INFORME Nº 357. (BOE JUNIO de 2024)

2ª Parte: RESOLUCIONES DGSJFP:

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VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

() Reiterativa o de escasísimo interés

* Poco interés o muy del caso concreto

** Interesante (categoría estándar)

*** Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible

RESOLUCIONES PROPIEDAD

237.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTES Y DE LA ADMINISTRACIÓN

Resolución de 16 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Pamplona n.º 8, por la que se suspende la inscripción de la representación gráfica catastral y rectificación de cabida tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Resumen: Siendo evidente que no es pacífica la delimitación gráfica que se pretende inscribir, lo procedente es denegar la inscripción.

Hechos: Se solicita la inscripción de la representación gráfica catastral y rectificación de la superficie de la finca resultante de agrupación de otras dos, que pasa de 292 a 635 m2. En la tramitación del art. 199 LH se reciben alegaciones de dos colindantes y de la Administración (el Concejo de Larraintzar), que expone que sobre la finca afectada existe un expediente de deslinde administrativo en el que se está dilucidando la posible titularidad pública del terreno y que, a día de hoy, no ha sido resuelto, expresando que se está negociando con las partes implicadas un posible acuerdo transaccional. Se aporta un informe suscrito por un ingeniero agrónomo elaborado a instancia del Ayuntamiento en que se pone de manifiesto la existencia de un conflicto sobre la posible ocupación de un antiguo camino.

Calificación: A la vista de las alegaciones presentadas, la registradora de la propiedad suspende la inscripción solicitada.

Recurso: El interesado alega que de las alegaciones del Concejo no resulta oposición por parte de este; que el mantenimiento del Catastro es competencia del Ayuntamiento, el cual no ha puesto nunca en duda la titularidad de la parte que se amplía; y que las cédulas parcelarias han permanecido invariables desde 1983.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: De los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica aportada se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.

Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, lo procedente es la denegación de dicha inscripción y podrá acudirse al expediente de deslinde regulado en el art. 200 LH, sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. art. 198 LH). (VEJ)

238.* UMC. DIVISIÓN DE FINCA RÚSTICA. DERECHO TRANSITORIO DE LA LEY ARAGONESA 6/2023

Resolución de 16 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Tarazona, por la que deniega la inscripción de una escritura de manifestación y aceptación de herencia

Resumen: En caso de división por debajo de la UMC el registrador debe hacer al servicio autonómico competente la comunicación del art. 80 RD1993/97, aunque exista licencia y cerrar el registro si la Resolución es negativa, sin perjuicio de que dicha resolución pueda ser objeto de recurso por los cauces de los actos administrativos y obtenerse en su caso anotación preventiva.

Se plantea la posibilidad de inscribir una división de una finca rústica en tres, división que cuenta con licencia municipal, pero que son inferiores a la UMC. Habiéndose solicitado informe al Gobierno de Aragón a los efectos del artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, se opuso por ser la superficie de las parcelas inferiores a la unidad mínima de cultivo establecida por la Ley 6/2023 de Aragón. La registradora no inscribió la división

Los recurrentes argumentan que habían iniciado el procedimiento con anterioridad a la aprobación de la Ley 6/2023, por lo que resulta aplicable la normativa anterior conforme a la cual sí se cumplía la superficie de la unidad mínima de cultivo.

La Dirección General confirma la nota.

En primer lugar y con carácter general sostiene que la vulneración de la normas que establecen la unidad mínima de cultivo implica una nulidad radical o absoluta (art. 24 de la Ley 19/1995 de Modernización de Explotaciones Agrarias, en relación con el art. 6.3 CC) que podría ser calificable de oficio por el registrador. Pero como depende de circunstancias de hecho – naturaleza de la finca, cualidad rústica…- el legislador ha previsto que su apreciación corresponda al órgano competente en materia agraria. Como ha dicho la propia DG (R. de 10 de enero de 2017) corresponde al órgano autonómico competente apreciar si concurren o no las excepciones recogidas en el art 25 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de acuerdo con el procedimiento previsto en el art 80 del RD 1093/1997, de 4 de julio, conforme al cual «cuando se trate de actos de división o segregación de fincas inferiores a la unidad mínima de cultivo, los registradores de la Propiedad remitirán copia de los documentos presentados a la Administración agraria competente, que deberá tomar el acuerdo procedente. Si no lo notifica al registrador en el plazo de 4 meses, éste practicará la inscripción. Además, aun cuando exista licencia municipal o declaración de innecesaridad procede la aplicación del procedimiento indicado pues el asunto a dilucidar no es urbanístico sino agrario, y carece la Administración local de competencia(R. 10 de Junio de 2009, R. 2 de noviembre de 2012 y R. 25 de abril de 2014). Corresponderá, por tanto, a la Administración agraria apreciar la posible concurrencia de las excepciones a la Ley 19/1995, sin perjuicio de los recursos que el interesado pueda oponer contra la resolución administrativa que se dicte, y que permitirán, en caso de recurso contencioso-administrativo, la anotación preventiva en el Registro de la Propiedad.

Ya en cuanto el caso concreto, se plantea el régimen transitorio de la Ley 6/2023, de 23 de febrero, de protección y modernización de la agricultura social y familiar y del patrimonio agrario de Aragón, que se publicó el 13 de mayo de 2023 y entró en vigor el 2 de abril, que amplió la superficie de las UMC. Los recurrentes entienden que no es aplicable porque el procedimiento administrativo se inició antes. La DG considera correcta la actuación de la registradora, ya que la escritura y la licencia del ayuntamiento son posteriores a la entrada en vigor de la citada Ley; pero respecto a la Resolución del Servicio de Agricultura, aunque expone las posibles posiciones a adoptar, entiende que en el reducido marco del procedimiento registral del art. 80 del RD 1093/1997, las alegaciones deben ventilarse ante el órgano competente en materia agraria en vía de recurso administrativo o contencioso administrativo, pudiendo solicitar la anotación preventiva de su interposición sobre la finca objeto de fraccionamiento. (MN)

239.** OBJETO DEL RECURSO: DETERMINAR SI LA CALIFICACIÓN ES O NO AJUSTADA A DERECHO. RELATO FÁCTICO.

Resolución de 16 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Noia

Resumen: El recurso ante la DG solo procede cuando el registrador califica total o parcialmente el titulo presentado, sin que para su resolución el CD pueda tomar en consideración documento no presentado ante el registrador sino en sede de recurso. No procede alterar los hechos de una calificación ni emitir informe sobre una inscripción ya practicada.

Para la inmatriculación por vía del artículo 205 de la LH se exige acreditar la previa adquisición del transmitente en título público, así como certificación catastral coincidente, entendiéndose por identidad la expresada en la Resolución de 6 de marzo de 2024.

Hechos: Mediante escritura presentada a inscripción se solicita la inmatriculación de ciertas fincas.

El registrador suspende la inscripción del mismo en base a que:

No se acredita la previa adquisición por el transmitente en los términos exigidos por el artículo 205 de la LH.

Respecto de una finca que no tiene certificación catastral conforme al título presentado y respecto de otra la certificación catastral aportada no coincide en cuanto a un lindero fijo, no cumpliéndose las exigencias del artículo 205 de la LH.

Finalmente al estar todas las fincas situadas en un parque natural y ante las dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparecen recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, se procederá a notificar tal circunstancia a la entidad u órgano competente, en los términos del citado artículo para que informe sobre la posible invasión o no del dominio público.

La parte interesada recurre para solicitar la rectificación del relato fáctico contenido en una calificación, para solicitar la emisión de un informe por parte del registrador recurrido respecto del contenido de otros procedimientos registrales referentes a distintas presentaciones e interesados, así como revocar el contenido de la misma.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.

Doctrina: En primer lugar reitera, en base los tres primeros párrafos del artículo 19 bis y 324 de la Ley Hipotecaria, que solo cabe interponer recurso ante esta Dirección General cuando el registrador califica negativamente el título, sea total o parcialmente, añadiendo conforme al artículo 326 de la misma que el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho, y no cualquier otra pretensión de la parte recurrente, como en este caso “la alteración del relato fáctico o la emisión de informes por parte del registrador”.

En segundo lugar, recuerda que no es posible tomar en consideración información o documentos aportados en sede del propio recurso y que el registrador no ha podido tener en cuenta al emitir la calificación impugnada alabando la correcta la actuación del registrador de no tener en consideración “las manifestaciones realizadas por los otorgantes respecto de anteriores títulos de adquisición” no presentados, mediante el oportuno título público, al tiempo de la calificación.

Por tanto, se pronuncia únicamente respecto del propio contenido de la calificación:

Confirma la necesidad de presentar ante el registrador el título público de la previa adquisición del transmitente en caso de inmatriculaciones conforme a dispuesto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

Y por último, expone que la legislación aplicable impone que en todo caso, y con independencia del medio inmatriculador utilizado, para cuando acceda por primera vez una finca al Registro es necesaria la aportación de una certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción que se ha incorporada al título inmatriculador y que tal identidad “debe extenderse únicamente a la ubicación, la fijación de linderos y perímetro de la parcela registral y catastral, descartando así construcciones o edificaciones existentes sobre la misma”.

Comentario: La resolución de la DG en cuanto al fondo del problema planteado es clara y se limita a reiterar su doctrina en materia de inmatriculaciones al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

Lo que ocurre es que el título presentado y la acreditación de la previa adquisición es un pequeño galimatías que es lo que lleva a los interesados a pedir una alteración de los hechos consignados por el registrador en su nota de calificación, y a pedirle un informe sobre cómo se han podido practicar inmatriculaciones similares a las ahora solicitadas. Lógicamente ambas pretensiones son rechazadas, pues los hechos son los hechos y no la visión que el interesado tiene de ellos completándolos a su gusto, y cualquier inscripción ya practicada está bajo la salvaguarda de los Tribunales y será en esa sede donde se podrá discutir si estuvo o no bien realizada.(MGV)

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240.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE BASADA EN DOCUMENTO PRIVADO NO INSCRITO

Resolución de 16 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 4, por la que se deniega la inscripción de una rectificación de superficie y de la georreferenciación de la finca, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Resumen: Un documento privado no inscrito, aportado por un colindante que se opone a la inscripción de una representación gráfica, no tiene la entidad jurídica suficiente para convertir en contencioso el expediente.

Hechos: Se solicita la rectificación de superficie de una finca (disminución de un 6% de su cabida) y la consiguiente inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral. En la tramitación del art. 199.2 LH, se formula oposición por un colindante, que alega disconformidad con la delimitación gráfica por invadir una parte de su propiedad adquirida en documento privado, lo que justifica mediante la aportación de una representación gráfica que pone de manifiesto la existencia de un solape entre ambas representaciones.

Calificación: El registrador de la propiedad deniega la inscripción de la representación gráfica solicitada por albergar dudas sobre la titularidad de la porción de terreno objeto de la intersección.

Recurso: El recurrente alega que la denegación no puede basarse en la mera oposición de colindante que no aporta más que un contrato privado del que el registrador deriva un indicio de controversia que le impide culminar el expediente.

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: La mera oposición de un titular catastral que alega que su inmueble catastral es invadido por la representación gráfica alternativa aportada por el promotor no es por sí sola motivo suficiente para denegar la inscripción de ésta, pues, precisamente por ser alternativa a la catastral, necesariamente se produce la invasión parcial del inmueble catastral colindante.

En el presente caso, el colindante no es titular registral de la porción de terreno en cuestión; ni siquiera puede ser considerado como propietario de la misma, puesto que el contrato privado de venta, si bien es título idóneo para transmitir el dominio, no lo transmite «per se», al ser necesaria la tradición, en cualquiera de las formas previstas en el Código Civil: bien la efectiva entrega de la cosa, bien la ficticia o instrumental, otorgamiento de escritura pública.

Por otra parte, el recurrente está protegido por los principios hipotecarios, en particular por los de no oponibilidad de lo no inscrito (consagrado no solo en el art. 32 LH, sino también en los arts. 606 y 1473.2º CC), legitimación registral y fe pública registral (art. 34 LH).

Por consiguiente, el título que soporta la alegación del colindante, al no estar inscrito ni documentado adecuadamente, carece de entidad jurídica suficiente para convertir en contencioso el expediente y justificar las dudas de identidad del registrador. (VEJ)

241.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTE BASADA EN LA EXISTENCIA DE UNA SERVIDUMBRE APARENTE.

Resolución de 16 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Orihuela n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una rectificación de superficie y de la georreferenciación de la finca, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Resumen: La existencia de un signo aparente de servidumbre que no está inscrita pero que resulta de la descripción registral de la finca y cuya utilidad subsiste, no puede hacerse desaparecer al rectificar dicha descripción y justifica la oposición del colindante.

Hechos: Se pretende la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral para rectificar las descripciones registral y catastral con un exceso de cabida superior al 10% de la inscrita. En la tramitación del art. 199 LH, un colindante registral se opone a la inscripción por considerar que la representación gráfica invade terrenos de su propiedad y que los linderos cuya inscripción se pretende son erróneos (donde dice Este debe decir Oeste y a la inversa); sustentasus alegaciones en un informe técnico en el que se aporta una georreferenciación de su finca que se solapa con la que es objeto del expediente.

Calificación: El registrador de la propiedad deniega la inscripción por dudas de identidad basadas en las alegaciones del colindante y en la procedencia de la finca por segregación. Además, considera que otras dos fincas resultan invadidas, que los lindes Este y Oeste están intercambiados, que la nueva descripción parece incorporar un ejido (campo común de un pueblo que no se labra) que sirve de acceso público a las fincas y que no se hace referencia a una servidumbre de paso.

Recurso: El recurrente alega que la georreferenciación alternativa aportada respeta los linderos registrales.

Resolución: La DGSJFP estima parcialmente la nota de calificación.

Doctrina: La georreferenciación aportada por el colindante altera los linderos registrales, sin que acredite título para ello. Esta circunstancia debe ser suficiente para que el registrador desestime las alegaciones del colindante, puesto que no puede alterar la realidad física de la finca con arreglo al contenido del Registro.  

En cuanto a la titularidad del ejido, la DG considera discutible su naturaleza pública, circunstancia que ha sido ratificada tácitamente por el Ayuntamiento que, habiendo sido notificado, no ha presentado ninguna alegación. Por otro lado, entiende que en la descripción registral de la finca objeto del expediente se puede considerar comprendido dicho ejido.

Por lo que se refiere a la servidumbre de paso a favor del colindante, no está inscrita en la finca del promotor. Para la DG, estamos posiblemente ante un signo aparente de servidumbre entre dos fincas pertenecientes a un mismo propietario, puesto que en la descripción se hace referencia a una vereda de acceso “hasta llegar a la otra finca del vendedor”. Estando subsistente el signo aparente y la relación de servicio y no habiendo hecho declaración en contrario cuando adquirió la finca, su titular registral no puede suprimir ahora la existencia de ese signo aparente de servidumbre, constituida tácitamente, por lo que la inscripción debe denegarse por este motivo.

En cambio, no son atendibles las alegaciones del colindante de que la superficie de su finca no ha sido modificada desde su creación (pues esta es anterior a la ley 13/2015, por lo que puede haber una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica aportada con fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma) o de que se invade una finca anexa a la suya de la que no existe constancia registral ni catastral (por lo que la mera oposición no puede evidenciar la existencia de una controversia).

Finalmente, sí justifica la denegación de la inscripción el error cometido con los lindes Este y Oeste. (VEJ).

RESOLUCIONES MERCANTIL

242.** DEPÓSITO DE CUENTAS. APROBACIÓN DE LAS CUENTAS EN JUNTA CONVOCADA ANTERIOR A INFORME DE AUDITOR. DERECHO DE INFORMACIÓN.

Resolución de 16 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil de bienes muebles III de Pontevedra, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2022 (JAGV)

Resumen: No pueden admitirse a depósito las cuentas de una sociedad, si el informe de auditoría a solicitud de la minoría es de fecha posterior a la de la celebración de la junta que aprueba las cuentas anuales a depositar.

Hechos: Se solicita un depósito de cuentas de una sociedad concurriendo las siguientes circunstancias:

— fecha de la junta: 1 de agosto de 2023;

— tipo de junta: universal, aunque después se dice que fue convocada;

— adopción de acuerdos: por el 62,5 del capital social;

— se acompaña informe de auditoría de 10 de octubre de 2023.

El registrador suspende el depósito pues dado que el informe de auditoría es posterior a la fecha de la junta, es evidente que las cuentas se han aprobado sin el informe de auditoría; es necesario por tanto que las cuentas deben aprobarse nuevamente junto al citado informe de auditoría. (Arts. 93, 272, 279 y 280 T.R.L.S.C., Art. 3.1.e) de la TRLA; arts. 6, 58, 366 y 368 del R.R.M., y Resoluciones de la D.G.R.N. 28 de octubre de 2005, 25 de mayo de 2009, 23 de abril de 2012 y 24 de marzo de 2017.)

El interesado recurre: en esencia alega que la auditoría es resultado de una petición del socio minoritario el cual también solicitó convocatoria de junta y que por ello se convocó junta que aprobó las cuentas antes de recibirse el informe del auditor.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: La resolución es una reiteración de diversa doctrina de la DG sobre todas las cuestiones planteadas: Así

— si existe obligación de auditoría, sea por el motivo que sea, no puede efectuarse el depósito sin el pertinente informe;

— la ausencia en la convocatoria de la junta del derecho de los socios a solicitar el informe de auditoría determina en principio su nulidad;

— la ausencia del derecho de información afecta a la totalidad de la convocatoria;

— el derecho a solicitar auditoría o a solicitar convocatoria de junta son derechos individuales cuyo ejercicio no puede estar condicionado recíprocamente;

— si el informe no está a la fecha de la celebración de la junta, el acuerdo de aprobación por mayoría de los socios es nulo de pleno derecho lo que impide su depósito;

— el hecho de que la acción de impugnación haya caducado no hace válidos los acuerdos tachados de nulos, simplemente los hace inatacables en vía de impugnación;

 — el transcurso del tiempo no transforma lo nulo en válido ni siquiera cuando el acto accede al Registro Mercantil.

Comentario: El supuesto de hecho es tan claro que incluso nos parecen excesivas las 10 páginas de boletín dedicadas a su resolución: si se trata de junta convocada y los acuerdos no lo son por unanimidad, la fecha del informe de auditoría no puede ser posterior a la fecha de la junta pues ello evidencia que los minoritarios, a la ahora de aprobación de las cuentas, no lo tuvieron a su disposición infringiéndose su derecho de información. Y ello es así, aunque el informe de auditoría lo sea sin tacha, es decir informe favorable, o haya transcurrido el plazo para impugnar los acuerdos sociales. Ahora bien, en juntas universales y con acuerdos por unanimidad la fecha del informe del auditor, si fuera necesario, nos parece que no debe afectar al depósito de las cuentas, siempre claro está que se acompañe al depósito las cuentas el informe de auditoría, aunque en estos casos quizás sea aconsejable que en el seno de la junta se ponga en conocimiento de los socios el que el informe de auditoría está pendiente de terminación. Es decir que, si la junta hubiera sido universal, como se dice al principio de los hechos, la aceptación de su celebración y de su orden del día por todos los socios, sana cualquier vicio derivado de la falta o ausencia del derecho de información, pues todos han aceptado la celebración de dicha junta pese a la falta de información, y en este caso, a la falta del informe del auditor. JAGV.

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