- SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES
- S26/2025. #
- S27/2025. #
- S28/2025. #
- RESOLUCIONES PROPIEDAD:
- 120.** CERTIFICACIÓN LITERAL DE TODO EL HISTORIAL REGISTRAL INCLUYENDO ASIENTOS NO VIGENTES.
- 122.** EJECUCIÓN SIMULTANEA HIPOTECAS SOBRE LA MISMA FINCA PERO EN GARANTÍA DE OBLIGACIONES DIVERSAS DE DISTINTOS ACREEDORES.
- 123.** EXCESO DE CABIDA INFERIOR AL 10% HABIENDO DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.
- 124. CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CONFUSIÓN DE DERECHOS DERIVADA DE TRANSACCIÓN. TÍTULO INSCRIBIBLE.
- 126 y 127.*** EFICACIA CANCELATORIA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA CADUCADA.
- 130. COMPRAVENTA: PRECIO CIERTO, DETERMINADO O DETERMINABLE.
- 131. POSIBLE PACTO COMISORIO EN OPCIÓN DE COMPRA y CONDICIÓN RESOLUTORIA EN FUNCIÓN DE GARANTÍA.
- 132. ASIENTO DE PRESENTACIÓN Y DOCUMENTOS NO INSCRIBIBLES
- 133. PROHIBICIÓN DE DISPONER TEMPORAL. CANCELACIÓN POR CADUCIDAD.
- 134.** CONCENTRACIÓN PARCELARIA: GEORREFERENCIACIÓN QUE INVADE FINCAS COLINDANTES
- 135.* DENEGACIÓN DE INICIO DE EXPEDIENTE DEL ART. 199
- 136. EXCESO DE CABIDA Y GEORREFERENCIACIÓN CON OPOSICIÓN COLINDANTE BASADA EN LA EXISTENCIA DE UNA SERVIDUMBRE DE PASO.
- 138. CAPITULACIONES MATRIMONIALES DE SEPARACIÓN DE BIENES NO INDICADAS EN EL REGISTRO CIVIL.
- 139. PLAZOS INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA EN REBELDIA. EXPRESIÓN IDENTIDAD ADQUIRENTES Y FECHA FALLECIMIENTO TITUALR REGISTRAL.
- 140. DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO PREVIA POR DONATARIO PRESENTADA CON POSTERIORIDAD A LA REVOCACIÓN DE LA DONACIÓN.
- 141. OPCIÓN DE COMPRA. EJERCICIO UNILATERAL SIN PACTO COMISORIO
- 142. GEORREFERENCIACIÓN PROCEDENTE DE REPARCELACIÓN CON OPOSICIÓN NO INVOCADA EN LA MISMA.
- 143. ANOTACIÓN DE EMBARGO CONTRA HERENCIA YACENTE: LEGITIMACIÓN PASIVA.
- 144. CAUTELA SOCINI Y CONFLICTO INTERESES ENTRE VIUDO E HIJOS MENORES. AUTORIZACIÓN JUDICIAL DE LA VENTA POSTERIOR.
- 145.* BIEN PRIVATIVO POR CONFESIÓN ADJUDICADO EN HERENCIA: INTERVENCIÓN DE TODOS LOS HIJOS DEL CAUSANTE CONFESANTE.
- 146. INMATRICULACIÓN DE FINCA CON ALGUNA COINCIDENCIA CON OTRA INMATRICULADA.
- 147. INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO. REQUISITOS DE LOS TÍTULOS.
- 148. ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE CUOTA GANANCIAL SIN LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD CONYUGAL.
- 149. INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO. REQUISITOS DE LOS TÍTULOS.
- 150. #
- 153. #
- RESOLUCIONES MERCANTIL:
- 121.* ELEVACIÓN A PÚBLICO DE ACUERDOS SOCIALES POR ADMINISTRADORES NO INSCRITOS.
- 125.* CERTIFICACIÓN DE DENOMINACION SOCIAL A FAVOR DEL ADMINISTRADOR ÚNICO QUE NO ES SOCIO FUNDADOR.
- 128.* OBJETO DEL RECURSO GUBERNATIVO: NO CABE CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS.
- 129.** CERTIFICADO NO APROBATORIO DE CUENTAS ANUALES: SU PLAZO DE VIGENCIA.
- 137.*** DEPOSITO DE CUENTAS ANUALES CONSOLIDADAS: REQUISITOS DEL INFORME DE VERIFICACIÓN DEL ESTADO DE INFORMACIÓN NO FINANCIERA .
- 151.* DENEGACIÓN ASIENTO DE PRESENTACIÓN: ESCRITO SOLICITANDO EL NO DEPÓSITO DE UNAS CUENTAS.
- 152.() DENEGACIÓN ASIENTO DE PRESENTACIÓN: ESCRITO SOLICITANDO EL NO DEPÓSITO DE UNAS CUENTAS.
- 154.** CIERRE DE LA HOJA DE LA SOCIEDAD POR DIVERSAS CAUSAS CUMULATIVAS. POSIBLES REMEDIOS DE LEGE FERENDA.
- ENLACES:
INFORME Nº 367: BOE ABRIL de 2025.
2ª Parte: RESOLUCIONES DGSJFP:
RESOLUCIONES POR MESES y POR TITULARES PARA BUSCAR
Ir al INFORME de ABRIL (Secciones I y II del BOE)
IR A ¡NO TE LO PIERDAS! DE FEBRERO
VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen.
() Reiterativa o de escasísimo interés
* Poco interés o muy del caso concreto
** Interesante (categoría estándar)
*** Muy interesante.
⇒⇒⇒ Imprescindible
SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES
S26/2025. #
Resolución de 21 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Novena, de 17 de diciembre de 2020, que ha devenido firme.
S27/2025. #
Resolución de 21 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 32 de Madrid, de 10 de febrero de 2020, que ha devenido firme.
S28/2025. #
Resolución de 21 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, Sección Tercera, de 14 de julio de 2022, que ha devenido firme.
RESOLUCIONES PROPIEDAD:
120.** CERTIFICACIÓN LITERAL DE TODO EL HISTORIAL REGISTRAL INCLUYENDO ASIENTOS NO VIGENTES.
Resolución de 3 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad accidental de Valencia n.º 3 a emitir una certificación literal de una finca.
Resumen: el contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos y, por tanto, este interés se ha de justificar ante el registrador.
Hechos: se presenta instancia solicitando certificación literal del historial de una determinada finca registral. La registradora expidió parcialmente la certificación haciendo constar las inscripciones vigentes y denegando las no vigentes basándose en la insuficiencia del interés legítimo alegado, al no constar la relación patrimonial que el solicitante tiene o espera tener respecto de la finca ni la relevancia de la publicidad literal de asientos no vigentes.
El recurrente alega, en sede de recurso que necesita averiguar si ha habido alguna operación de segregación o disminución de cabida en la finca, ya que según el informe de medición que aporta, la finca tiene 57,33 metros cuadrados mientras en el Registro figura con 94,96 metros cuadrados.
La Dirección estima el recurso y revoca la calificación.
I. CUESTIÓN PREVIA.
Recuerda que el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. Por consiguiente, no han de ser tenidos en cuenta ninguno de los documentos que acompañen al recurso y que no se presentaron al inicio del procedimiento registral. De hecho, la registradora sostiene en su informe que, de haber sabido la verdadera causa de petición de información, hubiera accedido a facilitar la información de asientos no vigentes en cuanto a las circunstancias descriptivas con pleno respeto a la normativa de protección de datos a la que debe ajustarse toda expedición de publicidad por parte de los registradores.
II. PUBLICIDAD FORMAL.
La Dirección reitera su doctrina recordando que el contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos y, por tanto, este interés se ha de justificar ante el registrador.
En consecuencia, ante una solicitud de publicidad formal, el registrador, debe calificar:
1º) Si procede o no expedir la información o publicidad formal respecto de la finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o finalidad alegada.
2º) Deberá valorar la existencia de un interés legítimo, y,
3º) Qué datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha información.
La publicidad ha de ser para finalidades propias de la institución registral como la investigación, jurídica, en sentido amplio, patrimonial y económica (crédito, solvencia y responsabilidad), así como la investigación estrictamente jurídica encaminada a la contratación o a la interposición de acciones judiciales o administrativas. No cabe para la investigación privada de datos no patrimoniales contenidos en el Registro, de manera que el registrador sólo podrá dar publicidad de estos si se cumplen las normas sobre protección de datos.
La expedición de información relativa al contenido de los libros del Registro está sujeta a determinados controles derivados:
1º) De la legislación específica hipotecaria y,
2º) De la genérica sobre protección de datos personales, ex artículo 222.6 LH de forma que los datos sensibles de carácter personal o patrimonial contenidos en los asientos registrales no podrán ser objeto de publicidad formal ni de tratamiento automatizado, para finalidades distintas de las propias de la institución registral. Cuando se ajusta a tal finalidad, la publicidad del contenido de los asientos no requiere el consentimiento del titular ni es tampoco necesario que se le notifique su cesión o tratamiento, sin perjuicio del derecho de aquel a ser informado, a su instancia, del nombre o de la denominación y domicilio de las personas físicas o jurídicas que han recabado información respecto a su persona o bienes». (ER)
122.** EJECUCIÓN SIMULTANEA HIPOTECAS SOBRE LA MISMA FINCA PERO EN GARANTÍA DE OBLIGACIONES DIVERSAS DE DISTINTOS ACREEDORES.
Resolución de 10 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Murcia n.º 2, por la que se califica negativamente un testimonio de mandamiento de adjudicación y cancelación dimanante de un procedimiento de ejecución hipotecaria.
Resumen: Es posible la ejecución simultanea de dos hipotecas en el mismo procedimiento, si garantizan obligaciones con la misma cobertura hipotecaria.
Hechos: Mediante mandamiento dimanante de una ejecución hipotecaria, se acordó la adjudicación de una finca registral a dos titulares de hipotecas, así como la cancelación de la inscripción de las hipotecas y las cancelaciones de inscripciones y anotaciones de derechos posteriores.
Del registro resulta que ambas hipotecas se constituyeron en el mismo día, garantizando deudas de 86.000 euros cada una, sobre mitades indivisas de la misma finca, con un valor de tasación de 90.000, y al margen de ambas inscripciones de hipoteca constaba expedida la certificación para el procedimiento de ejecución hipotecaria a instancia de los distintos acreedores hipotecarios.
El registrador califica negativamente en base a que:
- no es posible la ejecución en el mismo procedimiento de dos hipotecas distintas en garantía de obligaciones diversas a favor de distintos acreedores que recaen sobre objetos diversos, y
- no es posible la inscripción dado que el procedimiento, teniendo por objeto la ejecución de dos hipotecas distintas recayentes cada una sobre cada mitad indivisa de la finca, se ha realizado sobre la finca como un todo y no sobre cada una de las mitades indivisas, sacándose a subasta unitariamente la totalidad de la finca y por el valor correspondiente a la suma de los tipos de subasta fijados para cada mitad indivisa de aquélla y siendo la finca objeto de adjudicación por mitad, sin que se haya producido la subasta independiente de cada uno de los objetos hipotecados.
Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la calificación impugnada en cuanto a los defectos objeto de impugnación.
Doctrina: Se plantea en el recurso la cuestión de si es posible la ejecución en un mismo procedimiento hipotecario, de dos hipotecas constituidas en garantía de dos obligaciones distintas, cuando las hipotecas concurren sobre el mismo inmueble y deudor, a favor de dos acreedores diferentes.
En cuanto a la normativa aplicable al caso es de destacar que ningún precepto de la LEC o de la LH permiten la acumulación de acciones para distintas obligaciones garantizadas con hipotecas distintas, con una excepción: cuando recaigan sobre el mismo bien hipotecado (artículo 555.4 de la LEC).
Por tanto, en base a ello y los números 1 y 2 del artículo 555 de la LEC la acumulación de la ejecución hipotecaria será posible cuando concurran las siguientes circunstancias:
- Que se esté ante el mismo acreedor ejecutante y el mismo deudor ejecutado, o cuando siendo el mismo deudor ejecutado lo pida cualquiera de los ejecutantes que pueden ser distintos y en garantía de distintas obligaciones.
- Cuando el letrado de la Administración de Justicia competente lo considera más conveniente para la satisfacción de todos los acreedores ejecutantes.
- Siempre que en ambos casos las ejecuciones se sigan respecto del mismo bien hipotecado.
En estos casos, la ejecución de las hipotecas en distintos procedimientos perjudicaría al deudor que respondería de las costas de ambos procedimientos, además la subasta que se realice en el procedimiento de ejecución de la hipoteca preferente hará que carezca de sentido el segundo al quedar sometido a las resultas de aquel. Así mismo la reducción de costas redundará en beneficio de posteriores titulares de cargas pues implica un correlativo aumento, en su caso, del remanente.
En el caso que nos ocupa, del contenido del mandamiento resulta que se están ejecutando ambas hipotecas a través de un único procedimiento de ejecución.
Del registro resulta:
-que las deudas garantizadas corresponden a distintas obligaciones con la misma cobertura hipotecaria,
-hay identidad de deudor y los mismos tipos de interés, plazo y demás cláusulas financieras; y
-las ejecuciones hipotecarias recaen sobre la misma finca, aunque grave cada hipoteca una mitad indivisa diversa del dominio de la misma.
Si bien, del artículo 217 del RH se deriva que las participaciones indivisas de una finca o derecho son, a falta de pacto expreso entre las partes, objeto independiente de las hipotecas, la posibilidad de exclusión de la necesidad de distribución de la responsabilidad hipotecaria por el simple acuerdo de acreedor y deudor, pone de manifiesto una predisposición legal a la consideración de la finca como unidad a efectos de ejecución.
Finalmente es de señalar que la acumulación de ejecuciones consta ya en el Registro desde el momento en que, al objeto de la ejecución, se expidió por el Registro la certificación registral de dominio y cargas, prevista en los artículos 656 y 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y se hizo constar la nota marginal del inicio de la ejecución tanto al margen de la inscripción 4.ª de hipoteca de una mitad indivisa, como de la inscripción 5.ª de hipoteca de la otra mitad indivisa; estando bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud, teniendo dicha nota unos importantes efectos en la ejecución, en cuanto determina las condiciones de la misma y dando publicidad de ello a terceros.
Comentarios: Por tanto en este supuesto es perfectamente posible la ejecución conjunta de ambas hipotecas, por estar así previsto legalmente, aparte que de ejecutarse separadamente ambas hipotecas, se perjudicaría innecesariamente al deudor. Aparte del indudable apoyo legal que tiene la resolución, la misma está colmada de sentido común y practicidad.
Ahora bien ello no es posible si se tratare de dos hipotecas constituidas sobre bienes distintos, tampoco en el caso de que las obligaciones o las cláusulas financieras pactadas difieran en cada hipoteca y, en la misma línea se ha pronunciado la más reciente Resolución de 8 de junio de 2021 para el caso de ejecución simultánea, de dos hipotecas, recayentes sobre fincas distintas y con deudores en parte distintos.(MGV)
123.** EXCESO DE CABIDA INFERIOR AL 10% HABIENDO DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.
Resolución de 10 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Fuente Obejuna, por la que se suspende la inscripción de la rectificación de cabida de una finca solicitada conforme al artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria.
Resumen: No es lo mismo pretender rectificar la superficie de una finca por la vía del art. 201.3 LH que pretender su georreferenciación. Además, la LH prevé distintos cauces para lograr la coordinación entre la descripción registral y la realidad, con distinto grado de tramitación y de efectos.
Hechos: Se presenta una instancia privada en el Registro de la Propiedad solicitando la rectificación de cabida inferior al 10% al amparo del art. 201.3 LH, aportándose a tal fin cinco certificaciones catastrales que, se asevera, corresponden a la finca cuya rectificación de superficie se solicita.
La Registradora califica negativamente: La diferencia de superficie, efectivamente, no supera el 10% -es, aproximadamente, del 8%-, pero los datos descriptivos no son coincidentes entre lo que figura en el Registro y lo que resulta de las certificaciones catastrales. Especialmente significativo es la aparición de un lindero fijo -un arroyo, que también atraviesa la finca- que no figura en el Registro. La solución dada por la Registradora es tramitar expediente de rectificación del art. 201.1 LH o de complemento de descripción del art. 199.
El interesado recurre, esgrimiendo arbitrariedad por parte de la Registradora, pues con anterioridad ha rectificado la descripción de una finca colindante por la que también pasa dicho arroyo, solicitando se inscriba la georreferenciación de su finca como en aquél caso.
La Registradora, al elevar informe a la DG, aclara que la rectificación de la finca colindante se ha hecho acudiendo al procedimiento del art. 199 LH.
La DG desestima el recurso y confirma la calificación. De entrada, considera que el recurso es incongruente: el recurrente solicitó inicialmente una rectificación de superficie del art. 201.3 LH y, en sede de recurso, solicita la georreferenciación de su finca. Por ello, expone de forma didáctica las diferencias entre uno y otro supuesto:
I.- LA GEORREFERENCIACIÓN:
No es un supuesto de rectificación, sino que consiste en completar la descripción literaria de la finca aplicándose los requisitos establecidos en el art. 199 LH (cfr. art. 9 b) LH). Como ya apuntó la R 28-2-2023, este procedimiento puede y debe aplicarse a los siguiente supuestos:
- Cuando la georreferenciación de la finca sea potestativa, y se solicite bien al formalizarse cualquier acto inscribible o como operación registral específica.
- Cuando la georreferenciación sea obligatoria, fundada en el art. 9 y se aporte georreferenciación alternativa a la catedral o georreferenciación catastral cuya superficie difiera en más del 10% de la que conste previamente inscrita.
- Cuando el Registrador lo estime conveniente para la tutela efectiva de colindantes y terceros, y poder confirmar o disipar sus dudas acerca de que la georreferenciación pretendida pueda vulnerar la identidad de la propia finca o invadir fincas inmatriculadas o dominio público no inmatriculado.
A continuación, la resolución recuerda que la inscripción de la georreferenciación hace extender el principio de legitimación proclamado en el art. 38 LH a la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica incorporada al folio real (cfr. art. 9 b) LH). Como ha proclamado en numerosas ocasiones el Centro Directivo: es la georreferenciación la que acredita la ubicación y delimitación gráfica de la finca y, a través de ello, sus linderos y superficie.
II.- RECTIFICACIÓN DE LA SUPERFICIE AL AMPARO DEL ART. 201.3 LH:
Se trata de la mera rectificación de un dato descriptivo, que no acredita ni la ubicación ni la delimitación precisas, por lo que tiene unos efectos jurídicos mucho más limitados. Por eso también su tramitación es mucho más sencilla.
Ahora bien, el precepto exige que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie.
Finalmente, la DG, en una línea seguida desde la reforma de la LH por Ley 13/2015, de 24 de junio, considera que la existencia de diferencias en linderos fijos es un supuesto relevante para albergar dudas sobre la realidad de la modificación solicitada.
Comentario: Nótese que el art. 201.3 LH se expresa con la dicción “Tampoco será necesario tramitar el expediente de rectificación…”, pero no prohíbe ni excluye su tramitación. El procedimiento y las diligencias que se practican tanto en el procedimiento del art. 199 LH como en el del art. 201.1 permiten formar una convicción mucho más robusta a la hora de rectificar la descripción de la finca registral. Además, su georreferenciación permite beneficiarse de los efectos del principio de legitimación registral proclamado por el art. 38 LH, georreferenciación que no se produce en el supuesto del art. 201.3.
La DG, asimismo, ha establecido en otras resoluciones una jerarquía, basada en el mayor o menor rigor de los trámites, cuando se trata de rectificaciones descriptivas complejas que harán aflorar fácilmente dudas. Así, aunque con carácter general el Centro Directivo autoriza rectificaciones superiores al 10% de la superficie tanto por la vía del art. 201.1 como por la del art. 199 (aunque la dicción de este último precepto sea completar y no rectificar), las RR 27-6-2016 (FJ 6º), 4-4-2017 (FJ 4º) y 7-11-2017 (FJ 6º) consideran que el procedimiento del art. 201.1 es más adecuado por la mayor amplitud de sus trámites y del plazo de alegaciones (ACT).
124. CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CONFUSIÓN DE DERECHOS DERIVADA DE TRANSACCIÓN. TÍTULO INSCRIBIBLE.
Resolución de 10 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Mojácar, por la que se suspende la cancelación de una hipoteca por confusión de derechos. (AFS)
126 y 127.*** EFICACIA CANCELATORIA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA CADUCADA.
2 Resoluciones de 11 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Mijas n.º 2 a practicar la cancelación de las cargas posteriores a la anotación de embargo que se extendió en su día en el seno de un expediente de apremio tributario y que resultaba caducada.
Resumen: Caducada la anotación de embargo y caducadas sus prórrogas, la anotación pierde toda virtualidad cancelatoria. En estos casos, cabe inscribir la adjudicación mientras la finca siga inscrita en pleno dominio en favor del deudor pero no procede cancelar las cargas ulteriores a la anotación de embargo caducada que, por efecto de dicha caducidad, han ganado prioridad.
Hechos: tras la culminación del expediente de apremio seguido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria, se presenta mandamiento ordenando la cancelación tanto de la anotación de embargo que se ordenó en dicho expediente, como de las cargas posteriores a dicha anotación.
El Registrador califica negativamente porque tanto la anotación motivada por el procedimiento administrativo de apremio que ha causado la expedición de la certificación del acta de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas fue prorrogada por última vez mediante la anotación letra LL, de fecha 22 de octubre de 2020. Habiendo por lo tanto transcurrido más de cuatro años desde dicha fecha hasta la presentación del mandamiento, se ha producido la caducidad de la anotación de embargo y sus prórrogas, y por ello, si bien ha sido posible la inscripción de la adjudicación por seguir la finca inscrita a favor del deudor, debe denegarse la cancelación de las cargas posteriores que se ordena en el mandamiento.
La Dirección confirma la calificación. Recuerda las disposiciones dictadas para hacer frente al impacto económico y social del Covid-19 (ver R. de 11 de junio de 2020) y reitera su doctrina sobre este particular:
1º. Caducada la anotación de embargo y caducadas sus prórrogas, la anotación pierde toda virtualidad cancelatoria.
2º. En estos casos, cabe inscribir la adjudicación mientras la finca siga inscrita en pleno dominio en favor del deudor pero no procede cancelar las cargas ulteriores a la anotación de embargo caducada que, por efecto de dicha caducidad, han ganado prioridad.
3º. En caso de procedimiento administrativo de apremio, la solicitud de certificación de cargas ha de formularse al tiempo de ordenar la medida cautelar, y en el mismo mandamiento (ver artículo 170 LGT). Esta interpretación absolutamente literal del artículo 170 lleva al absurdo de que cuando se traba la anotación por el registrador, esto es, al inicio del procedimiento, también se expide la certificación de cargas. Y es obvio que en ese momento no habrá ninguna carga ni asiento ulterior a cuyo titular la Administración Tributaria pueda notificar nada; será con posterioridad a la anotación, en el momento que, en su caso, se practiquen asientos posteriores, cuando se determine si existen titulares posteriores a los que sí tenga que notificar el órgano actuante.
En caso de ejecución judicial, se ordena primero la práctica del mandamiento de embargo y, posteriormente en fase de ejecución, la solicitud de la certificación de cargas. En sede de procedimientos de ejecución administrativos, igualmente, se distinguen dos momentos: la práctica del embargo y enajenación de bienes embargados.
Por tanto, acaso sea útil reflexionar acerca de en qué momento debe solicitarse la certificación de cargas en los procedimientos administrativos de apremio, y en qué momento resulta útil publicar esta expedición en el registro, y no parece que tenga sentido hacerlo en la fase de adopción de la medida cautelar de la anotación del embargo.
Mientras no llegue el momento de la realización del bien anotado, no resultaría lógico solicitar la certificación de cargas, ni reflejar la solicitud en el registro: una certificación que fuera obtenida nada más firmar la anotación nada añadiría al expediente.
La principal diferencia a efectos registrales, entre los procedimientos judiciales de ejecución y los administrativos, radica en que:
– En los judiciales à es el registrador quien notifica a los titulares de inscripciones y/o anotaciones posteriores a la anotación de embargo, precisamente al tiempo de expedir la certificación de cargas, y claramente en un momento posterior al de la práctica de la anotación.
Lo que el registrador notifica exactamente es que la venta forzosa ya está próxima en el tiempo, a efectos de que los titulares ulteriores, si lo desean, puedan personarse en el procedimiento y hacer valer su derechos (intervención en el avalúo y en las demás actuaciones del procedimiento que les afecten, y satisfacción, antes del remate, del importe del crédito, intereses y costas, dentro del límite de responsabilidad que resulte del Registro, a fin de quedar subrogados en los derechos del actor hasta donde alcance el importe satisfecho).
– En cambio, en el procedimiento tributario (o también en el de recaudación de la Seguridad Social) à la notificación la realiza el órgano de la Administración, y no el registrador. Pero el sentido de tal notificación que ha de realizar este órgano administrativo es idéntico al que tiene la notificación a realizar por el registrador: se trata de poner en conocimiento de los titulares inscritos o anotados con posterioridad a la anotación de embargo que está siendo objeto de desarrollo, que en cualquier momento anterior al de la emisión de la certificación del acta de adjudicación de los bienes, o, en su caso, al de otorgamiento de la escritura pública de venta, podrán liberarse los bienes embargados, mediante el pago de las cantidades establecidas en el artículo 169 LGT.
El artículo 101 RGR da pie a esta interpretación, ya que claramente se refiere a una certificación que se emite con posterioridad a la práctica de la anotación: al disponer que: «El acuerdo de enajenación será notificado al obligado al pago, a su cónyuge si se trata de bienes gananciales o si se trata de la vivienda habitual, a los acreedores hipotecarios, pignoraticios y en general a los titulares de derechos inscritos en el correspondiente registro público con posterioridad al derecho de la Hacienda pública que figuren en la certificación de cargas emitida al efecto, al depositario, si es ajeno a la Administración y, en caso de existir, a los copropietarios y terceros poseedores de los bienes a subastar (…)». (ER)
130. COMPRAVENTA: PRECIO CIERTO, DETERMINADO O DETERMINABLE.
Resolución de 12 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 29, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa. (ACM)
131. POSIBLE PACTO COMISORIO EN OPCIÓN DE COMPRA y CONDICIÓN RESOLUTORIA EN FUNCIÓN DE GARANTÍA.
Resolución de 12 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de A Coruña n.º 3 a inscribir una escritura de opción de compra y condición resolutoria. (SNG)
132. ASIENTO DE PRESENTACIÓN Y DOCUMENTOS NO INSCRIBIBLES
Resolución de 3 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Valdemoro, por la que se deniega la práctica de un asiento de presentación. (MGV)
133. PROHIBICIÓN DE DISPONER TEMPORAL. CANCELACIÓN POR CADUCIDAD.
Resolución de 4 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 29 a inscribir una escritura de compraventa. (ACT)
134.** CONCENTRACIÓN PARCELARIA: GEORREFERENCIACIÓN QUE INVADE FINCAS COLINDANTES
Resolución de 4 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Cifuentes, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de dos fincas procedentes de una concentración parcelaria por solapar con la georreferenciación inscrita de otras fincas colindantes.
Resumen.- Cabe inscribir las fincas de reemplazo de un expediente de concentración parcelaria, pese a solaparse sus coordenadas con fincas colindantes con georreferenciación inscrita, modificando las coordenadas de estas, si sus titulares han participado en aquel expediente.
Hechos.- Se solicita la inscripción de un acta de reorganización de la propiedad, derivada de un expediente de concentración parcelaria.
Calificación.- La registradora de la propiedad deniega la inscripción del dominio de dos fincas, una aportada a la reparcelación y otra no, por invadir la georreferenciación inscrita de las fincas colindantes, una de ellas aportada a la reparcelación y la otra excluida de la misma.
Recurso.- La Administración alega que la nota de calificación no identifica las parcelas invadidas por las fincas cuya inscripción registral se solicita lo cual provoca indefensión, así como inseguridad jurídica en el proceso de concentración.
Resolución.- La DGSJP estima el recurso y revoca la nota de calificación.
Doctrina.- En relación con la finca aportada a la reparcelación, el hecho de que, previamente al otorgamiento del acta de reorganización de la propiedad, se haya inscrito la georreferenciación de la finca aportada no puede implicar que la protección de los principios hipotecarios aplicada a la misma impida la inscripción de la georreferenciación de la finca de resultado, puesto que opera respecto de ellas el principio de subrogación real propio de la concentración parcelaria. Aplicando dicho principio, la georreferenciación de la finca de resultado sustituye a la aportada, manteniéndose la misma relación jurídica. Es decir, la georreferenciación que va a pasar a estar protegida por los principios hipotecarios es la resultante de la reparcelación, sin que el titular de la finca aportada deba prestar consentimiento alguno a la modificación de la georreferenciación de la finca aportada, pues ha tenido la posibilidad de intervenir en el expediente de concentración parcelaria, en el que ha sido parte.
En cuanto a la finca colindante excluida de la reparcelación, en el caso de que su titular no hubiera tenido participación en la concentración parcelaria, la registradora podría haber iniciado de oficio un expediente del art. 199 LH, para notificar a ese posible colindante afectado, para disipar sus posibles dudas sobre la identidad de las fincas, una vez modificada la geometría de la finca no aportada a la concentración parcelaria. Pero en el presente caso, el titular de la finca colindante afectada sí participó en la concentración, por lo que, no habiendo formulado alegación alguna al respecto, debe rectificarse la georreferenciación de su finca. (VEJ)
135.* DENEGACIÓN DE INICIO DE EXPEDIENTE DEL ART. 199
Resolución de 4 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Alberic, por la que se deniega el inicio solicitado del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Resumen.– Está justificada la denegación del inicio del expediente del art. 199, cuando de las circunstancias de hecho (principalmente, la magnitud del exceso de cabida y la desaparición de un lindero fijo ) resulta que se está alterando la realidad física existente cuando se practicó la inscripción.
Hechos.- Se solicita la tramitación del procedimiento del art. 199 para rectificar la superficie de una finca, que pasa de 16.964 a 28.091 metros cuadrados, de conformidad con la configuración catastral de la misma.
Calificación.- El registrador de la propiedad deniega el inicio de dicho expediente «puesto que lo que se pretende es alterar la realidad física amparada por el folio registral, existente cuando se practicó la inscripción», ya que «junto a la rectificación de superficie, también se solicita la rectificación de los linderos de la finca, alguno de ellos de carácter fijo, puesto que de la descripción registral de la finca no resulta que la misma linda por su orientación Sur, con (…), como resulta de la descripción actualizada de la finca» y «podría estar encubriéndose la inmatriculación de una finca sin cumplir los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria y su agrupación posterior con otra finca inscrita».
Recurso.– El recurrente alega que según la nota simple el lindero sur de la finca es «Sur, tierras de la sociedad compradora, senda vecinal en medio»; que en el Registro ya tiene asignada la referencia catastral correspondiente; y que es precisamente la tramitación del expediente la que debe llevar a disipar o confirmar las dudas de identidad.
Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina.- El principal requisito para que pueda inscribirse la georreferenciación de una finca registral es «que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita», sino que «ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio» (art. 9 LH) y que «no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente» (art. 199 LH), como podría ser la pretensión de agregar o agrupar a la finca registral originaria una porción de terreno colindante que no estuviera ya incluida desde un principio en la delimitación inicial de la finca, aun cuando tal delimitación, por haberse hecho en términos puramente literarios y no gráficos, resultara imprecisa.
En el presente caso se dan varios indicios que justifican la apreciación de que se está alterando la realidad física originaria de la finca registral, como son la magnitud del exceso de cabida, el hecho de que cuando se consignó la referencia catastral en 2014 la parcela tenía una superficie de 18.635 metros cuadrados y la modificación de un lindero fijo. (VEJ)
136. EXCESO DE CABIDA Y GEORREFERENCIACIÓN CON OPOSICIÓN COLINDANTE BASADA EN LA EXISTENCIA DE UNA SERVIDUMBRE DE PASO.
Resolución de 4 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Paterna n.º 1, por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, constando oposición, se deniega la inscripción del aumento de superficie y georreferenciación de una finca. (VEJ)
138. CAPITULACIONES MATRIMONIALES DE SEPARACIÓN DE BIENES NO INDICADAS EN EL REGISTRO CIVIL.
Resolución de 5 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de A Coruña n.º 5 a inscribir una escritura de compraventa. (IE)
139. PLAZOS INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA EN REBELDIA. EXPRESIÓN IDENTIDAD ADQUIRENTES Y FECHA FALLECIMIENTO TITUALR REGISTRAL.
Resolución de 5 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 23 a inscribir un testimonio de sentencia dictada en procedimiento ordinario. (JCC)
140. DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO PREVIA POR DONATARIO PRESENTADA CON POSTERIORIDAD A LA REVOCACIÓN DE LA DONACIÓN.
Resolución de 5 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Falset a inscribir una sentencia dictada en procedimiento de disolución de condominio. (MGV)
141. OPCIÓN DE COMPRA. EJERCICIO UNILATERAL SIN PACTO COMISORIO
Resolución de 5 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Tarragona n.º 3 a la inscripción de una escritura de «Compraventa en ejercicio unilateral de opción de compra. Requerimiento». (SNG)
142. GEORREFERENCIACIÓN PROCEDENTE DE REPARCELACIÓN CON OPOSICIÓN NO INVOCADA EN LA MISMA.
Resolución de 5 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Estepona n.º 2, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación alternativa de una finca, por haberse presentado en la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria alegaciones por parte de uno de los colindantes notificados, que alega invasión de su finca. (VEJ)
143. ANOTACIÓN DE EMBARGO CONTRA HERENCIA YACENTE: LEGITIMACIÓN PASIVA.
Resolución de 6 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad interino de Logroño n.º 1, por la que se suspende la anotación de un mandamiento de embargo. (JCC)
144. CAUTELA SOCINI Y CONFLICTO INTERESES ENTRE VIUDO E HIJOS MENORES. AUTORIZACIÓN JUDICIAL DE LA VENTA POSTERIOR.
Resolución de 6 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sanlúcar la Mayor n.º 2 a inscribir una escritura de aceptación de herencia y adjudicación parcial de bienes. (JAR)
145.* BIEN PRIVATIVO POR CONFESIÓN ADJUDICADO EN HERENCIA: INTERVENCIÓN DE TODOS LOS HIJOS DEL CAUSANTE CONFESANTE.
Resolución de 6 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Albacete n.º 4 a inscribir una escritura de adjudicación de herencia.
Resumen: Para dejar sin efecto la desheredación ordenada en el testamento se requiere el consentimiento de todos los interesados, incluyendo a los descendientes del desheredado a quienes correspondería el derecho establecido en el artículo 857.
Hechos: Se solicita la inscripción de escritura de adjudicación hereditaria de determinados bienes, entre los que se inventaría una finca inscrita a nombre de la causante con carácter privativo por haberla adquirido, casada en gananciales, por compra a su propio marido con confesión de privatividad realizada por éste. El confesante falleció en 1997, sobreviviéndole cinco hijos, fruto de sus segundas nupcias, con la citada causante, y siete hijos de sus primeras nupcias. La escritura calificada es otorgada únicamente por los cinco hijos comunes de la causante y el confesante.
Calificación: El registrador suspende la inscripción solicitada porque considera que, conforme a los artículos 1324 del Código Civil y 95.4 del Reglamento Hipotecario, una vez fallecido el confesante, es necesaria la intervención de todos sus hijos, herederos forzosos, y no sólo los cinco otorgantes de la escritura calificada.
Recurso: Los recurrentes alegan (i) que el bien se adquirió como privativo en virtud de un contrato amparado por el artículo 1323; y, subsidiariamente, (ii) aun cuando se considerase que estamos en el exclusivo ámbito de la confesión, no obstante tratarse de una compraventa entre cónyuges ex art. 1323 Cc, incluso en ese supuesto, no resultaría de aplicación el art. 95.4 del RH sino tan sólo el art. 1324 del Código, porque el artículo 95.4 RH supone un desarrollo reglamentario del primero que extralimitó el contenido de la norma legal, contradiciéndola.
Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina: El artículo 1324 del Código Civil reconoce valor probatorio entre los cónyuges a las manifestaciones que éstos hagan para fijar que determinados bienes son propios de uno de ellos, pero con la salvedad de que tales manifestaciones por sí solas no perjudicarán a los herederos forzosos del confesante. Por tanto, el fallecimiento del confesante tiene como consecuencia que la confesión no vincula a los legitimarios, salvo que éstos la corroboren. En otro caso, los legitimarios sólo se verán afectados si además son herederos y sólo en la parte de herencia que excediera del importe de su legítima, si bien no bastaría con invocar su condición de herederos forzosos para impugnar el carácter privativo que el causante atribuyó a los bienes adquiridos por su consorte, sino que tendrían que acreditar que con tal confesión se perjudican sus derechos legitimarios.
La norma del citado artículo 95.4 RH debe ser aplicada, mientras no sea derogada o declarada ilegal. No obstante, esta Dirección General ha puesto de relieve que, aunque el citado precepto reglamentario no establece distinción cuando exige, en tales casos, el consentimiento de los herederos forzosos del cónyuge confesante para la inscripción de la enajenación realizada por el supérstite, dicha regla no es aplicable cuando los derechos legitimarios aparecen configurados como un mero derecho a un valor patrimonial atribuible por cualquier título, como ocurre con la legítima en Derecho catalán conforme al artículo 451-1 del Código Civil de Cataluña, o en el Derecho gallego, a la vista del artículo 249 de la Ley 2/2006, de 14 de junio, de derecho civil de Galicia.
Según la doctrina de este Centro Directivo (p.ej. Resoluciones de 13 de junio de 2003 y 29 de junio de 2023) la norma del artículo 95.4 del Reglamento Hipotecario es aplicable no sólo a los actos de enajenación del bien inscrito con carácter privativo, sino también a la adjudicación de éste mismo por herencia del cónyuge favorecido por la confesión, toda vez que para destruir la presunción de ganancialidad del artículo 1361 del Código Civil no es suficiente la confesión de un consorte sobre el carácter de la adquisición, pues ésta opera entre cónyuges, pero no ante terceros que se pudieran ver afectados, como son los posibles acreedores o legitimarios. En congruencia con ello, disuelta la sociedad de gananciales por fallecimiento del confesante, los actos de disposición necesitarían el consentimiento o la intervención de los legitimarios y a la hora de liquidarla también ésta es preceptiva para la ratificación del carácter privativo en la confección del inventario, a los efectos de quedar salvaguardada la cuantía de su legítima. (BZR).
146. INMATRICULACIÓN DE FINCA CON ALGUNA COINCIDENCIA CON OTRA INMATRICULADA.
Resolución de 11 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Iznalloz a la inmatriculación de una finca por existir indicios de coincidencia con otra ya inmatriculada. (IE)
147. INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO. REQUISITOS DE LOS TÍTULOS.
Resolución de 18 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se deniega la inmatriculación de dos fincas.
148. ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE CUOTA GANANCIAL SIN LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD CONYUGAL.
Resolución de 18 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Chiva n.º 2 a practicar una anotación de embargo.
149. INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO. REQUISITOS DE LOS TÍTULOS.
Resolución de 18 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se deniega la inmatriculación de dos fincas.
150. #
Resolución de 18 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Quintanar de la Orden, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de un contrato de arrendamiento.
153. #
Resolución de 21 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Rota, por la que se suspende la inscripción de determinados pactos en un convenio regulador de los efectos de un divorcio.
RESOLUCIONES MERCANTIL:
121.* ELEVACIÓN A PÚBLICO DE ACUERDOS SOCIALES POR ADMINISTRADORES NO INSCRITOS.
Resolución de 10 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil I de Valencia a inscribir determinados acuerdos adoptados por la junta general de socios de una sociedad.
Resumen: Para inscribir documentos elevados a público por los administradores es necesaria la previa inscripción de estos.
Hechos: Se eleva a público acuerdo de la junta general de una sociedad relativo a un aumento de capital. La elevación la hace el presidente del consejo en base a una certificación expedida por el secretario con el visto bueno del presidente.
El registrador deniega la inscripción en base al principio de prioridad del artículo 10 del RRM dado que el órgano de administración inscrito es el dos administradores solidarios. Añade que existe presentado otro documento de ceses y nombramientos por lo que no procede el despacho del presentado hasta que se despache el previamente presentado. Artículo 11 RRM.
El interesado recurre. Alega en esencia que el acuerdo cuya inscripción se pretende es anterior a la inscripción de los dos administradores solidarios y que los acuerdos en los que estos fueron nombrado nunca debieron inscribirse y están impugnados.
Resolución: Se confirma la nota de calificación.
Doctrina: La DG hace historia del “iter” seguido por una serie de documentos relativos a la sociedad. Pero una vez hecho esto, que revela que la sociedad está en conflicto societario, recuerda, como no puede ser de otro modo, que “los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen sus efectos mientras no se inscriba la declaración judicial de su inexactitud o nulidad (artículos 20.1 del Código de Comercio y 7.1 del Reglamento del Registro Mercantil)”. Por ello y como en virtud del principio de prioridad el registrador en su calificación debe tener en cuenta no solo el documento presentado sino los asientos del Registro existentes al tiempo de su presentación, la conclusión es clara a la vista de los artículos 10 y 11 del RRM que consagra el principio de tracto sucesivo. Concluye que en el caso debatido existe “existe una incompatibilidad entre la escritura cuya calificación es impugnada y la situación registral existente”.
Comentario: Se trata de un caso muy particular en el que la calificación es clara, pero que los problemas que han dado lugar a la situación de la sociedad deberán ser resueltos, en su caso, por los Tribunales de Justicia. (JAGV)
125.* CERTIFICACIÓN DE DENOMINACION SOCIAL A FAVOR DEL ADMINISTRADOR ÚNICO QUE NO ES SOCIO FUNDADOR.
Resolución de 11 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil I de Madrid a inscribir la escritura de constitución de una sociedad.
Resumen: La certificación de denominación social debe estar expedida, en todo caso, a favor de uno de los fundadores de la sociedad.
Hechos: Se constituye una sociedad limitada en la que se nombra administrador a una persona que no es fundadora. La certificación de la denominación de la sociedad está expedida a favor de dicha persona.
La registradora suspende la inscripción dado que la certificación no está expedida a nombre de uno de los fundadores (Artículo 413-2 R.R.M.). Cita también entre otras la resolución de la DGSJFP de 16 de febrero de 2022.
El administrador recurre. Alega que la referencia al promotor de la sociedad, en el artículo 413.2, no debe limitarse a los socios, sino que “debe interpretarse en un sentido jurídico amplio”.
Resolución: Se confirma la nota de calificación.
Doctrina: Parte de la DG de la consideración de que el artículo 413.2 del RRM “tiene la finalidad de individualizar tal certificación para evitar la cesión de esta”. Así lo confirma el artículo 14 de la Orden del Ministerio de Justicia de 30 de diciembre de 1991. Por tanto, los términos fundador o promotor del artículo citado “deben interpretarse en sentido jurídico propio y, por ende, si se trata de una sociedad de responsabilidad limitada, la certificación deberá haber sido expedida a nombre de cualquiera de quienes, como socios, otorgan la escritura fundacional que expresa su correspondiente aportación, así como las participaciones sociales que se les asignan”. Y aclara, que el término promotor que usa el precepto se refiere claramente al caso de la fundación sucesiva.
Por todo ello la DG siempre ha hecho una interpretación estricta del precepto la cual no es arbitraria “ni ajena a los principios interpretativos de nuestro ordenamiento”.
Comentario: Nos puede parecer bien o mal la exigencia del artículo 413 del RRM, pero en todo caso su exigencia deriva de una opción legislativa, que se en su día se consideró necesaria para evitar el fenómeno frecuente que se daba con la legislación anterior del tráfico de denominaciones sociales. Hoy día quizás haya perdido parte de su razón de ser por la facilidad que se da en la petición y expedición de certificaciones de denominación por parte del RMC. JAGV.
128.* OBJETO DEL RECURSO GUBERNATIVO: NO CABE CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS.
Resolución de 11 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador mercantil y de bienes muebles I de Santa Cruz de Tenerife, por la que se deniega la inscripción de los acuerdos de una junta general por defectos en su convocatoria.
Resumen: Una vez practicado un asiento queda bajo la salvaguarda de los Tribunales y sólo podrá ser modificado o cancelado conforme a las normas legales. El recurso Gubernativo no es cauce adecuado para ello.
Hechos: Muy resumidamente, pues se trata de una sociedad con graves conflictos entre los socios, son estos:
— junta convocada por un consejo previamente cesado y sustituido por una administradora única;
— tanto el cese como los nombramientos ya constan debidamente inscritos;
— se deniega la inscripción de los acuerdos de una junta general convocada por el consejo, dado que se ha hecho por administradores con cargo no vigente.
El interesado recurre siendo su fundamental alegación que la inscripción de la administradora única no debería haberse producido pues se en una junta nula que ha sido impugnada
Resolución: Se confirma la nota de calificación.
Doctrina: La DG expone una vez más su doctrina acerca del objeto del recurso gubernativo que no es otro que declarar si la calificación del registrador ha sido o no ajustada a derecho, pero no puede entrar en la validez o nulidad de un título inscrito pues ello es una cuestión reservada al conocimiento de los tribunales. Es decir, no es posible un recurso contra la calificación positiva de un registrador.
Los asientos del registro, “hayan sido o no extendidos con acierto, quedan desde entonces bajo la salvaguardia de los tribunales y, por tanto, no puede ser modificados en tanto no medie acuerdo de los interesados o resolución judicial que así lo establezca (cfr. artículos 1, párrafo tercero, y 40.d) de la Ley Hipotecaria, 20 del Código de Comercio y 7 del Reglamento del Registro Mercantil)”. Y la consecuencia de todo ello es clara, la imposibilidad de revisar la inscripción practicada.
Comentario: Caso también muy particular que revela que, ante el conflicto existente entre socios, los que se consideran perjudicados por determinada inscripción registral, les parece que es más fácil recurrir la calificación que se opone a su petición que acudir, como debieran haberlo hecho, a los Tribunales de Justicia en defensa de sus intereses. (JAGV)
129.** CERTIFICADO NO APROBATORIO DE CUENTAS ANUALES: SU PLAZO DE VIGENCIA.
Resolución de 12 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil IV de Madrid a depositar las cuentas anuales de una sociedad correspondientes al ejercicio 2023.
Resumen: Aunque exista reapertura de hoja por no aprobación de las cuentas anuales, si transcurren más de seis meses desde su constancia en la hoja de la sociedad, para la nueva reapertura del registro, la certificación debe ser reiterada.
Hechos: En diciembre de 2024 fueron presentadas telemáticamente las cuentas anuales del ejercicio 2023 de la sociedad.
La registradora suspende el depósito pues para depositar las cuentas de ese ejercicio social, deberá previamente efectuarse el depósito de los ejercicios anteriores (arts. 11 y 378 RRM y resoluciones de la DGSJFP, entre otras, de 26 de mayo de 2009, 25 de mayo de 2011 y 3 de diciembre de 2021). La calificación es de enero de 2025.
La sociedad recurre alegando que consta inscrito un certificado de no aprobación de las cuentas anuales por parte de los socios de los años 2011 a 2022, con la consiguiente apertura de la hoja registral. El certificado se inscribe en abril de 2024.
Resolución: Se confirma la nota de calificación.
Doctrina: La DG en su resolución parte de la base de que “el depósito de las cuentas únicamente procede cuando hayan sido aprobadas por la junta general”; una vez aprobadas su depósito es obligatorio quedando sujeto su incumplimiento a las consecuencias previstas en los artículos 282, cierre registral, y 283, régimen sancionador, de la Ley de Sociedades de Capital.
Ahora bien, el art. 378 RRM apartados 5,6 y 7 establece unos medios para hacer constar en la hoja de la sociedad la no aprobación de las cuentas anuales, siendo el apartado 7 de dicho artículo el que admite que en cualquier momento se puede certificar la no aprobación de las cuentas para la reapertura del registro. Pero dicha reapertura no es indefinida pues según el mismo artículo 378, si transcurren seis meses sin ser reiterada la no aprobación, el registro vuelve a cerrarse a los títulos relativos a la sociedad. Y esto es lo que ocurre en el caso presente en que, si bien efectivamente la certificación fue debidamente despachada, en el momento de la presentación de las nuevas cuentas habían transcurrido más de seis meses y por tanto no procede su despacho mientras no se vuelva a presentar la certificación no aprobatoria de las cuentas respecto de los ejercicios en que ello es obligatorio.
Comentario: La doctrina de la DGSJFP en materia de reapertura de hoja por no aprobación de cuentas anuales es clara: la reapertura procede siempre que en “cualquier momento”, se presente la “certificación del órgano de administración con firmas legitimadas, en la que se expresará la causa de la falta de aprobación o mediante copia autorizada del acta notarial de Junta general en la que conste la no aprobación de las cuentas anuales”. Y por supuesto una vez depositadas las cuentas el Registro quedará abierto a las nuevas inscripciones. La reapertura del apartado 5 del artículo 378 del RRM es quizás una reapertura preventiva, mientras que la reapertura del 378.7 es más bien una reapertura curativa. (JAGV)
137.*** DEPOSITO DE CUENTAS ANUALES CONSOLIDADAS: REQUISITOS DEL INFORME DE VERIFICACIÓN DEL ESTADO DE INFORMACIÓN NO FINANCIERA .
Resolución de 4 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles de Cantabria, por la que se rechaza el depósito de las cuentas anuales de una sociedad.
Resumen: Si el estado de información no financiera se incluye en el informe de gestión, debidamente auditado, no es necesario para el depósito de las cuentas, que en la convocatoria de la junta se diga que la verificación de dicho informe esté a disposición de los socios ni que esa verificación se acompañe para su depósito.
Hechos: Se presentan al registro las cuentas anuales consolidadas de una sociedad correspondientes al ejercicio 2023 y que habían sido aprobadas en una junta general celebrada el día 28 de junio de 2024.
Fueron calificadas negativamente el día 14 de agosto de 2024 con varios defectos.
Se vuelven a presentar a su depósito y previa subsanación de algunos defectos persiste el siguiente que provoca la suspensión del depósito:
— Falta la verificación de la información incluida en el estado de información no financiera de las cuentas anuales consolidadas del ejercicio 2023. Se hace constar en la nota que, al no ser la junta aprobatoria de las cuentas de carácter universal, “dicha verificación debió estar a disposición de los socios al tiempo en que fue convocada la referida junta”. Y aunque ahora se “certifica que se acompaña el indicado informe, el mismo no ha sido aportado. Art. 49.6 Ccom que dispone que la información incluida en el estado de información no financiera será verificada por un prestador independiente de servicios de verificación.
La sociedad recurre: dice que las cuentas han sido debidamente auditadas, que la junta se constituyó con la totalidad de los socios, si bien parte de ellos se ausenta antes de la votación del informe sobre información no financiera, pero que ninguno de ellos puso reparos a la falta verificación y que de ninguno de los preceptos que en la LSC se dedican a la aprobación de las cuentas anuales resulta la obligación de constancia en la convocatoria e la junta de la verificación de dicho informe, ni de que esa verificación se acompañe para el depósito de las cuentas de la sociedad( artículo 272 de la Ley de Sociedades de capital. “En definitiva, no existe precepto legal alguno que regule expresamente la necesidad de estar verificado por el prestador independiente de servicios de verificación el estado de información no financiera de las cuentas anuales consolidadas del ejercicio en el momento de convocatoria de la Junta de socios”, rematando sus argumentos con la observación de no entender “cuáles son los motivos o fundamentos legales por los cuales no sería necesario cumplir con esta obligación de entrega previa a los socios del reiterado informe cuando la junta tuviera carácter universal.”
Resolución: Se revoca la nota de calificación.
Doctrina: La DG centra el problema en dos cuestiones íntimamente relacionadas: (i) si se “debe incluir entre la documentación a depositar en el Registro Mercantil el informe de verificación por un prestador independiente, de la información incluida en el estado de información no financiera, y, en caso afirmativo, (ii) si dicho informe de verificación del estado de información no financiera debe estar a disposición de los socios con la convocatoria de la junta general”.
Su respuesta será negativa en base a los siguientes argumentos.
— las normas aplicables a la cuestión distinguen claramente entre las cuentas anuales y el informe de gestión;
— el informe de gestión incluirá, cuando proceda, el estado de información no financiera;
— el artículo 49.6 del Código de Comercio permite cumplir la obligación de incluir información no financiera si la sociedad la incorpora al informe de gestión;
— esa información no financiera será verificada por un prestador independiente de servicios de verificación;
— la información no financiera debe ser objeto de punto separado el orden del día;
— la obligación relativa al informe sobre la información no financiera consolidado se cumple si se “emite un informe separado, (…), en el que se indique de manera expresa que dicha información forma parte del informe de gestión, se incluya la información que se exige para dicho estado y se someta a los mismos criterios de aprobación, depósito y publicación que el informe de gestión”;
— no existe la obligación de presentar a la junta general un informe específico elaborado por un prestador independiente de servicios de verificación sobre el estado de información no financiera, más allá de que lo pueda hacer voluntariamente (artículo 279 LSC),
— del artículo 263.1 de la Ley de Sociedades de Capital, resulta que “Las cuentas anuales y, en su caso, el informe de gestión, deberán ser revisados por el auditor de cuentas”;
— además ya existe en las Cortes un proyecto de modificación del Código de Comercio, la Ley de Sociedades de Capital y la Ley de Auditoría de Cuentas, para incorporar al ordenamiento español la Directiva 2022/2464 del Parlamento Europeo que entre otras novedades sustituye el término “información no financiera” por “información sobre sostenibilidad”, imponiendo que en la convocatoria de la junta general ordinaria se incluya el derecho de los socios a obtener “el informe de la verificación de la información sobre sostenibilidad” que también deberá ser depositado en el Registro Mercantil;
— en el caso debatido en la convocatoria de la junta se hizo constar , como punto independiente del orden del día el examen y aprobación, en su caso, “del Estado de información no financiera consolidado(…)que forma parte del informe de gestión consolidado, reconociendo a los socios el derecho a obtener el estado de información no financiera, y que a los documentos presentados en el Registro Mercantil se ha acompañado el informe del auditor de cuentas, que recoge como párrafo independiente una opinión sobre el informe de gestión consolidado, en el que se incluye el estado de información no financiera…”.
La consecuencia de todo lo dicho es que procede la revocación de la nota de calificación.
Comentario: La DG reconoce que, si la información no financiera forma parte del informe de gestión, y ese informe ha sido debidamente auditado, para el depósito de las cuentas consolidadas no es necesario acompañar el informe de verificación de dicho informe y tampoco deberá hacerse referencia expresa al mismo en el anuncio de convocatoria de la junta general. Se trata de una solución simplificadora del depósito de cuentas consolidadas de la sociedad, digna de alabanza, aunque sólo será aplicable hasta que entre en vigor la nueva reforma legal señalada en la propia resolución. (JAGV)
151.* DENEGACIÓN ASIENTO DE PRESENTACIÓN: ESCRITO SOLICITANDO EL NO DEPÓSITO DE UNAS CUENTAS.
Resolución de 20 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles IX de Barcelona a practicar el asiento de presentación de una instancia.
Resumen: Un mero escrito solicitando el no depósito de las cuentas anuales de una sociedad, acompañado de diversa documentación no pública sobre la nulidad de la junta aprobatoria de las cuentas, no puede ser objeto de presentación al Libro Diario.
Hechos: Tiene entrada en el Registro de forma telemática un escrito firmado manuscritamente por el partícipe de una sociedad con un 33,33 % y en el que solicitaba “que el registrador mercantil inste a la no inscripción de las cuentas anuales del ejercicio 2023”. Se acompañan otros documentos explicativos de esa pretensión.
El registrador tras constatar en la nota que se solicita la nulidad de una junta y el no depósito de cuentas anuales, deniega la práctica del asiento de presentación, “por no ser el procedimiento registral el adecuado para resolver una contienda entre partes sobre la validez o nulidad de los acuerdos de la Junta o de las cuentas depositadas, cuyo conocimiento corresponde a los Tribunales”. También por “falta de legitimación y autenticidad del título cuya presentación se solicita, de conformidad con los artículos 16, 18, 21 y 22 Cdec, 5, 50, 81, 94, 113, 155, 157, 249, 254, 259, 264, 270 y concordantes del RRM, y las RR D.G.R.N. de 11 de mayo de 1999 y 28 de abril de 2000 entre otras”.
El presentante recurre. Basa su recurso en que de la documentación acompañada al escrito se acredita la existencia de errores formales de la junta de que se trata y que el registrador tiene la obligación de examinarlos y calificarlos.
Resolución: Se confirma la denegación.
Doctrina: Tras constatar el nuevo procedimiento del recurso contra la denegación de un asiento de presentación contenido en el artículo 246 de la LH, dice que es indudable “que una mera instancia con la pretensión objeto del presente expediente ni es título hábil para su presentación en cuanto a título formal, ni lo es en cuanto a su objeto. No es título formal, pues según se deduce del artículo 18 del Código de Comercio… “ y respecto de su contenido ya ha establecido la DG que un escrito que pretende ilustrar al registrador para guiarle en su calificación no puede ser objeto de presentación. Concluye que “el medio adecuado, como se expresa en la nota de calificación, es la impugnación judicial de los acuerdos adoptados y su constancia registral mediante la correspondiente anotación preventiva de la demanda de impugnación de los acuerdos sociales o anotación preventiva de la suspensión de los acuerdos impugnados (cfr. artículos 155 y 157 del Reglamento del Registro Mercantil).
Comentario: Sigue el reguero de resoluciones relativas a denegaciones de asientos de presentación que, en el que podemos llamar antiguo régimen, eran muy escasas. Pero todos ellos tienen el mismo destino confirmatorio de la denegación acordada por el registrador pues lo que normalmente se pretende con esos escritos es desnaturalizar la función del registrador, pretendiendo sin conseguirlo que se cree una apariencia registral que sirva de apoyo a sus pretensiones. JAGV.
PDF (BOE-A-2025-7069 – 5 págs. – 210 KB) Otros formatos
152.() DENEGACIÓN ASIENTO DE PRESENTACIÓN: ESCRITO SOLICITANDO EL NO DEPÓSITO DE UNAS CUENTAS.
Resolución de 20 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles IX de Barcelona a practicar el asiento de presentación de una instancia.
Idéntica a la resumida bajo el número anterior.
154.** CIERRE DE LA HOJA DE LA SOCIEDAD POR DIVERSAS CAUSAS CUMULATIVAS. POSIBLES REMEDIOS DE LEGE FERENDA.
Resolución de 21 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles II de A Coruña a inscribir determinados acuerdos sociales de una entidad mercantil.
Resumen: Los cierres de hoja de la sociedad por motivos fiscales impiden la inscripción tanto del cese de administrador como el nuevo nombramiento. El cierre por falta de depósito de cuentas solo impide el nuevo nombramiento, pero no el cese.
Hechos: Se presenta un acuerdo de junta general de cese de administrador único, y nombramiento de nuevo administrador único de una sociedad.
El registrador suspende por diversos motivos relacionados con el cierre de hoja:
— cierre de hoja por estar la sociedad de baja provisional en el Índice de Entidades Jurídicas, (artículo 96 del Reglamento del Registro Mercantil, y artículos 118 y 119 de la Ley 27/2014, del Impuesto de Sociedades);
— cierre de hoja por revocación del número de identificación fiscal de la sociedad (apartado 4 de la disposición adicional sexta de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria);
— cierre de hoja de la sociedad por falta el depósito de cuentas del año 2012 y siguientes (art. 378 RRM y 282 LSC)
El administrador cesado recurre. En esencia alega que su cese se produjo en el año 20213 muchos antes de los cierres de hoja.
Resolución: Se confirma la nota de calificación.
Doctrina: Respecto de los dos primeros cierres relacionados con el NIF de la sociedad la DG va a ratificar su conocida doctrina que no permite inscripción alguna en la hoja de la sociedad, sea la escritura de la fecha que sea, salvo en cuanto a la baja que sí serían posibles los depósitos de cuentas o los asientos ordenados por la autoridad judicial o los necesarios para la reapertura de hoja.
Respecto el cierre por falta de depósito de cuentas anuales, también ratifica su doctrina dimanante del artículo 378 del RRM y 282 de la LSC, que permitirían la inscripción del cese de administrador, pero no el nuevo nombramiento.
Comentarios: Dos pequeñas cuestiones entendemos que merece la pena comentar de esta resolución.
Una está relacionada con la nota de calificación del registrador que en relación al cierre por falta de depósitos de cuentas dice, y por tanto parece exigir, que faltan las cuentas desde el año 2012. No tiene en cuenta el registrador la reiterada doctrina de la DGSJFP relativa que la reapertura de hoja que en estos casos se consigue con la presentación de los tres ejercicios en los que se haya producido el cierre registral por haber transcurrido un año desde el cierre del último ejercicio. Por tanto, exigir como en este caso once ejercicios para la reapertura es una desmesura que puede perjudicar a la sociedad provocándolo indefensión y un incremento de costes para la reapertura de la hoja. Va contra la claridad y precisión que se debe exigir en las notas de calificación.
La otra cuestión a tratar es la de doctrina de la DG para no permitir el cese en los otros dos tipos de cierre. Tiene razón la DG cuando dice que no se permite el cese porque el administrador cesado puede tener responsabilidades pendientes derivadas de su cargo. Y tiene razón, pero lo que ocurre es que el administrador cesado, por la fecha de su cese como en este caso que fue en el 2013, cualquier responsabilidad que pudiera tener presumiblemente ya haya prescrito. Claro que este dato no lo puede tener en cuenta el registrador, pero realmente la situación del administrador cesado es muy mala porque poco podrá hacer para conseguir su cese dado que ya no tiene relación con la sociedad y será realmente difícil encontrar al administrador o a los socios para que lleven a cabo todas las gestiones necesarias para conseguir la reapertura de hoja.
Por ello proponemos una posible reforma legal en la que se permitiera la inscripción del cese del administrador sin perjuicio de las responsabilidades en que hubiera podido incurrir durante el desempeño de su cargo, en su caso. Con ello no se darían tantos supuestos de administradores cesados de sociedades fantasma, que crean una falsa apariencia y una correlativa discordancia entre el registro y la realidad. Pese a esta propuesta es de reconocer que si el cesado sufre estos perjuicios parte de la culpa le es achacable por no haberse preocupado en su día de la inscripción de su cese. JAGV.
ENLACES:
IR A ¡NO TE LO PIERDAS! DE MARZO
TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015: PROPIEDAD – MERCANTIL – BIENES MUEBLES
INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES
POR VOCES PROPIEDAD – POR VOCES MERCANTIL
RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO
SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN / DGSJFP
Ir al INFORME de MARZO (Secciones I y II del BOE)
RECURSOS EN ESTA WEB SOBRE: NORMAS – RESOLUCIONES
OTROS RECURSOS: Secciones – Participa – Cuadros – Práctica – Modelos – Utilidades
WEB: Qué ofrecemos – NyR, página de inicio – Ideario Web
Álamo
