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124.** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECA DE MÁXIMO

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126.** HERENCIA. PLUSVALÍA EXENTA EN MADRID CAPITAL. CIERRE REGISTRAL ART. 254 LH. PRESENTACIÓN TELEMÁTICA.

Resolución de 13 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 23, por la que se suspende la calificación por no acreditarse la presentación del título a la liquidación del Impuesto de Plusvalía municipal.

Resumen: A los efectos de acreditar las obligaciones fiscales en relación con la plusvalía municipal que se considera exenta  en una Herencia y levantar el cierre registral, es suficiente la declaración de presentación en el Registro Electrónico de cualquier Administración Pública  que contenga 1) expresa referencia del destinatario (Ayuntamiento de Madrid), 2) la expresa declaración del hecho imponible a los efectos de la Plusvalía Municipal, solicitando su exención, y 3)  copia simple de la escritura de herencia como anexo.

Hechos: Se presenta a inscripción una escritura de herencia sujeta a plusvalía municipal con justificante de una comunicación (solicitando la exención) dirigida al Ayuntamiento de Madrid presentada en el Registro Electrónico del Ministerio de Hacienda, con documentos anexos..

La registradora suspende la inscripción pues considera que no se han cumplido los requisitos legales, pues debe justificarse o bien que se ha presentado la oportuna autoliquidación, o bien que se ha presentado la oportuna declaración del hecho imponible ante la Administración Tributaria competente, es decir en las oficina municipales acompañada de copia simple y demás documentación.

El interesado recurre ya que considera que la comunicación realizada al Ayuntamiento se encuadra dentro de lo previsto en el artículo 26 de la Ordenanza Municipal para los casos de en los que se solicite la exención del impuesto. En cuanto a la forma de presentación, cumple lo establecido en el al artículo 16 de Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas pues se ha presentado mediante registro electrónico.

La DGRN estima el recurso.

Doctrina: En Madrid capital para entender cumplida la obligación y levantar el cierre registral hay que presentar, alternativamente, según los casos: a) El ejemplar original de la autoliquidación con la validación bancaria del ingreso. b) La declaración tributaria debidamente sellada en las oficinas municipales. c) La comunicación a que se refiere el artículo 27 de la Ordenanza Municipal, que podrá realizar directamente en las oficinas del Registro de la Propiedad en impreso a tal efecto.

En cuanto a la forma de presentación, se entiende cumplida en cualquiera de las formas el artículo 16 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones, el cual dispone que: «4. Los documentos que los interesados dirijan a los órganos de las Administraciones Públicas podrán presentarse:

a) En el registro electrónico de la Administración u Organismo al que se dirijan, así como en los restantes registros electrónicos de cualquiera de los sujetos a los que se refiere el artículo 2.1.

b) En las oficinas de Correos, en la forma que reglamentariamente se establezca.

c) En las representaciones diplomáticas u oficinas consulares de España en el extranjero.

d) En las oficinas de asistencia en materia de registros.

e) En cualquier otro que establezcan las disposiciones vigentes.».

COMENTARIO: Según se deduce de la nota de calificación la registradora consideraba no presentada la comunicación “en las oficinas municipales”, como exige la Ordenanza del Ayuntamiento de Madrid, ya que la presentación se había efectuado en el Registro Electrónico del Ministerio de Hacienda, lo que la DGRN acepta, en cumplimiento de lo dispuesto en la Ley 39/2015.

Hay que tener en cuenta, a los efectos de liquidación de todo tipo de tributos autonómicos y locales y levantar el cierre registral, que es posible la presentación de documentos fiscales también en el llamado Registro Electrónico Común de la Administración General del Estado (en anagrama red SARA) en la siguiente dirección https://rec.redsara.es y que está red está diseñada para el envío de dichos documentos a otras administraciones públicas.

Es decir, que si se pretende que desde la notaría se haga el trámite completo, lo cual será de gran utilidad al cliente sobre todo en los casos de radicar los bienes en diferentes Ayuntamientos, o Comunidades Autónomas,  habrá que seguir los siguientes trámites:  1) descargarse por internet o bien el impreso de autoliquidación o bien el formulario para solicitar la liquidación del impuesto (si no se ha establecido el sistema de autoliquidación, lo que habrá que comprobar previamente) desde el sitio web correspondiente, 2) rellenar el impreso o formulario en papel, 3) autoliquidar y pagar en  el banco que tendrá que sellar dicho documento acreditando el pago, 4) presentar, a través de la red SARA, el impreso o formulario escaneado en PDF y una copia simple en PDF de la escritura notarial, 5) incorporar mediante diligencia a la matriz copia en papel de dichos formularios y justificantes de trámites y 6) finalmente emitir una copia  autorizada electrónica y presentarla telemáticamente en el Registro o Registros de la Propiedad competentes. (AFS)

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127.** ACTA NOTARIAL PARA RECTIFICACIÓN DE CABIDA. ART. 201 LH. NO APRECIACIÓN DE OFICIO DEL REGISTRADOR DE LA NO SUJECIÓN Y CIERRE REGISTRAL.

Resolución de 13 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Teguise, por la que se suspende la calificación de un acta notarial mientras no se acredite la previa autoliquidación o declaración del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Resumen: El registrador no está obligado a apreciar de oficio la no sujeción de las Actas notariales para rectificación descriptiva (de cabida) de fincas del artículo 201 LH, a pesar de que la propia DGRN y la Dirección General de Tributos consideran que dichas actas no están sujetas a ITP ni a AJD.

Hechos: Se presenta a inscripción un Acta notarial relativa a un Expediente de Dominio para Rectificación de Cabida regulada  en el artículo 201 LH sin nota de liquidación fiscal.

El registrador suspende la inscripción por falta de presentación fiscal de dicho documento.

El notario autorizante recurre y alega que dichas Actas están no sujetas y que el registrador es competente para apreciar de oficio la no sujeción a tributación.

La DGRN desestima el recurso.

Doctrina: El registrador, al sólo efecto de decidir la inscripción, puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, pero para salvar su responsabilidad puede exigir la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, salvo casos excepcionales en los que su exigencia sea desproporcionada y pueda producir una dilación indebida.

En cuanto al fondo fiscal del asunto  recuerda que en su Informe en fecha 17 de mayo de 2018, a petición de la Subdirección General de Impuestos Patrimoniales, la DGRN sostuvo en su considerando primero que los expedientes notariales para la rectificación de la descripción (artículo 201 de la Ley Hipotecaria) «fiscalmente deben mantenerse sometidos al mismo régimen tributario por no verse afectado el hecho imponible».

COMENTARIO : Recordemos que la DG de TRIBUTOS, según argumentó  el notario recurrente, sostenía en sus respuestas a las Consultas vinculantes V0450-2012 de 28 de febrero , V2227/2010 de 7 de octubre  y V0750/2016 de 25 de febrero que este tipo de actas de rectificación de cabida:

1.- No están sujetas a ITP  por cuanto no implican adquisición de una mayor porción de terreno sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del impuesto de Transmisiones patrimoniales pues su objeto no supone por tanto la configuración de una nueva finca, sino el resultado de rectificar numéricamente las unidades de medida contenidas en la extensión delimitada por los linderos los cuales identificación la parte de la superficie objeto de consideración.

Solamente lo estarían las Actas Notariales relativas a Expedientes de Dominio en cuanto sean títulos supletorios para inmatriculación de la finca o reanudación de tracto sucesivo, es decir cuando tienen por objeto proporcional un título inmatriculador que acredite la adquisición del dominio.

2.- No están tampoco sujetas a AJD, pues “la escritura pública de constatación de un exceso de cabida no está sujeta a gravamen por tener por objeto cosa valuable”.

Por tanto, estando claro el tratamiento fiscal para este tipo de actas, el registrador debió de apreciar de oficio la no sujeción pues lo contrario supone una exigencia que provoca una dilación indebida y sobre todo innecesaria, considerando también que ninguna responsabilidad tendrá al seguir el criterio del órgano fiscal competente para la interpretación de la norma, reiterado por la propia DGRN. (AFS)

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128.** COMPRA EN PROINDIVISO DE FINCA RÚSTICA EN ANDALUCÍA SIN ASIGNACIÓN DE USO

Resolución de 13 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Gérgal, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa. 

Resumen: La mera transmisión de una finca a dos compradores por mitad y proindiviso (mediante una compraventa simultánea y no sucesiva), sin atribución de usos u otro indicio cualificado que haga suponer una división o fraccionamiento del terreno, no debe exigir intervención administrativa alguna.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de venta de una finca rústica situada en un municipio de Andalucía a favor de dos personas de nacionalidad sueca que la adquieren por mitad y en proindiviso. En la escritura de compraventa no se incluye pacto alguno relativo a la asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble a cada uno de los compradores.

Registrador: Suspende la inscripción porque considera dicha venta asimilable a una parcelación urbanística necesitada de licencia urbanística o, en su caso, de declaración de innecesariedad, por cuanto supone una asignación de cuotas en proindiviso que puede determinar la existencia de diversos titulares a los que corresponda el uso individualizado de una parte del inmueble (Art. 66 Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía).

Notario: No existen actos reveladores de parcelación urbanística ni se produce una división en la titularidad o goce. En la escritura se compra un cortijo con su parcela por una pareja de ciudadanos suecos. La calificación implica que no podrán comprar proindiviso en el campo parejas que, o no están casados, o estándolo, su régimen matrimonial no es el de gananciales.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

1 La mera transmisión de una finca a dos compradores por mitad y proindiviso (mediante una compraventa simultánea y no sucesiva), o de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado que haga sospechar la existencia de un fraccionamiento del terreno o de su goce o aprovechamiento.

2 Se consideran indicios cualificados la nueva asignación de uso de parte determinada de la finca, o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones de cuota a personas distintas  y ajenas a dicha comunidad hereditaria (RR.DGRN 12 de diciembre de 2017), siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes (relativas a la descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes, o cualesquiera otras que resulten pertinentes para tal valoración), y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable.

3 En el presente caso concurren circunstancias que apuntan en dirección opuesta, como es el hecho de que los compradores, de la misma nacionalidad y domicilio, compran simultáneamente en un mismo negocio jurídico, interviniendo representados por la misma apoderada en virtud de un mismo poder, lo que avalaría la afirmación del recurrente de tratarse de una pareja, situación poco acorde con la eventual atribución a cada uno de los compradores de un uso individualizado de una parte diferenciada del inmueble, lo que sin ser determinante por sí solo, coadyuva a la conclusión estimatoria del recurso que resulta de la aplicación al presente caso de la doctrina del Centro Directivo.

Conclusión: Frente a negocios o actos jurídicos que sin constituir formalmente división o segregación conllevan una situación de cotitularidad hay que distinguir: (i) Si presentan indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, quedan sujetos al requisito de obtener previa licencia o declaración de innecesariedad (Art. 78 del Real Decreto 1093/1997, en relación al Art. 26 de la Ley de Suelo), cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto. (ii) Si el acto o negocio no presenta dichos indicios. el tratamiento del mismo desde el punto de vista registral debe articularse a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto de 4 de julio de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable, puedan justificar la aplicación de tal precepto.

Comentario: Las leyes examinadas ponen la venda antes que la herida para “protegerse” de aquellos actos o negocios jurídicos en los que adquieren proindiviso dos o más personas una finca rustica indivisible, y ello aunque no se fraccione formalmente el terreno o su uso.

 Son adquisiciones bajo sospecha que ni siquiera los adquirentes pueden neutralizar declarando que no pretenden semejantes resultados. Se trata de buscar indicios pero no cualesquiera, sino “indicios cualificados” que se van desgranando uno a uno en cada resolución en función del caso concreto y la sagacidad desplegada. Junto a la inseguridad jurídica que ello produce la “saga” de resoluciones puede ser interminable. (JAR)

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129.** PROPIEDAD HORIZONTAL. RECTIFICACIÓN. CONCRECIÓN DE DESCRIPCIÓN DE GARAJE CORRESPONDIENTE A CUOTA TRANSMITIDA

Resolución de 13 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad interina de Granada n.º 1, por la que suspende la inscripción de una escritura de rectificación de otra previa de compraventa. (CB)

Resumen: Se rechaza el traslado de una cuota de participación con uso de garaje y trastero de una finca a otra y su complemento descriptivo por una escritura de subsanación por no tener el constructor-vendedor ninguna cuota en la finca destino del traslado y necesitar esa operación y el complemento de la descripción con la adición de la superficie, el consentimiento de todos los comuneros de esa finca común.

Hechos: Mediante la escritura […] se procede a subsanar otra anterior de compraventa de 10 de febrero de 2000 en el sentido de rectificar el error que se afirma haber padecido en esta última relativo a la identificación de la finca sobre la que se transmite una cuota indivisa de un 0,50%, afirmando que dicha finca no era la registral número 64.190, sino la finca 50.542 del citado Registro. La escritura de subsanación se otorga por un representante de la mercantil […] vendedora, y por don F. M. M. G. […]

[…] la escritura rectificada tiene por objeto la compraventa de una cuota indivisa de un local destinado a garaje o aparcamiento de vehículos que lleva adscrita el uso de una plaza de aparcamiento y de un trastero (sin desglosar la parte de cuota correspondiente a cada uno de estos dos elementos), identificados sólo por su respectivo número de orden (plaza de aparcamiento número 2 y trastero 18A), y que en la propia escritura de subsanación (que tiene por objeto trasladar dicha cuota indivisa de una finca registral, en que consta inscrita, a otra distinta) se complementa la descripción de la citada plaza de aparcamiento y trastero añadiendo el dato de sus respectivas superficies construidas.

[…] algunas cuotas indivisas concretadas en garajes y trasteros constan inscritas con señalamiento de un número de plaza de garaje o trastero pero sin especificar la superficie atribuida y sus linderos, y otras sin siquiera señalamiento de los respectivos número de orden de la plaza o trastero.

Registradora: La registradora señala, en esencia, tres defectos en su calificación: a) que la citada mercantil ya no es titular de ninguna participación indivisa sobre la finca registral 50.542, por haber sido transmitidas por dicha entidad la totalidad de las participaciones indivisas de que era titular (encontrándose algunas cuotas indivisas concretadas en garajes y trasteros sin especificar la superficie atribuida y sus linderos, y otras sin señalamiento de un número de plazo de garaje o trastero) […] y c) que la concreción de la superficie construida asignada en la escritura subsanatoria a la plaza de garaje y al trastero objeto de la rectificación (que no figuraba en la escritura de compraventa inicial y se añade ahora en la de subsanación), requiere el consentimiento unánime de los restantes copropietarios del local, siendo necesario además señalar los linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil de la plaza de garaje y del trastero, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes del local en que se encuentran dichos elementos.

Recurrente: El recurso se dirige frente al primer defecto, ofreciendo la subsanación del segundo, y formulando una consulta a este Centro Directivo en relación con el tercero, a fin de concretar en cuanto a éste cuál debe ser el objeto concreto del consentimiento unánime de los comuneros exigido en la calificación […]

Resolución: Confirma defectos.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

TRASLADO DE CUOTA A OTRA FINCA. […] La rectificación registral se practica conforme indica el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que contempla diversos supuestos que pueden originar la inexactitud del Registro que debe repararse, supuestos que son los siguientes: […] c) la nulidad o error de algún asiento, y d) la falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y en general de cualquier otra causa no especificadas en la Ley. En este último supuesto, la rectificación precisará del consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial. […]

4 El supuesto de hecho del presente expediente se refiere a la posibilidad de subsanar una escritura de compraventa, modificando el objeto transmitido […] la subsanación se produce más de ocho años después de la transmisión operada en escritura pública, y que la finca que, según se afirma en la escritura de subsanación, fue el objeto de transmisión en cuanto a la cuota indivisa de un 0,50% (registral 50.542) consta ya transmitida e inscrita a favor de terceros en su integridad al tiempo de solicitarse la rectificación, sin que la entidad vendedora ostente ya titularidad registral alguna sobre dicha finca.

Como ha señalado este Centro Directivo […] es evidente la posibilidad de subsanar errores padecidos en las escrituras públicas, que no cabe cuestionar. Pero, del mismo modo, es evidente asimismo que, otorgada una escritura pública (como la ahora considerada de compraventa), se producen unos efectos de todo orden (no solo traslativos), reforzados por la inscripción registral, cuyos asientos están bajo la salvaguardia de los tribunales, y cuya alteración requiere de ciertas cautelas.

[…] se encuentra fuera de toda duda la posibilidad de rectificar las declaraciones vertidas en la escritura pública cuando estas declaraciones no se ajustan a la realidad, cuando en virtud de la escritura que se pretende rectificar se produjo ya una verdadera transmisión dominical, que también causó la correspondiente inscripción, no puede dejarse sin efecto la transmisión operada como si se tratara de un mero error del título o de la inscripción, cuando no se trata de ni uno ni de otro caso, sino de un error de consentimiento, referido en este caso al objeto, de los otorgantes.

Lo anterior no es óbice a la posibilidad, conforme al principio general expuesto, de que se puedan alterar los términos de la escritura cuando éstos no se ajustan a la realidad, haciendo posible la rectificación o aclaración y el posterior acceso de la misma al Registro, sin que sea necesario un determinado pronunciamiento judicial. No obstante, tal alteración siempre ha de estar supeditada al hecho de que quede suficientemente causalizado el acto correspondiente […] y, consiguientemente, la razón de la modificación o rectificación, a fin de evitar que por una vía indirecta y fraudulenta se puedan alterar las reglas generales que regulan la transmisión de los bienes y derechos, y siempre que concurra el consentimiento de todos los titulares, con base en el error de consentimiento de los contratantes, sin perjuicio de las consecuencias fiscales que ello conlleve; es decir, dándole el tratamiento de una rectificación sustantiva del título, y no de una mera subsanación como si de una simple rectificación material se tratara.

En el presente caso, aun admitiendo como cumplido el requisito de la causalización de la rectificación […] no queda integrado el requisito del consentimiento de los titulares, pues la finca sobre la que se pretende inscribir la cuota indivisa transmitida a los compradores consta inscrita íntegramente a favor de terceros titulares distintos de la entidad vendedora […] que ninguna intervención han tenido en la compraventa y en su rectificación, por lo que el defecto debe ser confirmado.

COMPLEMENTO DE LA DESCRIPCIÓN DE GARAJE EN COMUNIDAD. 5. La misma suerte desestimatoria debe correr el recurso en relación con el tercer defecto señalado en la calificación, relativo a la necesidad del consentimiento unánime del resto de los comuneros para concretar la superficie asignada a la plaza de garaje y al trastero correspondientes a la cuota indivisa transmitida, y a la determinación de los restantes elementos descriptivos referidos en la nota de calificación.

[…] el escrito del recurso resulta equívoco sobre su finalidad impugnativa en cuanto a dicho defecto, pues en el mismo se contiene, al propio tiempo que el recurso ahora examinado, una consulta […] sin que, por tanto, pueda desarrollarse en modo alguno la función consultiva que corresponde a esa Dirección General –sujeta a sus propias normas de legitimación, procedimiento, ámbito material y eficacia– dentro de la vía procedimental del recurso gubernativo […] No obstante, en la medida en que la citada consulta se refiere sólo a una parte del defecto y no está exenta de cierto reproche o expresión de disconformidad con el fondo del mismo, este Centro Directivo, conforme al principio «pro actione» […] considera procedente examinar el citado defecto en el contexto de la presente Resolución y valorar su conformidad o no a Derecho. […]

Pues bien, el defecto ahora examinado plantea dos cuestiones relacionadas pero distintas: primera, si pueden el transmitente y el adquirente verificar por sí solos en la misma escritura de rectificación de la compraventa el complemento de la descripción de dicha plaza de aparcamiento y trastero, en concreto con la determinación de su superficie construida, o si resulta para ello necesario el consentimiento del resto de los cotitulares de las participaciones indivisas previamente enajenadas y ya inscritas sobre la misma finca […] (local perteneciente a un inmueble constituido en régimen de propiedad con anterioridad a la actual redacción del artículo 53 del Anexo de Normas Urbanísticas del Reglamento Hipotecario); y segunda, si los citados datos descriptivos (cuota indivisa, número correlativo de la plaza de aparcamiento y trastero, y superficie) son suficientes, o si por el contrario deben ser necesariamente complementados con la identificación de sus linderos respectivos, dimensión perimetral y la descripción de los elementos comunes del local destinado a aparcamiento […]

CONSENTIMIENTO DE COMUNEROS PARA SUBSANAR. 7. La primera cuestión planteada se refiere, pues, a la legitimación del titular de la cuota indivisa de una finca destinada [la sociedad vendedora ya no es titular] a plazas de garaje y trasteros para atribuir a dicha cuota [¿no está atribuida?], junto con el comprador, el uso y disfrute exclusivo de una concreta plaza de garaje por medio de su descripción [esa atribución ya se hacía en el art. 68 RH por medio de poner el número, conforme a la regulación anterior al AURH], en cuanto a su concreta y precisa superficie, en la propia escritura de compraventa, o de su rectificación, y con ocasión de la misma.

Pues bien, dispone el artículo 53.b) de las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística […] que «cuando el objeto de la transmisión sea una participación indivisa de finca destinada a garajes, que suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, deberá incluirse en el título la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes». Este precepto lógicamente no es aplicable a supuestos anteriores a la entrada en vigor del Real Decreto, siempre que no se pretenda la atribución de uso regulada en el precepto, esto es, si la inscripción queda limitada a la cuota indivisa [en realidad, en ese caso de no atribución de zona, tampoco se aplica a actos posteriores al AURH].

Pero si se quiere modalizar la comunidad existente sobre el garaje [por medio de la concreción señalando superficie], pasando de una comunidad ordinaria (artículos 392 y siguientes del Código Civil) a una comunidad especial con asignación de uso de plazas determinadas, con descripción singular de las mismas, deberá prestar su consentimiento a ello todos los copropietarios, dado el carácter de acto de alteración de la comunidad que comporta (artículo 397 del Código Civil) [pero esa concreción superficiaria no atribuye un nuevo uso exclusivo que ya resulta por la simple designación del número hecha al amparo del art. 68 RH permite abrir folio].

En este sentido, este Centro Directivo ha señalado reiteradamente (vid., por todas, la Resolución de 14 de febrero de 2013) [para garajes sujetos al AURH] […] que […] Para que pueda hablarse de propiedad separada en un régimen de propiedad horizontal no basta con definir una cuota abstracta respecto del todo, sino que se precisa, además, la delimitación suficiente de un espacio susceptible de aprovechamiento independiente sobre el que se proyecte ese derecho singular y exclusivo de propiedad, y en cuyo goce se concrete esa participación abstracta. Caso de faltar esa delimitación, las cuotas que se señalen por el propietario único del local carecerán de sustantividad jurídica actual que permita diferenciarlas entre sí, por mucho que a cada una de ellas se le asigne un número […]

De lo anterior resulta la trascendencia que tiene la delimitación física del objeto a que se refiere la atribución de uso exclusivo. Esa delimitación va a transformar la comunidad ordinaria preexistente en una comunidad especial con asignación de uso de plazas de aparcamiento determinadas, comunidad de carácter funcional, por razón de su destino [para garajes posteriores al AURH] […] Mutación jurídico-real para la que deberá prestar su consentimiento todos los copropietarios, dado el evidente carácter de acto de alteración de la comunidad que supone […]

Por ello en el presente caso, en el que las cuotas transmitidas constan inscritas sin delimitación del espacio físico sobre el que se proyecta el derecho de uso exclusivo asignado, y en el que en el título calificado aparece ahora contenida dicha delimitación […] debe confirmarse la calificación de la registradora, pues tal y como está determinado el derecho objeto de la venta implica una alteración del régimen de comunidad, lo que exige el consentimiento de todos los restantes copropietarios del local […]

DESCRIPCIÓN INCOMPLETA. Igual suerte desestimatoria ha de correr la impugnación contra el otro aspecto del tercer defecto señalado en la nota de calificación, esto es, el carácter incompleto de la descripción de la plaza de aparcamiento asignada a la cuota indivisa transmitida.

Como se ha señalado anteriormente, el artículo 53.b) de las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística […] impone, para los supuestos de transmisión de una participación indivisa de finca destinada a garajes, que suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, que se incluya en el título «la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes» […]

Por tanto, habiéndose omitido en el título calificado los linderos de la plaza y la descripción de los elementos comunes del local destinado a aparcamiento en que aquella se ubica […] Sin que quepa aplicar en este caso la solución apuntada en la Resolución de 5 de febrero de 2018 de la inscripción parcial del título (en este caso mediante la inscripción de la rectificación de la venta de la cuota así como su asignación de número de orden de la plaza y del trastero), con suspensión de la superficie asignada en la escritura de rectificación a ambos elementos, solución que no resulta viable al concurrir en todo caso el primero de los defectos examinados que afecta a la totalidad del título, imposibilitando también su inscripción parcial. Todo lo cual lleva necesariamente a la confirmación de la calificación también en este extremo.

La conclusión anterior no puede quedar desvirtuada por la alegación del recurrente relativa a la elaboración de un plano por parte de un técnico titulado en el que figurarían los metros útiles, los metros construidos, incluyendo la parte proporcional de los espacios comunes y las respectivas cuotas de cada plaza de aparcamiento y trastero […]

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.

BREVE COMENTARIO.– Se parte de que “Caso de faltar esa delimitación [del art. 53.b) AURH], las cuotas que se señalen por el propietario único del local carecerán de sustantividad jurídica actual que permita diferenciarlas entre sí, por mucho que a cada una de ellas se le asigne un número”.

  Esta afirmación se hace para los casos de ventas de garajes posteriores al AURH, sin embargo, a pesar de la resolución de 14 de febrero de 2013, creo que el vigente art. 68 RH permite esa individualización, que a falta de otra determinación se integra naturalmente con la situación posesoria. Ese es el caso que se trata en la resolución, donde con posterioridad al AURH se hizo en algunos casos, conforme al art. 68 RH, la asignación de número sin delimitar garaje y trastero y sin sujetarse a los requisitos descriptivos del art. 53.b) AURH.

  La asignación de número bastó, conforme al art. 68 RH, para atribuir el uso exclusivo de trastero y garaje y abrir folio independiente, por lo que los garajes ya tenían la consideración de objeto susceptible de uso exclusivo. De ese modo, en el presente caso, huelga reflexionar sobre si la modificación descriptiva confiere el carácter de exclusiva a la superficie o zona asignada a la cuota.

  Ahora bien, para hacer, por medio de una nueva escritura, la determinación de garaje y trastero que se pretende se coincide con la resolución que será necesario el consentimiento de todos los propietarios de garajes del local y que será necesaria la delimitación de la zona conforme al art. 53.b) citado.

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130.⇒⇒⇒ HERENCIA DE CAUSANTE SUECO. ADAPTACIÓN DE FIGURAS EXTRANJERAS. FIDEICOMISO DE RESIDUO.

Resolución de 14 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Sahagún, por la que acuerda denegar la práctica de inscripción de una escritura de adjudicación de herencia, sometida al Derecho sueco. (IES)

Resumen: La adecuación de instituciones extranjeras por notario y la adaptación de derechos reales por registrador presentan perfiles diferentes. La adaptación de una figura sucesoria extranjera a una institución conocida en nuestro Derecho, como es en este caso la sustitución fideicomisaria de residuo, exigirá la obligatoria comunicación previa al titular del derecho o medida.

Hechos.- En escritura se formaliza la sucesión parcial, respecto de los bienes situados en España, de don P. M. K., de nacionalidad sueca.

Registro.– Suspende la práctica de la inscripción, alegando:

No se aporta el título de la sucesión hereditaria, declaración de herederos abintestato, certificado de defunción y el certificado de últimas voluntades (o acreditación, en su caso, de que no existe dicha obligación) del causante Don P. M. K. traducido y apostillado.   

No consta la nacionalidad sueca y no se prueba el derecho sueco.

No se aclara el sentido e interpretación de la cláusula conforme a la cual la única heredera (cónyuge) adquiere todos los bienes del causante en pleno derecho de disposición pero con la única salvedad de que el cónyuge adjudicatario no podrá modificar por testamento los derechos que los descendientes comunes pudieran ostentar sobre el residuo de los bienes (en caso de existir) adquiridos por la cónyuge supérstite en la herencia del cónyuge fallecido.

La cláusula viene a establecer una especie de sustitución fideicomisaria de residuo muy indeterminada ya que se circunscribe a los bienes que quedaren al fallecimiento del cónyuge supérstite, Doña M. C. K., en cuanto a los derechos que los descendientes comunes pudieran ostentar sobre el residuo de los bienes (en caso de existir), pero no se determina en qué casos pueden ostentar tales derechos ni en qué cuantía y extensión lo que genera una gran confusión en su interpretación.

Relacionado con lo anterior no se identifica a los eventuales descendientes comunes del causante y su cónyuge supérstite a los efectos de hacer constar, en su caso, algún tipo de derecho a su favor.

 El Notario interpuso recurso y alega fundamentalmente:

Que se aporta documento de notario público sueco, redactado en idioma español y debidamente apostillado, que debe considerarse el título de la sucesión.  

Que la nacionalidad sueca consta en el Registro y que consta quien hereda y cómo en el documento público sueco, que el artículo 82 de la LH establece que en la sustitución fideicomisaria simplemente se hará constar la cláusula de sustitución, por lo que no es posible exigir más requisitos que los que exige la legislación española para un español.

DIRECCIÓN GENERAL.- Estima parcialmente el recurso, en cuanto al segundo defecto observado, confirmando en lo demás la calificación de la registradora.

   A la sucesión de un nacional sueco abierta antes del día 17 de agosto de 2015. se le aplica el artículo 9.8 del CC español, que conduce a la ley nacional del causante, legislación sueca. La liquidación sucesoria del régimen económico matrimonial, no se regulará por el Reglamento (UE) 2016/1103, aplicable desde el 29 de enero 2019.

 El Derecho sucesorio sueco y en general el nórdico, se asemeja al Derecho anglosajón. El patrimonio hereditario se independiza de los sucesores, poseyendo personalidad jurídica propia y quedando sujeto a administración.

 La declaración de inventario ante la Agencia tributaria sueca (Skatteverket), obligatoria, es el documento público que demuestra quienes son los sucesores y en qué forma suceden.

En el presente supuesto, el causante y su cónyuge estaban casados bajo el régimen legal de ganancias y sin testamento.

   En el Derecho sueco, a falta de distribución previa del patrimonio conyugal, por defecto (Capitulo 3 SFS 1958: 637, enmendado SFS 2005: 435) el cónyuge hereda el patrimonio común y sucesorio, limitándose exclusivamente la disposición mortis causa que quedará prefijada por el fallecimiento del primer consorte abintestato.

 La adjudicación de los bienes al cónyuge quedará en una posición especial, próxima, como señala la registradora, a la institución española de la sustitución fideicomisaria, (artículos 82 de la LH y 59 de la Ley 29/2015).

El título sucesorio es la declaración de herederos (relación de sucesores e inventario ante la oficina tributaria), que se acompaña de documento expedido por notario sueco que certifica los particulares de aquel Derecho.

 No consta la aportación de certificado de defunción del causante apostillado– Suecia NO es parte del Convenio n.º 17 de CIEC (Convenio de Atenas). RECUERDA que si fuere presentado ante una autoridad española, tras el 16 de febrero de 2019, certificado de defunción procedente de un Estado miembro, éste no necesitará ser apostillado, artículo 2 del Reglamento (UE) n.º 2016/1191, de 6 de julio de 2016, ni tampoco traducido si está acompañado del impreso estándar multilingüe al que se refiere el artículo 7 expedidos por autoridad, con los requisitos formales que allí se establecen (fecha, firmas sello o timbre de la autoridad expendedora).

No se aporta certificado del Registro de últimas voluntades español, ni complementariamente –dada la fecha del fallecimiento del causante, anterior, como se ha indicado, a la aplicación del Reglamento 650/2012–, expresión de la inexistencia de Registro Oficial de Testamentos en Suecia, Estado del que es nacional del causante cuya ley es aplicable y en el que no existe registro oficial testamentario alguno.

La nacionalidad sueca del causante si consta del mismo Registro.

 La traducción parcial de los textos que acompaña el notario a la escritura calificada no reúne los requisitos establecidos en la disposición final decimosexta de la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de la Acción y del Servicio Exterior del Estado, ni se está en un supuesto de exceptuación (vid. Resolución de 4 de enero de 2019) sin que exprese el notario su conocimiento suficiente de la lengua sueca.

  Por lo tanto, el primer defecto debe ser íntegramente confirmado.

El segundo defecto, ligado al anterior, consiste en que, a juicio de la registradora, no se ha probado el Derecho sueco.

 De la lectura del documento resulta que da por probado el mismo por referencia al juicio de ley de notario sueco que acompaña a la copia autorizada formulado directamente en español y apostillado. Es sabido que el artículo 36 del Reglamento Hipotecario tiene el carácter de norma especial en materia de cooperación jurídica civil y mercantil (disposición adicional primera de la Ley 29/2015). El defecto no puede ser mantenido.

  Finalmente, en cuanto al último defecto, informa que en Derecho sueco desde la reforma del Código Civil de 1987, se considera preferente el interés del cónyuge, cuando concurre, como en este caso, con hijos comunes, de suerte que la adjudicación hereditaria, de no haber partición, puede quedar diferida al fallecimiento del supérstite.

  En la escritura se dispone la adjudicación a la viuda de los bienes del difunto, por título sucesorio, pero también por su procedencia matrimonial. Se indica «sin que pueda modificar por testamento su destino». Sobre esta limitación, la certificación del notario sueco puntualiza que dicha adjudicación al supérstite lo es en pleno derecho de disposición, es decir con total libertad de administración, disposición y enajenación por cualquier título y modo, con la única salvedad de que el cónyuge adjudicatario no podrá modificar por testamento los derechos que los descendientes comunes pudieran ostentar sobre el residuo (caso de existir) adquiridos por el cónyuge en la herencia del consorte fallecido, todo ello con expresa cita de los preceptos atinentes de su legislación.

 La inscripción como fideicomiso de residuo que sugiere la registradora, como institución española más próxima,  supone la previa adaptación de la figura extranjera desconocida a la figura licita más próxima española.

La adaptación de derechos reales se contempla por primera vez en una norma europea en el artículo 31 del Reglamento (UE) n.º 650/2012, y posteriormente en los artículos 29 respectivamente de los Reglamentos del Consejo 2016/1103 y 2016/1104. Dada la inaplicación de este instrumento europeo por razón de la fecha del fallecimiento del causante (y sin perjuicio de los términos del artículo 1.2.k) y.l) del mismo texto), el reflejo registral de la posición jurídica del cónyuge viudo requerirá sin duda de la correspondiente adaptación en los términos de nuestra legislación nacional artículo 61 –también adecuación, artículo 57, para los documentos notariales – de la Ley 29/2015, de 30 de junio, de cooperación jurídica internacional en materia civil. La diferencia entre adecuación y adaptación no es meramente terminológica, habiendo preferido el legislador reservar la expresión adaptación al ámbito registral. La pretensión de incorporación de derechos con transcendencia registral en base a un documento público extranjero, desconocidos en el Derecho español –sin prejuzgar su actuación en el ámbito de los reglamentos citados– implicará que el registrador deberá, con carácter previo a su calificación, como procedimiento registral separado, adaptar lo solicitado a lo establecido en nuestro ordenamiento, con finalidad similar y el límite de no producir más efectos que los previstos en el Estado de origen.

La adaptación de una figura sucesoria extranjera a una institución conocida en nuestro Derecho, como es en este caso la sustitución fideicomisaria de residuo, exigirá la obligatoria comunicación previa al titular del derecho o medida. Cualquier interesado podrá impugnar la adaptación directamente ante un órgano judicial (artículo 61.2 de la Ley 29/2015).

En el presente caso no se realiza por el notario autorizante la adecuación de instituciones extranjeras, referida a la correcta ejecución de documentos públicos expedidos o autorizados por autoridades distintas de las españolas –no resoluciones judiciales– que presenten en España efectos equivalentes y persigan finalidades e intereses similares. Actuación notarial requerida y que presenta perfiles independientes a la adaptación registral.

Finalmente, también se separa, artículo 59, párrafo segundo, de la Ley 29/2015, la adaptación registral de la posibilidad de que pueda ser reconocida incidentalmente una resolución por el registrador. Recordando la Resolución de este Centro Directivo de 7 de octubre de 2002, se trataría de aceptar la figura extranjera, en cuanto encaja estructuralmente en el Derecho español y adaptar al Derecho interno el contenido y efectos del derecho real foráneo, todo ello bajo el ropaje técnico de la nueva técnica de la adaptación registral.

 Es necesaria la correcta identificación de los hijos interesados (artículos 59 de la Ley 20/2015, 9 de la Ley Hipotecaria y 51 y 82 del Reglamento Hipotecario –designación nominativa–) y domicilio, precisando su notificación a efectos de la constancia de que no hay oposición a los efectos del instituto adaptado, salvo expresa aceptación de éstos, en escritura complementaria del título calificado. (IES)

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131.** PROPIEDAD HORIZONTAL. RECTIFICACIÓN EN CUANTO A LOS ANEJOS ASIGNADOS

Resolución de 14 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Albacete n.º 1 a inscribir una escritura de rectificación de otra de división horizontal.

Resumen: La rectificación del anejo asignado en la división horizontal requiere, como requisito esencial, el consentimiento del titular de la finca registral cuya rectificación se pretende.

Hechos: Se trata de una escritura otorgada en 1969 por la que se rectificó otra de división horizontal otorgada en 1967, en virtud de la cual se hace constar el error padecido en la asignación de los anejos de dos entidades con intercambio de los mismos.

Presentada en su día dicha escritura, se dio la circunstancia de que se practicó la rectificación sobre una sola entidad, asignándole el anejo correcto.

Mediante escritura de compraventa autorizada el día 7 de septiembre de 2018, el titular registral del elemento privativo rectificado lo vende a la ahora recurrente, que presenta la escritura de rectificación antes citada acompañada de certificación del acta de la junta de propietarios celebrada en aquel momento en la que consta que la rectificación pretendida fue autorizada por unanimidad de todos los titulares de los elementos privativos de la división horizontal, asistentes todos a la junta.

La registradora objeta que no se identifica de manera fehaciente a los asistentes a la junta de propietarios para poder comprobar que consta el acuerdo unánime de todos los titulares registrales, actuales propietarios y sus cónyuges, para proceder a la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal.

La recurrente, por el contrario, defiende la posibilidad de practicar la inscripción de la rectificación pretendida al haberse formalizado en su momento con cumplimiento de todos los requisitos legales y ser atribuible al Registro de la Propiedad el error de rectificar tan sólo una de las dos fincas afectadas, lo que se traduce en una doble inscripción de uno de los anejos.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.

Doctrina: La determinación de los elementos que constituyen anejos inseparables de los elementos privativos constituye parte del contenido esencial del título constitutivo (artículo 5 de la Ley de propiedad horizontal) por lo que cualquier modificación que  les afecte debe quedar sujeta a las normas establecidas para la modificación del mismo.

Es por ello por lo que se exige el acuerdo unánime de la junta de propietarios con el consentimiento de los actuales titulares registrales de los elementos de la división horizontal (aunque sea como acto colectivo o unanimidad presunta, cfr. artículo 17, regla 8, de la Ley sobre propiedad horizontal), y el consentimiento específico e individualizado del titular del elemento cuya rectificación se pretende, cuyo derecho de dominio quedaría afectado en su contenido esencial al variar el objeto del mismo en tanto en cuanto pasaría de ser titular de un anejo diferente  con otra ubicación, linderos e incluso superficie.

Rechaza el hecho de que la modificación fue autorizada por quienes en su día ostentaban la propiedad de esos elementos privativos, por cuanto, para los titulares actuales no producen efecto aquellas modificaciones del título constitutivo que no hubieran sido inscritas oportunamente.

Tampoco admite llevar a cabo la rectificación utilizando el mecanismo previsto para la rectificación del Registro en sentido amplio ni el de la doble inmatriculación.

El de la rectificación, porque al tratarse de un error de concepto (artículo 216 de la Ley Hipotecaria),  no consta ni el consentimiento de la registradora ni el del titular registral del elemento privativo cuyo anejo quedó sin rectificar y que ha de ser ahora modificado.

El de la doble inmatriculación (artículo 313 del Reglamento Hipotecario), porque para ello sería preciso que los titulares de asientos registrales previos hayan tenido en el procedimiento la intervención prevista en las leyes para evitar su indefensión.

Comentarios: Muy lógica la solución a la que llega nuestro CD ya que la rectificación solo la solicita la titular registral de una de las fincas, no así el de la finca cuyo anejo inseparable e indivisible ha de ser sustituido, siendo su consentimiento expreso requisito esencial e imprescindible para poder practicar la rectificación, ya sea por la vía de la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, ya por la de la rectificación del error de concepto, ya por la de la doble inmatriculación. (MGV)

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132.** OBJETO DEL RECURSO. PUBLICIDAD FORMAL: INTERÉS LEGÍTIMO

Resolución de 14 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa María de Guía de Gran Canaria, por la que se deniega la expedición de una certificación. (CB)

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133.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA

Resolución de 15 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Mérida n.º 1, por la que se deniega la inscripción de un decreto de ejecución de títulos no judiciales.

Resumen: Procede la suspensión de todas las ejecuciones hipotecarias que se sigan en el momento de declararse el concurso, aunque ya se haya celebrado la subasta. Sólo se alzará y continuará la ejecución si se incorpora al procedimiento una resolución del juez del concurso que declare que los bienes no son necesarios para continuar la actividad. 

Hechos: Se solicita la inscripción de un testimonio de auto de adjudicación de títulos no judiciales.

El registrador hizo una primera calificación en la que se suspendió su inscripción por no aportarse mandamiento de cancelación de cargas, no acreditarse el pago de los impuestos, y no constar la situación arrendaticia.

Dichos defectos se subsanaron y se aportó mandamiento de cancelación, tras lo que fue objeto de una segunda nota de calificación en que se suspende la inscripción por corresponder al Juzgado Mercantil iniciar la ejecución o realización forzosa de la garantía al estar en concurso el deudor.

El recurrente entiende que al haberse celebrado la subasta antes de la fecha de declaración del concurso, es en ese momento en el que debe entenderse cumplida la teoría del título y el modo y que no debe el ejecutante sufrir las consecuencias del retraso en la expedición del decreto de adjudicación.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Con carácter previo, la DG recuerda que conforme al artículo 258.5 de la Ley Hipotecaria la calificación debe ser global y unitaria ya que la situación concursal figuraba anotada preventivamente en el Registro de la Propiedad a la fecha de la primera nota de calificación, sin que ello constara en la misma, por lo que entiende que el registrador “debe extremar su celo para evitar que una sucesión de calificaciones relativas al mismo documento y a la misma presentación, genere una inseguridad jurídica en el rogante de su ministerio incompatible con la finalidad y eficacia del Registro de la Propiedad”.

Para la resolución del recurso son esenciales el artículo 568 de la LEC, apartados 2y 3  (reformado por la Ley 13/2009, de 3 de noviembre) y los artículos 56 y 57 de la Ley Concursal operada por la Ley 38/2011, de 10 de octubre, de los que se deriva “que el Letrado de la Administración de Justicia decretará la suspensión de la ejecución en el estado en que se halle en cuanto conste en el procedimiento la declaración del concurso” y “que sólo se alzará la suspensión de la ejecución y se ordenará que continúe cuando se incorpore al procedimiento testimonio de la resolución del juez del concurso que declare que los bienes o derechos no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor”. Y que tal suspensión se acordará por el letrado de la Administración de Justicia del juzgado de primera instancia que este conociendo de la ejecución de la garantía real”.

A continuación  hace referencia a las reglas relativas a las ejecuciones de garantías reales tras la declaración de concurso del titular del bien o del derecho sobre el que se hubiera constituido la garantía (artículos 56, 57 y 155 de la Ley Concursal):

1. La primera es aquella según la cual, desde la declaración de concurso, los titulares de derechos reales de garantía, sobre bienes o derechos de la masa activa necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado, no pueden iniciar procedimientos de ejecución o realización forzosa sobre esos bienes o derechos.
2. La segunda, que, desde la declaración de concurso, las actuaciones de ejecución o realización forzosa ya iniciadas a esa fecha sobre cualesquiera bienes o derechos de la masa activa quedaran suspendidas, si no lo hubiesen sido ya como consecuencia de la comunicación por el deudor del inicio de negociaciones con los acreedores, aunque ya estuviesen publicados los anuncios de subasta.
3. La tercera regla se refiere a que los titulares de derechos reales de garantía, sobre bienes o derechos de la masa activa no necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado que pretendan iniciar procedimientos de ejecución o realización forzosa sobre esos bienes o derechos o que pretendan alzar la suspensión deberán acompañar a la demanda o incorporar al procedimiento judicial o administrativo cuya tramitación hubiera sido suspendido el testimonio de la resolución del juez del concurso que declare que no son necesarios para esa continuidad. Cumplido ese requisito podrá iniciarse la ejecución o alzarse la suspensión de la misma y ordenarse que continúe ante el que era originariamente competente para tramitarla.
4. La cuarta regla se refiere al fin de la prohibición de inicio o continuación de ejecuciones de garantías reales sobre cualquier clase de bienes, desde la fecha de eficacia de un convenio que no impida el ejercicio del derecho de ejecución separada; o desde que hubiera transcurrido un año a contar desde la fecha de declaración de concurso sin que hubiera tenido lugar la apertura de la liquidación.
5. Y la quinta regla, por la que la abierta la fase de liquidación se producirá la pérdida del derecho a iniciar la ejecución o la realización forzosa de la garantía sobre bienes y derechos de la masa activa por aquellos acreedores que no hubieran ejercitado estas acciones antes de la declaración de concurso.

Vemos que el carácter del bien o del derecho va a tener trascendencia para el ejercicio de la acción antes de la apertura de la fase de liquidación (artículo 56.1, párrafo primero, de la Ley Concursal) y carece de ella cuando se ha iniciado la fase final de concurso de acreedores y cualquiera que haya sido el momento en que se produzca  la apertura de tal fase , debiendo el acreedor privilegiado esperar para obtener su satisfacción, a que el bien sobre el que recae el derecho real de garantía se enajene conforme a las reglas imperativas contenidas en la Ley Concursal para la enajenación de esta clase de bienes (artículos 149.2 y 155.4 de la Ley Concursal).

En lo que respecta a las alegaciones del recurrente relativas al momento en que se debe  de tener por cumplida la teoría del título y el modo, son rechazadas puesto que el Supremo en las ejecuciones judiciales la sitúa  con la plena aprobación judicial del resultado de la subasta, que tiene lugar existiendo título (aprobación del remate) y modo (adjudicación al rematante) lo que,  en nuestro caso tuvo lugar con posterioridad a la declaración del concurso, de su anotación en el registro, y de la notificación efectuada por el registrador al juez de Primera Instancia e Instrucción.

Por lo anterior no se puede inscribir una adjudicación obtenida con violación de normas legales imperativas mientras no se aporte testimonio de la resolución del juez del concurso que declare que el bien ejecutado no es necesario para la continuidad de la actividad empresarial o profesional del deudor.

Comentarios: Vemos con esta resolución que el sistema legal vigente privilegia al «ejecutante madrugador», que hubiera iniciado la ejecución antes de la declaración de concurso o después de que transcurriera un año a contar desde esa declaración sin que hubiera tenido lugar la apertura de la fase de liquidación, penalizando al “trasnochador” con la perdida al derecho a iniciar la ejecución una vez iniciada la fase de liquidación y ello con total independencia del carácter de los bienes sobre los que recaiga aquella.

Es interesante, asimismo, el recordatorio que hace la DG sobre el momento en que según el TS, se produce en las ejecuciones judiciales la efectiva transmisión del bien. (MGV)

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134.() ANOTACIÓN CADUCADA. NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES. CÓMPUTO DEL PLAZO DE INTERPOSICIÓN DEL RECURSO.

Resolución de 15 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Orgaz, por la que se suspende la cancelación de las cargas posteriores a una anotación preventiva de embargo. 

Resumen: La anotación preventiva caducada no produce ningún efecto ni por tanto cancelatorio de anotaciones posteriores. Si el plazo para recurrir termina en día inhábil se entiende prorrogado hasta el hábil siguiente, incluso si el recurso se presenta telemáticamente.

– HECHOS: Se presenta mandamiento judicial de cancelación de cargas posteriores a una Anotación Preventiva de embargo ya caducada.

– La REGISTRADORA, ante la literalidad de los Arts 86 y 97 LH, Art 175-2 RH, y  reiteradísima doctrina de la DGRN (véanse, por todas, las RR. de 20 y 24 de julio y 10 oct, 2017, la R. de 19 septiembre 2018…), inscribe la adjudicación del rematante basada en la anotación caducada pero deniega la cancelación de los asientos posteriores, porque tras la caducidad la anotación pierde todos sus efectos.

– La SL adjudicataria recurre invocando las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2007, 23 de febrero de 2015 y 7 de julio de 2017, y otras de las Audiencias, que señalan que la certificación de cargasprevia tiene un valor esencial en el desarrollo del procedimiento de apremio y la situación registral que proclama fija las condiciones para la adquisición del inmueble de que se trate, de forma que cualquier alteración posterior –como puede ser la caducidad de la anotación de embargo extendida a favor del ejecutante– no modifica dicha situación, por lo que el adjudicatario debe adquirí la finca en tal situación, siendo por tanto posible cancelar los asientos posteriores incompatibles.

– Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación.

– Doctrina: confirma su reiterada doctrinaanterior, a pesar de las 3 citadas St TS: señala que las 2 primeras se refieren a anotaciones anteriores a la LEC-2000 (que en materia de anotaciones puso fin a la inseguridad jurídica que suponía la prórroga indefinida de anotaciones anticuadas, derogando el Art 199-2 RH).

Y en cuanto a la STS 7 julio 2017 señala el Centro Directivo que ninguna norma establece que la Certificación de cargas produzca la prórroga (legal tácita) de la anotación preventiva, NI tampoco hay base legal para extender una Nota Marginal anunciando tal posible prórroga. El registrador debe atenerse estrictamente a la Ley en cuanto a la caducidad de los asientos y sus efectos, y caducada la anotación es como si nunca hubiera existido, sin que el registrador tenga elementos para valorar si deben o no mantenerse alguno de sus efectos. Para ello ya existe la posibilidad de prorrogar, incluso sucesivamente, las anotaciones, lo que es la clave para evitar tales problemas. Lo contrario produciría inseguridad jurídica y el riesgo de que en un procedimiento posterior se solicitara una nueva certificación de cargas, que en esta ya no se incluya una previa caducada, y que al final esa anotación previa si produjera efectos en perjuicio de quién no pudo conocerla (por estar ya cancelada por caducidad).

Por tanto, en el plano registral el registrador debe ceñirse a la Ley y a la estricta prioridad del registro: la caducidad extingue la anotación y sus efectos (que NO es una “hipoteca judicial”, sino un asiento provisional y no definitivo). Ello NO significa que el adjudicatario deba necesariamente soportar y pasar por los asientos posteriores, que es posible que civilmente NO le perjudiquen, pero esa es una cuestión que debe resolver el Juez y no el registrador, en un procedimiento judicial (p.ej tercería de dominio o de mejor derecho) contradictorio dirigido a todos los titulares de esos asientos posteriores, para que puedan alegar lo que les convenga sin indefensión. 

• Se reitera en este mismo mes en las RR 29 de marzo (#153) y 4 abril 2019 (#161).

– En cuanto al CÓMPUTO de los PLAZOS para interponer el recurso, el Art 327 LH permite presentar el recurso no solo ante la Oficina del Registro sino ante cualquier AA.PP y el Art 31-2 L.P.Advo.Comun de 1 octubre 2015, permite la presentación ante la oficina virtual de Ministerio de Justicia, por tanto telemáticamente, en cualquier momento y día, hábil o no. Dado que el plazo termina en sábado que es inhábil, y el recurso tiene acceso telemático, ese mismo sábado, el plazo queda prorrogado hasta el inmediato hábil siguiente (Art 30 L.P.A.C. 2015) es decir lunes, con lo que el recurso sí se interpone en plazo. (ACM)

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135.** ANOTACIÓN DE EMBARGO ORDENADA POR JUZGADO MERCANTIL: TRACTO SUCESIVO

Resolución de 18 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de La Unión n.º 2, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de embargo, por aparecer la finca inscrita a nombre de persona distinta del embargado. 

Resumen: No cabe la práctica de la anotación preventiva de embargo sobre finca inscrita a nombre de persona que no ha sido demandada, salvo decisión judicial previa sobre el levantamiento del velo en procedimiento civil entablado contra el propio titular registral (Art. 20 LH)

Hechos: Se plantea en el presente recurso si puede anotarse un embargo, cuando el mandamiento se dirige contra persona distinta del titular registral, y en dicho mandamiento nada se dice sobre la existencia de otra titularidad extrarregistral no inscrita.

Registrador: Fundamenta la denegación en el artículo 20 LH y la inaplicación del artículo 629.2 LECivil, sustancialmente.  

Recurrente: Alega una serie de razones que se irán viendo según se resume la doctrina de la Resolución.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1 DOCUMENTOS CALIFICADOS: La calificación registral no ha tenido a la vista todos los datos ni documentos pertinentes: Conforme a la reiterada doctrina del Centro Directivo “el recurso no puede fundarse en documentos que el registrador desconocía en el momento de realizar la calificación” (RR. 4 de noviembre de 2008, 5 de febrero de 2009, 1 de agosto y 26 de septiembre de 2014 y 20 de julio de 2017, entre las más recientes). 

2 INEXACTITUD EN LA TITULARIDAD REGISTRAL EX. ART 39 LH: No puede alegar dicha inexactitud, en su beneficio, el que disponiendo de los medios para lograr la concordancia entre Registro y Realidad no lo hizo (artículos 32 y 40 de la Ley Hipotecaria. Conforme al párrafo segundo del artículo 38 LH lo que debe hacer el recurrente solicitar la inscripción de las sentencias relacionadas en su escrito de recurso a fin de que el Registro refleje la verdadera titularidad declarada por dichas resoluciones judiciales, tras lo cual podrá trabar los embargos que se dirijan contra el titular registral que aparezca como tal tras la inscripción de dichas sentencias.

3 ARTÍCULO 629.2 LECivil: (i) No procede su aplicación cuando de la documentación calificada no resulta que el titular registral traiga su causa del embargado, como exige dicho precepto. (ii) El artículo 629.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no permite la anotación del embargo sino la anotación de suspensión del embargo. (iii) No cabe aplicar dicho artículo cuando la falta de tracto o defecto apreciado se considere como insubsanable, según pone de manifiesto esta Dirección General en Resoluciones de 2 de julio de 2014 y 16 de noviembre de 2015.

4 ÚLTIMO PÁRRAFO DEL ARTÍCULO 20 LH: Para practicar la anotación del último párrafo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que permite trabar la anotación aunque la finca esté a nombre de persona distinta del embargado se exige, (i) en primer lugar, que se trate de causa criminal; (ii) en segundo lugar, es necesario que «a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el encausado, haciéndolo constar así en el mandamiento».

Conclusión:

1 Debe denegarse la práctica de la anotación preventiva de embargo cuando la finca esté inscrita a nombre de persona que no ha sido demandada, y sin decisión judicial previa sobre el levantamiento del velo de la personalidad jurídica (Art. 20 LH).

2 Cuando el legislador quiere excepcionar la regla del tracto sucesivo lo establece expresamente, así en procedimientos criminales (artículo 20 LH) o embargos tributarios (Art. 170.6 LGT).

3 La decisión sobre el levantamiento del velo no puede tomarse al margen de un procedimiento civil entablado contra el propio titular registral del bien salvo en los supuestos legalmente admitidos.  (JAR)

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136.** SENTENCIA DE CONDENA A OTORGAR INSTRUMENTO PÚBLICO. TÍTULO INSCRIBIBLE

Resolución de 18 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Chiva n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Valencia. 

Resumen: En caso de sentencia de condena, ésta no es título directamente inscribible en el Registro, sino que lo serán los actos que en su ejecución se lleven a cabo.

Hechos: Mediante escritura de compraventa una entidad vende a otra determinadas fincas registrales. En dicha escritura se pacta una condición resolutoria de carácter personal que no tiene acceso registral. Posteriormente, mediante sentencia dictada por la Audiencia Provincial se condena a la entidad demandada a otorgar instrumento público de forma que la sociedad demandante recuperase el dominio de las fincas registrales vendidas previo reintegro del precio. Con posterioridad, se dicta auto en el que se tiene por emitida la declaración de voluntad de la entidad demandante para otorgar el documento público. Se presenta además escrito emitida por la parte demandada solicitando la compensación de la cantidad que tenía que ser reintegrada por parte del vendedor para recuperar el dominio.

Presentado a inscripción, la Registradora suspende la inscripción por no existir mandato judicial firme en el que se estime la pretensión del escrito presentado en el juzgado en el que se declare la compensación añadiendo que una vez exista dicho documento judicial firme, debería otorgarse escritura de resolución de la venta.

La DGRN confirma la nota de calificación y reitera su doctrina sobre el alcance del artículo 708 LEC que puede ser sintetizada de la siguiente forma:

1º. Las sentencias declarativas o constitutivas con transcendencia inmobiliaria son directamente inscribibles siendo título formal apto para ello el testimonio de la resolución judicial firme.

2º. Frente a las sentencias declarativas o constitutivas, en caso de sentencias de condena (sentencia que impone una obligación de hacer como emitir una declaración de voluntad negocial), para que proceda su inscripción debe tramitarse el correspondiente proceso de ejecución. Señala el Centro Directivo que: “Cuando la sentencia como en el presente caso impone una obligación de hacer, consistente en emitir una determinada declaración de voluntad negocial, no es aquélla el título directamente inscribible en el Registro, sino que lo serán los actos que en su ejecución se lleven a cabo. En este caso la sentencia no es presupuesto directo de su inscripción, sino de la legitimación del juez para proceder, en ejercicio de su potestad jurisdiccional a su ejecución específica, supliendo la inactividad o resistencia del condenado”.

     Interpretando el artículo 708 LEC, procede distinguir,

1) Si estamos en presencia de un acto unilateral (por ejemplo: cancelación hipoteca, condición resolutoria, el ejercicio de un derecho de opción…) o bilateral.

– Si es unilateral: el Juez suple la voluntad de la parte rebelde y el testimonio de la sentencia firme es de por sí inscribible sin que luego la parte demandante – actor tenga que otorgar escritura pública.

– Si es un acto bilateral: el Juez suple la voluntad de la parte rebelde pero no de la parte demandante – actor por lo que:

1) La parte demandante – actora sí que tiene que otorgar escritura pública, (porque el Juez puede suplir la voluntad del demandado pero no del demandante. La parte demandante debe comparecer ante Notario para proceder a la elevación a público apoyándose en los testimonios de la sentencia condenatoria y del auto de emisión de voluntades que suple la voluntad del demandado.

2) No hay que reiterar la voluntad del demandado que ya ha sido suplida por el Juez.

2) En cuanto al título inscribible,

– En los actos unilaterales, será el testimonio de la sentencia firme.

– En los actos bilaterales, será el testimonio de la sentencia firme de elevación a público, el auto por el que el Juez suple la declaración de voluntad y la escritura pública y ello por las os razones siguientes:

1) Aun cuando al amparo del artículo 708 LEC el Juez emita una declaración de voluntad en sustitución forzosa del obligado no suple la declaración de voluntad del demandante que debe constar en escritura pública por aplicación de los artículos 3 LH, 1217, 1218, 1279, 1280 CC, 143 y 144 RN.

2) El auto del artículo 708 LEC tan sólo viene a hacer innecesaria la comparecencia de la autoridad judicial en el otorgamiento del negocio o contrato de la persona cuya voluntad ha sido suplida judicialmente. (ER)

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137.** COMPRAVENTA. EXONERACIÓN AL TRANSMITENTE DEL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA

Resolución de 20 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Gérgal, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: Es posible que el adquirente de un inmueble, no consumidor, exonere al transmitente de su obligación de presentar un certificado de eficiencia energética.

Hechos:  Se otorga una escritura de compraventa de una mitad indivisa de un inmueble al otro copropietario en la que el adquirente exonera al vendedor de presentar el certificado de eficiencia energética.

El registrador suspende la inscripción porque considera que no cabe renunciar a dicho certificado ya que la norma es imperativa.

El interesado recurre y alega que el comprador ya es copropietario de dicha vivienda y que la única finalidad del Real Decreto 235/2013 respecto de la obligación de aportar el certificado energético, es proporcionar información al adquirente de la vivienda, y esa obligación del transmitente se convierte en un derecho del adquirente y, de esta forma, puede renunciar a su derecho, dado que la renuncia no contraría el interés, ni el orden público, ni perjudica a terceros, por lo que la renuncia es válida. En igual sentido el notario autorizante en su informe y además  añade que si el adquirente hubiese devenido titular por extinción de condominio, no hubiese hecho falta dicho certificado, ya que solo se exige para ventas o arrendamientos y no en otras adquisiciones

La DGRN estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: En los casos de venta a un no consumidor se puede renunciar a dicha exigencia de aportar el certificado, máxime si se tiene en cuenta que el comprador ya era copropietario de la mitad indivisa del inmueble objeto de la compraventa  conforme a lo dispuesto en el artículo 6.2 del Código Civil que establece: «La exclusión voluntaria de la ley aplicable y la renuncia a los derechos en ella reconocidos sólo serán válidas cuando no contraríen el interés o el orden público ni perjudiquen a terceros».

Por tanto son dos los requisitos para la validez de la renuncia: 1) que no se contraríe el interés o el orden público, lo que se vislumbra en las prohibiciones determinantes establecidas por la Ley, circunstancia que concurre en el presente supuesto por tratarse el renunciante de no consumidor  a diferencia de las prohibiciones existente cuando se trata de consumidores; y  2) que no perjudique a tercero, lo cual resulta claro pues la presente renuncia no afectará a un tercer adquirente o arrendatario, en su caso. 

COMENTARIO.- Desde el punto de vista registral el cumplimiento o incumplimiento o exoneración de la obligación de aportar certificado de eficiencia energética nunca debió de considerarse defecto pues para que lo sea o bien tiene que afectar a la validez del acto jurídico (la compraventa), que no es el caso, o bien tiene que haber una norma que imponga expresamente el cierre registral (falta de NIF, o de identificación de los medios de pago, por ejemplo) ya que no todo incumplimiento  es defecto registral. En el presente caso, además, la normativa regula expresamente la consecuencia del  incumplimiento por el vendedor, que considera una infracción grave y penaliza con una multa de 601 a 1000 euros.  

A mayor abundamiento es incongruente que si no se aporta por el vendedor el certificado (diga lo que diga el comprador) la escritura sea inscribible, como es práctica habitual y pacífica, pero si el comprador renuncia expresamente ello se convierta en defecto.

En cuanto al fondo del asunto, la norma que exige el certificado de eficiencia energética es imperativa para todos los propietarios, sean consumidores o no, pues, la norma persigue un fin general que es propiciar un menor consumo energético advirtiendo al comprador de ello (como ocurre con los electrodomésticos) y aunque la norma beneficie al adquirente o arrendatario no le da un derecho a decidir, no es un derecho dispositivo y por tanto renunciable. Por ello, ante ese interés general perseguido entiendo que no cabe la renuncia (vía abierta también para el fraude). (AFS)

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138.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO

Resolución de 20 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Estepona n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.

Resumen: La oposición fundada de la Administración basada en una posible invasión del dominio público es suficiente para rechazar la inscripción de una representación gráfica alternativa.

Hechos: Mediante instancia privada suscrita por el administrador único de una mercantil se solicita la inscripción de la representación gráfica alternativa a la catastral de una finca registral.

El registrador deniega la inscripción por una posible invasión de dominio público, existiendo oposición expresa por parte del Ayuntamiento manifestada en el curso del procedimiento previsto en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, basada en el hecho de que según las coordenadas georreferenciadas de la parcela que se presentan, esta ocuparía suelos calificados como viario en el Plan General de Ordenación Urbana.

El recurrente alega:

Que la negativa a  la inscripción no está suficientemente motivada.

Que solo menciona la posible invasión sin que la afirme de un modo concluyente.

Que la mera calificación en el Plan General de Ordenación Urbana como viario de parte de la finca a georreferenciar no implica per se, en ningún caso, que el mismo devenga parte del dominio público.

Que la finca está incluida en una unidad de ejecución, que tras modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana se ejecutará a través del sistema de cooperación, siendo necesario para ello la aprobación del correspondiente proyecto de equidistribución, cuya aprobación habilitará a la Administración actuante para proceder a la inscripción en el Registro de la Propiedad de los terrenos de cesión obligatoria, resultando que tal proyecto de reparcelación no ha sido aprobado, debiendo el registrador haber comprobado este hecho, en virtud de los medios de que dispone, habiéndose manifestado en la instancia presentada esta circunstancia.

Que, la oposición del Ayuntamiento y la calificación del registrador impedirían en un futuro la materialización de las cesiones a realizar, por no haber tenido acceso al Registro la rectificación descriptiva propuesta, al no poder determinarse el perímetro de la finca registral.

Además alega el no haber podido tener acceso al contenido de las alegaciones.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Doctrina: Con carácter previo a la resolución aborda la afirmación del recurrente relativa a la supuesta falta de motivación de la nota de defectos, para lo que haciendo referencia a su doctrina ya reiterada sobre cómo ha ser la motivación de la calificación concluye  que en la que nos ocupa “se señalan las dudas que a juicio del registrador impiden la inscripción de la representación gráfica, y los fundamentos en los que se apoya para justificarlas”  por lo que la considera  suficientemente motivada.

A continuación se centra en el fondo del asunto para lo que hace referencia al artículo 199 de la Ley Hipotecaria que regula las actuaciones para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que «el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica». El apartado 2 se remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la catastral, a las mismas actuaciones de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados.

Aunque la ley no se pronuncia sobre la necesidad de dar traslado de las alegaciones al promotor del expediente, como ya ha dicho la DG, el artículo 342 del Reglamento Hipotecario establece la posibilidad de poder expedir certificaciones de los documentos que se conserven en el archivo,  entre los que, se estarían los de las actuaciones previstas en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

En este caso las dudas del registrador se basan en una supuesta invasión de dominio público, con oposición expresa de la Administración Pública basada en la ocupación de la parcela de suelos calificados como viario en el Plan General de Ordenación Urbana, por lo que habría que determinar si la mera afectación de la finca para ser destinada a viales implica su carácter demanial  antes de producirse la aprobación del instrumento de ejecución del planeamiento que determina la afectación de la finca para ser destinada a viales. La DG basándose en doctrina y la jurisprudencial declara con rotundidad “que la existencia de normas urbanísticas o acuerdos  sobre ejecución del planeamiento que afecten a terrenos de propiedad privada no implica que estos pasen al dominio público por tal razón, hasta tanto no exista el acto formal de cesión de tales terrenos”.

También, considera que pese a que el terreno en cuestión según el PGOU, estaba destinado a viario, estando incluido en una unidad de ejecución siendo necesario la aprobación del proyecto de equidistribución para que tenga lugar el traspaso de la titularidad de los terrenos de cesión obligatoria adquiriendo así el carácter demanial, “resultan justificadas las dudas del registrador, al ponerse de manifiesto la oposición expresa de la Administración Pública a la inscripción de la representación gráfica”, puesto que la alteración de la configuración física de la finca  implicaría invasión de dominio público.

Asimismo rechaza que el registrador, deba de comprobar la efectiva aprobación administrativa del proyecto de equidistribución, por  la posibilidad de concurrir ésta y no haber tenido el correspondiente reflejo registral.

En base a todo lo anterior y a los términos del informe municipal que se  transcribe parcialmente en la nota de calificación, concluye que no puede procederse a su inscripción.

Comentarios: No obstante, no admitirse la inscripción de la representación gráfica alternativa en base a la oposición de la Administración nada impide que el interesado pueda ejercitar los recursos correspondientes ante dicha autoridad municipal o incluso judicial para instar la rectificación de la resolución dictada, pero sin que aquella se pueda contender por vía de las actuaciones para la inscripción de la representación gráfica o el recurso contra la calificación. (MGV)

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140.** PARTICIÓN: POSIBLE CONFLICTO DE INTERESES ENTRE EL VIUDO Y LOS MENORES REPRESENTADOS. 

Resolución de 21 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de San Lorenzo de El Escorial n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de sociedad de gananciales y manifestación y partición de herencia.

Resumen: Hay conflicto de intereses en la partición si el cónyuge viudo, titular de la patria potestad prorrogada, opta por el tercio de libre disposición en propiedad y por su cuota usufructuaria en vez de atribuirse el usufructo universal, cuando no se le concedió en el testamento la posibilidad de elegir.

Hechos: Se cuestiona si hay conflicto de intereses en una escritura de partición en la que el cónyuge viudo también interviene como titular de la patria potestad prorrogada de dos hijas que tienen modificada judicialmente su capacidad. La discusión sobre si existe o no conflicto de intereses entre la viuda y sus hijas representadas se fundamenta en lo siguiente: (i) En la partición no se adjudican proindiviso los bienes sino que hay atribuciones de bienes concretos; sin embargo, el testamento no asignaba bienes concretos sino que instituía a los hijos herederos por partes iguales (ii) La viuda, a quien se le había dejado el usufructo universal y vitalicio de la herencia, y cuando no fuera posible el tercio de libre disposición en pleno dominio además de su legítima usufructuaria, se adjudica el tercio de libre disposición en propiedad sin perjuicio de su legítima usufructuaria.

Registrador: No inscribe porque entiende que, tanto en la liquidación de gananciales como en las operaciones particionales realizadas, se procede a la adjudicación en pleno dominio de bienes concretos, sin que dichas adjudicaciones se ajusten a las disposiciones testamentarias del causante, surgiendo por ello un conflicto de intereses entre la madre y las hijas incapacitadas a quienes también representa, por lo que será necesario el nombramiento de un defensor judicial.

Recurrente: Alega que, precisamente en atención a las circunstancias personales de las dos hijas, se hizo la partición  de este modo, y que la ausencia de conflicto de intereses se ve corroborada por el juicio de suficiencia del notario, que no apreció su existencia.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1 HAY CONFLICTO DE INTERESES entre la madre y las hijas por ella representadas cuando se adjudican bienes concretos mientras que el testamento instituye a los herederos por partes iguales, de modo que dichas adjudicaciones no se ajustan a las disposiciones testamentarias del causante. Es necesario el nombramiento de un defensor judicial.

2 HAY CONFLICTO DE INTERESES si el cónyuge viudo opta por adjudicarse el tercio de libre disposición en pleno dominio además de su cuota usufructuaria en vez de atribuirse el usufructo universal, cuando no se le concedió por el testador la faculta de optar. Dado que por las herederas decide su madre, que es a la vez adjudicataria de bienes, también hay conflicto de intereses.

3 JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA: El juicio notarial de suficiencia de la representación legal no puede salvar el conflicto de intereses, pues, cuando se trata de una representación legal de personas con capacidad modificada judicialmente, sólo corresponde salvar este conflicto de intereses, en su caso, a la autoridad judicial.

Comentario: Son bastantes las resoluciones que en los últimos años se han ocupado del conflicto de intereses en sede particional, como se puede apreciar en la cita que de ellas se hace en los Vistos. En dichas resoluciones hay supuestos en los que parece clara la existencia de tal conflicto y otros en los que la existencia de conflicto resulta más dudosa.

Como criterio rector a seguir cabe señalar lo siguiente: (i) La línea seguida por la Dirección General es la de fijar criterios que resulten lo más objetivos posibles. (ii) No se trata de decidir sobre la existencia de daño efectivo sino sobre la existencia de daño potencial a la vista de las circunstancias de cada caso. Decidida la existencia de un potencial conflicto de intereses será el juez quien lo determine y nombre  un defensor judicial (Art. 163 CC). (iii) Hay conflicto de intereses siempre que en algunas o varias de las operaciones particionales no hay un “automatismo”, de modo que media una decisión del representante que tiene consecuencias patrimoniales para representante y  representado.

En el presente caso parece claro, a mi juicio, que hay conflicto de intereses: si el representante liquida la sociedad de gananciales y se adjudica bienes concretos, y además  decide adjudicarse el tercio de libre disposición en vez del usufructo universal sin que se le haya concedido el derecho a elegir, es incuestionable a la luz de la doctrina del Centro Directivo que hay conflicto de intereses. (JAR)

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141.* RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE EXPROPIACIÓN PARA EXTENDERLA A TODA LA FINCA Y NO SÓLO A PARTE.

Resolución de 21 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 13, por la que se suspende la práctica de un asiento de rectificación.

Resumen: Sólo es posible rectificar el Registro con el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho o en virtud de resolución judicial en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.

Hechos: Se trata de una instancia privada por la que se solicita la rectificación del Registro al constar en el mismo una segregación de parte de una finca de la que resultan dos, quedando inscrita una de ellas a favor de la entonces expropiada, como un resto no expropiado de la finca matriz. El error, por tanto, consiste en entender que no se expropió parte de la finca, sino que en realidad se expropió toda ella.

La registradora señala como defecto que el recurrente no es el titular registral de la finca y que para acceder a la rectificación pretendida es necesario consentimiento del titular registral o en su defecto resolución judicial

El recurrente afirma que es claro el error producido en la inscripción, ya que del documento de expropiación resulta que se expropió toda la finca registral.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: Se reitera la doctrina clásica de nuestro CD por la que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria) y su consecuencia necesaria es que su rectificación exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho y también recuerda que el recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación de un  asiento ya practicado.

El principio anterior se consagra en el artículo 40 de la LH que recoge las formas de rectificar las  inexactitudes del Registro que procedan de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y en general de cualquier otra causa no especificadas en la Ley.

En el caso que nos ocupa el recurrente considera que se cometió un error al inscribir la expropiación que fue de la totalidad de la finca no pudiendo haber un sobrante no expropiado a su favor, pero conforme a la doctrina anterior, esta cuestión no puede ser resuelta por vía de recurso sino que al estar el asiento bajo  la salvaguardia de los tribunales solo podrá, llevarse a cabo  conforme el procedimiento del artículo 40 de la ley.

Conclusión: Podemos concluir que con independencia de que la práctica de la inscripción sea acertada o errónea, al estar bajo la salvaguarda judicial no se puede rectificar sin el consentimiento de todos aquellos que se verían afectados con la inscripción de la rectificación o sin demandar a aquellos judicialmente. (MGV)

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143.() EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN

Resolución de 22 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Daimiel, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación dictado en ejecución hipotecaria. 

RESUMEN: Ejecución hipotecaria: tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación.

– HECHOS: En un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria sobre una VIVIENDA NO HABITUAL, la subasta queda desierta, y se adjudica a la acreedora ejecutante, en pago de la cantidad debida por todos los conceptos, la cual es inferior al 50% del valor de tasación (11,67%) de la finca.

– El REGISTRADOR califica negativamente, conforme a las RR. DGRN de 20 Septiembre 2017 y de 16 febrero 2018, por entender que una interpretación conjunta del art 671 LEC con el art 651 LEC y el Ppio del principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (Art 24 CE-78) impiden que la adjudicación de una finca sea inferior al 50% de su valor de tasación.

– El Banco ejecutante recurre oponiendo la literalidad del art 651 LEC, que se refiere solo a los bienes muebles (estableciendo un límite del 30%) y del art 671 LEC que no contempla tal limitación genérica, y únicamente limita el valor de adjudicación cuando se trata de la vivienda habitual del ejecutado (60% valor de tasación) lo que resultaría además del art 670-4 LEC y de la Disp. Adic. 6ª LEC.

  – Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación;
  – Doctrina: Reitera su reciente, pero ya consolidada, doctrina sentada en la Res de 20 de Septiembre de 2017 y las RR de 16 de febrero, 23 de marzo, 20 abril, 26 de octubre, 15  noviembre 2018, 22 febrero y 22 y 28 marzo 2019 señalando, conforme al Ppio Gral de rechazo al enriquecimiento injusto o sin causa en nuestro Ordenamiento, y a una interpretación conjunta (Art 3 CC) del art 671 LEC con el art 651 LEC, que tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación, salvo en el caso específico y con el procedimiento especial previsto en el art 670-4 “in fine” LEC. (ACM)

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La  Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Ciudad Real, de 20 de diciembre de 2021 (cuyo fallo publica la R. DGSJFP de 28-4-2023 –BOE 17-5-2023-)  estima la demanda contra la esta resolución, que queda sin efecto. (JCC)

144.** ANOTACIÓN DE EMBARGO DE BIENES GANANCIALES

Resolución de 22 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Murcia n.º 3, por la que se suspende la extensión de anotación preventiva de embargo ordenada en un mandamiento judicial.

Resumen: No existe presunción de ganancialidad de las deudas contraídas por uno de los cónyuges constante la sociedad de gananciales. Por ello no puede ser reputada y tratada como ganancial mientras no recaiga declaración judicial en juicio declarativo entablado contra ambos cónyuges.

Hechos: En procedimiento de ejecución de títulos ejecutivos se dicta mandamiento de embargo sobre bienes que tienen  la siguiente situación registral (i) Algunas de las fincas están inscritas a favor de la esposa del demandado con carácter privativo, en virtud de adjudicación en liquidación de gananciales formalizada en escritura pública. (ii) Otra finca consta inscrita en cuanto a una participación del 6,67% a favor del demandado por título de compra para su sociedad de gananciales.

Registrador: El registrador deniega la práctica de la anotación ordenada en cuanto a las primeras fincas porque están inscritas a nombre de persona distinta al demandado; y en cuanto a la última por no constar en el mandamiento que haya sido requerida de pago, demandada o notificada la esposa del demandado dada la naturaleza ganancial del bien.

Recurrente: Se opone y presenta junto al escrito de recurso una serie de documentos que no fueron presentados en el Registro al tiempo de emitir la calificación ni tampoco posteriormente para intentar la subsanación de los defectos observados.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

Lo solución debe partir de la diversa situación que presentan los bienes en cuanto a su titularidad:

1 Fincas están inscritas a nombre de la esposa del demandado con carácter privativo (Art. 20 LH y especialmente Art. 144. 4 párrafo segundo RH):

No cabe practicar anotación preventiva de embargo sobre finca inscrita a nombre del cónyuge del demandado con carácter privativo, a resultas de la liquidación de la sociedad de gananciales, si (i) no está declarado en juicio declarativo previo entablado contra ambos cónyuges que (ii) la deuda fue contraída por el cónyuge deudor bajo la vigencia del régimen de la sociedad de gananciales (iii) y es una deuda ganancial.

2 Finca inscrita a favor del demandado por título de compra para su sociedad de gananciales (Art. 144 párrafo primero RH y 541 LECivil):

Conforme al artículo 144 párrafo primero RH “disuelta la sociedad de gananciales, si no figura en el Registro su liquidación, el embargo será anotable si consta que la demanda se ha dirigido contra ambos cónyuges o sus herederos”.

No cabe practicar la anotación porque -dice la Resolución- que para anotar un embargo sobre un bien inscrito con carácter ganancial, es imprescindible que la demanda se haya dirigido contra ambos esposos, o que, habiéndose demandado sólo al que contrajo la deuda, se dé traslado de la demanda ejecutiva y del auto que despache ejecución al cónyuge no demandado, lo que tampoco resulta del mandamiento presentado.

Comentario: Únicamente destacar, por ser creencia bastante común como se aprecia en la práctica diaria, que en nuestro Código Civil no existe una presunción de ganancialidad de las deudas contraídas durante la vigencia de la sociedad de gananciales (cfr. artículos 1362 y 1365 del Código Civil), por lo que ninguna deuda contraída por un solo cónyuge puede ser reputada ganancial y tratada jurídicamente como tal mientras no recaiga la pertinente declaración judicial en juicio declarativo entablado contra ambos cónyuges, pues a ambos corresponde, conjuntamente, la gestión de la sociedad de gananciales (cfr. artículo 1375 del Código Civil). (JAR)

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155.** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA “ANTIGUA” FIGURANDO INSCRITA YA LA OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN.

Resolución de 1 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Pola de Siero a inscribir una escritura de declaración de obra nueva por antigüedad. 

Resumen: El artículo 28.4 de la Ley de Suelo se aplica a todas las edificaciones consolidadas por razón de su antigüedad, tanto si la obra se construyó con licencia como si lo fue sin licencia, y tanto si la obra nunca tuvo acceso al Registro como si consta declarada e inscrita en construcción.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva por antigüedad cuando ya se encuentra inscrita una obra nueva en construcción con arreglo a la licencia urbanística en su día concedida. Aunque las dos descripciones de la edificación son muy parecidas, existen, no obstante, algunas diferencias entre la descripción del asiento registral y la contenida en la escritura cuya inscripción se pretende. Esta última omite cualquier referencia a la citada obra nueva en construcción ya inscrita, configurándose la actual como una declaración «ex novo» por antigüedad.

Registrador: Suspende la inscripción aunque no niega que se pueda inscribir una obra nueva declarada por antigüedad por estar inscrita anteriormente otra en construcción, sino porque nada se dice sobre qué hacer con lo ya inscrito.

Notario: Recurre amparándose en la R. de 28 de junio de 2016, que permite la inscripción en un caso como el presente.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1 La Resolución confirma el criterio mantenido en la citada resolución de 28 de junio de 2016  diciendo que “… Es cierto, tal y como se recuerda en el escrito de recurso, que este centro directivo ha reconocido en reiteradas ocasiones que debe partirse de que el artículo 28.4 de la Ley de Suelo ha de entenderse de aplicación a todas las edificaciones consolidadas por razón de su antigüedad y respecto de las cuales no proceda la adopción de medidas que puedan implicar su demolición, y ello tanto si la obra se construyó con licencia como si lo fue sin licencia, y tanto si la obra nunca tuvo acceso al Registro con anterioridad a su terminación, como si fue declarada en construcción en un momento anterior a la declaración de su terminación…”.

2 Pero es que realmente la calificación no suspende la inscripción por tal motivo, sino que lo hace porque se trata de “… una escritura en la que se describe «ex novo» otra obra nueva muy parecida, pero con algunas modificaciones, y sin advertir cuál es la relación entre ambas operaciones, describiendo la parcela como si dicha obra nueva en construcción recogida en los asientos del Registro no existiera. Es preciso que la titular registral de la finca especifique si lo que quiere es cancelar esa inscripción previa y practicar «ex novo» la declaración de obra nueva, o, por el contrario, rectificar la declaración de obra inicial y hacer constar que ha sido terminada con la antigüedad que resulta de la documentación incorporada al título”.

Comentario: Baste como comentario el siguiente párrafo de la Resolución:

 “…  El principio de legitimación registral (artículos 1, párrafo tercero, y 38 de la Ley Hipotecaria) implica que se presuma la exactitud de todos los asientos del Registro en tanto no se declare otra cosa por los tribunales. Naturalmente, el titular registral de la finca podrá rectificar el Registro (artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), pero identificando con claridad el alcance de dicha rectificación para que el Registrador pueda realizar los asientos procedentes. Es obligación del Registrador practicar, a falta de indicación en contrario del presentante, los asientos que resulten necesarios para reflejar tabularmente todas las operaciones recogidas en el título. Pero son las partes otorgantes del título las que han de precisar hasta qué punto deben ser modificados los asientos registrales precedentes, sobre todo cuando, como ocurre en el caso objeto de este expediente, no cabe aplicar de forma automática el mecanismo de la cancelación de una inscripción por la inscripción de la transferencia del derecho inscrito (artículo 76 de la Ley Hipotecaria). (JAR)

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156.** INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO. PLUSVALÍA

Resolución de 1 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 27, por la que se suspende la inscripción de un documento mientras no se acredite la previa autoliquidación o declaración del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Resumen: A los efectos de entender cumplidos los requisitos para el levantamiento del cierre registral en el impuestos de la plusvalía municipal habrá de estarse a la ordenanza fiscal de cada Ayuntamiento, que son los competentes para regular dicho impuesto.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de bienes por herencia a favor de heredera única, que presenta instancia privada para ello junto con copia de un escrito dirigido al Ayuntamiento de Madrid-Agencia Tributaria solicitando la exención del pago del Impuesto sobre el Incremento Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Consta la entrada del escrito en la oficina de Registro de Economía y Hacienda del Ayuntamiento de Madrid.

Registradora: Suspende la inscripción porque «no se ha acreditado la autoliquidación o declaración del Impuesto sobre el Incremento Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana».

Recurrente: Se opone por entender que ha cumplido con las exigencias y formas previstas por la legislación aplicable

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

1 Conforme al artículo 254 LH, es doctrina consolidada (R. de 27 de noviembre de 2017) que para poder practicar en el Registro de la Propiedad la inscripción correspondiente de cualquier documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana deberá acreditarse previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración del impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del T.R. Ley de Haciendas Locales.

2 Partiendo de la premisa anterior debe tenerse en cuenta sin embargo, que esta figura impositiva resulta de exacción voluntaria a juicio de la entidad local (Art. 110.4 del texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales), por lo que serán los Ayuntamientos quienes reglamentariamente determinarán la existencia y las circunstancias –subjetivas y objetivas– determinantes del impuesto en cuestión.

3 Dado que el Ayuntamiento de Madrid, no obstante haber establecido como obligatorio el sistema de autoliquidación, permite presentar declaración ante la Administración Tributaria Municipal cuando el sujeto pasivo considere que la transmisión deba declararse exenta, prescrita o no sujeta (artículo 26 de la Ordenanza), en el supuesto planteado la heredera ha cumplido con lo dispuesto en la Ordenanza aplicable, siendo suficiente la documentación presentada para  levantar el cierre registral conforme a la norma prevista en el apartado b) del artículo 33 de la Ordenanza de Madrid reguladora del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (JAR)

En el Informe de este mes interesa ver la resolución 126 y el comentario de Alfonso de la Fuente

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157,** CERTIFICACIÓN DEL REGISTRO. DONACIÓN INSCRITA COMO MODAL.

Resolución de 3 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Granollers n.º 3 a atender la solicitud, reflejada en un acta notarial, de rectificar determinado asiento de dominio, o bien el contenido de una certificación registral que daba traslado del mismo. (CB)

Resumen: En una donación pura y simple de un inmueble adquirido para su destino a culto la DGRN considera que no hay modo, pero que debe aclararse por el registrador el asiento técnicamente defectuoso en ese sentido y que procede certificar de la finca eliminando toda referencia a la sujeción a modo de la donación.

Hechos: 1. Para la resolución de este recurso son relevantes los siguientes hechos:

a) En la inscripción 1.ª (de 6-2-81) de la finca 4.968 […] don F. R. R. D. «(…) hace donación de la misma a la Comunidad del (…), quien acepta […] [el derecho a la protección de datos es de las personas físicas, no de las jurídicas, por lo que no se entiende la consignación parcial del nombre del donatario] (…)». Y, después de reseñar dos servidumbres que se constituyen, se añade que «los bienes objeto de la donación, se adquieren con destino a finalidades de culto y religiosas en general, y particularmente las propias del Monasterio En su virtud, inscribo esta nueva finca, a favor de la “Comunidad del (…)”, a título de donación».

En certificación suscrita por el registrador el día 5 de noviembre de 2018, en el apartado «Cargas, limitaciones y advertencias», se indica lo siguiente: «La finca […] 4968 […] fue donada por don F. R. R. D. a la Comunidad (…) con destino a finalidades de culto y religiosas en general, y particularmente las propias del Monasterio adquirente».

b) En la escritura […] de 21 de diciembre 1977 […] que motiva la inscripción de dominio a título de donación, consta lo siguiente: «Cláusulas: Primera.–Don F. R. R. D., hace a la Comunidad del (…), donación pura y simple inter vivos, del pleno dominio de la finca descrita en el antecedente IV (…) Petición fiscal.–Dado que los bienes objeto de la presente donación se adquieren con destino a finalidades de culto y religiosas en general, y particularmente las propias del Monasterio, solicita del (…) la pertinente exención del pago del citado Impuesto al amparo de lo previsto (…)». En la misma escritura se incorpora un documento referido a la aprobación por parte del Arzobispado de Barcelona de la citada donación, en los siguientes términos: «(…) venimos en aprobar y aprobamos la proyectada cesión gratuita de una porción de terreno (…), a favor del Monasterio (…), con destino a las finalidades de culto y religiosas en general y, muy particularmente, a las propias del citado Monasterio cesionario, al que autorizamos tan ampliamente como menester sea en derecho, a fin de que […] pueda otorgar la pertinente escritura en la que acepte la expresada donación a los indicados fines (…) conducente a su definitiva inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente a nombre de la Entidad religiosa adquirente, a la que encargamos gestionar la obtención de los beneficios fiscales pertinentes al amparo de la legislación vigente (…)».

c) El título cuya calificación es objeto de este recurso es un acta notarial autorizada el 4 de diciembre de 2018 en la que la donataria manifiesta que «(…) Como de la escritura de donación resulta, la donación fue pura y simple y la frase transcrita por el Registrador que dice así «con destino a finalidades de culto y religiosas en general, y particularmente del Monasterio adquirente» es una mera manifestación fiscal y unilateral hecha por el Monasterio donatario que no merece ser incluida ni como carga, ni como limitación, ni como advertencia. En suma se trata de un error –material o de concepto– que debe ser rectificado en la forma prevista en la Ley Hipotecaria […] Y solicita, primero, que rectifique el error padecido en dicha inscripción con el objeto de dejar constancia de que la referida donación fue una donación pura y simple, sin ninguna carga ni limitación; segundo, que, si el registrador estimase que no procede la rectificación en los términos solicitados «emita certificado por el que se aclare y reconozca que la mencionada unilateral manifestación fiscal de la parte que fue donataria, que no del donante, no es carga ni limitación alguna del dominio del actual Monasterio titular que le impida disponer del pleno dominio de la finca libre de cargas, gravámenes o limitaciones, pues su inclusión en la certificación registral que se ha testimoniado en esta acta ha impedido la enajenación proyectada» […]

Registrador: El registrador denegó la rectificación de la inscripción 1.ª de la finca 4.968 «y, por tanto, la cancelación de la carga impuesta por D. F. R. R. D. al formalizarse la donación de aquélla a la Comunidad del (…) en escritura autorizada en fecha 21 de diciembre de 1977 (…), al considerar que el asiento fue correctamente extendido […] La cancelación de la carga modal exigirá que se acredite bien el consentimiento del donante, o de sus herederos, bien la oportuna resolución judicial firme […] Asimismo, denegó «la extensión de la certificación en los términos solicitados, es decir, reconociendo que el destino dado a la donación no constituye una carga ni limitación alguna del dominio […]

Recurrente: Los recurrentes alegan […] que la frase controvertida que en la inscripción figura fue una simple manifestación fiscal unilateral del monasterio donatario, que no merece ser calificada ni de carga, ni de limitación y ni siquiera ser mencionada como una advertencia, porque si no se expresaba en la escritura no podía constar en el asiento de inscripción; y el registrador en su calificación va más allá de lo que en el asiento de inscripción figura y afirma algo que el Registro no publica [luego en el Registro no hay modo], pues se inscribió la donación como una donación sin condición alguna y sin ninguna limitación del derecho del donatario adquirente. Por ello, y al haberse expedido una certificación dando noticia de una carga modal, solicitaba se emitiese certificación por la que se reconociese que la unilateral manifestación fiscal de la parte donataria no es carga, gravamen o limitación que le impida al donatario disponer de la finca, pues su inclusión en la certificación había impedido la enajenación proyectada […]

Resolución: La DGRN revoca la nota y ordena expedir la certificación eliminando el modo.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

2 En la donación con carga o modo, junto al ánimo de liberalidad que califica toda donación, existe una determinación accesoria de la voluntad del donante que pretende limitar la disposición que se realiza en favor del donatario con el propósito de obtener una determinada finalidad. Pero esa carga la impone el disponente o donante y de ella es lógica consecuencia la facultad revocatoria que la ley reconoce a aquél […]

3 En la escritura de donación a la que se refiere el presente recurso existe una inequívoca declaración de voluntad por parte del disponente (que es quien ha de imponer, por la propia esencia de la figura, el modo o carga), al expresar que «hace a la Comunidad del (…), donación pura y simple inter vivos, del pleno dominio de la finca descrita (…)». Y si hay algo contrapuesto en el mundo jurídico a una donación modal o con carga es una donación pura y simple; algo que no requiere mayor explicación […] Cuando el donante dona con una carga o modo «se dona para…», mientras que en el presente caso se donó pura y simplemente.

Al tratarse de una donación pura y simple, por no haber impuesto el donante (único que puede hacerlo) carga alguna, el asiento transcrito no es lo técnicamente preciso que procedía a la vista del contenido de la donación otorgada, conforme al art. 51 RH, reglas sexta y séptima […]

Como primera conclusión, si en el asiento, aun omitiendo la expresión «pura y simplemente», no se transcribió la carga impuesta es que la misma no existió […]

5 Sentado por tanto que lo que se formalizó en su día es una donación pura y simple y no una donación modal, debe entenderse racionalmente que eso es lo que refleja –aunque no con la deseable precisión– el asiento de inscripción, pues la legislación hipotecaria vigente en el momento de la inscripción exigía copiar en el mismo «literalmente las condiciones suspensivas, rescisorias, resolutorias y revocatorias establecidas en aquél» y esto no se hizo.

Ciertamente, el asiento no fue correctamente extendido […]

Asimismo, este Centro Directivo ha admitido en diversas Resoluciones […] la posibilidad de rectificar el contenido del Registro sin necesidad de acudir al procedimiento general de rectificación antes apuntado, siempre que el hecho básico que desvirtúa el asiento erróneo sea probado de un modo absoluto con documento fehaciente (como acontece en el presente caso), independiente por su naturaleza de la voluntad de los interesados, pues en tales casos bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido.

6 En el caso al que se refiere este recurso no se trata de un verdadero error de concepto que, por lo demás, sería factible y obligado rectificarlo según lo antes expuesto; sino que se trata más bien de un supuesto de mera aclaración o extensión correcta de un asiento, ya practicado, mediante el simple cotejo con el documento que le sirvió de base, por lo que en puridad no cabría plantear la posible aplicación del artículo 218 de la Ley Hipotecaria, pues lo que procede es confrontar el asiento con el título y extender aquél correctamente si así es solicitado (algo que en este caso ha tenido lugar), conforme al actualmente vigente artículo 51, reglas sexta y séptima, del Reglamento Hipotecario. Existe un interés legítimo en la solicitud que merece todo amparo [¿judicial?] […] toda vez que como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo […] «(…) en nuestro Ordenamiento Jurídico, las restricciones singulares del contenido ordinario del derecho de propiedad precisan de un acto especial de establecimiento, no se presumen, son de interpretación estricta y deben ser recogidas de forma especial en el asiento –en concreto en el acta de inscripción– para ser eficaces frente a terceros». Y en el presente caso no hay carga alguna que consignar en el asiento de inscripción.

7 Por lo ya expuesto, y a la vista tanto de la escritura de donación como del asiento practicado en su día (que puede y debe ser aclarado en aras de la necesaria precisión de los asientos registrales), es también absolutamente procedente la segunda petición […] esto es «que emita certificación por la que se reconozca la unilateral manifestación fiscal de la parte donataria no es carga, gravamen o limitación». Y es que, aun imprecisamente, el Registro no publica en modo alguno tal gravamen o limitación del dominio, dado que se está, por las razones apuntadas, ante una donación pura y simple, y es lo que debe ser reflejado en la certificación omitiendo toda alusión que pueda inducir a apreciar una donación modal que no existe […]

Por lo demás, el artículo 228 de la Ley Hipotecaria determina que si el registrador se niega a la manifestación de los libros del Registro o a expedir certificación de lo que en ellos conste, el interesado podrá recurrir la decisión de éste ante esta Dirección General […] En el presente no existe, en puridad, una negativa a la publicidad, pero cabe aplicar analógicamente tales previsiones (que legitimarían por tanto la solicitud de los recurrentes), por lo que procede ordenar al registrador que la certificación expedida elimine toda referencia al pretendido carácter modal de la donación.

la Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada.

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158. () SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR PRESCRIPCIÓN

Resolución de 3 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Torrelavega n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una sentencia en la que se declara la adquisición de dominio por prescripción de una finca.

Resumen: Solo pueden inscribirse las sentencias recaídas en procedimiento dirigido contra el titular registral, y siempre que hay transcurrido el plazo de la acción de rescisión del rebelde.

En una sentencia declarando el dominio por prescripción del demandante, se oponen por el registrador 3 defectos, confirmados todos ellos por la Dirección General:

• El procedimiento debe dirigirse contra el titular registral, de acuerdo con el principio de tracto sucesivo consagrado en el art. 20 LH
• Cuando la sentencia ha sido dictada en rebeldía, no basta que se a firme, sino que han debido transcurrir los plazos para el recurso de rescisión concedido al rebelde (art. 502 LEC) sin que haya sido ejercitado, cuya declaración compete al órgano jurisdiccional.
• Ha de costar el estado civil del demandante (art. 51. 9 RH)

(MN)

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160.* ACTA NOTARIAL DE TERMINACIÓN DE OBRA. CERTIFICADO TÉCNICO. MOTIVACIÓN INSUFICIENTE DE LA CALIFICACIÓN

Resolución de 4 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Albacete n.º 1 a inscribir un acta de finalización de obra y protocolización de libro de edificio.

Resumen: La calificación registral tiene que estar suficientemente motivada y no puede hacerse en el Informe, porque ello provoca indefensión al recurrente.

Hechos: En una Acta de Declaración de Obra Nueva Terminada el técnico certifica que “..la edificación reseñada ha quedado terminada de conformidad con el proyecto objeto de licencia y la documentación técnica que lo complementa,..”.

La registradora suspende la inscripción porque «no se cumplen los requisitos establecidos en la Ley en la certificación expedida por el arquitecto». Y en su informe especifica que lo que debería reflejarse en el certificado «es que la obra se ha terminado con arreglo al proyecto para el que se concedió licencia (…)».

La notaria autorizante recurre argumentando que se ha cumplido íntegramente la legislación aplicable y que, a su juicio, la calificación impugnada carece de motivación jurídica alguna.

La DGRN estima el recurso.

Doctrina: La calificación registral tiene que estar suficientemente motivada y no producirse posteriormente en el Informe, pues ello provoca indefensión al recurrente .

En el presente caso califica de rigorista e infundada la calificación pues le resulta evidente que el certificado del técnico cumple todos los requisitos de la legislación vigente y respeta el espíritu y la letra de la legislación aplicable.

A mayor abundamiento, se testimonia en la misma acta la licencia de primera ocupación, lo que acredita también la terminación de la obra. (AFS)

161.() ANOTACIÓN CANCELADA POR CADUCIDAD. NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES

Resolución de 4 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Molina de Segura n.º 2, por la que se deniega la cancelación de cargas ordenada en un mandamiento dictado en procedimiento ejecutivo.

Se reitera en este mismo mes en las RR de 15 (#134) y 29 (#153) de marzo de 2019. (JCC)

162.*** TESTAMENTO CON NORMA PARTICIONAL. PARTICIÓN POR LOS HEREDEROS CON INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS

Resolución de 5 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de Valencia de Alcántara-Alcántara, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia. 

Resumen: No hay partición por el testador y sí mera norma particional cuando en el testamento se omite el inventario y el avalúo del caudal partible. Habiendo legitimarios se imposibilita, además, el cálculo de la legitima global y de las legítimas individuales, por lo que éstos han de concurrir en la partición junto a los herederos.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de partición otorgada por cuatro de los cinco herederos, hijos de la causante, que había otorgado testamento instituyendo herederos a los cuatro hijos otorgantes de la escritura y ordenado a favor de la hija no otorgante  un legado de la legítima estricta con asignación de bien concreto para su pago. En el testamento se nombraba un contador partidor que no interviene.

Registradora: No inscribe porque se trata de una partición efectuada por herederos, no por el testador ni contador-partidor. Por ello debe concurrir también la legitimaria a la formación del inventario, avalúo y cálculo de la legítima.

Notario: Entiende que se trata de una partición realizada por la testadora.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: Se trata de una cuestión que ha sido tratada en numerosas (y recientes) resoluciones citadas en los Vistos. La cuestión se centra en dirimir si estamos ante una partición hecha por el testador o realizada por los herederos.

La Resolución llega a la conclusión de que NO hay partición hecha por la testadora en base a las siguientes consideraciones:

1 En el testamento no hay avalúo de los bienes ni se hace la adjudicación definitiva, sino que se marcan unas pautas para adjudicar en pago de la legítima estricta.

2 Se ordena un legado de cuota legitimaria asignándose una cosa para el pago de la misma. La determinación de la cuota legitimaria exige un avalúo de todo el caudal hereditario.

3  Por tanto, NO nos encontramos ante una auténtica partición del testador, por lo que debemos concluir en que las menciones que se hacen en el testamento son unas normas de partición.

4 Siendo unas «normas de la partición» no se produce ninguno de los efectos dichos antes para la partición del testador, y, por consiguiente, las operaciones de partición no son complementarias sino las propias de la partición hecha por los herederos conforme los términos del artículo 1058 del Código Civil.

Conclusión: En consecuencia, siendo necesaria la realización de inventario y avalúo a los efectos de determinar su cuota en el haber líquido del caudal relicto, debe intervenir en la partición la heredera forzosa en su calidad de legitimaria.

Comentario: La diferencia entre partición del testador y normas particionales es esencial porque, en el primer caso, se aplica el artículo 1056 CC y se “pasará por ella en cuanto no perjudique la legítima de los herederos forzosos”, quienes podrán ejercitar las acciones procedentes en defensa de su legítima si la consideran perjudicada.

 Sin embargo, tratándose de partición realizada por los herederos, se aplicará el artículo 1058 CC, caso en el que todos los herederos distribuirán la herencia “de la manera que tengan por conveniente”, incluso apartándose de las disposiciones testamentarias. Sin embargo, la omisión de uno de los herederos dará lugar a la rescisión (cuando no a la nulidad de la partición) si dicha preterición fue consciente y hasta con mala fe o dolo (art. 1080 CC).

Es cierto que puede haber verdadera partición aunque la realizada se deba complementar en aspectos no sustanciales. Sin embargo, lo omitido no debe ser de tal entidad que desnaturalice el concepto legal de partición, lo que ocurre cuando ni siquiera hay una valoración de los bienes y un inventario de los mismos. (JAR)

163.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. USUFRUCTO DE LA NUDA PROPIEDAD

Resolución de 5 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad interino de Alicante n.º 8, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia.

Resumen: Se formaliza una escritura de herencia, de la que resulta lo siguiente: fallece un primer causante, dejando viuda A y cuatro hijos. Tras él, ha fallecido uno de estos hijos (transmitente), sin aceptar ni repudiar la herencia del padre (art. 1006 c.c.), y que deja, a su vez, viuda B y tres hijos (transmisarios).  En la escritura de herencia comparecen los tres hijos y los tres nietos, hijos del hijo fallecido, asi como la viuda del primer causante (A), a quien se adjudica el usufructo vitalicio de toda la herencia, pero no interviene la viuda del transmitente (B), estimándose que, su usufructo legitimario tiene valor “cero”, tras adjudicar a la viuda A, el usufructo universal. La DG ratifica la moderna doctrina del derecho de transmisión, manifestando que, en estos supuestos, existe una sola herencia y además hace constar, que es posible un “usufructo sobre la nuda propiedad” a favor de la viuda (B) del transmitente, la cual debería haber concurrido a la partición de herencia del primer causante.

Hechos: Se formaliza una escritura de adjudicación de herencia en la que concurren estos hechos:

1.- Fallece un primer causante (abuelo), dejando, a su fallecimiento, cuatro hijos y su viuda A, y habiendo otorgado aquel un testamento, en el que lega a su esposa (A) el usufructo universal de su herencia e instituye herederos, por partes iguales, a sus cuatro hijos.

2.- Uno de estos hijos (transmitente) fallece a continuación de su padre, sin aceptar ni renunciar su herencia (art 1006 c.c.), y deja, a su vez, viuda B y tres hijos (transmisarios), nietos, por tanto, del primer causante.

3.- Se formaliza la escritura de la herencia de dicho primer causante o abuelo, en la que comparecen todos los interesados, a excepción de la viuda (B) del transmitente, o sea que se personan:  la viuda de dicho primer causante (A), a la que se adjudica el usufructo universal; los tres hijos de aquel, que le han sobrevivido, y los tres nietos (hijos del hijo fallecido después), pero no interviene la viuda de éste último (B), en base a que se entiende que, estando atribuido el usufructo vitalicio de toda la herencia a la viuda del primer causante (A), ésta agota la totalidad de tal usufructo, sin que la viuda (B) del hijo fallecido (transmitente), pueda recibir nada por su cuota usufructuaria, al  tratarse de un “usufructo sobre una nuda propiedad” y tener un valor económico  de “cero”.

Registrador: El registrador califica la escritura de herencia negativamente, señalando como defecto, la falta de intervención de la viuda del transmitente o sea de B, quien debería haber comparecido en la escritura de herencia del primer causante (A), a efecto de participar, como el resto de intervinientes, en la fijación del inventario de la herencia de aquel y en la valoración de los bienes hereditarios del abuelo, debiendo de haberse determinado la “cuantía de sus derechos” en la herencia de éste, y siendo, por tanto preciso que, en la herencia del primer causante, hubieran intervenido, no sólo los tres hijos del primer causante y su viuda A, sino también los tres hijos del transmitente, y, necesariamente, además, su viuda B, quien debía haberse adjudicado unos “derechos legitimarios” (cuota usufructuaria) los cuales tenían un valor económico y siendo además tal usufructo inscribible en el Registro de la Propiedad (RS 12 septiembre 2001).

Notario: El notario autorizante de la escritura de herencia, recurre la calificación anterior entendiendo que, si bien ese usufructo legitimario de la viuda del transmitente, existe y podría evaluarse, ahora tiene un valor de “cero” y lo sigue siendo “cero” tras la herencia de primer causante y del transmitente, ya que el usufructo vitalicio que pudiera corresponderle a la viuda del transmitente, se encuentra absorbido íntegramente por el usufructo universal atribuido a la viuda del primer causante (A).            

Resolución: La DG desestima el recurso y confirma la calificación registral.

Doctrina de la Dirección General: La DG establece la siguiente doctrina:

En un primer punto, trata de dar una salida definitiva a la concepción del derecho de transmisión (art 1006), al estimar que, en la configuración de este derecho, no existen dos transmisiones sino solo una, y hace constar:

Que si bien, históricamente, se ha debatido sobre la existencia, en este supuesto, de una o varias delaciones hereditarias, al fallecer el transmitente, con posterioridad al primer causante, entiende que son los transmisarios quienes llevan a cabo la aceptación o repudiación de la herencia del primer causante. Asi lo han tratado diversas RRSS (entre ellas, las más recientes de fecha 5 julio 2018, RS 28 septiembre 2018, y otra de igual fecha 28/09/2018). También históricamente, la jurisprudencia del TS, ha debatido sobre la existencia de una o varias delaciones, siendo la STS 11 septiembre 2013 -comentario-, la que ha zanjado la discusión, estableciendo que, en el curso de la herencia, no existe una nueva delación o fraccionamiento del ius delationis en el curso de la herencia, sino que, subsistiendo como tal, inalterado en su esencia y caracterización, este derecho, pasa al heredero transmisario.

Dice asi esta sentencia: “ No hay una doble transmisión o sucesión en el ius delationis,  sino un mero efecto transmisivo del derecho o poder de configuración jca, como presupuesto para hacer efectiva la legitimación para aceptar o repudiar la herencia, que ostentan ex lege los herederos transmisarios, de forma que, aceptando la herencia del heredero transmitente y ejercitando el ius delationis integrado en la misma, los herederos transmisarios suceden directamente al causante de la herencia y en otra distinta sucesión al fallecido heredero transmitente.”  

 Esta misma tesis la ha sostenido la DG en distintas RRSS, las últimas 5 julio 2018 y 28 septiembre 2018, ya referidas, donde se expresa que “los transmisarios suceden el primer causante de manera directa y no mediante doble transmisión del causante al transmitente y de éste a los transmisarios. Sin embargo, la determinación de quienes son los transmisarios y en qué porcentaje y modo adquieren los bienes, se determina por la sucesión del transmitente, y no por la sucesión del primer causante”.

En el presente supuesto hay que subrayar que confluye como interesada en la herencia una legitimaria (B) esposa del transmitente, con derecho a una cuota legitimaria consistente en una cuota legal usufructuaria respecto de uno de los hijos del primer causante, que ha fallecido con posterioridad al mismo.

En definitiva (reitera), existe una única sucesión (la del abuelo o primer causante) en la que deben intervenir – a efecto de aceptar o repudiar la herencia- los hijos supervivientes del primer causante (abuelo) designados como herederos por éste, asi como los herederos del hijo que sobrevivió, pero no pudo pronunciarse sobre la adquisición de la cualidad de herederos, ya que éstos son titulares de un ius delationis. La intervención de unos y otros (herederos del primer causante y del transmitente) es válida y eficaz.

Conforme a las RRSS citadas y sentencia del TS 11 septiembre 2013, el ius delationis, no se fragmenta en dos sucesiones, sino que, aceptada la herencia del primer causante por el transmisario, éste pasa a formar parte de la comunidad hereditaria, por lo que cualquier operación relativa a la partición de la herencia a la que estuviera llamado el transmitente, debe ser otorgada por todos los interesados en la sucesión del primer causante y entre ellos deben concurrir los legitimarios de dicho transmitente, incluida su viuda.

En el presente supuesto, en que existe una única sucesión (la del abuelo o primer causante), deben intervenir a efecto de aceptar o repudiar su herencia, tanto los herederos suyos designados en su testamento, como los herederos del hijo (transmitente) que, habiendo sobrevivido, no pudo pronunciarse sobre la adquisición de la cualidad de heredero. Por ello es necesaria la intervención de los herederos de ambos causantes (abuelo y padre).

En definitiva, los herederos transmisarios suceden directamente al primer causante de la herencia y, en otra sucesión distinta, al heredero transmitente fallecido, y ello porque los bienes del primer causante transitan directamente desde su patrimonio al de los transmisarios. Y es que el ius delationis del primer causante corresponde a los hijos que sobreviven y por disposición del transmitente a los nietos que comparecen, o sea a los herederos directos y a los herederos del fallecido posteriormente.

En definitiva, el ius delationis no se fragmenta en dos sucesiones, sino que la operación de partición de herencia, a que estuviera llamado el transmitente debe ser otorgada por todos los interesados en la sucesión y por tanto, en la partición de la herencia del primer causante debe intervenir el legitimario del transmitente. Desde que el transmitente muere, se defiere la legítima, que no puede ser menoscabada.

Pese a que, para el recurrente, el usufructo de la viuda del transmitente tiene valor “cero” o está vacío de contenido, hay que decir que, si bien la viuda del primer causante tiene un usufructo universal en su herencia, la viuda del segundo causante está pendiente de este usufructo mientras viva la viuda del primero. Se trata de un usufructo sucesivo (admitido por el art 469 c.c.) y a que se refirió la RS 24 noviembre 2004. El usufructo adjudicado es sucesivo y nace cuando se extinga el anterior, o sea se trata de un usufructo sobre la nuda propiedad que no tiene contenido pleno actual, pero permanece latente o expectante, mientras viva la actual usufructuaria. Este usufructo expectante (RS 21 diciembre 2011) ha sido reconocida por la DG, y se convertirá en usufructo pleno, una vez se extinga el usufructo vigente, convirtiéndose en usufructo pleno, sucesivo, perfecto, cuya inscribibilidad no ofrece duda, ya que lo contrario, supondría demorar la inscripción del usufructo, hasta el momento en que se produzca la consolidación, por extinción del primer usufructo. Por tanto, es admisible la validez y el contenido económico del derecho expectante de usufructo de B.

La DG desestima el recurso y confirma la calificación registral (JLN)

COMENTARIO: Recojo el argumento relativo a un caso similar, recogido en NyR, en relación con la indicada RS de 12 septiembre de 2001, que dice: “En una partición de herencia, se adjudica una finca, en usufructo, al cónyuge viudo y en nuda propiedad, por mitad y proindiviso, a los dos hijos. En el mismo acto, uno de los hijos, dueño de la mitad de la nuda propiedad, la vende al otro, reservándose el usufructo sucesivo que, de la misma le corresponde, para cuando fallezca el actual usufructuario. La registradora inscribe la adjudicación hereditaria y la venta, denegando la inscripción de la reserva del usufructo que hace en ésta, por estar inscrito dicho dcho. a favor de persona distinta. La DG revoca la nota porque, lo que se reserva el nudo propietario, al vender la nuda propiedad de su mitad, es el usufructo que le corresponderá al consolidarse con aquella, el pleno dominio de la finca, y no el que tiene la titular actual del usufructo, estableciéndose en consecuencia, un usufructo sucesivo, admitido por el código civil.  El registrador argumentó que se tenía que haber sujetado la reserva a la condición suspensiva de que se consolidase a favor del nudo propietario vendedor, la adquisición futura del goce de la cosa (JFME).”

164.() EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN

Resolución de 5 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Castellón de la Plana n.º 3, por la que se suspende la inscripción del testimonio de un auto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas.

Igual que la anterior #143 NO cabe adjudicar la finca, sea o no vivienda habitual, por debajo del 50% del valor de tasación. (MN)