SEPARATA DEL ÍNDICE DE JUAN CARLOS CASAS SÓLO CON RESOLUCIONES PUBLICADAS EN EL BOE DURANTE OCTUBRE DE 2023

(Juan Carlos Casas Rojo. Registrador de Cádiz nº 3)

El texto de este archivo se ha incorporado a los FICHEROS GENERALES.

 

I. RESOLUCIONES PROPIEDAD

ADQUISICIÓN PREFERENTE

Ejecución judicial hipotecaria. Adquisición preferente. En los supuestos de transmisión judicial de una finca, se dan los derechos de tanteo y retracto establecidos en la Ley y, por consiguiente, es necesario para su inscripción que se justifique haberse hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación de inexistencia de arrendamientos sobre la finca adjudicada. R. 28 de julio de 2023

Elevación a público de compraventa. Situación arrendaticia. En caso de elevación a público de un contrato privado de compraventa es necesario hacer constar si al tiempo del otorgamiento de la escritura los pisos y locales están o no arrendados. R. 15 de septiembre de 2023.

Inmatriculación de finca que linda con monte vecinal en mano comun en Galicia. Solo es precisa la previa notificación prevista en el art. 22 LM cuando la finca por inmatricular sea monte o colinde con un monte demanial o monte ubicado en un término municipal donde existan montes demaniales. No se pueden inscribir las transmisiones de fincas colindantes a un MVMC de Galicia sujetas al derecho de adquisición preferente a favor de dichos montes sin acreditar la previa notificación fehaciente. R. 18 de septiembre de 2023

AGRUPACIÓN, SEGREGACIÓN

Solicitud de rectificación de inscripción. Es posible la inscripción de una finca, en su día no inscrita, si ahora se aportan todos los títulos transmisivos, sin que sea necesario agrupar dicha finca a otra unida físicamente con ella y que en su día no quedó inscrita. R. 7 de septiembre de 2023

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO

Anotación con nota marginal de expedición de certificación de mas de cuatro años. Caducada una anotación carece de virtualidad cancelatoria de los asientos posteriores. La nota marginal de expedición de certificación implica un prorroga temporal por un plazo sólo de 4 años. R. 5 de septiembre de 2023

Certificación de acta de adjudicación con anotación caducada e inscrita la finca a nombre de persona distinta. Las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente (teniendo en este sentido efectos de prórroga la nota marginal de expedición de certificación de cargas), careciendo desde entonces de todo efecto jurídico. R. 8 de septiembre de 2023

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER

Prohibiciones de disponer. Ejecución judicial hipotecaria. La existencia de una prohibición de disponer inscrita no cierra el Registro a los actos de disposición forzosos, extraños a la voluntad del titular afectado por la anotación, es decir cuando vienen impuestos en procedimientos judiciales o administrativos de apremio u otros que impongan una condena o conducta sobre el bien o derecho sometido a la prohibición de disponer o enajenar. R. 28 de julio de 2023

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SUSPENSIÓN POR DEFECTOS SUBSANABLES

Denegación de asiento de presentación de una instancia privada en unión de fotocopias. No cabe asiento de presentación respecto de una instancia acompañada de fotocopia de una escritura. Tampoco cabe, al no existir asiento de presentación, practicar la anotación preventiva por defectos subsanable. R. 20 de septiembre de 2023

APROVECHAMIENTO POR TURNOS DE BIENES INMUEBLES

Mandamiento de cancelación de inscripción del dominio de un derecho de aprovechamiento por turnos. Decretada la nulidad de la venta de un derecho de aprovechamiento por turnos, la cuota no queda vacante, ni acrece a los demás, sino que la finca queda extinguida en su folio independiente y pervive en el folio de la finca matriz inscrito a nombre del constituyente del régimen. R. 28 de julio de 2023

ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Denegación de asiento de presentación de una instancia privada en unión de fotocopias. No cabe asiento de presentación respecto de una instancia acompañada de fotocopia de una escritura. Tampoco cabe, al no existir asiento de presentación, practicar la anotación preventiva por defectos subsanable. R. 20 de septiembre de 2023

Fotocopia. En virtud del principio de titulación publica no procede la práctica de un asiento de presentación cuando el documento presentado es una fotocopia de una escritura. R. 20 de septiembre de 2023

Recurso contra el orden en que se han practicado asientos de presentación. La negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más y, como tal decisión, puede ser impugnada mediante el mismo recurso que puede interponerse contra una calificación que deniegue o suspenda la inscripción del documento. R. 28 de julio de 2023

CALIFICACIÓN REGISTRAL

Ejecución judicial hipotecaria de VPO. Calificación errónea. Siendo errónea la calificación, al basarse en preceptos no aplicables a la operación realizada, el recurso debe estimarse y la calificación revocarse, sin que ello signifique proclamar la inscribibilidad del documento calificado. R. 13 de septiembre de 2023

CANCELACIÓN

Anotación con nota marginal de expedición de certificación de mas de cuatro años. Caducada una anotación carece de virtualidad cancelatoria de los asientos posteriores. La nota marginal de expedición de certificación implica un prorroga temporal por un plazo sólo de 4 años. R. 5 de septiembre de 2023

Cancelación de afecciones urbanísticas por cumplimiento o por silencio. El consentimiento cancelatorio de una administración no es un acto administrativo y por tanto en ningún caso puede admitirse por silencio positivo ni negativo. Para liberar a bienes integrantes del patrimonio municipal del suelo en Andalucía de las condiciones y limitaciones impuestas por razón de su destino es preciso acreditar el pronunciamiento expreso del Ayuntamiento adoptado mediante acuerdo del órgano colegiado  debidamente formalizado. R. 5 de septiembre de 2023

Certificación de acta de adjudicación con anotación caducada e inscrita la finca a nombre de persona distinta. Las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente (teniendo en este sentido efectos de prórroga la nota marginal de expedición de certificación de cargas), careciendo desde entonces de todo efecto jurídico. R. 8 de septiembre de 2023

Cancelación de condición resolutoria por caducidad. No cabe cancelar una condición resolutoria por caducidad si el registrador, a la vista del historial registral, tiene indicios efectivos de que puede haberse interrumpido la prescripción. R. 19 de septiembre de 2023

Condena a cancelar hipoteca: Las hipotecas solo pueden cancelarse por consentimiento de su titular en escritura pública o sentencia firme recaída en procedimiento dirigido contra él. Si en una sentencia se ha condenado a una mercantil a cancelar la hipoteca ha de incoarse la ejecución de la sentencia. R. 4 de septiembre de 2023

Solicitud de cancelación de cargas. Ejecución hipotecaria. Plazas de garaje y trastero vinculados ob rem. La purga de las cargas posteriores a la hipoteca que se ejecuta no procede respecto de una finca, destinada garaje y trastero, inicialmente gravada con la hipoteca y que después fue liberada de toda responsabilidad hipotecaria con anterioridad a la ejecución. R. 30 de agosto de 2023

CAUSA

Disolución de comunidad. Atribución de ganancialidad. Presunción de causa onerosa. En una disolución de comunidad de un bien privativo el comunero adjudicatario puede atribuirle el carácter de ganancial, de conformidad con su cónyuge. En tal caso no es necesario que se atribuya formalmente de forma expresa la ganancialidad si consta claramente la intención de los cónyuges, ni que se diga expresamente si la causa es onerosa o gratuita, pues se presume que es onerosa y que existe un derecho de reembolso. R. 6 de septiembre de 2023

COMPRAVENTA

Compra por sociedad de finca que constituye activo esencial sin autorización de la junta general. Constando el carácter esencial del activo adquirido, ha de acreditarse la autorización de la Junta General. De no ser así, el Notario debe denegar la autorización de la escritura, y en caso contrario, el Registrador puede suspender su inscripción. R. 6 de septiembre de 2023

COMUNIDAD DE BIENES

Disolución de comunidad. Atribución de ganancialidad. Presunción de causa onerosa. En una disolución de comunidad de un bien privativo el comunero adjudicatario puede atribuirle el carácter de ganancial, de conformidad con su cónyuge. En tal caso no es necesario que se atribuya formalmente de forma expresa la ganancialidad si consta claramente la intención de los cónyuges, ni que se diga expresamente si la causa es onerosa o gratuita, pues se presume que es onerosa y que existe un derecho de reembolso. R. 6 de septiembre de 2023

Venta de cuota indivisa de finca con concreción en una plaza de aparcamiento. Para inscribir la compra de cuota indivisa de local cuando atribuye el uso exclusivo de una plaza de garaje se necesita la descripción pormenorizada de la plaza (número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil) así como la descripción correspondiente a los elementos comunes. R. 28 de julio de 2023

Venta de cuota indivisa de finca rústica sin licencia ni requisitos UMC. Existen indicios de parcelación ilegal cuando vendiéndose una cuota de una finca previamente inscrita en el Registro, se dice que en el catastro es la parcela catastral identificada en la certificación catastral unida, que está delimitada con su propia superficie y sus linderos dentro de la finca registral. R. 6 de septiembre de 2023

CONDICIÓN RESOLUTORIA

Cancelación de condición resolutoria por caducidad. No cabe cancelar una condición resolutoria por caducidad si el registrador, a la vista del historial registral, tiene indicios efectivos de que puede haberse interrumpido la prescripción. R. 19 de septiembre de 2023

Permuta y condición resolutoria: pactos. No se admite un pacto comisorio por el que, en caso de impago de parte del precio, el acreedor se hace propietario de las fincas ya dadas en permuta con la consiguiente pérdida para el deudor, que seguirá debiendo la cantidad no pagada, produciéndose un enriquecimiento injusto por parte del acreedor, y sin que se protejan los derechos de posibles terceros afectados en el caso de producirse la resolución, al no haber referencia al sobrante en orden a pagar a posibles acreedores posteriores. R. 18 de septiembre de 2023

CONFLICTO DE INTERESES

Herencia. Patria potestad prorrogada sin aportar documentación y certificado registro civil. Conflicto de intereses. Hay conflicto de intereses cuando el representado debe decidir entre dos o más opciones y lo hace por él su representante, que también tiene interés en la herencia. No hay conflicto cuando en las operaciones particionales hay un automatismo que excluye la necesidad de decidir entre diversas opciones. R. 5 de septiembre de 2023

Partición por contador partidor existiendo persona judicialmente incapacitada. registro civil. Conflicto de intereses. La “simple facultad de hacer la partición” que se atribuye al contador partidor (art. 1057CC) se interpreta con flexibilidad y comprende todo lo que es presupuesto para el desempeño de la función de contar y partir. El ámbito de contar y partir “se delimita por las líneas marcadas por el testador”. La posición en la toma de decisiones determina la existencia o no de conflicto de intereses. R. 5 de septiembre de 2023

CONVENIO REGULADOR

Convenio regulador. Atribución de uso de vivienda sin determinación de plazo existiendo hijos menores. Solo cuando no existen hijos o éstos son mayores de edad es necesario fijar un límite temporal a la atribución del uso de la vivienda familiar en el convenio regulador de divorcio. R. 30 de agosto de 2023

Convenio regulador de divorcio. Adjudicación de vivienda familiar adquirida antes del matrimonio. Puede inscribirse la adjudicación, en convenio regulador de divorcio, de fincas privativas que según la sentencia constituyen la vivienda familiar. R. 11 de septiembre de 2023

DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO

Escritura autorizada por notaria de Senegal. Convenio entre herederos. No exigible que los juicios notariales de identificación, capacidad y, en su caso, suficiencia de la representación de los otorgantes en un documento extranjero se realicen en idéntica forma a la exigida para el documento español, siendo suficiente una certificación o declaración notarial o la observancia de cualquier otra forma que según la ley extranjera aplicable sea equivalente. R. 7 de septiembre de 2023

DERECHOS REALES

Constitución de derechos de sobreelevación y subedificación. En la configuración del derecho real de sobreedifIcación y subedificacion también rige el principio del númerus apertus, que es aplicable a la configuración de los derechos reales en general. R. 29 de agosto de 2023

DIVORCIO

Divorcio. Inscripción de escrito traducido y apostillado por juzgado danés. Un titulo extranjero, aun de origen judicial, puede incurrir en causas de denegación del reconocimiento del art. 46 de la Ley 29/2015, si esta ley es aplicable, si no concurre la persona afectada por la decisión, en este caso, de atribuir carácter privativo a un bien. R. 29 de agosto de 2023

DOCUMENTOS EXTRANJEROS

Divorcio. Inscripción de escrito traducido y apostillado por juzgado danés. Un titulo extranjero, aun de origen judicial, puede incurrir en causas de denegación del reconocimiento del art. 46 de la Ley 29/2015, si esta ley es aplicable, si no concurre la persona afectada por la decisión, en este caso, de atribuir carácter privativo a un bien. R. 29 de agosto de 2023

Escritura autorizada por notaria de Senegal. Convenio entre herederos. No exigible que los juicios notariales de identificación, capacidad y, en su caso, suficiencia de la representación de los otorgantes en un documento extranjero se realicen en idéntica forma a la exigida para el documento español, siendo suficiente una certificación o declaración notarial o la observancia de cualquier otra forma que según la ley extranjera aplicable sea equivalente. R. 7 de septiembre de 2023

DOCUMENTOS JUDICIALES

Claridad. Las resoluciones judiciales para que sean inscribibles han de ser claras y precisas, tanto en lo que se refiere a la descripción de las fincas, como a las circunstancias de la persona a cuyo favor ha de practicarse la inscripción. No es admisible una sentencia que se refiere a una finca registral cuya descripción no coincide con la del registro. R. 18 de septiembre de 2023

Condena a cancelar hipoteca: Las hipotecas solo pueden cancelarse por consentimiento de su titular en escritura pública o sentencia firme recaída en procedimiento dirigido contra él. Si en una sentencia se ha condenado a una mercantil a cancelar la hipoteca ha de incoarse la ejecución de la sentencia. R. 4 de septiembre de 2023

Mandamiento de cancelación de inscripción del dominio de un derecho de aprovechamiento por turnos. Decretada la nulidad de la venta de un derecho de aprovechamiento por turnos, la cuota no queda vacante, ni acrece a los demás, sino que la finca queda extinguida en su folio independiente y pervive en el folio de la finca matriz inscrito a nombre del constituyente del régimen. R. 28 de julio de 2023

Protocolización de documentos judiciales. Liquidación de sociedad de gananciales. Es suficiente la escritura de protocolización de decreto judicial en que se formaliza la liquidación de sociedad de gananciales con incomparecencia de uno de los cónyuges para alterar el carácter de un bien de privativo a parte ganancial conforme a los arts 1354 y 1357 CC. R. 24 de julio de 2023

Sentencia declarativa del dominio adquirido por usucapión. Para admitir sentencias dictadas en procedimientos seguidos contra herederos del titular registral no hace falta probar el fallecimiento, pues se entiende que ya se ha acreditado al juez, pero si ha de constar la fecha en el documento judicial. R. 18 de septiembre de 2023

Sentencias dictadas en procedimientos seguidos contra herederos del titular registral. No hace falta probar el fallecimiento, pues se entiende que ya se ha acreditado al juez, pero si ha de constar la fecha en el documento judicial. R. 18 de septiembre de 2023

EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDACIÓN DE TRACTO

Expediente de dominio judicial de reanudación de tracto. Citación por 3 veces  -una personalmente- al titular registral con más de 30 años de antigüedad. R. 11 de septiembre de 2023

FINCA

Inmatriculación de finca cuya georreferenciación catastral no coincide con la realidad aparente de la ortofoto del PNOA. Para determinar la correspondencia de la representación gráfica de una finca que se pretende inmatricular por la vía del art. 205 LH se puede utilizar, como medio auxiliar, la ortofoto del PNOA. R. 7 de septiembre de 2023

Inscripción de representación gráfica basada en licencia de segregación. Posible invasión del dominio público. La obtención de una licencia de segregación no puede desvirtuar la oposición de la Administración sobre la posible invasión del dominio público ferroviario. R. 8 de septiembre de 2023

Inscripción de representación gráfica alternativa. Motivación de la nota. Servidumbre no representada. Es de suma importancia que la oposición del colindante vaya acompañada de alguna prueba que la sustente. El hecho de que una servidumbre no aparezca representada en la georreferenciación del predio sirviente, no constituye defecto para la inscripción, pues es un mero gravamen. R. 4 de septiembre de 2023

Inscripción de representación gráfica basada en licencia de segregación. Posible invasión del dominio público. La obtención de una licencia de segregación no puede desvirtuar la oposición de la Administración sobre la posible invasión del dominio público ferroviario. R. 8 de septiembre de 2023

Manifestación sobre concordancia de descripción catastral con la realidad física. No es defecto que impida la inscripción la falta de manifestación de los otorgantes sobre si la descripción catastral es o no coincidente con la realidad física. R. 6 de septiembre de 2023, R. 6 de septiembre de 2023

Procedimiento del art. 199 LH para disipar dudas inmatriculación. Alegaciones por junta de compensación. Posible invasión de dominio público. Las dudas sobre la invasión del dominio público por una parcela que se pretende inmatricular por la vía del art. 205 LH, justifican la denegación de la inscripción aunque la Administración no se haya opuesto en el curso del expediente del art. 199 LH. La junta de compensación en la que se incluye la finca está legitimada para oponerse a su inmatriculación. R. 28 de julio de 2023

Solicitud de cancelación de cargas. Ejecución hipotecaria. Plazas de garaje y trastero vinculados ob rem. La purga de las cargas posteriores a la hipoteca que se ejecuta no procede respecto de una finca, destinada garaje y trastero, inicialmente gravada con la hipoteca y que después fue liberada de toda responsabilidad hipotecaria con anterioridad a la ejecución. R. 30 de agosto de 2023

GARAJES

Solicitud de cancelación de cargas. Ejecución hipotecaria. Plazas de garaje y trastero vinculados ob rem. La purga de las cargas posteriores a la hipoteca que se ejecuta no procede respecto de una finca, destinada garaje y trastero, inicialmente gravada con la hipoteca y que después fue liberada de toda responsabilidad hipotecaria con anterioridad a la ejecución. R. 30 de agosto de 2023

HERENCIA

Escritura autorizada por notaria de Senegal. Convenio entre herederos. No exigible que los juicios notariales de identificación, capacidad y, en su caso, suficiencia de la representación de los otorgantes en un documento extranjero se realicen en idéntica forma a la exigida para el documento español, siendo suficiente una certificación o declaración notarial o la observancia de cualquier otra forma que según la ley extranjera aplicable sea equivalente. R. 7 de septiembre de 2023

Herencia. Proporción en que se adquiere y documentos complementarios. R. 12 de septiembre de 2023

Herencia. Patria potestad prorrogada sin aportar documentación y certificado registro civil. Conflicto de intereses. Hay conflicto de intereses cuando el representado debe decidir entre dos o más opciones y lo hace por él su representante, que también tiene interés en la herencia. No hay conflicto cuando en las operaciones particionales hay un automatismo que excluye la necesidad de decidir entre diversas opciones. R. 5 de septiembre de 2023

Inmatriculación art. 205. Título previo de herencia con usufructuario universal y facultad de disposición. Intervención de los herederos nudos propietarios. En los casos de inmatriculación por doble título, cuando el título previo es una herencia en la que está legado un usufructo universal y vitalicio con facultad de disposición y de tomar posesión por si mismo del legado, los herederos nudo propietarios deben de intervenir en la escritura de herencia. R. 12 de septiembre de 2023

Protocolización de documentos judiciales. Liquidación de sociedad de gananciales. Es suficiente la escritura de protocolización de decreto judicial en que se formaliza la liquidación de sociedad de gananciales con incomparecencia de uno de los cónyuges para alterar el carácter de un bien de privativo a parte ganancial conforme a los arts 1354 y 1357 CC. R. 24 de julio de 2023

HIPOTECA

Extinción de derecho de vuelo. Modificación del título constitutivo de división horizontal y segregación. La división (segregación) de finca hipotecada no precisa consentimiento del acreedor. Segregada y desafectada una porción de suelo común de una división horizontal cuyos departamentos están hipotecados, la hipoteca pasará a gravar la totalidad del solar resultante. R. 7 de septiembre de 2023

NIF fiadora. No es indispensable consignar el NIF de una fiadora en garantía de un préstamo hipotecario. R. 20 de septiembre de 2023

INMATRICULACIÓN

Denegación de inicio de expediente de doble inmatriculación y de conciliación registral. Necesidad de que el registrador aprecie la existencia de una doble inmatriculación para iniciar el expediente del art. 209 LH. R. 13 de septiembre de 2023

Inmatriculación art. 206 LH. Posible invasión de dominio público. En las inmatriculaciones por vía del art. 206 LH resulta aplicable la previsión, que sí se expresa en los arts 203 y 205, relativa al supuesto de que el registrador tenga “dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas”. R. 28 de julio de 2023

Inmatriculación art. 206 LH. Las dudas obstativas de una inmatriculación han de estar suficientemente fundamentadas. R. 28 de julio de 2023

Inmatriculación art. 205 LH. Título previo de agrupación de fincas. Certificado de carreteras. No es admisible como título previo para inmatricular el de agrupación de fincas, y en general los de modificación hipotecaria (segregación, división, etc..) pues no hay cambio de titularidad. R. 8 de septiembre de 2023

Inmatriculación art. 205 LH. El registrador puede calificar los medios de pago del título previo de la inmatriculación. R. 8 de septiembre de 2023

Inmatriculación art. 205. Título previo de herencia con usufructuario universal y facultad de disposición. Intervención de los herederos nudos propietarios. En los casos de inmatriculación por doble título, cuando el título previo es una herencia en la que está legado un usufructo universal y vitalicio con facultad de disposición y de tomar posesión por si mismo del legado, los herederos nudo propietarios deben de intervenir en la escritura de herencia. R. 12 de septiembre de 2023

Inmatriculación de finca cuya georreferenciación catastral no coincide con la realidad aparente de la ortofoto del PNOA. Para determinar la correspondencia de la representación gráfica de una finca que se pretende inmatricular por la vía del art. 205 LH se puede utilizar, como medio auxiliar, la ortofoto del PNOA. R. 7 de septiembre de 2023

Inmatriculación de finca que linda con monte vecinal en mano común en Galicia. Solo es precisa la previa notificación prevista en el art. 22 LM cuando la finca por inmatricular sea monte o colinde con un monte demanial o monte ubicado en un término municipal donde existan montes demaniales. No se pueden inscribir las transmisiones de fincas colindantes a un MVMC de Galicia sujetas al derecho de adquisición preferente a favor de dichos montes sin acreditar la previa notificación fehaciente. R. 18 de septiembre de 2023

Inmatriculación de mitad indivisa de una finca. Cabe la inmatriculación de la mitad indivisa de una finca no inscrita, conforme al art. 205 LH, incorporando al título inmatriculador cédula catastral del Catastro navarro, coincidiendo la descripción del título inmatriculador y previo con la existente en el Catastro. R. 21 de septiembre de 2023

Inmatriculación mitad indivisa. Las dudas del registrador sobre la eventual identidad de la finca a inmatricular con otra ya inscrita han de estar debidamente justificadas. Si no lo están, no pueden constituir un obstáculo para la inmatriculación. R. 21 de septiembre de 2023

MEDIOS DE PAGO

Inmatriculación art. 205 LH. El registrador puede calificar los medios de pago del título previo de la inmatriculación. R. 8 de septiembre de 2023

NOTAS MARGINALES

Cancelación de afecciones urbanísticas por cumplimiento o por silencio. El consentimiento cancelatorio de una administración no es un acto administrativo y por tanto en ningún caso puede admitirse por silencio positivo ni negativo. Para liberar a bienes integrantes del patrimonio municipal del suelo en Andalucía de las condiciones y limitaciones impuestas por razón de su destino es preciso acreditar el pronunciamiento expreso del Ayuntamiento adoptado mediante acuerdo del órgano colegiado  debidamente formalizado. R. 5 de septiembre de 2023

Nota marginal de iniciación de expediente de compensación urbanística. En el sistema de compensación, procede la extensión de la nota marginal, cuando una finca pertenece proindiviso a varias personas y no hay acuerdo entre ellos para adherirse a la junta ,pues en ese caso se diluye la idea de la comunidad en favor de los derechos individuales que corresponden a cada uno en la Junta, en función de su cuota respectiva. Procediendo a la expropiación forzosa de las cuotas de los comuneros que no se hayan adherido voluntariamente. R. 28 de julio de 2023, R. 28 de Julio de 2023

OBRA NUEVA

Acta de fin de obra parcial de edificio en división horizontal. Es posible la declaración parcial de fin de obra de uno o varios elementos de una propiedad horizontal, siempre que consten declarados en construcción y se acredite la terminación de dichos elementos privativos así como los elementos comunes. R. 19 de septiembre de 2023

Obra nueva «antigua». Plazo de prescripción de la acción urbanística. En escrituras de declaración de obra por antigüedad, partiendo de la distinción entre normas procedimentales y materiales, la norma registral aplicable siempre será la vigente al tiempo de la presentación en el registro, mientras que los requisitos sustantivos a que se refiere dicha norma registral serán aplicables o no, en función del régimen transitorio de cada norma material. R. 7 de septiembre de 2023

Obra nueva declarada con certificación catastral. La descripción de una obra nueva antigua puede completarse con una certificación catastral de la que resulte su antigüedad. Si no la aporta el interesado debe obtenerla el registrador por sí mismo al tener acceso al organismo oficial de donde resulta. R. 11 de septiembre de 2023

PACTO COMISORIO

Permuta y condición resolutoria: pactos. No se admite un pacto comisorio por el que, en caso de impago de parte del precio, el acreedor se hace propietario de las fincas ya dadas en permuta con la consiguiente pérdida para el deudor, que seguirá debiendo la cantidad no pagada, produciéndose un enriquecimiento injusto por parte del acreedor, y sin que se protejan los derechos de posibles terceros afectados en el caso de producirse la resolución, al no haber referencia al sobrante en orden a pagar a posibles acreedores posteriores. R. 18 de septiembre de 2023

PARTICIÓN HEREDITARIA

Partición por contador partidor existiendo persona judicialmente incapacitada. registro civil. Conflicto de intereses. La “simple facultad de hacer la partición” que se atribuye al contador partidor (art. 1057CC) se interpreta con flexibilidad y comprende todo lo que es presupuesto para el desempeño de la función de contar y partir. El ámbito de contar y partir “se delimita por las líneas marcadas por el testador”. La posición en la toma de decisiones determina la existencia o no de conflicto de intereses. R. 5 de septiembre de 2023

Partición por contador partidor. Funciones de interpretación del testamento. El albacea contador partidor puede decidir si se ha cumplido o no una condición impuesta por el testador si se trata de hechos que quedan acreditados objetivamente y que no susceptibles de valoración o de posible contradicción. R. 19 de septiembre de 2023

PATRIA POTESTAD

Herencia. Patria potestad prorrogada sin aportar documentación y certificado registro civil. Conflicto de intereses. Hay conflicto de intereses cuando el representado debe decidir entre dos o más opciones y lo hace por él su representante, que también tiene interés en la herencia. No hay conflicto cuando en las operaciones particionales hay un automatismo que excluye la necesidad de decidir entre diversas opciones. R. 5 de septiembre de 2023

PERMUTA

Permuta y condición resolutoria: pactos. No se admite un pacto comisorio por el que, en caso de impago de parte del precio, el acreedor se hace propietario de las fincas ya dadas en permuta con la consiguiente pérdida para el deudor, que seguirá debiendo la cantidad no pagada, produciéndose un enriquecimiento injusto por parte del acreedor, y sin que se protejan los derechos de posibles terceros afectados en el caso de producirse la resolución, al no haber referencia al sobrante en orden a pagar a posibles acreedores posteriores. R. 18 de septiembre de 2023

PRINCIPIO DE PRIORIDAD

Solicitud de suspensión de una inscripción de adjudicación administrativa. El principio de prioridad determina la preferencia en el orden de despacho de dos o más títulos que están presentados y pendientes de despacho y se refieren a un mismo inmueble, siendo preferente en el despacho el que se ha presentado con anterioridad, o cuando así lo determine la calificación conjunta de todos los presentados por parte del registrador. R. 28 de julio de 2023

PODERES

Poder recíproco. Juicio de suficiencia de las facultades representativas con autocontratación. No es preciso que en el juicio notarial de suficiencia de poderes se incluya la autocontratación con conflicto de intereses cuando se trate de un poder recíproco entre las partes. R. 21 de septiembre de 2023

PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA

Ejecución judicial hipotecaria de VPO. Calificación errónea. Siendo errónea la calificación, al basarse en preceptos no aplicables a la operación realizada, el recurso debe estimarse y la calificación revocarse, sin que ello signifique proclamar la inscribibilidad del documento calificado. R. 13 de septiembre de 2023

Ejecución judicial hipotecaria. Adquisición preferente. En los supuestos de transmisión judicial de una finca, se dan los derechos de tanteo y retracto establecidos en la Ley y, por consiguiente, es necesario para su inscripción que se justifique haberse hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación de inexistencia de arrendamientos sobre la finca adjudicada. R. 28 de julio de 2023

Ejecución judicial hipotecaria sin demandar a hipotecante no deudor. Figurando inscrita la finca hipotecada a nombre del deudor demandado y su cónyuge con arreglo a su régimen económico matrimonial (art. 92 LH), debe dirigirse la demanda frente a ambos o al menos notificar la demanda a dicho cónyuge. R. 30 de agosto de 2023

Ejecución judicial hipotecaria. Reclamación que supera la cobertura hipotecaria. La cifra de responsabilidad hipotecaria tiene como principal misión garantizar a los titulares de cargas posteriores que, si el precio de adjudicación es superior a esa cifra, el sobrante se destinará a la satisfacción de esos créditos inscritos o anotados posteriores a la hipoteca. El registrador debe comprobar que en ninguno de los conceptos se ha sobrepasado la cantidad asegurada, pues la cantidad sobrante por cada concepto ha de ponerse a disposición de los titulares de asientos posteriores. R. 28 de julio de 2023

Prohibiciones de disponer. Ejecución judicial hipotecaria. La existencia de una prohibición de disponer inscrita no cierra el Registro a los actos de disposición forzosos, extraños a la voluntad del titular afectado por la anotación, es decir cuando vienen impuestos en procedimientos judiciales o administrativos de apremio u otros que impongan una condena o conducta sobre el bien o derecho sometido a la prohibición de disponer o enajenar. R. 28 de julio de 2023

Solicitud de cancelación de cargas. Ejecución hipotecaria. Plazas de garaje y trastero vinculados ob rem. La purga de las cargas posteriores a la hipoteca que se ejecuta no procede respecto de una finca, destinada garaje y trastero, inicialmente gravada con la hipoteca y que después fue liberada de toda responsabilidad hipotecaria con anterioridad a la ejecución. R. 30 de agosto de 2023

PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL

Certificación de acta de adjudicación con anotación caducada e inscrita la finca a nombre de persona distinta. Las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente (teniendo en este sentido efectos de prórroga la nota marginal de expedición de certificación de cargas), careciendo desde entonces de todo efecto jurídico. R. 8 de septiembre de 2023

PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN ORDINARIA

Anotación con nota marginal de expedición de certificación de mas de cuatro años. Caducada una anotación carece de virtualidad cancelatoria de los asientos posteriores. La nota marginal de expedición de certificación implica un prorroga temporal por un plazo sólo de 4 años. R. 5 de septiembre de 2023

PROHIBICIONES DE DISPONER

Prohibiciones de disponer. Ejecución judicial hipotecaria. La existencia de una prohibición de disponer inscrita no cierra el Registro a los actos de disposición forzosos, extraños a la voluntad del titular afectado por la anotación, es decir cuando vienen impuestos en procedimientos judiciales o administrativos de apremio u otros que impongan una condena o conducta sobre el bien o derecho sometido a la prohibición de disponer o enajenar. R. 28 de julio de 2023

PROPIEDAD HORIZONTAL

Acta de fin de obra parcial de edificio en división horizontal. Es posible la declaración parcial de fin de obra de uno o varios elementos de una propiedad horizontal, siempre que consten declarados en construcción y se acredite la terminación de dichos elementos privativos así como los elementos comunes. R. 19 de septiembre de 2023

Extinción de derecho de vuelo. Modificación del título constitutivo de división horizontal y segregación. La división (segregación) de finca hipotecada no precisa consentimiento del acreedor. Segregada y desafectada una porción de suelo común de una división horizontal cuyos departamentos están hipotecados, la hipoteca pasará a gravar la totalidad del solar resultante. R. 7 de septiembre de 2023

Modificación de la superficie de un elemento privativo. Consentimiento unánime. certificado técnico. La modificación descriptiva de la superficie de un elemento privativo en una propiedad horizontal exige consentimiento unánime de la Comunidad de Propietarios, pues supone modificación del título constitutivo. Sin embargo no es necesaria la modificación de la descripción del edificio si la nueva superficie se acredita con un certificado técnico. R. 30 de agosto de 2023

Modificación estatutaria. Alquiler turístico. El régimen de mayorías del apartado 12 del art. 17 LPH, que exceptúa la regla general de la unanimidad, sólo es aplicable a los acuerdos de la junta de propietarios que limiten o condicionen el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial turística. R. 28 de julio de 2023

Venta de cuota indivisa de finca con concreción en una plaza de aparcamiento. Para inscribir la compra de cuota indivisa de local cuando atribuye el uso exclusivo de una plaza de garaje se necesita la descripción pormenorizada de la plaza (número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil) así como la descripción correspondiente a los elementos comunes. R. 28 de julio de 2023

RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO

Solicitud de rectificación de inscripción. Es posible la inscripción de una finca, en su día no inscrita, si ahora se aportan todos los títulos transmisivos, sin que sea necesario agrupar dicha finca a otra unida físicamente con ella y que en su día no quedó inscrita. R. 7 de septiembre de 2023

RECURSO GUBERNATIVO

Ejecución judicial hipotecaria de VPO. Calificación errónea. Siendo errónea la calificación, al basarse en preceptos no aplicables a la operación realizada, el recurso debe estimarse y la calificación revocarse, sin que ello signifique proclamar la inscribibilidad del documento calificado. R. 13 de septiembre de 2023

Plazo informe. Los plazos para emitir el informe no se aplazan o suspenden por el hecho de estar el Registrador de licencia. R. 7 de septiembre de 2023

Recurso contra el orden en que se han practicado asientos de presentación. La negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más y, como tal decisión, puede ser impugnada mediante el mismo recurso que puede interponerse contra una calificación que deniegue o suspenda la inscripción del documento. R. 28 de julio de 2023

REGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL

Ejecución judicial hipotecaria sin demandar a hipotecante no deudor. Figurando inscrita la finca hipotecada a nombre del deudor demandado y su cónyuge con arreglo a su régimen económico matrimonial (art. 92 LH), debe dirigirse la demanda frente a ambos o al menos notificar la demanda a dicho cónyuge. R. 30 de agosto de 2023

REGISTRADORES

Denegación de inicio de expediente de conciliación registral. Expedientes de conciliación registral: caracteres, naturaleza y requisitos para su tramitación. R. 13 de septiembre de 2023

SEGREGACIÓN

Extinción de derecho de vuelo. Modificación del título constitutivo de división horizontal y segregación. La división (segregación) de finca hipotecada no precisa consentimiento del acreedor. Segregada y desafectada una porción de suelo común de una división horizontal cuyos departamentos están hipotecados, la hipoteca pasará a gravar la totalidad del solar resultante. R. 7 de septiembre de 2023

Inmatriculación art. 205 LH. Título previo de agrupación de fincas. Certificado de carreteras. No es admisible como título previo para inmatricular el de agrupación de fincas, y en general los de modificación hipotecaria (segregación, división, etc..) pues no hay cambio de titularidad. R. 8 de septiembre de 2023

Inscripción de representación gráfica basada en licencia de segregación. Posible invasión del dominio público. La obtención de una licencia de segregación no puede desvirtuar la oposición de la Administración sobre la posible invasión del dominio público ferroviario. R. 8 de septiembre de 2023

SERVIDUMBRES

Inscripción de representación gráfica alternativa. Motivación de la nota. Servidumbre no representada. Es de suma importancia que la oposición del colindante vaya acompañada de alguna prueba que la sustente. El hecho de que una servidumbre no aparezca representada en la georreferenciación del predio sirviente, no constituye defecto para la inscripción, pues es un mero gravamen. R. 4 de septiembre de 2023

SOCIEDAD DE GANANCIALES

Disolución de comunidad. Atribución de ganancialidad. Presunción de causa onerosa. En una disolución de comunidad de un bien privativo el comunero adjudicatario puede atribuirle el carácter de ganancial, de conformidad con su cónyuge. En tal caso no es necesario que se atribuya formalmente de forma expresa la ganancialidad si consta claramente la intención de los cónyuges, ni que se diga expresamente si la causa es onerosa o gratuita, pues se presume que es onerosa y que existe un derecho de reembolso. R. 6 de septiembre de 2023

Protocolización de documentos judiciales. Liquidación de sociedad de gananciales. Es suficiente la escritura de protocolización de decreto judicial en que se formaliza la liquidación de sociedad de gananciales con incomparecencia de uno de los cónyuges para alterar el carácter de un bien de privativo a parte ganancial conforme a los arts 1354 y 1357 CC. R. 24 de julio de 2023

SOCIEDADES

Compra por sociedad de finca que constituye activo esencial sin autorización de la junta general. Constando el carácter esencial del activo adquirido, ha de acreditarse la autorización de la Junta General. De no ser así, el Notario debe denegar la autorización de la escritura, y en caso contrario, el Registrador puede suspender su inscripción. R. 6 de septiembre de 2023

TITULAR REGISTRAL

NIF. El NIF de los otorgantes debe constar tanto en la escritura como en la inscripción. A los efectos de la inscripción es exigible el NIF aunque al tiempo de autorizarse la escritura no estuviera vigente la redacción actual del art. 23 LN si en el momento de la presentación en el Registro está vigente el art. 2542 LH. R. 12 de septiembre de 2023

NIF fiadora. No es indispensable consignar el NIF de una fiadora en garantía de un préstamo hipotecario. R. 20 de septiembre de 2023

TÍTULO INSCRIBIBLE

Solicitud de suspensión de una inscripción de adjudicación administrativa. La exigencia impuesta por el art. 3 LH (principio de titulación pública) es también exigible a los documentos complementarios. R. 28 de julio de 2023

URBANISMO

Cancelación de afecciones urbanísticas por cumplimiento o por silencio. El consentimiento cancelatorio de una administración no es un acto administrativo y por tanto en ningún caso puede admitirse por silencio positivo ni negativo. Para liberar a bienes integrantes del patrimonio municipal del suelo en Andalucía de las condiciones y limitaciones impuestas por razón de su destino es preciso acreditar el pronunciamiento expreso del Ayuntamiento adoptado mediante acuerdo del órgano colegiado  debidamente formalizado. R. 5 de septiembre de 2023

Constitución de usufructo sobre finca aportada a proyecto de reparcelación. Los actos realizados sobre la finca de procedencia no pueden inscribirse en su folio registral ya cerrado, pero el principio de subrogación real permite, concurriendo ciertos requisitos, inscribirlos sobre la finca de resultado. R. 11 de septiembre de 2023

Nota marginal de iniciación de expediente de compensación urbanística. En el sistema de compensación, procede la extensión de la nota marginal, cuando una finca pertenece proindiviso a varias personas y no hay acuerdo entre ellos para adherirse a la junta, pues en ese caso se diluye la idea de la comunidad en favor de los derechos individuales que corresponden a cada uno en la Junta, en función de su cuota respectiva. Procediendo a la expropiación forzosa de las cuotas de los comuneros que no se hayan adherido voluntariamente. R. 28 de julio de 2023, R. 28 de Julio de 2023

Venta de cuota indivisa de finca rústica sin licencia ni requisitos UMC. Existen indicios de parcelación ilegal cuando vendiéndose una cuota de una finca previamente inscrita en el Registro, se dice que en el catastro es la parcela catastral identificada en la certificación catastral unida, que está delimitada con su propia superficie y sus linderos dentro de la finca registral. R. 6 de septiembre de 2023

USUCAPIÓN

Sentencia declarativa del dominio adquirido por usucapión. Para admitir sentencias dictadas en procedimientos seguidos contra herederos del titular registral no hace falta probar el fallecimiento, pues se entiende que ya se ha acreditado al juez, pero si ha de constar la fecha en el documento judicial. R. 18 de septiembre de 2023

USUFRUCTO

Constitución de usufructo sobre finca aportada a proyecto de reparcelación. Los actos realizados sobre la finca de procedencia no pueden inscribirse en su folio registral ya cerrado, pero el principio de subrogación real permite, concurriendo ciertos requisitos, inscribirlos sobre la finca de resultado. R. 11 de septiembre de 2023

VIVIENDA FAMILIAR

Convenio regulador. Atribución de uso de vivienda sin determinación de plazo existiendo hijos menores. Solo cuando no existen hijos o éstos son mayores de edad es necesario fijar un límite temporal a la atribución del uso de la vivienda familiar en el convenio regulador de divorcio. R. 30 de agosto de 2023

Convenio regulador de divorcio. Adjudicación de vivienda familiar adquirida antes del matrimonio. Puede inscribirse la adjudicación, en convenio regulador de divorcio, de fincas privativas que según la sentencia constituyen la vivienda familiar. R. 11 de septiembre de 2023

VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL

Ejecución judicial hipotecaria de VPO. Calificación errónea. Siendo errónea la calificación, al basarse en preceptos no aplicables a la operación realizada, el recurso debe estimarse y la calificación revocarse, sin que ello signifique proclamar la inscribibilidad del documento calificado. R. 13 de septiembre de 2023

VUELO, SUBSUELO

Constitución de derechos de sobreelevación y subedificación. En la configuración del derecho real de sobreedifIcación y subedificacion también rige el principio del númerus apertus, que es aplicable a la configuración de los derechos reales en general. R. 29 de agosto de 2023

Extinción de derecho de vuelo. Modificación del título constitutivo de división horizontal y segregación. La división (segregación) de finca hipotecada no precisa consentimiento del acreedor. Segregada y desafectada una porción de suelo común de una división horizontal cuyos departamentos están hipotecados, la hipoteca pasará a gravar la totalidad del solar resultante. R. 7 de septiembre de 2023

 

II. RESOLUCIONES MERCANTIL

CAPITAL SOCIAL

Ampliación de capital mediante aportación dineraria: fecha del ingreso y fecha del acuerdo. En las ampliaciones de capital la fecha del ingreso en la cuenta de la sociedad se computa en relación a la fecha del acuerdo y no a la fecha de la escritura. R. 5 de septiembre de 2023

Reducción de capital por restitución de aportaciones. Importe reserva indisponible. En una reducción de capital por compra de sus participaciones a uno de los socios, la reserva que debe constituirse para eliminar su responsabilidad, debe ser sólo por el valor nominal de las participaciones y no por lo efectivamente pagado al socio por sus participaciones.  R. 24 de Julio de 2023

DENOMINACIÓN SOCIAL

Principio de originalidad de la denominación social. Denominación de una sociedad extranjera. No es posible, ni aún con autorización de la sociedad afectada, que una sociedad española adopte la misma denominación que una sociedad domiciliada en el extranjero. R. 28 de julio de 2023

DEPÓSITO DE CUENTAS

Hoja de identificación del titular real: permanencia del mismo titular. Cambio del modelo. Pese a la no existencia de cambios en la titularidad real de una sociedad, si entre la fecha de la declaración que consta en el Registro Mercantil y la fecha del actual depósito han existido cambios en la hoja de titularidad real, la sociedad debe cumplimentarla con los nuevos datos exigidos. R. 18 de septiembre de 2023, R. 19 de septiembre de 2023

REGISTRO DE BIENES MUEBLES

Prenda sin desplazamiento. Diligencia de intervención: juicio de suficiencia notarial. En póliza intervenida por notario no es necesario que conste el juicio de suficiencia de las facultades representativas de los apoderados en los términos previstos por el art. 98 de la Ley 24/2001. R. 12 de septiembre de 2023

SOCIEDAD LIMITADA

Ampliación de capital mediante aportación dineraria: fecha del ingreso y fecha del acuerdo. En las ampliaciones de capital la fecha del ingreso en la cuenta de la sociedad se computa en relación a la fecha del acuerdo y no a la fecha de la escritura. R. 5 de septiembre de 2023

Constitución de SL. Aportación dineraria. Subsanación art. 153 RN. En una constitución de sociedad no puede cambiarse la naturaleza de la aportación para el desembolso del capital social, por una mera diligencia del art. 153 RN. R. 11 de septiembre de 2023

Inscripción de declaración de unipersonalidad. Requisitos. Es posible la constancia en el Registro Mercantil de la unipersonalidad de una sociedad con la escritura en que conste la manifestación por parte de persona legitimada para ello de la escritura de compraventa de participaciones en virtud de la cual se produce dicha unipersonalidad y se haga constar la identidad del socio único. R. 28 de julio de 2023

Reducción de capital por restitución de aportaciones. Importe reserva indisponible. En una reducción de capital por compra de sus participaciones a uno de los socios, la reserva que debe constituirse para eliminar su responsabilidad, debe ser sólo por el valor nominal de las participaciones y no por lo efectivamente pagado al socio por sus participaciones.  R. 24 de Julio de 2023

Valoración de las participaciones sociales. En caso de exclusión. Valor contable. Gastos del experto. En caso de exclusión de socios, si se pacta en estatutos que el valor de las participaciones en ese caso, es el valor contable, también se puede pactar que, si el socio solicita la intervención de un experto, los gastos correrán a su cargo y no de la sociedad. R. 28 de agosto de 2023

SOCIEDADES UNIPERSONALES

Inscripción de declaración de unipersonalidad. Requisitos. Es posible la constancia en el Registro Mercantil de la unipersonalidad de una sociedad con la escritura en que conste la manifestación por parte de persona legitimada para ello de la escritura de compraventa de participaciones en virtud de la cual se produce dicha unipersonalidad y se haga constar la identidad del socio único. R. 28 de julio de 2023

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