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135.* LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES EN PROCEDIMIENTO JUDICIAL. FINCA INSCRITA COMO PRIVATIVA

Resolución de 21 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Albaida, por la que se suspende la inscripción de una adjudicación mediante liquidación de gananciales. 

Resumen: la liquidación de cualquier régimen económico-matrimonial puede llevarse a cabo, en defecto de acuerdo entre los cónyuges, por el procedimiento judicial regulado en la LEC.

Hechos: en procedimiento judicial de liquidación de la sociedad de gananciales, la contadora-partidora nombrada se elaboró cuaderno particional el día 15 de julio de 2019 con formación de inventario de bienes gananciales en el que se incluye la mitad indivisa de determinada finca, que se adjudica a la esposa, aunque la totalidad de la finca está inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre del marido, con carácter privativo a título de herencia. Por sentencia dictada en 2012 se declaró que la referida mitad indivisa de finca tenía carácter ganancial por haberse probado que había sido vendida a los cónyuges por un hermano del esposo que la había adquirido por herencia.

La Registradora califica negativamente porque el pleno dominio de la finca consta inscrito a nombre del marido con carácter privativo y por título de herencia faltando la inscripción del título previo de aportación a la sociedad de gananciales de la mitad indivisa de la indicada finca registral.

La Dirección revoca la calificación señalando que:

– La liquidación de cualquier régimen económico-matrimonial puede llevarse a cabo, en defecto de acuerdo entre los cónyuges, por el procedimiento judicial regulado en la LEC.

– Una de las operaciones esenciales es la formación del inventario de activo y pasivo de la sociedad de gananciales disuelta. A falta de acuerdo entre las partes sobre la ejecución de la sentencia, la liquidación se lleva a cabo mediante la designación de un contador que es el encargado de realizar las operaciones de conformidad.

– Un momento de especial trascendencia es aquél en que los interesados, una vez llevadas a cabo las labores de avalúo, liquidación y división con adjudicación a cada uno de los partícipes, dan o no su conformidad a las mismas.

– Si las partes no consienten en la partición propuesta, el procedimiento se transforma en contencioso siguiéndose por los trámites del juicio verbal, a cuyo fin la sentencia que lo resuelva, una vez firme, será título suficiente a los efectos de la alteración del contenido del Registro de la Propiedad sin perjuicio de que los interesados ejerciten cualesquiera otras acciones en los procedimientos judiciales que correspondan.

En el caso resuelto, había quedado probado que los derechos objeto de adjudicación tienen carácter ganancial, según sentencia firme, en un procedimiento con unos elementos de juicio mucho más amplios que los propios del procedimiento registral, y con intervención del titular registral, por lo que no hay obstáculo que impida la modificación del contenido del Registro. (ER)

136.** HERENCIA. DESHEREDACIÓN. HIJOS O DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO

Resolución de 21 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Brihuega, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia. 

Resumen: En caso de desheredación es necesario que en la escritura de partición los otorgantes declaren expresamente que desconocen la existencia de descendientes del desheredado.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia otorgada por el heredero instituido y la viuda. El testamento ordenaba la desheredación de un hijo. En la escritura se omite toda referencia a que el desheredado no tiene descendientes.

Registrador: Opone a la inscripción que es necesario que se manifieste expresamente presamente que el desheredado carece de descendientes.

Recurrente: Hace varias consideraciones sobre la desheredación, sus efectos y la doctrina jurisprudencial sobre la misma.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación

Doctrina:

DESHEREDACIÓN: La cuestión a resolver es si en una partición de herencia con base en un testamento en el que hay una desheredación basta con afirmar el desconocimiento de si existen tales descendientes ulteriores de los desheredados, o si es preciso algún tipo de acreditación de este extremo.

 Dada la dificultad de probar los hechos negativos “a efectos registrales no puede exigirse una prueba de tal naturaleza”. (R.29 de septiembre de 2010).

PRUEBA DE HECHOS NEGATIVOS: La innecesariedad de probar los hechos negativos ha sido mantenida por la Dirección General desde finales del S.XIX:

1 Premuerto un heredero legitimario no se debe justificar que no ha dejado descendientes que ostenten derecho a la legítima (Resolución de 3 de marzo de 1912).

2 Los legitimarios designados nominativamente no deben justificar que el testador no dejó a su fallecimiento otros herederos forzosos. Tampoco se debe justificar cuando los instituidos no son legitimarios (R. de 2 de diciembre de 1897).

3 Posteriormente, esta doctrina se aplicó a casos en que los instituidos no fueron nominalmente designados, por ejemplo, en caso designación hecha simplemente por circunstancias -institución hecha a favor de los hijos de determinada persona-, siempre que quienes concurran a la partición acrediten estar incluidos en el llamamiento” (R. 26 de junio de 1901).

Comentario: En cuanto al caso de la sustitución fideicomisaria (artículo 82 RH), tiene dicho el Centro Directivo que si los sustitutos fideicomisarios no están determinados nominalmente en el testamento, éste debe complementarse con el título adicional que determine a los llamados (en el caso de la Resolución el título sucesorio de los fiduciarios), o bien el acta de notoriedad a que se refiere el artículo 82 del Reglamento Hipotecario autorizada una vez producido el evento de que depende la sustitución fideicomisaria. (R. 30 de enero de 2004, DGRN. BOE del 9 de marzo de 2004. NyR Informe marzo de 2004). (JAR).

138.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD

Resolución de 22 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Zaragoza n.º 15 a cancelar una inscripción de hipoteca por instancia privada. 

Resumen: Resolución que reitera su doctrina sobre cancelación por caducidad convencional o legal del derecho real de hipoteca.

Hechos: se presenta instancia solicitando la cancelación por caducidad de una hipoteca (al amparo del artículo 210.1.8ª de la LH) que grava la mitad indivisa de una finca registral. El préstamo garantizado por la referida hipoteca debía pagarse en 36 cuotas mensuales «venciendo el primero de ellos el día 5 de junio de 2005 y los restantes en igual día de los meses sucesivos, siendo el último vencimiento el día 5 de mayo de 2008».

El Registrador califica negativamente señalando que la hipoteca sólo puede ser cancelada por consentimiento de los legítimos representantes de la entidad titular registral o por sentencia judicial firme en la que dicha entidad sea parte demandada, o por transcurso de los plazos legales de caducidad de 21 o 40 años según los casos.

La Dirección confirma la calificación reiterando su doctrina sobre cancelación por caducidad del derecho real de hipoteca. Cabe distinguir entre,

1) La cancelación por caducidad convencional pactada por las partes.

– La hipoteca, como los demás derechos reales, pueda ser constituida por un plazo determinado de modo que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo, salvo que en ese instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento, ya por consumación de la ejecución, ya por cualquier otra causa.

– En este caso es aplicable el artículo 82.2 LH que posibilita la cancelación de la hipoteca cuando la extinción del derecho inscrito resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción.

2) La caducidad legal, que se basa en el transcurso de los plazos determinados por la Ley y que tiene lugar si no se ha pactado esa caducidad convencional. A ello se refieren el artículo 82.5 LH y el artículo 210.1.8ª LH si bien estos preceptos se diferencian en los siguientes aspectos:

1º. Por razón de la legitimación.

• El artículo 82, párrafo quinto, limita la legitimación para pedir la cancelación al «titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada».
• El artículo 210 la extiende a «cualquier interesado».

2º. Por razón del fundamento.

• El artículo 82.5 LH tiene su fundamento en la figura de la prescripción y hace referencia expresa al plazo legal de prescripción de las acciones según la legislación civil aplicable, con lo que puede ocurrir que tales plazos varíen de unas legislaciones civiles a otras, o incluso resulten modificados dentro de la misma legislación civil, como de hecho ha ocurrido con la reforma del artículo 1964.2 del Código Civil, relativo al plazo de prescripción de las acciones personales, modificado por la disposición final primera de la Ley 42/2015, de 5 de octubre.
• El artículo 210 no se fundamenta directamente en la institución de la prescripción de las acciones, sino que fija unos plazos propios, cuyo cómputo es estrictamente registral, con lo que más bien está regulando un auténtico régimen de caducidad de los asientos, al exigir que «hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía».

3º. Por razón del ámbito de aplicación.

• El artículo 82, párrafo quinto, se aplica exclusivamente a hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado.
• El artículo 210.1.8.ª tiene un ámbito mayor al referirse a hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, dentro de cuyo ámbito puede incluirse otras condiciones resolutorias.

4º. Por razón del presupuesto.

• El artículo 82.5 presupone que el plazo de cumplimiento conste en el Registro.
• El artículo 210.1.8.ª presupone que no conste, al decir «cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada […]».

En conclusión.

• El artículo 82.5 se aplicará a las hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado cuando el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiere estipulado al tiempo de su constitución, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.
• El artículo 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria se aplicará a las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía. (ER)

140.** PROPIEDAD HORIZONTAL. DESVINCULACIÓN DE ELEMENTOS VINCULADOS «OB REM» y LICENCIA MUNICIPAL EN CANARIAS.

Resolución de 22 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 4, por la que se suspende la desvinculación de determinados elementos privativos de una propiedad horizontal.

Resumen: La desvinculación de los trasteros vinculados «ob rem» a una vivienda como fincas independientes no está sujeta a licencia municipal, salvo que la licencia municipal de edificación del edificio esté condicionada por la vinculación o el acto de desvinculación esté sujeto a licencia conforme a la legislación urbanística autonómica, lo que no ocurre en Canarias.

Hechos: Se otorga una escritura en virtud de la cual se desvinculan una serie de trasteros que son anejos de varias viviendas, pasando a ser elementos privativos independientes en la propiedad horizontal.

El registrador exige licencia municipal que autorice dicha desvinculación pues en la licencia de obras aparecen mencionados como vinculados a las viviendas.

El interesado recurre y alega que la desvinculación de los elementos vinculados “ob rem” no es un acto sujeto a licencia u autorización administrativa previa y además porque la licencia municipal de edificación no exige en modo alguno la vinculación de las plazas de garaje a la de las viviendas:

La DG revoca la calificación.

Doctrina La vinculación «ob rem» de dos fincas no supone sino la determinación de la unidad de destino jurídico y económico entre las mismas, fundada en el principio de autonomía de la voluntad, en consideración a circunstancias económicas y funcionales, por lo que es posible la desvinculación posterior en caso de desaparición de la finalidad perseguida.

No es necesaria licencia municipal para la desvinculación porque, en este caso, la vinculación “ob rem” de los trasteros a las viviendas no ha sido un requisito para la concesión de licencia de edificación.

En Canarias la desvinculación de los anejos no está sujeta a licencia, conforme a lo dispuesto en el artículo 330 de la Ley 4/2017 de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, (AFS)

141.** INSCRIPCIÓN DE DERECHO DE APROVECHAMIENTO DE AGUAS PÚBLICAS.

Resolución de 23 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Caravaca de la Cruz, por la que se suspende la inscripción de un derecho de aprovechamiento de aguas.

Resumen: Para inscribir la transmisión por herencia del derecho a un tiempo de riego de un rio es preciso acreditar la previa inscripción en el Registro de Aguas que sea competente.

Hechos: Se trata de una escritura de herencia en la que se inventariaron diversas fincas, una de ellas, se describe como “una hora de agua de riego del río de la que ya existía referencia en anteriores inscripciones”.

El registrador suspende la inscripción por no identificarse la correspondiente inscripción en el Registro de Aguas o inclusión en el Catálogo de Aguas Privadas del derecho de aguas.

La recurrente entiende que tal inscripción previa no es procedente por no tratarse de un registro nuevo, sino de un registro ya existente a nombre de su madre y de su abuelo.

Resolución: La Dirección General acuerda desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.

Doctrina: En la nueva Ley de aguas se reconocen o configuran diferentes situaciones jurídicas relativas al agua, a fin de considerar su posible inscripción en el Registro de la Propiedad, conforme a su naturaleza y estructura respectivas.

En el presente expediente se trata de un aprovechamiento de una hora de riego del río, por lo que debe calificarse como un uso privativo de aguas públicas (artículo 52 y concordantes del Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio) siendo de aplicación la disposición transitoria primera del Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Aguas, según la cual para aprovechamientos de aguas públicas anteriores a la Ley 29/1985 de Aguas de 1985, “en virtud de concesión administrativa o prescripción acreditada, así como de autorizaciones de ocupación o utilización del dominio público estatal” para seguir disfrutando de ellas durante un plazo máximo de setenta y cinco años a partir de la entrada en vigor de la ley, sus titulares hayan deberán acreditar“ el derecho a la utilización del recurso de conformidad con lo establecido en la disposición transitoria primera 2 de esa ley, y según la disposición transitoria sexta del Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, “en el plazo y del modo que reglamentariamente se determine, los Organismos de cuenca revisarán las características de los aprovechamientos actualmente inscritos en el Registro de Aprovechamiento de Aguas Públicas, como trámite previo al traslado de sus asientos al Registro de Aguas del Organismo de cuenca correspondiente”.

De todo ello deduce nuestro CD que “tanto en el supuesto de primeras como de segundas inscripciones, será imprescindible acompañar al título que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse la inscripción, el complementario consistente en la certificación del organismo de cuenca o administración hidráulica de Comunidad Autónoma competente en la correspondiente cuenca intracomunitaria, quedando legalizadas mediante la inscripción en el Registro de Aguas”.

Comentario: Lo primero que llama la atención en este recurso es lo escueto o conciso de la descripción del derecho de aguas inventariado. Es de suponer que en la previa inscripción existente en el registro constaran todos los detalles de ese aprovechamiento de aguas públicas, como sería la periodicidad del aprovechamiento, el caudal de agua aprovechable, el río del que se extrae, el paraje en donde se sitúa la saca de aguas, los medios por los que se deriven esas aguas, la superficie regable, y en fin cualquier otro dato que contribuya a una más perfecta identificación del derecho transmitido.

Por ello está más que justificado que el registrador y la DG exijan la previa inscripción en el Registro de Aguas de que se trate, pues para la inscripción en el mismo deberán constar acreditadas todas esas circunstancias, que serán las que también deban reflejarse en la inscripción que se practique. Tal y como se describe el aprovechamiento era obvio la imposibilidad de inscripción del mismo. (MGV)

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144. ** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO. ACREDITACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN. LEGITIMACIÓN REGISTRAL Y TRACTO SUCESIVO.

Resolución de 23 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Granada n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de documentos privados de compraventa. (IES)

Resumen.- La doctrina sobre el juicio de suficiencia, ha de resolverse conforme a la normativa vigente en el momento de la autorización de la escritura calificada.

Hechos.- Escritura de 2 de febrero de 1993 en la que se elevaron a público diversos documentos privados de compraventa. Intervenían, una persona en representación de la entidad transmitente y la compradora. Se detallaban en la escritura los datos de constitución e inscripción de la sociedad representada, pero no los del cargo que concedió el poder. En el cuerpo de la escritura, se consignan y relataban diferentes transmisiones intermedias.

El registrador señala como defectos:

1. En cuanto al poder. No consta el cargo o apoderamiento del que confirió el poder ni en su caso la inscripción de su cargo o poder en el Registro Mercantil.
2.  En cuanto al consentimiento de los compradores intermedios. En el documento se relacionan tres transmisiones previas a la del último adquirente, sin que el referido documento haya sido otorgado con la comparecencia de dichos titulares, en los que reside sucesivamente el poder de disposición sobre el objeto del contrato, sin que pueda obviarse su consentimiento, ni suplirse, tampoco, con la intervención del titular registral originario, sino que es necesario el consentimiento por ratificación de dicho documento de los titulares intermedios, y sus cónyuges en caso de estar casados al tiempo de la adquisición de los derechos que posteriormente transmitieron (siendo preciso acreditar así su estado civil al tiempo de tal adquisición formalizada en contrato privado); de darse el caso de no poder prestar su consentimiento dichas personas por su fallecimiento será necesario el de sus herederos o causahabientes. Y si no fuera posible la prestación del consentimiento de todas las referidas personas deberá acudirse por los últimos adquirentes al procedimiento previsto al efecto que es el expediente notarial para la reanudación del tracto sucesivo registral interrumpido.

Recurrente.– Alega que la compradora es ajena a las obligaciones y deberes de los órganos que intervienen para expedir la escritura; que no tiene el citado poder; que de la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado en numerosas Resoluciones, cabe extraer un criterio ya asentado y pacifico respecto del alcance de la calificación registral del juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas de los otorgantes.

En cuanto al consentimiento de los compradores intermedios, alega que desde 1978 hasta la actualidad ha sido la vivienda habitual de la recurrente, y que, en 1995 se interpuso expediente de dominio, que se denegó porque para que prospere el expediente no tiene que acreditar el actor transmisiones previas a la suya, pero sí es necesario que presente título válido que acredite la adquisición de la propiedad.

Dirección General. Desestima el recurso y confirma la calificación.

El primer defecto se refiere a la falta de acreditación de la representación de la entidad vendedora. La doctrina actual del juicio de suficiencia, que la recurrente detalla en su escrito de interposición, no es aplicable a este supuesto, ya que por razón de la fecha de otorgamiento de la escritura calificada (2 de febrero de 1993), el artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, no era aplicable porque no había entrado en vigor. Se apoya el Centro Directivo en su propia doctrina (vid. Resoluciones de 20 de enero de 2004, 21 de octubre de 2011 y 1 de marzo de 2012, entre otras) que sostienen que ha de resolverse conforme a la normativa vigente en el momento de la autorización de la escritura calificada. El defecto del presente recurso debe resolverse conforme a la normativa que estaba en vigor en el momento de la autorización de la escritura calificada, esto es el 2 de febrero de 1993 y conforme a la redacción de los artículos 164, 165 y 166 del Reglamento Notarial entonces vigente, el notario debía insertar en el cuerpo de la escritura o incorporar a ella, originales o por testimonio, las certificaciones o documentos fehacientes que acreditaran la representación legal o voluntaria de quien compareciera en nombre de otro. También se admitía que de tales documentos acreditativos de la representación se insertara lo pertinente, debiendo añadir que en lo omitido no existía nada que desvirtuara lo transcrito o testimoniado; y, asimismo, se permitió según tal regulación reglamentaria «reseñar en la matriz los documentos de los que resulta la representación, haciendo constar que se acompañarán a las copias que se expidan», sin necesidad de su inserto ni de su incorporación. La primera fue precisamente la fórmula documental acogida por el notario autorizante de la escritura calificada, al hacer constar por testimonio lo relativo a la representación acreditada por el compareciente, en los términos antes transcritos. Se detallan, además, los datos de constitución e inscripción de la sociedad representada. No obstante, al tratarse de un poder no inscrito es necesario que se indiquen no sólo los datos relativos a la persona otorgante del poder sino también título representativo que vincule a esta última con la sociedad, de modo que el registrador pueda comprobar la existencia y vigencia de dicho poder. El medio más rápido y sencillo para la subsanación de este defecto, es la obtención de una copia autorizada del citado poder y su presentación en el Registro. La recurrente puede obtener la copia a través del Archivo General de Protocolos Notariales en el que esté depositado el protocolo del notario autorizante del poder, toda vez que tiene interés legítimo en que le sea expedida copia autorizada de dicha escritura a los efectos de lograr la inscripción de la compraventa.

El segundo de los defectos es el relativo a la falta de consentimiento de los compradores intermedios. Como ya señalara la Resolución de 18 de septiembre de 1989, no cabe acceder a la inscripción al amparo de la legitimación registral del transmitente prescindiendo, frente a las exigencias del tracto sucesivo sustantivo, de las vicisitudes anteriores a la venta, pues si al Registro tan sólo pueden acceder los actos válidos (artículo 18 de la Ley Hipotecaria), esa validez no viene determinada por el pronunciamiento registral legitimador, sino por la existencia de verdadero poder dispositivo en el transmitente.

Se reconoce la existencia de varios títulos de transmisión distintos y sucesivos, de suerte que el último de los adquirentes no deriva el suyo del vendedor inicial, sino de otros intermedios (entre ellos, el de cesión de la posición jurídica que en la compraventa previa ostentaban otros compradores anteriores), por lo que la validez de esos títulos anteriores condiciona la del último, y esa validez depende esencialmente del consentimiento, de la capacidad y legitimación de los cedentes, la existencia y licitud de su causa, e incluso de la observancia de las formas que según la naturaleza del negocio fueran exigibles –piénsese en la posibilidad de que aquella transmisión hubiera sido por donación, elementos todos ellos ausentes en el documento calificado. Si no es posible acreditar el consentimiento de todas las referidas personas, cabe acudir por los últimos adquirentes al expediente notarial para la reanudación del tracto sucesivo registral interrumpido. (IES)

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146.*** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. NOTIFICACIÓN EN DOMICILIO REAL DEL DEUDOR. DISTINTO DEL QUE CONSTA EN EL REGISTRO.

Resolución de 28 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Alcalá la Real, por la que se suspende la inscripción del testimonio de decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación derivados de un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Resumen: La notificación y el requerimiento al deudor en el procedimiento de ejecución directa se puede hacer en el domicilio real del deudor, aunque sea distinto del fijado en la escritura y en el registro a efectos de ejecución.

Hechos: Se presenta en el Registro de la Propiedad testimonio de un decreto de adjudicación derivado de un procedimiento de ejecución hipotecaria junto con un mandamiento de cancelación. En dicho testimonio se adjudica a una sociedad una finca registral.

En la documentación se expresa que se ha notificado la resolución a quien dice ser familiar de del deudor con los apercibimientos legales, por comparecencia en el Juzgado, haciéndose constar que “la notificación y requerimiento de pago a la parte prestataria e hipotecante se ha practicado de conformidad con lo dispuesto en la LEC”.

El registrador califica negativamente, por no constar expresamente que se haya practicado la notificación y requerido de pago a la parte prestataria e hipotecante en el domicilio fijado por la misma en la escritura de constitución de hipoteca y que consta en el Registro a efectos de notificaciones.

El recurrente entiende que las razones de rechazo del registrador exceden de su función calificadora, tanto por negar el valor de la interpretación judicial que se hace en diversas resoluciones como por sostener una interpretación que excede de sus funciones al pretender negar el art. 161 LEC por remisión del art.686.3 LEC, y pretender que sea aplicable el art. 686.2 LEC que está previsto para otro supuesto.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

Doctrina: El artículo 132 de la Ley Hipotecaria determina los extremos a que se extiende la calificación registral en relación con las inscripciones y cancelaciones derivadas de los procesos de ejecución hipotecaria.

Entre ellos está que haya sido demandado y requerido de pago el deudor, el hipotecante no deudor y el tercer poseedor que tenga inscrito su derecho en el Registro en el momento de expedirse la certificación de cargas en el procedimiento, en el domicilio que resulte vigente en el Registro (artículo 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

El artículo 682 de la misma ley exige para que pueda utilizarse el procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados, que en la escritura de constitución de hipoteca se haga constar un domicilio, que fijará el deudor, para la práctica de los requerimientos y las notificaciones.

Ello tiene una doble finalidad:

De asegurar al acreedor frente a dilaciones indebidas por cambios de residencia o mala fe del deudor, y garantizar al deudor el exacto conocimiento de las actuaciones ejecutivas, pudiendo:

1. Satisfacer el importe de lo adeudado con anterioridad a la ejecución.
2. Intervenir para oponerse a cualquier irregularidad del procedimiento.
3. Personarse en la subasta para pujar o para provocar la subida de la puja.

Ello contribuye a realizar mejor el crédito del acreedor, lo que aminorará la responsabilidad universal del artículo 1911 del Código Civil del deudor.

Del artículo 686 se deriva que la notificación y requerimiento de pago al deudor ha de realizarse, en primer lugar, en el domicilio que aparezca vigente según el Registro.

Cuando la notificación no resulta posible, el ap. 3 del mismo, en la redacción dada por la Ley 13/2009, de 3 de noviembre, de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, vigente cuando se produjo el requerimiento objeto del presente expediente, señalaba: “Intentado sin efecto el requerimiento en el domicilio que resulte del Registro, no pudiendo ser realizado el mismo con las personas a las que se refiere el apartado anterior, se procederá a ordenar la publicación de edictos en la forma prevista en el artículo 164 de esta Ley”.

No obstante lo anterior, el Tribunal Constitucional ha declarado que la notificación mediante edictos “es un mecanismo excepcional al que sólo cabe recurrir cuando se hubieran agotado todas las posibilidades de notificación personal, mediante la averiguación del domicilio real y ante la duda razonable de que el domicilio señalado en la escritura del préstamo hipotecario y que figura en el Registro sea el domicilio real del ejecutado, procede, el emplazamiento personal del ejecutado en el domicilio que figure en las actuaciones, distinto del que consta en la escritura de préstamo hipotecario y en el Registro”.

En el caso que nos ocupa declara nuestro CD que “tratándose del requerimiento judicial, si la notificación se realiza fuera del domicilio señalado en la escritura y en el Registro, procede, como se ha dicho, que por la oficina judicial se realicen las averiguaciones pertinentes para determinar el domicilio del deudor, habilitándose en último extremo la notificación por edictos, completándose el artículo 686.3, con las salvedades correspondientes, con lo dispuesto en el artículo 161.3 de la LEC.

Comentarios: Tres aspectos importantes destacaríamos en esta resolución: uno, que el domicilio fijado para notificaciones y requerimientos a efectos del proceso ejecutivo contra bienes hipotecados, no es algo sacramental al que haya que acudirse en todo caso de forma exclusiva y excluyente; dos, que si el juzgado ante la imposibilidad de notificar en ese domicilio hace averiguaciones, como es su obligación, y localiza el domicilio real del deudor, en ese domicilio puede hacerse la notificación, aunque no sea en persona; y tres, que si en el auto de adjudicación se dice que las notificación se ha hecho en los términos en la LEC, el registrador no puede calificar dicho extremo.

Así vemos que en el presente expediente de la documentación presentada a calificación se derivaba que al haberse hecho el requerimiento de pago en el domicilio real del deudor, y al no estar éste presente, la recibió un familiar con la advertencia de que le hiciera llegar requerimiento, teniendo por efectuado en forma el requerimiento por no exigir el artículo 686 de la LEC que el mismo sea personal, y además se hace constar que «la notificación y requerimiento de pago a la parte prestataria e hipotecante se ha practicado de conformidad con lo dispuesto en la LEC», lo que va a implicar que el registrador ha de sujetarse a ello sin poder entrar en su calificación.(MGV)

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147.** SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN POR FALTA DE ACREDITACIÓN DE LA LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO. 

Resolución de 28 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de suspensión de calificación del registrador de la propiedad de Jaén n.º 3, por la que se suspende la calificación de una escritura de extinción parcial de condominio.

Resumen: No procede suspender la calificación si el documento presentado contiene nota firmada por el liquidador del impuesto que acredite su pago, prescripción o exención, o nota al pie del título expresiva de la presentación de la autoliquidación correspondiente.

Hechos: Mediante escritura otorgada el día 17 de diciembre de 2002 se extingue parcialmente el condominio existente sobre una finca registral

El registrador suspende la calificación registral porque a su juicio no se acredita completamente la presentación a efectos del Impuesto correspondiente, ya que, si bien la escritura consta sellada por la Administración Tributaria competente, no se acompaña la carta de pago/autoliquidación sellada por la Administración Tributaria (modelo 600).

La parte recurrente entiende que la nota de suspensión es nula y contraria a derecho, ya que si bien no se presenta carta de pago (modelo 600), es cierto que, sí consta en el último folio de la escritura pública objeto de calificación las pegatinas de presentación del modelo 600 ante la Administración Tributarla competente, con fecha 23 de enero de 2003, debidamente firmada y sellada por el Jefe de Sección de la Administración y el pago del Impuesto.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

Doctrina: El artículo 254 de la Ley Hipotecaria impone un veto a cualquier actuación registral si no se cumplen previamente determinadas obligaciones fiscales, permitiéndose conforme a lo dispuesto en el artículo 255 de la Ley Hipotecaria, antes de que se verifique la presentación en la oficina fiscal, la práctica del asiento de presentación, y en tal caso se suspende la calificación y la inscripción, con devolución del título presentado, a fin de satisfacer el Impuesto correspondiente o, en su caso, alegar ante la autoridad fiscal la no sujeción o exención del Impuesto de los actos contenidos en el documento presentado.

Tal decisión del registrador es susceptible de ser recurrida, ya que, pese a que no se trata de una auténtica calificación, constituye una decisión sobre el destino del título presentado “por lo que un mero principio de proscripción de la indefensión obliga a que este acto pueda ser objeto de revisión”.

Nuestro CD tiene declarado que el deber que impone a los registradores el artículo 254 de la Ley Hipotecaria queda cumplido si el documento presentado contiene:

– nota firmada por el liquidador del impuesto que acredite su pago, prescripción o exención, o

– nota al pie del título expresiva de la presentación de la autoliquidación correspondiente.

Ahora bien el registrador, si lo estima procedente, puede poner en conocimiento de las autoridades fiscales lo que considere oportuno, lo que “permite la adecuada composición de los intereses en juego, y, concretamente, los de la Hacienda Pública, mediante el suministro a la misma de los elementos necesarios para la exacción del impuesto y la nota que el registrador habrá de extender al margen de la inscripción del bien de que se trate para hacer constar la afección de éste al pago de la correspondiente liquidación tributaria”.

En el caso que nos ocupa, se considera que “teniendo en cuenta además el tiempo transcurrido y la dificultad de recuperar las cartas de pago, ha quedado debidamente acreditada la liquidación del Impuesto y que la Administración Tributaria tuvo en su momento completo conocimiento de la existencia de la transmisión, cumpliendo el registrador su obligación de conservar la prueba de la presentación y pago mediante el archivo del contenido de la copia de la escritura en lo que resulte pertinente”.

Comentarios: El fundamento del articulo estudiado se encuentra en la necesidad de evitar el fraude fiscal y garantizar el cumplimiento por los sujetos pasivos de la obligación de presentación impuesta por la LGT, debiendo el registrador archivar los justificantes (artículos 256 Ley Hipotecaria y 51.13.ª y 410 del Reglamento Hipotecario). No obstante dicho principio debe aplicarse con la flexibilidad necesaria en evitación de obstáculos que retrasen cuando menos el despacho de los documentos. (MGV)

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148.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 29 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Azpeitia, por la que se suspende la extensión de anotación de prohibición de disponer ordenada en mandamiento judicial. (ACM)

Resumen: No cabe practicar anotación preventiva si el titular registral no ha sido emplazado ni demandado ni concurre excepción legal (penal o tributaria) ni judicial (doctrina levantamiento velo).

– Hechos: Se presenta mandamiento judicial ordenando como medida cautelar la práctica de una anotación de prohibición de disponer sobre los bienes de una SAU, titular registral, que no ha sido demandada ni emplazada, sino solo su Socia única (una Mutua de Seguros).

– La Registradora: lógicamente suspende su extensión, por no acreditarse que ha sido demandado el titular registral, conforme al Ppio de Tracto Sucesivo (Aº 20 LH) que solo contempla excepciones en procedimientos criminales que no se dan aquí.

– El gerente de la demandante: recurre intentando demostrar que la demandada es la socia única de la titular registral y tiene el control absoluto de la misma; y que la calificación registral supone dejar sin efectos prácticos la medida cautelar previa ordenada por una resolución judicial.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
 a) Reitera su abundante jurisprudencia, entre otras, en las RR 12 julio 2016, la de 14 de septiembre de 2017 y las de 29 enero y 5 febrero de 2018, basadas en las citadas exigencias de Tracto y de proscripción de la indefensión que entroncan en el Ppio tutela judicial efectiva del Aº 24 CE-78.

Así resulta claramente del art 20 i.f LH que contempla una única excepción a ese principio, y es que se ordene por el Juez en un proceso Penal; es pues un numerus clausus de excepciones, de interpretación restrictiva.
Una segunda excepción sería la del Art 170-6 LGT, que tampoco opera aquí sino en el ámbito tributario.

Con todo la DGRN deja abierta la puerta a otra excepción: si en el mandamiento o la sentencia hubiera habido alguna referencia específica a la doctrina del levantamiento del velo (cuyos elementos repasa, obiter dicta, la Res.), señalando las personas que ostentan la titularidad real y económica del ente y su vinculación al caso concreto, y que igualmente hayan sido demandadas o emplazadas para poder alegar lo que estimen oportuno; lo que en la documentación aportada al registrador no consta ni hay referencia alguna al respecto. (ACM).

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149.() ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 29 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Éibar, por la que se suspende la extensión de una anotación preventiva de prohibición de disponer ordenada en mandamiento judicial. (ACM)

Idéntica a la anterior

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150.() ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 29 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Bergara n.º 1, por la que se suspende la extensión de anotación de prohibición de disponer ordenada en mandamiento judicial. (ACM)

Idéntica a las anteriores

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151.() ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 29 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de San Sebastián n.º 2, por la que se suspende la extensión de anotación de prohibición de disponer ordenada en mandamiento judicial. (ACM)

Idéntica a las anteriores

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152.** VENTA POR TUTOR CON AUTORIZACIÓN JUDICIAL Y ACEPTACIÓN PREVIA DE HERENCIA.

Resolución de 30 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad interino de La Palma del Condado a inscribir una escritura de elevación a público de contrato verbal de compraventa.

Resumen: La autorización judicial al tutor para elevar a documento público un contrato privado de compraventa conlleva la autorización para aceptar la herencia del causante del incapaz y produce el beneficio de inventario.

Hechos: En 1995 se otorga un contrato privado de compraventa. Ahora los herederos de ambas partes elevan a público dicho documento, previa aceptación de la herencia como acto necesario. Uno de los herederos es discapaz sujeto a tutela. Existe una autorización judicial para la elevación a público de la compraventa en documento privado, pero nada se dice de la previa aceptación de la herencia.

El registrador suspende la inscripción pues exige autorización judicial al haberse aceptado la herencia por el tutor pura y simplemente, conforme a lo dispuesto en el antiguo artículo 271.4 CC.

La notario autorizante recurre y alega que la autorización judicial para aceptar la herencia está implícita en la autorización para la venta y añade que, además, no existen deudas en la herencia.

La DG revoca la calificación.

Doctrina: Las circunstancias concurrentes para la elevación a público del documento privado han sido ya valoradas por el juez por lo que debe considerarse válida la aceptación de la herencia realizada y producidos los efectos del beneficio de inventario en favor del tutelado, de suerte que las consecuencias de la inobservancia por el tutor del requisito legal debatido han de quedar limitadas al ámbito de la responsabilidad de dicho representante legal por incumplimiento de los deberes inherentes al ejercicio de su cargo. (AFS)

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153.*** OBRA NUEVA PARA OFICINAS. NO CABE SUSTITUIR LA LICENCIA POR DECLARACION RESPONSABLE.

Resolución de 30 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 11, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva.

Resumen: Para inscribir las obras es necesaria la licencia de obras y la de actividad. Esta última puede ser sustituida por una declaración responsable si así lo establece la legislación autonómica. Para Madrid, en los casos de obras para actividades relativas al comercio minorista y oficinas si cabe sustituir «la licencia» por la declaración responsable, pero siempre que se acompañe con un acto de conformidad administrativa: el Acta de Comprobación material favorable. Pero dicha Acta ha de ser emitida por el propio Ayuntamiento, no por entidades colaboradoras, puesto que estas siempre están sujetas a control y revisión.

Se plantea si es inscribible la escritura de declaración de obra nueva de un edificio destinado a oficinas y comercio al que se acompañan una serie de documentos: declaraciones responsables para actividades económicas, los informes favorables a dichas declaraciones, certificados de conformidad de la comprobación formas de las declaraciones y actas de visita de comprobación materia y certificado de conformidad, todas ellas de la Entidad Colaboradora Urbanística.

La Registradora entiende que falta un acto expreso de conformidad, aprobación o autorización administrativa (la licencia de obras) no siendo suficiente con las declaraciones responsables y los informes favorables que se acompañan, que pueden suplir a la licencia de actividad pero no a la de obras, de acuerdo con el art. 28 de TR de la Ley del Suelo.

La DG confirma la nota.

Entra a analizar la legislación en la materia. De los arts 11 y 28 del citado TR de la Ley del Suelo. resulta que la ley estatal exige dos requisitos distintos entre sí, que deben concurrir cumulativamente en la inscripción de una obra nueva y que deben verificar tanto el notario al autorizar la escritura como el registrador al practicar la inscripción: a) el acto expreso de conformidad, aprobación o autorización administrativa -la usualmente conocida como licencia de obras-, y b) la licencia de uso o la correspondiente declaración responsable. A su vez, respecto al primero – a la licencia- de la literalidad de dicho precepto, resulta que el acto de la Administración debe ser expreso, sin que quepa una declaración responsable en su lugar. Distinto es el caso de la licencia de uso o primera ocupación, que sí puede ser sustituida por una declaración responsable si así lo admite la legislación aplicable. En este caso, la legislación aplicable es la de la CA de Madrid, que regula un régimen de declaración responsable para el inicio de actividades económicas que viene a sustituir a la licencia de uso. Pero no sustituye la necesidad del expreso acto de conformidad, autorización o aprobación administrativa para inscribir la obra en el Registro.

Es cierto de los arts. 14 y 25 de la Ordenanza para la Apertura de Actividades Económicas de Madrid de 28 de febrero de 2014, prevén el régimen de declaración responsable como único procedimiento normado para la obtención de los permisos necesarios para la implantación de una actividad económica, incluso cuando incluyan obras de construcción siempre que se trate de actividades de comercio minorista y oficinas. Es decir en ese caso el Acta de Comprobación material favorable, como acto de conformidad, daría cumplimiento como título habilitante al requisito exigido en el artículo 28 de la Ley de Suelo. Pero entiende que ese Acta de Comprobación material favorable, no puede sustituirse por el certificado de conformidad de la Entidad Urbanística Colaboradora del Ayuntamiento, ya que del art. 7.3 de la Ordenanza y de la ST del TSJ de Madrid se deduce que los certificados emitidos por las entidades colaboradoras no son definitivos, sino que están sometidos a control y revisión en cualquier momento por el propio Ayuntamiento a su propia instancia, por lo que para dar cumplimiento al artículo 28 de la Ley de Suelo será necesario un acto de conformidad del Ayuntamiento.

Aprovecha también el Centro Directivo para analizar el régimen competencial en sede del control urbanístico de las obras de edificación y su relación con el control de legalidad del registrador cuando las mismas han de acceder al Registro de la Propiedad. De acuerdo con la STC 143/2017 y conforme al art. 149.1.18 de la Constitución se atribuye al Estado la competencia para fijar las bases del régimen jurídico de las Administraciones públicas, y por ello puede imponer «que exista una intervención administrativa de conformidad, aprobación o autorización que habrá de ser establecida por la legislación autonómica». Desde el punto de vista registral –el 149.1.8.ª y STC 61/1997, de 20 de marzo- también es el Estado el competente para regular los requisitos que en su función calificadora debe exigir el registrador para inscribir actos de naturaleza urbanística siempre que tal regulación se apoye en los correspondientes títulos competenciales materiales. En el caso de las obras de edificación, como se ha expuesto, se trata de uno de los supuestos que, con carácter básico, el legislador estatal determina sujetos necesariamente a un acto expreso de autorización, conformidad o aprobación administrativa siendo la respectiva legislación autonómica a la que corresponde concretar esa forma de intervención que será tramitada y resuelta por los órganos municipales competentes. Por tanto la actuación del registrador debe limitarse a cumplir el mandato del legislador estatal en cuanto a la exigencia de la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como la certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo. En caso de conflictos interpretativos que pudieren darse entre normas estatales y autonómicas el registrador no puede ejercer su función pública como si de un juez se tratara: el registrador deberá apreciar la validez de los actos dispositivos, atendido el ordenamiento jurídico aplicable, pero en modo alguno podrá enjuiciar la conformidad a ese ordenamiento de las normas que integran el mismo y que, por ende, tiene que aplicar. Tal posibilidad, respecto de las normas infralegales, sólo compete a los órganos jurisdiccionales. (MN)

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154.** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR

Resolución de 31 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Bilbao n.º 8, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación de herencias y adición de otra. 

Resumen: La partición del contador-partidor no requiere el consentimiento de los herederos aunque sean legitimarios y produce todos sus efectos mientras no se impugne judicialmente. Es directamente inscribible si del título particional no resulta una patente extralimitación del contador partidor en sus funciones.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de partición que contiene dos herencias.

Resolución: Estima en parte el recurso y confirma en otra parte la calificación. No obstante, lo que interesa en este caso es que la Resolución compendia buena parte de la doctrina del Centro Directivo sobre la partición realizada por contador partidor testamentario.

Doctrina:

NATURALEZA Y EFECTOS DE LA PARTICIÓN DEL CONTADOR PARTIDOR TESTAMENTARIO.

1 La partición realizada por el contador partidor testamentario se considera como si fuera hecha por el propio causante y no requiere el consentimiento de los herederos aunque sean legitimarios, siempre que el contador partidor actúe dentro de sus funciones.

2 Es título inscribible por sí sola (sin necesidad de la aprobación de los herederos o legatarios) y surte todos sus efectos mientras no sea impugnadas judicialmente (R. 24 de marzo de 2001). Por tanto, solo los Tribunales de Justicia son competentes para declarar la disconformidad del proceder de los contadores con lo querido por el testador, debiendo estarse mientras tanto a la partición por ellos realizada (RR. de 16 de septiembre de 2008 y 14 de septiembre de 2009, entre otras)

3 La comparecencia y asentimiento a las operaciones particionales por parte de los legitimarios o herederos no altera la naturaleza de una partición realizada por contador partidor designado por el testador y realizada dentro de los parámetros del artículo 1057 del Código Civil.

4 Aún más, ni siquiera por la concurrencia de todos los herederos y legitimarios se altera la naturaleza de esta partición si el testador hubiera ordenado la intervención del contador-partidor incluso existiendo un acuerdo de los herederos respecto de la forma de realizar la partición ((RR. de 27 de diciembre de 1982, 19 de septiembre de 2002, 21 de junio de 2003, 13 de octubre de 2005, 20 de julio de 2007, 4 de octubre de 2017, 28 de febrero de 2018 y 28 de septiembre de 2020, entre otras).

5 Como excepción, si la intervención de los herederos junto con el contador-partidor no se limita a aceptar la herencia -o las adjudicaciones-, se introduce un factor que altera el carácter unilateral que tiene la partición practicada por contador-partidor, transformándola en un verdadero contrato particional y haciendo, por tanto, necesaria la intervención de todos los interesados en la herencia (R.11 de julio de 2013).

 FUNCIONES DEL CONTADOR PARTIDOR.

 A la vista de lo dicho es de suma importancia determinar cuáles son las funciones del contador partidor.

1 Entiende la Dirección General que “la restrictiva expresión «la simple facultad de hacer la partición» que contiene el artículo 1057 del Código Civil” debe interpretarse con flexibilidad, incluyendo todas aquellas facultades que son presupuesto para poder contar y partir”.

 2 Entre sus funciones se encuentran las operaciones de inventario del activo y del pasivo, con la correspondiente calificación de la naturaleza privativa o consorcial de sus elementos, avalúo, formación de lotes o hijuelas y su entrega y adjudicación a los interesados, además de las otras facultades legales si también es albacea y por las demás que le fueren atribuidas testamentariamente (R. de 24 de marzo de 2001)

3 También «corresponde al albacea contador-partidor la interpretación de la voluntad del causante, así como la valoración de las donaciones realizadas y el análisis de su inoficiosidad, habiendo de pasarse por sus decisiones mientras no sean notoriamente contrarias a la ley o a lo dispuesto por el testador» (R. de 13 de octubre de 2005).

DIFERENCIA ENTRE COLACIÓN EN SENTIDO PROPIO Y COMPUTACIÓN.

En el caso debatido el causante había dispuesto en su testamento que las donaciones que había realizado eran no colacionables y en la partición cuestionada el contador partidor computa las donaciones a los efectos de cálculo de las legítimas.

La importancia de distinguir entre la computación (art. 818 CC) y la colación propiamente dicha (arts. 1035 y ss CC) se pone de manifiesto en el siguiente párrafo que se transcribe literalmente: “Pero, frente a lo que afirma el registrador, no puede entenderse que la operación de «colación» que realiza la contadora-partidora contradiga lo ordenado por la testadora sobre el carácter no colacionable de las donaciones referidas; y ello porque, como manifiesta expresamente la contadora-partidora, esa operación denominada con cierta impropiedad como «colación» no es sino la mera computación de tales donaciones a los únicos efectos de la fijación de las legítimas, conforme a lo establecido en el artículo 818 del Código Civil, y no debe confundirse con la colación a que se refieren los artículos 1035 y siguientes del mismo Código que es, precisamente, la que es objeto de dispensa por la testadora”. (JAR)

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155.** OBRA NUEVA «ANTIGUA». FALTA DE IDENTIDAD ENTRE FINCA REGISTRAL Y CATASTRAL

Resolución de 31 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Gérgal, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva por antigüedad.

Resumen: Para acreditar la antigüedad de una construcción mediante la certificación catastral se requiere que se establezca la correspondencia entre la parcela catastral representada en aquella y la finca registral.

Hechos: Se presenta para su inscripción una escritura de declaración de obra nueva por antigüedad en la que esta se acredita mediante la certificación catastral descriptiva y gráfica (CCDG) de la parcela sobre la que se asienta.

La registradora de la propiedad suspende la inscripción por no corresponderse dicha certificación catastral con la finca sobre la que se declara, al exceder la superficie de la parcela catastral en más del 10% de la cabida inscrita y no coincidir los datos de ubicación. Al parecer, según manifiesta el recurrente, la finca registral comprende varias parcelas catastrales.

El interesado interpone recurso contra la nota de calificación alegando que se trata del mismo recinto, que en el Catastro aparece como «diseminado» y en el Registro como situado en un pago determinado; y que el diseminado es el nombre que reciben las construcciones situadas en parcelas rústicas o no urbanizables, las cuales tienen dos referencias catastrales: una de rústica, relativa únicamente al suelo; y otra de urbana, relativa a la construcción. Por tanto, el que la finca registral se encuentre en un pago no es incompatible con el hecho de que dentro de ella se encuentre el diseminado, como lo prueba que los números de polígono y parcela que figuran en el Registro coincidan con los que constan en la CCDG.

La DG desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: La acreditación de la antigüedad de la construcción mediante la CCDG requiere una previa operación de correspondencia de la referencia catastral con la finca registral conforme a lo dispuesto en el art. 45 TRLC, por lo que “no es inscribible la obra nueva si la descripción que de la parcela se hace en la certificación catastral en nada coincide con la del Registro, es decir, cuando difiere la superficie, los linderos, la naturaleza del terreno y el paraje en el Registro y en la certificación catastral con la que se pretende acreditar la antigüedad (…) Y cuando hay un cambio en la naturaleza y datos descriptivos de una finca inscrita, no pueden acreditarse tales extremos mediante la simple aportación de una certificación catastral referida a una parcela que en nada se asemeja a la finca inscrita, sin perjuicio de que pueda acceder la edificación al Registro si se acredita por otros medios su antigüedad en los términos previstos en los artículos 28.4 de la Ley de Suelo y 52 del Real Decreto 1093/1997, y siempre que resulte justificado que las coordenadas de la edificación se encuentran ubicadas en la finca registral.”

En el presente caso, a juicio de la DG existen importantes diferencias de localización, superficie (superiores al 10%) y linderos que impiden apreciar a la registradora la correspondencia entre la finca registral y la parcela catastral en la que se sitúa la edificación, por lo que tampoco puede apreciar la antigüedad de la construcción que figura en la CCDG, lo que puede hacerse por medios distintos a esta certificación.

Comentario: La presente resolución complementa otras anteriores en relación con la utilización de la CCDG como medio de acreditar la antigüedad de una construcción a los efectos de su declaración para inscribirla en el Registro de la Propiedad. Al requisito de coincidencia entre las descripciones catastral y registral de la edificación, se debe añadir el de la correspondencia entre la parcela catastral y la finca registral sobre las que se asienta aquella, pues es evidente que uno y otro recinto deben ser el mismo.

No obstante, la equiparación que realiza la ley y la DG entre los términos «identidad» y «correspondencia», provoca la duda de si es suficiente con que se trate del mismo inmueble o si también se requiere la coincidencia entre las descripciones catastral y registral del suelo. La remisión que hace la resolución al concepto de correspondencia del art. 45 TRLC da a entender esto último, ya que este precepto excluye la correspondencia cuando existe una diferencia de superficie superior al 10%. ¿Significa esto que, aunque resulte claro que se trata del mismo inmueble, si existe una diferencia de suelo superior al 10%, no se podrá acreditar la antigüedad de la construcción por este solo hecho? No parece lógico, pues no se trata de comprobar las coordenadas de la edificación, sino solamente su antigüedad.

Para ello, debería ser suficiente con que no haya dudas de que la construcción que se declara es la misma que figura en el Catastro; y si la descripción registral del terreno no coincide con la catastral, que no haya duda de que se refieren a la misma finca. Para establecer este juicio de identidad propiamente dicho, debería bastar con que la referencia catastral de la CCDG sea la misma que figura inscrita en el Registro, como sucede en este caso. La propia DG ha reiterado que la constancia de la referencia catastral en la descripción literaria de la finca registral implica la identificación de la finca inscrita con una o varias parcelas catastrales; luego, si se trata de la misma finca y las características de la construcción coinciden, ¿qué problema hay en que la CCDG sirva para acreditar la antigüedad de la construcción?

La propia DG parece suavizar este rigor al hacer referencia al hecho de que la descripción de la parcela que se hace en la CCDG «en nada coincide» con la del Registro, pero no deja claro si una pequeña falta de coincidencia como lo sería una diferencia de superficie del 11%, impediría acreditar la antigüedad de la construcción con la CCDG. Hubiera sido una buena ocasión para aclararlo o simplemente para exigir la identificación entre los recintos, pero no la identidad o correspondencia entre ellos. (VEJ)

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156.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA DE FINCA PROCEDENTE DE REPARCELACIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Resolución de 4 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa Fe n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica de finca solicitada en una escritura pública de ampliación de obra, división horizontal y extinción de condominio, por oposición de colindante notificado.

Resumen: La aportación de una representación gráfica alternativa de una finca procedente de reparcelación pone de manifiesto una nueva reordenación de terrenos que debe ampararse en una certificación catastral, por lo que debe admitirse la oposición de los colindantes a la tramitación del art. 199.

Hechos: En escritura de disolución de comunidad se solicita la inscripción de una representación gráfica georreferenciada alternativa (RGGA) de una finca procedente de reparcelación. El registrador inicia el expediente del art. 199 LH. Durante su tramitación algunos de los colindantes se oponen a la inscripción de la RGGA, basándose en varios escritos y, tras ser requeridos para ello por el registrador, con apoyo de documentación gráfica.

El registrador suspende la inscripción de la RGGA con base en las alegaciones formuladas que ponen de manifiesto: que no es pacífica la delimitación gráfica que se pretende inscribir; que puede existir invasión de finca colindante por un lindero determinado; que, procediendo la finca de una reparcelación, no ha habido ninguna actuación urbanística que justifique la nueva ordenación de las parcelas; y que existe controversia sobre un patio común de acceso a las propiedades colindantes.

La interesada presenta recurso arguyendo que no existe invasión de las fincas colindantes y que la RGGA coincide con la descripción que se hizo en la escritura.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Como regla general, para rectificar la descripción de una finca resultante de un expediente administrativo de reorganización de la propiedad se exige la rectificación del título original o la previa tramitación del expediente administrativo correspondiente; no obstante, la doctrina de la DG admite la rectificación, sin cumplir tales exigencias, cuando no exista duda alguna de correspondencia de la finca inscrita con la que figura en la certificación catastral aportada para acreditar tal rectificación.

Pero, en el presente caso, se pretende la inscripción de una RGGA que implica una reordenación del territorio distinta de la que fijó la reparcelación, que está bajo la salvaguardia de los tribunales, por lo que es aplicable la regla general de rectificación registral solo cuando se haya tramitado el expediente administrativo correspondiente meramente rectificador, donde la autoridad administrativa competente para la modificación la acuerde y se cumplan en dicho expediente las garantías legales establecidas en favor de las personas afectadas.

En cuanto a la motivación de la calificación, considera que la documentación gráfica aportada es suficiente para justificar la oposición y que la nota contiene la fundamentación necesaria relativa a las dudas de identidad.

No pudiendo ni el registrador, ni la DG, entrar a resolver la controversia existente, esta debe resolverse ante los tribunales de justicia, sin perjuicio de la posibilidad de celebrar un acto de conciliación ante el registrador, el notario o el Secretario judicial conforme al art. 103 bi.1 LH. (VEJ)

157.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA Y POSTERIOR SEGREGACIÓN Y AGRUPACIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Resolución de 4 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Luarca, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica de finca, por oposición de uno de los colindantes notificados.

Resumen: Para resolver sobre la oposición del colindante, el registrador debe acudir a la aplicación informática homologada y fundar sus dudas no solo en la oposición, sino también en lo que resulte de dicha herramienta.

Hechos: Se otorga una escritura de rectificación de descripción consistente en un exceso de cabida inferior al 10% de la superficie inscrita. A continuación, se segrega una porción y se agrupa a otra finca, respecto de la cual también se solicita un exceso de cabida inferior al 10%. Para documentar tales operaciones se aporta una representación gráfica georreferenciada alternativa (RGGA). Durante la tramitación del expediente del art. 199, uno de los colindantes se opone a la inscripción del primer exceso de cabida, alegando que el promotor solo pretende aumentar a toda costa la superficie de la finca para que sea edificable, y sin aportar soporte técnico alguno.

El registrador de la propiedad suspende la inscripción bajo la consideración de que la rectificación de superficie no respeta la cartografía catastral, ni concreta con la suficiente claridad si pretende una rectificación superficial de más o menos el 10% de la cabida inscrita, con simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, siendo más garantista acudir al procedimiento regulado en el art. 201 LH. En el caso del art. 199, considera el registrador que es necesario que exista una plena correspondencia entre la finca registral y la representación gráfica.

La DG estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: La oposición del colindante no puede ser tenida en cuenta, al no aportar ningún documento que apoye la sola manifestación de que se pretende un aumento de cabida para conseguir que la finca sea edificable. Además, según la DG, el registrador ha de calificar acudiendo a su herramienta de calificación registral gráfica, y «ha de fundar sus dudas, no solo en la oposición el colindante, sino también atendiendo al contenido del Registro y de lo que resulte de esta herramienta de calificación registral, superponiendo los archivos GML aportados con lo que resulte de la capa auxiliar de georreferenciaciones identificadas por el registrador, que resulten del contenido del Registro».

Comentario: Llama la atención que la DG no entre a considerar el principal argumento del registrador, que es compartido por muchos notarios: que el procedimiento que prevé la Ley Hipotecaria para rectificar la descripción es el del art. 201 LH, mientras que el del art. 199 debe limitarse a los supuestos en que se pretende incorporar al folio real una representación gráfica que se corresponda con la descripción literaria de la finca registral. Pese a que hay muchos indicios de que esta es la interpretación más ajustada a lo que disponen dichos preceptos, en especial, como alega el registrador, las menores garantías del procedimiento del art. 199, esta no es la doctrina oficial de la DG, que permite, desde la R. de 17 de noviembre de 2015, la rectificación de la descripción literaria mediante el art. 199. No corresponde entrar aquí en el debate de esta cuestión; pero sí me ha parecido oportuno señalar cómo la DG la ha pasado completamente por alto.

Por lo demás, la novedad de esta resolución estriba en la consideración de que, en caso de oposición de colindante, el registrador no puede basar su nota de calificación solamente en esta última, sino que debe comprobar si existe o no efectiva invasión mediante la utilización de la aplicación informática homologada. En otras ocasiones, tratándose de inscribir una RGGA, la DG ha considerado suficiente, para aceptar la oposición del colindante, la alegación por parte de este de que la RGGA contradice la representación gráfica catastral, pues esta ya supone un aporte documental, amparado además en la presunción de exactitud de la cartografía catastral que establece el art. 3.3 TRLC.

En cualquier caso, la doctrina de la DG sobre la oposición del colindante en los procedimientos de los arts. 199 y 201.1 dista mucho de ser clara y uniforme, como lo prueba la gran cantidad de resoluciones que recaen sobre esta cuestión, ¡nada menos que 3 en el BOE del 25 de abril de 2022. Creo que la DG se equivoca al resolverla de forma tan casuística, especialmente si se tiene en cuenta que exige al registrador que no resuelva la controversia existente, lo que equivale a no tener que descender a los detalles de cada supuesto ni a decidir si a su juicio se produce o no invasión de finca colindante.

A mi juicio, si el registrador tiene dudas de identidad no debería tramitar las notificaciones a los colindantes; antes, deberían resolverse dichas dudas requiriendo la comparecencia del titular registral afectado para consentir la inscripción de la representación gráfica, pues la sola falta de oposición del colindante afectado no servirá para resolver las dudas del registrador. Si aquel comparece y se opone aportando un principio de prueba, el registrador denegaría la inscripción; y, de no comparecer, la suspendería y remitiría al interesado al notario para tramitar el procedimiento del art. 201.1 o el expediente de deslinde del art. 200.

Y, si el registrador no tiene dudas de identidad, podría realizar las notificaciones del art. 199; pero, ante la oposición de un colindante, ya no debería entrar a dilucidar si tiene o no razón, si hay o no invasión, sino simplemente si la oposición está suficientemente documentada. Contra lo que dice la DG en el párrafo transcrito de esta resolución, en esta fase ya no se trata de si el registrador tiene o no dudas de identidad, se trata de determinar si existe y está documentada una controversia que impida la inscripción de la representación gráfica. Creo que es lo que la ley pretende y que la DG ha complicado innecesaria y perturbadoramente, en perjuicio de la seguridad jurídica. (VEJ)

160.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Resolución de 5 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de La Seu d’Urgell, por la que se suspende la rectificación de la descripción de una finca registral por oposición de un colindante.

Resumen: La motivación de la nota de calificación, consistente en la existencia de oposición de colindantes, es suficiente para suspender la inscripción de una representación gráfica georreferenciada alternativa.

Hechos: Se solicita la inscripción, mediante instancia privada, de una representación gráfica georreferenciada alternativa (RGGA), con la consiguiente rectificación de la descripción catastral. En la tramitación del expediente del art. 199.2 LH, se formula oposición por uno de los colindantes, alegando la existencia de un solape parcial con la representación gráfica catastral (RGC), no inscrita que se corresponde con su finca.

La registradora funda su calificación negativa en la oposición del titular colindante y en que esta se apoya en una RGC.

El interesado recurre alegando falta de motivación en la nota de calificación.

La DG desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: La registradora ha de fundamentar y justificar las dudas en la identidad de la finca que determinen la denegación de la inscripción de la georreferenciación. En el presente caso, la DG considera que la nota expresa adecuadamente las dudas de identidad de la registradora, una vez vistas las alegaciones y la aplicación informática homologada. Sin embargo, más adelante reconoce que «la registradora suspende la inscripción basándose en la oposición del colindante notificado, que justifica la invasión de su finca aportando georreferenciación catastral de la parcela que se corresponde con su finca, por lo que funda debidamente sus dudas de identidad respecto al trazado del lindero, en la que se basa la oposición del colindante, que aporta georreferenciación catastral contradictoria con la alternativa presentada, lo que pone de manifiesto de forma evidente el conflicto entre los colindantes sobre la delimitación gráfica de las fincas».

Comentario: Una nueva resolución sobre la cuestión de la oposición de los colindantes (y van tres en el BOE del día) que, lejos de aportar claridad, aumenta aún más la confusión. Si en la resolución inmediatamente anterior, la número 157, la DG exigía que el registrador fundase sus dudas no solo en la oposición del colindante, sino también en qué circunstancias descriptivas se basan dichas dudas, en la presente confirma una nota que se limita a suspender la inscripción por la oposición del colindante. En la transcripción literal de la nota no se advierte ningún juicio de la registradora sobre el contenido de dichas alegaciones, solo manifiesta tener en cuenta la oposición y que esta se basa en la RGC que, según manifiesta el colindante, se corresponde con su finca registral.

A mi juicio, como he dicho en el comentario a la resolución anterior, la actuación de la registradora es la correcta, no tiene que valorar la certeza de las alegaciones: si existe oposición y esta se basa en un documento adecuado, y la RGC por supuesto que lo es (aunque considero que debería haberse juzgado la identificación de la finca registral colindante con dicha representación gráfica), la motivación de la registradora debe recaer exclusivamente sobre dichas dos circunstancias. No me reiteraré más, me remito al comentario de la resolución anterior; pero puedo resistirme a pedir de nuevo que la DG aclare de una vez su criterio y ponga un poco de orden en una cuestión sencilla, que por no resolverse está provocando una avalancha de recursos gubernativos. (VEJ)

161.* LAS ANOTACIONES CADUCADAS CARECEN DE VIRTUALIDAD CANCELATORIA

Resolución de 5 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Canjáyar, por la que se deniega la inscripción de un testimonio judicial de un decreto de adjudicación, por estar caducada la anotación del embargo que se ejecuta y por estar inscrita la finca a nombre de persona distinta del embargado.

Resumen: No cabe cancelar las cargas y asientos posteriores a una anotación si cuando se presenta el decreto de Adjudicación ya está caducada, aunque no lo estuviera en el momento que se aprobó la adjudicación. Los efectos del principio de prioridad no pueden contarse desde la fecha de los documentos, sino desde la de su presentación en el Registro de la Propiedad.

Estudia esta R la negativa de la registradora a inscribir una adjudicación judicial, por encontrarse caducada la anotación tomada en dicho procedimiento antes de que la documentación calificada fuese presentada en el Registro.

La Dirección General confirma la nota.

Hace la DG un extensísimo resumen relativo a la duración y caducidad de la Anotaciones preventivas. Y aunque no es el supuesto planteado, recoge la reciente doctrina del propio Centro – y que esta resumida en RR del informe de Marzo- relativa a la prórroga de las Anotaciones al expedirse la Certificación de cargas y extenderse la oportuna Nota Marginal. De manera que no puede entenderse caducada la anotación hasta que hayan transcurrido 4 años desde la fecha de dicha nota marginal. En este caso, cuando se presenta la documentación en el Registro ya han transcurrido claramente, los 4 años de vigencia de la anotación, no solo desde su fecha, sino también desde la fecha de la Nota Marginal

Por otro lado y respecto a las alegaciones del recurrente, señala que es claro que las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad que las mismas conceden a su titular, y por tanto la virtualidad cancelatoria respecto a asientos posteriores. A estos efectos es irrelevante que la Anotación estuviera en vigor en el momento de dictarse el Decreto de Adjudicación, si cuando se presentan en el Registro ya han transcurrido y la Anotación caducada. Es decir, en ningún caso pueden contarse los efectos derivados del principio de prioridad registral, desde la fecha de los documentos, sino desde la de su presentación en el Registro de la Propiedad (arts 24 y 32 LH). (MN)

162.*** NULIDAD DE UN EXCESO DE CABIDA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES.

Resolución de 5 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Oviedo n.º 4, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento en el que se transcribe sentencia firme por la que se declara la nulidad de una inscripción y se ordena su cancelación.

Resumen: No puede cancelarse la inscripción de un exceso de cabida cuando el titular de una hipoteca posterior no ha sido parte del procedimiento.

Mediante sentencia se declara la nulidad de una inscripción de exceso de cabida y se ordena la cancelación de dicha inscripción.

La registradora aprecia dos defectos: a) que no consta del documento el DNI/NIF de las partes, demandante y demandado, y b) que después de inscribirse el exceso de cabida que ahora es objeto de nulidad, se constituyó una hipoteca, y que la acreedora no ha sido parte en el procedimiento.

La Dirección confirma ambos defectos.

Respecto al primero, señala que el registrador debe comprobar si se expresan las circunstancias personales que deben constar en la inscripción y que figuran en los artículos 9 LH y 51.9 del RH. Dichas circunstancias no tienen que constar necesariamente en el fallo de la sentencia, sino que algunas pueden suplirse expresándolas en instancia con firma legitimada o firmada ante el registrador; o pueden resultar de la propia demanda. Lo que ocurre en este caso es que la demanda aporto en el momento de la calificación, por lo que no pudo tenerse en cuenta por la registradora.

El segundo defecto también se confirma: Para que una sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores, cuando no se hubiera extendido anotación de demanda o estuviese caducada, es necesario que al menos hayan sido emplazados en el procedimiento. En el caso de que el procedimiento se haya entendido exclusivamente contra el adquirente cuya titularidad se anula, la sentencia sólo producirá efectos contra éste, pero no respecto del titular registral del derecho real posterior de que se trate (en este caso la hipoteca). Así resulta del art. 40 LH cuando dispone “…En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente (…) En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto». Es decir, en el supuesto de que proceda rectificar el contenido del Registro, en ningún caso esa rectificación puede perjudicar los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto. Tratándose de la inscripción de un exceso de cabida, la DG analiza sus características y recuerda que el principio de legitimación registral no se extiende a los datos de hecho, y especialmente a la superficie de la finca, salvo que la georreferenciación de la misma se haya inscrito en los términos que resultan de los arts 9 y 10 LH. Sin embargo, concluye que desde la perspectiva estrictamente registral, aun y cuando el exceso de cabida y la superficie registrada no gocen del principio de legitimación registral, la superficie es un elemento de especial importancia descriptiva, hasta el punto que la LH regula procedimientos especiales para su rectificación, de tal modo que el titular registral de la hipoteca no puede verse afectado por una resolución judicial sin haber sido parte en el proceso, por lo que no puede procederse a la cancelación del asiento solicitado.

Cosa diferente es que en sede judicial y mediante el correspondiente procedimiento entablado contra el titular registral de la hipoteca y de quienes puedan verse afectados por la resolución, puede decretarse la exacta superficie de la parcela y su posible deslinde. (MN)

163.** RECTIFICACIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA REGISTRAL AJENA

Resolución de 5 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santiago de Compostela n.º 2, por la que se deniega la rectificación de una georreferenciación ya inscrita en una finca ajena al interesado y la inscripción de otra georreferenciación para otra finca propia del interesado.

Resumen: Una instancia privada por la que se pretende la rectificación de la descripción de una finca colindante no puede causar un asiento de presentación. No puede inscribirse ni, por lo tanto, iniciarse el procedimiento del art. 199 cuando se pretende la inscripción de una representación gráfica que invade una finca colindante con representación gráfica inscrita.

Hechos: Mediante instancia privada se solicita la inscripción de una representación gráfica georreferenciada, previa rectificación de la representación gráfica de una finca colindante.

El registrador de la propiedad deniega la práctica del asiento de presentación de la instancia, por ser un documento privado y no ser susceptible de ocasionar ningún asiento registral, ya que la inscripción que se pretende rectificar está bajo la salvaguarda de los tribunales; además, la representación gráfica que se pretende inscribir invade tanto la finca colindante como el dominio público. Por todo ello, considera que es palmario y evidente la improcedencia de la iniciación del procedimiento del art. 199 LH.

El interesado recurre alegando que la representación gráfica inscrita es errónea, pues invade una finca de su propiedad, y que cuando se inscribió sufrió indefensión porque se le notificó solamente a través del BOE, cuando debió efectuarse la notificación en primer lugar en la dirección postal disponible.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación, con la salvedad que reproducimos a continuación.

Doctrina:

1.- El documento privado por el que se pretende la cancelación de un asiento registral que está bajo la salvaguardia de los tribunales, no puede provocar operación registral alguna, ya que dicho asiento produce, entre otros, los siguientes efectos jurídicos:

– Conforme al principio de prioridad registral, una vez inscrita la georreferenciación no podrá inscribirse o anotarse ninguna que se le oponga o sea incompatible.

-Según el principio o de tracto sucesivo para inscribir la modificación de la ubicación y delimitación geográfica de su objeto) deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.

– Conforme al llamado principio de legitimación registral, se presume que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica que ha quedado incorporada al folio real. Y como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria de la concreta ubicación y delimitación georreferenciada determinada por el asiento respectivo sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero».

En el caso que nos ocupa, la pretensión del recurrente no cumple con las exigencias del principio de legitimación ni el de tracto sucesivo registral.

2.- En lo que respecta a la solicitud de incorporación de la representación gráfica al folio real de la finca del recurrente, la DG examina separadamente las dos objeciones planteadas por el registrador:

– La posible invasión del dominio público apreciada por el registrador aconseja, contra lo aseverado por este, la iniciación del procedimiento del art. 199, efectuando, entre otras, la pertinente notificación a la administración pública para que con sus alegaciones confirme o desmienta las dudas del registrador sobre dicha posible invasión.

– La invasión de una finca colindante con representación gráfica inscrita impide la iniciación del procedimiento del art. 199, por aplicación del principio de prioridad registral a que se ha hecho referencia anteriormente, recogido en el art. 17 y confirmado por el art. 199 LH al ordenar que «el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita». Conforme a la DG, tal denegación es automática y obligada, en el sentido de que no precisa que el titular de la finca cuya georreferenciación inscrita se invade sea notificado con concesión de plazo de alegaciones y acabe formulando oposición expresa, pues tal denegación, incluso sin oposición expresa del titular de la finca invadida, es una exigencia directa de los principios registrales de prioridad, tracto sucesivo, legitimación, así como la proscripción de las dobles inmatriculaciones, aunque sean parciales».

Comentario: La DG rectifica el criterio que había mantenido tan solo 20 días antes en la R. de 15 de marzo de 2022, en la que ordenó la práctica del asiento de presentación en un supuesto casi idéntico (con la agravante de que ni siquiera la firma de de instancia privada estaba legitimada). Como ya expuse en el comentario a dicha resolución, no comparto aquel criterio, por lo que celebro la nueva. Aunque rectificar es de sabios, no hubiera estado de más que la resolución expresara el cambio de criterio, para evitar la confusión que causa dar dos respuestas distintas al mismo problema.

Por lo demás, no hay grandes novedades en esta resolución, pues la aplicación a la representación gráfica inscrita de los principios hipotecarios de prioridad, tracto sucesivo y legitimación registral ya se ha hecho en otras ocasiones y resultan claramente del texto legal. DELGADO RAMOS (https://regispro.es/doctrina-de-la-dgsj-sobre-aplicacion-de-los-principios-registrales-a-la-georreferenciacion-inscrita-comentario-j-delgado/, última visita 06.05.2022) ve en esta resolución la adopción del principio de fe pública registral a la representación gráfica inscrita, algo que no resulta de la ley (y que la DG tampoco afirma), lo que reconocen ilustres registradores como FANDOS PONS (Los efectos jurídicos de la identificación y descripción gráfica de fincas catastrales. La base gráfica registral, Valencia, Tirant lo Blanch, 2016, pp. 640 y ss.) o DÍAZ FRAILE (Exégesis de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria, en materia de inscripción de representaciones gráficas, Boletín del Colegio de Registradores, núm. 23, noviembre de 2015, p. 900). (VEJ)

165.** HERENCIA. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL 

Resolución de 6 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Bilbao n.º 13 a inscribir una escritura de liquidación de la sociedad conyugal y partición de herencia. 

Resumen: Como regla general, en las escrituras de herencia no se precisa la constancia del nombre del cónyuge del heredero ni su régimen económico-matrimonial. Es necesario si en el matrimonio de un heredero rige una comunidad de tipo universal que condiciona los actos dispositivos futuros al consentimiento del otro cónyuge.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de herencia y liquidación de sociedad conyugal en la que interviene una heredera que declara estar casada en régimen de separación de bienes, lo que no acredita, y que tiene vecindad civil vasca.

Registradora: Suspende la inscripción porque considera que ha de expresarse si el régimen de separación de bienes es legal o convencional y, en este último caso, deben constar en la escritura calificada los datos de inscripción de las correspondientes capitulaciones matrimoniales en el Registro Civil (Arts.51.9.ª del Reglamento Hipotecario y 159 del Reglamento Notarial)

Notario: Alega que tales preceptos reglamentarios deben ser interpretados en la forma indicada de manera reiterada por este Centro Directivo, que sólo exige que conste el régimen económico-matrimonial cuando se trate del caso excepcional de un posible régimen de comunidad universal. Por tanto, si no es necesario hacer constar el estado civil ni el régimen económico matrimonial de los herederos, tampoco es preciso expresar los datos de inscripción de las capitulaciones.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: A diferencia de lo que sucede en el caso planteado en la Resolución 2 de febrero de 2022 (en la que no se daba el caso de la vecindad civil vasca) en el presente caso hay que tener en cuenta: (i) La heredera concernida manifiesta que tiene vecindad civil vasca y que está casada en régimen de separación de bienes. (ii) Por tanto, al tener la vecindad civil vasca “es indudable que si el régimen económico-matrimonial fuera el legal supletorio de comunicación foral, conforme al artículo 127 de la Ley de Derecho Civil Vasco, la adquisición hereditaria afectaría o podría afectar en el futuro a las consecuencias patrimoniales de su matrimonio, toda vez que, aun cuando el bien heredado tendría carácter privativo, para la validez de la futura venta de dicho bien también sería necesario el consentimiento del consorte, conforme al artículo 135 de la Ley 5/2015, de 25 de junio, de Derecho Civil Vasco”

Conclusión: Por lo expuesto, “deben observarse las normas de los artículos 51.9.ªa) del Reglamento Hipotecario y 159 del Reglamento Notarial “.

Comentario: La Resolución confirma, no se aparta del criterio mantenido en Resolución de 2 de febrero de 2022 (y otras anteriores). Lo que sucede en este caso es que la heredera tiene la vecindad civil vasca, y tal circunstancia resulta determinante. Conviene recordar la doctrina del Centro Directivo en la materia:

1 Regla general: Las adquisiciones mortis causa no afectan a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, por lo que no es exigible que en la escritura de herencia consten el nombre y apellidos del cónyuge del heredero ni su régimen económico matrimonial (Art. 51.9 RH y 159 RN).

2 Sin embargo, debe constar el nombre del cónyuge del heredero y su régimen económico-matrimonial en los supuestos excepcionales en los que, por ley o por pacto, exista entre los cónyuges una comunidad de tipo universal que condicione los actos dispositivos futuros al consentimiento del otro cónyuge (en el caso cuestionado se plantea la posibilidad de que el régimen económico matrimonial supletorio sea el de la comunicación foral previsto en la legislación vasca, ex art. 127 de la Ley de derecho civil vasco).

3 También será necesario que conste el régimen económico matrimonial cuando la herencia sea aceptada sin beneficio de inventario y concurra el cónyuge del heredero prestando su consentimiento, ante la eventual responsabilidad que pueda afectar al patrimonio conyugal (ex. art. 995 CC). (JAR)

166.** BIEN CULTURAL EN EL PAIS VASCO. ADJUDICACIÓN AL SOCIO EN LA LIQUIDACIÓN DE UNA S.A. DERECHO DE TANTEO ADMINISTRATIVO.

Resolución de 6 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Vitoria n.º 3, por la que se deniega la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de disolución y adjudicación, en virtud de la cual se solicita el cambio de titularidad registral de un inmueble.

Resumen: En los casos de disolución y liquidación de una S.A. con adjudicación a un socio de un bien protegido de interés cultural no existe derecho de tanteo a favor de la administración.

Hechos: Se otorga una escritura de disolución y liquidación de una sociedad en virtud de la cual uno de sus bienes se adjudica al único socio. Dicho bien tiene el carácter de protegido por ser bien cultural con la categoría de monumento.

El registrador suspende la inscripción porque considera que la Administración competente tiene que ser notificada para ejercitar su derecho de tanteo.

El interesado recurre y alega que el artículo 25 de la Ley 7/1990, de 3 de julio, de Patrimonio Cultural Vasco (entonces vigente) es inaplicable porque nunca ha habido una pretensión de venta.

La DG revoca la calificación.

Doctrina : No existe derecho de tanteo en los casos de disolución y liquidación de sociedades pues la causa económico-jurídica (la restitución del activo social a los socios, una vez pagados a los acreedores) no puede equipararse a la de la adquisición por precio o contraprestación o cualquier otro título oneroso, como es la compraventa.

La interpretación de las limitaciones del derecho de propiedad, de cuya naturaleza participan inequívocamente los derechos de tanteo y retracto de carácter legal ha de ser restrictiva. (AFS)