Resoluciones Diciembre 2022 Dirección General Seguridad Jurídica y Fe Pública.

Admin, 02/12/2022

Indice:
  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. SENTENCIA SOBRE UNA RESOLUCIÓN
  3. RESOLUCIONES PROPIEDAD
  4. 516.*** HERENCIA. REPRESENTACIÓN A TRAVÉS DE PODER PREVENTIVO
  5. 517.** SEGREGACIÓN DE FINCA POR DEBAJO DE LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO
  6. 518.** RECTIFICACIÓN DE TÍTULO INSCRITO
  7. 519.* EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO
  8. 520.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN ESTATUTARIA. ACUERDOS SOBRE VIVIENDAS TURÍSTICAS, HOSPEDERÍAS Y RESIDENCIAS DE ESTUDIANTES.
  9. 521.** REPRESENTACIÓN GRÁFICA QUE SOLAPA OTRA EN TRÁMITES DE INSCRIPCIÓN
  10. 522.*** INSCRIPCIÓN PARCIAL DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DESLINDE ANTE EL REGISTRADOR.
  11. 523.** NOVACIÓN DE HIPOTECA. ACREDITACIÓN DE LA SUCESIÓN UNIVERSAL. TRACTO ABREVIADO.
  12. 524.*** SOLICITUD DE NOTAS SIMPLES POR CORREO ELECTRÓNICO. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN
  13. 525-526.() SOLICITUD DE NOTAS SIMPLES POR CORREO ELECTRÓNICO. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN
  14. 527.** PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES. TRACTO SUCESIVO. DERECHO DE TRANSMISIÓN
  15. 528.** ADJUDICACIÓN A CÓNYUGES POR MITADES INDIVISAS. CAPITULACIONES MATRIMONIALES SIN INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL
  16. 529.** RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN CUANTO AL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL
  17. 530.* RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN CUANTO A UN LINDERO
  18. 531.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO
  19. 532.** CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA. TASACIÓN CONDICIONADA
  20. 533.*** CERTIFICACIÓN DEL PRECIO DE VENTA DE UNA FINCA A EFECTOS DE EJERCITAR ACCIÓN DE RETRACTO
  21. 534.*** SOLICITUD TELEMÁTICA DE NOTA SIMPLE Y RECOGIDA MANUAL. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN
  22. 536.*** INTERPRETACIÓN DE DISPOSICIÓN TESTAMENTARIA POR ALBACEA-CONTADOR PARTIDOR
  23. 538.* ADJUDICACIÓN EN APREMIO ADMINISTRATIVO. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE
  24. 539.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: TRACTO SUCESIVO
  25. 541.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE CATASTRAL
  26. 542.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR MANDAMIENTO JUDICIAL
  27. 543.** MODALIDADES DE HIPOTECA DE MÁXIMO. HIPOTECA EN GARANTÍA DE OBLIGACIONES FUTURAS.
  28. 544.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR INSTANCIA EXISTIENDO NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS
  29. 545.** COMPRA POR CÓNYUGES DE DISTINTA NACIONALIDAD CASADOS EN GANANCIALES
  30. 546.** COMPRAVENTA. ACTIVO ESENCIAL. NECESIDAD DE LEGITIMACIÓN DE FIRMA.
  31. 547.** INSCRIPCIÓN DE EXCESO DE CABIDA CON OPOSICIÓN DE COLINDANTES NO JUSTIFICADA
  32. 549.** DONACIÓN POR SOCIEDAD A TRAVÉS DE ADMINISTRADOR CON CARGO NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL
  33. 550.** AMPLIACIÓN Y MODIFICACIÓN DE HIPOTECA. MANIFESTACIÓN DE VIVIENDA HABITUAL
  34. 551.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH PARA DISIPAR DUDAS. FORMA DE MOTIVAR LAS DUDAS DE IDENTIDAD
  35. 553.*** HERENCIA. POSIBLE EXISTENCIA DE HEREDEROS FORZOSOS PRETERIDOS
  36. 554.** EMBARGO POR ENTIDAD LOCAL DE BIEN SITUADO FUERA DE SU ÁMBITO TERRITORIAL. 
  37. 555.* EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. DUDAS DE IDENTIDAD
  38. 556.** SOLICITUD DE EXPEDIENTE DEL 199 LH EN EL PROPIO ESCRITO DE RECURSO.
  39. 557.** CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO POR EL ART. 210 LH
  40. 558.* RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO
  41. 559.* EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. DENEGACIÓN DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN
  42. 560.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA INSCRITA SIN SUPERFICIE
  43. 561.*** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA Y PROHIBICIÓN DE DISPONER
  44. 562.** COMPRA POR CASADOS DE NACIONALIDADES ESPAÑOLA Y MARROQUÍ BAJO EL RÉGIMEN DE SOCIEDAD DE GANANCIALES
  45. 563.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. PROTECCIÓN DE LEGITIMARIOS
  46. 565.** EJERCICIO UNILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRA
  47. 566.** COMPRAVENTA SIN TRANSMISIÓN POSESORIA
  48. 568.** COMPRA CON ATRIBUCIÓN DE PRIVATIVIDAD. CAUSA DE LA ATRIBUCIÓN. CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD DEL DINERO.
  49. 569.* REVERSION DE FINCA APORTADA A REPARCELACIÓN. INMATRICULACION
  50. 570.*** EMBARGO DE FINCAS EN OTRO TERMINO MUNICIPAL. NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS
  51. 571.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN BASADA EN LA GEORREFERENCIACIÓN CATASTRAL
  52. 572.*** CANCELACION DE ARRENDAMIENTO INSCRITO CON POSTERIORIDAD A LA HIPOTECA
  53. 575.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA. NOTIFICACIÓN POR EDICTOS A HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL
  54. 578.** DOBLE INMATRICULACIÓN. INSTANCIA CON FIRMA ELECTRÓNICA PRESENTADA EN PAPEL
  55. 579.* PARTICIÓN HEREDITARIA SIN INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE VIUDO. INDEPENDENCIA DEL REGISTRADOR AL CALIFICAR
  56. RESOLUCIONES MERCANTIL
  57. 515.*** REDUCCIÓN DE CAPITAL SOCIAL POR AMORTIZACIÓN DE PARTICIPACIONES PROPIAS: ¿RESPONSABILIDAD DE LOS SOCIOS O RESERVA INDISPONIBLE?
  58. 535.*** REGISTRO DE BIENES MUEBLES. CERTIFICACIÓN DE ADJUDICACIÓN Y MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE EMBARGO Y CARGAS POSTERIORES. PRINCIPIO DE PRIORIDAD.
  59. 537.* REDUCCIÓN Y AUMENTO DE CAPITAL SIMULTÁNEOS. PUBLICIDAD Y DERECHO DE OPOSICIÓN DE ACREEDORES.
  60. 540.* DEPÓSITO DE CUENTAS SIN DECLARACIÓN DE IDENTIFICACIÓN DEL TITULAR REAL.
  61. 548.() DEPÓSITO DE CUENTAS SIN DECLARACIÓN DE IDENTIFICACIÓN DEL TITULAR REAL.
  62. 552.*** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD EXISTIENDO DEUDAS EN EL BALANCE. SIMULTÁNEO RECURSO JUDICIAL
  63. 564.() CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS, REVOCACIÓN DE NIF Y BAJA EN ÍNDICE DE ENTIDADES. INSCRIPCIÓN DE PODER
  64. 567.* DEPÓSITO DE CUENTAS SIN DECLARACIÓN DE IDENTIFICACIÓN DEL TITULAR REAL.
  65. 573.** DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD. CESE DE ADMINISTRADOR FALLECIDO.
  66. 574.** DESIGNACIÓN DE MIEMBROS DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. INTERPRETACIÓN DE ESTATUTOS. CONFLICTO ENTRE SOCIOS. 
  67. 576.*** DISPARIDAD DE LA DENOMINACIÓN ENTRE ESCRITURA Y CERTIFICADO. COINCIDENCIA CON MARCA RENOMBRADA: «BARSA» Y «BARÇA». 
  68. 577.() CIERRE REGISTRAL POR BAJA EN EL ÍNDICE DE ENTIDADES. RENOVACIÓN DE CARGO DE ADMINISTRADOR ÚNICO
  69. ENLACES:

 

INFORME Nº 339. (BOE DICIEMBRE de 2022)

2ª Parte: RESOLUCIONES DGSJFP:

PROPIEDAD

MERCANTIL

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RESOLUCIONES POR MESES y POR TITULARES PARA BUSCAR

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

() Reiterativa o de escasísimo interés

* Poco interés o muy del caso concreto

** Interesante (categoría estándar)

*** Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.

SENTENCIA SOBRE UNA RESOLUCIÓN

RENUNCIA DEL ADMINISTRADOR. INFORME DEL REGISTRADOR. Resolución de 12 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, el fallo de la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 12 de julio de 2022, que ha devenido firme.

La sentencia del Tribunal Supremo de 12 de julio de 2022 acuerda:

«3.º Estimar la demanda de impugnación formulada por Progedsa Comunicaciones, S.L. contra la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 de diciembre de 2016, con el resultado de tener por desestimado el recurso frente a la calificación negativa emitida por el registrador mercantil núm. XI de Barcelona, en fecha día 2 de agosto de 2016, que suspendía la inscripción de la escritura de renuncia de J. A. B. F. como administrador de Gesintel Comunicaciones, S.L.»

Ver resumen de esta STS realizado por Álvaro Martín.

Ver resumen de la R. 16 de diciembre de 2016, por José Ángel García Valdecasas.

RESOLUCIONES PROPIEDAD
516.*** HERENCIA. REPRESENTACIÓN A TRAVÉS DE PODER PREVENTIVO

Resolución de 4 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Nules n.º 2 a inscribir una escritura de aceptación y partición de herencia.

Resumen: En el juicio notarial de suficiencia del poder preventivo en previsión de pérdida de capacidad se debe reseñar el documento o circunstancias que fundamentan la entrada en vigor del poder.

Hechos: La cuestión se centra en la reseña identificativa del poder y el juicio notarial de suficiencia del mismo con ocasión de una escritura de herencia que se califica. Interesa especialmente esta resolución porque se trata de un poder preventivo en previsión de que en el futuro necesite apoyo para el ejercicio de su capacidad (art. 257 CC).

El notario hace la siguiente reseña del poder: «Su representación resulta de la escritura de apoderamiento preventivo autorizada por mí, el Notario, el día diez de enero de dos mil veinte, número 27 de protocolo, copia autorizada de la cual me exhibe junto con certificado médico de la misma, de lo que resulta que a mi juicio tiene facultades suficientes para otorgar la presente escritura pública de aceptación y partición de herencia, manifestando la íntegra subsistencia de la representación que ostenta.»

Registradora: No inscribe por los siguientes motivos: «(…) De la reseña (…) no resulta si el poder comprende o no todos los negocios del otorgante ni si se contienen previsiones sobre medidas de control y/o sobre la sujeción a las reglas aplicables a la curatela. (…) Por ello, aunque consta el juicio de suficiencia de facultades del apoderado, tratándose de la posible necesidad de requisitos adicionales para la validez y eficacia de la aceptación y partición de herencia, se solicita que se aclaren suficientemente estas circunstancias, y en caso de ser necesarios requisitos adicionales, se acredite debidamente el cumplimiento de los mismos (…).»

Notario: Recurre la calificación porque “(…) existiendo en el título la reseña identificativa del poder preventivo y la expresión del juicio de suficiencia, no puede exigir la registradora que se aclare el origen o contenido de dicha representación (…) el juicio de suficiencia sobre el poder preventivo cuya existencia se le acredita es competencia exclusiva notarial, de modo que su constancia junto con la reseña del documento deben bastar para acreditar la representación voluntaria (…).”

Resolución: Desestima en parte el recurso y lo estima en otra.

Doctrina. La Resolución examina nuevamente los requisitos que debe cumplir la reseña de los poderes y el juico notarial de suficiencia, con el interés de que en este caso se trata de un poder preventivo de los previstos en el artículo 257 CC, cuya eficacia se pospone al momento en que la persona otorgante necesite una medida de apoyo para el ejercicio de su capacidad jurídica.

EXPRESIÓN DE VIGENCIA Y RESEÑA DEL PODER.

1 Vigencia del poder: Ninguna norma exige que el notario declare de forma expresa y sacramental la vigencia del poder exhibido, incluso tratándose de poder preventivo, o sujeto a término o a cualquier otra circunstancia que afecte a su vigencia. La vigencia está comprendida en el juicio expreso sobre la suficiencia del poder, que conlleva apreciación de su vigencia.

2 Reseña de los poderes preventivos: La reseña del poder no exige «la indicación de cuáles son las circunstancias que señalan la entrada en vigor del poder y cómo se han acreditado éstas, o bien que dicho poder preventivo produce efectos desde su autorización». Tales cuestiones afectan a la corrección del juicio de suficiencia emitido por el notario, cuya valoración excede de las facultades del registrador.

JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA Y PODERES PREVENTIVOS.

Dado que el legislador ha convertido al notario en garante de que se cumplen las previsiones del poderdante que determinan la entrada en vigor del poder, las comprobaciones que realice para indagar si se están cumpliendo dichas previsiones -por ejemplo, documentos y circunstancias que determinan la entrada en vigor del poder- deben relacionarse con la suficiente claridad por ser fundamento de su juicio de suficiencia.

Por tanto, en el juicio notarial de suficiencia en tales casos (i) se hará una mera reseña de los documentos acreditativos de la entrada en vigor del poder (autor del documento, fecha y objeto), según lo previsto por el poderdante, (ii) y se expresará en el juico notarial que el poderdante ha devenido en una situación de necesidad de apoyo y que aparecen cumplidas las previsiones que realizó en el poder (sin necesidad de incorporar ni testimoniar los documentos acreditativos).

Conclusión: En el presente caso, el notario dice que, además de la copia autorizada de la escritura de poder, se le exhibe un «certificado médico» sobre el estado de la poderdante, sin reseñar fecha, autor ni objeto, por lo que concluye la Resolución que la escritura adolece de falta de claridad y precisión exigibles para el juicio de suficiencia, lo cual puede subsanarse (i) con la mera reseña de los extremos antes indicados (autor, fecha y objeto) (ii) y con el juicio del notario de que el poderdante ha devenido en una situación de necesidad de apoyo y aparecen cumplidas las previsiones que realizó en el poder, sin necesidad de incorporar ni testimoniar el referido certificado médico. (JAR)

517.** SEGREGACIÓN DE FINCA POR DEBAJO DE LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO

Resolución de 7 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Benissa, por la que suspende la inscripción de una escritura de segregación y extinción de condominio.

Resumen: Si la Comunidad Autónoma afirma que las segregaciones documentadas son inválidas por no respetarse la prohibición de divisiones y segregaciones inferiores a la unidad mínima de cultivo correspondiente, no puede procederse a la inscripción. 

Hechos: se presenta a inscripción una escritura de segregación y extinción de condominio. La segregación da lugar a cuatro fincas inferiores a la unidad mínima de cultivo pero cuenta con licencia urbanística municipal que autoriza la segregación bajo condición de destinar la porción segregada en el plazo de un año a una edificación de carácter no agrario.

Al tratarse de una operación de segregación de finca rústica inferior a la unidad mínima de cultivo se realiza la comunicación prevista en el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997. Se recibe informe desfavorable por considerar que se vulneran las normas referentes a la unidad mínima de cultivo sin que concurra ninguna excepción de las previstas en la LMEA.

La registradora califica negativamente por infracción de la normativa relativa la unidad mínima de cultivo.

El Centro Directivo confirma la calificación con fundamento en los artículos 25 LMEA y 80 RD 1093/1997. De estos preceptos resulta que,

– Si la Comunidad Autónoma afirma que las segregaciones documentadas son inválidas por no respetarse la prohibición de divisiones y segregaciones inferiores a la unidad mínima de cultivo correspondiente, no puede procederse a la inscripción,.

El procedimiento administrativo, iniciado mediante la comunicación del Registrador es el cauce adecuado para hacer efectivos los derechos de defensa del interesado en dicho procedimiento.

– Habiéndose remitido al registrador resolución declarativa de la improcedencia de la segregación, por vulneración de la normativa agraria, dictada por el órgano autonómico competente, procede denegar la inscripción solicitada, sin perjuicio de que el interesado pueda obtener un pronunciamiento diferente de la Administración sobre la procedencia de las excepciones del artículo 25 de la Ley 19/1995, mediante la presentación de alegaciones o pruebas complementarias. (ER)

518.** RECTIFICACIÓN DE TÍTULO INSCRITO

Resolución de 7 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Murcia n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de rectificación de títulos anteriores.

Resumen: la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.

Hechos: se presenta escritura de rectificación de otras anteriores inscritas.

La Registradora califica negativamente exigiendo el consentimiento de todos los firmantes de los títulos rectificados, o en su caso de sus herederos, no bastando únicamente el de las partes adquirentes en los distintos títulos.

El Centro Directivo confirma la calificación y reitera que la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho –lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad–, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (artículos 1, 20, 38, 4082 LH).

Los recurrentes consideran que no estamos ante rectificación del negocio jurídico, sino a un simple error descriptivo, pero la modificación del objeto de la compraventa en el sentido de que lo vendido es una finca y no otra no puede calificarse de mero error descriptivo, pues afecta a uno de los elementos esenciales del negocio jurídico como es el objeto. Sin embargo, como señala el Centro Directivo no estamos ante una cuestión de escasa entidad que pueda resolver el registrador, sino que la inexactitud afecta a un elemento esencial, la finca registral, que tiene incidencia fundamental en el objeto del negocio jurídico. Por ello, para rectificar ese error se requiere la rectificación del título por quienes lo otorgaron, porque el asiento en su día practicado , está bajo la salvaguardia de los tribunales y solo puede rectificarse con consentimiento del titular registral, o por orden de la autoridad judicial, mediante sentencia recaída en juicio en el que el titular registral haya sido parte.

Además, se señala que la rectificación de escrituras debe cumplir un procedimiento regulado en el artículo 153 RN. Por lo tanto, en el caso resuelto, se trata de un error en los títulos inscritos, que para su subsanación por la sola voluntad de los interesados requiere la previa rectificación de dichos títulos, debiendo acudir a las normas del Reglamento Notarial, que exigen el consentimiento de todos los otorgantes. (ER)

519.* EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO

Resolución de 7 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Cuenca, por la que suspende la inscripción de un auto aprobatorio de expediente de reanudación de tracto sucesivo

Resumen: La excepcionalidad del expediente de dominio para reanudar el tracto interrumpido a favor del promotor exige un escrupuloso respeto y cumplimiento de los trámites previstos.

Hechos: Se trata de la inscripción de un auto aprobatorio de expediente de reanudación de tracto sucesivo, en el que concurren las siguientes circunstancias:

– En el mismo se declara justificado el dominio de la promotora sobre una finca rústica de 4 áreas de secano que procede de dos registrales y que cuenta con referencia catastral propia de naturaleza urbana.

– Se hace constar que el título de adquisición es una escritura de compraventa otorgada por don J. M. R. M. y doña J. F. O. a favor de doña P. M. L. para su sociedad conyugal.

– En dicha escritura figura que los vendedores adquirieron la finca a don E. P. G. por compraventa en documento privado.

– El auto declara justificado el dominio de doña P. M. L., ordenando la cancelación de la inscripción contradictoria de dominio de don E. P. G.

El registrador opone como defectos los siguientes:

– El de no identificarse la superficie objeto de cancelación correspondiente a cada una de dichas fincas originarias y que, una vez determinada, requeriría la oportuna licencia de segregación o declaración municipal de innecesaridad y en su caso instar su agrupación como finca nueva independiente y con sus coordenadas gráficas georreferenciadas.

– Al ser la inscripción solicitada de cancelación de menos de treinta años de antigüedad, no constar declarado en el auto el cumplimiento de lo exigido por el artículo 202, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria.

La parte recurrente solicita que se revise la calificación registral y aportando diversa documentación.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: Con carácter previo, declara que es aplicable la disposición transitoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio que establece que los expedientes regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria iniciados en el momento de la entrada en vigor de la citada norma deberán continuar su tramitación conforme a la normativa anterior y por tanto los artículos 201202 de la Ley Hipotecaria, según la redacción anterior a la expresada ley de reforma, y sus concordantes del reglamento de desarrollo.

El primer defecto lo confirma ya que “el documento no describe las circunstancias mínimas para realizar las operaciones registrales necesarias para la inscripción de la finca cuyo dominio se declara justificado”, esto es, la segregación respecto a las 2 fincas registrales y posterior agrupación de las respectivas superficies segregadas para su inscripción como finca independiente (artículo 21 de la Ley y 47 y 98 del Reglamento Hipotecario).

Lo anterior se exige conforme al principio de especialidad o determinación, por lo que para la ejecución en el ámbito registral del contenido del mandato judicial se requiere describir la superficie que es objeto de segregación respecto a cada finca afectada para que el registrador pueda reflejarlo en el folio abierto a cada finca, así como su posterior agrupación.

También, el defecto relativo a la necesidad de aportar la representación gráfica de la finca agrupada ya “que todo documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, en el que se formalice una división o agrupación de finca, incluyendo las subespecies registrales de la segregación y la agregación, y que se presente a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015, habrá de cumplir con la exigencia legal de aportación preceptiva, para su calificación e inscripción, de la representación georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que afecte”.

Asimismo, la necesidad de acreditar la oportuna licencia de segregación o declaración municipal de innecesaridad, al referirse el expediente de dominio para la reanudación de tracto sucesivo no a la totalidad de la finca registral sino a parte que en su día se segregó, por lo que se han de cumplir los requisitos exigidos por la legislación urbanística y aportarse licencia de segregación o certificación del Ayuntamiento de innecesaridad de la misma (cfr. artículos 26 de la Ley de Suelo y 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 julio, en relación al artículo 165.1.a) del Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, y artículo 165.1 a) de la Ley 2/1998, de 4 de junio, de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, en su redacción vigente al otorgarse el documento judicial).

Finalmente, al ser la inscripción solicitada de cancelación de menos de treinta años de antigüedad, confirma el defecto de la falta de declaración en el auto del cumplimiento de lo exigido por el artículo 202, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, ya que como ha señalado nuestro CD “la correcta citación a titulares registrales es objeto de calificación por el registrador” exigencia derivada, además de los artículos 20 de la Ley Hipotecaria y 24 de la Constitución Española, y en concreto de los artículos 201 y 202 de la Ley Hipotecaria y artículos 285286 del Reglamento Hipotecario, a fin de evitar que sufran éstos en el mismo Registro las consecuencias de una eventual indefensión procesal, siendo en todo caso el trámite más importante del expediente.

Comentarios: Es conocida la doctrina reiterada de nuestro CD que este expediente es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor lo que justifica una comprobación minuciosa del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros o para la elusión de las obligaciones fiscales, por lo que interpreta de forma estricta sus normas y sobre todo el de la citación en debida forma del titular registral, y su no oposición al procedimiento. (MGV)

520.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN ESTATUTARIA. ACUERDOS SOBRE VIVIENDAS TURÍSTICAS, HOSPEDERÍAS Y RESIDENCIAS DE ESTUDIANTES.

Resolución de 7 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 25, por la que se suspende la inscripción de determinada cláusula de los estatutos de una comunidad en régimen de propiedad horizontal.

Resumen: La cláusula estatutaria que limita o condiciona los alquileres turísticos sólo puede acordarse por una mayoría de tres quintos si se ciñe escrupulosamente al supuesto previsto en la letra e) del art. 5 LAU (amueblada, cesión temporal, normativa sectorial turística…) y no a otras actividades como hospederías o residencia de estudiantes.

Hechos: Una Comunidad de Propietarios en propiedad horizontal adopta el siguiente acuerdo, por mayoría de votos que representan un 69,90%, que se eleva a escritura pública:

«Cláusula Adicional: Se prohíbe el destino de los locales y pisos a hospederías, residencias de estudiantes, así como la explotación como viviendas turísticas, apartamentos turísticos u otro régimen, cualesquiera que fuese su denominación, contemplado o no por la normativa sectorial turística, que implique o suponga genéricamente prestación de alojamiento turístico»

El registrador suspende la inscripción solicitada pues considera que el quórum de 3/5 para adoptar acuerdos sobre el uso turístico de viviendas no es válido para otro tipo de usos, como hospederías y residencias de estudiantes, remitiéndose, en cuanto a su fundamentación jurídica a la contenida en la Resolución de la DG de 5 de Junio de 2020 que resolvió un recurso contra calificación del mismo registrador y , al parecer, de la misma Comunidad.

El interesado recurre y alega falta de fundamentación considerando que los motivos de suspensión tienen que constar en la nota de calificación y no remitirse a los de una Resolución. En cuanto al fondo del asunto, considera que la norma aprobada no prohíbe las residencias de estudiantes o el arrendamiento parcial sino que limita estas actividades cuando las mismas impliquen o supongan genéricamente la prestación de alojamiento turístico.

La DG desestima el recurso .

Doctrina: En cuanto a la cuestión previa alegada, sobre falta de expresión de la fundamentación en la nota de calificación, considera que en el presente caso la calificación expresa suficientemente la razón que justifica la negativa del registrador a la práctica de la inscripción, de modo que la parte interesada ha podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa.

En cuanto a la cuestión de fondo la desestima también, (aunque no rebate directamente lo alegado por la parte recurrente), argumentando que el quórum de 3/5 del artículo 17.12 de la LPH se refiere únicamente a las actividades recogidas en el artículo 5.e de la LAU para adoptar acuerdos que limiten o condicionen el alquiler turístico, en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial.

Sin embargo dicho quórum no es aplicable a acuerdos relativos a otros usos de las viviendas o locales, como es el de hospedería o viviendas turísticas en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística, o residencias de estudiantes, a los que se refiere la norma estatutaria debatida. (AFS)

521.** REPRESENTACIÓN GRÁFICA QUE SOLAPA OTRA EN TRÁMITES DE INSCRIPCIÓN

Resolución de 7 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Inca n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica de finca, por solapar con otra que se encuentra en trámite de inscripción.

Resumen: Presentado un título que incorpora georreferenciación que completa la descripción de la finca, esta tiene preferencia excluyente sobre cualquier otra georreferenciación incorporada a un título presentado después, contradictoria o incompatible por solapar con la primeramente presentada.

Hechos: Se insta la inscripción de la representación gráfica catastral de una finca registral que se solapa con la representación gráfica de una finca colindante que todavía no está inscrita, sino «en proceso de georreferenciación».

La registradora de la propiedad suspende la inscripción solicitada, sin iniciar el expediente del art. 199 LH, hasta que se resuelva el expediente iniciado con relación a la otra finca.

El recurrente alega que la representación gráfica catastral debería prevalecer sobre la de la finca con la que se solapa.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: La georreferenciación presentada en el Registro, tenga origen catastral o alternativo, está sujeta a los principios hipotecarios que rigen en el procedimiento registral. En este caso, el principio de prioridad registral determina que, conforme al art. 17.2º LH, presentado un título, no puede despacharse otro que le sea opuesto o incompatible, presentado con posterioridad.

El principio de prioridad registral tiene una vertiente literaria y una vertiente geográfica:

– La vertiente literaria tiene a su vez una vertiente material, al determinar la preferencia del derecho contenido en el título primeramente presentado y formal, en cuanto ordena la forma de proceder el registrador.

– Y aunque, ciertamente, el principio en su vertiente literaria se refiere a una misma finca, tiene una vertiente geográfica, en virtud de la cual los títulos pueden referirse a fincas con georreferenciación contradictoria. Esa vertiente geográfica resulta de la regla octava del art. 203.1, en sede del expediente de dominio, al disponer: «Durante la vigencia del asiento de presentación, o de la anotación preventiva, no podrá iniciarse otro procedimiento de inmatriculación que afecte de forma total o parcial a la finca objeto del mismo». La regla citada es también aplicable al expediente del art. 201 y al caso de vigencia simultánea de asientos de presentación referidos a expedientes del art. 199, de contenido contradictorio entre ellos.

En la vertiente geográfica del principio, nos situamos en el ámbito de jerarquía o exclusión, pues presentado un título que incorpora georreferenciación que completa la descripción de la finca, esta tiene preferencia excluyente sobre cualquier otra georreferenciación incorporada a un título presentado después, contradictoria o incompatible por solapar con la primeramente presentada, determinando la preferencia la fecha del asiento de presentación del título con georreferenciación incorporada primeramente presentado, que origina la protección mediante la calificación registral que evitará que, en lo sucesivo, se despache la georreferenciación de una finca cuya delimitación coincida con la previamente presentada, mientras esté vigente el asiento de presentación de la primeramente presentada.

La aplicación de los principios hipotecarios, esencialmente el de prioridad registral, en su vertiente geográfica, determinan que la preferencia no viene marcada por el origen de la georreferenciación, sino por el momento de la presentación en el Registro, lo que obliga al Registrador a despachar la primeramente presentada y, una vez terminada la vigencia del asiento de presentación previo en el tiempo, podrá despachar la presentada con posterioridad. Mientras tanto, siquiera tiene obligación de calificar el título presentado en segundo lugar, pues puede, durante la vigencia del asiento de presentación anterior, aplazar su despacho.

Es indiferente que el título que primero accede al Registro sea de peor condición que el incompatible, pues, mientras la inscripción, o asiento de presentación en el presente caso, de aquel subsista, este otro verá cerrado su reflejo registral, y, si la inscripción del primero se practica, queda bajo la salvaguardia de los tribunales. (VEJ)

522.*** INSCRIPCIÓN PARCIAL DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DESLINDE ANTE EL REGISTRADOR.

Resolución de 8 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Icod de los Vinos, por la que se suspende la inscripción de la georreferenciación de una finca solicitada en el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Resumen: La inscripción de la representación gráfica puede limitarse a uno o varios linderos. El deslinde puede acordarse mediante comparecencia ante el registrador que tramita el expediente del art. 199 LH.

Hechos: Tras la tramitación del procedimiento del art. 199 LH, constando oposición de dos de los destinatarios notificados, el registrador suspende la inscripción de la georreferenciación pretendida por el promotor. Posteriormente, el promotor presenta: 1) un documento privado con firmas legitimadas ante el registrador en el que consensua con uno de los opositores el deslinde con la finca de este; 2) otro documento privado en que el promotor, con firma legitimada ante el registrador, presta su consentimiento a las coordenadas de la linde que (dice) manifestó en su oposición con el titular de la segunda finca registral.

El registrador de la propiedad objeta:

  1. Que el procedimiento del art. 199 se encuentra cerrado, en virtud de la nota de calificación negativa.
  2. Que los documentos de deslinde aportados son documentos privados y no se ha acudido a ninguno de los procedimientos hábiles para la inscripción del deslinde (que debe ser judicial o ante notario, según el registrador).
  3. Que en tales documentos no presta su consentimiento uno de los titulares registrales afectados, y que en su día formuló oposición.

Los recurrentes alegan:

  1. Que el procedimiento continúa abierto.
  2. Que el propio art. 199 permite expresamente consensuar el deslinde ante el registrador sin acudir al notario.
  3. Que el opositor que no presta su consentimiento no acredita ser titular catastral de la finca.

La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina:

  1. Sobre si el procedimiento registral finaliza con la nota de calificación

Mientras no caduque el asiento de presentación, es perfectamente posible aportar documentos que pretendan subsanar los defectos señalados por el registrador en su nota de calificación. El concreto procedimiento registral iniciado con un determinado asiento de presentación tiene como fecha final o de terminación, no la de la calificación negativa, la cual genera la prórroga del asiento de presentación conforme al art. 323 LH, sino la de caducidad, cuando llegue, del asiento de presentación inicial, que, en virtud de la prórroga indicada y, en su caso, de otras prórrogas adicionales legalmente posibles, es siempre una fecha posterior, e incluso en caso de recurso puede llegar a ser muy posterior, a la de la calificación negativa.

Cuestión distinta sería si el asiento de presentación ya estuviera caducado y cancelado cuando se presenta la instancia con el deslinde y la conformidad, en cuyo caso se requeriría la práctica un nuevo asiento de presentación.

  1. Sobre si es posible el deslinde ante el registrador

El acuerdo ante el registrador, con firmas autenticadas por este, que además deberá asegurarse de la prestación del consentimiento por las partes de modo libre e informado, es uno de los medios hábiles para formalizar un deslinde entre colindantes, resolviendo así la posible controversia previa entre ellos, como de manera específica prevé el art. 199.1 LH y, de manera más genérica el art. 103 bis, sobre posibilidad de conciliación ante el registrador de cualquier controversia.

  1. Sobre si se requiere el consentimiento del titular que se opuso

A diferencia de la situación anterior, aquí no estamos propiamente ante la formalización de un deslinde bilateral entre titulares de fincas colindantes, con prestación simultánea de consentimiento de cada una de las dos partes en unidad de acto, sino ante la prestación ahora de conformidad por una parte (el promotor) a la pretensión u objeción que realizó la otra (el opositor), de modo que se evite la colisión o controversia. Por ello, lo que el registrador habría de comprobar es si, efectivamente, la lista de coordenadas que el promotor ahora dice aceptar y consentir invade o no la linde precisada por las coordenadas que en su momento, por vía de oposición, alegó el colindante.

Por otra parte es irrelevante que este colindante sea o no titular catastral, pues es titular registral de la finca y no hay norma alguna, ni tendría sentido que la hubiera, de la que se concluya que cuando la oposición la formula un titular registral que no es titular catastral «se debe dar por concluido el procedimiento, con la calificación positiva».

  1. Sobre la inscripción parcial de la representación gráfica

Del mismo modo que el deslinde puede ser parcial, limitado a uno o varios de los linderos de la finca, como acepta el art. 200 LH, es posible solicitar la inscripción parcial de la representación gráfica. La DG admite que el promotor pueda solicitar que, ante la oposición de alguno de los notificados, se inscriba la georreferenciación y delimitación parcial de su propia finca en la parte del perímetro, incluso no cerrado, en la que no conste oposición de nadie. Esta posibilidad es una manifestación de la posibilidad general que tiene cualquier interesado de consentir la inscripción parcial de su pretensión inicial.

Conforme a la DG, «en los casos de georreferenciación y deslinde sólo parcial, sin que se georreferencie y cierre la totalidad del perímetro, nos encontraríamos con una línea poligonal no cerrada, sino abierta, por lo que no sería posible deducir geométricamente cuál es la superficie interior dentro de un perímetro que no está cerrado». Lo cual no puede ser motivo para rechazar registralmente la inscripción de la georreferenciación parcial.

Por tanto, «por imperativo legal, tanto la aplicación gráfica registral homologada como el geoportal registral, y en su caso, también el programa de gestión registral informatizada que interopera con aquéllos, habrían de adaptarse en lo pertinente para no impedir, sino admitir y gestionar adecuadamente, lo que la ley expresamente permite, esto es, inscribir el deslinde o georreferenciación parcial de cualquier finca» (FD 7). 

Comentario: La novedad de esta resolución radica en la posibilidad de inscribir parcialmente la representación gráfica de la finca, algo que, pese a lo que diga la DG, no prevé expresamente la Ley hipotecaria. Y, aunque se considere admisible, esta supuesta inscripción de representación gráfica no es verdaderamente tal cosa, sino una especie de deslinde en que, a diferencia del regulado en el art. 200 o incluso del derivado del art. 199, no hay un acuerdo de voluntades.

De hecho, ni siquiera es un deslinde, sino una delimitación unilateral que se inscribe en ausencia de oposición. La inscripción de una representación gráfica puede producir la apariencia de un deslinde, pues se delimitan los linderos de una finca. Pero la delimitación de los linderos a través de la inscripción de la representación gráfica de la finca no produce, en lo sustantivo, los efectos del contrato de deslinde, sino una simple presunción iuris tantum derivada del principio de exactitud registral, que puede decaer fácilmente ante los tribunales.

Por tanto, ni la inscripción de la representación gráfica produce los efectos del deslinde, ni la inscripción parcial de aquella puede producir la presunción de exactitud amparada por el art. 10.5 LH, que requiere algo más que la determinación unilateral de uno o varios linderos. Como dice este precepto, para que opere la presunción del art. 38, se requiere la coordinación gráfica con el Catastro, y esta no se produce en ausencia de alguno de los lindes y de la superficie, pues es la completa delimitación perimetral de la finca la que determina la superficie. Por tanto, la inscripción parcial de la representación gráfica no goza de la presunción de exactitud, ni siquiera respecto de los linderos de los colindantes que no se hayan opuesto.

Desconozco la eficacia que la DG pretende atribuir a esta inscripción parcial, espero que muy poca o ninguna, pues lo contrario sería vulnerar la Ley hipotecaria. Es evidente que no sirve para dar cumplimiento al art. 9.b).1º, en los casos en que la incorporación de la representación gráfica es preceptiva; ni siquiera puede servir de base a la rectificación de superficie registral de la finca. De hecho, espero que esta nueva ocurrencia de la DG no prospere en la práctica, so pena de inundar el Registro de meras apariencias sin efecto alguno, que pueden provocar serias desavenencias entre las personas afectadas por las mismas. (VEJ)

523.** NOVACIÓN DE HIPOTECA. ACREDITACIÓN DE LA SUCESIÓN UNIVERSAL. TRACTO ABREVIADO.

Resolución de 8 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Zaragoza n.º 8, por la que se suspende la práctica de una novación de hipoteca, por faltar la previa inscripción de la indicada hipoteca a favor de la entidad acreedora que otorga la cancelación

Resumen: En los casos de sucesión universal entre dos sociedades (en este caso dos bancos, Banesto y Santander) se ha de aplicar el principio del tracto abreviado y es suficiente con que las circunstancias acreditativas de dichas sucesión consten en otras inscripciones del propio Registro de la Propiedad o resulten de la consulta al Registro Mercantil que debe de hacer el registrador, sin que sea necesario que la sociedad otorgante de la nueva escritura acredite la sucesión, aunque sea conveniente que lo haga. 

Hechos: Se otorga una escritura de novación de una hipoteca por Banco Santander, que aparece inscrita a favor de Banesto, en la que no se especifican lo datos acreditativos de la sucesión de Banesto.

El registrador suspende la inscripción alegando que no se ha acreditado en la escritura la sucesión universal de Banesto a favor de Banco Santander, calificación que es confirmada por la registradora a la que se pide calificación sustitutoria.

El notario autorizante recurre y alega la doctrina de la DG según la cual, la sucesión en la titularidad hipotecaría, aunque no esté debidamente acreditada en la escritura, puede salvarse por el registrador con los medios que dispone para calificar, sin que puedan plantearse obstáculos para su reflejo registral. Además, en el caso concreto, ya se habían inscrito previas novaciones otorgadas por Banco Santander.

La DG revoca la calificación.

Doctrina: Aunque sea conveniente, no es necesario que los particulares de una sucesión universal societaria consten relacionados en una escritura de novación o cancelación de hipoteca, a los efectos de cumplir con los requisitos del tracto sucesivo abreviado, sino que es suficiente con que dichas circunstancias consten en otras inscripciones del propio Registro de la Propiedad en el que ha de practicarse la cancelación o resulten de la consulta al Registro Mercantil. (AFS)

524.*** SOLICITUD DE NOTAS SIMPLES POR CORREO ELECTRÓNICO. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN

Resolución de 8 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Guía de Isora, por la que se deniega la expedición de una nota simple informativa.

Resumen: La falta de regulación normativa sobre la forma y requisitos de uso del correo electrónico a efectos de solicitar o recibir publicidad formal, aconseja, que en tanto no se produzca, la relación con los registros deba instrumentarse a través de su sede electrónica que garantiza el cumplimiento de unas normas mínimas de seguridad, identificación de los peticionarios, archivo en el sistema de las peticiones y cumplimiento en materia de protección de datos.

Hechos: se solicita nota simple a través de la Sede Electrónica alojada en https://sede.registradores.org/site/home.

El Registrador deniega la práctica del asiento de presentación y de la solicitud por no ser medio habilitado para ello, según “informe sobre los procedimientos de solicitud y emisión de publicidad formal”, del Colegio de Registradores de España, en fecha veintidós de julio de dos mil veintidós.

El Centro Directivo confirma la calificación debiendo destacar:

1º. Negativa a la práctica del asiento de presentación y motivación de la calificación negativa.

– La negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más y como tal decisión, puede ser impugnada mediante mismo recurso que puede interponerse contra una calificación que deniegue o suspenda la inscripción del documento.

– La calificación negativa debe ser motivada, firmada por el registrador y contener los medios de impugnación, órgano ante el que debe recurrirse y plazo de interposición.

– En el caso resuelto, el Registrador transcribió el informe elaborado por el Colegio de Registradores y señala el Centro Directivo que tales informes son meramente consultivos, no tienen carácter vinculante y dejan a salvo, como no puede ser de otra manera, la libertad del registrador para calificar bajo su responsabilidad. Dado el carácter personalísimo de la calificación, aun cuando el registrador adopte el criterio señalado en un informe colegial, esto no le exime de justificar debidamente los fundamentos de derecho en los que basa su decisión, sin que sea suficiente la mera transcripción del contenido del respectivo informe.

2º. Sobre la publicidad formal.

– La manifestación de los libros del Registro deba hacerse, si así se solicita, por medios telemáticos además de presenciales.

– Aunque el artículo 222.9 LH hace referencia a las comunicaciones electrónicas, no hace referencia expresa al correo electrónico en los trámites registrales. La falta de regulación normativa sobre la forma y requisitos de uso del correo electrónico a efectos de solicitar o recibir publicidad formal, aconseja, que en tanto no se produzca, la relación con los registros deba instrumentarse a través de su sede electrónica que garantiza el cumplimiento de unas normas mínimas de seguridad, identificación de los peticionarios, archivo en el sistema de las peticiones y cumplimiento en materia de protección de datos.

– La tramitación del procedimiento de expedición de notas simples debe por tanto ajustarse al medio elegido desde su iniciación hasta su conclusión con la puesta a disposición de la nota simple emitida.

En el caso resuelto, las solicitudes de información registral se han presentado erróneamente a través del acceso a la presentación telemática siendo el cauce adecuado el procedimiento habilitado al efecto en la sede https://sede.registradores.org. (ER)

525-526.() SOLICITUD DE NOTAS SIMPLES POR CORREO ELECTRÓNICO. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN

Resolución de 8 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad accidental de Arona, por la que se deniega la expedición de una nota simple informativa.

Ver R. nº 524 de este mismo informe.

527.** PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES. TRACTO SUCESIVO. DERECHO DE TRANSMISIÓN

Resolución de 10 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 8, por la que se suspende la inscripción de una escritura de protocolización de cuaderno de operaciones particionales

Resumen: Que por derecho de transmisión el transmisario herede directamente al primer causante no le exime de la necesidad de aceptar y adjudicar la herencia del primer causante.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de protocolización de operaciones particionales en la que los hijos se adjudican la herencia de su padre. Se da la circunstancia de que la mitad indivisa de una de las fincas que se adjudican no está inscrita a nombre de su padre sino de un tercero, a quien su padre fue llamado a heredar y era titular del ius delationis (art. 1006 CC). En las operaciones particionales -que se refieren sólo a la herencia de su padre- los hijos se adjudican directamente toda la finca. Al cuaderno particional se une auto declaratorio de herederos del que resulta nombrado heredero de dicha mitad indivisa su padre causante 

Registradora: Señala como defecto que, por estar inscrita la mitad indivisa de la finca a nombre de persona distinta del causante, debe aportarse la herencia de la titular registral en cumplimiento del tracto sucesivo.

 Recurrente: Alega que, por derecho de transmisión, la finca pasa a formar parte de la herencia de don J. C. S., que ha sido aceptada y repartida a sus tres hijos; que hay una sola adquisición hereditaria y un solo hecho imponible, ya que los herederos transmisarios suceden directamente al causante de la herencia.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: Una cosa es que por derecho de transmisión la mitad indivisa de la finca pase directamente del primer causante al transmisario y otra bien distinta que el heredero transmisario deba adjudicarse los bienes de dicha herencia mediante la correspondiente partición, cosa que en el caso debatido no ocurre por cuanto los herederos sólo se adjudican la herencia del transmitente.

Comentario: Por aplicación del artículo 1006 del Código Civil los bienes del primer causante no pasan a formar parte de la herencia del transmitente, en contra de lo que dice el recurrente, sino que, como dice la Resolución, en consonancia con la doctrina del Tribunal Supremo, “Ciertamente, en caso de derecho de transmisión, la finca pasa directamente del primer causante al transmisario”.

Sin embargo, tan clara doctrina se ha visto alterada con la interpretación que hace el Centro Directivo cuando la pone en conexión con los derechos de los legitimarios del transmitente. Lo que ocurre en este caso es que, como no hay más legitimarios que los herederos otorgantes, se dice sin ningún tipo de matices que los bienes del primer causante pasan directamente a los transmisarios. ¿Y si hubiera concurrido a la herencia el cónyuge del transmitente, por ejemplo? (JAR)

528.** ADJUDICACIÓN A CÓNYUGES POR MITADES INDIVISAS. CAPITULACIONES MATRIMONIALES SIN INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL

Resolución de 10 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de Albarracín, por la que se suspende la inscripción de una certificación del acta de adjudicación de bienes mediante subasta (ACM)

Resumen: Para inscribir en el Registro de la Propiedad una adjudicación entre cónyuges casados en régimen convencional, es preciso acreditar la previa inscripción de las Capitulaciones Matrimoniales en el Registro Civil.

– Hechos: Se presenta certificación del Acta judicial de Adjudicación de bienes mediante subasta, a favor, al 50& cada uno, de cónyuges casados en régimen pactado de separación de bienes, a la que se acompaña la escritura de Capitulaciones Matrimoniales.

– La Registradora: como no podía ser de otra manera, suspende lógicamente la inscripción por no acreditarse, ex art. 266-6 RRC, la previa inscripción de la escritura en el Registro Civil, que es requisito de oponibilidad a 3º.

– Los cónyuges: recurren exponiendo que otras veces en otros registros han inscrito adjudicaciones de fincas en base a las Capitulaciones sin tal requisito de inscripción previa en el Registro Civil, y que además sería innecesario, pues los cónyuges adquieren por iguales mitades indivisas entre ambos.

– Resolución: Obviamente la DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
Reitera, entre otras, las RR. de 3 enero y 10 octubre 2022 ya que el art. 266-6 RRC señala que en las inscripciones que en cualquier otro registro -y, por tanto, en el Registro de la Propiedad- produzcan los hechos que afecten al régimen económico-matrimonial, han de expresarse los datos de inscripción en el Registro Civil.

Además, y aunque se adquiera por mitades, el hecho de que la adquisición conjunta no sea ganancial/consorcial sino privativa y por cuotas para cada esposo sí afecta a las facultades de disposición de los bienes en cuanto la inscripción en el registro civil es requisito de oponibilidad a 3º.

Y en cuanto a la inscripción en otros registros de la propiedad diferentes, obviamente reitera la DG que las calificaciones de otros registradores en nada vinculan al registrador que califica por 1ª vez, con total independencia y bajo su propia responsabilidad. (ACM)

529.** RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN CUANTO AL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL

Resolución de 10 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante n.º 4 a la rectificación de determinada inscripción (IES)

Resumen.- La ley aplicable a los efectos patrimoniales entre los cónyuges queda determinada en el comienzo de la relación conyugal, con independencia de que se trate de un matrimonio que presente elemento extranjero. Si la rectificación del asiento registral se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados, no es necesaria la aplicación del artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria.

 Hechos.- Se plantea si Inscrita una finca en el año 1968 a nombre de una persona de nacionalidad francesa, casada con español, y constando en el asiento que se inscribió «con arreglo a la legislación de su país», puede rectificarse esa inscripción con base en una instancia suscrita por dicha persona en la que manifiesta que, por haberse celebrado su matrimonio en Cataluña el 12 de julio de 1959 (según acredita con certificado de matrimonio que se adjunta, en el que no consta el régimen económico-matrimonial), es aplicable el régimen económico matrimonial catalán de separación de bienes y no el de comunidad del Derecho francés.

Registrador.- Funda su negativa a la rectificación solicitada en que, para poder rectificar cualquier asiento registral es preciso bien el consentimiento del titular registral de la finca o derecho afectados, o de sus herederos, bien resolución judicial dictada en procedimiento seguido contra dicho titular o sus herederos; y, a falta de tal consentimiento y de resolución judicial, habría que probar que según la ley aplicable al régimen económico-matrimonial el bien adquirido es privativo de la solicitante.

La recurrente.- Alega que, desde que contrajeron matrimonio, los cónyuges residieron en Cataluña, por lo que su régimen económico-matrimonial fue el de separación de bienes legal supletorio en dicha comunidad autónoma. Con el escrito de recurso aporta, entre otros documentos, fotocopia tanto del libro de familia como de la escritura de compraventa; y afirma en dicho escrito que este documento notarial implica disponer de vecindad civil catalana y que el esposo –actualmente fallecido– confirió la licencia marital para que su mujer adquiera de manera privativa dicha finca.

Dirección General.- Confirma la calificación.

La rectificación registral se practica conforme a lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria.; no obstante, la Dirección General ha declarado (Resoluciones de 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 10 de septiembre de 2004, 13 de septiembre de 2005, 19 de junio de 2010, 7 de marzo, 24 de junio, 23 y 15 de octubre de 2011, 29 de febrero de 2012, 9 de junio de 2017, 22 de marzo de 2018 y 17 de enero de 2020) que cuando la rectificación se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados, no es necesaria la aplicación del artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria. Según esta doctrina este Centro Directivo ha aceptado la rectificación del contenido del Registro, y del carácter ganancial del bien, cuando de la documentación aportada ha resultado, indubitadamente, que el bien carecía de la cualidad publicada por el Registro de la Propiedad. Entre los documentos fehacientes en que se puede fundar la rectificación registral se incluye el referido en el artículo 60 de la Ley de Registro Civil, la tramitación de un acta de notoriedad. En todo caso, la rectificación no podrá perjudicar los derechos adquiridos por tercero de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto – artículos 1333 del Código Civil, 60 de la Ley de Registro Civil y 28 del Reglamento (UE) 2016/1103.

En el supuesto de hecho del presente expediente, una vez que ha quedado inscrito el bien a nombre de la adquirente –de nacionalidad francesa en el momento de la adquisición– «con arreglo a la legislación de su país», que es de comunidad entre los cónyuges, esta titularidad común de la adquirente y su esposo no puede rectificarse sin consentimiento de éste –o de sus herederos– o sin la oportuna resolución judicial, toda vez que no ha quedado probado documentalmente, en forma fehaciente, que el régimen económico-matrimonial vigente en el momento de la adquisición del bien fuera el legal supletorio de Cataluña, de separación de bienes. Las relaciones patrimoniales entre los cónyuges que hubieran contraído matrimonio con anterioridad a la entrada en vigor de la reforma del Título Preliminar del Código Civil (realizada por el Decreto 1836/1974, de 31 de mayo), así como los contraídos con anterioridad a la Constitución Española, a falta de nacionalidad común, se rigen por la ley nacional correspondiente al marido al tiempo de su celebración; y el mismo criterio resulta aplicable respecto de la vecindad civil. El hecho de haberse celebrado el matrimonio en Cataluña no es suficiente para estimar acreditado fehacientemente que el esposo de la adquirente tuviera vecindad civil catalana al tiempo de la celebración del matrimonio ni que el régimen económico-matrimonial de la adquirente (cuya determinación, a falta o en defecto de pactos o capitulaciones matrimoniales, puede ser complejo –cfr. artículos 9.2 y 16 del Código Civil y Resoluciones de 15 de junio de 2009 y 5 de marzo y 19 de junio de 2010–) fuera el legal supletorio en Cataluña. La ley aplicable a los efectos patrimoniales entre los cónyuges queda determinada en el comienzo de la relación conyugal, con independencia de que se trate de un matrimonio que presente elemento extranjero. (IES)

530.* RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN CUANTO A UN LINDERO

Resolución de 10 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Gérgal, por la que se rechaza la petición de rectificar la inscripción 2.ª de una finca.

Resumen: No procede rectificar la descripción registral de un lindero de una finca cambiando la expresión «derecha entrando» por la de «entrando a la derecha» por no existir realmente ningún error que subsanar, siendo dicho cambio intrascendente registralmente. 

HECHOS: En virtud de instancia privada se solicita por el titular de una finca la rectificación de la descripción de un lindero, cambiando la expresión «derecha entrando» por la de «entrando a la derecha» que es la que constaba en la primera inscripción registral. 

LA REGISTRADORA califica desfavorablemente por manifestar, basándose en la existencia de un recurso previo sobre la misma materia desestimado por la Dirección General, que no se trata de un mero error de hecho sino que subyace un conflicto sobre la titularidad del patio colindante que obliga a abordar dicha rectificación mediante el correspondiente procedimiento que incluya la notificación a titulares colindantes, bien ex art. 199 LH o bien ex art. 201 LH. 

Instada la calificación sustitutoria LA REGISTRADORA DENIEGA la rectificación haciendo constar que no existe realmente ningún tipo de error en la inscripción, siendo el lindero exactamente el mismo. 

El interesado RECURRE alegando que sí existe un error, siendo su deseo que el lindero conste expresado conforme se describió en la 1ª inscripción registral. 

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación, señalando que el cambio solicitado es intrascendente registralmente y no se infiere la existencia de ningún tipo de error, siendo el lindero exactamente el mismo. (ABG)

531.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO

Resolución de 10 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cuevas de Almanzora, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de varias fincas por constar informes técnicos sobre posible invasión de caminos

Resumen: La denegación de la inscripción por oposición de la Administración requiere: 1) que el registrador la motive comprobando los indicios de invasión del dominio público; y 2) que la oposición esté suscrita por quien tenga facultades para representar a la entidad o para certificar sus acuerdos.

Hechos: Se solicita la inscripción de la georreferenciación alternativa de varias fincas por el procedimiento del art. 199.2 LH. Durante su tramitación, recae oposición del Ayuntamiento expresiva de invasión de caminos o de zonas de servidumbre o de protección.

El registrador de la propiedad deniega la inscripción «por los motivos alegados por los colindantes mencionados».

La recurrente alega falta de motivación de la nota y que la pretendida oposición del Ayuntamiento no es en realidad tal, sino un informe de un técnico que trabaja en la unidad del catastro del Ayuntamiento, en el que se indica que la corporación municipal acordará lo que estime oportuno, sin que el Ayuntamiento haya comparecido.

La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: Los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio catalogada como demanial.

Sin embargo, el registrador debe comprobar la existencia de certeza o duda fundada de la invasión de dominio público y aludir a la consulta visual de indicios de invasión en la aplicación gráfica registral homologada.

Además, la supuesta oposición por parte del Ayuntamiento no está suscrita por persona ni cargo alguno con facultades para representar a dicha entidad, ni para certificar el acuerdo que hipotéticamente hubiera adoptado alguno de los órganos municipales con facultades decisorias.

Por tanto, no parece justificado que, en base a unos simples informes, no concluyentes, el registrador dicte una calificación negativa de la pretensión del promotor sin fundamentar debidamente en ningún otro indicio adicional las dudas del propio registrador acerca de esa posible invasión de dominio público. (VEJ).

532.** CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA. TASACIÓN CONDICIONADA

Resolución de 10 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 3, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca (CB)

Resumen: No puede condicionarse la validez de la tasación a la efectiva correspondencia entre las fincas registrales y las parcelas tasadas. Diferencia entre correspondencia y coordinación con el Catastro.

Hechos: 1. La única cuestión que plantea el presente recurso es determinar si la tasación oficial […] si puede condicionarse la validez de los certificados de tasación […] a la acreditación de la correspondencia entre las fincas registrales que se hipotecan y las parcelas de terreno tasadas.

[…] en este caso los certificados de tasación contienen la advertencia de que deberán vincularse las referencias catastrales de las parcelas de terreno tasadas a las descripciones registrales de las fincas hipotecadas «y que, de no realizarse esta vinculación catastral, la advertencia pasará a ser condicionante».

Registradora: para la registradora ese «condicionamiento» impide la inscripción de los indicados pactos de procedimientos de ejecución hipotecaria (también la inscripción parcial de la hipoteca […] porque el artículo 9 de la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo, a la que se remiten los indicados artículos, señala que «salvo lo previsto en el artículo 14, para que el valor de tasación calculado de acuerdo con la presente Orden pueda ser utilizado para alguna de las finalidades señaladas en su artículo 2 (Ámbito de aplicación) ha de ser expresado sin sujeción a ningún condicionante», y entre las finalidades del indicado artículo 2 se encuentra la letra a) referida a la constitución de garantía hipotecaria en cobertura de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de una cartera de títulos hipotecarios.

La nota de calificación dice que existe una clara falta de identidad entre las mismas que exige acreditar debidamente esa correspondencia.

Recurrente: Por su parte el notario recurrente argumenta en contrario que en el certificado de tasación no existe el condicionamiento alegado en la nota de calificación, sino únicamente una advertencia, y que no hay duda de que las fincas hipotecadas están perfectamente identificadas respecto a sus perímetros […] Afirmando, también, que es la identidad o correspondencia de una finca con otra lo que se exige por la ley en los certificados de tasación, y no, como parece exigir la nota de calificación, la completa coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.

Resolución: Confirma la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

2. La problemática del significado del certificado de tasación de las fincas hipotecas a efectos de inscripción de los procedimientos especiales de ejecución hipotecaria ha sido ya abordada por esta Dirección General en las Resoluciones de 22 de enero y 24 de marzo de 2014 y 7 de octubre de 2015, entre otras […] […]

[…] como recalca la Resolución de 27 de abril de 2017, no es lo mismo la «correspondencia» y la «coordinación» entre fincas registrales y parcelas catastrales, en cuanto la constancia en el Registro de los datos de identificación catastral, se trata de una circunstancia más de la inscripción, conforme al artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria con unos efectos limitados, mientras que la coordinación a la que se refiere el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, supone la inscripción de la representación gráfica catastral y la rectificación de la descripción de la finca conforme a la misma (artículo 9.b), párrafo séptimo).

Coordinación, según resulta del citado artículo 10 de la Ley Hipotecaria, es, por tanto, la incorporación al folio real de una finca de la representación gráfica catastral de la misma, ya directamente o ya por la alteración generada por una representación gráfica alternativa, lo que implica que se presuma que la finca registral (en cuanto objeto de los derechos inscritos) tiene la ubicación, superficie y delimitación geográfica expresada en la referida representación gráfica catastral.

Correspondencia, sin embargo, es simplemente la constancia en el folio real de una finca de la referencia catastral de una parcela catastral, sin alteración de su descripción, y siempre que se cumplan los requisitos que la legislación hipotecario y catastral exigen para ello, entre otros, el que no existan dudas fundadas acerca de la identidad coincidente de ambas realidades y que se cumplan los márgenes de tolerancia legales. […]

7. En el supuesto objeto de este recurso, como se ha señalado en el fundamento de Derecho cuarto, la registradora de la Propiedad calificante no pone como defecto la falta de coordinación de las fincas hipotecadas, sino que su tacha va referida a la existencia de dudas fundadas acerca de la correspondencia o identidad entre las porciones de terreno tasadas y las fincas registrales hipotecadas, por existir según que finca, diferencias de paraje de ubicación, de superficie –en algún caso superior a los márgenes permitidos–, o de linderos que siendo fijos deberían coincidir.

Esas mismas dudas se ha planteado también el tasador […]

Quizá hubiera sido más ajustado a lo dispuesto en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, que los tasadores […] hubieran rehusado hacer la tasación […] pero, en todo caso, es claro que están condicionando la validez de las tasaciones realizadas a la acreditación de tal correspondencia o identidad.

Debe recordarse a este respecto, que para que el valor de tasación pueda ser utilizado a efectos de garantía hipotecaria, ha de ser expresado sin sujeción a ningún condicionante (artículo 9), y que la falta de constatación de la correspondencia entre la referencia catastral y la identidad de la finca hipoteca es motivo para establecer un condicionante (artículo 10).

Además, es indudable que, si no se puede establecer esa correspondencia entre la parcela catastral tasada y la identidad de la finca registral hipotecada, máxime cuando existen dudas acerca de su situación e importantes diferencias de superficie, tales discrepancias pueden afectan significativamente a la valoración técnica realizada en los términos del artículo 10.1.e) de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo.

Solo cuando las discrepancias entre la realidad física del inmueble y sus descripciones registral o catastral no induzcan a dudar sobre su identificación o sean menores, de tal manera que previsiblemente no influyan sobre los valores calculados (artículo 11), solo procederá una advertencia y la certificación será válida.

Por último, en cuanto a la forma de subsanar el defecto […] parece inevitable acudir a uno de los procedimientos de rectificación de la descripción de las fincas registrales regulados en los artículos 199 a 201 de la Ley Hipotecaria.

Ello, sin perjuicio de la eficacia que debe darse al levantamiento de los condicionante de los certificados de tasación a que se refiere el artículo 14 de la Orden ECO, según el cual, la entidad tasadora podrá levantar el condicionante de un informe de tasación y del certificado en que aquél se sintetice cuando haya desaparecido el supuesto que dio origen al mismo, exigiendo para tal levantamiento del condicionante la declaración expresa y razonada de la entidad que suscribió el informe en la que se manifieste que se ha verificado la desaparición del supuesto que dio origen al mismo.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.

533.*** CERTIFICACIÓN DEL PRECIO DE VENTA DE UNA FINCA A EFECTOS DE EJERCITAR ACCIÓN DE RETRACTO

Resolución de 14 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad interina de Borja a emitir una certificación en la que conste el precio de una compraventa.

Resumen: La interposición de una demanda de ejercicio de derecho de retracto es un motivo justificado para proporcionar la información referente al precio de transmisión de la finca en la publicidad formal.

Hechos: se solicita la expedición de certificación literal de una finca en la que se incluya el precio de la compraventa alegando que se pedía con la finalidad de interponer una demanda de retracto.

La Registradora califica negativamente señalando que la finca respecto de la que se solicita información registral tiene una superficie de dos hectáreas, es decir, su cabida excede de una hectárea a los efectos de los dispuesto en el artículo 1523 del Código Civil y que la inscripción se practicó hace más de 9 días en los términos del artículo 1524 del Código Civil.

El Centro Directivo estima el recurso y revoca la calificación.

1º. Reitera su doctrina sobre publicidad formal recordando que, ante una solicitud de publicidad formal, el registrador debe calificar, en primer lugar, si procede o no expedir la información o publicidad formal respecto de la finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o finalidad alegada; en segundo lugar, deberá valorar la existencia de un interés legítimo, y, en tercer lugar, determinar qué datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha información.

2º. El Registrador debe decidir, caso por caso, si procede incluir el precio de la transmisión de un inmueble en la publicidad registral.

Son supuestos admisibles de inclusión del precio en la publicidad los siguientes:

a) cuando los precios o valores solicitados lo sean de operaciones jurídico-económicas en los que sean parte únicamente personas jurídicas o empresarios individuales o comerciantes, en su condición de tales.

b) cuando, a juicio del registrador, se considere que dicho dato está incluido dentro de la publicidad de carácter «tráfico jurídico inmobiliario», puesto que la cesión vendría justificada por la normativa hipotecaria.

c) cuando se trate de permitir al solicitante el ejercicio de un derecho que tenga reconocido por una norma con rango de ley o en cumplimiento de un deber impuesto por una norma de igual rango, lo cual se acredite suficientemente al registrador, y,

d) en el supuesto de que la petición del precio se realice por agencias que actúen por cuenta de entidades financieras, acreditando el encargo recibido y la entidad en cuyo nombre actúen, de conformidad con las circulares del Banco de España, referentes a la obligación de cubrir los activos calificados como dudosos, previa estimación del deterioro de su valor, para lo cual es necesario conocer los datos cuya cesión se pretende.

La interposición de una demanda de ejercicio de derecho de retracto sería motivo justificado para proporcionar la información solicitada. Sin embargo, con carácter general, el mero anuncio de interposición de acciones no es suficiente. En el presente caso existen indicios suficientes para entender justificado el interés legítimo en la expedición de la certificación con expresión del precio de la compraventa. (ER)

534.*** SOLICITUD TELEMÁTICA DE NOTA SIMPLE Y RECOGIDA MANUAL. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN

Resolución de 14 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Manacor n.º 2, por la que se deniega la expedición de una nota simple.

Resumen: No cabe la posibilidad de que las notas sean solicitadas telemáticamente y recogidas en soporte papel por el propio interesado o un tercero en su nombre.

Hechos: se presenta, a través del portal del Colegio de Registradores (https://www.registradores.org), instancia con firma electrónica solicitando la expedición de una nota simple informativa de una finca, indicando que se hace por mandato de un Banco y que una determinada empresa de mensajería recogería la información registral.

El Registrador deniega la expedición de nota simple por no ajustarse lo solicitado a la normativa reguladora del procedimiento de emisión de publicidad registral.

El Centro Directivo confirma la calificación. El contenido de esta resolución es similar al ya resumido en la R. nº 524 del informe de este mismo mes: el artículo 222.9 LH hace referencia a las comunicaciones electrónicas, pero no hace referencia expresa al correo electrónico en los trámites registrales. La falta de regulación normativa sobre la forma y requisitos de uso del correo electrónico a efectos de solicitar o recibir publicidad formal, aconseja, que en tanto no se produzca, la relación con los registros deba instrumentarse a través de su sede electrónica que garantiza el cumplimiento de unas normas mínimas de seguridad, identificación de los peticionarios, archivo en el sistema de las peticiones y cumplimiento en materia de protección de datos. La tramitación del procedimiento de expedición de notas simples debe por tanto ajustarse al medio elegido desde su iniciación hasta su conclusión con la puesta a disposición de la nota simple emitida.

En esta resolución se analiza además la posibilidad de que las notas sean solicitadas telemáticamente y recogidas en soporte papel por el propio interesado o un tercero en su nombre y es que si se escoge la solicitud de publicidad registral de forma telemática, la tramitación se produce íntegramente por este medio, debiendo culminar en el plazo previsto, que, dada su brevedad, impide cualquier modificación en una fase posterior del procedimiento.

Señala el Centro Directivo que el procedimiento registral es un procedimiento autónomo, de naturaleza especial, que se rige por la legislación hipotecaria. El carácter privado de los derechos inscribibles y el carácter público del Registro se concilian atribuyendo al procedimiento registral carácter rogado en su iniciación y automático en su tramitación, de forma que, los interesados pueden iniciarlo o no, pero una vez iniciado, no es preciso obtener el consentimiento del interesado para que se desarrollen sus distintas fases ni éstas pueden variar por la voluntad de los interesados. (ER)

536.*** INTERPRETACIÓN DE DISPOSICIÓN TESTAMENTARIA POR ALBACEA-CONTADOR PARTIDOR

Resolución de 15 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Navahermosa, por la que se suspende la inscripción de una escritura de protocolización de operaciones particionales.

Resumen: Se admite la interpretación del testamento que hace el albacea contador-partidor testamentario como encargado de su ejecución, pero, en caso de interpretación contradictoria de los herederos, corresponderá a los Tribunales de Justicia dirimir la controversia.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de protocolización de operaciones particionales hecha por albacea contador partidor testamentario, entre cuyas facultades no se menciona la de interpretar el testamento. Ejecutando su función, a la viuda le conmuta su usufructo legitimario adjudicándole la propiedad de una inmueble con obligación de compensar el exceso de adjudicación; y a un hijo, a quien se le dejó “lo que por legítima le corresponda”, le adjudica un inmueble por el valor de su “legítima estricta”.

Registrador: Opone a la inscripción que el albacea contador partidor realiza una interpretación del testamento que no le corresponde, por lo que, al excederse en el ejercicio de su función, se precisa el consentimiento de todos los interesados.

Recurrente: Alega que las operaciones particionales fueron llevadas a cabo por el contador-partidor con total fidelidad, conocida por él, a la voluntad del causante, y que los perjudicados –si los hubiera– pueden debatir sobre el asunto ante los tribunales, que decidirán sobre la interpretación del testamento en su caso; además, no consta la impugnación judicial de la partición de la herencia.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: Tras reiterar su conocida doctrina sobre la interpretación de los testamentos, en el caso concreto resuelve lo siguiente:

1 El albacea contador partidor puede, en principio, llevar a cabo la interpretación del testamento que le sirve de base para hacer la partición. Sin embargo, la cuestión es decidir si esa interpretación es efectiva por sí misma o debe ser supletoria de la que realicen los herederos.

2 Como ha puesto de relieve este Centro Directivo, «ante una posible duda, esta ha de decidirse a favor del que se halle obligado a ejecutar la disposición (…) son los herederos (…) “in locus et in ius”, quienes han de realizar en primer término esa labor interpretativa (…) En algunos casos, matizados y perfilados asimismo jurisprudencialmente, podrá también el albacea, máxime si en él, además confluye la condición de contador-partidor, interpretar la voluntad del testador».

Conclusión: Debe admitirse la interpretación del albacea contador-partidor como persona encargada de la ejecución de la disposición testamentaria, si bien en caso de interpretación contradictoria por los herederos –lo que no se ha producido–, corresponderá a los tribunales de Justicia dirimir la controversia. (JAR)

538.* ADJUDICACIÓN EN APREMIO ADMINISTRATIVO. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE

Resolución de 15 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Puigcerdá a inscribir una certificación del acta de adjudicación de bienes y mandamiento de cancelación de cargas en procedimiento de apremio administrativo

Resumen: En caso de ejecución de anotación preventiva de embargo, se produce la extinción del contrato de arrendamiento, salvo que se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho que se ejecuta; y si se extingue el derecho de arrendamiento, también se extingue el contrato de arrendamiento y con él sus derechos accesorios como el derecho de retracto(aplicable para los arrendamientos de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas).

Hechos: Se trata de la inscripción de una certificación de un acta de adjudicación de bienes y mandamiento de cancelación de cargas dictado en un procedimiento de apremio administrativo de la Tesorería General de la Seguridad Social, habiendo quedado desiertas la primera y segunda subasta.

En dicho procedimiento se practicó anotación preventiva de embargo el día 10 de marzo de 2014, prorrogada en 2016 y 2019;

La adjudicataria, figuraba como arrendataria de la finca en virtud de un contrato de arrendamiento celebrado e inscrito en el Registro en el año 2017, haciéndose constar en la certificación que la adjudicación a favor de la misma se realiza como consecuencia de su ejercicio del derecho de tanteo arrendaticio previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La registradora objeta la inexistencia de derecho de adquisición preferente alguno a favor de la arrendataria, al extinguirse el arrendamiento como consecuencia de quedar resuelto el derecho del arrendador en virtud del artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en la redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, vigente al tiempo de la celebración del contrato.

Contra la nota de calificación recurrieron la arrendataria y adjudicataria de la finca y la Tesorería General de la Seguridad Social, cuyos recursos fueron objeto de acumulación y resolución conjunta dada la íntima conexión entre ellos, al amparo de lo dispuesto en el artículo 57 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

La primera defiende la naturaleza preadquisitiva que tiene el derecho de tanteo y que “la adquisición en pública subasta de una vivienda arrendada no produce ipso facto la terminación del arriendo”.

Y la segunda, que la adjudicación en subasta administrativa no puede asimilarse a un procedimiento judicial a los efectos de entender extinguido el arrendamiento de conformidad con el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Resolución: La Dirección General desestima los recursos y confirma la calificación impugnada.

Doctrina: Según doctrina reiterada de la DG en los supuestos de transmisión judicial de una finca, se dan los derechos de tanteo y retracto establecidos en el artículo 25 Ley de Arrendamientos Urbanos y es por ello por lo que para su inscripción debe justificarse haberse hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación de inexistencia de arrendamientos sobre la finca adjudicada.

Y dada la común condición de procedimiento de ejecución forzosa que presenta el procedimiento de apremio por deudas tributarias o de la Seguridad Social, como es el caso, la doctrina anterior es también aplicable, por identidad razón, si el medio de realización forzosa empleado es la subasta, como el de concurso o la adjudicación directa (vid. artículos 101 del Reglamento General de Recaudación y 113 y siguientes del Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social).

Por ello no admite la alegación formulada por la Tesorería General de la Seguridad Social.

Para la resolución del recurso, considera esencial tener en cuenta los diversos cambios legislativos que ha experimentado la Ley de Arrendamientos Urbanos:

Los contratos de arrendamiento concertados con posterioridad a la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, cuya entrada en vigor se produjo el día 6 de junio de 2013, deberá tenerse en cuenta para determinar la existencia del derecho de retracto si el arrendamiento ha tenido acceso o no al Registro de la Propiedad, puesto que de este extremo dependerá la continuación o no del arrendamiento tras la adjudicación de la finca.

Tras la mencionada modificación, el artículo 13.1, relativo a la resolución del derecho del arrendador, quedó con la siguiente redacción:

“Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.

Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9”.

Y el artículo 7.2, disponía que “en todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad”.

De una interpretación conjunta de ambos, resulta la extinción del contrato de arrendamiento salvo que se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho, en este supuesto la anotación preventiva del embargo, que se ejecuta y que determina la extinción del derecho del arrendador y en consecuencia del propio contrato de arrendamiento y con él sus derechos accesorios como el derecho de retracto.

Por tanto, en cuanto al ejercicio de retracto:

  • Si el contrato de arrendamiento tuvo acceso al Registro de la Propiedad «con anterioridad a los derechos (embargo o hipoteca) determinantes de la resolución del derecho del arrendador, el arrendamiento persistirá tras la adjudicación de la vivienda pudiendo el arrendatario en su caso, ejercitar su derecho de retracto contra el adjudicatario.
  • Si el arrendamiento se haya inscrito en el Registro de la Propiedad con posterioridad a la inscripción de la hipoteca, o a la anotación preventiva del embargo o a la inscripción derecho que provoque la resolución de la titularidad del arrendador, el contrato de arrendamiento se extinguirá “ipso iure” conforme a lo dispuesto en el artículo 13.1 de la LAU antes transcrito, sin que haya lugar a retracto y finalmente
  • Si el arrendamiento de vivienda no ha accedido al Registro de la Propiedad, lógicamente no habrá lugar a derecho alguno.

La doctrina anterior no será aplicable cuando se trate de arrendamientos de vivienda concertados, bien antes de entrar en vigor de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos introducida por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, esto es, el día 6 de junio de 2013; o bien tras la entrada en vigor el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, es decir, a partir del día 6 de marzo de 2019.

Comentarios: Como en otras resoluciones la DG aclara y concreta la situación de los arrendamientos sobre fincas sujetas a ejecución forzosa, equiparando la ejecución forzosa a la ejecución por vía de apremio de la TGSS.

En el caso que nos ocupa, se trata de un arrendamiento de vivienda celebrado e inscrito en el año 2017, y la anotación preventiva de embargo que fundamenta la ejecución fue practicada en el año 2014, habiendo sido prorrogada en 2016 y 2019, por tanto, al serle de aplicación al arrendamiento el artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en su redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio y haber sido inscrito el mismo con posterioridad a la anotación preventiva de embargo, la adjudicación derivada del procedimiento de apremio determina la extinción del arrendamiento y con éste sus derechos accesorios, y, en especial, los derechos de adquisición preferente vinculados al mismo en su doble vertiente, de tanteo y retracto.

Por consiguiente, parece que en este caso lo que hubiera procedido hubiera sido acordar la ejecución directa del artículo 123 bis del Real Decreto 1415/2004, de 11 de junio, por el que se aprueba el Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social o bien la adjudicación a la propia Tesorería de la SS (artículos 124 y ss), teniendo cada una de ellas sus propias reglas distintas de las resultantes del ejercicio del derecho de tanteo o retracto arrendaticio. (MGV).

Ver artículo crítico de Carlos Arriola Garrote sobre esta Resolución.

539.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: TRACTO SUCESIVO

Resolución de 16 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alzira n.º 2, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de demanda sobre una finca registral

Resumen: Para anotar una demanda se requiere que el procedimiento del que dimana el mandamiento aparezca entablado contra el titular registral en el momento de presentación del mandamiento calificado.

Hechos: Se solicita practicar una anotación preventiva de demanda respecto de una finca registral en el seno de un procedimiento de juicio verbal, dirigido exclusivamente contra una entidad mercantil.

La registradora califica negativamente pues la finca no figura inscrita a nombre de la entidad contra la que se dirige el procedimiento, sino a favor de un tercero, y en concreto unos particulares, que no han sido demandados en el procedimiento, art 20 Ley Hipotecaria.

La parte recurrente alega que la fecha del auto es anterior a la fecha de transmisión de la finca, aunque el mandamiento ordenando la práctica de la anotación se presentara en el registro después de la inscripción de la misma.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Las exigencias del principio de tracto sucesivo hace que nuestro CD confirme la nota de la registradora ya que el procedimiento del que dimana el mandamiento calificado no aparece entablado contra los titulares registrales, sin que se pueda alegar en contra la limitación del ámbito de calificación respecto de los mandamientos judiciales, pues, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos, impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él ni han intervenido en manera alguna, es por ello que el artículo 100 del Reglamento Hipotecario incluye los obstáculos que surjan del Registro.

El artículo 20, párrafo último, de la Ley Hipotecaria, introducido por Ley Orgánica 15/2003, de 25 de noviembre, facilita la anotación preventiva en los supuestos de falta de tracto por aportación o transmisión de los bienes a sociedades interpuestas o testaferros, pero exige un doble requisito para que ello sea posible:

  1. Que se trate de procedimientos criminales,
  2. Y que a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento.

Ninguna de estas circunstancias concurre en el caso que nos ocupa, por lo que se aplica la regla general por la que “no podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento”.

Comentarios: En base al básico principio de tracto sucesivo que rige en nuestro derecho hipotecario, íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación, hacen que la DG no pueda sino confirmar la postura de la registradora al no aparecer entablado el procedimiento contra el titular registral en el momento de presentación del mandamiento calificado, eso sí, constata el lapso temporal transcurrido entre la expedición del mandamiento (22 de febrero de 2022) y su presentación en el Registro de la Propiedad (7 de junio de 2022), entre el cual se produjo la transmisión de la finca. (MGV)

541.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE CATASTRAL

Resolución de 16 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Tías, por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, constando oposición de un titular catastral, se suspende la inscripción de la georreferenciación alternativa y reducción de cabida de una finca.

Resumen: La oposición de un titular catastral a la pretensión de inscribir una georreferenciación alternativa, merece menor consideración que si fuera titular registral.

Hechos: Se solicita la tramitación del expediente del art. 199.2 LH para inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral y la reducción de cabida de una finca. En ella, formula oposición el titular catastral de un inmueble colindante que no está inmatriculado, por lo que no es titular registral del mismo; además, manifiesta haber donado dicho inmueble a su hijo.

El registrador de la propiedad suspende las inscripciones solicitadas a la vista de la oposición presentada.

El recurrente alega que el opositor carece de legitimación propia para formular oposición, por no ser titular registral y por haber transmitido la finca a un tercero.

La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: La mera oposición de un simple titular catastral acerca de que su inmueble catastral resulte invadido por una georreferenciación alternativa a la catastral no es motivo suficiente por sí solo para denegar la inscripción de esa georreferenciación alternativa a la catastral, pues, precisamente por ser alternativa, se produce esa invasión del inmueble catastral.

Además, los títulos no inscritos no perjudican a tercero (art. 32 LH), por lo que no deberían ser admitidos por el registrador si el objeto de la presentación fuere hacer efectivo, en perjuicio de tercero, un título que debió ser inscrito (art. 319). En cambio, cuando la oposición la formula no un simple titular catastral afectado cuya propiedad no conste debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, sino un titular de una finca registral que alega resultar invadida, su oposición resulta mucho más cualificada y merece mayor consideración. No en vano, el art. 199 dispone que la mera manifiestación de quien no es titular registral de la finca o de cualquiera de los registrales colindantes no determinará necesariamente la denegación de la inscripción.

En el presente caso, el opositor, como mero titular catastral de un inmueble afectado, no solo no resulta ser titular registral de finca alguna, sino que la supuesta presunción de certeza de la titularidad catastral a su nombre resultante del art. 3.3 del Texto Refundido de la Ley del Catastro, aparece desvirtuada porque el propio opositor manifiesta que transmitió dicha parcela a un tercero.

Comentario: La doctrina de esta resolución contraviene claramente la exigencia del art. 199.2 LH de que, cuando se pretenda la inscripción de una representación gráfica alternativa, el registrador deba notificar dicha pretensión a los titulares catastrales para que estos puedan oponerse a ella. Es más, a diferencia de lo dispuesto del número 1 del art. 199, relativo a la inscripción de la georreferenciación catastral, que solo exige la notificación a los titulares registrales, el número 2 introduce expresamente el requisito de notificar a los titulares catastrales. Por tanto, queda claro que en este supuesto los titulares catastrales pueden oponerse por el solo hecho de serlo. No tiene sentido que se les notifique la tramitación del expediente para que puedan oponerse y, al hacerlo, se les niegue legitimación para ello.

Por otra parte, el argumento de que la presunción de certeza del art. 3.3 TRLC decae en este caso al no ser el titular catastral el propietario del inmueble es equívoco, ya que dicha presunción se aplica a los datos físicos, no a la titularidad jurídica, la cual no es relevante para el Catastro, que es esencialmente un instrumento fiscal, no un registro de titularidades. Ello tiene su reflejo en la exigencia del art. 199.2 de notificar a los titulares catastrales por el solo hecho de serlo. La doctrina de la DG, ya expresada en otras ocasiones, de que la oposición del titular catastral merece menor consideración que la del titular registral, no tiene base legal alguna a la vista del art. 199.2 y parece responder al mero de deseo de realzar la institución registral frente al Catastro. Incluso la cita de que la mera oposición de quien no es titular registral no determinará necesariamente la denegación de la inscripción, está sacada de contexto, pues se refiere al supuesto en que el titular registral y el catastral sean distintos; y tampoco añade ningún argumento en contra de la posición del titular catastral, pues la misma consideración la aplica a los titulares registrales de las fincas colindantes. (VEJ)

542.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR MANDAMIENTO JUDICIAL

Resolución de 16 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Madrid n.º 2, por la que se deniega la cancelación de una hipoteca (ACM)

Resumen: El simple mandamiento de cancelación de la Nota Marginal solicitada en la ejecución de una hipoteca, no basta por sí solo para cancelar la Hipoteca en sí.

– Hechos: Se presenta mandamiento de cancelación de la Nota Marginal solicitada en la ejecución de una hipoteca. Del mandamiento se desprende la terminación del procedimiento de ejecución, pero no la causa intrínseca (pago, novación, transacción…) sino solo el mero desistimiento del actor a continuar la ejecución.

– La Registradora: califica negativamente pues del mero desistimiento a continuar la ejecución no puede inferirse la terminación del Procedimiento por satisfacción al acreedor hipotecario mediante el precio obtenido en subasta judicial, por lo que la hipoteca subsiste y para su cancelación es necesario (arts 82 LH y 100 RH) el expreso consentimiento en escritura pública o Sentencia firme.

– La Abogada: recurre exponiendo que en el mandamiento se hace referencia a la “inscripción 4ª”, que es la que se extendió al constituirse la hipoteca a cancelar, y que la extinción del procedimiento también supondría la de la hipoteca, y aporta además, a la DG, un documento acreditativo del pago hecho al acreedor.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
Lógicamente no tiene en cuenta el documento presentado a la DG sin que el registrador hubiera podido calificarlo (art 326 LH), sea o no relevante, pues en cuanto al fondo, reitera las RR. de 17 junio 2019 y 14 febrero 2020, de modo que tal mandamiento NO es suficiente para cancelar la hipoteca, pues aunque se refiere a la “inscripción” (4ª) lo hace impropiamente y en sentido de “asiento practicado” pues el mandamiento se refiere, varias veces, única y exclusivamente a la Nota Marginal solicitada por el juzgado, que es el objeto de la cancelación, y no la hipoteca en sí, a la que no se refiere en ningún momento el Mandamiento presentado, que tampoco reuniría los requisitos y circunstancias a expresar del Art 674 LEC y Art 134 LH (ACM).

543.** MODALIDADES DE HIPOTECA DE MÁXIMO. HIPOTECA EN GARANTÍA DE OBLIGACIONES FUTURAS.

Resolución de 18 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Escalona a inscribir una escritura de constitución de hipoteca de máximo (CB)

Resumen: Se suspende una hipoteca en garantía de varias obligaciones presentes y futuras nacidas de un contrato de servicios jurídicos porque al ser el acreedor persona física no es posible acogerse al art. 153 bis LH. La DGSJyFP revoca la nota por ser admisible una hipoteca en garantía de obligación futura, acogida a los artículos 142 y 143 Ley Hipotecaria, siempre que se identifique la fuente de las obligaciones y el plazo de duración de la hipoteca.

Hechos: doña R. R. G. constituye hipoteca de máximo en garantía de las obligaciones contraídas por «Dulcimar, SA» frente al abogado don P. G. R. como consecuencia de servicios jurídicos prestados o por prestar.

En el expositivo I de dicha escritura se señala «que Don P.G.R. ha prestado y sigue prestando asistencia jurídica a la Compañía Mercantil Dulcimar, SA (…) En concreto los servicios jurídicos prestados hasta la fecha son: 1.º Pieza de oposición a la Ejecución Hipotecaria 10/2019 seguida ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Leganés. 2.º Procedimiento ordinario 708/2021 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Aranda de Duero, 3.º Ejecución Hipotecaria 11/2021 seguida ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Aranda de Duero. Asimismo, el citado abogado se ha comprometido a prestar asistencia jurídica a la citada Compañía “Dulcimar, SA” durante los próximos cinco años, a contar desde el día de hoy».

En el expositivo III se indica que «el objeto de la presente es asegurar hipotecariamente el cumplimiento por el deudor “Dulcimar, SA” de las obligaciones de pago derivadas del contrato de asistencia jurídica descrito en el apartado I de la Exposición, lo que lleva afecto por la presente escritura, de conformidad con las siguientes Disposiciones (…)». […]

[…] «Plazo. La presente hipoteca tiene un plazo de duración y ejercicio de diez años a contar desde el día del presente otorgamiento, siempre que la deuda garantizada se haya contraído durante el plazo pactado de asistencia jurídica (…)».

En la disposición sexta se establece el sistema de fijación del saldo liquido exigible a efectos de ejecución hipotecaria […] sistema que consiste en la emisión por parte del abogado-acreedor de un certificado detallando los conceptos de devengados y no pagados, debidamente notificado al deudor por burofax, correo certificado, email o procedimiento equivalente, que adquiere firmeza si el deudor no se opone al mismo en los quince días siguientes a su notificación, y que se debe incorporar al acta notarial de fijación de saldo que acredite que la liquidación se ha practicado en la forma convenida.

Y, finalmente, en la disposición séptima, relativa a los procedimientos de ejecución de la hipoteca, se estipula que «quedan excluidos, por expreso pacto, el procedimiento de judicial de ejecución directa y el procedimiento extrajudicial, establecidos en la Ley Hipotecaria (…)».

Registrador: El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, la hipoteca se constituye en garantía de una pluralidad de obligaciones presentes y futuras, y, en consecuencia, al ser el acreedor una persona física y no poder constituir una hipoteca flotante conforme al artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria, debe constituirse una cuenta de crédito con efecto novatorio […]

Recurrente: Por su parte, el recurrente argumenta que el supuesto es encuadrable en la figura de la hipoteca constituida en garantía de obligaciones futuras, recogida en los artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria y expresamente permitida por diversas resoluciones de esta Dirección General. Afirma que se trata de un único contrato de arrendamiento de servicios jurídicos del que se derivan las obligaciones […]

Finalmente, el notario autorizante en sus alegaciones señala que, a su juicio, la obligación es única […] En resumen, es una hipoteca de máximo común (artículo 153 Ley Hipotecaria), no una hipoteca flotante.

Resolución: Revoca la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

2. A la hora de resolver este recurso ha de tenerse en cuenta que, como puso de relieve este Centro Directivo en Resolución de 20 de junio de 2012, dentro de las hipotecas de máximo, existen, entre otras, tres modalidades distintas de hipoteca en garantía de obligación futura: [1] la hipoteca en garantía de obligación futura de los artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria; [2] las hipotecas en garantía de apertura de saldo de cuenta corriente del artículo 153 de la Ley Hipotecaria; y, [3] las hipotecas globales y flotantes del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria. Cada una de esas modalidades de hipotecas de máximo tiene caracteres y requisitos distintos.

[…] [A continuación se caracterizan las tres clases de hipotecas]

La tercera clase de hipoteca de máximo, dentro de las tres que son objeto de análisis y comparación, es la de los artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria, que prevén la constitución de hipoteca en garantía de obligación futura o sujeta a condiciones suspensivas […]

A su vez, el párrafo primero del artículo 12 de la Ley Hipotecaria, según redacción dada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, también prevé que se pueda constituir hipoteca en garantía de obligaciones cualquiera que sea la naturaleza de éstas, siempre que se identifiquen debidamente y se exprese su plazo de duración. […]

Para que se pueda constituir la hipoteca en garantía de obligación futura de estos preceptos tiene que estar perfectamente determinado y configurado el contrato básico que constituye la fuente de las obligaciones que se garantizan, lo que ocurre en el presente caso, al concretarse suficientemente el contrato de prestación de servicios jurídicos del que surgen las obligaciones.

Por otra parte, están determinadas suficientemente las obligaciones garantizadas, aunque sean futuras, como debe ocurrir en cualquier contrato en el que se pretenden garantizar las obligaciones surgidas de un único contrato. […]

Así, mientras no se haya contraído la obligación, la hipoteca es un derecho real existente, pero en fase de pendencia […]

Si la obligación llega a contraerse, entonces alcanza eficacia a efectos de ejecución si la obligación no se cumpliere. Precisamente por ello, el artículo 143 de la Ley Hipotecaria establece que «cuando se contraiga la obligación futura (…) podrán los interesados hacerlo constar así por medio de una nota al margen de la inscripción hipotecaria». Esta nota marginal completa el ciclo de la efectividad de la hipoteca, pues la convierte en obligación presente y permite determinar en el Registro la existencia y cuantía de la misma. A su vez, el artículo 238 del Reglamento Hipotecario […] prevé que «para hacer constar en el Registro que se han (…) contraído las obligaciones futuras de que trata el artículo 143 de la Ley, presentará cualquiera de los interesados al Registrador copia del documento público que así lo acredite y, en su defecto, una solicitud firmada por ambas partes, ratificada ante el Registrador o cuyas firmas estén legitimadas, pidiendo que se extienda la nota marginal y expresando claramente los hechos que deban dar lugar a ella». […]

5. En el presente caso, se ha optado por constituir una hipoteca en garantía de obligación futura (como asevera el acreedor en el recurso) y conforme a sus preceptos reguladores y al principio de determinación, por lo que la misma es inscribible en el Registro, al cumplirse también lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 12 de la Ley Hipotecaria, [1] o sea la identificación de la obligación futura y del contrato básico, de prestación de servicios jurídicos, del que surge [2] y el plazo de duración. […]

En definitiva, el hecho de que del referido contrato de asistencia jurídica puedan surgir diversas obligaciones no constituye obstáculo para la constitución de la hipoteca. […]

Este criterio que admitió la unicidad de la hipoteca aun cuando ésta garantice obligaciones de distinta naturaleza y sometidas a diferente régimen jurídico, si tienen conexión causal entre sí o de dependencia de una respecto de la otra, debe aplicarse a fortiori a un supuesto como el presente, en el que existe claramente una sola relación obligatoria, un solo contrato de asistencia jurídica, con una única causa. […]

En el presente supuesto, se asegura el cumplimiento de un número determinable de obligaciones, todas derivadas del contrato de asistencia jurídica celebrado, por lo que no existe duda alguna sobre cuáles sean las obligaciones que se garantizan, respetándose así el principio de especialidad o determinación, interpretado con la necesaria flexibilidad a fin de facilitar el crédito territorial. Asimismo, quedan cumplidas las exigencias derivadas del carácter accesorio del derecho de garantía hipotecaria en tanto en cuanto tal derecho depende en su desenvolvimiento del incumplimiento de las obligaciones aseguradas. Y, precisamente porque todas esas obligaciones que tiene su origen en una misma relación jurídica son de cuantía incierta, es suficiente la fijación de una cifra máxima de responsabilidad para que se haya de considerar correctamente constituida desde el punto de vista del referido principio de determinación o especialidad. […]

Por lo demás, aun cuando en el presente caso se trata de hipoteca constituida en garantía de obligaciones futuras, al constar registralmente la cuantía máxima de la obligación garantizada por la que será oponible la hipoteca, quedan protegidos suficientemente los terceros […]

544.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR INSTANCIA EXISTIENDO NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS

Resolución de 21 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Granada n.º 2, por la que se suspende la cancelación por caducidad de una hipoteca, por razón de no haberse cancelado la nota marginal de expedición de la certificación de dominio y cargas a efectos ejecutivos.

Resumen: para valorar el alcance de la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas en relación con la prescriptibilidad de la hipoteca a cuyo margen se practica deben diferenciarse dos hipótesis diferentes: que la nota se expida después de que conste registralmente el vencimiento de la obligación garantizada por la hipoteca o que se extienda durante el plazo contractual de amortización.

Hechos: se presenta instancia con firma ratificada solicitando la cancelación de una hipoteca por haber incurrido en caducidad al haber transcurrido más de 21 años, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad.

El Registrador califica negativamente toda vez que al margen de la hipoteca existe nota marginal de haberse expedido Certificación de Cargas cfr. a la regla 4.ª de art. 131 de la Ley Hipotecaria, en procedimiento de ejecución hipotecaria por lo que para poder cancelar por caducidad la hipoteca, es necesario qua previamente se practique la cancelación de dicha nota marginal de expedición de certificación de cargas en virtud de mandamiento judicial expedido al efecto.

La Dirección estima el recurso y revoca la calificación pues es doctrina reiterada que hay que distinguir,

1) Si la nota marginal se expide después de que conste registralmente el vencimiento de la obligación garantizada por la hipoteca: en este caso, la nota marginal de expedición de certificación de cargas interrumpe la prescripción de la acción ya nacida de acuerdo con el artículo 1973 del Código Civil y vuelve a iniciarse el cómputo del plazo legal, de modo que hasta que transcurran veintiún años contados desde la fecha en que la nota se extendió sin que medie otro asiento que otra circunstancia acredite, no podrá procederse a cancelar por caducidad el asiento de inscripción de hipoteca a que se refiere la nota marginal.

2) Si no habiendo llegado el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza deba ser satisfecha en su totalidad según Registro, esto es, básicamente, durante el período contractual de amortización, se extienda en virtud del correspondiente mandamiento la nota al margen de la inscripción de hipoteca acreditativa de haberse expedido certificación de dominio y cargas para procedimiento de ejecución hipotecaria: en este supuesto, nada interrumpe la nota marginal porque ningún plazo de prescripción habrá nacido previamente –al menos desde la perspectiva registral–, y, no determinando la extensión de la nota marginal según lo expuesto ninguna fecha especial en relación con el plazo de prescripción, no podrá cancelarse por caducidad conforme al artículo 82.5 LH la inscripción de hipoteca hasta que transcurra el plazo de veinte años que para la prescripción de la acción hipotecaria establecen los artículos 1964 del Código Civil128 de la Ley Hipotecaria más un año más, contados no desde la extensión de la nota marginal sino desde la fecha de amortización final del préstamo.

En el caso resuelto, constituida la hipoteca inscrita en garantía de un préstamo por plazo que vencía el día 1 de abril de 1984 y extendida la nota marginal el día 10 de noviembre de 1978, ésta no interrumpe ningún plazo de prescripción, por lo que puede solicitarse la cancelación de la hipoteca por caducidad conforme a lo dispuesto en el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria por el transcurso de veintiún años contados desde la fecha en venció el plazo de la obligación garantizada, toda vez que tal circunstancia tuvo lugar el día 1 de abril de 2005, fecha anterior a la de la presentación de la instancia y de la calificación impugnada. (ER)

545.** COMPRA POR CÓNYUGES DE DISTINTA NACIONALIDAD CASADOS EN GANANCIALES

Resolución de 21 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Santa Fe n.º 2 a inscribir una escritura de compraventa (IES)

Resumen.– Realizada por el notario autorizante la labor de precisión del carácter legal del régimen económico matrimonial (derivado de la aplicación de las normas que disciplinan los posibles conflictos de Derecho interregional o de Derecho internacional privado–, desvaneciendo toda posible duda sobre origen legal o convencional de dicho régimen), no puede el registrador exigir más especificaciones sobre las razones en que se funda su aplicación.

Hechos.- En la escritura de compraventa los cónyuges compradores, de nacionalidad española él y sueca ella, manifiestan que están «casados bajo el régimen legal de gananciales español».

El registrador suspende la inscripción porque considera que «ostentando los cónyuges adquirentes dos nacionalidades distintas la determinación de la situación jurídica que el Registro va a publicar exige determinar cuál es la ley aplicable a su régimen económico matrimonial, y si éste es legal o convencional, con los requisitos necesarios para que surta efectos frente a terceros, en su caso».

El notario recurrente alega que en la escritura se expresa que la legislación aplicable es la española y que el régimen económico-matrimonial es el supletorio de sociedad de gananciales, especificando dicha legislación aplicable en este caso por tratarse de matrimonio entre español y extranjera, todo ello después de haber informado a los interesados sobre las normas de conflictos en estos supuestos.

Dirección General.– Estima el recurso y revoca la calificación impugnada.

La cuestión planteada es análoga a la resuelta por este Centro Directivo en Resolución de 19 de octubre de 2018 y 28 de septiembre de 2020 entre otras, con un criterio que debe reiterarse. Como puso de relieve el Centro Directivo en Resolución de 20 de diciembre de 2011, una vez realizada por el notario autorizante la labor de precisión del carácter legal del régimen económico matrimonial (derivado de la aplicación de las normas que disciplinan los posibles conflictos de Derecho interregional –o, como en este caso, de Derecho internacional privado–, desvaneciendo así toda posible duda sobre origen legal o convencional de dicho régimen), no puede el registrador exigir más especificaciones sobre las razones en que se funda su aplicación, pues según el artículo 159 del Reglamento Notarial, «bastará la declaración del otorgante», entendiendo este Centro Directivo, como ha quedado expuesto, que dicha manifestación se recogerá por el notario, bajo su responsabilidad, tras haber informado y asesorado en Derecho a dicho otorgante (de suerte que –bajo su responsabilidad y empleando a tal efecto la fórmula que estime oportuna– deberá desplegar la mayor diligencia al reflejar en el documento autorizado cuál es el régimen económico-matrimonial entre los esposos o, al menos, de no tratarse de una ley española, cuál es la ley material extranjera aplicable según la norma de conflicto que debe conocer y observar, atendiendo a las manifestaciones de los otorgantes sobre circunstancias como su nacionalidad al tiempo de contraer matrimonio, su lugar de celebración o el de la residencia habitual y la ausencia de capítulos –cfr. artículos 9.2 y 12.1 del Código Civil–). En el presente caso, el notario ha precisado cuál es la ley aplicable. El notario no tiene obligación de especificar cuáles son las razones por las que el régimen económico matrimonial de carácter legal –en este caso el de la ley española del Código Civil– es aplicable a las relaciones patrimoniales entre los cónyuges.

En el caso de tratarse de dos esposos de distinta nacionalidad, es necesaria la determinación, por manifestación del adquirente o adquirentes, de cuál sea la ley aplicable a su régimen económico-matrimonial, de acuerdo con los criterios de conexión que determinan las normas de conflicto aplicables, sin que pueda exigir el registrador que se manifiesten las circunstancias fácticas (entre otras posibles, residencia inmediatamente posterior al matrimonio o lugar de celebración) que determinan la ley aplicable en defecto de capitulaciones matrimoniales. (IES)

546.** COMPRAVENTA. ACTIVO ESENCIAL. NECESIDAD DE LEGITIMACIÓN DE FIRMA.

Resolución de 21 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Torrejón de Ardoz n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa

Resumen: Si el bien objeto de la escritura es un activo esencial, o bien porque es notorio que lo es o porque el representante de la sociedad así lo manifiesta, tiene que acreditarse la autorización de la Junta con un certificado del acuerdo tomado con firma legitimada

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa por un apoderado de la sociedad vendedora de un bien que es activo esencial, por lo que se acompaña un certificado de un acuerdo de la Junta General emitido por el administrador autorizando la venta

El registrador suspende la inscripción porque considera que la firma del administrador que expide la referida certificación de acuerdos de la junta general debe estar legitimada.

El notario autorizante recurre alegando que si no es necesario hacer manifestación expresa por el administrador o apoderado de la sociedad sobre el carácter no esencial del activo ni aportar certificación alguna, con mayor motivo tampoco es necesario ni exigible la legitimación de la firma en las certificaciones de los acuerdos tomados.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: Si se aporta certificado con autorización de la Junta General de Socios para actos relativos a activos esenciales , la firma de la persona que certifica tiene que estar legitimada

Justifica esta necesidad de legitimación de la firma por los privilegiados efectos que en nuestro ordenamiento se atribuye a la escritura pública, ya que, en otro caso, avalaría tan sólo la existencia de una declaración sobre la existencia y contenido de una voluntad social que por sí sola carecería de efectos jurídicos como voluntad de la sociedad.

Reconoce, no obstante, que no existe ninguna obligación de aportar un certificado o de hacer una manifestación expresa por parte del administrador de que el activo objeto del negocio documentado no es esencial. (AFS)

547.** INSCRIPCIÓN DE EXCESO DE CABIDA CON OPOSICIÓN DE COLINDANTES NO JUSTIFICADA

Resolución de 21 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torrelodones, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica de finca.

Resumen: La rectificación registral de la superficie de una finca, manteniendo la delimitación perimetral consignada en el asiento que abrió su folio, justifica que, mediante la rectificación, se corrige un error y no se altera la realidad física acotada en la descripción inicial.

Hechos: Se solicita la inscripción de un exceso de cabida inferior al 10% de la superficie inscrita, sobre la base de la representación gráfica catastral de la finca. En la descripción registral figuran sus medidas perimetrales, que no se modifican. El registrador tramita el expediente del art. 199 LH y uno de los colindantes se opone alegando invasión de su finca, que justifica en la falta de coincidencia con el plano de la urbanización y con una medición realizada con Google Earth.

El registrador de la propiedad suspende la inscripción por considerar que, de las alegaciones del opositor, resulta la existencia de una desavenencia entre los titulares colindantes, que debe solventarse por el procedimiento de deslinde del art. 200 LH o judicialmente. Afirma también que los escasos medios de prueba que el art. 199 le proporciona no permiten la práctica de las pruebas periciales necesarias para conocer la exactitud de las mediciones efectuadas.

La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación (que debería ser denegatoria y no suspensiva de la inscripción).

Doctrina: La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados.

En el presente supuesto, la DG aprecia que la delimitación catastral del lindero es coincidente con la del plano de la urbanización y con la ortofoto del PNOA, por lo que, al no modificarse, no está justificada la pretendida invasión de finca colindante. También aprecia coincidencia en cuanto a la geometría del inmueble, por lo que deduce que el exceso de cabida, de muy pequeña entidad, obedece a una medición más precisa que la realizada en el momento de la apertura del folio registral de la finca. Por consiguiente, estamos ante la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, que justifica la pretensión del recurrente.

Comentario: No sé si la decisión de la DG hubiera sido la misma en caso de no constar en la descripción las medidas perimetrales de la finca; posiblemente sí, dada la falta de motivación de la nota de calificación. Aun constando dichas medidas, es arriesgado deducir que no hay invasión de finca colindante por el solo hecho de que con la rectificación de superficie no se modifican las medidas perimetrales. Para determinarlo, debería comprobarse si estas coinciden con las catastrales (pues se pretende la inscripción de la representación gráfica catastral), puesto que en caso de no coincidir podría ser que no estuviéramos ante la simple rectificación de un dato erróneo.

En cualquier caso, condicionar la rectificación a la existencia de un error en la descripción inicial es una postura impecable desde el punto de vista teórico, pero puede presentar muchas dificultades en la práctica, especialmente cuando se trata de descripciones antiguas. De ahí que está bien que se utilicen criterios coadyuvantes, como puede el de identidad gráfica, resultante de la aplicación del margen de tolerancia (que en este supuesto podría aplicarse dada la escasa diferencia de superficie, y no se menciona); o la citación a los colindantes para que puedan manifestarse sobre la realidad de la representación gráfica. Además, creo que la DG debería flexibilizar el criterio del encubrimiento de negocios jurídicos no inscritos, como puede ser la incorporación de una pequeña porción de terreno no inmatriculada propiedad del mismo titular registral, pues en definitiva no perjudica a nadie y el procedimiento para inscribir un exceso de cabida conforme al art. 201 ya tiene naturaleza inmatriculadora. (VEJ)

549.** DONACIÓN POR SOCIEDAD A TRAVÉS DE ADMINISTRADOR CON CARGO NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL

Resolución de 22 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Granada n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de donación (ACM)

Resumen: Puede inscribirse en el Registro de la Propiedad el acto otorgado por el administrador (SL) no inscrito aún en el Registro Mercantil siempre que el notario emita juicio de suficiencia de la representación, reseñando todos los extremos precisos de la misma.

– Hechos: Se presenta en el Registro de la Propiedad escritura de donación otorgada por una SLU, cuyo socio único, en funciones de Junta universal, autoriza la donación, y ha sido nombrado administrador único, el mismo día ante el mismo notario, que hace constar, en la donación, tanto la autorización de la junta como la aceptación del administrador.

– El Registrador: califica negativamente, por no constar inscrito en el Registro Mercantil el nombramiento y facultades del Administrador Único (sin especificar más).

– El Abogado de la SLU recurre exponiendo, pero sin que tampoco especifique más, que ya presentó a inscripción en el Registro Mercantil la escritura de nombramiento de administrador.

– Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.
– Doctrina:
 a) Reitera la numerosa doctrina DG (la última, la R. 3 enero 2022) de que el nombramiento de los administradores surte sus efectos desde el momento de la aceptación, ya que la inscripción en el Registro Mercantil aparece como obligatoria pero no tiene carácter constitutivo y que, por tanto, el incumplimiento de la obligación de inscribir no determina por sí solo la invalidez o ineficacia de lo realizado por el administrador antes de la inscripción (Arts 22.2 CCom, 4 y 94.1.4.º RRM y 214.3, 233 y 234 LSC).

b) Por tanto, la obligatoria inscripción en el Registro Mercantil de los nombramientos de cargos sociales o poderes generales (Art 94.1.5.ª RRM) no significa que dicha inscripción (que no es constitutiva, salvo casos excepcionales, como el Consejero Delegado) deba realizarse necesariamente con carácter previo para la inscripción en el Registro de la Propiedad de los actos o contratos otorgados en ejercicio de dicha representación (sin perjuicio del deber del notario de comprobar y reseñar (art 98 L. 24/2001) todas las circunstancias que justifiquen la suficiencia de las facultades representativas del nuevo administrador y, en su caso, del cesado, Art 111 RRM). (ACM

550.** AMPLIACIÓN Y MODIFICACIÓN DE HIPOTECA. MANIFESTACIÓN DE VIVIENDA HABITUAL

Resolución de 22 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Murcia n.º 3 a inscribir una escritura de modificación y ampliación de préstamo con garantía hipotecaria (CB)

Resumen: Se suspende la inscripción de una novación de hipoteca sobre el procedimiento de venta extrajudicial, en la que no consta el carácter o no de vivienda habitual del inmueble, por no expresar dicho carácter. La DGSJyFP confirma la nota.

Hechos: 1. Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada, otorgada el día 13 de abril de 2022, se formalizó la modificación y ampliación de un préstamo con garantía de hipoteca constituida sobre una finca propiedad privativa del prestatario, casado bajo el régimen económico matrimonial legal supletorio de gananciales.

En dicha escritura consta lo siguiente: […]

«La finca hipotecada, que según manifiesta la parte prestataria no constituye su domicilio habitual familiar, su responsabilidad hipotecaria y los datos de la inscripción registral de la hipoteca son los siguientes: Urbana: Número Siete (…)».

En esa escritura de constitución de la hipoteca, otorgada por el hipotecante en estado de soltero, nada consta sobre si se atribuye o no a la finca el carácter de vivienda habitual de aquél.

Registradora: La registradora de la Propiedad suspende la inscripción solicitada porque […] la escritura calificada no cumple […] el artículo 129.2.b) de la Ley Hipotecaria sobre la constancia del carácter habitual o no habitual que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteca.

Recurrente: El notario recurrente alega, en síntesis, que se expresa en la escritura el carácter no habitual de la vivienda conforme a lo previsto en el citado precepto legal, por lo que no procede exigir que dicha expresión sea puesta precisa y únicamente en la cláusula relativa al procedimiento de venta extrajudicial.

Resolución: La DGSJyFP confirma la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

2. Respecto de la hipoteca constituida sobre la vivienda habitual del hipotecante, desde el año 2012 se adoptaron diversas medidas legislativas para dar respuesta a una situación económica singular de la que se derivaron consecuencias patrimoniales adversas y mejorar el mercado hipotecario, así como los procedimientos de ejecución hipotecaria. […]

En concordancia con tales normas, el artículo 21 de la Ley Hipotecaria dispone en su apartado número 3 lo siguiente: «En las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda deberá constar el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera constar en la escritura de constitución» […]

En relación con las referidas medidas tuitivas, especialmente en el caso de las centradas en la ejecución procesal de la hipoteca, resulta esencial para su efectividad que el presupuesto previo de su aplicación (el carácter de vivienda habitual) pueda ser apreciado en dicho ámbito directamente, sin necesidad de abrir una fase probatoria extraña a este procedimiento caracterizado por su sumariedad […] a través de la prueba presuntiva de su constancia en el Registro de la Propiedad. En este sentido, se puede considerar que el apartado 3 del artículo 21 de la Ley Hipotecaria, tiene por finalidad establecer una presunción legal destinada a dispensar de toda otra prueba sobre el carácter habitual de la vivienda a los efectos de permitir aplicar en el ámbito de la ejecución hipotecaria las medidas protectoras del deudor hipotecario introducidas mediante las indicadas reformas legislativas, sin necesidad de adicionar trámite alguno al procedimiento […]

3. Respecto del cumplimiento del referido artículo 129.2.b) de la Ley Hipotecaria […] si, no tratándose de una escritura de constitución de hipoteca sino de una escritura novatoria, debe expresarse –en la estipulación de sujeción al procedimiento de venta extrajudicial de la finca hipotecada, y separadamente de las restantes estipulaciones de la escritura– si se pretende o no atribuir carácter de vivienda habitual.

Esta Dirección General se ha pronunciado recientemente sobre cuestiones análogas. Así, en Resolución de 28 de octubre de 2021 estimó que, habiéndose determinado en la escritura de constitución de hipoteca inicial objeto de novación el carácter de la vivienda hipotecada, no es necesario expresar asimismo tal carácter en la escritura novatoria objeto de la calificación impugnada […]

Atendiendo a tales consideraciones, la calificación objeto de impugnación en el presente recurso debe ser mantenida, toda vez que, a diferencia de los supuestos antes referidos, en la escritura de constitución de hipoteca nada se hizo constar sobre si se pretendía o no atribuir a la finca hipotecada carácter de vivienda habitual; y, además, es indudable que en la escritura novatoria se modifica el pacto de sujeción al procedimiento de venta extrajudicial de la finca hipotecada, por lo que debe cumplirse lo establecido en el artículo 129, apartado 2.b), de la Ley Hipotecaria en los términos antes transcritos.

La Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.

551.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH PARA DISIPAR DUDAS. FORMA DE MOTIVAR LAS DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 22 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Iznalloz, por la que se deniega la inscripción de la inmatriculación de una finca registral, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en el que se han practicado alegaciones contra la inscripción de la georreferenciación de la finca.

Resumen: El expediente del art. 199 puede tramitarse para resolver las dudas de identidad de la finca que se pretende inmatricular. El simple titular catastral no puede oponerse a la inscripción de la georreferenciación catastral de una finca colindante. La registradora debe basar sus dudas en el contraste visual de la georreferenciación con la ortofoto del PNOA, comprobando también si es aplicable el margen de tolerancia.

Hechos: Se solicita la inmatriculación de una finca por el sistema de doble título del art. 205 LH. En una primera nota de calificación, la registradora de la propiedad señala diversos defectos y pone de manifiesto dudas de que la finca que se pretende inmatricular invada otras inscritas, por lo que advierte que, una vez subsanados los defectos indicados, procederá a tramitar el procedimiento del art. 199 LH para despejar dichas dudas, como así ha hecho. En dicho expediente, formula oposición quien dice ser heredera del titular catastral del inmueble catastral colindante a la finca que se pretende inmatricular, alegando invasión de su finca puesta de manifiesto en el mapa del PNOA.

La registradora deniega la inmatriculación por considerar que la representación gráfica que se pretende inscribir invade la finca colindante.

El solicitante de la inmatriculación recurre alegando, en esencia, que el documento presentado para su inscripción corresponde a la representación gráfica y coordenadas georreferenciadas existentes en la Dirección General del Catastro, todo ello en base a un expediente de subsanación de discrepancias sobre la base de una medición topográfica real, sin ninguna oposición de los colindantes.

La DGSJFP estima el recurso y confirma la nota de la registradora.

Doctrina: La registradora tiene plena competencia para aplicar el procedimiento del art. 199 en combinación con el del art. 205, como expresamente prevé y permite el art. 198, para detectar preventivamente y evitar la consumación de un supuesto de doble inmatriculación. Así lo declaró también la reciente R. de 20 de octubre de 2022.

Sin embargo, la mera oposición de un simple titular catastral no es motivo suficiente para denegar la inscripción de la representación gráfica, más aún cuando la que se pretende inscribir es la catastral. Además, conforme al art. 205, la registradora no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas; circunstancia que no se da en este supuesto, puesto que la titular catastral no aporta título de propiedad inscrito, ni siquiera título de propiedad inscribible, y ni siquiera resulta invadida en la cartografía catastral.

Por otra parte, la registradora no motiva su denegación en indicios de invasión resultantes de contrastes visuales por superposición de la georreferenciación catastral cuya inmatriculación se pretende sobre la ortofotografía oficial disponible en la aplicación gráfica registral homologada. Y si hipotéticamente lo hiciera, y apreciara alguna superposición, sería relevante cuantificar si tal hipotética invasión visual resultara superior o inferior al margen de tolerancia gráfica entre la representación catastral y la fotointerpretada, tal como consta definido en la Resolución conjunta de 23 de septiembre de 2020. Dicho margen de tolerancia gráfica se contempla, a los efectos, entre otros, de que «el registrador disponga de un criterio objetivo para decidir si inscribe o no una determinada representación gráfica catastral», de modo que «cuando el Registrador de la Propiedad no aplique el margen de tolerancia deberá motivar su decisión en un informe que se incorporará al expediente», como se prevé en el apartado tercero de dicha Resolución conjunta.

Comentario: La comprobación de si se respeta o no el margen de tolerancia entre la representación gráfica que se pretende inscribir y la ortofoto del PNOA es difícil hoy en día, pues notarios y registradores no disponemos todavía de la aplicación que prevén las resoluciones conjuntas de 23 de septiembre de 2020 y 29 de marzo de 2021.

El margen de tolerancia se determina, conforme al anexo II de la primera resolución: 1) por las distancias entre las líneas perimetrales de las representaciones gráficas que se comparan (en este caso, la catastral y la del PNOA); 2) por la diferencia de superficie entre ellas. 

Este contraste hoy por hoy solo puede establecerlo un técnico; recientemente en la sede electrónica del Catastro se ha implementado una utilidad para calcular dichos parámetros, pero solo se pueden determinar entre archivos GML (por ejemplo, entre la representación gráfica catastral y una alternativa), no para contrastar, como sería en el presente caso, la representación gráfica que se pretende inscribir con la ortofoto del PNOA. Así que resulta un tanto extraño que la DG pida al registrador que calcule el margen de tolerancia, mientras no se implemente la aplicación prevista para ello en las resoluciones conjuntas… salvo que exija la contratación de un técnico con dicha finalidad, algo que se me antoja excesivo. (VEJ)

553.*** HERENCIA. POSIBLE EXISTENCIA DE HEREDEROS FORZOSOS PRETERIDOS

Resolución de 23 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 31, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de sociedad de gananciales, partición y adjudicación de herencias .

Resumen: Por el hecho de que el testamento no mencione a un hijo que ha fallecido previamente a dicho testamento no cabe exigir prueba negativa de que no existen herederos preteridos, o que los supuestos preteridos no tuvieron descendientes. La preterición exige declaración judicial porque en la esfera extrajudicial el testamento es ley de la sucesión.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de herencia otorgada por los hijos y herederos del matrimonio causante, que habían fallecido bajo la vigencia de sendos testamentos abiertos en los que declararon que tenían cinco hijos y los instituyeron herederos por partes iguales.

En la escritura de herencia los herederos hacen constar que en realidad fueron seis hijos pero que al tiempo de otorgar los testamentos sólo vivían los cinco instituidos, pues el sexto había fallecido con anterioridad soltero y sin descendientes.

 Registradora: Opone a la inscripción que no consta en el Libro de familia el fallecimiento del hijo premuerto ni se acompaña el original de su certificado de defunción a los efectos de determinar su posible preterición. Tampoco se acompañan la copia autorizada del testamento y el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad o el acta de declaración de herederos abintestato del hijo premuerto.

Notario: Alega que los cónyuges declaran en sus testamentos que tienen cinco hijos a quienes instituyen herederos por partes iguales. Al ser el testamento la ley que rige la sucesión se debe respetar extrajudicialmente, por lo que el registrador no puede exigir la acreditación fehaciente de la muerte del hijo, que al no estar mencionado en el testamento es inexistente a estos efectos salvo declaración judicial en contrario. En cuanto a los potenciales nietos, hijos de hijo premuerto, no cabe exigir la prueba de hechos negativos, doctrina que también se aplica en el supuesto de premoriencia de un heredero legitimario, pues no es preciso justificar que no ha dejado descendientes que ostenten derecho a la legitima.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

1 Es doctrina del Centro Directivo que la exigencia de probar la inexistencia de hijos preteridos conduciría a la ineficacia de todo testamento como título sucesorio si no va acompañado de un acta acreditativa de la inexistencia de otros legitimarios no nombrados en el propio testamento, consecuencia ésta que aparece claramente contradicha en la propia regulación legal (artículo 14 de la Ley Hipotecaria y resoluciones de 4 de mayo de 1999 y 29 de enero de 2016, esta última respecto de la sustitución vulgar).

2 “En el supuesto de este expediente, siendo los testamentos de ambos cónyuges títulos sucesorios hábiles que facultan a los herederos llamados para otorgar por sí solos la adjudicación de la herencia, debe considerarse suficiente la manifestación que en la escritura calificada se realiza sobre la inexistencia de más hijos o de descendientes de éstos”.

Conclusión: “debe partirse de la validez y eficacia del testamento a que se refiere este concreto expediente sin que constituya obstáculo el hecho de que los testadores no mencionen, en sus respectivos testamentos, a un hijo suyo fallecido previamente, o que no tuvo a su vez descendientes legitimarios”

Comentario: La solución es congruente con una doctrina consolidada del Centro Directivo como recuerda la propia Resolución, según la cual:

1 El valor de ley de la sucesión que tiene el testamento formalmente válido (cfr. artículo 658 del Código Civil), conduce inexorablemente a la necesidad de una declaración judicial para privar de efectos a un testamento que no incurra en caducidad ni en vicios sustanciales de forma (Resolución de 13 de septiembre de 2001).

2 Es doctrina con más de un siglo de antigüedad (R. de 2 de diciembre de 1897) que ni el Código Civil, ni la legislación especial, ni la Ley Hipotecaria exigen que la persona o personas instituidas nominativamente como herederos o nombrados legatarios en un testamento acrediten, para adquirir los derechos inherentes a esa cualidad, que el testador no dejó a su fallecimiento otros herederos forzosos si el instituido o los instituidos reunían ese carácter, o que no dejó ningún heredero forzoso si el nombrado era una persona extraña, por cuya razón no han establecido procedimientos destinados a obtener la justificación de semejante circunstancia negativa.

 Las consecuencias fiscales que se derivan de esta doctrina se pueden ver en la Sección ¿Sabias qué…? de esta página, cuestión número 1333, que remite a la Sección fiscal de nuestro compañero Javier Máximo Juárez González. (JAR)

554.** EMBARGO POR ENTIDAD LOCAL DE BIEN SITUADO FUERA DE SU ÁMBITO TERRITORIAL. 

Resolución de 23 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de San Vicente de la Barquera-Potes, por la que se deniega la práctica de una nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas al margen de una anotación preventiva de embargo

Resumen: Las entidades locales tienen competencia para embargar bienes situados fuera de su término municipal, pudiéndose practicar la anotación de embargo, expedir una certificación de dominio y cargas y hacerlo constar en el registro mediante una nota marginal.

Hechos: Se trata de un mandamiento dictado por el recaudador general/agente ejecutivo de un Ayuntamiento por el que se ordena la práctica de una anotación preventiva de embargo sobre una finca sita en otro término municipal, solicitándose a su vez se la expedición de certificación de dominio y cargas.

El registrador competente practica la ordenada anotación, expidiendo la certificación solicitada, si bien deniega la práctica de la nota marginal acreditativa de tal extremo al carecer, a su juicio, la Administración actuante competencia ejecutiva.

El Ayuntamiento recurre la denegación de la práctica de la nota marginal.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: Se discute en el presente expediente si procede practicar la nota marginal acreditativa de haber expedido certificación de dominio y cargas al margen una anotación preventiva de embargo ordenada por mandamiento dictado por un Ayuntamiento respecto de una finca registral sita en otro término municipal.

Comienza haciendo referencia a su doctrina reiterada relativa a la calificación registral de los documentos administrativos que se extiende a la competencia del órgano administrativo (cfr. artículo 99 del Reglamento Hipotecario), considerando correcta la actuación del registrador al pronunciarse sobre ella.

En aplicación del artículo 8, apartado 3 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, para las actuaciones ejecutivas sobre bienes sitos fuera del término municipal se declara que “las anotaciones de embargo sobre bienes sitos fuera del término municipal deberán ser practicados por los órganos competentes de la correspondiente Comunidad Autónoma o del Estado según los casos, previa solicitud del presidente de la Corporación, y no directamente por la Administración municipal”.

Sin embargo, en Resoluciones anteriores sobre la interpretación de este artículo ha matizado esta doctrina, diferenciando entre:

-actuaciones estrictamente ejecutivas, especialmente la realización forzosa del bien, donde se sigue la doctrina señalada,

– y las meramente declarativas, en las que se incluye la providencia de apremio, diligencia de embargo y mandamiento de anotación preventiva, en debe reconocerse competencia al órgano de recaudación municipal, incluso respecto de bienes inmuebles sitos fuera de su término municipal.

De lo anterior se deriva que las Entidades Locales tienen competencia:

-para dictar el acto administrativo declarando la existencia de un crédito exigible a su favor, cuando sea cierta su cuantía y la persona del obligado,

-para su recaudación en período voluntario o ejecutivo, dictando la correspondiente providencia de apremio, diligencia de embargo y medidas cautelares como es el mandamiento de anotación del embargo.

Pero carecen de competencia para:

-realizar actuaciones de realización forzosa sobre bienes inmuebles situados fuera de su término municipal, que deberá llevarse a cabo por los órganos competentes de la correspondiente Comunidad Autónoma cuando deban realizarse en el ámbito territorial de ésta, y por los órganos competentes del Estado en otro caso, previa solicitud del presidente de la Corporación.

Finalmente declara que la expedición de la certificación de cargas, y su correspondiente reflejo registral mediante su nota marginal, se incardinan dentro del trámite procesal del embargo, participando de una naturaleza no ejecutiva y sin que como alegue el recurrente se pueda hablar de dos momentos o fases, pues reglamentariamente solo se contempla la práctica simultánea de dos asientos: la propia anotación y la nota marginal, sirviendo además la certificación registral para que por la Administración se compruebe si se han realizado por su parte las notificaciones procedentes.

Comentarios: La certificación de dominio y cargas y su nota marginal tienen una gran importancia en el proceso de ejecución, puesto que sirve de conexión entre el procedimiento y las titularidades registrales que gozan de presunción de existencia y protección judicial.

Asimismo, tiene una significación esencial en la determinación de la vigencia de la propia anotación preventiva, tal como ha puesto de manifiesto el Tribunal Supremo declarando “que la emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal constituyen una prórroga temporal, de cuatro años, a la anotación preventiva de embargo, de forma que durante este período podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores del eventual decreto de adjudicación dictado en esa ejecución”. Habiendo manifestado la DG en relación con las anotaciones preventivas de embargo a favor del órgano de recaudación de la Diputación “que la nota marginal no es optativa, ni está sujeta a rogación, dada la significación que tiene en el procedimiento de ejecución”.

De ello deducimos que expedir la certificación de cargas, sin que ello tenga su reflejo registral, es dejar inconcluso todo el proceso del embargo por las importantes consecuencias que derivan de la nota marginal. Por tanto, si se expide certificación de cargas en proceso ejecutivo inevitablemente se deberá reflejar en la nota al margen.(MGV)

555.* EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 23 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de La Palma del Condado, por la que se suspende la inscripción de una rectificación descriptiva y aumento de superficie acreditados en expediente del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria.

Resumen: La magnitud de la diferencia de superficie no impide su rectificación, ni permite suponer la existencia de encubrimiento de un acto de agrupación de terreno colindante, si no va acompañada de otras circunstancias, como la modificación de linderos fijos o la oposición justificada de un colindante.

Hechos: Mediante expediente del art. 201.1 LH se declara justificado que una determinada finca registral, con 150 metros cuadrados de superficie inscrita, tiene en realidad 607 metros cuadrados, acorde con la certificación catastral descriptiva y gráfica que se incorpora.

El registrador de la propiedad suspende la inscripción porque «se albergan dudas en cuanto a la identidad del exceso de cabida resultante (…) pues existe un considerable aumento de su superficie y una alteración sustancial de sus linderos (…) junto con el hecho de que la finca se describa en el Registro como «solar cercado» (…) lo que hace albergar la duda de si realmente lo que se pretende es encubrir otros negocios que no han sido formalizados debidamente o si el exceso de cabida y la inscripción de la representación gráfica se refieren a una porción de territorio colindante adicional de la que figura inmatriculada».

El recurrente alega que adquirió una única finca con la cabida que aparece en el catastro desde siempre por herencia de sus padres; que no existe tal alteración sustancial entre los linderos, pues se sustituye un lindero personal ya inexistente (una cooperativa disuelta) por un lindero real; que no existe un límite cuantitativo de superficie para la aplicación del procedimiento previsto en el art. 201 LH; y que la sola magnitud del exceso o la existencia de una alteración de linderos pueden basar la denegación de la inscripción sin más justificación».

La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. En cualquier caso, el juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas.

En el presente supuesto no se cumple ninguna de las circunstancias anteriores, pues:

– no ha habido oposición alguna;

– no hay cambio de linderos fijos, sino solo del nombre de los linderos personales mencionados en la descripción de la finca;

– se refiere a una finca que fue inmatriculada en el año 1976 sin representación gráfica alguna, ni inscrita, ni archivada, sino con una simple descripción literaria, por lo que no hay constancia registral cierta de su delimitación gráfica perimetral que permitiera ahora concluir que se estuviera vulnerando esa delimitación perimetral;

– el hecho de que la finca se describa en el Registro como «solar cercado» no excluye la posibilidad de que dentro de la mencionada cerca hubiera comprendida una medida real superior a la que se hizo constar:

– la certificación catastral descriptiva y gráfica, aunque por sí sola nada acredita de modo concluyente en el plano jurídico, sí aporta algún indicio de corresponderse con una realidad fáctica asentada:

– la calificación registral no ha puesto de manifiesto que haya habido alteraciones perimetrales sucesivas en la cartografía catastral del inmueble que pudieran ser reveladoras de actos de agrupación o agregación de terreno colindante;

– la regulación legal del expediente para la rectificación de la superficie de las fincas no contiene una limitación expresa acerca de cuál sea el aumento o proporción de aumento máximo admisible en dicho procedimiento. (VEJ)

556.** SOLICITUD DE EXPEDIENTE DEL 199 LH EN EL PROPIO ESCRITO DE RECURSO.

Resolución de 23 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto respecto de la suspensión emitida por el registrador de la propiedad de Almería n.º 3 de las cancelaciones ordenadas en un mandamiento judicial

Resumen: El recurso contra la calificación tiene por objeto exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho y no de cualquier otra pretensión de la parte recurrente, como la de iniciar la tramitación del expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Hechos: Se pretende la inscripción de un mandamiento judicial relativo a una finca registral.

El registrador suspende la inscripción porque observa determinados defectos.

El interesado recurre y en el propio recurso solicita la iniciación del expediente previsto en el artículo 199 LH para la rectificación de cabida de una finca, como medio de subsanar el defecto alegado.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: El objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho. No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente la de iniciar la tramitación del expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, siendo el mismo solicitado en el propio escrito de recurso, escrito que en nada se refiere a los defectos relacionados en la calificación recurrida. Tampoco pueden ser tenidos en consideración cualquier documento que no hubiera sido presentado al registrador a la hora de emitir la calificación recurrida. (AFS)

557.** CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO POR EL ART. 210 LH

Resolución de 24 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Salou, por la que se suspende la cancelación de una anotación preventiva de embargo conforme a lo dispuesto en el artículo 210 de la Ley Hipotecaria. 

Resumen: No cabe la cancelación por caducidad de las anotaciones preventivas de embargo prorrogadas con anterioridad a la entrega en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pero sí cabe su cancelación mediante el procedimiento previsto en la regla octava del artículo 210.1 de la Ley Hipotecaria. 

HECHOS: Mediante instancia privada se solicita la emisión de una certificación de finca registral así como la cancelación de tres anotaciones preventivas de embargo: dos practicadas en 1985 y prorrogadas en 1989, y otra practicada en 1986 y prorrogada en 1988. 

El Registrador suspende la práctica de la cancelación de las anotaciones preventivas solicitadas.

Tras una detallada exposición de la evolución legislativa y doctrinal de la DG sobre la materia, alega que las anotaciones preventivas ordenadas por la autoridad judicial y prorrogadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil o cuyo mandamiento ordenando la prórroga estuviese presentado en el Registro a la fecha de dicha entrada en vigor tienen una duración indefinida. 

En cuanto al procedimiento de cancelación por prescripción, caducidad o no uso (artículo 210.1 reglas primera a séptima de la Ley Hipotecaria), alega que no cabe su aplicación a las anotaciones de embargo por no ser el mismo un derecho real, ni de goce, ni de configuración jurídica sino una medida administrativa o judicial que afecta de modo especial un determinado bien a la satisfacción de las responsabilidades pecuniarias que deriven de un determinado procedimiento, por lo que no es algo que sea susceptible de uso o no uso ni de prescripción. 

Por lo que se refiere al procedimiento previsto en el párrafo segundo de la regla octava de la Ley Hipotecaria, apartándose del criterio mantenido por la DG, considera que tampoco es de aplicación por los siguientes motivos: primero, porque el artículo habla de inscripciones y no de anotaciones preventivas; en segundo lugar porque la ley fija un plazo de 20 años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada, mientras que en las anotaciones preventivas de embargo no existe obligación alguna garantizada con la misma, sino que solo publica frente a terceros la afección de la finca al resultado del procedimiento de ejecución; y en tercer lugar por considerar que señalando el precepto que si no existiese en el Registro asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada el plazo será de cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía, dichos extremos nunca les serían aplicables a las anotaciones preventivas de embargo porque por un lado siempre existirá constancia registral de dicha reclamación, y por otro lado porque la anotación preventiva no publica titularidad alguna. 

Por último, también argumenta el registrador que el embargo, como medida cautelar, no está sujeta a caducidad ni a prescripción. 

El interesado RECURRE alegando que la DG en su doctrina reciente ha admitido sin género de dudas la posibilidad de cancelar las anotaciones preventivas de embargo que se encontraban prorrogadas de manera indefinida a través del supuesto regulado en el artículo 210.1.8ª de la Ley Hipotecaria, a solicitud de interesado. 

La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador. 

DOCTRINA: 

En cuanto a la cancelación de las anotaciones preventivas prorrogadas en virtud de mandamiento presentado en el Registro de la Propiedad antes de la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no es necesario ordenar nuevas prórrogas, quedando sujeta a la duración indefinida del régimen anterior, sin que quepa su cancelación por caducidad. 

Ahora bien, en cuanto a la aplicación del procedimiento previsto en el apartado 1 del artículo 210 de la Ley Hipotecaria, regla octava, es de plena aplicación a la cancelación de estas anotaciones de embargo por tratarse el embargo de una afectación de unos bienes concretos y determinados a un proceso, con la finalidad de proporcionar al juez los medios necesarios para llevar a normal término una ejecución procesal y que origina un derecho de análogas características al real, es por tanto un verdadero derecho de realización de valor en funciones de garantía del cumplimiento de una obligación que necesita, para desarrollar toda su eficacia real, que se haga constar en el Registro de la Propiedad mediante su correspondiente anotación preventiva, que viene a complementarlo. El embargo no es un derecho real en sentido propio pero sí tiene una indudable eficacia real, por lo que encaja de forma plena en la expresión “cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales” a la que alude la regla octava del artículo 210 de la Ley Hipotecaria. (ABG)

558.* RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO

Resolución de 24 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Chinchilla de Monte-Aragón, por la que se deniega la cancelación de una inscripción practicada. 

RESUMEN: No es posible practicar la cancelación de un asiento registral si no concurre el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a quienes el asiento atribuya algún derecho o bien la oportuna sentencia judicial. 

HECHOS: En virtud de instancia privada se solicita la cancelación de la inscripción de una finca practicada en virtud de escritura pública de segregación y compraventa alegando que no se acompañó licencia de segregación. 

La REGISTRADORA suspende la práctica de la cancelación solicitada alegando que no se puede cancelar un asiento sino con el consentimiento del titular registral o por sentencia judicial y en virtud de las causas recogidas en el artículo 79 de la Ley Hipotecaria. 

El interesado RECURRE alegando que procede la rectificación de oficio por no haberse exigido licencia se segregación o declaración municipal de innecesariedad. 

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación. 

Doctrina: La rectificación de los asientos registrales exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho (siempre que se trata de una materia no sustraída a la autonomía de la voluntad) bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablada contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. (ABG)

559.* EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. DENEGACIÓN DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN

Resolución de 24 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Purchena, por la que se deniega la expedición de la certificación registral inicial en la tramitación de un expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, para la rectificación de una finca registral.

Resumen: La representación gráfica inscrita, esté o no coordinada con el catastro, puede rectificarse siguiendo las normas y procedimientos generales, sin que las dudas de identidad puedan basarse en las diferencias que la nueva descripción presente respecto de la descripción registral.

Hechos: Se solicita la inscripción de un exceso de cabida (de 348 a 556 m2) aportando un acta tramitada conforme al art. 201.1 LH, sobre la base de una representación gráfica alternativa a la catastral. La finca fue inmatriculada en 2004 conforme a una representación gráfica catastral que no se ha modificado desde entonces.

La registradora de la propiedad considera que la finca consta perfectamente identificada en su ubicación y superficie desde que se inmatriculó con datos catastrales, por lo que no es posible ahora pretender georreferenciarla con una superficie y una geometría distintas de las que ya constan, dado que no puede tratarse de una simple rectificación de cabida, que no obedece a la existencia de un error en la superficie de la finca, sino que más bien se encubre la pretensión de inmatricular y agrupar terreno circundante.

El recurrente alega:

– Falta de motivación en la nota, que se basa en una sospecha y no en la comprobación de si la realidad física cuya coordinación se pretende, ha experimentado o no cambios; por el contrario, de las ortofotos aéreas tomadas desde el año 2004 se aprecia que la porción de terreno cuya inscripción se solicita está integrada físicamente con la finca registrada.

– Que la descripción y certificación catastral que sirvió de base a la inmatriculación no correspondía a la realidad física ya en el año 2004 y tampoco al año 2016 cuando los interesados adquirieron su propiedad.

– Que la registradora debe exponer las dudas de correspondencia en el momento de emitir la certificación por parte del notario autorizante del expediente.

La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: Estando inscrita la representación gráfica, la misma no es inalterable. Puede rectificarse, si bien la inscripción de la nueva georreferenciación debe someterse a las normas y procedimientos generales para su inscripción, debiendo ser objeto de calificación por el Registrador la existencia o no de dudas sobre la identidad de la finca.

Es la expedición de la certificación registral inicial el momento procedimental oportuno para que el Registrador pueda plantear dudas acerca de la nueva descripción de la finca, teniendo en cuenta que tales dudas no pueden estar basadas en las diferencias que la nueva descripción presente respecto de la descripción registral. Estas solo podrán basarse en la coincidencia, en todo o en parte, de la representación gráfica de la finca con otra base gráfica inscrita o con el dominio público; la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas; o la pretensión de encubrir un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. (VEJ)

560.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA INSCRITA SIN SUPERFICIE

Resolución de 24 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Sepúlveda-Riaza, por la que se deniega la inscripción de un expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria respecto de una finca inscrita sin constar su superficie. 

Resumen: Se deniega la inscripción por el solo hecho de existir oposición de colindante.

Hechos: Mediante instancia privada se solicita la incorporación de la representación gráfica catastral de una finca, cuya superficie no consta en la descripción registral. En la tramitación del procedimiento del art. 199, se presenta oposición por parte de colindantes que alegan ser titulares de una tercera parte indivisa de un patio de unos 100 metros cuadrados que, según manifiestan, resulta invadido por la representación gráfica que se pretende inscribir; los opositores aportan escritura de compraventa de dicha participación indivisa y la CCDG de otra parcela catastral.

El registrador de la propiedad suspende la inscripción «a la vista de las alegaciones presentadas, dada la duda existente en cuanto a la propiedad de dicho corral o patio», al amparo de lo dispuesto en el art. 199 LH.

La recurrente alega que el citado patio o corral le pertenece en su totalidad, según resulta de su escritura de propiedad, en la que figura la mención de un corral de unos 100 metros cuadrados.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: El objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al Registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial.

Comentario: Es sorprendente que se confirme una nota de calificación que alega falta de correspondencia sin motivación alguna, después de que la DG ha insistido en resoluciones muy recientes (sin ir más lejos, en el mismo BOE, las RR. de 22 de noviembre de 2022 y 23 de noviembre de 2022) que la nota se base en la existencia de indicios de invasión de finca colindante a la vista de las pruebas aportadas. Ello es especialmente grave en un supuesto como el presente, en que las partes aportan sendas certificaciones catastrales en defensa de sus alegaciones. Sería interesante que la DG unificara su doctrina al respecto. (VEJ).

561.*** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA Y PROHIBICIÓN DE DISPONER

Resolución de 28 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Cullera, por la que se suspende la inscripción de una escritura de extinción de proindiviso 

Resumen: La Resolución fija los diferentes supuestos de cancelación contemplados en el artículo 82.5 LH y en el 210 LH (apartado 1, regla octava, párrafo segundo).

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de extinción de condominio en la que se pretende cancelar una condición resolutoria inscrita que se constituyó en garantía del cumplimiento de una obligación de alimentos a favor de los cedentes del bien. También consta inscrita una prohibición de disponer del mismo bien por actos inter vivos y sin el consentimiento de los cedentes, cuyos certificados de defunción, acaecida en los años 1999 y 2000, se aportan.

Registradora: Exige para la cancelación de la condición resolutoria el consentimiento de los cedentes del bien o, por haber fallecido, el de sus herederos.

Recurrente: Entiende que, acreditados los fallecimientos, sus herederos nada tienen que oponer al respecto salvo impugnación judicial de la cesión si entendieran que perjudica sus derechos hereditarios. La obligación de alimentos y su garantía se han extinguido por el fallecimiento de los alimentistas.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

1 La cancelación prevista en el artículo 210 LH, apartado 1, regla octava, párrafo segundo (tras la nueva redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria) se aplica a «las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada”.

2 Esta cancelación se practicará a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía».

3 A diferencia del artículo 82 LH, el artículo 210 no se fundamenta en la prescripción de las acciones derivadas del derecho inscrito, sino que fija unos plazos propios, cuyo cómputo es estrictamente registral, con lo que más bien está regulando un auténtico régimen de caducidad de los asientos.

Conclusión: En el presente caso, que han trascurrido más de veinte años desde el fallecimiento del último de los titulares registrales del derecho de alimentos, y con ello la obligación de prestarlos, cabe la cancelación de la condición resolutoria y de la prohibición de disponer sin necesidad del consentimiento de los titulares registrales o de sus herederos.

En definitiva, teniendo en cuenta las fechas de los fallecimientos, han pasado más de veinte años desde la fecha en que pudieron reclamar el cumplimiento de la obligación de alimentos.

Comentario:

Reitera esta Resolución el criterio de la de fecha 25 de octubre de 2018, comentada por María Núñez en el Informe de noviembre de 2018.

De la comparación entre el texto de los artículos 82 párrafo quinto y 210 LH cabe destacar:

El art. 82.5 LH establece un régimen específico para las condiciones resolutorias en garantía del pago del precio aplazado, pero no se aplica a las condiciones resolutorias constituidas en garantía de otras obligaciones.

El art. 210 LH (apartado 1, regla octava, párrafo segundo) es aplicable a las hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera formas de garantía con eficacia real cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada (JAR)

562.** COMPRA POR CASADOS DE NACIONALIDADES ESPAÑOLA Y MARROQUÍ BAJO EL RÉGIMEN DE SOCIEDAD DE GANANCIALES

Resolución de 28 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Santa Fe n.º 2 a inscribir una escritura de compraventa (IES)

Resumen.- El notario está obligado a aplicar las normas de conflicto que sean pertinentes y no tiene obligación de especificar cuáles son las razones por las que el régimen económico matrimonial de carácter legal –en este caso el de la ley española del Código Civil– es aplicable a las relaciones patrimoniales entre los cónyuges. Similar a la 545.

Hechos.- En la escritura de compraventa cuya calificación ha sido impugnada los cónyuges compradores, de nacionalidad española él y marroquí ella, manifiestan que están «casados bajo el régimen legal de gananciales español».

El registrador suspende la inscripción porque considera que «ostentando los cónyuges adquirentes dos nacionalidades distintas la determinación de la situación jurídica que el Registro va a publicar exige determinar cuál es la ley aplicable a su régimen económico matrimonial, y si éste es legal o convencional, con los requisitos necesarios para que surta efectos frente a terceros, en su caso».

El notario recurrente alega que en la escritura se expresa que la legislación aplicable es la española y que el régimen económico-matrimonial es el supletorio de sociedad de gananciales, especificando dicha legislación aplicable en este caso por tratarse de matrimonio entre español y extranjera, todo ello después de haber informado a los interesados sobre las normas de conflictos en estos supuestos.

Dirección General.- Estima el recurso y revoca la calificación.

La cuestión planteada es análoga a la resuelta por este Centro Directivo en Resolución de 19 de octubre de 2018 (entre otras, como la de 28 de septiembre de 2020 y la más reciente de 21 de noviembre de 2022) con un criterio que debe reiterarse.

El notario español está obligado a aplicar la norma de conflicto española (artículo 12.6 del Código Civil) y a determinar, conforme a dicha norma, la ley material que resulte aplicable al régimen económico de los cónyuges.

El notario autorizante debe indagar la situación de los otorgantes a fin de averiguar si existen capítulos o contrato matrimonial entre ellos para proceder tal y como exige dicho precepto, testimoniando, en su caso, los aspectos particulares que puedan ser relevantes al efecto. Y si dicho régimen fuere el legal bastará la declaración del otorgante, lo cual ha de entenderse en el sentido de que el Notario, tras haber informado y asesorado en Derecho a los otorgantes, y con base en las manifestaciones de éstos (que primordialmente versan sobre datos fácticos como su nacionalidad o vecindad civil al tiempo de contraer matrimonio, su lugar de celebración o el de la residencia habitual y la ausencia de capítulos), concluirá que su régimen económico matrimonial, en defecto de capítulos, será el legal supletorio que corresponda, debiendo por tanto hacer referencia expresa a tal circunstancia –el carácter legal de dicho régimen– al recoger la manifestación de los otorgantes en el instrumento público de que se trate.

En el presente caso el registrador reconoce expresamente que el notario hace constar en la escritura que, según manifiestan los compradores, su régimen económico-matrimonial es el legal supletorio de gananciales, pero entiende que debe determinarse cuál es la ley aplicable a su régimen económico-matrimonial, y si éste es legal o convencional.

Esta objeción no puede ser confirmada, pues como puso de relieve este Centro Directivo en Resolución de 20 de diciembre de 2011, una vez realizada por el notario autorizante dicha labor de precisión del carácter legal del régimen económico matrimonial (derivado de la aplicación de las normas que disciplinan los posibles conflictos de Derecho interregional o de Derecho internacional privado–, desvaneciendo así toda posible duda sobre origen legal o convencional de dicho régimen), no puede el registrador exigir más especificaciones sobre las razones en que se funda su aplicación, pues según el artículo 159 del Reglamento Notarial, «bastará la declaración del otorgante», entendiendo este Centro Directivo, como ha quedado expuesto, que dicha manifestación se recogerá por el notario, bajo su responsabilidad, tras haber informado y asesorado en Derecho a dicho otorgante. En el presente caso, el notario ha precisado cuál es la ley aplicable. El notario no tiene obligación de especificar cuáles son las razones por las que el régimen económico matrimonial de carácter legal –en este caso el de la ley española del Código Civil– es aplicable a las relaciones patrimoniales entre los cónyuges. (IES)

563.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. PROTECCIÓN DE LEGITIMARIOS

Resolución de 28 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Vila-Seca a inscribir una escritura de protocolización de cuaderno particional 

Resumen: Los procedimientos judiciales de división de patrimonios tienen una naturaleza predominante pero no exclusivamente contenciosa, pues existen trámites en que la intervención del tribunal es más propia de un acto de jurisdicción voluntaria. Será de aplicación a la calificación registral el artículo 100 RH.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura que protocoliza un cuaderno particional realizado por contador partidor nombrado en el seno de un procedimiento de división judicial de herencia, en el que se dicta Decreto del letrado de la Administración de Justicia aprobatorio de las operaciones particionales llevadas a cabo.

El procedimiento fue iniciado por dos de las tres hijas de la causante. La tercera hija había fallecido según declaran sus hermanas, aunque no se aporta el certificado de defunción. El procedimiento se notifica a los descendientes de la hija fallecida por medio de publicación en el Tablón Edictal. Los notificados no intervienen en el procedimiento de división judicial.

El contador partidor judicialmente nombrado adjudica los bienes a las dos hermanas por iguales partes, fija la cuota legitimaria de la otra hija y manifiesta en la escritura que será abonada a dicha señora. Dado que no se ha manifestado oposición, la letrada de la Administración de Justicia aprueba las operaciones divisorias y dispone su protocolización notarial.

Registrador y recurrente: Resulta de la calificación registral y del escrito del recurrente que las cuestiones centrales sobre las que discrepan y que se deben resolver son las siguientes: 1) Alcance de la calificación registral en este tipo de expedientes, lo que exige resolver primeramente sobre su naturaleza, contenciosa o no. 2) Posición de los legitimarios en este tipo de procedimientos. 3) Intervención del Ministerio Fiscal.

Resolución: Desestima el recurso y conforma la calificación.

Doctrina:

  1. SOBRE LOS PROCEDIMIENTOS DE DIVISION DE PATRIMONIOS.

1 Finalidad: Obtener judicialmente la división de un patrimonio cuando los interesados no se ponen de acuerdo. En este caso se trata de partir una herencia (art. 787 LECivil).

2 Naturaleza de los procesos de división de patrimonios:

1 Son juicios especiales que sirven de cauce procesal para liquidar y repartir en forma contenciosa un patrimonio o conjunto de bienes.

2 Se incardinan en la jurisdicción contenciosa porque se trata de un verdadero proceso declarativo en el que se ventilan cuestiones sobre las que inicialmente hay controversia entre las partes, por lo que  se deben resolver jurisdiccionalmente.

3 Sin embargo, esta afirmación debe matizarse porque, no obstante tener una naturaleza inicial y predominantemente contenciosa, no puede ser calificada de exclusivamente contenciosa, pues existen trámites en que la intervención del tribunal es más propia de un acto de jurisdicción voluntaria.

4 Son juicios universales pues su finalidad es la partición y el reparto de un patrimonio considerado en su totalidad, no el reparto o división de determinados bienes y derechos pertenecientes al mismo.

II CALIFICACIÓN REGISTRAL. LEGÍTIMAS.

Para la calificación registral de una “partición efectuada por el contador en un procedimiento judicial de división de herencia (sea por sentencia recaída en un juicio verbal por falta de conformidad de los herederos; sea por decreto, protocolizado, del letrado de la Administración de Justicia por el que se dan por aprobadas las operaciones serán de aplicación las normas del artículo 100 del Reglamento Hipotecario relativas a la calificación de documentos judiciales”.

Conforme al artículo 100 RH, la calificación no puede cuestionar el fondo del asunto, pero sí que debe calificar el registrador si en el procedimiento han sido emplazados y han podido intervenir aquellos a quienes el Registro concede algún derecho.

En el caso debatido, y siempre que se trate de legitimarios con legítima que sea  “pars hereditatis”, “pars bonorum” o “pars valoris bonorum”, es incuestionable que estos legitimarios pueden interponer el juicio de testamentaria y participar en la partición hereditaria, por lo que debe confirmarse la calificación.

III INTERVENCIÓN DEL MINISTERIO FISCAL Y NOTIFICACIÓN EDICTAL.

Dice la Ley de Enjuiciamiento Civil que, además de los casos en que existan menores sin representación legítima, la representación del Ministerio Fiscal alcanza a los ausentes cuyo paradero se ignore.

La referencia al ausente no se debe limitar a quien oficialmente ha sido declarado como tal oficialmente, pues en tal caso ya goza de representación (ex. arts. 184 y ss CC), sino que debe alcanzar a quienes están ausentes del procedimiento por no haber sido posible su notificación personal o porque, producida la notificación edictal, no han comparecido. Por ello confirma la Resolución la calificación registral (JAR).

565.** EJERCICIO UNILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRA

Resolución de 29 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Escalona, por la que se deniega la inscripción de una escritura de ejercicio unilateral de opción de compra. 

RESUMEN: Para el ejercicio unilateral de una opción de compra ha de cumplirse estrictamente lo pactado por las partes en la escritura de concesión de la opción, no siendo suficiente la notificación del optante por medio de burofax si no se ha pactado expresamente. 

HECHOS: En ejercicio de un derecho de opción de compra previamente inscrito en el Registro de la propiedad en que se dispuso que la opción se ejercitaría, bien mediante notificación fehaciente dirigida a la parte concedente (…) bien mediante el ejercicio y comparecencia unilateral de la parte optante/compradora para el caso que la parte concedente/vendedora no atendiere la notificación, no compareciere, lo hiciese sin la documentación necesaria, o no firmase la escritura por cualquier otro motivo, se otorga escritura pública de ejercicio unilateral de opción de compra ante la incomparecencia de los concedentes de la opción, precedida de varias notificaciones a los mismos (la primera por burofax remitido por conducto notarial, las siguientes mediante acta, practicándose la diligencia de notificación mediante comparecencia personal del notario) y seguida de actas notariales de notificación y requerimiento en que se notificaba a dichos concedentes el contenido de la escritura pública de ejercicio unilateral de la opción de compra.

Presentados los anteriores documentos en el Registro, ya fueron objeto de calificación negativa y de recurso que fue estimado por falta de motivación de la calificación, indicando la resolución que puso fin al recurso que ello no obstaba para que se pudiera emitir una nueva nota de calificación con motivación suficiente. 

CALIFICACIÓN: El registrador deniega la práctica de la inscripción solicitada fundándose en los siguientes argumentos: 

En primer lugar, por no haberse efectuado la notificación previa a los concedentes en los estrictos términos previstos en la escritura de concesión de la opción, puesto que las notificaciones hechas por vía de conducto notarial no cumplieron los plazos pactados y la notificación practicada por burofax, que sí cumplía dichos plazos, no es admisible, puesto que dado la trascendencia de dicha notificación ha de practicarse por conducto notarial a falta de pacto expreso. 

En segundo lugar, no es admisible la notificación a posteriori del otorgamiento de la escritura a efectos de que los concedentes comparecieran para ratificar, como medio para subsanar los defectos cometidos en las citaciones previas, por no ajustarse a lo previsto en la escritura de concesión de la opción y haber transcurrido el plazo de ejercicio del derecho de opción, no siendo posible ya su ejercicio. 

RECURSO: Contra la nota de calificación se interpone recurso en nombre y representación de la parte optante/compradora en que se esgrime que la calificación es nula por vulnerar una resolución de la Dirección General, que las notificaciones practicadas cumplen estrictamente la voluntad de las partes plasmada en la escritura de concesión de la opción en que se exigió notificación fehaciente, pero no una formalidad determinada y finalmente que no hay tal ejercicio extemporáneo de la opción de compra puesto que la comunicación del ejercicio se ha de realizar dentro de plazo, aunque la escritura de compraventa no se ejercite dentro de dicho plazo. 

LA DGSJFP DESESTIMA el recurso. 

DOCTRINA:

En cuanto a la nulidad de la calificación es rechazada por la DG, habiendo admitido la resolución previa que había recaído sobre este mismo asunto la posibilidad de emitir una nueva nota con motivación suficiente. 

En cuanto a las notificaciones practicadas con anterioridad al otorgamiento de la escritura de compraventa por vía de conducto notarial señala la DG que ninguna había cumplido todos los requisitos establecidos al concederse la opción de compra, habiendo sido infructuosas o bien no respetando el plazo pactado, sin que sea posible una nueva citación a los concedentes, ya que el derecho de opción ha caducado. 

Aun reconociendo la DG que la notificación practicada mediante burofax sí cumplió los requisitos temporales previstos en la escritura de concesión de la opción, debido a los efectos que la notificación provoca y su trascendencia, produciendo el efecto de posibilitar el ejercicio unilateral de una opción de compra, debe realizarse por medio de acta notarial y de acuerdo con las normas que específicamente la regulan, a falta de pacto expreso entre las partes, no siendo suficiente el simple envío a través de notario de un documento por correo certificado, puesto que no constituye una notificación notarial si no se cumplen todos los requisitos exigidos en el artículo 202 del Reglamento Notarial. (ABG)

566.** COMPRAVENTA SIN TRANSMISIÓN POSESORIA

Resolución de 29 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Sevilla n.º 6 a inscribir una escritura de compraventa. 

RESUMEN: El aplazamiento del traspaso posesorio en una escritura de compraventa no excluye el efecto traditorio de la escritura. 

HECHOS: Se otorga escritura pública de compraventa en la que se estipula que “la parte compradora tomará posesión de la vivienda que adquiere por medio de la presente escritura transcurrido seis meses desde el pago del primer plazo que representa el precio aplazado”. 

El REGISTRADOR suspende la práctica del asiento por alegar que la escritura presentada tiene eficacia meramente obligacional y no real, por no haberse producido el efecto real de la transmisión del dominio al no haber tenido lugar la entrega efectiva del inmueble vendido. 

El NOTARIO alega que la falta de posesión material no impide la tradición instrumental y que puede haber transmisión del dominio aunque se aplace la entrega material. 

La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación. 

DOCTRINA: En el derecho vigente español la tradición puede realizarse con transmisión de la posesión o sin ella, pues la escritura pública puede equivaler a la entrega a los efectos de tener por realizada la tradición dominical, aun cuando no provoque igualmente el traspaso posesorio. (ABG)

568.** COMPRA CON ATRIBUCIÓN DE PRIVATIVIDAD. CAUSA DE LA ATRIBUCIÓN. CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD DEL DINERO.

Resolución de 30 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad accidental de Albacete n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: Reitera su doctrina de que es posible la atribución a un bien del carácter privativo por voluntad de los cónyuges, siempre que se especifique la causa de la atribución, es decir si es onerosa o es gratuita. Y ello con independencia de que en los casos de compra el origen del dinero se manifieste que es privativo por confesión y que no hay derecho de reembolso, pues habiendo atribución el bien debe inscribirse como privativo con carácter pleno y no por confesión.

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa en la que la compradora está casada en régimen legal de gananciales; ambos cónyuges declaran que el bien se adquiere con carácter privativo y solicitan que se inscriba con tal carácter privativo, y no por confesión, aunque se declara (por confesión) que el dinero empleado en la compra es privativo de la esposa y no hay por tanto derecho de reembolso.

El registrador suspende la inscripción alegando que no se ha expresado la causa del carácter privativo del bien adquirido.

La notario autorizante recurre y alega que sí está expresada la causa, que es precisamente la mención de la inexistencia de derecho de reembolso.

La DG revoca la calificación.

Doctrina: En el presente caso los cónyuges, por pacto, están determinando el carácter privativo de la parte de la finca comprada por la esposa de modo que ambos consortes, en ejercicio de su autonomía de la voluntad, excluyen el juego de la presunción de ganancialidad del artículo 1361 del Código Civil.

Considera también que SÍ se ha expresado la causa ya que el negocio jurídico de atribución escriturado es oneroso, según resulta de los concretos términos empleados en la redacción de la escritura, y así tiene que constar también, frente a todos, en la inscripción en el Registro de la Propiedad. (AFS)

569.* REVERSION DE FINCA APORTADA A REPARCELACIÓN. INMATRICULACION

Resolución de 30 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sabiñánigo, por la que se deniega la inmatriculación de una finca por constar oposición de una entidad local menor y apreciar que dicha finca consta ya inmatriculada

Resumen: no puede inmatricularse una finca en virtud de un expediente administrativo de reversión cuando resulta que forma parte de una finca ya inmatriculada al aportarse a una reparcelación.

Se pretende la inmatriculación de una finca de 60 m2que se considera como porción resto de una finca de 210 m2, revertidos en virtud del expediente administrativo.

La registradora la deniega por constar oposición expresa de determinada entidad local menor, y por considerar que esa porción de 60 metros cuadrados ya está inmatriculada ya que cuando se describió la finca aportada con una reducción de 210 a sólo 150 m2, no fue por quedar fuera de la reparcelación los 60 m2 de diferencia, sino porque tal reducción es la que resultó de la medición real de la finca.

La DG confirma la nota ya que tanto de los documentos en el que se formaliza la reversión y de aportación de finca a la reparcelación como del propio recurso resulta que queda acreditado, o al menos hay indicios más que fundados de que no quedó una porción de 60 metros cuadrados sin aportar a la reparcelación y sin inmatricular, sino que toda la finca revertida, con una superficie real de sólo 150 metros cuadrados y no de 210 metros cuadrados como decía por error el título reversional, consta ya inmatriculada como aportada a la reparcelación (MN)

570.*** EMBARGO DE FINCAS EN OTRO TERMINO MUNICIPAL. NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS

Resolución de 30 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de San Vicente de la Barquera-Potes, por la que se deniega la práctica de una nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas al margen de una anotación preventiva de embargo.

Resumen: Pese al art. 8 LRHL, cabe la práctica de una anotación de embargo ordenada por un Ayuntamiento sobre un inmueble sito en otro término municipal, dado su carácter “declarativo y no ejecutivo”, lo que comprende también la práctica de la NM de expedición de certificación.

Se presenta mandamiento dictado por el recaudador de un Ayuntamiento ordenando la práctica de una anotación preventiva de embargo sobre una finca sita en otro término municipal, y se solicita la expedición de certificación de dominio y cargas.

El registrador practica la ordenada anotación, expidiendo la certificación solicitada, si bien deniega la práctica de la nota marginal al carecer la Administración actuante competencia ejecutiva.

La DG revoca la nota. Ha sido doctrina del Centro que, en aplicación del art 8 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, las anotaciones de embargo sobre bienes sitos fuera del término municipal deberán ser practicados por los órganos competentes de la correspondiente Comunidad Autónoma o del Estado según los casos, previa solicitud del presidente de la Corporación, y no directamente por la Administración municipal. Pero esta doctrina se ha ido matizando en el sentido de que hay que diferenciar entre actuaciones estrictamente ejecutivas, (especialmente la realización forzosa del bien), donde seguirá en vigor la doctrina señalada, y las meramente declarativas, (incluyendo la providencia de apremio, diligencia de embargo y mandamiento de anotación preventiva, donde por razones de eficacia y economía procedimental debe reconocerse competencia al órgano de recaudación municipal, incluso respecto de bienes inmuebles sitos fuera de su término municipal (STS de 21 de julio de 2008). Es decir, las Entidades Locales tienen plena competencia para dictar el acto administrativo mediante el cual se declara la existencia de un crédito exigible a su favor, cuando sea cierta su cuantía y la persona del obligado, y también para su recaudación en período voluntario o ejecutivo, dictando a tal efecto la correspondiente providencia de apremio, diligencia de embargo y medidas cautelares como es el mandamiento de anotación del embargo. En cambio, carece de tal competencia para realizar actuaciones de realización forzosa sobre bienes inmuebles situados fuera de su término municipal, que deberá llevarse a cabo por los órganos competentes de la correspondiente Comunidad Autónoma cuando deban realizarse en el ámbito territorial de ésta, y por los órganos competentes del Estado en otro caso, previa solicitud del presidente de la Corporación.

Por lo que se refiere a la naturaleza de la Certificación de dominio y cargas y su nota marginal, analiza sus naturaleza y caracteres, pero recuerda que en el ámbito de las ejecuciones administrativas solo se contempla reglamentariamente la práctica simultánea de dos asientos: la propia anotación y la nota marginal, sirviendo además la certificación registral para que por la Administración se compruebe si se han realizado por su parte las notificaciones procedentes. En consecuencia, la expedición de la certificación de cargas, y su correspondiente reflejo registral mediante su nota marginal, deben incardinarse dentro del trámite procesal del embargo, de tal manera que, a estos meros y exclusivos efectos, ambas actuaciones participan de una naturaleza no ejecutiva. (MN)

571.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN BASADA EN LA GEORREFERENCIACIÓN CATASTRAL

Resolución de 1 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Denia n.º 2, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca registral y consiguiente rectificación de la descripción, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en el que se han practicado alegaciones contra la inscripción de la georreferenciación de la finca

Resumen: Es causa justificada para denegar la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral, la mera oposición de un titular registral colindante, basada en la representación gráfica catastral de su finca, aunque esta no esté incorporada al folio real.

Hechos: Se solicita la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral (RGA) de una finca registral, con su consiguiente rectificación de la superficie en 60 metros cuadrados, pues de 2.217 pasa a 2.277. Tramitado el procedimiento del art. 199 LH, se presenta oposición por una colindante catastral, que afirma ser también colindante registral, y que alega que la RGA aportada solapa parcialmente con la representación gráfica catastral (RGC) no inscrita de su finca.

La registradora de la propiedad suspende la práctica de las inscripciones solicitadas pues aprecia un pequeño solape por el linde Este, lo que evidencia la existencia de una zona de titularidad controvertida.

El recurrente afirma falta de motivación de la nota y que la alegación de la opositora, basada en la CCDG, no aporta nada en defensa de su derecho, siendo precisamente dicho argumento de superposición de la realidad física y la realidad catastral, el que origina el procedimiento instado.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Conforme al art. 199 LH, el registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público. En los demás casos, la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no determinará necesariamente la denegación de la inscripción.

De este precepto deduce la DG que la mera oposición de un titular catastral acerca de que su inmueble resulte invadido por una RGA, no es motivo suficiente por sí sólo para denegar su inscripción pues, precisamente por ser alternativa, se produce esa invasión parcial del inmueble catastral colindante. Pero, cuando la oposición la formula no un titular catastral afectado, cuya propiedad no conste debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, sino un titular de una finca registral que alega resultar invadida, su oposición resulta mucho más cualificada y merece mayor consideración.

En el presente caso, aunque la finca registral de quien formula oposición no tiene previamente inscrita su georreferenciación, si se accede a la pretensión de inscripción de la RGA se impediría al titular de la finca registral colindante inscribir, en su día y por la vía del expediente del art. 199, su propia RGC, porque solaparía con la georreferenciación de la finca objeto del presente expediente, todo lo cual evidencia la existencia de un conflicto o controversia en la delimitación del lindero común.

Comentario: Esta resolución aborda un importante problema práctico derivado de la posibilidad de rectificar la descripción registral de una finca mediante la incorporación de una representación gráfica alternativa a la catastral, que incluso puede instarse aportando un informe de validación gráfica negativo; dicho lisa y llanamente: inscrita una RGA, el colindante afectado no podrá inscribir la RGC de su finca.

Me parece correcto que la oposición de un colindante tenga más fuerza cuando el vecino intenta inscribir una RGA, pues no se está respetando la cartografía catastral, teniendo en cuenta que esta goza de una presunción legal de veracidad (art. 3.3 TRLC). Lo que encuentro a faltar en esta resolución son dos cosas: 1) la nota de calificación se expide sin calificar si la RGC del opositor se corresponde con su finca registral, dado que aquella no está inscrita, (al parecer, da igual que no lo esté, los efectos son los mismos); 2) una argumentación con base legal.

En relación con este último punto, la DG, después de cinco páginas de argumentos que poco aportan al caso, parece despachar el tema con la afirmación de que la oposición del titular registral merece más consideración que la del meramente catastral (a mi juicio, un mantra sin fundamento legal alguno cuando el titular registral no ha inscrito su georreferenciación); mientras que en supuestos como el presente lo relevante no es la presunción registral de exactitud (que no puede aplicarse ya que el opositor no tiene inscrita su representación gráfica), sino precisamente la catastral, como hemos dicho. De este modo, en lugar de aplicar el art. 3.3 TRLC, que sería lo procedente, la DG dedica páginas y páginas a destacar los efectos de la inscripción registral y la preeminencia del titular registral sobre el catastral, para acabar resolviendo que lo que realmente importa es la cartografía catastral. Si se me permite, es como un truco de prestidigitación. (VEJ)

572.*** CANCELACION DE ARRENDAMIENTO INSCRITO CON POSTERIORIDAD A LA HIPOTECA

Resolución de 1 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de propiedad de Logroño n.º 2, por la que no se practica la cancelación de una inscripción de arrendamiento urbano sobre 31 fincas registrales, que han sido objeto de una ejecución hipotecaria.

Resumen: No cabe cancelar un arrendamiento posterior a una hipoteca y anterior a la NM de expedición certificación de cargas, cuando en el mandamiento el juez no solo no lo ordena expresamente, sino que además lo rechaza. Resumen de la extinción o no de los arrendamientos por ejecución forzosa del derecho del arrendador dependiendo de si están inscritos o no y la legislación por la que se rigen.

Se presenta testimonio del decreto de adjudicación de fincas hipotecadas y mandamiento de cancelación cargas. La hipoteca ejecutada se inscribió el 8 de julio de 2011, habiéndose expedido certificación de dominio y cargas y practicada su correspondiente nota marginal el 15 de septiembre de 2017. Sobre las fincas hipotecadas existen vigentes dos anotaciones preventivas de embargo y, además, un derecho de arrendamiento inscrito con fecha 11 de febrero de 2013. El mandamiento de cancelación de cargas se ordena, expresa y únicamente, la cancelación de la hipoteca y de las anotaciones de embargo y de todas las anotaciones e inscripciones que hubieren podido causarse con posterioridad a la expedición de la certificación; En el documento que contiene la diligencia de ordenación de fecha 11 de julio de 2022, se señala que no procede expedir ninguna adición al mandamiento de cancelación de cargas, relativa a los citados arrendamientos, añadiendo que debe «estarse a lo acordado en el presente procedimiento, poniendo en su conocimiento que la cancelación de los arrendamientos tiene un trámite específico”.

El registrador no cancela el arrendamiento, porque no se ha ordenado expresamente su cancelación y la inscripción del mismo es anterior a la nota marginal de expedición de certificación de cargas.

La Dirección General confirma la nota. Al ser la primera vez que se pronuncia sobre este tema, hace un resumen sobre una cuestión conexa, cual es la existencia o no del derecho de retracto a favor de los arrendatarios de viviendas en las ventas judiciales derivadas de esas ejecuciones, pues detrás de ambas está la cuestión de determinar la extinción o no de los arrendamientos con motivo de un ejecución forzosa:

Entiende la DG que es claro que la ejecución forzosa es una venta y por tanto procede el ejercicio de los derechos de adquisición preferente del art. 25 LAU, pero esquematiza los supuestos dependiendo de la Ley aplicable al arrendamiento:

  • Si se trata de arrendamientos concertados con posterioridad a la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, deberá tenerse en cuenta si el arrendamiento ha tenido acceso o no al Registro de la Propiedad, puesto que de este extremo dependerá la continuación o no del arrendamiento tras la adjudicación de la finca. De la interpretación conjunta de los arts 13.1 y 7.2 en la redacción dada por dicha ley, resulta la extinción del contrato de arrendamiento salvo que se hubiese inscrito en el Registro con anterioridad a la hipoteca o a la anotación de embargo, que se ejecuta, de manera que si arrendamiento tuvo acceso al Registro antes el arrendamiento persistirá y el arrendatario podrá ejercitar su derecho de retracto; En el caso de que se haya inscrito con posterioridad a la hipoteca o al embargo , el contrato se extinguirá y el arrendatario no tendrá derecho de retracto; Si el arrendamiento de vivienda no ha accedido al Registro de la Propiedad, lógicamente no habrá lugar a derecho alguno.
  • Si se trata de arrendamientos suscritos antes de entrar en vigor la reforma de la Ley 4/2013, (6 de junio de 2013), el 13 entonces vigente disponía un plazo mínimo de subsistencia para el arrendamiento de vivienda de cinco años, plazo que habría de respetarse aunque se produjera la ejecución de la hipoteca que gravaba la finca y aunque el arrendamiento no figurase inscrito en el Registro; estos contratos , a partir del 6 de Junio de 2018 (una vez transcurridos el plazo mínimo): quedarán extinguidos cuando se resuelva el derecho del arrendador como consecuencia de una ejecución de hipoteca u otro procedimiento de ejecución forzosa, siendo por tanto ya innecesario exigir la declaración arrendaticia a los efectos de los derechos de tanteo y retracto.
  • Con la reforma de los citados preceptos por el RDL 7/2019, es decir para los arrendamientos suscritos tras su entrada en vigor, este plazo mínimo se ha vuelto a establecer en el 13, siendo de 5 años si el arrendador es persona física y 7 si es jurídica. De modo que si el derecho del arrendador se resuelve como consecuencia de un ejecución forzosa, el contrato de arrendamiento se extingue, pero arrendatario tendrá derecho a continuar en el arrendamiento hasta el transcurso de esos plazos de 5 o 7 años. Si el arrendamiento estuviere inscrito antes del embargo o la hipoteca continuará por la duración pactada.
  • Si son arrendamientos para uso distinto de vivienda, tanto antes como después de la mencionada reforma de la LAU, al no estar sometidos a un plazo mínimo imperativo, el arrendamiento se extinguirá en cualquier momento en que el derecho del arrendador quede resuelto como consecuencia de la ejecución, a menos que dicho arrendamiento constase inscrito en el Registro con anterioridad a la hipoteca que se ejecuta.

Analizando el supuesto concreto y la regulación legal del sistema de purga general de cargas del art. 134 LH y 674 LEC resulta que el mandamiento de cancelación de cargas expedido en un procedimiento de ejecución hipotecaria, purga la existencia de los derechos de cualquier clase que fueren anotados o inscritos con posterioridad a la inscripción de la hipoteca, lo que, en este supuesto, debería incluir las inscripciones de los arrendamientos enunciados, al ser posteriores a la inscripción de hipoteca y no estar incluido entre los supuestos de excepción. Pero esta purga no es automática ya que el art. 233 RH dispone que “en el auto de adjudicación…se determinarán las inscripciones y anotaciones posteriores y las anteriores pospuestas al crédito del actor que hayan de cancelarse, con referencia expresa al número o letra, folio y tomo donde consten, sin que sea suficiente ordenar que se cancelen todas las posteriores a la hipoteca del actor», y que «se exceptúan las practicadas con posterioridad a la extensión de la nota prevenida en el párrafo cuarto de la regla cuarta del artículo citado, para cuya cancelación bastará la referida expresión genérica». Por tanto (R de 22 de octubre de 2011) la cancelación de cargas posteriores no puede estimarse que opere automáticamente, sino que ha de ser motivada, pues exige previamente un acto de valoración por parte de la autoridad judicial (puede darse el caso de anotaciones posteriores que, por ej. por haber ganado una tercería de dominio, no puedan ser canceladas), y, en su caso, la consignación del sobrante que pudiera existir a favor de los titulares de cargas con rango inferior. En este supuesto el mandamiento de cancelación no solo no ordena de forma expresa que las inscripciones de arrendamiento deban cancelarse, sino que ni siquiera ordena la cancelación de todas las cargas posteriores a la inscripción de hipoteca, sino únicamente la de las anotaciones preventivas que expresamente se enumeran y los asientos posteriores a la nota marginal de expedición de la certificación de dominio y cargas; indicándose luego, en la diligencia de adición, que no procede tal orden porque se entiende por el Juzgado que «la cancelación de los arrendamientos tiene un trámite específico». En consecuencia se confirma la nota, puesto que no procede que se practique la cancelación de un asiento en virtud de un mandamiento judicial en el que ni de forma expresa ni genérica se ordena la misma, sino que, al contrario, se rechaza. (MN)

575.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA. NOTIFICACIÓN POR EDICTOS A HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL

Resolución de 2 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Madrid n.º 18, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación dimanante de un procedimiento de ejecución hipotecaria

Resumen: En la demanda contra herencia yacente si no se tiene indicio alguno de la existencia de herederos interesados, además de emplazar a los ignorados herederos por edictos, se debe comunicar al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada.

Hechos: En decreto de adjudicación derivado de un procedimiento de ejecución hipotecaria seguido a instancia de una entidad bancaria contra los herederos del titular registral, se adjudicaba la finca registral a la recurrente y su esposo.

Según el título, “consta acaecida la defunción del deudor en fecha 16/02/2018, sin haber otorgado testamento, y tras los intentos de averiguación de la existencia e identificación de sus herederos, sin resultado alguno, se practica el requerimiento a los mismos en aplicación de la normativa en vigor y para mayor garantía en forma de Edicto”.

Presentado testimonio de dicho decreto en el Registro, junto a cierta documentación, fue objeto de calificación considerando que, siendo el llamamiento a los herederos desconocidos puramente genérico, y no habiéndose personado ningún interesado en la herencia en el procedimiento, debe nombrarse un administrador judicial de la herencia.

Los interesados solicitan calificación sustitutoria que confirmó la calificación originaria.

Contra la nota de calificación sustituida, la interesada interpone recurso en base a las siguientes alegaciones:

Que el juzgado les comunicó que la sentencia era firme, que no cabía recurso y que el nombramiento de un administrador judicial en esta fase del procedimiento no es admisible.

Que la subasta del bien hipotecado se realizó con arreglo a lo dispuesto en la Ley, que el edicto de subasta estuvo expuesto en el tablón de anuncios del Juzgado y en el portal de subastas judiciales y electrónicas existente y dependiente del Ministerio de Justicia, en los términos en que le sean remitidos a este último por el Portal de Subastas de la Agencia Estatal del Boletín Oficial del Estado hasta la fecha de celebración de la subasta a efectos meramente informativos (art. 645.1 de LEC).

Que el titular según el registro ha fallecido y sus herederos no se han personado en todo el procedimiento de ejecución hipotecaria, a pesar de haber sido publicado el edicto en el Boletín Oficial.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

Doctrina: En los casos en que interviene la herencia yacente, toda actuación que pretenda tener reflejo registral debe articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente.

Esta doctrina se matizó en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

Asimismo, se ha de tener en cuenta la Sentencia del supremo de 9 de septiembre de 2021, por la que nuestro Centro Directivo modificó su doctrina para estos casos, afirmando que cuando se demanda a una herencia yacente caben dos posibilidades:

– que se conozca o se tengan indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia. En este caso, habrá de dirigirse la demanda contra estos herederos, previa averiguación de su identidad y domicilio;

– que no se tenga indicio alguno de la existencia de herederos interesados en la herencia yacente (casos de personas que han fallecido sin testamento y sin parientes conocidos con derecho a la sucesión intestada). En estos supuestos, además de emplazar a los ignorados herederos por edictos, se debe comunicar al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada, a falta de otros, la pendencia del proceso, conforme al artículo 150.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Esta norma se complementa con otras que tratan de preservar el interés del Estado y, en general las administraciones públicas, respecto de los derechos sucesorios que pudieran corresponderle (art. 6 del RD 1373/2009, de 28 de agosto, que aprueba el Reglamento General de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas y el art. 791.2 LEC).

Se ha de recordar que la notificación por edicto tiene carácter supletorio y excepcional y solo debe emplearse cuando se hayan agotado, razonablemente, las posibilidades de efectuar una notificación personal.

Comentarios: En el caso que nos ocupa, de la documentación presentada resulta que por el Juzgado se ha efectuado una averiguación razonable respecto de la existencia de posibles herederos y solo cuando estos trámites han resultado infructuosos procedió a la notificación edictal. Tal documentación no se pudo tener en cuenta por el registrador a la hora de emitir su calificación; no obstante, lo anterior, el defecto al centrarse únicamente en la exigencia de nombramiento de un defensor judicial, provoca que la DG no pueda confirmar la calificación.

A la vista de ello parece que en este caso la calificación correcta hubiera sido la de no constar que la notificación, aparte de por edictos, se ha realizado a los órganos competentes del Estado o de la Comunidad Autónoma, en su caso. (MGV)

578.** DOBLE INMATRICULACIÓN. INSTANCIA CON FIRMA ELECTRÓNICA PRESENTADA EN PAPEL

Resolución de 12 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Astorga, por la que se suspende el inicio del procedimiento de doble inmatriculación respecto de unas fincas registrales

Resumen: Los documentos privados firmados electrónicamente sólo pueden tener acceso al registro a través de la plataforma prevista para ello en la sede electrónica de los registradores. La calificación del registrador paralizando el expediente de doble inmatriculación por tener dudas de la misma ha de ser motivada.

El registrador la rechaza por no tener firma electrónica reconocida al ser una mera copia y porque analizados los folios registrales y las representaciones gráficas de las fincas no puede llegarse a la conclusión de que se trate de la misma finca, ya que tanto la superficie como los linderos no resultan coincidentes.

La Dirección General confirma el primer defecto y rechaza el segundo.

Respecto a la instancia firmada electrónicamente y conforme a lo dispuesto en los arts 103 LH y 166.11.ª y 193.4.ª del RH, y reiteradas RR, en los casos en que un documento privado puede tener acceso al Registro es necesario que las firmas de los que lo suscriben estén legitimadas notarialmente o ratificadas ante el registrador, por exigencias del principio de seguridad jurídica; Pero también cabe que la identidad del firmante esté acreditada con una firma electrónica avanzada o reconocida; Pero para que ello sea admisible la recepción de la solicitud se ha de producir por vía telemática a través de la Sede Electrónica del Colegio de Registradores, sin que se pueda admitir si se ha recibido en papel, ya que el documento firmado electrónicamente una vez impreso no puede acreditar la identidad, integridad y autenticidad. En conclusión, debe presentarse telemáticamente en el Registro, a través del portal de presentación de documentos privados habilitado en la Sede Electrónica de los Registradores, o si se presenta en soporte papel debe contener la firma legitimada notarialmente, o al menos ratificada ante el registrador. Entiende que la instancia es título hábil para iniciar el expediente del 209 LH, pero al ser firmada digitalmente y no acceder a través de la sede electrónica debió ser denegada su presentación, No obstante el defecto puede subsanarse fácilmente presentándola a través del canal adecuado.

Respecto al segundo defecto reitera su doctrina (RR de 20 y 30 de octubre de 2020), por la cual, la primera actuación del registrador en el caso del expediente del art 209, ha de ser la de apreciar la coincidencia de las fincas y, en consecuencia, la posibilidad de que efectivamente exista doble inmatriculación, total o parcial; apreciación que habrá de efectuar examinando los libros del Registro, la aplicación registral para el tratamiento de bases gráficas y la cartografía catastral; poniendo el acento en que si decide no tramitar el expediente, su negativa deberá estar debidamente motivada. Como declaró la R. de 3 de octubre de 2018: «En el caso de que el registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes en los términos fijados por el citado artículo antes transcrito, concluya que, a su juicio, no hay indicios de la doble inmatriculación, deberá rechazar la continuidad de la tramitación, quedando a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble». En este caso, la registradora en la nota de calificación se limita a exponer sucintamente que, examinada la descripción de las tres fincas, según resulta de los folios registrales y las representaciones gráficas de las mismas, no puede llegarse a la conclusión de que se trate de la misma finca, ya que tanto la superficie como los linderos no resultan coincidentes. Entiende la DG que dicha afirmación por sí sola no justifica debidamente las dudas de la registradora, para que los interesados puedan, en consecuencia, aportar documentación complementaria al objeto de disipar dichas dudas, o en último caso interponer los recursos que procedan ante tal calificación. En consecuencia, rechaza el defecto en los términos en que ha sido señalado. (MN)

579.* PARTICIÓN HEREDITARIA SIN INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE VIUDO. INDEPENDENCIA DEL REGISTRADOR AL CALIFICAR

Resolución de 12 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Benalmádena n.º 2 a inscribir una escritura de adjudicación de herencia.

Resumen: Es necesaria la intervención del cónyuge viudo en la partición hereditaria, aunque el testador haya ordenado en favor de la viuda un legado de usufructo de bienes concretos de la herencia

Supuesto: Se presenta en el Registro escritura de partición hereditaria otorgada por los hijos legitimarios sin concurrencia de la viuda del segundo matrimonio, a la que el testador había legado el usufructo de dos fincas.

El Registrador suspende la inscripción al considerar necesaria la intervención de la cónyuge viuda ya que, además de legataria testamentaria, es heredera y legitimaria del causante.

El recurrente entiende que el cónyuge viudo no es heredero como tal, y por tanto no es necesaria su intervención en la partición y adjudicación de la herencia, y menos en el caso en el que nos ocupa, en el que por disposición testamentaria se le lega a la viuda en segundas nupcias, casada en separación de bienes, el usufructo de un bien determinado y concreto, sin hacer mención a su institución como heredera, habiendo manifestado haber tomado posesión, siendo evidente su aceptación. Además, según el TS el beneficiado por el testador con el usufructo sobre la totalidad de la herencia, o una parte o cuota, no puede ser asimilado a la institución o posición jurídica del heredero de la herencia.

La DG confirma la calificación registral pues la legítima es “pars bonorum” y el legitimario debe intervenir en la partición si el testador no la ha efectuado por sí mismo ni encomendado a contador partidor; En concreto, el cónyuge viudo, al ser legitimario, debe intervenir en la partición hereditaria, pues mientras que no se realice la partición de la herencia y por tanto se adjudiquen bienes concretos a herederos determinados, existe una comunidad hereditaria de la que no solo forman parte los herederos, sino todos los llamados a la sucesión por sus cuotas, lo que incluye a los legitimarios y a los legatarios de parte alícuota (arts. 397 y 406 CC); y aunque el testador haya ordenado en favor de la viuda un legado de usufructo de dos bienes concretos de la herencia (R. 3 de febrero de 1997 y art. 783-2 LEC).

En cuanto a las alegaciones de la recurrente sobre el hecho de que la misma escritura calificada se haya inscrito en otros registros de la Propiedad, reitera la DG que el registrador, al ejercer su competencia de calificación de los documentos presentados a inscripción, no está vinculado, habida cuenta del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores, como tampoco lo está por las propias resultantes de la anterior presentación de otros títulos. (JCC)

Revocada por la sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia, Sección Primera, de 8 de noviembre de 2021, que ha devenido firme.

RESOLUCIONES MERCANTIL
515.*** REDUCCIÓN DE CAPITAL SOCIAL POR AMORTIZACIÓN DE PARTICIPACIONES PROPIAS: ¿RESPONSABILIDAD DE LOS SOCIOS O RESERVA INDISPONIBLE?

Resolución de 4 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa emitida por el registrador mercantil XIII de Madrid, en relación con una escritura de reducción de capital de una sociedad de responsabilidad limitada.

Resumen: En una reducción de capital social de una limitada por amortización de participaciones adquiridas por la sociedad a título oneroso, la tutela a los acreedores está en la responsabilidad del socio transmitente. No puede obligarse a la sociedad a constituir una reserva indisponible.

Hechos: Se trata de un acuerdo de reducción de capital por amortización de participaciones propias, previamente adquiridas por la sociedad en escritura pública, haciendo constar «a los efectos oportunos», la identidad de la socia que transmitió las participaciones afectadas.

El registrador califica negativamente por el siguiente motivo.

“No consta la constitución de la reserva indisponible prevista en los artículos 141 y 332 LSC, que es necesario establecer como garantía de los acreedores sociales, toda vez que no puede jugar la responsabilidad solidaria del artículo 331 de la misma ley”. Se basa en que la amortización se hace después de dos años de la adquisición no pudiendo pretenderse que ahora el socio transmitente “pase a responder solidariamente –y sin siquiera ser conocedor de ello, pues no era ya socio al tiempo del acuerdo cuya inscripción se pretende– de las deudas sociales, cuando entre las cuales pueden encontrarse algunas contraídas después de dejar de ser socio (cfr artículo 231 LSC); y cuando pudo ser posible que tal adquisición se realizara con cargo a beneficios o reservas libres y por las causas de la letra d) del artículo 140.1 LSC, cuando las participaciones pudieron ser adquiridas para ser enajenadas, y cuando hubo de establecerse la reserva del 142.2 LSC”.

Como consecuencia de dicha calificación se hace una diligencia de subsanación, con la comparecencia del administrador único y socio único de la sociedad y de la socia transmitente de las participaciones, en la que manifiestan que el precio coincidió con el valor nominal de las participaciones y que la vendedora “es conocedora de que responde de las deudas sociales en los términos legalmente previstos para este supuesto de reducción de capital y que conoce y consiente la presente escritura de reducción de capital”.

El registrador tras la diligencia se ratifica en su calificación incluyendo unas extensas explicaciones del porqué de la misma. Pone al acento en que la persona que asume la responsabilidad es ya totalmente ajena la sociedad. Desde el momento en que se realizó tal transmisión, el transmitente quedó desligado totalmente de la sociedad (no conservó ninguna participación de la misma), y la suerte posterior de las participaciones (su reventa o su amortización) le es totalmente ajena y, por ende, difícilmente puede la ley, para el supuesto de amortización posterior, modificar retroactivamente el régimen jurídico de aquella transmisión anterior, e imponer al transmitente consecuencias derivadas de hechos posteriores ajenos a su voluntad (artículos 9 CE y 2, 1257 y 1258 CC)”.

La notario autorizante recurre: Dice que lo que pretende el registrador no se ajusta a la LSC, ni a la resolución de 11 de mayo de 2017 que vino a decir que aunque en una amortización de acciones propias no existe devolución “civil” de aportaciones, sí existe esa devolución “en el sentido que se da a esta expresión en sede de reducción de capital y como una de las «modalidades» en atención a la contrapartida utilizada: artículos 317 y 329 y siguientes de la Ley de Sociedades de Capital”.

Resolución: Se revoca la nota de calificación.

Doctrina: Para la DG, cada uno de los artículos citados por el registrador en apoyo de su calificación responden a un sistema distinto: el artículo 141.1) “a la reducción de capital por amortización de participaciones cuya adquisición no comporte la restitución de aportaciones” por haber sido adquiridas a título lucrativo, y el artículo 332 “a la reducción de capital que sí comporte restitución de aportaciones”. Por ello el sistema de protección que establece el primero de dichos artículos es imperativo en cuanto a la constitución de la reserva indisponible, mientras que el segundo establece un sistema facultativo, reserva o responsabilidad, a elección de la sociedad.

Sobre la afirmación del registrador de que solo existe restitución de aportaciones propiamente dicha cuando la adquisición de participaciones propias se produce en ejecución de un previo acuerdo de reducción de capital, negándole tal carácter al acuerdo adoptado cuando las participaciones amortizadas ya se encuentran en el patrimonio social, la resolución de 22 de mayo de 2018 proclamó lo contrario al decir claramente que “la amortización de participaciones adquiridas previamente por la sociedad a título oneroso equivale al supuesto de reducción de capital por restitución de aportaciones”.

En definitiva, que a la reducción acordada le son aplicables los artículos 331 a 333 de la Ley de Sociedades de Capital

Finalmente reconoce la DG que “el sistema de amortización de las participaciones propias, y particularmente el plazo de tres años que el artículo 342 de la Ley de Sociedades de Capital concede para llevarla a efecto, ha sido objeto de críticas desde posiciones de «lege ferenda», pero tales apreciaciones no afectan a su vigencia”.

Comentario: La conclusión de la resolución, ratificando además la resolución de 2018, es clara: si se reduce el capital por amortización de la autocartera, si esta se originó por un contrato a título oneroso, el sistema de protección de los acreedores es el normal establecido en la LSC, es decir responsabilidad del socio al que se le restituyen sus participaciones o constitución alternativa de reserva indisponible. No puede imponerse la constitución de esta reserva en todo caso. Y ello estimamos se haga la amortización de esas participaciones en el plazo que se haga, es decir incluso después de los tres años, sin perjuicio de las consecuencias que se producen para este caso.

Y todo ello dando por supuesto de que en los estatutos de la sociedad no se haya diseñado otro sistema más garantista de protección de acreedores (artículo 333 LSC).

Lo que ocurre en este caso es que la distancia temporal existente entre la enajenación de las participaciones a la sociedad, y la reducción de capital con amortización de las participaciones adquiridas, es tan amplio que al registrador le parece que la responsabilidad del socio, desvinculado además de la sociedad, es insuficiente e incómoda para los acreedores sociales que pudieran ser perjudicados por la reducción. En este sentido tiene razón la recurrente cuando dice que esa responsabilidad a juicio del registrador no es lo suficientemente “buena” para los acreedores. Y posiblemente sea así, pero lo que es claro es que el sistema establecido por la LSC es el que es y además aparece ratificado por resoluciones de nuestro CD.

No obstante todo lo dicho hubiera sido interesante que nuestra DG se hubiera pronunciado sobre si la especial diligencia que se añadió a la escritura ante la primera calificación era o no suficiente para tener por subsanado el defecto pues con ella, parte de las dudas manifestadas por el registrador, quedaban solucionadas. (JAGV)

535.*** REGISTRO DE BIENES MUEBLES. CERTIFICACIÓN DE ADJUDICACIÓN Y MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE EMBARGO Y CARGAS POSTERIORES. PRINCIPIO DE PRIORIDAD.

Resolución de 14 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles I de A Coruña, por la que se deniega la cancelación ordenada por mandamiento de la Tesorería General de la Seguridad Social.

Resumen: Tomada anotación de embargo sobre un bien no inmatriculado, dicha anotación prevalece sobre una titularidad distinta de dicho bien que se haya hecho constar en el Registro con posterioridad: es una consecuencia del principio de prioridad.

Hechos: Se presenta en un RBM una certificación por remate de un vehículo y mandamiento de cancelación del embargo y, específicamente, del contrato de arrendamiento con opción de compra inscrito a favor de una entidad bancaria.

Del registro, resulta lo siguiente:

— Anotación de embargo a favor de la TGSS seguido contra determinada entidad.

— Inscripción de dominio a favor de la entidad bancaria en virtud de un arrendamiento financiero de fecha anterior al embargo con opción de compra a favor de la entidad embargada.

 — En la certificación de cargas expedida, se hizo constar, además de las sucesivas cargas, que la propiedad del vehículo era de la entidad bancaria.

— A la entidad bancaria se le notifica el embargo como “acreedor posterior” simplemente.

El registrador deniega el despacho y la cancelación de cargas posteriores a la anotación ejecutada y del contrato de leasing por constar el bien inscrito a favor de persona distinta del embargado. A la deudora sólo le corresponde el derecho de arrendamiento con opción de compra (Resoluciones 7 y 24 de enero de 2005 de la Dirección General de los Registros y del Notariado), artículo 15, número 2 y 3, de la Ley 28/1998 y el artículo 24 de la Orden de 19 de julio de 1999.

La TGSS recurre y alega en esencia que el Banco fue notificado y que no ha interpuesto tercería de dominio alguna.

Resolución: Se revoca la nota y se permite la inscripción de la adjudicación y la cancelación de cargas y por consiguiente la cancelación de la inscripción a favor de la entidad bancaria.

Doctrina: Parte la DG de que el RBM es un registro de titularidades y gravámenes en el que rige el principio de legalidad y el de tracto sucesivo. En consecuencia, el registrador debe suspender toda inscripción o anotación si no consta que el bien de que se trate está inscrito a nombre de la persona que aparece como disponente.

 Dada la especial naturaleza de este registro y su interconexión con la base de datos de Tráfico, si se pretende la inscripción de un bien no inmatriculado el registrador puede utilizar esa base de datos a los efectos de comprobar la titularidad administrativa del bien de que se trate, aunque “siempre teniendo en cuenta que la presunción de existencia y titularidad del derecho sólo deriva de los asientos del Registro de Bienes Muebles”. De la consulta a la base de datos de Tráfico puede resultar la negativa del registrador a la anotación de embargo si la persona contra la que se dirige el procedimiento no coincide con la persona que consta como titular del vehículo en esa base de datos.

Por ello debe ser estimado el recurso, sigue diciendo la DG, pues si no se hiciera “se desvalorizaría por completo el contenido del asiento practicado en el folio primero del bien inmatriculado”. Es decir que si se ha tomado una anotación de embargo es porque “existe un principio de prueba de esa de titularidad que lo justifica”.

El hecho de que el folio segundo del bien publique una titularidad distinta no enerva las consideraciones anteriores, pues “el principio de prioridad registral protege al titular de la anotación de embargo y garantiza que los efectos derivados del apremio se harán constar en el Registro de acuerdo con su rango”.

Comentario: A la vista de esta resolución, a los efectos de anotar un embargo sobre un vehículo, es de fundamental importancia la comprobación, si el bien no consta inscrito, de la base de datos de Tráfico pues una vez tomada la anotación la titularidad del bien embargado que resulta de la misma anotación va a prevalecer sobre la verdadera titularidad del bien.

No obstante, de esta resolución se desprenden una serie de datos que debían ser tenidos en cuenta, para el debido funcionamiento del RBM:

Primera: El perjuicio al arrendador financiero que resulta de esta resolución, su contrato era anterior al embargo, se produce por la no inscripción de su contrato en el Registro. Ello normalmente es debido a que las financieras, por motivos puramente económicos, no inscriben sus contratos sino cuando se producen los primeros impagos.

Segundo: La base de datos de Tráfico publica titularidades administrativas a efectos de responsabilidad en el uso del vehículo y por tanto en el caso del arrendamiento financiero el bien constaría en dicha base de datos a nombre del arrendatario que es el usuario del vehículo y no de la entidad financiera.

Tercero: Por ello si al propio tiempo que la base de datos de Tráfico publica la titularidad administrativa, no publica que dicha titularidad es producto de una venta financiada o de un arrendamiento financiero, la consulta por parte del RBM a la base de datos de Tráfico resultará inútil pues va a coincidir el titular administrativo con la persona del embargado o del comprador a plazos en su caso. Quizás fuera esto lo que ocurrió en el supuesto de hecho de esta resolución y quizás por ello se practicó la anotación. (JAGV).

537.* REDUCCIÓN Y AUMENTO DE CAPITAL SIMULTÁNEOS. PUBLICIDAD Y DERECHO DE OPOSICIÓN DE ACREEDORES.

Resolución de 15 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa emitida por el registrador mercantil y de bienes muebles II de Málaga de una escritura de reducción de capital por condonación de dividendos pasivos y subsiguiente ampliación, por el mismo importe, con cargo a reservas.

Resumen: En una reducción de capital, por la causa que sea, con aumento simultáneo hasta una cifra igual o superior, no existe derecho de oposición de acreedores y por tanto tampoco existe necesidad de publicidad.

Hechos: Se trata de una escritura de reducción de capital por condonación de dividendos pasivos y de ampliación de capital por conversión de reservas, ambos por el mismo importe, adoptados en la sesión de junta general celebrada con carácter universal en una sociedad anónima.

El registrador suspende la inscripción por el siguiente motivo:

Falta de publicación del acuerdo de reducción en el BORME y en la web de la sociedad o si no existe en un diario y consiguiente manifestación de que ningún acreedor se ha opuesto. Art. 319, 324, 334 y 336 de la LSC y resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 7 de mayo de 2.015.

La sociedad recurre y alega las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de abril de 1994 y de 16 de enero de 1995, que en supuestos análogos entendieron que no era necesaria la publicación del acuerdo de reducción. También, la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 noviembre de 2003.

Resolución: Se revoca la nota de calificación.

Doctrina: La DG reitera su doctrina de que, en operaciones de aumento y reducción de capital simultáneas, “las medidas protectoras de socios y acreedores sólo tienen sentido en cuanto los intereses de unos u otros, o de ambos, se encuentren en situación de sufrir un perjuicio”, pero si ese riesgo no existe “debe decaer la exigencia del requisito dirigido a su tutela (vid., entre otras, las R. 2 de marzo de 2011, R. 18 de Diciembre de 2012 y 27 de febrero de 2019)”. En el caso contemplado “tras la ejecución de la operación compleja, la cifra de capital se mantiene inalterada y el desembolso efectivo de la ampliación se halla acreditado con el informe de auditoría, de manera que las funciones informadora y tuitiva que están llamadas a cumplir la publicación de la reducción y el derecho de oposición de los acreedores carecen de cometido con la contemplación unitaria de la fórmula utilizada”.

Comentario: Ya vemos que con independencia de la clase de reducción de capital de que se trate y con independencia del tipo de aumento, si el capital final es igual o superior al capital inicial de la sociedad, ni existe derecho de oposición de acreedores, ni por tanto necesidad de publicidad alguna. No obstante, hacemos notar que en este caso y como el aumento era por transformación de reservas en capital, la DG resalta el hecho del informe favorable del auditor. (JAGV)

540.* DEPÓSITO DE CUENTAS SIN DECLARACIÓN DE IDENTIFICACIÓN DEL TITULAR REAL.

Resolución de 16 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora mercantil y bienes muebles II de Murcia, por la que se suspende el depósito de unas cuentas anuales por no acompañarse la declaración de titularidad real.

Resumen: El documento que refleje la titularidad real de las sociedades, unido a las cuentas anuales de las que no forma parte, es de necesaria presentación, aunque no haya existido variación en el titular real desde la última declaración presentada en el Registro.

Hechos: Se discute en este recurso si con el depósito de cuentas debe presentarse la declaración de titularidad real de la sociedad.

Para el registrador ello es obligatorio conforme a la Orden JUS/616/2022.

La sociedad recurre y alega que la junta se celebró en junio, por lo tanto antes de la publicación de la Orden citada en la nota de calificación y que la situación de titularidad real de la sociedad es idéntica a la del año 2017 que ya consta en el registro.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG se va a limitar a recordar su doctrina claramente establecida en las resoluciones de 7 de diciembre de 2021 y 10, 11 y 12 de enero y 6 de septiembre de 2022.

No obstante conviene recordar que el Real Decreto-ley 7/2021, de 27 de abril, de transposición de directivas de la Unión Europea en materia, entre otras, de prevención del blanqueo de capitales, en la nueva DA 3ª de la LPBCFT, relativa al Registro de Titularidades Reales, al referirse a la declaración de titularidad real de entidades distintas de las sociedades viene a decir de forma expresa que en todo caso realizarán la declaración al Registro de la titularidad real “ y en el supuesto de que no se hayan producido cambios en la titularidad real se realizará una declaración confirmando este extremo”.

Comentario: Destacamos que la DG reitera su doctrina en materia de titularidades reales y que aclara, aunque sería innecesario decirlo, que el documento de titularidad real no forma parte de las cuentas anuales y por tanto no está sujeto a la aprobación de la junta y que dicho documento es de obligatoria presentación aunque no existan cambios en esa titularidad real respecto de la que ya conste en el registro. (JAGV)

548.() DEPÓSITO DE CUENTAS SIN DECLARACIÓN DE IDENTIFICACIÓN DEL TITULAR REAL.

Resolución de 21 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil V de Madrid, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2021

Resumen: Reitera una vez más la necesaria presentación junto al depósito de cuentas anuales de una sociedad, del documento relativo a la titularidad real. Cita las resoluciones de la DGSJFP de 7 de diciembre de 2021 y 11 y 12 de enero y 6 de septiembre de 2022. (JAGV)

552.*** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD EXISTIENDO DEUDAS EN EL BALANCE. SIMULTÁNEO RECURSO JUDICIAL

Resolución de 22 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil IV de Valencia, por la que se deniega y suspende la inscripción de acuerdos de una sociedad.

Resumen: Si el convocante de una junta está pendiente en cuanto a la vigencia de su cargo de una demanda judicial, los acuerdos de la Junta convocada no podrán inscribirse hasta que se resuelva por sentencia firme. Aunque de un balance final resulten deudas, si esas deudas constan como pagadas en la certificación o la escritura, la inscripción de la liquidación de la sociedad es posible.

Hechos: Se trata de una escritura de liquidación en la que se dan estas circunstancias:

 Comparece una liquidadora inscrita en el Registro. En la junta cuyos acuerdos se elevaban a público se aprobada el balance final de la sociedad, el proyecto de división y el pago y compensación de deudas.

La junta fue celebrada el 13 de mayo de 2022, con asistencia de la liquidadora que representaba el 90% del capital y la ausencia del otro socio. Del balance de liquidación incorporado resultaba la existencia de distintas deudas incorporadas al pasivo corriente.

Sobre la convocaría de la junta son de reseñar los siguientes hechos:

— en fecha 1 de diciembre de 2021 la liquidadora y socia de la sociedad convoca junta general para su celebración el día 6 de junio de 2022;

— el día 20 de diciembre de 2021, el otro socio solicita del Registro Mercantil la sustitución de la liquidadora y la designación de otra persona conforme a la previsión del artículo 389 de la Ley de Sociedades de Capital. El registrador estima la solicitud que es recurrida ante la DGSJFP siendo estimado el recurso con fecha 4 de agosto de 2022.

— el día 20 de abril de 2022, la liquidadora remite un burofax al otro socio anulando la convocatoria de junta a celebrar el 6 de junio y cambia la fecha de la junta al 13 de mayo;

— paralelamente, contra la resolución del registrador Mercantil también se interpuso demanda judicial.

El registrador suspende la inscripción por los dos siguientes defectos, el primero insubsanable:

Primero: Dado que su acuerdo de sustitución de la liquidadora de 4 de marzo de 2022, estaba vigente a la fecha de la convocatoria, la liquidadora carecía de competencias para convocar la junta. Estima que la legitimidad de la liquidadora está supeditada a la definitiva resolución del expediente de solicitud de cese y sustitución de liquidador, o de la demanda judicial. También entiende que el cierre del expediente queda supeditado, por una parte, al trascurso de dos meses desde la notificación de la referida resolución de la DGSJFP concedidos para su posible impugnación -según consta en la propia resolución, y, por otra, a la resolución judicial que se dicte en el referido procedimiento ordinario – artículo 11 del Reglamento del Registro Mercantil-.

Segundo: El balance unido a la escritura no es balance final “en cuanto aun recoge en la partida del Pasivo corriente la existencia de una serie de acreedores y deudas pendientes”. Artículo 390.1 de la Ley de Sociedades de Capital.

La sociedad recurre y hace dos alegaciones:

— que la convocatoria fue realizada antes de la resolución del expediente de sustitución del liquidador y que el acto administrativo produce sus efectos pese a la impugnación judicial;

— que “la Ley de Sociedades de Capital permite que, aun existiendo alguna deuda, pueda ser liquidada por la administradora tras la disolución, como se hizo constar en la escritura…”.

Resolución: Se confirma el primer defecto y se revoca el segundo.

Doctrina: La DG de forma reiterada y con ocasión de expedientes de jurisdicción voluntaria relativos a designación de auditor ha estimado que “ante una situación de indeterminación sobre el estado del Registro” (…) “el registrador Mercantil debe esperar a que la misma adquiera firmeza” para adoptar la decisión que proceda. Es decir, que el registrador debe suspender el ejercicio de su competencia si se le acredita debidamente que la cuestión que constituye el objeto del expediente está siendo objeto de conocimiento por los tribunales de Justicia.

A continuación aclara que en el supuesto de este expediente existe una resolución de la propia DG que es firme y por tanto desde este punto de vista no existe indeterminación alguna y tampoco “es preciso esperar el plazo de dos meses para su posible impugnación judicial pues la resolución de esta Dirección pone fin a la vía administrativa y produce efectos ejecutivos (artículos 98.1 y 114.1 de la Ley 39/2015, de 1 octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas)”.

Pero lo que sí existe es un procedimiento judicial interpuesto contra la resolución del registrador Mercantil. Y por ello, con independencia de si cabe o no ese recurso, contra una resolución no firme en vía administrativa, es claro que “existe una indeterminación sobre la cuestión de fondo, sustitución o no de la persona de la liquidadora, que ha de resultar decidida en dicha vía por lo que esta Dirección General no puede sino confirmar la calificación del registrador y entender que hasta que se decida dicha cuestión por el órgano jurisdiccional no procede la calificación definitiva sobre la solicitud de toma de razón de los acuerdos adoptados en la junta del día 13 de mayo de 2022”. A este respecto la DG considera que la junta no fue convocada con fecha 1 de diciembre, sino que la modificación de la fecha de la junta que es un elemento esencial de su contenido que se realizó posteriormente, “equivale a la anulación de la anterior convocatoria y a la realización de una nueva”.

En cuanto a la falta de pago de todas las deudas resulta de la escritura pública que se ha adjudicado a los socios el activo resultante, y el pago y compensación de las deudas, «quedando dispensadas las deudas restantes como resulta de la certificación de la junta». En concreto la certificación dice “que las deudas con los dos socios se satisfarán con cargo al activo y en cuanto a la deuda con un tercero se satisfará con cargo al dinero que resulta del mismo activo”, «(…) quedando toda deuda pendiente una vez liquidado el activo totalmente dispensado». Sobre ello la Dirección General ya afirmó en su Resolución de 16 de julio de 1998 “la necesidad de previa satisfacción de los acreedores como requisito inexcusable para el reparto del haber social entre los socios con fundamento en los artículos 1082 y 1708 del Código Civil y en los hoy artículos 385 y 391 de la Ley de Sociedades de Capital, de modo que cualquier alternativa al previo pago distinta a la prevista legalmente (consignación en entidad de crédito), no pueda llevarse a cabo sin que resulte la conformidad del acreedor”. En consecuencia, la Resolución de 6 de noviembre de 2017, consideró inscribible la liquidación de la sociedad cuando resultando exclusivamente deudas con socios se consideraron extinguidas por acuerdo unánime adoptado en junta universal ante la ausencia de activo social”.

En el caso de la resolución la liquidadora manifiesta, sin entrar ahora en las cuestiones derivadas del anterior defecto, que se procede al pago de las deudas con los dos socios “mediante atribución de parte del activo corriente a cada uno de ellos y que la deuda con determinado tercero ha sido satisfecha acreditando todo ello mediante traslado de las transferencias bancarias, para terminar afirmando que quedan dispensadas las deudas restantes”. Dado que de esta última afirmación nada dice el registrador en su nota, no es posible entrar en su examen, pero del balance resulta “la existencia de deudas para con los dos socios y con un tercero debidamente identificado, y de la propia certificación de los acuerdos y de la escritura pública resulta que las tres deudas han sido satisfechas a los acreedores sociales”. Por consiguiente, calificando el documento en su globalidad “resulta indubitado que el pasivo ha sido satisfecho”, por lo que sería con exceso rigorista exigir un balance limpio de deudas.

Comentario: Dos son las cuestiones que se solucionan en esta resolución: una, que si el liquidador o en su caso administrador que convoca la junta, está en entredicho por la existencia de una decisión judicial o de un recurso ante la DG de la que dependa su nombramiento o inscripción, la convocatoria de una junta hecha por el mismo, no podrá ser tenida como eficaz a los efectos de la inscripción, mientras su situación no sea firme tras la decisión judicial o administrativa que proceda. No obstante debemos señalar que para el registrador la convocatoria estaba mal hecha y por ello deniega la inscripción, mientras que para la DG esa calificación no es definitiva por lo que lo precedente hubiera sido suspender la calificación.

Y otra, que, aunque del balance de una sociedad, aprobado por la junta y unido a una escritura de liquidación resulten deudas, si de la misma escritura resulta claramente que las deudas se han satisfecho la inscripción es posible. En definitiva, que prima la realidad sobre el exceso de rigor formalista de exigencia de un balance final del que no resulte deuda alguna con socios o terceros. (JAGV)

564.() CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS, REVOCACIÓN DE NIF Y BAJA EN ÍNDICE DE ENTIDADES. INSCRIPCIÓN DE PODER

Resolución de 28 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil I de Valencia, por la que se suspende la inscripción de un poder .

Resumen: No es posible la inscripción de un poder si la hoja de la sociedad está cerrada por falta de depósito de cuentas, por tener el CIF revocado y por estar de baja en la AEAT.

Hechos: Se presenta al Registro una escritura de apoderamiento otorgado hace 26 años.

Se deniega/suspende la inscripción por tres motivos:

— Falta de depósito de cuentas anuales.

—NIF revocado.

— Baja en el Índice de Entidades de la AEAT.

Se alega por el apoderado que la sociedad está en liquidación judicial y que el poder es necesario para todos los trámites que es necesario realizar con dicho motivo.

Resolución: Se confirma la nota.

Doctrina: Reitera el CD, una vez más, su doctrina acerca de los tres defectos señalados. Sin comentarios. (JAGV)

567.* DEPÓSITO DE CUENTAS SIN DECLARACIÓN DE IDENTIFICACIÓN DEL TITULAR REAL.

Resolución de 29 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil VIII de Madrid, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2020

Resumen: Para depositar las cuentas de una sociedad es necesario que vengan acompañadas del documento relativo a los titulares reales, a efectos de la legislación anti blanqueo de capitales.

Hechos resolución y doctrina: Son sustancialmente idénticos a los que dieron lugar a las Resoluciones de la DG de 7 de diciembre de 2021 y 11 y 12 de enero y 6 de septiembre de 2022.

Comentario: nos limitaremos a señalar que respecto de la alegación del recurrente de que la publicidad de los titulares reales en el Registro Mercantil puede afectar al derecho a la intimidad y protección de datos personales, la DG se limita a reproducir su doctrina de las resoluciones citadas que se centra en fundamentar el necesario documento relativo a la titularidad real y su publicidad en la disposición adicional cuarta de la Ley 10/2010, introducida por el artículo 3, apartado 29, del Real Decreto-ley 7/2021, de 27 de abril, sin tener para nada en cuenta y sin ni siquiera citar la sentencia el TJUE de 22 de noviembre de 2022, que declaró inválido el artículo 30 modificado de la Directiva de la UE 849/2015, en su apartado c) del punto 5. Antes o después la DG tendrá que abordar la cuestión salvo que se haga en el desarrollo reglamentario de la DA citada que ya está fuera de plazo. (JAGV)

573.** DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD. CESE DE ADMINISTRADOR FALLECIDO.

Resolución de 1 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación emitida por el registrador mercantil, por sustitución, I de Valencia, por la que se suspende la inscripción de la escritura de disolución y liquidación de una sociedad.

Resumen: Para constatar el cese de un administrador fallecido en el Registro es necesario de forma insoslayable presentar el certificado del Registro Civil, aunque ese cese no tenga ninguna trascendencia sustantiva.

Hechos: Se presenta escritura de disolución y liquidación de una sociedad limitada. El acuerdo se toma en junta universal y por unanimidad.

Según el registro la sociedad estaba regida por dos administradores solidarios: de la escritura resulta que uno de ellos había fallecido y el otro se destituye y se nombra como liquidador único.

El registrador suspende la inscripción, entre otros efectos no recurridos, por no acompañarse el certificado de defunción del administrador (artículos 147 y 111 RRM).

El interesado recurre y tras constatar la falta de fundamentación de la nota alega que ni el artículo 147 ni el 111 del RRM tiene relación con el defecto alegado.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG examina de forma separada la aplicabilidad de los dos preceptos invocados por el registrador al supuesto de hecho.

Sobre la aplicabilidad del artículo 111 del RRM, que hace referencia a la certificación expedida por administrador no inscrito, dice que, dado que el liquidador único nombrado era anterior administrador solidario, no se produce el supuesto que regula el artículo citado por lo que no puede fundarse en dicho artículo la calificación. Es decir, el que certifica es persona inscrita, con cargo vigente y con facultad certificante individual.

En cambio, sobre la aplicabilidad del artículo 147 del RRM, en cuanto trata de la inscripción del cese de los administradores por fallecimiento, en el punto 3 del artículo se exige la certificación del Registro Civil. Por consiguiente, como para para inscribir el nombramiento de liquidador es necesaria la previa inscripción del cese del administrador por fallecimiento, será necesario que se presente dicho certificado.

Comentario: Solo indicar que, a la vista del artículo 147 del RRM, la exigencia del certificado de defunción era clara y manifiesta. Pero si en la certificación en lugar de indicar que el cese era por fallecimiento se hubieran limitado a decir que cesaba el administrador, sin especificar su causa, el acuerdo hubiera sido perfectamente inscribible sin que sufriera la seguridad jurídica pues la certificación constataba el cese sin faltar a la verdad, ya que ni el 147 no ninguna otra norma reglamentaria que recordemos exija que conste la causa de ese cese. Tampoco se exige que se haga constar la fecha de fallecimiento. Sólo el artículo 148 del RRM se refiere a la causa del cese, pero es para determinar cuál sea el título inscribible. Quizás el RRM al exigir el certificado de defunción está pensado en cuando ese cese se solicita de forma aislada y por instancia. No obstante, reconocemos que es un dato interesante a los efectos de determinar la responsabilidad del administrador aunque al ser un dato oficial siempre será posible saberlo. JAGV.

574.** DESIGNACIÓN DE MIEMBROS DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. INTERPRETACIÓN DE ESTATUTOS. CONFLICTO ENTRE SOCIOS. 

Resolución de 2 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa emitida por el registrador mercantil III de Sevilla, en relación con un acta notarial de junta general de socios, en la que se designan miembros del consejo de administración (

Resumen: Si en estatutos se habla de “composición” del Consejo de Administración, estableciendo un quorum reforzado para determinarla, se está refiriendo a la determinación del número de componentes de dicho consejo pero no a los ceses y nombramientos de consejeros.

Hechos: Se debate en este recurso sobre la inscribibilidad de un acta notarial de junta general de socios, convocada por el Registro Mercantil de Sevilla al amparo del artículo 171 de la Ley de Sociedades de Capital, en la que se designan miembros del consejo de administración de la compañía.

Los concretos hechos, muy extractados, fueron los siguientes:

— En el registro constan inscritas determinadas personas como administradores de una sociedad.

— Esos Administradores son cesados en ejercicio de la acción social de responsabilidad, con el voto de la mayoría e inscrito su cese.

— Se presenta una escritura por la que se elevan a público acuerdos adoptados por la junta general y universal calificada negativamente y su asiento está caducado.

— Se presenta acta de los acuerdos adoptados por la junta general convocada por el Registro Mercantil, con la asistencia de los socios que representan el 100% del capital social. Del acta notarial resulta que los socios no se ponen de acuerdo sobre a quién corresponden los derechos políticos del socio mayoritario, por cuanto una de las partes alega que corresponden al socio minoritario, en base a los pactos para sociales; y, otra parte, no reconoce la validez y legitimación del socio minoritario. Existe interpuesta demanda sobre ello habiéndose dictados sentencia que está recurrida.

 — En la citada junta, y con el voto a favor del 71,25% del capital social, se acuerda cesar a quienes fueron “ficticiamente”, según expresan, nombrados anteriormente y nombrar nuevos –y distintos– miembros del consejo de administración. Esta es la junta que se califica.

— Existe presentada de otra escritura por la que se elevan a público otros acuerdos adoptados por la junta general y universal –ejerciéndose los derechos políticos del socio mayoritario por un cesionario–, por los que, en base a la ya consignada sentencia, se deja sin efecto y se declara la nulidad de los acuerdos adoptados en la junta general en la que se acordaron los ceses inscritos, así como los del acta que ahora se califica y se nombran nuevos miembros del Consejo de Administración.

El registrador califica en el siguiente sentido:

Primero. Dada la situación de conflicto entre los socios, es necesario que se resuelva previamente la cuestión de fondo –antes expuesta– en el ámbito judicial (artículo 58 del Reglamento del Registro Mercantil y resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, de 12 de abril de 2022). Defecto subsanable.

Segundo. Según el artículo 20 de los estatutos sociales inscritos, “(…) Se requiere el voto favorable de, al menos, el 80% de los votos correspondientes a las participaciones en que se divida el capital social, para la adopción de los siguientes acuerdos: 11. La modificación del modo de organizar la administración y de la composición del consejo de administración”. Se interpreta que se refiere al nombramiento con lo que el acuerdo no se ha adoptado con el quorum requerido.

Tercero. La hoja de la sociedad está cerrada por falta del depósito de las cuentas anuales de la sociedad.

Se recurre la calificación. Sobre el primer defecto se dice que no es competencia del Registrador Mercantil entrar a valorar los conflictos societarios que pudieran existir en relación con los derechos políticos de los socios, y que el acta reúne todos los requisitos legales. Sobre el segundo defecto alega que el artículo que establece el quorum reforzado sobre el Consejo de Administración se refiere a la “composición del Consejo” y ello a tenor del artículo 242 de la LSC hace referencia al número de miembros del consejo y no a los ceses y nombramientos. También alega que la LSC es la que recoge en su artículo 223.2 impide que los estatutos puedan exigir para el cese de administradores una mayoría superior al 66,66 % del capital social. Y sobre el tercer defecto indica que al menos debería inscribirse el cese de los consejeros.

Resolución: Se confirman los defectos primero y tercero y se revoca el segundo.

Doctrina: Sobre el primer defecto dice la DG que existe “una controversia entre los socios de la compañía respecto de la asignación de los derechos políticos correspondientes a las participaciones representativas del 71,25% del capital social, conflicto que ha llegado a los tribunales mediante el ejercicio de acciones. Y así en la junta que se califica los derechos políticos de participaciones son ejercitados por el socio minoritario, mientras que en el último documento reseñado son ejercitados por un cesionario.

Por ello aplica su doctrina reiterada sobre la necesidad de tener en cuenta no sólo los documentos inicialmente presentados, sino también los ingresados con posterioridad, en donde se pone de manifiesto dicho conflicto por lo que el registrador debe suspender la inscripción hasta que el mismo se resuelva.

 Sobre el segundo defecto teniendo en cuenta la regla interpretativa recogida en el artículo 1284 del Código Civil, de que «[S]i alguna cláusula de los contratos admitiere diversos sentidos, deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto», acepta la interpretación del recurrente, pues, aparte de los términos en que se produce el artículo 242 de la LSC, si “el término «composición» se refiriera a los concretos integrantes del consejo administración, la mayoría reforzada que exige habría de observarse tanto en su designación como en su destitución”, lo que infringiría el artículo 223.2 de la Ley de Sociedades de Capital, que impide a los estatutos imponer para la separación de administradores un asentimiento «superior a los dos tercios de los votos correspondientes a las participaciones en que se divida el capital social». En definitiva, la DG no encuentra una justificación interpretativa a la que hace el registrador.

Finalmente, en cuanto al cierre de hoja reitera una vez más que el nombramiento de nuevos integrantes del órgano de administración en sustitución de los destituidos no se encuentra entre los actos excepcionados por las disposiciones que lo establecen (vid. Resoluciones de esta Dirección General de 31 de marzo de 2003, 14 de noviembre de 2013, 18 de mayo de 2016 y 11 de junio de 2018, entre otras).

Comentario: De los tres defectos de la nota de calificación sólo merece algún comentario el segundo.

En él y tanto por el recurrente como por la DG se interpreta que el término “composición” se refiere a la determinación del número exacto de consejeros entre el mínimo y máximo fijado en los estatutos de la sociedad. El artículo supuestamente infringido disponía que esa mayoría reforzada lo era para cuando en la Ley no se fijara una mayoría concreta de forma imperativa. Por ello tanto la argumentación del recurrente como la de la DG sobre infracción en estatutos del artículo 232,2 LSC realmente no existía.

De todas formas, dada la trascendencia del nombramiento de administradores y de que, si no se consigue el quorum reforzado para ese nombramiento establecido en estatutos, la sociedad quedaría abocada a su disolución, es lógico que la palabra “composición” se interprete tal y como se hace, es decir en una forma tal de la que derive un menor perjuicio a la propia sociedad. Creemos que si la intención de los socios al redactar los estatutos era que el nombramiento se sujetara a un quorum reforzado debió establecerse así de forma clara y terminante. (JAGV)

576.*** DISPARIDAD DE LA DENOMINACIÓN ENTRE ESCRITURA Y CERTIFICADO. COINCIDENCIA CON MARCA RENOMBRADA: «BARSA» Y «BARÇA». 

Resolución de 12 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación emitida por el registrador mercantil y de bienes muebles IV de Barcelona, por la que se deniega la inscripción de la escritura de constitución de una sociedad.

Resumen: No es posible adoptar como denominación social la de una marca renombrada si aparte de la coincidencia en el nombre existe esa coincidencia entre el objeto de la sociedad y lo que protege esa marca.

Hechos: Se constituye una sociedad limitada con la denominación de «Barsa 1 2009, SL». En la escritura pública estandarizada la sociedad aparece con la denominación de «Barsa 12009», y en cambio en la certificación negativa expedida por el Registro Mercantil Central y la copia simple de la escritura aportada por el recurrente, el nombre que figura es «Barsa 1 2009».

El registrador suspende por un doble motivo:

— falta de coincidencia entre la denominación que consta en la certificación negativa y la que consta en la cláusula primera y en el artículo 1 de los estatutos (artículos 177, 398.1 y 413.1 del Reglamento del Registro Mercantil);

— aparte de ello no puede incluirse la expresión “Barsa” al ser un nombre registrado en la Oficina Española de Patentes y Marcas con el que es pública y notoriamente conocida la entidad deportiva Fútbol Club Barcelona induciendo a confusión o error sobre la vinculación con la citada entidad deportiva. Por ello se requiere su consentimiento (Artículos 401, 406, 407 y 408 del Reglamento del Registro Mercantil y Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de junio de 1997, 10 de junio de 1999, 25 de abril de 2000 y 05 de febrero de 2011; Artículo 8 y Disposición adicional decimocuarta de la Ley de Marcas de 17/2001, de 7 de diciembre).

El interesado recurre. Dice que la denominación es con un espacio entre el 1 y el 2009, como resulta de la nota simple y de la certificación de denominación. Y en cuanto a la utilización del término “Barsa” rechaza todos los argumentos legales y de doctrina de la DGRN en los que el registrador fundamenta su calificación poniendo múltiples ejemplos en los que dicho término figura, bien en otras patentes o bien en otras denominaciones sociales.

Resolución: Ambos defectos son confirmados.

Doctrina: Respecto el primer defecto dice que “El hecho de que en la copia simple de la escritura aportada por el recurrente aparezca el mismo nombre como «Barsa 1 2009» apunta a que se ha producido algún tipo de incidencia” o error en la escritura estandarizada remitida al registro, pero que este sólo puede atender a la copia presentada en ese formato y en esa copia no existe coincidencia entre la escritura y la denominación que consta en el certificado del RMC.

Respecto del segundo defecto empieza diciendo que el reproche a la denominación debe centrarse exclusivamente en la Ley de Marcas pues ninguno de los artículos del RRM citados por el registrador han sido infringidos.

Sobre ello apunta que “el nombre «Barsa», registrado en la Oficina Española de Patentes y Marcas”… “con el que es pública y notoriamente conocida una determinada entidad deportiva”, es de su titularidad, al igual que la marca «Barça» para muy diferentes clases de productos, servicios y actividades, y también de la de «Barsa», aunque esta solo para servicios de educación y esparcimiento, así como servicios de hotel.

Añade que tiene distinto significado la denominación social frente al nombre comercial, u otros signos distintivos como la marca pues “el primer signo identifica, mientras que el segundo distingue con fines de concurrencia en el mercado”.

Por ello hay “necesidad de instaurar mecanismos de control de tipo preventivo, tanto con ocasión del registro del signo distintivo [art. 9.1 d) de la Ley de Marcas], como de la constitución de la sociedad” y en este sentido la disposición adicional decimocuarta de la Ley de Marcas, viene a disponer que los órganos destinados al otorgamiento de denominaciones de personas jurídicas, “denegarán el nombre solicitado si coincidiera o pudiera originar confusión con una marca o nombre comercial renombrados en los términos que resultan de esta Ley, salvo autorización del titular de la marca o nombre comercial”.

En este punto la DG dice que debe evitarse la duplicación de controles, en este caso del RMCentral y del RM provincial, “salvo que en la segunda instancia controladora se añada algún plus de novedad, que no se pudo valorar en la precedente” señalando que esa diferencia pudiera ser el objeto de la sociedad.

Sin embargo, sobre ello nada dice el registrador provincial por lo que para llegar a una solución del caso habrá que ver si la denominación coincide o pueda causar confusión con una marca renombrada es decir que sea “conocida por una parte significativa del público interesado en los productos o servicios” que representan esa marca.

En este sentido dice que “si la actividad de la sociedad cuya denominación se discute es muy distinta de la que está amparada por la marca o el nombre comercial, cabe entender que no existe” riesgo de confusión al menos en una etapa inicial. Por otra parte, también se va a requerir que la coincidencia de la marca con la denominación social “sea tal que genere un claro riesgo de confusión”.

Por ello, “fuera de los casos de identidad entre la denominación y la marca es preciso que se justifique adecuadamente que entre la denominación social no idéntica y la marca existen motivos suficientes de confusión que justifiquen el rechazo de aquella”.

Sobre las bases interiores dice la DG que en el supuesto examinado “es evidente la identificación de «Barsa» con «Barça», al existir una notoria semejanza fonética (art. 408.1.3.ª del Reglamento del Registro Mercantil), sin que el añadido de unos números diluya la importancia de esa única palabra a lo que se une que el objeto principal de la sociedad “coincide con uno de los servicios cubiertos” por la marca registrada. Por ello para la DG es evidente “que los conocedores de aquella marca podrían vincularla con esta sociedad, consiguiendo así una ventaja desleal o perjudicando su carácter distintivo o su renombre, aunque se pretendiera ceñir al ámbito propio y acotado del nombre social”.

Comentario: Es interesante esta resolución por un doble motivo: uno, el confirmar que la denominación de la sociedad debe coincidir exactamente con la que figura en el certificado del Registro Mercantil Central y que para determinar esa coincidencia sólo debe atenderse a la escritura presentada en el Registro. Y dos, porque para calificar que una denominación social coincide con una determinada marca renombrada, debemos atender al objeto de la sociedad y a lo que representa esa marca o al tipo de productos o servicios que se cobijan bajo ella, de tal forma que, si se da esa doble coincidencia, la denominación debe ser rechazada. Por consiguiente, si no se diera esa coincidencia, la denominación será admisible, aunque coincida parcialmente con una concreta marca comercial que tenga el concepto de “renombrada” en el mercado. Por supuesto igualmente será rechazable si la coincidencia es total y absoluta.

También llama la atención en la resolución la alusión que hace a la doble calificación que en materia de nombres existe entre el RMC y el RMP, mirándola con disfavor y sólo considerándola razonable si la segunda calificación discordante añade un plus de novedad a la primera. (JAGV)

577.() CIERRE REGISTRAL POR BAJA EN EL ÍNDICE DE ENTIDADES. RENOVACIÓN DE CARGO DE ADMINISTRADOR ÚNICO

Resolución de 12 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación emitida por el registrador mercantil V de Valencia, por la que resuelve no practicar la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de una sociedad.

Resumen: Reitera su doctrina establecida en múltiples resoluciones: practicada a la Baja en el Índice de Entidades del Ministerio de Hacienda, no se podrá practicar ningún asiento en la hoja abierta a la sociedad afectada, a salvo las excepciones citadas en el artículo 97 del RRM, lo que deja fuera el cese de un administrador. (JAGV)

 

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