102.* LEGITIMACIÓN PARA SOLICITAR CERTIFICACIÓN DE UN ASIENTO NO VIGENTE

Resolución de 19 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Ortigueira a practicar el asiento de presentación de una solicitud de certificación.

Resumen: Para poder obtener publicidad de asientos no vigentes ha de ha de probarse a satisfacción del registrador un interés legítimo y adecuado. Las solicitudes de certificación no necesariamente provocan asiento de presentación

Se deniega la presentación de una instancia que solicita una certificación de todo el historial de una finca.

El interesado recurre casi dos meses después. La Dg confirma la nota.

Como primera cuestión formal recuerda el centro directivo la existencia del nuevo recurso exprés contra la negativa a practicar el asiento de presentación. A pesar de que es manifiestamente extemporáneo la Dg entra en el mismo ya que en la Nota de la registradora faltaba el pie de recurso: no ha hecho mención alguna a la posibilidad de interposición de recurso, el órgano ante el cual debe interponerse, ni los plazos para su interposición, por lo que la nota de calificación no reúne los requisitos exigidos en el art 19 bis LH.

Como segunda cuestión procedimental, y ya que la nota se refiere a la negativa a la práctica del asiento de presentación, analiza la DG la no presentación de la solicitud. Recuerda que solo sería obligatoria cuando la certificación fuera a provocar algún asiento (416 RH) o, en otro caso, lo solicite el interesado o lo considere procedente el registrador, lo que no ocurre en este caso.

Pero dado que la nota de calificación aunque se refiere a la negativa a la práctica del asiento de presentación no ha obedecido a los motivos recogidos en los arts 246.3 LH y 420 de su Reglamento, sino en base a lo expuesto en el art 227 LH, adelantando así la calificación registral, por lo que y por razones de economía procesal analiza si es correcta la calificación registral de no expedir la certificación por no ser el solicitante titular de la finca cuya certificación «literal» solicita, ni acredita en modo alguno un interés legítimo.

Recuerda su reiterada doctrina relativa a la publicidad formal en el sentido de que el contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos y, por tanto, este interés se ha de justificar ante el registrador. Este interés debe ser: a) un interés conocido, en el sentido de acreditado o justificado (a excepción de los casos de autoridades, empleados o funcionarios públicos que actúen por razón de su oficio a los que la legislación hipotecaria presume dicho interés); b) ha de ser un interés directo o acreditar debidamente el encargo sin perjuicio de la dispensa del artículo 332.3 RH, y c) ha de ser legítimo. Además, en el ámbito del Registro de la Propiedad, ha de probarse a satisfacción del registrador de acuerdo con el sentido y función de la institución registral.

En relación con los asientos no vigentes además recuerda el contenido de Los artículos 337 y 338 RH que disponen lo siguiente: «Art. 337. Las certificaciones de asientos de toda clase relativas a bienes determinados comprenderán todas las inscripciones vigentes de propiedad verificadas en el período respectivo y todas las inscripciones y notas marginales de derechos reales impuestos sobre los mismos bienes en dicho período que no estén canceladas. Art 338. Las certificaciones de asientos de clase determinada comprenderán todos los de la misma que no estuvieren cancelados, con expresión de no existir otros de igual clase.». Por tanto, la regla general es que no procede expedir certificaciones de asientos o titulares no vigentes. No obstante, sí se admite cuando se justifique un interés legítimo adecuado. En este caso en la solicitud inicial no se alega ningún interés, sino que se manifiesta en el escrito de recurso. Dado que el recurso sólo puede tener en cuenta los datos que obren en poder del registrador cuando emite la calificación, no pudiendo apoyarse en otros documentos ajenos a dicha presentación y que se incorporen en el trámite de alegaciones, confirma la nota pero matiza que si acreditara ante el registrador dicho interés (la condición de heredero de anteriores titulares registrales) podría ser objeto de una nueva calificación registral. (MN)

103.** VENTA ANTERIOR PRESENTADA DESPUÉS. CLARIDAD EN LAS PARTICIPACIONES TRANSMITIDAS.

Resolución de 20 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Coria, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: Puede ser causa de suspensión el que se transmita en la escritura una cuota inferior a la que se tiene inscrita cuando existen indicios de error en el título que han de aclararse. Cuando hay doble venta y se presenta la escritura más antigua después de haberse inscrito la más moderna, procede denegar por la aplicación del principio de prioridad.

Hechos: En una escritura de compraventa se transmiten determinadas participaciones indivisas por varias personas. Uno de los transmitentes ya no es titular de participación alguna en el registro pues se inscribió una escritura de venta, otorgada posteriormente, pero presentada mucho antes. Respecto a las participaciones indivisas que están inscritas, ocurre que los vendedores transmiten una proporción inferior a aquella de la que son dueños, pudiendo existir error en la cuota.

El registrador señala como defectos la discrepancia entre la cuota transmitida y la inscrita y que la cuota de uno de los transmitentes se encuentra ya inscrita a favor de terceras personas.

El recurrente, aporta nueva documentación y realiza alegaciones diversas sobre materias ajenas al expediente gubernativo.

La DG confirma la nota de calificación.

Comienza aclarando al recurrente diversas características del recurso gubernativo, que se ha de centrar en las calificaciones negativas emitidas por los registradores y atendiendo a los documentos que han tenido a la vista, sin entrar en asientos ya practicados o en notas de calificación anteriores, a las que el propio registrador no está vinculado, tanto a las ajenas como a las propias una vez vencido el asiento de presentación correspondiente.

Respecto al defecto de constar la participación inscrita a nombre de terceras personas, lo confirma, porque la escritura objeto del recurso, aun siendo de fecha anterior, ha sido presentada muy posteriormente en el tiempo para su despacho respecto de otra de otorgamiento posterior pero presentada a inscripción con mucha antelación, con las consecuencias jurídicas correspondientes de acuerdo con los principios registrales de prioridad, tracto sucesivo, legitimación registral y salvaguardia judicial de los asientos registrales.

El otro defecto también lo confirma, porque, aunque las participaciones de que son dueños según el Registro, son superiores a las que transmiten, a la vista del contenido del título, se deduce que lo que se pretende es la transmisión de la totalidad de las participaciones que les pertenecen, por lo que da lugar a confusión y ambigüedad, de modo que es precisa la necesaria subsanación, de acuerdo con el principio de especialidad, pues, para que los asientos registrales se redacten con claridad y certidumbre, es preciso que los títulos estén redactados igualmente de la misma manera para permitir el adecuado reflejo registral conforme al principio de seguridad jurídica. (JFME)

104.** RECTIFICACIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA YA INSCRITA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Resolución de 24 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valverde a inscribir la representación gráfica georreferenciada alternativa de una finca y consiguiente rectificación de su descripción, una vez tramitado el procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.

Resumen.– Inscrita una representación gráfica, no es posible rectificarla a través del art. 199 LH si hay indicios de encubrimiento de operaciones de modificaciones hipotecarias no documentadas.

Hechos.- Se solicita la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral de una finca que ya tenía inscrita la georreferenciación catastral con ocasión de su inmatriculación. La nueva configuración resultante mantiene la misma superficie. En la tramitación del art. 199.2 LH, se formula oposición por un colindante que alega invasión de su finca y que consta presentada denuncia, admitida a trámite, por falsedad en el documento público de adquisición del promotor del expediente.

Calificación.- La registradora de la propiedad suspende la inscripción solicitada a la vista de las alegaciones presentadas.

Recurso.- El recurrente sostiene que el colindante ha intentado inscribir, con posterioridad al otorgamiento de la documentación que atribuye la titularidad al ahora recurrente, parcelas ajenas, por lo que no puede afirmarse que exista invasión de la parcela del colindante que formula las alegaciones.

Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación, si bien recuerda que lo procedente en estos supuestos es denegar, en lugar de suspender, la inscripción.

Doctrina.- En los casos en que existe un indicio de controversia debe denegarse la inscripción pretendida, pues la finalidad del art. 199 no es resolver una controversia entre colindantes. En el presente caso, la registradora ha tenido a la vista la documentación judicial aportada y sobre ella ha fundado sus dudas, actuación que no puede calificarse de temeraria.

Estando inscrita la representación gráfica de la finca y coordinada con el Catastro, ya no es procedente iniciar un procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para alterar esa ubicación, delimitación y superficie ya inscritas y pretender sustituirla por otra, pues claramente no se estaría manteniendo la identidad de la finca inmatriculada, que goza de la presunción de exactitud de los asientos registrales. En el caso de este expediente, se pretende añadir una franja de terreno por un lindero y restarla por otro, lo cual es indiciario de encubrimiento de operaciones hipotecarias no documentadas.

Comentario.- Las resoluciones de 7 de junio de 2019, 11 de diciembre de 2020 y 24 de noviembre de 2022permitieron la rectificación de la representación gráfica inscrita mediante el procedimiento del art. 199 LH, siempre que no existan dudas de invasión de otras fincas o del dominio público o se altere la realidad física exterior de la finca. La presente resolución y la R. de 8 de noviembre de 2023, citada por la DG (aunque referida a un supuesto de posible doble inmatriculación), parecen afirmar que no se puede rectificar por estar bajo la salvaguardia de los tribunales en virtud de la presunción de exactitud de los asientos registrales. ¿A qué debemos atenernos?

En mi opinión, no hay cambio de doctrina. En las resoluciones que he citado como favorables a la rectificación se planteaba solamente si esta era posible o no, lo cual la DG admitía bajo el condicionante de no hubiera indicios de invasión de fincas colindantes o del dominio público o de encubrimiento de operaciones hipotecarias no documentadas. Yo creo que el criterio sigue siendo el mismo, pues en el supuesto de la resolución que nos ocupa se ha producido la oposición de un colindante que ha puesto de relieve la posibilidad de que con la rectificación se está pretendiendo inmatricular una porción de terreno y la consiguiente desinmatriculación de otra. Por lo tanto, los requisitos vienen a ser los mismos que en el supuesto de que se solicite la inscripción de una representación gráfica por primera vez, solo que es más probable que, si ya está inscrita, no se trate de una verdadera rectificación de un error, sino de una alteración de la realidad exterior de la finca, lo que habrá que determinar en cada caso concreto. (VEJ)

105.* SOLICITUD DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN ESTANDO VIGENTE OTRO ANTERIOR

Resolución de 24 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Ciudad Rodrigo a practicar el asiento de presentación de una escritura de herencia por estar vigente otro asiento de presentación de la misma escritura. 

Resumen: No cabe practicar un nuevo asiento de presentación estando vigente el anterior del mismo título; pero una vez practicado el asiento correspondiente (inscripción, anotación, cancelación o nota marginal) concluye el procedimiento registral, y la entrada de nuevo del mismo documento, p.ej por advertirse un posible error en la redacción del asiento, debe motivar la práctica de un nuevo asiento de presentación.

Hechos: Se presenta una escritura de herencia que había causado ya la inscripción correspondiente, denegando el Registrador la práctica del asiento de presentación por estar aún vigente el asiento de presentación de la misma escritura.

El recurrente realmente no recurre esta nota de calificación, sino que lo que pretende es la rectificación de la inscripción practicada, por considerar que únicamente se había inscrito una mitad indivisa, por mitad e iguales partes indivisas, con carácter privativo, habiéndose omitido la inscripción respecto de la otra mitad indivisa.

La DG, comienza señalando que conforme a los plazos señalados en el art. 246.3 LH (“recurso expres”) el recurso debería ser objeto de inadmisión por extemporáneo, pero en este expediente se da la circunstancia de que el registrador, en su nota de calificación, no ha hecho mención alguna a la posibilidad de interposición de recurso, el órgano ante el cual debe interponerse, ni los plazos para su interposición, por lo que la nota de calificación no reúne los requisitos exigidos en el art. 19 bis LH, por lo que procede admitir el recurso y entrar a resolverlo.

También reitera que el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma, y que el objeto del recurso contra las calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente determinar si la calificación es o no ajustada a Derecho

En cuanto al fondo del recurso, relativo a la imposibilidad de practicar un nuevo asiento de presentación estando vigente el anterior del mismo título, efectivamente, estando vigente el asiento de presentación de un título respecto de una finca registral, no procede practicar un nuevo asiento de presentación respecto de ese mismo título y respecto de la misma finca (art. 421 RH).

Sin embargo, practicado el asiento correspondiente (inscripción, anotación, cancelación o nota marginal) concluye el procedimiento registral, consolidándose en el asiento practicado la prioridad ganada por el asiento de presentación, por lo que, habiendo sido retirado el título, la entrada de ese mismo documento, por ejemplo por advertir mediante la nota de despacho o la certificación extendida, un posible error en la redacción del asiento, debe motivar la práctica de un nuevo asiento de presentación (arts 213, 214 y 220 LH), por lo que estima el recurso interpuesto. (JCC)

106.** COMPRAVENTA. ACREDITACIÓN DEL MEDIO DE PAGO

Resolución de 24 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Valladolid n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa. 

Resumen: Para inscribir una escritura de compraventa cuando el precio se paga después del otorgamiento no cabe exigir que se incorporen a la misma los justificantes de las transferencias hechas después de dicho otorgamiento.

Hechos: En la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso se formalizó un contrato de compraventa y se pactó que determinada parte del precio se pagaría por la parte compradora a la vendedora «(…) mediante transferencia OMF que la parte compradora manifiesta (…) será realizada en el día de hoy, se me presente a estos efectos un cuadro informativo de la transferencia cuyas firmas no puedo legitimar por serme desconocidas. Advierto a las partes que dicho documento que dejo unido no constituye una transferencia ni un medio de pago válido, quedando este pendiente de realización y acreditación, que, en su caso, haré constar por diligencia (…)».

Registrador: suspende la inscripción porque no se incorpora en la referida escritura de compraventa la acreditación del medio de pago relacionado.

Notario: Alega que los pagos por transferencia posterior al otorgamiento, sobre los que no se da en la escritura carta de pago, se computan como pago aplazado y están completamente fuera del control de medios de pago, notarial o registral.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

Las manifestaciones y la constancia documental de los medios de pago empleados en el negocio jurídico (ex. arts. 21 y 254 LH y 24 LN y 177 RN) sólo son aplicables a los pagos realizados en el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura pública o con anterioridad al mismo, pero no a los pagos que se hagan en un momento posterior al otorgamiento, con independencia de que en la inscripción se haga constar, conforme al artículo 10 de la Ley Hipotecaria, la forma en que las partes contratantes hayan convenido los pagos futuros correspondientes a la parte del precio aplazado (RR de 10 de julio de 2012, 28 de julio de 2021, 8 de marzo y 10 de octubre de 2022 y 11 de diciembre de 2024).

Comentario: Reitera la doctrina de resoluciones anteriores. (JAR)

107.* INSCRIPCIÓN DE COMPRAVENTA ESTANDO PENDIENTE DE RESOLVER UN EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN

Resolución de 24 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de La Palma del Condado, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa de unidad productiva empresarial aprobada en procedimiento concursal.

Resumen: No procede la suspensión de una inscripción de compraventa de una finca afectada por doble inmatriculación una vez tramitado y culminado el procedimiento de unificación del folio real sin perjuicio de que en la publicidad formal se haga constar la tramitación del expediente en curso.

Hechos: Se trata de una escritura de compraventa de dos fincas registrales.

El registrador suspende la inscripción en tanto no se resuelva el expediente del artículo 209 de la Ley Hipotecaria, por estar inscrita la misma finca en dos términos municipales diferentes en el mismo registro y a favor de una misma persona, aunque con diferentes cargas.

El recurrente alega la infracción por parte del registrador de los procedimientos previstos en la DA4ª del Real Decreto 195/2017, de 3 de marzo, y en el apartado tercero de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 7 de julio de 2017 sobre la interpretación y aplicación práctica del nuevo artículo 2 del RH, así como de la DT3ªd y DA4ªdel mismo Real Decreto.

Dice que los titulares de cargas, en caso de doble inmatriculación de la misma finca en dos términos municipales diferentes, no se ven afectados ni perjudicados en sus derechos. Y que el procedimiento del artículo 209 se inició después de la presentación del título en el registro.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la calificación en los términos que ha sido redactada

Doctrina: Parte del artículo 2.1 del Reglamento Hipotecario, que, en caso de finca radicante en dos o más registros, dice que “será íntegramente competente aquél en cuya circunscripción se ubique la mayor parte de la finca”.

Se declara aplicable a este caso el artículo 3 del RH, por la disposición transitoria cuarta del mismo Real Decreto, entendiéndose solicitado el traslado con la presentación del título. Y si existe algún conflicto en ese traslado es cuando se aplica el artículo 209 de la LH relativo a la doble o múltiple inmatriculación.

Para ese traslado se copian “íntegramente los asientos y notas de la finca en el folio y bajo el nuevo número que le corresponda, clausurándose su historial antiguo y expresándose en el libro y folio el motivo de su traslación, mediante las oportunas notas marginales”.

Por su parte de la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 7 de julio de 2017 resulta que “aun cuando no se acompañe el título ya inscrito, llevará a cabo la unificación de los distintos folios reales abiertos a cada parte de finca en cada ayuntamiento o sección, que quedarán trasladados y pasarán a integrarse y quedar unificados en el folio real correspondiente al ayuntamiento o sección en el que se ubique la mayor parte de la finca, y por tanto, bajo un solo código registral único. En este caso, aunque las cargas sean distintas o siendo las mismas figuren en distinto orden, no se impide la unificación debiendo hacerse el traslado haciendo constar en el folio único de la finca total, “la procedencia de cada uno de los folios trasladados y se reseñará la titularidad y cargas que resulten de cada uno de ellos”, en el bien entendido de que cuando sea posible se proceda “a unificar los historiales registrales, bien mediante la inscripción de los títulos pertinentes para ello, o bien, si lo anterior no fuera posible, por aplicación de las normas previstas para la subsanación de la doble inmatriculación en la reglas quinta, sexta y séptima del artículo 209 de la Ley Hipotecaria”. Y “Una vez efectuada la traslación, el registrador lo notificará a los titulares de derechos inscritos o anotados y extenderá las oportunas notas de cierre y clausura de los folios reales trasladados”.

Así es como debe procederse en el caso de este recurso, sin que deba dilatarse la unificación, “aunque hubiera de resolver la situación creada por la falta de coincidencia de las cargas inscritas o anotadas a través del procedimiento regulado en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria”.

Y esto es lo que ha ocurrido pues de los historiales registrales de las fincas afectadas resulta que se procedió a la unificación de ambos historiales registrales, con cancelación del historial registral de una de ellas, en el folio asignado a la nueva finca, haciendo constar igualmente la compraventa a favor de la entidad recurrente.

Finalmente, en el historial de las dos fincas constan las notas marginales del artículo 209 de la LH y la finalización del expediente por incomparecencia de los titulares de derechos notificados, sin perjuicio de la vigencia de dichas notas por el plazo de 6 meses.

Concluye que el registrador ha actuado conforme a las disposiciones citadas, siendo correcto “el inicio del procedimiento previsto en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria para resolver la situación patológica de la diferente relación de cargas que pesaban en uno y otro historial, tal y como señala la mentada Resolución”. Por todo ello no puede sostenerse la nota de calificación tal y como ha sido redactada al ser contradictoria con la situación registral amén de incongruente.

Es decir que llevada a cabo “la unificación de los historiales registrales, en aplicación de las normas y Resolución citadas, no contribuye a lograr una mayor claridad en los asientos (más bien en la publicidad formal que pudiera expedirse, pues la unificación ya se ha realizado) el hecho de suspender lo que en realidad se ha despachado”.

Comentario: Se trata de un recurso sobre un supuesto muy particular que o bien no está correctamente explicado en los hechos o bien lo que revela es una falta de coordinación entre el contenido de la nota y el historial registral de las dos fincas afectadas.

Si los folios ya se habían unificado y la compra ya se había inscrito no se entiende claramente que es lo que se suspende. Quizás más que una suspensión de la inscripción lo que el registrador, que había actuado conforme a Ley, pretendía era constatar que mientras estuviera vigente el procedimiento del artículo 209 de la LH el orden o la misma existencia de alguna de las cargas sobre la finca podían sufrir alteraciones. Pero nada de esto refleja la nota y es ella sobre lo que resuelve la DG, constatando además que el traslado de las cargas podría haberse efectuado en otros términos y que por supuesto en a publicidad formal de las fincas debe darse cuenta de la existencia del procedimiento del art. 209 de la LH. (MGV)

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108.** COMPRAVENTA. REPRESENTACIÓN NO ACREDITADA DE PERSONA DISCAPACITADA

Resolución de 25 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Móstoles n.º 2 a inscribir una escritura de compraventa. 

Resumen: Cuando falta el consentimiento de uno de los otorgantes del negocio jurídico estamos ante un negocio incompleto que puede quedar salvado mediante la ratificación del “dominus negotii”, o de su representante (también si estuviera discapacitado) o de sus herederos, si hubiera fallecido.

Hechos: Escritura de compraventa en la que falta el consentimiento de doña CGM, propietaria de una cuota indivisa. En la escritura interviene el apoderado de su cónyuge que, en el poder, especifica que actúa en nombre propio y como gestor de los intereses de su esposa. En el poder, que se incorpora a la escritura de venta, el poderdante, tras indicar que su esposa (doña CGM) padece una discapacidad, se obliga a obtener la legítima representación y las autorizaciones judiciales oportunas.

Se añade en el contrato de compraventa que la venta deberá entenderse ineficaz de pleno derecho si llegado el día 30 de marzo de 2019 no se ha aprobado judicialmente y ratificado en escritura pública la actuación representativa.

La Registradora califica negativamente señalando que es necesaria a autorización judicial, art 287.2 Cc y que, en caso de que doña CGM hubiera fallecido o hubiera recuperado la capacidad, la escritura podrá ser ratificada por sus herederos o por ella misma

El Abogado recurre exponiendo:

-.- Que no es necesaria autorización judicial porque la venta se realizó por el cónyuge de doña CGM como guardador de hecho y la venta entra en el concepto de acto de escasa relevancia económica del art 264 Cc.

-.- Y que de ser necesaria autorización judicial, se trataría de un acto anulable y, habiendo prescrito la acción (4 años de la consumación del contrato), la compraventa ha quedado convalidada.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma parcialmente la calificación.

Doctrina:

La DG destaca que la redacción del artículo 264 Cc citado por el recurrente no es la que estaba vigente en el momento del otorgamiento y, por tanto, era inaplicable en el momento en que se confirió el apoderamiento y se otorgó la escritura de compraventa.

Resulta indudable que se trata de una escritura de compraventa en la que falta el consentimiento de uno de los copropietarios vendedores y a la que es aplicable el artículo 1259 Cc. Por ello el contrato celebrado puede calificarse de negocio jurídico incompleto en el que falta uno de los elementos esenciales, como es el consentimiento de una de las partes, y que puede quedar completado con la ratificación. Los efectos retroactivos del negocio jurídico bilateral ratificado han de entenderse sin perjuicio de los derechos legítimamente adquiridos en el ínterin por terceros.

No entra nuestro Centro Directivo en las consecuencias del pacto por el que la venta deberá entenderse ineficaz de pleno derecho «si llegado el día treinta de marzo de dos mil diecinueve no llegara a aprobarse judicialmente y ratificarse en escritura pública la actuación representativa aducida por no haber sido planteado en la calificación impugnada. (SNG)

109.** SEGREGACIÓN REALIZADA POR QUIEN APARECE EN EL REGISTRO COMO INCAPACITADO

Resolución de 25 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 4 a inscribir una segregación. (ACM)

Resumen: No cabe inscribir una segregación por quien aparece registralmente como incapacitado sin reseñar las circunstancias de su tutor o de la resolución judicial que haya modificado o dejado sin efecto la incapacitación.

– Hechos: Dos hermanas otorgan escritura de segregación en la que se señala que ambas comparecen para sí y en su propio nombre, se incluye el juicio notarial de capacidad; y en la que no se solicita nota informativa registral.

En el registro consta la incapacitación de una de las hermanas otorgantes y la rehabilitación, en 1993, de la patria potestad de sus padres.

– El Registrador: como no podía ser de otra manera, suspende, acertadamente, la calificación porqué constando registralmente la rehabilitación de la patria potestad, es precisa la comparecencia de los padres/representantes legales; o, en su caso, la reseña de las circunstancias de la resolución judicial que haya modificado o dejado sin efecto la incapacitación y su alcance o las nuevas medidas de apoyo adoptadas (Disp. Transitorias 2.ª y 5.ª Ley 8/2021).

– La Presentante: recurre exponiendo que ella es la actual tutora de su hermana (y aporta a la DG los documentos acreditativos de su nombramiento) pero que no es necesaria su intervención como tal porqué la segregación no sería un acto dispositivo sino neutral que no altera el patrimonio de ninguna de las 2 hermanas comparecientes.

– Resolución: Lógicamente la DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
a) A parte de que no cabe aportar al recurso documentos que no han podido tenerse en cuenta por el registrador al calificar (Art 326 LH),

b) Es evidente que constando registralmente la situación de incapacidad en la escritura debe reseñarse tal circunstancia, y en el caso se decía que ambas hermanas comparecían en nombre propio, sin referencia a ningún tipo de representación ni tutela, curatela, medida de apoyo ni resolución judicial alguna, y haciendo constar que ambas tienen capacidad para el acto;

c) Igualmente señala la DG que ni el notario, ni el registrador ni el propio Centro Directivo, son competentes, en el marco del recurso, para decidir el alcance de las medidas de apoyo ni valorar si son o no precisas en una segregación, siendo competencia de la autoridad judicial competente al dictar la oportuna resolución. (ACM)

110.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE UNA RECTIFICACIÓN DE CABIDA YA PRACTICADA CON AREGLO AL ART. 201.3.b LH

Resolución de 25 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Pozuelo de Alarcón n.º 1 a cancelar una inscripción de rectificación de cabida practicada con arreglo al artículo 201.3.b) de la Ley Hipotecaria, en base a las alegaciones formuladas por un titular registral colindante.

Resumen.- No cabe recurso contra la práctica de una inscripción de rectificación de superficie conforme al art. 201.3.b LH (diferencia de cabida inferior al 5% sin inscripción de georreferenciación).

Hechos.- Se rectifica la superficie de una finca por el sistema del art. 201.3.b), por ser inferior al 5% la diferencia de cabida. Practicada la inscripción, esta se notifica a los titulares de las fincas colindantes. Uno de ellos formula oposición a la inscripción ya practicada por entender que con la misma se ha invadido su propiedad.

Calificación.- El registrador de la propiedad desestima las alegaciones presentadas por considerar que el incremento de superficie no supone que se hayan determinado los linderos.

Recurso.- El recurrente alega que el aumento de la cabida de la finca colindante conlleva una disminución de la suya.

Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación del registrador.

Doctrina.- Conforme a los principios de legitimación y de salvaguarda registral de los asientos registrales, estos producen todos sus efectos mientras no se declara su inexactitud, en los términos establecidos en el art. 40 LH. Por consiguiente, el recurso gubernativo no es el cauce adecuado para declarar dicha inexactitud, pues solo está previsto legalmente para impugnar las calificaciones de los registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado.

Por lo tanto, no cabe instar recurso alguno frente a la calificación positiva del registrador por la que se extiende el correspondiente asiento. (VEJ)

111.** SUSPENSIÓN DE UNA COMPRAVENTA POR LA PRESENTACION DE UNA PROHIBICIÓN DE DISPONER EN CAUSA PENAL

Resolución de 25 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torrevieja n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: La presentación de una prohibición de disponer impide la inscripción de una compraventa afectada por la limitación aunque la escritura de venta esté presentada con anterioridad. Principio de legalidad frente al principio de prioridad

Suspendida la calificación de una compraventa por no acreditarse la presentación para el pago de los impuestos, se presenta mandamiento judicial ordenando anotación preventiva de prohibición de disponer, en virtud de la ejecución de una resolución de decomiso dictada con anterioridad al otorgamiento de la escritura de venta.

El registrador suspende la inscripción de la escritura hasta la resolución del procedimiento, en aplicación del art. 432.1 d) RH. El recurrente alega el principio de prioridad y la protección del art. 34 LH para el adquirente.

La DG confirma la nota.

Por un lado, expone la legislación y doctrina aplicable a el problema del acceso al registro de transmisiones anteriores cuando existe anotada una prohibición de disponer. Para ello distingue:

1.- Las prohibiciones voluntarias y las que tienen su origen en un procedimiento civil, que tratan de satisfacer intereses básicamente privados: pueden cumplir funciones de garantía, de tutela para lograr la plena satisfacción de la voluntad del beneficiario de la prohibición, garantizar el resultado de un procedimiento o la caución del mismo, etc. En este caso por aplicación del art. 145 RH, si el disponente afectado por la prohibición otorgó el acto cuando no tenía limitado su poder de disposición resulta que el acto fue válido y debe acceder al Registro a pesar de la prohibición de disponer, aunque se entiende que la inscripción del acto anterior no implica la cancelación de la propia prohibición de disponer, sino que ésta debe arrastrarse.

2.- Sin embargo, las prohibiciones adoptadas en los procedimientos penales y administrativos lo que quieren garantizar es el cumplimiento de intereses públicos o evitar la defraudación del resultado de la sentencia penal o las responsabilidades que de ella puedan derivar. Por lo que prevalece el principio de prioridad del art. 17 LH frente a la interpretación más laxa del art 145 RH, provocando así el cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibición.

Por otro lado, analiza los efectos del principio de prioridad cuando existen documentos presentados relativos a la misma finca. Es cierto que el principio de prioridad supone que: habiendo dos títulos relativos a la misma finca el orden de presentación determinara el orden de despacho y por tanto el rango entre ellos si se trata de derechos compatibles; y que el primeramente presentado accederá al Registro con exclusión del segundo cuando se trate de derechos incompatibles. Este conflicto de prioridad no debe confundirse con el supuesto en que presentado un título es presentado con posterioridad otro distinto del que resulta la falta de validez del primero. Aquí ya no existe conflicto entre títulos o derechos incompatibles, no estamos ante un problema de prioridad sino de validez y en consecuencia y por aplicación del principio de legalidad consagrado en el art. 18 LH, procede la exclusión del título inválido sin que pueda apelarse al principio de prioridad para evitarlo. (R. de 29 de marzo de 2019)

Esta doctrina debe compaginarse, adicionalmente, con el carácter específico del art 432.1.d) RH, que obliga al registrador a suspender la inscripción aunque el título cuya inscripción se pretende esté presentado con anterioridad. La excepcionalidad de este art. deriva de que el registrador, dentro de los márgenes de la calificación registral de documentos judiciales, no puede calificar si la propia transmisión presentada constituye un acto delictivo. Esto lo tiene que decidir el juez que instruye las diligencias previas, en virtud de los recursos procedentes, en el ámbito del mismo procedimiento en el que la medida cautelar ha sido adoptada.

Respecto al argumento de que el adquirente debe quedar protegido por el art. 34 LH, se rechaza por los motivos siguientes: en primer lugar, por tratarse de una cuestión a dilucidar, en su caso, por los tribunales; en segundo lugar, porque la protección al tercero requiere como requisito objetivo que su acto de adquisición, válido y a título oneroso, sea realizado con el titular registral como disponente y que a su vez el tercero inscriba su adquisición, y en este caso, la inscripción a su favor no ha llegado a producirse, sino que ha quedado suspendida. Además, a mayor abundamiento porque el art.34 se limita a mantener la posición del tercero que ha adquirido en virtud de un título válido aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro, y la prohibición de disponer ordenada judicialmente, sin embargo, no implica anulación o resolución del título del transmitente, sino que afecta a su poder de disposición y, sanciona con la nulidad los actos realizados en su contravención, lo cual impide la aplicación del art 34 LH, que cede ante el art 33. Aunque el título pudiera haber sido otorgado en favor de un adquirente de buena fe que, de no haberse presentado la medida cautelar habría sido inscrito, el registrador no puede calificar si la propia transmisión constituye un acto delictivo cometido por todos los otorgantes o si es procedente o no el levantamiento de la medida cautelar por tratarse de un tercero de buena fe. Esto lo tiene que decidir el juez que instruye las diligencias previas, en virtud de los recursos procedentes, en el ámbito del mismo procedimiento en el que la medida cautelar ha sido adoptada. (R. de 27 de junio de 2014) (MN)

112.* INSCRIPCIÓN DE PACTO OBLIGACIONAL CONTENIDO EN CONVENIO REGULADOR DE DIVORCIO 

Resolución de 26 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Alcorcón n.º 2, por la que se suspende la inscripción de determinado pacto en un convenio regulador de los efectos de un divorcio.

Resumen: En un convenio regulador por divorcio no es inscribible un mero pacto obligacional de adquirir en el futuro determinado inmueble. Estos convenios tienen naturaleza de contrato privado si no interviene un funcionario por razón de su cargo.

Hechos. En un convenio regulador por divorcio se incluye un pacto que establece la obligación personal del exesposo de realizar, en el futuro, la compra de determinado inmueble para que sea adquirido por los hijos con la constitución de un usufructo en favor de la exesposa y la obligación del pago de las posibles cuotas del préstamo hipotecario por el padre.

El registrador considera el pacto un compromiso obligacional entre las partes, que carece de transcendencia real, por lo que no es inscribible.

La recurrente alega que la sentencia de divorcio por la que se aprueba el convenio regulador es un documento auténtico y además título que reconoce un derecho de usufructo voluntario a favor de la recurrente, y en consecuencia es inscribible en el Registro de la Propiedad. Añade que el registrador no puede contravenir lo determinado en sentencia judicial.

La DG desestima el recurso.

Doctrina:

Como cuestión previa recalca que la calificación registral no entra en el fondo de la resolución judicial, ni en la validez del convenio regulador aprobado judicialmente, sino en si tal convenio constituye o no título inscribible, en cuanto a los pactos que constan en él. Considera que se somete a la calificación registral, porque es una cuestión relativa a los obstáculos derivados de la legislación registral (art. 100 RH).

Recuerda el criterio del centro directivo acerca de la naturaleza del convenio regulador de los efectos de la nulidad, separación y divorcio, considerándolo, desde el punto de vista formal, un documento privado, si no interviene un funcionario por razón de su cargo. El convenio, con el beneplácito de la aprobación judicial, obtiene una cualidad específica, que permite su acceso al Registro de la Propiedad, siempre que el mismo no exceda del contenido que a estos efectos señala el artículo 90 del Código Civil, que, a efectos registrales, se centra en la atribución del uso de la vivienda y ajuar familiar y a la liquidación, cuando proceda, del régimen económico-matrimonial. En el caso concreto, además, el juez aprueba el convenio regulador «salvo en lo relativo a los pactos que excedan del contenido del artículo 90 del Código Civil, sin perjuicio del valor que puedan tener entre las partes (…)».

También sujeto a la calificación registral el carácter real u obligacional de los pactos contenidos en dicho convenio. Por ello, sólo si el contenido del convenio regulador aprobado por el juez tiene trascendencia real conforme al citado artículo 2 LH es apto para provocar la inscripción.

Dicho pacto no comprende transmisión de derecho alguno sobre una finca, sino que recoge una obligación para la posterior celebración del correspondiente negocio jurídico. E interpreta el artículo 2 LH en el sentido de que sólo es posible proceder a la inscripción de los actos o contratos que impliquen una verdadera transmisión, constitución, modificación o extinción de un derecho real, quedando vedado el acceso al Registro de los meros pactos obligacionales o personales, carentes de trascendencia real –con limitadas excepciones, aunque ajenas al caso ahora planteado–. (JFME)

113.*** DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD CON ADJUDICACIÓN DE UNA PARTE INDIVISA Y NO DE LA TOTALIDAD DEL BIEN. CASOS DE DISOLUCIÓN PARCIAL DE COMUNIDAD.

Resolución de 26 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Icod de los Vinos, por la que se suspende la inscripción de una escritura de extinción de condominio y adjudicación.

Resumen: Para determinar si hay disolución de comunidad no es imprescindible que haya de adjudicarse necesariamente la totalidad del bien, bastando que con la porción que se adjudique a un comunero pase a ser dueño de la totalidad del bien. Se resume, además, la doctrina de la DG de otros casos de lo que podríamos llamar disolución parcial, pero que la DG considera actos de disolución.

Hechos: Se otorga una escritura de disolución de comunidad, que tiene la particularidad de que a uno de los dos cotitulares se le adjudica la parte del otro comunero (la mitad, no la totalidad del bien), aunque se especifica luego que con esa adjudicación el adjudicatario pasa a ser propietario de la totalidad del bien.

El registrador suspende la inscripción porque al tratarse de disolución de comunidad, entiende que la adjudicación debe referirse necesariamente a la totalidad del dominio sobre la finca, debiendo adjudicarse, como consecuencia lógica, el 100 % del dominio de la finca a uno de los comuneros.

El notario autorizante recurre y alega que la redacción de la escritura está orientada a la correcta determinación de la base imponible fiscal (que es el valor de la mitad del dominio) y que se acomoda a la jurisprudencia de la Sala III del Tribunal Supremo según la cual el comunero que pasa a ser titular exclusivo no adquiere ni se adjudica su cuota, que ya es propia, sino la de los demás cotitulares.

La DG revoca la calificación.

Doctrina: La DG afirma que, en este caso, no hay duda de que se produce la extinción de la comunidad sobre bien objeto de la misma, ya que el adjudicatario resulta finalmente dueño de la totalidad del mismo.

Aprovecha para especificar su doctrina sobre otros posibles casos de disolución de comunidad, podríamos decir parcial, que tienen en común que son actos tendentes a la disolución de la comunidad, pero en los que no se produce la disolución de forma total, no obstante lo cual la DG los considera actos de disolución

a) En una comunidad que comprende varios bienes, los partícipes adjudican uno o varios bienes a alguno de ellos, en propiedad exclusiva, en pago de sus derechos en la comunidad, subsistiendo la comunidad entre los restantes partícipes no adjudicatarios sobre el resto de los bienes no adjudicados, con reajuste de las cuotas entre estos últimos. Sería un caso similar al que en el ámbito de la partición hereditaria recoge el artículo 80.1.c del Reglamento Hipotecario.

b) En una comunidad de bienes integrada por varias fincas, se forman lotes que se adjudican a grupos de partícipes diferenciados, recibiendo dichos grupos de adjudicatarios los lotes en comunidad proindiviso.

c) En una comunidad sobre un bien indivisible, material o económicamente, los copropietarios acuerdan adjudicarlo en proindiviso a varios de ellos, que compensan en metálico a los no adjudicatarios, y,

d) En una comunidad sobre un solo bien, los titulares de algunas de las cuotas, pero no de todas, se adjudican entre ellos las cuotas de que son titulares, recibiéndolas uno o varios de ellos que compensan en metálico a los demás. (AFS)

114.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN. MODIFICACIÓN CATASTRAL SOBREVENIDA. NOTIFICACIÓN EN CASO DE DOMICILIO DESCONOCIDO

Resolución de 26 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Amorebieta-Etxano a inscribir la representación gráfica georreferenciada alternativa de una finca y consiguiente rectificación de su descripción, con ocasión del otorgamiento de un acta otorgada en el expediente notarial de rectificación de descripción de fincas.

Resumen.- La notificación a los titulares de cargas debe hacerse nominalmente mediante edicto en el BOE si se desconoce el lugar de notificación. Las alteraciones catastrales posteriores al otorgamiento del acta del art. 201 LH, no afectan a la eficacia del expediente.

Hechos.- Los titulares de la nuda propiedad de una finca tramitan, mediante acta notarial conforme al art. 201.1 LH, la rectificación de su superficie y linderos, aportando una representación gráfica alternativa a la catastral. Con posterioridad al otorgamiento del título, se produce una alteración de la configuración catastral de la parcela que se corresponde con dicha finca.

Calificación.- La registradora de la propiedad deniega la inscripción señalando dos defectos: a) si lo que se pretende es la constancia de la nueva superficie catastral, por ser ésta la real, debe iniciarse un nuevo procedimiento, con la nueva descripción que pretende hacerse constar en el Registro; b) estando la finca gravada con dos reservas de usufructo, debe solicitarse su cancelación en caso de encontrase fallecidos los usufructuarios o bien deben ser notificados éstos en la tramitación del expediente notarial de rectificación de descripción.

Recurso.- El notario recurrente sostiene: a) que resultan ajenas a la legalidad del documento las modificaciones posteriores que pudieran haberse operado en Catastro; que iniciar de nuevo el procedimiento de rectificación de cabida conlleva perjuicios al interesado y desvirtúa el procedimiento, de tal manera que las vicisitudes y éxito del mismo dependerían de la inexistencia de alteraciones catastrales sobrevenidas entre la finalización del procedimiento y su calificación registral y despacho; b) que en cuanto a los derechos de usufructo que gravan la finca, que se desconocen los domicilios y fechas de defunción de los usufructuarios, arbitrándose en la norma un sistema de notificación edictal nominativo subsidiario. También alega defectos de forma en la nota (falta de fecha, firma y fundamentación), que es considerada por la registradora como una mera nota de defectos.

Resolución.- La DGSJFP revoca la calificación del primer defecto y confirma la del segundo.

Doctrina:

a).- En cuanto a la cuestión formal, la DG considera que la nota de la registradora es una auténtica nota de calificación, la cual, pese a no cumplir los requisitos del art. 19 bis LH, es recurrible y, no habiendo indefensión por parte del interesado, entra en el fondo del asunto por razones de economía procesal.

b).- Sobre la alteración catastral sobrevenida, la DG recuerda su reiterada doctrina en relación con la naturaleza autónoma y distinta del Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario, que tienen finalidades, principios y regulaciones diferentes entre sí. Por otra parte, argumenta que de la regulación del procedimiento del art. 201 no resulta en ningún caso que la falta de aportación de la representación gráfica catastral, o que la representación gráfica catastral o la alternativa difieran, sean defectos que impidan la inscripción de la rectificación de la descripción. Y finalmente considera que no puede hacerse depender la eficacia del procedimiento tramitado ante notario de actuaciones o trámites que corresponden a otros organismos que no intervienen directamente en dicho procedimiento. A mayor abundamiento, en el caso concreto de expediente no se pretende la inscripción de la representación gráfica catastral, sino de una alternativa.

c).- Sobre la necesidad de ser notificados los titulares de los derechos de usufructo con los que se halla gravada la finca, señala que en el expediente regulado en el art. 201 LH el promotor debe expresar los datos de que disponga sobre la identidad y domicilio de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre la finca. Y el art. 203.1, regla 5ª, establece la forma en la que han de hacerse las notificaciones al disponer que el notario «notificará la solicitud, con expresión literal de los extremos recogidos en las letras a) y b) y en la forma prevenida en esta Ley, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente».

La remisión a «la forma prevenida en esta Ley» debe entenderse realizada a la prevista en el Título VI de la Ley Hipotecaria. En este sentido, el art. 199 dispone que «la notificación se hará de forma personal. En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el «Boletín Oficial del Estado»». Asimismo, la DA 2ª de la Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone que los anuncios que los Notarios deban publicar en el «BOE» con carácter supletorio cuando los interesados sean desconocidos, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, hubiera resultado infructuosa la notificación personal, tendrán el tratamiento previsto en la DA 21ª la Ley 30/1992, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.

De las normas citadas resulta que, siendo conocido el lugar de notificación al interesado, previamente a la notificación edictal, es preceptivo intentar por dos veces la notificación personal.

En el caso de este expediente, cuando se desconoce el lugar de notificación de los titulares de los derechos de usufructo, de tal manera que debe procederse a la notificación edictal. Este tipo de notificaciones edictales que se realizan con carácter supletorio, como ha señalado este Centro Directivo, deben estar nominalmente dirigidas a los interesados en la notificación, pues en otro caso conllevará una clara merma en sus garantías al no figurar el destinatario de la notificación, dificultando que pueda llegar a su conocimiento. (VEJ)

115.* CANCELACIÓN DE NOTA MARGINAL QUE REFLEJA EL CARÁCTER DE BIEN RESERVABLE DE UNA FINCA

Resolución de 26 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de registradora de la propiedad de Pinto n.º 2 a cancelar una nota de marginal que refleja el carácter de bien reservable de determinada finca registral. 

Resumen: Cabe cancelar la nota marginal que indica el carácter reservable por la vía del art. 210.1.8 LH una vez cumplido el plazo de 4 años para la impugnación de los actos anulables o rescindibles; a lo que se suma el plazo adicional de cinco años que del art. 210.1.8 LH; pues el dies a quo para impugnar los actos realizados por la reservista nació al consumarse la reserva (esto es, al fallecer la reservista y sobrevivirla los reservatarios)

Supuesto: Se solicita en una escritura la cancelación de la nota marginal que acredita el carácter de reservable (ex art. 811 CC) de una finca por procedencia, al amparo de la regla octava del art. 210.1 LH. La reservista falleció en 2008 y en su herencia los hijos y herederos, también reservatarios, no incluyeron esta finca por haber sido vendida por la reservista.

La registradora, en su calificación, entiende que tal cancelación no es posible, en aplicación de los arts 82 LH y 174.2 RH porque la reserva del art. 811 CC sólo puede cancelarse con consentimiento de los reservatarios otorgado en escritura pública, o por sentencia judicial firme que ordene su cancelación».

Se recurre la calificación.

La DG, previamente aclara dos cuestiones procedimentales: 1) que pese a referirse también el recurrente a la calificación emitida por el registrador sustituto, únicamente procede que esta DG emita pronunciamiento respecto de la calificación emitida por la titular del Registro que calificó inicialmente; 2) que el registrador, al ejercer su función calificadora, no está vinculado por las calificaciones realizadas por otros registradores; ni por las propias anteriores

Y en cuanto al fondo de la cuestión estima el recurso, en aplicación de la teoría de los actos propios de los herederos reservistas (y no se antoja aventurado defender, incluso, una confirmación tácita ex art. 1311 CC); unida al hecho de que ha transcurrido sobradamente el plazo de cuatro años que el CC establece para la impugnación de los actos anulables o rescindibles; y a lo que se suma el plazo adicional de cinco años que recoge el art. 210.1.8 LH; cumplido sobradamente, pues el «dies a quo» para impugnar los actos realizados por la reservista nació al consumarse la reserva (esto es, al fallecer la reservista y sobrevivirla los reservatarios), por lo que procede cancelar la nota marginal que refleja el carácter de bien reservable, ex art. 811 CC (JCC)

116.** HERENCIA OTORGADA SIN LA INTERVENCIÓN DE LOS DESCENDIENTES DEL LEGIMATARIO DESHEREDADO

Resolución de 27 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una escritura de disolución de gananciales, aceptación y adjudicación de herencias. 

Resumen: Para dejar sin efecto la desheredación ordenada en el testamento se requiere el consentimiento de todos los interesados, incluyendo a los descendientes del desheredado a quienes correspondería el derecho establecido en el artículo 857.

Hechos: Se solicita la inscripción de una escritura de herencia. En el testamento del causante, este desheredó a dos de sus tres hijos, legó la legítima estricta al tercer hijo e instituyó heredero universal a un nieto. En la escritura intervienen el nieto heredero y sus tres citados hijos, manifestando que “les consta que hubo reconciliación” entre el causante y las hijas desheredadas, por lo que “han acordado proceder al pago de los derechos legitimarios de estas”. Se le adjudica a cada uno de los hijos su porción en la legítima estricta.

Calificación: La registradora señala como defecto lo siguiente: que no se manifiesta si las desheredadas tienen más descendencia, ya que esta manifestación es necesaria puesto que tal descendencia puede ser considerada como afectada, y en caso de existir deberían prestar su conformidad al hecho de que se produjo esa reconciliación que deja sin efecto la desheredación.

Recurso: Los recurrentes alegan que se ha designado un heredero universal y siendo este el único heredero a título de herencia es el único que tiene que prestar su conformidad, sin que afecte a los demás nietos, pues dicha reconciliación solo les afectaría si no hubiese dejado heredero universal a uno de los nietos

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DGSJFP reitera su ya consolidada doctrina. Así, recuerda que, en el supuesto de la Resolución de 20 de septiembre de 2021, los interesados consintieron en manifestar que la causa de la desheredación no era cierta y adjudicaron a los legitimarios la legítima larga. A tales efectos, el Centro Directivo exigió el acuerdo expreso entre todos los herederos (instituidos y preteridos), ya que para prescindir de la correspondiente acción judicial de nulidad se exige dicho convenio entre los interesados, por lo que debieron prestar su consentimiento los hijos de los desheredados. Por su parte, en el caso de la Resolución de 28 de enero de 2021, había sido contradicha la causa de la desheredación y no había sido probada la misma, acordándose por los herederos que la desheredada conservara su derecho a la legítima. La Dirección General consideró que habiendo sido contradicha la causa de la desheredación sin utilizar la vía judicial, los hijos o descendientes de los desheredados debían ser considerados como «afectados» a los efectos de prestar la conformidad que evitara la resolución judicial. En todos estos supuestos, si no hay conformidad de todos los afectados, para que la negación de la certeza de la causa de la desheredación prive a ésta de su eficacia debe aquélla realizarse ante los tribunales de justicia.

En el presente caso comparecen y consienten en la escritura todos los hijos legitimarios que, junto con el heredero universal instituido, manifiestan que les consta la reconciliación, y han acordado que conserven sus derechos legitimarios y adjudican en ese sentido. El Centro Directivo señala las diferencias entre el perdón y la reconciliación, para concluir que esta última, ya sea expresa o tácita, requiere la acreditación mediante cualquier medio admitido en derecho. En el presente supuesto, manifiestan los otorgantes «que les consta la reconciliación» pero no lo acreditan. Por ello, resulta aplicable la doctrina del Centro Directivo, esto es, que en los casos en que la causa de desheredación haya sido «contradicha» –en este caso desconectada por una manifestación sobre la constancia de la reconciliación– sin utilizar la vía judicial, los hijos o descendientes de los desheredados deben ser considerados como «afectados» a los efectos de prestar la conformidad que evite la resolución judicial; y ello porque se produce la extinción de su acción para reclamar la legítima, como consecuencia del acuerdo sobre la existencia de reconciliación que deja ineficaz la causa de desheredación (cfr. Resoluciones de 3 de octubre de 2019, 5 de noviembre de 2020 y 28 de enero y 10 de febrero de 2021).

Otra cosa sería el caso de que la reconciliación constara fehacientemente acreditada, o que mediara acta de notoriedad con la citación al expediente de todo el elenco de afectados que tienen que dar su conformidad como consecuencia de la privación de la eficacia del contenido económico del testamento (BZR).

117.** INSCRIPCIÓN DE FINCA APORTADA POR SOCIEDAD CON NIF REVOCADO CON POSTERIORIDAD AL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA

Resolución de 27 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de San Vicente de Raspeig, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de aumento de capital con aportación no dineraria.

Resumen: La revocación de un NIF impide el acceso al registro a transmisiones hechas por la entidad, aunque en el momento del otorgamiento estuviera vigente.

Hechos: Se trata de una escritura otorgada del año 2012 de aumento de capital con aportación no dineraria de una finca registral por parte de una sociedad limitada.

El registrador señala que “consultado el fichero de N.I.F. de la A.E.A.T. resulta que el número (…) correspondiente a la sociedad aportante se encuentra revocado por acuerdo de 8 de junio de 2020, sin rehabilitar”, por lo que no pueden llevarse a cabo las operaciones registrales solicitadas por el defecto subsanable de hallarse el número de identificación fiscal revocado.

El recurrente alega:

— que en el momento del otorgamiento de la escritura el NIF estaba vigente;

— que la inscripción en el registro es voluntaria;

— que el comprador es tercero de buena fe;

Resolución: La Dirección General desestima el recurso interpuesto y confirma la calificación.

Doctrina: La DG se basa en la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, relativa al carácter obligatorio de la consignación del NIF y de los medios de pago empleados en las escrituras notariales relativas a actos y contratos sobre bienes inmuebles. Por su parte el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, en su artículo 147 regula las consecuencia de la revocación del NIF de una sociedad, una vez publicado en el BOE.

Ahora bien, como el NIF estaba vigente en el momento del otorgamiento la DG se apoya en la disposición adicional sexta de la Ley General Tributaria que establece la prohibición terminante de autorización de cualquier instrumento público y de acceso a cualquier registro público de los negocios jurídicos de una sociedad con el NIF revocado. Por ello, aunque la primera prohibición no es aplicable en este caso, sí lo es la segunda pues el acceso al registro se pretende cuando ya está el NIF revocado.

Comentario: La conclusión de esta resolución, que ya hemos visto, es clara y diáfana nos guste más o menos pues en base a ella el adquirente que adquirió de forma correcta en su día, se va a ver obligado, si quiere inscribir su adquisición en el Registro de la Propiedad, a realizar unos trámites que le serán extremadamente difíciles y complicados ya que carece de cualquier relación o poder con la sociedad de NIF revocado. Y ello sin entrar en el probable problema de que esa sociedad a lo que se llama una sociedad fantasma sin órgano d administración y sin socios que sean localizables.

Por ello quizás de “lege ferenda” debería arbitrarse algún sistema que permitiera la inscripción de los negocios jurídicos realizados antes de la revocación. (MGV)

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118.⇒⇒⇒ INSCRIPCIÓN DE UN ACTA DE RESOLUCIÓN UNILATERAL DE UN CONTRATO DE COMPRAVENTA POR INCUMPLIMIENTO

Resolución de 27 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Tomelloso a inscribir un acta de resolución unilateral por incumplimiento de contrato de compraventa.

Resumen: Análisis detallado de la naturaleza y requisitos de la condición resolutoria explícita. Trata también sobre el alcance que, en sede de calificación, pueden tener documentos posteriores pendientes de despacho.

Hechos: Mediante acta se declara por la parte vendedora la resolución unilateral de una compraventa por incumplimiento del comprador de la obligación de pagar el precio aplazado, solicitándose la reinscripción de la propiedad a su favor. Por su parte, el comprador otorga un acta donde se opone a la resolución alegando incumplimiento del vendedor al no entregar la posesión de la finca contra el ofrecimiento de pago del precio aplazado, no habiéndose personado la parte vendedora en cierta Notaría tras ser citada por burofax y correo electrónico a recoger el cheque. En esta última acta consta testimoniado un cheque nominativo por el importe correspondiente a la compraventa. El comprador presenta el acta en el Registro.

La Registradora califica negativamente en una extensísima nota. En síntesis, pone de manifiesto los siguientes defectos:

1. El requerimiento instado por la parte vendedora es meramente resolutorio y no en primer lugar de pago y subsidiariamente resolutorio, por lo que no se da al comprador la oportunidad de pagar.
2. La vendedora no ha consignado las cantidades recibidas del comprador (cfr. art. 175-6ª RH).
3. Consta oposición del comprador, por lo que no es posible la reinscripción a favor del vendedor.

La sociedad vendedora recurre con una extensísima fundamentación que puede resumirse en que:

1. La resolución de la venta no puede ser paralizada por el comprador porque iría en contra de sus propios actos, puesto que se acordó que el vendedor pudiera resolver la venta notificando al comprador mediante acta notarial.
2. Los términos de la escritura, reflejados en la inscripción, excluyen la consignación de cantidades, pues se establece una cláusula penal en favor del vendedor respecto de las cantidades pagadas por el comprador. Incluso la parte compradora renunciaba en la escritura a la facultad moderadora equitativa de los tribunales respecto de la cláusula penal.
3. El art. 1504 CC permite resolver tanto por requerimiento notarial como judicial, sin precisar de una previa confirmación judicial, pues se trata de un derecho potestativo para la parte que decide resolver ante el incumplimiento de pago de la contraparte. El art. 59 RH no exige más requisitos para inscribir la resolución. Todo ello sin perjuicio de que el comprador pueda solicitar la tutela judicial de sus derechos, pero ello no ha de entorpecer en la esfera registral el normal desenvolvimiento de lo pactado, pues la resolución se produce con el requerimiento.
4. El comprador no contestó al requerimiento y después otorgó un acta de manifestaciones aparte que presentó en el Registro con posterioridad sin otro objeto que influir en la calificación del Registrador.

La DG desestima el recurso y confirma todos los defectos. Para ello hace un repaso a la figura.

En cuanto a su naturaleza, como ya apuntó la R 29-8-2019, se trata de un poder resolutorio con autonomía jurídica, fruto de la autonomía de la voluntad de las partes, no siendo asimilable a un mecanismo de ejecución en sentido técnico. Eso sí, con un automatismo –sin perjuicios y bien entendido- en su operativa y ulterior efecto de reinscripción a favor del vendedor que no es sino lógica consecuencia del automatismo de la resolución de la venta, provocada por el requerimiento que el vendedor dirige al comprador, y que en realidad es una notificación realizada de forma auténtica de la voluntad de resolver.

En cuanto a los requisitos:

1) Ha de ser, precisamente, explícita, entendiendo como tal que la voluntad resolutoria de los contratantes resulte clara e indudable. Asimismo es, en primer lugar, de pago y, subsidiariamente, resolutorio. No directamente resolutorio.

2) Como no estamos ante un mecanismo de ejecución en sentido técnico, la reinscripción a favor del vendedor queda sujeta a rigurosos controles que salvaguarden la posición jurídica de las partes: tanto la del comprador, que se ve privado del dominio sobre la cosa comprada, como del vendedor, que reintegraría en su patrimonio la cosa vendida. La jurisprudencia ha venido exigiendo la falta de oposición del comprador fundada en la falta de algún requisito para proceder a la resolución, línea iniciada por la R 29-12-1982. Formulada oposición, el transmitente deberá acreditar, en el correspondiente proceso judicial, los presupuestos de la resolución: incumplimiento grave, que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, y sin hallarse causa razonable que justifique esa conducta (SSTS 18-12-1991, 14-2-1992, 30-3-1992, 22-3-1993, 20-2-1995 y 16-3-1995).

3) Respecto a la cláusula penal y la ausencia de consignación de las cantidades que deban devolverse (cfr. art. 175-6º RH), el Centro Directivo comienza indicando que el art. 175-6º RH encuentra su justificación en que la resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de restituirse lo que cada una hubiera percibido, de conformidad con lo dispuesto en el art. 1123 CC: uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando cumpla por su parte lo que le incumba (R 6-3-2020). Por tanto, no puede dejar de cumplirse bajo pretexto de una cláusula mediante la que se haya estipulado que para el caso de resolución de la transmisión por incumplimiento, el que la insta podrá quedarse con lo que hubiese dado la contraparte, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial prevista en el art. 1154 CC -facultad moderadora de los Tribunales en la cláusula penal- (RR 28-12-1982, 16-9-1987, 17-9-1987, 19-1-1988, 4-2-1988 y 28-3-2000). La regla general, por tanto, es que no cabe pactar otra cosa en la escritura (R 19-7-1994), si bien la moderación de la cláusula penal es renunciable en determinados casos: así, las SSTS 7-4-2014, 24-10-2017, 14-2-2018, 6-6-2019, 28-1-2020 y 23-6-2020 consideran que no cabe moderación judicial de la pena si ésta se ha establecido para sancionar un incumplimiento concreto en el marco de una relación contractual, aunque fuera parcial o irregular (cláusula penal punitiva), doctrina que acoge la R 29-8-2019. Como apunta la STS 23-6-2020, la finalidad del art. 1154 no reside en resolver la cuestión de si se debe rebajar equitativamente la pena por resultar excesivamente elevada, sino en interpretar si las partes, al pactar la pena, pensaron en un incumplimiento distinto del producido.

La cuestión sobre si procede aplicar la cláusula penal, excluyendo la consignación de cantidad alguna, o si procede consignación, depende de que se acredite o no el incumplimiento del extremo concreto. Sobre esta particular, la R 10-1-1944 apuntó que puede acreditarse por la notoriedad del suceso, por la documentación que ponga de relieve el hecho, o por resolución judicial. Como en el presente caso existen discrepancias manifiestas, el Centro Directivo no aplica la cláusula penal y acude a la regla general: procede consignación.

Las cláusulas penales punitivas quedan sujetas a los límites generales de la autonomía privada del art. 1255 CC, de manera que pueden considerarse contrarias a la moral o al orden público aquellas cuya cuantía exceda extraordinariamente la de los daños y perjuicios que, al tiempo de celebrarse el contrato, pudieron razonablemente preverse que se derivarían del incumplimiento.

4) Respecto al acta presentada con posterioridad, admite que el Registrador pueda tomarla en consideración, en aras de una calificación conjunta (vid. doctrina emanada de la R 11-2-2014). Rechaza igualmente que se haya presentado el acta con el objetivo de influir en la calificación, por guardar indudable relación con ésta. Afirma que, si bien el art. 202 RN impone al requerido un plazo de contestación de dos días hábiles, nada impide que éste pueda formular oposición en un momento posterior y hacer llegar dicha oposición a conocimiento del que pretende la resolución, pues lo determinante, en este caso, es que se constate que existe una oposición con virtualidad suficiente como para trasladar la cuestión a la vía judicial: lo que se discute por las partes es si hay un incumplimiento de contrato por la parte compradora o una voluntad obstativa a la entrega de la finca por parte de la parte vendedora.

Comentario:

Resolución imprescindible sobre una de las figuras clásicas de nuestro Código Civil, la condición resolutoria explícita. Al analizarla ya hemos indicado otros pronunciamientos tanto de la DG como del TS donde se puede ahondar en la cuestión.

Indicar aquí que, sobre la cuestión de documentos presentados en el Registro con posterioridad y tenidos en cuenta por el Registrador, es necesario tener en cuenta la STS 12-7-2022, que recoge la doctrina emanada de la R 11-2-2014: “el Registrador, en su calificación, no sólo puede sino que debe tener en cuenta no sólo los documentos inicialmente presentados, sino también los auténticos y relacionados con éstos, aunque fuesen presentados después, con el objeto de que, al examinarse en calificación conjunta todos los documentos pendientes de despacho relativos a un mismo sujeto inscribible, pueda lograrse un mayor acierto en la calificación, así como evitar inscripciones inútiles e ineficaces”. Se exige que se trate de un documento público, pero no es necesario que pueda producir un asiento de presentación.

La DG ha ido ahondando en la doctrina de admitir documentos posteriores en aras de lograr una calificación global y unitaria, frente a la doctrina tradicional, consagrada en las RR 11-5-1999 y 28-4-2000, donde se rechaza de todo punto que pueda ser tomado en cuenta para la calificación de un documento otro que no causa asiento de presentación porque no es susceptible de provocar una operación registral y que sólo busca evitarla. Dichos pronunciamientos proclaman que no puede el Registrador, en su calificación, tomar en consideración informaciones extrarregistrales, sea por conocimiento directo -salvo en el ámbito mercantil lo dispuesto en el art. 407.2 RRM- o por documentos obrantes en el Registro con asiento de presentación caducado o aportados con un fin distinto al de su inscripción.

Finalmente, apuntar que la resolución, al tratar la cuestión de la cláusula punitiva, con la vista puesta en la R 29-8-2019, establece como límites únicamente los de la autonomía de la voluntad previstos en el art. 1255 CC pero recalcando que, en aquella ocasión, se trataba de dos sociedades mercantiles. Involucrado un consumidor, parece imprescindible tener en cuenta la legislación sectorial tuitiva de consumidores y usuarios (ACT).

119.** MODIFICACIÓN DE OBJETO Y CÓDIGO CNAE. SU RELACIÓN CON EL DEPÓSITO DE CUENTAS.

Resolución de 25 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil y de bienes muebles III de Palma de Mallorca a inscribir una escritura de modificación del objeto social de una sociedad de responsabilidad limitada. 

Resumen: En caso de modificación del objeto de la sociedad, si no consta el CNAE en la hoja de la sociedad, el CNAE de la actividad principal debe manifestarse en la escritura, sin que el hecho de que conste en el depósito de cuentas exima de esta obligación.

Hechos: Se trata de una sociedad que en junta universal modifica su objeto social, que era de perforaciones de pozos, reparación de automóviles y construcciones, suprimiendo la actividad relativa a la reparación de automóviles.

Se da la circunstancia que por la fecha de su constitución en la hoja de la sociedad no constaba el CNAE de su actividad principal.

La registradora suspende la inscripción pues “de conformidad con lo previsto en el artículo 20.2 de la Ley 14/2013 de 27 de septiembre y Resoluciones DGSJFP de 3 y 4 de junio de 2014, en la escritura debe constar el CNAE correspondiente a la actividad principal de la sociedad”.

El notario autorizante recurre. Basa su recurso en que “la actividad principal codificada ha sido ya varias veces objeto de declaración al Registro Mercantil, y en particular, en el último depósito de cuentas anuales efectuado por la Sociedad del año 2023”. Añade que ello deriva de la interpretación finalista y sensata del precepto pues exigir que se reitere el CNAE de la actividad principal es redundante y solo produce molestias al ciudadano.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DGSJFP, va a reproducir en esta resolución su doctrina sobre la consignación el CNAE en el Registro Mercantil. La concretamos de forma sintética en estos puntos:

— la finalidad de la consignación es meramente estadística;

— su regulación, a los anteriores efectos, se contiene en el artículo 20 de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, que, bajo el epígrafe «Sectorización universal de la actividad de los emprendedores» la lleva a cabo “bajo los principios de obligatoriedad, universalidad y unicidad”;

— la identificación del código CNAE correspondiente a la actividad principal es obligatoria no sólo para el depósito de cuentas, sino también en la constitución de la sociedad y cualquier modificación de su objeto social;

— si existen varias actividades principales se debe consignar el CNAE de todas ellas;

— no existe inconveniente alguno en consignar el código CNAE de todas las actividades a desarrollar por la sociedad.

Concluye la DGSJFP que “tanto la inscripción de constitución de la sociedad como la inscripción de modificación del objeto social deben contener necesariamente el código de actividad correspondiente a la principal que desarrolle la sociedad, código que debe ser el que «mejor la describa y con el desglose suficiente», cuestiones que debe calificar el registrador”.

Aplicando la anterior doctrina al supuesto de hecho planteado la DG dice que, “modificándose el objeto social de una sociedad en cuya inscripción nunca se ha hecho consignar el CNAE, no es suficiente conque ese código se haya hecho constar en el depósito de cuentas de la sociedad”, pues incluso prescindiendo del hecho que dicha la actividad principal haya cambiado desde dicho momento, del artículo 20 antes citado resulta clara la exigencia de que el código CNAE se haga constar en la inscripción de la modificación el objeto social, y ello aunque la modificación sólo consista en la supresión de una de sus actividades.

Comentario: La resolución es clara. Deber inexcusable de hacer constar el código CNAE en toda modificación del objeto de la sociedad, en cuanto a su actividad principal, sin que el hecho de que dicho código conste en el depósito de cuentas exima de la obligación.

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