, R. 19 de diciembre de 2008 –Castilla-León-, R. 22 de diciembre de 2008 – C.Valenciana-, R. 8 de Enero de 2009 , R. 9 de Enero de 2009 –Andalucía-, R. 12 de Enero de 2009  –Andalucía-

Obra nueva de vivienda unifamiliar. No es exigible la licencia de primera ocupación. R. 10 de Enero de 2009 –C. Valenciana-, R. 13 de Enero de 2009 –C. Valenciana-,  R. 9 de enero de 2010 -Andalucía-.

Obra nueva de vivienda unifamiliar autopromovida. No es exigible el libro edificio. R. 10 de diciembre de 2008 –Castilla La Mancha-, R. 10 de diciembre de 2008 –C.Valenciana-, R. 12 de diciembre de 2008 –C.Valenciana-, R. 13 de diciembre de 2008 –C.Valenciana-,  R. 15 de diciembre de 2008 –Castilla La Mancha-, R. 15 de diciembre de 2008 -Castilla-León-, R. 17 de diciembre de 2008 -Valencia-, R. 19 de diciembre de 2008 –Castilla-León-, R. 22 de diciembre de 2008 -C.Valenciana-, R. 8 de Enero de 2009 –Andalucía-, R. 8 de Enero de 2009 -Andalucía-, R. 9 de Enero de 2009 –Andalucía-, R. 12 de Enero de 2009 –Andalucía-, R. 25 de Mayo de 2009 –Castilla-León-

Obra nueva: El registrador ha de calificar según lo que resulte del registro y de los documentos presentados de acuerdo con la normativa aplicable pudiendo utilizar otros medios de calificación para determinar la inclusión de la finca en dentro de una determinada zona de especial protección, donde se incluye,  los  planes de ordenación territorial o urbanística y comprobar el plazo aplicable a efectos del art. 28.4 LS. R. 31 de julio de 2018

Obra nueva condicionada a segregación y cesión gratuita con destino a vial. En una declaración de obra nueva condicionada a la segregación y cesión a viales cabe inscribirla antes de la aceptación de Ayuntamiento, pero es necesaria la constancia registral y publicidad de la condición urbanística. R. 27 de junio de 2022

Obra nueva. Edificio. No es necesaria la licencia de primera ocupación.  R. 19 de diciembre de 2008 –C. Valenciana-, R. 22 de diciembre de 2008 –Castilla-León-

Obra nueva en autopromoción en Cataluña. Libro del edificio. La legislación autonómica catalana sí exige el Libro del Edificio al autopromotor. R. 29 de mayo de 2017

Obra nueva en construcción.  Vigencia y caducidad  de la licencia. Las licencias de obra no caducan por ministerio de la ley por el mero paso del tiempo sino que es necesaria una declaración expresa de la Administración previa la apertura de un expediente tramitado al efecto. R. 22 de julio de 2019

Obra nueva en construcción de vivienda unifamiliar: firmeza de licencia con condiciones. Para la inscripción de los actos administrativos es necesaria y suficiente, como regla general, que conste su firmeza en vía administrativa. Para la inscripción de las condiciones que constan en las licencias se exige la solicitud del titular registral o que de la certificación resulte acreditado que ha contado con la audiencia preceptiva. R. 31 de octubre de 2019

Obra nueva en construcción. Número de policía: diferencias entre la finca registral y la licencia y escritura. Posibilidad de completar la falta de número de policía en la inscripción con el que figura en la escritura y licencia, existiendo coincidencia de descripciones. R. 26 de octubre de 2018.

Obra nueva en construcción. Identidad de la finca registral con la de la licencia. No toda diferencia descriptiva entre la finca registral y la de la licencia municipal impide la inscripción, salvo que por su entidad  permita dudar que se trata de la misma finca. R. 28 de febrero de 2019

Obra nueva en construcción. Ejercicio de facultades reservadas en los estatutos. El ejercicio unilateral de derechos reservados en los estatutos de la propiedad horizontal exige que estén suficientemente determinados. R. 28 de febrero de 2019

Obra nueva “en dos cuerpos”. ¿Parcelación?. Dudas de identidad. R. 22 de febrero de 2017

Obra nueva en expediente de dominio. La escritura pública no es el único título formal en el que puede declararse la existencia de edificaciones para su constancia registral. Es admisible el auto judicial recaído en un expediente de dominio, con cumplimiento de los demás requisitos exigidos en cada caso por la LS y en su caso la LOE. R. 10 de noviembre de 2016

Obra nueva en expediente de dominio. Deben cumplirse los requisitos urbanísticos. R. 9 de octubre de 2000, R. 30 de enero de 2018

Obra nueva en Madrid de centro comercial. Licencia para el acto edificatorio y declaración responsable para el destino si la ley lo prevé. R. 26 de febrero de 2018

Obra nueva en Madrid de centro comercial. Licencia para el acto edificatorio y declaración responsable para el destino si la ley lo prevé. La declaración responsable sólo sustituye la licencia de uso o actividad pero no la licencia de obras, que es requisito necesario para la inscripción de la obra nueva declarada. R. 18 de septiembre de 2018

Obra nueva en Galicia. Edificio de uso hostelero. En Galicia toda nueva edificación está sujeta a la Licencia de primera ocupación y no se suple con la comunicación previa de inicio de actividad en los casos en los que el edificio se destina para realizar una actividad económica. R. 7 de marzo de 2019

Obra antigua en terreno rústico. Autorización admnistrativa. Plazo de terminación. R. 31 de julio de 2018

Obra nueva en terreno rústico sin acreditar si está en zona de especial protección. Legislación aplicable tras cambio de normativa. R. 10 de agosto de 2020

Obra nueva en vivienda autopromovida Castilla León: es obligatorio el depósito del libro del edificio. R. 26 de octubre de 2016

Obra nueva. Georreferenciación de la finca sobre la que se asienta. Solicitud tácita de rectificación descriptiva. En obra nueva terminada, el Registrador debe fundar sus dudas para exigir que se georreferencie toda la parcela (y no solo la parte ocupada por la edificación). R. 12 de junio de 2019

Obra nueva. Inmatriculación de una edificación a favor de la iglesia. No es necesaria una escritura de obra nueva independiente del título inmatriculador. R. 22 de mayo de 2013

Obra nueva inscrita en construcción y acreditación de terminación con certificado de antigüedad. Se puede declarar terminada la obra por antigüedad, acreditando con certificado catastral o de técnico la terminación por los medios habituales, aunque figurara ya inscrita la obra en construcción y con licencia de obras. R. 18 de julio de 2018

Obra nueva inscrita y notificada al Ayuntamiento. Está bajo la salvaguardia de los tribunales, por lo que no puede cancelarse a solicitud del Ayuntamiento. R. 20 de enero de 2012, R. 2 de marzo de 2012

Obra nueva. Licencia de primera ocupación y declaración responsable. Valencia. En la Comunidad Valenciana lo procedente no es exigir la licencia de primera ocupación respecto de una edificación, sino que la ley 5/2014 de 25 de julio, lo que exige es una declaración responsable del promotor. R. 7 de noviembre de 2016

Obra nueva. Libro edificio: es exigible para todo tipo de edificación, salvo que se exima en normativa autonómica. R. 8 de septiembre de 2016

Obra nueva. Libro edificio. No es exigible en las obras nuevas «antiguas». R. 6 de septiembre de 2016, R. 17 de enero de 2017, R. 6 de febrero de 2017,

Obra nueva. Libro edificio. Fin de obra. La aportación del libro del edificio, es necesaria, salvo: 1) Obras antiguas; 2), las exoneradas por normativa autonómica; 3) las edificaciones en construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta R. 9 de enero de 2017

Obra nueva. Libro edificio. Excepciones a su exigibilidad. R. 29 de junio de 2017

Obra nueva. Libro edificio: formato:  La presentación del Libro para su depósito en el Registro de la Propiedad debe hacerse en soporte informático. R. 29 de junio de 2017

Obra nueva otorgada en 1965. Derecho transitorio. R. 24 de Marzo de 2015

Obra nueva otorgada tras la Ley 8/1990, pero referida a una construcción anterior. No es imprescindible licencia, bastando acreditar la realización previa, el transcurso del plazo de prescripción y la no constancia registral de la incoación de un expediente de disciplina urbanística. R. 1 de diciembre de 1998

Obra nueva: Piscina. Licencia de primera ocupación y de funcionamiento. Inscripción de condicionantes de la licencia. Para inscribir la obra nueva de una piscina basta, además de la licencia de obras, la licencia de primera ocupación, que acredita que la obra está terminada conforme a la licencia municipal. La licencia de funcionamiento únicamente es necesaria para el uso de instalaciones, en este caso de una piscina, pero no para la inscripción en el Registro de la edificación. Es posible inscribir condicionantes de la licencia urbanística como mera publicidad noticia, siempre que se refiera a requisitos urbanísticos y no impliquen mención de derechos o gravámenes susceptibles de inscripción independiente. R. 10 de diciembre de 2020

Obra nueva preexistente a la ley 8/1990. Falta de acreditación suficiente de la preexistencia de la edificación a dicha ley. R. 21 de octubre de 2000

Obra nueva. Prescripción. Suelos protegidos. R. 30 de mayo de 2016

Obra nueva. Previa inscripción de representación gráfica art. 199 LH. Oposición de colindante. El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, no resultando explicitadas en la nota de calificación las dudas de identidad que impiden la inscripción de la representación gráfica catastral, si se rechaza la inscripción por el único motivo de existir oposición de un colindante. R. 21 de febrero de 2019

Obra nueva resultante de actuación o rehabilitación de una construcción antigua levantada en finca rústica. R.12 de noviembre de 2012

Obra nueva sobre finca en parte rústica y en parte urbana con más metros que los registrados. Necesidad de previa acreditación de la mayor superficie urbana. R. 14 de Octubre de 2008

Obra nueva sobre suelo no urbanizable. Declaración al Registro de Inversiones, forma de aportación. R. 24 de julio de 2001

Obra nueva sobre solar de tres condóminos declarada por uno de ellos y consentida por los demás. Necesidad de determinación de la titularidad. R. 11 de Diciembre de 2012

Obra nueva sobre suelo no urbanizable. Prescripción. R. 24 de julio de 2001

Obra nueva terminada. Para inscribir cualquier obra nueva o antigua, cuya solicitud de inscripción se presente a partir del 1-11-2015, será requisito que la porción de suelo ocupada esté identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. Si la obra nueva ocupa todo el solar, este quedará georreferenciado, pero no se precisa el trámite del art. 199 LH cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno. R. 4 de enero de 2019

Obra nueva terminada no inscrita. Seguro decenal y ventas posteriores. La escritura de venta de una finca en contrucción cuya terminación –a la que se alude en la propia escritura de venta– no consta aún registralmente puede otorgarse e inscribirse si bien haciendo constar en la escritura y en la nota de despacho las advertencias de falta de acreditación de la terminación, falta de seguro decenal y sus consecuencias. R. 8 de Abril de 2008 –anulada por Sentencia firme de Audiencia Provincial, publicada en el BOE-, R. 9 de Abril de 2008 –anulada por Sentencia firme de Audiencia Provincial publicada en el BOE-, R. 10 de Abril de 2008 – anulada por Sentencia firme de Audiencia Provincial publicada en el BOE -, R. 11 de Abril de 2008 – anulada por Sentencia firme de Audiencia Provincial publicada en el BOE-, R. 12 de Abril de 2008– anulada por Sentencia firme de Audiencia Provincial publicada en el BOE-, R. 14 de Abril de 2008 –anulada por Sentencia firme de Audiencia Provincial publicada en el BOE-, R. 14 de Abril de 2008 –anulada por Sentencia firme de Audiencia Provincial publicada en el BOE –

Obra nueva. Rectificación descriptiva. Inscripción de representación gráfica alternativa. Indicios de invasión de dominio público. Aunque haya indicios de invasión de dominio público al pretender incorporar una base gráfica, el Registrador debe tramitar el expediente del art. 199 a fin de disipar tales dudas. R. 31 de julio de 2020

Obra nueva terminada: dudas sobre si las coordenadas de la porción de terreno ocupada se encuentran en la finca registral. En obra nueva terminada hay que aportar georreferenciación tanto de la parte ocupada por la edificación, como también la de toda la parcela si no hay concordancia entre registro y catastro y existen dudas fundadas de que puede ocupar parte de la finca colindante. R. 16 de mayo de 2019

Obra nueva sobre finca inmatriculada solo en cuanto a una cuota indivisa. Aunque para declarar una obra nueva es necesaria la intervención de todos los copropietarios, cabe inscribir la declaración de una obra nueva sobre una finca que solo figuran inmatriculada en cuanto a una cuota indivisa. R. 20 de junio de 2022

Obra nueva y división horizontal. Vigencia o caducidad y titularidad de la licencia. Las licencias de obras no se pueden considerar caducadas por el simple transcurso del plazo de tiempo previsto en la misma sin que se haya incoado expediente de caducidad. La licencia se trasmite con la finca cualquiera que sea su titular, pero debe comunicarse al Ayuntamiento por los otorgantes. R. 21 de junio de 2019

Obra nueva y rectificación de la superficie de la finca: posible invasión de finca colindante. No es inscribible una obra nueva que afecte a una parcela catastral colindante a la del titular registral sin previamente rectificar el Catastro, incluso aunque se observe a simple vista que la cartografía catastral está desplazada. R. 14 de mayo de 2019

Obra nueva y venta de finca rústica por cuotas indivisas en Andalucía. Cuándo hay o no parcelación ilegal. La mera transmisión de una finca por cuotas indivisas no se puede considerar como parcelación si no va acompañada de algún indicio revelador de la creación de un nuevo asentamiento. R. 24 de abril de 2019.

Obra vieja Andalucía: No licencia de ocupación. Sí libro del edificio.  R. 24 de marzo de 2011, -salvo terminación anterior a la LOE-. R. 14 de abril de 2011

Obra vieja Andalucía y licencia de ocupación. R. 4 de mayo de 2011

Patria potestad. Obra nueva y préstamo hipotecario otorgados por unos padres como representantes legales de su hijo sujeto a patria potestad rehabilitada. Autorización judicial. Inexistencia de negocio jurídico complejo. R. 21 de Febrero de 2004

Plazo de prescripción infracción urbanística en Andalucía. R. 11 de Diciembre de 2012

Prescripción en declaración de obra nueva. Las exigencias del art. 52 RD 1093/1997 son  aplicables indistintamente a fincas rústicas y urbanas. R. 11 de abril de 2011, R. 14 de noviembre de 2011

Principio de especialidad registral, en tanto que determinante de la exigencia de una precisa delimitación del objeto sobre el que recae el derecho inscribible en el registro de la propiedad, constituye un pilar básico y fundamental de todo el derecho registral, intensamente reforzado con la reciente reforma de la LH en virtud de la Ley 13/2015. R. 16 de diciembre de 2015

Propiedad Horizontal. Agrupación y segregación con aumento de elementos supceptibles de aprovechamiento independiente. Licencia de primera ocupación. R.15 de octubre de 2013

Propiedad horizontal de hecho:  ampliación de obra nueva y modificación de propiedad horizontal. En situaciones de propiedad horizontal de hecho es necesario constituirla formalmente, con todos los elementos habituales, antes de ampliar  la obra nueva o modificar algún elemento de la propiedad horizontal. La ampliación de una obra de un elemento privativo o la modificación de una propiedad horizontal debe de constar en la finca matriz. R. 5 de septiembre de 2019

Propiedad horizontal. Cambio de uso. En la legislación asturiana es necesaria licencia municipal para el cambio de uso, pero al implicar en realidad una modificación de la obra nueva, del destino, su legalidad se puede acreditar por el certificado de antigüedad del técnico. R. 13 de noviembre de 2013

Propiedad horizontal. Acta de fin de obra parcial y georreferenciación porción ocupada. En un acta de fin de obra parcial (de determinados elementos de una propiedad horizontal) hay que georreferenciar la parte del suelo ocupada por la edificación (máxime si en realidad el edificio se halla completamente terminado desde hace 15 años) R. 17 de enero de 2023

Propiedad horizontal. Cambio de uso de local a vivienda. El cambio de uso: es equiparable a la modificación de la declaración de obra nueva, como elemento definitorio del objeto del derecho, y por tanto, su régimen de acceso registral se rige por el art. 28 LS. R. 11 de junio de 2024

Propiedad horizontal. Cambio de uso. Prescripción del uso por antigüedad. R. 13 de noviembre de 2013

Propiedad horizontal. Descripción posterior de buhardillas o anejos. No constituye obra nueva que requiera certificado de técnico competente. R. 12 de Diciembre de 2003

Propiedad horizontal tumbada o complejo inmobiliario sobre una finca. Obra nueva sobre elemento privativo. R. 15 de febrero de 2018

Propiedad horizontal sobre vivienda unifamiliar. No es necesario acreditar la obtención de licencia si no lo exige la legislación autonómica.  R. 28 de Octubre de 2003

Propiedad horizontal. Falta de definición de la finca sobre la que se constituye. Hay que especificar la finca sobre la que declara una obra nueva y posterior división horizontal y, de ser más de una, agruparlas previamente. Hay recursos, como este, que no combaten el defecto sino que lo confirman. R. 11 de octubre de 2022

Propiedad horizontal. División horizontal de una vivienda unifamiliar, según la licencia.  La mera indicación en la licencia de que se refiere a una vivienda, no puede implicar prohibición de que sobre dicha casa aislada se configure un régimen jurídico adecuado para que pueda ser utilizada por más de una familia. R. 3 de enero de 2002

Propiedad horizontal. Servidumbre: Duración. Determinación de la titularidad dominante. R. 7 de febrero de 2014

Rectificación. Ampliación de obra nueva. La rectificación que supone declarar una planta más requiere nueva licencia. R. 31 de Marzo de 2005.

Rectificación de finca inmatriculada: No es tal aquella en que se amplía la superficie, cambian los linderos y se incluye una obra nueva antes no declarada. Legalidad urbanística. R. 17 de Febrero de 2005

Rectificación descripción finca. Es preciso el consentimiento de todos los otorgantes y en su caso el cumplimento de los requisitos urbanísticos y de seguro decenal. R. 11 de Octubre de 2008

Rectificación de descripción para incluir una nueva planta. Cabe documentar en una escritura de subsanación una declaración de ampliación de obra nueva, incluso aunque se subsane una inmatriculación de finca, si en el título presentado se cumplen los requisitos para ello. R. 6 de febrero de 2017

Rectificación descripción finca. Puede inscribirse una obra nueva si se cumplen todos los requisitos aunque se haga como rectificación de descripción. R. 18 de Febrero de 2005.

Rectificación de descripción de edificación. Lo relevante para rectificar la superficie construida de una edificación no son los términos (más o menos precisos) en los que se solicita tal rectificación, sino si efectivamente de la documentación presentada resulta que se reúnen los requisitos propios para la modificación de una obra nueva. R. 11 de diciembre de 2019

Rectificación descriptiva, rehabilitación de edificio y constitución en propiedad horizontal. La dispensa del seguro decenal por rehabilitación del edificio exige una manifestación o un certificado del arquitecto en este sentido sin que baste su mera comparecencia en la escritura. El principio de especialidad impide la inscripción de una finca con error en los linderos. R. 5 de abril de 2020

Rectificación de inscripción de obra nueva. Error de concepto y modalidades de rectificación. R. 23 de enero de 2018

Reforma o rehabilitación de un edificio con cambio de uso a viviendas. Necesidad o no de seguro decenal. 1.- Si es una rehabilitación NO es necesario seguro decenal. Estamos en este caso si no se produce una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural del edificio. También en los casos de cambio de uso a vivienda de algún elemento aislado. 2.- Si es una reforma SÍ es necesario el seguro decenal. Estamos en este caso si hay una variación esencial de alguno de los parámetros anteriores. También en los casos de cambio de uso a vivienda si afecta a varios elementos o a una planta entera. R. 30 de mayo de 2022

Requisitos exigibles, tras la el RDL 8/2011. R. 21 de enero de 2012

Secretario. Obra nueva terminada con certificado del secretario del ayuntamiento. R. 7 de marzo de 2012

Segregación mencionando derecho de superficie y obra nueva anterior. R. 2 de octubre de 2013

Segregación y declaración de obra nueva. Para inscribir una segregación por antigüedad vía analogía del art. 28.4 LS, es necesario o bien una declaración de innecesariedad de licencia o bien una certificación acreditativa de la prescripción de la acción administrativa para restablecer la legalidad urbanística infringida. R. 28 de junio de 2024

Seguro Decenal.

Seguro decenal. Ampliación de edificación posterior a la LOE. Necesidad de seguro decenal, pues la interpretación de las excepciones a la regla general de necesidad de seguro ha de ser estricta, aunque señala que hay que examinar caso a caso. R. 19 de julio de 2005

Seguro decenal. Ampliación de local-garaje de un edificio de viviendas. No es necesario seguro decenal. R. 17 de Noviembre de 2007

Seguro decenal. Ampliación en edificio mixto. Terminación del edificio. No aplicabilidad de la exención. R. 23 de Julio de 2010

Seguro decenal. Antigüedad. No es suficiente la manifestación notarial de antigüedad de la obra nueva para evitar el seguro decenal. R. 1 de junio de 2011

Seguro decenal. Autopromotor individual. Adjudicación en pago de deuda. Debe constituirse seguro decenal, salvo renuncia expresa del adquirente y acreditación del uso propio. R.15 de noviembre de 2012

Seguro decenal. Obra nueva “antigua”. Precisa seguro decenal por el plazo que reste para cumplir los diez años contados desde la recepción de la obra. R. 3 de julio de 2012, R. 3 de julio de 2012, R. 13 de julio de 2015

Seguro decenal. Es aplicable a todas las obras nuevas, aunque sea por antigüedad, siempre que no hayan pasado 10 años desde la recepción de la obra hasta el momento en que se otorga la escritura. R. 13 de julio de 2015

Seguro decenal. Alcance de la excepción que supone la D.A. 2ª LOE. Qué se debe entender por autopromotor individual, uso propio, y única vivienda unifamiliar (referencia a la “comunidad valenciana”) R. 29 de noviembre de 2017.

Seguro decenal. Carácter único de la vivienda. No se da si aparece desvirtuado y contradicho por las declaraciones efectuadas por el autopromotor en relación con otras viviendas unifamiliares, tal y como resulta de otros documentos presentados y de los propios asientos registrales. R. 3 de julio de 2012,  R. 3 de julio de 2012

Seguro decenal. Concepto de vivienda unifamiliar. División horizontal. Existiendo dos viviendas con elementos comunes -sótano- no estamos ante el supuesto de una única vivienda que recoge la norma, sino ante una vivienda o edificación bifamiliar. R. 29 de abril de 2014

Seguro decenal. Comunidad. Viviendas construidas por varias personas en régimen de comunidad. No puede dispensarse el seguro decenal. R. 22 de Julio de 2010, R. 23 de Julio de 2010, R. 26 de Julio de 2010

Seguro decenal. División horizontal. No cabe inscribir (con o sin seguro decenal) uno de los elementos privativos sin inscribir los demás. R. 7 de julio de 2015

Seguro decenal. Edificio ampliado, dividido horizontalmente. No aplicabilidad de la exención. R. 26 de Julio de 2010

Seguro decenal. Examen de la legislación relativa al seguro decenal y sus excepciones. R. 22 de Julio de 2010, R. 23 de Julio de 2010, R. 26 de Julio de 2010, R. 11 de noviembre de 2010, R. 25 de marzo de 2011

Seguro decenal en caso de  “Comunidad valenciana”. Interpretación de la D. Ad 2ª de la ley 53/2002. Requisitos para la no exigibilidad del seguro decenal en este caso: Únicamente cuando las circunstancias arquitectónicas de la promoción de viviendas así lo permitan, y respecto de cada uno de los promotores que se asocien en cuanto a su propia vivienda unifamiliar para cuya construcción se han constituido en comunidad.  R. 9 de Mayo de 2007, R. 23 de Julio de 2010, R. 26 de Julio de 2010

Seguro decenal en caso de transmisión por donación antes de los diez años. El que se trate de una transmisión gratuita no constituye motivo de exoneración. R.10 de febrero de 2014

Seguro decenal en fin de obra parcial. Admisibilidad. R. 8 de Mayo de 2007

Seguro decenal. Certificado técnico sobre el alcance de la modificación del edificio. Queda bajo su responsabilidad, sin que el Registrador pueda desvirtuar tales afirmaciones salvo casos evidentes. R. 11 de Febrero de 2009

Seguro decenal. Compraventa ulterior de vivienda que fue enajenada por el autopromotor. Acreditación del uso propio. R. 6 de septiembre de 2014

Seguro decenal. Concepto de autopromotor individual. Comprende tanto personas físicas como jurídicas. R. 9 de Julio de 2003, R. 28 de Octubre de 2004 –resolución revocada por Sentencia firme de Audiencia Provincial, publicada en el BOE-, R. 5 de Abril de 2005, R. 6 de Abril de 2005

Seguro decenal. Debe serlo por el coste de ejecución, concepto diferente del más amplio de valor de la obra nueva. R. 21 de Marzo de 2007, R. 4 de Mayo de 2007, R. 19 de Julio de 2007 –anulada por sentencia firme de Audiencia provincial publicada en el BOE–

Seguro decenal. Dos viviendas unifamiliares.  Necesidad de seguro decenal. R. 25 de marzo de 2011

Seguro decenal. Dos edificaciones. No se cumple el requisito objetivo de ser una edificación integrada por una única vivienda unifamiliar. Necesidad de seguro decenal. R. 14 de mayo de 2014

Seguro decenal. No es necesario que conste la fecha de recepción de la obra. R. 25 de Mayo de 2009

Seguro decenal. Necesidad en un caso de licencia de construcción por fases. R. 18 de Mayo de 2006.

Seguro decenal. No exigible si la solicitud de licencia fue anterior a la entrada en vigor de la LOE 1999 (6-5-2000). Retroactividad tácita ley 53/2002. R. 25 de Noviembre de 2003

Seguro decenal. Obra nueva y división horizontal en autopromoción. El hecho de ser autopromotor no exime de la obligación de concertar el seguro decenal fuera de los casos de única vivienda unifamiliar para uso propio. R. 7 de julio de 2015

Seguro decenal: Obra nueva y División horizontal. Debe referirse a la totalidad del edificio. R. 7 de julio de 2015

Seguro decenal. Obra nueva sobre casa en ruinas sin que conste rehabilitacion. R. 28 de mayo de 2012

Seguro decenal. Obra nueva terminada con certificado de antigüedad. Seguro decenal y manifestación de uso propio. En los casos de declaraciones de obra nueva de viviendas autoconstruidas para uso propio en los que no procede contratar el seguro decenal, basta con la manifestación del propietario de que la vivienda se va a dedicar a uso propio.  En el momento de la enajenación es cuando hay que acreditar el uso propio. R. 4 de abril de 2018

Seguro decenal. Obras nuevas en construcción. No exigibilidad del seguro decenal. Advertencias por Notarios y Registradores. R. 10 de Marzo de 2007, R. 24 de enero de 2012

Seguro decenal. Segunda declaración de obra nueva sobre el mismo solar sin seguro decenal. No es aplicable la exención de uso propio. La nueva edificación se ha realizado en comunidad, ya que no se ha asignado a cada vivienda de las dos existentes un uso individual para cada una de las dos partes propietarias, por lo que no se cumple el requisito de uso propio. R. 22 de Julio de 2010

Seguro decenal. Sólo es exigible en obras nuevas terminadas, no en construcción. R. 10 de Marzo de 2007

Seguro decenal y ventas posteriores. Obra nueva terminada aun no inscrita. Advertencias. R. 8 de Abril de 2008 –anulada por Sentencia firme de Audiencia Provincial-, R. 9 de Abril de 2008 –anulada por Sentencia firme de Audiencia Provincial-, R. 10 de Abril de 2008 – anulada por Sentencia firme de Audiencia Provincial-, R. 11 de Abril de 2008 – anulada por Sentencia firme de Audiencia Provincial-, R. 12 de Abril de 2008 – anulada por Sentencia firme de Audiencia Provincial-, R. 14 de Abril de 2008 –anulada por Sentencia firme de Audiencia Provincial-, R. 14 de Abril de 2008 –anulada por Sentencia firme de Audiencia Provincial–

Seguro decenal. Rehabilitación. Es necesario acreditar el seguro decenal cuando no se trata de una mera rehabilitación sino de hacer una planta más, existiendo variación esencial de la configuración arquitectónica y volumetría del edificio. R. 1 de Junio de 2007

Seguro decenal. Residencias geriátricas. No es necesario. R. 18 de Febrero de 2003

Seguro decenal. Transmisión de vivienda procedente de ejecución. Quien adquiere el inmueble en ejecución forzosa sin seguro decenal, está exonerando de forma tácita al transmitente de las exigencias legales de constitución de seguro. R. 23 de octubre de 2017

Seguro decenal. Trasmisión de vivienda. Cómputo plazo de 10 años. No están excluidas con carácter general de la obligación de acreditar la contratación del seguro decenal las viviendas cuya obra nueva se declare por antigüedad, salvo que al tiempo de declararse resulte acreditado que tienen más de diez años de antigüedad desde su terminación. R. 23 de octubre de 2017

Seguro decenal. Transmisión de vivienda autoconstruida.  Acreditación del uso propio con la licencia de ocupación. La licencia de primera ocupación (no la mera solicitud de licencia) sirve para acreditar en la escritura de declaración de obra nueva el tipo de vivienda y el uso al que se destina, pero no sirve para acreditar en el momento de la enajenación de dicha vivienda el uso propio posterior que le haya podido dar su dueño. R. 20 de enero de 2020

Seguro Decenal. Única vivienda declarada por tres hermanos. El hecho de que la única vivienda unifamiliar pertenezca en copropiedad a tres personas distintas no impide que puedan ser considerados como autopromotores individuales. R. 16 de mayo de 2014

Seguro decenal. ¿Qué se entiende por vivienda unifamiliar?  Edificación autónoma, separada y que se destina a un uso individual. R. 7 de julio de 2015

Seguro decenal. Vivienda unifamiliar autopromovida. Uso propio. El concepto de vivienda destinada a uso propio implica toda aquella que tienda a este uso por el autopromotor, siendo indiferente que se trate  de una primera o segunda vivienda y aunque se trate de residencia meramente temporal. R. 28 de Octubre de 2004 –resolución revocada por Sentencia firme de Audiencia Provincial, publicada en el BOE–

Seguro decenal. Vivienda unifamiliar autopromovida. Uso propio. Fin de obra. Es necesario manifestar el destino para uso propio en el acta de terminación de obra, aunque ya se hubiera manifestado en la escritura de obra nueva en construcción. R. 26 de agosto de 2011

Seguro decenal. Varias Viviendas. Obra nueva y división horizontal formando dos viviendas uso propio del autopromotor. No es necesario seguro decenal. Si una se enajena se exigirá el seguro en ese momento. R. 11 de noviembre de 2008

Seguro decenal. Varias viviendas. Posibilidad de inscribir el acta de terminación de obra de tres viviendas sin seguro por destinarlas el autopromotor a uso propio. R. 17 de Marzo de 2007

Seguro decenal. Vivienda de varias personas pro indiviso. R. 21 de Enero de 2009

Seguro decenal. Vivienda unifamiliar autopromovida. La manifestación de uso propio, que debe constar en la escritura, bastando la simple manifestación, debe reflejarse en el asiento a efectos de terceros adquirentes. R. 28 de Octubre de 2004 –revocada por Sentencia firme de Audiencia Provincial, publicada en el BOE-

Seguro decenal. Vivienda unifamiliar autopromovida. Para que no sea exigible el seguro decenal ha de hacerse manifestación expresa de destino a uso propio por el autopromotor, bastando dicha manifestación. R. 28 de Octubre de 2004 –revocada por Sentencia firme de Audiencia Provincial, publicada en el BOE-, R. 5 de Abril de 2005, R. 6 de Abril de 2005, R. 10 de Junio de 2005

Seguro decenal. Vivienda unifamiliar autopromovida. Para que no sea exigible el seguro decenal ha de hacerse manifestación expresa de destino a uso propio por el autopromotor, pero precisará de su constancia por cualquier medio admitido en derecho si se pretende la enajenación. R. 5 de Abril de 2005

Seguro decenal. Vivienda unifamiliar autopromovida. Transmisión sin seguro decenal. Necesidad de acreditar el uso propio mediante prueba documental adecuada (acta de notoriedad, certificado de empadronamiento, o cualquier otro medio de prueba equivalente admitido en Derecho). R. 11 de noviembre de 2010, R.15 de noviembre de 2012, R. 16 de Enero de 2015 -no admite recibo de suministro eléctrico-, R. 6 de Marzo de 2015

Sentencia de declaración de nulidad de licencia de obra. No es inscribible si el procedimiento no se ha seguido contra le titular registral. R. 1 de marzo de 2013, R. 29 de junio de 2013

Silencio negativo en licencias de obra nueva. Para inscribir en el Registro de la Propiedad una obra nueva terminada debe aportarse la preceptiva licencia sin que pueda entenderse adquirida por silencio administrativo. R. 13 de diciembre de 2018. 

Subsanación de obra nueva y división horizontal. Consentimiento de los titulares registrales. Alcance del art. 153 RN. R. 21 de Marzo de 2005

Superficie. Diferencia entre superficie construida y computable. R. 15 de enero de 2010

Superficie planta. Declaración de obra nueva sin que conste la superficie de cada planta. Es inscribible, pero si la licencia municipal especificara ese dato podría exigirse que se especificara en la escritura. R. 14 de enero de 2013

Superficie de parcela ocupada. No hay que georreferenciar la porción de suelo ocupada por la edificación ya inscrita si la ampliación de obra nueva consiste en una nueva planta. R. 19 de junio de 2020

Técnico certificante. Certificado emitido por arquitecto director de la obra nueva en construcción y no necesidad de acreditación de su competencia. R. 4 de Diciembre de 2006

Técnico certificante. Necesidad de acreditar sus facultades. R. 27 de Enero de 2006, R. 26 de marzo de 2010 –revocada por sentencia firme de juzgado de instancia publicada en el BOE–

Técnico certificante. No es preciso acreditar que sea el legalmente competente. R. 8 de Septiembre de 2004

Titular registral. La declaración de obra nueva se hace por el titular registral, independientemente de que en la fecha de construcción tal titular sea o no propietario. R. de 20 de Marzo de 2002

Tracto sucesivo. La declaración de Obra Nueva es una constatación de las características físicas de una finca. Para su inscripción, ha de ser formulada por quien en ese momento resulte ser el titular registral. R. 14 de marzo de 2001

Tracto sucesivo: Necesidad de previa inscripción de una obra nueva para inscribir los derechos sobre ella. R. 28 de mayo de 2011

Usufructuario. Obra nueva y división horizontal. No es necesario el consentimiento del usufructuario. R. 21 de Noviembre de 2002

Validación gráfica catastral. No es necesario que la validación gráfica catastral esté avalada por un técnico. R. 6 de julio de 2021

Venta de vivienda autopromovida antes de los 10 años: acreditación uso propio. Ha de acreditarse el uso exclusivo, aunque no sea continuo, sin que sea suficiente la exoneración por parte del comprador para evitar la contratación del seguro por el tiempo que reste hasta los 10 años. R. 9 de julio de 2024

Venta y fin de obra simultáneo: el transmitente ha de acreditar uso propio para excluir el seguro decenal. R. 13 de Diciembre de 2012

Vinculación administrativa entre vivienda y finca rústica. Nuevas construcciones. La vinculación registral actúa a modo de nota de afección de expediente de infracción urbanística. R. 26 de abril de 2011

Vivienda “entre medianeras”.  Término administrativo habitual que nada tiene que ver con la medianería ni con la voluntad de acceso al Registro de una mención. R. 27 de Junio de 2006

  

OPCION DE COMPRA

Acta notarial relativa al ejercicio de opción de compra. R. 22 de enero de 2013

Adquisición en ejercicio de opción de compra concedida por ayuntamiento. Para inscribir la adquisición derivada de la cesión de un Derecho de opción de compra concedido por el Ayuntamiento deben aportarse los documentos administrativos pertinentes, no por razones de tracto, sino para calificar la legalidad esencial de la tramitación administrativa. R. 6 de septiembre de 2022

Aprovechamiento urbanístico. Opción de compra sobre los derechos de aprovechamiento urbanístico que le corresponden a la entidad concedente en un Plan Parcial como consecuencia de la aportación de una finca a la Junta de compensación. Determinación. R. 23 de octubre de 2001

Arrendamiento financiero con opción de compra. No cabe embargar solo la opción de compra. R. 18 de Marzo de 2014

Arrendamiento con opción de compra. Acta de manifestación y fotocopias. El acta de manifestaciones sobre un contrato privado de arrendamiento con opción de compra no es título inscribible. Lo procedente es elevar a público el contrato privado. R. 3 de septiembre de 2020.

Cancelación. No cabe cancelar un derecho de opción por caducidad constando anotada una medida cautelar prohibiendo su ejercicio.  R. 5 de Enero de 2006

Cancelación asientos posteriores. Necesidad de precisar de forma específica los asientos a cancelar. R. 16 de Marzo de 2005

Cancelación de anotaciones de embargo por caducidad. El cambio de titularidad de una finca, por ejercicio de opción de compra, no impide la prórroga de anotaciones practicadas después de la inscripción del derecho de opción, pero solicitada su prorroga una vez ejercitada. R. 26 de julio de 2019

Cancelación asientos posteriores. Consignación. Es necesaria la consignación del precio de la compraventa a disposición del vendedor y de todos los titulares de derechos posteriores que de él traigan causa. R.18 de Abril de 2002, R. 5 de septiembre de 2013, R. 4 de Marzo de 2014

Cancelación de anotaciones posteriores. Consignación del precio. Diferentes supuestos.  R. 16 de noviembre de 2012, R. 6 de noviembre de 2013, R. 4 de Marzo de 2014

Cancelación de opción de compra. R. 12 de enero de 2017

Cancelación de hipoteca y opción de compra. La solicitud de cancelación de una hipoteca inscrita no impide la calificación y despacho, en su caso, del documento de opción de compra presentado con posterioridad. R. 12 de junio de 2017

Cancelación embargo posterior a derecho de opción: Supuestos en que no se precisa la consignación. R. 4 de septiembre de 2009, R. 18 de mayo de 2011, R. 5 de septiembre de 2013, R. 6 de Marzo de 2014, R. 27 de septiembre de 2014, R. 16 de diciembre de 2015

Cancelación por caducidad art. 177 RH. No procede si el derecho fue ejercitado. En el caso resulta de la misma inscripción. R. 9 de Diciembre de 2003

Cancelación por caducidad. Transcurso del plazo para su ejercicio. No es suficiente para cancelar. R. 27 de marzo de 2000, R. 23 de abril de 2003, R. 12 de Marzo de 2009, R. 14 de diciembre de 2010

Cancelación de arrendamiento y opción de compra por desahucio. Tracto sucesivo. Es título suficiente para cancelar un derecho de arrendamiento inscrito el testimonio firme por el que se decreta el desahucio por falta de pago de las rentas debidas, junto con el decreto de lanzamiento y toma de posesión por el propietario. R. 21 de julio de 2021 

Cesión del derecho de opción de compra. Insuficiente acreditación (dada la precisión técnica que debe exigirse a todo documento notarial) de la notificación –convenida- al cedente. R. 19 de Marzo de 2007

Cómputo del plazo máximo por el que puede constituirse un derecho de opción inscribible. R. 21 de febrero de 2013, R. 21 de febrero de 2013

Compraventa de bien patrimonial local en ejercicio de opción de compra. Para inscribir la adquisición derivada de una opción de compra debe acreditarse que la opción se ha ejercitado dentro del plazo pactado y aportarse íntegramente el contrato de opción (y todos sus pliegos y anexos si es un contrato administrativo). R. 13 de febrero de 2019

Compraventa y opción de compra sobre aprovechamientos urbanísticos. R. 25 de mayo de 2021

Condiciones. Posibles condiciones para el ejercicio de la opción. R. 26 de Mayo de 2005

Consignación. Deducción del importe de cargas anteriores a la propia opción, que son asumidas o satisfechas por el optante. R. 18 de mayo de 2011, R. 27 de septiembre de 2014

Consignación. Puede de practicarse la cancelación de las cargas posteriores sin consignación a favor de sus titulares si las cantidades descontadas, al ser indubitadas, pueden considerarse acreditadas. R. 16 de diciembre de 2015, R. 16 de diciembre de 2015

Derecho de superficie y opción. Son compatibles. R. 19 de mayo de 2016

Determinación precio de compra. No puede quedar al arbitrio de una de las partes y ambas han de tener igual posibilidad de elección del tercero que ha de fijar el precio. R. 25 de Septiembre de 2003

Determinación precio de ejercicio de opción. R. 13 de enero de 1999

Duración del derecho y plazo para su ejercicio. R. 16 de febrero de 2017

Ejercicio. Cancelación cargas posteriores. Necesidad de consignación del precio. R. 8 de junio de 1998, R. 21 de Febrero de 2005, R. 18 de mayo de 2011

Ejercicio de opción de compra. Cancelación de anotación de embargo posterior a arrendamiento con opción de compra. Consignación art. 178-6 RH. R. 22 de enero de 2018

Ejercicio de opción de compra. Cancelación de cargas posteriores. Para cancelar cargas posteriores a una opción de compra ejercitada es necesario que el precio pagado por la compra quede en su integridad, o en los términos que resulten del contrato, a disposición de los titulares de las cargas que se cancelan. R. 28 de junio de 2024

Ejercicio unilateral de opción de compra. Forma de practicarse las notificaciones previas y pago del precio. El ejercicio unilateral de la opción de compra debe de ajustarse estrictamente a lo pactado e inscrito, tanto en lo relativo al pago del precio, como en lo relativo a la forma de hacer las notificaciones previas. No es necesario especificar el porcentaje adquirido si está determinado en el derecho de opción y se especifica que se ejercita la opción conforme a lo pactado. R. 14 de mayo de 2019

Ejercicio: Hay que demandar al actual titular registral de la finca y no al primitivo concedente. R. 23 de Julio de 2005,  R. 30 de Enero de 2006

Ejercicio de opción de compra. Consignación para cancelación de cargas posteriores. Deben consignarse, a favor de titulares de cargas posteriores, las cantidades que el optante entregue al ejercitar la opción (y que no retenga para la asunción y pago de cargas preferentes). R. 11 de marzo de 2020

Ejercicio. No cabe su inscripción en virtud de acta de notificación y requerimiento. R.  27 de octubre de 1999

Ejercicio de opción de compra inscrita. Prioridad registral. R. 8 de junio de 1998

Ejercicio de opción de compra y cargas posteriores. Para cancelar las cargas posteriores se requiere inexcusablemente el depósito íntegro del precio de venta a disposición del vendedor y de los titulares de derechos posteriores que de él traigan causa. R. 30 de mayo de 2013

Ejercicio de opción de compra: cancelación de hipoteca posterior constituida por el optante. No procede. R. 2 de Marzo de 2015

Ejercicio de opción de compra. Cancelación de cargas posteriores: consignación o no del precio depende de las estipulaciones del contrato de opción. R. 30 de mayo de 2017

Ejercicio de opción de compra. Cancelación de cargas posteriores: consignación del precio. Caben excepciones a la obligación de consignar el precio de la compraventa por el titular del derecho de opción inscrito. R. 31 de mayo de 2017

Ejercicio unilateral de opción de compra. Para cancelar el derecho de opción se precisa como regla general el depósito del precio pagado a disposición de los titulares de las cargas posteriores. R. 11 de abril de 2022

Ejercicio unilateral. Identidad entre lo pactado y lo ejecutado. Es inscribible y eficaz el pacto de ejercicio unilateral de la opción sin intervención del concedente siempre que en el momento del ejercicio se cumplan los requisitos inscritos. R. 20 de Mayo de 2005

Ejercicio unilateral de opción de compra. Para el ejercicio unilateral de una opción de compra ha de cumplirse estrictamente lo pactado por las partes en la escritura de concesión de la opción, no siendo suficiente la notificación del optante por medio de burofax si no se ha pactado expresamente. R. 29 de noviembre de 2022

Ejercicio unilateral. Notificación a ambos cónyuges concedentes. R. 22 de Enero de 2005 (Revocada por Sentencia firme de Audiencia Provincial publicada en el BOE)

Ejercicio unilateral parcial de opción de compra. Si así se pacta en el contrato de opción, es posible el ejercicio unilateral, total o parcial, del derecho de opción de compra. R. 10 de diciembre de 2019

Ejercicio unilateral parcial de opción de compra cancelación de cargas. El  precio pagado hay que consignarlo como regla general, pero se admiten excepciones si así se ha pactado. Es posible también cancelar las cargas posteriores en dichos casos. R. 10 de diciembre de 2019

Elevación a público de documento privado de opción de compra sin describir el inmueble y sin comparecer el propietario. Carece de trascendencia real. R. 18 de abril de 2013

Finca. Si bien la descripción de las fincas puede hacerse con referencia a un plano, es preciso que entre la escritura y el plano exista debida claridad. R. 14 de Febrero de 2003, R. 27 de marzo de 2003, R. 15 de abril de 2003, R. 24 de abril de 2003, R. 27 de Mayo de 2003, R. 29 de Mayo de 2003

Gastos. No es inscribible la cláusula que determina quiénes sufragarán los gastos de la operación. R. 14 de Febrero de 2003, R. 27 de marzo de 2003, R. 15 de abril de 2003, R. 24 de abril de 2003, R. 27 de Mayo de 2003, R. 29 de Mayo de 2003

Inscripción de opción de compra a favor de dos personas: ha de  determinarse la cuota. R. 30 de junio de 2017

Leasing. Opción de compra sobre dos fincas en contrato de arrendamiento financiero sin pacto de ejercicio conjunto de la opción: Es necesaria la distribución del precio. R. 19 de septiembre de 2011

Modificación de opción de compra sin pérdida de rango. Inadmisibilidad. R. 26 de marzo de 1999

Naturaleza: Con la inscripción, y por efecto de la publicidad registral, el derecho de opción de compra se impone erga omnes, pero no cierra el Registro. En caso de ejercicio debe demandarse al actual titular registral de la finca. R. 23 de Julio de 2005,  R. 30 de Enero de 2006

Objeto alternativo. Distribución del precio entre varias fincas. R. 16 de febrero de 2017

Opción de dación en pago. Prohibición del pacto comisorio. R. 21 de febrero de 2013, R. 21 de febrero de 2013, R. 22 de febrero de 2013

Opción de compra: Cesión. Ejercicio. Cancelación de cargas posteriores. R. 6 de Marzo de 2014

Opción de compra ganancial ejercitado tras el divorcio. Adquisición para comunidad postganancial por mitades indivisas. Admisibilidad. R. 25 de julio de 2018

Opción de cesión de aprovechamiento urbanístico. Concreción del aprovechamiento. R. 17 de marzo de 2017

Opción de cesión de aprovechamiento urbanístico. Prohibición de enajenar testamentaria. Dentro del concepto de enajenación no se comprende el de constitución de un derecho de opción de compra. R. 17 de marzo de 2017

Opción de compra. Condición potestativa. Posible pacto comisorio. Aunque el pacto comisorio está prohibido, no se puede deducir que sea la intención de los contratantes establecerlo en casos como opciones de compra en las que el precio ya satisfecho por la opción es prácticamente igual al de la venta, y puede el concedente resolver el contrato devolviendo el importe recibido más otra cantidad. R. 12 de diciembre de 2023, R. 14 de diciembre de 2023

Opción de compra sin plazo expreso de ejercicio. Para que pueda tener acceso al Registro de la Propiedad la constitución de un derecho de opción de compra, debe constar el plazo (al menos máximo) de ejercicio del mismo. La falta de fijación del plazo de ejercicio no es óbice a la validez y eficacia del contrato de opción, pudiéndose fijar por vía del art 1128 CC. Y, a efectos registrales, la omisión del plazo de ejercicio de la opción se puede subsanar por la vía de los arts 1128 CC y 96 y 97 de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria. R. 13 de mayo de 2024

Consignación del precio a disposición de acreedores posteriores en ejercicio de opción: excepciones. En caso de ejercicio de opción de compra con cargas posteriores, cabe que se descuente del precio que ha de consignarse a disposición acreedores posteriores determinadas cantidades –incluso absorber la totalidad del precio-, como por ejemplo el importe retenido para el pago de un crédito preferente, pero es necesario que conste pactado en la escritura de opción y que debidamente inscrito. R. 15 de enero de 2024

Opción de compra como garantía. Pacto comisorio. Opción de compra que se constituye en realidad en garantía de una operación con desequilibrio entre las partes y encubre un pacto comisorio. Sin embargo no constituye un contrato de financiación inmobiliaria entre un acreedor (una compañía mercantil) y un deudor (una persona física) sobre un inmueble de uso residencial, dentro del ámbito de aplicación de la Ley 5/2019 y, por tanto, sujeto a sus requisitos imperativos de transparencia material. R. 9 de enero de 2024

Opción en garantía. Pacto comisorio. Se rechaza la inscripción de una opción de compra porque de las circunstancias del caso se deduce que se está concediendo a los vendedores – concedentes de la opción – un préstamo o crédito, (en el que las condiciones del mismo se dejan fuera de la escritura) garantizado por la finca y que, en caso de llegar a ejercitar la opción (se supone, si el vendedor no devuelve las cantidades adelantadas por la entidad optante, que han de descontarse del precio) puede suponer la vulneración de la prohibición del pacto comisorio, que pretende evitar que el acreedor pueda hacer suyo el inmueble dado como garantía. R. 30 de julio de 2024

Opción de compra inscrita. Prioridad registral. Cancelación de asientos posteriores. R. 6 de Mayo de 1998

Opción de compra sujeta a condición resolutoria. La facultad de desistimiento del concedente no es puramente potestativa si se sujeta a ciertas obligaciones. R. 17 de enero de 2022

Opción de compra en garantía (pacto comisorio). Compromiso de venta futura de créditos. Solo cabe la opción de compra en garantía de deuda (entre empresarios NO consumidores,) si se pacta un sistema objetivo de valoración de la finca y de protección al deudor y a terceros que excluya el enriquecimiento injusto. R. 10 de marzo de 2022

Opción de compra. Posible pacto comisorio. Cláusula de ejercicio unilateral e indeterminación del precio. Se admite el pacto que permite al acreedor adjudicarse o vender a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un procedimiento de valoración del bien que excluya situaciones de abuso para el deudor. R. 27 de octubre de 2020

Opción de compra. Posible pacto comisorio. Determinación del precio de compra. La existencia del pacto comisorio ha de quedar suficientemente acreditada para denegar su inscripción. La norma recogida en el art. 1256 CC no tiene carácter absoluto. R. 21 de julio de 2021

Opción de compra. Las cláusulas que carezcan de transcendencia real, deberán ser denegadas conforme a las reglas generales del derecho hipotecario. R. 18 de julio de 2022

Opción de compra. Notificación de su ejercicio. La notificación del ejercicio de la opción de forma unilateral debe de llevarse a cabo por conducto notarial. R. 18 de julio de 2022

Opción de compra. Posible pacto comisorio. El pacto comisorio se admite siempre que concurran las condiciones de equilibrio entre las prestaciones, libertad contractual entre las partes y exista buena fe entre ellas, debiéndose analizar cada caso concreto y atender a las circunstancias concurrentes, para determinar la admisibilidad, o inadmisibilidad, del pacto en cuestión. R. 13 de julio de 2022

Opción de compra. Posible pacto comisorio. Es admisible el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un procedimiento de valoración del mismo que excluya la situación de abuso para el deudor. R. 18 de julio de 2022

Opción de compra en garantía de deuda. Distinción pacto comisorio y pacto marciano. Opción por más de 4 años. Pacto Marciano: cabe, entre empresarios no consumidores, una opción de compra en garantía de deuda si se pacta un sistema objetivo de valoración de la finca y de protección al deudor y a terceros que excluya el enriquecimiento injusto. La opción puede exceder de 4 años si acompaña a otro contrato de mayor duración. R. 15 de marzo de 2021

Opción de compra por mandatario verbal sin ratificación. R. 12 de noviembre de 2020

Otro derecho. Cabe un derecho de opción que forme una unidad con otro derecho que no sea un arrendamiento o que se ejercite sobre un derecho distinto del pleno dominio. R. 19 de mayo de 2016

Otro derecho. El art. 14 RH se ocupa de un supuesto concreto de opción de compra conexa con un arrendamiento, pero no excluye que la opción pueda ser compatible con otros derechos sin por ello violentar dicho art. dada la vigencia del numerus apertus en nuestro derecho. R. 19 de mayo de 2016

Pacto de pago del precio por compensación: Aun inscrito, es personal, por lo que la consumación de la opción no sirve para cancelar cargas posteriores. R. 22 de Abril de 2005

Pacto comisorio. Opción de compra en función de garantía en caso de incumplimiento de obligación de pago de deuda reconocida. Implica pacto comisorio, prohibido por los arts 1859 y 1884 CC. R. 30 de septiembre de 1998, R. 26 de noviembre de 2008, R. 26 de marzo de 1999

Pacto comisorio. La prohibición del pacto comisorio también es aplicable a toda suerte de negocios jurídicos, indirectos, simulados o fiduciarios, simples o complejos, que persigan fines de garantía. Siempre que bajo estos esquemas contractuales se detecte una «causa garantiae», se aplicará igualmente la norma prohibitiva del art. 1859 CC. R. 28 de enero de 2020

Pacto comisorio y opción de compra. El pacto comisorio, configurado como la apropiación por el acreedor de la finca objeto de la garantía por su libérrima libertad ha sido siempre rechazado (…) bien como pacto autónomo, bien como integrante de otro contrato de garantía, ya sea prenda, hipoteca o anticresis. R. 11 de junio de 2024

Plazo. No puede pactarse por plazo superior a 4 años, salvo excepciones. R. 14 de febrero de 2013

Plazo de la opción: los cuatro años fijados por el art. 14 RH no pueden ser obstáculo para la inscripción cuando se trata de una opción complementaria de otra figura jurídica que lo admita, como ocurre con el derecho de superficie. R. 19 de mayo de 2016

Precio  de compra. Es necesario fijarlo. R. 6 de octubre de 1998

Precio. Necesidad de claridad en su determinación. Posibilidad de subsanación ex 153 RN en caso de confusa redacción de la escritura. R. 14 de Febrero de 2003, R. 27 de Mayo de 2003, R. 29 de Mayo de 2003

Renuncia unilateral a ejercitar la opción en determinados días –ante la falta de claridad en la determinación del plazo-. No requiere consentimiento del concedente. R. 25 de Septiembre de 2003

Segregación. Pacto por el que los concedentes se obligan a llevar a cabo segregaciones, divisiones, agregaciones y agrupaciones. Es de carácter obligacional y por tanto no inscribible. R. 14 de Febrero de 2003, R. 27 de marzo de 2003, R. 15 de abril de 2003, R. 24 de abril de 2003, R. 27 de Mayo de 2003, R. 29 de Mayo de 2003

Sobre parte de una finca. Cabe constituir un derecho de opción sobre parte de una finca siempre que esté perfectamente determinada. R. 14 de Febrero de 2003, R. 27 de marzo de 2003, R. 15 de abril de 2003, R. 24 de abril de 2003

Tracto sucesivo. Opción de compra inscrita. Transmisión de la finca. Ejercicio de opción de compra. Debe intervenir el actual titular registral. R. 26 de Enero de 2015

Transmisibilidad. El derecho de opción puede configurarse como transmisible, pero tal transmisión debe operarse dentro de los cauces que el ordenamiento jurídico prevé al efecto. R. 1 de Octubre de 2003

 

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