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207.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR SIN NOTIFICACIÓN A LEGITIMARIA

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218.*** SUCESIÓN INTERNACIONAL. TESTAMENTO SIN ADVERACIÓN. LEY SUCESORIA

Resolución de 29 de abril de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Marbella n.º 1 a inscribir una herencia internacional autorizada por notaria (IES)

Resumen. Un nacional de un tercer Estado residente en un Estado miembro de la Unión puede elegir como ley aplicable al conjunto de su sucesión la ley del Estado de su nacionalidad y la elección ha de ser expresa o indubitada y realizada en una disposición mortis causa; si una herencia es transfronteriza el notario ha de valorar los elementos concurrentes, entre ellos, la ley aplicable y hace falta probate si el testamento es de procedencia inglesa.

Hechos- Testador de nacionalidad británica y «domicile» y residencia en Inglaterra, otorga un testamento en 2003-antes de la entrada en vigor del Reglamento-en Londres ante un notario local.

Fallece en el año 2022 y se autoriza en España, con base al testamento indicado, la escritura de adjudicación de los bienes que el causante tiene en España, únicos a los que se refería la disposición testamentaria

 Registrador. 1º.- No se acredita que el testamento haya obtenido el “probate” o adveración por parte de las autoridades del Reino Unido 2º.No consta cual es la legislación que rige la sucesión, exigible al haber fallecido el causante el día 22 de Julio de 2022, con posterioridad a la entrada en vigor al Reglamento (U.E.) n.º 650/2012 y con forme al cual, el notario debe acreditar determinados extremos: a) La propia existencia de un elemento transfronterizo; b) Establecido el elemento internacional, la determinación de la ley aplicable.

Recurrente. El abogado y apoderado, alega que el causante otorgó su último y válido testamento español el día 03 de junio de 2003 ante el notario público inglés don Jonathan Paul Coutts, con el número 295/72952 de protocolo el cual fue registrado en el Registro de Actos de Última Voluntad.

Sostiene que en el testamento ante notario de Londres indicado quedó establecida «professio iuris» tácita retroactiva dado el tenor de sus cláusulas redactadas a doble columna en lengua inglesa y española y la concurrencia de testigos y considera equivalente el testamento otorgado ante el notario de Londres al que pudiera otorgarse ante el notario español, a los efectos de establecer una valida inclusión de «professio iuris» tácita retroactiva de su Ley nacional.

 Dirección General.  Confirma la calificación.

Invoca la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 12 de octubre de 2023, en el asunto C-21/22, que establece que el artículo 22 del Reglamento (UE) n.º 650/2012 debe interpretarse en el sentido de que un nacional de un tercer Estado que reside en un Estado miembro puede designar como Ley aplicable al conjunto de su sucesión la Ley de ese tercer Estado.

 A juicio del Centro Directivo, no contempla el Tribunal de Justicia, la posibilidad de hacer valer en un Estado miembro una «professio» realizada en un tercer Estado por un nacional de un tercer Estado donde no es admisible la «professio»

Sostiene que tras la entrada en vigor del Reglamento no es posible que se limite la disposición «mortis causa» a los bienes en España como establece el testamento discutido (artículos 4 y 21.1).

Estas consideraciones, dice la resolución, ya harían innecesaria una mayor argumentación.

También señala que los efectos del artículo 22.2 del Reglamento (UE) n.º 650/2012 la «professio iuris» debe ser expresa o indubitada en sus términos, y realizada precisamente en una disposición «mortis causa», certeza que debe observar, aun con más rotundidad, la aplicación del artículo 83 del Reglamento para la «professio iuris» tácita retroactiva y que de la la lectura del testamento no resulta evidente la existencia de tal «professio». Por el contrario, existe una confusión entre lo que determina la ley española y la libertad testamentaria británica referida exclusivamente además a bienes situados en España.

En cuanto a si debe exigirse en una sucesión sujeta a Derecho británico (Inglaterra y Gales) –por razón de residencia del causante, no de «professio»– el acompañamiento de la resolución, expedida por el Probate Service, recuerda que esta Dirección General ha admitido la innecesariedad de «probate» cuando el testador ante notario español, y en referencia a la totalidad de sus bienes ordena «professio iuris» de la ley de su nacionalidad británica tanto tras la entrada en aplicación del Reglamento como con anterioridad a éste, siendo indubitada la «professio iuris» tácita retroactiva a la Ley nacional del testador, y concretamente a su «domicile» y siempre respecto de testamentos otorgados en España y no en Reino Unido (cfr. Resoluciones de este Centro Directivo de 2 de marzo de 2018, 14 de febrero de 2019, 1 de octubre de 2020 y 15 de junio de 2021). Nada que ver en el presente caso en el que se utiliza la ficción de una eventual equivalencia en cuanto a la intervención de un notario público londinense cuando sus documentos se dirigen en sus efectos a países distintos de Reino Unido, no produciendo en el Estado en el que se autoriza, en el caso de las disposiciones testamentarias, el mismo efecto que pretende obtener en España.

Además, la escritura calificada no menciona el carácter internacional de la herencia valorando los elementos concurrentes, ni establece juicio alguno de ley sobre la legislación aplicable; ni sobre el régimen transitorio del Reglamento respecto de un tercer Estado, ni sobre la validez y admisibilidad de la disposición «mortis causa», limitándose a considerar equivalente a los efectos de una eventual «professio» la establecida en el testamento local londinense, lo cual no es posible.

Comentario. Se está elaborando un análisis en el que se critica diversas aseveraciones de esta resolución. Simplemente, mencionar ahora, que es una resolución oscura como son muchas las que abordan cuestiones de derecho internacional, confunde la unidad de la sucesión con la unidad de título, obvia el tratamiento de la professio iuris como institución propia de derecho internacional privado y como tal, regulada en el Reglamento el cual es de aplicación universal en materia de ley aplicable, no trata de la posible aplicación al presente caso del artículo 83.4- que conllevaría un análisis de si la disposición es válida materialmente con arreglo a la ley británica-, extrae conclusiones generales que no se deducen de la sentencia invocada del TJUE de 12 de octubre de 2023, y mezcla varios planos creando confusión en el lector, professio iuris, validez material y formal y eficacia extrajudicial de documentos. (IES)

Ver el análisis referido.

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219.*** DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD CON CONDICIÓN RESOLUTORIA.  CONDICIÓN PURAMENTE POTESTATIVA o SIMPLEMENTE POTESTATIVA. GARANTÍA DE OBLIGACIONES DE DAR Y DE HACER.

Resolución de 30 de abril de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de El Puerto de Santa María n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de extinción parcial de comunidad con condición resolutoria.

Resumen:  Hay que diferenciar entre condiciones puramente potestativas, que son las que dependen exclusivamente de la voluntad de una de las partes, de su puro arbitrio, y condiciones simplemente potestativas, que son las que no dependen exclusivamente de la voluntad de una de las partes sino también de hechos y voluntades externas. La condición resolutoria de un contrato en garantía de la obligación de vender una finca es una obligación de hacer y por tanto no es necesario fijar el precio de venta que sí sería necesario hacerlo si lo garantizado fuera la obligación de pago del precio aplazado, pues lo garantizado en este caso sería una obligación de dar.

Hechos:  Se otorga una escritura de disolución  de comunidad en la que salen dos de los  comuneros y quedan otros dos comuneros; dicha disolución se sujeta a la condición resolutoria de que los comuneros que quedan tienen que vender la finca objeto de la disolución comunidad a una sociedad X en un plazo Y; es decir, que, en caso de incumplimiento de dicha obligación, los comuneros salientes pueden instar la resolución de la disolución de comunidad y readquirir la cuota que les pertenecía en la comunidad

La registradora considera como defecto que existe indeterminación en la obligación garantizada con condición resolutoria ya que no se determina el precio al que deberá de venderse la finca, lo que hace que se trate de una obligación futura e indeterminada

El  notario autorizante recurre y alega  que la condición resolutoria garantiza una obligación de hacer (vender en un determinado precio) y no de dar (de pagar un precio), que  el interés protegido con la condición resolutoria se ha hecho depender, por expresa e inequívoca voluntad de las partes, de la venta de la finca en plazo y no del precio; que la facultad de resolver del comunero saliente y el ejercicio de este derecho potestativo no depende de su mero arbitrio, sino del incumplimiento por el comunero adjudicatario de la obligación de vender en plazo

La DG estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: La obligación futura garantizada no está indeterminada ya que el precio en el que se venda la finca es indiferente a la condición resolutoria pactada, pues lo que se garantiza es una obligación de hacer (la de vender) y no se garantiza el pago del precio, en cuyo caso sí sería determinante la fijación del precio.

Diferencia también entre condiciones puramente potestativas, que dependen exclusivamente de la voluntad de una de las partes, y condiciones simplemente potestativas, que no dependen exclusivamente de la voluntad de una de las partes. En el presente caso considero que estamos ante una condición simplemente potestativa, pues su posible cumplimiento no depende de la pura arbitrariedad del deudor, sino también de hechos y voluntades externas, pues si bien compete al deudor la obligación de realizar todas las gestiones necesarias para lograr un acuerdo con un eventual comprador en el plazo fijado, la efectiva celebración del contrato de compraventa depende en última instancia de la decisión de un tercero. (AFS)

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220.* INSTANCIA SOLICITANDO EL ACRECIMIENTO DEL DERECHO DE USUFRUCTO

Resolución de 30 de abril de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 3, por la que se deniega la inscripción de una instancia solicitando el acrecimiento de un derecho de usufructo

Resumen: La rectificación del contenido del registro requiere del consentimiento del titular registral. No procede acrecimiento en usufructo simultáneo si ya se ha inscrito su extinción por muerte de uno de los usufructuarios.

Hechos: Mediante instancia se expone que, el día 9 de mayo de 1997, los que la suscriben, junto con otra señora adquirieron “el derecho de usufructo simultáneo y vitalicio de la ½ indivisa de una finca, quienes lo compraron por terceras partes iguales”; que el día 14 de febrero de 2019 falleció la otra cotitular, y se solicita que “se inscriba en el registro el acrecimiento a su favor del derecho de usufructo”.

Del registro resulta la adquisición por compra a favor de una entidad mercantil, en cuanto a la plena propiedad de una mitad indivisa y la nuda propiedad de la otra mitad indivisa.

Y en la siguiente inscripción, consta la extinción del usufructo de la cotitular fallecida sobre una tercera parte de la mitad indivisa -16,6667 %-quedando consolidado con la nuda propiedad, a favor de la citada mercantil.

El registrador suspende la inscripción ya que dicho derecho fue transmitido e inscrito anteriormente en el Registro a favor del nudo propietario y una vez practicado un asiento registral para modificarlo es necesario el consentimiento expreso del titular registral, o en su defecto resolución judicial. Afirma que, tratándose de un usufructo constituido por terceras partes iguales, la existencia de cuotas determina que el fallecimiento de un usufructuario no supone el acrecimiento en favor de los otros, sino la extinción del usufructo sobre la parte indivisa.

Los recurrentes alegan que el título de constitución se refiere a un usufructo simultáneo y a terceras partes iguales, pero ni el literal de la escritura se refiere a unas cuotas determinadas e independientes ni ésta fue la voluntad de las partes intervinientes; que no se constituyeron tres usufructos distintos o independientes, sino que el propietario vendedor transmitió un solo usufructo para tres personas conjuntamente, y por partes iguales; que en caso del fallecimiento procede un llamamiento «in solidum» y el derecho de acrecer juega entre los supervivientes; que la voluntad del propietario originario era, cuando vendió la nuda propiedad, reservarse de facto el uso para él y su familia de forma vitalicia.

Resolución: Esta Dirección General desestima el recurso interpuesto y confirma la calificación.

Doctrina: Como sabemos, la rectificación del Registro, se basa en el principio esencial según el cual los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la LH). Y por el principio de legitimación del artículo 38 de la LH, conforme al

cual “a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo”.

En base a ello, la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho (siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad), bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. La rectificación registral se practica conforme indica el artículo 40 de la LH, que contempla diversos supuestos que pueden originar la inexactitud del Registro que debe repararse.

En el caso que no ocupa la entidad titular de la propiedad consolidada ha actuado como titular de la finca haciendo valer los derechos que le otorga el asiento extendido a su favor, por lo que para modificar el contenido del Registro sería necesario tener el consentimiento de la entidad que ve afectada su posición jurídica por el pronunciamiento registral o bien resolución judicial en la que ésta haya tenido la posibilidad de intervenir.

Comentario: Lógicamente la DG no entra en el fondo del asunto: el usufructo parciario ha sido extinguido y consolidado con la nuda propiedad por petición del nudo propietario; por consiguiente, la rectificación de dicho asiento requiere obviamente el consentimiento de su titular.

Ahora bien, si repasamos sin gran profundidad los preceptos del CC aplicables al caso y la resolución de la DGRN que después diremos, el supuesto ofrece algunas dudas en cuanto al carácter del asiento extendido.

Hemos visto que se trata de un usufructo simultáneo y vitalicio de la ½ indivisa de una finca, a favor de tres personas quienes lo compraron por terceras partes iguales. Sobre ello el art. 521, citado por el registrador en su nota de calificación, nos viene a decir que, si el usufructo se ha constituido en provecho de varias personas vivas al tiempo de su constitución, era el caso de la resolución, “no se extinguirá hasta la muerte de la última que sobreviviere”. Por su parte el artículo 987 también del CC nos dice que entre usufructuarios el derecho de acrecer tendrá lugar “en los términos establecidos para los herederos”. Y el art. 983, precepto interpretativo, dice expresamente “La frase «por mitad o por partes iguales» u otras que, aunque designen parte alícuota, no fijan ésta numéricamente o por señales que hagan a cada uno dueño de un cuerpo de bienes separado, no excluyen el derecho de acrecer” y para aclarar lo que dice dicho artículo en argumentación a contrario nos vamos a encontrar con la resolución de 21 de mayo de 2014 que dice que no cabe el derecho de acrecer cuando haya designación en cuotas desiguales, de lo que se deduce que sí existe dicho derecho entre herederos y usufructuarios cuando la designación por cuotas se hace de forma igualitaria.

De todas formas, dado nuestro desconocimiento del documento en virtud del cual se consolidó el usufructo con la nuda propiedad no podemos opinar con seguridad acerca de lo correcto o no del asiento ya practicado y cuya rectificación se pretende. En derecho civil y mucho más en derecho hipotecario todo es opinable y sin duda el asiento practicado y bajo la salvaguarda de los Tribunales estará perfectamente fundamentado. En todo caso quizás el documento originador del usufructo simultáneo cuestionado y consiguientemente la inscripción en su día practicada, deberían haber previsto bien el futuro acrecimiento o bien la extinción del usufructo con la muerte de cada usufructuario. El principio de especialidad y sobe todo el de claridad de los asientos así parece exigirlo. (MGV)

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221.** INSCRIPCIÓN DE CONSTRUCCIÓN YA DECLARADA SOBRE OTRA FINCA. DIFERENCIA ENTRE ERROR E INEXACTITUD DE LOS ASIENTOS

Resolución de 30 de abril de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Arévalo, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva.

Resumen: La rectificación de un asiento que no es erróneo sino inexacto, solo puede llevarse a cabo con el consentimiento de su titular o por medio de resolución judicial obtenida en procedimiento entablado contra todos aquellos a los que el asiento reconozca algún derecho.

Hechos: Se presenta a inscribir una escritura de declaración de obra nueva de varias construcciones. La registradora de la propiedad constata por la ortofoto que dichas construcciones están ya declaradas sobre otras fincas, inscritas a nombre de otra persona. La otorgante había presentado previamente una instancia por la que solicitaba la rectificación de la descripción de su finca, en el sentido incluir en ella dichas construcciones.

Calificación: La registradora suspende la inscripción por considerar que es necesario el consentimiento del titular registral de las fincas sobre las que están inscritas las construcciones. Por consiguiente, manifiesta albergar dudas acerca de la identidad de la finca, que impiden la inscripción de la representación gráfica presentada conforme a los artículo 9, 199, 201 y 202 LH y doctrina reiterada de la DG.

Recurso: La recurrente se opone alegando que no hay duda alguna en la delimitación, identificación y ubicación de las obras cuya declaración se pretende en la finca registral de su titularidad.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Estando los asientos registrales bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), no pueden ser modificados más que con el consentimiento de su titular o por medio de resolución judicial obtenida en procedimiento entablado contra todos aquellos a los que el asiento reconozca algún derecho (artículos 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).

Solo en caso de existir error en la redacción del asiento podría rectificarse sin cumplir dichos requisitos; pero en el presente caso no hay error, pues la inscripción practicada es acorde al contenido del título y a la voluntad de las partes, es decir, que refleja fielmente el contenido negocial inscribible y la mutación jurídico real formalizadas en la escritura que fue otorgada en su día y presentada a inscripción. A lo sumo, de ser ciertas las manifestaciones de la interesada, estaríamos ante un supuesto de inexactitud, en que la adecuación a la realidad requiere el cumplimiento de los requisitos antes referidos. (VEJ)

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222.() NOTA MARGINAL DE POSIBLE AFECCIÓN A FUTURO DESLINDE DE VÍA PECUARIA

Resolución de 30 de abril de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Navahermosa, por la que se suspende la práctica de una nota marginal relativa a la posible afección de una finca a un futuro procedimiento de deslinde de vía pecuaria (ACM)

Resumen: La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente. 

– Hechos: Es el enésimo recurso interpuesto por la misma AAPP (CCAA Castilla La Mancha) sobre el mismo tema, y resuelto en numerosas RR de nuestra Dirección General (véanse infra). En ellas la CCAA solicita la práctica de una nota marginal advirtiendo la eventual futura afección de la finca a un hipotético expediente de deslinde de vías pecuarias, sin intervención del titular registral, y que se solicita al registrador al tiempo en que éste comunica, ex Art 199 LH, que se está georreferenciando una finca (pero sin oponerse a tal asiento).

– El Registrador: califica negativamente, porqué tal nota solo cabe una vez iniciado el expediente administrativo de deslinde al que se haya dado intervención al titular registral. Pero nuestro ordenamiento no contempla tal clase de Nota marginal preventiva, antes del procedimiento de deslinde, y existe un “numerus clausus” de asientos practicables, y sin que quede desprotegido el dominio público, que ex Art 132 CE es imprescriptible e inalienable y donde la publicidad legal ya impedirá la aparición de 3º de Buena Fe.

– LA CCAA solicitante: recurre, exponiendo que algún registrador sí ha accedido a practicarla, dentro del deber genérico de colaboración entre AAPP, y que de lo contrario queda desprotegido el dominio público ante la aparición de eventuales terceros protegidos por el Art 34 LH.

– Resolución: La DGSJFP desestima nuevamente el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina: 
Reitera las RR de 11 diciembre 2020, las de 13 enero, 18 febrero, de 15 de junio y de 19, 22, 23 y 26 de julio 2021, las dos de 21 octubre 2022, otras dos de 16 mayo 2023, las 3 de octubre: de 5, de 10 y de 31 octubre, la de 30 noviembre, las de 14 y 15 diciembre de 2023, la R. 18 enero 2024, las 4 RR. de 1 febrero, y las RR. de 10 y 30 abril 2024 asi como todas las demás RR que en ellas se citan y enlazan). 

Por tanto (se puede decir más alto pero no más claro ni más veces…) NO puede practicarse una anotación no prevista en la Ley, que la contempla sola una vez iniciado el deslinde y con notificación a los titulares (art. 8 Ley 3/1995, de Vías Pecuarias, el art. 13-7 Ley 9/2003, de Vías Pecuarias de Castilla-La Mancha, la LPatrAAPPs, y el art. 21 Ley 43/2003, de Montes).

Antes del Deslinde no cabe la Nota, pero tampoco se desprotege al dominio publico pecuario, al no ser aplicable el Art 34 LH (Art 132 CE-78) y ni siquiera con la coordinación grafica catastral del Art 199 LH, pues en tal caso tampoco se aplica el Art 34 LH, sino como mucho el Art 38 LH, cuya presunción de exactitud, lo es solo en cuanto a la georreferenciación catastral de la finca y además mediante una presunción meramente “iuris tantum” desvirtuable mediante prueba en contrario.

– ANULACIÓN por ST: R. 9 junio 2023 (06/2023) publica la sentencia firme del Juzgado de 1ª Instancia nº 8 de Guadalajara de 29 noviembre 2022 (BOE de 10-7-2023) que anula la R. 4 mayo 2022 y ordena que se practique nota al margen de la inscripción ….de la finca del siguiente tenor: «Esta finca colinda con la vía pecuaria (…) clasificada en el término municipal de…….. por Orden Ministerial de 30 de mayo de 1959, con una anchura en este tramo de ….metros. Esta vía pecuaria no está deslindada, por lo que, en un futuro deslinde, la posesión de la totalidad o parte de la finca podría ser atribuida a la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, siendo la Resolución de aprobación título suficiente para rectificar, en la forma y condiciones que se determinen reglamentariamente, las situaciones jurídicas registrales contradictorias con el deslinde (art 8.4 Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias)».(ACM)

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224.*** COMPRAVENTA Y POSTERIOR PRESENTACIÓN DE MANDAMIENTO ADMINISTRATIVO DE PROHIBICIÓN DE DISPONER

Resolución de 30 de abril de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Jerez de la Frontera n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: No procede inscribir una escritura de compraventa cuando se ha presentado posteriormente un mandamiento administrativo ordenando que se anote una prohibición de disponer, si la diligencia de la que procede es anterior a la fecha de la escritura. Para determinar la fehaciencia de la fecha de un documento privado, el registrador solo puede utilizar los supuestos previstos en el artículo 1227 del Código Civil.

Hechos: El orden cronológico a tener en cuenta es el siguiente:

– ¿4 de octubre de 2023?: firma de contrato privado de compraventa con entrega de parte del importe.

– 9 de noviembre de 2023: notificación del acuerdo de prohibición de disponer.

– 20 de noviembre de 2023: escritura de compraventa.

– 20 de noviembre de 2023: presentación en el Registro de la escritura de venta.

– 22 de noviembre de 2023: presentación en el Registro del mandamiento de la Agencia Tributaria ordenando practicar anotación preventiva de prohibición de disponer.

El registrador suspende la inscripción de la compraventa por entender que la prohibición de disponer se acuerda en un procedimiento administrativo que pone en entredicho la validez civil de la transmisión efectuada, al ser la escritura posterior a la notificación del acuerdo de prohibición de disponer, aunque la presentación de la escritura sea anterior a la del mandamiento.

El recurrente reconoce que la notificación de la diligencia fue previa a la escritura, pero alega que la finca había sido vendida antes de la notificación en documento privado con pago de señal mediante transferencia bancaria, también anterior. Y añade que, cuando se presentó la escritura en el registro, todavía no había llegado el mandamiento.

La DGSJFP confirma la calificación.

Doctrina:

Sólo pueden tener acceso al Registro títulos plenamente válidos y, para ello, los registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, pero sin desnaturalizar el principio de prioridad registral.

Se acentúa la necesidad de valorar asientos de presentación posteriores cuando estén relacionados con procedimientos que ponen de manifiesto la posible irregularidad de los títulos presentados anteriormente:

– R. 7 de junio de 2022 sobre un procedimiento penal por estafa.

– R. 26 de enero de 2012: procedimiento concursal que revelaba la falta de capacidad del transmitente en el momento de la venta.

– R. 15 de junio de 2023 (cercana a este caso): prohibición de disponer ordenada en un procedimiento administrativo. No obstante, en este supuesto la solución fue diferente, porque la escritura fue anterior a la resolución administrativa de prohibición de disponer.

Sin embargo, en el caso presente, la fecha de la escritura y por tanto de la transmisión formalizada en ella, es posterior a la resolución administrativa de prohibición de disponer y a su notificación (como reconoce el recurrente).

El centro directivo considera que, cara al principio de prioridad, ha de ser diferente el tratamiento de las prohibiciones de disponer de origen privado, de las prohibiciones de disponer dictadas en procedimientos administrativos o penales, en los que existe un importante componente de orden público que obliga a matizar el principio de prioridad.

Rechaza las alegaciones del recurrente acerca de que la compra fue anterior a la diligencia, porque la escritura es de compraventa de presente y no de elevación a público de una compraventa previa.

Además, este contrato privado no fue aportado al registrador para que lo tuviera en cuenta en la calificación, por lo que el centro directivo tampoco lo puede considerar a la hora de resolver.

De todos modos, aunque hubiese aportado ese documento,  la DG hace la advertencia de que no corresponde al registrador valorar la admisión de otros medios de prueba distintos a los establecidos en el artículo 1227 del Código Civil para acreditar la fecha de formalización de los documentos privados.

Sugiere al recurrente dos opciones:

– reclamar la eficacia de la venta ante la autoridad judicial

– discutir su preferencia en tercería de dominio en vía administrativa frente a la prohibición de disponer acordada.

Comentario:

Debemos distinguir entre las prohibiciones de disponer de origen privado (donaciones, testamentos, procedimientos civiles…), las impuestas en procedimientos penales, las procedentes de concursos y las que provienen de procedimientos administrativos  (Agencia Tributaria o TGSS, por ejemplo):

– En las de origen privado, la escritura de compraventa o hipoteca presentada después puede despacharse sólo si es de fecha anterior a la prohibición de disponer. No implicará la cancelación del asiento de prohibición de disponer. Ver el artículo 145 RH y R. 21 de julio de 2017.

– En las impuestas en procedimientos penales, ha de prevalecer la prohibición de disponer, aunque se presente más tarde, si todavía no se ha despachado la venta o hipoteca presentada antes. Y ello, incluso en casos en los que la escritura fuera de fecha anterior al auto que ordena la prohibición de disponer. Ver R. 7 de junio de 2022

– En los procedimientos concursales, ha de compararse la fecha del auto del que se deriva la prohibición de disponer (aunque no sea firme) con la fecha de la escritura. Ver R. 26 de enero de 2012.

– En las prohibiciones de origen administrativo -como es el caso estudiado- ha de compararse la fecha de la escritura y la fecha de la diligencia. Si la fecha de la diligencia es anterior, no procede el despacho de la compra o hipoteca, aunque ésta haya sido presentada antes. Es doctrina de esta Resolución y de la R. 15 de junio de 2023.

Un matiz, con respecto a este último supuesto: creo que no solo ha de ser anterior la diligencia a la escritura de compra o hipoteca, sino también su notificación. Pero esto último – que se da en el caso estudiado- no se resalta expresamente en esta resolución.

AI ir desmenuzando la doctrina de la DG sobre la relación entre el principio de prioridad y las prohibiciones de disponer, se observa que no es tan clara la dicotomía entre las prohibiciones privadas y las prohibiciones de origen público (administrativas o judiciales).  Realmente, la prevalencia de una prohibición con respecto a un acto dispositivo anterior se circunscribe fundamentalmente a los procedimientos penales, pues, en los demás, hay comparación de fechas. (JFME)

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225.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO PECUARIO. INFORME TÉCNICO NO CONCLUYENTE.

Resolución de 25 de abril de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Pego, por la que se suspende la inmatriculación de una finca en virtud de una escritura de compraventa, previa otra, de liquidación de sociedad de gananciales, partición o adjudicación de herencia.

Resumen:  Resolución del caso concreto en el que la DG considera justificadas las dudas de la Registradora de posible invasión del dominio público de la finca a inmatricular en relación a una vía pecuaria próxima, sobre la base de un Informe de un técnico de la Administración no concluyente

Hechos:  Se pretende inmatricular una finca. Consta Informe técnico en el que se dice que “Según la documentación que figura en el expediente, se procede a ubicar la parcela, y se comprueba, mediante el visor cartográfico de la ICV de la Generalitat, la afección a la vía pecuaria (…) en Castell de Castells, puesto que la finca referenciada intrusa al citado dominio público pecuario, (…) Por consiguiente, debido a que esta colada no está delimitada ni amojonada, y sin perjuicio de un futuro deslinde, acto que establece con carácter definitivo los límites de esta vía pecuaria, no es posible definir con exactitud el límite respecto a la citada finca y, por tanto, definir la superficie exacta de dicha afección. Sin embargo, de acuerdo con el proyecto de clasificación y la cartografía de esta Conselleria, la vía pecuaria transcurre por el camino, no llegando a respetarse íntegramente los 10 m a cada lado de su eje por el cual discurre”.

La registradora  tiene dudas de que dicha finca invada el dominio  público, a la vista del anterior informe.

El  interesado recurre y alega que la antigua colada es un ramal secundario de la vereda principal y que no ha de tener por tanto un ancho de 10 metros desde su eje, como afirma el Informe técnico; y, además, al atravesar suelo urbano o urbanizable está integrada en el camino, que ya está asfaltado. En todo caso confía en que dichas dudas queden despejadas cuando se obtenga  la Declaración ambiental y territorial estratégica de la Consellería de Medio Ambiente,

La DG desestima el recurso.

Doctrina: a la vista de los datos resultantes de la aplicación auxiliar de cartografía y de un Informe técnico  de la Administración del que resulta que la finca puede estar afectada por una vía pecuaria, aunque no existe deslinde, concluye que las dudas de la registradora están justificadas.

Comentario: En esta resolución la DG resuelve lo contrario de lo que ocurrió en dos resoluciones anteriores, relativas a un mismo caso con una situación de hecho similar: Informe técnico no concluyente por no estar deslindada la vía pecuaria; ver la Resolución de 22 de Marzo de 2024 y la de 7 de septiembre de 2023 .

La DG, en ese caso, revocó la calificación y se mostró partidaria de que el registrador tramitara un expediente del artículo 199 LH , con los siguientes argumentos:

1.- Si hay dudas de invasión de dominio público, hay que  tramitar el expediente previsto en el articulo 199 LH; dicho expediente, por otro lado, es obligatorio tramitarlo cuando el Informe de la Administración no es lo suficientemente tajante y no declara la invasión del dominio público expresamente, o cuando no está aprobado el deslinde.

2.-En cuanto al expediente de deslinde, aún no tramitado, incluso aunque estuviera en tramitación, no causa perjuicio alguno al dominio público, pues es imprescriptible. Al contrario, la falta de publicidad registral de la finca cuya inmatriculación se solicita puede dificultar la tramitación del expediente de deslinde, y por ende la protección del dominio público, toda vez que el acto de deslinde es el que declara la posesión y titularidad demanial de la Administración y tiene eficacia para rectificar las situaciones registrales contradictorias.

Esta solución nos parece que es mucho más ponderada, pues permite al ciudadano inmatricular su finca sin necesidad de esperar la tramitación de un expediente de deslinde o de interponer un contencioso contra la Administración, que es costoso y puede tardar años en resolverse y si, finalmente, se declarara que parte la finca es dominio público el deslinde o sentencia declarativa sería título suficiente para rectificar las inscripciones contradictorias, pues el dominio público es imprescriptible incluso contra las fincas inscritas . (AFS)

226.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA SIN INDICAR EL LUGAR DE REQUERIMIENTO DE PAGO

Resolución de 25 de abril de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 4 a inscribir un testimonio de un decreto de adjudicación y el correspondiente mandamiento de cancelación dictados en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados.

Resumen: Para inscribir una ejecución hipotecaria, ha de constar el lugar en que se ha hecho el requerimiento de pago, que debe de coincidir con el que consta en el Registro. Subsidiariamente, es suficiente con que se indique que se ha realizado la notificación de modo personal, aunque no se indique el lugar.

Hechos: Se presenta un testimonio de un decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas, librados en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados. Se indica, en diligencia de adición, que el requerimiento de pago fue personal, pero no se dice dónde.

La registradora suspende porque en el decreto no consta el lugar donde se practicó el requerimiento, por lo que no se acredita que se haya requerido de pago al deudor en el domicilio señalado en la escritura de hipoteca.

El recurrente argumenta que lo relevante es la efectiva notificación a la parte ejecutada, independientemente de dónde se lleve a cabo la misma, y que el propio artículo 686.2, párrafo tercero LEC lo prevé con la expresión «siempre que se haga en la persona del destinatario».

La DG revoca el defecto.

Considera que entra dentro del ámbito de la calificación controlar si ha sido demandado y requerido de pago el deudor, el hipotecante no deudor y el tercer poseedor que tenga inscrito su derecho en el Registro en el momento de expedirse la certificación de cargas en el procedimiento, en el domicilio que resulte vigente en el Registro (artículo 686 LEC).

Uno de los requisitos que establece el artículo 682 LEC, para que pueda utilizarse el procedimiento de ejecución directa, es el de que en la escritura de constitución de hipoteca se haga constar un domicilio, que fijará el deudor para la práctica de los requerimientos y las notificaciones.

Estas notificaciones constituyen un trámite esencial, que no puede ser suplido por ningún otro medio de comunicación, y cuya infracción determina no solo la nulidad del trámite, sino la de todo el procedimiento y, con él, la propia adjudicación, ya que está vinculado al respecto del principio constitucional de tutela judicial efectiva.

La calificación registral de los documentos judiciales no abarca, obviamente, la fundamentación del fallo, pero sí se extiende a la observancia de aquellos trámites que establecen las leyes para garantizar que el titular registral ha tenido en el procedimiento la intervención prevista por las mismas para evitar su indefensión, de forma que debe resultar el cumplimiento de los trámites legalmente previstos en cuanto a la forma de citación del titular registral y sus causahabientes (ver art. 132.1 LH).

El artículo 686.1 indica expresamente que el requerimiento ha de hacerse “ en el domicilio que resulte vigente en el Registro”.

Cuando no se obtiene el resultado por este medio, tradicionalmente se acudía ya a los edictos. Sin embargo, el Tribunal Constitucional considera que la notificación por edictos debe de ser un mecanismo excepcional y que para acudir a ella, han de agotarse previamente todas las posibilidades de notificación personal (ver STC 140/2022, de 14 de noviembre, entre las más recientes).

Esta doctrina fue introducida en el artículo 686.3 LEC, disponiendo que, antes de acudir a los edictos, ha de hacer la Oficina judicial las averiguaciones pertinentes para determinar el domicilio del deudor, indicando el modo de proceder el art. 161.3 LEC.

El artículo 686.2 LEC prevé actualmente, de modo expreso, que también es posible la notificación fuera del domicilio previsto siempre y cuando se realice de manera personal al destinatario, porque así se cumple la finalidad esencial que es la de que éste sea llamado al procedimiento.

En el testimonio Inicial del auto solo se decía que había sido requerido de pago el deudor, lo que la Dirección General no considera suficiente. Se basa en que el contenido del título judicial ha de permitir al registrador llevar a cabo la esencial función control de legalidad que le encomiendan los artículos 18 y 132 de la Ley Hipotecaria para lo cual, las resoluciones judiciales han de especificar con suficiente detalle el lugar y la forma en que dicha comunicación se ha realizado.

Sin embargo, sí que acepta la aclaración de la diligencia de adición en la que se expresa que el requerimiento al deudor ha sido personal, aunque fuera en otro lugar distinto del domicilio previsto. Y, por esta razón, revoca la nota de calificación.

Comentario: Esta doctrina de la DG tiene gran importancia práctica y puede provocar muchas notas de suspensión, porque los autos son, en demasiadas ocasiones, muy parcos en materia tan fundamental. En esencia, debe de constar, no sólo que se ha realizado el requerimiento de pago sino dónde para cotejar el lugar con el domicilio que consta en el Registro. Sólo se salvan de esta exigencia los casos en los que consta expresamente que ha habido notificación personal al destinatario. Y las notificaciones por edicto únicamente caben si el Juzgado, tras el fracaso en notificar en el domicilio que consta en el Registro, ha hecho previamente las averiguaciones oportunas sobre el domicilio real del destinatario. Para tener a mano esta práctica resolución, la indexo en el artículo 132 LH, artículo que expresa qué debe de calificar el registrador en estos títulos. (JFME)

227.** ART. 199 LH. DENEGACIÓN DE INICIO DESESTIMADA. LINDES SEÑALADOS MEDIANTE ELEMENTOS FÍSICOS. TÉCNICO COMPETENTE PARA EXPEDIR INFORME TOPOGRÁFICO.

Resolución de 25 de abril de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Pola de Siero a iniciar el procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.

Resumen: Las dudas de identidad requieren de la tramitación del expediente del art. 199, sin que la denegación de su inicio pueda basarse en indicios. La existencia de una valla no determina el trazado del linde. Un ingeniero agrícola está cualificado para realizar un informe sobre el la delimitación de las fincas.

Hechos: Mediante instancia anterior a la que motiva el recurso, se solicitó la inscripción de la representación gráfica georreferenciada y consiguiente modificación de superficie de una finca. En la tramitación del procedimiento del art. 199 LH se formuló oposición del Ayuntamiento, por lo que el promotor del expediente desistió del mismo. Con posterioridad a dicho desistimiento, se opuso uno de los colindantes alegando invasión de su finca, aportando un informe emitido por un ingeniero agrícola.

Calificación: Presentada en el Registro de la Propiedad nueva instancia solicitando la inscripción de la representación gráfica alternativa de la finca, el registrador acuerda no iniciar el procedimiento regulado en el artículo 199.2 LH, porque la nueva delimitación gráfica propuesta se limita a recoger las coordenadas de los vértices de la parcela catastral, excepto por el lindero este, que separa la finca con el camino público, sin que conste que el Ayuntamiento haya dado su conformidad a la nueva delimitación; porque con la nueva representación gráfica, aumenta la superficie de invasión de la parcela colindante por el sur,; y porque superpuesta la geometría sobre ortofotografía aérea y consultado Google Street View, se observa que dicha geometría no se corresponde con la realidad física de la finca, conformada por los diferentes elementos materiales que la delimitan.

Recurso: Los recurrentes sostienen que la representación gráfica cuya inscripción se solicita respeta ahora el camino municipal; que la calificación tiene en cuenta el visor de Google en lugar de analizar el informe topográfico aportado; que no existe invasión de la finca colindante puesto que existe una valla que delimita las fincas; que el informe del colindante debería estar suscrito por un profesional en topografía y no por un ingeniero agrícola; y, en definitiva, que la negativa del registrador a iniciar el procedimiento previsto en el art. 199 LH, carece de fundamentación y les genera indefensión.

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: En los casos en que la invasión de finca colindante no es evidente, el registrador debe tramitar el expediente del art. 199, siendo necesaria la intervención del titular colindante para determinar si efectivamente existe perjuicio al mismo; máxime cuando el colindante titular catastral no es titular registral y la representación gráfica propuesta se ajusta a la cartografía catastral (excepto con el lindero contiguo al camino público), de tal manera que al titular catastral colindante no se le modifica su base gráfica.

No debería tenerse en cuenta la existencia de un eventual vallado o cierre físico de la finca como determinante de la configuración perimetral de la misma, sin concurrir la existencia de dicho acuerdo entre los propietarios de los fundos limítrofes, pues la existencia de tales signos exteriores, no determinan o identifican, por sí solos, el trazado del linde.

En relación con la posible invasión del dominio público, debe verse refrendada por un pronunciamiento de la Administración, puesto que se ha presentado un nuevo trazado en relación con aquél que fue causa de oposición, sin que la denegación pueda basarse en meros indicios o sospechas.

Y en cuanto a la alegación consistente en que el informe del colindante no está suscrito por un topógrafo, sino por ingeniero agrícola, debe decaer pues la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015 no exige una determinada cualificación profesional exigible al técnico firmante del informe que contiene las coordenadas georreferenciadas de la finca cuya inscripción gráfica se pretende. (VEJ)

228.* CANCELACIÓN TOTAL DE HIPOTECA. PAGO PARCIAL DE LA DEUDA. FALTA DE ACREDITACIÓN DE LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

Resolución de 25 de abril de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Sevilla n.º 3, por la que se suspende la calificación de una escritura de cancelación de hipoteca por falta de acreditación del pago del Impuesto. 

Resumen: La cancelación de hipoteca en Andalucía requiere presentar carta de pago del impuesto si el pago es de solo parte del capital.

 Supuesto: Se plantea en este recurso si procede la suspensión de calificación de una escritura de cancelación de hipoteca, por falta de presentación de la carta de pago por la liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

 Como cuestiones previas:

a) Recurso a “efectos doctrinales”: La DG reitera ( 11 de enero de 2016) que la subsanación del defecto y la práctica en su caso de la inscripción (en el presente supuesto la enervación de la suspensión de la calificación), solicitada no son obstáculo para la interposición del recurso contra la calificación del registrador. Aunque tras la reforma de la legislación hipotecaria por la Ley 24/2001 se haya suprimido la posibilidad de interponer recurso a efectos doctrinales, la tramitación del recurso debe admitirse considerando la doctrina jurisprudencial según la cual «el objeto del recurso (…) no es el asiento registral sino el acto de calificación del registrador», y que se declare si dicha calificación fue o no ajustada a Derecho, lo cual «es posible jurídicamente aunque el asiento se haya practicado», por haberse subsanado el defecto. Además, el último párrafo del art. 325 LH señala que «la subsanación de los defectos indicados por el registrador en la calificación no impedirá a cualquiera de los legitimados, incluido el que subsanó, la interposición del recurso».

b) Motivación de la calificación. Reitera que aun cuando la argumentación en que se fundamente la calificación haya sido expresada de modo escueto, cabe la tramitación del expediente y entrar en el fondo del asunto si expresa suficientemente la razón que justifica dicha negativa de modo que el interesado ha podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa, según el contenido del escrito de interposición del recurso. Y así ha ocurrido en el presente caso

En cuanto al fondo del asunto el art. 57 del Decreto Legislativo 1/2018, de 19 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de tributos cedidos (norma  derogada con efectos desde el día 1 de enero de 2022, por la DD única.1 de la Ley 5/2021, de 20 de octubre, que no obstante mantiene su contenido en su art. 72) señala como requisitos para eximir de la obligación de presentación ante la Agencia Tributaria, de las escrituras públicas que formalicen, exclusivamente, la cancelación de hipotecas sobre bienes inmuebles: que esta obedezca al pago de la obligación y que resulten exentas del ITPAJD, de acuerdo con lo previsto el art. 45.1.B).18 de la LITPAJD.

En el supuesto de este expediente y dado que la cancelación de la garantía es total pero el pago de la obligación es parcial, que resulta evidente que la liberación de la finca respecto de la cantidad no satisfecha responde, al menos en parte, a otra causa que no es el pago de la obligación (No procede analizar en sede de este recurso, puesto que no es objeto del mismo, si se ha expresado suficientemente la causa de la cancelación total del préstamo siendo el pago parcial)

Todo ello conduce a considerar que no se cumple el requisito de que la cancelación obedezca al pago de la obligación garantizada y, en consecuencia, que pueda considerarse incluida en los supuestos en que no es obligatoria la presentación ante la Agencia Tributaria de Andalucía en los términos referidos en el art. 72 de la Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía (JCC)

230.* RECURSO CONTRA INMATRICULACIÓN YA PRACTICADA

Resolución de 25 de abril de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto por el que se formula oposición a una inmatriculación ya practicada por la registradora de la propiedad de Pontevedra n.º 2

Resumen: El recurso ante la DG no es un medio hábil para acordar la cancelación o modificación de asientos ya practicados y bajo la salvaguardia de los Tribunales.

Hechos: A raíz de una inmatriculación practicada con arreglo al art 205 de la LH, se notifica a una titular colindante la práctica de la misma.

Ante ello se presenta en el registro un escrito en la que la titular colindante, solicitaba que “se proceda a la modificación en la base de datos de ese Organismo ya que mi finca linda con un camino, no con la finca descrita”.

La registradora, al no estar previstos en la Ley ninguno de los trámites que solicita el interesado en su escrito, deniega la práctica de operación registral alguna sin que se practique tampoco asiento de presentación.

La parte recurrente, además de alegar su desacuerdo con la calificación, adjunta un plano donde se justifica la existencia de un camino de servidumbre de paso para todas las fincas, siendo el único servicio de acceso a las mismas.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.

Doctrina: Reitera nuestro CD que de los tres primeros párrafos del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria resulta que solo cabe interponer recurso ante la Dirección General cuando el registrador califica negativamente el título, sea total o parcialmente, siendo su objeto exclusivo determinar si la calificación es ajustada a derecho y no cualquier otra pretensión de la parte recurrente, como en el caso presente que se pretende rectificar un asiento ya practicados(artículo 326 de la Ley Hipotecaria y doctrina del Tribunal Supremo, Sentencia de 22 de mayo de 2000).

Ya que como sabemos, una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).

Comentarios: Se trata este de un recurso muchas veces resuelto, en el sentido de que el recurso ante la DG solo se puede interponer cuando el registrador califica negativamente un título, debiendo de recaer su objeto en si la misma es ajustada a derecho, y teniendo claro que para rectificar una inscripción ya practicada y bajo la salvaguarda de los Tribunales de deben utilizar los cauces legales correspondientes sin que el recurso sea uno de ellos de acuerdo con lo reiteradamente expuesto. (MGV)

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Resolución de 26 de abril de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Lucena n.º 1 a inscribir la representación gráfica de una finca y simultánea rectificación de la cabida inscrita, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.

Resumen: La controversia entre el titular registral y el titular catastral sobre la propiedad de la finca no justifica la denegación de la pretensión del primero de inscribir su representación gráfica y rectificar su descripción.

Hechos: El titular registral de una finca solicita la tramitación del art. 199 LH para disminuir su superficie en más de un 10%, para lo que aporta una representación gráfica alternativa a la catastral. El titular catastral de dicha finca se opone alegando que es el propietario de la misma, en virtud de escritura de donación no inscrita, y que había intentado inmatricularla mediante el expediente del art. 203, que no llegó a prosperar debido a la oposición del ahora promotor del art. 199.

Calificación: La registradora de la propiedad deniega la inscripción por considerar que la finca objeto del procedimiento es coincidente con la que figura catastrada a nombre de quien plantea la oposición; ello pone de manifiesto una controversia que no puede resolverse en sede registral.

Recurso: El recurrente sostiene que las alegaciones del opositor no están basadas en informe técnico alguno y se sustentan sobre un título que no prueba nada; que la titularidad catastral es errónea, resultando que el Catastro es un registro administrativo que no determina titularidades; que la calificación favorece a quien no tiene su dominio inmatriculado; y, en definitiva, que la nota de calificación no está suficientemente motivada.

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina:

En relación con la documentación aportada por el opositor: si bien es conveniente que las alegaciones de quien se opone a la inscripción vengan acompañadas de un principio de prueba que sirva de soporte a la oposición, ello no puede determinar la exigencia, con carácter obligatorio, de un trámite que no está contemplado en la norma de modo expreso.

En cuanto a los efectos registrales de la titularidad catastral: no puede trasladarse sin más la titularidad catastral al Registro de la Propiedad, pues Registro y Catastro son instituciones de diferente naturaleza. El Catastro como institución administrativa que es, atiende a la realidad física de las fincas, como reveladora de una capacidad económica, mientras que el Registro de la Propiedad, en cuanto institución jurídica, si bien atiende a la misma realidad física, lo hace poniendo el acento en la persona de un propietario, o en un titular de un derecho real. A favor del titular registral operan todos los efectos jurídicos derivados del principio de legitimación registral; de ahí que no resulta congruente con la protección dispensada por el ordenamiento al titular registral la estimación de una oposición que, sin enervar la fuerza legitimadora que se anuda a los derechos inscritos, únicamente atiende a la titularidad catastral, sin tener en cuenta que ambas realidades, finca registral y parcela catastral, tienen diferente naturaleza y finalidad.

Respecto a la motivación de la nota de calificación: el juicio de correspondencia entre la descripción de la finca que figura en el Registro y la descripción y georreferenciación incorporadas al título y cuya inscripción se solicita, debe basarse en el análisis de coherencia interna entre la descripción y georreferenciación aportada en el título y entre la descripción registral y la georreferenciación con valor auxiliar de calificación registral. Si existe esa coherencia interna, el registrador debe proceder al análisis de la coherencia externa, mediante la comparación de términos homogéneos; es decir, entre la descripción literaria del título y la del Registro y entre los recintos; y entre la georreferenciación aportada y la georreferenciación con valor auxiliar de calificación, conformada por el registrador en su aplicación homologada para el tratamiento de las bases gráficas. (VEJ)

232.** ARTÍCULO 199 LH. OPOSICIÓN MUTUA ENTRE COLINDANTES A INSCRIBIR LA GEORREFERENCIACIÓN DE SUS FINCAS

Resolución de 26 de abril de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Moncada n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una rectificación de superficie y de la georreferenciación de la finca, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, fundando el registrador su calificación en las alegaciones contrarias presentadas por uno de los colindantes notificados.

Resumen: La oposición mutua entre colindantes a inscribir las respectivas georreferenciaciones de sus fincas es un indicio de controversia que no puede resolverse en el ámbito registral.

Hechos: En la tramitación de un expediente del art. 199.2 LH para inscribir un exceso de cabida y la correspondiente georreferenciación alternativa a la catastral, se presenta oposición por parte de un colindante que había intentado inscribir la georreferenciación de su finca, sin éxito debido a la oposición del ahora promotor del presente expediente.

Calificación: El registrador de la propiedad suspende la inscripción por dudas en la identidad de la finca, debido a las dos oposiciones referidas, lo que a su juicio evidencia la existencia de una controversia.

Recurso: El recurrente alega falta de motivación de la nota, que se basa en la mera oposición del colindante.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación, si bien recuerda que la inscripción no debería suspenderse sino denegarse.

Doctrina: La nota de calificación basada en la oposición del colindante a la inscripción del promotor del expediente del art. 199 y en la oposición de este al expediente incoado por aquel, está suficientemente motivada para justificar las dudas de identidad.

Ni el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, ni la calificación registral ni el recurso contra la calificación registral negativa es el cauce apropiado para resolver un conflicto entre titulares registrales colindantes, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, habrá de ser resuelta en los tribunales de justicia. (VEJ)

233.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. CARÁCTER PRECEPTIVO DEL PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199.2 LH

Resolución de 26 de abril de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de San Vicente de la Barquera-Potes, por la que tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, constando oposición, se suspende la inscripción de la georreferenciación alternativa solicitada por la promotora.

Resumen: La tramitación del expediente del art. 199 LH es preceptiva cuando se pretende la inscripción de una georreferenciación alternativa a la catastral, aunque la diferencia de superficie sea inferior al 10% de la inscrita.

Hechos: Solicitada la inscripción de la georreferenciación alternativa de una finca, se formula oposición en el seno del art. 199 LH, tanto por el titular registral de una finca colindante, como por parte del Ayuntamiento que alega invasión de camino público.         

Calificación: El registrador de la propiedad califica negativamente la pretensión de la promotora con base en la oposición formulada.

Recurso: La promotora alega que no era necesario tramitar el procedimiento del art. 199 LH por ser la diferencia de superficie inferior al 10% de la inscrita y que no puede haber ninguna finca registral afectada porque su propia finca linda por todos los vientos con camino público.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Cuando se pretende la inscripción de una georreferenciación alternativa a la catastral, la tramitación del procedimiento del art. 199 no solo es procedente, sino preceptiva, conforme al número 2 de dicho precepto, debiéndose notificar no solo a los titulares registrales colindantes, sino también a los colindantes catastrales afectados.

Constando oposición expresa y suficientemente fundada, tanto por parte del titular de una finca registral colindante potencialmente invadida, como del Ayuntamiento titular de un camino público invadido, procede confirmar la calificación negativa del registrador y desestimar el presente recurso. (VEJ)

234.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ESTANDO PENDIENTE OTRO PROCEDIMIENTO SOBRE FINCA COLINDANTE

Resolución de 26 de abril de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de San Vicente de la Barquera-Potes, por la que se suspende la calificación de una solicitud de georreferenciación por estar vigente un asiento de presentación previo que según el registrador «pudiera entrar en conflicto con la georreferenciación propuesta».

Resumen: Estando en trámite un procedimiento para inscribir la georreferenciación de una finca, solo procede suspender la tramitación de otro sobre una finca colindante, presentado con posterioridad a aquél, si las georreferenciaciones se solapan entre ellas.

Hechos: Se solicita la inscripción de una agrupación de tres fincas registrales.

Calificación: El registrador de la propiedad suspende la inscripción, sin tramitar expediente alguno, por estar en tramitación otro procedimiento del art. 199 LH sobre una finca colindante con la resultante de la agrupación, ya que considera que no es posible el procedimiento sobre la agrupación propuesta hasta su finalización pues ambas georreferenciaciones pueden entrar en conflicto.

Recurso: El recurrente alega, en esencia, que en la nota de calificación no se concreta en qué extremo se puede entrar en conflicto, habida cuenta que si ambas fincas coinciden con el catastro no es posible contradicción alguna.

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación en los términos en que está redactada.

Doctrina: Conforme a la vertiente formal o procedimental del principio de prioridad registral, si hubiera varios títulos con asiento de presentación vigente relativos a una misma finca, o a una misma parte de ella, tales títulos han de ser calificados por el orden de su presentación, de modo que hasta que no termine la vigencia del primer asiento de presentación, no procede calificar el título presentado con posterioridad.

En el ámbito de la georreferenciación de fincas, tal principio de prioridad se traduce en la exigencia de comprobar si la georreferenciación pretendida por el segundo asiento de presentación se ve o no afectada, aunque sea en parte, por la pretendida por el primer asiento. En caso afirmativo, el principio de prioridad registral, en su vertiente formal, ordena suspender la calificación de los títulos con asientos de presentación posterior hasta que concluya la vigencia del asiento de presentación anterior.

Siendo ello así, el presupuesto para tal suspensión de la calificación es que efectivamente las georreferenciaciones respectivamente pretendidas por cada asiento de presentación entren en conflicto, es decir, presenten coincidencias o solapes, aunque sean parciales.

235.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD CON ERROR MATERIAL EN LA INSTANCIA

Resolución de 26 de abril de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 29, por la que se califica negativamente la cancelación de una hipoteca por caducidad

Resumen: La comisión de un error material en una instancia de cancelación de hipoteca por caducidad no puede impedir su despacho cuando de ella resulta de forma indubitada la solitud que la titular registral, en cumplimiento del principio de rogación, formula al registrador de la Propiedad.

Hechos: Mediante instancia se solicita, en base a lo dispuesto en el artículo 82.5.º de la Ley Hipotecaria, la cancelación de una hipoteca inscrita sobre una finca registral, cuya titular es la solicitante con carácter ganancial.

En dicha instancia cometía el error de identificar que la hipoteca se encontraba inscrita a su nombre, cuando en realidad la finca se encontraba gravada con una única hipoteca a favor de «Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid».

El registrador suspende la cancelación, al no resultar identificada la hipoteca objeto de cancelación ya que según el Registro no aparece ninguna hipoteca sobre la finca a favor de las personas interesadas en la misma.

La parte recurrente alega que la hipoteca se identificó no solo con la dirección de la finca e identificación de los titulares, sino con todos los datos que consta en la escritura pública de constitución de la hipoteca inscrita, que concuerdan con la nota simple emitida por el Registro en el apartado de cargas.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la calificación impugnada.

Doctrina: El principio de especialidad o determinación, consagrado en distintos preceptos de nuestro ordenamiento jurídico (artículos 9 y 112 de la Ley Hipotecaria y 51 y 54 de su Reglamento) exige para que los títulos puedan acceder al Registro y ser objeto de inscripción, la fijación y extensión del derecho objeto de solicitud, en sus elementos subjetivos y objetivos como en cuanto a su alcance y contenido

Tal exigencia hipotecaria no puede ser alegada por el registrador para impedir el acceso al registro a operaciones registrales cuando de la solicitud, aunque pudiera contener un error material en su cumplimentación, resulte evidente el contenido y alcance de la solicitud formulada.

Comentarios: Se trata de un defecto que no es defecto y de un recurso que no debería haberse planteado. El error material era evidente y palmario y por ello lo que procedía era o bien el despacho de la solicitud haciendo constar en la nota, o ya certificación, qué era lo que se había cancelado, o bien devolver la instancia para su rectificación en el plazo de 10 días conforme a la LPA.

Efectivamente vemos que nuestro CD, destaca que el principio de especialidad no debe de llevarse al extremo, cuando del contenido del documento presentado se deduce claramente la operación jurídica a registrar, de impedir su despacho, pues lo contrario lleva poner obstáculos al tráfico jurídico cuando nuestra función consiste en facilitarlo. (MGV)

Resolución de 16 de abril de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil VII de Valencia a inscribir la escritura de modificación de estatutos de una sociedad.

Resumen: Aunque en el anuncio de convocatoria de junta para acordar una modificación estatutaria, no conste el derecho que tienen los socios a examinar en el domicilio social el texto de la modificación propuesta, si en ese anuncio figura el texto íntegro de los artículos a modificar, los acuerdos son inscribibles.

Hechos: Los hechos son los siguientes:

— en junta general universal se acuerda por el 66,66 % del capital determinada modificación de estatutos;

— en el orden del día de la convocatoria se contenía el texto íntegro de los acuerdos sometidos a debate, así como la nueva redacción que pasarían a tener los artículos de los estatutos sociales cuya modificación se proponía;

— la sociedad tenía tres socios profesionales a partes iguales, los cuales, hasta la junta, eran además administradores solidarios;

La registradora deniega la inscripción por el defecto insubsanable de “no haberse cumplido, en debida forma, con el derecho de información al socio que prescribe el artículo 287 de la Ley de Sociedades de Capital, que recoge el derecho que corresponde a todos los socios de examinar, en el domicilio social, el texto íntegro de la modificación propuesta”.

Se interpone recurso. Dice el recurrente que los socios eran conocedores de las modificaciones estatutarias propuestas pues las mismas constaban en el orden del día y que la calificación se basa en una interpretación rigorista del artículo 287 de la Ley de Sociedades de Capital.

Resolución: La DG revoca la nota de calificación.

Doctrina: Para la revocación de la nota la DGSJFP se basa en su reiterada doctrina sobre el derecho de información de los socios que podemos sintetizar, una vez más, en estos puntos:

— trascendencia del derecho de información de los socios;

— se trata de un derecho esencial, imperativo e irrenunciable;

— aunque en principio se consideró un derecho instrumental del de voto, hoy se considera un derecho autónomo;

— es un derecho mínimo e inderogable (no puede ser eliminado por acuerdo de la junta o del órgano de administración) e irrenunciable, sin perjuicio de que el socio sea libre de ejercitarlo o no en cada caso, según su conveniencia;

— su configuración se ha visto afectada en alguna medida por la reforma llevada a cabo por la Ley 31/2014, de 3 de diciembre;

— en principio la omisión total o parcial de todos o algunos de los requerimientos que conforman el derecho de información implica un vicio de la convocatoria invalidando el acuerdo que sobre el particular se pueda adoptar;

— la anterior doctrina debe mitigarse en ocasiones, debido a los efectos devastadores de la nulidad;

— los defectos puramente formales pueden orillarse siempre que por su escasa relevancia no comprometan los derechos individuales del accionista o socio;

— esta doctrina no puede resultar de aplicación en aquellos supuestos en que la convocatoria omite en su totalidad el régimen de protección específico del derecho de información;

— son las circunstancias concurrentes en el supuesto de hecho concreto las que han de permitir determinar si el derecho de información de los socios ha sido o no debidamente cumplimentado.

 Teniendo en cuenta las consideraciones anteriores la DG dice que la calificación no puede confirmarse pues en el anuncio de convocatoria se expresaba “con suficiente claridad el contenido de la modificación estatutaria y el texto íntegro de los acuerdos sometidos a debate así como la nueva redacción que pasarían a tener los artículos de los estatutos sociales cuya modificación se proponía”; a ello se une el que los tres únicos socios eran los administradores de la sociedad, por lo que no solo tenían el derecho sino el deber de estar informados de los acuerdos a adoptar por la sociedad y que al ser tres los únicos socios y adoptarse el acuerdo por mayoría suficiente nada cambiaría con una nueva convocatoria de la junta general.

Comentario: Nueva resolución sobre el derecho de información de los socios que debe constar en la convocatoria de la junta, y confirmación de que su falta expresa en el anuncio no puede impedir la inscripción de los acuerdos adoptados en la junta derivada de esa convocatoria, si los socios por otros medios han podido tener conocimiento del contenido e los acuerdos a adoptar, sin que esa omisión les haya provocado indefensión o haya podido influir en el sentido de su voto. En definitiva, que la DG con buen criterio sigue con su doctrina flexible y alejada del excesivo apego a la letra de la Ley para calificar si en una convocatoria de junta se ha infringid o no el derecho de información de los socios. En el caso de la resolución era claro que, sin perjuicio de que si se impugnan los acuerdos, los tribunales decidan según su criterio, ninguno de los socios podría alegar desconocimiento del contenido de los artículos que se iban a modificar pues constaban en la convocatoria, lo que incluso lo hacía más cómodo su conocimiento por el socio unido al hecho de que si no se permitía la inscripción de los acuerdos, por las circunstancias concurrentes en el supuesto, una nueva junta sería inútil y redundante. (JAGV)

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210.* DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD. TIPO DE BALANCE FINAL REQUERIDO.