INFORME Nº 355. (BOE ABRIL de 2024)

2ª Parte: RESOLUCIONES DGSJFP:

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VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

() Reiterativa o de escasísimo interés

* Poco interés o muy del caso concreto

** Interesante (categoría estándar)

*** Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

147.* ACTA NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO

Resolución de 11 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 2 a inscribir un acta notarial de un expediente de dominio de reanudación de tracto sucesivo

Resumen: Reitera la doctrina de la DG sobre cuándo existe verdadera interrupción del tracto; sobre lo innecesario de aportar todos los documentos fehacientes que acrediten la cadena de titularidades; y sobre la citación al titular registral o sus herederos según la inscripción cuyo tracto se pretenda reanudar tenga más o menos de 30 años 

Hechos: Se presenta escritura de compraventa de una participación indivisa de finca acompañada de Expediente notarial de reanudación del tracto interrumpido.

En la escritura de venta la vendedora manifiesta haber heredado de quienes habían comprado la participación indivisa a los titulares registrales en documento privado y los requirentes del expediente son los compradores de la escritura de venta.

– La Registradora califica negativamente indicando que no existe verdadera interrupción del tracto; que no se justifican los títulos de la última transmitente de la participación indivisa; y que no se ha citado al titular inscrito del dominio cuyo tracto se pretende reanudar.

– El Presentante recurre alegando que hay interrupción del tracto porque los requirentes no han adquirido del titular registral o sus herederos, sino de la heredera de los compradores del titular registral; que en el expediente se ha aportado la documentación que acredita que la propiedad pertenece desde hace años a la vendedora y no se considera necesario aportar la documentación acreditativa del fallecimiento de los causantes de la vendedora; y que la última inscripción data del año 1957, tiene más de sesenta años y es aplicable la regla cuarta del art. 208 LH con lo que la citación al titular registral puede realizarse por edictos

– Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.

–Doctrina: La DG

A) Considera que existe verdadera interrupción del tracto cuando existen dos transmisiones anteriores a la escritura por la que han adquirido los promotores del expediente, que no han accedido al Registro y de las que no se dispone del título público inscribible. En el caso que nos ocupa las personas que inician el expediente han adquirido por medio de escritura de compraventa el día 9 de junio de 2023, y en la escritura la vendedora manifiesta haber adquirido la titularidad por herencia de sus padres y de su hermana, los cuales, a su vez, habían comprado en documento privado a los titulares registrales. (ver también RDG 03/01/2017)

B) Considera aplicable la doctrina del propio Centro Directivo sobre el expediente de dominio judicial anterior a la reforma de la Ley 13/2015 , ya apuntada por la RDG 24 septiembre 2021, en el sentido de que no se puede exigir al promotor del expediente la justificación de las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición de su derecho.

C) Reitera la RDG 14 abril 2016 seguida por varias, entre ellas, la R 25 mayo 2023 sobre la citación al titular registral o sus herederos según la inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga:

1.  Menos de 30 años de antigüedad: debe realizarse una citación personal al titular registral o a sus herederos.
2.  Más de treinta años: la citación al titular registral debe ser nominal, pudiendo practicarse, no obstante, por edictos; y respecto de sus herederos la citación, que también puede ser por edictos, sólo hace falta que sea nominal cuando conste su identidad. (SNG)

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148.*** VENTA DE VIVIENDA FIGURANDO INSCRITO EL DERECHO DE USO A FAVOR DE UNO DE LOS HIJOS DE LOS VENDEDORES

Resolución de 11 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Vitoria n.º 5 a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: No es necesario fijar un plazo al derecho de uso sobre la vivienda familiar cuando los hijos sean menores de edad, pero sí que será necesario cuando sean mayores, en cuyo caso, deberá identificarse debidamente a los hijos y expresar su edad.

Hechos: se presenta escritura de compraventa de una vivienda que consta inscrita en el Registro por mitades indivisas a favor de dos excónyuges como consecuencia de la liquidación de la sociedad de gananciales. En el Registro consta también inscrito la atribución del uso de la vivienda a favor de los hijos de los excónyuges y se hace constar también en la escritura.

La Registradora califica negativamente toda vez que existiendo sobre la finca una atribución de uso en favor de los hijos de los vendedores, es necesario el consentimiento de ambos titulares que tienen atribuido el uso en el caso de ser mayores de edad y si no fuese así, la correspondiente autorización judicial art 96 CC y 91 RH, en ambos casos con solicitud expresa de su cancelación.

La Dirección estima parcialmente el recurso. Revoca la calificación impugnada en cuanto al primer inciso y lo desestima confirmando la nota de calificación en cuanto al segundo inciso.

I. EL ARTÍCULO 96 CC. NATURALEZA DEL DERECHO DE USO.

– El artículo 96 CC fue objeto de nueva redacción por la Ley 8/2021.

– En cuanto a su naturaleza, destaca por su interés la STS (Sala 1ª) número 526/2023, 18 de abril.

– Es un derecho de carácter familiar y, por tanto, ajeno a la distinción entre derechos reales y de crédito pero como ha reconocido el TS y el Centro Directivo en múltiples resoluciones, es un derecho inscribible en el Registro de la Propiedad en la medida en que tiene contenido patrimonial.

– Se produce una disociación entre la titularidad del derecho y el interés protegido por éste.

a) El interés protegido por el derecho atribuido es el interés familiar y la facilitación de la convivencia entre los hijos y el cónyuge a quien se atribuye su custodia,

b) La titularidad de tal derecho, que corresponde exclusivamente al cónyuge a cuyo favor se atribuye el mismo.

II. REGLAS DE INSCRIPCIÓN DEL DERECHO DE USO.

Para que el derecho de uso familiar sea inscribible en el Registro de la Propiedad, de conformidad con las exigencias derivadas del principio de especialidad,

1º. Debe tener trascendencia a terceros,

2º. Deben expresarse las concretas facultades que lo integran,

3º. Deben identificación sus titulares,

4º. Es un derecho temporal o derecho “de vida limitada” aunque no es necesario fijar un «dies certus», salvo que la legislación civil especial así lo establezca, como ocurre con el Código Civil catalán, y, salvo que existan hijos menores, que no permite explícitas limitaciones temporales –si bien, resultarán de modo indirecto– . Por el contrario, cuando no existen hijos o éstos son mayores, se impone la regla de la necesaria temporalidad de este derecho pues se tutela el derecho del propietario.

Por lo tanto, no es necesario fijar un plazo al derecho de uso cuando los hijos sean menores de edad, pero sí que será necesario cuando sean mayores, en cuyo caso, deberá identificarse debidamente a los hijos y expresar su edad para la inscripción del derecho de uso. (R. de 28 de julio de 2022).

En el caso resuelto, consta inscrito el derecho de uso a favor los hijos menores sin indicación de plazo (artículo 1.3 LH).

Si tales hijos son ahora mayores de edad, el derecho de uso se habría extinguido. Bastaría pues con acreditar la mayoría de edad de los hijos titulares del derecho de uso.

Si, por el contrario, tales hijos fueran aun menores, cabría modificar el convenio regulador si así lo aprobara el juez pero entretanto sólo cabría disposición del pleno dominio del inmueble si así lo autorizara el juez o si los menores fueran mayores de dieciséis años y lo consintieran en documento público (artículo 166 del Código Civil). También cabría disposición del inmueble por los padres con subsistencia del derecho de uso inscrito a favor de los hijos menores, que por la inscripción se hace oponible a terceros (artículo 96 del mismo Código). (ER)

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150.** SENTENCIA DE DIVORCIO. CONVENIO REGULADOR. DERECHO DE USO SOBRE FINCA INSCRITA A FAVOR DE TERCERO

Resolución de 12 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Pozuelo de Alarcón n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una sentencia de divorcio con aprobación de convenio regulador (ACM)

Resumen: No puede inscribirse sin el consentimiento del titular registral el derecho de uso atribuido en convenio regulador de divorcio, aunque se alegue que era una SL perteneciente a los ex-esposos.

– Hechos: En un convenio regulador de divorcio se atribuye a un cónyuge el derecho de uso sobre una vivienda perteneciente a una SL.

– La Registradora: suspende, lógicamente, la inscripción, conforme al Ppio de Tracto Sucesivo (Art 20 LH y Tutela judicial efectiva e indefensión Art 24 CE78) por estar la finca inscrita a favor de persona distinta que no ha intervenido ni sido parte en el procedimiento, por lo que será preciso su consentimiento formal o sentencia firma recaída contra ella.

La manifestación de que la sociedad titular registral pertenece a los cónyuges, no es suficiente para entender cumplido el principio de tracto sucesivo; y aunque se acreditara dicha pertenencia, en ningún caso supondría estar en alguno de los supuestos de excepción del Art 20 LH.

– La Presentante: recurre e insiste en reiterar sus manifestaciones, en el propio convenio regulador de que la vivienda pertenecía a una SL que a su vez pertenecía a los esposos que en tal momento eran además los administradores de la misma, por lo que no habría perjuicio a 3º.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
a) Reitera su abundante doctrina de que el derecho de uso no puede concederse a un 3º que no haya sido parte del procedimiento (Art 20 LH), que solo aparece mencionada en el convenio (sin que el Juez en la Sentencia de divorcio aborde específicamente la cuestión de quienes sean los socios de la SL).

Tampoco se ha acreditado que los cónyuges sean los únicos propietarios de la SL y el marido su representante, ni que, como tal haya consentido la atribución del derecho de uso. (ACM)

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151.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR DATIVO SIN INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE VIUDO

Resolución de 12 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de Castro del Río, por la que se suspende la inscripción de una escritura de partición de herencia hecha por contador-partidor dativo.

Resumen: Las reglas que gobiernan la partición del contador partidor dativo en principio deben ser iguales a las del contador partidor testamentario, pues no tiene mayores facultades pero tampoco menores .

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de partición de herencia realizada por contado partidor dativo. Son interesados dos herederos, hijos del testador habidos en el primer matrimonio, y la segunda esposa del testador. La partición es aprobada por el notario

En el testamento se ordena lo siguiente: son herederos por partes iguales los dos hijos del primer matrimonio y se ordena a favor del cónyuge viudo un legado de un derecho de uso de la vivienda que actualmente le sirve de domicilio. Con el legado se entenderán pagados los derechos legitimarios del cónyuge. La vivienda objeto del derecho de uso es ganancial del testador con su primera esposa. En la partición el pago de los derechos del usufructo de la viuda se realiza en metálico (arts. 839 y 840 CC).

 Registradora: Opone a la inscripción que es necesaria la intervención del cónyuge viudo en la escritura de partición y adjudicación de herencia, ya que la viuda, además de ser legataria, es heredera y legitimaria. También es necesario el consentimiento del cónyuge viudo para la capitalización y conmutación del usufructo pues tal operación excede de las facultades estrictamente particionales propias del contador partidor.

Notario: Entiende que no hay conmutación porque el legado no es de cuota legitimaria sino que se concreta en un derecho real de uso y disfrute, por lo que desaparece la afección real sobre la totalidad de los bienes. Sin embargo, al tratarse de un derecho de habitación que requiere necesariamente ocupación física no cabe constituirlo sobre una cuota indivisa del bien y debe ser capitalizado.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:
INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN.

La regla general es que los legitimarios deben intervenir necesariamente en las operaciones particionales como medida para proteger la intangibilidad de su legítima, salvo que la partición la realice un contador partidor designado por el testador conforme al artículo 1057CC.

En el presente caso no se trata de un contador partidor testamentario sino de contador partidor dativo designado conforme al artículo 1057CC tras la ley 15/2015, de 2 de julio, sobre jurisdicción voluntaria.

Como idea básica destaca la Resolución que las facultades del contador partidor dativo son las mismas que las del contador partidor testamentario, pues no ostenta mayores facultades pero tampoco menores.

Como en el presente caso la partición ha sido realizada por el contador partidor dativo y ha sido aprobada por el notario, la exigencia de que intervenga necesariamente el cónyuge viudo se debe desestimar.

LEGADO DE DERECHO DE HABITACIÓN.

El segundo defecto deriva de que la calificación entiende que se ha realizado la conmutación del usufructo del cónyuge viudo, actuación que excede de las facultades del contador partidor.

La Resolución examina la naturaleza del legado ordenado, y frente a la calificación que entiende que se trata de un legado de cuota legal usufructuaria, entiende que debe interpretarse la voluntad del testador y en este punto dice lo siguiente: hay una notable diferencia entre entender que estamos ante un legado de cuota legitimaria o ante un legado de un derecho concreto con cargo a los derechos legitimados.

 La diferencia es importante, pues, en el primer caso, el pago en metálico de los derechos de la viuda supondría efectivamente una conmutación de usufructo, mientras que en el segundo caso se trataría de un legado de un derecho de uso con cargo a la legítima.

Interpretando el contador partidor que se trata de un legado de derecho de uso no es posible, como dice el notario, que se materialice sobre la mitad indivisa de una vivienda ganancial del primer matrimonio porque el derecho de uso implica necesariamente ocupación física de la vivienda, razón por la que los derechos legitimarios de la viuda se han satisfecho correctamente con dinero de la herencia mediante una capitalización del usufructo. (JAR)

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152.** VENTA DE NUDA PROPIEDAD DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA. POSIBLE PARCELACIÓN ILEGAL

Resolución de 12 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Ciudad Real n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa de participación indivisa.

Resumen: cuando concurre un indicio objetivo de posible parcelación urbanística ilegal, como es la nota marginal del artículo 79 del Real Decreto 109371997, el Registrador debe actuar en consecuencia y exigir, en caso de transmisiones posteriores de cuotas indivisas, la oportuna licencia o declaración de innecesariedad.

Hechos: se presenta escritura de compraventa por el que una sociedad transmite a otra la nuda propiedad de un 12,19477145 % de una determinada finca rustica calificada como suelo no urbanizable de protección agropecuaria –suelo rústico no urbanizable de especial protección estructural según el Texto Refundido de la LOTAU.

Según resulta del historial registral de la finca, consta practicada nota marginal de haberse practicado la comunicación al Ayuntamiento de Ciudad Real, a los efectos previstos en el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio, como consecuencia de la transmisión de una participación indivisa de dicha finca, habiéndose recibido certificación expedida por el titular del órgano de apoyo a la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Ciudad Real, con el visto bueno de la concejala delegada de Urbanismo, de fecha 25 de octubre de 2019, en la que literalmente se certifica lo siguiente: «Que en la base de datos obrantes en estas dependencias municipales relativa a expedientes sancionadores en materia urbanística y realizadas las averiguaciones pertinentes han sido hallados los expedientes de protección de la legalidad urbanística y sancionador 37/07 por parcelación urbanística ilegal y construcciones ilegales en la parcela 367 del polígono 205 de Ciudad Real. Las obras se declararon ilegales por Decreto de 7 de septiembre de 2009. Los terrenos están clasificados por el Plan General de Ordenación Urbana, vigente desde el año 1997, como suelo no urbanizable de protección agropecuaria –suelo rústico no urbanizable de especial protección estructural según el Texto Refundido de la LOTAU–».

La Registradora califica negativamente exigiendo la correspondiente licencia o declaración municipal de innecesariedad.

El Centro Directivo confirma la calificación reiterando su doctrina respecto de aquellos actos que sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento. En estos casos y por aplicación del artículo 78 RD 1093/1997 y 26 TRLS, debe acreditarse la oportuna de licencia o declaración de innecesariedad cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos.

En otro caso, el tratamiento del mismo desde el punto de vista registral debe articularse a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto de 4 de julio de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable, puedan justificar la aplicación de tal precepto.

En el caso resuelto, con ocasión de una transmisión anterior, consta practicada nota marginal por la que se hace constar la existencia, en las dependencias municipales, de expedientes sancionadores en materia urbanística. La registradora cuenta con un elemento objetivo que le permite calificar la posible existencia de una parcelación realizada de forma indirecta al margen del planeamiento. Por ello, dada la concurrencia de un indicio objetivo de posible parcelación urbanística ilegal, como es la nota marginal citada, procede iniciar el procedimiento previsto en el citado artículo 79 del Real Decreto 1093/1997 y actuar en consecuencia en función de la respuesta de la Administración, la cual podrá ser la de declarar formalmente la existencia de una parcelación urbanística ilegal o incluso la de reconocer su carácter consolidado o asimilado a fuera de ordenación.

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153.** CONVENIO REGULADOR DIVORCIO: LIQUIDACIÓN SIMULTÁNEA DE 2 REGÍMENES ECONÓMICO-MATRIMONIALES (LEGAL Y CONVENCIONAL)

Resolución de 13 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Tui a inscribir la adjudicación de bien inmueble mediante convenio regulador de los efectos de un divorcio (ACM)

Resumen: En un solo convenio regulador de divorcio pueden liquidarse 2 regímenes económicos (previo de Gananciales y posterior convencional de separación de bienes), adjudicando a los cónyuges fincas gananciales y privativas, adquiridas todas durante el matrimonio (NO antes).

– Hechos: En una Sentencia de divorcio, en el convenio regulador, se liquidan 2 regímenes económicos el previo de Gananciales y el posterior convencional de separación de bienes y se adjudica al esposo la vivienda familiar ganancial y a la esposa, mediante disolución de condominio, tres fincas (vivienda, garaje y bodega/trastero) inscritas privativamente y por mitades a favor de ambos por haberlas adquiridas en pro indiviso durante el período de separación de bienes.

– La Registradora: califica negativamente ex Art 20 LH y doctrina DG (infra) y art. 90 CC, por exceder el convenio regulador de su contenido patrimonial típico y el de la Liquidación de la Sociedad de Gananciales, al tratarse de fincas privativas y no gananciales, de modo que la disolución de condominio debería formalizarse en escritura público y no en un mero convenio regulador privado homologado judicialmente.

 – La esposa: recurre señalando que se trata de un negocio unitario, y que es lógico y necesario que en un mismo convenio regulador se liquiden todas las relaciones patrimoniales preexistentes entre los cónyuges, pues TODAS derivan de regímenes económico-matrimoniales (legal y convencional) existentes durante el matrimonio (NO hay bienes adquiridos antes de la celebración).

– Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación :
– Doctrina:
a) Siguiendo los criterios de las RR. de 19 febrero y 14 octubre de 2021, de 20 junio 2023, y esta de 13 marzo 2024, entiende el Centro Directivo que la liquidación del régimen económico matrimonial, o de varios como en el caso, forma parte indudablemente del ámbito propio y contenido típico del convenio regulador (arts 90, 91y 103 CC), y, por tanto, puede inscribirse directamente el convenio homologado en la Sentencia sin necesidad de una escritura “ad hoc”.

b) No obstante, la DGSJFP (y ya antes la DGRN) mantiene su jurisprudencia REITERADA y CONSOLIDADA sobre la mecánica de las homologaciones judiciales de acuerdos privados en general, de exigir escritura pública notarial para inscribir acuerdos transaccionales, así, entre otras, en las RR. DGRN y DGSJFP de 9 julio (dación en pago entre cónyuges) y 5 agosto 2013 (adjudicaciones pro indiviso); de 25 febrero 2014 (servidumbre de paso), de 3 marzo 2015 (exceso de cabida); o en 2016, las de 2 de junio (compraventa), 19 de julio (disolución de condominio) y 6 de septiembre de 2016 (división de cosa común) u otra de 30 de noviembre (liquidación de una sociedad conyugal), las RR. de 17 octubre (Convenios Reguladores de divorcio y de Parejas de Hecho) y de 24 octubre de 2016 (declaración de Obra Nueva en convenio regulador) la de 21 de diciembre 2016 (división de cosa común) las RR. 5 de abril (Liquidación de Gananciales #172/17) y de 6 de abril (disolución de condominio #173/17) de 2017; la R. 30 de mayo de 2017 (para la resolución por incumplimiento una permuta); R. 7 septiembre 2017 (dación en pago de deuda de costas procesales); 18 de octubre de 2017 (Disolución y Liquidación SL); R. de 31 de octubre de 2017 (Reconocimiento dominio) y las RR 2 noviembre 2016 y 18 de mayo y 3 de noviembre de 2017 (protocolización de operaciones particionales), R. 29 mayo (protocolización unilateral de operaciones particionales), RR. 30 mayo y R. 20 julio 2018 (Disolución comunidad) y RR. de 6 junio y 24 de octubre 2018 (cónyuges ya divorciados); las RR de 14 de febrero, 22 de mayo, 11 de julio, 31 octubre (divorcio), y 11 de diciembre de 2019; las RR. 28 enero (donación de usufructo al hijo en divorcio), RR. 2 septiembre (donación garaje a menor en divorcio) y 12 noviembre 2020 (donación entre cónyuges); y RR 19 febrero, 27 abril (liquidación de Gananciales por divorcio.) 18 mayo y 20 septiembre (ambas Disolución comunidad), y 14 octubre 2021 (adjudicación en pago tras divorcio) y de 14 de junio, 20 de junio y 11 septiembre de 2023 (atribución informal de ganancialidad), o la R. 9 abril 2024 (pareja de hecho). (ACM).

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154.** EJECUCIÓN HIPOTECARA CONTRA LA HERENCIA YACENTE CON ARRENDAMIENTO

Resolución de 13 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Bilbao n.º 10, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación en una ejecución hipotecaria seguida contra la herencia yacente de la titular registral.

Resumen: En caso de ejecución, el derecho de arrendamiento subsistirá o no según haya tenido acceso al Registro de la Propiedad.

Hechos: se presenta testimonio de decreto dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria seguida contra la herencia yacente de la titular registral e hipotecante.

La Registradora califica negativamente toda vez que no se ha justificado que la demanda se ha dirigido contra los herederos de la titular registral o al Estado o Comunidad Autónoma de País Vasco. Tampoco consta la situación arrendaticia de la vivienda que se ejecuta.

El Centro Directivo revoca la nota de calificación en cuanto al primero de los defectos y confirma el segundo.

I. LA HERENCIA YACENTE.

Prescindiendo de las circunstancias concurrentes en el caso concreto, en cuanto a la herencia yacente se refiere, la Dirección reitera su doctrina sobre este particular y es:

1º.- Si se conoce o se tienen indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia à la demanda deberá dirigirse contra ellos, previa averiguación de su identidad y domicilio.

2º. Si no se tiene indicio alguno de la existencia de herederos interesados en la herencia yacente (casos de personas que han fallecido sin testamento y sin parientes conocidos con derecho a la sucesión intestada) à además de emplazar a los ignorados herederos por edictos, se debe comunicar al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada a falta de otros, la pendencia del proceso, conforme al citado artículo 150.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

II. LA MANIFESTACIÓN DEL ESTADO ARRENDATICIO DE LA FINCA.

Es doctrina reiterada que, en los supuestos de transmisión judicial de una finca, se dan los derechos de tanteo y retracto establecidos en la Ley y que, por consiguiente, es necesario para su inscripción que se justifique haberse hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación sobre la libertad de arrendamientos de la finca adjudicada.

En el caso de contratos de arrendamiento concertados con posterioridad a 6 de junio de 2013, fecha de entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio, para determinar la existencia del derecho de retracto hay que tener en cuenta si el arrendamiento ha tenido acceso o no al Registro de la Propiedad.

Si el contrato de arrendamiento tuvo acceso al Registro con anterioridad a la hipoteca o al embargo que se ejecuta, persistirá el arrendamiento tras la adjudicación de la vivienda y el arrendatario podrá ejercitar su derecho de retracto

Si el arrendamiento se ha inscrito con posterioridad a la inscripción de la hipoteca, o a la anotación preventiva del embargo, el arrendamiento se extinguirá «ipso iure» y no habrá lugar a retracto.

Si el arrendamiento de vivienda no ha accedido al Registro de la Propiedad, lógicamente no habrá lugar a derecho alguno. (ER)

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155.** INSCRIPCIÓN DE UN NEGOCIO JURÍDICO SOBRE UN RESTO NO DESCRITO POR SEGREGACIÓN ANTERIOR A LA LEY 13/2015

Resolución de 13 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Mojácar, por la que se suspende la inscripción de la rectificación de la descripción de la finca y de la georreferenciación, sin tramitar el expediente por dudas en la identidad de la finca.

Resumen: Es exigible la georreferenciación de un resto no descrito, derivado de segregaciones realizadas antes de la Ley 13/2025, cuando, a resultas de la descripción reseñada en el título, el registrador no puede ubicar indubitadamente la finca en el territorio.

Hechos: Se solicita la inscripción de una escritura de aceptación de herencia en la que se incluye una finca que es un resto no descrito de una segregación anterior. La finca se describe manteniendo los mismos linderos de la finca matriz, lo que da lugar a una calificación negativa y a una subsanación de los linderos, que es objeto de una nueva calificación negativa puesto que los linderos expresados podrían coincidir con los de una parcela catastral que se corresponde con otra finca. Finalmente, se aportan las coordenadas georreferenciadas de la indicada finca.

Calificación: El registrador de la propiedad deniega la inscripción por considerar que la georreferencia aportada coincide con una parcela catastral inscrita a nombre de otra persona, existiendo además la coincidencia de elementos fijos en su descripción, tales como la carretera que atraviesa la finca, lindando al sur con un camino que divide y al este, zona marítimo-terrestre, sin que se haya solicitado la tramitación de un expediente del art. 199 LH.

Recurso: La recurrente alega que no es necesario aportar georreferenciación ninguna, ni tramitar el expediente del art. 199 LH, pues la finca está inmatriculada y la inscripción de la representación gráfica es potestativa.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, para practicar cualquier asiento, el registrador ha de poder ubicar la finca sobre la cartografía catastral, para poder calificar su descripción y su relación con los colindantes, comprobando que la situación física detallada declarada en el título coincide con la que resulta del Registro, se solicite o no la incorporación de la georreferenciación de la finca.

Tratándose de un resto no inscrito, aunque las segregaciones previas fueran anteriores a la Ley 13/2015, es exigible la georreferenciación del mismo, ya que los linderos expresados por los interesados coinciden con los de otra finca registral, inscrita a nombre de personas distintas con lo que, de admitirse la petición de los recurrentes, se estaría dando acceso registral a una doble inmatriculación que, como situación patológica del contenido del Registro, se proscribe por la Ley Hipotecaria.

En conclusión, con carácter general, en los casos de formación de finca por segregación y correlativa descripción del resto, resulta necesario evitar cualquier tipo de discordancia en las descripciones, y por ello, aunque la descripción se refiera a la finca que se forma por segregación, no puede dar lugar esa descripción a una discordancia con la descripción que se efectúa de la finca resto, máxime si esta discordancia se refiere a la ubicación de la finca registral, elemento de suma importancia, como ocurre en el presente caso.

Además, en el supuesto examinado existe incoherencia entre la superficie que constan en el título y la que resulta del archivo GML, por lo que el registrador no puede ubicar indubitadamente la finca en el territorio. Por ello, el título calificado debe clarificar la ubicación de la finca resto no descrito, aunque sus segregaciones se practicaran antes de entrar en vigor la Ley 13/2015 y el registrador podrá iniciar la tramitación de un expediente del artículo 199, que debe entenderse solicitado tácitamente por la aportación de los dos archivos GML, sin que sea necesaria declaración expresa en tal sentido. También se podrá instar notarialmente la tramitación del procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria.

Comentario: En el mismo sentido, véase la R. de 31 de enero de 2024. (VEJ)

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156.* LEGALIZACIÓN LIBRO DE ACTAS DE SUBCOMUNIDADES. PUBLICIDAD FORMAL. DISCONFORMIDAD CON EL CONTENIDO DE DETERMINADAS CERTIFICACIONES

Resolución de 18 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la certificación expedida por el registrador de la propiedad de San Sebastián de los Reyes n.º 2, por considerar inexacta una certificación expedida en relación con la existencia de determinadas comunidades de propietarios

Resumen: Dado que las certificaciones son un reflejo fiel y exacto del contenido del registro, no pueden modificarse sin que previamente se modifique el registro. La legalización de un libro de actas de una subcomunidad de propietarios de hecho, practicada en los libros de inscripciones, no podrá beneficiarse del sistema registral.

Hechos: En virtud de oficio de un Juzgado de Primera Instancia se interesa documentación relativa a la constitución de comunidades de propietarios sobre determinada finca registral

El Registrador certifica que solo consta constituida e inscrita una única comunidad correspondiente a la totalidad de las edificaciones y que las subcomunidades de facto (sin título constitutivo) actúan como tales sin revestimiento jurídico alguno, no gozando de los principios de legitimación, prioridad, inoponibilidad y fe pública registral, así como que los libros de dichas comunidades pueden ser legalizados, pero sin beneficiarse del sistema registral.

La recurrente señala su disconformidad alegando que resulta del historial registral de la finca sobre la que se certifica que se compone de una comunidad general y once comunidades de propietarios que conforman un complejo urbanístico, como así resulta de una nota marginal en la que consta que se han diligenciado los libros de actas de las citadas comunidades.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso en los términos que resultan de las siguientes consideraciones.

Doctrina: Nuestro CD considera que debe atenderse a la diversidad de situaciones fácticas que pueden surgir para la organización de las comunidades de propietarios análogas a las que recaen sobre los elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal, que puede que no hayan tenido el adecuado reflejo registral, lo que hace necesario que para que las actas, donde constan sus acuerdos, puedan revestirse de oficialidad mediante el diligenciado de sus libros, es necesario que de la instancia presentada se vea con claridad que el libro va a reflejar acuerdos propios de un régimen de propiedad horizontal, subcomunidad o conjunto inmobiliario o afecte a acuerdos de un órgano colectivo de tal índole que recoja intereses específicos, que previamente se haya hecho constar en el Registro.

En el caso presente, del registro no resulta que este inscrita la constitución de las subcomunidades a que hace referencia el recurrente.

Ahora bien sí consta que se han diligenciado los libros de actas de esas subcomunidades en el libro de inscripciones, pero ello no supone la legalización de la subcomunidad de propietarios, que no puede beneficiarse del sistema registral, sin que se pueda entender por este hecho que la subcomunidad se entienda formalizada e inscrita puesto que de la diligencia no se derivaran otros efectos que los de mera constancia en el Registro de la existencia de subcomunidades de facto que no gozarán de los principios de legitimación, prioridad, inoponibilidad y fe pública registral, sin perjuicio de la posibilidad de su formalización e inscripción posterior.

Es por lo anterior que si no consta debidamente inscrita la constitución de la propiedad horizontal en el registro se deben consignar sus datos en el libro fichero a que se refiere el artículo 415 del RH.

La certificación registral expedida es un reflejo fiel y exacto de los asientos del registro, resultando así del historial registral, por tanto, su contenido no se puede modificar sin que se produzca previamente la modificación del contenido de los asientos para lo que se precisa el consentimiento del titular registral, fehacientemente acreditado, o una resolución judicial recaída en juicio declarativo seguido contra él.

Comentarios: El criterio establecido por la DG es que basta con que se acredite la formalización del título constitutivo de una comunidad de propietarios con elementos inmobiliarios, instalaciones o servicios comunes para que puedan legalizarse sus libros de actas en el Registro de la Propiedad, y ello, aunque no esté formalizado en escritura pública ni esté inscrito. Afirmando la DG que tener un código de identificación fiscal o que los elementos que la componen tengan referencia catastral, no es suficiente para modificar la configuración registral de la propiedad horizontal inscrita, que nunca perjudicará a terceros si su título constitutivo no está debidamente inscrito en el Registro (artículo 5 de la LPH). (MGV)

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157.** HERENCIA SIN APORTAR ACTA DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS

Resolución de 19 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 16, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación, partición y adjudicación de herencias

Resumen: En el caso de sucesiones intestadas con Acta de Declaración de Herederos, la acreditación del contenido de dicha acta en el Registro de la Propiedad puede hacerse, alternativamente: 1) Acompañando copia autorizada de dicha Acta, 2) Transcribiendo su contenido literal, total o parcialmente, o 3) Mediante un testimonio notarial en relación de los particulares de dicha Acta en la escritura de herencia, que contenga los hechos básicos para la calificación e inscripción en el Registro de la Propiedad.

Hechos: Se otorga una escritura de herencia de un causante que fallece intestado dejando varios hijos, uno de los cuales fallece posteriormente, también intestado. En la escritura se dice por el notario autorizante que corresponde la sucesión a los cinco hijos nombrados según consta en las Actas Inicial y Final de Declaración de Herederos respectivas en las que están incorporados los Certificados de Defunción y de Última Voluntad que deberán acompañarse a las copias que se expidan de la escritura de herencia.

El registrador suspende la inscripción y solicita que se le aporten copias de dichas Actas.

El interesado recurre y alega que no es necesario aportar copias de dichas Actas porque el notario ha emitido un testimonio de los particulares de ambas Actas y cita jurisprudencia de la DG en su favor.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: En la sucesión testamentaria el título material es la voluntad del causante, y, el título formal es el propio testamento. En la sucesión intestada, el título material es la Ley y el título formal la declaración de herederos ab intestato.

Respecto de la acreditación al Registro de la Propiedad de dicho título formal, en el caso de la sucesión intestada cabe 1) Acompañar copia autorizada de dicho título, 2) Transcribir total o parcialmente dicho título o 3) hacer un testamento notarial en relación de los particulares de dichas actas, los básicos para la calificación e inscripción en el Registro de la Propiedad.

En el presente caso considera que no se dan ninguno de los tres supuestos anteriores, y además el notario autorizante asevera que deberán acompañarse copias de dichas actas a la copia de la escritura de herencia

Comentario: Lo cierto es que, a mi juicio, sí consta en la escritura de herencia un testimonio en relación de los particulares de dichas Actas, escueto eso sí, pero en el que se relacionan quienes son los herederos según resulta de las mismas, y la existencia de los certificados de defunción y del Registro de Actos de Última Voluntad, que se dice constan en dichas Actas y que, por tanto, el notario ha tenido a la vista.

En cuanto a la expresión del notario en la escritura sobre que “deberá acompañarse copia (de las Actas) a las de la presente» que a la DG le sirve también de fundamentación de su resolución, no es más que una advertencia notarial a los otorgantes, más bien una fórmula documental no actualizada, una opinión del notario autorizante que puede ser acertada o no. Y lo cierto es que en este caso no es acertada, pero que no cambia el contenido sustantivo de la escritura (que contiene un testimonio en relación suficiente de los particulares de las Actas), como no lo cambiaría si advirtiera, -con un ejemplo algo exagerado para que se entienda mejor-, que todos los herederos tienen que ir al Registro a ratificar la escritura de herencia. (AFS)

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158.* VENTA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA EN FASE DE LIQUIDACIÓN. FALTA DE FIRMEZA DEL AUTO

Resolución de 19 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Badajoz n.º 3 a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: Para la venta de una finca de una entidad concursada en fase de liquidación se ha de aportar el auto aprobatorio del plan de liquidación en el que conste su firmeza.

Hechos: Se trata de escritura de compraventa, en que la sociedad vendedora, se encuentra en concurso de acreedores, en fase de liquidación, realizándose la venta conforme al plan de liquidación aprobado por un auto judicial del que no consta su firmeza.

El registrador considera que en estos casos no es posible acceder a la práctica de una inscripción, pudiendo solo tomarse anotación preventiva.

El recurrente, junto con el escrito del recurso acompaña documentos que no fueron presentados en el Registro al tiempo de emitir la calificación ni posteriormente, una vez recaída ésta, a efectos de intentar la subsanación de los defectos apreciados. En concreto, testimonio diferente del auto que fue inicialmente presentado y calificado, en el que sí consta la firmeza del auto decretado.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del Registrador.

Doctrina: Con carácter previo declara como en anteriores ocasiones que este nuevo testimonio del auto de aprobación del plan de liquidación no pudo ser analizado por el registrador para efectuar la calificación recurrida y por tanto no puede ser tenido en cuenta para la resolución del recurso, (artículo 326 de la LH), que tiene por objeto valorar la procedencia de la calificación teniendo en cuenta los elementos de que dispuso el registrador para emitirla. Sin que el recurso gubernativo sea el cauce apropiado para subsanar defectos.

A continuación, respecto de la necesidad de acreditar la autenticidad y firmeza de las resoluciones judiciales, con carácter general y conforme al artículo 555 del TRLC del que se deriva que el mandamiento que incorpore la resolución judicial deberá constar si es o no firme.

Si es firme el asiento a practicar será un asiento definitivo de inscripción o cancelación, y si no es firme una anotación preventiva sujeta al plazo general de 4 años.

Lo anterior es plenamente concorde con el régimen general del artículo 524.4 de la LEC.

Son tan importantes los efectos de la inscripción que se disponen de dos filtros para garantizar el control de legalidad de los títulos que accedían al Registro:

1. Encomendando a los registradores de la propiedad la realización de un exhaustivo análisis de la legalidad del documento que se presentaba a inscripción y
2. Estableciendo la necesidad de que, con carácter general, solo puedan ingresar en el Registro documentos públicos.

Tratándose de documentos judiciales, el concepto de “ejecutoria”, interpretado a la luz de lo establecido en el artículo 517.1 de la LEC, conduce necesariamente a la idea de resolución judicial firme para que puedan dar lugar a la práctica en el Registro de la Propiedad, de asientos de inscripción o cancelación, dado el carácter definitivo de los mismos.

En base a ello se desestima el recurso puesto que el testimonio del auto de aprobación del plan de liquidación concursal de la sociedad vendedora no acredita su firmeza.

Comentarios: Se trata este de un recurso totalmente innecesario, ya que el defecto señalado por el registrador en su nota se hubiera subsanado fácilmente presentando el nuevo testimonio del auto con expresión de su firmeza para obtener así una nueva calificación favorable en cuanto a este extremo y de este modo lograr la inscripción de la venta. (MGV)

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159.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA DE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD

Resolución de 19 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Marbella n.º 1 a practicar una anotación preventiva de demanda

Resumen: No procede la práctica de una anotación preventiva de demanda cuando la acción ejercitada persigue exclusivamente el pago de una cantidad de dinero.

Hechos: Mediante mandamiento se acuerda la práctica de una anotación de la demanda entablada en procedimiento ordinario frente a la entidad titular registral de una determinada finca en reclamación de una determinada cantidad de dinero.

El registrador estima que el objeto de la demanda no es susceptible de anotación, de conformidad con el artículo 42.1.º de la Ley Hipotecaria.

La parte recurrente alega que se pueden practicar anotaciones preventivas de demanda no solo cuando se ejercitan acciones reales propiamente, sino acciones que persigan la efectividad de un derecho personal cuyo desenvolvimiento lleve aparejado una mutación jurídico real inmobiliaria.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Doctrina: El artículo 42.1.º de la LH incluye dentro de su ámbito de aplicación todas aquellas demandas que, de prosperar producirían una alteración de la situación jurídica que el Registro pública.

La práctica judicial, incluso ha ido más allá de los supuestos en que se ejercitan acciones de propiedad o pretensiones que afecten al nacimiento, desarrollo o extinción de derechos reales inmobiliarios.

Se trata de un asiento de eficacia temporal limitada al tiempo del proceso judicial, relativo a derechos no inscribibles, que tiende a garantizar el ejercicio de una acción que puede llegar a tener alguna trascendencia registral y así evitar la inutilidad del fallo, haciendo posible su ejecución. Si el derecho material que se pretende es una mera devolución de cantidades, no procede su adopción.

En una reciente resolución de 24 de julio de 2023, se recoge la doctrina sobre qué debe entenderse por “procedimiento que pueda afectar al contenido del Registro de la Propiedad”, englobando no solo los derivados del ejercicio de acciones reales, sino también otros en los que la acción ejercitada, sin ser estrictamente de naturaleza real, puede producir directa o indirectamente, efectos reales, lo que no puede desembocar en una admisión generalizada de la anotación preventiva de demanda, cualquiera que sea la acción ejercitada.

En base a ello no caben anotaciones de demanda de reclamaciones de cantidad por tratarse de pretensiones de naturaleza meramente personal u obligacional, que no se refieren a ningún derecho real ni siquiera tienden a la constitución de tal derecho por vía de demanda y sentencia, como sería los supuestos propios de un “ius ad rem”

Comentarios: La anotación preventiva de la demanda es una medida cautelar a adoptar en el procedimiento, cuya finalidad es hacer posible la efectividad de la tutela judicial que pudiere otorgarse en una eventual sentencia estimatoria, de modo que no pueda verse impedida o dificultada por situaciones producidas durante la pendencia del proceso correspondiente y que estén protegidas por el principio de la fe pública registral. (MGV)

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161.*** OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD EN SUELO NO URBANIZABLE DE PROTECCIÓN EN LA COMUNIDAD DE MADRID . DERECHO INTERTEMPORAL

Resolución de 19 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Colmenar Viejo n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación de obra nueva.

Resumen: En general, en las obras nuevas de edificaciones y su acceso al Registro hay que distinguir entre normas procedimentales (registrales) y sustantivas (o materiales). La norma registral aplicable siempre será la vigente al tiempo de la presentación en el Registro de la Propiedad. La norma sustantiva aplicable para las edificaciones terminadas será la vigente en el momento de terminación de la edificación, teniendo en cuenta el régimen transitorio que establezcan, en su caso.

En la Comunidad de Madrid las infracciones urbanísticas de las edificaciones prescriben a los cuatro años, aunque estén en suelos no urbanizables protegidos (salvo que estén en zona verde o espacio libre), por lo que dichas edificaciones pueden acceder al Registro por la vía de la prescripción del artículo 28.4 de la Ley del Suelo, aunque no basta el certificado técnico de antigüedad sino que se necesita una declaración municipal de innecesariedad de licencia.

Hechos: En una escritura de ampliación de obra nueva sobre un terreno calificado como “no urbanizable de protección” situado en la Comunidad de Madrid se acredita su legalidad con un certificado técnico de antigüedad emitido por un ingeniero de montes del que resulta que la edificación estaba terminada desde antes de la entrada en vigor de la Ley 9/2001 de suelo de la Comunidad de Madrid.

La registradora suspende la inscripción, pues, a su juicio, en este tipo de terrenos no cabe ya la prescripción de las infracciones urbanísticas de las obras nuevas por antigüedad después de la reforma del artículo 236 de la Ley 9/2001 de Suelo de la Comunidad de Madrid que entró en vigor el 23 de diciembre de 2022, (y por tanto la vía del artículo 28.4 de la Ley del Suelo estatal que regula su acceso al Registro de la Propiedad) ya que la única fecha que importa es la de la presentación en el Registro de la Propiedad y no la de la efectiva terminación de la obra en 1998 que dice el técnico, que no se discute, pero que no cuenta.

El interesado recurre y alega que la normativa aplicable es la de la fecha de terminación de las obras, en 1998, según jurisprudencia de la DG que cita, y por tanto sí cabe alegar prescripción.

La DG desestima el recurso

Doctrina: La DG distingue entre normas procedimentales (o registrales) y normas materiales (o sustantivos). La norma registral o procedimental aplicable siempre será la vigente al tiempo de la presentación en el Registro de la Propiedad, mientras que los requisitos sustantivos (libro edificio, eficiencia energética, norma urbanística) a que se refiere la norma registral, serán aplicables o no, en función del régimen transitorio de cada norma material.

Concluye por ello que es de aplicación lo dispuesto en el artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo estatal, pues es la norma vigente tanto en el momento de autorizar la escritura como en el de su presentación en el Registro de la Propiedad a efectos de su inscripción. 

En cuanto al fondo del asunto, considera que la citada reforma de 2022 en la Comunidad de Madrid no ha modificado lo dispuesto en los artículos 195 y 200 de dicha Ley 9/2001 que se han mantenido inalterados, por lo que concluye que a los actos de construcción, edificación o uso del suelo que se realicen sin licencia u orden de ejecución, se les aplicará el plazo general de prescripción de cuatro años, a contar desde la terminación de los mismos, excepto en terrenos calificados por el planeamiento urbanístico como zona verde o espacio libre en los que no será de aplicación limitación de plazo alguna para el ejercicio de las potestades de protección de la legalidad urbanística.

Concluye, que en estos caos es necesario solicitar del órgano municipal competente una declaración municipal de innecesariedad de licencia.

 Comentario:

1.- No se entiende bien cómo puede confirmarse una calificación que es totalmente errónea según el propio argumentario de la DG, pues la registradora sostiene que:

1.1.- La legislación urbanística aplicable es la legislación sustantiva vigente en la fecha de presentación del documento en el Registro de la Propiedad.

La DG rechaza dicho razonamiento, pues desde el punto de vista sustantivo la legislación aplicable es la vigente en la fecha en que se terminó la edificación y la procedimental o registral será la vigente cuando el documento accede al Registro.

1.2.- En la Comunidad de Madrid no cabe desde diciembre de 2022 la vía de la prescripción urbanística para las edificaciones en suelo no urbanizable de protección (rústico, para entendernos), con independencia de la fecha de terminación de la edificación y la legislación sustantiva vigente en ese momento,

La DG también rechaza dicho argumento y sostiene que la legislación sustantiva aplicable a las construcciones y sus infracciones urbanísticas en la Comunidad de Madrid en suelo no urbanizable de protección, no es la genérica del artículo 236 de la Ley 9/2001 alegado por la registradora, sino la más específica para construcciones de los artículos 195 y 200 de dicha Ley 9/2001

1.3.- Conclusión de la DG: Es válida la vía de acceso del artículo 28.4 de la Ley del Suelo estatal para las edificaciones con infracción urbanística prescrita en la Comunidad de Madrid.

Lo más sorprendente, después de toda la acertada argumentación anterior, es que concluye, para el caso concreto al menos, que no basta un certificado técnico de antigüedad, sino que hay que aportar una declaración municipal de innecesariedad de licencia de la construcción antigua, documento que no prevé el citado artículo 28,4 de la Ley del suelo y por tanto carece de apoyo legal.

2.- Con independencia de lo anterior, tampoco se entiende bien cómo puede certificar la antigüedad de una vivienda un ingeniero de montes, que no tiene competencia profesional para hacer proyectos o dirigir obras de este tipo,

3.- Finalmente nos gustaría saber cómo puede legitimarse notarialmente la “huella” de una firma digital, es decir (suponemos), la impresión en papel del texto o imagen de su firma digital plasmada en un documento en PDF, que cualquiera puede copiar y pegar y reproducir tantas veces como tenga a bien en papel en otros documentos. (AFS)

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162.** CONSTITUCIÓN DE COMPLEJO INMOBILIARIO PRIVADO SIN LICENCIA. FINCA INDIVISIBLE.

Resolución de 20 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de constitución de complejo inmobiliario

Resumen: Una licencia que exige la indivisibilidad de la parcela resulta incompatible con la constitución de un complejo inmobiliario del que resultan seis parcelas privativas y otro espacio común vinculado a aquéllas.

Hechos: Se trata de la inscripción de una escritura por la que sobre una finca registral se constituye un complejo inmobiliario privado del que resultan seis fincas independientes destinadas a construcción de viviendas unifamiliares y piscina y otra finca destinada a elemento común.

Se incorpora licencia de Ayuntamiento para construcción de seis viviendas unifamiliares con piscina en régimen de completo condominio (tipo número 2), estableciéndose como condicionante la indivisibilidad de la parcela.

En informe municipal posterior aclara que la indivisibilidad implica necesariamente la imposibilidad de parcelación urbanística alguna en la parcela al amparo de la normativa urbanística vigente y que el complejo inmobiliario aludido en la escritura ya constaba expresamente en la licencia y el uso privativo e independiente resulta acorde con la figura del complejo condominio tipo 2 que ya en su definición recogida en el Instrumento de Ordenación Provisional advierte de que se comparten los espacios libres como espacios de usos comunes, lo que necesariamente conlleva a entender que existen espacios de uso privativo.

La registradora califica negativamente por considerar que la configuración jurídica contenida en la escritura bajo la figura del complejo inmobiliario constituye una parcelación porque se crean fincas que tienen una autonomía tal que les permite ser consideradas como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí, por lo que no resulta conforme a la autorización administrativa que establece la indivisibilidad de la parcela.

La parte recurrente entiende que el título presentado se ajusta a la autorización administrativa concedida por lo que procede su inscripción en el Registro de la Propiedad, inscribiendo de forma independiente cada elemento privativo, sin que ello constituya una parcelación urbanística no autorizada, sino simplemente la constitución del complejo inmobiliario autorizado por la licencia.

Resolución: La DG desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: La Ley de 6 de abril de 1999, sobre reforma de la Ley sobre propiedad horizontal, introdujo en el artículo 24, la figura del complejo inmobiliario privado con una regulación legal conscientemente flexible para que se reconozcan la existencia de muy diversos tipos de complejos inmobiliarios privados.

El citado artículo exige dos rasgos definitorios:

La existencia de pluralidad de edificaciones o de pluralidad de parcelas con destino a viviendas o locales e independientes entre sí (elementos privativos) y

La existencia de una copropiedad de esos elementos independientes sobre otros elementos inmobiliarios, viales o servicios (elementos comunes).

Y a estos dos rasgos de carácter material se añade otro elemento inmaterial: la organización de la que se dota al complejo: la comunidad de propietarios única o la agrupación de comunidades de propietarios, pero reconociendo la posibilidad de adoptar otros esquemas.

Nuestro CD siempre ha reconocido la autonomía de la voluntad de los particulares para escoger la configuración jurídica que mejor responda a sus intereses, pero sin que ello suponga desconocer las especiales características físicas del supuesto de hecho contemplado.

En el último párrafo del artículo 26.6 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana se fijan igualmente los parámetros a los que atenerse para determinar cuándo una edificación ha de ser considerada como un conjunto inmobiliario privado, no exigiendo ya el destino a vivienda o local a que alude la LPH, reconociéndose también que es posible constituir un complejo inmobiliario sobre una única finca registral.

Asimismo, exige que la constitución y modificación del mismo sea autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción, que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma. No siendo necesaria “cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel”

En el caso que nos ocupa lo que se discute es si la licencia urbanística incorporada a la escritura, aclarada en informe posterior, es suficiente a los efectos del citado artículo o puede apreciarse una incongruencia en el procedimiento seguido por la Administración.

La decisión administrativa resulta incongruente al declarar la indivisibilidad de la parcela y autorizar el proyecto de construcción en la categoría de condominio tipo 2, en la que no existe parcelación, con la constitución de un complejo inmobiliario del que resultan seis parcelas privativas y otro espacio común vinculado a aquéllas.

En conclusión, en el presente expediente debe confirmarse la calificación de la registradora por cuanto existe una incongruencia derivada de la situación de parcela indivisible que consta registralmente, la categoría por la que se autoriza la construcción y el contenido de la escritura por la que se constituye el complejo inmobiliario para la construcción de viviendas en seis parcelas independientes. Por lo que esta incongruencia debe ser aclarada de forma indubitada por parte de la Administración urbanística competente.

Comentarios: Esta resolución no está cuestionado la competencia municipal para conceder la licencia y verificar la conformidad del proyecto con la ordenación urbanística, el problema que existe es la incongruencia de la misma, que es incompatible con las exigencias de claridad y determinación de las situaciones jurídico reales que pretenden tener acceso al Registro de la Propiedad, dado que éste se encuentra sometido a normas imperativas reguladoras del estatuto jurídico de los bienes. Pero si la parcela según se dice es indivisible, es claro que la configuración jurídica del complejo inmobiliario creado deberá ser modificada sustancialmente. (MGV)

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163.*** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD POR MIEMBROS DE UNIÓN TEMPORAL DE EMPRESAS

Resolución de 20 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Tías, por la que se deniega la inscripción de una escritura de extinción de condominio.

Resumen: La uniones temporales de empresas carecen de personalidad jurídica por lo que sus miembros son los titulares de los bienes adscritos a las mismas. Sin embargo, éstos no pueden disponer libremente de los bienes prescindiendo de los órganos de la unión temporal, ni pueden extinguir la comunidad existente sin acudir al procedimiento específico de disolución y liquidación.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura en la que dos sociedades extinguen el condominio sobre dos fincas que están adscritas a la unión temporal de empresa que han constituido y que consta inscrita en el Registro mercantil. Las fincas están inscritas a nombre de la UTE.

Registrador: Deniega la inscripción porque dichas fincas no figuran inscritas a favor de las dos sociedades mercantiles sino de la unión temporal de empresas que han constituido, lo cual no equivale a que entre los socios se haya constituido un condominio por cuotas sobre cada uno de los bienes. La unión temporal figura inscrita en el Registro Mercantil.

Notario: Pone de manifiesto que la inscripción registral a favor de la UTE no es correcta por cuanto carece de personalidad jurídica, por lo que las fincas debieron inscribirse en la proporción correspondiente a nombre de las dos sociedades.

Resolución: A la vista del asiento registral desestima el recurso y confirma la calificación, y sobre la inscripción de los bienes a nombre de la UTE dice que cualquier pretensión pasaría por la necesaria rectificación del asiento.

Doctrina:

1 Los miembros de una unión temporal de empresas no pueden disponer libremente de los bienes que integran el fondo operativo común prescindiendo de los órganos de administración de la UTE, a quienes compete la gestión; tampoco pueden extinguir la comunidad y repartirse el dominio de dichos bienes sin acudir al procedimiento previsto para la extinción y liquidación de la unión temporal

De admitirse lo contrario se eludirían las normas de reparto del activo social en caso de disolución de la unión temporal de empresas, lo que podría acarrear un posible perjuicio a terceros, por ejemplo, acreedores de la misma unión temporal de empresas o de alguno de los partícipes

2 Al régimen de los bienes que constituyen el fondo común de una unión temporal de empresas se les ha de aplicar, antes que las normas del condominio, las disposiciones propias de las uniones temporales de empresas y, en lo que sean compatibles, las reglas de las sociedades.

3 En la inscripción de los bienes que constituyen el fondo común debe constar su afección a la unión, lo cual no equivale a que entre los socios quede constituido un condominio por cuotas sobre cada uno de los bienes. 

Comentario.

1 REGULACIÓN.

Las fuentes legales de las uniones temporales de empresas se encuentran (i) en la Ley 18/1982, de 26 de mayo, sobre régimen fiscal de agrupaciones y uniones temporales de Empresas y de las Sociedades de desarrollo industrial regional (artículo 7 y 8) , (ii) en sus estatutos, (iii) en las reglas de las sociedades en cuanto sean compatibles con las uniones (iv) y en las normas del Código Civil en materia de comunidad ordinaria (arts. 392 y ss), pero con preferencia de las normas societarias sobre las normas del Código Civil.

2 NATURALEZA JURIDICA Y CARACTERRES. Se trata de una cuestión debatida. No obstante, aun cuando no tengan personalidad jurídica en sentido propio sí presentan indudables rasgos de subjetivización y autonomía patrimonial, y en tal sentido cabe destacar: * Giran en el tráfico jurídico bajo una denominación o razón propia (artículo 8.e).1 de la Ley 18/1982). * Las actuaciones de la unión temporal se realizan precisamente a través del gerente nombrado al efecto con «poderes suficientes de todos y cada uno de sus miembros para ejercitar los derechos y contraer las obligaciones correspondientes» (artículo 8.d) * La jurisprudencia del TS les reconoce capacidad procesal propia y niega a los miembros el ejercicio de las acciones que competan a la misma. * Las aportaciones al fondo común constituyen un patrimonio adscrito a un fin común y son indisponibles individualmente por cada uno de los miembros de la unión temporal; además, la administración corresponde al gerente de la unión temporal y no a las sociedades aportantes, “de modo que se produce una verdadera separación patrimonial, con efectos jurídico-reales específicos”.

2 Titularidad y disposición de los bienes: Al carecer las uniones temporales de empresas de personalidad jurídica propiamente dicha, y sin perjuicio del grado de subjetividad que se les reconozca como centro de imputación de determinadas relaciones jurídicas, el dominio de los bienes adscritos corresponde directamente a las entidades que integran la unión en proporción a su participación en ella, y los “ los actos dispositivos sobre tales bienes han de quedar afectados por la situación subjetiva en que, eventualmente, se encuentren aquéllas” (por ejemplo, situación concursal en que pueda encontrarse una de ellas o cualquier otra circunstancia limitativa).

 Ahora bien, que el dominio de los bienes adscritos a la unión temporal corresponda directamente a las entidades que la integran -y de ahí que para la disposición se precise el consentimiento de las mismas- no supone que se puede prescindir de la intervención de los órganos de la unión temporal de empresas. (JAR)

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164.*** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD INTERVINIENDO TUTOR. DEFENSOR JUDICIAL. CASO DE APROBACIÓN JUDICIAL INNECESARIA.

Resolución de 20 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Olivenza a inscribir una escritura de disolución de comunidad.

Resumen: El conflicto de intereses es un estado de ventaja que resulta razonable suponer a la vista de las situaciones acreditadas en cada caso concreto. No baste conjeturar un peligro hipotético o la mera suposición de conflicto en base a circunstancias no acreditadas en el expediente. Si en la autorización judicial previa a la extinción de comunidad se dispensa de la posterior aprobación siempre que el negocio se ajuste a los detallados términos en que se autoriza, no es necesaria la aprobación judicial posterior.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de disolución de comunidad existente entre tres hermanos y sobre siete fincas, con la particularidad de que uno de los comuneros intervinientes lo hace en su propio nombre y también como tutora (curadora representativa) de otro de los hermanos.

Se aporta a la escritura auto del Juzgado de Primera Instancia del que interesa destacar lo siguiente: (i) autoriza la disolución de la comunidad documentada y describe y valora las siete fincas de forma coincidente con la escritura. (ii) Autoriza a la tutora para otorgar la escritura y adjudicar al representado las tres fincas que se describen con la valoración de cada una de ellas. (iii) Además, dispensa a la tutora de la obligación de aprobación judicial posterior.

Registrador: Suspende la inscripción porque entiende que se debe nombrar defensor judicial porque puede existir un conflicto de intereses entre representante y representado. Añade que se necesitará la aprobación posterior en procedimiento de jurisdicción voluntaria.

Recurrente: Entiende que, solicitada y obtenida la previa autorización judicial en los términos que se ha producido, no es necesaria una posterior aprobación judicial posterior que está expresamente dispensada en el auto judicial. Además, considerando el detallado contenido de la autorización, no existe conflicto de intereses

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina.
MARCO NORMATIVO

Esta cuestión se ha visto afectada por la sustancial modificación que ha supuesto la Ley 8/ 2021, de 2 de junio, en materia de discapacidad.

Interesa para este caso destacar las disposiciones transitorias segunda y quinta de la Ley, conforme a las que al tutor interviniente en la escritura se le aplican las normas de la curatela representativa (artículo 287 CC).

ACTOS DE DISPOSICIÓN, PARTICION Y DIVISION DE COSA COMÚN.

1 El artículo 1058 CC considera a la partición como un acto de administración y no como un acto de disposición o enajenación al establecer que si los herederos tienen la libre administración de sus bienes podrán distribuir la herencia de la manera que tengan por conveniente.

2 Por ello no resulta exigible la autorización judicial (art. 287 CC) para los actos de partición de la herencia o de división de la cosa común siempre que los pactos entre los herederos o condueños se mantengan dentro del ámbito particional, es decir, se ajusten a lo que establecen los artículos 1061 y 1062 del CC (R. de 21 de diciembre de 1929).

Abundando en lo dicho: a) La Dirección General exigió la autorización judicial en particiones o divisiones de cosa común cuando no se respetó la regla de posible igualdad del artículo 1061 CC aun existiendo varios bienes en la comunidad. b) Sin embargo, no consideró sujetos a autorización judicial casos de adjudicación de la única finca en común con compensación efectivo (R. de 2 de enero de 2004), ni tampoco cuando siendo varias cosas se forman lotes iguales.

3 Sin embargo, sí es necesaria la aprobación judicial posterior de la partición conforme al artículo 289 CC, y si hubiese sido nombrado un defensor judicial para la partición o para la división de la cosa común, deberá obtener también la aprobación judicial, salvo que se hubiera dispuesto otra cosa al hacer el nombramiento.

CONFLICTO DE INTERESES.

Existe un conflicto real de intereses en aquellas situaciones que por las circunstancias concurrentes resulta razonable entender que hay una situación de ventaja de los intereses del representante sobre los del representado, pues la defensa por los representantes legales de sus intereses puede ir en detrimento de los intereses del representado.

Es decir, se debe partir de las circunstancias concurrentes en cada caso sin que baste la conjetura de un peligro hipotético o la mera suposición de conflicto en base a circunstancias no acreditadas en el expediente, lo que llevaría a anular prácticamente la representación legal. Tampoco existe conflicto de intereses cuando los intereses de representante y representado son paralelos.

Caso cuestionado: Al intervenir la curadora representativa en su propio nombre y como representante legal de su hermano es indudable que se crea un eventual conflicto de intereses al tiempo de hacer el inventario de los bienes, valorarlos, determinar los lotes y las adjudicaciones correspondientes.

Sin embargo, de las circunstancias concurrentes en el caso no resulta razonable entender que existe tal situación de ventaja si tenemos en cuenta el detallado contenido de la previa autorización judicial concedida para la disolución de la comunidad, pues describe y valora las siete fincas de forma coincidente con la escritura, autoriza a la tutora para otorgar la escritura y adjudicar al representado las tres fincas que se describen con la valoración de cada una de ellas y se dispensa de la obligación de aprobación judicial posterior.

Debe concluirse por tanto que es innecesario el nombramiento de defensor judicial y la posterior aprobación judicial, lo que resulta coherente con la necesidad de agilizar y simplificar el tráfico jurídico. (JAR)

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165.** TRANSMISIÓN DE DERECHO DE USUFRUCTO SOBRE FINCA SUJETA A PROHIBICIÓN DE DISPONER

Resolución de 20 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 4, por la que se deniega la inscripción de una escritura de constitución de usufructo 

Resumen. Si la prohibición de disponer se impuso por el causante con relación a toda la finca debe entenderse que no puede transmitirse el usufructo.

Hechos.- La asociación sin ánimo de lucro Cáritas Europa trasmite en escritura el derecho de usufructo sobre una finca a favor de otra, finca que estaba gravada con la siguiente prohibición de disponer «se instituye heredera universal a la entidad ‘Cáritas Europa’ (…) con la obligación inexcusable de no vender dichos bienes y derechos y entregar la administración de los mismos a Cáritas de cada una de las ciudades en que se encuentren los mismo, para que sean invertidos los beneficios en becas para postuniversitarios, para estudios superiores en España o en el extranjero. El importe de estas becas se devolverá (…)».

El registrador deniega la inscripción porque estamos ante una transmisión del usufructo de un bien contrariando una prohibición de disponer impuesta en testamento y aceptada por la hoy transmitente.

El recurrente se opone alegando que no estamos ante una prohibición de disponer sino solo ante una prohibición de vender.

Dirección General.- Desestima el recurso y confirma la calificación.

Las prohibiciones de disponer no son derechos reales.

Las prohibiciones de disponer son restricciones impuestas a un titular sin atribución de un correlativo derecho a otras personas.

Al no atribuir derecho alguno al beneficiado por las restricciones dispositivas impuestas por el donante o causante, no cabe cancelación por renuncia de aquél y debe respetarse la voluntad del donante –o en su caso del causante que es la ley por la que se rige la sucesión (artículo 675 del Código Civil).

 En el caso de este expediente la prohibición de disponer se impuso por el causante con relación no sólo a la nuda propiedad, sino también con relación al usufructo, por lo que debe entenderse que tampoco éste podrá transmitirse, como señala el registrador en la nota de calificación, salvo que desaparezca dicha prohibición o declare su nulidad los tribunales.

El afectado por la prohibición de disponer solicitar autorización judicial para disponer si concurre una causa justa sobrevenida (como en el ámbito del Derecho Civil catalán contempla expresamente el artículo 428-6, apartado 5, de la Ley 10/2008, de 10 de julio, del libro cuarto del Código Civil de Cataluña, relativo a las sucesiones).

Entretanto, la inscripción de la prohibición de disponer impuesta por donante o por el testador en su testamento despliega todos sus efectos jurídico-reales y queda bajo la salvaguardia de los tribunales (artículos 1 y 26 de la Ley Hipotecaria). (IES)

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166.** ARTÍCULO 199. DENEGACIÓN BASADA EN LA OPOSICIÓN DE COLINDANTE Y EN LA SUPERPOSICIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL CON LA ORTOFOTOGRAFÍA OFICIAL

Resolución de 21 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad accidental de Molina de Segura n.º 2, por la que suspende la inscripción de la representación gráfica catastral y exceso de cabida tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria

Resumen: Están justificadas las dudas de identidad de la registradora basadas en la oposición presentada al exceso de cabida, la magnitud del mismo, la procedencia de la finca por segregación y la superposición con la ortofotografía oficial.

Hechos: Se plantea en este recurso si procede la inscripción de representación gráfica catastral y el aumento de superficie de 3.444 a 5.455 metros cuadrados. Durante la tramitación del art. 199 LH se presenta escrito de oposición por un colindante registral que manifiesta que la superficie a ampliar se encuentra incluida en la finca de la que es cotitular, justificando su alegación mediante la escritura de partición de herencia de los causantes de los actuales titulares registrales de ambas fincas y de un plano privado del año 1981.

Calificación: La registradora de la propiedad deniega la inscripción a la vista de las alegaciones presentadas y teniendo en cuenta que, de la superposición de la ortofotografía oficial disponible con la cartografía catastral, resulta que la disposición de ambas fincas no se ajusta a la realidad física.

Recurso: Señala el recurrente que en el año 2018 se solicitó a la Gerencia del Catastro la unificación de la referencia catastral de su finca con la misma descripción de linderos y superficie que desea inscribir, indicando que para dicha alteración catastral se incluyó un mapa descriptivo de límites y superficie, firmado en su día por todos los colindantes catastrales, incluido el propietario que hace ahora alegaciones.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: A la vista de las circunstancias de hecho, teniendo en cuenta que la finca procede de segregación, la magnitud del exceso de superficie y el contraste gráfico con el plano privado aportado por el colindante, del que no resulta una clara identidad, puede concluirse que no es pacífica la delimitación de las fincas objeto del recurso, sin que corresponda a la DG efectuar ningún pronunciamiento, pues ello excedería del ámbito de la jurisdicción voluntaria. (VEJ)

167.* INSTANCIA DE EXTINCIÓN DE USUFRUCTO. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 21 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 4, por la que se deniega la inscripción de una instancia para extinción de usufructo y consolidación de condominio

Resumen: Extinguido un usufructo por fallecimiento del usufructuario no puede pretenderse la consolidación del dominio a favor de quien no figura inscrito como nudo propietario.

Supuesto planteado: Mediante instancia se solicita la cancelación de un usufructo y la inscripción del pleno dominio por consolidación a favor del causante del solicitante. La finca está inscrita a favor de terceras personas. El solicitante pretende la inscripción a favor de su causante como consecuencia de que era acreedor de una hipoteca. La hipoteca ya está cancelada por caducidad.

El registrador no practica la inscripción por falta de previa inscripción del derecho objeto de la misma.

La Dirección General confirma la nota.

El recurrente pretende la nulidad de la cancelación de hipoteca. Sostiene la Dirección General que el recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la nulidad de asientos ya practicados. Confirma la nota por la aplicación de los principios de tracto sucesivo (art. 20 LH) y de legitimación junto con el principio de prioridad (art. 17 LH). En el supuesto del presente recurso, estos principios no son respetados, ya que la nuda propiedad que se pretende consolidar no es la que figura inscrita a nombre de los actuales titulares Registrales. (MN)

168.** INMATRICULACIÓN CON CARTOGRAFIA ALTERNATIVA. DUDA INVASIÓN DE FINCAS NO INSCRITAS

Resolución de 21 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Caravaca de la Cruz, por la que se suspende la inmatriculación de varias fincas al existir dudas fundadas acerca de la correspondencia de la representación gráfica aportada con la realidad física de las fincas

Resumen: En caso de inconsistencias de la cartográfica catastral cabe la inmatriculación mediante cartografía alternativa. El registrador puede rechazar la inmatriculación si tiene duda fundada de invasión de otras fincas inmatriculadas, pero no por simples indicios visuales – no jurídicos – de que se invadan fincas no inscritas. Si duda de que se invada el dominio público incluso no inscrito, debe practicar la notificación prevista en el art. 205.2 LH

Solicitada la inmatriculación de varias fincas es rechazada porque las certificaciones catastrales aportadas para la inmatriculación no se corresponden con la identidad de la finca. Se presentan con bases gráficas alternativas por inconsistencia de la planimetría catastral que, según el recurrente, existe no sólo en los supuestos de desplazamiento o giro, sino también en aquellos en los existen errores en el trazado de caminos y linderos, como ocurre en este caso y se pone de manifiesto con la superposición de la cartografía catastral y la ortofoto del PNOA.

El registrador vuelve a rechazar la inscripción por no tratarse de un supuesto desplazamiento de la cartografía catastral que permitiría la utilización de BGA, además de por los motivos de que para cada finca expresa en una amplia nota de calificación.

La Dirección General admite el recurso y revoca la nota.

En primer lugar, recuerda la doctrina consolidada (RR de 22 de septiembre de 2017, 18 de diciembre de 2020, 4 de noviembre de 2021 y 7 de septiembre de 2023) conforme a la cual «en los supuestos en los que exista una inconsistencia de la base gráfica catastral no puede impedirse la inmatriculación de la finca por una cuestión técnica que resulta ajena al propio interesado y a la institución registral, siendo admisible la aportación por el interesado de la representación gráfica alternativa». Además, recuerda que la R. conjunta de la DGSJyFP y de la Dirección General del Catastro de 23 de septiembre de 2020, reconoce y proclama que ” …y que lo que se inscribe en el Registro, se incorpora a la aplicación gráfica registral homologada, se publica en el geoportal registral, y que es objeto de interoperabilidad y trasvase de información con el Catastro y demás instituciones públicas, no son simples representaciones gráficas o dibujos de la posición relativa de los límites de unas fincas respectos de otras, sino las coordenadas UTM de posicionamiento absoluto de los vértices de tales límites o linderos…” Por ello, cuando las coordenadas UTM invadan en posicionamiento absoluto la delimitación jurídica de fincas previamente inmatriculadas o del dominio público, el registrador, para evitar dobles inmatriculaciones o invasiones de domino público, ha de rechazar la inscripción de esas coordenadas aportadas. En consecuencia, revoca el defecto relativo a la inadmisión de representaciones gráficas alternativas a la catastral, incluso en inmatriculaciones, cuando la catastral presenta inconsistencias.

La segunda cuestión, se refiere a si la RGA adolece o no del defecto de no corresponderse con la identidad de las fincas cuya inmatriculación se solicita, o el de invadir otras fincas ya inmatriculadas o el dominio público. La nota se basa en que por apreciación visual al contrastarlas con la cartografía del PENOA se aprecian la “invasión de cultivos colindantes” o a “no salvar el camino en su totalidad.”

La DG rechaza igualmente el defecto respecto a la “invasión de cultivos colindantes”, porque no pasa de ser un indicio visual y no jurídico, ya que el registrador no concreta que posibles fincas registrales y matriculadas pudieran resultar invadidas por la georreferenciación que se pretende en matricular; Respecto a “no salvar el camino en su totalidad” también lo considera un simple indicio visual, ya que no expresa que se haya podido comprobar que el camino está en inmatriculado o que coste deslindado oficialmente o delimitado en alguna capa oficial disponible en la aplicación gráfica registral homologada auxiliar. Por tanto, los considera insuficientemente fundamentados desde el punto de vista jurídico. Todo ello sin perjuicio de que, si alberga dudas sobre posible invasión de fincas registrales o del dominio público no inmatriculado aplique las previsiones pertinentes para tratar de confirmarlas o disiparlas, mediante el procedimiento del art. 199 (R. de 20 de octubre de 2022.

Respecto a la posible invasión de dominio público, incluso no inmatriculado, el art 205 LH le ordena notificar tal circunstancia a la entidad u órgano competente acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica con el fin de que por dicha entidad se remite el informe correspondiente dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación. Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida». (MN)

169.* DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Resolución de 21 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Alicante n.º 1, por la que se deniega la extensión de un asiento de presentación

Resumen: No puede practicarse asiento de presentación de los documentos que por su naturaleza no puedan provocar operación registral alguna.

Hechos: Se presenta en el registro una fotocopia de un informe pericial donde no consta firma alguna junto con otro documento que es una copia de una sentencia sin código seguro de verificación del Juzgado, por lo que no podía comprobarse su validez y exactitud, recaída en un procedimiento seguido contra una persona a instancia de una entidad bancaria. El fallo se limitaba a absolver al ocupante sin ninguna otra consideración.

El registrador deniega la presentación ya que la documentación remitida no había generado asiento alguno en el libro diario de conformidad con lo dispuesto en el artículo 420.3 del RH.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del Registrador.

Doctrina: El artículo 420 del RH dispone que “los Registradores no extenderán asiento de presentación de los siguientes documentos: 1. Los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral. 2. Los documentos relativos a fincas radicantes en otros distritos hipotecarios. 3. Los demás documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operación registral alguna”.

En base al citado artículo el registrador debe negarse a extender asiento de presentación:

1. Cuando el propio presentante manifieste que su intención no es que el documento provoque algún asiento en los libros del Registro, o
2. Cuando el documento sea, palmaria e indudablemente, de imposible acceso al Registro.

Fuera de estos casos, el Registrador ha de presentar, aun cuando al tiempo de la presentación compruebe o intuya la existencia de algún defecto que, una vez calificado impedirá la práctica del asiento registral solicitado.

En el caso que nos ocupa lo que se presenta en el Registro es un documento complementario de un expediente no identificado, que contiene una mera copia de una sentencia cuya autenticidad no puede ser acreditada y que, por su contenido, no produce modificación jurídico real alguna susceptible de constancia registral ni por tanto puede provocar operación registral alguna.

Del artículo 3 de la LH y 33 de su Reglamento se deriva que los títulos documentales deben estar otorgados o autorizados en la forma y solemnidades que prescriben las leyes sobre la materia y con expresión de las circunstancias requeridas por la legislación hipotecaria.

Asimismo, del aludido precepto reglamentario se desprende:

• Que el título (en sentido formal) debe contener directamente el acto inscribible; por lo que, no se admitirán fotocopias u otras reproducciones, aunque conste su identidad con el original; y que
• El documento ha de ser el que corresponda a la naturaleza de los actos inscribibles.

En base a todo ello nuestro CD confirma la calificación del Registrador, pues conforme al artículo 420 del Reglamento Hipotecario no puede practicarse asiento de presentación de los documentos que por su naturaleza no puedan provocar operación registral alguna.(MGV)

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171.*** CALIFICACIÓN INICIAL REVOCADA POR LA DG Y NUEVA CALIFICACIÓN. INMATRICULACIÓN E INFORME DE LA ADMINISTRACIÓN NO CONCLUYENTE SOBRE VÍA PECUARIA COLINDANTE. NOTA MARGINAL DE EXPEDIENTE DE DESLINDE.

Resolución de 22 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la denegación de la inmatriculación de una finca acordada por la registradora de la Propiedad de Castellón de la Plana n.º 3.

Resumen: En los casos de calificación revocada por la DG el registrador no puede añadir en una nueva calificación nuevos defectos, pues los anteriores han decaído por la estimación del recurso y lo único que le cabe es inscribir.

Los Informes de la Administración sobre invasión de dominio público no concluyentes, especialmente cuando no hay deslinde aprobado, no son causa de denegación de la inmatriculación de una finca; en caso de duda, lo que cabe es tramitar un expediente previsto en el artículo 199 LH. 

Hechos: Se pretende la inmatriculación de una finca, con doble título y coincidencia de la finca con la cartografía catastral. Sobre esta misma finca y título a inmatricular ya existía una calificación anterior y una Resolución de 7 de Septiembre de 2023 en la que la DG había revocado la calificación y la negativa de la registradora a inmatricular; dicha negativa estaba basada en que la cartografía catastral no coincidía, en su opinión, con la realidad aparente derivada de la foto del PNOA; es decir, que vista la fotografía aérea del PNOA le parecía (a ojo de buen cubero), que la cartografía catastral no se ajustaba a los límites físicos de la finca que deducía de la vista aérea. La DG revocó dicha calificación, pues el único posible argumento admisible para denegar la inmatriculación es que invada terrenos de dominio público, que no es el caso.

La registradora, estando vigente el asiento de presentación anterior del título por causa del recurso, vuelve a denegar la inmatriculación, en este caso porque ha solicitado un Informe a un organismo administrativo de Medio Ambiente, (algo que no había hecho antes de la primera calificación) que ha contestado sin oponerse a la inmatriculación aunque manifestando que dicha finca está “afecta” a una vía pecuaria por el Este, sin más precisión, vía pecuaria que por otra parte no está deslindada ni amojonada; de dicho Informe deduce la registradora que hay coincidencia parcial de la finca a inmatricular con dicha vía de dominio público.

El notario autorizante recurre y alega que la registradora lo único que tiene que hacer, después de la resolución revocatoria de su calificación es inscribir conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la LH y en ningún caso plantear nuevos defectos.

La DG revoca la calificación y estima el recurso.

Doctrina: La revocación tiene un doble fundamento:

1.- Por cuestiones formales del procedimiento registral:

La segunda calificación no puede añadir nuevos defectos al defecto señalado en la primera nota de calificación, pues ha sido revocada y ha decaído el defecto por la estimación del recurso contra dicha nota, teniendo en cuenta además que está vigente el mismo asiento de presentación de la primera calificación (que está prorrogado).

2.- Por cuestiones sustantivas:

El Informe de la Administración tendría que haber sido solicitado antes de la primera calificación, y, si había dudas de invasión de dominio público, haber tramitado el expediente previsto en el articulo 199 LH; dicho expediente, por otro lado, es obligatorio tramitarlo cuando el Informe de la Administración no es lo suficientemente tajante y no declara la invasión del dominio público expresamente, o cuando no está aprobado el deslinde.

La DG se muestra partidaria de permitir y fomentar la inmatriculación cuando no haya una invasión clara del dominio público, en particular cuando el registrador tenga constancia del inicio del expediente de deslinde; en tal caso deberá notificar la inscripción a la Administración, recordándole la obligación de notificar al titular registral el inicio del deslinde y de solicitar la práctica de la nota marginal de inicio del expediente.

Fundamenta dicha conclusión en que permitir la inmatriculación en casos como éste, en los que ya se ha iniciado el expediente de deslinde, no causa perjuicio alguno al dominio público, el cual es imprescriptible. Al contrario, la falta de publicidad registral de la finca cuya inmatriculación se solicita puede dificultar la tramitación del expediente de deslinde, y por ende la protección del dominio público, toda vez que el acto de deslinde es el que declara la posesión y titularidad demanial de la Administración y tiene eficacia para rectificar las situaciones registrales contradictorias.

Comentario: Aunque la resolución ordena inmatricular, llama la atención que no cita ni una sola vez en su fundamentación, ni siquiera en las normas vistas para resolver, el artículo 327 de la LH que la registradora no ha tenido en cuenta ni aplicado, que es muy claro y dice lo siguiente: 

“… Publicada en el »Boletín Oficial del Estado» la resolución expresa por la que se estime el recurso, tendrá carácter vinculante para todos los registradores mientras no se anule por los Tribunales. La anulación de aquélla, una vez firme, será publicada del mismo modo. Habiéndose estimado el recurso, el registrador practicará la inscripción en los términos que resulten de la resolución. El plazo para practicar los asientos procedentes, si la resolución es estimatoria, o los pendientes, si es desestimatoria, empezará a contarse desde que hayan transcurrido dos meses desde su publicación en el «Boletín Oficial del Estado», a cuyo efecto, hasta que transcurra dicho plazo, seguirá vigente la prórroga del asiento de presentación….” 

Por tanto, revocada la calificación por una Resolución de la DG, que además es vinculante para todos los registradores, lo único que cabe es inscribir, sin pedir más informes ni añadir nuevos defectos, por mucho que la primera calificación sea deficiente en algunos aspectos que ahora ya no cabe subsanar. (AFS)

172.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. ALEGACIONES ESTIMADAS DE COLINDANTE

Resolución de 22 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Montefrío, por la que se suspende la inscripción de la rectificación de la descripción de una finca y de la georreferenciación.

Resumen: Las alegaciones del colindante, apoyadas en planos del Catastro Histórico y en un informe pericial, son suficientes para considerar que la georreferenciación pretende alterar la realidad física, en lugar de ajustar la descripción registral a dicha realidad.

Hechos: Se solicita la rectificación de descripción de una finca y la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral. En la tramitación del expediente del art. 199 LH se presenta oposición por parte de un colindante, quien alega que su finca linda con un camino que desparecería con la georreferenciación aportada, quedando integrado en esta.

Calificación: La registradora de la propiedad suspende la inscripción con base en las alegaciones del colindante, sustentadas con planos del Catastro Histórico y con un informe pericial, por lo que aprecia un indicio de contienda que debe resolverse judicialmente.

Recurso: El interesado basa su recurso en que la finca del colindante se agrupó con otra, en cuya descripción no aparece camino alguno.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación, si bien advierte que lo correcto es denegar la inscripción, en lugar de suspenderla.

Doctrina: se reitera la doctrina de que: a) el registrador, a la vista de las alegaciones eventualmente presentadas, debe decidir motivadamente según su prudente criterio, sin que la sola formulación de oposición por alguno de los interesados tenga la virtualidad de convertir en contencioso el expediente o de impedir que continúe su tramitación; b) el juicio de identidad de finca que en su caso formule el registrador habrá de ser motivado, y fundado en criterios objetivos y razonados.

En el presente caso, la nota de calificación cumple los anteriores requisitos: a) fundando las dudas de identidad en la posible invasión de finca colindante, de la que se deriva que con la rectificación no se trata de ajustar la descripción a la realidad física de la finca, sino que lo que se trata es de alterar dicha realidad física; b) apoyando su juicio de identidad en la documentación aportada por el colindante (cartografía histórica catastral, la certificación catastral de la parcela con la que linda el opositor y un informe topográfico sobre la invasión de su finca).

Por tanto, de la fundamentación de la oposición resulta que no es pacífica la delimitación gráfica de la finca que pretende inscribirse, lo que justifica una calificación negativa y la desestimación del recurso, pues el recurso contra la calificación registral negativa no es el cauce apropiado para resolver un conflicto entre titulares registrales colindantes, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, habrá de ser resuelta en los tribunales de Justicia. (VEJ)

173.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES CATASTRALES. DESPLAZAMIENTO CATASTRAL

Resolución de 22 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Órgiva-Ugíjar, por la que tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, constando oposición de varios titulares de fincas registrales, suspende la inscripción de la georreferenciación pretendida por el promotor.

Resumen: Las alegaciones de los titulares registrales merecen mayor consideración que la de los meramente catastrales, aunque se pretenda inscribir una georreferenciación alternativa a la catastral.

Hechos: Se solicita la rectificación de descripción de una finca, cuya superficie pasa de 188 a 271 m2, mediante la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral. En la tramitación del procedimiento del art. 199 LH, se formula oposición por parte de varios titulares catastrales, quienes alegan invasión de sus parcelas.

Calificación: La registradora de la propiedad suspende la inscripción por albergar dudas sobre la posible invasión de una parcela catastral, ya que la medición aportada incluye gran parte de la misma.

Recurso: El recurrente alega que la registradora no ha tenido en cuenta que nos encontramos ante un caso de inconsistencia de las representaciones catastrales debidas a los desplazamientos y giros que se observan incluso en el Geoportal de Registradores; y que el hecho de no los tenga en cuenta les crea indefensión.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Constatado, por las circunstancias de hecho, que los colindantes catastrales son también registrales, se aprecia una controversia, no solo entre un titular registral y un titular catastral afectado, sino entre titulares registrales de sendas fincas registrales colindantes acerca de su respectiva georreferenciación, por lo que procede confirmar la nota de calificación registral negativa.

El supuesto desplazamiento de la cartografía catastral «no crea indefensión alguna al promotor y ahora recurrente, pues nadie le ha puesto obstáculo a que pueda utilizar, como así ha hecho, una representación gráfica alternativa».

Comentario: Se trata, en mi opinión, de una resolución decepcionante, por los motivos que expongo a continuación.

La DG sigue con su doctrina de otorgar distinto valor a las alegaciones de los colindantes en función de si son catastrales o registrales, en el sentido de dar menor consideración a las que formulen los meros titulares catastrales, aunque se pretenda modificar la configuración catastral, lo cual, en mi opinión, contraviene claramente lo dispuesto en el art. 199.2 LH. Parece desprenderse de la doctrina de esta resolución que si los colindantes catastrales no hubieran sido también registrales, sus alegaciones no hubieran impedido la inscripción. Es una muestra más de que, en realidad, a la DG ya le importa bien poco la coordinación del Registro con el Catastro. 

Por otra parte, es lógico que en la georreferenciación alternativa se invadan parcelas colindantes, puesto que, de otro modo, no se podría inscribir ninguna ya que, por definición, no respetan la delimitación catastral. Es evidente que este no puede ser el único argumento para denegar la inscripción.

Por lo que respecta al punto central del recurso, la posible existencia de un desplazamiento de la cartografía catastral, la DG lo despacha con la frase que he transcrito literalmente, sin tener en cuenta que, según el apartado 7º.1 de la R. conjunta de 2020, la existencia de un giro o desplazamiento «no supone, por sí misma, la invasión real de fincas colindantes». (VEJ)

174.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO

Resolución de 22 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Murcia n.º 6, por la que se suspende la inscripción de la georreferenciación catastral y aumento de superficie de una finca, por invasión del dominio público.

Resumen: La oposición del Ayuntamiento y la apreciación de la invasión de dominio público a través de la ortofoto justifican la denegación de la inscripción.

Hechos: Solicitada la rectificación de descripción y la inscripción de la georreferenciación de una finca, se tramita el expediente del art. 199 LH, al que se opone el Ayuntamiento alegando invasión de dominio público.

Calificación: El registrador de la propiedad suspende la inscripción solicitada tras comprobar, a través de la ortofoto de la zona, que la representación gráfica que se pretende inscribir invade dos caminos.

Recurso: La promotora alega que el Ayuntamiento no ha justificado la invasión de dominio público en tanto no ha presentado ni coordenadas UTM de la presunta invasión, simplemente un plano sin definición ni detalle alguno que no se corresponde con la realidad física ni la catastral de los caminos de dominio público de la zona; y que no cabe «aceptar que se designe como camino público un camino particular de distribución y majeo interior de la finca».

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Conforme al art. 199 LH, el registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con el dominio público.

En el presente caso, dado que concurre tanto la oposición expresa del Ayuntamiento por invasión de dominio público, como la apreciación del registrador compartiendo la existencia de tal invasión, el recurso ha de ser desestimado, y confirmada la nota de calificación recurrida.(VEJ)

176.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CON MOTIVO DE FIN DE OBRA. DENEGACIÓN POR CONTROVERSIA CON COLINDANTE 

Resolución de 25 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Paterna n.º 1, por la que se suspende la inscripción de un acta de final de obra nueva declarada.

Resumen: El hecho de que la georreferenciación conlleve una diminución de la superficie registral no excluye que pueda invadir una finca colindante.

Hechos: Con motivo de la finalización de una obra, se solicita la disminución de la superficie del solar en menos de un 5% de la cabida inscrita. Se aporta un informe catastral de validación gráfica alternativa con resultado positivo. Cuando se presentó en el Registro la escritura de declaración de obra nueva en construcción, ya se solicitó la inscripción de la misma representación gráfica georreferenciada alternativa, para lo cual se inició el expediente del art. 199 LH, y durante la tramitación de este, el titular registral de una de las fincas colindantes, se opuso a dicha inscripción, presentando al efecto documentación judicial de la que se podía deducir que existía una contienda judicial sobre la medianera que delimitaba ambas fincas, motivo por el cual el expediente finalizó sin incorporación de la base gráfica y sin la consiguiente rectificación de superficie, al apreciarse por la registradora dudas de la delimitación de la finca con una de las contiguas, y a solicitud de los interesados, se inscribió la declaración de obra nueva en construcción sobre la finca con la descripción de esta resultante del Registro.

Calificación: Dado que para la inscripción de la finalización de la obra es necesario inscribir la representación gráfica georreferenciada de la finca, al ocupar la obra nueva declarada todo el suelo de esta, y teniendo en cuenta la contienda citada sobre los lindes de la finca que se había puesto de manifiesto, la registradora de la propiedad suspende la inscripción del acta de finalización de la obra, entendiendo que no es posible inscribirla mientras no se acredite la resolución del mencionado procedimiento judicial en curso.

Recurso: El recurrente alega que el juicio verbal citado es un procedimiento de suspensión de obra nueva, anteriormente conocido como interdicto de obra nueva, cuya única finalidad es determinar si procede o no suspender, o mantener la suspensión, de una obra en curso, sin que en dicho procedimiento se pueda en ningún caso decidir sobre los linderos de las fincas en cuestión; y porque la rectificación de descripción consiste en una disminución de superficie pretendida, por lo que no se produce la más mínima afectación material (negativa) respecto de los propietarios colindantes.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: La existencia de un procedimiento judicial, con independencia de que sea o no el adecuado, pone de manifiesto la existencia de una controversia, de un conflicto entre titulares colindantes, o cuando menos una oposición del titular registral colindante a la representación gráfica de su finca que quiere inscribir su vecino, que impide la inscripción de la representación gráfica georreferenciada pretendida.

El hecho de que la representación gráfica que se pretende inscribir tenga una superficie inferior a la que ya consta en el Registro no es determinante de la no invasión, al contrario de lo que señala el recurrente, ya que pese a tener menos superficie, dicha representación puede –y de hecho así lo considera el titular registral colindante– invadir una finca ya inmatriculada. Ha reiterado este centro directivo que no basta con efectuar una simple comparación aritmética, sino que es precisa una comparación geométrica espacial.

En consecuencia, constatado que existe una controversia entre titulares registrales de sendas fincas colindantes acerca de su respectiva georreferenciación, procede reiterar la doctrina de este centro directivo, por la que se estiman justificadas las dudas de la registradora sobre la identidad de la finca en un expediente del art. 199.

Comentario: Conviene recordar la doctrina de la DG de que cualquier georreferenciación puede producir invasión de fincas colindantes, aunque el incremento de superficie sea inferior al 10% o incluso se disminuya la cabida, pues existe una creencia bastante común de que en tales casos no es necesario tramitar el expediente del art. 199 LH. Como afirma con acierto la DG, dicho procedimiento debe tramitarse siempre que se aprecie invasión de fincas colindantes, con independencia de si se aumenta o disminuye la cabida, pues bien puede suceder que lo que se quite por un lado se añada por otro. En el presente caso, además, se aporta una representación gráfica alternativa a la catastral, lo que es de por sí un indicio claro de invasión de finca colindante. (VEJ)

Resumen: La resolución estudia los requisitos (títulos habilitantes) para la división de pisos o locales en régimen de propiedad horizontal y para el cambio de uso a vivienda en Madrid y más en concreto en Getafe.

– Hechos: Se presenta escritura por la que el local de un edificio en régimen de propiedad horizontal se divide en siete entidades y se cambia el uso de las siete entidades transformándola en viviendas.

En la escritura se incorporan:

• Declaración responsable de obras y demoliciones.
• Certificado final de obra en el que el arquitecto afirma que para el cambio de uso no se requiere proyecto.
• Justificante de la declaración catastral de división y cambio de uso.
• Declaración responsable de primera ocupación y de transformación de local en viviendas con el justificante de su presentación telemática al ayuntamiento de Getafe.
• Planos de situación de las fincas resultantes.

Posteriormente se acompaña a la escritura la autoliquidación de la tasa por la prestación de servicios urbanísticos por licencia de primera ocupación y el justificante de su pago al Ayuntamiento

– El Registrador califica negativamente, señalando que deberá acompañarse la licencia urbanística correspondiente a la transformación realizada, al tratarse de una modificación de la obra nueva inscrita, o en su caso el acto de conformidad de la declaración responsable, expedido por el Ayuntamiento de Getafe.

– El presentante recurre exponiendo en resumen que ni la normativa autonómica ni la municipal exigen la licencia para los actos contenidos en la escritura calificada.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

-Doctrina: Es una resolución larga y algo farragosa en la que:

La DG recuerda que conforme al art. 10.3.b LPH la división, segregación o agregación de pisos, locales o anejos de un edificio dividido horizontalmente requieren la previa autorización administrativa, si bien son aplicables las excepciones del art. 26.6 del Texto Refundido de la Ley del Suelo.

También recuerda la DG su doctrina de que la determinación de la concreta “autorización” administrativa exigida por el art. 10.3.b LPH corresponde a la respectiva legislación urbanística autonómica. Y si la legislación urbanística autonómica no concreta cual es el título administrativo habilitante, será suficiente que se acredite la resolución administrativa de la que resulte autorizado el acto concreto (la división o segregación o agregación) de conformidad con la legislación urbanística autonómica y a las respectivas ordenanzas locales.

Centrándose en la normativa madrileña, el centro Directivo distingue entre los actos de división, segregación y agregación de pisos o locales en régimen de propiedad horizontal y los actos de cambio de uso, y concluye, por el juego de los apartados a y b del artículo 155 Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid que el régimen de intervención administrativa y de requisitos para la inscripción de las actuaciones urbanísticas de divisiones y segregaciones de pisos y locales es el mismo que el de los cambios de uso de local para su destino a vivienda y que los fundamentos jurídicos son los mismos.

Así, señalando que los fundamentos de derecho que expone para el cambio de uso deben darse por reproducidos para los casos de divisiones y segregaciones de pisos y locales, se centra en el cambio de uso.

CAMBIO DE USO

Recuerda la DG que el cambio de uso es equiparable a la modificación de la declaración de obra y su régimen será el del art. 28 TRLS con independencia del uso urbanístico previsto en planeamiento y el uso efectivo que se dé a la edificación, pudiendo optarse:

• Por la vía del apartado 1, aportando la documentación urbanística correspondiente
• O por la vía del apartado 4, acreditando la “prescripción” que, en la Comunidad de Madrid -art.236.1 Ley de Suelo de la Comunidad de Madrid- son 4 años.

En la escritura calificada, habiéndose aportado declaraciones responsables para obras y demoliciones y para primera ocupación y transformación de local en viviendas, se ha optado por la vía del 28.1 TRLS. Y debe determinarse si estas declaraciones responsables son suficientes o si debe, además, aportarse el acta de conformidad del ayuntamiento respecto de una o respecto de ambas por razón del título legalmente habilitante para la división de local comercial y para el cambio de destino a vivienda de los elementos independientes resultantes.

A) Como ya tiene señalado la DG, en RR26/02/2018 y 18/09/2018, en el artículo 28.1 TRLS se parte de la diferencia entre:

1- El acto de edificación (28.1. a), que requiere acto administrativo expreso de autorización o aprobación, y no admite declaración responsable. (es lo que la DG llama en la resolución: requisito primero) pero esta afirmación hoy debe interpretarse en el sentido que se apunta en el punto 3 de este apartado

2- Y las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación ya finalizada reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable, que sí permite su sustitución por la declaración responsable(es lo que la DG llama en la resolución: requisito segundo)

3- Pero añade la DG que esto debe interpretarse a luz de las recientes reformas legislativas tendentes a incentivar la utilización de las declaraciones responsables en el ámbito urbanístico, especialmente respecto de la ejecución de obras destinadas a la implantación de actividades económicas y asimilados.

B) Así, el marco normativo estatal posibilita que, en cuanto al requisito primero (acto de edificación), la legislación autonómica madrileña (Ley 9/2001 del Suelo, de la Comunidad de Madrid, arts 151.1, 152, 155 y 159) prevea como título habilitante de la actuación la declaración responsable urbanística complementada con un acto o certificación expreso de conformidad No sería válida para la inscripción la conformidad de entidades urbanísticas colaboradoras por su falta de carácter administrativo.

C) Y en cuanto al segundo requisito, la normativa autonómica de Madrid no impone la presentación de la declaración responsable de primera ocupación y funcionamiento respecto de los mismos, ya que no figura mencionado en la relación de actos sujetos del citado artículo 155.b), por lo que cada ayuntamiento puede optar por exigir la autorización administrativa o por el régimen de comunicación previa o declaración responsable previstos, alternativamente, en el artículo 28.1.b) del TRLS.

C.1) En el ámbito de la normativa municipal, partiendo de la Ordenanza reguladora de la intervención administrativa del Ayuntamiento de Getafe en materia de edificación y uso del suelo, aprobada el 26 de marzo de 2014 se infiere que:

-.- Que el régimen de intervención administrativa previa (PRIMER REQUISITO) será el que determine la legislación estatal y autonómica aplicable (artículos 4 y 66). Con lo que la regla general para las actuaciones que son objeto de este expediente es que el título habilitante es la declaración responsable urbanística (PRIMER REQUISITO), junto con el acto de conformidad expreso del ayuntamiento que corresponda (artículo 47.7 de la Ordenanza en relación con el artículo 159.5 de la Ley del Suelo, de la Comunidad de Madrid).

-.- Y que quedan sujetos a licencia de primera ocupación (SEGUNDO REQUISITO) los cambios de uso de local a vivienda y la modificación de la distribución de los espacios interiores de los locales (artículo 95 y anexo 1.C). PERO señala la DG que la normativa municipal del ayuntamiento de Getafe no puede contravenir la normativa autonómica, y para la acreditación de la terminación de la actuación de cambio de uso del local comercial a vivienda no es aplicable en el Ayuntamiento de Getafe el procedimiento de licencia de primera ocupación prevista en dicha Ordenanza, salvo supuestos especiales, ya que la Comunidad de Madrid solo impone esta para determinadas actuaciones sectoriales especiales.

En cuanto a si el título habilitante puede ser la declaración responsable de ocupación, a pesar de que el art 155.c) de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid- solo la exige para la terminación de «las edificaciones de nueva planta y de las casas prefabricadas, así como de los edificios e instalaciones en general», el ámbito de la autonomía municipal y la falta de regulación en la Ordenanza de un régimen de comunicación avalan su exigencia por la remisión supletoria a la misma en el art 95 y anexo I.C. de la Ordenanza de Getafe.

Además, en los casos en que la declaración responsable urbanística no estuviera acompañada con un acto expreso de conformidad municipal, esta falta de conformidad o control administrativo previo podrá ser suplida a posteriori, con la resolución de eficacia municipal de la declaración responsable o certificado de la toma de razón del informe favorable municipal de la comprobación material de la actuación, circunstancia prevista expresamente en el art 159.5 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid que permite, a efectos registrales, la emisión por el Ayuntamiento del correspondiente acto de conformidad una vez verificada la comprobación.

D) En definitiva, aunque en el supuesto objeto de este recurso no son exigibles licencia de obras ni licencia de primera ocupación, solo se aportan sendas declaraciones responsables «para obras y demoliciones» y «de primera ocupación y de transformación de local en viviendas», sin que ninguna de ellas vaya acompañada de un acto o certificación de conformidad municipal. Y, a la vista de ello, debe concluirse que la exigencia impuesta por la registradora en su calificación debe ser confirmada. (SNG)

* Véase, en este mismo informe, la R.#180 (Madrid) de la misma fecha de 25 marzo 2024.

Resumen: Caso muy particular en el que existe un error aritmético en el certificado del técnico acerca de la superficie de la finca sobre la que declara una obra nueva, y, a pesar de no haber dudas fundadas sobre la identidad de la finca ni de la ubicación de la obra sobre ella, la DG considera “razonable” la exigencia de que se subsane el error por el técnico “dados los importantes efectos que la inscripción en el Registro de la Propiedad atribuye a los derechos inscritos de legitimación, prioridad, inoponibilidad y fe pública”.

– Hechos: Escritura de declaración de obra nueva sobre una finca cuya superficie según Registro son 205 m2, según catastro son 203 m2 y según el certificado de final de obra del técnico es de 187 m2.

– El Registrador califica negativamente indicando dos defectos de los que solo se recurre el segundo: Es necesario saber indubitadamente la superficie que mide realmente el solar sobre el que se declara la obra nueva terminada, todo ello en base al principio de especialidad registral, art 9 LH y RDG 4 marzo 2020.

– La notario recurre exponiendo que no puede suspenderse una inscripción solo por “la importancia” que entienda el registrador el que pueda tener un dato físico. Que ni el art 28 TRLS, ni el 46 RD 1093/1997 de 4 de julio, ni el párrafo 2 del 202 LH ni la DG, entre otras, en la misma Resolución de 4 marzo 2020 que alega el registrador, exigen que se hagan constar los metros de la parcela en que se ubica la construcción ni que la superficie registral de la parcela coincida con la real. Lo que exige la DG es que no haya dudas de que el certificado se refiere a la misma finca registral en la que se pretende inscribir la obra, cosa que en ningún caso pone en tela de juicio el registrador.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

-Doctrina: El certificado emitido por el arquitecto autor del proyecto contiene un evidente error material en la descripción superficial de la parcela, error que puede constatarse mediante una simple operación aritmética. Aunque del error en el certificado del técnico es fácilmente constatable con una simple operación aritmética, y de dicha discrepancia no resultan dudas fundadas respecto de la identidad de la finca ni de la ubicación de la obra cuya declaración se pretende en la escritura, y aunque de las coordenadas completas de la porción de suelo ocupada por la edificación no resulta duda que la obra nueva se asienta en la finca registral, parece razonable que, dados los importantes efectos que la inscripción en el Registro de la Propiedad atribuye a los derechos inscritos, la documentación en la que se basa no contenga errores, por otra parte, fácilmente subsanables por parte del técnico. Además, es importante la precisión tanto en la superficie del solar como de la obra nueva declarada para determinar la superficie registral no ocupada por la edificación. (SNG)

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