INFORME Nº 343. (BOE ABRIL de 2023)

2ª Parte: RESOLUCIONES DGSJFP:

PROPIEDAD

MERCANTIL

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VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

() Reiterativa o de escasísimo interés

* Poco interés o muy del caso concreto

** Interesante (categoría estándar)

*** Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

148.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS SOBRE POSIBLE COINCIDENCIA CON FINCA YA INSCRITA

Resolución de 27 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Archidona, por la que se deniega la inmatriculación de una finca por dudas sobre la coincidencia parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra previamente inmatriculada.

RESUMEN: No procede la inmatriculación de una finca cuando el registrador tenga dudas fundadas respecto a la coincidencia de esa finca con otra previamente inmatriculada.

HECHOS: Se solicita la inmatriculación de una finca rústica en virtud de una escritura de donación, acompañando el título previo de partición y adjudicación de herencia, fundamentándose en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

REGISTRADOR: El registrador acuerda no practicar la inscripción del documento por considerar que según los antecedentes catastrales y registrales existe un claro riesgo de que la finca que se pretende inmatricular ahora sea en realidad una porción de una finca ya inscrita. Según los antecedentes catastrales, la finca que se pretende inmatricular y la que consta ya inscrita formaban una única parcela catastral, constando en el catastro que su separación en dos parcelas catastrales diferentes se debió a una operación denominada “segregaciones-divisiones”. Por ello, la operación registral correcta no sería una inmatriculación sino una segregación y transmisión del domicilio en escritura pública junto con la correspondiente licencia.

RECURSO: La donataria interpone recurso contra la calificación del registrador alegando que la finca que se pretende inmatricular se corresponde con una parcela catastral diferente a la que le corresponde a la ya inscrita, habiéndose segregado ambas parcelas catastrales en virtud de acta de manifestaciones. No existiendo actualmente ninguna coincidencia entre ellas, no precede ni la segregación ni la transmisión.

La DGSJFP DESESTIMA EL RECURSO y confirma la nota de calificación.

Doctrina:
Los antecedes catastrales y registrales, y la propia manifestación y aportación por parte de la recurrente de un acta de manifestaciones para segregar las dos parcelas catastrales no hacen sino confirmar la interpretación del registrador o al menos sus dudas acerca de la posible coincidencia de la finca que se pretende inmatricular con una previamente inscrita.
En el procedimiento del artículo 205 LH el registrador ha de ser especialmente meticuloso en su calificación para descartar posibles perjuicios a los titulares de fincas colindantes, no ostentando los eventuales perjudicados por ella otra vía que la judicial; mientras que el procedimiento del artículo 203 LH reúne mayores garantías para que cualquier eventual perjudicado pueda manifestar su oposición durante la tramitación del mismo, sin perjuicio de que el registrador, como autoridad pública legalmente habilitada para tramitar el procedimiento para detectar y en su caso subsanar una situación ya consumada de doble inmatriculación, tenga plena competencia para aplicar el procedimiento del artículo 199 en combinación con el 205 para detectar preventivamente y evitar la consumación de un supuesto de doble inmatriculación. (ABG)

149.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA CAMBIARIA DECLARADA NULA

Resolución de 27 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de San Lorenzo de El Escorial n.º 2, por la que se suspende la cancelación de una hipoteca cambiaria 

Resumen: Debe acreditarse que el procedimiento se ha seguido contra el titular de la hipoteca, lo cual únicamente se producirá si la demanda se ha dirigido contra el tenedor de las letras garantizadas con la hipoteca; pero en el presente caso es procedente la cancelación de la hipoteca por caducidad 

Supuesto: Se debate si es posible la cancelación de una hipoteca cambiaria que ha sido declarada nula, por insuficiencia del poder utilizado para constituirla, en virtud de sentencia firme dictada en procedimiento seguido contra el primer tenedor de las letras, sin que resulte que las mismas han sido inutilizadas y sin que la sentencia se refiera expresamente a la cancelación de la inscripción de hipoteca.

El Registrador suspende la cancelación por infracción del art. 38-2 LH, al no haberse entablado, previamente a o la vez, demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente.

A su juicio, solo podrá cancelarse la hipoteca presentando escritura de cancelación de la que resulte que las letras de cambio han sido inutilizadas, de conformidad con el art. 156 LH.

El recurrente considera que si la hipoteca es considerada nula, debe procederse a su cancelación, sin que quepa denegarla en aplicación del art. 38 LH, al consignar dicho precepto un requisito de orden procesal y existir ya sentencia firme, y sin que quepa aplicar el art. 156 LH referido a hipotecas válidamente constituidas.

La DG estima el recurso y revoca la calificación registral.

En tal sentido, y tras estudiar la naturaleza de la hipoteca en garantía de letras de cambio, que se encuadra dentro de la categoría de las denominadas hipotecas de seguridad, por lo que su accesoriedad respecto del crédito garantizado es mucho mayor que en la hipoteca ordinaria, y su cancelación también presenta especialidades, concluye que es necesario que se acredite que el procedimiento de nulidad de la hipoteca se ha seguido contra el titular de la hipoteca, lo cual únicamente se producirá cuando la demanda se haya dirigido contra el tenedor de las letras garantizadas con la hipoteca, lo cual no ha quedado acreditado en el presente expediente.

Sin embargo, considera que la hipoteca puede ser cancelada por su caducidad, en virtud de lo estipulado en la escritura de su constitución y teniendo en cuenta lo dispuesto en el art. 82 LH y la R. 27 de julio de 2020 sobre caducidad de una hipoteca flotante, pues, la inscripción de hipoteca caducaba en 2016 y, aunque constaba una nota de expedición de certificación de dominio y cargas para un procedimiento de ejecución, la nota se canceló en 2021 (JCC)

151.* NOTA SIMPLE INFORMATIVA SOLICITADA POR CORREO ELECTRÓNICO

Resolución de 27 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se deniega la emisión de una nota simple informativa

Resumen: No cabe la solicitud de notas simples al Registro de la Propiedad a través del correo electrónico.

Hechos: El día 13 de diciembre de 2022 se solicitó por correo electrónico a un Registro de la Propiedad la emisión de publicidad formal en forma de nota simple relativa a las fincas registrales de un determinado titular.

Desde el Registro se le comunico por la misma vía que la solicitud de nota simple por correo electrónico no es un medio admitido por la Ley, ni amparado por nuestro ordenamiento jurídico al no disponer de las garantías técnicas suficientes para conocer con rigor la identidad del solicitante, día y hora de la emisión de la petición y de la recepción de a misma, archivo de las peticiones, cumplimiento de la normativa de protección de datos…, extremos cuya acreditación son necesarios en orden al ejercicio del control legal de la publicidad formal del Registro de la Propiedad en los términos legalmente establecidos.

El peticionario interpone recurso expresando que el correo electrónico es un medio de comunicación válido para comunicarse con las administraciones y entidades y corporaciones de derecho público, y que el uso de los certificados digitales de firma electrónica, garantizan la identidad de manera absolutamente indubitada, así como fecha y hora.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Los artículos 221 y ss la LH y los artículos 332 y ss del RH regulan el procedimiento registral y los requisitos de acceso y limitaciones existentes para la expedición de los distintos tipos de publicidad formal, complementados por la Instrucción de 10 de abril de 2000, de la DGRN sobre publicidad formal e instrumental del contenido de los Registros de la Propiedad a través del correo electrónico

La legislación hipotecaria en materia de nota simple obliga a que la manifestación de los libros del Registro en que consiste la nota simple deba hacerse, si así se solicita, por medios telemáticos además de presenciales, si bien, no impone como cauce único el Fichero Localizador de Entidades Inscritas, por lo que debe analizarse si cualquier medio telemático es hábil para operar con el Registro de la Propiedad al objeto de obtener publicidad registral.

El correo electrónico es un servicio de red para permitir a los usuarios enviar y recibir mensajes, pudiendo también enviar ficheros adjuntos.

Sus peculiares características han propiciado la aparición de amenazas que utilizan el correo electrónico para propagarse o que aprovechan sus vulnerabilidades lo que debe ser considerado en el caso del registro, puesto que la información está bajo el amparo de la protección de datos.

Hay muchos proveedores de servicios de Internet que proporcionan cuentas de correo electrónico gratuitas, que se pueden configurar y usar en ordenadores privados, fuera del perímetro de seguridad tanto del propio interesado como del receptor de los mensajes.

Ante esto sería preciso que se utilicen sistemas que extremen la seguridad de los servidores depositarios de la información y que impidan ceder involuntariamente el uso de la cuenta de correo, provocar una suplantación de identidad y el acceso a información confidencial.

Como medidas se pueden destacar:

La elección de un correo profesional que se utilice solo y exclusivamente a efectos profesionales determinados y excluya la elección de cualquier otro correo, aunque este sea también corporativo, con mecanismos de cifrado de la información.

Asegurar la identidad del remitente antes de abrir un mensaje, aunque nunca va a existir la certeza de que la persona con la que nos comunicamos vía e-mail sea quien dice ser, salvo en aquellos casos que se utilicen mecanismos de firma electrónica de los correos.

Que cualquier información sensible, confidencial o protegida que permanezca almacenada en el servidor de correo al poder ser accedida por un atacante, se aconsejaría su borrado, con lo que no se cumplirían las exigencias de conservación de la información o debería almacenarse esta junto con el correo electrónico del solicitante en otro repositorio.

Asegurar la limitación de determinadas herramientas, para evitar que un código malicioso se ejecute a través del correo electrónico por cuya vía pueden llegar muchas amenazas en forma de malware y ataques como el phishing.

El artículo 222.9 de la Ley Hipotecaria, hace referencia expresa a las comunicaciones electrónicas, pero no hace referencia expresa al correo electrónico en los trámites registrales.

En nuestro ámbito, la relación electrónica con los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles debe serlo a través del portal web de los mismos que se encuentra alojada en la dirección electrónica https://sede.registradores.org/site/home

Su uso implica una serie de controles tecnológicos que garantizan la identidad del interesado y el cumplimiento de la normativa nacional y europea en materia de seguridad, firma electrónica y protección de datos.

Conclusión: Resolución reiterativa en la que la DG sigue insistiendo en la falta de regulación normativa sobre la forma y requisitos de uso del correo electrónico a efectos de solicitar o recibir publicidad formal, lo que aconseja, que la relación con los registros deba instrumentarse a través de su Sede Electrónica que garantiza el cumplimiento de unas normas mínimas de seguridad, identificación de los peticionarios, archivo en el sistema de las peticiones y cumplimiento en materia de protección de datos. (MGV)

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152.** CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA POR ADQUIRENTES SUJETOS A CONDICIÓN SUSPENSIVA

Resolución de 28 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 12, por la que se deniega la inscripción de una hipoteca constituida por unos adquirentes bajo condición suspensiva no cumplida. (IES)

Resumen: No concurre la capacidad para constituir hipoteca en el adquirente de un bien bajo condición suspensiva antes del cumplimiento de la misma.

Hechos: Mediante escritura don D. M. M. cedía y transmitía, por terceras partes iguales, a doña M. P., doña B. M. y doña L. M. R. bajo la condición suspensiva de la satisfacción de una pensión vitalicia, quedando expresamente condicionada de manera suspensiva la referida transmisión dominical y, por tanto, la adquisición del dominio, a «que las cesionarias justifiquen que han satisfecho la totalidad de la pensión, a cuyo término se entenderá producida la transmisión de los bienes mencionados, entendiéndose en dicha fecha la del cumplimiento de la presente condición suspensiva». En el mismo título, las cesionarias, no habiendo adquirido el dominio de los citados inmuebles, los hipotecaban en favor del cedente «en garantía de la obligación condicional contraída, en el tiempo y cuantía convenidos, y de cincuenta y nueve mil seiscientos euros (59.600,00 €), para costas y gastos».

Registradora: De conformidad con lo dispuesto en los artículos 1857 del Código Civil y 138 de la Ley Hipotecaria, la capacidad para constituir el referido gravamen se reconoce al titular del bien que tenga la libre disposición del mismo y, por tanto, no concurre tal capacidad en el adquirente de un bien bajo condición suspensiva antes del cumplimiento de la misma, ostentando el mismo una simple expectativa dominical. No es posible constituir hipoteca por quienes no son todavía dueñas de las fincas. Artículo 1857 del Código Civil.

Recurrente: Entienden los recurrentes, que tal figura es jurídicamente admisible al encontrarse regulada en los artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria, referidos a la hipoteca en garantía de obligaciones futuras o condicionales.

Dirección General. Confirma la calificación.

En el presente expediente los otorgantes carecen de poder de disposición de derecho alguno susceptible de ser hipotecado, al tratarse de cesionarios bajo condición suspensiva, condición que pospone la adquisición del dominio hasta su cumplimiento, adoptando, los adquirentes, una simple posición jurídico obligatoria. Tales extremos no pueden confundirse con la regulación contenida en los artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria, preceptos que dan carta de naturaleza a la hipoteca en garantía de obligaciones futuras o condicionales, figuras en las que el elemento condicional recae sobre la propia obligación garantizada, y no sobre la titularidad del bien. El artículo 108 de la Ley Hipotecaria expresamente admite la hipoteca de bienes sujetos a condición resolutoria; pero no contempla la posibilidad de hipotecar bienes adquiridos bajo condición suspensiva. (IES)

153.* MANDAMIENTO DE PRÓRROGA DE ANOTACIÓN CADUCADA

Resolución de 28 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Castellón de la Plana n.º 1, por la que deniega la prórroga de una anotación de embargo en virtud de mandamiento judicial (ACM)

Resumen: La anotación preventiva caducada se extingue automáticamente y por tanto no puede ser prorrogada.

– HECHOS: Se presenta mandamiento judicial de prórroga de una Anotación Preventiva de embargo [prorrogada] ya caducada. No consta nota marginal de expedición de certificación de cargas.

Se da además la circunstancia de que en el mandamiento judicial ordenando la prórroga se expresa que “la anotación de no se encuentra caducada dado que la Audiencia Provincial (…)mediante Auto (…) acuerda que los presentes autos deben retrotraerse al instante anterior al Decreto (…) siendo en dicho momento cuando debe de hacerse constar que se solicita la antedicha prórroga, momento en el cual todavía nos encontraríamos dentro de los 4 de años de vigencia registral del embargo.”

– El REGISTRADOR -titular y sustituto- deniegan la prórroga ante la caducidad de la anotación y haber perdido todos sus efectos, ya que la indicada resolución judicial lo que acuerda es revocar y dejar sin efecto el auto que entendió caducado el procedimiento y que la tramitación del mismo continúe, pero se refiere solo al propio procedimiento y no por extensión a la anotación practicada durante el mismo, y cuyo plazo está condicionado por lo establecido en los Arts 86 LH y Art 353 RH.

– La interesada recurre en base (además del manido argumento del deber de acatar las resoluciones judiciales) a la R. de 26 Abril 1999, según la cual cabría una interpretación flexible del automatismo del plazo de caducidad del Art 86 LH en un caso análogo en que se ejecutó un embargo posterior y se ordenó indebidamente la cancelación de otra anotación de embargo anterior, lo que se reconoció judicialmente por sentencia, que dejó sin efecto esa cancelación indebida de la anotación previa y ordenó su subsistencia, a pesar de que ya había caducado al tiempo de presentarse dicha sentencia, entendiendo la DG que en el ínterin se habría producido una “suspensión” del plazo de caducidad.

– Resolución: La DGSGFP desestima el recurso y confirma la calificación.

– Doctrina: confirma su reiterada doctrina anterior y tras un repaso histórico exhaustivo de la misma (véanse, por todas, las RR. de 20 y 24 de julio y 10 oct, 2017, la R. de 19 septiembre 2018 y las RR. 15 y 29 de marzo y 4 abril 2019, las RR 4 febrero y 20 noviembre 2020, las RR. de 20 abril y 19 julio de 2021, y la de 28 marzo 2023, que tienen en cuenta, además, el plazo extra de 88 días naturales que se provocó con la suspensión del cómputo de plazos durante la Pandemia COVID (véase R. DGSGFP 11 de junio de 2020) y acomodada dicha doctrina a la Sentencia TS 237/2021, de 4 de mayo, teniendo en cuenta que en el caso, NO consta nota marginal de expedición de certificación de cargas.

Tampoco considera aplicable la R. de 26 Abril 1999, por la diferencia esencial de que en ella, el acreedor cuya anotación de embargo se canceló indebidamente, solicitó, al iniciar el procedimiento de impugnación judicial de esa cancelación, la práctica de una anotación preventiva de demanda, medida cautelar que era la determinante, ante la diligencia de tal acreedor, de la suspensión de los plazos de caducidad, lo que no ha ocurrido en el presente caso. (ACM)

154.* NOTA SIMPLE INFORMATIVA SOLICITADA TELEMÁTICAMENTE. PETICIÓN DE RESPUESTA EN FORMATO PAPEL.

Resolución de 28 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Santa Cruz de Tenerife n.º 3, por la que se deniega la emisión de una nota simple informativa.

Resumen: Dentro de la sede (https://sede.registradores.org) debe de optarse por el trámite concreto que se solicita y emplear el cauce y los documentos adecuados: por tanto, en materia de solicitud de publicidad formal, debe escogerse su cauce propio y no el de presentación de documentos privados. No es posible que, si la nota simple se solicita telemáticamente, a la hora de su expedición se pueda hacer en formato papel.

Hechos: En el Registro tiene entrada una solicitud de expedición de nota simple remitida por una entidad mercantil, con firma digital, como mandante de una entidad bancaria.

La petición fue recibida a través del portal de entradas telemáticas habilitada por el Colegio de Registradores para la presentación de documentos privados. Se indica en la solicitud que la nota será recogida por un servicio de mensajería.

El Registro, en una extensa y detallada nota, deniega la emisión de publicidad solicitada, pues dentro de la sede electrónica no se ha elegido el cauce previsto para la emisión de publicidad formal, no siendo admisible la petición por correo electrónico, citando las razones expuestas por la DGSJFP en varias de sus resoluciones.

El recurrente alega lo siguiente:

Que la solicitud se ha efectuado conforme a lo exigido en la Resolución de esta Dirección General de 23 de mayo de 2022, a través de la Sede Electrónica alojada en https://sede.registradores.org/site/home.

Que las solicitudes cumplen con lo establecido en el artículo 222 bis de la LH.

Que la Resolución invocada por la registradora no impide el uso de correo electrónico

Que el artículo 420 del RH permite la posibilidad de presentación de las solicitudes por vía telemática sin que pueda exigirse la total tramitación electrónica del expediente.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: Parte la DG de su conocida resolución de 23 de mayo de 2022 según la cual la manifestación de los libros del Registro debe hacerse, si así se solicita, por medios telemáticos además de presenciales.

El artículo 222.9 de la Ley Hipotecaria no impone como cauce único el Fichero Localizador de Entidades Inscritas, por lo que debe analizarse si cualquier medio telemático es hábil para operar con el Registro de la Propiedad al objeto de obtener publicidad registral.

A estos efectos reitera su doctrina acerca de la imposibilidad de solicitar publicidad por correo electrónico normal pues sería preciso que el utilizado dispusiera de sistemas de seguridad en los servidores, y sistemas que impidan ceder involuntariamente el uso de la cuenta de correo, provocar una suplantación de identidad o el acceso a información confidencial.

Las medidas que pudieran adoptarse serían:

— La elección de un correo profesional que se utilice solo y exclusivamente a efectos profesionales determinados.

— Que permita asegurar la identidad del remitente antes de abrir un mensaje.

— Que la información sensible, confidencial o protegida se borre del servidor una vez remitida al solicitante.

— La posibilidad de poder desactivar la visualización html, para evitar que un código malicioso se ejecute a través del correo electrónico por cuya vía pueden llegar amenazas en forma de malware y ataques como el phishing.

Todas estas medidas han sido contempladas por las Administraciones Publicas admitiendo como medios de comunicación el presencial, los portales de internet y sedes electrónicas, las redes sociales, acceso telefónico, correo electrónico o cualquier otro canal que pueda establecerse de acuerdo con lo previsto en el artículo 12 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre.

Pero el Registro de la Propiedad no es una Administración Pública y la sensibilidad de los datos obrantes en el Registro aconseja la adopción de medidas extremas de seguridad.

El citado artículo 222 de la LH no hace referencia expresa al correo electrónico en los trámites registrales, por lo que hasta que no se regule “la relación con los registros debe instrumentarse a través de su página web que garantiza el cumplimiento de unas normas mínimas de seguridad, identificación de los peticionarios, archivo en el sistema de las peticiones y cumplimiento en materia de protección de datos”.

En el caso de presentación de una instancia en solicitud de publicidad formal debe optarse, dentro de la sede electrónica (https://sede.registradores.org), por el trámite concreto que se solicita y emplear el cauce y los documentos adecuados para ello.

Además, la tramitación del procedimiento de expedición de notas simples debe ajustarse al medio elegido desde su iniciación hasta su conclusión con la puesta a disposición de la nota simple emitida.

En el caso que nos ocupa la solicitud de información registral se ha presentado erróneamente a través del acceso a la presentación telemática, lo que no es admisible por las distintas finalidades de cada tipo de acceso.

Por último, analiza la posibilidad de que las notas sean solicitadas telemáticamente y recogidas en soporte papel por el propio interesado o un tercero en su nombre, una mensajería en el caso de este expediente.

Pues bien, de los artículos 14, apartado 1, de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas y del artículo 3 del Real Decreto 203/2021, de 30 de marzo, de actuación y funcionamiento del sector público por medios electrónicos, resulta que el interesado persona física deberá elegir la forma de relación con las Administraciones Públicas por medios electrónicos al inicio del procedimiento, pudiendo optar por otro medio de relación a lo largo de este.

Sin embargo, el procedimiento registral es autónomo, y de naturaleza especial, al que solo supletoriamente es aplicable la Ley de Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, lo que es igualmente predicable para el supuesto de solicitud de notas simples de forma telemática. Por consiguiente en el ámbito registral del artículo 222 bis de la LH se deriva que, si se escoge que la publicidad registral sea forma telemática, la tramitación se produce íntegramente por este medio, debiendo culminar en el plazo previsto, que, dada su brevedad, impide cualquier modificación en una fase posterior del procedimiento.

Comentario: Conviene destacar de esta resolución la imposibilidad de trasladar las normas sobre procedimiento administrativo común al procedimiento registral. Este último pese a su carácter administrativo es un procedimiento especial sujeto a sus propias normas.

Esas normas en materia de publicidad formal, por la trascendencia de los datos manejados, deben ser rígidas y de interpretación estricta y así si se quiere publicidad por vía telemática, esta debe ser exclusivamente por el portal registral, utilizando además el cauce adecuado, y terminando el proceso de la misma forma que se inició, es decir en forma telemática, sin posibilidad de cambiar el sistema una vez iniciado.

No obstante, debemos señalar que en la reforma que se hace de la LH en la Ley de digitalización de registros, sólo pendiente de su aprobación definitiva por el Congreso de los Diputados, la única forma de dar publicidad será electrónica, si bien se añade que esa publicidad podrá trasladarse a papel. No especifica más la norma y por tanto será por medio del desarrollo de la Ley cuando se contemple los casos y formas de ese posible traslado a papel, que en principio siempre deberá ser posible que se realiza por el destinatario de la publicidad.

Ahora bien, una vez entre en vigor la nueva Ley, y hasta tanto se produzca su desarrollo reglamentario, creemos que la doctrina que resulta de esta resolución de la DG y de otras en el mismo sentido, puede ser aplicable a la expedición electrónica de publicidad formal. (MGV)

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155.*** HERENCIA. INSTANCIA PRIVADA DE HEREDERO ÚNICO Y LEGADOS INOFICIOSOS

Resolución de 29 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 5 a la inscripción de una adquisición hereditaria mediante instancia presentada al amparo del artículo 14 de la Ley Hipotecaria. 

Resumen: El legitimario tiene para reducir los legados inoficiosos una acción personal contra el legatario o el tercer poseedor, por lo que, salvo acuerdo con los legatarios, se necesita una resolución judicial firme porque no basta la declaración unilateral del heredero legitimario.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una adjudicación de herencia a favor de la viuda -que es heredera única-  y presenta una instancia privada conforme a los 14 LH y 79 RH. Se da la circunstancia de que dos de los hijos del causante han renunciado a su llamamiento como herederos pero no al legado de cosas específica y determinada ordenado a su favor. El otro hijo renunció a todos sus derechos en la herencia como heredero y legatario.

En la instancia privada presentada la viuda y heredera única declara extinguido el legado de los dos hijos por inoficiosidad, pues la herencia es negativa por la existencia de una deuda e imposibilita el pago del usufructo y de la legítima de la única heredera, “desapareciendo” el legado de los hijos y adjudicándose el bien objeto del mismo a la heredera.

Registradora: Dice que, aunque los legatarios no son legitimarios, deben concurrir para consentir la reducción del legado, pues la inoficiosidad debe ser probada en sede judicial por quien la alega salvo confirmación de los legatarios afectados.

Por tanto, caso de no concurrir el consentimiento de los legatarios, lo que procede es ejercitar judicialmente la acción para reducir los legados (conforme al artículo 817 CC). Se trata de una acción personal que se dirige contra el legatario o contra el tercer poseedor, quienes quedan obligados a restituir aquella porción del legitimario que resulte inoficiosa

Recurrente: Entiende que es suficiente para inscribir a favor de la heredera única la instancia privada presentada y que la calificación registral no es un juicio donde se pueda decidir sobre la inoficiosidad del legado.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación  

Doctrina:

SOBRE EL LEGADO DE COSA ESPECÍFICA.

Los legatarios devienen titulares ipso iure del legado en el momento de la muerte del causante salvo que renuncien (artículo 881 CC). Además,  si el legado es de cosa propia del testador, el legatario deviene propietario de la cosa legada desde la muerte del mismo (artículo 882 CC).

Por tanto, no cabe «fundir»  el legado en la herencia alegando su inoficiosidad sin que concurra consentimiento del legatario afectado  o resolución judicial.

INOFICIOSIDAD DEL LEGADO.

Para reducir un legado por inoficioso, el legitimario cuenta con una acción personal que se dirige contra el legatario o el tercer poseedor, por lo que, salvo acuerdo con los legatarios afectados, es necesaria una resolución judicial firme. En el procedimiento registral no puede ventilarse unilateralmente por la heredera esta cuestión sin contar con los dos legatarios que no han renunciado a su legado.

 Comentario: El heredero legitimario no puede reducir unilateralmente los legados por considerarlos inoficiosos. Tal reducción,  salvo acuerdo con los legitimarios afectados, exige una resolución judicial firme tras la acción personal de reducción de legados ejercitada por el legitimario contra los legatarios o terceros poseedores del bien legado. En caso de acuerdo con los legatarios será necesaria la escritura pública.

Por otra parte, aunque la Resolución no entra a cuestionar que en la calificación se dé por supuesto que los legatarios no son legitimarios porque han renunciado a la institución de heredero, lo cierto es que no es una cuestión que quede clara, pues la legítima puede ser dejada por cualquier título (art. 815 CC) y porque, en todo caso, habrá que decidir sobre el orden de imputación del legado ante el silencio del testador.

Además, en este caso tiene especial importancia esta cuestión por haber renunciado el tercer hijo a toda la herencia, lo que exige resolver sobre el acrecimiento entre los herederos forzosos (art. 985 CC). (JAR)

156.() INMATRICULACIÓN ART. 205 LH SIN HABER TRANSCURRIDO EL PLAZO DEL AÑO. ALTERNATIVAS.

Resolución de 29 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Piedrahíta, por la que se deniega la inmatriculación de una finca.

Resumen: Para inmatricular por el sistema de doble título regulado en el artículo 205 LH se necesita que entre ambos títulos haya un año de diferencia. Alternativamente se puede acudir al sistema del expediente de dominio del artículo 203 LH .

Hechos: Se pretende inmatricular una finca por el sistema del doble título del artículo 205 LH, pero entre las dos escrituras, que son de compraventa, no ha pasado el plazo de un año.

La registradora suspende la inscripción por no haber transcurrido el plazo de un año desde el otorgamiento del título anterior.

El interesado recurre y reconociendo que no se cumple el plazo previsto en la Ley Hipotecaria solicita que se le busque una solución a su caso, incluso con condicionantes, pues en la escritura no consta que se le advirtiera expresamente de esa circunstancia.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: No se puede utilizar para inmatricular el sistema de doble título si no hay un año de diferencia entre ambos títulos, pero es posible acudir a otros medios alternativos, como el expediente de dominio regulado en el artículo 203 LH.

Comentario: Aunque se puede acudir también en estos casos al Acta de Notoriedad complementaria de título público regulado en el artículo 298 RH creo que es preferible, por cuestiones fiscales, acudir al sistema del expediente de dominio regulado en el artículo 203 LH, pues en el primer caso casi con toda seguridad se va a tener que tributar por ITP por el Acta de Notoriedad (los documentos privados no suelen estar liquidados de impuestos ) y sin embargo en el expediente de dominio no, pues el título a inmatricular ha de ser una escritura pública que normalmente estará liquidada de dicho impuesto. Además , en el expediente de dominio no existe el plazo de dos años durante el cual el Registro de la Propiedad no protege a terceros. (AFS)

157.** OBRA NUEVA. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Resolución de 29 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Pontevedra n.º 2, por la que se suspende la inscripción de la georreferenciación de una finca registral y consiguiente rectificación de la descripción, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Resumen: La coincidencia de la superficie que se inscribe con la catastral y la aportación de un informe catastral de ubicación de construcciones positivo, a falta de pruebas en contra, evidencian que no existe invasión de finca colindante.

Hechos: En escritura de declaración del final de obra de una edificación, se rectifica previamente la obra nueva en construcción, aumentando la superficie ocupada en 4 m², así como la superficie de la finca sobre la que se emplaza, que sufre una disminución inferior al 5% (7m²). La edificación se sitúa al límite de la parcela catastral, por lo que la registradora de la propiedad inicia el procedimiento del art. 199 LH, en el que se formula oposición por parte de dos colindantes. La registradora basa su calificación en la manifestación de uno de ellos, quien afirma que el aumento de la obra se produce sobre la superficie de su finca, que se vería disminuida en 7 m2. Ambas parcelas proceden de segregación de una matriz común y sus superficies coinciden con las que resultan del Catastro. A la escritura se aporta un informe catastral de ubicación de construcciones (ICUC) positivo.

La registradora suspende la inscripción pretendida al considerar que la georreferenciación que se pretende inscribir invade terrenos propiedad de quien formula oposición y porque el aumento de obra de 2 m² coincide con la disminución de la finca colindante. También sostiene que ambas fincas proceden de segregación, por lo que, en el momento de realizarse la misma, ya «se determinó su superficie con exactitud».

Los otorgantes interponen recurso alegando que debe inscribirse la superficie que resulta de Catastro por ser la real, teniendo presente que si la finca colindante tiene una disminución de 7 metros cuadrados, también la que es objeto del expediente tiene una superficie inferior en 7 metros, lo que evidencia que no existe solapamiento, sino que simplemente la superficie según el Catastro de ambas parcelas colindantes, es inferior a la registrada. Respecto al aumento de volumen declaran que no se proyecta hacia las parcelas colindantes, estando la construcción delimitada entre medianeras, sino hacia los vientos Oeste y Este, no afectando por tanto a la superficie construida de las parcelas colindantes ni, a la superficie del terreno de la parcela colindante.

La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina:

Las circunstancias que se dan en el presente caso indican que no existe dicho solapamiento, porque:

a) La superficie que se pretende inscribir es la catastral.

b) La diferencia de superficie entre la que se pretende inscribir y la registral es inferior al 10% de esta, lo que permite la inscripción de la georreferenciación.

c) La segregación de ambas fincas se produjo antes de la Ley 13/2015, por lo que su delimitación podía adolecer de una cierta inexactitud.

d) El aumento de obra no tiene que implicar necesariamente invasión de una finca colindante, pues puede haberse producido sobre la parte de la finca no construida.

e) La aportación del ICUC positivo acredita que no existe invasión de la parcela catastral colindante.

f) La diferencia de volumen alegada por la registradora se refiere a la planta primera y no a la planta baja, lo que no afecta a la superficie ocupada por la edificación ni a las coordenadas georreferenciadas de dicha superficie.

g) El colindante opositor no ha presentado ninguna prueba documental que respalde sus manifestaciones.

Comentario. Me parece interesante esta resolución por la importancia que concede a las certificaciones catastrales, por una parte, la descriptiva y gráfica y por otra al ICUC+, lo cual no debería tener nada de extraordinario, pues los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos, conforme al art. 3.3 TRLC. Considero que este criterio debería prevalecer en los casos en que las calificaciones negativas se basan en pequeñas diferencias entre la CCDG y la ortofoto del PNOA, que tiende a ser más inexacta que aquella, o la aplicación informática registral, que es un instrumento meramente auxiliar y sin ninguna presunción legal de exactitud. (VEJ)

158.* CANCELACIÓN DE ADJUDICACION HIPOTECARIA. LEVANTAMIENTO DEL VELO

Resolución de 29 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Dos Hermanas n.º 2, por la que se deniega la cancelación de la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas puesta al margen de una inscripción de hipoteca

Resumen: Resolución que aplica la doctrina de otras anteriores y confirma la nota por la que se suspende la cancelación de los asientos registrales practicados a consecuencia de una ejecución de una hipoteca, al haber sido ésta declarada nula por la abusividad de sus cláusulas, cuando la finca figura inscrita a favor de un tercero distinto del acreedor hipotecario.

Se plantea si es posible inscribir un mandamiento que ordena la cancelación de los asientos registrales practicados a consecuencia de una ejecución de una hipoteca, al haber sido ésta declarada nula por la abusividad de sus cláusulas, cuando la finca figura inscrita a favor de un tercero distinto del acreedor hipotecario. La ejecución culminó con la adjudicación mediante resolución judicial firme de la finca ejecutada a favor del acreedor ejecutante, que cedió el remate en favor de otra sociedad, la cual, según resulta de la documentación presentada, no ha sido parte en el incidente extraordinario de oposición, ni en el posterior recurso de apelación.

La registradora entiende que, una vez producida la transmisión de la propiedad a un tercero en la ejecución hipotecaria, la cancelación de la inscripción practicada a favor del cesionario del remate no ejecutante no es posible.

La Dg confirma la nota.

La resolución es casi idéntica a otras anteriores (de 21 de junio d 2022  r. de 9 de enero de 2023) y concluye que para que la sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores es necesario que al menos hayan sido emplazados en el procedimiento, lo que en este caso no se ha efectuado o, en todo caso, no consta en la documentación aportada para la calificación, sino que solo resulta de una afirmación no acreditada vertida en el recurso. En el caso de que el incidente de abusividad en el procedimiento de ejecución hipotecaria se haya entendido exclusivamente contra acreedor ejecutante y adjudicatario inicial, la resolución judicial no producirá efectos contra el adquirente tercero (en este caso cesionario del remate), cuya titularidad registral se pretende anular, si éste no fue parte en dicho procedimiento.

Otra cuestión que plantea el recurrente es que procede aplicar la doctrina jurisprudencial sobre el levantamiento del velo societario para permitir remover el obstáculo de la falta de cumplimiento del requisito del tracto sucesivo, ya que alega idéntico capital entre la sociedad acreedora y la titular registral. Pero la DG también rechaza este argumento. Reconoce que la legislación hipotecaria no es completamente ajena a la necesidad de conciliar los rigores del principio del tracto sucesivo con la citada doctrina del levantamiento del velo, ya que admite determinadas excepciones que permiten aplicar dicha doctrina para mitigar los efectos del principio del tracto sucesivo: como ocurre en el caso del último párrafo del art. 20 LH que permite que “en los procedimientos criminales podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o Tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento “, pero es un supuesto excepcional que se contempla solo para procesos en la jurisdicción penal, en relación con la práctica de asientos provisionales, y previa decisión motivada del juez o tribunal; O el caso del art 170, 6º, LGT, que ampara la posibilidad de tomar anotación preventiva de prohibición de disponer sobre bienes inmuebles de una sociedad, sin necesidad de que el procedimiento recaudatorio se dirija contra ella, cuando se hubiera embargado al obligado tributario acciones o participaciones en ella y ejerza sobre la misma un control efectivo, siempre que en el mandamiento se justifique la relación de control. Pero también en este caso debe existir un previo pronunciamiento en el procedimiento de que traiga causa el mandamiento sobre la existencia de la relación de control del socio cuyas participaciones o acciones son embargadas sobre la sociedad cuyos bienes serán objeto de la traba. En los demás caso para la aplicación de la doctrina sobre el levantamiento del velo es presupuesto necesario que medie una decisión judicial en el procedimiento y con las garantías procesales en cada caso previstas, sin que tal intervención judicial pueda ser suplida en sede registral o en el estrecho margen del recurso gubernativo, donde no podría garantizarse el derecho de defensa del titular registral con la plenitud que exige el derecho a la tutela judicial efectiva del art 24 de la Constitución Española. (MN)

159.⇒⇒⇒ HIPOTECA. DOMICILIO PARA NOTIFICACIONES Y REQUERIMIENTOS EN EL EXTRANJERO (NO ES SUFICIENTE). ANOTACIÓN DE SUSPENCIÓN CUANDO HAY RECURSO (NO CABE).

Resolución de 30 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria 

Resumen. El domicilio para notificaciones y requerimientos debe ser en territorio español, aunque puede darse otro adicional en el extranjero. No procede practicar anotación por defecto subsanable cuando se halla pendiente de resolución un recurso interpuesto contra la calificación

Supuesto: Se presenta en el Registro una escritura de préstamo hipotecario en favor de dos personas, española y alemana, no residentes en España y con domicilio en Colonia (Alemania) señalándose como domicilio del hipotecante para las notificaciones y requerimientos “el consignado en la comparecencia de esta escritura”

La registradora fundamenta su negativa a la inscripción de dicha escritura en que los pactos de ejecución judicial y extrajudicial requieren para su válida constitución la fijación de un domicilio para requerimientos y notificaciones que ha de situarse en territorio nacional conforme al art. 660.1 LEC, y así se desprende del art. 236-c RH. No obstante, añade que puede practicarse la inscripción parcial (sin los procedimientos de ejecución) si se solicita expresamente.

El notario recurrente alega, en síntesis, que la literalidad del citado art. 660.1 LEC podría estar superada por la STC de 19 de septiembre de 2016, propugnando una interpretación sistemática, finalista e incluso práctica del precepto

La DG desestima el recurso interpuesto y confirma la calificación registral:

En tal sentido, y tras resaltar la finalidad de la consignación de un domicilio para notificaciones y requerimientos, la posibilidad de señalar no solo uno sino varios domicilios (R. 7 de Enero de 2014), y el hecho que la omisión o, en su caso, la defectuosa designación del domicilio producirá el efecto de que no puedan utilizarse dichos procedimientos de ejecución directa y extrajudicial, pero no constituye obstáculo para la inscripción de la hipoteca, sin perjuicio de la obligada exclusión de los pactos relativos a dichos procedimientos (R. 6 de marzo de 2019), señala, en cuanto a la cuestión concreta que se debate, que, aun cuando en el citado art. 682.2.2.º LEC no se previene expresamente que dicho domicilio deba estar en territorio español, lo cierto es que el art. 660-1, al que se remiten tanto aquél precepto legal como –respecto de los terceros adquirentes de bienes hipotecados– el art. 683.3, establece que «cualquier titular registral de un derecho real, carga o gravamen que recaiga sobre un bien podrá hacer constar en el Registro un domicilio en territorio nacional en el que desee ser notificado en caso de ejecución». Y, respecto de la venta extrajudicial del bien hipotecado, el art. 234-1 circunstancia segunda, del RH dispone que el domicilio señalado por el hipotecante para la práctica de los requerimientos y de las notificaciones no podrá ser distinto del fijado para el procedimiento judicial ejecución directa sobre bienes hipotecados

Esta exigencia de que el domicilio fijado esté situado en territorio nacional se aviene bien con la necesaria agilidad y celeridad de estos procedimientos de realización de la hipoteca, que resultarían dificultados si los requerimiento y notificaciones hubieran de realizarse en territorio extranjero (arts 20 a 28 de la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil, relativos a los actos de notificación y traslado de documentos judiciales y extrajudiciales). Y exigencias análogas a la de fijación de un domicilio en territorio español por parte de extranjeros no residentes en España no es ajena a otros ámbitos normativos, cual es el tributario (art. 47 LGT)

En relación con la jurisprudencia del TC a que se refiere el recurrente, y especialmente respecto de la Sentencia número 150/2016, de 19 de septiembre, más que dejar de aplicar una norma imperativa como la relativa a la fijación de un domicilio en territorio nacional para requerimientos y notificaciones, debe conducir a una ponderada aplicación de tal norma, en relación con la del art. 660.1.4 LEC, de suerte que queden remitidas cualesquiera dificultades para la efectividad de tales comunicaciones, por razón del lugar señalado, al procedimiento que en su día pueda entablarse para la realización judicial o extrajudicial de la hipoteca.

Así, el momento en que la notificación en el domicilio situado en territorio español resulte infructuosa será cuando haya de aplicarse la citada doctrina TC, de modo que, antes de practicar la comunicación edictal y para evitar la indefensión de los deudores hipotecantes, debe intentarse la comunicación personal (en el caso del presente recurso en el domicilio situado en el extranjero que han especificado en la comparecencia de la escritura calificada o, el domicilio real que en su día resulte después de agotar el órgano judicial o el notario los medios que tengan a su alcance para practicar la notificación en dicho domicilio).

Lo que sí cabe es fijar dos domicilios, uno en territorio nacional y otro en el extranjero.

En cuanto a la petición que realiza el recurrente en el escrito de recurso para que se tome anotación preventiva por defecto subsanable, la DG recuerda que si el fundamento de esta anotación es el de dar mayor plazo para subsanar defectos, no se entiende qué función puede realizar si el plazo ya está suspendido como consecuencia del recurso. (JCC)

160.* CANCELACIÓN DE DERECHO DE VUELO SIN PLAZO

Resolución de 30 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 2 a practicar la cancelación de la inscripción de un derecho de vuelo

Resumen: No puede cancelarse por prescripción un derecho de vuelo inscrito sin plazo. Solo puede aplicarse el plazo de 60 años del art. 210 regla 8ª párrafo 3º; O tramitar el expediente de liberación de gravámenes.

Se solicita la cancelación de la inscripción de un derecho de vuelo que consta inscrito sin plazo por haber transcurrido casi cuarenta y dos años sin haberse ejercitado.

El registrador se opone porque el citado derecho de vuelo no está sujeto a plazo alguno y, desde el último asiento relativo al mismo, no ha transcurrido el plazo de sesenta años a que se refiere el párrafo 3º de la regla 8ª del art 210 LH.

El recurrente sí considera aplicable el art. 210 y entiende que procede la cancelación al estar prescrito por aplicación del art. 1963 CC que establece que los derechos reales prescriben en el plazo de 30 años desde su nacimiento.

La DG confirma la nota. Dicta una R prácticamente idéntica a la de 9 de junio de 2022.

Respecto a la prescripción alegada por el recurrente recuerda su propia doctrina (entre otras las R de 25 de octubre de 2018 ), según la cual la apreciación de la prescripción es tarea reservada a los órganos jurisdiccionales, de modo que la mutación sin causa negocial como consecuencia de la prescripción exige una determinación de los hechos y de su valoración jurídica que escapa por completo de la función notarial y de la registral.

Para la cancelación del asiento y dada la falta de constancia registral de plazo debe acudirse al sistema ordinario de cancelación de asientos, que no es otro que el consentimiento del titular registral (…), expresado en escritura pública o resolución judicial firme en procedimiento entablado contra él (art 82 LH)». Tampoco considera aplicable el párrafo 2 de dicho art, previsto para el caso de que el derecho inscrito quede extinguido por declaración de la ley ya que por su carácter ciertamente excepcional, precisa para su operatividad que la extinción del derecho inscrito resulte de manera clara, precisa, e indubitada.

Rechaza igualmente la pretensión del recurrente de aplicar el párrafo 1 del art. 210 LH, ya que como se ha dicho no corresponde al registrador la apreciación de la prescripción; así como tampoco es aplicable el párrafo 3º de la regla octava de este mismo artículo, toda vez que no ha transcurrido el plazo de 60 años desde la extensión del último asiento relativo a tal derecho. Lo mismo ocurre con“ el plazo de cinco años desde el día en que venció el término en que, según el Registro, pudieron ejercitarse” del el párrafo primero de la regla octava del citado art 210.1 puesto que como afirmó la R de 9 de junio de 2022, respecto de un derecho de vuelo, este precepto legal alude a un plazo («cuando hayan transcurrido cinco años desde el día en que venció el término en que, según el Registro, pudieron ejercitarse»), y en el caso concreto respecto del derecho cuya cancelación se solicita no figura plazo.

No obstante, podrá solicitarse el inicio de un expediente de liberación de cargas siguiendo los estrictos trámites previstos en el citado art 210, apartado 1, reglas primera a séptima. (MN)

161.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. RELACIÓN ENTRE LAS PRESUNCIONES DE EXACTITUD CATASTRAL Y REGISTRAL

Resolución de 30 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Teguise por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, se deniega la inscripción del aumento de superficie y georreferenciación catastral de una finca por invasión de dominio público y posible invasión de otra finca registral.

Resumen: La presunción de certeza de los datos catastrales cede ante los pronunciamientos jurídicos registrales, tanto sobre el sujeto como sobre la ubicación y delimitación precisa de la finca.

Hechos: Mediante acta notarial se rectifican la superficie (incremento inferior al 5%) y linderos de una finca registral (algunos pasan de personales a reales), aportando certificación catastral coincidente con la descripción que se pretende inscribir. En la tramitación del procedimiento del art. 199 LH, la Demarcación de Costas alega invasión del dominio público marítimo-terrestre y los herederos del titular registral de una finca colindante alegan la invasión de la misma.

El registrador de la propiedad deniega la inscripción sobre la base de la oposición formulada y otros indicios (la finca procede de división reciente, hay linderos que pasan de personales a camino y que, vistos los correspondientes historiales registrales, «incluso podría subyacer un posible problema de doble inmatriculación total o parcial».

El promotor recurre, allanándose al defecto relativo a la invasión del domino público, pero alegando frente al otro defecto que los actuales opositores no formularon oposición ni recurso durante el previo procedimiento de alteración catastral llevado a cabo recientemente, ni aportan ahora motivación que fundamente su oposición ante el registrador.

La DGSJFP, centrándose solamente en lo relativo a la oposición de los colindantes, desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina:

a) En cuanto a la cuestión de que los opositores no formularon oposición en el reciente procedimiento catastral, se reitera la doctrina de que la falta de oposición en dicho procedimiento no vincula a los interesados en el expediente registral, pues Catastro y Registro son instituciones autónomas sujetas a principios distintos (v. R. de 31 de mayo de 2022).

La presunción de certeza de los datos catastrales cede ante los pronunciamientos jurídicos registrales, «tanto sobre el sujeto como sobre la ubicación y delimitación precisa del objeto del derecho de propiedad», pues dichos pronunciamientos están bajo la salvaguardia de los tribunales. Así lo deduce la DG del art. 3 TRLC al afirmar que, aunque los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos salvo prueba en contrario, ello es sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán.

b) En relación con la cuestión de la falta de motivación de la nota de calificación, considera que sus dudas de identidad están suficientemente motivadas, pues el registrador no solo fundamenta sus dudas en el hecho de que se haya formulado oposición, sino además en los indicios antes mencionados.

Comentario:

a) En cuanto a la primera cuestión, no comparto en absoluto el criterio de la DG en cuanto al alcance de la presunción de exactitud de los asientos registrales por lo que respecta a las circunstancias físicas de las fincas. El art. 10.5 LH solo atribuye dicha presunción a las fincas que hayan alcanzado la coordinación con el Catastro, mediante la inscripción de la representación gráfica catastral. Ninguna de las dos fincas en cuestión está coordinada con el Catastro. La DG intenta hacer decir al art. 3 TRLC lo contrario de lo que dice, que es que solo prevalecen frente al Catastro los pronunciamientos registrales jurídicos, no los relativos a las circunstancias físicas; si realmente fuera como pretende la DG, no sería necesario alcanzar la coordinación con el Catastro para obtener la presunción de exactitud en relación con los datos físicos (ubicación y delimitación de la finca).

b) Por lo que se refiere a la segunda consideración de que la nota del registrador está suficientemente motivada porque no se basa solamente en la oposición del colindante, tampoco lo veo así. El registrador considera como indicios de invasión el que ambas fincas son «colindantes o ubicadas en la misma zona» y de gran extensión, «no pudiendo descartarse la existencia de la invasión alegada o que incluso podría subyacer un posible problema de doble inmatriculación total o parcial». A mi juicio, para denegar la inscripción es necesario algo más que unos indicios basados en probabilidades o en que no puede descartarse la invasión. La propia DG exige que la denegación se base en criterios «objetivos y razonados», mientras que en esta resolución me parece evidente la falta de objetividad, se basa en meras conjeturas. (VEJ).

162.** HERENCIA. ACEPTACIÓN TÁCITA

Resolución de 31 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Archidona, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.

RESUMEN: La disposición de un bien mediante la ordenación de un legado en testamento, otorgado con posterioridad al fallecimiento de la causante de quién lo adquirió el testador se entiende como aceptación tácita de la herencia. 

HECHOS: Se otorga una escritura de aceptación y adjudicación de herencia causada al fallecimiento de un señor que murió en estado de viudo y sin hijos, habiendo ordenado en testamento, otorgado con posterioridad al fallecimiento de su esposa, un legado de su vivienda habitual a favor de uno de los instituidos herederos. Dicha escritura fue posteriormente rectificada y ampliada por otra en que los herederos hacen constar que la finca legada por el testador era de carácter ganancial, por lo que se practica la liquidación de la sociedad conyugal y se expresa que la herencia de la esposa del causante, que falleció bajo testamento en que instituía heredero único a su esposo, correspondía íntegramente a éste, que había aceptado en vida de forma tácita. 

REGISTRADOR: El registrador acuerda no practicar la inscripción del documento por considerar que no cabe reconocer la aceptación tácita de la herencia en este supuesto, sin que se pueda entender que el legado de la vivienda ordenado por el causante supuso tal aceptación de la herencia de su esposa al estar reconocido en nuestro derecho el legado de cosa ajena y sin que los herederos del causante puedan representar a este aceptando en su nombre la herencia de su esposa.

RECURSO: El notario autorizante recurre alegando que sí se produjo la aceptación tácita de la herencia esgrimiendo como argumentos principales la manifestación en ese sentido de los herederos del causante y el acto dispositivo realizado por el propio causante a través del legado dispuesto meses después del fallecimiento de su esposa, habiendo realizado además el causante en vida otros actos complementarios e indicativos de la aceptación tácita como el pago de impuestos y el hecho de que la finca legada fuera la vivienda habitual del causante.

La DGSJFP ESTIMA EL RECURSO y REVOCA la nota de calificación. 

Doctrina: 

La DG entiende que sí ha habido aceptación tácita de la herencia de la esposa del causante mediante el legado dispuesto por éste de una finca ganancial en testamento otorgado con posterioridad al fallecimiento de su esposa, habiéndole sucedido como heredero único, por lo que no se trata de una transmisión del ius delationis sino de una aceptación tácita, a lo que deben añadirse hechos complementarios realizados en vida por el causante tales como la liquidación de impuestos causados al fallecimiento de su esposa y su condición de heredero único. (ABG)

163.* EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN. APLICACIÓN DE LA DOCTRINA DE LA STS 15-12-2021

Resolución de 31 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Alcañiz a inscribir un testimonio de un decreto de adjudicación y correspondiente mandamiento de cancelación de cargas librados en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados 

Resumen: Aplica la doctrina que sobre esta cuestión ha sentado la STS 15-12-2021, que si bien reconoció que la postura que hasta el momento había defendido la DG y los/las Registradores, era razonable o tuitiva, consideró que la cuestión escapaba de la calificación registral 

Resumen. Aplica la doctrina que sobre esta cuestión ha sentado la STS 15-12-2021, que si bien reconoció que la postura que hasta el momento había defendido la DG y los/las Registradores era razonable o tuitiva, consideró que la cuestión escapaba de la calificación registral

Supuesto: Se presenta en el Registro un decreto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que se acordó, a falta de postores en la subasta, adjudicar la finca ejecutada al acreedor ejecutante por una cantidad igual a la correspondiente a lo adeudado por todos los conceptos, cantidad notablemente inferior al 50 % del valor de tasación que consta en la inscripción de hipoteca.

La registradora suspende la inscripción acogiéndose a la doctrina que había venido manteniendo la DG sobre la necesidad de hacer una interpretación conjunta de los arts 671 y 670 LEC para evitar que una aplicación puramente literal del primero de los preceptos supusiera un desequilibrio que perjudicara gravemente los intereses del ejecutado y de los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la hipoteca.

La DG estima el recurso interpuesto y revoca la calificación registral reiterando lo ya señalado por la R. 18 de julio de 2022, que se ajusta a la doctrina sentada al respecto por la STS de 15 de Diciembre de 2021

164.*** OBRA NUEVA. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN MEDIANTE SILENCIO ADMINISTRATIVO

Resolución de 31 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 2 a inscribir una escritura de declaración de obra nueva

Resumen: Cuando la comunidad autónoma respectiva exija la licencia de primera ocupación, ésta puede obtenerse por silencio administrativo positivo. 

Supuesto: se presenta en el Registro escritura de obra nueva de una vivienda unifamiliar, incorporando licencia de obras y certificado técnico, cédula de habitabilidad y certificado de eficiencia energética, señalando que en cuanto a la licencia de primera ocupación se entiende concedida por silencio administrativo al no haberse obtenido respuesta del Ayuntamiento a la solicitud.

La Registradora suspende la práctica de la inscripción al no testimoniarse ni acompañarse la licencia de primera ocupación, no siendo admisible su adquisición por silencio administrativo positivo (art. 11 TRLS), por lo que será necesaria para la inscripción, manifestación expresa del Ayuntamiento relativa al hecho de que las facultades adquiridas no son contrarias a la ordenación urbanística aplicable.

El recurrente alega las diferencias entre licencia de obra y licencia de primera ocupación, y señala que el art. 151.4 de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Islas Baleares, de la misma ley establece la concesión de licencias por silencio positivo.

La DG estima el recurso.

La DG entiende que (art. 28 TRLS) en principio, es exigible la licencia de primera ocupación para inscribir en el Registro de la Propiedad las escrituras públicas de declaración de obras nuevas terminadas, siempre que la respectiva normativa autonómica establezca que está sujeto a licencia, aprobación, autorización o conformidad administrativa el acto jurídico de uso de la edificación y que no es bastante la comunicación previa o declaración responsable.

En cuanto al silencio administrativo el vigente citado TRLS no incluye la ocupación entre los actos para los que se requiere autorización expresa, con silencio administrativo negativo (art. 11.3). La primera ocupación es una situación del edificio ajena a la declaración de obra nueva terminada, pues nada tiene que ver con la conclusión de su construcción (aspecto material) ni su dominio –que ha operado ya por accesión y se ha patrimonializado– (aspecto jurídico), sino con una determinada aptitud del edificio para una actividad o uso por desarrollar posteriormente en el edificio terminado, en unas determinadas condiciones de calidad y seguridad, exigibles y verificables en el momento que se efectúe o prevea su ocupación. Esta concepción de la ocupación justifica que, en el caso de ser requerida por la legislación la obtención de la licencia, el régimen de concesión, a diferencia de lo que sucede con la licencia de obras, contemple el silencio positivo (R. 20 de marzo de 2020).

En el ámbito de la legislación balear, la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, contempla la licencia de ocupación en su art. 158, y de esta normativa, interpretada a la luz de la Constitución, resulta la admisibilidad del silencio positivo en la concesión de licencia de ocupación.

Aceptada la virtualidad del silencio positivo en la obtención de la licencia de ocupación (si no hay contravención de la licencia de obra) se plantea a efectos registrales cual es la acreditación que ha de estimarse suficiente para cumplir con la exigencia del art. 28.1 TRLS. En los casos en que la legislación estatal y autonómica lo permitan, la obtención de la licencia de ocupación por silencio positivo podrá acreditarse incorporando a la escritura, en original o por testimonio: a) la certificación administrativa del acto presunto, ahora ya no como medio único ni preferente para acreditar el silencio positivo; o b) el escrito de solicitud de la licencia y, en su caso, el de denuncia de la mora, todos ellos sellados por la Administración actuante, y la manifestación expresa del declarante de que, en los plazos legalmente establecidos para la concesión de la licencia solicitada, no se la ha comunicado por la Administración la correspondiente resolución denegatoria de la licencia solicitada, o c) cualquier otro medio de prueba admitido en Derecho que venga a justificar que la Administración admite la existencia de la licencia obtenida por silencio positivo.

Cuando no se aporte el certificado administrativo de acto presunto, el registrador deberá realizar la posterior comunicación de la inscripción a la Comunidad Autónoma, con constancia por nota marginal, en publicidad y nota de despacho –con fundamento en el art. 65 TRLS–, con referencia expresa a que el título habilitante es el acto presunto y los medios aportados para su prueba. Asimismo, deberá comunicarla al Ayuntamiento y hacer constar en la inscripción y en la nota de despacho la práctica de dicha notificación (arts 54 y 48.2 RD 1093/1997).

En el caso del presente expediente, consta la manifestación del interesado y la acreditación de la falta de respuesta en el plazo mencionado en acta autorizada por la notaria autorizante (JCC)

165.* SENTENCIA EN JUICIO DECLARATIVO. CANCELACIÓN DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO. DUDAS EN TORNO A LAS FINCAS A LAS QUE SE REFIERE. HIPOTECA POSTERIOR

Resolución de 31 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Tarrasa n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una sentencia recaída en procedimiento declarativo 

Resumen: No es defecto que la sentencia que ordena la cancelación del arrendamiento financiero no se pronuncie sobre si ha de cancelarse o no la hipoteca que lo grava.

Supuesto: Se presenta en el Registro una sentencia recaída en procedimiento declarativo por la que se declara la resolución de un contrato de arrendamiento financiero ordenando la cancelación registral de la inscripción

El Registrador (tras aportarse mandamiento de cancelación) suspende la práctica de la inscripción al no determinarse si la cancelación ha de practicarse solo en cuanto a una finca (como dice el mandamiento) o en cuanto a dos (que es lo que indicaba la sentencia) ni si ha de cancelarse o no la hipoteca que grava el arrendamiento financiero.

El recurrente alega que la solicitud de que la sentencia se pronuncie sobre la hipoteca es contraria al art. 82 LH, y que es innecesario aclarar si la cancelación se solicita de una o de las dos fincas, puesto que el título que se presenta a inscripción es la sentencia y, por lo tanto, debe practicarse la cancelación en ambas fincas.

La DG, frente a la alegación del recurrente sobre la parquedad de la calificación, reitera que la argumentación en que se fundamenta la calificación es bastante para la tramitación del expediente si expresa suficientemente la razón que justifica dicha negativa de modo que el interesado haya podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa, como lo acredita en este caso el mismo contenido del escrito de interposición.

Establecido lo anterior, procede analizar en primer lugar la cuestión de la rogación, habida cuenta de que se presentan diversos documentos de los que resulta que la cancelación puede referirse a las dos fincas objeto del procedimiento judicial o bien sólo a la finca a que hace referencia el mandamiento del letrado de la Administración de Justicia.

En nuestro sistema registral, se considera regla general que el registrador no puede actuar de oficio, sino que corresponde a las personas legitimadas al efecto (y que son las señaladas en el art. 6 LH) solicitar la práctica de los asientos correspondan, si bien la sola presentación de un documento en el Registro implica, salvo solicitud de inscripción parcial, la petición de la extensión de todos los asientos que en su virtud puedan practicarse, siendo competencia del registrador la determinación de cuáles sean éstos, sin que el principio registral de rogación imponga otras exigencias formales añadidas.

Ahora bien (R. 6 de marzo de 2018) ellos exige que del propio título presentado resulte de modo diáfano y claro, sin margen de duda en su interpretación jurídica, cual sea la naturaleza, extensión y condiciones del derecho cuya inscripción –en sentido amplio de acceso al Registro– se solicite.

Lo que ocurre en el supuesto de hecho es que la sentencia objeto de presentación, en cuyo fallo se acuerda la resolución del contrato de arrendamiento que comprendía dos fincas cuya cancelación igualmente se resuelve, es acompañada de un mandamiento en el que se especifica que la cancelación se refiere a una de las dos fincas a que aquella se refiere.

De la propia documentación presentada resulta pues que la rogación se circunscribe a una de las dos fincas a que se refiere la resolución de sentencia sin que quepa aquí especular sobre si dicha limitación de efectos obedece o no a un mero error o a cualquier otra motivación.

El registrador podía haber actuado conforme a dicha rogación y despachar el documento en cuanto a la finca a que se refiere el mandamiento por existir una rogación de inscripción parcial del título presentado. No lo ha hecho así y ha preferido solicitar la aclaración del presentante. Así entendida procede confirmar la calificación sin perjuicio de que la sociedad puede solicitar el despacho de la sentencia en su totalidad, solicitud que ha de ser expresa a la luz de las consideraciones realizadas.

En cuanto pretensión del acuerdo de calificación de que la sentencia firme se pronuncie sobre la cancelación del derecho de hipoteca inscrito con posterioridad al arrendamiento cuya resolución se declara, no es admisible habida cuenta de que el juez que conoce del asunto carece de competencia para pronunciarse en relación a cuestiones ajenas al contenido de la demanda tal y como resulta del art. 309 LEC en cuanto al contenido de la demanda y de los arts 209 y 222 LEC en cuanto al contenido y efectos de la sentencia, por lo que en este punto se revoca la nota. (JCC)

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