457.** RESOLUCIÓN JUDICIAL DE PERMUTA. REINCRIPCIÓN. CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES

Resolución de 15 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad interino de Mojácar a practicar la cancelación de determinados asientos en virtud de sentencia que acuerda la resolución de un contrato de permuta. 

Resumen: para que una sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores –cuando no se haya anotado preventivamente la demanda de resolución, o la anotación practicada haya caducado– es necesario que éstos al menos hayan sido citados en el procedimiento.

Hechos: se presenta en el Registro de la Propiedad testimonio de sentencia firme junto con un mandamiento de cancelación solicitando la reinscripción del dominio de una determinada finca registral a favor de los antiguos titulares por haberse resuelto el contrato de permuta y se acuerda la cancelación de las inscripciones motivadas por dicha escritura de permuta. El Registrador practica la reinscripción a favor de los antiguos titulares pero suspende la cancelación de las anotaciones preventivas que gravan la finca por falta de intervención en el procedimiento de los titulares de las mismas.

La DGRN confirma la calificación y señala que:

1º. La sentencia declarativa de una resolución de permuta dictada en pleito entablado sólo contra uno de los permutantes, no permite –ni siquiera aunque se hubiera pactado condición resolutoria explícita– la cancelación automática de los asientos posteriores que traigan causa de este último.

2º. Es necesario tener en cuenta:

a) Que los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes.

b) Que la rectificación de los asientos registrales presupone el consentimiento de sus titulares o una sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho.

c) Que es exigencia constitucional la protección jurisdiccional de los derechos.

d) Que se canceló por caducidad la anotación preventiva de demanda practicada, y,

e) Que los titulares de tales asientos no sólo pueden sino que deben ser citados en el procedimiento de resolución para alegar lo que a derecho convenga en cuanto a si se han cumplido todos los presupuestos de la resolución. (ER)

458.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE QUERELLA: PRÓRROGA: REQUIERE MANDAMIENTO JUDICIAL

Resolución de 17 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Puerto del Rosario n.º 2, por la que se suspende la prórroga de una anotación preventiva de querella. 

Resumen: la prórroga de una anotación preventiva practicada en virtud de mandato judicial debe también ser acordada por mandamiento judicial sin que sea admisible instancia privada.

Hechos: se presenta instancia solicitando la prórroga de una anotación preventiva de querella.

El Registrador califica negativamente ya que, al amparo del artículo 86 LH, se precisa mandamiento judicial ordenando la prórroga no siendo la instancia privada título apto para ello.

La DGRN confirma la calificación y reconoce que aun cuando el artículo 86 LH dispone que: “Las anotaciones preventivas pueden prorrogarse a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, siempre que la prórroga sea anotada antes de que caduque el asiento”, siempre que se trate de una anotación ordenada por la autoridad judicial es a ella a quien corresponde ordenar igualmente la prórroga. Así resulta también de los artículos 721 y ss LEC y del artículo 199 RH. (ER)

460.** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. SOSPECHAS DE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO ANTES DE TRAMITAR EL PROCEDIMIENTO DEL 199 LH.

Resolución de 18 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una rectificación de descripción de finca solicitada en instancia privada.

Resumen: Es necesario que las sospechas de invasión del dominio público se vean refrendadas permitiendo pronunciarse a la Administración durante el procedimiento del artículo 199 correspondiente, no debiéndose denegar antes de su tramitación por sospechas de invasión.

Hechos: Mediante instancia privada la dueña de una finca solicita que se proceda a su coordinación catastral, de acuerdo con el artículo 199 y siguientes de la Ley Hipotecaria. Se acompañaba una escritura a en la que figuraba incorporada certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca.

El registrador deniega su inscripción porque, a la vista del contenido de la certificación catastral aportada así como, tras consultar el sistema de bases gráficas del Registro de la Propiedad según programa oficial del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantil y de Bienes Muebles de España, así como la ortofotografía oficial disponible resultan indicios evidentes de una posible invasión del dominio público por su lindero Sur.

La recurrente alega que no se trata más que de un camino particular constituido entre particulares, sin la intervención de una Administración y que lo que solicita es solo la modificación de los titulares de los linderos de su finca, sin que ninguno de ellos sea la Administración pública y sin que se haya visto afectada su superficie y configuración.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

Doctrina: Para delimitar el objeto del expediente aclara que, si bien en el escrito de recurso se solicita que se proceda a la rectificación de linderos, la solicitud inicial que fue objeto de calificación se refería expresamente a la coordinación catastral al amparo del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Por tanto, hay que determinar si procede iniciar el procedimiento del citado artículo  para lograr la rectificación de linderos pretendida.

Como sabemos la protección que el Registro de la Propiedad brinda al dominio público no solo se refiere  a aquél que conste inscrito. Si el registrador duda de si se ha producido  una invasión del dominio público, es esencial la comunicación a la Administración titular del inmueble afectado a efectos de valorar si efectivamente se produce dicha invasión, y tal intervención sólo puede producirse durante la tramitación del procedimiento correspondiente.

Por tanto en el caso que nos ocupa la sospecha por parte del registrador acerca de la titularidad pública del camino no puede ser determinante para mantener la calificación sino que será una vez tramitado el procedimiento del artículo 199 de la LH cuando, a la vista de la intervención de la Administración supuestamente titular de lo que a juicio del registrador constituye dominio público que pudiera resultar perjudicado, pueda calificarse si efectivamente existe invasión de dicho dominio público.

Comentarios o conclusiones: Resulta claro de esta resolución de la DG que el registrador, ante una petición de coordinación con el catastro,  no puede adelantar, mediante su calificación, que a su juicio se ha producido una invasión del dominio público. Si tiene la duda o sospecha de que dicha invasión se ha producido, lo procedente será oficiar a la administración supuestamente perjudicada y a la vista de su contestación, en el correspondiente procedimiento, es cuando podrá proceder a la calificación sobre dicha base. Pero antes de que se pronuncie la administración debe abstenerse de calificar como defectuosa la petición de coordinación. (MGV)

461.** DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD

Resolución de 18 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Tías, por la que suspende la inscripción de una escritura de declaración de ampliación de obra nueva.

Resumen: Son inscribibles obras antiguas en suelos de especial protección acreditando por los medios admitidos que tiene una antigüedad anterior a la vigencia de la norma que impuso un régimen de imprescriptibilidad.

Hechos: Nos encontramos ante una escritura de declaración de ampliación de obra nueva por antigüedad, en la que concurren las circunstancias siguientes:

– La ampliación de la obra terminada se declara mediante escritura autorizada el día 4 de junio de 2018, sobre una finca registral descrita como «urbana, vivienda unifamiliar aislada situada en donde llaman (…) municipio de Tías, Lanzarote; tras la ampliación la superficie construida es de 146,84 metros cuadrados, y la total superficie del terreno, según reciente medición, es de 2.740 metros cuadrados; en Catastro la finca está clasificada como rústica de uso agrario.

– Se manifiesta en relación con las obras de ampliación una antigüedad de nueve años, con referencia a la fecha de terminación de 2009, acreditada mediante la certificación técnica incorporada a la escritura, de la que resulta, además, la misma superficie construida que se declara.

El registrador suspende la inscripción por dos defectos:

 El primero se refiere a la falta de acreditación del cumplimiento de los requisitos que impone el artículo 28.4 de la Ley de Suelo, ya que en orden a determinar dicha prescripción, en Canarias debe atenderse a la clase de suelo de que se trate dado que, conforme al artículo 361.5 de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, caben medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen la demolición de construcciones realizadas sobre cualquiera de las categorías de suelo rústico de protección ambiental calificado como tal con carácter previo al inicio de la actuación.

 Y en concreto, “se trata de la declaración de obra sobre una finca rústica enclavada en (…), zona reclasificada como Espacio Protegido por la Ley 12/1994, de 19 de diciembre, de Espacios Naturales de Canarias y a la que es aplicable la excepción expuesta, prevista ya en el artículo 20.1 de la Ley 7/1990, de 14 de mayo, de Disciplina Urbanística y Territorial de Canarias.

Por lo anterior, para la inscripción del título presentado exige o la acreditación de su construcción anterior al 26 de diciembre de 1994 (fecha de entrada en vigor de la Ley 12/1994), o la tramitación del correspondiente expediente de legalización.

El segundo  se refiere a la falta de cumplimiento del requisito establecido en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria ya que las coordenadas han sido aportadas mediante un fichero que no cumple los requisitos técnicos exigidos legalmente, defecto que no es objeto de impugnación en el recurso.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Doctrina: La Dirección General declara aplicable el artículo 28.4 a obras declaradas en suelos de especial protección pero para ello es preciso que se acredite por certificación técnica, catastral o municipal que la antigüedad de la edificación sea anterior a la vigencia de la norma que impuso un régimen de imprescriptibilidad al suelo no urbanizable de protección o a la propia calificación urbanística.

No obstante en el caso que nos ocupa la edificación tiene una antigüedad, acreditada, que se remonta al año 2009, situándose en suelo calificado como Suelo Rústico de Protección Paisajística, al estar enclavada zona reclasificada como «espacio protegido» por la Ley 12/1994, de 19 de diciembre, de Espacios Naturales de Canarias, lo que supone su consideración como «terrenos en que se hallen presentes valores naturales o culturales precisados de protección ambiental», a los efectos de quedar sometidos régimen de imprescriptibilidad, que dispone el artículo 180 del Decreto-Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, vigente al tiempo de la terminación de la ampliación de la obra nueva declarada, lo que determina la imposibilidad de consolidación de la obra por antigüedad y su inscripción al amparo del artículo 28.4 de la Ley de Suelo.

Lo anterior se podría evitar si se obtiene una resolución de la Administración que declare la situación de fuera de ordenación a fuera de ordenación por transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad de la edificación, bien porque se compruebe una mayor antigüedad suficiente, bien porque la finca sobre que se asienta la edificación efectivamente no se encuentre incluida en suelo de especial protección.

Comentario: Interesante resolución de la DG de la que se deriva que las obras nuevas antiguas sitas en suelos de especial protección son inscribibles al amparo del artículo 28.4 de la ley del Suelo pero para ello es preciso probar que su antigüedad es anterior la vigencia de la norma que impuso un régimen de imprescriptibilidad. (MGV)

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462.() EXTINCIÓN DE COMUNIDAD. TRACTO SUCESIVO.

Resolución de 19 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Cocentaina, por la que se suspende la inscripción de una escritura de extinción de comunidad.

Resumen: Para inscribir un título tiene que cumplirse el principio de tracto sucesivo y estar inscrito el título previo o presentarse simultáneamente junto con el nuevo título.

Hechos: Se otorga una escritura de disolución de comunidad de una finca; dicha finca figura inscrita en cuanto a una parte indivisa a favor de un tercero.

La registradora suspende la inscripción por falta de tracto sucesivo, ya que no está inscrito el título previo de la parte indivisa.

El interesado presenta el título que falta después de la calificación y recurre alegando que no hay interrupción de tracto porque se han presentado todos los títulos.

La DGRN desestima el recurso

Doctrina: Para inscribir un título tiene que estar inscrito el título previo o presentarse  antes o simultáneamente al título que se pretende inscribir. (AFS)

463.*** RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL INGLÉS ENTRE ESPAÑOL Y ALEMANA. PUNTOS DE CONEXIÓN Y ACREDITACIÓN.

Resolución de 19 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 28 a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: El régimen económico matrimonial no convencional es el que resulte de las manifestaciones de los cónyuges en la escritura, previo asesoramiento notarial de las normas de conflicto existentes, pero no es necesario explicitar los puntos de conexión que determinan dicho régimen y tampoco acreditarlos.

Hechos: Un español y una alemana compran una propiedad manifestando ser su régimen matrimonial el legal inglés de separación de bienes, pero no se explicitan los puntos de conexión que conducen a determinar ese régimen.

El registrador suspende la inscripción pues, a su juicio, es necesario manifestar los puntos de conexión (lugar del matrimonio y residencia inmediatamente después del matrimonio) y además acreditarlos.

El notario autorizante recurre y alega que ninguna norma exige especificar los puntos de conexión ni tampoco su acreditación.

La DGRN revoca la calificación.

Doctrina. Basta la manifestación de los interesados sobre su régimen matrimonial cuando el régimen aplicable no es uno pactado sino el legal de un país. En tal caso no es necesario especificar los puntos de conexión ni acreditarlos, pues dicha manifestación se realiza con el asesoramiento previo notarial, de acuerdo con la norma de conflicto española (artículo 9.2 CC) y lo dispuesto en el artículo 159 RN. Por ello deberá practicarse la inscripción conforme dispone el artículo 92 RH.

Recuerda también que el 29 de Enero de 2019 entrará en vigor el Reglamento (Ue) 2016/1103 de 24 de junio de 2016 de regímenes económicos matrimoniales que establece otras normas de conflicto y que será de aplicación para los matrimonios que se contraigan desde el día 29 de enero de 2019. Ver resumen. (AFS)

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464.**  NO CONSTANCIA REGISTRAL DE REFERENCIA CATASTRAL SIN NOTA DE CALIFICACIÓN.

Resolución de 19 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación expedida por la registradora de la propiedad de Arganda del Rey n.º 1, por la que se deniega la constancia registral de algunas de las referencias catastrales que se afirma corresponden a dos fincas registrales.

Resumen: La no expresión de la referencia catastral en la inscripción por no cumplirse los requisitos del art. 45 Ley Catastro NO necesita incluirse formal y expresamente como defecto en la calificación negativa o como inscripción parcial. Si fuera un error del Registrador, lo sería de concepto y requiere su conformidad o resolución judicial.

– Hechos: En 2016 se inscribe una escritura de compraventa sobre varias fincas, el registrador de entonces no consideró acreditada su correspondencia catastral y no hizo constar sus números de referencia catastral. Ahora mediante instancia y bajo un nuevo registrador, el comprador solicita que se incluyan las referencias catastrales por entender que se trató de un error material (ex arts 30, 39 y 40 LH) ya que en su día el 1er registrador no advirtió como defecto la falta de justificación de la correspondencia entre la finca registral y la catastral.

– La Registradora: califica negativamente, señalando que no se trata de un error, sino que no se ha justificado dicha correspondencia y existen dudas fundadas unas veces por no expresarse la partida de situación, o por haber excesos de cabida en que los colindantes se opusieron expresamente con documentación, o incluso por existir vías de comunicación de dominio público, de modo que las certificaciones catastrales presentadas no cumplen los requisitos del art. 45 T.R. Ley Catastro.

Por tanto, aunque la constancia registral de la referencia catastral conforme al art 9.a) LH tendrá efectos limitados (nunca puede equipararse con la coordinación gráfica del art 10 LH), no supone inscripción de la representación gráfica ni rectificación de la descripción literaria [art 9.b) párf.7º]. Para ello sería necesario que se hubiese solicitado la inscripción de tal representación gráfica y que se tramite el procedimiento correspondiente (arts 9.b) y 199LH), cosa que como se ha puesto de manifiesto en este caso ya se ha intentado respecto de algunas parcelas catastrales y resultó denegada.

 – El interesado: recurre exponiendo que dado que al inscribir la venta el registrador no expresó ningún defecto en su nota de calificación, debe tratarse de un error (ex arts 30, 39 y 40 LH), pues de lo contrario le causaría indefensión no haber podido oponer alegaciones.

Añade que los argumentos ahora dados por la registradora para denegar la incorporación de las referencias catastrales no son suficientes, pues debería haber notificado a la Administración titular de los viales públicos; y que el hecho de constar catastradas a nombre de distintos titulares algunas de las parcelas, no tiene relevancia, por no tratarse de un caso de georreferenciación.

– Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación.
Doctrina:
a) Previamente y aunque no constituye el objeto del recurso, aclara que la actuación registral en su día practicada por la 1ª registradora no precisa de la emisión de una nota de calificación formal al estar amparada por los arts. 43, 44 y 45 T.R. Ley Catastro, sin que ello constituya obstáculo o impedimento alguno para que en su día se hubieran interpuesto los recursos procedentes frente a la negativa de incorporación de las referencias catastrales correspondientes.

b) Y en cuanto al fondo del asunto, entiende la DGRN que no se trata de un error material sino de concepto, ex art 327 RH que incluye entre esos errores el contenido en algún asiento por la apreciación equivocada de los datos obrantes en el Registro, como en este caso; de modo que la rectificación de tal error, que habría cometido el propio registrador, precisa su consentimiento y conformidad, ex Art 217-1 y 218 LH, y en su defecto será necesaria la oportuna resolución judicial (y aquí falta uno y otra).

c) Igualmente confirma los demás defectos advertidos, al considerar fundadas las dudas de la registradora, sin que esté obligada a notificar a la AAPP para que se pronuncie sobre la posible invasión del dominio público, dado que esta notificación solo está prevista para los procedimientos inmatriculadores de los Arts 199, 201 y 205 LH, no para la simple constancia de la referencia catastral. (ACM)

465.** RENUNCIA ABDICATIVA AL DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNO

Resolución de 19 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Eivissa n.º 3, por la que rechaza la inscripción de una escritura pública de renuncia al derecho de aprovechamiento por turno.

Resumen: En un edificio dividido en propiedad horizontal y constituido en régimen de “multipropiedad” (conforme a la LEY 42/98), las dos cotitulares de una cuota de 1/45 de un apartamento renuncian a la misma “en forma unilateral, irrevocable y gratuita”, y lo notifican notarialmente al presidente de la comunidad y al administrador de la sociedad gestora. La DG establece que dicho acrecimiento no se produce, automáticamente, en favor de los otros copartícipes, que han de ser notificados. Tampoco se reactiva la anterior inscripción de dominio anterior a la de las renunciantes.

Hechos: Las dos cotitulares de una cuota de una cuarenta y cinco ava parte de uno de los apartamento de un edificio constituido, en régimen de “multipropiedad”, y cuya cuota da derecho al uso exclusivo de “una semana al año” del referido apartamento, así como de los elementos comunes del edificio, renuncian en instrumento público “abdicativamente y de forma unilateral, irrevocable y gratuita”, a su derecho sobre la cuota referida, y en el mismo documento público, requieren al notario para que notifique dicha renuncia, mediante remisión de copia simple de ella, al presidente de la comunidad y al administrador de la sociedad que rige la multipropiedad del edificio, lo que, el notario, lleva a cabo por diligencia posterior.

 Registrador: Suspende la inscripción solicitada, por los siguientes defectos:

 1).- Las renunciantes tienen en la multipropiedad, una serie de derechos. y obligaciones que deben cumplir, conforme a los pactos contractuales asumidos y que tienen fuerza de ley para ellas, al estar dividido, el edificio, en régimen de propiedad horizontal y constituido en multipropiedad, de acuerdo con la ley 42/1998.

2).- Dado que la renuncia abdicativa llevada a efecto afecta a derechos ajenos, se exige acreditar la notificación a cada uno de los restante copropietarios del apartamento, siendo necesario el consentimiento de éstos para que se produzca el acrecimiento que se pretende, con dicha renuncia, a favor de éstos.

 Recurrente: Una de las copropietarias de la cuota en cuestión interpone recurso contra la calificación registral, alegando:

 1).- Que notificada la escritura de renuncia al administrador de la multipropiedad y al presidente de la comunidad del edificio, es aquel quien debe notificarla al resto de los 45 copropietarios del apartamento, siendo éstos quienes tienen esta facultad, según resulta del artículo 13 de la LPH y art. 35 de los estatutos del edificio, que determina que es el administrador quien representa a la multipropiedad y tiene los datos personales de los restantes propietarios del apartamento.

 2).- Que no se puede privar a las propietarias de la cuota renunciada de su dcho. de renuncia, recogido en la ley, el cual es además inscribible, ya que se trata de un acto de extinción del dominio ((arts. 1 y 2 LH), y sin que sea obstáculo el art 9 LH, ya que cuando el título a registrar es de extinción, no se precisa hacer constar la identidad de la persona a cuyo favor se debe verificar la inscripción. Tratándose de la renuncia a un turno vacacional de un inmueble en multipropiedad, no se produce el acrecimiento pretendido, ya que el titular no es dueño de una parte alícuota, sino de “una cosa”, que es el propio turno, lo que explica la ausencia de acción de división, retracto de comuneros y renuncia liberatoria.

 3) El art 6 c.c. recoge el principio de renunciabilidad y el art 395 c.c. el referido supuesto para el caso de comunidad, existiendo otros supuestos de renuncia como son los arts. 544 y 575 del c.c. para las servidumbres, aunque siendo el art 395 c.c. el directamente aplicable al caso, al ser la multipropiedad o dcho. de aprovechamiento por turnos, una especialidad de la comunidad de bienes, asi como su configuración legal como un dcho. real que lleva a cabo la ley 42/1998 de aprovechamiento por turno de inmuebles de uso turístico, llega a la misma conclusión. Se cita además la RS 18 febrero de 2003, que acepta la inscripción de la renuncia unilateral, así como la jurisprudencia del TS y el art 21 de la Ley de Patrimonio del Estado, y la RS de 21 abril de 2015 de la Dirección Gral. de Entidades Jcas. de Cataluña.

Resolución: La DG desestima el recurso y confirma la nota de calificación registral.

Doctrina de la Dirección General: La DG establece la siguiente doctrina:

 1).- La DG declara que la renuncia abdicativa de bienes inmuebles es un título material inscribible en el Registro de la Propiedad (RS 10 enero de 2003 y 18 febrero de 2003), como manifestación del principio de libertad civil que proclama el art 348 c.c., aunque la RS 30 agosto 2013, hace referencia a la renuncia a un elemento independiente, integrado en una PH, ya que en este supuesto recae sobre un dcho. complejo (propiedad separada y elementos comunes) incardinado en una relación más amplia (en que están implicados otros propietarios), de suerte que la baja de un copropietario, sin que otro ocupe su lugar, afecta personalmente a los demás, y no sólo en los gastos generales, sino en el fondo de reserva y deudas de la comunidad, por lo que se trata de terceros jurídicamente interesados.

 2).- La RS 21 octubre 2014 , en supuesto parecido (renuncia del copropietario de un piso a favor de los restantes) establece que, al igual que en dicho supuesto, la renuncia a una cuota indivisa que lleva anejo un dcho. de uso exclusivo temporal por turnos, supone que el abandono por el renunciante en favor de otros “beneficiarios”, implica un abandono traslativo y liberatorio.

 Por tanto, la inscripción de la renuncia no puede ser automática, puesto que la renuncia abdicativa de la cuota de uso de un apartamento es posible, pero no basta con la mera notificación efectuada al presidente y al administrador, ya que, el acrecimiento de cuota, derivado de la renuncia abdicativa de un cotitular (RS 21 octubre 2014) no se produce por la mera realización de una notificación a un tercero, gestor y representante de la comunidad, puesto que no son los intereses de la comunidad los que están en juego, sino los propios de cada comunero que, con la renuncia, pueden ver su incrementado su patrimonio, en su activo, pero también en el conjunto de obligaciones que pudieran asumir.

 3).- La cuota objeto de renuncia tampoco se convierte en patrimonio del Estado, ya que no estamos ante una renuncia abdicativa de un inmueble sin dueño, sino que, de una renuncia abdicativa de una cuota de inmueble, cuyo destino natural sería el acrecimiento al resto de comuneros, a quienes no se puede imponer una acto ajeno a su voluntad ya que, al menos, deben tener la oportunidad de oponerse.

 No cabe pues la inscripción de la renuncia como tal, sin que al tiempo se practique la de aquellos a quienes acrece la renuncia de cuota, la cual no se puede llevar a cabo sin cumplir los requisitos exigidos por el ordenamiento, y sin que, en ningún caso, la inscripción de la renuncia abdicativa implique la reactivación de la inscripción de dominio anterior a la de las renunciantes (RS 30 agosto de 2013 y 5 de mayo de 2015). (JLN)

466.** DIVISIÓN HORIZONTAL PREVIA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE OBRA NUEVA.

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479.** EJERCICIO DE RETRACTO LEGAL DE COMUNEROS SIN ESTAR PREVIAMENTE INSCRITA LA COMPRAVENTA

Resolución de 28 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de San Javier n.º 1, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa en ejercicio de derecho de retracto legal.

Resumen: Para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente.

Hechos: Ejercitado el retracto legal de comuneros, el retrayente presenta para su inscripción la escritura de compraventa, dándose la circunstancia de que la escritura previa que motivó el ejercicio del retracto no se había presentado en el Registro.

Registrador: Suspende la inscripción por falta de presentación e inscripción del título previo del que procede la adquisición del retrayente por exigencia del principio del tracto sucesivo.

Recurrente: La subrogación legal del retrayentes en la posición del anterior adquirente le faculta para inscribir su título (art. 1511 CC), sin que se le pueda penalizar con la no inscripción por la dejadez del anterior adquirente.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: “… Como ha afirmado con reiteración esta Dirección General (vid., por todas, la Resolución de 10 de abril de 2017) es principio básico de nuestro Derecho hipotecario (…) el de tracto sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). La presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro, así como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular…”.

Como cuestión previa se plantea el tema de la legitimación para recurrir. Dice la Resolución que el artículo 325 de la Ley Hipotecaria determina que puede interponer el recurso por quien ostente notoriamente la representación del interesado o la acredite de forma auténtica, resultando que la falta de acreditación de la misma se podrá subsanar en el plazo concedido para ello, no superior a diez días, salvo que las circunstancias del caso así lo requirieran. (…) esta Dirección General ha señalado que bien cabe entender que es el propio registrador, como impulsor del procedimiento, quien deberá examinar la documentación presentada y, si observare deficiencia, exigir al recurrente la subsanación de la misma, con referencia al plazo para hacerlo, en los términos establecidos por el artículo 68 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, apercibiendo al recurrente de que en caso contrario se le tendrá por desistido de su petición (….) Del presente expediente resulta que por parte del registrador no se ha efectuado tal requerimiento de subsanación, ni que por tanto el mismo haya sido desatendido por parte del recurrente, con lo que inadmitir el recurso podría provocar indefensión en el mismo…”. (RR. de 18 de mayo de 2016 y 23 de enero de 2017). (JAR)

480.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO ADQUIRIDO POR PRESCRIPCIÓN. REBELDÍA.

Resolución de 28 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Roa a inscribir un testimonio de una sentencia dictada en un procedimiento ordinario.

Resumen: La sentencias recaídas en juicio declarativo sirven para inmatricular, siempre que hayan sido demandados todos los que deber intervenir en el procedimiento del 203.

Se plantean dos cuestiones:

El computo de los plazos para la acción de rescisión en las sentencias dictadas en rebeldía: la Dirección reitera su doctrina según la cual para ser inscribible la sentencia, además de ser firme, ha de haber transcurrido el plazo de recurso de audiencia al rebelde; y que sólo el juzgado ante el que se siga el procedimiento podrá aseverar tanto el cumplimiento de los plazos que resulten de aplicación, incluyendo en su caso la prolongación de los mismos, como el hecho de haberse interpuesto o no la acción rescisoria.

El otro defecto analizado es la admisibilidad de una sentencia recaída en juicio ordinario para inmatricular. Señala la Dirección que no cabe duda de su admisibilidad, de conformidad con el artículo 204.5.º LH; aunque estableciendo una serie de cautelas o requisitos complementarios: «Además del procedimiento prevenido en el artículo anterior y la posibilidad de inscripción de los títulos previstos en los artículos 205 y 206, podrá obtenerse también la inmatriculación: (…) 5.º En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo». Se confirma la calificación ya que no se acredita haber cumplido las formalidades y garantías del art. 203. Además, tampoco admite que pueda servir de titulo previo del art. 205, porque para ello deben presentarse simultáneamente ambos documentos a fin de que pueda calificarse el cumplimiento de los requisitos previstos en dicho precepto (MN)

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481.** SEGREGACIÓN. PREVIA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE CON REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA.

Resolución de 28 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Saldaña, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación.

Resumen: Se puede modificar la superficie de una finca más del 10%, mediante el expediente del art. 199, que además se tiene por solicitado cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore. Para aportar las coordenadas de una finca mediante una representación gráfica alternativa, desde el punto de vista técnico, basta la validación del catastro.

Se presenta una escritura de segregación en la que, previamente se modifica la medida superficial de la finca en base a certificación catastral descriptiva y gráfica y acompañando, además, informe de validación gráfica catastral de las fincas resto y segregada.

La registradora alega los siguientes defectos:

Es preciso primero rectificar la superficie de la finca mediante un expediente de rectificación de superficie notarial, por ser superior al 10% de la cabida inscrita. La Dirección rechaza el defecto por cuanto la modificación descriptiva de la finca cuando es superior al 10% puede hacerse no solo mediante el expediente notarial, sino también mediante el procedimiento del art 199; este expediente se inicia mediante solicitud expresa del titular registral, pero de acuerdo con la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la LH operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, se entiende solicitado cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore.

Otro defecto alegado por la registradora es que para inscribir la segregación, al no haberse producido la oportuna modificación catastral, ha de acompañarse representación gráfica georreferenciada de las fincas resultantes de la operación documentada, en formato GML homologado por el Colegio de Registradores. Este defecto también es rechazado por la Dirección General puesto que los requisitos de la representación gráfica alternativa se establecen en el art. 9.b), y el cumplimiento de los requisitos técnicos se puede acreditar mediante el informe de validación técnica del Catastro, de modo que la aportación de un informe de validación catastral es suficiente para permitir la inscripción en el Registro de la representación gráfica y la remisión de la información correspondiente para su incorporación al Catastro. Y ello: sea el informe positivo (supondrá que la representación gráfica es directamente incorporable al Catastro desde el punto de vista técnico, lo que no significa que sea inscribible en el Registro, ya que la representación de las parcelas colindantes afectadas deberá contar en todo caso con el consentimiento de sus titulares y, además, será objeto de calificación por el registrador) o negativo (ello impedirá la incorporación directa al Catastro pero esto no obsta que, en caso de calificación positiva por el registrador y tras la tramitación del pertinente procedimiento del art 199.2 en el que deberán intervenir los colindantes afectados, pueda inscribirse en el Registro la representación gráfica). (MN)

483.() DACIÓN EN PAGO DE DEUDA: TRACTO SUCESIVO

Resolución de 29 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Güímar, por la que se suspende la inscripción de una escritura de dación en pago de deuda.

Igual que la Resolución 479 de este Informe.  (JAR)

484.** HERENCIA. TRACTO SUCESIVO. INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN

Resolución de 29 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Roa, por la que se suspende la inscripción de una escritura de partición y adjudicación de herencia.

Resumen: Si el testador no hace la partición y se limita a disponer en el testamento algunas normas particionales, la intervención de todos los legitimarios en la partición es inexcusable

Hechos: En la escritura de herencia que se califica intervienen todos los interesados en la herencia testada salvo por uno de los legitimarios, a quien se le habían legado en el testamento determinados inmuebles con cargo a su legítima y el exceso, de haberlo, con cargo a los tercios de libre disposición y mejora. Dicho legado se entregó al legitimario mediante escritura pública otorgada en cumplimiento de sentencia pero sin hacer inventario y avalúo de todos los bienes del caudal relicto.

Registrador: Suspende la inscripción por las siguientes razones: (i) No coincide el segundo apellido de la causante que consta en el asiento y en los títulos; tal divergencia no se ha rectificado mediante algunos de los medios admitidos en Derecho para la rectificación del asiento. (ii) En la escritura de partición deben intervenir, inexcusablemente, todos los legitimarios; y tal exigencia no se cumple en el caso discutido aunque haya habido una entrega del legado.

Recurrente: Se opone porque el apellido se rectifica en la escritura de partición (además de aportar al recurso otros documentos); y en cuanto a la intervención del legitimario en la escritura de partición opone que, por haberse otorgado la escritura de entrega de legado en pago de su legítima, no cabe exigir que el legatario legitimario deba intervenir en la escritura de partición, a la que no podría oponerse pues no puede ir en contra de sus propios actos.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina.

La resolución trata dos cuestiones: una de ellas sobre un error en el nombre de la testadora, y la otra una cuestión particional.

1 ERROR EN EL APELLIDO DE LA CAUSANTE. (i) Como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, los principios registrales de legitimación y tracto sucesivo, recogidos en los artículos 38 y 20 de la Ley Hipotecaria, obligan a denegar la práctica de asientos cuando la finca consta está inscrita a nombre de persona distinta de aquella que otorga el título presentado. (ii) Estando los asientos registrales bajo la salvaguardia de los tribunales de Justicia (cfr. artículos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), sólo cabe su rectificación o modificación con el consentimiento del actual titular registral (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), o mediante sentencia firme dictada en el procedimiento judicial correspondiente directamente entablado contra él, circunstancias ambas que en el presente caso no constan. (iii) Tampoco se da en el presente supuesto la posibilidad de rectificar el asiento sin necesidad de acudir al procedimiento general de rectificación (pues el hecho básico que desvirtúa el asiento erróneo no resulta probado por documento fehaciente e independiente de la voluntad de los interesados, caso  en que bastaría para la rectificación tabular la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido (RR 10 de marzo y 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 26 noviembre de 1992, 10 de septiembre de 2004, 13 de septiembre de 2005, 19 de junio de 2010 y 7 de marzo y 15 de octubre de 2011).

2 PARTICIÓN: El legado de un bien inmueble hecho a un legitimario no constituye auténtica partición del testador, sino un legado que implica normas particionales. Por no ser partición, deben intervenir todos los herederos, incluidos todos los legitimarios, en la partición. (JAR)

486.** PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES POR CONTADOR PARTIDOR DATIVO

Resolución de 29 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Valencia n.º 10, por la que se suspende la inscripción solicitada de una escritura de protocolización de cuaderno particional. 

Resumen: Se formaliza una escritura de protocolización de operaciones particionales, compareciendo, a tal fin, un contador-partidor dativo, que deja protocolizados: el testimonio de su nombramiento judicial como contador en el año 2013, así como un testimonio de los autos de herencia, pero sin que conste la firmeza del decreto que aprueba las operaciones divisorias, lo que es exigido por la registradora y por la DG.

487.** HERENCIA. FINCA INSCRITA A FAVOR DEL ESTADO COMO BIEN DE DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE

Resolución de 30 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Barbate, por la que suspende la inscripción de una escritura de manifestación y adjudicación de herencia. 

Resumen: Los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales. No es objeto del recurso gubernativo la validez o no de un título ya inscrito, ni la procedencia o no de la inscripción practicada.

Hechos: En escritura de herencia se adjudica una finca a los herederos que registralmente consta inscrita a favor del Estado formando parte del dominio público marítimo.

Registrador: Deniega la inscripción por constar la finca inscrita a favor del Estado. Fundamento: artículo 20 y 38 de la Ley Hipotecaria.

Recurrente: Rebate la calificación negativa por entender que dicha inscripción no debió haberse practicado.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1 Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que, una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40, 82 y 83 de la Ley Hipotecaria).

2  También es reiterada doctrina de esta Dirección General (basada en el contenido del artículo 324 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina de nuestro Tribunal Supremo, Sentencia de 22 de mayo de 2000), que el objeto del expediente de recurso contra las calificaciones de los registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho. No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente la determinación de la validez o no de un título ya inscrito, ni de la procedencia o no de la práctica, ya efectuada, de los asientos registrales, cuestiones todas ellas reservadas al conocimiento de los tribunales.

Conclusión: En el presente caso, según resulta del contenido del Registro, la finca consta inscrita a favor del Estado como bien de dominio público marítimo-terrestre en virtud del correspondiente deslinde, por lo que, conforme a los citados principios registrales de legitimación y de tracto sucesivo, el recurso no puede prosperar. (JAR)

488.**  HIPOTECA. CLÁUSULAS DE INTERESES ORDINARIOS Y DE DEMORA. CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO

Resolución de 30 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, por la que suspende la inscripción de determinadas cláusulas de una escritura de préstamo hipotecario.  (CB)

Resumen: La DGRN revoca la nota del registrador por la que suspendía la inscripción de los intereses ordinarios y de demora por falta de claridad y la de vencimiento anticipado por el carácter unilateral de las facultades que el acreedor se reserva para apreciar la existencia del vencimiento anticipado

Hechos: Se presenta una escritura de elevación a público de un contrato privado de préstamo y de constitución de hipoteca entre una entidad bancaria extranjera domiciliada en el Gran Ducado de Luxemburgo y dos personas físicas no residentes. Las cláusulas controvertidas son las siguientes:

«Segundo.–Cláusula de constitución de hipoteca. (…) don J. O. T. y doña A. L. T. constituyen hipoteca sobre la finca descrita bajo el expositivo I anterior, que la representación del banco acreedor acepta por la total responsabilidad hipotecaria que consta en el anexo III, en el cual también consta el desglose de la misma por principal, intereses ordinarios y [a] moratorios (que suponen un diferencial del 2% respecto de los ordinarios) y costas y gastos (…) En dicho anexo III consta también [A] el tipo de interés base (0,00%), sobre el cual se aplica el «Compliance Funding Cost» (0,35%), y el diferencial o margen (1%), [b] así como el interés moratorio (2% sobre el interés ordinario).»

Del Anexo III en el que constaba la traducción al español del contrato de préstamo:

«Contrato de préstamo hipotecario español. [hay un número de casillas entre las que destacan las siguientes:] Frecuencia de pago de intereses (1 o 3 meses). 3 meses. Periodo de tipo de interés. Tipo variable 1, 3 o 6 meses. 3 meses. [B] Coste de financiación 0,35%. Margen 1%.»

A continuación estaba el texto en español del contrato de préstamo del que conviene destacar:

«1.1 Definiciones (…) «Fecha de pago del interés» significará el último día de cada Frecuencia de Pago de Interés. «Frecuencia de Pago de Intereses» significará la frecuencia de pago de intereses (es decir, mensual o trimestral) que se hubiese acordado con el desembolso del préstamo hipotecario.»

«6.1 Supuestos de incumplimiento El Banco se reserva el derecho de resolver este Contrato con carácter inmediato con la concurrencia de cualquiera de los siguientes supuestos. El Banco determinará a su absoluta discreción la existencia de un supuesto de incumplimiento: a) Si el Prestatario incumpliese cualquiera de los términos de este Contrato, incluidos entre otros, la falta de pago de todo importe debido en virtud de este préstamo ya fuese el principal, la amortización, intereses, comisiones, gastos, costes u otros (…) c) Si alguna información facilitada por el Prestatario o por los Garantes respecto de sus recursos o posición financieros fuese o resultase inexacta o errónea o si cualquiera de las manifestaciones efectuadas por el prestatario o que se estimasen efectuadas por este fuese o resultase falsa.»

[C] «Cláusula octava. Interés. Con arreglo a los términos de este contrato el tipo de interés aplicable al Préstamo para cada Periodo de interés relativo al mismo consistirá en el tipo anual determinado por el Banco como la suma de a) el Margen (1), b) un cargo fijo adicional (Coste de Cumplimiento de Financiación), que se define en la página 1, en sustitución por los requisitos del Banco para el Prestatario para satisfacer el aumento de costes o reducción de ingresos del Banco consecuencia del cumplimiento con toda ley o reglamento o directiva o exigencia oficial (…) y 3 el tipo («Coste de Financiación Interbancaria») conforme al cual los depósitos de cuantía aproximada a la del Préstamo (…) [c] 8.1 Interés de Demora En el supuesto de que el Prestatario no efectuase cualquier pago dentro del plazo en su fecha de vencimiento pertinente, se pagarán intereses sobre la cantidad atrasada calculados con base diaria desde la fecha de vencimiento pertinente hasta la fecha real de pago. El tipo de interés consistirá en el Tipo de Interés establecido en la cláusula octava del Contrato más un interés de demora del 5 por ciento anual.»

En el Anexo III, protocolizado en la escritura, constaba lo siguiente:

[D] «Coste Interbancario diciembre 2017: 0,00% Margen: 1,00% Coste de cumplimiento de financiación: 0,35% Total: 1,35% [d] Intereses moratorios: 2%.»

Registrador: La escritura se inscribe parcialmente. Entre las cláusulas no inscritas constan, en su integridad, la cláusula de intereses ordinarios y de demora (pese a que se inscribe el derecho de hipoteca y su cobertura de intereses ordinarios y de demora), así como la cláusula de vencimiento anticipado.

Nuevamente presentada la escritura pública con solicitud de inscripción expresa de las citadas cláusulas es objeto de nueva calificación negativa en los términos que resultan de los hechos.

Recurrente: El banco acreedor recurre y achaca al registrador el que escrituras similares han sido inscritas en otros registros, lo que según la DGRN no afecta a la seguridad jurídica, ya que es ejercicio de la independencia de calificación del registrador.

Resolución: La DGRN revoca los defectos.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

INTERESES ORDINARIOS Y DE DEMORA ABUSIVOS

2. Entrando en el fondo de la cuestión dos son los defectos impugnados por la recurrente. En primer lugar se recurre la decisión de no practicar la inscripción de la cláusula octava relativa a los intereses ordinarios y de demora. El registrador fundamenta su decisión en el hecho de que, a su juicio, la cláusula es confusa y no permite que se entienda con claridad, ni los tipos de interés a aplicar al contrato ni las fechas de su pago.

Esta Dirección General no puede amparar el defecto. Dejando de lado la indeseable situación provocada por la inscripción de la cláusula de constitución de hipoteca en su integridad con simultáneo rechazo de la que contiene la definición y determinación del tipo de interés ordinario y de demora aplicables [había que haber rechazado también la inscripción de la responsabilidad], de la documentación presentada a inscripción resulta con la debida claridad qué se entiende por tipo de interés ordinario y de demora, su definición y los conceptos y márgenes que los integran, así como la frecuencia de devengo y de pago. […]

Ahora bien, siendo cierto lo anterior, es necesario poner de manifiesto que cuando la calificación entienda que de la documentación presentada a inscripción no resulte con la debida claridad los contornos o el contenido del derecho de hipoteca cuya inscripción se pretenda es preciso que se exprese con la debida precisión expresando los motivos concretos de los que se derive tal afirmación. La mera afirmación de que una cláusula es confusa no es suficiente pues deja en absoluta indeterminación el motivo en que se fundamenta impidiendo el debido ejercicio del derecho de impugnación […]

En el supuesto que da lugar a la presente, el registrador afirma que el carácter confuso de la cláusula impide conocer debidamente los tipos de interés a aplicar y las fechas de su pago. Sin embargo de los hechos resulta con la debida claridad la definición de los tipos de interés aplicables, tanto ordinario como de demora, así como los períodos de devengo y de pago. Si el registrador considera que esta información es insuficiente tendría que haber explicado el porqué de dicha afirmación pues resultando tales circunstancias (hasta el punto de que la propia cláusula de constitución de hipoteca explica, sin ser preciso en ese lugar, los conceptos que integran el tipo de interés ordinario), no resulta cual es la causa de su rechazo en términos tales que permitan una debida refutación por parte del recurrente […] Procede en suma la estimación de este motivo de recurso […]

VENCIMIENTO ANTICIPADO

3. La segunda cuestión se refiere a la suspensión de la total cláusula de vencimiento anticipado, cláusula sexta del contrato de préstamo elevado a público en la escritura presentada a inscripción. El registrador entiende que la cláusula es abusiva, subjetiva y unilateral, al conceder al banco el que determine «a su absoluta discreción la existencia de un supuesto de incumplimiento» […]

La recurrente, que limita su reclamación a la inscripción de las causas de vencimiento anticipado […] letras a) y c) de la cláusula, entiende que se trata de atribuir al acreedor, de acuerdo con el régimen general en materia de préstamos hipotecarios, la facultad de dar por resuelto el contrato cuando concurra causa de las previstas sin que resulte ni abusividad ni arbitrariedad alguna [en contra TS y DGRN].

No resulta de la nota de calificación que la utilización del carácter abusivo de la cláusula como causa de suspensión se fundamente expresamente en la legislación de protección de consumidores y usuarios […]

Como ha afirmado este Centro Directivo […] se impone la aplicación de la citada normativa dado su carácter obligatorio y la competencia que al respecto ostentan los registradores al ejercer su labor de calificación […] en supuestos en los que, como el presente, resulta indiscutida la calidad de consumidores de los prestatarios […]

Establecido lo anterior, esta Dirección General no puede confirmar la calificación del registrador por cuanto el hecho de que se atribuya al acreedor hipotecario la facultad de resolver el contrato cuando se produzca alguno de los supuestos pactados [que son abusivos, aunque la DGRN no lo analiza] no puede, por sí misma, impedir la inscripción solicitada. Como resulta del artículo 84.5 TRLGDCU, la existencia de semejante previsión carece de la cualidad de abusiva si se fundamenta en el incumplimiento de la obligación u otro motivo grave por lo que no cabe sin más una subsunción en el tipo legal de abusividad.

En realidad el registrador no parece plantear que exista un supuesto de abusividad de una causa determinada de vencimiento anticipado sino que pueda atribuirse al acreedor, cualquiera que sea la causa invocada, la facultad de dejar «a su absoluta discreción la existencia de un supuesto de incumplimiento», por entender que en este caso se deja a su arbitrio la determinación de si concurre causa de vencimiento anticipado en contra de la previsión del artículo 1115 del Código Civil […]

Sin embargo tampoco en este caso puede sostenerse la calificación por cuanto, con independencia de que la redacción de la cláusula en cuestión no es la más afortunada, lo cierto es que siempre que existe facultad unilateral de resolución, cualquiera que sea la causa, el acreedor afirma unilateralmente su concurrencia.

Precisamente por este motivo la acción de ejecución directa debe basarse en una demanda en la que, junto al título ejecutivo han de acompañarse los demás documentos en que se fundamente; es decir, aquellos que justifiquen el ejercicio de la acción de modo que, de no hacerse así o de no resultar debidamente justificada la causa de su ejercicio, pueda ser rechazada su admisión (artículos 550.1.4 y 552 en relación al artículo 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

La cláusula debatida afirma en primer lugar la facultad de resolución del acreedor cuando concurra causa de las previstas y, en segundo lugar, que dicha facultad la ejercita a su discreción. Nada hay que objetar a dichas previsiones por cuanto el ejercicio de la facultad de resolución unilateral se condiciona a la concurrencia de causa de las previstas [que son abusivas] lo que implica, necesariamente, que la apreciación de dicha causa es, asimismo, unilateral.

Procede en consecuencia la estimación del recurso también en cuanto a este segundo aspecto si bien con la aclaración de que sólo en relación a las causas de vencimiento señaladas con las letras a) y c) de las cláusulas sexta del contrato de préstamo por ceñirse a ellas la recurrente en su escrito de recurso.

Comentario a la resolución: Suspensión de la inscripción de los intereses y el vencimiento anticipado. (CB)

Resumen: Ningún precepto legal exige a tal efecto la aportación de certificación administrativa de conformidad de los respectivos ayuntamientos. Los principios de prioridad y tracto sucesivo no son aplicables a la emisión de publicidad formal.

Supuesto: Se solicita por un registrador la expedición de certificación literal del historial registral de determinada finca, perteneciente en parte a su distrito hipotecario, a un Registro colindante, con objeto de trasladar el historial de la finca al suyo, en el que se encuentra la parte mayor, conforme a la D.T 4 RD 195/2017, de 3 de Marzo, en relación con los arts. 2 y 3 RH, con ocasión de la presentación de una escritura de compraventa de la finca en el Registro solicitante (que también se había presentado en el otro Registro y había sido suspendida su calificación por falta de acreditación del pago del impuesto). 

La registradora deniega la expedición de la certificación por falta de previa inscripción de la escritura de compraventa, y por falta de certificaciones de los Ayuntamientos en los que se ubica la finca, que acredite la conformidad al traslado de que se trata.

La Dirección estima el recurso interpuesto:

En cuanto al primer defecto, porque ni el principio de prioridad ni el de tracto sucesivo son aplicables a la emisión de publicidad formal de los asientos del Registro mediante la expedición de las correspondientes certificaciones de su contenido, que no se ven afectadas por el efecto de cierre registral que resulta de dichos principios.

En cuanto al segundo defecto, porque ningún precepto legal exige la aportación de una certificación administrativa de conformidad de los Ayuntamientos respectivos para la emisión de las certificaciones registrales previstas en el procedimiento de traslado, ni para la unificación de los historiales registrales de fincas ubicadas en el territorio de más de un término municipal.

Aunque el vigente art. 2 RH ya no contempla la exigencia de especificar la cabida correspondiente a cada Sección o Ayuntamiento, como ocurría en su anterior redacción, esta Dirección General ha afirmado, en R. 7 de julio de 2017 (ante consulta del Colegio de Registradores), que en la descripción de la finca, cuando la misma se encuentre situada en dos o más términos municipales, y a los efectos, entre otros, de efectuar las notificaciones registrales al Ayuntamiento, a la Comunidad Autónoma o al Catastro, según la normativa pertinente en cada caso, habrá de hacerse constar qué superficie y porción concreta de la finca está ubicada en cada término municipal, determinación que se precisa, también para fijar la competencia territorial del Registrador, siendo certificación administrativa hábil a tal efecto, como señalara la R. 7 de noviembre de 2017, la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. Sin embargo, lo que solicita la registradora en su calificación no es esta certificación, sino otra distinta que tendría por objeto acreditar la conformidad para el traslado del historial registral de los dos Ayuntamientos en cuyos respectivos términos se ubica la finca, requisito totalmente ajeno a la regulación que acabamos de examinar.

Cuando existen dudas fundadas al respecto, debidamente expresadas por el Registrador que en cada caso proceda, según la R. 7 de Julio de 2017, quedará en suspenso la traslación y unificación de folios reales, haciéndolo constar así por nota al margen de los mismos, hasta que con la oportuna georreferenciación de la finca y del distrito, ayuntamiento o sección o por resolución de este Centro Directivo, queden resueltas tales dudas, sin que dicha nota produzca el cierre registral de los respectivos historiales, que mantendrán su autonomía hasta tanto se proceda a resolver sobre la procedencia del traslado. Pero tampoco en la nota de calificación la registradora alegó ni motivó la existencia de dudas sobre la identidad de la finca, ni sobre la realidad de las superficies especificadas en la descripción registral de las respectivas porciones, ni estimó necesario proceder, con carácter previo al traslado, a la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, conforme al art. 199 LH. (JCC)