69.*** COMPRAVENTA POR CASADOS EN SEPARACIÓN DE BIENES DE SINGAPUR SIN ACREDITAR INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL CENTRAL

Resolución de 23 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San Lorenzo de El Escorial n.º 2 a inscribir una escritura de compraventa 

Resumen.- El artículo 266. 6 del Reglamento del Registro Civil exige que en las inscripciones que en cualquier otro registro –y, por tanto, en el de la Propiedad– produzcan los hechos que afecten al régimen económico-matrimonial han de expresarse los datos de inscripción en el Registro Civil. Pero entre los hechos que afectan al régimen económico a que se refiere el citado precepto no está la compra de un bien porque ni este hecho se refleja en el Registro Civil ni por sí afecta al régimen o estatuto a que están sujetas las relaciones económicas conyugales

Hechos.- En la escritura de compraventa cuya calificación ha sido impugnada una española y su esposo, extranjero, casados según se expresa en aquélla «bajo el régimen legal de separación de bienes de Singapur», donde tienen su domicilio, compraron, por mitad y pro indiviso, determinada finca

El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, deben acreditar que el matrimonio está inscrito en el Registro Civil Central.

El notario recurrente alega: a) que es suficiente la manifestación sobre el estado civil y el régimen económico-matrimonial vigente, de manera que sólo se exige acreditar este último si es convencional (artículo 159 del Reglamento Notarial); b) que, si a dos españoles casados no se les exige justificar la celebración del matrimonio para la inscripción de los bienes o derechos que adquieran sobre bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad, tampoco se les puede exigir a aquellos ciudadanos españoles que han contraído nupcias con personas de diferente nacionalidad a la española, pues, de lo contrario, se estaría vulnerando el principio de igualdad de todos los españoles ante la ley proclamado en el artículo 14 de la Constitución Española; c) que no hay ninguna norma, ni en la Ley Hipotecaria ni en el Reglamento Hipotecario, que exija para inscribir un título público que afecte a casados que se acredite en el Registro de la Propiedad la previa inscripción del matrimonio en el Registro Civil, y d) que, respecto de las normas citadas en la calificación, el artículo 9 del Código Civil no puede invocarse en contra de la inscripción del título de referencia, sino a su favor; el artículo 1392 del Código Civil se refiere a la disolución y liquidación de gananciales, y el artículo 266 del Reglamento del Registro Civil se refiere a la obligatoria mención de las capitulaciones matrimoniales en el Registro Civil como requisito previo a la inscripción en cualquier otro registro público, pero en este caso no se trata de personas casadas en un régimen convencional.

Dirección General.- Estima el recurso y revoca la calificación.

Señala que respecto del estado civil de los otorgantes de escrituras públicas que hayan de acceder al Registro de la Propiedad, debe distinguirse claramente entre aquellos casos en los que, por resultar afectada la titularidad previamente inscrita o la legitimación del otorgante, es necesario acreditar documentalmente dicho estado, y aquellos otros en los cuales, por no darse tales circunstancias y tratarse sólo de completar la identificación de la persona ha de bastar la manifestación del interesado.

En el presente caso, el notario hace constar en la escritura que los cónyuges compradores están casados bajo el régimen económico-matrimonial legal de separación de bienes de Singapur.

Como puso de relieve este Centro Directivo en R. de 20 de diciembre de 2011, una vez realizada por el notario autorizante la labor de precisión del carácter legal del régimen económico-matrimonial, desvaneciendo así toda posible duda sobre origen legal o convencional de dicho régimen, no puede el registrador exigir más especificaciones, pues según el artículo 159 del Reglamento Notarial, «bastará la declaración del otorgante», entendiendo este Centro Directivo, que dicha manifestación se recogerá por el notario, bajo su responsabilidad, tras haber informado y asesorado en Derecho a dicho otorgante (de suerte que –bajo su responsabilidad y empleando a tal efecto la fórmula que estime oportuna– deberá desplegar la mayor diligencia al reflejar en el documento autorizado cuál es el régimen económico-matrimonial entre los esposos o, al menos, de no tratarse de una ley española, cuál es la ley material extranjera aplicable según la norma de conflicto que debe conocer y observar, atendiendo a las manifestaciones de los otorgantes sobre circunstancias como su nacionalidad al tiempo de contraer matrimonio, su lugar de celebración o el de la residencia habitual y la ausencia de capítulos –cfr. artículos 9.2 y 12.1 del Código Civil–). Al haber precisado el notario el estado civil de los compradores –por la manifestación de estos– y cuál es la ley aplicable a su régimen económico-matrimonial, carecen de virtualidad alguna los obstáculos manifestados por el registrador, pues se ha dado cumplimiento a lo establecido en el artículo 9 del Código Civil que se cita en la calificación impugnada; no se trata de supuesto alguno de disolución o liquidación de la sociedad de gananciales a que se refiere el artículo 1392 del mismo Código, también citado por el registrador.

Tampoco tiene fundamento alguno la exigencia relativa a la acreditación de la inscripción del matrimonio en el Registro Civil Central, pues el artículo 266 del Reglamento del Registro Civil exige, en su párrafo sexto, que en las inscripciones que en cualquier otro registro –y, por tanto, en el de la Propiedad– produzcan los hechos que afecten al régimen económico-matrimonial han de expresarse los datos de inscripción en el Registro Civil (tomo y folio en que consta inscrito o indicado el hecho), que se acreditarán por certificación, por el libro de familia o por la nota al pie del documento; de modo que en caso de no haberse acreditado se suspenderá la inscripción por defecto subsanable. Pero entre los hechos que afectan al régimen económico a que se refiere el citado precepto reglamentario no está la compra de un bien porque ni este hecho se refleja en el Registro Civil ni por sí afecta al régimen o estatuto a que están sujetas las relaciones económicas conyugales (vid., por todas, las Resoluciones de este Centro Directivo de 16 de noviembre de 1994 y 5 de julio de 1995).

Comentario.- Muy buena resolución. Tenemos que recordar la resolución citada de 5 de julio de 1995 (BOE 18 de agosto), que sostenía que para los casos en los que las capitulaciones no son el título directamente inscribible, no es necesaria la indicación: «Pero la exigencia del Reglamento del Registro Civil se refiere sólo a los supuestos en que sean las mismas capitulaciones o el mismo hecho que afecte al régimen del matrimonio el que haya de reflejarse en el Registro de la Propiedad por afectar el cambio de régimen económico a la titularidad o régimen de un derecho inscrito o inscribible que, según el título adquisitivo, hubiera sido adquirido antes de la separación judicial (confróntense los artículos 102, 1.333 y 1.436 del Código Civil; 2.º de la Ley Hipotecaria y 75, 90 a 96 del Reglamento Hipotecario).» (IES)

70.*** COMPRA DE FINCA COLINDANTE CON MONTE PÚBLICO. ADQUISICIÓN PREFERENTE

Resolución de 23 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Elche n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa 

71.*** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA UTILIZANDO VALORES DE SUBASTA NO INSCRITOS

Resolución de 23 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 7, por la que se suspende la inscripción del testimonio de un decreto de adjudicación derivado de una ejecución hipotecaria de dos fincas registrales por razón de haberse tenido en cuenta un tipo de subasta no inscrito e inferior al que figura como pactado en la inscripción del derecho real de hipoteca ejecutada.

Resumen: en el procedimiento de ejecución hipotecario directo, sólo podrán salir las fincas a subasta por el tipo o valor que a efectos de subasta pactaron las partes, y figuraba en el cuerpo de la inscripción en el Registro, y no otro valor distinto, aunque se basase en el certificado de tasación que se incorporó a la escritura y que, a su vez, sirvió de base para pactar dicho valor de tasación.

Hechos: se presenta testimonio de decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria y la Registradora califica negativamente porque en la subasta se han tomado en consideración unos tipos de subasta distintos de los que figuran inscritos.

El Centro Directivo confirma la calificación con base a las R. de 24 de abril de 2017 y de 9 de mayo de 2023.

¿Es posible modificar el tipo de subasta a efectos de ejecución, pactado e inscrito, durante la ejecución hipotecaria, con posterioridad a la celebración de la subasta, con el fin de amoldar la tasación inscrita a la tenida en cuenta en la ejecución hipotecaria?

– Durante la «fase de seguridad» de la hipoteca, es decir, antes de interponerse la demanda ejecutiva, es innecesario el consentimiento para la modificación del tipo de subasta por parte de los titulares registrales de cargas posteriores, ya que la inscripción del valor de tasación no atribuye por sí misma derecho alguno a esos titulares posteriores hasta la utilización de los correspondientes procedimientos ejecutivos hipotecarios, pues, hasta ese momento, el ejecutante puede desvirtuar la expectativa que tienen a un posible sobrante acudiendo a otros procedimientos distintos a la ejecución hipotecaria para llevar a cabo la ejecución (la ejecución ordinaria o el procedimiento declarativo).

– Cuando la hipoteca ya está en trámites de ejecución, Sí es necesario tal consentimiento.

El momento de separación de ambas situaciones hipotecarias vendría marcado a efectos registrales por la expedición de la certificación de dominio y cargas prevista, a efectos de la ejecución hipotecaria, en el artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y es que, mientras que en el procedimiento de ejecución ordinario existe el trámite del avalúo de los bienes embargados o hipotecados para la fijación del tipo de la subasta, trámite que, como expresan los artículos 639 y 659 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, está sujeto a revisión en caso de presentación alegaciones por parte del deudor, del acreedor ejecutante, o de los acreedores posteriores inscritos, en cuanto partes afectadas por el mismo; en el procedimiento de ejecución hipotecario, tal trámite no existe y el requisito del tipo de subasta ya viene definido o predeterminado en el título ejecutivo y en la inscripción constitutiva de la hipoteca, y a dicha valoración debe ajustarse necesariamente la ejecución.

– El artículo 682.2 LEC dispone que para que proceda la aplicación de ese especial procedimiento de ejecución directa contra bienes hipotecados es necesario, entre otros extremo, «que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta (…)».

Pero no basta con que tal precio conste en la escritura de constitución –o de modificación– de la hipoteca, sino que, es preciso además que conste también inscrito en el Registro de la Propiedad. Esta segunda exigencia ya parece inducirse directamente del propio artículo 682, en su apartado 3, cuando afirma que «el Registrador hará constar en la inscripción de la hipoteca las circunstancias a que se refiere el apartado anterior» y es que la inscripción del derecho real de hipoteca tiene carácter constitutivo tal y como resulta del artículo 1875 CC y del artículo 130 LH.

Es decir, en el procedimiento de ejecución hipotecario directo, sólo podrán salir las fincas a subasta por el tipo o valor que a efectos de subasta pactaron las partes, y figuraba en el cuerpo de la inscripción en el Registro, y no otro valor distinto, aunque se basase en el certificado de tasación que se incorporó a la escritura y que, a su vez, sirvió de base para pactar dicho valor de tasación.

En cuanto al ámbito de calificación del Registrador cuando se trata de documentos judiciales, como ocurre en este caso, señala el Centro Directivo que el registrador no está revisando el fondo de la resolución judicial, sino que se limita a calificar la congruencia del título judicial con el procedimiento en que se ha dictado, y los obstáculos que surgen del Registro, en relación, con el prestatario y, también, con los titulares de asientos posteriores vigentes, quienes pueden verse afectados en sus derechos y el ejercicio de los mismos, en caso de que no se hubiera respetado, en su perjuicio, el valor a efectos de tasación que se pactó y figura en el Registro; posibilidad de perjuicio o afectación que sen enmarca dentro del ámbito de la calificación. (ER)

72.** HERENCIA. IUS TRANSMISIONIS SIN INTERVENCIÓN DE LA VIUDA

Resolución de 29 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 55, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de gananciales y aceptación y adjudicación de herencia 

Resumen: En la herencia del primer causante deben intervenir necesariamente los legitimarios del transmitente -incluido el cónyuge viudo- como medio de protección de sus derechos legitimarios

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de herencia otorgada por los dos hijos del causante junto con los transmisarios de otro hijo (transmitente) que falleció después que su padre sin aceptar ni repudiar la herencia. No comparece en la escritura el viudo legitimario del transmitente

Registradora: Suspende la inscripción porque considera que es necesaria la intervención de la viuda del hijo fallecido por su condición de legitimaria.

Notario: Entiende que no se precisa su intervención pues los herederos transmisarios heredan directamente al primer causante mientras que el cónyuge viudo del transmitente no es heredero, sino que adquiere únicamente la legítima vidual.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: La resolución reitera la doctrina del Centro Directivo puesta de manifiesto en numerosos resoluciones tras el cambio del criterio inicialmente sustentado, y dice:

1 Es cierto que “los transmisarios suceden al primer causante de manera directa y no mediante una doble transmisión del causante al transmitente y de éste a los transmisarios”, conforme dice la STS de 11 d septiembre de 2013.

 2 Sin embargo, es indiscutible que la condición de transmisario y el alcance de su derecho vienen determinados por la sucesión del transmitente, y de ahí que deba tenerse en cuenta la existencia, en su caso, de herederos forzosos del transmitente, cuya obligada protección conlleva que sea necesaria su intervención (incluido el cónyuge viudo) en las operaciones particionales de la herencia del primer causante a los efectos de determinar y proteger el importe de su legítima, pues el ius delationis también se debe computar para el cálculo de las legítimas dado que es susceptible de valoración económica, y de ahí que se pueda vender (art. 1000 1º CC). (JAR)

73.** VENTA DE PLAZA DE GARAJE VINCULADA OB REM A VIVIENDA CON CARÁCTER OBLIGACIONAL

Resolución de 29 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de A Coruña n.º 6, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa

Resumen: En la inscripción de la finca vinculada debe figurar su configuración jurídica debidamente constituida como titularidad ob rem y la determinación precisa de todas y cada una de las fincas registrales principales, sin que se pueda presumir o establecer de forma tácita.

Hechos: Se trata de una escritura de compraventa por la que se vende la partición indivisa de 1/49 de una finca registral consistente en un local comercial, que daba el derecho a uso y disfrute en exclusiva de una plaza de garaje.

En el Registro y en la nota simple informativa constaba lo siguiente: “Las señaladas plazas de garaje tendrán la consideración de elemento accesorio para el servicio de la vivienda y en consecuencia se obligan expresamente a no transmitir la plaza de garaje adquirida sino conjuntamente con la vivienda correspondiente a cada uno de ellos”.

El registrador califica negativamente entendiendo que el pacto determinado por los propietarios del local supone una vinculación de la participación indivisa que da derecho a usar y disfrutar de una plaza de garaje a la vivienda de la que al tiempo de la delimitación eran propietarios los titulares y que vincula a todo propietario tanto si se considera una subcomunidad dentro del bloque de que forma parte, regida supletoriamente por las normas de la LPH, como si es una comunidad especial derivada de la condición de vecinos del barrio de todos los propietarios regida por el Código Civil, considerando preciso que se proceda a la venta conjunta de la vivienda y de la participación indivisa que da derecho al uso y disfrute del garaje, o que la comunidad de propietarios del garaje autorice la transmisión.

La recurrente alega: que se trata de un pacto obligacional, habiéndose establecido sin respetar las reglas propias de la LPH, dándole el registrador un alcance idéntico al que tendría si las hubieran respetado, generando una vinculación ob rem, que carece de apoyatura legal; además la vinculación no consta ni en el título constitutivo de la PH ni en los estatutos. Realmente se trata de una mención cuyo destino debe ser la cancelación.

El notario autorizante alega que se trata de una comunidad ordinaria y no una subcomunidad propia dentro de la propiedad horizontal, no habiéndose seguido el cauce jurídico adecuado para vincular la propiedad de una plaza de garaje con la vivienda, por lo que no hay sino un pacto meramente obligacional entre los comuneros del local comercial destinado a aparcamiento.

Resolución: La Dirección General estima el recurso interpuesto y revoca la calificación.

Doctrina: Antes de entrar en el fondo del asunto nuestro CD hace una breve referencia al concepto de vinculación ob rem.

Existe tal vinculación entre dos (o más) fincas cuando se da entre ellas un nexo que las mantiene unidas, sin que pueda separarse la titularidad de las mismas, que han de pertenecer a un mismo dueño, por existir una causa económica y a la vez jurídica que justifique dicha conexión, como una cierta relación de destino, dependencia o accesoriedad e incluso de servicio.

En estos casos se configura la titularidad dominical de una finca por referencia de la titularidad de otra, a la que está conectada, cuya consecuencia jurídica es que los actos de transmisión y gravamen han de producirse sobre ambas fincas juntamente y no sobre una de ellas, y a favor de un mismo adquirente en tanto se mantenga dicha vinculación, sin que los elementos vinculados puedan seguir un régimen jurídico distinto que el del elemento principal al que están adscritos, por lo que la compraventa de una vivienda conlleva la de la participación indivisa que le está vinculada, siempre y cuando el elemento principal y el vinculado aparecen descritos expresamente en tal concepto.

Para que esta configuración jurídica surta estos efectos deberá venir determinada por la ley, o bien resultar de la inscripción registral, sin que en ningún caso pueda presumirse ni establecerse de forma tácita.

En el caso que nos ocupa lo que se discute es si en virtud del principio de especialidad registral, la descripción de la participación en la finca, que se dice vinculada por titularidad ob rem a la que se transmite, es suficiente o, por el contrario, se ha presumido de forma tácita y por tanto, el contenido del Registro no da efectos reales a esa “vinculación”.

Lo cierto es que de lo que consta en el registro (trascrito en hechos) carece de la precisión necesaria, lo que nos lleva a concluir que la vinculación ob rem no consta debidamente formalizada, tratándose de una mención que carece de carácter real relativa a una obligación de los propietarios de las plazas de aparcamiento en favor de cualesquiera propietarios de viviendas del barrio, con los efectos obligacionales procedentes, sin que, por tanto, pueda aplicarse el régimen jurídico propio de las titularidades ob rem al constituir la vivienda y la plaza de garaje dos fincas registralmente independientes.

Comentarios: Por lo que consta en el registro era claro que no se trataba de una vinculación “ob rem” debidamente constituida puesto que:

No hay relación de una vivienda concreta con una participación indivisa de local de garajes.

No se expresa vinculación de cada una de las plazas de garaje a una vivienda concreta.

No se determina que el elemento –la plaza da aparcamiento– sea una propiedad conectada ob rem a otra –la vivienda–, ni se identifica cada participación indivisa de finca como anexo a una vivienda determinada.

En definitiva, que en virtud del principio de especialidad registral para estimar existente una vinculación “ob rem” entre dos fincas independientes, debe estar claramente establecida en la inscripción de ambas o si se trata de una PH en el título constitutivo o estatutos.(MGV)

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74.*** SEGREGACIÓN Y PSEUDO EXTINCIÓN DE CONDOMINIO. LICENCIA. VINCULACIÓN «OB REM».

Resolución de 29 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de San Vicente del Raspeig, por la que se suspende la inscripción de una escritura de extinción de condominio previa segregación

Resumen: La licencia del ayuntamiento es determinante de las condiciones en que puede efectuarse la segregación: debe contemplar la situación especial que se puede dar en la finca segregada y su resto.

Hechos: Se trata de una escritura de extinción de condominio, previa segregación, por la que los propietarios de dos fincas registrales llevan a cabo las siguientes operaciones:

-desvinculan ob rem dos fincas, una que es la que se va a segregar y otra que es la vinculada;

-segregan de una de las fincas un local en planta baja de 377,40 metros cuadrados;

-a la finca resultante se vincula ob rem una mitad indivisa de otra finca que fue desvinculada, y a la finca resultante resto se vincula ob rem la otra mitad indivisa.

Del registro resulta que la finca de la que se hace la segregación es un local comercial en planta baja de un edificio dividido horizontalmente; y la finca vinculada, antes lo estaba totalmente al local comercial y ahora lo va a estar por mitades indivisas.

Se acompañan licencia de segregación y vinculación “ob rem” simultánea, donde se autoriza a la segregación del local comercial indicándose que a cada una de las fincas resultantes de la segregación se le vincula “ob rem” 432,60 metros cuadrados de la finca vinculada antes y después, aunque se dice que la vinculación es una mitad indivisa de cada finca.

El registrador considera que tal y como se realiza esta operación implica una parcelación presunta de la finca vinculada por partes indivisas lo cual requiere necesariamente una licencia del Ayuntamiento donde de manera clara y concreta se autorice a la división del solar o bien que declare su innecesaridad; no entendiéndose suficiente una licencia de segregación de local con admisión de vinculación ob rem de metros determinados de una finca.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: En primer lugar, la DG determina si es ajustada a Derecho la calificación registral basada en la diferente interpretación del negocio formalizado y amparado en una licencia municipal de segregación.

No comparte la interpretación del registrador de considerar necesario formalizar y obtener licencia específica para la división de la finca registral, vinculada “ob rem” a la finca objeto de segregación y que, a su juicio, es objeto también de división de forma indirecta o presunta.

Al dividirse en dos fincas resultantes por segregación, la nueva relación jurídica con el solar colindante se resuelve mediante la respectiva vinculación “ob rem” de cada finca resultante con una cuota indivisa de dicho solar, aclarándose que la vinculación es con la cuota indivisa, esto es, sin referencia a superficie concreta.

Para la DG es clara la voluntad de las partes de que el solar colindante sea de titularidad común, mediante la atribución de la titularidad de respectivas cuotas indivisas a los propietarios de los dos locales resultantes, sin que exista pacto alguno de asignación de uso exclusivo de porción determinada del mismo que podría justificar, en su caso, una licencia específica.

Por lo que, en contra de lo que exige el registrador, no considera necesaria licencia o pronunciamiento administrativo adicional relativo al solar colindante que se mantiene indiviso.

No obstante, añade, la licencia de segregación aportada no sólo contempla la vinculación ob rem del solar colindante, sino que parece suponer, sin la precisión adecuada, la atribución ob rem de metros cuadrados concretos a cada finca resultante, pero, esta división material no se encuentra contenida en el documento presentado, ni en el informe de validación gráfica aportado.

Por tanto, existen dudas objetivas en cuanto a si el Ayuntamiento ha autorizado la segregación considerando, con carácter condicionante, la vinculación a cada elemento resultante de metros cuadrados concretos del solar colindante, lo que no resultaría acorde con la escritura calificada, pues exigiría atribuir derechos de uso exclusivo a las fincas segregadas; o por el contrario se trata la referencia de la licencia a metros concretos supone un mera división ideal o abstracta de la superficie total, lo que adolecería de cierta imprecisión que podría ser aclarada con el informe técnico al que se remite la propia licencia, si del mismo resulta con claridad que la finca registral vinculada “ob rem” se mantiene indivisa, tal y como refleja la escritura calificada.

Por lo que es en este sentido confirma la calificación, al ser la licencia determinante de las condiciones en que puede efectuarse la segregación pretendida.

Comentarios: De nuevo la DG hace lo que algún autor ha llamado una calificación o resolución creativa: de una parte, señala que no comparte el criterio del registrador, pues la finca vinculada sigue indivisa, y por otra confirma su nota pues dice que, al señalarse unos metros cuadrados determinados para las fincas resultantes de la segregación, ello debe ser objeto de examen expreso por pate del Ayuntamiento, suponemos que para comprobar que no ha habido división material alguna, o al menos que se haga una referencia en un informe técnico unido a la licencia ya acorad. Es decir, parece que el defecto ya no es el que señalaba el registrador, la falta de licencia respecto de la finca vincula, sino la falta de claridad en la licencia y la falta de claridad en un informe técnico del que debe resultar que la finca sigue indivisa.

Por tanto, el defecto señalado por el registrador no existe y si no existe la calificación en cuanto tal debió ser revocada, sin perjuicio de que la DG dijera que se revoca “tal y como se ha redactado”, pues de la interpretación que ella hace del negocio llevado a cabo por las partes el efecto en definitiva está en señalar unos metros cuadrados concretos que corresponde en la finca indivisa respecto de la segregada y el resto.

No obstante reconocemos que al hablar la escritura de metros concretos, respecto de la finca que permanece indivisa, se introduce la duda de si a cada local resultante se le ha asignado una porción de finca concreta y determinada, pero si la escritura dice lo que dice, que sigue indivisa y los contratos deben ser interpretados en la forma más adecuada para que surtan efecto, estimamos que con la licencia otorgada pudiera ser más que suficiente pues esa referencia a metros es simplemente indicativa de la parte, no concreta, sino ideal que cada una de las resultantes pueda hacer uso de la vinculada, sin que ello suponga que la vinculada se divida materialmente, pero aunque lo hiciera también podría entenderse que esa división queda cubierta por la licencia ya concedida y por la vinculación “ob rem” establecida que seguirá a la finca en todo caso. En definitiva, que el defecto realmente lo pone la DG y no el registrador calificante lo que supone una aparente desviación del artículo 326 de la LH.

Y es que realmente la configuración jurídica de la titularidad de una finca registral con el carácter “ob rem” respecto de otras tiene como consecuencia esencial que su titularidad viene determinada mediatamente por la titularidad de las fincas principales y no pueden seguir un régimen jurídico distinto al del elemento principal a que están adscritos, y por tanto la titularidad de las mismas no puede separarse por existir una causa económica y a la vez jurídica que justifica dicha conexión, así como una cierta relación de destino, dependencia o accesoriedad e incluso de servicio. (MGV)

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75.** SENTENCIA DE DIVORCIO. ATRIBUCIÓN DE USO DE VIVIENDA FAMILIAR SIN FIJACIÓN DE PLAZO

Resolución de 29 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 10 a inscribir la atribución de uso de una vivienda en sentencia de divorcio (ACM)

Resumen: El derecho de uso de la vivienda en convenio de divorcio, es esencialmente temporal y no puede configurarse con carácter indefinido, debiendo señalarse un plazo de duración, determinado o determinable.

– Hechos: En una sentencia de divorcio (de 2006) se atribuyó el uso de la vivienda familiar a la madre (y a un hijo ya mayor de edad pero con dependencia económica. Se presenta ahora tal testimonio sin que consten datos de la finca y titular del derecho ni la duración temporal del derecho de uso.

– La Registradora: califica negativamente, por 2 defectos:
a) No expresarse la completa descripción de la finca y os datos de identidad del titular del derecho de uso ( 9 LH y 51 RH y RR. 19 mayo 2012 y 11 enero 2018).

b) Y NO constar la duración temporal del derecho de uso por lo que no cabe su inscripción: ya antes de la Ref Art 96 por la Ley 8/2021 la DG (RR. de 19 enero y 20 octubre 2016, entre otras, y más recientemente la R. 28 julio 2022) había exigido constancia expresa de la duración de un derecho esencialmente temporal (ex STS infra).

Por tanto, ex Ppio Especialidad, al tratarse de un derecho inscribible, y por tanto oponible a 3º, será preciso determinar su contenido básico.

– La madre recurre exponiendo que sería un derecho vitalicio y que su duración viene implícita por la edad de la titular del uso. Para la identificación de la finca y la titular, aporta a la DG fotocopia del DNI y Nota simple informativa.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
a) Deben identificarse todos los extremos sujeto y objeto (finca) sin que lógicamente tenga en cuenta los documentos presentados durante el concurso y que no pudo calificar en su día el registrador, y también la duración temporal.

b) En cuanto a esa duración temporal: reitera, entre otras, las R. 27 diciembre 2017, RR de 17 de mayo y 29 noviembre de 2021, R. 28 julio 2022; las RR. de 6 julio, 30 agosto y 28 noviembre de 2023 o esta de 29 enero 2024 que, siguiendo los criterios del TS (STS 14 de enero de 2010, STS 6 de febrero de 2018 y STS de 18 abril 2023–estudiada por ÁLVARO MARTÍN–), han venido señalando que, ex el Art 96 CC (tanto antes como despuésde la reforma de 2 junio 2021), el derecho de uso sobre la vivienda familiar es ajeno a la distinción entre derechos reales y de crédito y no tiene carácter patrimonial SINO familiar, lo que le atribuye consecuencias especiales, como la disociación entre la titularidad del derecho (exclusivamente del cónyuge) y el interés protegido (el de la familia); o la distinción entre un derecho ocupacional y una limitación de disponer para el titular dominical.

Por tanto, al tratarse de un derecho inscribible, y por tanto oponible a 3º, será preciso determinar su contenido básico, especialmente su duración temporal, determinada o determinable, pero no indefinida. (ACM)

76.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA SIN TENER EN CUENTA UNA SEGREGACIÓN INSCRITA

Resolución de 29 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cieza n.º 1, por la que se suspende la inscripción de la rectificación de la descripción de una finca, por tratarse de una determinación de resto, sin expresión de sus linderos.

Resumen: se trata de un supuesto de inexactitud o error del título calificado respecto al contenido del Registro, puesto que al otorgarse la escritura de compraventa, en el año 1984, no se tuvo en cuenta una segregación inscrita previamente.

Hechos: se presenta escritura de compraventa autorizada en 1984 de una finca registral que se describe tal y como lo hacía la inscripción registral 1.ª de la finca, donde figuraba con una determinada superficie. Sin embargo, dicha escritura no tuvo en cuenta que, previamente al otorgamiento de la escritura, en el año 1977, se le segregó una superficie de 39 centiáreas, aunque registralmente, nunca se llegó a describir ese resto.

El Registrador califica negativamente ya que cuando se autoricen títulos después de cualquier modificación sufrida en la extensión o linderos de los inmuebles, ya se acepten los datos facilitados por las partes, ya se recojan de otros documentos, deberán actualizarse las descripciones con el fin de mantener el más exacto paralelismo entre la realidad jurídica y los pronunciamientos registrales.

La Dirección confirma la calificación considerando que estamos ante una inexactitud o error del título calificado respecto al contenido del Registro, puesto que al otorgarse la escritura de compraventa, en el año 1984, no se tuvo en cuenta una segregación inscrita previamente. Se trata de un título erróneo, el título de compraventa, que debe ser rectificado teniendo en cuenta la segregación previamente inscrita y ello con fundamento en los artículos 47 y 50 RH, en el artículo 20 LH en lo que al tracto sucesivo “objetivo” se refiere, esto es, la coincidencia entre el objeto de derecho tal como aparece configurado en el Registro y como se hace en el título que se pretende inscribir.

El error en la descripción de la finca objeto del contrato debió depurarse al otorgarse el título, si se hubiera tenido en cuenta el contenido del Registro, al no contemplarse la segregación previamente inscrita. No existe, por tanto, inexactitud registral que permita aplicar el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, puesto que la segregación se inscribió en su día. Existe una inexactitud en el título, que no tuvo en cuenta la segregación practicada.

Para subsanar el título, se requiere intervención del notario autorizante o de su sucesor en el título sin que sea impedimento para ello el fallecimiento del Notario que otorgó la escritura. Con fundamento en el artículo 153 RN, el notario sucesor en el protocolo puede alterar la descripción que de la finca que se hace en la escritura para adecuarla a la descripción resultante del Registro contando con el consentimiento del comprador y sin que sea necesario el consentimiento del vendedor, pues este consintió en su día la segregación inscrita, estando su consentimiento bien informado en el momento de la venta.

En cuanto a la georreferenciación, procede distinguir,

a) Respecto a las fincas segregadas, cuya escritura pública se formalizó previamente a la entrada en vigor de la Ley 13/2015, pero fueron presentadas en el Registro una vez entrada en vigor la nueva redacción de la Ley Hipotecaria, éstas habrán de cumplir con la exigencia legal de aportación preceptiva de su georreferenciación, para su calificación e inscripción, en su caso.

b) Respecto a las fincas resto no descritas con anterioridad a la entrada en vigor de dicha ley, pero cuyo título de transmisión, anterior se presenta en el Registro tras la entrada en vigor de la citada ley, por aplicación analógica, la respuesta debe ser también afirmativa y es que la exigencia de representación gráfica del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria se extiende tanto a la finca segregada como al posible resto resultante de tal segregación.

c) Esta doctrina debe aplicarse al caso en que la segregación se inscriba antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, si la finca resto entra en el tráfico jurídico con posterioridad a dicha entrada en vigor. (ER)

78.** NOVACIÓN DE HIPOTECA SOBRE VIVIENDA HABITUAL SIN AMPLIACIÓN DE RESPONSABILIDAD

Resolución de 30 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de La Rinconada a inscribir una escritura de novación de préstamo con garantía hipotecaria

Resumen: La novación de un préstamo hipotecario de la vivienda habitual familiar, privativa de uno de los cónyuges, sin ampliación de responsabilidad hipotecaria, no requiere del consentimiento del otro.

Hechos: Mediante la escritura otorgada el día 24 de agosto de 2023, se formaliza la novación de un préstamo con garantía de hipoteca constituida sobre una finca propiedad privativa del prestatario, casado, que había adquirido en estado de soltero.

El préstamo que se había formalizado en escritura otorgada el día 20 de junio de 2013, por 100.000 euros fue objeto novación modificativa en otra escritura otorgada en el 2017, con ampliación del principal del préstamo en 44.000 euros.

En la escritura cuya inscripción se pretende las partes acuerdan modificar, sin efecto retroactivo, solo el tipo de interés ordinario, los intereses de demora, así como las causas de vencimiento anticipado del préstamo y expresamente se hace constar que no existe ampliación de la responsabilidad hipotecaria y que no se modifica el valor de la finca hipotecada a efectos de subasta.

La registradora suspende la inscripción por entender necesario el consentimiento de la esposa del prestatario para la modificación de la hipoteca objeto de dicha escritura, ya que de la inscripción 8.ª de ampliación de dicha hipoteca resulta que la finca constituye su vivienda habitual. Y cita los artículos 1320 del Código Civil y 91, 92, 93, 94, 95 del Reglamento Hipotecario.

El notario recurrente alega que la novación modificativa del préstamo hipotecario sin incremento del capital del mismo, no supone un acto dispositivo sino un acto de administración beneficioso para el grupo familiar y, por tanto, aunque afecte a la vivienda habitual familiar, no supone un nuevo gravamen sobre la finca hipotecada y la puede realizar solo el cónyuge propietario del inmueble.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la calificación impugnada.

Doctrina: La vivienda habitual de la familia está protegida especialmente por la ley, al amparo del artículo 1320 del Código Civil, protección que con variantes existe también en otros Derechos civiles de España, como es el caso del Derecho civil catalán (artículo 231-9 del Código civil de Cataluña) y del Derecho civil aragonés (artículo 190 del Código del Derecho Foral de Aragón). Al que se añade en el ámbito de los préstamos hipotecarios, el apartado tercero del artículo 21 de la LH.

La técnica de tutela se articula a través de la exigencia del consentimiento de ambos cónyuges: tanto de aquel que ostenta la titularidad sobre la vivienda o la titularidad del derecho sobre ella como del otro cónyuge.

Con dicha técnica se prohíbe el ejercicio de todo derecho que suponga atentar, bajo cualquier forma, contra el goce pacífico del inmueble en que los cónyuges han fijado el alojamiento familiar.

El consentimiento que se requiere para el acto de disposición es exclusivamente el del cónyuge del titular de esa vivienda o del derecho sobre ella y no el de los hijos.

A estos efectos es indiferente cuál de los dos cónyuges sea el propietario o el titular del derecho sobre la vivienda y la fecha de su adquisición, así como el régimen económico del matrimonio.

Es por ello por lo que el artículo 91 del RH exige –para la inscripción del acto dispositivo que recaiga sobre un inmueble apto para vivienda y en el que no concurra el consentimiento o la autorización prescritos en el artículo 1320 del CC– bien la justificación de que el inmueble no tiene el carácter de vivienda habitual de la familia, bien que el disponente lo manifieste así.

El consentimiento constituye una medida de control, siendo requisito de validez del acto de disposición, determinando su ausencia la anulabilidad del negocio jurídico en cuestión.

En base a esta doctrina es claro que la constitución de hipoteca, o su novación con aumento de la responsabilidad hipotecaria, en tanto acto de disposición que comporta la sustracción –siquiera meramente potencial– de la vivienda al uso de la familia habrá de contar con el consentimiento a que se refiere el artículo 1320 del CC.

Sin que se pueda extender esta conclusión a la novación del préstamo que alcance únicamente al tipo de interés ordinario, los intereses de demora, así como las causas de vencimiento anticipado del préstamo, sin ampliación de la responsabilidad hipotecaria, puesto que tal modificación no aumenta las posibilidades de que el bien en cuestión desaparezca del patrimonio del prestatario, por la ejecución en caso de impago de la deuda garantizada con el derecho real.

Comentarios: Al ser la función del art 1320 del CC la de asegurar al otro cónyuge y, a través de él, a la familia el espacio propio de convivencia frente a aquellos actos de disposición unilaterales que pudiera llevar a cabo el cónyuge propietario de la vivienda o titular de un derecho sobre ella, tal función no se cumple cuando el acto que se realiza no implica que el bien quede sustraído del patrimonio del prestatario. (MGV)

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79.** RECTIFICACIÓN DE LINDEROS. POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO

Resolución de 30 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 2, por la que se suspende la inscripción de la rectificación de la descripción y la georreferenciación de una finca, por dudas en la identidad de la finca.

Resumen: No es posible rectificar la descripción de los linderos de una finca conforme a la representación gráfica catastral sin adoptar también la superficie que resulta de ella. La posible invasión de dominio público no deslindado no es causa de denegación del inicio del expediente del art. 199 LH.

Hechos: Se otorga una escritura de rectificación de linderos de una finca, adoptando los que resultan de la certificación catastral descriptiva y gráfica, pero manteniendo una superficie distinta de la que figura en esta.

Calificación: La registradora de la propiedad suspende la inscripción sin iniciar el expediente del art. 199 LH, por tener dudas en la identidad de la finca, entendiendo que en la modificación de linderos hay indicios de operación de modificación de entidad hipotecaria encubierta, por posible invasión de finca inscrita y de parte de dominio público.

Recurso: Los interesados alegan que la registradora debería haber tramitado el expediente del art. 199 antes de suspender la inscripción.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación, si bien recuerda que lo procedente no es suspender la inscripción, sino denegarla.

Doctrina: El objeto del art. 199 es inscribir la georreferenciación de la finca, por lo que su alcance no puede limitarse a una mera rectificación de linderos, sin extenderse a la rectificación de la superficie, pues la misma es consecuencia de la inscripción de la georreferenciación.

La modificación de la geometría de la finca en relación con la que consta en el título de adquisición, introduciendo un lindero consistente en un camino donde antes figuraba una finca e incorporando una porción de terreno cedida al Ayuntamiento, justifica las dudas de identidad de la registradora.

La calificación negativa del registrador a iniciar el procedimiento por eventual invasión del dominio público debe aclarar si la invasión deriva del contraste, en la aplicación gráfica registral, entre la georreferenciación aportada y la capa gráfica que contenga el deslinde formalmente aprobado de tal dominio público, en cuyo caso debe denegar la inscripción sin tramitar el expediente del art. 199; o si simplemente deriva de una apreciación visual al contrastar la georreferenciación aportada con la capa de la ortofotografía, en que debe iniciar el procedimiento del art. 199, con la pertinente notificación a la Administración titular del terreno supuestamente invadido, para que con sus alegaciones puedan desvanecerse o confirmarse las dudas del registrador.

La descripción de la finca en el título debe coincidir necesariamente con la que resulta de la georreferenciación que se incorpora a la misma, cuya solicitud de inscripción no se puede excluir cuando se solicita el inicio de un expediente del art. 199, pues su objeto es la subsanación de una discordancia con la realidad física, mediante la incorporación de la georreferenciación, que puede determinar la rectificación de la descripción y que permite alcanzar la coordinación gráfica con el Catastro.

Comentario: Destaco de esta resolución el distinto tratamiento que debe darse a la posible invasión del dominio público en la calificación registral, doctrina que ya introdujo la R. de 26 de julio de 2023 y que ratifica la presente:

a) Debe denegarse la inscripción sin tramitar el art. 199: cuando la apreciación de la posible invasión del dominio público deriva del solapamiento entre las coordenadas de la georreferenciación que se pretende inscribir y las del dominio público deslindado, resultante de la aplicación registral homologada.

b) Debe tramitarse el expediente del art. 199, notificándolo a la Administración afectada: cuando dicha apreciación se basa simplemente en el contraste visual entre la georreferenciación aportada y la capa de la ortofotografía del PNOA. (VEJ)

80.*** RECTIFICACIÓN DEL VALOR DE TASACIÓN A EFECTOS DE SUBASTA UNA VEZ INICIADA LA EJECUCIÓN

Resolución de 30 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Guadarrama-Alpedrete, por la que se suspende la inscripción de la modificación del valor de subasta de la finca gravada para la ejecución hipotecaria, cuando dicha ejecución ya ha comenzado.

Resumen: cuando la hipoteca se encuentre en «fase de ejecución», tal procedimiento de rectificación ya no es posible sin presencia de titulares de cargas posteriores, tanto por aplicación las normas procesales que regulan la ejecución como porque en tal caso la rectificación de los errores de la inscripción de hipoteca no les puede perjudicar.

Hechos: Consta inscrito en el Registro escritura de ampliación de capital del préstamo hipotecario, modificación de la responsabilidad hipotecaria y alteración del tipo para subasta para la finca hipotecada, en la que se hizo constar como nuevo tipo de subasta el de 272.700 euros y mediante nota al margen se hizo constar la expedición de certificación registral para la ejecución de la referida hipoteca.

Se presenta traslado a papel de copia electrónica de la escritura de ampliación de hipoteca a la que se acompañaba una instancia en la que se solicitaba se subsanase el error padecido al inscribirse en su día la escritura en el sentido de que en la inscripción se hizo como constar como valor de tasación de la finca a efectos de subasta la cantidad de 272.700 euros cuando en realidad se pactó la cifra de 262.700 euros.

La Registradora califica negativamente ya que con posterioridad a la ampliación de hipoteca en la que se determinó el valor de tasación a efectos de subasta para el caso de ejecución, consta practicada una anotación de embargo que se encuentra vigente por lo que para la rectificación del Registro es preciso el consentimiento de la entidad titular de la anotación de embargo añadiendo que la modificación de hipoteca no es posible cuando se ha extendido nota de certificación de cargas.

La Dirección confirma la calificación. Ver R. de 23 de enero de 2024 (nº 71 de este informe).

a) En los casos de inexactitud registral por error en la constatación del tipo de subasta, es posible la rectificación tabular con la sola presentación de la escritura de constitución de hipoteca o, en su caso, de la escritura de novación del préstamo hipotecario, aunque existan cargas posteriores, siempre que la hipoteca se encuentre en «fase de seguridad», sin necesidad que presten su consentimiento para la modificación del tipo de subasta los titulares registrales de esas cargas posteriores.

b) Por el contrario, cuando la hipoteca se encuentre en «fase de ejecución», tal procedimiento de rectificación ya no es posible sin presencia de titulares de cargas posteriores, tanto por aplicación las normas procesales que regulan la ejecución (artículos 682 y 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), como porque en tal caso la rectificación de los errores de la inscripción de hipoteca no les puede perjudicar (artículo 40 de la Ley Hipotecaria).

Y este efecto denegatorio de la inscripción de la modificación del asiento registral, en esta fase de ejecución, se produce cualquiera que sea la razón por la que el tipo de subasta utilizado en la misma no coincida con el recogido en la certificación de dominio y cargas expedida por el Registro de la Propiedad, es decir, ya lo sea por tomar como tipo el recogido en una escritura de novación que no se presentó a inscripción, ya fuera el convenido en una escritura de novación cuyo despacho, total o parcial, fue denegado sin haber sido recurrido por la parte interesada, o ya concurriere un supuesto de error material en la constatación registral de los datos del título, cuya rectificación no fue promovida en el momento oportuno. (ER)

81.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE CATASTRAL BASADA EN UNA MEDICIÓN

Resolución de 30 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Órgiva-Ugíjar, por la que se califica negativamente la inscripción de un expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria al aportarse alegaciones de un cotitular colindante.

Resumen: Los titulares catastrales de las fincas colindantes están legitimados para oponerse a la inscripción de una georreferenciación alternativa a la catastral. Una medición hecha por un técnico es documento suficiente para fundamentar la oposición y acreditar la existencia de controversia.

Hechos: Se solicita, mediante instancia privada, la rectificación de la descripción de una finca y la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral. En la tramitación del expediente del art. 199 LH, uno de los colindantes catastrales se opone alegando invasión de la parcela de que es titular y aportando un informe técnico del que resulta la medición y la planimetría de la finca.

Calificación: La registradora de la propiedad suspende la inscripción de ambos actos por considerar acreditada la existencia de una controversia sobre la titularidad de la porción de terreno en cuestión. 

Recurso: El interesado alega que la mera afirmación de quien alega ser propietario de una finca, pero no lo acredita debidamente en términos fehacientes ni oponibles a terceros, no puede ser por sí misma motivo suficiente para que impedir estimar la pretensión del promotor del procedimiento del art. 199 LH, para la georreferenciación de la finca registral de la que éste sí que es titular registral.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Los colindantes catastrales tienen derecho a ser oídos en el expediente del art. 199.2 y pueden y deben tomarse en consideración las alegaciones que fundadamente efectúen en su tramitación, tal y como resulta del citado precepto.

Estando fundada documentalmente la oposición y puesto de manifiesto un conflicto sobre la delimitación y titularidad de las fincas, concretamente de una acequia que se añade como lindero, tendrá éste que resolverse por acuerdo entre las partes o en los tribunales de Justicia, sin que quepa plantear el recurso como una suerte de contestación o trámite para rebatir las alegaciones formuladas. (VEJ)

83.*** HERENCIA DE CAUSANTE FRANCÉS. CERTIFICADO SUCESORIO EUROPEO INCOMPLETO

Resolución de 31 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Tías, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación y adjudicación parcial de herencia 

Resumen.- En el otorgamiento de una escritura de manifestación y adjudicación de herencia con repercusiones transfronterizas, no cabe un certificado sucesorio europeo incompleto referido al adjudicatario ya que los que intervengan como herederos, deben acreditar su condición de tales, aportando el título sucesorio que los designe, aun cuando no sean adjudicatarios de ninguno de los bienes del inventario parcial.

Hechos.- Debe decidirse si es o no inscribible una escritura de manifestación y adjudicación parcial de herencia en la que se llevan a cabo las operaciones de manifestación y adjudicación de la herencia causada por el fallecimiento de don A. M. F., de nacionalidad francesa, fallecido el día 2 de abril de 2019, (residente en Francia) en estado de casado con doña J. M. M. C. F., dejando dos hijos, doña S. M. A. F. y don P. J. G. F. – 

Se incorpora testimonio de certificado sucesorio europeo expedido por notaria francesa, en el que se acredita que el causante tenía nacionalidad francesa y que doña J. M. M. C. (viuda) tiene la condición de heredera de una cuarta parte indivisa en pleno dominio y tres cuartas partes en usufructo. 

Intervienen en la citada escritura la viuda y los dos hijos del causante ; se inventaría un única finca que se dice que es la única del causante que se ubica en España; se liquida la sociedad conyugal respecto de la misma y se adjudica la finca descrita a la viuda doña J. M. M. C.F., la mitad indivisa en pago de sus derechos en la liquidación parcial de la sociedad conyugal, y la otra mitad indivisa en pago parcial de sus derechos en la herencia, haciéndose constar que «la presente adjudicación se realiza sin perjuicio del abono de la cuota hereditaria del resto de herederos, así como de la propia adjudicataria en un momento posterior con bienes y derechos no radicados en España».

El registrador señala como defecto que el certificado sucesorio europeo que se incorpora como título sucesorio es incompleto o parcial, pues no contiene la designación de todos los herederos del causante sino solamente de la solicitante, para lo cual el propio modelo de formulario prevé la incorporación de «hojas adicionales» con el fin de identificarlos y acreditar su participación en la herencia conforme a la ley reguladora de la sucesión.

El notario recurrente alega que se contraviene el artículo 63 del Reglamento (UE) n.º 650/2012

Dirección General.- Desestima el recurso y confirma la calificación.

 El certificado sucesorio europeo, tal como es previsto en el título VI del Reglamento (UE) n.º 650/2012 tiene la consideración de título sucesorio a los efectos del Registro; también artículo 14 de la Ley Hipotecaria.

Dicho certificado servirá de título formal acreditativo de la cualidad de heredero (cfr. el apartado 2 del artículo 69 del Reglamento), si bien, a efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad habrá de ser complementado en su caso por los requisitos impuestos por la ley nacional para la práctica de aquélla.

El artículo 63 del Reglamento (UE) nº 650/2012 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de julio de 2012 establece lo siguiente: «Finalidad del certificado 1. El certificado se expedirá para ser utilizado por los herederos, legatarios que tengan derechos directos en la herencia y ejecutores testamentarios o administradores de la herencia que necesiten invocar, en otro Estado miembro, su cualidad de tales o ejercer sus derechos como herederos o legatarios, o bien sus facultades como ejecutores testamentarios o administradores de la herencia. 2. El certificado podrá utilizarse, en particular, como prueba de uno o varios de los siguientes elementos: a) la cualidad y/o los derechos de cada heredero o, en su caso, de cada legatario mencionado en el certificado y sus respectivas cuotas hereditarias; b) la atribución de uno o varios bienes concretos que formen parte de la herencia al heredero o a los herederos o, en su caso, al legatario o a los legatarios mencionados en el certificado; c) las facultades de la persona mencionada en el certificado para ejecutar el testamento o administrar la herencia».

Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 20 de diciembre de 2017, 10 y 17 de septiembre de 2018 y R. 30 de julio de 2021), en relación con el artículo 14 de la Ley Hipotecaria que el testamento es un negocio jurídico que, en tanto que manifestación de la voluntad del causante, se constituye en ley de la sucesión (cfr. artículo 658 del Código Civil). El mismo, como título sustantivo de la sucesión hereditaria (cfr. artículo 14 de la Ley Hipotecaria), junto, en su caso, con el título especificativo o particional, serán los vehículos para que las atribuciones hereditarias sobre bienes o derechos concretos puedan acceder al Registro. Desde esta perspectiva, la calificación del título sucesorio, con arreglo al artículo 18 de la Ley Hipotecaria y conforme a los medios y límites fijados en el mismo, ha de ser integral, como la de cualquier otro título inscribible, incluyendo en el caso del testamento, por su condición de negocio jurídico, no sólo la legalidad de las formas extrínsecas, sino también la capacidad del otorgante, y la validez de las cláusulas testamentarias. Desde el punto de vista formal, la doctrina de este Centro Directivo admite (véanse Resoluciones citadas en los «Vistos») como suficiente a los efectos del Registro, que al ser el testamento el título fundamental en la sucesión testamentaria y conforme al artículo 3 de la Ley Hipotecaria, aquél ha de aportarse al Registro, bien sea en copia autorizada o en testimonio por exhibición, e incluso relacionado en la escritura de partición, pero en este último caso no basta con que el notario relacione sucintamente las cláusulas del testamento, sino que ha de expresar la exactitud de concepto entre lo relacionado y el texto original, con expresa constancia de que no existen cláusulas que amplíen o modifiquen lo inserto.

También puede inscribirse la escritura de adjudicación de herencia basada en un acta de declaración de herederos si en aquélla se realiza un testimonio en relación de los particulares del documento (la declaración judicial o acta de declaración de herederos abintestato) necesarios para la calificación e inscripción en el Registro de la Propiedad, los cuales quedan de este modo bajo la fe pública notarial, satisfaciéndose con ello la exigencia de documentación auténtica para la inscripción establecida en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria. En efecto, la doctrina de este Centro Directivo es que «basta con que el Notario relacione los particulares del documento, los básicos para la calificación e inscripción en el Registro de la Propiedad» (cfr. Resolución de 8 de julio de 2005, confirmada por la sentencia firme número 220/2008, de 18 de diciembre, de la Audiencia Provincial de Teruel).

Como añadió la R. 12 de noviembre de 2011, de todo ello se deduce que frente al testamento, en las resoluciones judiciales o actas de declaración de herederos abintestato el registrador, si bien debe contar para su calificación e inscripción con todos los particulares necesarios para ésta –incluyendo todos los que permitan alcanzar el corolario de la determinación individualizada de los llamamientos hereditarios operados por la Ley–, ello no impide que la constatación documental de tales particulares pueda ser realizada por el notario autorizante, bien mediante una trascripción total o parcial de los mismos o bien mediante un testimonio en relación, los cuales quedan de este modo bajo la fe pública notarial, satisfaciéndose con ello la exigencia de documentación auténtica para la inscripción establecida en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria (Resolución de 3 de abril de 1995). Testimoniados los referidos extremos de la declaración de herederos abintestato, no es necesario acompañar ni testimoniar los certificados de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad, porque sólo es exigido por el artículo 76 del Reglamento Hipotecario cuando se trata de herencia testada, mientras que para la inscripción de bienes por herencia intestada basta con consignar los particulares de la declaración judicial o notarial de herederos –cfr. párrafo segundo del artículo 76 del Reglamento Hipotecario–. La diferencia de régimen es perfectamente explicable a la vista de que la declaración de herederos abintestato presupone forzosamente que al órgano competente se habrán aportado esos certificados de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad

En el presente caso, la autoridad de origen, en coherencia con la ley europea –artículo 67 del Reglamento (UE) n º 650/2012–, responderá de que los extremos que vayan a ser certificados «hayan sido acreditados con arreglo a la ley aplicable a la sucesión o en virtud de cualquier otra ley aplicable a extremos concretos de la herencia». Concretamente: «i) la ley aplicable a la sucesión y los extremos sobre cuya base se ha determinado dicha ley; j) la información relativa a si la sucesión es testada o intestada, incluyendo la información sobre los extremos de los que se derivan los derechos o facultades de los herederos, legatarios, ejecutores testamentarios o administradores de la herencia». Dado que se trata en este supuesto de una sucesión intestada, para la apreciación de quienes son llamados, es precisa, bien la aportación de la copia autorizada del acta de declaración de herederos, o bien el testimonio por exhibición o relación, con afirmación en este último caso de que en lo omitido no existe nada que modifique lo inserto o fórmula similar, o, en otro caso, que en el certificado sucesorio consten, como título sucesorio, los datos completos que determinen quienes son los llamados y en consecuencia quienes tienes que prestar su consentimiento para la partición y adjudicación hereditaria.

En el supuesto concreto, sólo uno de los llamados a la herencia figura designado en el certificado sucesorio europeo, con lo que éste resulta incompleto o parcial, pues no contiene la designación de todos los herederos del causante sino solamente de la solicitante, para lo cual el propio modelo de formulario prevé la incorporación de «hojas adicionales» con el fin de identificarlos y acreditar su participación en la herencia conforme a la ley reguladora de la sucesión. En el Anexo IV, Nota 11 a Pie de Página consta lo siguiente: «Si se trata de más de un heredero, adjúntese una hoja adicional». No se completa en la escritura calificada, ya que, en el otorgamiento, intervienen, además de la viuda mencionada como heredera en el certificado sucesorio, otros que, como herederos, no acreditan su condición de tales aportando el título sucesorio que los designe, y aun cuando no son adjudicatarios de ninguno de los bienes del inventario parcial, son interesados en la herencia. (IES)

84.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS SOBRE REFERENCIAS CATASTRALES YA ASIGNADAS A FINCAS REGISTRALES CON RECIBOS DE IBI. ¿DENEGACIÓN O SUSPENSIÓN DE LA INSCRIPCIÓN?

Resolución de 31 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Gérgal, por la que se deniega la inmatriculación de una finca por dudas fundadas sobre su coincidencia con otra ya inmatriculada.

Resumen: En los casos de inmatriculación de fincas con referencias catastrales ya asignadas a otras fincas inscritas, la calificación ha de ser de suspensión, no de denegación, especialmente si la referencia catastral accedió al Registro con un recibo de IBI sin certificación catastral descriptiva y gráfica .

Hechos: Se solicita la inmatriculación de una finca, que es un solar, con una determinada referencia catastral; dicha referencia ya consta en el Registro como correspondiente a otra finca registral, que es una vivienda

El registrador tiene dudas de la identidad de la finca, y deniega la inmatriculación.

El interesado recurre y alega que hay un error evidente en el Registro, ya que la referencia catastral de su finca corresponde a un solar; y la misma referencia que ya consta en el Registro, por error, corresponde a una finca colindante que es una edificación. Añade que probablemente la asignación se produjo al presentar un recibo de IBI y no un certificado catastral descriptivo y gráfico.

La DG estima parcialmente el recurso.

Doctrina: En casos como éste, de dudas, la calificación no ha de ser de denegación de inscripción sino de suspensión; por otro lado, las dudas de la identidad de la finca a inmatricular deben de resolverse con un expediente del articulo 199 LH.

Las referencias catastrales que se hicieron constar en el Registro de la Propiedad sin que nadie tuvieran a la vista una certificación catastral descriptiva y gráfica, sino un simple recibo de I.B.I. han de tener necesariamente un efecto jurídico muy relativo, meramente indiciario, que en modo alguno puede asemejarse a los importantísimos efectos jurídicos que produce la inscripción de la georreferenciación de la finca conforme a los requisitos establecidos legalmente para este último supuesto. (AFS)

85.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE BASADA EN LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO

Resolución de 31 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Monóvar, por la que se califica negativamente la inscripción de un expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al aportarse alegaciones de un cotitular colindante.

Resumen: La oposición basada en un levantamiento topográfico es suficiente para ser estimada por el registrador y denegar la inscripción.

Hechos: Se tramita el procedimiento del art. 199 LH para rectificar la descripción de una finca mediante la aportación de una representación gráfica alternativa a la catastral y un colindante registral formula oposición aportando un levantamiento topográfico de la finca en cuestión.

Calificación: El registrador de la propiedad suspende la inscripción en base al escrito de oposición formulado por un titular colindante, del que resulta el carácter controvertido de la titularidad de la misma, afectada en caso de incorporar la representación gráfica solicitada.

Recurso: El interesado considera que no está justificada la oposición del colindante, que se basa exclusivamente en sus propias manifestaciones y que, por tanto, la nota de calificación no está suficientemente motivada.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: La nota de calificación está suficiente motivada cuando se fundamenta en la existencia de una oposición basada en un levantamiento topográfico, que acredita la existencia de una controversia sobre la delimitación de las fincas, que no puede resolverse en vía de recurso gubernativo. (VEJ)

86.*** EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH INCOADO POR UNO SOLO DE LOS COTITULARES DE LA FINCA

Resolución de 31 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se suspende la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, solicitado mediante acta notarial por uno de los cotitulares registrales de la finca, por falta de consentimiento del otro cotitular registral.

Resumen: El expediente del art. 119 LH puede ser incoado por el titular de una cuota indivisa de la finca.

Hechos: Se solicita, mediante acta otorgada por un cotitular registral de una finca, el inicio del expediente del art. 199 LH para rectificar su descripción e inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral.

Calificación: El registrador de la propiedad suspende la inscripción, junto con otro motivo que no se recurre, porque el expediente se insta por uno solo de los cotitulares registrales de las fincas, por lo que falta el consentimiento del otro cotitular, en base al art. 397 CC.

Recurso: La notaria autorizante interpone recurso alegando que el art. 199 LH permite que el expediente lo inste tanto el titular registral del dominio, como el titular registral de cualquier otro derecho real sobre la finca inscrita, por lo que tan derecho real es el dominio sobre la totalidad del inmueble, como sobre una cuota del mismo. Además, la rectificación descriptiva es considera por la DG como un acto de administración en que los intereses de los demás condueños quedan salvaguardados con la notificación que se les debe hacer conforme al art. 199.

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: El titular registral de una cuota del dominio está legitimado para instar el procedimiento del art. 199 LH, interpretación que ya realizó la R. de 28 de febrero de 2023. El condómino no solicitante será notificado, una vez practicada la inscripción, por aplicación de lo dispuesto en el párrafo segundo del art. 199.1.

La rectificación de la descripción de la finca, para adaptarla a la realidad física, no perjudica, sino que beneficia al otro comunero, pues su cotitularidad registral goza de una protección registral más intensa, al poder extenderse a la ubicación y delimitación geográfica del objeto de su derecho, por aplicación del artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria.

Comentario: La DG resuelve en la forma indicada el «lapsus» del art. 199 LH que, a diferencia del art. 201.1, no dispone que el procedimiento pueda iniciarlo el titular de una cuota indivisa del dominio. No obstante, la DG aclara que la solución no sería la misma en el caso de una comunidad de tipo germánico, como la comunidad hereditaria, “en la que mientras la partición no se realice, hay un derecho hereditario «in abstracto» y cualquier actuación requiere la actuación de todos los herederos”.

En cuanto a los «beneficios» de la rectificación de descripción, tengo mis dudas al respecto, ya que puede perjudicar a los otros condueños, como es el supuesto en que se reduzca notablemente la superficie de la finca (pensemos, por poner un ejemplo, en el caso de que el promotor sea dueño de la totalidad del predio colindante que se beneficia por dicha disminución) o en el supuesto de que se vea incrementada notablemente la superficie catastral (con el incremento fiscal que ello supondría a los demás condueños en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

Por todo ello, considero que la rectificación de descripción (al menos cuando se modifica su superficie en más de un 10%) es más que un mero acto de administración, pues el objeto del derecho es un elemento esencial en las relaciones jurídicas (v.gr., art. 1261 CC); y que su rectificación debería realizarse en documento público (no mediante instancia o documento privado, como admite la DG) y ser notificada a los condueños en el curso del art. 199 (o del 201.1) y no posteriormente, una vez practicada la inscripción. (VEJ)

87.*** VENTA DE FINCA SIN TENER EN CUENTA UNA SEGREGACIÓN INSCRITA

Resolución de 31 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Alicante n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa por indeterminación del objeto, pues se trata de una finca resto no descrita.

Resumen: si la segregación se otorgó tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, sin determinarse ni describirse la finca resto, por encontrarnos en alguno de los supuestos de los artículos 47 y 50 del Reglamento Hipotecario, cuando se realizase cualquier operación posterior con dicho resto, es cuando este debía georreferenciarse.

Hechos: se presenta escritura de compraventa de una determinada finca registral que es un resto no descrito tras haberse practicado una segregación previa, inscrita en el año 2008.

El registrador califica negativamente exigiendo su georreferenciación por derivar de una operación de reordenación de los terrenos, por lo que, aunque se haya otorgado antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, al presentarse una vez ha entrado en vigor la misma, deben exigirse los nuevos requisitos previstos por el artículo 9 de la Ley Hipotecaria.

La Dirección confirma la calificación y es que,

1º. Cuando se trata de fincas segregadas, una vez entrada en vigor la Ley 13/2015, su inscripción requiere que se acompañe al título la georreferenciación de la finca segregada.

2º. Respecto de la finca resto,

• Regla general: debe aportarse su georreferenciación, puesto que es una de las fincas resultantes de la reordenación de los terrenos, como exige el artículo 9.b), primer párrafo, de la Ley Hipotecaria.
• Excepción, que debe ser objeto de interpretación restrictiva, se puede prescindir de la georreferenciación (ex artículo 47 del Reglamento Hipotecario) cuando fue imposible describirla (por existir segregaciones que no han tenido acceso registral).

En cuanto al ámbito temporal de aplicación de la Ley 13/2015, es doctrina registral reiterada que respecto a las fincas segregadas, cuya escritura pública se formalizó previamente a la entrada en vigor de la Ley 13/2015, pero fueron presentadas en el Registro una vez entrada en vigor la nueva redacción de la Ley Hipotecaria, éstas habrán de cumplir con la exigencia legal de aportación preceptiva de su georreferenciación, para su calificación e inscripción, en su caso. Esta doctrina es también aplicable a una finca resto, sin descripción, cuya segregación se inscribió antes de entrar en vigor la Ley 13/2015 (ver R. de 13 de marzo de 2018).

Con arreglo a la R. de 6 de febrero de 2020, si la segregación se otorgó tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, sin determinarse ni describirse la finca resto, por encontrarnos en alguno de los supuestos de los artículos 47 y 50 del Reglamento Hipotecario, cuando se realizase cualquier operación posterior con dicho resto, es cuando este debía georreferenciarse. (ER)

88.** EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO

Resolución de 31 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Alcalá de Guadaíra n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de una sentencia firme recaída en un procedimiento de acción declarativa de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

Resumen: cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde.

Hechos: se presenta testimonio de sentencia dictada en rebeldía de la parte demandada, poniendo fin a un procedimiento judicial en el que se formuló demanda de juicio declarativo ordinario ejercitando la acción declarativa de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido sobre una determinada finca registral con la consiguiente inscripción a su favor, frente a los ignorados herederos de los titulares registrales de la mencionada finca.

La Registradora califica negativamente señalando dos defectos si bien sólo es objeto de recurso el primero, éste es, que no consta en el documento que haya transcurrido el plazo previsto para la acción de rescisión en las sentencias dictadas en rebeldía.

El Centro Directo confirma la calificación y es que es doctrina registral reiterada que:

1º. Dictada la sentencia en rebeldía procesal de los demandados, tal y como consta en la propia resolución, resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 524.4 LEC, que dispone: «Mientras no sean firmes, o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía, sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción o la cancelación de asientos en Registros públicos».

Es decir, un cuando conste acreditado en tiempo y forma la firmeza de la resolución, cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde. No cabe pues la inscripción, ni siquiera haciendo constar la posibilidad de rescisión.

2º. Es el artículo 501 LEC el que recoge los presupuestos objetivos para que tenga lugar la rescisión de la sentencia firme.

Además de la permanencia constante en rebeldía del demandado, el artículo exige que se encuentre en una de las tres siguientes situaciones:

«1.º De fuerza mayor ininterrumpida, que impidió al rebelde comparecer en todo momento, aunque haya tenido conocimiento del pleito por haber sido citado o emplazado en forma.

2.º De desconocimiento de la demanda y del pleito, cuando la citación o emplazamiento se hubieren practicado por cédula, a tenor del artículo 161, pero ésta no hubiese llegado a poder del demandado rebelde por causa que no le sea imputable.

3.º De desconocimiento de la demanda y del pleito, cuando el demandado rebelde haya sido citado o emplazado por edictos y haya estado ausente del lugar en que se haya seguido el proceso y de cualquier otro lugar del Estado o de la Comunidad Autónoma, en cuyos Boletines Oficiales se hubiesen publicado aquéllos».

Para ejercitar la acción de impugnación de la sentencia firme en su ausencia, la ley procesal civil exige que el rebelde se encuentre en uno de los tres casos previstos en el artículo 502.

Dicho artículo establece: «1. La rescisión de sentencia firme a instancia del demandado rebelde sólo procederá si se solicita dentro de los plazos siguientes: 1.º De veinte días, a partir de la notificación de la sentencia firme, si dicha notificación se hubiere practicado personalmente. 2.º De cuatro meses, a partir de la publicación del edicto de notificación de la sentencia firme, si ésta no se notificó personalmente. 2. Los plazos a que se refiere el apartado anterior podrán prolongarse, conforme al apartado segundo del artículo 134, si subsistiera la fuerza mayor que hubiera impedido al rebelde la comparecencia, pero sin que en ningún caso quepa ejercitar la acción de rescisión una vez transcurridos dieciséis meses desde la notificación de la sentencia».

Por otra parte, el transcurso de tales plazos debe resultar del propio documento presentado a la calificación o bien de otro documento que lo complemente, indicando la imposibilidad de ejercicio del procedente recurso por transcurso del plazo aplicable al supuesto concreto.

En cuanto al ámbito de calificación registral, es doctrina registral reiterada que sólo el juzgado ante el que se siga el procedimiento podrá aseverar tanto el cumplimiento de los plazos que resulten de aplicación, incluyendo en su caso la prolongación de los mismos, como el hecho de haberse interpuesto o no la acción rescisoria. (ER)

89-90-91.() NOTA MARGINAL DE AFECCIÓN A FUTURO DESLINDE DE VÍA PECUARIA

TRES (3) Resoluciones de 1 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la/s registradora/s de la propiedad de ORGAZ (1ª) e ILLESCAS n.º 2 (2ª y 3ª R), por las que se suspende la práctica de una nota marginal relativa a la posible afección de una finca a un futuro procedimiento de deslinde de vía pecuaria (ACM)

Las 3 RR son idénticas.
Resumen: La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente. 

– Hechos: Es el enésimo recurso interpuesto por la misma AAPP (CCAA Castilla La Mancha) sobre el mismo tema, y resuelto en numerosas RR de nuestra Dirección General (véanse infra). En ellas la CCAA solicita la práctica de una nota marginal advirtiendo la eventual futura afección de la finca a un hipotético expediente de deslinde de vías pecuarias, sin intervención del titular registral, y que se solicita al registrador al tiempo en que éste comunica, ex Art 199 LH, que se está georreferenciando una finca (pero sin oponerse a tal asiento).

– El Registrador: califica negativamente, porqué tal nota solo cabe una vez iniciado el expediente administrativo de deslinde al que se haya dado intervención al titular registral. Pero nuestro ordenamiento no contempla tal clase de Nota marginal preventiva, antes del procedimiento de deslinde, y existe un “numerus clausus” de asientos practicables, y sin que quede desprotegido el dominio público, que ex Art 132 CE es imprescriptible e inalienable y donde la publicidad legal ya impedirá la aparición de 3º de Buena Fe.

– LA CCAA solicitante: recurre, exponiendo que algún registrador sí ha accedido a practicarla, dentro del deber genérico de colaboración entre AAPP, y que de lo contrario queda desprotegido el dominio público ante la aparición de eventuales terceros protegidos por el Art 34 LH.

– Resolución: La DGSJFP desestima nuevamente el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina: 
Reitera las RR de 11 diciembre 2020, las de 13 enero, 18 febrero, de 15 de junio y de 19, 22, 23 y 26 de julio 2021, las dos de 21 octubre 2022, otras dos de 16 mayo 2023, las 3 de octubre: de 5, de 10 y de 31 octubre, la de 30 noviembre, las de 14 y 15 diciembre de 2023, la R. 18 enero 2024, y las 4 RR de 1 febrero 2024, asi como todas las demás RR que en ellas se citan y enlazan). 

Por tanto (se puede decir más alto pero no más claro ni más veces…) NO puede practicarse una anotación no prevista en la Ley, que la contempla sola una vez iniciado el deslinde y con notificación a los titulares (art. 8 Ley 3/1995, de Vías Pecuarias, el art. 13-7 Ley 9/2003, de Vías Pecuarias de Castilla-La Mancha, la LPatrAAPPs, y el art. 21 Ley 43/2003, de Montes).

Antes del Deslinde no cabe la Nota, pero tampoco se desprotege al dominio publico pecuario, al no ser aplicable el Art 34 LH (Art 132 CE-78) y ni siquiera con la coordinación grafica catastral del Art 199 LH, pues en tal caso tampoco se aplica el Art 34 LH, sino como mucho el Art 38 LH, cuya presunción de exactitud, lo es solo en cuanto a la georreferenciación catastral de la finca y además mediante una presunción meramente “iuris tantum” desvirtuable mediante prueba en contrario.

– ANULACIÓN por ST: R. 9 junio 2023 (06/2023) publica la sentencia firme del Juzgado de 1ª Instancia nº 8 de Guadalajara de 29 noviembre 2022 (BOE de 10-7-2023) que anula la R. 4 mayo 2022 y ordena que se practique nota al margen de la inscripción ….de la finca del siguiente tenor: «Esta finca colinda con la vía pecuaria (…) clasificada en el término municipal de…….. por Orden Ministerial de 30 de mayo de 1959, con una anchura en este tramo de ….metros. Esta vía pecuaria no está deslindada, por lo que, en un futuro deslinde, la posesión de la totalidad o parte de la finca podría ser atribuida a la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, siendo la Resolución de aprobación título suficiente para rectificar, en la forma y condiciones que se determinen reglamentariamente, las situaciones jurídicas registrales contradictorias con el deslinde (art 8.4 Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias)». (ACM)

92.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO A UNA SOCIEDAD MERCANTIL. FIADOR PERSONA FÍSICA QUE ES ADMINISTRADOR DE LA SOCIEDAD. CONDICIÓN DE NO CONSUMIDOR Y LCCI.

Resolución de 5 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria

Resumen: El fiador persona física de un préstamo empresarial a una sociedad mercantil de la que es administrador, apoderado, o socio tiene un vínculo funcional con la sociedad que excluye que tenga la condición de consumidor y no le será por tanto de aplicación la LCCI 5/2019. Las personas jurídicas pueden tener la consideración de consumidores si no tienen ánimo de lucro, algo que no ocurre en las sociedades mercantiles.

Hechos: Se trata de un préstamo hipotecario a favor de una sociedad A, garantizado con una hipoteca sobre un local propiedad también de A, y con afianzamiento de la sociedad B y de la persona física C, administradora de las dos sociedades.

La registradora suspende la inscripción porque no se ha acreditado ni nada se manifiesta en la escritura sobre que la sociedad prestataria sea no consumidor y, por tanto, no le sea de aplicación la Ley 5/2029.

El notario autorizante recurre y alega que el prestatario es una sociedad mercantil con ánimo de lucro y por tanto no es consumidor; añade que el fiador persona física no es consumidor por el hecho de ser administrador de la sociedad prestataria interviniente, según jurisprudencia del TS que cita.

La DG estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: Las personas jurídicas pueden ser consumidores en España, pero para ello no tienen que tener ánimo de lucro, por lo que ninguna de las sociedades mercantiles, lo son, como en este caso.

El fiador, persona física, es también administrador de la sociedad prestataria, lo que comporta un vínculo funcional que excluye su condición de consumidor, según la sentencia del TS 314/2018 de 18 de mayo de 2018.

COMENTARIO: Recordemos que :

1.- PRESTATARIO PERSONA JURÍDICA CONSUMIDORA

Si el prestatario es persona jurídica consumidora, por tanto sin ánimo de lucro (por ejemplo una Fundación o una Asociación) NO se necesita acta previa, aunque sea consumidora

2.- PRESTATARIO PERSONA JURÍDICA NO CONSUMIDORA

Si el fiador es una persona física, y es socio, administrador, o apoderado de la sociedad NO tiene la condición de consumidor y por tanto no necesita de Acta Previa o de Transparencia ni se le aplica la LCCI

Si resulta de la escritura este vínculo (especialmente si actúa también como administrador o apoderado) no es necesaria siquiera la manifestación expresa de que no es consumidor

Si el hipotecante no deudor es una persona física que NO tiene la condición de consumidor, (si es socio, administrador o apoderado de la persona jurídica) no necesita Acta Previa o de Transparencia.

Excepción: que hipoteque una vivienda de su propiedad, en cuyo caso sí necesita Acta Previa o de Transparencia, aunque no sea consumidor. (AFS)

94.** RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE DIVISIÓN HORIZONTAL

Resolución de 5 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Nules n.º 3, por la que se suspende la rectificación de una inscripción registral en virtud de instancia privada, acompañada de escritura de obra nueva y división horizontal

Resumen: Un error en la trascripción del contenido de los estatutos, si altera y varia su verdadero sentido, se califica como error de concepto y ha de rectificarse con los requisitos de estos.

Hechos: Mediante instancia privada suscrita por el presidente de una comunidad de propietarios se solicita la rectificación (por existir un error de transcripción) de la inscripción de las normas estatutarias que contiene la escritura de constitución de la división horizontal, en el sentido de que en los apartados a) y c) de las normas especiales se impone a todos los titulares de las viviendas el pago de los gastos de mantenimiento descritos por partes iguales, en vez de imponerlos de manera proporcional a su cuota de participación, y que en vez de exonerar de dichos gastos a los titulares de los departamentos 38 y 39, exonera al titular del departamento número 1), acompañada de copia autorizada de la escritura que motivó la inscripción y que pone de manifiesto la existencia de dicho error de transcripción.

El registrador reconoce la existencia del error, pero considera que se trata de un error de concepto, dada la gravedad del mismo, por lo que al afectar dicho error a la totalidad de los propietarios del régimen de propiedad horizontal y tratarse de unos estatutos inscritos, es necesario acreditar un acuerdo de la junta general de propietarios de la división horizontal, adoptado por unanimidad, o por cuasi unanimidad, en el que así se solicite.

El recurrente entiende que no es un error de concepto, sino un error de transcripción de la escritura, motivo por el cual considera que procede rectificar la inscripción sin necesidad de un acuerdo unánime de la junta de propietarios.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Doctrina: La rectificación del Registro parte del principio esencial que afirma que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria). Es por ello que la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.

La rectificación registral se practica conforme indica el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que contempla diversos supuestos que pueden originar la inexactitud del Registro que debe repararse.

Uno de los supuestos de inexactitud registral puede venir motivado por la existencia de errores materiales o de concepto en la redacción del asiento, siendo necesario en primer lugar determinar el tipo de error cometido (artículo 211).

El error es material si con el mismo no se cambie el sentido general de la inscripción ni de ninguno de sus conceptos (artículo 212 de la LH).

Y el error de concepto se comete cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o varíe su verdadero sentido (artículo 216 LH) y también el cometido en algún asiento por la apreciación equivocada de los datos obrantes en el Registro (artículo 327 del RH).

En base a lo expuesto parece claro que en el presente caso el error no sería material, sino de concepto, pues al transcribir en el Registro el contenido de los estatutos de la división horizontal convenidos en la escritura se ha alterado, y de manera considerable, su verdadero sentido teniendo una gran trascendencia y afectando a todos los propietarios de la comunidad, en la medida en que tendrán que contribuir de manera distinta a determinados gastos de la comunidad, además de afectar de manera especial a los titulares de los departamentos números uno, treinta y ocho y treinta y nueve, que se deberá rectificar aplicando los requisitos de estos.

El hecho de que sea un error de transcripción no determina por sí mismo que baste con la presentación de nuevo del mismo título que motivó la inscripción para poder llevar a cabo la rectificación, pues el error al realizar la transcripción puede hacer nacer un error material o uno de concepto, siendo en este caso de la última clase.

Siendo indispensable conforme al artículo 217, párrafo primero, de la LH el consentimiento o acuerdo unánime de todos los interesados y del registrador y al encontrarnos en este caso ante la rectificación de una inscripción de división horizontal, el consentimiento de los titulares registrales de los departamentos podrá formalizarse mediante un acuerdo adoptado por unanimidad por la junta general de la comunidad.

Comentarios: Es conocida la doctrina de nuestro CD en materia de propiedad horizontal en la que distingue entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos los cuales no se imputan a cada propietario singularmente, sino a la junta como órgano comunitario, y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio de pisos o elementos privativos, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habrá de constar en documento público para su acceso al Registro de la Propiedad; en el supuesto que nos ocupa como se trata de modificar la contribución de los propietarios en los gastos de la comunidad es indudable la competencia de la junta, siendo preciso el acuerdo de ésta para llevar a cabo la rectificación pretendida, y sin que baste para ello la mera presentación del título que causó la inscripción a rectificar. (MGV)

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95.*** HERENCIA DE CAUSANTE RUSO. CERTIFICADO SUCESORIO. NIE DEL RENUNCIANTE

Resolución de 6 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Almoradí, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación y adjudicación de herencia 

Resumen.- Un certificado sucesorio ruso hace prueba de la condición de heredero y de su respectiva cuota, y sirve en España para la adjudicación de bienes de herencias, aunque aquél se remita exclusivamente a los manifestados en Rusia, ya que puede utilizarse como título sucesorio para adicionar bienes situados en España (artículo 23 del R (UE) 650/2012). Es necesario aportar el NIE del heredero renunciante.

Hechos.- Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de manifestación y adjudicación de herencia en la que concurren los hecho y circunstancias siguientes: – en la escritura, de fecha 19 de septiembre de 2023, se formalizan las operaciones de manifestación y adjudicación de la herencia causada por el fallecimiento de don A. A. D., ciudadano de nacionalidad rusa, que fallece el día 25 de septiembre de 2021, en estado de soltero dejando dos hijos, ambos intervinientes en la escritura. –

Se manifiesta en la escritura que el causante falleció sin haber otorgado testamento ni disposición testamentaria alguna en España, lo que se acredita con certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad. – 

En la escritura respecto del título sucesorio que se incorpora el testimonio de Certificado de derecho a herencia según Ley, expedido por notario de Moscú, traducido y apostillado, del que resulta la identidad de los herederos, conforme a la legislación personal del causante, siendo estas sus hijos, don M. A. D. y doña M. A. D.», resultando los dos intervinientes en proporción de una mitad a cada uno.

 De la traducción jurada del citado título sucesorio resulta lo siguiente: «Título sucesorio abintestato (…) que en virtud del artículo 1142 del Código Civil de la Federación Rusa, el heredero de los bienes a los que se refiere el presente título de A. A. D., fallecido el 25 de septiembre de 2021, es: en la proporción de 1/2: M. A. D. [refleja datos personales] La herencia a la que se refiere el presente título se compone de: Depósitos constituidos en la entidad Banco de Crédito de Moscú, Sociedad Anónima en las cuentas (…) El presente título acredita la adquisición del derecho de propiedad en pro indiviso sobre la citada herencia». – 

La hija y heredera doña M. A. D., renunciante a la herencia de su padre, no exhibe ni acredita número de identidad de extranjero.

La registradora señala los siguientes de defectos que se recurren: 1) Los certificados de herederos que se testimonian no tienen por objeto toda la herencia del causante, ni incluyen los bienes sitos en España objeto de adjudicación, solo determinado depósito bancario, y 2) no consta en la escritura el número de identidad de extranjero del llamado a convertirse en titular registral ni de la heredera renunciante a la herencia.

 Dirección General.-

1.- En cuanto al primer defecto estima el recurso y revoca la calificación

Conforme a los artículos 1162 y siguientes del Código Civil ruso, los notarios de la Federación Rusa tienen unas funciones determinantes en el desarrollo de las actuaciones posteriores al fallecimiento del causante. Así, desde el momento en que reciben comunicación de la apertura de una sucesión tienen el deber de informarlo a los herederos (personalmente si los conocen, o por medio de anuncios públicos), y les corresponde el inventario y la adopción de medidas de protección de los bienes hereditarios. Asimismo, el notario –o funcionario habilitado para ejercer funciones notariales– del lugar del último domicilio del causante es el encargado de expedir el llamado «Certificado de Derecho a la Herencia» (Sviditelstva o prave na nasliedstvo), semejante al Erbschein del Derecho alemán, por el cual se acredita quienes son los herederos del causante, ya sean testamentarios o abintestato. Para ello el notario debe verificar el hecho del fallecimiento, el lugar y tiempo de la apertura de la sucesión, la composición y situación de la masa hereditaria y la existencia de testamento o, en su defecto, de las relaciones familiares sobre las que se basa el derecho a suceder abintestato de las personas que solicitan el certificado. Se puede expedir para todos los herederos conjuntamente o para cada uno de ellos por separado, y con relación a la totalidad de la herencia o a partes concretas de la misma. En definitiva, el testamento o las normas que rigen la sucesión intestada son el título remoto de la sucesión, que sirven de base para expedir el certificado de herencia (Sviditelstva o prave na nasliedstvo). Es el título sucesorio formal que acredita la condición de heredero, que debe expedirse notarialmente, regulado por los artículos 1162 y siguientes del Código Civil ruso.

 De esta normativa resulta, de forma semejante a la española, que para la expedición del certificado sucesorio de herencia es necesario aportar el certificado de defunción del causante según inscripción del Registro Civil, y el certificado del Registro de Asuntos Hereditarios ruso, –registro electrónico a cargo de la Cámara del Notariado a través del Sistema Unificado de Información Notarial (artículos 31.1 y siguientes de la Ley Federal del Notariado en vigor desde 1 de julio de 2014). En definitiva, este certificado hace prueba de la condición de heredero y de su respectiva cuota, por lo que sirve en España para la adjudicación de bienes de herencias, aunque aquél se remita exclusivamente a los manifestados en Rusia, y ahora se utiliza como título sucesorio para adicionar otros situados en España. Por otra parte, conforme al Reglamento Europeo de Sucesiones, según el artículo 23, la ley que rige la sucesión de un causante es única y se aplica a la totalidad de la misma. En consecuencia, debe estimarse en este punto el recurso.

2.- En cuanto al segundo defecto desestima el recurso y confirma la calificación.

Aplica los artículos 254.2 LH, 23. 1 letra d) LN, y 156.5ª del RN.

En el supuesto objeto de este expediente, se ha presentado en el Registro de la Propiedad un título que contiene actos por los que se transmiten derechos reales sobre inmuebles, vía hereditaria, como consecuencia de la renuncia de uno de los herederos instituidos por el causante, acto con trascendencia tributaria, debiendo por tanto reflejarse el número de identificación fiscal de todos los que participan en el mismo. Los elementos determinantes de la subsunción en el supuesto de hecho de la norma que desencadena la exigencia impuesta en la misma son dos: o bien tratarse de un acto o contrato por el que «se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles», o bien tratarse de un acto o contrato distinto, pero con transcendencia tributaria. En cualquiera de tales casos la obligación de acreditación y constancia de los respectivos números de identificación fiscal se extiende a «los comparecientes» y a las personas o entidades en cuya representación actúen.

Asimismo, el artículo 27.2.c) del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, dispone que «Cuando se formalicen actos o contratos ante notario que tengan por objeto la declaración, constitución, adquisición, transmisión, modificación o extinción del dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles o cualquier otro acto o contrato con trascendencia tributaria. En estos casos, se deberá incluir en las escrituras o documentos el número de identificación fiscal de las personas o entidades que comparezcan y los de las personas en cuya representación actúen. Cuando se incumpla esta obligación los notarios deberán presentar a la Administración tributaria la declaración informativa regulada en el artículo 51». En similares términos se pronuncian –aparte el artículo 254.2 de la Ley Hipotecaria– los artículos 23 de la Ley del Notariado y 156.5.ª del Reglamento Notarial. En definitiva, en el presente supuesto es indudable que la renuncia a la herencia es uno de los actos incluidos en el supuesto de hecho del artículo 254.2 de la Ley Hipotecaria, no sólo porque tiene indudable trascendencia para la determinación del adquirente de los bienes como heredero, sino también por su trascendencia tributaria, dado que no se trata de uno de los actos exceptuados de presentación en la oficina liquidadora conforme al artículo 33 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (IES)-.

Comentario. Resolución coherente. Se echa en falta en las resoluciones sobre herencias de carácter transfronterizo de causantes fallecidos el día/o después del 17 de agosto de 2015 que no se aluda con mayor precisión al Estado de la residencia habitual del causante en el momento del fallecimiento. (IES)

96.*** LIQUIDACIÓN PARCIAL DE GANANCIALES SIN PREVIA DISOLUCIÓN EXPRESA.

Resolución de 6 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Tías, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación parcial de sociedad conyugal

Resumen: Para liquidar la sociedad de gananciales, aunque sea parcialmente, es necesario que exista una previa disolución. No es posible la disolución tácita de la sociedad de gananciales, sino que tiene que ser expresa. La disolución de gananciales, en defecto de pacto, conlleva que surja el régimen de separación de bienes.

Hechos: Se otorga una escritura de liquidación parcial de sociedad de gananciales relativa a un bien que se adjudican por mitad ambos cónyuges. Se dice también en dicha escritura que “es voluntad de los comparecientes sin prestar (sic, léase pactar) un nuevo régimen económico matrimonial proceder a liquidar parcialmente su sociedad conyugal de gananciales “

El registrador suspende la inscripción porque no se ha disuelto la sociedad de gananciales, lo cual resulta imprescindible para liquidarla.

El notario autorizante recurre y alega que de la escritura resulta que los cónyuges disuelven su régimen matrimonial, que lo liquidan sólo parcialmente, y además anticipan su voluntad de continuar con un nuevo régimen económico matrimonial de gananciales, que no es el mismo que el que se disuelve, y que no tiene porqué pactarse tampoco en dicho instrumento público.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: Siendo cierto que no existe ningún precepto que exija la previa disolución de modo expreso, de la interpretación sistemática de los artículos 1344, 1392, 1393 y 1396 del Código Civil resulta inequívoco que es indispensable disolver la sociedad de gananciales para poder liquidarla, total o parcialmente.

La disolución de la sociedad de gananciales no puede pactarse tácitamente pues se encuentra sujeta a un régimen de publicidad en el Registro Civil, garantía de terceros, que cohonesta mal con el juego de las presunciones; además, si se hubiese admitido la tácita disolución de la sociedad de gananciales, de preceptos como el artículo 1374 o el 1435.3.º del Código Civil, se inferiría que el matrimonio se encontraría en situación de separación de bienes, incompatible con la manifestación expresa que los cónyuges vierten en la escritura calificada («sin prestar un nuevo régimen económico matrimonial»).

Comentario: Una posible vía alternativa para llegar al mismo fin es el negocio jurídico de atribución de privatividad sobre dicho bien, en el que los dos cónyuges le dan al bien ganancial el carácter de privativo (es decir lo “sacan” de la sociedad de gananciales) en la forma que tengan por conveniente, a favor de uno, o de los dos cónyuges por mitad, expresando, eso sí, si la causa es onerosa o gratuita.

No se entiende bien del relato de los hechos, pero parece que los dos cónyuges se adjudican el usufructo vitalicio “cruzado”, es decir que se adjudica a cada uno el usufructo vitalicio de la mitad adjudicada al otro cónyuge en nuda propiedad; en mi opinión, alternativamente, podrían haberse adjudicado la nuda propiedad por mitad, como han hecho, pero el usufructo vitalicio de la totalidad de forma conjunta y sucesiva, y de esta forma ninguno de los dos tendrá el pleno dominio de su mitad pues el usufructo que recae sobre su nuda propiedad es de dos personas. (AFS)

98.** HERENCIA DE CAUSANTE MEXICANO. IDENTIDAD CAUSANTE-TITULAR REGISTRAL. CERTIFICADO DE ÚLTIMAS VOLUNTADES

Resolución de 7 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación de herencia y entrega de legados (IES)

Resumen.- causante de doble nacionalidad mexicana y española, residente en México con bien en España; siendo la Ley española la que determina los requisitos de inscripción y, siendo la exigencia del certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad uno de ellos (artículo 76 y 78 del Reglamento Hipotecario), es preceptiva dicha exigencia.

 Hechos.– Debe decidirse si es o no inscribible una escritura de aceptación de herencia y entrega de legados en la que concurren las circunstancias siguientes:

– Se otorga escritura ante un notario de México, se otorga la aceptación de herencia y entrega de los legados causados por el fallecimiento de doña «M. T. F. G. M. (quien también acostumbraba a usar otros nombres. El título sucesorio es una escritura ante el cónsul de México en Barcelona, de fecha 22 de abril de 2016, del que resulta el testamento otorgado por la «señora M. T. F. G. M.».

– La causante fallece en México el día 21 de junio de 2020, lo que se acredita mediante certificado del acta de defunción; se manifiesta que se incorpora un oficio expedido por el Archivo de Notarías de la Ciudad de México, de fecha 29 de octubre de 2020, «en el que consta que la autora de la sucesión no otorgó ni depositó testamento posterior al relacionado (…)».

– En el testamento de la causante, consta lo siguiente: que se llama M. T. F. G. M.; que «declara llamarse como ha quedado escrito»; que es de nacionalidad mexicana; que es originaria del Distrito Federal (México); que está domiciliada en el Distrito Federal (México), y que es hija de don E. F. G. y doña A. G. M. Se identificó para el otorgamiento de testamento con pasaporte mexicano.

La registradora señala como defectos los siguientes: a) debe acreditarse la identidad entre la causante y la titular registral; b) debe acreditarse que la adjudicación y la documentación presentada, se ajusta a la legislación sucesoria de su nacionalidad aplicable, y c) no se acompaña certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad acreditativo de haberse otorgado por la causante, testamento u otra disposición de última voluntad en España, o certificado negativo de dicho Registro en su caso.

La recurrente impugna exclusivamente el primero y tercero de los defectos señalados, por lo que debe entenderse el recurso exclusivamente respecto de estos.

Respecto a la necesidad de acreditar la identidad entre la causante y la titular registral la recurrente alega que para oponerse a la inscripción debe existir discrepancia y esta debe ofrecer dudas razonables de falta de correspondencia entre el titular inscrito y el causante o transmitente del acto que se pretende inscribir; que la causante resulta identificada por su número de pasaporte en los documentos que la acompañan debidamente legalizados, mientras que en el Registro de la Propiedad está identificada con el número de número de identidad de extranjero; que no existe ninguna discrepancia entre los datos de identidad de la causante que constan en el Registro de la Propiedad y los que constan en el documento calificado otorgado en México; que la identificación de la causante que consta en el Registro se corresponde con un número de identidad de extranjero español, por traer causa dicha inscripción en la escritura de compraventa de la vivienda; que, en la escritura, el nombre y apellidos de la causante son coincidentes con los de la titular registral; que ha quedado debidamente acreditada la identidad entre la causante y la titular registral de acuerdo con los documentos presentados.

Respecto a la necesidad de acompañar certificados del Registro General de Actos de Última Voluntad en España, o certificado negativo de dicho Registro en su caso, alega que tanto la nacionalidad y residencia habitual de la causante, como la de los herederos y legatarios, como la mayor parte de los bienes del inventario, de notario autorizante de la escritura de aceptación de herencia y del testamento, son de legislación mexicana, por lo que la sucesión se formaliza con sujeción a la legislación sucesoria mexicana.

Dirección General. Desestima el recurso y confirma la calificación.

En cuanto al primer defecto, en Resolución de 15 de febrero de 2017 se expresó que el registrador podrá oponerse a la inscripción del título cuando las discrepancias sean trascendentes por ofrecer dudas razonables de falta de correspondencia entre el titular inscrito y el causante o transmitente del acto que se pretende inscribir.

En este sentido, este Centro Directivo en Resolución de 15 de noviembre de 2016 señaló que, en la calificación registral, respecto de los nacionales otorgantes de aquellos países en los que no varía el número del documento oficial de identificación, el registrador deberá comprobar su exacta correspondencia con la numeración obrante en el Registro de la Propiedad. Pero respecto de los nacionales de aquellos países en los que se produce una alteración en los números de identificación del documento oficial de identificación, debe entenderse suficiente la declaración que realice el notario, bajo su responsabilidad, de la correspondencia del compareciente con el titular registral, salvo que el registrador, motivando adecuadamente, no considere suficiente dicha aseveración.

La cuestión que hay que resolver es si la duda causada por la falta de coincidencia absoluta de los datos es o no razonable en este caso.

La titular aparece en el Registro identificada por su nombre y apellidos (M. T. F. G. M.), mientras que en el título presentado se refiere se afirma que dicha persona puede ser conocida por hasta cuatro nombres adicionales, similares pero diferentes: «M. T. F. G. M. (quien también acostumbraba usar los nombres de M. T. G. G., M. T. F. G. F., M. T. F. G. M. F. y T. F. G.)», y el título sucesorio que causa la sucesión, testamento de fecha 22 de abril de 2016, resulta otorgado por la «señora M. T. F. G. M.»; en el Registro, consta como titular «doña M. T. F. G. M.», lo que coincide con los nombres aportados en la escritura, si bien, sus datos de identificación documental difieren en la numeración de los documentos.

En el Registro aparece la causante con nacionalidad española y mexicana, y con número de identidad de extranjero número L0(…), circunstancia esta última –nacionalidad española y número de identidad de extranjero– que se obvia y desconoce absolutamente en la escritura, en la que ni tan siquiera se hace una mención por el notario autorizante de la posible identidad entre la causante y la titular registral, pudiendo originarse por tanto dudas de identidad.

Como documentos complementarios al título se acompaña un testamento autorizado por el cónsul de México en la ciudad de Barcelona en el que la testadora, cuyo nombre coincide con el de la titular registral, se identifica por medio de un número de pasaporte mexicano, pero no con el número de identidad de extranjero.

Consta como anejo también un certificado de defunción mexicano sin número de identificación referido a la persona respecto del que va emitido.

Se acompañan certificados mexicanos de últimas voluntades (uno por cada uno de los posibles nombres que identifican a la causante), en los que nuevamente no existe número de identificación. Pero no se utilizan los datos del testamento, relativos a filiación de la testadora –nombres y apellidos de padres–, nombre de hijos habidos de primer matrimonio –doña M. T. y don J. C. F. F.–, así como de sus esposos –don J. F. G., en primeras nupcias, y don N. A. B., en segundas nupcias–, para realizar una declaración de notoriedad que acredite la identidad de titularidades. La titular registral es identificada en el Registro, además, por determinadas circunstancias personales como son la doble nacionalidad española y mexicana, casada en separación de bienes, vecina de Barcelona en determinado domicilio –en todos los documentos aportados a la escritura y en el testamento, la residencia es mexicana–, y ninguno de estos datos coincide con los que resultan de los documentos aportados, por lo que es imposible establecer la correspondencia de identidad.

En consecuencia, confirma la calificación.

El tercero de los defectos, relativo a la exigencia de que se aporte certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad español.

En Resolución de 26 de octubre de 2022 de este Centro Directivo, se pone de relieve que siendo la Ley española la que determina los requisitos de inscripción y, siendo la exigencia del certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad uno de ellos (artículo 76 y 78 del Reglamento Hipotecario), es preceptiva dicha exigencia.

Además, en el supuesto concreto, la aportación del certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad no es en absoluto excesiva dado que la causante había residido en Barcelona, se dice de nacionalidad española –junto con la mexicana–, y es titular de un inmueble en Barcelona, por lo que perfectamente podría haber otorgado un testamento en España. No se trata de un requisito complicado, dada la facilidad y rapidez para la obtención de este certificado en el sistema español.

Confirma el defecto señalado.

99.*** SUCESIÓN INTESTADA A FAVOR DEL ESTADO

Resolución de 7 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Fuenlabrada n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una resolución de la Dirección General de Patrimonio del Estado, de declaración de herederos abintestato 

Resumen: Cumplido el procedimiento legamente establecido para tramitar una declaración de herederos abintestato se entiende acreditado inicialmente que no existen otros herederos con derecho a suceder, sin perjuicio de las acciones judiciales que puedan ejercer quien se consideren omitidos.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de un inmueble a favor del Estado cuya titularidad resulta de la Resolución de la Dirección General del Patrimonio del Estado de 3 de noviembre de 2022, por la que se resuelve un expediente de declaración administrativa de herederos abintestato a favor del Estado y se adjudica el bien que se pretende inscribir (art. 20 bis, apartado 6, de la Ley 33/2003, del Patrimonio de las Administraciones Públicas).

Registrador: Señala como defecto que “la resolución presentada no indica, ni acredita, que no sobrevivieran al causante determinados parientes colaterales dentro del tercer y cuarto grado, como son tíos, primos o tíos abuelos”.

Recurrente: Alega que se han cumplido en el expediente todos los trámites exigidos por la ley y que “la constatación de herederos en ningún caso puede entenderse como la obligación por parte de la Administración de probar un hecho negativo, como es la inexistencia de alguien, sino como el resultado del cumplimiento de los trámites previstos en la Ley sin que de los mismos resulte, en los términos expuestos, la existencia de un heredero con mejor derecho que el poseído por el Estado”.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

Tras destacar, como ya puso de relieve la R. de 13 de febrero de 2019, que un trámite esencial del expediente administrativo de declaración de herederos abintestato a favor del Estado es el relativo a la prueba de la ausencia de parientes con derecho a heredar abintestato (artículos 954 y 956 del Código civil en relación con los artículos 20.6 de la ley 33/2003), considera que en el caso debatido “se han cumplido todas las prevenciones y exigencias de la Ley: publicaciones en el «Boletín Oficial del Estado», la Plataforma del Ministerio de Hacienda y Función Pública, el Tablón De Anuncios de los municipios de Madrid y Fuenlabrada –4 publicaciones efectuadas por cada acuerdo de incoación, de caducidad– y, en la página web por último, de la resolución por la que se nombra heredero al Estado y transcurridos los plazos legales no se han formulado alegaciones ni reclamaciones sobre la herencia”, por lo que habiéndose cumplido las normas en vigor, no puede más que estimarse el recurso.

Comentario: Hace referencia la Resolución a la cuestión sobre la necesidad de probar que no existen más herederos llamados a la herencia y la problemática que plantea la prueba de los hechos negativos, y cita le Resolución de 21 de mayo de 2003. En resumen, el criterio general es que no es necesario probar el hecho negativo de que no existen otros interesados en la herencia distintos de los que resultan llamados en el título sucesorio, pero sí se debe probar la inexistencia de quienes fueron llamados, aunque sea genéricamente, en dicho título sucesorio y no comparecen (como sucede, por ejemplo, cuando en un testamento se llama como sustitutos vulgares a los descendientes del heredero, lo que confirma el artículo 82.3 RH).

Lo que sucede en este caso es que, cumplido el procedimiento exigido legalmente, se entiende acreditado inicialmente que no existen otros herederos que sean preferentes al Estado, sin perjuicio de que quienes se crean con interés para suceder puedan ejercitar las acciones judiciales pertinentes (art. 20 bis punto 8 de la Ley 33/2003).

 Este criterio es aplicable a todas las declaraciones de herederos abintestato. (JAR).

Resumen: Para inscribir una segregación por antigüedad y sin licencia por vía de la aplicación analógica del art. 28.4 de la Ley del Suelo, es necesario o bien una declaración de innecesariedad de licencia o bien una certificación acreditativa de la prescripción de la acción administrativa para restablecer la legalidad urbanística infringida.

– Hechos: Se presenta escritura de segregación por antigüedad fundada en el artículo 28.4 Ley de Suelo y la RDGSJFP 19 octubre 2020 en la que se aporta un informe de técnico acreditativo de que la finca segregada era finca independiente desde la aprobación del Plan General de Ordenación Urbana de Elche del año 1998 y una cédula de garantía urbanística emitida por el Ayuntamiento de Elche que se considera suficiente para sustituir la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de la legalidad.

– La Registradora: califica negativamente, exigiendo: licencia de segregación, declaración de innecesariedad de licencia o certificación expresa que acredite la prescripción de la acción administrativa para el restablecimiento de la legalidad urbanística

– El presentante recurre alegando que el reconocimiento de que la finca segregada es independiente desde 1998 viene avalado por el Informe del Excelentísimo Ayuntamiento de Elche en el que obra un plano de la finca como independiente, que coincide con catastro, y viene avalado por el hecho de que la finca segregada tiene asignada su propia referencia catastral y paga el IBI como suelo urbanizable a diferencia del resto de finca, que tiene referencias catastrales rústicas y en la que se desarrolla actividad agrícola.

Por lo tanto, hay una situación fáctica plenamente acreditada y reconocida desde el punto de vista urbanístico y catastral que permite tomar el año 1998 como punto de partida para el cómputo de los plazos de prescripción y, con ello, la aplicación analógica del artículo 28.4 TRLS y, al tratarse de una situación fáctica creada y reconocida por el propio ayuntamiento, no es necesaria la certificación administrativa que se pronuncie expresamente sobre los plazos de prescripción, pues el Ayuntamiento ya está reconociendo expresamente esa circunstancia, con clara especificación de las características de la parcela.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

–Doctrina: Fundándose en las RR 17 octubre 2014, 17 febrero 2018, 19 octubre 2020 y 10 abril 2023, el Centro Directivo señala que la aplicación analógica del del art 28.4 TRLS permitiendo la vía de la prescripción acreditada para inscribir divisiones o segregaciones antiguas debe ser matizada en el sentido de que, de conformidad con el art 26 TRLS , es necesaria la acreditación documental de “la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable” y para esta acreditación documental en el caso de parcelaciones ya existentes en la realidad, en sentido jurídico y material, reconocida su existencia y validez por la propia Administración y que, sin embargo, no cumplen las prescripciones del planeamiento vigente para obtener licencia, es necesario un pronunciamiento explícito del órgano con competencia urbanística que implique un reconocimiento del carácter consolidado e independiente de la parcela. (SNG).

– Hechos: Se presenta declaración de herederos intestados de un causante español, nacido en Argentina, a favor del Estado., en el expediente se concluye que no se ha acreditado la existencia de parientes con mejor derecho, por lo que procede la declaración del Estado como heredero abintestato. Junto con ella se presenta la documentación acreditativa de las publicaciones y actuaciones seguidas para averiguar si el causante tenía o no parientes con derecho a la sucesión intestada.

– La Registradora califica negativamente exigiendo la acreditación de la inexistencia de cualquier pariente vivo del causante con derecho preferente al llamamiento intestado.

– El delegado de Economía y Hacienda en Córdoba recurre exponiendo que la actividad investigadora para acreditar la inexistencia de herederos en el expediente de declaración de herederos intestados a favor del Estado es discrecional de la Administración, que practicará aquello que entienda suficiente en el marco de los trámites legalmente previstos para ello y, en el presente caso, consta acreditado que se ha llevado a cabo una extenuante labor de investigación en ese sentido. La calificación negativa impugnada, de ser confirmada, llevaría a que hubiera de desplegarse una labor de investigación universal y a veces imposible.

– Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: El registrador puede calificar las posibles discordancias entre la declaración de herederos y lo que resulte del correspondiente llamamiento legal, así como la no acreditación de los presupuestos legales para la apertura de la sucesión intestada. Pero la exigencia de que se acredite la inexistencia de parientes con derecho a heredar abintestato, habiéndose cumplido los trámites esenciales razonablemente exigibles para averiguar si una persona de nacionalidad española, pero nacida en Argentina, tenía o no parientes con derecho a la sucesión intestada, aparte de implicar una prueba casi diabólica de hechos negativos, supone revisar el fondo de la decisión administrativa, cuestión vedada a la calificación registral. (SNG)

– Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.

-Doctrina:

a.– La inconsistencia de la base de datos catastral es un mero defecto técnico que no debe impedir el tráfico jurídico de la finca, por ello, el art. 206 LH permite la georreferenciación alternativa para inmatricular fincas de titularidad pública y esto debe poder extenderse al supuesto de las fincas de titularidad privada cuando exista inconsistencia en la base de datos catastral.

b.- “Inconsistencia” es la de cualquier tipo, sea inexistencia o inexactitud de la georreferenciación catastral (RDG 22/09/2017), no es solo giro o desplazamiento sino cualquier inconsistencia de la base de datos catastral de la que se derive una inexactitud.

c.– Exigir la rectificación catastral previa implica una dilación temporal difícilmente asumible desde las exigencias de celeridad y seguridad que exige el tráfico jurídico inmobiliario.

Para evitar dichas dilaciones y no existiendo defecto jurídico ni invasión de fincas colindantes en la realidad física, DEBE PERMITIRSE la aportación de georreferenciación alternativa que corrija la inconsistencia catastral.

En tal caso se incorporarán al título 2 archivos GML: uno con las coordenadas del técnico y otro con las catastrales. El primer fichero se expresará en el asiento, inscribiéndose formalmente; mientras que el segundo se incorporará a una capa auxiliar específica de la aplicación de bases gráficas del distrito hipotecario. Y si, a pesar de ello, el registrador sigue teniendo dudas de la posible invasión de fincas ya inmatriculadas, puede y debe intentar disipar o confirmar tales dudas aplicando las previsiones del artículo 199 LH.

En el caso particular el registrador invoca la posible invasión de domino público. La DG distingue, siguiendo la RDG 26/07/2023

• Si la invasión del dominio público deriva del contraste entre la georreferenciación aportada y la capa gráfica que contenga el deslinde formalmente aprobado del dominio público, debe rechazarse la pretensión de inmatriculación,
• Si la invasión del dominio público simplemente deriva de una apreciación visual al contrastar la georreferenciación aportada con la capa de la ortofotografía, el registrador debe acudir al art 199 LH, con la notificación a la Administración titular del terreno supuestamente invadido para que, con sus alegaciones, puedan desvanecerse o confirmarse sus dudas. (SNG)

Resolución de 26 de diciembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil III de Madrid, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2022.

Resumen: Mismo contenido que las resoluciones señaladas bajo los números 25 y 29 a 32. Nos limitamos a reseñar que no es posible presentar un envío telemático de cuentas anuales debidamente firmado con certificado validado, pero en el que el certificado de aprobación de cuentas y el certificado de huella digital se han presentado mediante documentos escaneados que incorporan una firma e imagen las cuales obviamente no pueden ser validadas. (JAGV)

• • PDF (BOE-A-2024-4046 – 4 págs.– 209 KB) Otros formatos

77.*** CONCILIACIÓN REGISTRAL MERCANTIL: NEGATIVA A LA APERTURA DEL EXPEDIENTE. OBJETO DE LA CONCILIACIÓN.