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143.*** COMPRA POR CÓNYUGES DE NACIONALIDAD CHINA CON INDICACIÓN DE CUOTAS

Resolución de 2 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 22, por la que acuerda suspender la inscripción de una escritura de compraventa.

 Por medio de escritura dos cónyuges de nacionalidad china compran una vivienda, haciéndose constar en dicho título que están casados entre sí en el régimen establecido en la legislación de China y que compran en un 80 % la esposa y en el 20 % restante el esposo.

 La registradora suspende la inscripción porque, a su juicio, siendo el régimen legal chino el de comunidad y comprar la finca transmitida con carácter privativo en la proporción indicada, deberá acreditarse que conforme al Derecho de China los cónyuges pueden adquirir bienes inmuebles por cuotas privativas con su simple manifestación o con el consentimiento del consorte.

El notario alega que la calificación incurre en el error de afirmar que en la escritura de compraventa los mencionados cónyuges compran la finca «con carácter privativo», cuando en realidad lo que se expresa es que los compradores compran en determinada proporción, y, por tanto es aplicable el artículo 92 del RH, de modo que deberá practicarse la inscripción de la adquisición de cada cónyuge «con sujeción al régimen matrimonial de la legislación china».

La DGRN recuerda la doctrina sentada en otras resoluciones; el notario español está obligado a aplicar la norma de conflicto española (artículo 12.6 del Código Civil) y a determinar, de acuerdo a dicha norma, la ley material que resulte aplicable al régimen económico de los cónyuges. Así aunque el notario desconozca el contenido de la ley material extranjera reflejará debidamente en la comparecencia del instrumento público cuál ha de ser la norma aplicable a las relaciones patrimoniales entre cónyuges. En definitiva, no debe confundirse la falta de obligación de conocer el Derecho extranjero con el deber de determinar cuál es la legislación extranjera aplicable.

Frente a la regla general de nuestro sistema registral, que exige que esté claramente determinada la extensión de los derechos inscritos en el Registro de la Propiedad (artículo 51.6.ª RH), y aunque, desde un punto de vista estrictamente dogmático, para la adquisición de un bien por extranjero casado debería acreditarse el régimen económico en ese momento, a fin de inscribir dicho bien según la determinación de dicho régimen, artículo 51.9.ª a) del RH, lo cierto es que tales reglas están flexibilizadas para los supuestos de inscripción de bienes a favor de adquirentes casados sometidos a legislación extranjera, pues no se exige la acreditación «a priori» del régimen económico matrimonial, bastando que la inscripción se practique a favor del adquirente o adquirentes casados, haciéndose constar en la inscripción que se verificará con sujeción a su régimen matrimonial (artículo 92 RH).         

El Centro Directivo primero y el artículo 92 del RH después (desde la reforma de 1982), asumieron que la solución más acertada consiste en aplazar tal prueba para el momento de la enajenación o gravamen posterior, inscribiéndose la adquisición sin necesidad de expresar el régimen en la inscripción («con indicación de éste, si constare» expresa la disposición «in fine» de ese precepto reglamentario), difiriendo la prueba para el momento de la enajenación posterior, pues dicha expresión de régimen podía obviarse si después la enajenación o el gravamen se hacía contando con el consentimiento de ambos (enajenación voluntaria), o demandando a los dos (enajenación forzosa).

Esta norma no necesita mayor aclaración en los casos en que, como ocurre respecto del presente expediente, los dos cónyuges extranjeros tengan la misma nacionalidad, pues su régimen económico-matrimonial, a falta de pacto será el régimen legal supletorio correspondiente a su ley nacional común (artículo 9.2 del Código Civil).

Como ha expresado esta Dirección General en reiteradas ocasiones (vid. Resoluciones de 19 de diciembre de 2003, 10 de enero y 4 y 12 de febrero de 2004 y 31 de agosto de 2017, entre otras),  en casos en los que la escritura se limite a expresar que los cónyuges extranjeros adquieren con sujeción a su régimen económico matrimonial sin que conste cuál sea este, y el registrador tiene conocimiento del mismo y, por ejemplo, es un régimen de separación, se considera justificada su exigencia sobre la constancia en dicha escritura de la cuota que corresponde a cada uno de los adquirientes del bien objeto de inscripción, conforme al artículo 54 del RH. En el presente caso, la registradora reconoce en su calificación que el régimen económico-matrimonial legal chino es de comunidad, si bien, por entender que la adquisición se realiza por los cónyuges con carácter privativo, exige que se acredite que ser puede realizar dicha adquisición en el Derecho chino. Lo que ocurre es que, como aduce el recurrente, resulta inequívocamente de la escritura calificada que los adquirentes no atribuyen tal carácter privativo a sus respectivas cuotas adquiridas, por lo que ningún obstáculo existe para inscribirlas a nombre de cada uno de los cónyuges con sujeción a su régimen matrimonial, de modo que será en el ulterior momento de su enajenación -voluntaria o forzosa- cuando habría que acreditar si conforme al Derecho chino puede la misma realizarse sin consentimiento de ambos consortes.

La normativa relevante (Ley de Matrimonio de la República Popular China de 1980 modificada, de acuerdo con la «Decisión sobre Enmiendas de la Ley de Matrimonio de la República Popular China», de 2001) en su artículo 19 permite cierto margen de acuerdo a los cónyuges acerca de la forma de tenencia de los bienes comunes; señala el Centro directivo que  la protección legal de los bienes privados en la República Popular China lo es por igual que los estatales y colectivos, dejado a salvo que «la propiedad pública es la base de la economía de mercado», definiéndose los patrimonios personales desde 2007, reconocidos ya por ley, en cuanto integrados por ingresos, bienes inmuebles, inversiones y otros activos. Por ello, han de tenerse muy presente las normas del foro en sede registral (artículos 10.1 y 12.1 y 3 del Código Civil), máxime cuando la compraventa y su efecto traslativo del dominio tiene lugar en España, sobre un bien situado en España y entre residentes en España; por ello concluye que no puede confirmarse una interpretación como la mantenida en la calificación en cuanto haría inaplicable injustificadamente una norma como la del artículo 92 del RH en un caso como el presente, en el cual cobra todo su sentido a fin de permitir el tráfico jurídico con unas garantías suficientes, permitiendo que la inscripción se practique a favor del cónyuge comprador de la cuota respectiva, con sujeción a su régimen matrimonial de comunidad; la Dirección General estima el recurso interpuesto y revoca la nota de calificación.

Con relación a una herencia relativa a la participación indivisa de un bien inscrito conforme al régimen económico matrimonial chino, vid. R. 4 de mayo de 2004  (BOE  3 de junio de 2004).(IES)

Ver artículo de Emma Rojo donde se cita esta resolución.

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144.** RECTIFICACIÓN DE PROYECTO DE EQUIDISTRIBUCIÓN. ALCANCE DE LAS «OPERACIONES JURÍDICAS COMPLEMENTARIAS».

Resolución de 2 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Mijas n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un acuerdo de revisión de oficio de un proyecto de reparcelación.

HECHOS:

Se plantea en el presente expediente si es o no inscribible una resolución recaída en procedimiento administrativo en la que concurren las siguientes circunstancias:

1. Un Ayuntamiento aportó unas fincas al aumento de capital de una entidad mercantil, la que provocó las correspondientes inscripciones en el Registro de la Propiedad y en el Mercantil;
2. Las fincas anteriores se aportaron por la citada entidad a un proyecto de reparcelación adjudicándole una parcela resultante, inscribiéndose en el Registro de la Propiedad, siendo posteriormente objeto dos anotaciones de embargo;
3. El Ayuntamiento revisando de oficio la reparcelación,  declara nulos la calificación de la parcela adjudicada como de uso privado por ser de equipamiento público-deportivo y su aportación originaria a la sociedad, acordando la adjudicación de la parcela al Ayuntamiento por título de cesión obligatoria.

El registrador no accede a la pretensión del Ayuntamiento por no constar el consentimiento de la titular registral ni resolución judicial que así lo disponga, y que la nulidad de las transmisiones hechas por el Ayuntamiento no ha sido apreciada judicialmente.

El Ayuntamiento, como recurrente, alega que el título por el que se creó la finca había sido declarado nulo por resolución administrativa firme en vía administrativa, modificándose el titular de la finca y habiendo sido declarado como bien de dominio público, mediante el procedimiento legalmente establecido en el que han tenido audiencia, no sólo el titular registral, sino todos aquellas personas o entidades que pudieran verse afectadas por dicha nulidad.

RESOLUCIÓN:

La Dirección General desestima el recurso  y confirma la calificación impugnada.

Comienza nuestro Centro Directivo haciendo referencia al alcance de la calificación registral de documentos administrativos para los que disponemos del artículo 99 del Reglamento Hipotecario que impone que la calificación de los mismos ha de extenderse entre otros extremos, a «la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido», «a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento» y «a la relación de éste con el titular registral», lo que no supone pronunciamiento definitivo alguno en cuanto a la validez intrínseca del acto administrativo ya que ello queda reservado a la competencia de la jurisdicción contencioso administrativa.

Considera aplicable en este caso los preceptos de la Ley y del Reglamento Hipotecarios y su doctrina relativos a la rectificación del Registro partiendo del principio esencial de que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria).

En concreto, el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que contempla diversos supuestos que pueden originar la inexactitud del Registro que debe repararse y en este caso el de la letra d) por falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento, nulidad, únicamente parcial afectando solo a una parcela de las resultantes del proyecto y que no solo supondría afirmar la nulidad del título sino también del asiento por haber generado una apariencia jurídica cualificada de titularidad, y haber motivado dos anotaciones de embargo.

El Ayuntamiento, con esta  revisión de oficio, lo que se plantea es que la parcela en cuestión no debió ser adjudicada a la sociedad mercantil en correspondencia a las fincas de origen inscritas a su nombre por aportación municipal, sino que debió ser atribuida «ex lege» al Ayuntamiento por título de cesión obligatoria.

No obstante la DG concluye que el alcance de la rectificación del contenido de los asientos registrales es incongruente con el procedimiento administrativo seguido y su propia resolución, en relación con la situación registral existente, lo que, como determina el artículo 99 del Reglamento Hipotecario, entra dentro del ámbito de la calificación registral, confirmando la calificación recurrida.

Asimismo, se pronuncia sobre los criterios de interpretación de las  «operaciones jurídicas complementarias» y otros supuestos de rectificación de títulos de equidistribución inscritos y cuáles son los límites que de ello se derivan en relación a la inscripción en el Registro, reguladas en la legislación urbanística en los artículos 113.3 y 174.5 del Reglamento de Gestión Urbanística, pudiendo extraer las siguientes conclusiones:

Sirven  para corregir errores o defectos del proyecto de reparcelación, con el límite de no presentar un alcance general o de modificación esencial, siendo necesaria la intervención del titular afectado y ordinariamente su consentimiento expresado en escritura pública o su conformidad derivada del expediente administrativo.

 No se tienen  por qué limitar únicamente a la rectificación de errores materiales, de hecho o aritméticos, ya que en tal caso, la figura carecería de sentido pues tales defectos del instrumento reparcelatorio podrían subsanarse conforme al vigente artículo 109.2 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

No se pueden oponer al instrumento de reparcelación, ni al plan que se ejecuta puesto que las mismas supondrían verdaderas modificaciones o revisiones del instrumento de reparcelación debiéndose de ser tramitadas como tales mediante la elaboración de un nuevo proyecto. (MGV)

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145.** PUBLICIDAD FORMAL. NOTA SIMPLE. FINALIDAD E INTERÉS LEGÍTIMO. MODELO DE SOLICITUD.

Resolución de 3 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San Javier n.º 1 a la emisión de una nota simple informativa.

Hechos:

Se presenta en el registro una instancia por la que se solicita la expedición una nota simple de una finca registral.

El registrador no accede a su expedición en base a los siguientes defectos:

1.  ausencia de interés legítimo en el peticionario;
2.  no ajustarse la instancia que se califica al modelo normalizado por la Dirección General de Registros y del Notariado;
3.  es necesario presentar la solicitud por abogado que tenga la representación del titular registral;
4.  la solicitud ha de estar motivada (especificando la nota el tipo de motivación: «para el inicio de acciones judiciales o administrativas, o para el previo estudio de las mismas») –esta indicación está relacionada con el defecto señalado bajo la letra a), y
5.  además, la solicitud ha de estar suscrita con firma legitimada notarialmente o firmada en la propia oficina del Registro.

El recurrente entiende que la resolución recurrida carece de fundamentación jurídica ya que consta el interés legítimo y la cualificación profesional del suscribiente.

Resolución:

La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

Su acuerdo se basa en su doctrina sobre los límites de la publicidad registral en relación con la legislación hipotecaria y la legislación de protección de datos. Teniendo en cuenta lo dispuesto en los artículos 221 y 222 de la Ley Hipotecaria y 332 de su Reglamento, por los que el contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos y, por tanto, este interés se ha de justificar ante el registrador de acuerdo con el sentido y función de la institución registral.

Por ello ante una solicitud de publicidad formal se debe de calificar:

En primer lugar, si procede o no expedir la información o publicidad formal respecto de la finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o finalidad alegada;

En segundo lugar, deberá valorar la existencia de un interés legítimo, y

En tercer lugar, qué datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha información.

Dicha publicidad ha de ser para finalidades de la institución registral como la investigación, jurídica, en sentido amplio, patrimonial y económica, así como la investigación estrictamente jurídica encaminada a la contratación o a la interposición de acciones judiciales. No cabe para la investigación privada de datos no patrimoniales si no es cumpliendo estrictamente con la normativa de protección de datos. En el presente caso se solicita para «investigación jurídico-económica sobre créditos, solvencia o responsabilidad».

En relación con el interés legítimo, sostiene la Dirección General que debe ser:

1. un interés conocido, en el sentido de acreditado o justificado (a excepción de los casos de autoridades, empleados o funcionarios públicos que actúen por razón de su oficio a los que la legislación hipotecaria presume dicho interés);
2.  ha de ser un interés directo o acreditar debidamente el encargo sin perjuicio de la dispensa del artículo 332.3 del Reglamento Hipotecario, y
3.  ha de ser legítimo. Este concepto de interés legítimo es un concepto más amplio que el de «interés directo», pues alcanza a cualquier tipo de interés lícito.

Cuando se ajusta a tal finalidad, la publicidad del contenido del registro no requiere el consentimiento del titular, ni tampoco que se le notifique su cesión o tratamiento, sin perjuicio del derecho de aquél a ser informado, a su instancia, del nombre o de la denominación y domicilio de las personas físicas o jurídicas que han recabado información respecto a su persona o bienes (vid. artículo 4 de la Instrucción de 5 de febrero de 1987 y principio tercero de la Instrucción de 17 de febrero de 1998). Y ello sin perjuicio del régimen especial legalmente previsto para la publicidad o cesión de datos a favor de funcionarios y Administraciones Públicas para el ejercicio de sus atribuciones (cfr. artículo 21 de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre).

Reducida, en nuestro sistema registral, por razones de seguridad, eficacia, eficiencia y economía, la investigación jurídica de la propiedad y de las empresas a la mera solicitud de publicidad formal, es preciso cohonestar esta simplicidad procedimental con la finalidad que le atribuyen sus normas rectoras y conciliarla con los principios que inspiran nuestra legislación en materia de protección de datos. 

La DG aplica la doctrina anterior al objeto del recurso declarando en cuanto a la exigencia de acreditación de la representación a favor del abogado que firma la solicitud que la misma está dispensada por el artículo 323.3 del RH, si bien, esta presunción de representación no significa que no deban especificar el interés legítimo que ha de ser calificado por el registrador así como la cualidad de profesional del peticionario. El único caso en que se presume el interés sería respecto de «toda autoridad, empleado o funcionario público que actúe por razón de su oficio o cargo».

En cuanto a la exigencia de la concurrencia de un interés legítimo, y  la necesidad de que la solicitud ha de estar motivada, aparece expresada en la misma en los siguientes términos: «investigación jurídico-económica sobre créditos, solvencia o responsabilidad», que es una de las finalidades de la institución registral, sin que se pueda limitar  los motivos habilitantes del interés legítimo en la «interposición de acciones judiciales/administrativas o para el estudio previo a las mismas», pues dentro de las actuaciones profesionales de los abogados caben otras actuaciones ajenas a la interposición o estudio de acciones judiciales o administrativas, que pueden ser perfectamente válidas para fundar un interés legítimo.

En cuanto al defecto relativo a que la instancia no se ajusta al modelo normalizado aprobado por la DGRN, carece de fundamento normativo, ya que no existe norma  en la legislación hipotecaria que imponga como requisito de forma inexcusable un determinado «modelo normalizado» en la solicitud de notas simples presentadas físicamente, ni existe tal modelo normalizado aprobado por este Centro Directivo.

Distinto de ello es lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 222 bis de la LH para las peticiones de información por vía telemática, que han de ajustarse a un modelo informático, previsión normativa aún pendiente de desarrollo, sin que ello pueda impedir obtener la información registral solicitada, ya que su ámbito de aplicación es exclusivo de las peticiones de información realizadas por vía telemática.

Por último en cuanto a la exigencia de que la instancia ha de estar suscrita con firma legitimada notarialmente o firmada en la propia oficina del Registro, doctrina reciente de nuestro Centro Directivo sostiene que «la exigencia de identificación del instante no puede limitarse a la comparecencia física o legitimación notarial sino que debe comprender cualquier otro que cumpla igualmente dicha finalidad ya sea realizada por medios físicos o telemáticos». Del escrito de recurso resulta que una copia de la solicitud se presentó también, además de a través de correo administrativo, físicamente en el Registro junto con copia del DNI y del carné profesional del solicitante, afirmación que no rebate el registrador en su informe ni en cuanto a la existencia de tales hechos, ni en cuanto al valor identificativo del solicitante que de los mismos se desprende, por lo que el defecto señalado, en los términos en que ha sido formulado, tampoco puede confirmarse.

Conclusiones: De esta resolución, en línea con otras anteriores, podemos destacar que la presunción de representación de los profesionales no exime de la necesidad de expresar el interés legítimo, que este interés, cuando se trata de abogados no tiene que ser necesariamente la interposición de acciones judiciales o administrativas, que no existe un modelo normalizado para la solicitud de notas simples y por tanto no es obligatoria su utilización y que si no existen dudas sobre la identidad del solicitante no puede exigirse ni la legitimación de su firma ni alternativamente la ratificación ante el registrador.(MGV)

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146.*** CESIÓN GRATUITA UNILATERAL DE UN TERRENO A UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. REQUISITOS Y MODO DE INSCRIBIR.

Resolución de 3 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Marbella n.º 4, por la que suspende la inscripción de una escritura pública de cesión unilateral de determinada finca.

Hechos: Se otorga una escritura de cesión gratuita por una sociedad mercantil a favor de una Comunidad de Propietarios (en propiedad horizontal) de una finca registral sobre cuya titularidad ha habido una demanda judicial, ya que dicha finca en realidad es un elemento común de la propiedad horizontal. Dicha demanda fue desestimada porque con anterioridad a la sentencia la sociedad demandada efectuó dicha cesión voluntariamente.

La registradora suspende la inscripción porque no consta el consentimiento de la parte cesionaria y porque la Comunidad de Propietarios no puede ser titular registral de derechos para lo cual tendría que haber unos acuerdos comunitarios complementarios. Además, no se ha acreditado la liquidación del Impuesto municipal de Incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.

El interesado (la Comunidad de Propietarios) recurre y alega que sí hubo acuerdo tácito de la Comunidad por el hecho de haber sido la parte demandante, porque hubo un acuerdo expreso en tal sentido en el año 2009 y porque la propia sentencia ya estableció en uno de sus fundamentos de derecho que «es evidente que, otorgada escritura por cedente y cesionario, puede ésta sin más acudir al Registro de la Propiedad para inscribirla». En cuanto al segundo defecto no lo considera fundamentado por haberse otorgado la escritura en 2006 y por tanto con anterioridad a la reforma que introdujo el párrafo quinto del artículo 254 LH (que entró en vigor el 1 de Enero de 2013).

La DGRN desestima el recurso. Respecto del primer defecto confirma, con apoyo de varios artículos del CC que cita, que la aceptación de la donación es necesaria para la transmisión de la propiedad y además, tratándose de inmuebles, debe de hacerse en escritura pública como un requisito esencial de validez. No admite por ello los argumentos del recurrente pues en el ámbito de la legislación hipotecaria no pueden aceptarse consentimientos tácitos o presuntos. Tampoco admite el argumento relativo a la sentencia invocada, pues el efecto de cosa juzgada material sólo se extiende al contenido del fallo de la sentencia firme, es decir a la declaración judicial sobre la pretensión hecha valer en el proceso y no a lo declarado en los fundamentos de derecho.

En cuanto a la cuestión de si, superados los anteriores requisitos, la cesión sería inscribible o no directamente a favor de la Comunidad de Propietarios, parte de considerar que, al no tener personalidad jurídica, no puede ser titular registral como regla general; sin embargo  admite que tras la nueva redacción del artículo 9 de la Ley Hipotecaria dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio es posible practicar anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, y de inscripciones  como titular registral «…cuando sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones»

Por ello la DGRN en su Resolución de 12 de febrero de 2016 ha admitido la inscripción a favor de la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal en los supuestos de ejecuciones judiciales, como una consecuencia normal de la ejecución de un embargo por deudas de uno de los propietarios. La posterior Resolución de 26 de julio de 2017 ha aclarado que dicha posibilidad se extiende a los casos de créditos derivados por cualquier otro concepto, y es indiferente que el deudor sea miembro de la comunidad de propietarios o no lo sea, siendo lo esencial que se trata de una adjudicación judicial derivada de la reclamación de un crédito del que sea titular la comunidad, y sin que el objeto de la traba deba ser necesariamente un elemento independiente del propio régimen de propiedad horizontal.

Matiza que esta situación de titularidad debe de ser excepcional y transitoria, pues no constituye finalidad de las comunidades de propietarios en propiedad horizontal ser titulares permanentes de bienes, por lo que debe reputarse como una situación de tránsito a su posterior transmisión, a su atribución a los copropietarios en proporción a sus cuotas o a su conversión en elemento común. Por ello confirma la calificación de la registradora en este punto en el que exigía, para salvar el defecto, o bien que se adicionara la finca adquirida a los elementos comunes de la Comunidad o bien inscribir la misma a favor de los copropietarios en proporción a sus cuotas de participación en la Comunidad de Propietarios.

Respecto del segundo defecto lo confirma también pues lo determinante no es la fecha de autorización de la escritura, sino la de su presentación en el Registro de la Propiedad y en el momento en que se presentó ya estaba vigente el artículo 254.5 LH.

COMENTARIO.- Parece por tanto que la DGRN da un paso atrás en su doctrina e interpretación anterior, pues, si admitimos que la Comunidad de Propietarios puede ser titular registral, al menos en las adquisiciones que tengan un origen judicial, debería de admitirse la inscripción directa de la adquisición, aunque sea excepcional y tenga una vocación transitoria, y no condicionarla, como hace la registradora y confirma la DGRN, a la simultánea conversión de lo adquirido en elemento común con las dificultades prácticas de logro de la necesaria unanimidad que ello conlleva. Recordemos que con anterioridad a la reforma del artículo 9 LH por la Ley 13/2015 (es decir antes de 1 de Noviembre de 2015) ya se admitía la posibilidad de adquisición por la Comunidad siempre que hubiera una simultanea modificación de la propiedad horizontal convirtiendo lo adquirido en elemento común. (AFS)

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147.** OBRA NUEVA TERMINADA CON CERTIFICADO DE ANTIGÜEDAD. SEGURO DECENAL Y MANIFESTACIÓN DE USO PROPIO.

Resolución de 4 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Alicante n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada.

Hechos: Se otorga una escritura de declaración de obra nueva de una vivienda autoconstruida, perteneciente a una sociedad y a una persona física por mitad. No se aporta seguro decenal pues se manifiesta que se va a destinar a uso propio. La legalidad urbanística se acredita con un certificado de antigüedad del que resulta que la obra está terminada desde hace 5 años.

El registrador suspende la inscripción porque la obra tiene menos de diez años de antigüedad desde su finalización, y considera que es necesario acreditar que desde la terminación de la vivienda ésta ha sido ocupada por los declarantes y manifestar que su intención es seguir ocupando la vivienda.

El notario autorizante recurre y alega que basta con la manifestación de que el declarante es autopromotor y que la va a destinar a uso propio, y que dicha acreditación de uso sólo será exigible si se transmite antes de los 10 años.

La DGRN revoca la calificación. Confirma su doctrina de que, en los casos de declaraciones de obra nueva de viviendas autoconstruidas para uso propio en los que no procede contratar el seguro decenal, basta con la manifestación del propietario de que la vivienda se va a dedicar a uso propio.  En el momento de la enajenación es cuando hay que acreditar el uso propio con la manifestación del promotor vendedor y además con las  pruebas documentales adecuadas, tales como acta de notoriedad, certificado de empadronamiento, o cualquier otro medio de prueba equivalente admitido en Derecho, todo ello conforme a la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999.

Dicha doctrina aplicable a las obras nuevas con licencia declara que es extensible a las obras nuevas declaradas con certificado de antigüedad incluso aunque no hayan transcurrido 10 años desde su terminación.

COMENTARIO: Por tanto en el caso de las obras nuevas de viviendas declaradas con certificado de antigüedad en las que no hayan transcurrido 10 años desde su terminación (poco frecuente en la práctica) y la necesidad o no de contratar el seguro decenal habrá que diferenciar:

Si la obra consiste en una única vivienda autoconstruida para uso propio, para evitar contratar  el seguro decenal bastará la manifestación del interesado de que se va a destinar a uso propio; posteriormente, si se vende antes de los 10 años, habrá que acreditar el  uso propio en el momento de la venta con manifestación y con pruebas además de la exoneración del comprador.

Si la obra declarada consiste en un edificio de dos o más viviendas, habrá que contratar y aportar el seguro decenal de daños o, alternativamente, un seguro de caución o una garantía financiera (aval bancario) conforme al artículo 19 de la L.O.E 38/99 sin cuyo requisito no se podrá autorizar la escritura aunque haya prescrito la infracción urbanística. (AFS)

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148.( ) DISOLUCIÓN JUDICIAL DE COMUNIDAD: TRACTO SUCESIVO

Resolución de 4 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad interino de Canjáyar a inscribir un decreto de adjudicación derivado de un procedimiento de ejecución de sentencia. 

Hechos: se presenta testimonio de decreto de adjudicación de finca como consecuencia de la venta realizada en subasta pública por la cual se acuerda la disolución de la comunidad existente sobre una determinada finca registral.

El Registrador califica negativamente porque no se ha dirigido la demanda contra todos los titulares registrales al estar el 50% de la finca inscrita a nombre de otra titular y el 25% a favor de una sociedad.

La DGRN estima parcialmente el recurso respecto de la falta de intervención de uno de los titulares registrales, la sociedad, y desestimarlo respecto del resto de la calificación impugnada y ello porque:

– De las circunstancias del caso se desprende que la sociedad no ha sido demandada pero ha tenido intervención en el procedimiento como parte actora.

– Respecto de la titular del 50% de la finca, no resulta de la documentación aportada que la misma haya tenido intervención en el procedimiento y ello con fundamento en los artículos 20 LH y 24 CE. (ER)

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149.*** ACTA DE FINALIZACIÓN DE OBRA Y GEORREFERENCIACIÓN

Resolución de 10 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Zafra, por la que se suspende la inscripción de un acta de finalización de obra.

Supuesto de hecho.

1 Se presenta a inscripción un acta notarial de finalización de obra nueva que se encuentra inscrita “en construcción”, dándose las siguientes circunstancias: a) la finca consta inscrita con una superficie de 570 metros cuadrados y con una edificación “en construcción” que ocupa una superficie de parcela de 212 metros cuadrados. b) De la representación gráfica aportada resulta una superficie de parcela de 632 metros cuadrados y la superficie ocupada por la construcción es la misma que consta en el asiento registral.

2 La registradora opone como defectos: (i) la existencia de dudas acerca de la correspondencia entre la finca objeto de las operaciones registrales pretendidas y la parcela a la que se refiere el plano georreferenciado aportado, atendiendo a la diferencia de superficie y existiendo un desajuste con el lindero izquierdo e invasión de la colindante por el lindero derecho. (ii) En segundo lugar, objeta que la planimetría aportada no se corresponde con las construcciones existentes, además de existir desplazamiento e invasión de la finca colindante por el lindero de la derecha.

Es importante para la resolución del caso el que no se solicite la rectificación de la superficie de la finca

Planteamiento.

Con ocasión de resolver los dos defectos planteados, la Resolución hace un recorrido por cuestiones ya tratadas en resoluciones anteriores que, no obstante estar ya dichas, conviene reiterar y sistematizar dada la cantidad de novedades que la nueva legislación ha introducido.

Resolución.

I DEFECTOS CONCRETOS PLANTEADOS.

1 Sobre las dudas acerca de la correspondencia entre la finca objeto de la operación registral y la parcela a que se refiere el plano georreferenciado aportado.

Dichas dudas no deben plantearse en el caso discutido por cuanto no se pretende rectificar la superficie de la finca inscrita ni incorporar al folio la representación gráfica georreferenciada de la misma, casos en lo que se podrían plantear dichas dudas al tiempo de rectificar la superficie literaria de la finca y coordinarla con su representación gráfica. Sólo se pretende declarar el final de obra de la edificación inscrita en construcción, cuya superficie construida y ocupada de terreno no se altera, aportándose la representación gráfica del suelo ocupado por medio de un plano que es coincidente con la superficie ocupada.

2 Sobre la falta de correspondencia entre la planimetría aportada y las construcciones existentes:

Se revoca el defecto porque del historial registral resulta que la finca en cuestión tiene una edificación que ocupa una superficie en planta baja de 212 metros cuadrados, que es la misma superficie que se indica en el certificado final de obra y coincide también con el plano georreferenciado que se acompaña suscrito por técnico con firma legitimada notarialmente el 14 de noviembre de 2017.

3 Sobre el desplazamiento e invasión de la finca colindante por el lindero de la derecha.

Se revoca la calificación porque las dudas de identidad que puede albergar el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. Ninguna de estas circunstancias resulta de la calificación ni de la documentación incorporada al expediente.

II CUESTIONES DE INTERES TRATADAS EN LA RESOLUCIÓN.

1 ¿Para inscribir sobre una finca la edificación construida y hacer constar las coordenadas de suelo ocupado por la misma (art. 202 LH) es necesario en todo caso que conste previamente la delimitación gráfica georreferenciada de la parcela? NO.

2 ¿Cuándo será necesaria la previa delimitación gráfica georreferenciada de la finca? Cuando el registrador albergue dudas de que la edificación esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella.

En este sentido tiene dicho el Centro Directivo que si el registrador alberga dudas fundada de que la porción de suelo ocupada se encuentra dentro de la delimitación perimetral de la finca “… es posible que necesite (…) que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, tal y como ya contempló este Centro Directivo en el apartado octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015…”. (RRDGRN de 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo y 5 de julio de 2016).

3 ¿Sobre qué puede recaer la duda fundada? La duda recaerá sobre la posible invasión de la finca colindante por la edificación. Tales dudas de identidad “han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria”, es decir, las previstas en el procedimiento previsto en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria en relación con lo que dispone el artículo 9.b) L.Hipotecaria.

 4 Modos de georreferenciar la porción de suelo ocupada por la edificación.

Desde el punto de vista técnico, la georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, aun cuando deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015 (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias), no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML a que, para otros supuestos, sí que alude la citada Resolución. Igualmente será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla. En estos casos, las coordenadas podrán resultar por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación, quedando suficientemente satisfecha la exigencia del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, si bien en este caso el formato aportado deberá permitir la remisión de la información al Catastro en los términos previstos en el punto sexto de la citada Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015.

5 ¿Qué alcance debe darse para la calificación a la aplicación informática suministrada y diseñada por el Colegio de Registradores e integrada en su sistema informático único, bajo el principio de neutralidad tecnológica, para el tratamiento de representaciones gráficas, que permita relacionarlas con las descripciones de las fincas contenidas en el folio real?

Como señala el artículo 9 L.H. son un elemento auxiliar de calificación, sin que pueda servir como elemento de base de una calificación la mera comprobación de si determinada representación gráfica georreferenciada pueda invadir, siquiera parcialmente, una supuesta finca o parcela cuya existencia sólo se intuye indiciariamente de la comprobación de la ortofotografía del PNOA, sin concretar cuál es la concreta finca registral o ni siquiera una parcela catastral, que pudiera resultar afectada por tal invasión.

6 ¿Puede iniciarse de oficio la incorporación al folio de la representación gráfica de la finca de la representación gráfica? NO.

Del acta calificada no resulta solicitud expresa relativa a la rectificación de descripción de la finca conforme a su representación gráfica georreferenciada, a la que en ningún momento se alude, ni de inscripción de la misma. Esta solicitud tampoco puede considerarse implícita en el documento, ya que según el criterio del apartado segundo letra a de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 se entiende solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore, circunstancia que no se produce en el presente caso. Pero es que tampoco se efectúa expresamente una rectificación de la descripción de la finca, pues en el acta no se modifica la descripción de la finca, limitándose a la constatación de un hecho, cual es la finalización de la edificación declarada previamente en construcción, sin que tampoco se haya procedido conforme a lo prescrito en el artículo 18.2 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. (JAR)

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150.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. NECESIDAD DE DESCRIPCIÓN COMPLETA DE LA FINCA. CALIFICACIÓN DE LA IDENTIDAD CON EL TÍTULO PREVIO

Resolución de 10 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Tarazona, por la que se suspende la inmatriculación de una finca.

Hechos: Se presenta para su inmatriculación una sentencia judicial de separación de dos cónyuges que contiene un convenio regulador en el que se adjudica una finca a uno de los cónyuges. Dicha finca había sido adquirida previamente con carácter ganancial mediante escritura pública. La finca se describe en el título judicial de forma muy escueta con una mínima referencia al polígono y número de la parcela catastral.

La registradora suspende la inscripción, pues, además de no acreditarse la inscripción en el Registro Civil de la sentencia de separación, la descripción de la finca en el título judicial no contiene los datos mínimos que exige la normativa hipotecaria, de forma que pueda comprobarse la identidad con el título previo.

El interesado recurre y no entiende por qué no se inscribe la finca si no hay duda de que es el propietario.

La DGRN confirma la calificación. En cuanto a las circunstancias descriptivas de las fincas, en los casos de inmatriculación, señala que han de ser precisas y completas, especialmente superficie y linderos, y son las que determinan el artículo 9LH y el  51.2 y 3 RH.

Esta exigencia de descripción completa resulta también de lo dispuesto en el artículo 205 LH ya que el registrador debe calificar la identidad de la finca con la descripción que consta en el título previo. Dicho juicio, en caso de ser negativo, tiene que expresar que  no existe la identidad exigida por la Ley, o que al menos, tiene dudas fundadas sobre ella. En el presente caso no se ha emitido en la calificación recurrida, tal y como se aclara por la registradora en el informe, al no existir en el título descripción que permita la apreciación de dicha identidad.

Admite que en los casos de segundas transmisiones de fincas ya inscritas su postura es más flexible, como en el caso de la Resolución de 3 de Abril de 2017 (ver punto 7 de los razonamientos de la DGRN) en que la descripción puede ser más escueta. (AFS)

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151.** VENTA DE PARCELA EN QUE EXISTE UNA NAVE NO INSCRITA PREVIAMENTE. INFORME DEL REGISTRADOR. INSCRIPCIÓN PARCIAL

Resolución de 11 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Málaga n.º 8, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

En esta Resolución la Dirección considera que es necesaria solicitud expresa de inscripción parcial de un documento, cuando el pacto, estipulación o hecho rechazado afecta a la esencialidad del contrato. Por el contrario no es necesaria cuando el defecto afecte sólo a alguna de las fincas, (o a parte de la finca o de su descripción) o a derechos independientes objeto del negocio jurídico y no hay perjuicio para terceros. Reitera Resoluciones entre otras la de  14 de septiembre de 2016

En este caso se vende una parcela en la que se dice existe una nave pero sin que se hubiera declarado formalmente su obra nueva y por ello considera que no es necesaria solicitud expresa de inscripción parcial. (MN)

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152.** TRANSMISIÓN DE BIEN MUNICIPAL PATRIMONIAL MEDIANTE ADJUDICACIÓN DIRECTA TRAS DECLARARSE DESIERTA LA SUBASTA DE ESTE

Resolución de 11 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San Javier n.º 2 a inscribir una escritura de compraventa.

Hechos: La cuestión planteada es la de si es inscribible en el Registro de la Propiedad, la transmisión llevada a cabo por un Ayuntamiento, en favor de unos cónyuges, de un bien inmueble patrimonial de titularidad municipal, que dicha Corporación Local, había procedido a adjudicarles, en escritura pública, sobre la base de un acuerdo de su Junta de Gobierno, y mediante el procedimiento de adjudicación directa, en base a lo dispuesto por el artículo 137.4 de la Ley 33/2003 de 3 de noviembre de Patrimonio de las Administraciones Públicas, tras de haberse declarado desierto el procedimiento de licitación de éste, mediante subasta.

Registrador: Suspende la inscripción de dicha escritura de adjudicación directa del referido inmueble, en favor de referidos cónyuges, siguiendo la doctrina de la DGRN, en base al artículo antes referido de la LPAP, ya que la enajenación de bienes patrimoniales de la Administración Local sólo puede llevarse a cabo por subasta o permuta y la enunciación es claramente imperativa, y así lo recoge también el artículo 112, 2º del Rto de Bienes de Entidades Locales (RD 1372/1986 de 13 de junio), que determina que “no será necesaria la subasta en los casos de enajenación mediante permuta con otros bienes de carácter inmobiliario, previo expediente que acredite la necesidad de efectuarla y que la diferencia del valor entre los bienes que se trate de permutar no sea superior al 40 por 100 del que lo tenga mayor”. La circunstancia de haber quedado desierta la subasta no está contemplada en la norma como excepción. No cabe, por tanto, en el caso de las Administraciones Locales, aplicar el régimen de enajenación directa de la ley 33/2003 de Patrimonio de las Administraciones Públicas, ya que el legislador ha excluido la posibilidad de aplicar tales preceptos a la Administración Local, al no relacionar los arts. 136 a 145, que regulan dicha cuestión en la Disposición Final 2ª como legislación aplicable a la Admón. Local (art 2.2. de la Ley).

Se alegan además determinadas RRSS de la DGRN, entre ellas las últimas, R. 5 de octubre de 2011, R. 12 de junio de 2013 . Incluso, el Tribunal Supremo, ha sometido de forma restrictiva la posibilidad de aplicar la permuta como vía elusiva de la subasta: así insiste en sentencia de 5 enero de 2007, en que la subasta pública es la regla general en la enajenación de inmuebles de los Entes Locales. De todo ello se deduce que la subasta pública es la regla general en esta materia de enajenación de bienes de las Corporaciones Locales y que la circunstancia de haber quedado desierta la subasta no está contemplada en las normas como excepción a esa regla general. Su finalidad es salvaguardar la publicidad, competencia y libre concurrencia que debe regir en las Administraciones Públicas, tratando de lograr el mejor postor en la adquisición de bienes de tales Administraciones.

Recurrente: El Ayuntamiento recurre contra dicha calificación (tras de reconocer que la legislación local es hoy muy compleja) y manifestando que pese a que la circunstancia de haber quedado desierta la subasta no está contemplada en la norma referida, como excepción de la subasta o permuta, la Constitución, que ha establecido un nuevo sistema de fuentes, atribuyendo no sólo al Estado, sino también a las CCAA y Ayuntamientos la legitimación para crear normas jurídicas, existiendo una pluralidad de normas que plantea como cuestión inmediata la interrelación entre esas fuentes o normas.

Es cierto que, de la anterior normativa local, contenida en la Ley de Régimen Local y desarrollada luego en siete Reglamentos, se ha pasado hoy a una regulación dispersa, con distintos ámbitos competenciales. Todo ello ha dado lugar a una serie de normas, que hacen difícil determinar cuáles están en situación de paridad o igualdad jurídica, o en un rango de prioridad o preferencia, lo que hace difícil conocer cuándo se da una subordinación de las de rango inferior a las de rango superior, lo que se intenta resolver como se puede, a veces utilizando el principio de jerarquía normativa. No obstante, cuando se entra en contacto con las normas Autonómicas hay otro principio, el de la competencia, que viene a separar las relativas a aquellas materias atribuidas al ámbito estatal de las relativas a las CCAA, terreno éste en el que las normas estatales no están supra ordenadas a las autonómicas, al contrario, muchas veces están excluidas por virtud de la reserva constitucional o legal.

En materia local tenemos el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, que se complementa con la legislación de las CCAA. En este sentido la Ley Reguladora de las Bases del Régimen Local 7/1985, no hace mención de la subasta o permuta, sino que se limita a decir que los bienes patrimoniales se rigen por su legislación específica, y en su defecto por las normas de Dcho. Privado (art. 80.2). El art 120 del TRL permite la adjudicación directa en los casos que enumera, el cual suscita dudas en cuanto a su vigencia, tras de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas y permite la adjudicación directa en los casos que enumera y el art 120.6 permite la adjudicación directa “en los casos en que los bienes no llegaran a adjudicarse por falta de licitadores, por no ser admisibles las proposiciones o porque no se cumplen las condiciones necesarias para formalizar el contrato. En cuanto al art 112 del RBEL dice que las enajenaciones de bienes patrimoniales se regirán por la normativa reguladora de las Corporaciones Locales. También se estima que hay una serie de arts que regulan tan sólo el Patrimonio de la Admon. del Estado, que sustituyen a la anterior Ley de Patrimonio del Estado, pero que, sí son de aplicación supletoria, y se pueden aplicar cuando existan lagunas en la regulación de los bienes de las entidades locales.

En el caso que nos ocupa, el Ayuntamiento a través de su Junta de Gobierno declara desierto el expediente de subasta, relativo a las parcelas referidas, acordándose una nueva subasta, y además la valoración de estas se lleva a cabo por el arquitecto técnico municipal.

Finalmente, la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas art 137 señala que cuando la adjudicación fuere fallida, por no poder formalizarse el contrato por causa imputable al adjudicatario, podrá realizarse la enajenación del bien directo. Sostener que las modalidades de enajenación de bienes municipales se reducen a la subasta y permuta y que para las administraciones locales quedan prohibidas todas las posibilidades que abre la ley de Patrimonio es una interpretación contraria al Ordenamiento Jurídico.

Dirección General: Establece la siguiente doctrina: El expediente plantea si es inscribible en el Registro de la Propiedad la transmisión de un bien patrimonial de titularidad municipal mediante un procedimiento de adjudicación directa, tras de haberse declarado desierto el procedimiento de licitación mediante subasta.

1.- Calificación de los actos administrativos: La DG ha mantenido que el registrador goza de mayor libertad para calificar los documentos administrativos que los judiciales, en especial si se han seguido los trámites esenciales y observado las garantías necesarias, y además tras de la reforma del art. 99 del RH, este precepto le faculta para calificar, en cuanto a ellos, la competencia del órgano, la congruencia de la resolución con el procedimiento, así como los trámites e incidencias, la relación con el titular registral y los obstáculos que puedan surgir del registro. Le compete también calificar si el procedimiento seguido es el legalmente establecido para el supuesto de que se trate, aunque si la Administración puede optar entre uno u otro procedimiento, el registrador no puede revisar la elección. Por tanto, en este supuesto, no se puede dudar su capacidad para calificar el carácter del trámite de la subasta como esencial en la enajenación de bienes municipales.

2.- Legislación aplicable al procedimiento de enajenación de bienes municipales: Esta legislación es compleja y plural. Según el artículo 149.1.18 de la Constitución, el Estado tiene competencia para determinar las bases del régimen jco de las Administraciones, correspondiendo a la Comunidad Autónoma de Murcia (art. 11 de su Estatuto, Ley 4/1982) el desarrollo legislativo del régimen local. Por tanto, son aplicables, las disposiciones estatales que tengan carácter de legislación básica (Ley 7/1985 2 de abril de Bases del Régimen Local); las del R. Dto. 781/1986 de 18 de abril de disposiciones vigentes en materia de Régimen Local, y las de la ley 33/2003 3 de noviembre del Patrimonio de las Administraciones Públicas. Además, serán aplicables las normas autonómicas dictadas sobre la materia y conforme al art. 149.3 de la Constitución, la legislación estatal como supletoria.

3.- Resoluciones anteriores de la DGRN: La DG ya tiene afirmado que no cabe el régimen de enajenación directa de la ley 33/2003 3 diciembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, ya que el legislador ha excluido esta posibilidad al no relacionar los arts 136 a 145 de dicha Ley, que regulan esta cuestión en la disposición final segunda, como legislación aplicable a esa Administración Local (art 2.2 de la ley).

4.- Artículo 80 del R Dto. 781/1986 de 18 de abril: Esta norma aprueba el texto refundido de las disposiciones vigentes en materia de Régimen Local, y dice que “las enajenaciones de bienes patrimoniales “habrán de realizarse en subasta pública”, exceptuando tan sólo el caso de enajenación mediante permuta con otros bienes de carácter inmobiliario, lo que pone de manifiesto que se trata de una norma imperativa, en la que la subasta pública sólo tiene como excepción la permuta. En el mismo sentido el art 112 del R Dto. 1372/1986 Rto de Bienes de Entidades Locales, que dice no ser necesaria la subasta en los casos de enajenación de bienes patrimoniales mediante permuta, en determinadas condiciones, como ya se ha dicho (previo expediente que acredite la necesidad de efectuarla y que la diferencia de valor entre los bienes a permutar un supere el 40% del que lo tenga mayor).

5.- Tribunal Supremo: Lo anterior ha sido ratificado por el TS Sala de los Contencioso Admvo. en 15 junio 2002, 5 enero 2007 y 5 febrero 2008, que indican que la subasta pública es la regla general en materia de enajenación de bienes de las Corporaciones Locales y que la circunstancia de haber quedado desierta la subasta no está contemplada como excepción a esa regla general, y ello porque la finalidad de la subasta pública es salvaguardar la publicidad, la competencia y libre concurrencia que debe regir en la contratación de las Administraciones Públicas en cuanto al contratante, lograr el mejor postor y evitar la desvalorización de los bienes de los entes públicos.

La DG por tanto desestima el recurso y confirma la calificación registral. (JLN)

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154.** DACIÓN EN PAGO DE DEUDAS. IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO.

Resolución de 12 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Alicante n.º 4, por la que suspende la inscripción de una escritura pública de dación en pago de deudas.

Hechos: Se otorga una escritura de dación y entrega de varias fincas de la sociedad deudora A a la sociedad acreedora B en pago de una deuda previa que A tenía con B. Se aclara en un acta complementaria que previamente B había adquirido dicho derecho de crédito como consecuencia de un aumento de capital en virtud del cual el señor C aportó a la sociedad B el crédito que tenía contra la sociedad deudora A, sin que en dicha escritura, que fue objeto de inscripción en el Registro Mercantil, se identificase el origen y medio de pago de la deuda.

El registrador considera que no se han acreditado los medios de pago, es decir el origen de la deuda, pues la previa cesión de C a B no supone novación extintiva de la obligación sino un cambio de acreedor, por lo que la obligación es la misma. En caso de que hubiera mediado entrega de dinero en el origen de la deuda entiende que será necesario la identificación de los medios o instrumentos de pago a través de los cuales el deudor recibió del acreedor el dinero que generó la deuda.

El interesado recurre y alega que la titularidad del crédito está justificada por el aumento de capital, en el que no medió entrega de dinero y además, al haberse inscrito la escritura de aumento de capital en el Registro Mercantil no cabe una segunda calificación de la legalidad y validez del crédito aportado en el citado aumento de capital, al estar amparado por el principio de legitimación registral.

La DGRN desestima el recurso. Declara en primer lugar que cuando el medio de pago es el reconocimiento de una deuda que tiene su origen en un préstamo o crédito en dinero es necesario acreditar los medios de pago. Aclara también que ello es aplicable cuando el reconocimiento tiene un valor meramente recognoscitivo, pero no cuando se pacta la extinción de la obligación preexistente.

La cesión previa del crédito es indiferente a estos efectos, pues la obligación continúa siendo la misma. Siendo el préstamo o crédito la causa de la deuda que se reconoce y que provoca la posterior dación, deba evitarse un reconocimiento ficticio que imposibilite el control de un posible blanqueo, motivo por el cual debe acreditarse el efectivo desplazamiento patrimonial que constituye la deuda.En el presente caso no se acreditan dichos medios de pago.

La previa inscripción del aumento de capital por aportación del crédito no es argumento en contra, pues el objeto de inscripción en el Registro Mercantil no es la aportación de dicho  crédito. Por ello tampoco la publicidad del Registro Mercantil y su eficacia legitimadora alcanzan a la titularidad del crédito aportado. Además la acreditación de los medios de pago establecida en el artículo 254 LH no tiene por objeto cuestionar la validez o no del negocio jurídico inscribible sino sólo la identificación de los medios de pago para prevenir el fraude fiscal en el ámbito inmobiliario, y por eso va dirigida al Registro de la Propiedad y no al Mercantil, que no tiene por objeto la inscripción de inmuebles. (AFS)

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155.*** CONSTANCIA REGISTRAL DE PREFERENCIA CREDITICIA DEL ART. 9 LPH. CON CARÁCTER REAL. CARGAS INTERMEDIAS.

Resolución de 12 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Valencia n.º 11, por la que suspende la constancia registral de la preferencia de un crédito a favor de una comunidad.

En el historial registral de una finca figuran las cargas siguientes:

1. Hipoteca a favor de «BBVA»,
2. Anotación preventiva de embargo a favor de la Hacienda Pública
3. Anotación preventiva de embargo a favor de la Tesorería de la Seguridad Social.
4. Anotación preventiva de embargo a favor de «Comunidad de Propietarios (…)”

Se pretende el despacho de un mandamiento en el que se hace constar la preferencia del crédito que causó la última anotación frente a la hipoteca.

La Registradora suspende la constancia registral de la preferencia basándose en que la fincas están gravadas no solo con dichas cargas, sino también por otras intermedias cuyos titulares no han sido parte en el procedimiento.

La Dirección General estima el recurso. Recuerda su doctrina sobre el debate relativo a la naturaleza jurídica de la preferencia establecida en el art 9 de la LPH. Señala la diferencia que existe entre una declaración de preferencia entre varios créditos (que se desenvuelve en el plano puramente obligacional y no puede dar lugar a modificaciones del rango registral, ni a eventuales cancelaciones automáticas de los derechos reales que se pretenden postergar, se trata de una cuestión absolutamente ajena a la materia inscribible en el Registro pues las preferencias crediticias han de hacerse valer, en su caso, mediante la oportuna tercería en los términos recogidos en la LEC (arts 613, 614 y 620); Y cuando por el contrario la preferencia declarada tiene un carácter real, (entonces la constancia registral de tal preferencia puede dar lugar a una anteposición en el rango registral con la consiguiente postergación de derechos reales anteriores que puedan resultar perjudicados, así como a la cancelación automática de los mismos como consecuencia de esa modificación de rango cuando se consume la ejecución y adjudicación)

En este caso entiende que estamos en esta segunda hipótesis, pues el mandamiento ordena la constancia registral no del carácter privilegiado del crédito en el plano obligacional, sino de su alcance real y del efecto registral que comporta concretado en la postergación de la hipoteca previamente inscrita. Lo que ocurre es que esta preferencia se proyecta exclusivamente respecto de la hipoteca, sin se extienda a otros créditos y cargas intermedias, pues el alcance de tal preferencia no es absoluta sino relativa y limitada en relación con los créditos señalados en los apartados 3.º, 4.º y 5.º del art 1923 CC. No puede pretenderse extender la afección o preferencia real del crédito del art 9.1.e) LPH respecto de créditos correspondientes a la HP y a la TGSS, pues la preferencia legal no les alcanza, por lo que no pueden quedar afectados ni perjudicados por la misma. Por ello no puede mantenerse la tesis defendida por la registradora porque supondría que en caso de que los créditos intermedios entre la anotación preventiva del crédito a favor de la comunidad de propietarios y las hipotecas, fuesen créditos sobre los que no se proyecte tal preferencia quedaría imposibilitada la constancia registral de la preferencia, pues en ningún caso podría anteponerse la anotación preventiva a favor de la comunidad si dicha anteposición no pudiese realizarse sin anteponerse también y necesariamente a créditos ajenos a dicha preferencia legal, razón por la cual ni sus respectivos titulares pueden consentir dicha anteposición dada la postergación sin causa legal que supondría para su respectiva prelación registral, ni judicialmente podría declararse tal preferencia y correlativa postergación registral, por la misma ausencia de causa legal. (MN)

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156.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ART 199 LH. EXCESO DE CABIDA POR UN CORRAL SIN SUPERFICIE. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO.

Resolución de 13 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Reinosa, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica catastral.

HECHOS:

Se presenta una escritura pública por la que se declara una ampliación de obra nueva, previa rectificación de la descripción de la finca, ya que en el registro figura con una superficie de 72 metros cuadrados, más un corral, cuya superficie no se expresa.

Se solicita la inscripción de su representación gráfica georreferenciada catastral, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria de la que resulta una superficie de 476 metros cuadrados.

El registrador suspende la inscripción por posible invasión de dominio público, a la vista de la oposición formulada por el Ayuntamiento, que alega:

1. Que la descripción de la finca registral ha sido siempre la misma.
2. Que no hay título jurídico que legitime la nueva descripción.
3. Pone de manifiesto la magnitud del exceso de cabida, expresando que «dicho terreno ha sido desde siempre suelo público o viales públicos, utilizado por los vecinos de la localidad», remitiéndose a un informe suscrito por el alcalde pedáneo de la localidad.
4. Adjunta un plano comparativo con parcelario de 1940 que obra en el citado Ayuntamiento y se alegan otras circunstancias relativas a la delimitación física de la finca con otras colindantes.

La recurrente alega que la nueva superficie que pretende consignarse se corresponde con un corral que figura en la descripción registral sin superficie.

RESOLUCIÓN

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Comienza nuestro Centro Directivo haciendo referencia a el artículo 199 de la Ley Hipotecaria que regula el procedimiento para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.

En cuanto a la alegación de que la nueva superficie se corresponde con el corral que figura en el registro sin superficie expone que esta operación sin ser en sentido técnico una inmatriculación, tiene cierta entidad inmatriculadora, por lo que ha de estar dotado de las debidas garantías, por ello se debe acreditar cuál es la ubicación y delimitación geográfica que definen dicha superficie, y todo ello con las debidas garantías de notificación a los propietarios colindantes potencialmente afectados.

Para ello se puede acudir:

• Al procedimiento registral que se regula en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria o
• Al expediente notarial regulado en el artículo 201.1 del mismo texto legal, siendo este el más adecuado dada la grave desproporción en la superficie.

Pero no cabe acudir a la vía excepcional del artículo 201.3, pues tal supuesto está reservado para el caso de que la superficie que se pretende inscribir no excede en más del 5% o del 10% «de la cabida que conste inscrita».

El registrador, en todo caso, deberá de calificar la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. Artículos 9.b), 199 y 201 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de  2016).

Además, podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.

Asimismo recuerda su doctrina reiterada sobre los excesos de cabida partiendo del principio, de que:

a) la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente, es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados;

b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida de una finca registral, englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente;

c) que para la registración del exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca y,

d) las dudas sobre la identidad de la finca deben estar justificadas, es decir, fundamentadas en criterios objetivos y razonados.

En lo que respecta a la protección registral del dominio público, deja claro que la protección que la Ley otorga al mismo no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también al dominio público no inscrito pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción.

Y es por ello por lo que, con carácter previo a la inscripción, y conforme a lo previsto en distintas leyes especiales, el registrador ha de recabar informe o certificación administrativa que acrediten que la inscripción pretendida no invade el dominio público, o como pide la legislación de suelo, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.

Esta senda ha avanzado con la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público.

Por eso, la propia ley citada, proporciona a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado (artículo 9 de la LH y disposición adicional primera de la Ley 13/2015).

Todo ello responde al principio general, de que los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio catalogada como demanial.

 El artículo 199 que hemos visto permite al registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio, que no podrá ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados

En el caso que nos ocupa la DG considera justificadas las dudas del registrador, al ponerse de manifiesto la oposición expresa, terminante y detallada, de la Administración Pública a la inscripción de la representación gráfica, sin perjuicio de que por el interesado se ejerciten los recursos o actuaciones correspondientes ante dichas autoridades administrativas o incluso judicial para instar la rectificación de las resoluciones dictadas por la misma. (MGV)

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157.() ANOTACIÓN CADUCADA. NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES

Resolución de 13 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Manilva, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento de cancelación de cargas, dictado como consecuencia de procedimiento de ejecución, por estar caducada la anotación en la que se sustenta la adjudicación.

Se reitera la abundantísima doctrina de que os registradores de la Propiedad han de atenerse a lo establecido en el art 86 LH, y solo pueden cancelar las cargas inscritas o anotadas con posterioridad a la anotación de embargo practicada a resultas del procedimiento de ejecución del que deriva el mandamiento cancelatorio, cuando la referida anotación preventiva de embargo esté vigente, por no haber transcurrido el plazo de cuatro años de vigencia que fija el citado art 86, o el de sus sucesivas prórrogas, al tiempo en que, al menos el decreto de adjudicación, haya sido presentado en el Registro de la Propiedad. Ello sin perjuicio del derecho que asiste al adquirente de la finca adjudicada en el procedimiento de ejecución para acudir a un proceso judicial en el que pueda discutirse, con la intervención de todos los titulares de las cargas posteriores a la anotación caducada, si procede o no la cancelación de las mismas

ENLACE: Resolución que sobre esta cuestión ha emitido la Dirección General en una consulta vinculante sobre el particular: https://www.notariosyregistradores.com/web/normas/informes-mensuales/informe-283-boe-abril-2018/#consulta-vinculante-a-la-dgrn-sobre-caducidad-anotaciones-de-embargo-y-efectos-sobre-cargas-posteriores  (MN)

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