INFORME Nº 315. (BOE DICIEMBRE de 2020)

Segunda Parte:  RESOLUCIONES DGSJFP:

PROPIEDAD

MERCANTIL

Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Sección II Diciembre)

IR AL MINI INFORME DE DICIEMBRE

RESOLUCIONES POR MESES  y  POR TITULARES PARA BUSCAR

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

RESOLUCIONES PROPIEDAD

535.** PARTICIÓN HEREDITARIA HABIENDO FALLECIDO LA PRIMERA ESPOSA Y LEGATARIA NOMBRADA EN EL TESTAMENTO. PRETERICIÓN DE LA SEGUNDA ESPOSA.

Resolución de 19 de noviembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Santa Fe n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de sociedad conyugal y aceptación y partición de herencia.

Resumen: La partición hecha por todos los herederos (instituidos y preteridos) es válida sin necesidad de la previa declaración judicial de nulidad de la institución de heredero.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de herencia otorgada por el único hijo del causante, nacido del primer matrimonio, y la segunda esposa. En el testamento otorgado por el causante durante su primer matrimonio se instituye heredero universal al hijo y se lega el usufructo universal y vitalicio a la esposa.

Registrador: Opone a la inscripción el que la partición se ha realizado con base en un testamento que ha perdido su validez por fallecimiento de la esposa y legataria en él nombrada.

Notario: Alega que el testamento que fundamenta la partición es válido porque hay una institución de heredero eficaz. Que no haya un llamamiento al cónyuge actual no provoca su ineficacia. Destaca que el heredero y la viuda, que es legataria legal, pueden interpretar e integrar el testamento con las adjudicaciones que estimen convenientes.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

EFICACIA DEL TESTAMENTO.                                                 

El testamento es eficaz porque “no hay condición que suspenda o resuelva la institución de heredero, ni este ha muerto antes que el testador ni ha repudiado la herencia, por lo que no hay duda de la subsistencia de la institución de heredero y por tanto a la validez del testamento en cuanto a la misma”. (Arts. 743 y 912 CC)

PRETERICIÓN DEL CÓNYUGE VIUDO (Art. 814 CC).

La partición hecha por todos los herederos (instituidos y preteridos) es válida sin necesidad de la previa declaración judicial de nulidad de la institución, pues el consentimiento expreso de todos los interesados evita el ejercicio de la acción judicial de nulidad. (RR. de 20 de mayo de 1898, 30 de junio de 1910, 31 de mayo de 1931, 10 de mayo de 1950, 14 de agosto de 1959).

Igual criterio aplicó es supuestos de desheredación en las RR. 5 de octubre de 2018 y 6 de marzo y 3 de octubre de 2019), y recuerda también la Resolución la eficacia que se reconoce con carácter general en el ámbito extrajudicial a los negocios particionales (RR. de 25 de mayo de 2017 y 3 de octubre de 2019).

INTERPRETACIÓN DEL TESTAMENTO.

Recuerda su doctrina al respecto compendiada, entre otras, en la R. 30 de abril de 2014:

1 La interpretación del testamento corresponde a los herederos, en su caso al albacea, contador partidor o cualquier figura designada por el testador, y en su defecto a la Autoridad Judicial.

2 En concreto, serán los Tribunales de instancia los competentes para interpretar el testamento y no el Tribunal Supremo, si bien, excepcionalmente, este puede revisar la interpretación realizada. “La Sala Primera del Tribunal Supremo ha seguido siempre el criterio de no examinar las conclusiones interpretativas efectuadas por los Tribunales de instancia ya que a ellos está atribuida la facultad de interpretar el testamento”. (JAR)

• PDF (BOE-A-2020-15773 – 9 págs. – 261 KB)   Otros formatos

538.*** COMPRAVENTA. PODER OTORGADO EN EL EXTRANJERO. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA. CALIFICACIÓN REGISTRAL

Resolución de 19 de noviembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Vélez-Málaga n.º 2 a inscribir una escritura de compraventa. (IES)

Resumen.- Corresponde al notario, en exclusiva, el juicio de equivalencia y suficiencia de poderes. El registrador puede en su calificación disentir de la equivalencia apreciada por el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto tiene éste atribuida, pero esta circunstancia únicamente será motivo impeditivo de la inscripción en caso de que el error en aquella apreciación resulte claramente de una motivación expresa, adecuada y suficiente por parte del registrador, de modo que resulte probado el contenido y vigencia del Derecho extranjero sobre tal extremo.

Hechos.– Se plantea el alcance de la calificación registral en relación con un poder otorgado en el extranjero, que el notario español juzga suficiente para la autorización de una escritura pública.

 Este supuesto se refiere a una escritura de compraventa en cuyo otorgamiento la compradora actúa representada en virtud de un título de «escritura de poder» formalizado en París, ante notaria francesa; el notario español reseña el lugar de otorgamiento de dicho documento representativo, su fecha, la autoridad que lo expide, el hecho de estar redactado a doble columna en lenguas francesa y española y que cuenta con apostilla, emitiendo a continuación su juicio de suficiencia sobre las facultades representativas acreditadas. Además, añade que de dicho poder resultan las facultades necesarias y es «equivalente formal y sustancialmente respecto al derecho español, al estar suscrito por autoridad con facultades de fe pública conforme a la ley francesa y contener juicio suficiente de identidad y capacidad de los otorgantes».

El registrador suspende de la inscripción porque, a su juicio, la notaria francesa se limita únicamente a legitimar las firmas de los gerentes de la sociedad poderdante, no siendo equivalentes sus funciones a las que desempeña el notario español.

Dirección General.- El punto esencial del recurso se refiere a la aceptación en España de una determinada forma (apoderamiento conferido en Francia) para acreditar la representación voluntaria al notario español autorizante del negocio sujeto al Derecho español en cuanto afecta a un bien inmueble (artículo 10.1 del Código Civil).

Conforme a la ley que regula la obligación principal –artículos 3 del Reglamento (CE) n.º 593/2008; 10.1 y 10.11 del Código Civil–,    los documentos públicos extranjeros de apoderamiento, si son equivalentes, formal y sustancialmente o susceptibles de ser adecuados al ordenamiento español, producen en España el efecto requerido conforme al Derecho español.

Corresponde al legislador español, nacional, fijar las condiciones del propio sistema de seguridad jurídica preventiva, tal y como ha reconocido el TJUE, en Sentencia de 9 de marzo de 2017 (asunto C-342/15) al afirmar que “el hecho de reservar las actividades relacionadas con la autenticación de documentos relativos a la creación o la transferencia de derechos reales inmobiliarios a una categoría específica de profesionales, depositarios de la fe pública y sobre los que el Estado miembro de que se trate ejerce un control especial, constituye una medida adecuada para alcanzar los objetivos de buen funcionamiento del sistema del Registro de la Propiedad y de legalidad y seguridad jurídica de los actos celebrados entre particulares”.

La presentación al notario de un poder otorgado fuera de España exige un análisis jurídico que conllevará, conforme a los artículos 10.11 y 11 del Código Civil, de una parte, la remisión respecto de la suficiencia del poder a la ley española, a la que se somete el ejercicio de las facultades otorgadas por el representado, de no mediar sometimiento expreso, y de otra, al análisis de la equivalencia de la forma en España. Ello implica que, analizado el valor del documento en el país de origen, tanto desde la perspectiva material como formal, pueda concluirse su equivalencia o aproximación sustancial de efectos, en relación con un apoderamiento para el mismo acto otorgado en España.

El documento extranjero sólo es equivalente al documento español si concurren en su otorgamiento aquellos elementos estructurales que dan fuerza al documento público español: que sea autorizado por quien tenga atribuida en su país la competencia de otorgar fe pública y que el autorizante de fe, garantice, la identificación del otorgante así como su capacidad para el acto o negocio que contenga (artículos 56 y 60  de la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil). Si tales indicaciones constan en la escritura otorgada mediante el referido título representativo, la reseña que el notario realice de los datos identificativos del documento auténtico y su juicio de suficiencia de las facultades representativas harán fe, por sí solas, de la representación acreditada y será inscribible en el Registro de la Propiedad el acto dispositivo formalizado en aquella escritura.

Este juicio de equivalencia no es lo mismo que el juicio de suficiencia del artículo 98 de la Ley 24/2001, aunque cuando se realiza expresamente éste para el acto o negocio que se autoriza implica cabalmente aquél.

En la escritura pública de compraventa a que se refiere este recurso, el notario reseña el conjunto de aspectos del documento representativo extranjero que son necesarios para calificar su eficacia formal. Además, contiene un juicio notarial de suficiencia de las facultades, así como un juicio explícito respecto de los requisitos materiales que permiten afirmar que la notaria extranjera ha intervenido en la confección del documento desarrollando funciones equivalentes a las que desempeñan las autoridades españolas en esta materia.

Los poderes documentados en el extranjero por personas investidas de funciones fedatarias no son, en sí mismos, objeto de inscripción, son documentos auxiliares del acto principal. Respecto de los documentos directamente inscribibles está justificada la aplicación de criterios rigurosos a la hora de apreciar si en el documento público extranjero de compraventa de inmueble sito en España que ha sido autorizado por fedatario extranjero, éste ha realizado funciones sustancialmente equivalentes a las que desarrolla un notario español cuando autoriza una escritura de compraventa de inmueble situado en España, de modo que dicho documento extranjero no será equivalente si el notario extranjero no puede llevar a cabo el mismo control que realiza un notario español, al no estar la autoridad extranjera bajo la dependencia o sujeción de ningún otro Estado que no sea el suyo ni serle tampoco exigible el conocimiento ni la aplicación cabal de un ordenamiento jurídico foráneo, ajeno a su competencia.

Los intereses del foro vinculados a determinadas formalidades, que resultan protegidos mediante el control formal que ejerce un funcionario ligado al propio Estado y garante de la entera legalidad del acto dentro de ese ordenamiento estatal, no pueden, por ello, considerarse asegurados de modo equivalente si quien interviene el acto es un funcionario extranjero, carente de formación y autoridad para controlar una legalidad ajena a su competencia y exento de deberes de cooperación con una Administración Pública de la que no forma parte [vid Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 9 de marzo de 2017, en el asunto C-342/15 antes referida al señalar que “las disposiciones nacionales que exigen que se recurra a profesionales fedatarios, como los notarios, para verificar la exactitud de las inscripciones practicadas en un Registro de la Propiedad contribuyen a garantizar la seguridad jurídica de las transacciones inmobiliarias y el buen funcionamiento del Registro de la Propiedad, y entroncan, en términos más generales, con la protección de la buena administración de justicia, la cual, según la jurisprudencia del Tribunal de Justicia, constituye una razón imperiosa de interés general”. Por otro lado, en la Sentencia de 24 de mayo de 2011, Comisión/Austria (C-53/08, EU:C:2011:338), apartado 96, el Tribunal de Justicia declaró, en relación con la libertad de establecimiento, que la circunstancia de que las actividades notariales persigan fines de interés general tendentes, en particular, a garantizar la legalidad y la seguridad jurídica de los actos celebrados entre particulares constituye una razón imperiosa de carácter general que permite justificar posibles restricciones del artículo 49 TFUE.

Respecto de los poderes de representación documentados en el extranjero no existen las mismas razones expuestas en el párrafo anterior, lo que unido a la necesidad de facilitar la circulación de los mismos, debe conducir a la necesaria flexibilidad en la apreciación de la referida equivalencia de funciones. De este modo, no puede rechazarse un poder como el del presente caso que está formalizado en lo que constituye un documento auténtico, no sólo según la legislación francesa sino también conforme a la legislación española en la medida en que, como afirma el notario autorizante de la escritura calificada, ha sido autorizado por quien tiene atribuida en su país la competencia de otorgar fe pública y ha dado fe de la identificación del otorgante así como su capacidad para el acto o negocio que contiene. Por otra parte, aunque el registrador puede en su calificación disentir de la equivalencia apreciada por el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto tiene el notario atribuida, esta circunstancia únicamente será motivo impeditivo de la inscripción en caso de que el error en aquella apreciación resulte claramente de una motivación expresa, adecuada y suficiente por parte del registrador, de modo que resulte probado el contenido y vigencia del Derecho extranjero sobre tal extremo. Y ello sin perjuicio de la responsabilidad que, en su caso, pudiera deducirse contra el notario autorizante de la escritura calificada por una negligente valoración de la equivalencia de funciones. (IES)

• PDF (BOE-A-2020-15776 – 10 págs. – 265 KB)    Otros formatos

540.** COMPRAVENTA. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. ARRENDAMIENTO DE PARTE DE LA FINCA Y MANIFESTACIÓN DEL VENDEDOR

Resolución de 19 de noviembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Badajoz n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen. No hay derecho de adquisición preferente en los arrendamientos de vivienda cuando lo que se vende está en parte arrendado pero no todo (artículo 25 LAU), y ello aunque no coincida la descripción de la finca real con la que aparezca registrada, pues prevalece la realidad. Basta para acreditar dicho extremo la manifestación de la parte vendedora de la misma forma que basta esa manifestación para acreditar que no está arrendada.

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa de una casa de dos plantas en la que el vendedor manifiesta que una parte de ella (la cochera, que no consta inscrita) está arrendada y que no procede el derecho de adquisición preferente al no coincidir el bien objeto de la venta con la parte arrendada. No obstante se dice también que se ha comunicado por fax al arrendatario la intención de venta.

El registrador suspende la inscripción pues entiende que es contradictorio lo manifestado (no hay derecho de adquisición preferente pero se comunica la intención de vender, que no se acredita fehacientemente la notificación al arrendatario, y que no se acredita la legislación a la que se encuentra sujeto el contrato por su fecha.

El interesado recurre y alega que no procede el derecho de adquisición preferente por ser lo arrendado parte de la finca vendida y que la notificación se hizo con efectos meramente informativos.

La DG revoca la calificación.

Doctrina: Basta la manifestación del vendedor en la escritura de venta de la existencia de un arrendamiento y sobre la no coincidencia del bien vendido con la parte arrendada, pues en tal caso no hay derecho de adquisición preferente tanto con la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 como con la vigente de 1994 (artículo 25 LAU)  y ello aunque la parte arrendada no conste inscrita o no haya coincidencia entre la descripción de la finca inscrita y la finca en la realidad, como en el presente caso en que la cochera arrendada no consta inscrita.

La notificación de la intención de vender al arrendatario no implica necesariamente notificación para el ejercicio del derecho de adquisición preferente pues puede tener carácter meramente informativo y por ello no hay contradicción. (AFS)

• PDF (BOE-A-2020-15778 – 10 págs. – 262 KB)   Otros formatos

541.*** ANOTACIÓN DE CRÉDITO REFACCIONARIO CONSTANDO YA EN EL REGISTRO LA FINALIZACIÓN DE LAS OBRAS

Resolución de 20 de noviembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad accidental del registro de la propiedad de Madrid n.º 55, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de crédito refaccionario. 

Resumen: Constando registralmente por nota marginal que las obras han concluido no puede practicarse anotación preventiva de crédito refaccionario cuando de los propios asientos del Registro resulta la terminación de las obras.

Hechos: se presenta en el Registro instancia privada por la que se solicita la práctica de una anotación preventiva de crédito refaccionario derivada de un contrato de obras.

El Registrador califica negativamente por entender que la anotación del crédito refaccionario tiene una regulación específica que sólo la admite mientras no hayan concluido las obras, según resulta de los artículos 42.8 y 92 de la Ley Hipotecaria.

El Centro Directivo confirma la calificación debiendo destacar:

I. CONCEPTO DE CRÉDITO REFACCIONARIO.

– En nuestro ordenamiento jurídico no existe norma alguna que defina el crédito refaccionario.

a) El Código Civil.

El Código Civil se limita a establecer determinada preferencia legal en favor de los créditos refaccionarios sobre los inmuebles que hubiesen sido objeto de la refacción, distinguiendo según consten o no en el Registro de la Propiedad (cfr. artículo 1923, números 3 y 5).

b) La Ley Hipotecaria.

La Ley Hipotecaria dispone que el acreedor refaccionario puede exigir anotación preventiva –con los efectos de la hipoteca– sobre la finca refaccionada (cfr. artículo 59 en relación con los artículos 42.8, 60 a 65 y 92 a 95).

c) Otras normas.

También se regula la preferencia del crédito refaccionario en la Ley de Hipoteca Naval (cfr. artículos 18, 20 a 23, 26, 27 y 35) y en el texto refundido de la Ley Concursal (artículos 270.3° y 271.1).

Se considera crédito refaccionario el contraído en la construcción, conservación, reparación o mejora de una cosa, generalmente un inmueble. Tradicionalmente se ha exigido a la figura del acreedor refaccionario una colaboración personal en las tareas vinculadas a la cosa refaccionada. Y según la evolución jurisprudencial, el crédito deriva de la anticipación de dinero, material o trabajo con dicha finalidad.

En efecto, la más reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo defiende un concepto amplio de crédito refaccionario señalando que el crédito refaccionario no nace necesariamente de un préstamo, en el sentido técnico-jurídico que ha de darse a dicho contrato, sino también de aquellos otros negocios que contribuyan de forma directa al resultado de una construcción, reparación, conservación o mejora de un inmueble, refiriéndolo a toda relación jurídica que implique un adelanto por el contratista al propietario.

Por otro lado,

– La palabra anticipar, empleada por el artículo 59 de la Ley Hipotecaria para anotar las cantidades entregadas de una vez o de modo sucesivo, ha de entenderse de modo amplio y comprensivo del adelanto que el contratista ha de hacer para ejecutar la obra,

– Siendo el término «cantidad» una referencia a la valoración y determinabilidad a que alude el artículo 1273 del Código Civil, máxime cuando el artículo 60 de la Ley Hipotecaria se refiere al «dinero o efectos en que consistan los mismos créditos».

II. ASPECTO REGISTRAL.

El artículo 42.8 LH reconoce al acreedor refaccionario el derecho a pedir anotación preventiva «mientras duren» las obras que son objeto de la refacción; el artículo 92 de la misma Ley precisa el momento de la caducidad de esta anotación, a «los sesenta días de concluidas las obras», permitiendo el artículo 93 al acreedor refaccionario pedir la conversión de su anotación preventiva en inscripción de hipoteca.

El mismo criterio se sigue en el artículo 166.7 del Reglamento Hipotecario, al referirse a la necesidad de que en la anotación del crédito refaccionario se indique brevemente la clase de obras que «se pretende ejecutar».

En consecuencia, constando registralmente por nota marginal que las obras han concluido no puede practicarse anotación preventiva de crédito refaccionario cuando de los propios asientos del Registro resulta la terminación de las obras, y, por lo tanto, el incumplimiento de la conditio iuris («mientras duren las obras») que para la práctica de la anotación preventiva de crédito refaccionario exige el artículo 42.8 de la Ley Hipotecaria. (ER)

• PDF (BOE-A-2020-15779 – 11 págs. – 268 KB)   Otros formatos

542.() INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

Resolución de 20 de noviembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Benissa, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral. 

Resumen: Cuando existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá acudirse al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente.

Hechos: se presenta instancia privada solicitando la inscripción de la representación gráfica alternativa a la catastral acompañando a la misma informe de validación gráfica catastral.

Una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, la registradora suspende la inscripción, considerando la oposición expresa del titular de una finca colindante, que alega invasión de la finca de su titularidad aportando al efecto levantamiento topográfico, con coordenadas georreferenciadas y ortofotografías históricas y actuales del PNOA.

El Centro Directivo confirma la calificación al resultar en el presente caso identificadas y fundadas las dudas de la registradora en la nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes y posible invasión de una finca colindante. Debe recordarse que los datos físicos que resultan de la cartografía catastral gozan de la presunción de veracidad que establece el artículo 3 de la Ley del Catastro.

Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá acudirse al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio artículo 199), sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria). (ER)

• PDF (BOE-A-2020-15780 – 6 págs. – 244 KB)   Otros formatos

543.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

Resolución de 20 de noviembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Corcubión-Muros, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.

Resumen: Procede la denegación de la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral si resultan fundadas e identificadas las dudas que evidencian la existencia de conflicto entre fincas colindantes y posible invasión de una de ellas.

Hechos: Mediante instancia privada se solicita la inscripción de la representación gráfica alternativa a la catastral  de una finca acompañando a la misma informe de validación gráfica catastral.

Una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, la registradora suspende la inscripción, considerando la oposición expresa de los titulares de una finca colindante, que alegan invasión de la finca de su titularidad en una superficie de 129 metros cuadrados, aportando un informe técnico, georreferenciación contradictoria y diversa documentación en apoyo de sus alegaciones.

La recurrente alega, que la representación gráfica alternativa se basa en los planos de concentración parcelaria y que existen discrepancias respecto a la cartografía catastral que es preciso subsanar, haciendo además una serie de consideraciones sobre la improcedencia de la documentación aportada por los colindantes.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.

Doctrina: Se decide en este expediente si es inscribible una representación gráfica alternativa a la catastral.

Conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, “el registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio” teniendo en cuenta que  “la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción”.

Al respecto se ha reiterado por nuestro CD que “la dicción de esta norma no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador, más aún cuando tales alegaciones se fundamentan en diversa documentación”.

En el caso que nos ocupa se consideran suficientemente identificadas y fundadas las dudas de la registradora en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes y posible invasión de una de ellas, lo que evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral que se pretende inscribir, resultando posible que con su inscripción se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.

Por tanto la DG al existir dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, confirma la calificación concluyendo que ante ello se podrá acudir al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).

Comentarios: Vemos nuevamente con esta resolución que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en estos  procedimientos es evitar que puedan lesionarse sus derechos y que se produzcan situaciones de indefensión, sin que se pueda pretender que el registrador en su calificación o la Dirección General en sede de recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes ya que  a falta de acuerdo entre los interesados, habrá de resolverse ante los tribunales de justicia.(MGV)

• PDF (BOE-A-2020-15781 – 6 págs. – 243 KB)   Otros formatos

544.* INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DIFERENCIAS IMPORTANTES DE CABIDA ENTRE EL PRIMER TÍTULO Y EL SEGUNDO.

Resolución de 20 de noviembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Huelma, por la que suspende la inmatriculación de una finca conforme a lo dispuesto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

Resumen: Están justificadas las dudas de la identidad de la finca a inmatricular cuando entre el primer título y el segundo hay una diferencia importante en la superficie (en el presente caso de 5 veces mayor en el segundo).

Hechos: Se pretende la inmatriculación por doble título de una finca que en el primer título (de 2002)  aparece descrita con una superficie de 8 hectáreas y en el segundo título (de 2011) la misma, aunque en  se rectifica la superficie del segundo título (en 2016) fijándola en 43 hectáreas, pero no sus linderos. Además en el primer título se dice que es parte de una parcela catastral y en el segundo rectificado se dice que es toda esa parcela.

La registradora suspende la inscripción  argumentando  que tiene dudas de identidad de la finca ante la discrepancia de medida en los dos títulos y también porque no coinciden los linderos antiguos con los que constan en el Catastro.

El interesado recurre y alega que en el primer título se describió, por error, únicamente la superficie destinada a cultivo, pero no la destinada a pastos, y que la calificación no está suficientemente motivada pues no se han tenido en cuenta sus alegaciones.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: Rechaza que en el caso concreto la calificación no esté motivada y además considera  que están bien fundadas las dudas de la registradora por la evidente discrepancia entre la superficie de los dos títulos, aunque no se pronuncia expresamente sobre la notable discrepancia de los colindantes entre el título y el catastro que indudablemente refuerzan dichas dudas. (AFS)

• PDF (BOE-A-2020-15782 – 6 págs. – 242 KB)   Otros formatos

545.() ANOTACIÓN CADUCADA. NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES

Resolución de 20 de noviembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Alicante n.º 5, por la que se deniega la cancelación de una anotación de embargo por estar caducada la anotación en la que se sustenta la adjudicación. (ACM)

Resumen: La anotación preventiva caducada no produce ningún efecto ni por tanto cancelatorio de anotaciones posteriores.

– HECHOS: Se presenta mandamiento judicial de cancelación de cargas posteriores a una Anotación Preventiva de embargo ya caducada.

– El REGISTRADOR, ante la literalidad de los Arts 86 y 97 LH, Art 175-2 RH, y  reiteradísima doctrina de la DGRN (véanse, por todas, las RR. de 20 y 24 de julio y 10 oct, 2017, la R. de 19 septiembre 2018, las RR 15 y 29 de marzo y 4 abril 2019, y las RR. 4 febrero y 20 noviembre 2020), inscribe la adjudicación del rematante basada en la anotación caducada pero deniega la cancelación de los asientos posteriores, porque tras la caducidad la anotación pierde todos sus efectos.

– El adjudicatario recurre invocando las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2007, 23 de febrero de 2015 y 7 de julio de 2017, y otras de las Audiencias, que señalan que la certificación de cargas previa tiene un valor esencial en el desarrollo del procedimiento de apremio y la situación registral que proclama fija las condiciones para la adquisición del inmueble de que se trate, de forma que cualquier alteración posterior –como puede ser la caducidad de la anotación de embargo extendida a favor del ejecutante– no modifica dicha situación, por lo que el adjudicatario debe adquirí la finca en tal situación, siendo por tanto posible cancelar los asientos posteriores incompatibles, lo que resultaría además del Art. 199-2 RH.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina: confirma su reiterada doctrina anterior, a pesar de las 3 citadas St TS: señala que las 2 primeras se refieren a anotaciones anteriores a la LEC-2000 (que en materia de anotaciones puso fin a la inseguridad jurídica que suponía la prórroga indefinida de anotaciones anticuadas, derogando el Art 199-2 RH).

Y en cuanto a la STS 7 julio 2017 señala el Centro Directivo que ninguna norma establece que la Certificación de cargas produzca la prórroga (legal tácita) de la anotación preventiva, NI tampoco hay base legal para extender una Nota Marginal anunciando tal posible prórroga. El registrador debe atenerse estrictamente a la Ley en cuanto a la caducidad de los asientos y sus efectos, y caducada la anotación es como si nunca hubiera existido, sin que el registrador tenga elementos para valorar si deben o no mantenerse alguno de sus efectos. Para ello ya existe la posibilidad de prorrogar, incluso sucesivamente, las anotaciones, lo que es la clave para evitar tales problemas. Lo contrario produciría inseguridad jurídica y el riesgo de que en un procedimiento posterior se solicitara una nueva certificación de cargas, que en esta ya no se incluya una previa caducada, y que al final esa anotación previa si produjera efectos en perjuicio de quién no pudo conocerla (por estar ya cancelada por caducidad).

Por tanto, en el plano registral el registrador debe ceñirse a la Ley y a la estricta prioridad del registro: la caducidad extingue la anotación y sus efectos (que NO es una “hipoteca judicial”, sino un asiento provisional y no definitivo). Ello NO significa que el adjudicatario deba necesariamente soportar y pasar por los asientos posteriores, que es posible que civilmente NO le perjudiquen, pero esa es una cuestión que debe resolver el Juez y no el registrador, en un procedimiento judicial (p.ej tercería de dominio o de mejor derecho) contradictorio dirigido a todos los titulares de esos asientos posteriores, para que puedan alegar lo que les convenga sin indefensión. (ACM)

• PDF (BOE-A-2020-15783 – 8 págs. – 254 KB)   Otros formatos

546.** CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 20 de noviembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca unilateral. 

Resumen: Inscrito el dominio a nombre de persona distinta del transmitente, no cabe la inscripción mientras no se presenten los títulos de las transmisiones intermedias efectuadas, o se acuda a alguno de los medios que permite la Ley Hipotecaria para reanudar el tracto sucesivo interrumpido (Art. 208 LH).

Hechos: Se pretende inscribir una escritura de constitución de hipoteca unilateral a favor de la Hacienda Pública otorgada por el cónyuge sobreviviente y tres de sus hijos, herederos voluntarios del cónyuge fallecido. No interviene el cuarto hijo legitimario.

Registradora: Suspende la inscripción por falta de tracto sucesivo porque para hipotecar la finca debe inscribirse previamente la escritura de herencia.

Recurrente: Entiende que son plenamente inscribibles los actos de disposición otorgados por la comunidad postganancial constituida por el viudo y los herederos voluntarios de su difunta esposa sin necesidad de liquidar la sociedad de gananciales.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1 Estando las fincas transmitidas inscritas en el Registro de la Propiedad y bajo la salvaguardia de los tribunales a favor de una persona distinta, no podrá accederse a la inscripción del título calificado sin consentimiento del titular registral.

2 Es cierto que no siempre hay propiamente tracto sucesivo material interrumpido en la venta de bienes de la comunidad postganancial y de la comunidad hereditaria, pero para ello es preciso que intervengan todos los llamados a la sucesión por cuotas, entre ellos, obligatoriamente, todos los herederos forzosos para proteger la intangibilidad de su legítima y los legatarios de parte alícuota (Tracto abreviado: artículo 20 LH).

3 Mientras dure la situación de indivisión son aplicables las normas generales de la comunidad de bienes (ex artículo 406 del Código Civil), por lo que no pueden realizarse actos dispositivos sobre bienes de la herencia sin el consentimiento unánime de todos los partícipes (ex artículo 397 del Código Civil) entre los que se encuentran los legitimarios y legatarios de parte alícuota. La venta de un bien antes de la partición de la herencia sin su consentimiento es nula (véase R. de 31 de octubre de 2018 y STS 7 de marzo de 2012)). (JAR)

• PDF (BOE-A-2020-15784 – 6 págs. – 239 KB)   Otros formatos

547.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE SOBRE MEDIANERÍA.

Resolución de 20 de noviembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa Fe n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.

Resumen: Procede la denegación de la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral si resultan fundadas e identificadas las dudas que evidencian la existencia de conflicto entre fincas colindantes discutiéndose sobre el carácter medianero o no de la línea divisoria entre las propiedades.

Hechos: Mediante escritura  de aceptación y  adjudicación de herencias  se formaliza por parte de los herederos, con carácter previo a la  adjudicación,  operaciones de segregación de una porción de finca con descripción de su resto, declaración de obra nueva y constitución en régimen de propiedad horizontal de un conjunto de edificación sobre el mismo, y posterior agregación de la porción segregada a otra  registral aportando la representación gráfica alternativa de las fincas resultantes de tales operaciones en informe de validación gráfica catastral con resultado negativo.

Una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, el registrador suspende la inscripción, considerando la oposición expresa de dos colindantes, que alegan que su vivienda fue construida con anterioridad a la del promotor del expediente y aportan informe técnico del que resulta un solape entre la representación gráfica alternativa cuya inscripción se pretende y las fincas de los titulares respectivos.

Se aporta una sentencia dictada en juicio declarativo en la que se desestiman las pretensiones del demandante en cuanto al carácter medianero de una pared divisoria.

Los recurrentes alegan:

1. Que la sentencia en que basan los colindantes sus alegaciones recae sobre un lindero divisorio diferente a aquéllos en que se produce el solape y que fue accionada por personas distintas, no pudiendo extenderse a los recurrentes los efectos de la cosa juzgada;
2. Y que existen signos exteriores que revelan el carácter medianero del muro divisorio entre las propiedades, aportando igualmente informe técnico del que resulta que la línea divisoria entre las propiedades no es recta, sino que presenta quiebros en la alineación, según resulta de las representaciones gráficas alternativas contenidas en el informe de validación negativo.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Se decide en este expediente si es inscribible una representación gráfica alternativa a la catastral, reiterándose nuevamente la doctrina de nuestro CD relativa a los supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral cuando existe una oposición expresa de titulares de fincas colindantes, y estos aportan documentos por escrito en apoyo de sus alegaciones.

Como sabemos,  del artículo 199 de la Ley Hipotecaria se deriva que el registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, decidirá motivadamente según su prudente criterio, teniendo en cuenta  que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción.

A este respecto se ha reiterado que lo anterior no implica que dichas alegaciones no se tengan en cuenta para formar el juicio del registrador, sobre todo, como en el caso que nos ocupa si se apoyan en diversa documentación, aportándose un informe técnico que determina con exactitud la magnitud del solape de la representación gráfica georreferenciada alternativa cuya inscripción se pretende respecto de las parcelas catastrales colindantes.

Por tanto resultan identificadas y fundadas las dudas del registrador en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes, discutiéndose el carácter medianero o no de la línea divisoria entre las propiedades. Ante ello se podrá acudir al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente.

Comentarios: No se puede dejar de comentar  la escasa entidad del solape existente entre la representación gráfica alternativa y las parcelas catastrales de los colindantes que han formulado oposición, con áreas de 0,3 y 1,91 metros cuadrados en un caso y de 0,06 y 0,02 metros cuadrados en el otro. A este respecto hemos de hacer referencia a la reciente resolución de 7 de octubre de 2020, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.

La citada resolución prevé en su punto tercero, apartado 6, un margen de tolerancia gráfica, señalando que “cuando una representación gráfica georreferenciada, catastral o alternativa, se encuentre dentro de dicho margen de tolerancia se considerará que existe identidad gráfica entre la representación catastral y la alternativa o, en su caso, entre la catastral y la foto-interpretada, a los siguientes efectos:

A) Que el propietario pueda elegir fundadamente entre la representación catastral o la mejora de su precisión métrica a través de una representación gráfica alternativa.

B) Que el registrador disponga de un criterio objetivo para decidir si inscribe o no una determinada representación gráfica catastral.

C) Que el registrador pueda apreciar si se mantienen o no la identidad gráfica y la coordinación, con los efectos que se señalan en esta Resolución, en los casos de desplazamientos o giros que el Catastro hubiera comunicado al Registro de la Propiedad”.

Los parámetros para determinar el margen de tolerancia y que indican que ambas representaciones son equivalentes se encuentran señalados en el anexo II de la indicada resolución conjunta:

Tratándose de cartografía urbana, la línea exterior que delimita el perímetro de la geometría de la RGGA debe estar comprendida dentro de la zona delimitada entre un borde exterior, situado a una distancia de +0,50 metros y un borde interior, situado a una distancia de –0,50 metros, trazados ambos a partir de la línea que delimita el perímetro de la representación geométrica de la parcela catastral.

En el caso de cartografía rústica, la distancia para delimitar el borde exterior será de +2,00 metros, mientras que para el borde interior será de –2,00 metros, medidos a partir de la citada línea.

Adicionalmente, cuando la diferencia de superficie entre la RGGA y la cartografía catastral no excede del 5% de la superficie catastral.

Vemos que si aplicamos tal margen de tolerancia podría resultar identidad gráfica entre la representación gráfica alternativa aportada y la catastral, lo que no excluye que, habiendo solicitado el interesado la inscripción de la representación gráfica alternativa, deba tramitarse el procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, y así expresamente se contempla en la indicada resolución conjunta en su apartado Seis, párrafo 3, para el supuesto de inscripción de representaciones gráficas georreferenciadas alternativas por discrepancias que no respeten la geometría catastral inicial y que afecten a parcelas catastrales colindantes. (MGV)

• PDF (BOE-A-2020-15785 – 9 págs. – 264 KB)  Otros formatos

550.*** DONACIÓN DE PARTE INTEGRANTE DE UNA FINCA REGISTRAL. PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO

Resolución de 26 de noviembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Rota a inscribir una escritura de donación.

Resumen: A la propiedad horizontal de hecho se le aplica la Ley de Propiedad Horizontal aunque no se haya otorgado el título constitutivo». Para la constancia de la superficie de un elemento concreto es necesario, además de seguir uno de los procedimientos previstos en la Ley Hipotecaria para la rectificación de la superficie de las fincas, el consentimiento de todos los propietarios.

Hechos: En sucesivas inscripciones practicadas en el folio de una finca registral se describen las partes de una casa con sus respectivas descripciones pero sin división horizontal formalizada. Se cuestiona ahora la inscripción de la donación de una de las partes integrantes de la casa con su patio, corral y «servimiento» comunes, y se pretende la constancia registral de la superficie de lo donado, para lo que se incorpora la documentación acreditativa de tal superficie, concretamente, la certificación catastral descriptiva y gráfica

Registradora: Suspende la inscripción porque entiende que se trata de una propiedad de hecho y que para la constancia de la superficie atribuida a la parte de finca donada se requiere el consentimiento de los titulares registrales de la totalidad de la finca y de cada una de las partes de que se compone, de conformidad con el artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal.

Notario: Entiende que no es necesario el consentimiento de todos los titulares registrales porque (i) es suficiente el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cuya tramitación se solicita; (ii) la constancia de la superficie no altera las zonas comunes ni modifica la estructura del edificio ni las bases de las cuotas de participación que puedan afectar al quorum para adoptar acuerdos; (iii) se cumplen todos los requisitos y medios de control contemplados en la normativa urbanística.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1 COMUNIDAD ROMANA O PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO.

Considera que, ante un conjunto de departamentos físicamente independientes y con varios elementos comunes (corral, patio o «servimiento común), cabe configurar la situación como copropiedad romana o por cuotas o propiedad horizontal de hecho.

En este caso considera que se trata de una propiedad horizontal de hecho y no de una situación de comunidad romana porque, salvo el caso de los elementos comunes, el resto de elementos integrantes de la finca pertenece individualmente a diversos propietarios y no están en comunidad. Existe una propiedad horizontal aunque no se haya otorgado el título constitutivo.

2 PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO.

El régimen de propiedad horizontal existe desde que «los varios pisos o locales pasan a pertenecer a diferentes personas aun cuando todavía no se haya formalizado e inscrito la constitución del régimen» (RR. de 17 de octubre de 2010 o 27 de noviembre de 2013 ponen de relieve que «cuando la situación fáctica de un edificio es de división horizontal le es de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal, aunque los propietarios no hayan otorgado el correspondiente título constitutivo», como menciona en la disposición transitoria primera de la Ley 49/1960, de 21 de julio sobre propiedad horizontal y se desprende de su propio artículo primero).

Respecto de las situaciones de propiedad horizontal de hecho anteriores a la entrada en vigor de la LPH, la disposición transitoria primera de la Ley, si bien ordena la aplicación de sus preceptos a las situaciones de hecho de propiedad horizontal, no impone la adecuación de la ordenación jurídica de los edificios a sus mandatos, sino tan solo la de sus estatutos en cuanto pudieren oponerse a la Ley

Conclusiones:

1 Es doctrina del Centro Directivo (Resoluciones en «Vistos») que “ la inscripción de la superficie de una finca que hasta ese momento no la tenía consignada en su historial registral, sin ser en sentido técnico una inmatriculación, tiene cierta entidad inmatriculadora, por lo que ha de estar dotado de las debidas garantías”, en concreto los procedimientos legalmente previstos en los artículos 199, 200 y 201 LH..

2 Ahora bien, tratándose de la superficie de una finca en régimen de propiedad horizontal (aunque sea de hecho), además debe aplicarse también el régimen específico previsto en la Ley de Propiedad Horizontal y por tanto contar con el consentimiento de todos los titulares de las distintas partes de casa, pues así se exige en el artículo 5 de LPH.

3 Por tanto, no existe obstáculo para inscribir la transmisión de la cuota, “así como su asignación a una «parte de casa», tal y como ha sucedido hasta ahora, sin perjuicio de que la constancia de la descripción territorial de la misma y sus linderos deba ser suspendida, en las condiciones y por los motivos antes expuestos”. (JAR)

• PDF (BOE-A-2020-15918 – 9 págs. – 260 KB) Otros formatos  

551.** OBLIGACIONES SIN TRASCENDENCIA REAL. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. ESCRITURA O ACTA NOTARIAL DE MANIFESTACIONES COMO TITULO INSCRIBIBLE.

Resolución de 26 de noviembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 3, por la que se deniega la práctica de asiento de presentación respecto de un acta de manifestaciones de la que resultan obligaciones asumidas por los comparecientes.

Resumen. El Acta de Manifestaciones no es un título adecuado para inscribir en el Registro de la Propiedad, tanto porque contienen obligaciones personales con declaraciones de voluntad meramente manifestadas, como porque el título adecuado es la escritura pública donde ha de configurarse el derecho real inscribible con la declaración de voluntad consintiendo el acto o negocio jurídico inscribible y las demás circunstancias necesarias para su inscripción.

Hechos: Se otorga una Acta de Manifestaciones en la que A, que está reformando su edificación, se compromete a no levantar el tejado a más altura de la inicial y a no convertirlo en azotea transitable y B (los colindantes) se comprometen a no obstaculizar las obras de reforma. Se presenta una instancia acompañada de dicha Acta en la que se solicita la inscripción de dicho documento.

La registradora deniega el asiento de presentación porque no contiene un derecho real inscribible sino obligaciones personales.

El interesado argumenta que aunque el notario denominara Acta a dicho documento  y no Escritura es indiferente pues contiene una derecho real que es inscribible.

La DG desestima el recurso

Doctrina: La denegación del asiento de presentación es una calificación que es recurrible ante la D.G.

El  objeto de la calificación por el registrador ha de ser únicamente decidir si procede o no su efectiva presentación en el Libro Diario y sólo puede denegarse conforme al artículo 420.3 RH en aquellos casos en los que el propio presentante manifieste que su objetivo no es la práctica de un asiento en los libros del Registro, o en los que de una forma evidente resulte que el título nunca podría provocar dicho asiento.

En el presente caso es evidente que el documento notarial no contiene un derecho real inscribible pues lo pactado se ha configurado como obligaciones personales sin trascendencia real, como sería el caso de que  se hubiera pactado la constitución de servidumbre real sobre las fincas.

Para pactar un derecho real que sea inscribible no basta la voluntad meramente manifestada en un Acta Notarial, ya que por su naturaleza tienen por objeto únicamente la constatación de hechos o la percepción que de los mismos tenga el Notario, y que, por su índole, no pueden ser calificadas de actos o contratos (artículo 17 LN)

El título adecuado para inscribir derechos reales es la Escritura Notarial (que tienen por objeto las declaraciones de voluntad, los actos jurídicos que impliquen prestación de consentimiento, los contratos y los negocios jurídicos de todas clases, (artículo 17 LN) en la que la voluntad  de los titulares registrales consienta de forma expresa (y no sea una mera manifestación) el negocio jurídico  y en la que se reflejen todas sus circunstancias y características conforme a los artículos 3 y 13 de la Ley Hipotecaria, 33 y 51.6 del Reglamento Hipotecario.

COMENTARIO: En el Acta de Manifestaciones el notario, por decirlo así, es un actor neutro sobre el objeto de las mismas, pues sólo juzga la capacidad natural para realizar dichas manifestaciones, el interés para hacerlas, que no ha de ser contrario a la ley o al orden público, y  da fe de haberse realizado en su presencia, pero no de la veracidad intrínseca de las mismas.

En la escritura pública el notario es un actor activo sobre el objeto de la misma, pues no solo juzga la capacidad natural para consentir (incluso con el juicio de suficiencia si hay representación) sino que también juzga la legitimación para hacerlas (por ejemplo si es el propietario de la finca), la legalidad del acto o negocio jurídico (por ejemplo constitución de servidumbre) para lo que cuida de su configuración y adaptación a la legalidad, y al que con su autorización reviste de fehaciencia y presunción de legalidad (Artículo 1218 CC y 17.bis LN) convirtiendo el título en apto para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

En definitiva, además de las diferencias por razón de su objeto entre Actas y Escrituras también hay diferencia de efectos por el diferente papel que juega el notario, más limitado en las primeras que en las segundas. (AFS)

• Ver análisis de Emma Rojo sobre la negativa a presentar.
• PDF (BOE-A-2020-15919 – 6 págs. – 241 KB) Otros formatos  

552.** HERENCIA. ADJUDICACIÓN DE BIEN PRIVATIVO AL CÓNYUGE VIUDO «EN PAGO DE SUS GANANCIALES»

Resolución de 26 de noviembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 22, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación de herencia y aprobación y elevación a público de cuaderno particional respecto de una herencia.

Resumen: Cabe adjudicar en la partición al cónyuge supérstite bienes privativos del causante en pago de sus derechos en la sociedad conyugal, pero tal adjudicación no cabe hacerla sin más sino que habrá de expresarse la verdadera causa de esta adjudicación.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de aceptación de herencia y protocolización de cuaderno particional otorgada por el cónyuge viudo y los herederos del causante. Entre los bienes inventariados se encuentra uno de naturaleza privativa del causante que se adjudica al cónyuge viudo “en pago de sus gananciales”.

Registrador: Opone la inscripción que no se pueden adjudicar al cónyuge supérstite bienes privativos del causante por el concepto de pago de sus derechos en la sociedad conyugal sin expresar la verdadera causa de esta adjudicación (como pudiera ser, por ejemplo, el pago de un exceso de adjudicación de bienes gananciales al haber hereditario o una permuta). Por sí solo el negocio particional o de liquidación de una sociedad conyugal no puede justificar cualquier transmisión patrimonial, sino que ésta ha de quedar suficientemente causalizada.

Recurrente: Entiende que «la causa de la adjudicación está debidamente establecida, que es el pago en gananciales al cónyuge viudo». Se trata un acto válido y eficaz que tiene título y modo. En pago de su participación en los gananciales cabe adjudicar al cónyuge sobreviviente cualquiera de los bienes inventariados, bien sean de naturaleza ganancial o privativos del causante, siempre haya acuerdo unánime entre toso los interesados (Art. 1058 del Código Civil).

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1 Es principio general en nuestra Derecho, como constata la doctrina del Centro Directivo, la posibilidad de que los cónyuges se transmitan bienes por cualquier título (Arto 1323 del Código Civil). Por tanto, nada se opone a que, con ocasión de la liquidación de la sociedad conyugal preexistente, puedan intercambiarse bienes privativos siempre que estos desplazamientos patrimoniales queden debidamente exteriorizados y precisados en el título inscribible los elementos constitutivos del negocio por el que se produce el desplazamiento entre los patrimonios privativos y el consorcial, con expresión de su causa. (RR. de 22 de marzo de 2010, 13 de junio y 3 de septiembre de 2011, de 11 de abril de 2012, 2 y 31 octubre y 11 de diciembre 2019 y 8 de enero de 2020).

Por tanto, el negocio de que se trate ha de tener su adecuado reflejo documental, siendo preciso plasmarlo así, nítidamente, en el correspondiente documento (cfr. artículos 1397 y 1404 del Código Civil y 18 de la Ley Hipotecaria).

2 La liquidación de la sociedad de gananciales es un negocio jurídico de mera especificación o concreción de un derecho abstracto preexistente en el patrimonio común de los cónyuges, por lo que no puede producir por sí misma desplazamientos patrimoniales o transmisiones entre sus respectivos patrimonios privativos, ni a efectos civiles ni a efectos fiscales. Por ello, en una escritura de liquidación de gananciales y partición de herencia no se pueden adjudicar al cónyuge supérstite, sin más, bienes privativos del causante por el concepto de pago de sus derechos en la sociedad conyugal, sino que habrá de expresarse la verdadera causa de esta adjudicación.

Conclusión: En la escritura calificada en este caso no sucede, pues ni aparece expresado el título de la adjudicación con claridad, ni reflejada la causa del mismo de forma patente e indubitada. (JAR)

• PDF (BOE-A-2020-15920 – 7 págs. – 248 KB) Otros formatos  

554.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. OBRA NUEVA

Resolución de 26 de noviembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 5, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral y posterior declaración de obra nueva.

Resumen: La declaración de obra nueva requiere la georreferenciación de la porción de suelo ocupada y para certeza de que esa porción de suelo se encuentra dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, la de la finca donde se ubique.

Hechos: Mediante escritura se solicita la inscripción de la representación gráfica alternativa a la catastral correspondiente a dos fincas registrales, informe de validación gráfica catastral, como operación previa a la declaración de sendas obras por antigüedad.

Una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, el registrador suspende la inscripción, teniendo en cuenta la oposición expresa de los titulares de dos fincas colindantes, que alegan invasión de las fincas de su respectiva titularidad una vez superpuesta la representación gráfica alternativa sobre la cartografía catastral, suspendiendo en consecuencia la inscripción de la declaración de obra nueva.

Los recurrentes alegan la concordancia de la realidad física con la representación gráfica georreferenciada alternativa presentada, en base a una documentación que acompañan al escrito de recurso; señalándose además el no haber tenido acceso al contenido de las alegaciones de los colindantes.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.

Doctrina: Se decide en este expediente si es inscribible una representación gráfica alternativa a la catastral.

Con carácter previo declara en cuanto a los documentos aportados por los recurrentes en su escrito, que no serán tomados en consideración, a efectos de este recurso, de conformidad con el artículo 326 de la Ley Hipotecaria.

Asimismo y en relación a lo alegado por los recurrentes “de no haber tenido acceso al contenido de las alegaciones formuladas por los colindantes”, recuerda que el artículo 199 de la Ley Hipotecaria “no contiene ninguna previsión sobre la necesidad de dar traslado de las mismas al promotor del expediente”. El Registrador puede expedir certificación, al amparo del artículo 342 del Reglamento Hipotecario, a petición de los interesados, de los documentos que conserve en su archivo entre los que se encuentran los incorporados a la tramitación del expediente que estudiamos, solo a efectos informativos, sin que se pueda traducir en nuevos trámites no contemplados en el procedimiento.

Como sabemos el artículo 199 de la LH regula el expediente para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. El apartado 2 del artículo 199 remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la catastral, a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados.

El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, y  a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, decidirá motivadamente según su prudente criterio, lo que no quiere decir que no sean tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador.

En el caso que nos ocupa nuestro CD considera fundadas las dudas del registrador en cuanto a la existencia de conflicto y posible invasión de fincas colindantes sobre la base de diversa documentación que pone de manifiesto el conflicto en relación con una concreta franja de terreno; ello impide la inscripción habida cuenta que la inscripción de la representación gráfica georreferenciada propuesta supondría una alteración de la cartografía catastral, que se encuentra amparada por una presunción de veracidad.

Por tanto al existir dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá acudirse al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente.

Asimismo en lo que respecta a la suspensión de la declaración de obra nueva declarada, la Dirección General reitera que se requiere la georreferenciación de la porción de suelo ocupada por la edificación, y además para que el registrador tenga la certeza de que esa porción de suelo se encuentra dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, puede necesitar que conste inscrita, previa o simultáneamente la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique.

Comentario: Nueva resolución sobre el artículo 199 de la LH, que viene a ratificar la doctrina ya conocida de la DG sobre la materia. De ella destacaríamos la no necesidad de notificar al titular de la finca cuya georreferenciación se pretende el escrito de oposición de los colindantes, así como que dicho titular siempre podrá solicitar certificación de los documentos presentados por ellos una vez incorporados al archivo del registro. (MGV)

• PDF (BOE-A-2020-15922 – 11 págs. – 278 KB) Otros formatos  

555.* ACTA DE FINALIZACIÓN DE OBRA EN ASTURIAS SIN APORTAR LIBRO EDIFICIO

Resolución de 26 de noviembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Avilés n.º 1, por la que se suspende la inscripción de un acta de terminación de obra nueva.

Resumen: Es exigible el depósito previo en el Registro del libro del edificio en Asturias, incluso en los supuestos de autopromoción.

Supuesto: Se plantea si es inscribible un acta de finalización de obra nueva situada en la Comunidad Autónoma de Asturias sin aportar el correspondiente libro del edificio referente a la edificación que se declara terminada.

El Registrador deniega la inscripción al considerar exigible dicho requisito

La DG desestima el recurso interpuesto y confirma la calificación registral negativa:

La exigencia sustantiva, impuesta al promotor por el art. 6 de la LOE de elaborar el libro del edificio y entregarlo a los usuarios finales del edificio, resulta de aplicación plena en todo el territorio nacional, «sin perjuicio de los derechos civiles, forales o especiales existentes en determinadas Comunidades Autónomas».

Desde el punto de vista estrictamente registral, la Ley 13/2015 introdujo en el nuevo art. 202 LH, relativo a la inscripción de edificaciones, la exigencia de que «salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca». Y en consonancia con ello, el nuevo art. 9 LH establece que «la inscripción contendrá las circunstancias siguientes: a) (…) tratándose de edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les fuera exigible».

Como ya se afirmó en la R. 26 de octubre de 2016, tras la aprobación de la Ley 13/2015 debe revisarse la doctrina que la DG vino manteniendo sobre la exigencia del libro del edificio, que señalaba, resumidamente, que no se pretende tutelar el interés del promotor, sino el de los ulteriores usuarios de la edificación y, precisamente por ello, carece de justificación imponer la exigencia de control debatida cuando, por destinarse a uso propio del promotor, no se da el supuesto de hecho de la norma: la entrega de la edificación por el promotor a los usuarios finales de la misma.

La citada Ley 13/2015, modificó el art. 202 según se ha visto, y con base en este precepto se añade un requisito a efectos de inscripción para las declaraciones de obra nueva terminada, esto es, la necesidad de aportar para su archivo el libro del edificio. Y se exige para todo tipo de edificación sean viviendas o industriales (art. 2 LOE).

Con todo, debe insistirse en la doctrina asumida por la DG basada en la diferenciación entre normas de naturaleza registral, reguladoras netamente de requisitos de inscripción, y cuya competencia estatal no se discute, y normas de carácter material o sustantivo, donde pueden tener aplicación preferente las normas autonómicas, dictadas en ejercicio de sus competencias exclusivas y cuyo régimen propio deberá ser respetado también a efectos de inscripción.

Es lo que ocurre en el caso particular del libro del edificio, elevado a requisito exigible a efectos de inscripción de la declaración de obra nueva, pero que deberá matizarse con la normativa propia de cada Autonomía, en su caso, en ejercicio de sus competencias en materia de vivienda.

En este sentido, el depósito del libro del edificio será exigible, salvo que la normativa autonómica exima de su formalización y depósito.

En definitiva, en el caso de este expediente, dados los términos claros e inequívocos del art. 202 LH y del Decreto 41/2007 del Principado de Asturias, impiden excepcionar del requisito del depósito previo en el Registro del libro del edificio respecto del supuesto de autopromoción, excepción, que a diferencia de lo que ocurre con otras exigencias (v.gr. seguro decenal) no está contemplada en ninguna norma, lo cual puede estar justificado, además, en el sentido de que el seguro decenal tiene una duración temporal, mientras que el libro del edificio tiene vocación de permanencia.

No obstante, si la terminación de la obra se realizara por antigüedad, los requisitos exigidos no serán los previstos en el apartado 1 del art. 28 RD Legislativo 7/2015, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, sino los previstos en su apartado 4, en el que no se exige que se aporte el libro del edificio, sin perjuicio de ser exigible en todo caso la georreferenciación de la parte edificada. (JCC)

• PDF (BOE-A-2020-15923 – 8 págs. – 253 KB) Otros formatos  

556.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO. CÓMPUTO PARA LA CADUCIDAD O LA PRÓRROGA DESDE LA CONVERSIÓN EN  EMBARGO DEFINITIVO

Resolución de 26 de noviembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Estella/Lizarra, por la que se deniega una prórroga de anotación de embargo. (CB)

Resumen: Solicitada la prórroga de una anotación preventiva, el registrador la considera caducada por deberse contar su duración desde la anotación preventiva inicial y no desde el momento de su concreción por nota marginal de modo poco técnico aunque con fuerza sustantiva propia. La DGSJyFP revoca la nota.

Hechos, calificación y recurso: 1. Ordenada por mandamiento judicial [de 1 setiembre 2020 presentado el 4 del mismo mes y año] la prórroga de unas anotaciones preventivas de embargo el registrador la deniega por […] que están caducadas. Las anotaciones preventivas de embargo cautelares quedaron convertidas en anotaciones preventivas definitivas en 2015. Con fecha 19 de mayo de 2017, mediante sendas notas puestas al margen de dichas anotaciones, se hizo contar el cambio de procedimiento de ejecución del que dimanaban las medidas cautelares y se concretó la cantidad reclamada. Dicha nota marginal se produjo en virtud de un mandamiento de fecha 21 de abril de 2017 en el cual se ordenaba «prorrogar como definitivo» el embargo en el expediente de ejecución. El registrador entiende que se trataba de una nueva conversión en definitivo del embargo, y no de una prórroga, por lo que las anotaciones de 2015 mantendrán su duración inicial, que no ha de entenderse prorrogada por el hecho de haberse extendidos las mencionadas notas marginales, ya que no teniendo la primera de las notas señaladas plazo propio de vigencia, será el de la anotación. El recurrente entiende que hay un error material que corresponde al registrador subsanar, pues lo que se ordenaba era una prórroga del embargo, cuya anotación –vigente, por tanto– ahora se vuelve a prorrogar.

Resolución: La DGSJyFP revoca la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

2. En relación con la función calificadora que los registradores ejercen respecto de los documentos judiciales […] el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro.

Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro» [una contradicción estupenda].

3 En el caso de este expediente de la documentación aportada y de los propios asientos del Registro resulta que la nota marginal practicada en el 2017, en virtud de mandamiento en el que imprecisamente y de forma poco técnica se ordenaba la «prórroga como definitiva» de la anotación preventiva de 2015, y en la que se concretaba el procedimiento y la cuantía reclamada, es una nota marginal que no es de mera referencia, de afección o modificativa, sino sustitutiva o con efectos propios de una anotación preventiva.

En consecuencia, tanto se considere que se trata de una conversión de la anotación preventiva de embargo, en anotación preventiva definitiva –como sostiene el registrador– como si se entiende que contiene además una verdadera prórroga de la anotación del embargo –como entiende la recurrente debió hacerse constar en el Registro– la caducidad de la anotación preventiva debe computarse desde la fecha de la citada nota marginal que hace las veces de anotación preventiva (véase artículo 86 Ley Hipotecaria).

4 Nada dice expresamente el registrador de que se haya cancelado la anotación de embargo por caducidad, lo que haría que los asientos del Registro no pudieran modificarse sin consentimiento de los afectados o resolución judicial firme […] por lo que, entendiendo este Centro Directivo que no se ha producido aún la caducidad, nada impide ahora la práctica de una nueva anotación preventiva de prórroga.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado la estimación del recurso y la revocación de la nota de calificación. (CB)

• PDF (BOE-A-2020-15924 – 9 págs. – 264 KB) Otros formatos  

557.*** ADJUDICACIÓN DE  MITAD INDIVISA DE FINCA EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL GRAVADA CON HIPOTECA UNITARIA SOBRE TODA LA FINCA 

Resolución de 30 de noviembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Algemesí, por la que se suspende la inscripción de testimonio de decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación.  

Resumen: La regla general es la prohibición de las denominadas hipotecas solidarias, es decir, las hipotecas por las que cada una de las fincas responde en su integridad de la totalidad de la deuda garantizada. No obstante lo anterior, la titularidad proindiviso de las fincas no impide la posibilidad de constituir una única hipoteca sobre su totalidad. La adquisición por el postor de la mitad indivisa del concursado implicará que la garantía hipotecaria pase a recaer únicamente sobre la otra mitad indivisa de la finca, si bien quedará minorada en la cantidad correspondiente al remate.

Hechos: se presenta a inscripción decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación dictado en procedimiento de concurso en el que, en subasta, se adjudica la mitad indivisa de una finca ordenándose la cancelación de cargas.

La Registradora califica negativamente por entender que no puede procederse a la cancelación de la hipoteca pues el crédito no aparece distribuido entre ambos deudores, siendo necesaria la previa distribución para poder proceder a dicha cancelación.

El Centro Directivo revoca la calificación debiendo destacar:

Primero.- La exigencia de distribución de responsabilidad hipotecaria entre varias fincas hipotecadas es una consecuencia del principio de especialidad registral (artículos 119 LH y 216 RH).

Segundo.- La regla general es la prohibición de las denominadas hipotecas solidarias, es decir, las hipotecas por las que cada una de las fincas responde en su integridad de la totalidad de la deuda garantizada. No obstante lo anterior, la titularidad proindiviso de las fincas no impide la posibilidad de constituir una única hipoteca sobre su totalidad. En efecto, cuando se hipotequen varios derechos integrantes del dominio o participaciones indivisas de una finca o derecho, los titulares respectivos podrán acordar la indivisibilidad de la hipoteca al amparo de lo dispuesto en el artículo 217 RH; esto es, «la constitución de una sola hipoteca sobre la totalidad de los derechos, sin que sea necesaria la previa distribución».

La regla de la indivisibilidad de la hipoteca, supone que la misma persiste integra e idéntica, aunque el crédito o la finca posteriormente se dividan o, aunque se extinga la comunidad entre los titulares, salvo que así lo acuerden acreedor y deudor procediendo a la distribución de la garantía.

Mientras esto no suceda, el acreedor hipotecario sólo podrá hacer efectivo su derecho en estos casos dirigiéndose contra la totalidad de la finca. Por su parte, cualquiera de los deudores podrá cumplir la prestación exigida para la satisfacción del interés del acreedor con efectos liberatorios para todos los demás obligados al pago.

El carácter unitario de la hipoteca afecta así mismo a la hora de su ejecución, no pudiendo llevarse a cabo la misma de forma parcial. De esta forma ni el acreedor podrá exigir que recaiga sobre una parte del crédito garantizado, puesto que no hay atribución de cuotas del crédito, ni tampoco podrá llevarse a cabo la ejecución sobre la parte ideal de la finca que le corresponda a uno de los deudores aun cuando el impago procediese solo de este. Para ello debe mediar el consentimiento de las partes.

Del mismo modo, no podrá cancelarse parcialmente la hipoteca respecto de una porción indivisa de la finca si no media previa distribución. Lo que si podrá tener reflejo registral es la minoración de la deuda, pero esta minoración no implicara por si sola la distribución de la responsabilidad hipotecaria.

En el caso resuelto en este expediente:

• En cumplimiento del plan de liquidación aprobado en el concurso, se subasta la mitad indivisa de la finca perteneciente al deudor concursado, ordenándose la cancelación de la hipoteca que la grava. Pero la referida hipoteca recae sobre la totalidad de la finca concurriendo como deudores los titulares de las mitades indivisas de la misma, sin que en su constitución se hiciera distribución alguna del crédito, ni de la responsabilidad hipotecaria, encontrándonos pues en el supuesto de una hipoteca unitaria.
• En consecuencia, la mitad indivisa del deudor concursado consta como activo en la masa del concurso, pero debiendo computarse la totalidad del crédito garantizado con la hipoteca como pasivo, pues la responsabilidad es global no pudiendo circunscribirse a parte de la deuda ni a una porción ideal del inmueble.
• En cuanto a la cancelación de cargas, el carácter unitario de la hipoteca impide, como regla general, que su cancelación pueda llevarse a cabo de forma parcial. No obstante en el supuesto concreto de este expediente la purga de la hipoteca no es consecuencia de la ejecución de la garantía sino de la subasta judicial de la mitad indivisa del concursado que debe conducir a su adjudicación libre de cargas conforme al artículo 149.5 Ley Concursal (en su redacción aplicable a este supuesto), que dispone la cancelación de todas las cargas anteriores al concurso constituidas a favor de créditos concursales, salvo las que gocen de privilegio especial conforme al artículo 90 y se hayan transmitido al adquirente con subsistencia del gravamen, lo que no sucede en este caso. Por otro lado, la situación concursal de uno de los deudores solidarios no altera ni modifica la relación del otro deudor con el acreedor que puede seguir reclamando de este el pago íntegro de la deuda en tanto no le ha sido satisfecha.
• En consecuencia, la adquisición por el postor, en este caso el acreedor hipotecario, de la mitad indivisa del concursado, implicará que la garantía hipotecaria pase a recaer únicamente sobre la otra mitad indivisa de la finca, si bien, como consecuencia de la subasta, quedará minorada en la cantidad correspondiente al remate, sin perjuicio de las relaciones internas entre codeudores. (ER)

PDF (BOE-A-2020-15925 – 9 págs. – 261 KB) Otros formatos

558.* COMPRAVENTA MEDIANTE MANDATO VERBAL SIN RATIFICACIÓN

Resolución de 3 de diciembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de A Coruña n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: las escrituras otorgadas mediante un mandatario verbal exigen la ratificación del representado o la de quienes acrediten ser sus herederos con la correspondiente documentación sucesoria

Se pretende la inscripción de una finca a favor de dos compradores que adquirieron por mitad, pero en la que uno de ellos actuó representando verbalmente al otro.

El Registrador exige la ratificación del representado y la Dirección confirma la nota ya que para para que se pueda inscribir a favor de quien actúa representado verbalmente es necesaria su ratificación o, en caso de fallecimiento, la de quienes acrediten ser su herederos con la correspondiente documentación sucesoria. (MN)

559.*** HERENCIA A FAVOR DEL ESTADO PREVIA DECLARACIÓN DE HEREDEROS

Resolución de 3 de diciembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 3 a inscribir una Resolución de la Dirección General de Patrimonio del Estado por la que se adjudica una finca, previa declaración del Estado como heredero abintestato.

Resumen: Es trámite inexcusable del expediente administrativo para declarar herederos abintestato al Estado que se acredite la ausencia de otros interesados. En el Derecho común es el notario el único funcionario competente para autorizar el acta de interpelación del artículo 1005 CC

Hechos: Se cuestiona la inscripción a favor del Estado de una finca en base a la Resolución de la Dirección General de Patrimonio del Estado por la que se declara al Estado heredero abintestato de una persona y se le adjudica la finca cuya inscripción se pretende

Registradora: Suspende la inscripción porque la resolución no acredita la inexistencia de parientes del causante con mejor derecho a sucederle en vía intestada, y eso es un requisito imprescindible para que el Estado sea declarado heredero.

Estado recurrente: (i) Considera que las únicas personas que han alegado en el expediente su posible condición de herederas intestadas han tenido oportunidad de impugnar esta resolución y no lo ha hecho, por lo que han de considerarse renunciantes a dichos derechos. (ii) También alega la imposibilidad de que la registradora revise el fondo de la resolución administrativa a través de su calificación

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

Requisito inexcusable para declarar heredero abintestato al Estado: que no existan otras personas interesadas.

En el expediente administrativo para declarar herederos abintestato al Estado es trámite esencial que se acredite la ausencia de otros interesados: cónyuge supérstite, hermanos, hijos de hermanos y demás colaterales hasta el 4º grado (Art. 20.6 Ley 33/2003, del Patrimonio de las Administraciones Públicas).

Conclusión: “A la vista de lo expuesto, en un caso (…) en el que durante la tramitación del expediente administrativo se han personado determinadas parientes que alegaron tener derecho a su reconocimiento como herederos intestados del causante, no puede accederse a la inscripción de la Resolución calificada que declara heredero al Estado y le adjudica los bienes integrantes del haber relicto, puesto que no ha quedado acreditado, sino más bien al contrario, el presupuesto fundamental de la inexistencia de parientes con derecho preferente a ser declarados herederos intestados del causante”.

Renuncia de los parientes con derecho preferente.

No cabe entender que los interesados hayan renunciado a la herencia porque, requeridos al efecto por el Estado, no han interpuesto demanda contra la Resolución administrativa ante el Juzgado de Primera, ni han comparecido ante notario para renunciar la herencia.

Por tanto, “si al Estado le consta la existencia de parientes a los que la ley atribuye la condición de llamados a la sucesión abintestato, en tanto no acredite su renuncia, ha de abstenerse de dictar una resolución reconociéndose la condición de heredero intestado”.

A lo dio se añade que el requerimiento efectuado por el Estado no puede cumplir las veces de la interpellatio in iure del artículo 1005 del Código Civil, que se trata de una de carácter procedimental al servicio de una regulación sustantiva y que en el Derecho común únicamente es el notario el único funcionario competente para requerir o notificar, y para autorizar, el acta de interpelación.

Sobre la calificación registral de las resoluciones administrativas.

Entiende el recurrente que la calificación registral se extralimita al examinar el fondo de la resolución administrativa. Sin embargo, como dice la Resolución, es doctrina del Cetro Directivo sobre la calificación de los documentos administrativos que “la calificación registral de los documentos administrativos que pretendan su acceso al Registro de la Propiedad se extiende en todo caso a la competencia del órgano, a la congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, a las formalidades extrínsecas del documento presentado, a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, a la relación de éste con el titular registral y a los obstáculos que surjan del Registro (cfr. artículo 99 del Reglamento Hipotecario)”.

En el presente caso del propio expediente resulta que no queda acreditado el presupuesto legal y esencial de la inexistencia de otros herederos abintestato sino todo lo contrario, por lo que la resolución recaída es incongruente con lo que resulta del procedimiento.

Comentario: Destaca la Resolución el carácter de título inscribible o inmatriculador que tiene la resolución administrativa de declaración de herederos del Estado y las formalidades que deben cumplirse para la inscripción. (JAR)

560.** INMATRICULACIÓN DE FINCA SEGREGADA Y RESTO. PROPIEDAD HORIZONTAL: DESCRIPCIÓN DE ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS

Resolución de 3 de diciembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Chinchilla de Monte-Aragón, por la que se suspende la inscripción de una escritura pública rectificada de ampliación de obra, segregación, división horizontal, extinción de condominio, constitución de derecho de vuelo y constitución de servidumbre.

Resumen: Para inmatricular fincas resultantes de una división han de describirse totalmente y coincidir con la certificación catastral. No pueden describirse elementos privativos de una DH con inclusión de superficie en los elementos comunes.

El presupuesto fáctico es bastante confuso, aunque parece que hay una segregación y a su vez se menciona que la porción resto se divide en dos. Se pretende la inmatriculación de la porción segregada, pero también la matriz, que ha quedado dividida en dos porciones.

La Registradora exige el correspondiente acto formal de división con la descripción completa de las porciones, que se adjudican a personas distintas y la coincidencia con la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.

La Dirección confirma ambos defectos: por un lado para inmatricular dichas 2 porciones en que se divide la finca resto es preciso, que se otorgue la correspondiente escritura de división en que se divida la porción resto con cumplimiento de los correspondientes requisitos prevenidos tanto por la Ley Hipotecaria como por la legislación urbanística aplicable, sin que baste una mera manifestación. Y también es necesario que la descripción coincida con la certificación catastral descriptiva y gráfica

Por otro lado se declara una obra nueva y división horizontal y en la descripción de los elementos privativos que se ubican en la primera planta se señala su superficie indicando que en la superficie están incluidos los metros comunes y a su vez su suma no comprende la totalidad de la superficie de la planta.

La Registradora entiende que ha de aclararse que sucede con la superficie restante y que en la superficie de cada elemento privativo no puede incluirse superficie de los elementos comunes. La Dirección también confirma el defecto señalado por la registradora: Por un lado establece que “los elementos comunes no necesitan una descripción separada y especial, requisito que es esencial en los elementos privativos, que se inscriben como fincas independientes y que, por ello, deben cumplir los requisitos de descripción establecidos en la legislación hipotecaria y en la Ley de Propiedad Horizontal. Pero los elementos comunes son todo aquello que existe dentro del edificio y que no se configura como elemento privativo. Por ello, tales elementos comunes no requieren una descripción individualizada o específica” (R. de 17 de octubre de 2012); y por otro que registralmente no puede admitirse que la superficie de un elemento privativo se exprese mediante el dato de «su superficie con inclusión de elementos comunes», por constituir conceptualmente un contrasentido con el concepto de elemento privativo (arts 3 y 5 de la LPH). Incluso cuando se inscriba la superficie privativa, que es la determinante, debería denegarse cualquier mención registral, aunque fuera accesoria o complementaria, a superficie alguna en elementos comunes que se impute a ese elemento, pues la cuota que un elemento privativo ostenta en los elementos comunes no significa nunca una superficie concreta, sino un módulo ideal determinante de la participación del comunero en los beneficios y cargas de la comunidad (R. de 7 de Julio de 2014) (MN)

562.** CONVENIO REGULADOR: PREVIA INSCRIPCIÓN DIVORCIO EN REGISTRO CIVIL. [NO CABE] CANCELACIÓN DE HIPOTECA MEDIANTE CERTIFICACIÓN BANCARIA

Resolución de 3 de diciembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Sabadell n.º 4 a inscribir la adjudicación de determinados bienes inmuebles mediante convenio regulador de los efectos de un divorcio y a practicar la cancelación de una hipoteca. (ACM)

Resumen: Para inscribir en el Registro de la propiedad un convenio regulador de divorcio es precisa la previa inscripción de este en Registro Civil.  No cabe cancelar una hipoteca mediante certificación bancaria de “saldo cero”.

– Hechos:      Se presenta testimonio de Sentencia de divorcio, aprobando el convenio regulador, donde se expresa, dentro de las operaciones liquidatorias del régimen económico que hubo una hipoteca sobre la vivienda pero que actualmente se halla satisfecha económicamente, aportando para ello una certificación bancaria expresiva de que no queda ningún saldo pendiente de pago.

– El Registrador, titular (y el sustituto): dictan lógicamente calificación negativa por 2 defectos evidentes:
a) Falta acreditar la previa inscripción del divorcio en el Registro Civil (Arts. 77 LRC, 266 RRC y 222-3 LEC);
b) Y NO cabe cancelar registralmente la hipoteca (Arts 82 LH y 179 RH) sin escritura otorgada por el acreedor o sentencia judicial firme recaída en un procedimiento al efecto (no tangencialmente en el de divorcio)

– La abogado recurre invocando:
a) Que ya consta la previa inscripción no del divorcio, pero si de la anterior separación, y que como el régimen económico es el de separación de bienes, y por tanto no hay bienes comunes, tampoco puede haber 3^os de buena fe perjudicados por lo que no sería necesaria la previa inscripción del divorcio en el Registro Civil;

b) Y sí cabe cancelar registralmente la hipoteca porqué en el certificado bancario el acreedor ya se ha dado por satisfecho (y que en otros registros, en otras ocasiones, no le han pedido tales requisitos –aunque obviamente el recurrente no dice en qué casos ni condiciones, ni argumentación alguna, limitándose a decirlo sin más—)

– Resolución: La DGSJFP, como no podía ser de otra manera, desestima  el recurso y confirma la calificación :
– Doctrina:
a) La previa inscripción del divorcio en el Registro Civil (Arts. 77 LRC, 266 RRC y 222-3 LEC) es también necesaria en los regímenes de separación de bienes, y más cuando se adjudica a un cónyuge la vivienda familiar privativa del otro, sin necesidad de escritura pública, es indudable que es un hecho que afecta al régimen económico matrimonial y, por ello, en la inscripción de la adjudicación en el Registro de la Propiedad han de expresarse los datos de inscripción del divorcio en el Registro Civil;

b) Y la literalidad de los Arts 82 LH y 179 RH no deja dudas: NO cabe cancelar registralmente la hipoteca sin escritura otorgada por el acreedor o sentencia judicial firme recaída en un procedimiento al efecto (no tangencialmente en el de divorcio, en que la certificación bancaria es solo un documento contable justificativo de las operaciones de liquidación del régimen). (ACM).

565.** PUBLICIDAD FORMAL. CERTIFICACIÓN REGISTRAL DE ASIENTOS NO VIGENTES

Resolución de 3 de diciembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torrelodones, por la que se deniega la expedición de certificación en determinados extremos.

Resumen: A los efectos de dar publicidad registral, el registrador debe tener en cuenta la finalidad para la que se solicita, y aún en el caso de que dicha finalidad sea aceptable, deberá cohonestar la legislación sobre protección de datos con el derecho a esa información de forma que no deberá dar publicidad respecto de titularidades o de cargas o gravámenes no vigentes y ajenos al objeto de la solicitud.

Hechos: Mediante instancia se solicita certificación registral; el interés legítimo del solicitante está motivado por un procedimiento judicial que tiene por objeto la declaración de los herederos abintestato.

 El registrador expide certificación de las fincas que aparecen inscritas a nombre del causante, pero deniega la expedición de la certificación respecto de las que no están o hayan estado inscritas a su nombre. Así mismo considera que tampoco procede la expedición de certificación respecto a los asientos no vigentes puesto que para la determinación de quienes sean los herederos abintestato no resulta trascendente las cargas o gravámenes que hubiesen podido tener la finca ni los titulares registrales anteriores.

El recurrente solicita en el recurso certificación de toda la vida registral de las fincas solicitadas, con todos los asientos que en alguna ocasión se hayan anotado, aunque estuvieran caducados, con identificación exacta y precisa de cuantas personas o entidades hayan obtenido información registral de las mismas durante toda su vida registral.

Se plantean otras cuestiones relativas al cobro de las certificaciones, como consecuencia de la obtención del beneficio de justicia gratuita, que no pueden ser objeto de este expediente gubernativo (limitado a la procedencia o no de la nota de calificación ex artículo 326 LH), sino de impugnación de honorarios que tiene su cauce y requisitos propios.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso.

Doctrina: esta materia está regulada en los artículos 221 y 222 de la Ley Hipotecaria y 332 de su Reglamento, de los que se deriva que “el contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos y, por tanto, este interés se ha de justificar ante el registrador”.

Ante una solicitud de publicidad formal, el registrador, debe calificar:

En primer lugar, si procede o no expedir la información o publicidad formal respecto de la finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o finalidad alegada.

En segundo lugar, deberá valorar la existencia de un interés legítimo.

En tercer lugar, qué datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha información.

La publicidad ha de ser para finalidades propias de la institución registral como la investigación, jurídica, en sentido amplio, patrimonial y económica (crédito, solvencia y responsabilidad), así como la investigación estrictamente jurídica encaminada a la contratación o a la interposición de acciones judiciales o administrativas. No cabe para la investigación privada de datos no patrimoniales si no es cumpliendo estrictamente con la normativa de protección de datos.

En relación con el interés legítimo, ha manifestado este Centro Directivo (cfr. Resolución de 25 de noviembre de 2016, entre otras muchas) que debe ser: a) un interés conocido, en el sentido de acreditado o justificado (a excepción de los casos de autoridades, empleados o funcionarios públicos que actúen por razón de su oficio a los que la legislación hipotecaria presume dicho interés); b) ha de ser un interés directo o acreditar debidamente el encargo sin perjuicio de la dispensa del artículo 332.3 del Reglamento Hipotecario, y c) ha de ser legítimo.

Este concepto de interés legítimo es un concepto más amplio que el de «interés directo», pues alcanza a cualquier tipo de interés lícito. En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de 24 de febrero de 2000, estableció que dicha exigencia reglamentaria de interés legítimo parece amparada por el artículo 222.7 de la Ley Hipotecaria que se refiere expresamente a los «fines lícitos» que se proponga quien solicite la información registral, fines lícitos que implican un interés legítimo en cuanto no contrario a derecho. Como ya se ha señalado, el contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes o derechos inscritos, interés que ha de justificar ante el registrador, que es a quien corresponde apreciar la legitimación del solicitante de la información (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de 16 de junio de 1990 y de 7 de junio de 2001). Esta necesaria calificación del interés concurrente en el solicitante de la información registral queda patente, como ha señalado la doctrina, cuando se somete a contraste el contenido del artículo 607 del Código Civil, conforme al cual: «El Registro de la Propiedad será público para los que tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales anotados o inscritos», con sus antecedentes pre legislativos que utilizaban la expresión mucho más amplia, referida al solicitante, de «cualquiera que lo exija» que figuraba en el artículo 1736 del Proyecto del Código Civil de 1836 y en el artículo 1885 del Proyecto de Código Civil de 1851, expresión que el Código Civil definitivamente aprobado, tomándola de la Ley Hipotecaria primitiva, sustituye por la exigencia del «interés conocido» (cfr. artículo 607 transcrito).

Por tanto, tal interés legítimo, en el ámbito del Registro de la Propiedad, ha de probarse a satisfacción del registrador de acuerdo con el sentido y función de la institución registral. Ello no significa que el registrador pueda discrecionalmente manifestar el contenido de los asientos registrales, sino que queda bajo su responsabilidad la publicidad del contenido de los asientos.

Reducida, en nuestro sistema registral, por razones de seguridad, eficacia, eficiencia y economía, la investigación jurídica de la propiedad y de las empresas a la mera solicitud de publicidad formal, es preciso cohonestar esta simplicidad procedimental con la finalidad que le atribuyen sus normas rectoras y conciliarla con los principios que inspiran nuestra legislación en materia de protección de datos. Y si bien es cierto que, como ha señalado la Dirección General de los Registros y del Notariado (vid. Resolución de 14 de julio de 2016) en los casos en que el solicitante de la información sea el propio titular registral de la finca, el interés legítimo debe presumirse sin necesidad de más indagaciones respecto de todos los asientos relativos a su finca, ello no dispensa de la aplicación de la citada legislación en materia de protección de datos, debiendo por ello el registrador, como ha señalado la Resolución de reciente cita, adoptar las debidas cautelas respecto de los datos personales de otras personas incluidos en los citados asientos, respecto de los cuales se ha de valorar igualmente la concurrencia de un interés legítimo por parte del solicitante en relación con la causa o finalidad a que responda la solicitud. En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso Administrativo, de 7 de junio de 2001, recuerda la necesidad de expresar la causa y finalidad de la consulta para que el registrador pueda, no sólo calificar la concurrencia de interés legítimo, sino también para que pueda velar por el cumplimiento de las normas sobre protección de datos de carácter personal. Y para ello resulta fundamental, como hemos visto, ajustar la publicidad registral a la finalidad para la que está institucionalmente prevista.

Pero el registrador, como ha señalado la Resolución de 30 de mayo de 2014, en el ámbito de su calificación, para considerar justificado ese interés no sólo debe apreciar la literalidad de la causa aducida, sino también su congruencia con el resto de datos que se le proporcionen al requerir la información, de forma que la mera mención de un motivo, aun cuando sea de los considerados ajustados a la finalidad registral, aisladamente considerado no podrá dar lugar a la inmediata obtención de la nota simple o certificación solicitada, sino que será el análisis conjunto de todas las circunstancias que consten en la solicitud, el que determinará tanto la apreciación del interés alegado como la extensión de los datos que, a su juicio y bajo su responsabilidad, facilite el registrador al peticionario de la información.

En el caso que nos ocupa, tiene razón el registrador en no considerar que exista interés directo para la expedición de certificación respecto de fincas que nunca han estado inscritas a nombre del causante, es mas la propia denegación de información por no estar ni haber estado inscritas a nombre del fallecido sirve para satisfacer el interés legítimo del solicitante para conocer si están dentro del patrimonio hereditario.

Lo mismo ocurre respecto de la certificación de las cargas de las fincas, en la medida que la finalidad de la información solicitada está limitada a la declaración de herederos abintestato del titular registral. Ningún inconveniente existirá respecto de la publicidad registral completa posterior, una vez acreditada judicial o notarialmente su condición de herederos abintestato, esto es, cuando sean los solicitantes titulares registrales; pero no concurre tal interés en el momento actual cuando tal condición de herederos abintestato todavía no se ha acreditado.

Comentario: Aunque la resolución se limita en esencia a la aplicación de la doctrina ya conocida de la DG sobre las cuestiones relativas a la publicidad forma y al interés conocido del solicitante, es interesante resaltar que si se pide publicidad a efectos de un procedimiento sobre declaración de herederos abintestato, es obvio que no procede dar información sobre fincas que no sean del causante, pero tampoco procede respecto a las fincas de su titularidad , incluir en la información las titularidades anteriores o las cargas o gravámenes de las mismas que no estén vigentes. También debemos destacar que igualmente a efectos de publicidad formal, y con arreglo a la legislación sobre protección de datos, incluir en la información datos personales de titulares no vigentes o de titulares de cargas o gravámenes ya cancelados. En definitiva, que aunque la finalidad del solicitante puede sr varia y múltiple, la información suministrada siempre debe estar relacionada con esa finalidad. (MGV)

• PDF (BOE-A-2020-16482 – 6 págs. – 241 KB)  Otros formatos

566.**  PLUSVALÍA MUNICIPAL: ADJUDICACIÓN DE INMUEBLE POR LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES Y HERENCIA A LA VEZ.

Resolución de 3 de diciembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Madrid n.º 15, por la que se suspende la inscripción de la escritura por la que se adjudica el pleno dominio de una finca.

Resumen: Para inscribir un acto sujeto al impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana debe acreditarse su presentación o declaración para el pago del impuesto conforme establezca la legislación aplicable. La adjudicación de un bien por el doble título de liquidación de gananciales y herencia exige liquidar.

Hechos: Con ocasión de la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia se plantea la necesidad de acreditar la presentación de la autoliquidación o la declaración para la liquidación del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana en el Ayuntamiento de Madrid.

Son datos relevantes del caso los siguientes: (i) Al cónyuge viudo se le adjudica el saldo de una cuenta bancaria y la propiedad de un inmueble ganancial en pago de su mitad de gananciales y por sus derechos sucesorios (tercio de libre disposición y cuota legal usufructuaria). (ii) No se determina el concreto concepto al que se imputa cada bien adjudicado. (iii) Hay una diligencia extendida por el mismo notario en la que consta que en el apartado «observaciones fiscales» deberá leerse también lo siguiente: «Se hace constar que la transmisión de inmuebles como consecuencia de la liquidación de gananciales, es un acto no sujeto al impuesto de Plus Valía Municipal».

Registrador: Suspende la calificación del documento conforme al artículo 254.5 de la Ley hipotecaria, porque el bien inmueble no se adjudicó exclusivamente por liquidación de los gananciales (supuesto que no está sujeto a plusvalía), sino también por los derechos sucesorios del cónyuge viudo, y este último concepto de adjudicación sí que está sujeto el acto al impuesto y su no presentación produce el cierre registral.

Recurrente: Alega que el inmueble se adjudica íntegramente en pago de los gananciales, completando parte del saldo de la libreta bancaria lo debido al viudo por este concepto y para cubrir el resto de pagos, en concepto de herencia, se le atribuye también parte del resto del saldo de la citada libreta.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1 Resulta evidente que la liquidación de los gananciales es acto no sujeto al impuesto sobre incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana, razón por la cual no estaría afectada por el cierre registral del artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria. Sin embargo, la adjudicación hecha al viudo por el título de su cuota legal usufructuaria y su derecho al tercio de libre disposición sí que está sujeta al Impuesto y su autoliquidación o declaración ha de justificarse para evitar el cierre registral.

Conclusión: Dado que en la adjudicación no se distingue el concreto concepto al que se imputa cada bien adjudicado al viudo, se confirma la calificación registral. No puede considerarse como imputación la diligencia informativa que hace el notario. Por tanto, para la inscripción debe acreditarse la presentación del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana en los términos exigidos por la legislación aplicable.

2 Sobre la calificación registral en materia fiscal reitera la siguiente doctrina: El registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, debe decidir también si se halla sujeto o no a impuestos. Tal valoración, que no es definitiva en el plano fiscal, pues no le corresponde la competencia liquidadora respecto de los diversos tributos, será suficiente bien para acceder a la práctica del asiento, bien para suspender la inscripción.

“… Ahora bien, no concurriendo circunstancias de realización de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia (Resolución de 21 de diciembre de 1987) ni resultando supuestos de expresa e indubitada no sujeción al Impuesto (apartados 2 a 4 del artículo 104 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) o de clara causa legal de exención fiscal, “… aunque es posible que el registrador aprecie la no sujeción de determinado acto a las obligaciones fiscales, ha de tenerse en cuenta que si para salvar su responsabilidad exigiere la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, habrán de ser los órganos tributarios competentes –en este caso, municipales– los que podrán manifestarse al respecto al recibir la comunicación impuesta por ley, sin que corresponda a esta Dirección General el pronunciarse, a no existir razones superiores para ello (por ejemplo, cfr. art. 118 de la Constitución) o tratarse de un supuesto en el que se esté incurriendo en la exigencia de un trámite desproporcionado que pueda producir una dilación indebida”. (JAR)

• PDF (BOE-A-2020-16483 – 6 págs. – 240 KB)  Otros formatos

567.*** OBRA NUEVA: PISCINA. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN Y DE FUNCIONAMIENTO. INSCRIPCIÓN DE CONDICIONANTES DE LA LICENCIA.

Resolución de 10 de diciembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Oviedo n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de terminación parcial de obras de un edificio y piscina.

Resumen: Para inscribir la obra nueva de una piscina basta, además de la licencia de obras, la licencia de primera ocupación, que acredita que la obra está terminada conforme a la licencia municipal. La licencia de funcionamiento únicamente es necesaria para el uso de instalaciones, en este caso de una piscina, pero no para la inscripción en el Registro de la edificación. Es posible inscribir condicionantes de la licencia urbanísticas como mera publicidad noticia, siempre que se refiera a requisitos urbanísticos y no impliquen mención de derechos o gravámenes susceptibles de inscripción independiente.

Hechos: Se declara la obra nueva terminada de una piscina, que tiene licencia de obras independiente del edificio que se encuentra en la misma finca registral, y se aporta la licencia de ocupación en la que se advierte que se debe obtener autorización expresa de uso mediante la licencia de Funcionamiento.

La registradora suspende la inscripción porque no se aporta la licencia de uso de la piscina como exigen las licencias  de construcción y primera ocupación.

El notario autorizante recurre y alega que la licencia de ocupación implica la terminación de la piscina y que  la de funcionamiento es sólo de tipo sanitario para el uso de la piscina.

La DG estima el recurso.

Doctrina: La licencia de primera ocupación acredita la conformidad o no del acto proyectado con la normativa urbanística y por ello permite contratar servicios y suministros.

Las licencias de apertura o de funcionamiento autorizan una determinada actividad en un inmueble terminado o la puesta en marcha de instalaciones en dicho inmueble proyectadas cuando la ley exija autorización para ese uso.

El ejercicio de dichas actividades en el inmueble o la puesta en marcha de instalaciones es una posibilidad que se concretará o no posteriormente si se obtiene la licencia de apertura o de funcionamiento pero no afecta a la terminación de la obra  y su adecuación a la legalidad urbanística, por lo que concluye que para inscribir las declaraciones de obra nueva en el Registro no es necesario aportar licencias de apertura o de funcionamiento de instalaciones en el inmueble.

En el caso concreto, la piscina está terminada conforme a la legislación urbanística y por ello se concede la licencia de primera ocupación, documento que es suficiente para inscribir la terminación en el registro de la propiedad pues queda constatada la terminación de la obra y la posibilidad de uso como piscina. Posteriormente, si se cumplen los requisitos y condicionantes exigidos por la legislación autonómica, se otorgará la licencia de funcionamiento que permitirá el uso de la piscina.

Declara también que las licencias urbanísticas no pueden tener condiciones ajenas al cumplimiento de requisitos de la normativa urbanística (por ejemplo al pago de las tasas municipales). Sin embargo, sí es posible  establecer condiciones jurídicas (“conditio iuris”) relativas a los requisitos urbanísticos legalmente exigidos, que pasan a formar parte del contenido del acto administrativo de autorización, en el sentido de modalizar el ejercicio del derecho que se legitima y cuyo incumplimiento puede motivar la adopción de medidas de protección de la legalidad urbanística.

Desde el punto de vista registral, la constancia registral de estas condiciones está expresamente prevista (artículos 65.1.d de la Ley de Suelo y 74 del Real Decreto 1093/1997), en principio bajo un régimen de publicidad-noticia.

Sin embargo, no es posible la inscripción de condicionantes de las licencias que impliquen mención de derechos o gravámenes o limitaciones dispositivas de efectos jurídico reales susceptibles de inscripción separada y especial que deben acomodarse a sus requisitos propios de constitución conforme disponen los artículos 29 y 98 de la Ley Hipotecaria. (AFS)

568.**  HIPOTECA. CLÁUSULA DE INTERESES DE DEMORA Y RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA POR CANTIDADES ALZADAS

ENLACES:

INFORME NORMATIVA DICIEMBRE 2020 (Secciones I y II BOE)

IR AL MINI INFORME DE DICIEMBRE

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2020.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

IR ARRIBA

PORTADA DE LA WEB