INFORME Nº 362: BOE NOVIEMBRE de 2024.

2ª Parte: RESOLUCIONES DGSJFP:

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VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

() Reiterativa o de escasísimo interés

* Poco interés o muy del caso concreto

** Interesante (categoría estándar)

*** Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD

442.*** CANCELACIÓN DE USUFRUCTO POR ABANDONO DE LA VIVIENDA USUFRUCTUADA 

Resolución de 5 de agosto de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 1, por la que se deniega la inscripción de la extinción de un derecho de usufructo.

Resumen: el abandono es la pérdida del dominio provocada por el dueño de la cosa mediante la dejación de su posesión con intención de perder su propiedad. Y, en puridad de conceptos, cuando se trata de derechos reales limitados, como el usufructo, no se habla propiamente de abandono sino de renuncia.

Hechos: Mediante escritura de herencia del año 2012 inscrita en el Registro, la testadora legó a su nieta el usufructo sobre la vivienda que constituía su residencia habitual añadiendo que el usufructo se extinguirá si la legataria abandona dicha vivienda.

Se presenta acta de manifestaciones en la que se manifiesta lo siguiente: «que es conocedora de que hace más de seis años, su hija. ha abandonado la vivienda de Zaragoza y se encuentra viviendo en Pamplona junto con la compareciente y su esposo. Así lo acredita con certificado de empadronamiento y el notario estima justificada la notoriedad pretendida, por lo que queda acreditado por notoriedad, que la nieta no vive ni tiene su residencia habitual en el piso en cuestión.

La Registradora califica negativamente por no considerar acreditado el hecho del que depende la extinción del derecho de usufructo, es decir, el abandono de la vivienda (el abandono conlleva un elemento subjetivo/intencional superior al de la residencia), con las garantías para la tutela efectiva del titular registral del derecho que pretende cancelarse, derecho de usufructo, inscrito en el Registro de la Propiedad y bajo la salvaguarda de los Tribunales.

La Dirección revoca la nota de calificación y tras reiterar su doctrina sobre la interpretación de los artículos 40 y 82 LH señala que el abandono es:

1º. Un acto unilateral del dueño de una cosa por el que la separa de su patrimonio y se desprende de ella sin pasar a formar parte de un patrimonio distinto.

2º. El abandono requiere de una dejación material que conlleva una renuncia jurídica: el sujeto realiza un acto de desposesión para perder la propiedad y sólo las cosas pueden ser objeto de abandono.

3º. Este acto por el cual una persona renuncia a un derecho implica consentimiento. El abandono supone una intención, a diferencia de la pérdida.

4º. Se trata de un acto material que realiza un sujeto al desprenderse de una cosa o bien mueble o inmueble con la intención de perder su posesión y el derecho que sobre dicha cosa tenía. Pero el abandono puede también manifestarse realizando actos que indiquen que el sujeto pretende dejar fuera de su esfera de poder la cosa abandonada.

5º. Ciertamente, el abandono es la pérdida del dominio provocada por el dueño de la cosa mediante la dejación de su posesión con intención de perder su propiedad. Y, en puridad de conceptos, cuando se trata de derechos reales limitados, como el usufructo, no se habla propiamente de abandono sino de renuncia (artículo 513.4.º del Código Civil).

En el concreto supuesto de este expediente, el legado según el cual «el usufructo se extinguirá si la legataria abandona dicha vivienda» debe interpretarse en el sentido de que el usufructo se extingue si la usufructuaria deja de habitar la vivienda. El término abandonar se refiere a la vivienda y no al derecho de usufructo, de modo que debe entenderse suficiente que la usufructuaria deje de habitar la vivienda, en los términos en que se ha producido en este caso concreto, para concluir que el usufructo se ha extinguido. (ER)

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443.** HERENCIA Y VENTA EXTRAJUDICIAL DE FINCA HIPOTECADA

Resolución de 7 de agosto de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Valdepeñas, por la que se suspende la inscripción de una escritura de herencia y compraventa extrajudicial

Resumen: En la venta extrajudicial ha de constar, a efectos de su calificación, el cumplimiento de los tramites esenciales del procedimiento.

Si se pacta en virtud de una novación posterior de la hipoteca, el mismo no perjudicará a las cargas que accedieron al registro cuando aún dicho pacto no constaba inscrito.

El carácter habitual de la vivienda solo se puede destruir con una prueba suficiente en contrario.

Hechos: Del historial de la vivienda objeto de venta, en el momento de otorgamiento de la escritura, resulta:

– gravada con la hipoteca, objeto de venta extrajudicial, que causó la inscripción 2.ª, transmitida por la 5.ª y modificada por la 6.ª en la que las partes pactan expresamente que la parte acreedora pueda reclamar cuanto se le adeude mediante la venta extrajudicial de la finca hipotecada.

– gravada con la hipoteca constituida en la inscripción 4.ª

– gravada con una anotación de embargo letra A.

– al margen de la citada inscripción 2.ª consta nota de expedición de la certificación del artículo 236-b del Reglamento Hipotecario, para el procedimiento de ejecución de la hipoteca de la referida inscripción 2.ª, transmitida por la 5.ª y modificada por la 6.ª

– posteriormente, la hipoteca de la inscripción 4.ª se transmite a favor de la entidad «Gandara S.V.» según la inscripción 7.ª

Previa adjudicación hereditaria de la vivienda, como un acto previo a efectos del tracto sucesivo, posteriormente se vende la misma a la adjudicataria de dicha finca en el procedimiento de ejecución extrajudicial de la hipoteca que recaía sobre ella. Se solicita la cancelación de las cargas posteriores a la hipoteca ejecutada.

No se aporta el acta de tramitación del expediente de subasta notarial de ejecución extrajudicial de hipoteca, solo se acompaña de otra escritura complementaria por la que los mismos otorgantes de la escritura elevan a público una «Minuta» de manifestaciones, relativas a que en el procedimiento de ejecución extrajudicial de la hipoteca que motivó la venta que se documenta se han cumplido los trámites esenciales.

La registradora la califica negativamente en base a tres defectos:

— Que no consta en la escritura ni en la complementaria, los trámites del procedimiento por el que se ha llevado a cabo la ejecución de la hipoteca y que han determinado la venta que se escritura.

— Que no consta el consentimiento de “Gandara, SV” para que se efectúe la venta extrajudicial de la hipoteca de la inscripción 2.ª, ya que la novación por la que se acordó incluir tal posibilidad se efectuó con posterioridad a la constitución de la inscripción 4.ª de la que ahora es titular y

— La manifestación sobre que la vivienda es la habitual de los deudores vendedores requiere consentimiento de los titulares de la hipoteca de la inscripción 4.ª, ya que, al pactarse el procedimiento de ejecución extrajudicial de la hipoteca, se hizo constar que la vivienda era la habitual de la parte de deudora.

La recurrente alega, que en el acta notarial y en la escritura complementaria otorgada se recoge toda la tramitación del procedimiento que culmina con la venta extrajudicial, que la sociedad titular actual de la hipoteca de la inscripción 4.ª adquirió cuando ya estaba en marcha la venta extrajudicial y expedida la certificación y que no consta en la escritura de novación, en contra de lo que afirma la registradora, el carácter de vivienda habitual de la finca por lo que nada hay que manifestar ni consentir.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: El régimen jurídico actual de la venta extrajudicial de finca hipotecada se encuentra disperso en los distintos textos normativos (art 129 de la LH, 234 y ss RH, artículo 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, Capítulo V del Título VII de la Ley orgánica del Notariado establecen el régimen de las subastas notariales)con el agravante de que existen importantes contradicciones como sucede en la regulación de las notificaciones y subastas.

La calificación de la venta extrajudicial ante notario en cuanto ejecución de un pacto voluntario inter partes, tiene el mismo alcance que respecto a los demás documentos notariales, con la particularidad en este caso de que la venta se produce como colofón a un procedimiento estrictamente regulado, de carácter registral, respecto de las que el ordenamiento toma precauciones para que la transmisión obedezca a una justa causa que salvaguarde los derechos de los interesados exigiendo un conjunto de formalidades cuya cumplimentación se exige al notario.

Por tanto, ha de ser indubitado y objeto de examen por el registrador:

— El incumplimiento del deudor.

— Que los intereses de las partes en juego, también los de los titulares de derechos y cargas posteriores que han de ser objeto de purga, hayan tenido la oportunidad de intervenir.

El primer defecto, es confirmado, puesto que la escritura presentada no contiene los requisitos necesarios,(artículo 236 letra l del RH), para que la registradora pueda comprobar el cumplimiento de los tramites esenciales del procedimiento, sin que ello pueda ser suplido aportando una escritura de elevación a público de una “Minuta” de manifestaciones preparatorias de una escritura complementaria, relativas a que en el procedimiento de ejecución extrajudicial de la hipoteca que motivó la venta que se documenta se han cumplido los trámites esenciales.

Nuestro CD da dos opciones para subsanarlo:

1. Rectificando la escritura recogiendo de modo expreso y con la extensión suficiente los requisitos exigidos o,
2. Aportando el acta notarial en la que se hayan consignado estos sin que su mera mención en la escritura de compra sea suficiente.

En cuanto al segundo defecto al ser de carácter constitutivo la inscripción del pacto de ejecución extrajudicial hipotecaria, si éste se pacta en virtud de una novación otorgada cuando ya habían accedido al registro cargas intermedias, sus efectos no pueden oponerse a estas, puesto que dicho pacto no constaba inscrito cuando tuvieron acceso al Registro y sin que modifique lo anterior el hecho de la transmisión de la hipoteca intermedia, al no quedar afectado el rango adquirido por aquélla, y aunque la titular no hubiera efectuado alegación alguna en el procedimiento, extremo este que no ha quedado acreditado, correspondiendo al notario como responsable de su tramitación decidir sobre la procedencia de impulsarlo aun siendo advertido de la existencia de dichas cargas.

El tercero es igualmente confirmado puesto que no es ajeno al desarrollo del procedimiento de venta extrajudicial el carácter habitual o no de la vivienda, es por ello que tal circunstancia “es necesaria para la correcta configuración del pacto y debe figurar de forma expresa”.

En el caso que nos ocupa, se hizo constar el carácter habitual de la vivienda al pactarse la ejecución extrajudicial, pero en la escritura calificada, se manifiesta que la vivienda no tiene carácter habitual sin aportar prueba en contrario alguna, por lo que no decae la presunción del citado artículo 129 de la Ley Hipotecaria, que dispone que “se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la venta extrajudicial el inmueble es vivienda habitual si así se hubiera hecho constar en la escritura de constitución”.

La exigencia de prueba en contrario deriva de que el carácter habitual o no de la vivienda determina, entre otros, las reglas aplicables respecto al importe exigible para autorizar la adjudicación en la subasta conforme al artículo 671 de la LEC.

Sin que tal carácter puede resultar de una mera manifestación en perjuicio de posteriores acreedores a cuyo favor habría de consignarse el sobrante o diferencia entre lo debido al acreedor y el valor de adjudicación.

Comentario: Con esta resolución queda claro que para la efectividad y vigencia del procedimiento extrajudicial es esencial que dicho pacto haya sido objeto de inscripción registral ya que sus efectos no van a quedar constreñidos a las partes intervinientes en la operación de préstamo, aunque en ningún caso surtirá efectos respecto de cargas anteriores. (MGV)

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444.() SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO ADQUIRIDO POR USUCAPIÓN

Resolución de 2 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Colmenar Viejo n.º 2 a inscribir una sentencia dictada en un procedimiento ordinario sobre adquisición de una finca por usucapión.

Resumen: el sistema español es un sistema de folio real siendo la finca la base del Registro.

Hechos: se presenta mandamiento ordenando la inscripción de una sentencia dictada en juicio ordinario por la que se declaraba la adquisición de una finca por usucapión.

La Registradora califica negativamente al considerar que la descripción de la finca cuya inscripción se pretende es insuficiente para practicar las operaciones registrales pertinentes y no poder identificar la finca en cuestión.

El Centro Directivo confirma la calificación y tras analizar el alcance de la calificación cuando se trata de documentos judiciales señala que la negativa de la registradora a practicar la inscripción no implica en ningún caso que esté cuestionando la titularidad proclamada por el fallo judicial ya que la finca es el elemento primordial de nuestro sistema registral –de folio real–, por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico real. No obstante, esta doctrina ha sido matizada en relación con los inmuebles ya inscritos cuya descripción ya recoge el conjunto de requisitos establecidos en el ordenamiento hipotecario. En tales casos, la omisión o discrepancia de algunos de los datos descriptivos con que éstos figuran en el Registro no constituye en todo caso un obstáculo para la inscripción si su ausencia no impide la perfecta identificación de la finca. Por el contrario, debe entenderse que dicho obstáculo existirá cuando la omisión o discrepancia sea de tal condición que comprometa la correspondencia segura y cierta entre el bien inscrito que sea objeto del título presentado a inscripción. (ER)

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445.** TRANSACCIÓN SIN CONTENIDO INSCRIBIBLE HOMOLOGADA JUDICIALMENTE

Resolución de 2 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Inca n.º 1 a inscribir un auto de homologación de una transacción (ACM)

Resumen: La homologación judicial de un acuerdo transaccional SIN contenido jurídico real inmobiliario (pago metálico legítima) no lo hace inscribible ni altera su naturaleza de documento privado.

Hechos: Se presenta un auto de homologación judicial de una transacción sobre pago de legítima mediante una promesa de pago con el importe que se obtenga de la eventual venta futura de una finca (cuya relación con la herencia tampoco consta).

La Registradora: califica negativamente ex Art 3º LH y la reiterada doctrina de la DG (que se citará) por resultar preciso un acto formal y expreso acompañado de titulo público adecuado (escritura pública) para la inscripción, ya que la transacción consta en un documento privado cuya naturaleza no queda alterada por la homologación judicial.

La abogada del adjudicatario: recurre señalando que el auto judicial aprobatorio del acuerdo transaccional tiene carácter de documento público inscribible (Arts 317-1 y 319 LEC), y que ex Arts 414 y 415 LEC se trata de un acto procesal cuyo principal fin es alcanzar un acuerdo entre las partes, el cual, ex Art. 1816 CC produce efectos de «cosa juzgada material», lo que impide volver a plantear cuestión alguna sobre ese supuesto, objeto, pretensión o proceso, de modo que la homologación judicial supone una terminación del procedimiento con la garantía y eficacia propia de una sentencia dictada en vía contenciosa, y por tanto sujeta a los límites de la Calificación registral del Art 100 RH.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación :
 Doctrina:
a) Desde un punto de vista sustantivo, porqué el acuerdo homologado no tiene transcendencia real en el Registro, y por tanto no puede ser objeto de inscripción, ya que lo que se pretende es afectar una finca al pago de una cantidad (la legítima) ante el peligro de que una futura insolvencia del demandado (heredero) frustre la expectativa de cobro del actor (legitimario) Tampoco se ordena en el auto mandamiento ordenando una anotación preventiva de embargo.

b) Desde un punto de vista formal, porqué la homologación judicial de un documento privado (acuerdo transaccional) no lo convierte en público ni lo hace inmediatamente inscribible:

1) El Art 3º LH establece una enumeración de títulos formales inscribibles que no es alternativa o indistinta, sino que cada uno, conforme al Ppio de Congruencia, tiene un ámbito material y formal propio;

2) Así, la DG reitera la mecánica de las homologaciones judiciales de acuerdos privados en general, de exigir escritura pública notarial para inscribir acuerdos transaccionales, ya que NO se trata de una SENTENCIA sino de un mero Auto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto (a lo más el juez valora la capacidad de las partes para transigir en sí mismo, no para el negocio objeto de la transacción) de modo que ante la remisión del Art 810 LEC al Art 787-2 LEC se impone como regla general la protocolización notarial de la partición judicial, siempre y cuando haya concluido sin oposición.

3) En definitiva la DG confirma una jurisprudencia REITERADA y CONSOLIDADA así, entre otras, en las RR. DGRN y DGSJFP de 9 julio (dación en pago entre cónyuges) y 5 agosto 2013 (adjudicaciones pro indiviso); de 25 febrero 2014 (servidumbre de paso), de 3 marzo 2015 (exceso de cabida); o en 2016, las de 2 de junio (compraventa), 19 de julio (disolución de condominio) y 6 de septiembre de 2016 (división de cosa común) u otra de 30 de noviembre (liquidación de una sociedad conyugal), las RR. de 17 octubre (Convenios Reguladores de divorcio y de Parejas de Hecho) y de 24 octubre de 2016 (declaración de Obra Nueva en convenio regulador) la de 21 de diciembre 2016 (división de cosa común); en 2017: las RR. 5 de abril (Liquidación de Gananciales #172/17) y de 6 de abril (disolución de condominio #173/17); la R. 30 de mayo (para la resolución por incumplimiento una permuta); R. 7 septiembre (dación en pago de deuda de costas procesales); 18 de octubre (Disolución y Liquidación SL); R. de 31 de octubre (Reconocimiento dominio) y las RR 2 noviembre 2016 y 18 de mayo y 3 de noviembre de 2017 (protocolización de operaciones particionales), R. 29 mayo (protocolización unilateral de operaciones particionales), RR. 30 mayo y R. 20 julio 2018 (Disolución comunidad) y RR. de 6 junio y 24 de octubre 2018 (cónyuges ya divorciados); las RR de 14 de febrero, 22 de mayo, 11 de julio, 31 octubre (divorcio), y 11 de diciembre de 2019; las RR. 28 enero (donación de usufructo al hijo en divorcio), RR. 2 septiembre (donación garaje a menor en divorcio) y 12 noviembre 2020 (donación entre cónyuges); y RR 19 febrero, 27 abril (liquidación de Gananciales por divorcio.) 18 mayo y 20 septiembre (ambas Disolución comunidad), y 14 octubre 2021 (adjudicación en pago tras divorcio), las de 20 junio, 11 septiembre y 4 diciembre 2023 y las de 23 julio (asignación de finca privativa en divorcio) y 2 septiembre 2024 (reclamación legitimaria). (ACM).

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446.** INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO. RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN CUANTO AL CARÁCTER DEL BIEN

Resolución de 2 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 4 a inscribir una instancia de heredero único .

Resumen: Se aprecia una cierta flexibilización en la prueba del carácter privativo del dinero invertido en la adquisición del bien. Se admite la declaración del vendedor en documento público notarial acompañada de prueba adicional que justifique un ingreso en la cuenta del comprador de dinero que tenga procedencia privativa acreditada.

Hechos: El recurrente, que es heredero único de JMT, presenta una instancia privada para inscribir una finca a su nombre. También solicita la previa inscripción de dicha finca a favor de su causante como heredero único de doña EMR, y que se rectifique la previa inscripción a nombre de esta señora pues está inscrita con carácter ganancial cuando en realidad es privativa de doña EMR.

Registrador y recurrente: Se plantean cuatro cuestiones que ya han sido objeto de pronunciamientos anteriores de la Dirección General y que se resumen a continuación.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación

Doctrina:

INSTANCIA PRIVADA DE HEREDERO ÚNICO.

Conforme a los artículos 14 LH y 79 RH, en el supuesto de heredero único sin que exista persona con derecho a la legitima la inscripción se practicará mediante el títulos sucesorio (art. 14 LH) acompañado de documento privado (instancia única) con la firma del heredero único legitimada notarialmente o ratificada ante el registrador, de modo que quede acreditada la identidad del solicitante y titular del derecho que se inscribe. La falta de legitimación notarial o ratificación ante el registrador de la firma extendida en la instancia privada es defecto que impide la inscripción.

Además, la instancia privada debe cumplir con los requisitos necesarios para la inscripción, por lo que la omisión del estado civil del heredero único es defecto que impide la inscripción (arts. 9 Lh y %1 RH).

PRUEBA DEL CARÁCTER PRIVATIVO DEL BIEN.

1 Acreditación notarial: Para que una adquisición por precio realizada constante el matrimonio pueda inscribirse con carácter privativo a favor de uno de los cónyuges, dejando sin efecto la presunción de ganancialidad (ex. Art. 1361 CC) ha de quedar acreditado el carácter privativo del dinero invertido en la adquisición (art. 95.2 RH).

La prueba de la privatividad del dinero debe venir acreditada necesariamente por la fe notarial, sin que sea suficiente la mera manifestación del interesado. Es necesario, por tanto, que el rastro del dinero privativo invertido goce de una plena acreditación documental, si bien, en resoluciones más recientes se aprecia una cierta flexibilización al admitir que se inscriba el bien con carácter privativo “sobre la base de manifestaciones del comprador que, constando en documento público, tengan como soporte algún dato adicional como pudiera ser, por ejemplo, el documento bancario del que resulte la correspondencia del pago realizado con el previo ingreso en una cuenta de la titularidad del comprador de dinero procedente de donación constatada en escritura pública”.

2 Prueba mediante Catastro: No cabe, pues el Catastro no tiene efectos de fe pública respecto de la titularidad y derechos reales sobre bienes inmuebles, función atribuida legalmente al Registro de la propiedad.

RECURSO GUBERNATIVO.

Conforme al artículo 327 LH, el recurso se debe presentar en el registro que calificó el título. El plazo para la interposición del recurso será de un mes a contar desde la fecha de notificación de la calificación

 Al escrito de recurso deben acompañarse el título objeto de la calificación, en original o por testimonio, y una copia de la calificación efectuada.

La no aportación de alguno de los documentos no produce el rechazo automático del recurso, sino que el registrador debe notificárselo al recurrente para que subsane las deficiencias observadas en el plazo de diez días desde la notificación. Caso de no subsanarse, el recurso se rechaza.

Si el registrador no notifica en plazo y forma al recurrente las deficiencias observadas en el escrito del recurso para que sean subsanadas, la falta de subsanación no debe impedir la resolución del recurso pues causaría indefensión al recurrente. (JAR)

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447.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR MANDAMIENTO JUDICIAL

Resolución de 2 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Salamanca n.º 3, por la que se suspende la cancelación de una hipoteca ordenada por mandamiento judicial por razón de falta de idoneidad del documento presentado para tal cancelación

Resumen: Es posible cancelar por pago una hipoteca ya en ejecución, en virtud del auto judicial que así lo ordene.

Hechos: Se trata de un de mandamiento judicial en el que se ordena no solo la cancelación de la nota marginal de expedición de cargas en procedimiento de ejecución directa, sino también la misma cancelación de la inscripción de la hipoteca, por haberse acreditado en el procedimiento tanto el completo pago de la deuda, como el reconocimiento del acreedor ejecutante.

La registradora considera que el mandamiento presentado no constituye documentación idónea para practicar la cancelación, entendiendo exigible otorgar escritura pública en la que conste el consentimiento cancelatorio y causalizado del acreedor hipotecario o bien testimonio de una sentencia firme en que se resuelva sobre el fondo de la cancelación de la hipoteca.

La parte recurrente estima que, constando claramente por auto firme, dictado en el propio procedimiento de ejecución hipotecaria, que se ha pagado la totalidad de la obligación garantizada por la hipoteca, y no solo las cantidades vencidas y adeudadas hasta la fecha de inicio del procedimiento, la cancelación la hipoteca debe ser posible.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación impugnada.

Doctrina: En principio, nuestro CD entiende que el mandamiento o el testimonio del decreto de sobreseimiento del procedimiento de ejecución hipotecaria por pago de la cantidad reclamada al instarse la ejecución, no es título hábil para la cancelación de la inscripción de hipoteca, y sino únicamente la cancelación de la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas que consta al margen de la inscripción de hipoteca.

Es por lo anterior que la elección del título formal no es arbitraria, sino que, según el acto o negocio cuya inscripción se pretenda, habrá que optar por la escritura pública, por la resolución judicial o por el documento expedido por la autoridad administrativa (art 3LH).

Según el art 82 de la LH una inscripción de hipoteca se puede cancelar por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o representantes legítimos.

También conforme al art 674 de la LEC como consecuencia de la ejecución mediante embargo objeto de una anotación o de otra hipoteca inscrita con anterioridad, en virtud del mandamiento judicial expedido al efecto en el procedimiento de ejecución.

Y finalmente, cuando, habiendo sido objeto de ejecución, ésta culminase con el correspondiente decreto de adjudicación.

En el caso que nos ocupa el documento presentado es un mandamiento de traslado de un auto judicial firme en que se ordena la cancelación de la hipoteca por entenderse acreditado el pago de toda la cantidad debida, y habiendo analizado el juez el fondo de esta cuestión, procede la práctica de la cancelación solicitada.

Sin que el auto objeto de este recurso se pueda considerar un auto judicial de homologación de una transacción entre partes, ya que en el mismo el juez lleva a cabo una valoración de la existencia del pago de la deuda hipotecaria (causa de la cancelación) y se pronuncia expresamente sobre las pretensiones de las partes, recogiendo un fallo autónomo de cancelación de la hipoteca por pago y no una homologación de un acuerdo transaccional de cancelación previo de las partes.

Comentario: Tres aspectos nos parecen básicos para que la DG admita el auto cancelatorio por pago; uno, que se produce en el seno de una ejecución hipotecaria en curso, dos que en el seno de ese procedimiento el acreedor ha manifestado incluso de forma reiterada el pago realizado y tres que el juez ha valorado suficientemente dichas manifestaciones. Dándose estos requisitos no debe existir inconveniente alguno en admitir la cancelación por pago resultante de un auto judicial firme. Lo contrario sería un exceso de formalismo al tratarse de la reiteración de un trámite ya innecesario. (MGV)

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448.** CONCESIÓN ADMINISTRATIVA. CESIÓN A PERPETUIDAD DE NICHO

Resolución de 2 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Benidorm n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una cesión para ocupación a perpetuidad de un nicho en cementerio municipal.

Resumen: en cuanto a la inscripción de la concesión de ocupación de un nicho o derecho funerario, los cementerios de titularidad municipal son bienes de dominio público y como tales pueden ser objeto de concesiones administrativas que atribuyan el uso o aprovechamiento exclusivo sobre los mismos, con una determinada duración y bajo ciertas condiciones

Hechos: se presenta fotocopia de un contrato del año 1996, denominado compraventa, en el que el concejal delegado del alcalde-presidente del Ayuntamiento de Benidorm, cede para ocupación a perpetuidad un nicho en el Nuevo Cementerio Municipal de Benidorm.

La Registradora califica negativamente dada la falta de titulación auténtica para practicar la inscripción, pues se presenta únicamente una xerocopia o fotocopia del título concesional y porque la concesión de ocupación de un nicho o derecho funerario no es inscribible en el Registro de la Propiedad por no reunir los requisitos de los derechos reales y no ser una concesión administrativa inscribible.

El Centro Directivo confirma la calificación.

En cuanto al primer defecto, esto es, la falta de titulación auténtica, se reitera que es principio básico de nuestro derecho hipotecario que sólo la documentación auténtica y pública puede tener acceso al Registro, por lo que tratándose, como en el presente caso, de documentos administrativos, el documento ha de ser la copia auténtica (artículo 3 LH), certificación o testimonio correspondiente expedido por quien se halle facultado para ello con las formas y solemnidades previstas en las leyes.

En cuanto a la inscripción de la concesión de ocupación de un nicho o derecho funerario, los cementerios de titularidad municipal son bienes de dominio público y como tales pueden ser objeto de concesiones administrativas que atribuyan el uso o aprovechamiento exclusivo sobre los mismos, con una determinada duración y bajo ciertas condiciones. Es el caso de las concedidas para la ocupación de los nichos destinados al sepelio de cadáveres y restos humanos, que al recaer sobre un inmueble –el nicho existente en el cementerio, de titularidad pública» reúnen los requisitos que permiten su inscripción, de acuerdo con los artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 31, 60 y 61 de su reglamento.

La Dirección General ya reconoció la posibilidad de inscribir este tipo de concesiones en Resolución de 15 de noviembre de 1988, sin perjuicio de que en el asiento hayan de identificarse los bienes demaniales sobre los que recae.

En cualquier caso, la inscripción que en su caso se practicase debería expresar literalmente el pliego de condiciones generales, el traslado de la Ley o resolución administrativa de concesión y las condiciones particulares y económicas (artículo 60 del Reglamento Hipotecario), teniendo en cuenta en este caso que estos derechos funerarios son «res extra commercium» y solo son susceptibles de transmisión «mortis causa», en todo caso con el límite temporal de la concesión.

Sin embargo, aun reconociendo la posibilidad de inscribir este tipo de concesiones en el Registro de la Propiedad, en el caso resuelto, no se cumplen en este caso, las exigencias del principio hipotecario de especialidad, en la medida en que ha de estar perfectamente descrito, en los términos legalmente exigidos por los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su reglamento, el espacio susceptible de ocupación, esto es, el nicho.

Es más, podría haberse planteado que no es posible inscribir la concesión sobre el nicho sin que previamente conste inscrito o descrito en su conjunto el cementerio sobre el que se ubica, por así exigirlo el aspecto objetivo del principio hipotecario de tracto sucesivo, teniendo en cuenta además la obligación para las Administraciones públicas de inscribir en los correspondientes registros los bienes y derechos de su patrimonio, ya sean demaniales o patrimoniales, que sean susceptibles de inscripción, así como todos los actos y contratos referidos a ellos que puedan tener acceso a dichos registros (artículo 36.1 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas), e incluso la necesidad de la previa inscripción de la división horizontal del cementerio en los distintos nichos o sepulturas, con arreglo a las exigencias del principio hipotecario de especialidad.

Por último, en cuanto a la duración de la concesión, no es posible que acceda al Registro un derecho concedido a perpetuidad sobre un bien de dominio público, pues conculcaría el artículo 132 CE. (ER)

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449.* INMATRICULACIÓN ART 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD. OPOSICIÓN DE COLINDANTE NOTIFICADO 199 LH

Resolución de 11 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Arenas de San Pedro a inmatricular una finca por existir dudas de identidad al concurrir oposición de un colindante afectado.

Resumen: El registrador puede iniciar el expediente del art. 199 LH si alberga dudas de identidad sobre la delimitación del inmueble que se pretende inmatricular conforme al art. 205 LH.

Hechos: La donataria de una finca solicita la inmatriculación de la misma conforme al art. 205 LH mediante dos títulos, el previo de aceptación y adjudicación de herencia y el inmatriculador de donación, acompañando certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela catastral, que coincide con la descripción de la finca en el título.

Calificación: El registrador de la propiedad tramita el expediente del art. 199, en el que se formula oposición por parte de uno de los colindantes notificados, alegando estar pendiente la resolución de una demanda de juicio ordinario declarativo del dominio sobre la delimitación de las fincas.

Recurso: El recurrente alega que no es correcta la actuación del registrador, quien no debe iniciar la tramitación del art. 199 LH cuando se solicita la inmatriculación de una finca por la vía del doble título traslativo del art. 205 LH.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: La actuación del registrador de iniciar un expediente del art. 199 LH para disipar las posibles dudas que pueda tener sobre la identidad de la finca, debe considerarse correcta, pues esta posibilidad está prevista en el penúltimo párrafo del artículo 198 de la Ley Hipotecaria, cuando dispone: «Los procedimientos contenidos en este Título podrán acumularse cuando su finalidad sea compatible y recaiga en el mismo funcionario la competencia para su tramitación, debiendo integrarse coetáneamente, si es posible, o sucesivamente en otro caso, la totalidad de los trámites exigidos para cada uno de ellos».

De la consulta realizada por el registrador de los antecedentes de la cartografía catastral y del contenido del escrito de alegaciones que, acompañando un escrito de interposición de demanda de juicio declarativo de propiedad, la cual ha sido admitida a trámite, resulta que no es pacífica la determinación del objeto del derecho de dominio cuya inmatriculación se desprende, lo que justifica la denegación de la inscripción. (VEJ)

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450.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN CONTRADICTORIA CON SENTENCIA FIRME

Resolución de 11 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alcalá de Guadaíra n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de agrupación de fincas, por oposición de la Administración, que alega invasión de dominio público.

Resumen: No existe controversia sobre la delimitación de las fincas que pueda justificar la denegación de la inscripción, cuando la cuestión controvertida ha sido ya resuelta por los tribunales en sentido coincidente con la inscripción pretendida.

Hechos: En una agrupación de varias fincas registrales, se solicita la inscripción de la representación gráfica catastral de la finca resultante, que conlleva un exceso de cabida inferior al 10% de la superficie inscrita. La registradora de la propiedad entiende solicitado tácitamente el inicio de un expediente del art. 199 LH, en el que se formula oposición por parte de la Administración, que alega invasión de una vía pecuaria.

Se da la circunstancia de que el interesado y la Administración ya habían planteado un procedimiento contencioso sobre la cuestión, que se resolvió con el allanamiento de la Administración, circunstancia que esta oculta en su primer informe pero que reconoce en un segundo informe que presenta al Registro después de emitida la nota de calificación, en el que, no obstante, se sigue oponiendo sobre la base de que, en un futuro deslinde, la superficie de la vía pecuaria podrá solapar la finca objeto del presente documento.

Calificación: La registradora deniega la inscripción solicitada sobre la base de las alegaciones de los colindantes y, en su informe, a la vista del segundo informe de la Administración, mantiene su calificación.

Recurso: El recurrente alega la existencia de la sentencia que estimó su pretensión, por haberse allanado la Administración demandada a su pretensión.

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación, sin perjuicio de que la Administración, cuando se practique el deslinde, pueda practicar los asientos previstos al respecto por la legislación sustantiva aplicable.

Doctrina: Aunque por regla general el recurso no puede tomar en consideración documentos no aportados al emitirse la nota de calificación, en el presente caso, para evitar dilaciones innecesarias y teniendo en cuenta que el art. 327 LH permite a la registradora rectificar la nota de calificación a la vista del recurso y de las alegaciones presentadas, procede analizar si el mantenimiento de la nota de calificación de la registradora, en vista de todos los documentos aportados, es o no ajustada a Derecho.

En este sentido, el título esencial que ha de servir de guía para la resolución del recurso es la sentencia que desestimó la pretensión de la Administración, cuya existencia no debe minimizar la registradora.

Aunque ni el expediente del art. 199 LH, ni la calificación registral ni el recurso contra la calificación registral es el cauce apropiado para resolver un conflicto entre titulares colindantes, cuestión que, a falta de acuerdo, debe resolverse por los tribunales de Justicia, en el presente caso lo que ocurre es que dicho pleito ya se ha resuelto y ha estimado la pretensión de los demandantes, por allanamiento de la parte demandada. La denegación de la inscripción de la georreferenciación en el presente caso dejaría a las recurrentes en una difícil situación de tener que acudir a un nuevo pleito judicial para defender la inscripción de la georreferenciación, cuando la pretensión de rectificación del trazado de la vía pecuaria ya ha tenido una sentencia estimatoria con efectos de cosa juzgada. (VEJ)

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451.** SEGUNDA TRANSMISIÓN DE FINCA COLINDANTE AL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. CERTIFICADO DE COSTAS.

Resolución de 11 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa por invadir la finca el dominio público marítimo-terrestre

Resumen: En segundas transmisiones de fincas inscritas, si el registrador considera que la finca inscrita invade el dominio público marítimo terrestre, lo procedente es que, conforme a lo establecido en la regla segunda del artículo 36 del vigente Reglamento de Costas, suspenda la inscripción, y solicite de Costas la emisión de un certificado que aclare dicha posible invasión; si Costas no contesta en el plazo de un mes, el silencio tiene efecto positivo, y el registrador puede practicar la inscripción; en otro caso, si contesta en plazo, habrá que estar al contenido de dicho certificado.

Hechos: Se transmite la propiedad de una finca ya inscrita, colindante con el dominio público marítimo terrestre.

La registradora suspende la inscripción porque, a su juicio, la finca invade parcialmente el dominio público marítimo terrestre.

La interesada recurre y alega que no hay tal invasión, que la edificación existente dentro de la finca no invade la zona de servidumbre de protección y no invade la servidumbre de tránsito; y, la piscina se ubica en servidumbre de protección y no invade la servidumbre de tránsito.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: En aplicación de lo establecido en la regla segunda del artículo 36 del vigente Reglamento de Costas, la registradora debió suspender la inscripción solicitada y tomar la anotación preventiva por noventa días, notificando tal circunstancia al Servicio Periférico de Costas para que, «en el plazo de un mes desde la recepción de la petición, certifique si la finca invade el dominio público marítimo-terrestre y su situación en relación con las servidumbres de protección y tránsito. Transcurrido dicho plazo sin recibir la referida certificación, el registrador convertirá la anotación de suspensión en inscripción de dominio, lo que notificará al servicio periférico de costas, dejando constancia en el folio de la finca».

Comentario: Si en la calificación no se ha observado lo dispuesto en el artículo 36.2 del Reglamento de Costas, la DG debió de revocar la calificación y retrotraer las actuaciones al momento de la presentación del documento porque el registrador no puede suspender la inscripción sin el previo Certificado de Costas. Es decir, el registrador no puede emitir una calificación negativa sin haber pedido al Servicio de Costas previamente la emisión de un certificado sobre la no invasión del dominio público, porque, si no se emite en el plazo de un mes dicho certificado, la consecuencia es que se tiene que inscribir la transmisión y si se emite el certificado en plazo, solo se puede denegar la inscripción si el certificado confirma esa invasión. (AFS)

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452.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA CON RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE Y UN LINDERO FIJO 

Resolución de 12 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Piedrahíta a rectificar la cabida de una finca registral y simultánea inscripción de su representación gráfica, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.

Resumen: La magnitud del exceso de cabida, unida a la modificación de un lindero fijo no amparada por la delimitación catastral, justifica las dudas de correspondencia entre la finca registral y la georreferenciación alternativa que se pretende inscribir.

Hechos: Se solicita la rectificación de descripción de una finca registral de conformidad con la representación gráfica alternativa a la catastral que se aporta para su inscripción. En la tramitación del art. 199.2 LH se presenta oposición por parte de un colindante catastral que alega invasión de la parcela catastral de que es titular, cuya propiedad adquirió en documento privado no inscrito.

Calificación: La registradora de la propiedad suspende la inscripción por considerar que no existe correspondencia entre la finca registral y la representación gráfica georreferenciada alternativa cuya inscripción se pretende, habida cuenta que el documento privado de adquisición del colindante describe la finca en cuanto a superficie y linderos de modo correspondiente con la descripción que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica; y que la finca registral objeto del expediente consta inscrita con una superficie sensiblemente inferior a la pretendida, habiendo sido objeto de inmatriculación en el año 1994.

Recurso: El recurrente sostiene que los linderos descritos en el título inmatriculador no eran los correctos, siendo estos los del título previo otorgado en 1950; que la cartografía catastral es incorrecta en cuanto al cauce de un río, según un informe de la confederación hidrográfica, que debe incluirse en la finca de que es titular; que el colindante catastral no tiene su título inscrito; que las dudas de identidad deberían haber sido manifestadas al inicio del procedimiento, evitando trámites y dilaciones innecesarias; y que no existe una limitación cuantitativa en cuanto al exceso de cabida.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación, si bien recuerda que lo procedente es denegar y no suspender la inscripción.

Doctrina: Las dudas de la registradora manifestadas en su nota de calificación, deben entenderse justificadas, ya que a la considerable entidad del exceso de cabida declarado se une la alteración de un lindero fijo, correspondiente al cauce del río, por lo que no puede precisarse la identidad y correspondencia entre su descripción literaria y la de las colindantes con la representación gráfica que se pretende inscribir.

Es doctrina reiterada en este recurso que la inscripción de la representación gráfica de una finca requiere que con la georreferenciación aportada no se altere la realidad física amparada por el folio registral; es decir, que la rectificación de superficie no derive de una modificación o alteración en la geometría de la finca, que implique nueva ordenación del terreno, distinto del amparado por el folio registral cuando se practicó la inscripción; lo cual presupone la existencia de un error en la descripción realizada en el título que motivó la inscripción, ya sea voluntaria o involuntaria, debiendo ser la superficie que ahora se pretende inscribir la que debió inscribirse en su día, por estar bien definidos los linderos.

Por otra parte, la circunstancia de que la finca no tenga incorporada su referencia catastral refuerza las dudas de la registradora, pues, pese a los limitados efectos que surgen de su incorporación al folio real, su falta de incorporación determina, en el caso de este expediente, la imposibilidad de localizar la finca en la cartografía catastral.

El colindante catastral que no tenga inscrito su título está legitimado para formular alegaciones en el procedimiento del art. 199.2 LH, ya que la representación gráfica alternativa que se pretende inscribir altera la configuración de su parcela catastral; además, si no fuera oído en el procedimiento, la inscripción de la representación gráfica propuesta impediría en un futuro la inscripción de su propia representación gráfica en caso de existir un solape o superposición entre ambas. (VEJ)

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453.* PRINCIPIO DE PRIORIDAD. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Resolución de 16 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Chinchón a practicar un asiento de presentación

Resumen: Procede la denegación del asiento de presentación de una mera instancia presentada con la finalidad de rectificar un error que a juicio de la registradora no existe.

Hechos: Se presenta una instancia por la que se solicita la rectificación de determinada inscripción por haberse cometido un error.

La registradora, considera que la documentación aportada no es susceptible de ser presentada, pues no existe, en su opinión, error en el Registro que deba rectificarse.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: Con carácter previo resuelve dos cuestiones:

– La aplicabilidad del nuevo artículo 246 de la LH, reformado por la Ley 13/2023, el cual, para el caso de denegación del asiento de presentación, regula un procedimiento “express” en consonancia con el fundamental principio de prioridad que se pone en marcha con la presentación del documento.

-Y en segundo lugar que el recurso contra la calificación:

1. Debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador.
2. Su objeto exclusivo es determinar si la calificación es o no ajustada a Derecho rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma (artículo 326 de la Ley Hipotecaria).
3. No es la vía adecuada para tratar de subsanar los defectos apreciados por el registrador.
4. No es el medio adecuado para enjuiciar asientos ya practicados, al encontrarse amparados por el principio de salvaguardia judicial consagrado en el art. 1.3 LH.

Por lo que se limita a resolverlo en base a los documentos que se reflejaron en la entrada.

Centrándose en el objeto del recurso, se pretende mediante una instancia la rectificación del Registro, por haberse producido un error en una inscripción registral, sin que quede claro si ese error proviene del título inscrito o si fue un error al practicarse la inscripción del título.

Es sabido que la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.

La rectificación registral se practica conforme indica el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que contempla diversos supuestos que pueden originar la inexactitud del Registro que debe repararse.

Uno de los supuestos de inexactitud registral puede venir motivado por la existencia de errores materiales o de concepto en la redacción del asiento, siendo preciso determinar si se trata de uno u otro a los efectos de su rectificación, distinción que se encuentra recogida en los artículos 212, 216, 217 de la LH y 327 de su Reglamento.

Tratándose de errores de concepto “el consentimiento o acuerdo unánime de todos los interesados y del registrador son requisitos indispensables para la rectificación”.

En ambos casos, si no hay acuerdo de todas las personas que, según cada supuesto, deban intervenir, será necesaria la oportuna resolución judicial.

En base a lo anterior es correcta la actuación de la registradora al denegar el asiento de presentación (art 420 RH) puesto que una instancia no acompañada, en su caso, del título rectificado que motivó la inscripción, no es una documentación idónea para lograr rectificar un error que en opinión del calificante no existe, con el efecto que de este modo no provoca el cierre del Registro respecto de eventuales títulos que puedan presentarse con posterioridad.

Comentario: La DG destaca la importancia y trascendencia que tiene practicar o no el asiento de presentación, respecto de los títulos que se presenten con posterioridad por lo que solo cabe practicar el asiento respecto de títulos que sean susceptibles de ello (vid. art. 246 LH). (MGV)

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454.** PROPIEDAD HORIZONTAL. SEGREGACIÓN DE ELEMENTO PRIVATIVO. CONSENTIMIENTO DE LOS TITULARES REGISTRALES

Resolución de 2 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 1 a inscribir una escritura de segregación.

Resumen: Las modificaciones del título constitutivo de la propiedad horizontal no son oponibles a quienes adquieren algún elemento privativo después del acuerdo de modificación pero inscriben antes de que se presente dicho acuerdo en el registro.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura en la que se segrega parte de un elemento privativo de un edificio en régimen de propiedad horizontal para formar otro elemento privativo independiente, distribuyéndose el coeficiente de participación entre la finca matriz y la finca creada, sin modificación del resto de los coeficientes de la propiedad horizontal. Había obtenido para ello el acuerdo de la junta de propietarios y la licencia municipal correspondiente.

 Después del acuerdo, se transmitieron algunos elementos privativos de la propiedad horizontal a terceros adquirentes que inscribieron su adquisición antes de que se presentara a inscripción la escritura de segregación.

Registradora: Suspende la inscripción porque después del acuerdo de la junta de propietarios y antes de la presentación de la escritura de segregación ya se han inscrito las adquisiciones de los terceros.

Notaria: Alega que la segregación se ha realizado con cumplimiento de la totalidad de los requisitos legales exigibles en el momento de la escritura y en nada afecta a las adqusicones posteriores

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: Fundándose en el principio de inoponibilidad de los títulos no inscritos frente a los inscritos, dice que el consentimiento unánime de los propietarios exigido para la modificación de título constitutivo de la propiedad horizontal ha de ser no solo de quienes eran propietarios en la fecha de adopción del acuerdo de modificación de título constitutivo, sino también de quienes son titulares registrales a la fecha en que dicho acuerdo, y la consiguiente modificación estatutaria, accede al registro. Por tanto, frente a los titulares actualmente inscritos no pueden producir efecto alguno las modificaciones que no hubieran sido inscrita oportunamente, pues para dichos titulares el acto inscrito constituiría una verdadera carga oculta carente de la transparencia y publicidad necesarias que exige el sistema hipotecario.

También reitera su doctrina de que sólo cuando las calificaciones impugnadas o los recursos se fundamenten, de forma exclusiva, en normas de Derecho catalán o en su infracción, los registradores deberán remitir el expediente formado a la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de Cataluña. En los demás casos la competencia corresponde a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. (JAR)

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455.** MANDAMIENTO JUDICIAL PARA EL RESTABLECIMIENTO DE ANOTACIÓN DE EMBARGO CANCELADA

Resolución de 9 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Carlet n.º 2, por la que deniega la cancelación de un asiento de cancelación de anotación preventiva de embargo por mandamiento judicial.

Resumen: cabe restablecer una anotación preventiva de embargo correctamente cancelada por caducidad, cuando dicho restablecimiento es ordenado por la autoridad judicial, en sentencia firme, en procedimiento seguido contra los titulares registrales, a los que expresamente se les niega la condición de terceros de buena fe.

Hechos: se presenta mandamiento ordenando: “la anotación de la anulación del mandamiento …”.

La Registradora califica negativamente señalando que, con fundamento en la R. de 21 de enero de 2005 solo es posible el restablecimiento de una anotación preventiva de embargo cancelada si reúne dos requisitos: que haya sido cancelada por caducidad y que se ordene en sentencia firme dictada en procedimiento seguido contra los titulares de las fincas. Ninguno de dichos requisitos concurre en este caso, puesto que se canceló en virtud de mandamiento administrativo como resulta de los libros del Registro, y el procedimiento no se ha seguido explícitamente contra todos los titulares registrales.

La Dirección, en una extensa resolución, estima parcialmente el recurso y revoca parcialmente la nota de calificación. Analiza el alcance de la calificación cuando se trata de documentos judiciales así como los principios de tracto sucesivo y de legitimación con cita a numerosos pronunciamientos judiciales.

El caso resuelto en este expediente es similar al contemplado en la de la Resolución de 21 de enero de 2005 que admitió la posibilidad de restablecer una anotación preventiva de embargo correctamente cancelada por caducidad, cuando dicho restablecimiento es ordenado por la autoridad judicial, en sentencia firme, en procedimiento seguido contra los titulares registrales, a los que expresamente se les niega la condición de terceros de buena fe, conforme al artículo 40 de la Ley Hipotecaria al objeto de concordar la realidad registral y la extrarregistral (cfr. artículo 39 Ley Hipotecaria).

En dicha resolución además se analizó el tipo de asiento que había de practicarse, concluyendo que debía ser el de anotación preventiva de prórroga por cuanto constata la continuación del proceso de ejecución conservando la prioridad de la anotación inicial cuya vigencia se reconoce.

Ahora bien, como dicha prórroga se practica en virtud de mandamiento dictado en procedimiento distinto de aquel en que se ordena la ejecución, por el registrador de la Propiedad se deberá comunicar esta circunstancia al Juzgado que conoce de este último procedimiento, de conformidad con el artículo 135 de la Ley Hipotecaria.

En el caso ahora resuelto, el mandamiento ordena practicar «el correspondiente asiento registral» identificando determinadas fincas registrales, así como las concretas personas que han sido demandadas en el proceso. Ahora bien, la procedencia de practicar el asiento en este caso estará condicionada a que las concretas personas que identifica el mandamiento sean los titulares inscritos en las respectivas fincas, pues en otro caso existirá un defecto de tracto sucesivo y de legitimación.

En el presente caso, la registradora expone que algunas de las fincas registrales, han sido transmitidas a terceros, terceros que no fueron parte en el procedimiento, ni consta que hayan tenido intervención, por lo que de acuerdo con lo expuesto procede confirmar la calificación denegatoria respecto a las fincas enumeradas.

Por el contrario, respecto del resto de fincas mencionadas expresamente en el mandamiento y que siguen siendo titulares registrales que han sido parte en el proceso, el defecto debe ser revocado.

Por tanto, tratándose de fincas que aparecen identificadas en el mandamiento y cuyos titulares registrales constan como parte demandada en el proceso, debe darse cumplimiento a lo ordenado en la resolución judicial.

Respecto a la forma del asiento a practicar, debe considerarse que la misma queda a decisión y responsabilidad del registrador, mas no se considera obstáculo que el mandamiento no detalle la misma o que existan asientos posteriores como segregaciones. (ER)

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456.** LIQUIDACIÓN DE CANCELACIÓN DE USUFRUCTO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO JUDICIAL

Resolución de 9 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de registrador de la propiedad de Madrid n.º 18, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento en el que se ordena la cancelación de un derecho de usufructo.

Resumen: para que un documento pueda ser inscrito en el Registro de la Propiedad es necesario con carácter general, y cualquiera que sea el soporte electrónico o papel en el que se presente, que se acredite, mediante la aportación del correspondiente justificante que el documento ha sido presentado a liquidación del impuesto que corresponda, o que dicho impuesto ha sido objeto de autoliquidación.

Hechos: se presenta mandamiento ordenando, en virtud de sentencia, la cancelación de un derecho de usufructo sobre una determinada finca registral. En la sentencia se expresa «el allanamiento se ha producido respecto a la pretensión realizada en el suplico de la demanda de elevar a público el contrato de compraventa, por lo que procede acoger al mismo sin necesidad de valoración de prueba al no ser un hecho controvertido».

El registrador califica negativamente al haber apreciado los siguientes defectos:

1º) ha de acreditarse la liquidación del contrato de compraventa del que, según la demanda, trae causa la cancelación del derecho de usufructo.

2º) en la sentencia se acoge, por allanamiento, la solicitud de elevar a público un contrato de compraventa, circunstancia que no se ha acreditado, y esa necesidad de elevación a público genera la incongruencia de que se ordene directamente la cancelación de los usufructos, pues el título adquisitivo sería la compraventa y no esta sentencia, y,

3º) no consta la causa de dicha cancelación, no siendo en este caso la prevista del fallecimiento de ambos usufructuarios, por lo que no resulta suficiente un allanamiento en abstracto.

La Dirección confirma la calificación.

En cuanto al primer defecto, este es, la liquidación del contrato de compraventa del que, según la demanda, trae causa la cancelación del derecho de usufructo, es doctrina registral reiterada, con fundamento en el artículo 254 LH que, para que un documento pueda ser inscrito en el Registro de la Propiedad es necesario con carácter general, y cualquiera que sea el soporte electrónico o papel en el que se presente, que se acredite, mediante la aportación del correspondiente justificante (bien lo sea igualmente en soporte electrónico o en papel) que el documento ha sido presentado a liquidación del impuesto que corresponda, o que dicho impuesto ha sido objeto de autoliquidación (bien haya sido esta última con ingreso de la cuota que corresponda, bien se haya alegado la exención o no sujeción que en su caso corresponda). Para acreditar el pago, exención o no sujeción, los registradores deberán exigir tanto la carta de pago, debidamente sellada, como la nota de justificación, exención o no sujeción, que deberán ser expedidas por la oficina liquidadora correspondiente.

En cuanto al segundo defecto, señala el Centro Directivo que es necesario una aclaración por parte del Juzgado dado que lo que se inscribe es el documento judicial presentado en el cual no constan todos los términos necesarios para practicar la inscripción y la incongruencia constituye un obstáculo para la inscripción.

Por último, en cuanto al tercer defecto, este es, la no constancia de la causa de la cancelación, señala la Dirección, frente a las alegaciones de la recurrente, que hay un allanamiento en abstracto que no aclara la causa de la extinción del usufructo; por otra parte, de la sentencia resulta que hay una compraventa que no se detalla ni aparece, lo que hace necesario aclarar la causa de la extinción. (ER)

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457.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DEL CONJUNTO DE VARIAS FINCAS SIN AGRUPARLAS PREVIAMENTE

Resolución de 9 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación realizada por el registrador de la propiedad de Granadilla de Abona, relativa a una instancia solicitando la rectificación de la descripción de una finca conforme a lo dispuesto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Resumen: Para inscribir una representación gráfica que engloba varias fincas registrales se requiere la previa inscripción de la escritura de agrupación.

Hechos: Se solicita, mediante instancia privada, la inscripción de una representación gráfica que se corresponde con la suma de varias fincas registrales.

Calificación: El registrador de la propiedad suspende la inscripción de la solicitud por no resultar inscrita la agrupación de las fincas titularidad del instante y por apreciar una evidente invasión de dominio público al observar de la ortografía oficial disponible la afección de un camino.

Recurso: El recurrente reconoce que no ha procedido a la escritura de agrupación y que ha solicitado al Ayuntamiento una certificación sobre la posible invasión del dominio público.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso confirma la nota de calificación.

Doctrina: Para poder calificar la identidad de la representación gráfica aportada con la descripción literaria del inmueble es preceptiva la previa agrupación tabular mediante escritura pública de agrupación de las fincas. (VEJ)

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458.* PRINCIPIO DE PRIORIDAD. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Resolución de 9 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la denegación de extensión del asiento del Libro de Entrada efectuada por la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 1

Resumen: No se puede presentar telemáticamente un documento administrativo, sin código seguro de verificación, suscrito por un particular, aunque disponga de firma electrónica avanzada, al que se le incorpora una copia o escaneo del documento administrativo con firma autógrafa.

Hechos: El día 3 de septiembre de 2024 fue remitido telemáticamente al Registro por un abogado, copia de un mandamiento de cancelación de una hipoteca unilateral firmado manualmente por la jefe del Servicio de Embargo del Instituto Municipal de Hacienda del Ayuntamiento de Barcelona en el que no constaba el correspondiente código seguro de verificación.

La registradora deniega el asiento de presentación siendo necesario que, para causar operación alguna en los libros del Registro, se remita copia auténtica conforme al artículo 3 de la Ley Hipotecaria.

La parte recurrente alega que el documento presentado incluye tanto el original como la copia, no siendo por tanto una mera copia simple, sino un documento que contiene los elementos necesarios para considerarse auténtico conforme a la normativa vigente, reiterándose en su solicitud de cancelación de la hipoteca.

Resolución: La DG desestima el recurso y confirma la calificación de la registradora.

Doctrina: Con carácter previo resuelve dos cuestiones:

– La aplicabilidad del nuevo artículo 246 de la LH, reformado por la Ley 13/2023, el cual, para el caso de denegación del asiento de presentación, regula un procedimiento “express” en consonancia con el fundamental principio de prioridad que se pone en marcha con la presentación del documento. Nos remitimos a la resolución 434.

-Y en segundo lugar que el recurso contra la calificación:

1. Debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador.
2. Su objeto exclusivo es determinar si la calificación es o no ajustada a Derecho rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma, (artículo 326 de la Ley Hipotecaria).
3. No es la vía adecuada para tratar de subsanar los defectos apreciados por el registrador.

Por lo que se limita a resolverlo en base a los documentos que se reflejaron en la entrada.

Declara nuestro CD que lo presentado telemáticamente es una copia o escaneo de un mandamiento original que obra expedida en papel con firma manual, por lo que no goza de las cualidades de un documento autentico electrónico y no puede comprobarse su validez, integridad y autenticidad por lo que no puede acceder al Registro, ya que conforme a los artículos relacionados no es un título inscribible (artículos 3 y 246 de LH, y 33 y 420 del RH).

Comentarios: El documento presentado en este caso si hubiere contado con su “csv” que hubiere permitido comprobar la autenticidad de la firma electrónica de la funcionaria autorizante y el propio contenido del documento en la sede electrónica correspondiente, hubiera podido ser objeto de presentación.

El particular también puede optar por presentar el documento administrativo con la firma autógrafa original del funcionario competente presencialmente bien sea de forma física sea o por correo postal. (MGV)

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459.** OPCIÓN DE COMPRA. PACTO COMISORIO

Resolución de 9 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 7 a inscribir una escritura de opción de compra

Resumen: Si de las cláusulas de un contrato de opción de compra se ve con claridad que encubre una operación de financiación con un pacto comisorio encubierto, la opción no es inscribible.

Hechos: Mediante escritura un particular concedió a una mercantil, un derecho de opción de compra sobre una finca gravada con dos hipotecas en favor de una entidad y un embargo el cual sin embargo no aparece en la nota registral incorporada a la escritura. En la escritura se incluyen una serie de cláusulas, algunas ya conocidas por otros recursos, en las que se pone de manifiesto la libertad de las partes al suscribir tan especial contrato, su pleno conocimiento del mismo, el pacto de que la opción no se puede ejercer en el plazo de un año, que el optante entrega una serie de cantidades previas, que la opción queda sin efecto si el optante es reintegrado de dichas cantidades, fijando un precio para satisfacer a la hora de ejercitar la opción, precio al que se le harán determinados descuentos dependientes de las cargas existentes sobre la finca y finalmente que la finca se transmitirá en concepto de libre de cargas reales y fiscales.

La escritura se califica negativamente en base a tres defectos:

– en la escritura que se califica se incluyen cláusulas que, de los términos en los que está redactadas, se infiere que la finalidad de la opción no es la adquisición preferente sino la constitución de un derecho de garantía, sin que se dé cumplimiento a la Ley 5/2019.

– no cabe que, en el ejercicio unilateral de la opción, se pacte que cabe el descuento del precio a satisfacer si no pueden presentarse los certificados de la deuda pendiente de las hipotecas u otros créditos que se hayan de descontar mediante «el cálculo aproximado basado en la información que pueda tener el comprador».

– la notificación por medio de Burofax que prevé la cláusula quinta, contraviene la doctrina de la Resolución de 18 de julio de 2022, que además establece que ésta es una cláusula esencial del contrato, y que mientras no sea subsanada no cabe la inscripción parcial.

Se recurre la calificación en cuanto a los dos primeros defectos sin referencia alguna al tercero señalado, defendiendo que se trata de una verdadera opción de compra que no esconde financiación alguna.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.

Doctrina: Con carácter previo nuestro CD delimita lo que se recurre de la nota de calificación, sin que resulte del escrito del recurso alusión alguna al tercer defecto relativo a la previsión del burofax como medio de notificación defecto que, por consiguiente, confirma.

La DG ratifica una vez más su doctrina, de que “el Código Civil rechaza enérgicamente toda construcción jurídica en cuya virtud, el acreedor, en caso de incumplimiento de la obligación, pueda apropiarse definitivamente de los bienes dados en garantía por el deudor (vid. artículos 6, 1859 y 1884 del Código Civil), incluyendo por supuesto en su prohibición los negocios indirectos.

No obstante, añade, que en la más reciente doctrina de la DG, (así, en sus Resoluciones de 21 de julio de 2021, 10 de marzo de 2022 y 18 de septiembre de 2023) la prohibición del pacto comisorio no es absoluta en nuestro derecho, de modo que pierde su razón de ser cuando la realización de la cosa ofrecida en garantía –cualquiera que haya sido la vía seguida– se efectúe en condiciones determinantes de la fijación objetiva del valor del bien, y no haya comportado un desequilibrio patrimonial injusto para el deudor”.

Es decir que la DG admite el pacto “por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un procedimiento de valoración del mismo que excluya la situación de abuso para el deudor”.

Pese a esta doctrina, debe analizarse caso por caso y en el que es objeto de recurso, resulta que “del tenor literal de las cláusulas cabe entender que subyace un contrato de financiación con garantía inmobiliaria. Y es que, si hay cantidades entregadas por el optante antes de haber ejercitado la opción de compra, ésta no es un derecho de adquisición preferente, sino que tiene una función de garantía de naturaleza real, y deriva en un derecho real de garantía inmobiliaria”, siendo su causa distinta de la propia del contrato/derecho de opción. Y ello es así porque, aparte de los dicho, “hay un plazo de un año en el que la opción no puede ejercitarse; y una vez transcurrido éste sí que se puede, pero ajustando contablemente lo que teóricamente habría de deducir, del teórico precio a pagar, lo que haya entregado antes al concedente (por una serie de conceptos más que heterogéneos y que se alejan de la operativa propia y función económico social de una opción de compra), es que la opción queda desactivada si, antes del «dies a quo» para ejercitar la opción (pues antes el ejercicio queda en suspenso), el optante ha sido resarcido de lo que haya anticipado al concedente. Un claro indicio, por tanto, de una financiación que se garantiza con la opción pactada (al ejercitarla, el concedente hace suya la finca y liquida, incluso a su bien criterio, lo abonado previamente al concedente)”.

A todo ello se une la dinámica de la prioridad registral, que se quebraría, por el propio ejercicio de la opción. “Y es que una vez inscrito, el derecho de opción queda sometido a los principios generales que rigen nuestro sistema hipotecario; y cuando ese derecho de adquisición preferente se ejercita y su titular se convierte en propietario de la finca objeto del mismo, ello que conlleva es la cancelación de los derechos posteriores tal como prevé el artículo 79.2 de la Ley Hipotecaria, de modo que la cancelación de los embargos o cargas inscritos con posterioridad a la opción y antes de su ejercicio es sólo una inevitable consecuencia de la extinción del ejercicio de la opción, si bien para ello es necesario, como regla general, el depósito del precio pagado a disposición de los titulares de las cargas posteriores (artículo 175.6.ª Reglamento Hipotecario); previsión que, a la visita de lo expuesto, brilla aquí por su ausencia”.

En definitiva, para la DG la opción concedida es más bien una traba del bien en función de garantía y al confirmar este defecto no entra la DG en si el contrato está o no sujeto a la Ley 5/2019.

Finalmente, y para el rechazo del resto de las cláusulas del contrato nuestra DG sigue el criterio ya marcado por la resolución de 18 de julio de 2022.

Comentario: Cada vez son más frecuentes los negocios que pretenden inscribirse en los registros de la Propiedad, en los cuales, bajo la supuesta figura de una inocente opción de compra, lo que de verdad encubren es un préstamo con la garantía del bien objeto de la opción. Pues bien, dichos contratos, cuya proliferación es ya alarmante, siguiendo la doctrina de la DG deben rechazarse de plano sin perjuicio de que, si el contrato cumpliera las exigencias de la propia DG que desvirtúan que se trata de un pacto comisorio encubierto, sea objeto de inscripción. En definitiva, que, como dice la DGSJFP, deberá examinarse caso por caso, pero, evitando ver fantasmas comisorios por todas partes, denegar estos negocios más que sospechosos. Esperemos que a base de denegarlos dejen de celebrarse. (MGV)

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461.() SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO A FAVOR DE UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 10 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santoña, por la que se suspende la inscripción de una sentencia declarativa del dominio a favor de una comunidad de propietarios.

Resumen: el principio de tracto sucesivo supone que los títulos inscribibles deben ser otorgados por los titulares registrales, así como que los procedimientos deben ir dirigidos contra el titular registral o sus herederos.

Hechos: se presenta testimonio de sentencia firme declarando a una comunidad de propietarios titular registral de una finca por haberse cumplido los requisitos para la prescripción ordinaria.

El Registrador califica negativamente ya que la finca se encuentra inscrita a nombre de personas distintas de aquellas contra las que se dirige el procedimiento y por el hecho de que la sentencia ha sido dictada en rebeldía de las demandadas, y no consta ni la firmeza de la sentencia ni que han transcurrido los plazos de la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía. Posteriormente se presenta diligencia ampliatoria del Juzgado en la que consta que han transcurrido los plazos de la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía, pero sigue sin subsanarse lo relativo a que la demanda se ha dirigido contra personas distintas de los titulares de la finca.

La Dirección, además de reiterar el alcance de la calificación cuando se trata de documentos judiciales, confirma la calificación registral con fundamento en el principio de tracto sucesivo consagrado en el artículo 20 LH, principio que deriva del de legitimación registral e implica que los títulos inscribibles deben ser otorgados por los titulares registrales, así como que los procedimientos deben ir dirigidos contra el titular registral o sus herederos, circunstancia que debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación. (ER)

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462.* HERENCIA. TESTIMONIO NOTARIAL DE TRASLADO A PAPEL DE COPIA ELECTRÓNICA DEL TESTAMENTO

Resolución de 10 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Murcia n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una copia parcial de una escritura de partición de herencia, previa segregación, toma de posesión y entrega de legados

Resumen: Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el traslado a papel de una copia autorizada electrónica hecho por notario tiene el valor de una verdadera copia autorizada (artículo 17.bis.apartado 5 LON) y se mantiene con independencia del expediente notarial de que se trate.

– Hechos: Se presenta escritura de partición de herencia y otros extremos en la que se incorpora el traslado a papel de copia electrónica de un testamento.

El testamento se firmó ante un notario que envió una copia autorizada electrónica del dicho testamento a otro notario. Este segundo notario realizó el traslado a papel de dicha copia autorizada electrónica. Y ese traslado a papel de la copia autorizada electrónica del testamento se incorporó a la escritura de herencia autorizada por la notario recurrente.

– La Registradora: califica negativamente indicando que este traslado a papel que lleva a cabo el Notario de destino no es una copia autorizada y, en consecuencia, no está destinado a servir de título en el tráfico jurídico sino a otras finalidades como puede ser la de guardar memoria de la existencia de la matriz.

– La Notario recurre exponiendo que DGSJFP en resolución de 04/12/2021 revisa su anterior criterio (el de la R 17/07/2017) y admite que el traslado a papel realizado por el notario destinatario de la copia puede ser utilizado en el tráfico jurídico y no solo por dicho notario destinatario, basándose: en la necesidad de interpretar las normas de conformidad con el artículo 3 Cc, en la utilidad de un sistema de remisión electrónico seguro de los documentos notariales y el principio de neutralidad tecnológica (17 bis.1 LON) y en que lo esencial es que el traslado de la copia electrónica a papel sea utilizado de manera congruente con la finalidad para la que se ha expedido.

– Resolución: La DGSJFP revoca la calificación.

-Doctrina: El Reglamento Notarial no prohíbe que el traslado a papel de la copia autorizada electrónica se realice para entregarla al interesado y que este traslado pueda utilizarse para el tráfico jurídico general (SNG)

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463.** ENTREGA DE LEGADO. PRINCIPIOS DE PRIORIDAD Y TRACTO SUCESIVO

Resolución de 10 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 22, por la que se deniega la inscripción de una escritura de entrega de legado 

Resumen: Se destaca la importancia decisiva y esencial que a efectos de prioridad tiene la presentación de los documentos en el libro diario, pues el momento de recepción del documento en el Registro determina con carácter general la preferencia a la inscripción o fecha de prioridad.

Hechos: El causante de la herencia, fallecido el 24 de febrero de 2013, había otorgado testamento abierto (2011) en el que ordenaba un legado de tres fincas a favor de la Orden Hospitalaria de San Juan de Dios. Ahora se cuestiona la inscripción de este legado a favor de la Orden pues se dan las siguientes circunstancias: (i) Después del testamento, el testador vendió en dos documentos privados -fechados en 2012- las fincas que había legado a la Orden. (ii) Los compradores de las fincas elevaron a público los documentos privados de compraventa y los presentaron a inscripción en marzo de 2024. (iii) Posteriormente, el 26 de abril, la Orden legataria presentó la escritura en la que se le hizo entrega del legado, que es de fecha 17 de noviembre de 2020.

Registrador: Deniega la inscripción de la escritura de entrega de legado por estar las fincas inscritas a nombre de personas distintas del causante de la herencia.

Recurrente: Alega que quien otorgó la escritura de elevación a publico de los documentos privados de compraventa carecía de legitimación para ello, pues no era heredera sino legataria del usufructo de las fincas, por lo que no cabe que haga disposición de las mismas.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

Prescinde de considerar las alegaciones de la recurrente sobre las facultades dispositivas de quien otorgó las escrituras de elevación a público de los documentos privados, pues es doctrina reiterada que, una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículos 1, 38, 40 y 82 LH).

En cuanto al defecto alegado confirma la calificación registral porque “a la vista del historial registral, es indudable que, al tiempo de la presentación en el Registro de la escritura de entrega del legado, el causante no es el titular registral de las fincas que se entregan”.

Ello es consecuencia del principio de prioridad que, entre otros efectos, produce el cierre registral para aquellos títulos que, siendo anteriores al inscrito e incompatibles con él, se presentan posteriormente.

Por tanto, en el Derecho español “no sólo gana prioridad el título que primero accede al Registro, sino que, además, impide que otro título incompatible se inscriba, aunque sea de fecha anterior, por lo que el Registro sólo publica una transmisión. El derecho que primero se inscribe goza de eficacia plena erga omnes mientras no sea declarada judicialmente su nulidad y se ordene la cancelación del asiento (artículo 1 y 40 de la Ley Hipotecaria)”. (JAR)

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464.* RECTIFICACIÓN DE ERROR DE CONCEPTO

Resolución de 10 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 27 a rectificar determinados asientos registrales

Resumen: Los errores de concepto requieren, para su rectificación, el consentimiento todos los interesados y del registrador o, en su defecto, la oportuna resolución judicial.

– Hechos: En su día (año 2002) se presentó en el Registro una escritura de protocolización de una sentencia que declara la usucapión a favor de una señora y ordena su inscripción en el Registro, haciéndose constar que la finca queda en propiedad de ésta, con carácter privativo.

La inscripción se practicó con carácter presuntivamente ganancial.

Se descubre el error en el momento en que la señora titular, ya viuda, vende el pleno dominio de la finca a una sociedad. La registradora califica desfavorablemente esta escritura por constar la finca inscrita con tal carácter presuntivamente ganancial.

Mediante instancia privada se solicita la rectificación de la constancia como “presuntivamente ganancial” de la finca para que quede inscrita con carácter privativo a nombre de la solicitante. Con la instancia se aportan los documentos acreditativos de que se trata de un error de concepto cometido al trasladar al Registro el contenido del título.

– La Registradora califica negativamente y deniega la rectificación alegando indefensión de los herederos del otro componente de la sociedad de gananciales, calificando el error como un error de concepto, y requiriendo el consentimiento de los causahabientes o la oportuna resolución judicial.

– El Presentante recurre exponiendo que en la escritura de adquisición de la propiedad por usucapión se indica con total claridad el carácter privativo de la adquisición, y esta afirmación contenida en el título fue sustituida por el Registrador que practicó la inscripción por la de “carácter presuntivamente ganancial”.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

-Doctrina: La DG, señala que se trata de un error de concepto, pues al transcribir en el Registro el contenido del título se habría alterado su verdadero sentido.

Y como la inexactitud viene provocada por la actuación equivocada del registrador al extender los asientos, de forma que lo que publica el Registro contraviene lo querido por las partes y plasmado correctamente en el título, es indispensable para la rectificación el consentimiento o acuerdo unánime de todos los interesados y del registrador, y en su defecto, será necesaria la oportuna resolución judicial, artículos 40.c y 217 LH. (SNG)

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466.** CONSTITUCIÓN DE DERECHO DE SUPERFICIE SOBRE DOS FINCAS REGISTRALES COLINDANTES. 

Resolución de 10 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad accidental de León n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de constitución de derecho de superficie.

Resumen: Es posible la constitución de un derecho de superficie sobre dos fincas colindantes sin necesidad de agruparlas cuando no existe edificación alguna; cuando se declare la obra nueva será necesaria la agrupación de las fincas si lo edificado forma una sola unidad y no lo será en el caso contrario.

Hechos: Se otorga una escritura de constitución de derecho de superficie sobre dos fincas registrales colindantes sin que exista edificación alguna.

La registradora suspende la inscripción porque, a su juicio, es necesario agrupar dichas fincas previamente para que formen una unidad por aplicación del principio de especialidad registral.

El notario autorizante recurre y alega que ninguna norma exige dicha agrupación, y que, incluso, podría constituirse el derecho de superficie sobre una parte de una finca registral, como derecho de goce temporal que es, según abundante jurisprudencia de la DG que cita.

La DG revoca la calificación.

Doctrina: El derecho de superficie urbanístico está regulado en el artículo 53 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que contempla dos modalidades: a) aquel derecho que se constituye directamente sobre el suelo ajeno y atribuye a su titular la facultad de edificar y, posteriormente, de mantener en propiedad separada dicha edificación, y b) el derecho que se limita a atribuir a su titular la propiedad separada de la edificación ya existente en el momento de su constitución.

El presente caso se corresponde con la primera de las modalidades, por lo que al no haber edificación alguna no se plantea la cuestión de si es necesario agrupar o no.

En un momento posterior, cuando se realice la construcción de la edificación prevista y se declare la obra nueva se planteará la cuestión de si es necesario agrupar las fincas, por ser un único edificio que se extienda entre ambas fincas y no sea posible su independización, o bien, si no es necesaria dicha agrupación si fuera técnicamente posible la independización en dos partes de la estructura del edificio, y hubiera quedado debidamente salvaguardado la posibilidad de dar un destino diverso a cada una de las dos partes de la edificación. (AFS)

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467.* CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN POR MERA INSTANCIA PRIVADA

Resolución de 10 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Alhama de Murcia, por la que se deniega la cancelación de un derecho de reversión solicitada en virtud de instancia privada.

Resumen: Para la cancelación del derecho de reversión se precisa certificación del acto administrativo firme o sentencia judicial confirmatoria.

Hechos: Mediante instancia, firmada electrónicamente, la procuradora de los tribunales, en nombre y representación de una sociedad limitada, solicita la cancelación de un derecho de reversión sobre determinada finca.

La situación registral de la finca afectada en cuanto afecta al derecho de reversión inscrito es la siguiente:

a) inscripción 1.ª: inscripción de segregación y expropiación para la explotación de una concesión directa (por un período de treinta años prorrogables) de cantera de pórfido y caliza a favor de una sociedad –concesionaria–, gravada con el derecho preferente de los reversionistas frente a terceros adquirentes.

b) inscripción 3.ª: dominio de la explotación a favor de la solicitante de la cancelación por haberla adquirido en procedimiento concursal a la anterior propietaria.

c) inscripción 4.ª: transmisión del derecho del reversionista a favor de sus herederos. 

El registrador entiende que no cabe cancelar el derecho de reversión sino por certificación del acto administrativo firme que, con audiencia del interesado (el titular reversionista o sus herederos), declare la extinción del derecho de reversión, siempre y cuando tal decisión haya adquirido firmeza, o también en vía jurisdiccional, por sentencia judicial confirmatoria o por transcurso de los plazos de impugnación ante la jurisdicción contencioso-administrativa.

La sociedad mercantil solicita la cancelación del derecho de reversión por entender que es nula la inscripción de herencia a favor de los herederos del reversionista; que en la venta de la unidad productiva con información sobre la finca registral afectada nunca se hizo constar la existencia de una afección por reversión de la unidad productiva en la que se incluyera la finca afecta al citado derecho; que ya la administración concursal propuso la cancelación de la afección citada, siendo denegada en el procedimiento concursal por no tratarse de una carga a favor de créditos concursales y finalmente que el derecho de reversión se ha extinguido por caducidad ya que la afectación al fin que justificó, se ha prolongado más de diez años desde la terminación de la obra o el establecimiento del servicio.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Declara nuestro CD que para cancelar un derecho de reversión inscrito se precisa certificación del acto administrativo firme que, con audiencia del interesado, declare la extinción del derecho de reversión, siempre y cuando tal decisión haya adquirido firmeza.

También cabe cancelación en vía jurisdiccional, por sentencia judicial confirmatoria o por transcurso de los plazos de impugnación ante la jurisdicción contencioso administrativa, en procedimiento seguido contra los titulares registrales, lo cual podrá acreditarse por la propia certificación administrativa (artículos 1, 3 y 82 de la Ley Hipotecaria).

De este modo se concilia el régimen general de cancelación de asientos relativos a derechos, basado en la exigencia de consentimiento de su titular o sentencia judicial en proceso en que sea parte, con el particular régimen jurídico de la reversión expropiatoria, en su fase latente o efectiva, tanto respecto de la concurrencia de supuestos, como de su plazo de ejercicio, dependientes ambos de la intervención administrativa (artículo 64 del Reglamento de la Ley sobre expropiación forzosa).

Comentarios: Es claro que la cancelación pretendida no podía prosperar puesto que los solicitantes no aportaban ninguno de los documentos que se precisan para cancelarlo, es más el único pronunciamiento judicial relativo a la cancelación del derecho de reversión se produjo en el seno del procedimiento concursal y fue denegatorio, al no ser crédito concursal, sino que tiene eficacia real, siendo oponible a la sociedad que compró la finca afectada por el derecho de reversión inscrito en el Registro de la propiedad. (MGV)

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469.*** PETICIÓN DE NUEVA ANOTACIÓN DE AFECCIONES URBANÍSTICAS YA CADUCADAS. 

Resolución de 11 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Olmedo, por la que deniega la anotación de una nueva afección urbanística a los costes de urbanización.

Resumen: La nota marginal de afección urbanística caduca a los siete años de su fecha, sin que quepa practicarla de nuevo al no haberse pedido en nuevo procedimiento.

 Hechos: se presenta documento administrativo solicitando que, en virtud del mismo Proyecto de Actuación por Sistema de Compensación del Sector 1 de Boecillo, sin haber sufrido modificación alguna, se hicieran constar nuevamente en el Registro las mismas afecciones urbanísticas ya caducadas, por idénticos importes y porcentajes ya que las obras de urbanización del mencionado Sector no se habían concluido a día de la fecha.

El Registrador califica negativamente con fundamento en el artículo 20 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, ya que dicha afección urbanística a fecha de hoy está caducada al haber transcurrido los siete años desde que se extendió la nota de afección en este Registro que fue el 26 de abril de 2012.

La Dirección confirma la calificación si bien pone de manifiesto que la posibilidad de prorrogar la vigencia de la comúnmente denominada afección urbanística es una cuestión que desde años atrás ha preocupado especialmente a los distintos operadores del campo del urbanismo y que, aparentemente, no ha tenido una respuesta unitaria adecuada. Se trata de una extensísima resolución con remisión a muy recientes pronunciamientos judiciales si bien a efectos de resolución de este expediente interesa destacar que la cuestión que se plantea es si es posible prorrogar la afección o de renovarla una vez caducada. Ver también R. 26 de mayo de 2014, R. 13 de junio de 2014, R. 17 de diciembre de 2014 y de R. 7 de julio de 2015.

– ¿Cuándo caduca la nota marginal del artículo 20 RD 1093/1997?

La caducidad de la nota marginal de afección se producirá a los siete años. El hecho de que las fincas no queden afectas por más de siete años previsiblemente se produce porque el legislador consideró que es un plazo suficiente para la ejecución de la urbanización y para exigir las cantidades correspondientes. Bien es cierto que puede ocurrir y más en situaciones de ralentización de la actividad inmobiliaria que dicho plazo resulte insuficiente.

– ¿Desde cuándo se computa?

Este plazo de caducidad hay que computarlo desde la fecha de inscripción de la afección.

– ¿Qué efectos tiene la cancelación de la nota marginal?

La cancelación no conlleva la extinción de la obligación legal del propietario de hacer frente a los gastos de urbanización puesto que en tanto que el suelo no haya sido objeto de la completa transformación urbanística estará vinculado al pago de los gastos de urbanización por imperativo legal.

Ahora bien, respecto a los titulares del dominio u otros derechos reales o cargas cuya inscripción o anotación se haya producido sobre las fincas de resultado, sin intervención en el expediente de equidistribución, y que no se hayan subrogado voluntariamente en las cargas pendientes de urbanización, hay que entender que la afección urbanística sólo podrá perjudicarles en la medida en que resulte inscrita y no haya caducado.

– ¿Puede prorrogarse la nota marginal?

No hay previsión legal de prórroga de la afección practicada y no cabe aplicar lo dispuesto para las anotaciones preventivas en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria.

– Caducada la afección urbanística que grava las fincas resultantes de una operación de equidistribución ¿puede acordarse la práctica de una nueva afección?.

Se debe admitir que, mediante el oportuno procedimiento administrativo, como puede ser un expediente de operaciones jurídicas complementarias a la reparcelación, en el que se dé preceptiva audiencia a los titulares inscritos pueda acordarse la práctica de una nueva afección urbanística con los efectos que le son inherentes y será en dicho procedimiento administrativo en el que los titulares o acreedores afectados podrán hacer alegaciones que consideren.

Sin embargo, debe atenderse a la posición particular de los distintos titulares inscritos.

1º) Si se trata de titulares del dominio o derechos inscritos que fueron parte en el expediente de equidistribución, el acuerdo de practicar una nueva afección registral al pago de los gastos de urbanización, siempre que no suponga alteración de su cuota de participación, se entiende como una medida complementaria de asegurar los efectos jurídicos de la reparcelación, en particular garantizar con efectos reales el cumplimiento de las obligaciones que constituyen la contrapartida a los aprovechamientos que se adjudican a los partícipes.

Estos sujetos son conocedores del contenido y consecuencias de la equidistribución, por lo que desde el punto de vista de la calificación registral el procedimiento sería congruente en los términos del artículo 99 del Reglamento Hipotecario, siendo suficiente el preceptivo trámite de audiencia de todos los afectados y la firmeza en vía administrativa.

2º) La misma solución puede predicarse en el supuesto en el que vigente la afección registral se pretenda la práctica de una nueva afección ante la insuficiencia del plazo de siete años para la ejecución completa de la actuación mientras las fincas se encuentren sometidas a los deberes derivados de la misma. No se trataría propiamente de una prórroga sino de una medida complementaria al proyecto de equidistribución acordada en otro expediente en el que se dé audiencia a todos los titulares de derechos inscritos quienes son conocedores de la afección de las fincas al cumplimiento de los correspondientes deberes urbanísticos.

En todos estos casos, sería posible por tanto acordar una nueva afección registral de las fincas al pago de la misma cuota que se les asignó en el proyecto, con la posibilidad de actualizar el importe de la responsabilidad provisional, siendo suficiente el preceptivo trámite de audiencia de todos los afectados y la firmeza en vía administrativa.

3º) Una vez caducada la afección, cabría admitir la misma posibilidad respecto a los adquirentes posteriores del dominio sobre las fincas de resultado que se encuentren obligados «propter rem» al pago de los gastos de urbanización por subrogación legal, por cuanto no tienen jurídicamente la condición de terceros sino obligados de modo principal y directo. Respecto a ellos sería suficiente asimismo el trámite de audiencia y la firmeza en vía administrativa del acuerdo dictado en operación complementaria al proyecto original.

4º) Sin embargo, tratándose de terceros con derechos inscritos o anotados con posterioridad a la inscripción del proyecto, los efectos jurídicos de la afección no les serán oponibles una vez caducada –artículo 32 de la Ley Hipotecaria–, en particular en lo relativo a la preferencia del crédito y la prioridad de la anotación de embargo del crédito urbanístico, por lo que el trámite de audiencia en el procedimiento administrativo ordinario no puede considerarse suficiente para justificar la práctica de una nueva nota de afección, salvo que estos terceros presten su conformidad en el mismo expediente o que en la propia nota de afección se haga constar que la misma no surte efectos respecto a estos titulares. (ER)

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470.** SEGREGACIÓN POR DEBAJO DE LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO CON RESOLUCIÓN ADMINISTRATIVA DE NULIDAD

Resolución de 12 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Mancha Real, por la que deniega la inscripción de una escritura de segregación y extinción de condominio (ACM)

Resumen: La competencia para determinar la Unidad mínima de cultivo corresponde a la Administración agraria autonómica, no a la municipal (Ayuntamiento) ni a la estatal (vía Confederación Hidrográfica de cuenca o Comunidades de regantes).

– Hechos: Se presenta escritura de segregación y disolución de condominio de una finca rústica inscrita con carácter de secano y que se divide en otras 3 (sin que ninguna alcance la superficie mínima de secano, sino solo la de regadío -inferior-) acompañada de licencia municipal de segregación y de certificación de la Comunidad de Regantes (de la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir) declarando su naturaleza de finca de regadío.

Notificada (Art 80 RHU) por el registrador a la CCAA de Andalucía, esta contesta declarando la nulidad de la segregación.

– La Registradora: califica negativamente, y deniega la inscripción:

a) Reitera la doctrina DG de que compete al órgano autonómico correspondiente determinar la extensión de la Unidad mínima de cultivo (Art. 23 Ley 19/1995, de 4 de julio de Modernización de Explotaciones Agrarias (LMEA) y apreciar si concurren o no las excepciones recogidas en el art. 25 LMEA.

b) Y la Administración local NO tiene competencia cuando el asunto a dilucidar no es urbanístico sino agrario (si la tendría en requisitos de segregaciones de fincas urbanas)

c) Tampoco la comunidad de regantes o la Confederación Hidrográfica, a las que SOLO compete la administración y control del dominio público hidráulico así como el otorgamiento de autorizaciones y concesiones referentes al mismo.

d) Por tanto los interesados deben recurrir judicial o administrativamente la declaración autonómica de nulidad

– El interesado: recurre exponiendo que las superficies superan la unidad mínima para cultivo de regadío fijadas por la CCAAA –Junta de Andalucía—;

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

– Doctrina:
 a) Reitera las RR. 2 noviembre 2012, 10 enero 2017, 27 junio 2018, 1 diciembre 2021, 27 julio 2022 y 10 enero 2023 :

a) Desde un punto de vista civil, el 24 LMEA declara la nulidad radical o absoluta (es decir, sin que produzcan efecto alguno) por lo que el acto no es susceptible de transmitir el dominio (en concurrencia con el modo) ni es susceptible de otorgamiento de escritura pública ni de inscripción. La norma tiene, pues, naturaleza de disposición coactiva, prohibitiva e imperativa, incluso apreciable de oficio por el registrador.

b) Desde un punto de vista registral, de la LMEA y del Art 80 RHU se deduce que compete al órgano autonómico apreciar si concurren o no las excepciones a la nulidad del 25 LMEA y determinar si una parcela es de secano o regadío.

Por tanto, constando una resolución expresa del órgano autonómico competente en materia agraria por la que declara la nulidad de las segregaciones escrituradas, las alegaciones relativas a la calificación de regadío de las fincas deben ventilarse ante dicho órgano, de acuerdo con el esquema de actuación registral del Art 80 RHU pues habiendo recaído resolución administrativa de nulidad, aun no siendo definitiva, no debe ser desconocida en el procedimiento registral iniciado.(ACM)

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471.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. POSIBLE FINALIDAD INSTRUMENTAL. FINCAS «DE LEGÍTIMA» EN FORMENTERA.

Resolución de 12 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se deniega la inmatriculación de una finca solicitada por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria

Resumen: La inmatriculación por la vía del artículo 205 LH (doble título) exige menos requisitos que por otras vías, y en contrapartida tiene una reducción de efectos, porque así lo ha previsto el legislador. En el caso concreto no aprecia que los títulos sean meramente instrumentales para inmatricular, entre otros argumentos porque la finca transmitida es de las denominadas “de legítima” en Formentera, de escaso valor porque solo se pueden aprovechar las vistas y nada más.

Hechos: Se otorga una escritura de adición de herencia, inventariando una finca, y en la misma escritura una de las herederas la vende a la otra heredera la finca por un precio aparentemente muy bajo; se solicita la inmatriculación por la vía del doble título conforme al artículo 205 LH.

El registrador deniega la inscripción porque considera que los títulos son meramente instrumentales y se han creado expresamente para lograr la inmatriculación, ya que, entre otros argumentos, el precio es muy bajo y además se ha pagado en efectivo.

La notario autorizante recurre y alega que se cumplen todos los requisitos del artículo 205 de la LH para lograr la inmatriculación y que la calificación del registrador se basa en meras sospechas no fundamentadas, que son apreciaciones personales del registrador. Incluso, aunque pudieran tener algún fundamento, esas sospechas suponen indagar en la causa del negocio jurídico, tarea reservada a los tribunales de justicia.

Añade que no se cumplen ninguno de los requisitos exigidos por la DG para considerar la operación como meramente instrumental, según argumentos que detalla, en particular que esta finca es de las denominadas tradicionalmente “de legítima”, habituales en Formentera, que eran de escaso valor y se entregaban en pago de la legítima, y que su escaso valor deriva de que sólo tienen vistas, pero no es posible edificar ni obtener ningún otro beneficio de ellas.

La DG revoca la calificación.

Doctrina: El legislador ha sido consciente de que la vía de inmatriculación por el artículo 205 LH goza de menores requisitos y garantías jurídicas que otras vías inmatriculadoras y, en justa contrapartida, los efectos jurídicos de la inmatriculación obtenida por dicha vía, por tener menores requisitos jurídicos, tiene también una reducción de efectos, siquiera temporal, como resulta del artículo 207 que únicamente protege a terceros y sucesivos adquirentes que inscriban su derecho una vez transcurridos dos años desde la fecha de la inmatriculación.

En el presente caso, la DG asume los argumentos de la notario autorizante y considera que no se dan ninguno de los elementos necesarios para considerar los títulos como meramente instrumentales para lograr la inmatriculación. (AFS)

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472.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE A QUIEN SE DENEGÓ LA INSCRIPCIÓN DE SU GEORREFERENCIACIÓN

Resolución de 12 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Santa Cruz de Tenerife n.º 4 a inscribir la representación gráfica de una finca y simultánea rectificación de la cabida inscrita, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, habiéndose formulado alegaciones por un colindante afectado.

Resumen: El contraste entre la georreferenciación propuesta y la presentada por el opositor en un expediente anterior pone de manifiesto una controversia sobre la delimitación que no puede resolverse en sede registral.

Hechos: Se solicita la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral, rectificando la superficie en menos del 10% y sin alteración de linderos. En la tramitación del expediente del art. 199.2 LH se formula oposición por parte de un colindante registral. El interesado ya había intentado dicha inscripción previamente, pero se suspendió porque estaba pendiente de resolverse la tramitación del 199.2 por parte del colindante que ahora se opone, inscripción esta última que acabó denegándose. Ambas fincas provienen por segregación de la misma finca registral.

Calificación: La registradora de la propiedad deniega la inscripción por considerar controversia manifiesta entre los colindantes sobra la base de los hechos expuestos y apreciar en diversas fotografías que la porción controvertida puede formar parte de la finca del opositor.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: La nota de calificación contiene la fundamentación necesaria relativa a las dudas de identidad expuestas por la registradora, quien no se ha limitado a poner de manifiesto la mera existencia de una oposición no fundamentada, sino que evidencia, del contraste entre la representación gráfica propuesta para la finca colindante y la presentada para la finca objeto de este expediente, que existe una controversia o conflicto sobre la titularidad de una determinada franja de terreno, atendiendo al contenido de la alegación del recurrente y al contenido del Registro, entrelazando la oposición del ahora colindante alegante con la oposición del ahora promotor del expediente en el expediente del art. 199 LH en el que el colindante alegante solicitó la inscripción de la georreferenciación de su finca, para determinar que las mismas suponen un indicio de contienda sobre la delimitación de los linderos de la finca. (VEJ)

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473.*** PARTICIÓN HEREDITARIA. INTERPRETACIÓN DE DISPOSICIÓN TESTAMENTARIA

Resolución de 17 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Tudela n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y partición de herencia.

Resumen: Sustitución fideicomisaria de residuo en derecho Navarro. Una interpretación causalista de la voluntad de la testadora permite entender que la expresión “si la heredera falleciera intestada” no se refiere a una condición de no haber otorgado testamento, sino a no haber sido dispuestos los bienes mortis causa por tal heredera. Por ello, habiendo premuerto la heredera, entra en juego la sustitución vulgar conforme a la Ley 226 de la Compilación, siendo indiferente que la heredera hubiera otorgado o no testamento.

– Hechos: Derecho Navarro. Se presenta una escritura de herencia, otorgada en el año 2023, en la que el testamento de la causante, fallecida en 2006, contenía dos clausulas 5 y 6 que son las que interesan:

• La cláusula 5 instituye en el remanente a una persona, doña IF. Y el párrafo segundo contiene una recomendación y ruego a la heredera, que no implica obligación exigible, pero que tiene importancia por la remisión a las mismas personas que hace en la cláusula 6. El ruego es para que, si lo cree conveniente al disponer por testamento de los bienes de la herencia, los deje por terceras partes iguales, a favor de una sobrina (doña CMD) y a otros dos sobrinos (don JJ y doña RF). La primera recibirá su 1/3 libre, pero sobre las 2/3 partes de los sobrinos impone una prohibición de disponer mientras permanezcan solteros, nombra a un usufructuario (don JMDF) y determina que el usufructuario hará suyos esos 2/3 si los nudo propietarios fallecen en estado de solteros.
• La cláusula 6 prevé que, si la heredera falleciera intestada, los bienes pasarán en concepto de herencia a las personas y en la forma y proporción señalados en el párrafo segundo de la cláusula 5.

Al fallecimiento de la testadora habían premuerto: su sobrina doña CMD y la heredera, doña IF, que había otorgado testamento. Y, tras la testadora, falleció don JMDF (usufructuario).

En la escritura se considera:

• Que la cláusula 6 contiene una sustitución fideicomisaria de residuo que implica la vulgar tácita conforme al artículo 226 del Fuero Nuevo. Y que esta sustitución vulgar tácita no está sujeta a los condicionantes de la fideicomisaria de residuo de la que deriva porque, para que opere la fideicomisaria, la fiduciaria debe sobrevivir a la causante. No operando la fideicomisaria con su condicionante, entra en juego, directamente, la vulgar tácita pura.
• Como doña CMD (sobrina que iba a recibir 1/3) había premuerto, como el fallecimiento de don JMFD (usufructuario) extingue el usufructo a su favor, y como el hecho de haber fallecido don JMFD antes del cumplimiento de “su” condición (que los nudo propietarios fallezcan solteros) implica, conforme al art 759 Cc, que no transmita ningún derecho a sus herederos, resulta que suceden como interesados en la sucesión, como únicos llamados, don JJ y doña RF.

– La Registradora: califica negativamente, considerando que la sustitución fideicomisaria ordenada por la testadora está condicionada a que la heredera (dona IF) fallezca intestada y esta condición se extiende también a la vulgar tácita. La condición no se ha cumplido, dado que doña IF otorgó testamento, por lo que la sustitución quedara sin efecto. En consecuencia, considera que deberían ser llamados a la herencia los herederos legales de la testadora. conforme a las Leyes 300 y siguientes de la Compilación Navarra

– Los interesados recurren exponiendo, en resumen: Que la condición de no haber otorgado testamento solo sería aplicable si la heredera hubiera sobrevivido a la causante, como le ha premuerto, la existencia o no de un testamento de la heredera fiduciaria es indiferente y la condición es de imposible cumplimento; Que habiendo premuerto la fiduciaria, opera directamente la sustitución vulgar sin los condicionantes de la fideicomisaria de residuo; Que el cambio en la cualidad del llamamiento (de sustituto fideicomisario a sustituto vulgar) provoca también un cambio en las condiciones del mismo; Y que basta con que del enunciado se deduzca la voluntad de que haya un primer adquirente y, con posterioridad, otro u otros.

– Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.

-Doctrina: Partiendo del artículo 675 Cc y de sentido espiritualista que debe regir en la interpretación de las disposiciones mortis causa, nuestro Centro Directivo señala que del texto de la cláusula 6, además de la interpretación literal, cabe entender:

-.- Que se trata de una sustitución fideicomisaria de residuo con facultades de disposición para la fiduciaria, tanto inter vivos como mortis causa. Así pues, en el caso de llegar a suceder, doña IF podría disponer y, de fallecer intestada, los bienes no dispuestos seguirán el destino señalado en el párrafo segundo de la cláusula 5. Pero la fiduciaria premuere, algo previsto por la testadora, pero imprevisto en la poco afortunada redacción de la cláusula.

-.- Y que, conforme a la interpretación espiritualista de la voluntad de la causante, lo esencial es que el término «intestada» no se refiere a una condición, sino a no haber sido dispuestos los bienes mortis causa. En consecuencia, al premorir la fiduciaria, las disposiciones ordenadas por esta en su testamento no producen efecto respecto de los bienes de la fideicomitente, porque no llega a sucederle, y por tanto, entran los sustitutos vulgares. Por tanto, es intrascendente que la fiduciaria hay otorgado o no testamento. (SNG)

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474.** RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN CUANTO AL CARÁCTER DE LA ADQUISICIÓN

Resolución de 17 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Córdoba n.º 2 a rectificar determinados asientos registrales (ACM)

Resumen: No basta para rectificar un asiento ya practicado, con una sentencia que se limita a excluir una finca del procedimiento de liquidación de sociedad de gananciales diciendo simplemente que según la propuesta de los cónyuges (divorciados) es privativa del esposo.

Hechos: En 1994: Se otorga e inscribe escritura de compraventa de una finca, haciendo constar expresamente que es ganancial aunque el precio y la posesión se entregaron 20 años antes.

Se presenta ahora Sentencia dictada, en 2009, en procedimiento de liquidación de sociedad de gananciales (por Divorcio) en que simplemente acepta la propuesta formulada de mutuo acuerdo por los cónyuges de excluir esa finca por entender, sin más, que es totalmente privativa del esposo.

En esa propuesta aprobada por la sentencia las partes se limitan a formular el inventario de activo y pasivo de la sociedad conyugal, con exclusión expresa de la finca referida y de otra más, pero sin que se lleve a cabo adjudicación alguna de los bienes gananciales inventariados.

El Registrador: califica negativamente ex Art 3º LH y Art 100 RH señalando que el título presentado lo es exclusivamente para la liquidación de la sociedad de gananciales, y por tanto sólo referido a bienes que tienen tal naturaleza, no siendo título, por tanto, hábil para rectificar el carácter con el que se encuentra inscrito una finca, que, además, se ha excluido expresamente del inventario de bienes gananciales, siendo que el procedimiento se contrae precisamente a la liquidación de la sociedad de gananciales.

Por lo tanto ex Art 40-d) LH, si la finca tenía desde su inicio carácter privativo, contrario a la manifestación contenida en la escritura de compra que motivó la inscripción con carácter ganancial, lo procedente es la rectificación del título que motivó la inscripción con tal carácter.

El interesado: recurre señalando que en 1974, año en que según la escritura de compra de 1994, se entregó el precio y la posesión, su esposa tenía 10 años y no podía estar casada ni comprar con carácter ganancial. La finca se compró por los padres del recurrente quienes la escrituraron a favor de su hijo (que tenía entonces 21 años).

Entiende que hoy, en la Sentencia de 2009 hubo un reconocimiento tácito de privatividad de la esposa a favor del recurrente, o incluso una atribución ex Art 1355 CC.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación :
 Doctrina:
a) Ex Arts 1 y 40 LH, los asientos practicados están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud.

b) El procedimiento de liquidación de un régimen matrimonial de los Arts 806 y ss LEC es sin duda un medio idóneo al efecto.

c) Lo que ocurre en el caso es que la sentencia tiene por objeto únicamente la simple aprobación de la formulación del inventario de bienes gananciales por parte de los excónyuges; y por el mero hecho de que se haya excluido del inventario la finca referida no puede considerarse que haya quedado acreditado su carácter privativo, frente al carácter ganancial con que se adquirió el bien según consta en la escritura y en la inscripción.

d) Tampoco consta, en el acuerdo entre los cónyuges, la causalización del desplazamiento, sin que ello obligue acudir a contratos de compraventa o donación entre cónyuges bastando con que se mencione la onerosidad o gratuidad de la aportación.

Además, admitir esa pretendida atribución de privatividad después de que ya se había disuelto la sociedad de gananciales por el divorcio años antes, sería contradictorio con la naturaleza propia del acto de liquidación –acto que tampoco se ha llevado a cabo mediante la referida sentencia–(ACM).

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475.*** CAPITULACIONES MATRIMONIALES DE CÓNYUGES CIUDADANOS DE LA FEDERACIÓN RUSA

Resolución de 17 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Marbella n.º 1 a inscribir una escritura de capitulaciones matrimoniales con liquidación parcial de la sociedad legal de comunidad de bienes y pacto de separación de bienes entre dos ciudadanos de la Federación Rusa 

Resumen.– El Canje de Notas, constitutivo de Acuerdo, entre el Gobierno de España y el Gobierno de la Unión de Repúblicas Socialistas Soviéticas sobre supresión de legalizaciones y expedición de certificados de Registro Civil, hecho en Madrid el 24 de febrero de 1984, está en vigor. Este Acuerdo rigió para la extinta URSS hasta el 31 de diciembre de 1991, y para la Federación Rusa en adelante, excluidas por tanto las ex repúblicas soviéticas independizadas en dicha fecha

Hechos.- Debe determinarse si es posible inscribir la escritura de capitulaciones matrimoniales con liquidación parcial de la sociedad legal de comunidad de bienes y pacto de separación de bienes entre los cónyuges ciudadanos de la Federación Rusa (Rusia) en la que están interesados en cuanto a una mitad cada uno del pleno dominio de una vivienda situada en el distrito hipotecario del registrador que cree observar un defecto, de no constar legalizada o apostillada la certificación de matrimonio de los cónyuges, celebrado en Rusia»

Registrador.- La certificación de matrimonio del registro civil ruso debe ser legalizada o apostillada.

Recurrente.- Se alega la vigencia del Canje de Notas, constitutivo de Acuerdo internacional, entre el Gobierno de España y el Gobierno de la Unión de Repúblicas Socialistas Soviéticas sobre supresión de legalizaciones y expedición de certificados de Registro Civil, hecho en Madrid el 24 de febrero de 1984

La Dirección General Estima el Recurso.

 En el presente caso, estamos en presencia de un documento que por razón de su contenido y objeto, (certificación de matrimonio), y por su origen territorial, (Federación Rusa), es susceptible de ser subsumido en las excepciones a la exigencia de la apostilla contempladas en el artículo 8 del Convenio de La Haya de 5 de octubre de 1961 o sea la existencia de un Tratado internacional más favorable entre las partes, en este caso el “Canje de Notas, constitutivo de Acuerdo, entre el Gobierno de España y el Gobierno de la Unión de Repúblicas Socialistas Soviéticas sobre supresión de legalizaciones y expedición de certificados de Registro Civil, hecho en Madrid el 24 de febrero de 1984, ‘hecho en Madrid el 24 de febrero de 1984 (https://www.boe.es/buscar/doc.php? id=BOE-A-1985-6208)

Este Acuerdo rigió para la extinta URSS hasta el 31 de diciembre de 1991, y para la Federación Rusa en adelante, excluidas por tanto las ex repúblicas soviéticas independizadas en dicha fecha. Conforme al Canje de Notas:

«Las certificaciones del Registro civil de cada uno de ambos Estados serán admitidas por el otro sin necesidad de legalización; dichas certificaciones deberán ser expedidas según el derecho interno de las partes contratantes y llevarán fecha de expedición, sello y firma del oficial competente del registro civil. En caso necesario, cada una de las partes comprobara, por vía diplomática, la autenticidad de las certificaciones. La comprobación se efectuará en el plazo más corto posible, y para ello, los organismos competentes de ambos Estados prestaran la oportuna colaboración. La solicitud de certificaciones relativas al estado civil se efectuará por vía diplomática y según el derecho interno de cada una de las partes. Las certificaciones se entregarán gratuitamente y sin traducción. El acuerdo se concluirá por el plazo de un año y se prorrogará automáticamente de año en año, a menos que una de las partes lo denuncie dos meses antes de expirar el plazo correspondiente».

En la actualidad se encuentra en vigor y añade, el centro directivo que la interpretación correcta del Canje de Notas, en lo que aquí interesa, ha de ser: 1) que la legalización a la que alude se refiere también a la apostilla (legalización simplificada) y 2) que la petición de certificación de estado civil, conforme al Derecho de cada Estado miembro, deberá pedirse por vía diplomática.

Establece el canje de Notas, cautelarmente, un procedimiento verificador de la autenticidad de la certificación asimismo por vía diplomática. No se extiende a la traducción de los documentos que deberá ser jurada si así se exige en el país de recepción. En el presente caso, nada dice la calificación sobre la adecuación de la expedición de la certificación al procedimiento establecido en el Acuerdo. Se limita a exigir la apostilla. Por lo tanto, no puede ser aceptado el defecto. (IES)

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477.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN VIGENTE

Resolución de 17 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sahagún, por la que se suspende la cancelación de una anotación de embargo (IES)

Resumen.- La instancia privada no es título suficiente para cancelar el embargo.

Hechos.- Se pretende en el presente expediente la cancelación de una anotación de embargo sobre una finca en virtud de una instancia privada. Son hechos relevantes, para la resolución de este recurso, los siguientes: – la anotación de embargo, como medida cautelar, se practicó el día 25 de noviembre de 2013, habiendo sido ordenada en procedimiento administrativo dirigido contra doña M. S. P. I. – la referida anotación se amplía por la anotación letra B con fecha 5 de mayo de 2014, se convierte en definitiva por la anotación letra C de fecha 19 de febrero de 2015, se prorroga por la anotación letra D de fecha 27 de diciembre de 2018 y se prorroga por la anotación letra E de fecha 13 de enero de 2023.

La registradora suspende la cancelación al señalar que la instancia privada no es título suficiente para cancelar el embargo, siendo necesario mandamiento de cancelación por autoridad competente

La recurrente se opone, alegando que el embargo nunca se debió practicar porque eran deudas de su cónyuge, solicitando la cancelación del mismo.

Dirección General.- Desestima el recurso y confirma la calificación.

En cuanto a la procedencia de la documentación, la exigencia de titulación pública en el procedimiento registral se encuentra recogida en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria. (Resolución de 25 de octubre de 2005 entre otras,).

 Por tanto, todo documento que no cumpla tal principio de titulación pública no puede ser tenido en consideración en el seno del procedimiento registral, salvo las excepciones legalmente previstas.

Por otro lado, es doctrina reiterada de esta Dirección General que tratándose de inscripciones ya efectuadas y encontrándose los asientos bajo la salvaguardia de los tribunales, con arreglo al artículo 1 de la Ley Hipotecaria, su modificación o cancelación sólo podrá realizarse mediante el consentimiento de los titulares registrales que se encuentren legítimamente acreditados, o bien mediante una resolución judicial recaída en juicio declarativo contra los mismos (vid. artículos 1, 38, 40, 82, 214 y 217 de la Ley Hipotecaria).

Tampoco es posible la cancelación por caducidad de la anotación prorrogada al estar todavía vigente. Conforme al artículo 86 de la Ley Hipotecaria caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga, que tuvo lugar el día 13 de enero de 2023

Por último, respecto a la alegación que hace la recurrente sobre la posible o hipotética nulidad del embargo trabado deberá ser objeto de resolución ante el organismo administrativo competente que lo ordenó. (IES)

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478.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA EXISTIENDO A SU MARGEN NOTA DE EXPEDICIÓN DE DOMINIO Y CARGAS

Resolución de 18 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de El Vendrell n.º 2, por la que se califica negativamente una escritura de cancelación de hipoteca (ACM)

Resumen: La nota marginal de expedición de cargas en procedimiento de ejecución no puede cancelarse por caducidad si la propia hipoteca no ha caducado y sin que sea aplicable el plazo de 4 años de las Anotaciones preventivas.

– Hechos: Se presenta escritura de cancelación de hipoteca sobre una finca en la que consta nota marginal de haberse expedido certificación de dominio y cargas por mandamiento judicial en Procedimiento Ejecución Hipotecaria.

– El Registrador: califica negativamente, conforme al Art 688 LEC que expresamente prohíbe cancelar en estos casos por causas distintas de la propia ejecución si no se presenta mandamiento cancelatorio (del LAJ).

– El Abogado del interesado: recurre exponiendo que la nota marginal ha caducado por haber transcurrido el plazo de 4 años del art 86 LH, y expone la doctrina de la DG sobre el artículo…

– Resolución: Obviamente, la DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
El art 86 LH se aplica exclusivamente a las anotaciones preventivas, NO a las notas marginales, que no tienen un plazo de vigencia, confundiendo el recurrente un asiento por otro, y sin perjuicio de que si la inscripción de hipoteca en sí hubiera caducado, también podría cancelarse por caducidad, pero no en otro caso, ex Art 131 in fine LH. (ACM)

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479.** INSCRIPCIÓN DE FINCA POR ENTIDAD CON NIF REVOCADO PERO VIGENTE CUANDO COMPRÓ.

Resolución de 18 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Huelva n.º 1, por la que se suspende la inscripción de escrituras de compraventa

Resumen: No es posible inscribir ningún documento en el Registro de la Propiedad relativo a fincas de sociedades otorgantes que tengan el NIF revocado en el momento de la presentación del documento en el Registro de la Propiedad, aunque estuviera vigente cuando se otorgó la escritura porque la disposición adicional sexta de la Ley General Tributaria es terminante.

Hechos: En 2010 se otorga una escritura de compraventa entre dos sociedades que tienen su N.I.F. vigente, pero se presenta a inscripción en 2024 cuando ya tienen ambas su N.I.F. revocado.

La registradora suspende la inscripción porque los NIF de ambas sociedades están hoy revocados.

La interesada recurre y alega que en el momento de otorgamiento de la escritura los NIF de ambas sociedades estaban vigentes.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: La disposición adicional sexta de la Ley General Tributaria es terminante: la publicación de la revocación del número de identificación fiscal «en el “Boletín Oficial del Estado” implicará la abstención del notario para autorizar cualquier instrumento público relativo a declaraciones de voluntad, actos jurídicos que impliquen prestación de consentimiento, contratos y negocios jurídicos de cualquier clase, así como la prohibición de acceso a cualquier registro público, incluidos los de carácter administrativo, salvo que se rehabilite el número de identificación fiscal (…)».

Comentario: Queda por saber cual sería la opinión de la DG si las sociedades otorgantes estuvieran ya disueltas y extinguidas, pues es un caso diferente, ya que el NIF no estaría revocado propiamente, sino dado de baja por extinción de la sociedad y no encaja este supuesto en el concepto de NIF revocado de sociedades, que tiene carácter sancionador por incumplimiento de sus obligaciones fiscales. En mi opinión, en estos casos habría de admitirse tanto el otorgamiento de la escritura, normalmente por elevación a público de documentos privados (por el liquidador), como la inscripción. (AFS)

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480.** RECTIFICACIÓN DE MEDIDA SUPERFICIAL EXISTIENDO SEGREGACIÓN Y EXPROPIACIÓN PREVIAS

Resolución de 18 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 11 a inscribir la rectificación de la medida superficial de una finca.

Resumen: Presentada escritura que rectifica la descripción de la finca conforme a la certificación catastral descriptiva y gráfica, se entiende que hay una solicitud tácita de inscripción de representación gráfica, y procede tramitar el procedimiento del artículo 199 LH para resolver las dudas que pudiera tener la registradora.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura en la que se rectifica la superficie de una finca registral para ajustarla a la que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica y al informe de validación gráfica catastral de igual contenido que la certificación. Se plantea un problema de conversión al sistema métrico decimal de la medida de la finca, que en el asiento consta en pies cuadrados.

Registradora: Entiende que no se puede practicar la rectificación solicitada por el interesado porque, al exceder superficie real del 10% de la que consta en el asiento registral, se necesita tramitar el procedimiento regulado en el artículo 199 LH.

Recurrente: Solicita que la rectificación de superficie se haga conforme al artículo 201.3 LH porque la diferencia entre las superficies no es superior al 10% y se ha aplicado erróneamente la normativa sobre equivalencias (aprobadas por la ley de 9 de diciembre de 1852 en ejecución de la ley de pesas y medidas publicada el 28 de diciembre de 1852).

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: La Dirección General prescinde de considerar si es correcta la equivalencia que se hace entre el pie cuadrado y la resultante de la conversión en metros cuadrados, y después de indicar, como en resoluciones anteriores, los diferentes procedimientos para la rectificación descriptiva descriptivas de las fincas inscritas y su alcance, resuelve que, dado que no se ha tramitado el procedimiento del artículo 201.1 LH y que y es aplicable lo previsto en el artículo 201.3 a), lo que procede es tramitar el procedimiento del artículo 199 LH por ser la diferencia entre superficies superior al 10 %, por lo que, habiéndose rectificado la descripción de la finca para ajustarla a la que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica existe una solicitud tácita de inscripción de representación gráfica y está plenamente justificada la tramitación del procedimiento del artículo 199LH para resolver las dudas que pudiera tener.

En cuanto a la posibilidad de que existan posibles expropiaciones que no han tenido acceso al Registros, lo desestima la resolución por tratarse de meras suposiciones de la registradora que no están sustentadas en otros indicios como pudiera ser la cartografía catastral. (JAR)

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482.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. COSTAS. SOBRANTE

Resolución de 20 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Andújar a inscribir el decreto dictado en un procedimiento de ejecución hipotecaria y el correspondiente mandamiento de cancelación.

Resumen: si en un procedimiento de ejecución hipotecaria existe sobrante, éste ha de ponerse a disposición de los titulares posteriores, lo que significa, entre otras cosas, que si alguno de los límites de su cobertura no se hubiese llenado con el tipo de deuda garantizado y realmente vencida y exigible (principal, intereses, etc.), no se puede cubrir con otra de las clases de deuda en lo que excediera de su propia cobertura (por ejemplo, se reclama más capital o intereses de los garantizados).

Hechos: se presenta testimonio de decreto junto con mandamiento de cancelación de cargas dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria adjudicándose la finca registral por vía de cesión de remate a una determinada entidad.

El Registrador califica negativamente al haber apreciado dos defectos: la falta de firma de la resolución judicial (defecto que fue subsanado) y por existir sobrante que debe quedar a disposición de acreedores posteriores.

La Dirección revoca la calificación señalando que al amparo del artículo 132.3 de la Ley Hipotecaria «la calificación del registrador se extenderá (…) a comprobar: (…) 3.º Que lo entregado al acreedor en pago del principal del crédito, de los intereses devengados y de las costas causadas, no exceden del límite de la respectiva cobertura hipotecaria».

Esta calificación registral no entra a valorar cómo se ha realizado la imputación de los pagos, cuestión que corresponde resolver al juez dentro del procedimiento de ejecución, atendidas las peticiones de las partes, sin que el registrador, con arreglo al artículo 100 del Reglamento Hipotecario, pueda entrar a calificar si ese orden de imputación es o no procedente; sino solo si en tal imputación se sobrepasan o no los límites de la respectiva cobertura hipotecaria.

El registrador debe comprobar que en ninguno de los conceptos se ha sobrepasado, habiendo terceros, la cantidad asegurada, pues la cantidad sobrante por cada concepto ha de ponerse a disposición de los titulares posteriores, lo que significa, entre otras cosas, que si alguno de los límites de su cobertura no se hubiese llenado con el tipo de deuda garantizado y realmente vencida y exigible (principal, intereses, etc.), no se puede cubrir con otra de las clases de deuda en lo que excediera de su propia cobertura (por ejemplo, se reclama más capital o intereses de los garantizados).

En el presente caso, lo entregado al acreedor no sobrepasa los límites de la cobertura hipotecaria por ninguno de los conceptos por lo que no hay sobrante alguno y que no se han vulnerado los límites de la responsabilidad hipotecaria. (ER)

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483.() OPCIÓN DE COMPRA. DEFECTO NO RECURRIDO Y DEFECTO REVOCADO

Resolución de 24 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Fuengirola n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de derecho de opción de compra.

Resumen: Junto con el artículo 326 de la Ley Hipotecaria que enumera los requisitos que debe contener el escrito de interposición del recurso, se ha de tener en cuenta el artículo 115.1 “b” de la Ley 39/2015, que añade la “razón de la impugnación”.

Hechos: se presenta escritura de opción de compra en la que se pacta el ejercicio unilateral del derecho de opción, de manera que será satisfecho el precio de la compraventa «una vez deducidos los importes correspondientes al precio o prima de la opción que se imputará al precio de la compraventa, y/o aquellas cantidades retenidas para cancelar cargas existentes sobre la finca y/o importes adeudados y pendientes de pago en el momento de formalización del ejercicio de la opción de compra, así como cuantas cantidades reciba la parte vendedora/cedente desde la formalización de la presente opción de compra y hasta el ejercicio de la misma, mediante cheque y/o cheques bancarios nominativos, o cualesquier otros medio de pago debidamente acreditado, y su posterior depósito notarial mediante ingreso en la cuenta de consignación». En la cláusula tercera, se pacta, respecto de la determinación del pago del precio, que, para el caso de subrogarse la optante en la deuda pendiente de la hipoteca o hipotecas que graven la finca o de retener el importe necesario para satisfacer el remanente de dichos créditos, en defecto y ante la imposibilidad de aportar certificación de saldo pendiente de la entidad acreedora, se suplirá mediante un cálculo aproximado basado la información de que pueda disponer el comprador en cada momento, quedando el comprador obligado a asumir las posibles diferencias que a favor del vendedor pudieran producirse, pudiendo reclamar la cedente/vendedora la diferencia a su favor.

La registradora señala dos defectos:

1º) no resulta congruente el juicio de suficiencia que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado (“para el otorgamiento de carta de pago”) y el contenido del mismo título, de concesión de derecho de opción, y

2º) no resulta delimitada la forma para el pago del precio de la compraventa, por subrogación o retención, en los términos señalados en la escritura, pudiendo esta cantidad ser calculada por el propio comprador u optante, ante la imposibilidad de aportar certificado de saldo de la entidad acreedora.

La recurrente alega que la formulación contenida en la escritura es, precisamente, para no dejar al arbitrio de una de las partes -la parte concedente- el precio final a pagar por la parte optante para el caso de ejercitar la opción de compra ya que, de no hacerse, la parte concedente vería libre la vía para concertar préstamos o gravar el inmueble hasta el punto de que, como es obvio, la parte optante ya no desearía ejercitar su derecho de opción de compra, dado el estado de cargas sobre el inmueble, y se vería obligada por la conducta de la concedente a perder el dinero abonado en concepto de prima; que lejos de suponer una situación de abuso para el concedente es para evitar una situación de abuso por parte del mismo respecto a la parte optante y que se pueda llevar a cabo una indeterminación en el precio final a abonar por la optante -sobre todo por las cargas que puedan pesar sobre el inmueble- por la conducta que pudiera mostrar la parte concedente; que tampoco subyace negocio jurídico anterior o ulterior al objeto de la presente y mucho menos que el mismo sea un «préstamo» al que parece aducir la registradora lo cual esta parte no puede coincidir con los elementos a los que hace referencia ya que los mismos son ajenos a la escritura cuya inscripción se pretende.

La registradora, a la vista del escrito de interposición de recurso, rectifica la calificación revocando el segundo de los defectos señalados y manteniendo el primero.

La Dirección desestima el recurso señalando que del escrito de impugnación resulta que el recurso se ha limitado por la recurrente al segundo defecto que es respecto del cual la Registradora rectifica su calificación.

Por ello, la Dirección no puede entrar en el fondo de la calificación en cuanto al defecto que se ha mantenido y no fue impugnado, relativo al juicio de suficiencia.

El artículo 326 de la Ley Hipotecaria que, al enumerar los requisitos que debe contener el escrito de interposición del recurso, establece que debe contener: “c) La calificación que se recurre, con expresión del documento objeto de la misma y de los hechos y fundamentos de derecho”. El artículo 115.1 “b” de la Ley 39/2015 añade “razón de la impugnación”.

Señala la Dirección que la cita a la Ley 29/2015 tiene sentido dada la especial naturaleza del procedimiento registral, de forma que no excluye la aplicabilidad del régimen administrativo cuando haya una remisión específica de la legislación hipotecaria a los aspectos de dicho régimen que considere aplicable a la función registral, o cuando se trate de normas administrativas que respondan a los principios generales materiales o de procedimiento propios de todo el ordenamiento (ER).

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485.*** HERENCIA. JUICIO DE SUFICIENCIA SIN SALVAR LA AUTOCONTRATACIÓN

Resolución de 24 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Valladolid n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de subsanación de otra de elevación a público de un documento privado de herencia y pago de legítima.

Resumen: La autocontratación, si hay conflicto de intereses, excluye automáticamente la representación y contradice directamente el juicio que afirme su existencia, salvo que su posibilidad se contemple expresamente en el poder y así se haga constar en el juicio notarial de suficiencia.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de subsanación de otra anterior en la que una persona representa a las dos otorgantes (VGV y MGV). En nombre de MGV se consiente la adjudicación de un inmueble que se hace a sí misma y, además, se declara pagado el legado de legítima estricta ordenado por la causante a favor de VGV. [La escritura anterior que ahora dice subsanarse ya había sido objeto de recurso gubernativo parcialmente estimado (R. 13 febrero 2024)]. El apoderado hace uso de dos poderes, uno por cada otorgante, en los que no se contempla el conflicto de intereses ni la autocontratación.

Registrador: Suspende la inscripción porque entiende necesario que el juicio notarial de suficiencia de los poderes haga mención a la autorización para autocontratar y salvar el conflicto de intereses.

Recurrente: Opone a la calificación que no hay negocio particional alguno sino solo un acto jurídico de atribución mediante la manifestación de herencia y adjudicación de un inmueble.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

AUTOCONTRATACIÓN.

El registrador debe calificar que el juicio notarial de suficiencia de los poderes es congruente con el acto o negocio jurídico autorizado.

Dicha congruencia, en caso de resultar conflicto de intereses del contenido del título, exige la expresión por parte del notario de la existencia de la licencia, autorización o ratificación del ‘dominus negotii’, salvo que la calificación sea impugnada y el recurso verse sobre la existencia misma de la autocontratación o del conflicto de intereses.

Según doctrina reiterada del Centro Directivo, «al emitir el juicio de suficiencia de facultades representativas acreditadas, el notario debe hacer mención expresa a la facultad de autocontratar o a la autorización para incurrir en conflicto de intereses”.

Por tanto, conforme a la R. de 13 de febrero de 2012, “la autocontratación, si hay riesgo de conflicto de intereses, debe entrar siempre en el ámbito de la calificación registral” por cuanto afecta a la validez del negocio jurídico ya que “produce la nulidad del negocio salvo que se acredite la licencia o autorización del ‘dominus’.

Razón por la cual el registrador, antes de practicar el asiento, deberá calificar, conforme a dicho precepto, si se da, según el contenido del título, el supuesto de autocontratación con conflicto de intereses y en caso afirmativo, si existe la licencia, autorización o ratificación del ‘dominus negotii’ que permita salvar dicha autocontratación. En efecto, la autocontratación, si hay conflicto de intereses, a falta de la aportación de esa prueba, excluye automáticamente la representación y contradice directamente el juicio que afirme su existencia.

CONCLUSIONES.

1 En la escritura que se presenta, aunque se titule de subsanación, hay una verdadera adjudicación de herencia y entrega de legado de parte alícuota, por lo que procede hacer mención de la salvedad de la autocontratación en el juicio de suficiencia.

2 Distinto sería el caso -que dio lugar al anterior recurso- de que el representante de ambas otorgantes se limitara a elevar a público un documento privado firmado por ambas, pues la elevación a publico de un acuerdo previo no constituye un acto dispositivo sino un acto jurídico debido, que “parte de la existencia previa de un acto de disposición, razón por la cual aquél, como tal acto debido no implica acto dispositivo, sino de mero reconocimiento conforme al artículo 1224 del Código Civil y de obligado cumplimiento para las representadas conforme al artículo 1279 del propio Código”. (JAR)

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486.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. POSIBLE ENCUBRIMIENTO DE MODIFICACIÓN DE ENTIDADES HIPOTECARIAS

Resolución de 24 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Laredo-Ramales de la Victoria a rectificar la cabida de una finca registral y simultánea inscripción de su representación gráfica, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Resumen: La rectificación de superficie solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral.

Hechos: Se solicita la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva, así como la rectificación de cabida (reduciéndola de 1.272 a 309 m2) y la representación gráfica catastral de la finca. En la tramitación del procedimiento del art. 199 LH se formula oposición por parte de un colindante registral y catastral, quien manifiesta que las edificaciones declaradas son de su propiedad, así como una pequeña zona de 3 m2 anexa a estas.

Calificación: A la vista de las alegaciones formuladas, la registradora de la propiedad suspende la inscripción solicitada, por tener dudas fundadas sobre la verdadera identidad y superficie de la finca, al resultar controvertida la inscripción de la superficie catastral solicitada.

Recurso: El recurrente sostiene que la superficie real de la finca es la que se pretende inscribir puesto que parte de la finca registral pertenece a la finca del colindante opositor, pero no así el suelo ocupado por las edificaciones; que la registradora no ha motivado suficientemente la nota de calificación; que la finca colindante proviene de una operación de concentración parcelaria cuya superficie registral concuerda aproximadamente con la catastral.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación, si bien recuerda que lo procedente no es suspender, sino denegar la inscripción.

Doctrina: Para rectificar la superficie de una finca ha de resultar indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados.

En el supuesto que nos ocupa resulta evidente que la rectificación superficial pretendida altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral totalmente coincidente con Catastro, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente no es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados, de modo que pueden encubrirse operaciones de modificación de entidades hipotecarias no documentadas, circunstancia proscrita por la legislación hipotecaria. (VEJ)

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487.* MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE EMBARGO. FALTA DE CLARIDAD EN LA DETERMINACIÓN DE ASIENTOS A CANCELAR

Resolución de 24 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Pinto n.º 2, por la que se suspende la cancelación de una anotación preventiva de embargo

Resumen: En un mandamiento de cancelación se exige que se exprese con claridad qué anotación o anotaciones deben cancelarse, al objeto de evitar posibles errores.

Hechos: Son hechos relevantes de esta resolución los siguientes hechos:

– Según el historial de la finca, en ejecución de títulos judiciales número 1039/2014 se practicó anotación preventiva letra A de la mitad indivisa de la finca registral 31.064 y anotación preventiva letra C sobre la finca 37.070.

– Se presenta en el Registro de la Propiedad la siguiente documentación para la cancelación de la anotación preventiva de embargo:

•  Diligencia de ordenación de fecha 10 de mayo de 2022 por la que se decreta la cancelación del embargo sobre la finca registral 31.064.
•  Decreto de fecha 25 de abril de 2024 por el que se acuerda la cancelación de la anotación de embargo de la finca registral 37.070.
•  Mandamiento de fecha 10 de mayo de 2024 en el que se ordena el levantamiento del embargo de la finca registral 31.064; sin embargo, a continuación, en la parte dispositiva, ordena la cancelación del embargo de la finca registral 37.070.

La registradora suspende la cancelación al señalar que es preciso aclarar cuál es la anotación de embargo cuya cancelación se dispone, de modo que no haya dudas en cuanto a los datos identificativos del asiento a cancelar, especialmente la finca gravada y el importe.

El recurrente se opone alegando que la documentación es clara al decretar la cancelación de todos los embargos trabados del procedimiento

Resolución: La Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: Se discute en este expediente si es o no posible la cancelación de una anotación preventiva de embargo.

Uno los principios estructurales de nuestro Derecho registral es el de especialidad o determinación, que exige, como requisito para que los títulos puedan acceder al Registro y ser por tanto objeto de inscripción, la fijación y extensión del derecho objeto de solicitud, quedando de tal modo delimitados todos sus contornos de manera que cualquiera que adquiera confiando en los pronunciamientos tabulares conozca la extensión, alcance y contenido del derecho inscrito(artículos 9 y 112 de la Ley Hipotecaria, artículo 54 RH).

En base a lo anterior en los mandamientos judiciales cancelatorios se exige la identificación suficiente de los asientos a los que se refieren, de acuerdo con el principio de especialidad registral, no siendo suficientes expresiones genéricas o indeterminadas que además de no cumplir los requisitos de claridad y determinación de acuerdo con las exigencias legales y reglamentarias, no permiten conocer exactamente el ámbito, extensión y alcance de la cancelación ordenada, puesto que el registrador carece por sí de la facultad de decidir la extensión de dicha cancelación ordenada judicialmente (artículos 80 y 103, 133 y 134 de la LH, 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 98, 193 y 233 del Reglamento Hipotecario).

En el caso que nos ocupa de la lectura de los dos decretos y de la diligencia de ordenación resulta una contradicción por lo que se debe aclarar qué asiento o asientos deben cancelarse, al objeto de evitar posibles errores.

Comentarios: El principio de especialidad impone una delimitación precisa de los derechos que pretenden su acceso al Registro, así en sus elementos subjetivos y objetivos como en cuanto a su alcance y contenido, y que una de las circunstancias esenciales de cualquier asiento es la fijación o extensión del mismo, incluso cuando se trate de documentos judiciales, y es claro que en los presentados en el registro se contradecían en cuanto a la finca registral sobre la que recaía el embargo a cancelar. (MGV)

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488.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. FINCA QUE LINDA CON FUTURO CAMINO PÚBLICO. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO.

Resolución de 24 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Pastrana-Sacedón, por la que se suspende la inmatriculación de una finca en virtud de una escritura de compraventa y otra escritura de adición de herencia.

Resumen: En los casos de inmatriculación de finca, si la Administración pública se opone, el registrador tiene que suspender la inscripción necesariamente, conforme a lo dispuesto en el artículo 205.4 LH y ello aunque el motivo de oposición sea erróneo porque no exista en el momento actual la obligación de ceder un futuro viario por no haberse aprobado el proyecto de reparcelación.

Hechos: Se pretende inmatricular una finca por doble título, conforme al artículo 205 LH. Consta en el expediente oposición expresa del Ayuntamiento, según Informe del que resulta que dicha finca puede estar afectada parcialmente por un futuro viario previsto en las Normas Subsidiarias; por otra parte la Unidad de Actuación en la que se encuentra el futuro camino no se ha desarrollado en 30 años, estando pendiente de aprobarse el proyecto de compensación, por lo que no ha habido cesión de esa futura vía, que no existe en la realidad física y jurídica, más que como previsión futura.

La registradora suspende la inscripción por la oposición del Ayuntamiento.

El interesado recurre y alega que la futura cesión del terreno destinado a viario será obligatoria cuando se apruebe el proyecto de reparcelación correspondiente, que lleva en espera unos 30 años.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: La DG reconoce que es cierto, como dice el recurrente, que la existencia de normas urbanísticas o acuerdos municipales sobre ejecución del planeamiento que afecten a terrenos de propiedad privada no implica que estos pasen al dominio público por tal razón, hasta tanto no exista el acto formal de cesión de tales terrenos.

No obstante lo anterior, si la Administración emita un informe en el que se opone a la inmatriculación, el artículo 205.4 de la Ley Hipotecaria establece de manera taxativa que el registrador denegará la inmatriculación, como ocurre en el presente caso. (AFS)

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489.⇒⇒⇒ APODERAMIENTOS DE SOCIEDADES EXTRANJERAS NO INSCRITAS: JUICIO DE SUFICIENCIA Y JUICIO DE EQUIVALENCIA

Resolución de 25 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Figueres a inscribir una escritura de formalización de transmisión de garantías hipotecarias (ACM)

Resumen: En la reseña notarial de poderes de sociedades extranjeras no inscritas, el juicio de suficiencia lleva implícito el de equivalencia pero al NO estar inscritas, el notario debe reseñar detalladamente las circunstancias del origen de la representación de la sociedad poderdante y de su representante, orgánico o voluntario,

– Hechos: Se presenta escritura de cesión de créditos hipotecarios otorgada por Banco, SA», como cedente, y la sociedad irlandesa DAC, como cesionaria, representada por un apoderado, de quien el notario afirmaba que «sus facultades se le atribuyen en escritura de poder especial de 21 de marzo de 2023, autorizado por el notario de Dublín (Irlanda) don James Jones, cuyo original, redactado en español e inglés, idioma que conozco suficientemente a los efectos de juzgar su licitud y legalidad, debidamente apostillado, he tenido a la vista, del que resulta tener facultades para adquirir préstamos y créditos hipotecarios, en los términos y condiciones en contenidos en la presente escritura, y que yo, el Notario, considero suficiente a los efectos de este otorgamiento».

Posteriormente mediante Diligencia complementaria el notario hace constar que el otorgante del poder de la entidad “DAC”, reseñado, que he tenido a la vista, es identificado por el notario irlandés como “Director”.

[Se solicita calificación sustitutoria pero la registradora designada niega al notario legitimación activa para solicitarla por sí solo; y sin que la DG se pronuncie en la Res. sobre este punto…]

– El Registrador: califica negativamente, por 2 defectos:
a) no reseñarse suficientemente el poder del compareciente ni el origen de sus facultades y del poderdante;
b) Y por no constar específicamente un juicio de equivalencia del poder extranjero respecto de uno español.

a) Así, en la escritura no se reseña suficientemente el poder del compareciente ni su origen: las facultades representativas, se supone que orgánicas, del representante de la sociedad poderdante que confirió el poder, y así el TS (las más recientes: STS de 20 y 22 de noviembre de 2018 y STS de 1 de junio de 2021) ha reiterado que “Cuando se trata de poderes o cargos no inscritos… la reseña del documento en que funda su representación el apoderado debe comprender también el título representativo del concedente del poder, ya que la validez del poder otorgado a su favor (representación de 2º grado) dependerá, entre otras circunstancias, de la validez del nombramiento del órgano societario o del apoderado que se lo haya conferido (representación de 1er grado)”:

1) La preeminencia, en estos casos, del derecho español resulta tanto del art. 10-11 CC (“a la representación voluntaria, de no mediar sometimiento expreso (se aplicará) la ley del país en donde se ejerciten las facultades conferidas” como del art. 58 [y Disp. Adic 1.ª-f)]) de la Ley 29/2015 de 30 de julio, de Cooperación Jurídica Internacional en materia civil, que señala que el procedimiento registral, los requisitos legales y los efectos de los asientos registrales se someterán, en todo caso, a las normas del Derecho español.

2) Por tanto el juicio notarial de suficiencia no es completo, al faltar la constancia expresa de quién otorgó la representación, si su cargo era válido y estaba vigente y si tenía facultades suficientes para otorgar la representación.

3) Y sin que quepa distinguir entre poderes otorgados en España o en el extranjero, y así la R. 18 diciembre 2018 dice que “la presentación al notario de un poder otorgado fuera de España exige, al igual que ocurre con poderes otorgados en España, un análisis jurídico… que permita apreciar su equivalencia o aproximación sustancial de efectos respecto de un apoderamiento para el mismo acto otorgado en España”.

b) En cuanto al juicio de equivalencia del poder extranjero respecto de uno español la misma Res DG señala que es distinto del de suficiencia del Art. 98 Ley 24/2001 y Art 166 RN, y en este caso, en la escritura no se refleja de modo específico o independiente.

Tampoco basta la especificación de que se trata del “Director de la compañía” , pues en la misma línea que la resolución anterior, las RR. 7 septiembre 2017, de 23 febrero 2022 y de 21 febrero 2024, señalan que “con independencia de la validez formal del documento y de su traducción y legalización es preciso que el documento supere un análisis de idoneidad o de equivalencia en relación con los documentos públicos españoles…”, y que “… el documento extranjero sólo es equivalente al español si concurren en su otorgamiento aquellos elementos estructurales que dan fuerza al documento público español: que sea autorizado por quién tenga atribuida en su país la competencia de otorgar fe pública y que el autorizante de fe, garantice, la identificación del otorgante así como su capacidad para el acto o negocio que contenga”.

– El Notario: recurre exponiendo que:

a) En cuanto a la insuficiencia de la reseña del poder, que según la calificación registral, requeriría además, por el mero hecho de no estar inscrito, incluir “quién otorgó la representación, si su cargo era válido y estaba vigente y si tenía facultades suficientes para otorgar la representación”, y sin que sea suficiente indicar que el otorgante actuaba en su condición de “Director”, entiende el notario recurrente que es el resultado contraproducente de aplicar la doctrina DG sobre poderes especiales no inscritos de sociedades españolas sí inscritas en el Registro Mercantil, a sociedades extranjeras que por definición no lo están.

1) Por tanto un Registrador español no está obligado a conocer la legislación irlandesa en relación a las facultades representativas de los directores, no puede consultar en el Registro irlandés la inscripción de esa concreta persona como tal director, ni siquiera la existencia y vigencia de esa sociedad. Para todo ello depende de la calificación del notario extranjero y lo único que pide la legislación española a tal fin es que el notario español se cerciore de la equivalencia entre las funciones de uno y otro. Lo contrario nos llevaría a exigir en todos los poderes extranjeros (pues por definición ninguno consta inscrito en el Registro Mercantil) una amplísima referencia de datos, con potencialidad además de regresión infinita a la misma constitución de la sociedad, sin ninguna justificación, ni práctica ni legal.

2) Además la equivalencia no supone exigir plena igualdad en la forma de expresar la representación en el documento extranjero, sujeto a su ley nacional, en cuanto a si el director es representante orgánico con facultades suficientes, si es mancomunado o solidario, cuándo y cómo se le nombró y por qué plazo, si está o no vigente…

3) Conforme al Derecho irlandés puede existir un consejo de directores (“Board of directors”), dos directores o, desde 2014, un único director (“Single director”). El notario irlandés no indica cuál de estos casos concurre específicamente. Pero ni el notario español está obligado a conocer las peculiaridades de la legislación irlandesa en materia de representación orgánica y de directores, ni los límites legales o estatutarios a una actuación individual por parte de uno de ellos, ni se puede exigir que el notario irlandés lo justifique en el documento si su legislación no le obliga a ello.

4) Así señala que las RR DG invocadas por el registrador, no se refieren a supuestos análogos al presente, y la que sí lo hace específicamente es la R. 6 julio 2022, que dice que el documento inicial de poder, autorizado por el notario de Dublín, no debe exhibirse al notario que autoriza la escritura otorgada por el subapoderado.

Por ello aunque la STS de 1 junio 2021 señala que cuando se trata de un poder conferido por una sociedad mercantil española que no consta inscrito, el notario autorizante debe comprobar de forma rigurosa la validez y vigencia del poder y reseñar el documento auténtico del que resulta la representación, esta doctrina NO sería aplicable a sociedades extranjeras, que no están inscritas, ya que el notario español no está obligado a conocer la legislación extranjera aplicable, ya sea porque la legislación extranjera no impone al notario extranjero una forma de expresión de su actividad que permita esa revisión.

b) Y en cuanto a que sea necesario un juicio de equivalencia separado del de suficiencia, la DG ha reiterado, p.ej. la R. 4 junio 2020, que cuando el juicio de suficiencia se produce de forma expresa necesariamente ha de implicar que el poder es equivalente.

– Resolución: La DGSJFP estima parcialmente el recurso, y aunque revoca la calificación en el 2º defecto (juicio de equivalencia independiente), la confirma en el 1er defecto (reseña insuficiente):

– Doctrina:
a) En cuanto a la insuficiencia de la reseña del poder, entiende la DG que a los poderes de las sociedades extranjeras, al no estar inscritas, les es aplicable (art. 10-11 CC) la doctrina de la indicada STS de 1 junio 2021 para los poderes no inscritos de sociedades españolas inscritas, de modo que el notario autorizante debe, bajo su responsabilidad, comprobar de forma rigurosa la validez y vigencia del poder otorgado por dicha sociedad y dejar constancia de que ha desarrollado tal actuación, de forma que la reseña del documento auténtico del que resulta la representación exprese las circunstancias que, a juicio del notario, justifican la validez y vigencia del poder en ejercicio del cual interviene el apoderado.

En el caso concreto del recurso, aun siendo correcto el juicio de suficiencia –que implica el de equivalencia–, no permite sin embargo, comprobar al registrador que el notario español ha realizado debidamente su deber de verificar la licitud de la actuación representativa del concedente del poder, pues no constan ni las circunstancias personales de éste, ni la expresión de si ostenta un cargo orgánico o no (piénsese que en España la condición de director normalmente deriva de un apoderamiento), ni por tanto si en el ámbito de sus facultades representativas figura la concesión de apoderamientos o subapoderamientos; ni siquiera consta al menos una afirmación concreta por parte del notario de que se ha verificado la licitud de la relación representativa del concedente del poder, cuestiones todas ellas que aunque puedan ser competencia del notario extranjero –lo que tampoco se ha acreditado– debe el notario español por su parte verificar.

1) A tal efecto, la DG recuerda reiteradamente conveniencia, tanto a registradores como a notarios, de avanzar en el conocimiento de los ordenamientos extranjeros más usuales en la práctica jurídica en España la, especialmente si forman parte de la Unión Europea, acudiendo no solo a los medios previstos en el art 36 RH, y excepcionalmente a los de la Ley de Cooperación Jurídica Internacional, sino a los medios que proporciona el entorno E-Justicia, en el ámbito europeo, colaborando activamente en la resolución de conflictos de Derecho Internacional Privado, con un fácil acceso a las bases de datos jurídicas de otros Estados miembros, por ejemplo el portal https://e-justice.europa.eu, gestionado por la Comisión Europea.

2) Por lo demás, la DG rechaza de pleno la afirmación del registrador de que en cuanto a la afirmación notarial por la que juzga la licitud y legalidad del poder basadas en que, a juicio de aquél, «no corresponde a la función notarial el control de legalidad», en cuanto que los arts. 17 bis-a) y 24 L.N , el Art.18-1 Ley de 31 marzo 2009, sobre contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios, o el Art 15 LCCI (ambas con rango de Ley, y por tanto superando la polémica de la STS que anuló el RN por falta de rango normativo de Ley formal) que los notarios, en su condición de funcionarios públicos y derivado de su deber genérico de control de legalidad de los actos y negocios que autorizan (…)

b) Y en cuanto a que sea necesario un juicio de equivalencia, aunque la DG ha señalado que es distinto del de suficiencia, también ha reiterado, ya desde la R. 23 febrero 2015 o en la citada R. 4 junio 2020, que el juicio de suficiencia expreso implica que el poder es equivalente. , y por tanto no es necesario que conste de forma separada, ni tiene por qué ajustarse a fórmulas sacramentales, pero teniendo en cuenta p.ej, como señaló la R. 14 septiembre 2014 que los poderes otorgados en Inglaterra, NO son equivalentes cuando se otorgan ante un mero notary public (y solo lo sería los autorizados por notaries-at-law o lawyer notaries).

COMENTARIO: Importante resolución que repasa los requisitos de eficacia en España de los apoderamientos extranjeros y que defiende la función notarial española y la necesidad de que los poderes extranjeros reúnan unos requisitos mínimos, formales y de contenido, que los notarios españoles pueden y deben reseñar en la escritura en que se ejercite el poder. (ACM)

• Ver Trabajo de José Ordóñez Cuadros.
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491.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE IDENTIDAD JUSTIFICADAS

Resolución de 25 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Piedrahíta a inscribir la representación gráfica de una finca y simultánea rectificación de la cabida inscrita, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.

Resumen: Las dudas de identidad están justificadas por la concurrencia de las siguientes circunstancias: la magnitud del exceso de cabida, la modificación de linderos fijos y la falta de incorporación de una referencia catastral que permita establecer la correspondencia.

Hechos: Se solicita la inscripción de una representación gráfica alternativa y simultánea rectificación de descripción de dos fincas registrales. En la tramitación del procedimiento del art. 199.2 LH, un colindante catastral se opone a la rectificación de una de las fincas, lo que da lugar a una calificación negativa, que es recurrida ante la DGSJFP, estando pendiente de resolución.

Calificación: Por lo que respecta a la otra finca, la registradora de la propiedad deniega la inscripción por apreciar superposición con una parcela catastral que se corresponde con una finca registral resultante de un procedimiento de concentración parcelaria; por existir una variación en sus linderos fijos; por la magnitud de la diferencia de superficie; y por cuanto de los planos de concentración archivados en el Registro no resulta que la finca objeto de este expediente quedara excluida del procedimiento de concentración.

Recurso: El recurrente alega que los linderos registrales de la finca son erróneos, pues el título inmatriculador no recogió los del título previo, que son los correctos; que la representación gráfica aportada no invade la finca colindante; que los planos del procedimiento de concentración parcelaria, dada su antigüedad, son poco fiables; y que la finca sí había sido excluida de dicho procedimiento.

Resolución: La DG desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: La magnitud del exceso de cabida, junto a la modificación de un lindero fijo, justifican las dudas de la registradora sobre la correspondencia entre la representación gráfica que se pretende inscribir y la descripción registral de la finca objeto del expediente y sus colindantes. Dichas dudas se ven reforzadas por el hecho de que la finca no tiene incorporada su referencia catastral. Por otra parte, de los planos archivados en el Registro resulta que la finca está incluida íntegramente dentro de la zona concentrada. (VEJ)

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492.** PACTO SUCESORIO. INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE

Resolución de 25 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se deniega la inscripción de una escritura de pacto sucesorio por invadir dominio público marítimo 

Resumen: El art. 36 del Reglamento de Costas no se refiere a segundas o posteriores «transmisiones», sino a segundas o posteriores «inscripciones»

Supuesto: Se presenta en el Registro una escritura de pacto sucesorio con entrega diferida de bienes y finiquito general de legítima y constitución de derecho de retracto, en el ámbito del Derecho especial de Evissia.

El registrador califica negativamente porque con arreglo a la certificación de la Demarcación de Costas, la finca invade parcialmente el dominio público marítimo-terrestre, no pudiendo practicarse la inscripción solicitada por ordenarlo el art. 36 del Reglamento de Costas.

La notaria autorizante expone que, solo procede una nota marginal, porque nada se ha transmitido (art. 431-8-2 del Código Civil de Cataluña). Y será en el momento en que se presente la escritura de toma de posesión del bien objeto del pacto sucesorio cuando procederá, de conformidad con el art. 77 RH, la inscripción o anotación, previas todas las cautelas previstas en el art. 36 del Reglamento de Costas.

La DG desestima el recurso y confirma la calificación registral negativa:

De una lectura literal del art. 36 del referido Real decreto se comprueba que dicho precepto no se refiere a segundas o posteriores «transmisiones», sino a segundas o posteriores «inscripciones» como se titula el expresado artículo. Ciertamente el expresado artículo se rotula como «normas aplicables a segundas o ulteriores inscripciones», pero la expresión «inscripción» debe entenderse como «asiento», pues el primer apartado del repetido art. 36 empieza diciendo que «el registrador denegará la práctica de cualquier asiento. Consecuentemente, no se precisa analizar la naturaleza de la transmisión actual o diferida de la propiedad o si el asiento a practicar es de «inscripción» o de «nota marginal», como la notaria recurrente hace en su pormenorizado estudio, sino que basta comprobar que las exigencias del art. 36 del Reglamento de Costas se refiere a segundas o posteriores inscripciones, como análogo a asiento (JCC)

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493.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE AYUNTAMIENTO Y COLINDANTES CATASTRALES

Resolución de 25 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Estepona n.º 2, por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, constando oposición, se suspende la inscripción de la georreferenciación alternativa de una finca registral .

Resumen: En su oposición a la georreferenciación, la Administración debe aportar información gráfica que permita concretar por dónde se invade el dominio público. La oposición de los colindantes meramente catastrales merece menor consideración.

Hechos: En la tramitación del procedimiento del art. 199.2 LH para incorporar a una finca una representación gráfica alternativa a la catastral, se formula oposición por parte del Ayuntamiento, «en su condición de posible colindante catastral», así como de unos particulares y una junta de compensación, que aportan representación gráfica que acredita, según el registrador, la invasión alegada.

Calificación: El registrador de la propiedad suspende la inscripción a la vista de la oposición habida.

Recurso: La promotora del expediente recurre alegando, en esencia, que en cuanto a la oposición del Ayuntamiento «las tres fincas declaradas como «dominio público» no han sido identificadas mediante su georreferenciación», por lo que su oposición «adolece de claridad en cuanto a la localización de las zonas “presuntamente” invadidas, así como también incluye otros inmuebles de titularidad pública, como son vías pecuarias y cauces públicos, pero que no son de su competencia». Y respecto de la oposición de los particulares y la junta de compensación, alega el recurrente que no aportan ningún tipo de documento, que no solo acredite titularidad registral, sino que tampoco incluyan información gráfica que ilustre las invasiones aludidas.

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: Siendo el exceso de cabida inferior al 5 % de la cabida inscrita, y no constando aportada por el Ayuntamiento, ni inicialmente, ni a requerimiento del registrador, información gráfica que concrete cuál es el supuesto ámbito territorial en el que produce la supuesta invasión del dominio público no inscrito, la calificación registral negativa aquí recurrida ha de ser revocada y el recurso contra ella estimado. Si así no se hiciera, se estaría causando indefensión al promotor del expediente, que no puede rebatir ni contradecir una afirmación inconcreta del Ayuntamiento, ni tampoco puede acomodarse a ella y solicitar la inscripción parcial de su propia georreferenciación en la medida necesaria para no se produjera invasión alguna.

En cuanto al resto de opositores, reitera la DG su doctrina de que cuando la oposición la formula no un simple titular catastral afectado cuya propiedad no conste debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, sino un titular de una finca registral que alega resultar invadida, su oposición resulta mucho más cualificada y merece mayor consideración. En el caso que nos ocupa, esta doctrina la considera aplicable al particular y a la junta de compensación que sólo intervienen en su condición de titulares catastrales de parcelas afectadas, pero no acreditan ser titulares de finca registral alguna supuestamente invadida con la georreferenciación pretendida por la promotora del expediente.

Comentario: Sigo sin entender esta doctrina sobre el menor valor de las alegaciones de los colindantes meramente catastrales, que viene de resoluciones anteriores. Téngase en cuenta que el art. 199.2 dispone que, cuando se pretenda la inscripción de una representación gráfica alternativa, la incoación del expediente deberá notificarse tanto a los colindantes registrales como a los catastrales. Si el registrador no debe tener en consideración las alegaciones de los colindantes catastrales, ¿para qué se les notifica? ¿No está infringiendo esta doctrina el art. 199.2 LH? Da la impresión de que la DG está asumiendo aquello de que lo que no está en el Registro no existe y demuestra que la coordinación Catastro-Registro le importa bien poco, pues la oposición de los colindantes catastrales impide que la representación gráfica inscrita acceda al Catastro.

La DG basa su criterio en la siguiente frase del art. 199: «a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». Esta frase no dice que las alegaciones de los colindantes catastrales deban claudicar ante las de los registrales, sino todo lo contrario, como entendió la propia DG en numerosas resoluciones al añadir a la cita del precepto: «No obstante, como ha reiterado este Centro Directivo, la dicción de esta norma no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador» (R. de 27 de noviembre de 2018, en que prevalecieron). Sin embargo, la DG modificó esta doctrina a partir de la R. de 16 de noviembre de 2022, reiterándola en la presente. (VEJ)

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494.** RETRACTO LEGAL (CRÉDITOS LITIGIOSOS) DECLARADO EN SENTENCIA SIN EJERCICIO DEL MISMO.

Resolución de 1 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Lorca n.º 3, relativa a un testimonio de sentencia (ACM)

Resumen: No es inscribible (sí anotable), la sentencia meramente declarativa de un retracto legal (créditos litigiosos) pero en la que no consta el ejercicio efectivo del mismo.

– Hechos: Se presenta testimonio de la sentencia estimatoria (por allanamiento total del demandado) de un retracto legal de créditos litigiosos reconociendo “el derecho a su extinción reembolsando al demandado la parte del precio proporcional que pagó” [ACM: entiendo, aunque no aparece claramente en el recurso, que se trata de la Cancelación de una Hipoteca sobre el crédito litigioso].

– El Registrador: califica negativamente, porqué la sentencia se limita a estimar una demanda, pero no ordena que se practique inscripción alguna ni concluye en un fallo por el que se reconozca, constituya o transmita derecho real alguno sobre fincas determinadas, no siendo por tanto inscribible la misma a tenor de lo dispuesto en los arts 2 y 3 LH.

– El Abogado: recurre exponiendo que:
a) El registrador, ex Art 118 CE-78 tiene la necesidad imperiosa, en un estado de derecho del cumplimiento obligado de las sentencias firmes.

b) El Retracto de créditos litigiosos del 1535 CC es claramente inscribible ex art. 37-3 LH al tener carácter real y se extiende frente a 3os.

Además, como el demandado no ha acreditado haber pagado cantidad alguna para adquirir el crédito, debe entenderse que el retracto está ejercitado y se han extinguido los créditos, y al no haber desembolsado cantidad alguna, no tiene sentido consignar un precio no pagado

– Resolución: La DGSJFP estima parcialmente el recurso pero prácticamente confirma toda la calificación.
– Doctrina:
 a) Entiende que la Sentencia no sería inscribible, como solicitaba el recurrente, porqué en ella no consta que el demandado se haya allanado al ejercicio del retracto de crédito litigioso, es decir, porqué en la demanda no se ejercitaba el derecho de retracto, sino que lo que sólo se solicitaba el reconocimiento del derecho de retracto.

b) Pero la sentencia sí puede ser objeto de publicidad provisional a través de anotación preventiva, ganando prioridad para cuando aquel retracto se ejercite de manera definitiva;

c) Por lo demás, la Sentencia NO contiene referencia alguna al contenido de la acción ejercitada ni mandato alguno dirigido al Registro de la Propiedad. Si con la presentación se pretende la cancelación de asientos debe especificarse qué asiento o asientos deben cancelarse.

Si indiscutible es el deber de los registradores de cumplir las resoluciones judiciales firmes, también lo es su deber y potestad calificadora, ex Art 100 RH de verificar que todos los documentos inscribibles cumplen las exigencias del sistema registral español, entre las que está la debida determinación del asiento a cancelar: NO incumbe al registrador interpretar el alcance de los efectos producidos por la sentencia presentada. Dicha facultad incumbe con carácter exclusivo al juzgador.(ACM)

Véase además, STS 5 de marzo de 2020 sobre el retracto anastasiano resumida y comentada por Álvaro Martín

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495.⇒⇒⇒ RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE EDIFICACIÓN SIN OBRA NUEVA. CAMBIO DE USO. CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y PLANOS. CALIFICACIÓN REGISTRAL SIN FUNDAMENTACIÓN LEGAL.

Resolución de 1 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Monóvar a inscribir una escritura de constitución de régimen de propiedad horizontal

Resumen: 1)Es posible la rectificación descriptiva de una edificación inscrita o la inscripción de una nueva edificación, aunque no se declare expresamente la obra nueva, si en la escritura constan todos los datos exigibles para su inscripción y se acredita su legalidad. 2) El cambio de uso es equiparable a la modificación de obra nueva para su inscripción por lo que se exigen los mismo requisitos. 3) La división horizontal, no necesita de aportación de planos, ni, en determinados supuestos, de licencia municipal; en los restantes supuestos es admisible acreditación de su legalidad por su antigüedad, excepto que afecte al suelo en cuyo caso se necesita licencia o declaración de innecesariedad. 4) La nota de calificación registral no fundamentada con preceptos legales, al provocar indefensión, producirá estimación del recurso sin necesidad de entrar en el fondo del asunto, y no puede fundamentarse posteriormente con el Informe.

Hechos: Se otorga una escritura de rectificación descriptiva de finca y división horizontal; La rectificación consiste en el aumento de la superficie de solar, en el cambio de uso de una construcción existente, antes destinada a bodega y ahora a dos locales comerciales, y en la división horizontal formándose de elementos privativos destinados a local comercial.

La registradora encuentra tres defectos: a) que no ha sido declarada la obra nueva existente, al resultar modificada la superficie construida inscrita; b) que no se ha obtenido la correspondiente licencia de división horizontal al modificarse el número de elementos preexistentes, y c) que no figuran los planos correspondientes a los elementos privativos resultantes de la división horizontal.

El notario autorizante recurre y alega que la modificación de obra figura en la escritura donde se hizo constar la modificación de la descripción inscrita, acreditada mediante certificación catastral y certificado expedido por técnico; en segundo lugar, que la licencia para la división horizontal no es necesaria por tratarse de locales comerciales y además resultar declarada la obra por vía de antigüedad, y, por último, que no procede la representación gráfica individualizada de cada uno de los elementos como requisito para la inscripción de la edificación en régimen de división horizontal.

La DG revoca la calificación.

Doctrina: En cuanto al primer defecto declara que, aunque no se declare de forma expresa la obra nueva en la escritura, en caso de haberla, o la rectificación de la superficie construida inscrita (si no hay propiamente declaración de obra nueva) lo relevante es que conste en la descripción del título la nueva medida y que se acredite si de la documentación presentada resulta que concurren los requisitos sustantivos establecidos para las declaraciones o para las modificaciones de obra nueva.

Declara también que el cambio de uso es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita, como elemento definitorio del objeto del derecho, y, por tanto, su régimen de acceso registral se basará en cualquiera de las dos vías previstas por el artículo 28 de la Ley de Suelo, aunque, en el caso de prescripción, habrá que atender también a la regulación sustantiva de este plazo de prescripción en la Comunidad Autónoma donde radique la finca, en este caso la Valenciana, y tener en cuenta el derecho transitorio y la legislación vigente en el momento de cambio de uso.

Respecto de la necesidad o no de licencia para practicar la división horizontal, cuya necesidad presupone, no se precisará la aportación de licencia cuando 1) la misma se ajuste a la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones, 2) cuando la misma no provoque un incremento de elementos privativos respecto de los que consten en la previa declaración de la obra nueva, y 3) cuando no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, aun cuando supongan el cambio de vivienda unifamiliar a colectiva o el aumento de elementos de uso independiente. Sin embargo, si la modificación de propiedad horizontal afecta al suelo, en cuanto supuesto parcelatorio, resulta aplicable el régimen del artículo 26 de la Ley del Suelo estatal y por tanto será necesario siempre un título administrativo habilitante (o licencia o declaración de innecesariedad).

En cuanto al tercer defecto, relativo a la necesidad de aportar los planos correspondientes a los elementos privativos resultantes de la división horizontal, cuando la nota de calificación sea totalmente insuficiente por adolecer de una absoluta falta de motivación, es motivo para la estimación del recurso (sin entrar en el fondo del asunto), pues provoca una indefensión en el recurrente. No puede subsanarse esa falta de fundamento en el trámite de Informe del recurso pues dicho trámite en modo alguno puede ser utilizado para añadir nuevos defectos, ni alterar sustancialmente su fundamentación o formulación básica.

Comentario: En este caso, por lo que parece, se trata de una mera rectificación de la medida de la edificación existente y de la finca, para precisarla, pues consta inscrita desde 1948, sin diferenciar la superficie construida y el resto no edificado, con una superficie inscrita de 274,1375 m2, y ahora pasa a tener 231,98 m2 de superficie construida y ocupada por la edificación, y, con la superficie no edificada, una medida de parcela total de 321,19 m2. Ello, justifica que no haya declaración de obra nueva propiamente, pues la corrección o precisión de la superficie construida consta dentro del concepto de rectificación descriptiva que tiene por objeto tanto al suelo como lo construido.

Respecto del cambio de uso, a destacar que basta con acreditar la antigüedad de dicho uso y que hay que atender a la legislación vigente cuando se produjo el cambio de uso, que puede que no fuera la autonómica sino la estatal.

En cuanto a la división horizontal y la necesidad de licencia o no, nada se dice respecto de la legislación sustantiva aplicable, que es la autonómica, y que puede ser que no exija licencia para efectuar la división horizontal, teniendo en cuenta también que la norma citada en la nota de calificación y en la Resolución como fundamento (artículo 53.a) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio,) no es una norma sustantiva, sino una norma adjetiva dirigida a la inscripción, como la propia DG ha declarado (ver por ejemplo la Resolución de 12 de septiembre de 2011) y que, además, está tácitamente derogada según entiende la propia DG (Ver por ejemplo la Resolución de 11 de Junio de 2024). (AFS)

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496.() OPCIÓN DE COMPRA. DETERMINADOS PACTOS

Resolución de 1 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4 a inscribir determinados pactos de una escritura de opción de compra.

Resumen: Junto con el artículo 326 de la Ley Hipotecaria que enumera los requisitos que debe contener el escrito de interposición del recurso, se ha de tener en cuenta el artículo 115.1 “b” de la Ley 39/2015, que añade la “razón de la impugnación”.

Hechos: se presenta escritura de opción de compra en la que se incluyen una serie de pactos.

El Registrador inscribe el derecho de opción de compra pero, en base a la solicitud de inscripción parcial, no inscribe, los apartados e) a g) de la cláusula segunda, de la cláusula tercera desde las palabras «también se imputará al precio de la compraventa aquellas cantidades que el comprador deba retener (…)» hasta el final de la cláusula; las cláusulas cuarta y sexta a novena.

Tras la interposición del recurso, el registrador pone de relieve que consultado el historial registral se ha advertido que se cometió un error material al no inscribir la parte de la cláusula que sí debió inscribirse tras la calificación por lo que, teniendo depositada la escritura que motivó la inscripción de la opción de compra en el Registro de la Propiedad, se ha procedido a rectificar la omisión cometida mediante un nuevo asiento de inscripción al amparo del artículo 213 de la Ley Hipotecaria, procediendo a modificar la calificación realizada en su día e inscribiendo íntegramente el párrafo primero del número 1 de la cláusula tercera.

En el escrito de interposición, la recurrente solicita «que se revoque la calificación recurrida y se acuerde que lo procedente es inscribir la escritura de opción de compra» pero dado que el registrador ha inscrito el apartado primerio de la cláusula tercera de la escritura, que era la única cuya suspensión podría entenderse es combatida en el escrito de interposición, el resto no lo es (objeto de impugnación), pues no se aduce argumento o fundamento alguno para combatirlo.

La Dirección desestima el recurso y al igual que en la R. de 24 de septiembre de 2024, señala que el artículo 326 de la Ley Hipotecaria al enumerar los requisitos que debe contener el escrito de interposición del recurso, establece que debe contener: “c) La calificación que se recurre, con expresión del documento objeto de la misma y de los hechos y fundamentos de derecho”. El artículo 115.1 “b” de la Ley 39/2015 añade “razón de la impugnación”. La cita a la Ley 29/2015 tiene sentido dada la especial naturaleza del procedimiento registral, de forma que no excluye la aplicabilidad del régimen administrativo cuando haya una remisión específica de la legislación hipotecaria a los aspectos de dicho régimen que considere aplicable a la función registral, o cuando se trate de normas administrativas que respondan a los principios generales materiales o de procedimiento propios de todo el ordenamiento. (ER)

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498.** COMPRAVENTA. VINCULACIONES «OB REM». ERRORES EN EL REGISTRO DE CONCEPTO. FORMA DE SUBSANARLOS.

Resolución de 2 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Almansa, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa

Resumen: Resolución del caso concreto sobre un error de inscripción en el Registro, con motivo de la transmisión de una vivienda y de la plaza vinculada “ob rem”. Diferencia entre inexactitud registral, errores materiales y errores de concepto, y a su vez, estos últimos, errores que resulten claramente del asiento, en cuyo caso puede subsanarlos el registrador por sí solo, o no, en cuyo caso tienen que consentir todos los interesados. Ver art 217 LH.

Hechos: Una vivienda tiene vinculada de forma real una plaza de garaje desde 2008; sin embargo, la vivienda consta inscrita a favor de B y el garaje a favor de A, pues en una transmisión de propiedad en 2017 de A a B, por tanto después de la vinculación, así se practicó la inscripción, quizá porque en la escritura de venta sólo se describió la vivienda sin mención a la plaza de garaje vinculada. Ahora, en 2022, B vende a C y en el título sólo se menciona, como finca vendida entre otras muchas, el número de finca registral de la vivienda, sin mención tampoco a la plaza de garaje vinculada.

El registrador suspende la inscripción a favor de C, no sólo de la plaza de garaje sino también de la vivienda, y alega la falta de tracto pues la plaza de garaje consta inscrita a favor de un tercero que es A, y la disposición sólo puede ser conjunta de vivienda y garaje.

El interesado recurre y alega que:

• Existe una situación registral de vinculación entre una finca principal y otra vinculada, por lo que el único consentimiento contractual preciso es el consentimiento prestado al negocio traslativo del elemento principal, sin que precise un consentimiento adicional para que se entienda asimismo transmitida la titularidad «ob rem» de la finca subordinada,
• La omisión de toda referencia a la finca vinculada en el título traslativo no puede considerarse que excluye la transmisión de la cuota vinculada.
• El Registro tiene que inscribir la transmisión de la vivienda a favor de C y, por la vinculación existente, también el garaje a favor de C, pues el titular registral del garaje (A), no puede ser titular, toda vez que no es titular de la finca principal, y por ello se produce una situación de inexactitud registral que el registrador tiene que corregir.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: La configuración jurídica de la titularidad de una finca registral con el carácter «ob rem» respecto de otras tiene como consecuencia esencial que su titularidad viene determinada mediatamente por la titularidad de las fincas principales al igual que ocurre con las servidumbres prediales; la titularidad de la finca «ob rem» corresponde, pues, a quien ostente la titularidad de la finca principal.

Considera también que en este caso no puede accederse a la inscripción solicitada por falta de tracto sucesivo respecto del garaje vinculado, pues el garaje consta inscrito a favor de A.

En cuanto a la situación de inexactitud registral, que reconoce que existe, la DG diferencia entre:

1.- Inexactitud registral: Cuando concurre cualquier discordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral (artículo 39 de la Ley Hipotecaria), 

2.- Error: Cuando, al trasladar al Registro cualquier dato que se encuentre en el título inscribible o en los documentos complementarios, se incurre en una discordancia.

2.1.- Error material: cuando se ponen unas palabras por otras, pero no se altera el verdadero sentido de una inscripción ni de sus componentes básicos (artículo 212 LH).

2.2.- Error de concepto: En los restantes casos de error, por tanto cuando se altera el verdadero sentido de una inscripción o de sus componentes básicos (artículo 216 LH)

Considera que en este caso estamos ante un error de concepto que no resulta claramente del asiento de inscripción, (ver artículo 327 LH), pues concluye que para subsanarlo ha de aplicarse lo dispuesto en el artículo 217 de la Ley Hipotecaria, párrafo primero, que exige acuerdo unánime de todos los interesados y del Registrador, o una providencia judicial que lo ordene. Nada dice, ni como hipótesis, sobre que el error de concepto pueda resultar sin duda del asiento

Comentario: Parece claro que el error de concepto del asiento (de la plaza de garaje vinculada) al estar inscrita la vinculación, resulta de una mera lectura de los propios asientos del Registro sin necesidad de aportar el título que se inscribió con error, pues la finca principal aparece a nombre de B, y la vinculada a nombre de A, cuando la vinculada debe de aparecer necesariamente a nombre de B y ello aunque en el título nada se mencionara de la finca vinculada, pues el consentimiento sobre la principal conlleva automáticamente la de todos sus accesorios o vinculados entre los que está el garaje; es decir debió de inscribirse la plaza de garaje a favor de B también y no dejarla inscrita a favor del transmitente A.

Por ello la rectificación del Registro de ese error de concepto, puede y debe practicarse por el Registrador con una mera solicitud del interesado, como ocurre en el presente caso, y una vez subsanado no existiría ya ningún obstáculo registral para la inscripción pretendida.

Vease lo resuelto por la propia DG en un caso exactamente igual que el presente en la Resolución de 22 de Abril de 2016 en que concluyó que “bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte interesada, acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido.” Por cierto que esta Resolución de 2016 no se cita ni siquiera en los Vistos de la presente, quizá porque resuelve de forma totalmente contraria que la presente. Vease también la Resolución de 17 de Septiembre de 2012.

Por otro lado, ni siquiera menciona, al menos como posibilidad, que el presente caso se corresponda con un error de concepto de los previstos en el artículo 217 de la Ley Hipotecaria, párrafo segundo, que son aquellos en los que “la inscripción principal respectiva baste para darlos a conocer”, en cuyo caso “podrá rectificarlos por sí el Registrador”. (AFS)

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500.() OPCIÓN DE COMRA. DETERMINADOS PACTOS

Resolución de 2 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 47 a la inscripción total de una escritura de opción de compra.

Resumen: junto con el artículo 326 de la Ley Hipotecaria que enumera los requisitos que debe contener el escrito de interposición del recurso, se ha de tener en cuenta el artículo 115.1 “b” de la Ley 39/2015, que añade la “razón de la impugnación”.

Hechos: se presenta escritura de opción de compra en la que se incluyen una serie de pactos.

La Registradora practica inscripción parcial y suspende la inscripción de determinados pactos.

La Dirección desestima el recurso y señala que, aunque el Centro Directivo se ha ocupado en recientes resoluciones de la problemática de las opciones de compra en relación con la prohibición del pacto comisorio, confirmando calificaciones que denegaban su acceso al Registro, en tanto que tales operaciones presentaban evidencias de constituir supuestos de financiación, garantizados con una opción de compra que podría devenir en mecanismo de adquisición del bien objeto de aquella, al margen de las garantías de todo proceso de ejecución, en el caso resuelto, se trata de una opción de compra que ha tenido acceso al Registro, encontrándose por tanto, bajo la salvaguarda de los Tribunales.

El recurso se centra en la siguiente cláusula: «La imposibilidad de aportar el/los certificados de saldo pendiente se suplirá mediante un cálculo aproximado basado en la información de que pueda disponer el comprador en cada momento, quedando el comprador obligado a asumir las posibles diferencias que a favor del vendedor pudieran producirse, pudiendo reclamar la concedente/vendedora la diferencia a su favor (…) En ningún caso se entenderá que la no aportación de los certificados dará lugar a una cláusula suspensiva, quedando completado el pago del precio de la presente opción de compra y quedando perfectamente legitimado el vendedor a reclamar al comprador cuantas cantidades considere oportunas por este concepto».

El Centro Directivo confirma el defecto con base a la R. de 18 de julio de 2022 al entender que cláusula contraviene el principio de determinación registral propio de nuestro sistema registral y puede suponer una contravención de la prohibición de dejar al arbitrio de una de las partes la validez del contrato (artículo 1256 del Código Civil)». Además, tal cláusula dejaría indeterminada la cantidad a consignar en caso de ejercicio de la opción, frente a titulares de cargas posteriores.

Por último, y al igual que las R. de 24 de septiembre de 2024 y de 1 de octubre de 2024 señala la Dirección que junto con el artículo 326 de la Ley Hipotecaria que enumera los requisitos que debe contener el escrito de interposición del recurso, se ha de tener en cuenta el artículo 115.1 “b” de la Ley 39/2015, que añade la “razón de la impugnación”.

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501.* SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO. REBELDÍA SIN TRANSCURRIR LOS PLAZOS LEC

Resolución de 2 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alicante n.º 3, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento en el que se ordena la inscripción de determinada finca registral a nombre de la demandante, tras haber recaído sentencia firme en procedimiento declarativo ordinario al estar dictada en rebeldía

Resumen: En caso de sentencia dictada en rebeldía sólo el Juzgado ante el que se siga el procedimiento podrá aseverar, tanto el cumplimiento de los plazos que resulten de aplicación, incluyendo en su caso la prolongación de los mismos, como el hecho de haberse interpuesto o no la acción rescisoria.

Hechos: Se trata de un mandamiento en el que se ordena la inscripción de una finca registral a nombre de la demandante, tras haber recaído sentencia firme en procedimiento declarativo ordinario.

Dicha sentencia fue dictada en rebeldía procesal de los demandados, sin que conste en el mandamiento el transcurso de los plazos indicados por la LEC para el ejercicio de la acción de rescisión, pese a constar la firmeza de la sentencia.

La registradora suspende la inscripción por no constar nada sobre el transcurso de los plazos para el ejercicio de la acción de rescisión de las sentencias dictadas en rebeldía.

La recurrente alega que los plazos establecidos en el artículo 502 de la LEC relativos al ejercicio de la acción de rescisión de sentencia firme a instancias del rebelde se encuentran debidamente cumplidos, pues la sentencia fue notificada personalmente. Por lo tanto, habría transcurrido el plazo de 20 días para el caso de notificación personal, e incluso el plazo de 4 meses, para el caso de notificación mediante edictos.

Acompaña al recurso diligencias de ordenación del Juzgado, y prueba de entrega del Servicio de Correos de un envío hecho a la demandada para acreditar la notificación personal de la sentencia.

Resolución: La Dirección General desestima recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: Con carácter previo recuerda que el objeto del recurso se limita a los documentos que la registradora tuvo a la vista al tiempo de emitir su calificación, por tanto, los aportados al tiempo de la interposición del recurso, y que, la registradora no ha tenido ocasión de calificar, se consideran extemporáneos y no pueden ser tenidos en cuenta en la resolución del recurso (artículo 326 de la LH).

Es por ello que no se puede ser tener en cuenta en la resolución del recurso la documentación aportada de la que se desprende que la notificación al demandado se realizó de forma personal.

Adentrándose en el fondo recuerda que la rescisión de sentencias firmes dictadas en rebeldía constituye una vía de tutela excepcional que se concede a aquellos demandados declarados en rebeldía que se encuentran en esta situación por una causa que les es involuntaria teniendo por finalidad el reabrir de nuevo la causa con la plena participación del demandado rebelde.

Así, dictada la sentencia en rebeldía procesal de los demandados, resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, es decir, aun cuando conste acreditado en tiempo y forma la firmeza de la resolución, es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde, sin que sea posible su inscripción, ni siquiera haciendo constar la posibilidad de rescisión.

El artículo 501 de la LEC recoge los presupuestos objetivos para que tenga lugar la rescisión de la sentencia firme y para ejercitar la acción de impugnación de la sentencia firme en su ausencia, la ley procesal civil exige que el rebelde se encuentre en uno de los tres casos previstos en el artículo 502.

EL transcurso de los plazos a los que se refiere el mismo deben de resultar del propio documento presentado a la calificación o bien de otro documento que lo complemente, indicando la imposibilidad de ejercicio del procedente recurso por transcurso del plazo aplicable al supuesto concreto.

En el caso que nos ocupa en el mandamiento presentado a inscripción nada consta sobre el transcurso de los plazos para el ejercicio de la acción de rescisión, ni sobre la forma ni efectividad de las notificaciones a partir de las cuales se cuentan dichos plazos, por lo que el recurso es revocado

Comentarios: Se trata de una resolución que consolida la doctrina reiterada en esta materia de nuestro CD. Sobre ella debe tenerse en cuenta que el registrador no tiene competencias para apreciar la posible concurrencia de fuerza mayor y por tanto para la fijación del plazo para el ejercicio de la acción de rescisión, cuestión que deberá ser apreciada por el letrado de la Administración de Justicia, correspondiendo por tanto al propio Juzgado la determinación del transcurso o no del oportuno plazo de la acción de rescisión. (MGV)

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502.** INSCRIPCIÓN DE OPCIÓN DE COMPRA CON DENEGACIÓN DE CIERTAS CLÁUSULAS

Resolución de 1 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 7 a inscribir en su totalidad las cláusulas de un derecho de opción de compra constituido.

Resumen: Opción de compra que se ha inscrito pese a la doctrina más reciente de la DG, pero dejando fuera de la inscripción las cláusulas que podrían dar lugar a entender que la opción de compra constituye un pacto comisorio.

– Hechos: Mediante escritura de constitución de opción de compra se pacta:

OPCIÓN: Un plazo de ejercicio de 4 años; una prima de 3.000 euros; la extinción automática del derecho de opción transcurridos 4 años sin ejercitarse y sin que proceda devolución de la prima; el derecho del optante de transmitir la opción sin notificar al concedente; el compromiso del concedente a no arrendar la finca sin consentimiento, a conservarla, a pagar cuotas de hipotecas, gastos de comunidad y demás impuestos.

CONDICIONES DE EJERCICIO DE LA OPCIÓN.

1.- Un precio de venta de 60.000 euros que deberán pagarse descontando, además de la prima de 3.000 euros:

1. Las cantidades que el comprador deba retener para atender a las cargas existentes sobre la finca y las deudas de comunidad, impuestos y contribuciones relativas a la finca que estén pendientes de pago cuando se ejercite la opción,
2. Las cantidades que reciba la concedente desde el otorgamiento de la opción hasta su ejercicio en cheques o transferencias o por subrogarse el optante en deudas pendientes que graven la finca o por retener o consignar notarialmente el importe necesario para satisfacer los préstamos hipotecarios y demás cargas que afecten a la finca.

Con relación a estas cantidades: El comprador deberá aportar certificación del vendedor. Si el optante se subroga en el préstamo hipotecario o retiene el importe necesario para satisfacer dicho préstamo, deberá aportar certificación de los acreedores. PERO SE PREVÉ que la imposibilidad de aportar los certificados de saldo pendiente se suplirá mediante un “cálculo aproximado basado en la información de que pueda disponer el comprador en cada momento”.

2.- Se pacta la posibilidad de ejercicio unilateral por la optante tras dos notificaciones por burofax, aceptando la concedente que la notificación se le realice mediante burofax a su domicilio y asumiendo, que el hecho de no recibir los burofax que a tal efecto se le remitan, no derivará en falta de notificación para el correcto ejercicio de la opción de compra, comprometiéndose a notificar cualquier cambio de domicilio. En este caso, el precio sería satisfecho «una vez deducidos los importes correspondientes a la prima y/o aquellas cantidades retenidas para cancelar las cargas existentes sobre la finca y demás importes pendientes de pago, así como cuantas cantidades reciba la cedente desde la formalización de la presente opción y hasta el ejercicio de la misma.

– La Registradora: Inscribe el derecho de opción de compra e indica que no han sido objeto de inscripción las siguientes estipulaciones (las numeramos para exponer después, de forma más sencilla, la doctrina de la DG):

1.  Las relativas a los pactos de no arrendar la finca sin consentimiento, conservarla, a pagar cuotas de hipotecas, gastos de comunidad y demás impuestos por carecer de transcendencia real.
2. La relativa a la posibilidad de imputar al precio de venta las sumas que reciba la concedente desde el otorgamiento de la opción hasta su ejercicio y la prevista, para el caso de ejercicio unilateral de la opción, de deducir, del precio de venta, los importes pendientes de pago en el momento de ejercitar la opción y cuantas cantidades reciba la vendedora desde el otorgamiento de la opción hasta su ejercicio. El fundamento jurídico es que es necesario establecer un procedimiento para la fijación objetiva del precio, conforme a la RDG 09/01/2024.
3. La relativa a que la imposibilidad de aportar los certificados de saldo pendiente se suplirá mediante un “cálculo aproximado”. El fundamento jurídico es que es el criterio fijado por la DG en su Resolución 18/07/2022
4. Y la relativa a la asunción por el cedente de que el hecho de no recibir los burofaxes no derivará en falta de notificación para el correcto ejercicio de la opción de compra. El fundamento jurídico es el principio constitucional de tutela efectiva y la doctrina jurisprudencial que asegura la recepción de la notificación por el destinatario, a cuyo fin deben de extremarse las gestiones en averiguación del paradero de los destinatarios por los medios normales. Y que esa vía es el procedimiento previsto en el art 202 RN.

– La abogada recurre exponiendo que los defectos aducidos por la registradora desnaturalizan el objeto del negocio jurídico llevado a cabo y de una forma un tanto confusa, argumenta, resumidamente: Que el hecho de que el optante pierda la prima en caso de no ejercicio de la opción demuestra que no se trata de un contrato de financiación con garantía inmobiliaria; Que la posibilidad de detraer ciertas sumas del precio pactado tiene por finalidad evitar un abuso del concedente, que podría constituir nuevas cargas sobre el inmueble hasta el punto de que al optante ya no le interesaría ejercitar su derecho de opción y, con ello, se vería obligado a perder el importe de la prima; Que la calificación de la registradora va en contra de la libertad de pactos.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

-Doctrina: La DG comienza recordando que en los últimos tiempos se ha ocupado de la problemática de las opciones de compra en relación con la prohibición del pacto comisorio, confirmando las calificaciones que denegaban el acceso de aquellas que pueden constituir supuestos de financiación, garantizados con una opción de compra que podía convertirse en el mecanismo para adquirir el bien, al margen de las garantías de todo proceso de ejecución.

El caso de la presente resolución es similar a otros en los que se ha denegado la inscripción y en los que nuestro Centro Directivo ha confirmado la calificación, como la de 30/07/2024. PERO en el presente caso hay que partir de una opción de compra que ya se ha inscrito y la resolución debe ceñirse a los extremos de la calificación que hayan sido recurridos.

La DG señala que del escrito de interposición no resulta con claridad cual es el objeto del recurso, y es que se ha inscrito la opción, el precio de la misma, los medios de pago empleados y el precio pactado para la compraventa.

Parece que el recurso se centra en los defectos que antes hemos numerado como 2 y 3. La DG confirma ambos defectos, en concreto, señala la DG que la necesidad de que se establezca un procedimiento para la fijación objetiva del precio de la compraventa, ya lo tiene señalada la RDG 09/01/2024 y la denegación de la inscripción del pacto sobre fijación del precio mediante un “cálculo aproximado basado en la información de que pueda disponer el comprador” la impone la doctrina de la Resolución 18/07/2022.

Finalmente, aunque en su escrito de impugnación la recurrente solicita «que se revoque la calificación recurrida y se acuerde que lo procedente es inscribir la escritura de opción de compra”, lo cierto es que no son objeto de recurso los que antes hemos numerado como 1, por carecer de transcendencia real, y como 4, respecto del que señala la DG que tiene razón la registradora al denegarlo y traer a colación la RDG 14/05/2019, doctrina reiterada en Resoluciones de 25/09/2019, 16/03/2021 y 15/04/2021, entre otras. (SNG)

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503.*** COMPRA Y SUBROGACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. MEDIOS DE PAGO

Resolución de 1 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Calafell, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa y subrogación de préstamo hipotecario.

Resumen: Para inscribir una escritura de compraventa que referencia e incorpora unos documentos privados de arrendamiento con opción de compra y cesión, únicamente a efectos de imputar el pago del precio y sin afectar al tracto sucesivo, no cabe exigir la inscripción previa de estos negocios.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura en la que el titular registral vende el inmueble a una sociedad. Se da la circunstancia de que esta finca estuvo arrendada con un derecho de opción de compra a favor de otra sociedad, la cual cedió el derecho de opción de compra a la sociedad que ahora adquiere. Tanto el arrendamiento como la opción de compra y la cesión constaban documentos privados que se mencionan en incorporan pero que no son objeto de la elevación a documento público.

Registrador: Suspende la inscripción porque entiende que la opción de compra y la cesión de la misma que se relacionan e incorporan a la escritura también deben inscribirse con carácter previo a la inscripción de la compraventa.

Recurrente: Entiende que no es necesaria la inscripción previa de la opción la cesión porque el objeto del contrato es la compraventa con subrogación exclusivamente, y porque la inscripción es voluntaria en nuestro sistema de registral.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: En la escritura presentada no se formaliza el ejercicio del derecho de opción de compra ni la cesión, sino un nuevo negocio jurídico –con causa onerosa propia e independiente de los negocios anteriores- que, además, en nada afectan al tracto registral.

 La compraventa en que se concreta la transmisión formalizada no es un mero acto de ejecución de alguna de las prestaciones de un negocio anterior, y la única referencia que se hace a dichos negocios anteriores es a los efectos de justificar el acuerdo entre vendedores y compradores respecto a la imputación de los pagos y rentas anteriores al precio de la venta que efectivamente se otorga. (JAR)

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504.* PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. LIMITACIONES AL ALQUILER TURÍSTICO

Resolución de 2 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Toledo n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público del acuerdo de una comunidad de propietarios.

Resumen: La excepción regulada en el artículo 17.12 LPH debe interpretarse restrictivamente, no pudiendo incluirse en dicha excepción cualquier limitación que no sea la expresamente prevista en el artículo 5.e LAU.

– Hechos: Se pretende inscribir una elevación a público del acuerdo de una comunidad de propietarios adoptado por 9 votos representativos del 70% de cuotas por el que se modifica un artículo delos estatutos que impone a los propietarios la limitación de que “únicamente podrán destinar sus inmuebles a un uso estrictamente residencial de larga duración (lo que supondrá que en caso de arrendar estos inmuebles, únicamente podrá hacerse por medio de contratos de arrendamiento para uso de vivienda, con las duraciones previstas en la Ley de arrendamientos urbanos)»

– La Registradora: califica negativamente exigiendo unanimidad porque la modificación acordada excede de lo previsto en el artículo 17.12 LPH.

– El Presidente de la comunidad recurre señalando que el acuerdo adoptado consiste en limitar los usos recogidos en el artículo 5.e LAU, sin exceder de tales usos, con lo que el supuesto encaja en la regla del artículo 17.12 LPH.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

-Doctrina: Reitera la doctrina de la Resolución de 11 junio 2020. (SNG)

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505.() RECURSO CONTRA INSCRIPCIÓN YA PRACTICADA

Resolución de 2 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Melilla a denegar una inscripción ya practicada por dicho registrador de la Propiedad 

Resumen: No cabe el recurso ante la DG contra asientos ya practicados

Se plantea si el recurso ante la DG es el medio adecuado para solicitar la denegación de una inscripción de una compraventa que, por otro lado, ya ha sido practicada

La DG reitera que el recurso sólo puede referirse a materias que hayan sido objeto de calificación negativa sin poder referirse a asientos ya practicados pues, encontrándose tales asientos registrales bajo la salvaguardia de los tribunales, su rectificación precisa bien el consentimiento del titular registral, bien la oportuna sentencia dictada en el juicio declarativo correspondiente

En realidad, la instancia en la que solicitó la cancelación de la inscripción practicada ni siquiera debió haber motivado un asiento de presentación, pues conforme al art. 246.3 de la Ley Hipotecaria según redacción dada por el art. 36.11 de la Ley 11/2023, de 8 de mayo «….podrá denegarse el asiento de presentación del documento mediante causa motivada cuando el documento no sea título inscribible, resulte incompleto su contenido para extender el asiento o se refiriera a una finca para la que el Registro fuera manifiestamente incompetente (…) (JCC)

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507.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH CON PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. JUSTIFICACIÓN DE LA OPOSICIÓN

Resolución de 3 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Almería n.º 3 a inmatricular determinadas fincas, una vez tramitado el procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Resumen: Un informe elaborado por un técnico o un informe catastral de validación gráfica son suficientes para sustentar la oposición de los colindantes y motivar la nota de calificación.

Hechos: En la tramitación del procedimiento del art. 199 LH para inmatricular unas fincas por el sistema de doble título del art. 205, se presenta oposición de dos colindantes que aportan sendos informes técnicos de los que resulta que la representación gráfica que se pretende inscribir invade sus respectivas parcelas.

Calificación: El registrador de la propiedad resuelve no practicar los asientos de inmatriculación a la vista de la oposición de los colindantes.

Recurso: Los recurrentes consideran que la nota de calificación no justifica las dudas de identidad puesto que, ni de los escritos de oposición ni de la calificación, resulta determinado en qué forma las representaciones gráficas que pretenden inscribirse afectan a las fincas colindantes, ni se expresa que puedan existir invasiones de éstas.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Para justificar su juicio de correspondencia, el registrador puede utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas de que disponga. En el presente caso, funda su calificación en la georreferenciación alternativa a la catastral que aporta el colindante alegante, con informe catastral de validación técnica de resultado positivo, que recoge la circunstancia de que la representación gráfica propuesta incluye íntegramente la registral de la que es titular el colindante, por lo que se estaría ante un supuesto de doble inmatriculación, situación patológica que el legislador trata de evitar y cuyo remedio se encuentra regulado normativamente en el art. 209 LH.

Es conveniente que las alegaciones formuladas vengan acompañadas de un principio de prueba que sirva de soporte a la oposición a la inscripción de la representación gráfica. Respecto de este principio de prueba, lo razonable es entender que venga constituido por un dictamen pericial emitido por profesional especialmente habilitado al efecto, como ocurre en el presente caso en que se aporta un informe pericial. (VEJ)

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508.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. JUSTIFICACIÓN DE LAS ALEGACIONES DE AYUNTAMIENTO Y COLINDANTES CATASTRALES.

Resolución de 3 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Estepona n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una georreferenciación alternativa por haberse presentado alegaciones contrarias en la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Resumen: La oposición de la Administración, por si sola, no es suficiente para denegar la inscripción de la georreferenciación, sino que debe concretar por dónde se produce la invasión del dominio público. No es necesario que el colindante que formula oposición tenga su título inscrito.

Hechos: En la tramitación del art. 199 LH para inscribir la representación gráfica de una finca, alternativa a la catastral, se plantea oposición por parte del Ayuntamiento, que considera que aquella invade «en todo o parte a algunos tramos de un camino público”; y dos colindantes catastrales, que alegan solapamiento de su georreferenciación con la de sus parcelas y que aportan un levantamiento topográfico y un archivo GML con verificación de geometría afectada en el Geoportal Registral.

Calificación: El registrador de la propiedad suspende la inscripción a la vista de las oposiciones formuladas.

Recurso: El recurrente alega que la nota de calificación carece de la fundamentación jurídica adecuada y que las alegaciones de los colindantes carecen de la consistencia jurídica adecuada para convertir en contencioso el expediente.

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y confirma la nota de calificación en cuanto al defecto relativo a las alegaciones del Ayuntamiento, por falta de precisión y justificación suficiente, y la confirma en cuanto a las alegaciones de los colindantes catastrales, por determinar un signo aparente de posible controversia en la delimitación del objeto de los derechos de propiedad implicado, si bien recuerda al registrador que la calificación debió ser denegatoria y no suspensiva de la inscripción.

Doctrina: La oposición de la Administración, por si sola, no es suficiente para denegar la inscripción de la georreferenciación, sino que debe concretar por dónde se produce la invasión del dominio público de forma que el registrador pueda calificar la alegación mediante la superposición de coordenadas, toda vez que de la superposición de la georreferenciación alternativa sobre la ortofoto del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea y la cartografía catastral, no se advierte el solape de la georreferenciación alternativa con el camino.

No es necesario que el colindante que formula oposición tenga su título inscrito. Basta que acredite, en cualquier forma, que tiene interés en asegurar la integridad de la finca colindante, por lo que, a pesar de no ser titulares registrales de la finca, por el hecho de serlo catastrales y haber sido notificados.

No puede exigirse al alegante que aporte un levantamiento topográfico o delimitación georreferenciada de su finca, pues esta exigencia no está contemplada legalmente. Aunque el primero de los colindantes no aporta georreferenciación alternativa, sino levantamiento planimétrico, el registrador, con base en el mismo, puede estimar las alegaciones por considerar que puede existir un indicio latente de conflicto sobre la delimitación de las fincas. (VEJ)

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509.** TRANSMISIÓN DE CUOTA INDIVISA DE FINCA QUE INVADE PARCIALMENTE EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. SOLUCIONES POSIBLES.

Resolución de 3 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santoña a inscribir una escritura de compraventa de cuota indivisa de una finca por invadir el dominio público marítimo-terrestre

Resumen: Si se transmite una finca, o parte indivisa de la misma, colindante con el mar, y la Demarcación de Costas certifica que se invade, al menos en parte, el dominio público marítimo terrestre no se puede inscribir el título a menos que se rectifique la descripción de la finca de forma que no invada ese dominio público, según el deslinde vigente, o se impugne judicialmente el certificado emitido por Costas.

Hechos: Se vende (en 1997) una cuota indivisa de una finca que es una isla privada que linda por todos sus lados con el mar.

El registrador suspende la inscripción pues la Demarcación de Costas ha emitido un certificado en plazo del que resulta que dicha finca invade parcialmente el dominio público marítimo-terrestre, según el deslinde aprobado en 2008.

El interesado recurre y alega que es de aplicación la disposición transitoria segunda, punto 3, de la Ley de Costas que declara que : “Los islotes de propiedad particular con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley conservarán esta condición, si bien sus playas y zona marítimo-terrestre seguirán siendo de dominio público en todo caso.”, pues la finca es un islote.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: no procede la inscripción en el Registro en tanto no se rectifique la descripción de la finca adaptándose su representación gráfica al deslinde administrativo o se impugne la certificación expedida por la demarcación de Costas. (AFS)

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510.** ADJUDICACIÓN EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE FINCA SUJETA A PROHIBICIÓN DE DISPONER EN PROCEDIMIENTO PENAL

Resolución de 3 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Alicante n.º 7, por la que se deniega la inscripción del testimonio de un decreto de adjudicación y un mandamiento de cancelación de cargas al existir anotada una prohibición de disponer en procedimiento penal sobre la misma finca 

Resumen: No es inscribible un testimonio de decreto de adjudicación en ejecución hipotecaria sobre fincas sujetas a prohibición de disponer de carácter penal.

Supuesto: Se debate si es inscribible un testimonio de decreto de adjudicación en ejecución hipotecaria y mandamiento de cancelación de cargas, sobre fincas que están sujetas a una prohibición de disponer anotada (con posterioridad a la inscripción del derecho real de hipoteca que motiva la ejecución) ordenada en procedimiento penal.

El registrador deniega la inscripción por existir la citada anotación de prohibición de disponer dictada en procedimiento penal.

El recurrente entiende que tal anotación preventiva de prohibición de disponer no impide la inscripción de la adjudicación y la cancelación de las cargas posteriores, ya que la prohibición de disponer no excluye la validez de los actos dispositivos realizados con anterioridad al asiento de prohibición de disponer, sin arrastre de la prohibición.

La DG desestima el recurso y confirma la nota de calificación negativa:

En relación con la naturaleza y alcance de las distintas modalidades de prohibiciones de disponer, de acuerdo con la doctrina reiterada DG, se han de distinguir dos grandes categorías:

-Las prohibiciones voluntarias y las que tienen su origen en un procedimiento civil, tratan de satisfacer intereses básicamente privados, por lo que si cuando se otorgó el acto afectado por la prohibición de disponer no tenía limitado su poder de disposición, el acto fue válido y debe acceder al Registro a pesar de la prioridad registral de la prohibición de disponer, aunque se entiende que la inscripción del acto anterior no implica la cancelación de la propia prohibición de disponer, sino que ésta debe arrastrarse

-En cambio las prohibiciones de disponer adoptadas en procedimientos penales y administrativos tratan de garantizar el cumplimiento de intereses públicos o evitar la defraudación del resultado de la sentencia penal o las responsabilidades que de ella puedan derivar, por lo que debe prevalecer el principio de prioridad establecido en el art. 17 LH frente a la interpretación más laxa del art. 145 RH que se impone en las prohibiciones voluntarias y derivadas de procedimientos civiles, provocando así el cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibición.

No cabe duda, por tanto, de que en las prohibiciones decretadas en procedimientos penales como en las administrativas existe cierto componente de orden público que no puede ser pasado por alto. Y es que en estas últimas la prohibición de disponer no trata de impedir la disponibilidad del derecho por parte de su titular, desgajando la facultad dispositiva del mismo, cual ocurre con las voluntarias, sino que tiende a asegurar el estricto cumplimiento de la legalidad administrativa o el resultado del proceso penal

Atendiendo a este criterio la nota de calificación ha de ser confirmada. La pretensión del recurrente de inscribir el testimonio de adjudicación sin ni siquiera el arrastre de la carga, no sería admisible ni siquiera si la prohibición de disponer posterior a la hipoteca que ahora se ejecuta fuera de carácter voluntario. Pero siendo una prohibición de disponer dictada en procedimiento penal no cabe tampoco inscribir la adjudicación.

La alegación del recurrente de que el juez de la ejecución ya ha valorado la existencia de la prohibición, no puede prosperar pues no es aquél, sino el juez de lo Penal que acordó la medida el que debe autorizar o no la inscripción del testimonio de adjudicación y los términos en que debe hacerse (con subsistencia o no de la medida cautelar). Y esto no significa calificar el fondo de la resolución judicial, sino la competencia del juez o tribunal, a lo que legitima el art. 100 RH. Tampoco se puede acoger la pretensión del recurrente de aplicar la doctrina de este Centro Directivo relativo a la validez de la ejecución sobre bienes sujetos a prohibición de disponer, pues ello es sólo aplicable a las prohibiciones de disponer de carácter voluntario, y además conllevarían el arrastre de la carga que aquí se discute (JCC)

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511.* RECURSO CONTRA INSCRIPCIÓN YA PRACTICADA. VENTA DE CUOTA INDIVISA. POSIBLE PARCELACIÓN ILEGAL

Resolución de 8 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad accidental de Chiclana de la Frontera n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una resolución municipal por la que se requiere la denegación de la inscripción de un título inscrito por la existencia de posible parcelación ilegal

Resumen: El recurso contra la calificación registral no es el cauce adecuado para rectificar un asiento practicado, siendo preciso, conforme al artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que medie el consentimiento de todos los interesados o resolución judicial.

Hechos: Se presenta una escritura de compraventa de una cuota indivisa de una finca con fecha 28 de septiembre de 2023, remitiéndose la notificación a los efectos del artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, 4 de julio, por posible parcelación ilegal, al Ayuntamiento el día 24 de octubre de 2023.

La fecha de la nota marginal del asiento de presentación a que se refiere dicho artículo fue de fecha 24 de octubre de 2023, según hace constar el registrador.

El día 1 de marzo de 2024, transcurridos más de cuatro meses desde la notificación al Ayuntamiento, se presenta la resolución del Ayuntamiento para la denegación de la inscripción por posible parcelación ilegal, sin que se incoara expediente de disciplina urbanística con prohibición de disponer.

El 4 de marzo de 2024, se procedió a la inscripción del referido título de compraventa.

El registrador opone en su calificación que una vez practicada la inscripción no procede el recurso contra dicha actuación registral.

El Ayuntamiento recurre.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación

Doctrina: El recurso contra las calificaciones de los registradores son el cauce legalmente arbitrado para impugnarlas calificaciones cuando éstas suspendan o denieguen el asiento solicitado artículos 66 y 324 de la LH.

Pero si tal calificación, ha dado lugar a la práctica del asiento, éste queda bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1, párrafo tercero, de la LH) y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia ley, lo que conduce a su artículo 40, en el que se regulan los mecanismos para lograr la rectificación del contenido del Registro cuando es inexacto.

Por ello, la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho -lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad-, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (cfr. artículos 40, 217 y 219 de la Ley Hipotecaria).

En el caso que nos ocupa, el documento presentado fue una compraventa de cuota indivisa en el que concurre un posible caso de parcelación urbanística al margen del planeamiento, y el registrador comunicó oportunamente la misma a la Administración a los efectos del artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. Sin embargo, se procedió a la inscripción por haber transcurrido el plazo contemplado en el precepto, y haberse recibido, fuera de dicho plazo la resolución administrativa declarativa de la existencia de parcelación ilegal.

Concluyendo nuestro CD “que el recurso contra la calificación registral no es el cauce adecuado para rectificar un asiento practicado, siendo preciso que medie el consentimiento de todos los interesados o resolución judicial, sin que quepa pronunciarse sobre si fue o no correcta la calificación del registrador que dio lugar a la inscripción de la compraventa”.

Comentarios: Entre las actuaciones que contempla el artículo 79 del Real Decreto de 4 de julio de 1997, se encuentra la constancia por nota al margen de la finca de la declaración de posible parcelación ilegal siempre que se acuerde por resolución administrativa firme y con audiencia de los afectados con el objeto de dar a conocer a terceros la situación urbanística de la finca sin prejuzgar la validez civil del título inscrito, cuya apreciación queda reservada a los tribunales del orden civil y sin que suponga una prohibición de disponer no acordada expresamente. (MGV)

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512.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO

Resolución de 8 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de La Palma del Condado a inscribir un acta notarial de un expediente de dominio de reanudación del tracto sucesivo (ACM)

Resumen: En el expediente notarial de reanudación de tracto NO es preciso aportar un título fehaciente perfecto: cabe una escritura de subsanación de herencia. Si la inscripción contradictoria tiene más de 30 años de antigüedad, basta notificación (nominal para el titular y genérica para sus herederos) por edictos. 

– Hechos: Una finca consta inscrita en cuanto 7/8 partes a un causante, y la 1/8 restante a favor de una persona desde 1880.
– En 2022 se otorga escritura de herencia en que se adjudican esas 7/8 partes a un coheredero.
– En 2024 se inicia acta notarial de reanudación de tracto, y para ello se aporta una escritura, otorgada el mismo día, de subsanación de la herencia, haciendo constar que por error se asignaron 7/8 partes en vez de las 8/8 o 100% de propiedad, no habiéndose consignado entonces tal circunstancia debido a que no existe título público de adquisición de esa 1/8 parte por la causante.
– Se expidió certificación registral sin observaciones. El procedimiento se concluyó mediante acta estimatoria que se presenta ahora a inscripción.

– El Registrador: califica negativamente por entender que se está rectificando un asiento ya inscrito y bajo la salvaguarda de los tribunales que ex Art 40-d LH requeriría, para evitar indefensión, el consentimiento del titular o resolución judicial.

– La notario: recurre exponiendo que:

1) Desde un punto de vista procedimental, dada la remisión del Art 208 LH al Art 203 LH d la calificación del registrador, tal como la ha formulado, debió emitirla en el momento inicial, y denegar por tal motivo certificación registral, y evitar, ex Ppio de economía procesal, gastos y duplicidades inútiles a las partes;

2) Desde un punto de vista sustantivo, el registrador entiende que se trata de una rectificación de errores del ex Art 40-d LH, pero en realidad no hay defecto, error o nulidad del título, sino inexactitud por no haber tenido acceso al Registro de alguna relación jurídica inmobiliaria, por lo que es aplicable la letra a) del Art. 40, que se remite al expediente de reanudación del tracto sucesivo, sin tener que acudir obligatoriamente, a la vía judicial.

Así resulta de la exposición de motivos de la reforma LH por la Ley 13/2015 que “(…) tiene como objeto, por una parte, la desjudicialización de los mismos eliminando la intervención de los órganos judiciales sin merma alguna de los derechos de los ciudadanos a la tutela judicial efectiva, que siempre

– Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.
– Doctrina:
1) Procedimentalmente y siguiendo la R. 1 de junio de 2017 en los casos en los que el registrador aprecie defectos que sean obstáculo para la tramitación del expediente, lo procedente es denegar la expedición de la certificación solicitada, emitiendo en tal momento la preceptiva calificación negativa;

2) Y en cuanto al fondo, señala la DG, siguiendo las RR. de 13 junio 2019 y de 24 septiembre 2021, que a pesar de la excepcionalidad del expediente (supone dar acceso a transmisiones sin tracto, sin consentimiento del titular registral, y a menudo no formalizadas en título público, ni liquidadas de impuestos) y la necesidad de una interpretación restrictiva y una comprobación minuciosa por parte del registrador del cumplimiento de los requisitos legales; en este caso puede entenderse cumplido el requisito de aportación del documento público del que resulta el título de propiedad, ya que se trata de un título hereditario autorizado por notario, junto con la circunstancia de que la última inscripción de dominio es de más de 30 años, caso en que los trámites de citación o audiencia se simplifican bastando una notificación por edictos (nominal para el titular y genérica para sus herederos, salvo que su identidad conste en el expediente).

 COMENTARIO: Aunque no se cita en esta resolución, recordemos que en la de 24 septiembre 2021 la DG señaló que no es preciso aportar un título fehaciente, que queda precisamente suplido/acreditado por el expediente de reanudación de tracto y que lo esencial es identificar perfectamente el tracto, y que resulta aplicable el Art 285 RH al actual expediente notarial del Art 208 LH, especialmente el último párrafo: «no se podrá exigir al promotor del expediente que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición de su derecho». Por tanto no resulta procedente imponer al titular actual que promueva la formalización e inscripción de hechos, actos o contratos intermedios en que él no fuera parte; Tampoco debe acreditarse registralmente una usucapión , ni el hecho de haya habido una posesión en concepto de dueño, pacífica e ininterrumpida.(ACM)

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513.** SENTENCIA DE NULIDAD DE COMPRAVENTA. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 8 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Murcia n.º 1, por la que se deniega la inscripción de un testimonio de una sentencia por constar inscrita la finca a favor de persona distinta del demandado

Resumen: No procede inscribir una sentencia dirigida contra persona distinta del titular registral. Los documentos no aportados en tiempo y forma no pueden ser tenidos en cuenta para la resolución del recurso, y éste no es medio hábil para tratar de subsanar los defectos señalados por el registrador en su nota de calificación.

Hechos: Se trata del testimonio de una sentencia en la que se declara que en el contrato de compraventa otorgado por una mercantil a favor de determinada persona, ya fallecida, el verdadero comprador fue un hermano suyo quien ahora solicita la inscripción de su derecho.

El registrador deniega la inscripción por aparecer inscrita la finca a favor de persona distinta del demandado.

El recurrente alega que la demandada es la única heredera del titular registral, aportando junto con el escrito de recurso certificado de defunción, certificado del registro general de actos de última voluntad y fotocopia del testamento (no copia autorizada) del titular registral.

Resolución: La Dirección General desestima recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Doctrina: Para la resolución de este expediente es básico el cumplimiento de las exigencias del principio hipotecario de tracto sucesivo y a la necesaria intervención en el procedimiento del titular registral (artículo 20 de la LH, artículo 24 de la CE íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).

Por tanto, estando la finca transmitida inscrita en el Registro de la Propiedad y bajo la salvaguardia de los tribunales a favor de una persona distinta, no podrá accederse a la inscripción del título calificado sin consentimiento del titular registral (cfr. artículos 2 y 17 de la LH).

La necesidad de intervención del titular registral en el procedimiento es en cualquier caso uno de los extremos a los que alcanza la calificación registral de documentos judiciales conforme al artículo 100 del RH como un obstáculo que surge del Registro a que se refiere dicho artículo y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial.

Comentarios: Es claro que el recurso no podía prosperar, en primer lugar porque la finca sobre la que debería practicarse la inscripción figura inscrita en el registro a favor de una persona que no ha sido parte en el procedimiento judicial y en segundo lugar porque a pesar que el recurrente alega haberse dirigido el procedimiento contra la heredera única del titular registral, y para acreditarlo aporta ciertos documentos, estos no pueden tenerse en cuenta en la resolución del recurso, pues son documentos que no se presentaron en tiempo y forma y que, por tanto, no fueron objeto de la calificación del registrador. Tampoco el recurso es el medio hábil para tratar de subsanar los defectos señalados por el registrador en su nota de calificación. (MGV). PDF (BOE-A-2024-23831 – 5 págs. – 213 KB) Otros formatos

515.* ANOTACIÓN DE EMBARGO. SOCIEDAD DE GANANCIALES. DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN. INSCRIPCIÓN PARCIAL

Resolución de 8 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa del registrador de la propiedad de Coria, por la que se suspende la práctica de anotación preventiva de embargo, a favor de la citada sociedad, sobre unas fincas, por la razón de que no se cumple el principio de tracto sucesivo, por no dirigirse la demanda contra todos los titulares registrales 

Resumen: Resolución que repasa los distintos supuestos previstos en el art. 144 RH sobre anotación de embargo y sociedad de gananciales, y la incidencia de la no solicitud de inscripción parcial

Supuesto: Se presenta en el Registro un mandamiento de embargo sobre varias fincas, inscritas a favor de determinadas personas

El registrador deniega la práctica de la anotación por entender que tres fincas registrales constan inscritas a favor de la persona ejecutada y los herederos de su esposo fallecido, por lo que los principios de legitimación y tracto sucesivo exigen que la demanda se haya dirigido también contra los herederos, como cotitulares registrales, y, en cuanto a la cuarta finca, que no se ha solicitado la inscripción parcial del documento, que impide la práctica de anotación sobre la finca que aún está inscrita como ganancial favor de la persona ejecutada y su cónyuge fallecido.

El recurrente alega que, dado que desconoce en qué momento se efectuó la liquidación de gananciales de la ejecutada, pues en el momento de dictarse el mandamiento de anotación de embargo las fincas figuraban a nombre de ambos cónyuges, deben entenderse cumplidos los requisitos legales y solicita que se practique la anotación de embargo sobre el 100 % de las fincas o subsidiariamente sobre el 50 % de las mismas.

La DG estima parcialmente el recurso y revoca la nota de calificación recurrida en lo que se refiere a la anotación sobre las tres primeras fincas, y lo estima en cuanto a la cuarta:

Así en cuanto a las tres primeras, señala que puede practicarse anotación preventiva de embargo respecto de la mitad indivisa adjudicada en pleno dominio y el usufructo de un tercio de la otra mitad indivisa adjudicada en usufructo al cónyuge titular que ha sido demandado, pero no respecto de las porciones indivisas adjudicadas e inscritas a los herederos, pues ni han sido demandados, ni constan cumplidos los requisitos exigidos en el segundo inciso del artículo 144.4 del Reglamento Hipotecario.

Por lo que se refiere a la cuarta finca, figura inscrita a favor de la demanda da y su esposo con carácter ganancial, resultando acreditado el fallecimiento de este último, pero no la liquidación de la sociedad de gananciales, por lo que es aplicable el párrafo primero del art. 144.4 RH, que exige que la demanda se haya dirigido contra ambos cónyuges o sus herederos.

En consecuencia, mientras subsista la comunidad postganancial disuelta y sin liquidar, si se pretende el embargo de la totalidad de la finca, debe acreditarse que los herederos del cónyuge premuerto han sido demandados., en los términos del art. 166 RH.

En cuanto a la posibilidad de anotación del embargo sobre el 50 % de dicha finca, solicitada por el recurrente en el escrito de interposición del recurso, la DG recuerda que mientras dure la comunidad postganancial, no cabe nunca el embargo de una mitad indivisa del bien, pues en tanto no se realicen las operaciones de liquidación de la sociedad de gananciales, ninguno de los partícipes es titular de una cuota indivisa sobre bienes concretos que sea susceptible de enajenación o gravamen.

Con respecto a la falta de petición de inscripción parcial, la DG señala que, si bien es cierto que la inscripción parcial requiere la solicitud expresa del interesado, no obstante, como ha reconocido reiteradamente esta Dirección General, dicho criterio debe ser excepcionado en caso de documentos judiciales, en relación con los cuales, en cumplimiento de su deber constitucional de colaboración con las autoridades judiciales, el registrador debe actuar de oficio y proceder a la inscripción parcial cuando sea posible (R.13 de junio de 2014) (JCC)

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516.** COMPRAVENTA CON PARTE DEL PRECIO APLAZADO GARANTIZADO CON HIPOTECA Y LEY 5/2019. CONTRATOS MIXTOS CON EDIFICACIÓN SÓLO EN PARTE RESIDENCIAL. ÁMBITO DEL ARTÍCULO 114.3 LH.

Resolución de 9 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de León n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa y constitución de hipoteca en cuanto a la parte de precio aplazado

Resumen: 1) La aplicación del artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria (como del artículo 129 bis) es independiente de que el prestatario persona física sea un consumidor (LCCI 5/2019) o no, y de que el prestamista sea una entidad bancaria, un profesional o un particular, pues para ello basta que el bien hipotecado se destine a uso residencial. 2) Una hipoteca en garantía del precio aplazado de una compraventa, puede ser asimilada a un préstamo hipotecario siempre que haya una finalidad de financiación en el aplazamiento del pago. 3) En los contratos mixtos de financiación empresarial y privada con hipoteca sobre bienes, en parte destinados a uso residencial y en parte a otro uso, habrá que valorar cual de los dos apartados del bien hipotecado tiene más peso, en función de la superficie que se destina a una u otra finalidad.

Hechos: Una persona física vende una edificación, en su mayor parte destinada a uso industrial, pero en parte también a vivienda, que la compra una persona física. La mayor parte del precio queda aplazado durante trece años, sin interés ordinario, aunque garantizado con hipoteca.

El registrador suspende la inscripción porque entiende que se trata de una operación asimilable a un préstamo cualificado y es de aplicación lo previsto en el artículo 114 LH, por lo que el interés de demora tiene que ser tres puntos más del ordinario.

El notario autorizante recurre y alega que la operación escriturada no entra dentro del ámbito de aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, pues no es un préstamo concedido por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, que no se puede hacer la aplicación analógica de dicha norma en sede registral, y que la parte destinada a vivienda es una pequeña parte del total del bien hipotecado (aproximadamente un 11%).

La DG revoca la calificación.

Doctrina: En cuanto al ámbito del artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria (como el del artículo 129 bis de la misma en cuanto al vencimiento anticipado) y su relación con la Ley 5/2019, concluye que dichos artículos son aplicables aunque la operación no está sujeta a la ley 5/2019, cualquiera que sea el carácter de las personas físicas prestatarias (consumidor, profesional o empresario), porque el artículo no distingue, y también respecto de los préstamos concedidos por acreedores no profesionales, porque el artículo no lo exige, siempre que el inmueble hipotecado se encuentre destinado a un uso residencial.

Respecto a la cuestión de si una hipoteca en garantía del precio aplazado de una compraventa, puede ser asimilada a un préstamo hipotecario concluye que SÍ, siempre que haya una finalidad de financiación en el aplazamiento del pago del precio que lo equipare a un préstamo para la adquisición del inmueble, como cuando concurren las siguientes circunstancias: el elevado porcentaje del precio que es objeto de aplazamiento; el amplio periodo de amortización de ese precio aplazado (trece años); el pacto de pago de una compensación monetaria que en caso de pago anticipado, salvo en caso de venta del inmueble; el pacto de interés moratorio; y una regulación del vencimiento anticipado por impago.

Finalmente, en cuanto a los contratos mixtos o de doble finalidad, privada y empresarial, se aplicará la normativa que corresponda en función de cuál sea el objeto predominante del contrato. Así, en los casos de préstamos y créditos, el criterio a tener en cuenta será el de la cifra de capital destinada a una finalidad empresarial y la destinada a una finalidad personal.

En el caso concreto concluye que no se aplica la normativa de los consumidores, porque se financia la compra de un edificio en su totalidad, y el objeto predominante es el no residencial, que supone el 89% del edificio, ya que la parte residencial es sólo un 11% del total. (AFS)

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518.** COMPRAVENTA DE FINCA SUJETA A PROHIBICIÓN DE DISPONER EN FAVOR DE LA HACIENDA PÚBLICA

Resolución de 9 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Colmenar Viejo n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa 

Resumen: No es inscribible una venta de finca cuando al presentarse en el Registro existía anotada una prohibición administrativa (o penal) aunque aquella se hubiera otorgado antes (a diferencia de lo que ocurre con las prohibiciones de disponer voluntarias.

Supuesto: Se debate en torno a si es inscribible una escritura de venta de una finca registral sobre la que pesa una prohibición de disponer que consta en una anotación preventiva ordenada por la Hacienda Pública.

El recurrente considera que en este caso se dan circunstancias excepcionales que justificarían la inscripción de la venta, puesto que «la escritura de compraventa se otorgó por acuerdo con el acreedor hipotecario ejecutante a fin de cancelar el importe de los préstamos hipotecarios en ejecución judicial, en trámite de apertura de subasta judicial de la finca y las deudas tributarias de la vendedora ejecutada con Hacienda y la TGSS

La DG desestima el recurso y confirma la nota de calificación negativa.

Es reiterada la doctrina DG que la eficacia preferente de las transmisiones anteriores a las prohibiciones de disponer no es aplicable en los procedimientos penales o administrativos, donde prevalece el componente de orden público de las medidas cautelares adoptadas.

-Las prohibiciones voluntarias y las que tienen su origen en un procedimiento civil, tratan de satisfacer intereses básicamente privados, por lo que si cuando se otorgó el acto afectado por la prohibición de disponer no tenía limitado su poder de disposición, el acto fue válido y debe acceder al Registro a pesar de la prioridad registral de la prohibición de disponer, aunque se entiende que la inscripción del acto anterior no implica la cancelación de la propia prohibición de disponer, sino que ésta debe arrastrarse.

-En cambio las prohibiciones de disponer adoptadas en procedimientos penales y administrativos tratan de garantizar el cumplimiento de intereses públicos o evitar la defraudación del resultado de la sentencia penal o las responsabilidades que de ella puedan derivar, por lo que debe prevalecer el principio de prioridad establecido en el art. 17 LH frente a la interpretación más laxa del art. 145 RH que se impone en las prohibiciones voluntarias y derivadas de procedimientos civiles, provocando así el cierre registral, incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibición.

No cabe duda, por tanto, de que en las prohibiciones decretadas en procedimientos penales como en las administrativas existe cierto componente de orden público que no puede ser pasado por alto. Y es que en estas últimas la prohibición de disponer no trata de impedir la disponibilidad del derecho por parte de su titular, desgajando la facultad dispositiva del mismo, cual ocurre con las voluntarias, sino que tiende a asegurar el estricto cumplimiento de la legalidad administrativa o el resultado del proceso penal.

En el presente caso se trata de una escritura de venta otorgada el día 21 de diciembre de 2023 que se presentó en el Registro el día 8 de mayo de 2024. Con anterioridad a esta fecha, el día 12 de abril de 2024, se practicó sobre la finca objeto de venta una anotación preventiva de prohibición de disponer ordenada por la Hacienda Pública.

De acuerdo con la doctrina antes expuesta, la compraventa no puede inscribirse, puesto que cuando tuvo entrada en el Registro ya existía sobre la finca una anotación de prohibición de disponer ordenada en un procedimiento administrativo, aunque de fecha posterior al otorgamiento de la escritura de venta, prevaleciendo el principio de prioridad registral en aras a garantizar el cumplimiento de la legalidad administrativa.

Los argumentos que utiliza el recurrente relativos al destino del precio de la venta y de la conformidad de la Hacienda Pública y de otros acreedores no pueden ser tenidos en consideración, pues se apoyan en una serie de documentos que se aportan con el escrito de recurso y que el registrador no pudo tener en cuenta al tiempo de realizar la calificación (art. 326 LH), Y porque, mientras que la anotación de prohibición de disponer siga vigente, la calificación registral no puede ignorar su eficacia, ya que los asientos del Registro gozan de la presunción de exactitud que deriva del principio de legitimación registral (arts 1-3 y 38 LH). Debe el recurrente, en su caso, instar ante la Administración Tributaria el levantamiento de la prohibición de disponer (JCC)

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519.** COMPRAVENTA POR CASADOS EN GANANCIALES SIN ESPECIFICAR SI ES EL RÉGIMEN ESPAÑOL

Resolución de 9 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Granada n.º 2 a inscribir una escritura de compraventa (IES)

Resumen. Si con la aplicación de la norma de conflicto, el régimen económico matrimonial legal se rige por una ley extranjera, se debe reflejar en la comparecencia del instrumento público cuál es la ley aplicable; si, por el contrario, se rige por una ley española, se especificará el régimen legal concreto.

Hechos.- En una escritura de compraventa los cónyuges compradores, de nacionalidad española él e irlandesa ella, vecinos de Gavá (Cataluña), manifiestan que están casados «con régimen económico matrimonial legal de sociedad de gananciales»; y añaden que compran el pleno dominio de determinada finca «para su sociedad de gananciales».

El registrador suspende la inscripción porque considera que «no se indica cuál es la ley reguladora de dicho régimen económico matrimonial (¿derecho civil común español?), ni se indica por el notario en qué se basa la manifestación de dicho régimen económico matrimonial siendo preciso aclaración.

El notario recurrente alega que se trata de matrimonio residente en España, uno de ellos ostenta nacionalidad española, adquieren con carácter ganancial y solicitan su inscripción en el registro en tales términos. Añade que hay que tener en cuenta que es el régimen matrimonial legal existente en España y la presunción de ganancialidad del Código Civil.

Dirección General.- Desestima el recurso y confirma la calificación.

1.- Tratándose de personas casadas, la titularidad queda afectada por la existencia convencional o legal de un régimen económico matrimonial que determina el ejercicio y extensión del derecho.

2.- Si el matrimonio se contrajo antes del día 29 de enero de 2019 –fecha de entrada en vigor del Reglamento (UE) n.º 2016/1103–, las normas de conflicto son las contenidas en el Título Preliminar del CC; si se contrajo el 29 de enero de 2019 o después de dicha fecha, la norma de conflicto aplicable es el Reglamento (UE) n.º 2016/1103, de 24 de junio de 2016.

3.- El notario autorizante debe desvanecer toda posible duda sobre el origen legal o convencional del Régimen económico.

4.- Si el régimen económico matrimonial es el legal y está sujeto a una ley extranjera, aunque el notario desconozca el contenido de la ley material extranjera, reflejará en la comparecencia del instrumento público cuál es la norma aplicable a las relaciones patrimoniales entre cónyuges; no debe confundirse la falta de obligación de conocer el Derecho extranjero con el deber de determinar cuál es la legislación extranjera aplicable, y se posibilitará de acuerdo con el artículo 92 del RH, que la finca se inscriba con sujeción al régimen matrimonial de esa ley extranjera, sin necesidad de especificar cuál sea aquél; si, por el contrario, el régimen económico matrimonial se rige por la legislación española, de conformidad con al artículo 51.9.ª del RH, habrá que especificar el régimen económico matrimonial concreto.

5.- El registrador no puede exigir más especificaciones sobre las razones en que se funda su aplicación, pues según el artículo 159 del Reglamento Notarial, «bastará la declaración del otorgante»; dicha manifestación se recogerá por el notario, bajo su responsabilidad, tras haber informado y asesorado en Derecho a dicho otorgante (de suerte que –bajo su responsabilidad y empleando a tal efecto la fórmula que estime oportuna– deberá desplegar la mayor diligencia al reflejar en el documento autorizado cuál es el régimen económico matrimonial entre los esposos o, al menos, de no tratarse de una ley española, cuál es la ley material extranjera aplicable según la norma de conflicto que debe conocer y observar, atendiendo a las manifestaciones de los otorgantes sobre circunstancias como su nacionalidad al tiempo de contraer matrimonio, residencia habitual, ausencia de capítulos, etc.

 En el presente caso, se especifica en la escritura que los cónyuges están casados «con régimen económico matrimonial legal de sociedad de gananciales», pero no se indica si se trata del régimen legal supletorio en España o el régimen legal de otro país. Por ello, no puede entenderse que el notario haya precisado cuál es la ley material –extranjera o española– aplicable. (IES)

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520.* RECURSO CONTRA LA FALTA DE CLARIDAD DE UNA CALIFICACIÓN

Resolución de 9 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto por entender que la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 42 es poco clara, solicitando se expida nueva nota de calificación 

Resumen: La nota de calificación ha de redactarse en términos jurídicamente precisos, pero de forma clara y sencilla a fin de facilitar su comprensión. En el caso, la registradora deberá expedir una nueva nota de calificación.

Supuesto: Se interpone recurso frente a una nota de calificación y despacho de una escritura de crédito hipotecario por entender el recurrente que la nota es imprecisa.

La DG comienza señalando que las notas de calificación de los registradores, han de estar redactadas en términos jurídicamente precisos, pero también de la forma más clara y sencilla posible, a fin de facilitar su comprensión.

Específicamente, la calificación de las escrituras de préstamos y créditos hipotecarios es especialmente compleja, pues convergen normas de muy distinta naturaleza, tanto de puro Derecho civil o mercantil, como de derecho hipotecario, o la normativa reguladora de defensa de consumidores y usuarios, como la reciente ley reguladora del crédito inmobiliario, o incluso, pueden plantearse cuestiones urbanísticas o de protección de datos de carácter personal. Ello se constata en la existencia de múltiples resoluciones de este Centro Directivo, que pretenden marcar un criterio de actuación, como en las sentencias del Tribunal Supremo o del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea. Esta calificación, compleja, hace que también sea compleja la nota de calificación y de despacho.

Por ello, el legislador ha pretendido solventar este problema imponiendo que, junto con la nota de calificación y despacho, se expida una certificación y una nota informativa comprensiva de la inscripción de préstamo o crédito hipotecario (arts 19 bis-1 LH, según redacción dada por el art. 36.1 de la Ley 11/2023, de 8 de mayo, D.Ad 8 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario,

En el presente caso, tiene razón el recurrente cuando manifiesta y recoge en su escrito de recurso que la nota de calificación es imprecisa, si bien parece que la certificación expedida sí es correcta.

A tal objeto deberá la registradora expedir una nueva nota de calificación acorde con el contenido de la escritura y, en su caso, para mayor claridad para la entidad prestamista expedir una nota informativa completa de la inscripción practicada (JCC)

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521.** CARTA DE PAGO. CUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN SUSPENSIVA

Resolución de 10 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Aguilar de la Frontera, por la que se deniega la inscripción de una escritura de carta de pago.

Resumen: El fallecimiento del firmante de un documento privado da fehaciencia a la fecha del documento (art 1227 Cc) pero no le atribuye presunción de autoría, ni de capacidad, ni de validez.

– Hechos: Existe una escritura del año 2016 de cesión de bienes a cambio de renta temporal anual y se sujeta la transmisión del dominio a la condición suspensiva de que los cesionarios justifiquen por documento privado firmado por la cedente que han satisfecho la totalidad de las rentas (…). En el año 2023 los cesionarios (que son algunos de los herederos de la cedente) otorgan escritura de carta de pago en la que se incorpora un documento privado firmado por la cedente justificando el pago de las rentas, se incorpora el certificado de defunción de la cedente y se solicita la inscripción de la finca a favor de los cedentes por haberse cumplido la condición suspensiva.

– El Registrador deniega la inscripción señalando que el fallecimiento del firmante del documento privado le da fehaciencia a la fecha, pero no le da presunción de autoría, capacidad o validez, y por ello exige que el cumplimiento de la condición se acredite mediante escritura pública o resolución judicial (82 LH) o bien que dicho documento privado se eleve a público por los herederos de la firmante (arts 20 LH y 105 RH)

– El presentante recurre exponiendo que no es correcta la apreciación del registrador porque los únicos y exclusivos interesados son los cesionarios a cuyo favor se produjo la transmisión de la finca (tres de los herederos) que son los mismos que otorgaron la carta de pago y elevaron a público el documento privado.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

 –Doctrina: La fehaciencia a la fecha de los documentos privados prevista en el art 1227 Cc no les atribuye presunción de autoría, ni de capacidad, ni de validez, aunque estos requisitos pueden ser obviados cuando los únicos interesados son los mismos firmantes de su elevación a público o de sus herederos, en cuanto ellos sean los únicos y exclusivos interesados.

En el presente supuesto, existiendo más herederos de la firmante que aquellos que firman la carta de pago, es necesario que todos los llamados a la sucesión admitan su autoría y validez o, en su defecto, se inste el correspondiente proceso judicial.

Esta es una diferencia esencial respecto de las escrituras públicas que, arts 1218 Cc, 319 LEC y 17 bis LON, hacen prueba del hecho que motiva su otorgamiento, de la fecha, de la identidad de los intervinientes, gozan de fe pública y su contenido se presume veraz e íntegro. (SNG)

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522.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN BASADA EN INFORME ERRÓNEO

Resolución de 10 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Corralejo, por la que se deniega la inscripción de la rectificación de la descripción de una finca y de su georreferenciación por invasión del dominio público.

Resumen: La oposición de la Administración no puede ser tenida en cuenta pues se refiere a una representación gráfica que no es la que se pretende inscribir.

Hechos: En la tramitación del art. 199 LH para inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral y simultánea rectificación de superficie, se formula oposición por parte de la Administración por invasión del dominio público marítimo terrestre, sobre la base de la cartografía catastral superpuesta a la ortofoto y unas fotografías del vallado que dice invadir el dominio público. La registradora de la propiedad advierte a la Administración que las alegaciones deberían hacer referencia a la representación gráfica alternativa que se pretende inscribir, en lugar de hacerlo en relación con la cartografía catastral. La Administración emite un segundo informe en el que mantiene sus alegaciones.

Calificación: La registradora basa la calificación negativa en las alegaciones de la Administración.

Recurso: Alega el recurrente que la registradora no ha tenido en cuenta en su resolución que el Informe de Costas ha errado, al basar su decisión en la representación gráfica catastral y no así en el Informe de Validación Gráfica adjunto a la escritura de rectificación de superficie y que consta en el expediente, en el que se excluyeron los 33,75 metros cuadrados litigiosos de dominio público marítimo-terrestre que constan en la representación gráfica del Catastro.

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: Los informes presentados por la Administración carecen de la consistencia jurídica suficiente para convertir en contencioso el expediente, ya que incurren en el error de no tener en cuenta que la representación gráfica alternativa cuya inscripción se solicita excluye la porción de terreno que de conformidad con la cartografía catastral puede invadir el dominio público.

De mantenerse la nota de calificación se dejaría al recurrente en una situación de indefensión, después de haber adaptado su finca a la situación jurídica resultante del deslinde, no teniendo otro procedimiento para inscribir su finca que el judicial, cuando la realidad jurídica de la unidad de tráfico del mercado inmobiliario, que es su finca registral, es indubitada y respetuosa con el dominio público. (VEJ)

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523.* INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DESCRIPCIÓN NO COINCIDENTE CON LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA

Resolución de 10 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de El Rosario-Área Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife, por la que se suspende la inmatriculación de una finca por no aportarse una georreferenciación que coincida con la descripción de la finca en la escritura .

Resumen: Para inmatricular una finca se exige que su georreferenciación sea plenamente coincidente con la descripción literaria de la finca, sin que puedan existir diferencias de superficie entre ellas.

Hechos: Se solicita, conforme al art. 205 LH, la inmatriculación de una finca cuya superficie no coincide con la que figura en la certificación catastral descriptiva y gráfica.

Calificación: La registradora de la propiedad suspende la inmatriculación porque la descripción de la finca en el título inmatriculador debe coincidir plenamente con la de la certificación catastral.

Recurso: Se alega que el inmueble catastral ha sido objeto de segregación y que es el inmueble segregado, que tiene su propia referencia catastral, es el que se corresponde con la finca cuya inmatriculación se solicitó.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Para inmatricular una finca se exige que su georreferenciación sea plenamente coincidente con la descripción literaria de la finca, en el sentido de que no quede contradicha en modo alguno por ésta última.

Sobre las alegaciones del recurrente, la DG recuerda que los documentos aportados en fase de recurso y no en la de la previa calificación registral no debieran ser objeto de toma en consideración, conforme al art. 326 LH. (VEJ)

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524.** RECTIFICACIÓN SOLAMENTE DE LINDEROS CONFORME A UNA REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA

Resolución de 10 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Caravaca de la Cruz a inscribir la rectificación de los linderos de una finca, por invadir la representación gráfica alternativa incorporada al título la de otra finca previamente inscrita.

Resumen: La rectificación de linderos sobre la base de una representación gráfica implica la rogación tácita de inscripción de esta, por lo que requiere también la rectificación de la superficie conforme a dicha representación gráfica.

Hechos: Se solicita en escritura pública la rectificación de linderos de una finca, incorporando informe de validación gráfica frente a parcelario catastral de resultado positivo, pero manifestándose que no debía entenderse solicitada la incoación de ninguno de los procedimientos regulados en la legislación hipotecaria para lograr la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca.

Calificación: El registrador de la propiedad suspende la inscripción porque la representación gráfica aportada invade la base gráfica inscrita de una finca colindante. Además, porque en el título se modifican los linderos de la finca, pero no su cabida, siendo necesario que la descripción literaria de la finca contenida en el título sea coincidente con la que resulta de su representación gráfica.

Recurso: El recurrente alega que su finca está caracterizada en cuanto a su ubicación geográfica por dos elementos que constituyen linderos fijos, siendo un límite natural invariable de la misma; y que cuando se inscribió la representación gráfica de la finca colindante (resultado de una operación de agrupación) no se le notificó.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación, si bien recuerda que lo procedente es denegar y no suspender la práctica de la inscripción.

Doctrina: Según el apartado segundo, letra a, de la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015, se entiende solicitada la inscripción de la representación gráfica cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore, lo que ocurre en el caso de este expediente.

El solape con georreferenciación inscrita previamente es una de las causas de denegación obligatoria de la inscripción de la georreferenciación, sin necesidad de tramitar el expediente del art. 199 LH, como regla general. Así se desprende del art. 199.1 párrafo cuarto, primer inciso, cuando dispone: «El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita».

Solicitada tácitamente la inscripción de la georreferenciación, la superficie resultante de esta debe coincidir con la de la descripción literaria cuya inscripción se solicita. (VEJ)

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527.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO

Resolución de 15 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Santa Lucía de Tirajana, relativa a sentencia dictada por Juzgado de Primera Instancia por la que se declara la titularidad de una finca registral

Resumen: las sentencias declarativas son directamente inscribibles; el procedimiento ha de dirigirse contra el titular registral o si ha fallecido acreditar el fallecimiento y si hay herederos determinados quienes sea éstos.

Se presenta una sentencia que, en relación con una finca, declara que la sociedad postganancial compuesta por los herederos del titular registral y por la actora ostenta el dominio de un 61,22 % de la finca, mientras que el resto del dominio lo ostentan los citados herederos;

El registrador alega varios defectos:

1.-Exige en primer lugar que, en ejecución de dicha sentencia, se disponga lo necesario para adecuar el Registro al título ejecutivo. Este defecto es rechazado por la DG. Entiende que, a diferencia de las Sentencias de condena, el testimonio de las sentencias firmes declarativas o constitutivas con trascendencia inmobiliaria son directamente inscribibles si no resultan obstáculos que lo impidan. La propia DG tiene establecido que «las sentencias declarativas ni necesitan ejecución ni, por ello, son susceptibles de actividades posteriores ejecutorias, con lo que, para la inscripción que se solicita es suficiente el testimonio de la sentencia, que es firme» (RR de 20 de abril de 2002 y 6 de febrero de 2012).

2.- faltan las completas circunstancias de la actora, con indicación de su NIF a efectos de levantar el cierre previsto en el art.254.2 LH. Se confirma el defecto puesto que las circunstancias personales de los titulares registrales vienen reguladas en los arts 9 LH y 51 RH y deben ser aportados, lo cual puede realizarse mediante instancia con firma legitimada notarialmente, o bien ratificada ante el mismo registrador o mediante firma electrónica avanzada a través de la sede informática registral.

3.- Debe aportar el documento que acredite el fallecimiento y el título sucesorio del titular registral. También se confirma: el principio de tutela de la autonomía privada e interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento y si el procedimiento se ha seguido contra herederos indeterminados debe acreditarse el fallecimiento del causante (art 166.1.ª RH para el procedimiento de ejecución ordinaria); y, si como parece que es el caso de este expediente, el procedimiento se ha seguido contra herederos determinados será preciso acreditar su condición de herederos, pues podrían existir otros.

4.- Exige que en ejecución de dicha sentencia se escritura pública en la que procedan a la liquidación de la sociedad conyugal del titular registral y, en su caso, de la disolución del condominio. Se revoca pues la inscripción de una sentencia declarativa no exige formalización de escritura pública, en este caso de liquidación de la sociedad conyugal del titular registral. Ello será preciso en un momento posterior, si acuerdan liquidar la comunidad postganancial. (MN)

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528.*** EJECUCIÓN DE HIPOTECA SIN NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS: POSIBLE SUBSANACIÓN

Resolución de 15 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Castelldefels a inscribir un decreto de adjudicación y un mandamiento de cancelación de cargas dictados en un procedimiento de ejecución hipotecaria

Resumen: Se puede subsanar la falta de expedición de la certificación de cargas y NM en la ejecución hipotecaria cuando resulta que en los autos se conocía el contenido del registro por una certificación registral y que los acreedores posteriores cobraron mediante el sobrante y prestaron su consentimiento. No puede considerarse tercero a estos efectos al adquirente no inscrito.

Es objeto del recurso la negativa a inscribir un decreto de adjudicación y un mandamiento de cancelación librados en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados cuando se ha omitido el trámite de solicitud y expedición de la correspondiente certificación de cargas.

La DG admite el recurso.

En primer lugar resume la naturaleza y efectos del trámite relativo a la expedición de certificación y la práctica de la correspondiente NM y reconoce que de acuerdo con los arts. 688, nº 1 y 2, 689, nº2, LEC, 659, en relación con el art. 132 y 134 LH y RR del propio centro directivo ( R de 25 de noviembre de 2002). Concluye que son dos los efectos de la NM: dar a conocer al propio ejecutante y a los posibles licitadores la existencia, alcance e importe de las cargas y derechos que afectan a la finca y en concreto la existencia de cargas anteriores que no desparecerán con la ejecución y que el adquirente deberá soportar; e identificar a los titulares de cargas y derechos inscritos o anotados con posterioridad que se verán extinguidos por la realización del bien, para notificarles el inicio del proceso de ejecución con la finalidad de que puedan intervenir en él a los efectos legalmente previstos. Igualmente sirve para notificar a quienes con posterioridad inscriban o anoten algún derecho, que la hipoteca se encuentra en fase de ejecución con las consecuencias que de ello se derivan. Teniendo en cuenta la citada importancia de la nota marginal de expedición de certificación de cargas, el carácter constitutivo que la inscripción tiene en relación a la hipoteca y sus modificaciones (arts 145 y 149 LH) y el carácter esencialmente registral del procedimiento de ejecución hipoteca, no puede procederse a la inscripción del testimonio del auto de adjudicación y al mandamiento de cancelación de cargas, si resulta que dicho trámite no se ha cumplido en una determinada ejecución hipotecaria ( R. de 28 de junio de 2021).

Sin embargo, considera que el defecto es subsanable: Teniendo en cuanta el carácter excepcional de la nulidad de actuaciones, en aras de economía procesal y el principio de conservación de los actos procesales que aparece consagrado con claridad en los arts 241, 242 y 243 de LOPJ, entiende que, en este caso en que consta que se aportó certificación expedida mediante instancia privada por la propia recurrente, que hay sobrante suficiente para cubrir los créditos posteriores y que de los autos consta que se acordó que si esos acreedores posteriores percibían sus créditos con cargo al sobrante y prestaban su consentimiento, y se podía acreditar mediante documento judicial, podría llegarse a la inscripción de tal adjudicación así como a la cancelación de las cargas. Por lo que revoca la nota.

Alega el registrador que de los documentos aportados resulta que existe un tercer adquirente por escritura que no accedió al registro pero si al catastro, y que por no existir la NM no pudo tener conocimiento del procedimiento, por lo que sus derechos no pudieron ser tutelados. Este argumento también se rechaza por la DG ya que entiende que, conforme al principio de fe pública registral consagrado en los arts. 38 y 32 LH, la posible existencia de un tercer poseedor no inscrito no puede impedir la inscripción del decreto de adjudicación y del mandamiento de cancelación. (MN)

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529.** PROPIEDAD HORIZONTAL: SEGREGACIÓN DE LOCAL EN ANDALUCÍA CON DECLARACIÓN RESPONSABLE PERO NO LICENCIA

Resolución de 15 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Málaga n.º 3 a inscribir una escritura de segregación de local comercial y donación de las dos fincas resultantes 

Resumen: Para la inscripción de segregaciones de locales comerciales en régimen de división horizontal en Andalucía es necesario aportar la correspondiente declaración responsable junto con el certificado de conformidad del Ayuntamiento o diligencia favorable firmada por el técnico del Servicio de Licencias.

Hechos: Se otorga escritura de segregación de un local comercial en régimen de división horizontal y de donación de cada una de las fincas resultantes de la segregación. En la escritura no se incorpora ningún documento de carácter urbanístico sino únicamente la certificación registral descriptiva y gráfica y el justificante electrónico de una presentación en la sede electrónica del Ayuntamiento de Torremolinos.

Calificación: El registrador califica desfavorablemente el documento alegando que para la creación de nuevos elementos de una división horizontal se precisa autorización administrativa, sin que la misma pueda ser sustituida para Andalucía por una declaración responsable, y porque de los documentos acompañados a la escritura solo se ha podido verificar que se ha presentado en el ayuntamiento una determinada documentación, sin poder saber si se trata de una declaración responsable. 

Recurso: El notario recurre alegando:

1.En cuanto al régimen de intervención administrativa en Andalucía aplicable a la segregación de locales comerciales integrados en una propiedad horizontal: que el actual artículo 3 LPH sujeta la creación de nuevos elementos independientes al régimen de autorización administrativa que corresponda, lo que puede incluir tanto la licencia como la declaración responsable; que en el presente caso es aplicable el artículo 138 de la LISTA que solo exige declaración responsable y no el 137; no es aplicable por analogía de los complejos inmobiliarios el artículo 26.6 del TRLSYRU por ser nota esencial de la propiedad horizontal la comunidad sobre el suelo y el vuelo, mientras que en el complejo inmobiliario el suelo no es elemento común esencial; por lo que según el régimen actualmente vigente en Andalucia, si del texto de la licencia no resulta que el número de locales comerciales constituía condición esencial de su concesión y solo se pretende una mutación jurídico registral, debería aplicarse el artículo 53 a) del Real Decreto 1093/1997 de 4 julio, y en caso distinto al anterior, debería exigirse declaración responsable.

2.En cuanto a si el documento incorporado en la escritura cumple con todos los requisitos legales y reglamentarios: que es válido el escrito presentado por el otorgante como declaración responsable, no indicando el registrador qué ordenanza del Ayuntamiento establece con carácter obligatorio un modelo especifico y concreto de declaración responsable, no teniendo él ningún problema técnico en obtener copias auténticas a través del CSV que consta en el documento unido a la escritura.

 La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

DOCTRINA:

El marco normativo estatal posibilita si alguna legislación autonómica lo previera, que como título habilitante sea suficiente la declaración responsable, complementada con un acto o certificación expresa de conformidad municipal.

Del análisis sistemático de la normativa andaluza se puede concluir que el régimen de intervención administrativa de las actuaciones urbanísticas de divisiones y segregaciones de locales comerciales en edificios existentes (NO así de viviendas) en Andalucia es el de declaración responsable y el título habilitante urbanístico en Andalucía a efectos de inscripción de la segregación de un local comercial en un edificio existente sería la declaración responsable urbanística debidamente presentada en el Ayuntamiento correspondiente, acompañada por el certificado de conformidad del Ayuntamiento o en su caso por la diligencia favorable firmada por el técnico del Servicio de Licencias.

En cuanto al documento presentado en el Ayuntamiento de Torremolinos no puede ser verificado por el Registrador, lo que impide la labor calificadora del Registrador de la declaración responsable que debe alcanzar la identificación del promotor declarante, la actuación que se va a realizar, la ubicación donde se va a realizar y la documentación que se adjunte (ABG)

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530.** RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE Y DUDAS DE IDENTIDAD DE LA FINCA. EXPEDIENTE DEL ARTÍCULO 199 LH.

Resolución de 15 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alcañiz, por la que se suspende una rectificación de superficie

Resumen: En los supuestos de rectificación descriptiva de finca por aumento de superficie, en caso de dudas de identidad de la finca, el registrador tiene que fundamentarlas en la nota de calificación, no en el Informe; Para resolver dichas dudas tiene que tramitar el expediente del artículo 199 LH.

Hechos: Se otorga una escritura de rectificación de cabida de una finca, con un exceso del 2,88 % sobre la superficie registrada, si bien dicho exceso es de unas tres hectáreas. Por otro lado se presenta un certificado municipal complementario del que resulta que una parte de las parcelas catastrales que conformaban dicha finca ya no existen.

La registradora suspende la inscripción de la rectificación descriptiva del suelo y de una ampliación de obra nueva, defecto éste que luego revoca, porque no considera acreditada la identidad de la finca, sin especificar los motivos, y exige, que se le aporte un certificado municipal en el que se especifique cuales son las parcelas catastrales nuevas que se corresponden con dicha finca; tampoco tramita el expediente del artículo 199 LH para disipar dichas dudas.

El notario autorizante recurre y alega que el exceso de cabida es inferior al 5% , pero que, si aún así existieran dudas de identidad, la registradora tendría que haber tramitado el expediente del artículo 199 LH.

La DG revoca la calificación.

Doctrina: A pesar de que, desde el punto de vista cuantitativo, sería aplicable para registrar la diferencia de cabida tanto la vía de la letra b) del artículo 201.3 LH , dado que la rectificación alegada no excede del 5 %, como la de la letra a), de ese mismo artículo, dado que tal rectificación se respalda con una certificación catastral descriptiva y gráfica, resulta justificada la actuación de la registradora pues aunque en términos porcentuales el exceso pueda ser pequeño, se solicita una rectificación de superficie de más de tres hectáreas respecto de la superficie que consta inscrita.

Siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados; en el presente caso la registradora, en la nota de calificación se limita a exigir que se aporte un certificado municipal, aunque luego en el informe intenta justificar dichas dudas con argumentos que no pueden ser tenido en cuenta pues el Informe no es el lugar adecuado para ello, sino que lo es la nota de calificación.

Lo procedente, por tanto, es que, para aclarar dichas dudas, la registradora tramite el expediente previsto en el artículo 199 LH. (AFS)

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531.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. SOLAPE CON PARCELA CATASTRAL COLINDANTE

Resolución de 16 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Adeje a rectificar la cabida de una finca registral y simultánea inscripción de su representación gráfica, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.

Resumen: El hecho de que la georreferenciación alternativa invada geometrías catastrales próximas, no es motivo suficiente por sí solo para denegar su inscripción, pues, precisamente por ser alternativa, se produce esa invasión parcial del inmueble catastral colindante.

Hechos: En la tramitación del procedimiento del art. 199 LH para inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral y simultánea rectificación de descripción, se formula oposición por parte de un colindante registral y catastral, quien alega invasión de parte de su finca.

Calificación: El registrador de la propiedad deniega la inscripción por advertir la existencia de un solape entre la representación gráfica que se pretende inscribir y la parcela catastral, de lo que infiere catastral y la alternativa no es pacífica la delimitación gráfica alterativa presentada o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica propuesta se pretende alterar la realidad física exterior de la finca que se acota con su descripción registral.

Recurso: El recurrente, sostiene que la pretendida invasión se debe a que la cartografía catastral incluye el camino de separación existente entre ambas fincas por entero en la del colindante y no por mitad entre ambas (como sí hace la representación gráfica alternativa presentada). Además, el camino es uno de los lindes registrales de la finca colindante, por lo que, si sirve de línea de delimitación, no es de su propiedad.

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: El hecho de que la georreferenciación alternativa invada geometrías catastrales próximas, no es motivo suficiente por sí sólo para denegar su inscripción, pues, precisamente por ser alternativa, se produce esa invasión parcial del inmueble catastral colindante; sin perjuicio de que las alegaciones de los colindantes deban ser tenidas en cuenta por el registrador para formar su juicio de correspondencia.

La alegación del colindante únicamente se basa, como se ha dicho, en el solape entre la representación gráfica alternativa presentada y la cartografía catastral, sin aportar principio de prueba que sirva de soporte a su oposición; y no atiende, como tampoco lo hace la nota de calificación, a la descripción literaria de ambas fincas y, en concreto, a la redacción del dato relativo al lindero que, como resulta de su historial registral, pertenece por mitad a ambas fincas, delimitación que sigue respetando la representación gráfica propuesta y la descripción literaria de la finca coincidente con la que resulta de aquélla. (VEJ)

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532.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA RESULTANTE DE AGRUPACIÓN

Resolución de 16 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de San Vicente de la Barquera-Potes, por la que se suspende la inscripción de una agrupación de dos fincas registrales y su georreferenciación alternativa.

Resumen: Si bien el art. 9 LH no prevé la tramitación del art. 199 para inscribir una agrupación, el registrador puede iniciarla de oficio si alberga dudas de correspondencia. El juicio de identidad ha de estar motivado y basado en criterios objetivos y razonados.

Hechos: El titular de tres fincas registrales que forman una sola parcela catastral y que suman la misma superficie que esta, las agrupa en una sola, solicitando la inscripción de la georreferenciación catastral de la finca resultante de la agrupación. El registrador de la propiedad inicia la tramitación del expediente del art. 199 LH para disipar sus dudas, por existir, según dice, diferencias superficiales. En su tramitación se presentan alegaciones por parte del titular registral de una finca colindante, que aporta una representación gráfica alternativa a la catastral elaborada por un ingeniero técnico agrícola.

Calificación: El registrador emite su calificación negativa basada en las alegaciones del colindante, que revelan a su juicio la existencia de un conflicto en la delimitación del derecho de propiedad, además de existir calificaciones negativas previas y un recurso, que confirmó una nota de calificación negativa anterior.

Recurso: El interesado basa sus alegaciones en la coincidencia de la superficie catastral con la de la finca resultante de la agrupación, que se encuentra delimitada mediante muros, lo que hace innecesaria la tramitación del art. 199. Además alega la falta de competencia del ingeniero técnico agrícola.

Resolución: La DGSJFE estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: El juicio de identidad no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, tanto desde el punto de vista jurídico, indicando en qué forma se han infringido los preceptos legales, sin bastar una referencia genérica a los preceptos infringidos, como desde el punto de vista material, fundando objetivamente su juicio sobre las dudas en la identidad de la finca. Es decir, el registrador debe justificar porque ha estimado las alegaciones de los colindantes, para que el hipotético recurrente pueda conocer la argumentación registral en toda su extensión y preparar el correspondiente recurso, en su caso.

En el presente supuesto, el juicio de identidad de la finca del registrador no se ha fundamentado, pues no ha identificado la porción de la finca que puede resultar invadida y respecto de la cual, puede existir el conflicto. Además, la alegación presentada por la colindante es confusa pues manifiesta que existe invasión de fincas de las que no es titular y cuyos titulares no se han opuesto.

En cuanto a la innecesariedad de tramitar el expediente del art. 199 para inscribir la agrupación no habiendo rectificación de superficie, si bien es cierto que no está prevista expresamente la tramitación de expediente para los supuestos enumerados en el art. 9, letra b, primer párrafo (entre ellos, el de agrupación), no obstante puede tramitarse de oficio por el registrador si tiene dudas de correspondencia, en los términos de dicho precepto. (VEJ)

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534.*** PARTICIÓN HEREDITARIA. CONFLICTO DE INTERESES. DEFENSOR JUDICIAL

Resolución de 17 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Redondela-Ponte Caldelas, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación parcial de herencia.

Resumen: Si se forman lotes desiguales y se adjudican bienes concretos que no respetan las titularidades abstractas derivadas de la comunidad hereditaria, objetivamente hay conflicto de intereses entre el representante legal y sus representados.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de herencia otorgada por la madre, que actúa en su propio nombre y como titular de la patria potestad de dos hijos menores de edad. También otorga la escritura un hijo del causante mayor de edad. El título sucesorio es una declaración de herederos.

Los comparecientes liquidan parcialmente la herencia y la viuda se adjudica -en pago de su participación en la liquidación de sociedad de gananciales- el 50 % de los bienes que tienen tal naturaleza; en pago de su participación en la herencia se adjudica un porcentaje en el bien descrito en el número dos, de carácter privativo, y el 50 % de los bienes de carácter ganancial. A cada uno de los hijos menores se les adjudica un porcentaje en el bien número dos y al hijo mayor se le adjudica el pleno dominio de un bien.

Registradora: Opone a la inscripción que existe un conflicto de intereses entre la madre y los hijos menores y que no se ha nombrado un defensor judicial que los represente.

Recurrente: Alega que no se ha demostrado un conflicto de intereses que justifique la necesidad de nombrar un defensor judicial; que la liquidación de la sociedad de gananciales y la partición de la herencia se han realizado conforme a derecho con respeto a las cuotas legales, y que no es necesario el nombramiento de un defensor judicial.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: Reitera la Resolución de que no caben decisiones automáticas y a priori sobre la existencia o no de conflicto de intereses, sino que la decisión hay que remitirla a cada caso concreto, lo que ha dado lugar a una casuística delimitada por la jurisprudencia y por la doctrina del Centro Directivo.

La casuística atiende a la concurrencia de diversos elementos de carácter objetivo (reitera la resolución la enumeración de resoluciones anteriores).

En el caso al que se refiere este expediente, “aun dejando al margen la cuestión relativa a la determinación del carácter ganancial de los bienes inventariados como tales (respecto de los cuales, si opera la presunción de ganancialidad ex artículo 1361 del Código Civil cabría la posibilidad de que pudiera ser destruida, de suerte que surgiría oposición de intereses por la mera realización del inventario de tales bienes), es indudable que (…) hay una elección, ya que no se adjudica a cada uno de los herederos la cuota que le correspondería según el acta de declaración de herederos, sino que se concretan las adjudicaciones en bienes determinados y participaciones distintas de aquellas cuotas que corresponden a las titularidades abstractas que resultan en la declaración de herederos abintestato. Por tanto, hay formación de lotes desiguales o que no respeten las titularidades abstractas derivadas de la comunidad hereditaria. En consecuencia, hay conflicto de intereses”. (JAR)

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535.*** SUCESIÓN DE CAUSANTE ALEMÁN Y HEREDERA CON DISCAPACIDAD

Resolución de 17 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 4 a inscribir una escritura de aceptación y adjudicación de herencia (IES)

Resumen.- El artículo 9, apartado 6 párrafo segundo, del Código Civil establece que «la ley aplicable a las medidas de apoyo para personas con discapacidad será la de su residencia habitual». No obstante, la aceptación y adjudicación de la herencia pertenece al ámbito de la ley reguladora de la sucesión (Resolución de esta Dirección General de 31 de mayo de 2022).

Hechos.– Escritura de aceptación y adjudicación de la herencia causada por óbito de don H. A. W. K., de nacionalidad alemana, quien falleció el día 24 de septiembre de 2018, con residencia habitual en España (Baiona, provincia de Pontevedra). Según consta en la escritura, el causante carecía de descendientes y se hallaba casado en únicas nupcias con doña H. E. K. bajo el régimen legal de participación en ganancias alemán, y el día 8 de noviembre de 2006 había otorgado testamento en el que instituyó única heredera a su mencionada esposa. Dicha escritura se otorgó por la tutora de la instituida heredera, toda vez que por sentencia firme dictada el día 25 de marzo de 2021 se declaró la incapacidad total de esta persona.

Por tanto, ciudadano alemán que no verifica professio iuris y que fallece vigente ya el Reglamento Sucesorio Europeo con residencia habitual en Galicia, siendo en consecuencia, como resulta de la escritura, la ley gallega, la ley aplicable a su sucesión.

Registradora.- En la comparecencia de toma de posesión del cargo del tutor, de fecha de 28 de octubre de 2021, el letrado de la administración de Justicia determina conforme al Código Civil que el tutor necesitará autorización judicial para aceptar sin beneficio de inventario cualquier herencia o repudiar esta o las liberalidades conforme al artículo 287 del Código Civil. No se aporta dicha autorización judicial ni la aprobación judicial de la partición conforme a los artículos 289 y 1060 del Código Civil, siendo dicha regulación a la que debe ajustarse el ejercicio del cargo de tutor (ahora curador representativo) según el tenor literal de la sentencia de incapacitación y nombramiento de tutor así como de la comparecencia de la toma de posesión.

Notario.– Según resulta de la afirmación de la señora Registradora de la Propiedad, “es ineludible aplicar los artículos 287 (sic), 289 (sic) y 1060 párrafo segundo, del Código Civil (sic) cuando de la sentencia resulta sujeta el ejercicio del cargo a la regulación del Código Civil”. Entendemos que esta afirmación hubiese sido correcta de haberse formulado en subjuntivo; esto es, resultaría ineludible aplicar los artículos citados si la ley aplicable fuese el Derecho Común, lo cual no es lo que resulta de la escritura, que claramente establece la sujeción del otorgamiento a la normativa resultante de la Ley de Derecho Civil de Galicia. Y establece el artículo 271 de la Ley 2/2006 de Derecho Civil de Galicia que “si concurrieran a la sucesión menores o incapacitados legalmente representados no será necesaria la intervención ni la aprobación judicial a efectos de aceptar o partir la herencia”.

Dirección General.- Estima el recurso y revoca la calificación.

La regla general de aplicación de la ley de la residencia habitual del causante como única rectora de la sucesión conduce a la aplicación de la legislación civil gallega (capítulo VII, relativo a la partición de la herencia), en aplicación del artículo 37 del citado reglamento (que se refiere a los «Estados con más de un sistema jurídico (…)»), toda vez que, a la vista de los datos obrantes en el expediente, y careciendo el causante de nacionalidad española y por tanto de vecindad civil, dicha legislación vendría a ser «(…) el sistema jurídico o el conjunto de normas con el que el causante hubiera tenido una vinculación más estrecha».

Por ello, como sostiene la recurrente, debe aplicarse el artículo 271 de la Ley 2/2006, de 14 de junio, de derecho civil de Galicia, según el cual «si concurrieran a la sucesión menores o incapacitados legalmente representados no será necesaria la intervención ni la aprobación judicial a efectos de aceptar o partir la herencia»; y esta circunstancia se da en el presente caso por el otorgamiento de la escritura por la nombrada «tutora» – actualmente, ejerciendo funciones de curadora representativa– de la heredera con discapacidad a cuyo favor se ha establecido tal medida de apoyo. De este modo, queda excluida la aplicación del vigente artículo 287.5.º del Código Civil, conforme al cual el curador que ejerza funciones de representación de la persona que precisa el apoyo necesita autorización judicial para aceptar sin beneficio de inventario cualquier herencia. Asimismo, y dejando al margen el hecho de que en el presente caso no se trata de partición de herencia sino de adjudicación a la heredera única, no resultaría aplicable la exigencia de aprobación judicial a que se refieren los artículos 289 y 1060 del Código Civil. Como sostiene la recurrente no puede entenderse que tenga carácter vinculante la referencia que a los artículos 287, 289 y 1060 del Código Civil contiene el testimonio judicial sobre la toma de posesión de la curadora, pues hay que estar a la ley aplicable a la sucesión en el momento del fallecimiento de la causante. Por lo demás, es cierto que, como afirma la recurrente, según el artículo 9, apartado 6 párrafo segundo, del Código Civil «la ley aplicable a las medidas de apoyo para personas con discapacidad será la de su residencia habitual». No obstante, es indudable que la aceptación y adjudicación de la herencia pertenece al ámbito de la ley reguladora de la sucesión, que es en este caso la gallega (cfr. Resolución de esta Dirección General de 31 de mayo de 2022).

Comentario.- De acuerdo con esta resolución, la aceptación y adjudicación de la herencia pertenece al ámbito de la ley reguladora de la sucesión; esta materia, fue abordada en el sentido de la resolución, a la que me adhiero, en el informe explicativo al Convenio de la Haya sobre Protección Internacional de los Adultos de 2000, de Paul Lagarde, que señala (página 53) que la exclusión global de las sucesiones se toma del convenio de protección de menores para evitar especialmente cualquier conflicto con el Convenio de La Haya de 1 de agosto de 1989 sobre la Ley Aplicable a las Sucesiones por causa de Muerte. Esto significa, por ejemplo, que si la ley por la que se rige la sucesión establece que un heredero adulto sólo puede aceptar una herencia, o renunciar a ella, o celebrar un pacto sucesorio si existen determinadas medidas de protección, el Convenio no será de aplicación a dichas medidas de protección. Como mucho se puede admitir que si la ley sucesoria prevé la intervención del representante legal del adulto heredero, este representante sea designado con arreglo a las normas del Convenio. La “colisión” entre ley sucesoria y ley aplicable a las medidas de apoyo para personas con discapacidad, puede plantearse tanto a nivel interregional como internacional. (IES)

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539.** CANCELACIÓN DE OPCIÓN DE COMPRA. ACTA DE NOTIFICACIÓN.

Resolución de 22 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 6, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cancelación de opción de compra 

Resumen: En actas de notificación del artículo 202 y 203 RN, en caso de no ser recibida físicamente la notificación por el destinatario o su representante, debe ser enviada por el notario por correo certificado con acuse de recibo. 

Hechos: Se otorga escritura de cancelación de opción de compra en cuya constitución se había concedido la opción al optante por un plazo de dos meses desde que se acreditase por la parte cedente haber cumplido una serie de obligaciones fiscales sobre la citada finca, quedando sin efecto la opción por el transcurso de dicho plazo sin haberla ejercitado. Se acompaña a dicha escritura acta notarial de requerimiento instada por la parte cedente en que se comunica a la optante que por haber cumplido la cedente sus obligaciones y haber transcurrido el plazo para ejercitar la opción sin haber sido ejercitada, quedaba sin efecto. En la diligencia de dicha acta de notificación se hizo constar por el notario que en el lugar señalado para la práctica del requerimiento se encontraba una señora que reconoce ser empleada de la requerida, ante la que el notario se identificó y explicó el objeto del requerimiento, manifestando la misma señora que no estaba autorizada a recoger ningún requerimiento y que en todo caso pasaría por su despacho a recogerlo. En diligencia posterior se hacía constar que había transcurrido el plazo sin haber contestado al requerimiento.

Calificación: El registrador suspende la calificación alegando que para cancelar el derecho de opción de compra es necesario el consentimiento de la parte optante porque si bien es cierto que el mero transcurso del plazo para su ejercicio supone la extinción del derecho, esto no implica que pueda ser cancelado el asiento sin la conformidad de su titular o resolución judicial que así lo ordene. En cuanto al acta de requerimiento, señala el registrador que no se ha realizado correctamente puesto que el notario debía haber entregado la misma por correo certificado con acuse de recibo y ademas en el contenido del requerimiento no se acredita con exactitud el día concreto y cómo se notifico a la optante que la concedente había cumplido con las obligaciones fiscales que daban lugar al comienzo del plazo para el ejercicio de la opción.

Recurso: El interesado recurre alegando que en el acta de requerimiento se acredita la fecha y hora exacta de la notificación y que desde entonces han transcurrido los dos meses señalados para la caducidad de la opción, que la persona que el notario encontró en el lugar señalado para la práctica del requerimiento tenía un evidente nexo de legitimidad con la optante y que se arrogó la representación de la misma, aquietándose no obstante la optante una vez transcurridos más de quince años desde la notificación realizada, sin hacer nada para el ejercicio y defensa de su derecho. Por último señala el recurrente que la sociedad optante tiene su NIF revocado desde hace más de tres años, con la consiguiente obligación de abstenerse de autorizar cualquier instrumento público relativo a declaraciones de voluntad y prohibición de acceso a cualquier registro público.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

DOCTRINA:

La regulación que los reglamentos Hipotecario y Notarial hacen respecto de los requerimientos y notificaciones ha de interpretarse de acuerdo con las exigencias de los preceptos constitucionales que garantizan el derecho a la tutela judicial efectiva. La clave en el presente supuesto está en determinar si la empleada que manifestó tener orden de no recoger notificaciones era o no representante a tales efectos.

Desde un punto de vista sustantivo, a los jueces corresponde determinar si la empleada que se encontraba en el lugar de la práctica del requerimiento concurría la condición de representante, pero en el limitado ámbito del recurso, el notario debería haberlo remitido por correo certificado con acuse de recibo ex artículo 202 RN. (ABG)

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542.* DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Resolución de 31 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 19 a practicar el asiento de presentación de una instancia. 

Resumen: No cabe asiento de presentación respecto de una instancia solicitando una anotación preventiva de determinado documento del Colegio de Abogados.

Reiterando resoluciones anteriores sobre el principio de prioridad y la nueva regulación del recurso contra la denegación del asiento de presentación (453, 458 de este informe), en el presente caso la DG considera correcta la denegación del mismo respecto de una instancia solicitando una anotación preventiva de un documento del Colegio de Abogados correspondiente a la tramitación de la solicitud presentada por una señora en el referido colegio, con el fin de obtener la concesión del derecho a la asistencia jurídica gratuita para ejercer una acción judicial, por la cual se le reconociera el dominio sobre una finca por haberla adquirido por usucapión, y/o acción reivindicatoria y medidas.

Si la pretensión de la recurrente es obtener una anotación preventiva de demanda del art. 42.1 LH, debe aplicarse lo dispuesto en el art. 43.1. de la misma ley que dispone lo siguiente: «En el caso del número primero del artículo anterior, no podrá hacerse la anotación preventiva sino cuando se ordene por providencia judicial, dictada a instancia de parte legítima y en virtud de documento bastante al prudente arbitrio del juzgador».

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543.** CONVENIO REGULADOR. USO VIVIENDA FIGURANDO INSCRITO EL USUFRUCTO. CIRCUNSTANCIAS PERSONALES

Resolución de 29 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Lucena n.º 1 a inscribir la atribución de uso de una vivienda en virtud convenio regulador aprobado por sentencia de divorcio.

Resumen: Puede inscribirse un derecho de uso atribuido en sentencia de divorcio sobre una finca en la que ya conste inscrito un usufructo previo.

– Hechos: En 2003 se inscribe sentencia de separación del matrimonio y se aprobó el convenio regulador propuesto, en el que se atribuyó la nuda propiedad de la vivienda descrita en el mismo a la esposa y el usufructo al marido.
 – En 2016 se dicta sentencia de divorcio y se atribuye el uso y disfrute del domicilio y del ajuar familiar a la esposa.
 – Ahora se presentan ambas sentencias por la esposa quien parece pretender que se inscriba a su favor el pleno dominio (sin el usufructo) por entender que el marido estaría renunciando a su usufructo (concedido en la separación) y prevalecería el derecho de uso concedido a la esposa en el divorcio.

– La Registradora: califica negativamente, por 4 defectos:
1) No consta qué finca sea el domicilio familiar;
2) Si es la finca sobre la que está inscrito el usufructo del ex-marido, es necesario que éste renuncie al mismo (caso en que la esposa consolidaría el pleno dominio) o bien que se solicite la inscripción del derecho de uso de la esposa con carácter sucesivo;
3) Tampoco consta el plazo de duración del derecho de uso, que tiene carácter temporal;
4) Ni tampoco contiene las circunstancias personales de los dos interesados.

– La esposa: recurre exponiendo que:
 1) Que en el convenio regulador del divorcio ya consta cuál es el domicilio familiar y la identidad de las personas y que son las mismas partes y objeto que en la sentencia de separación de 2003 ya inscrita, y aporta, sendos certificados, de empadronamiento y de matrimonio;
2) Que su ex-marido, no sería un 3º (por lo que no sería preciso configurar el derecho como sucesivo), y, además, al aceptar ante el juez que el uso y disfrute corresponda a la esposa estaría renunciando al usufructo que quedaría extinguido y debería cancelarse por consolidación con la propiedad (incluso por usucapión de la esposa);
3) Y que no es necesario que conste plazo de duración del derecho de uso.

– Resolución: La DGSJFP revoca el 2º defecto de la calificación, pero la confirma en todos los demás puntos:
– Doctrina:
 1) Los Ppios de especialidad y Folio Real exigen determinar sobre qué finca registral se constituye el derecho, sin que baste con la sentencia de separación de 2003 en que solo constaba la liquidación de gananciales, y el derecho de uso puede atribuirse sobre cualquier otra finca o haber variado a posteriori el domicilio familiar (el cual debe quedar definido sin necesidad de tener que hacer deducciones ni de acudir a certificaciones catastrales o de empadronamiento);
 2) El derecho de uso es compatible con el usufructo, incluso sobre una finca ganancial sin necesidad de configurarlo con carácter sucesivo (que operará como un límite a la facultad de disponer de la nuda propiedad);
3) Igualmente ha reiterado la DG (véase por todas, la R. de 24 julio 2024) la necesidad, ya antes de la Ref Art 96 CC por la Ley 8/2021, de indicar un plazo de duración del derecho de uso, que es esencialmente temporal e inscribible y oponible a 3º, por lo que es necesario publicar un plazo determinado o determinable (p.ej habiendo hijos menores al alcanzar la mayoría de edad);
4) La necesidad de consignar las circunstancias personales de los interesados, sin necesidad de acudir a elementos externos al título presentado resulta claramente de los arts 9-e) y f) LH y 51-9ª RH. (ACM).

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544.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. PETICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE LOS TRÁMITES POR UN COLINDANTE

Resolución de 29 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Caravaca de la Cruz a emitir una certificación sobre los trámites relativos a un expediente registral recogido en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria con ocasión de una escritura de agrupación de fincas.

Resumen: Los registradores pueden expedir certificaciones de los trámites de un expediente tramitado conforme al art. 199 LH siempre y cuando se respete la legislación reguladora de protección de datos.

Hechos: Quien manifiesta ser colindante registral de una finca que ha sido objeto de una agrupación solicita copia de los documentos del expediente y certificación literal de las fincas que componen dicha agrupación.

Calificación: El registrador de la propiedad deniega la certificación porque entiende que no concurre en el peticionario interés legítimo, dado que no resulta del Registro que el solicitante sea colindante registral e igualmente tampoco resulta de las referencias catastrales que tienen asignadas las citadas fincas.

Recurso: El recurrente insiste en que es colindante registral y que no se le notificó al tramitar el expediente.

Resolución: La DGSJFP estima parcialmente el recurso en el sentido de certificar los trámites esenciales del expediente tramitado conforme el art. 199 LH, así como los historiales de las fincas que integran la agrupación con pleno respecto a la normativa de protección de datos.

Doctrina: Los registradores pueden expedir certificaciones de los documentos que conserven en su archivo y por tanto de los trámites de un expediente tramitado conforme al art. 199 LH siempre y cuando se respete la legislación reguladora de protección de datos, por lo que podrían certificarse las notificaciones realizadas a lo largo del procedimiento sin mencionar datos de carácter personal, es decir, consignar por parte del registrador que se ha notificado a los titulares de las fincas correspondientes en tanto que son colindantes.

Para ello, el solicitante debe acreditar interés legítimo (art. 222.7 LH) que debe ser entendido simplemente como un fin lícito o no contrario a Derecho. (VEJ)

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546.** COMPRAVENTA. SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE SERVIDUMBRE

Resolución de 30 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Ciudad Rodrigo, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa y cancelación de una servidumbre

Resumen: No cabe cancelar una servidumbre inscrita sin consentirlo el titular del predio dominante o mediante resolución judicial, salvo que en el título de su constitución se hubiera pactado un procedimiento para su cancelación acreditando las circunstancias pertinentes sin necesidad de juicio contradictorio (art. 82, párrafo segundo LH)

Hechos: Con ocasión de la inscripción de una escritura de compraventa sobre varias fincas, ambas partes contratantes solicitan la cancelación de una servidumbre que grava una de ellas y consta inscrita del siguiente modo: “Recibe aguas de la dicha era de M. B., las que discurren por la parcela reseñada. Existe en esta parcela una servidumbre de cinco metros de ancha, que nace en la carretera vieja, cruza la nueva y por esta finca que se describe da entrada a la finca de M. B”. Se añade en otro apartado de la Resolución que en el Registro “consta la naturaleza, anchura, y persona favorecida por la servidumbre”.

Registrador: Suspende la cancelación de la servidumbre por no constar el consentimiento de la persona favorecida por ella.

Recurrente: La servidumbre inscrita carece de justificación legal: la finca no linda ni tiene relación alguna con las tierras en las que se menciona la servidumbre, por lo que la misma no sirve de utilidad a un predio colindante o relacionado; ni la persona mencionada ni sus herederos tienen linderos con la parcela del recurrente.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1 Dados los términos en que se describe la servidumbre en el asiento registral, la Resolución concluye que no se trata de una mera mención sino de una inscripción propiamente dicha de servidumbre.

2 Tratándose de una inscripción que no mera mención, para cancelar la servidumbre inscrita a favor de un tercero, es preciso el consentimiento de su titular, por lo que, si falta dicho consentimiento, es necesaria una resolución judicial en procedimiento entablado contra tal titular (arts. 1 y 82 LH).

3 Únicamente podría cancelarse la servidumbre si en el título de su constitución se hubiera pactado un procedimiento para su cancelación (supuesto del artículo 82, párrafo segundo LH) y acreditando las circunstancias pertinentes sin necesidad de juicio contradictorio.

4 La declaración de la inexactitud registral corresponde a los tribunales de justicia porque se presume que los derechos inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo (1, 20, 32, 38, 40, 76, 82 y 108 LH). (JAR)

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548.*** REDUCCIÓN DE CABIDA POR EXPROPIACIONES NO INSCRITAS: DETERMINACION DEL RESTO CUANDO HAY AGRUPACION

Resolución de 30 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Medina Sidonia a inscribir una escritura de agrupación de fincas

Resumen: No procede coordinar una finca con catastro aunque se solicite si no coincide con la realidad de la finca. Pueden acceder al Registro operaciones sobre el resto de una finca cuando hay expropiaciones no inscritas, siendo lo correcto abrir folio a la porción resto para que en su día la segregación de la parte expropiada se pueda hacer sobre la finca matriz. Si las fincas afectadas se agrupan ha de determinarse en cada una de ellas cual es la porción que se agrupa, para que en su día pueda inscribirse la parte expropiada.

Se pretende la inscripción de una agrupación de 6 fincas y la modificación de su superficie, ajustándola a la medida catastral. Se plantean varias cuestiones:

1.- Los interesados manifiestan que la superficie catastral no se corresponde con la realidad. La Registradora alega falta de congruencia y la DG confirma el defecto: como resulta de la R de 2 de enero de 2020, no es congruente afirmar que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física y luego hacer una petición de coordinación.

2.- Se reduce la superficie y la Registradora entiende que se pueden estar produciendo “desinmatriculaciones” puesto que en la zona se produjeron expropiaciones para un embalse y de los linderos resulta que no accedieron al registro. El notario recurrente en una diligencia de subsanación lo confirma, pero pide que se inscriba la porción resto con arreglo al art. 47RH. La DG así lo admite puesto que de su doctrina (RR de 7 de julio de 2016 o 7 de septiembre de 2017) es que es posible que accedan segregaciones de múltiples porciones en diferente momento temporal y que únicamente deberá aportarse la representación gráfica correspondiente a la porción que es objeto de inscripción en cada momento (ya sea la segregada o el resto, según los casos), sin que pueda exigirse representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título en cuestión ni causan asiento de inscripción (art. 9 LH). Para el caso de expropiaciones no inscritas también se ha admitido que se inscriba la porción resto sin necesidad de inscribir el procedimiento de expropiación individualizando debidamente esta porción (R 11 de mayo de 2018).

En este caso, sin embargo, al tratarse de 6 fincas que se agrupan, la registradora entiende que debe determinarse con claridad cuál ha sido la superficie expropiada en cada una de las seis fincas agrupadas, superficie que quedaría reservada en cada uno de los folios de las fincas en espera de una eventual inscripción por parte de la Administración del acta de ocupación y pago. En este punto la DG confirma el defecto: El título presentado determina de modo georreferenciado la parte resto tras mencionar una segregación por expropiación no inscrita (lo que de acuerdo con la doctrina del punto anterior no es necesario) pero que efectivamente esa superficie expropiada no puede hacerse desaparecer del folio real, sino que ha de quedar registralmente vigente para cuando se presente a inscripción. Como solución aporta la de la R de 16 de junio de 2023, que entendió que la determinación del resto tras esa segregación no inscrita, no debe quedar alojada en el mismo folio real y bajo el mismo CRU que la parte pendiente de segregar sino que el registrador debe dejar la parte pendiente de segregar en el folio real y bajo el CRU de la finca matriz (a fin de que si en el futuro se presenta a inscrito el título expropiatorio se puede localizar la finca con su mismo código registral único inicial), y abrir folio nuevo y con código registral único nuevo a la parte resto no expropiada. (entendiendo que el anómalo art. 47.3 RH debe entenderse derogado por el nuevo art. 9 LH). Es decir, dar a la parte “resto no expropiado” el tratamiento de finca segregada (abriendo folio nuevo y dándole un CRU diferente) y a la porción “expropiada no inscrita” el tratamiento de resto no inscrito conservando el folio y el CRU inicial para facilitar su localización cuando eventualmente se presente a inscribir formalmente tal segregación pendiente.

En el caso de este expediente, con esta doctrina, el precepto aplicable sería el 45 RH, que para las agrupaciones prevé abrir un nuevo folio a la finca resultante y poner una nota al margen de cada una de las fincas reunidas. Lo que ocurre en este supuesto es que potencialmente debe practicarse una inscripción sobre una porción de finca o fincas agrupadas cuya plena identificación debe exigirse, pues la inscripción de la expropiación deberá hacerse en el folio de la finca o fincas agrupadas o parte de alguna o algunas de ellas que efectivamente haya sido objeto de expropiación; y tal como está redactada la escritura no puede determinarse sobre qué finca o fincas o partes de ellas debe entenderse producida la expropiación, para que pueda hacerse constar en un futuro, mediante la aportación del acta de ocupación y pago, la titularidad de la Administración expropiante. Por lo que confirma la Nota. (MN)

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550.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO. SOCIEDAD CIVIL PARTICULAR

Resolución de 4 de noviembre de 20 24, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Vinaròs, por la que se deniega la inscripción de una escritura de elevación a público de un documento privado y aceptación de herencia 

Resumen: No puede ser titular registral de un inmueble una sociedad denominada civil cuyo objeto sea una actividad indubitadamente mercantil, y cuyo contrato de constitución no cumple mínimamente las normas imperativas que rigen las sociedades mercantiles.

Hechos: Se trata de la inscripción de una escritura de elevación a público de documento privado y de aceptación de herencia.

En el documento privado que se eleva a público tres personas (MRB, CBA y EMG) constituyen una sociedad civil particular para la explotación de un camping y aportan un inmueble, de cuya adjudicación también se trata en la escritura.

Al fallecer el socio EMG, su viuda CBA –también socia- y sus hijos aceptan en la misma escritura de elevación a público la herencia de su padre y hacen una adjudicación parcial de la misma, referida solamente a la participación indivisa –de carácter ganancial- del inmueble aportado a la sociedad.

Por comparecer todos los socios –o herederos-, en la escritura de elevación a público acuerdan en junta universal admitir en la sociedad a los nuevos socios (herederos de EMG), atribuir la gerencia de la sociedad a dos socios y, ante la imposibilidad de inscribir el inmueble aportado en el Registro de la Propiedad a nombre de la sociedad, admiten inscribir el inmueble a nombre de los socios que integran la sociedad y no de la sociedad civil.

Registrador: Opone que no se puede practicar la inscripción a nombre de la sociedad por tratarse de una sociedad civil particular, calificada por el notario de sociedad civil irregular, por tener fines mercantiles y por tanto no pudiendo inscribir a su nombre en el Registro de la Propiedad.

Recurrente: A su juicio, para la inscripción se debe considerar que hay una comunidad de bienes y la propiedad se debe inscribir a nombre de sus socios, ya que se trata de un acuerdo entre socios comuneros que son propietarios y titulares de un bien o un derecho que tienen proindiviso.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

TRACTO SUCESIVO: Tras recordar su doctrina sobre las sociedades civiles con objeto mercantil -su personalidad jurídica e inscripción- y dado que en el caso concreto se solicita la inscripción a nombre de los socios, resuelve que no procede tal inscripción porque las fincas están inscritas a favor de persona distinta a los socios solicitantes y no se cumple con las exigencias derivadas del tacto sucesivo (art. 20 LH), lo que determina que previa o simultáneamente se practique la inscripción o inscripciones intermedias en virtud de los correspondientes títulos traslativos con causa adecuada.

NOTAS SOBRE SOCIEDADES CIVILES CON OBJETO MERCANTIL:

1 Recuerda la Resolución su rechazo a que acceda a los libros del Registro de la Propiedad la titularidad de una sociedad denominada civil pero cuyo objeto sea el desarrollo de una actividad indubitadamente mercantil y cuyo contrato de constitución no cumpla mínimamente con las normas imperativas que rigen las sociedades mercantiles.

2 Por tanto, “todo contrato por el que se constituye una sociedad cuyo objeto sea la realización de actividades empresariales, tiene naturaleza mercantil (…) sin que para eludir la aplicación de las reglas mercantiles de las sociedades sea suficiente la expresa voluntad de los socios de acogerse al régimen de la sociedad civil, pues las normas mercantiles aplicables son, muchas de ellas, de carácter imperativo por estar dictadas en interés de terceros o del tráfico, como ocurre con las que regulan el régimen de los órganos sociales, la responsabilidad de la sociedad, de los socios y de los encargados de la gestión social, la prescripción de las acciones o el estatuto del comerciante (contabilidad mercantil, calificación de las actividades empresariales, etc.)”.

 NOTAS SOBRE LA PERSONALIDAD JURÍDICA DE LAS SOCIEDADES MERCANTILES.

1 No se puede mantener que una sociedad mercantil no inscrita carezca de personalidad jurídica. Desde que se otorga la escritura pública entra en juego la previsión del artículo 33 en relación al artículo 24 de la Ley de Sociedades de Capital, de forma que del contrato deriva cierto grado de personalidad (STS de 24 de noviembre de 2010).

2 Las sociedades mercantiles en formación e irregulares gozan de personalidad jurídica –o, al menos, de cierta personalidad–, suficiente para adquirir y poseer bienes de todas clases, así como contraer obligaciones y ejercitar acciones, conforme al artículo 38, párrafo primero, del Código Civil [arts. 33 y siguientes LSC, 125 del Código de Comercio), e igualmente resultaba ya del tenor del artículo 116, párrafo segundo, del Código de Comercio].

3 La inscripción en el Registro Mercantil sólo es necesaria para que las sociedades de capital adquieran «su» especial personalidad jurídica –la personalidad jurídica correspondiente al tipo social elegido, no la personalidad jurídica en abstracto– (artículo 33 LSC), “que añade la limitación de responsabilidad de los socios, y para excluir la responsabilidad solidaria de los administradores (junto a la de la propia sociedad), conforme al artículo 120 del Código de Comercio.

4 “La existencia de la sociedad no inscrita como «sociedad» resulta también del propio artículo 39 de la Ley de Sociedades de Capital, cuando determina la aplicación de las normas de la sociedad civil o de la colectiva –según el carácter de su objeto–. Igualmente, la facultad de instar la disolución que a los socios de la sociedad confiere el artículo 40 de la Ley de Sociedades de Capital, más parece presuponer su previa existencia y autonomía que lo contrario, como se infiere de que hable del «patrimonio social», dando idea de un desplazamiento patrimonial a favor de la sociedad; y del «reparto de cuota», reparto de cuota que habrá de realizarse tras la «liquidación del patrimonio social» (cfr. Resolución de 22 de abril de 2000)”.

RECURSO GUBERNATIVO. CÓMPUTO DEL PLAZO PARA SU INTERPOSICIÓN.

1 El artículo 326 LH determina que el plazo para la interposición del recurso es de un mes computado desde la fecha de la notificación de la calificación y que “el cómputo de los plazos a los que se refiere el presente capítulo se hará de acuerdo con lo dispuesto en la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común”.

2 En caso del plazo señalado por meses o años, el cómputo comienza a partir del día siguientes al de la notificación (el artículo 30, apartados 4 y 5, de la Ley 39/2015 de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas).

3 Según el artículo 43, apartado 2, de la Ley 39/2015, las notificaciones por medios electrónicos se entenderán practicadas en el momento en que se produzca el acceso a su contenido; y cuando la notificación por medios electrónicos sea de carácter obligatorio se entenderá rechazada cuando hayan transcurrido diez días naturales desde la puesta a disposición de la notificación sin que se acceda a su contenido.

 A la vista de estos preceptos legales, y dado que en el expediente no se ha acreditado que el presentante haya accedido al contenido de la notificación de la calificación antes del día 13 de julio de 20. (JAR)

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551.* RESOLUCIÓN JUDICIAL DE COMPRAVENTA

Resolución de 4 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Esplugues de Llobregat a inscribir una sentencia judicial

Resumen: no es necesario que las sentencias determinen expresamente el asiento a practicar cuando del conjunto del documento se infiera indubitadamente cuál es el asiento a que se refiere y contenga todos los requisitos exigidos por las normas registrales para producir la inscripción. Cuando al resolverse un contrato inscrito existan cargas posteriores solo pueden cancelarse si sus titulares han intervenido en el procedimiento y se consignen a su disposición las cantidades que han de devolverse.

Se presenta una sentencia judicial que declara la resolución de una compraventa por la existencia de vicios ocultos.

La registradora alega que no se ha ordenado expresamente la cancelación de la titularidad inscrita y que habiéndose condenado a la devolución del importe del precio no se acompaña documento acreditativo de la consignación de las cantidades debidas, existiendo acreedores posteriores; sin que conste su intervención en el procedimiento de forma adhesiva y voluntaria, en cuanto la resolución pudiera afectar a su derecho.

La DG revoca el primer defecto y confirma el segundo.

Respecto al primero expone su doctrina reiterada de que todo documento que acceda al Registro y que pretenda alterar su contenido debe reunir los requisitos previstos en la legislación hipotecaria (art 21 LH), lo que es predicable también de los documentos judiciales; y que no incumbe al registrador determinar cuál es el alcance de los efectos producidos por la sentencia presentada sino con carácter exclusivo al juzgador por tener constitucionalmente atribuida la competencia de juzgar y de hacer ejecutar lo juzgado (art 117 CE); Admite que en este caso la sentencia declara la resolución del contrato de compraventa, pero no ordena expresamente la cancelación del asiento motivado por dicho contrato ni la rectificación de ningún asiento. Pero en caso de los documentos judiciales el propio centro ha permitido flexibilizar el principio de rogación, a fin de dar cumplimiento a su deber constitucional de colaboración con las autoridades judiciales, y entiende que puede entenderse solicitada la cancelación del asiento declarado resuelto a pesar de que no se ordene expresamente en la sentencia, si ésta contiene todos los requisitos exigidos por las normas registrales para producir la inscripción y si, como en este caso, no hacen referencia al asiento concreto a cancelar, que del conjunto del documento se infiera indubitadamente cuál es el asiento a que se refiere. Además de que en puridad no procede ningún asiento cancelatorio, sino un asiento que refleje el acto traslativo inherente a la resolución declarada, mediante el que se opere la «reinscripción» a favor del vendedor (art. 76 LH)

En cuanto al segundo defecto, los compradores habían constituido un derecho real de hipoteca que se inscribió a continuación de la compraventa resuelta. Recuerda su doctrina para la cancelación de las cargas posteriores a la resolución cuando hay condición resolutoria, según la cual es necesario salvaguardar los intereses de las partes y entre los requisitos necesarios para ello ha de aportarse el documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución. (art. 175.6 RH).

Pero además en ningún caso los efectos de una sentencia pueden extenderse a terceros que no han sido parte en dicho procedimiento: en este caso no consta que el titular del derecho real de hipoteca haya intervenido en el procedimiento que dio lugar a la sentencia, ni tampoco constaba anotada la demanda de su ejercicio al tiempo de la aparición de dicho titular registral, por lo que el mandato imperativo del art 24 CE, concretado entre otros en los arts 20, 37, 40 y 82 LH impide la cancelación o modificación de los asientos de dichos titulares posteriores sin su consentimiento expreso o tácito, voluntario o forzoso. (MN)

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552.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. COMUNIDAD FUNCIONAL PARA GARAJES NO ES SUBDIVISION HORIZONTAL

Resolución de 4 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 47 a inscribir una escritura de constitución de comunidad funcional

Resumen: No hay que confundir la comunidad funcional prevista para garajes (arts 68 RH y 53, regla b), del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio) y que la DG ha extendido a los trasteros, que no precisa el consentimiento del resto de los propietarios porque no modifica el título constitutivo, con la subcomunidad o subdivisión horizontal de la letra d) del art 2 LPH y art. 8.5.º LH) en la que varios propietarios de elementos privativos disponen en régimen de comunidad de ciertos elementos o servicios comunes que son independientes y diferenciados respecto de otros de la misma división horizontal, y para cuya constitución es necesaria unanimidad.

Se pretende la inscripción de una escritura por la que, sobre un local en planta baja de un edificio en régimen de propiedad horizontal se constituye una subcomunidad funcional de 35 elementos con cuotas indivisas que llevan consigo el uno exclusivo de plazas garaje y otros usos, con exclusión de «actio communi dividundo» y del derecho de tanteo y retracto de los demás condueños, incorporándose además un plano del referido local. Se acompaña licencia del Ayuntamiento.

La registradora entiende que estamos ante una subcomunidad en régimen de propiedad horizontal que implica una modificación del título constitutivo que requiere un acuerdo por unanimidad. El registrador sustituto confirma parcialmente el defecto entendiendo que bastaría la aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. La notaria recurrente que una comunidad funcional de plazas de garaje con arreglo a la licencia obtenida, para su posterior venta por cuotas indivisas, conforme a los arts 68 RH y 53 RD 1093/1997, de 4 de julio. Y añade que no se modifica el título constitutivo de la propiedad horizontal.

La DG estima el recurso.

Entiende que la comunidad funcional (arts 68 RH y 53, regla b), del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio) prevista para garajes y que la DG ha extendido a los trasteros no debe confundirse con la a subcomunidad o subdivisión horizontal de la letra d) del art 2 LPH y art. 8.5.º LH) – RR 13 de diciembre de 2023, entre otras- . Para que exista propiamente la subcomunidad en régimen de propiedad horizontal es necesario que varios propietarios de elementos privativos dispongan en régimen de comunidad de ciertos elementos o servicios comunes que sean independientes y diferenciados respecto de otros de la misma división horizontal. Entiende que en el presente caso se trata indudablemente de una comunidad de carácter funcional, por razón de su destino, y que como tal comunidad o subcomunidad participa de algunas de las características propias de la propiedad horizontal, en cuanto integrada por elementos comunes (zonas accesos, rodamiento, etc.) y otros privativos, susceptibles de un aprovechamiento separado e independiente (como ha reconocido el TS en la STS de 24 de diciembre de 1990) a la que le es aplicable la LPH. Siendo aplicable dicha Ley, de ella resulta la posibilidad de modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de los elementos privativos del edificio cuando no se menoscabe o se altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o se perjudiquen los derechos de otro propietario (art 7), pero toda modificación en la descripción de un elemento privativo, en cuanto exceda de ese ámbito de actuación individual que se reconoce por la ley a su propietario, no podrá llevarse a cabo sin que se acredite el acuerdo de la junta de propietarios.

En este caso la comunidad funcional se constituye sobre un concreto elemento privativo cuya descripción coincide con la que figura en los folios registrales, conservando su objetividad jurídica como elemento independiente dentro de la total propiedad horizontal y sin modificación de la composición personal de la junta de propietarios general. Por tanto, no se alteran en modo alguno los restantes elementos privativos ni los elementos comunes o estructurales del edificio en general; tampoco se asigna a las plazas de garaje ninguna cuota en relación con aquellos elementos comunes ni se produce ninguna alteración en el elemento privativo que exceda de las facultades que a su propietario atribuyen los citados art 7 LH, 68 RH y 53, regla b), del Real Decreto 1093/1997, por lo que no se modifica el título constitutivo de la propiedad horizontal. Por lo que se admite el recurso (MN)

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553.*** INTERPRETACIÓN DE DISPOSICIONES TESTAMENTARIAS. TESTAMENTO PARTICIONAL PARCIAL

Resolución de 4 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 2 a inscribir una escritura de aceptación y adjudicación de herencia (parcial). 

Resumen: La partición realizada por el testador conforme al artículo 1056 del Código Civil puede ser parcial. En tales casos, el nombramiento de contador partidor testamentario no impide considerar que se trata de partición parcial del testador.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de herencia otorgada solamente por uno de los dos herederos que, en acto de partición y adjudicación de herencia, se adjudica, con carácter privativo, un bien del caudal hereditario.

Los padres, causantes de las herencias, habían otorgado sendos testamentos en los que instituyeron herederos a sus dos hijos ”en la forma y proporción que resultan de las siguientes adjudicaciones, que realiza de conformidad con lo facultado por el artículo 1.056 del Código Civil : A su hijo J. L. C. V. (…) y terreno en el citado Barrio (…) Quinta. A sus dos hijos, J. L. y A., a partes iguales el resto de sus demás bienes, derechos y acciones (…) Sexta. Aclara y ordena el testador[a]: a) Que las adjudicaciones precedentemente realizadas, se concretan a la participación que en las mismas pudiera corresponderle, y b) que el exceso de valor de los bienes adjudicados, se considerará como mejora y legado al favorecido (…) Octava. Prohíbe la intervención judicial (…), y para el caso de que sus referidos herederos no realizaren por sí mismos, la partición de sus bienes, nombra Comisario Contador Partidor (…).

Registradora: Opone a la inscripción que es necesario que otorgue la escritura el otro heredero de los causantes, quienes no otorgaron verdaderos testamentos particionales sino que establecieron unas normas particionales que vinculan a los herederos y al contador paridor. A su juicio, que los testadores hayan designado contador partidor testamentario hace ver que no se trata de verdaderas particiones.

Recurrente: Entiende que se tata de verdadera partición de los causantes pues así lo han querido y expresado, por lo que es suficiente aunque la disposición no contenga todas las operaciones particionales que tipifican una partición (inventario, avalúo, relación de deudas o pasivo, determinación de haberes, formación de lotes a cada heredero o adjudicaciones) (STS 21 de julio de 1986).

Resolución: Estima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1 Aunque el nombramiento de contador partidor testamentario puede avalar la opinión de que no se trata de testamentos particionales sino de meras disposiciones particionales (STS 7 de septiembre de 1998), “en el presente caso (…) debe entenderse que se trata de un verdadero testamento particional y la designación de contador-partidor se refiere a la eventual partición complementaria que habría de tener por objeto el remanente adjudicado en la cláusula quinta de dichos testamentos”.

2 No se opone a su consideración de testamentos particionales el que no contengan expresamente todas las operaciones propias de la partición (STS de 21 de julio de 1986, que admitió un testamento como particional sin que en el mismo se formalizara inventario ni avalúo de los bienes).

3 Tampoco es inconveniente el que la finca adjudicada sea ganancial, y así lo dice la Resolución, que trae a colación la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de julio de 1986, que admitió la eficacia de una partición realizada por igual en los respectivos testamentos de los padres, con circunstancias análogas a las del presente caso, en especial la relativa en éste a la disposición contenida en la cláusula sexta por la que «aclara y ordena el testador: a) Que las adjudicaciones precedentemente realizadas, se concretan a la participación que en las mismas pudiera corresponderle» (cfr., también las Sentencias de 29 de mayo de 1965 y 1 de febrero de 1984). Solución esta que se ajusta a la regulación especial de la disposición testamentaria de bienes gananciales o de su participación en ellos por uno de los cónyuges (vid. el artículo 1380 del Código Civil”.

4 Por último, decir que no hay razón alguna que impida reconocer al testador la facultad de realizar una partición parcial de la herencia, “de suerte que respecto de los bienes que aquél adjudique se haya de pasar por dicha partición ex artículo 1056 del Código Civil –en tanto no perjudique la legítimas–, mientras que para otros bienes que puedan existir en el momento de la apertura de la sucesión (en relación con los cuales es frecuente que el testador instituya a los herederos por partes iguales, como acontece en el presente caso) sea necesario realizar las pertinentes operaciones particionales” (en este sentido STS de 4 de noviembre de 2008). (JAR)

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554.() DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Resolución de 5 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Vitoria n.º 1 a practicar un asiento de presentación 

Resumen: La rectificación de un asiento registral precisa la concurrencia del consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial.

Reiterando resoluciones anteriores sobre el principio de prioridad y la nueva regulación del recurso contra la denegación del asiento de presentación (453, 458 de este informe), en el presente caso la DG considera correcta la denegación del mismo, toda vez que la rectificación que se pretende de un asiento registral por un pretendido error, precisa en su caso, la concurrencia del consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial (JCC)

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555.*** COMPRAVENTA DE FINCA POR SL SIN CONSTAR SI ES ACTIVO ESENCIAL

Resolución de 6 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 4 a inscribir una escritura de compraventa 

Resumen: La omisión de la manifestación por parte de la mercantil vendedora del carácter esencial o no del activo transmitido no es por sí defecto que impida la inscripción de la transmisión.

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa de un bien inmueble en que la parte vendedora es una sociedad mercantil cuyo objeto social es, entre otras actividades, la compraventa de inmuebles.

Calificación: El registrador suspende la calificación por no constar en la escritura la manifestación de la sociedad vendedora acerca del carácter esencial o no del activo transmitido, teniendo en cuenta que el valor de la transmisión es de 198.000 euros y el capital de la sociedad de 3.010 euros.

Recurso: La notaria autorizante recurre alegando lo siguiente: 1.-) El art. 160 f) LSC no deroga el art. 234 LSC. La cualidad de esencial del activo de la sociedad depende de su actividad y de la función que cumple en el desarrollo del objeto social, no del valor del activo, por lo que si la sociedad tiene por objeto la compraventa de inmuebles, como en el presente caso, el administrador podrá comprar y vender inmuebles sin acuerdo de la Junta, cualquiera que sea su importe, porque es un acto de gestión directa o de ejecución del objeto social. El art. 160 f) no opera cuando la operación es propia del giro o tráfico de la empresa, pues entender lo contrario conduciría a resultados absurdos. 2.-) Para la inscripción en el Registro de la Propiedad no es necesaria la manifestación en la escritura relativa al carácter esencial o no del activo, ni acreditar el acuerdo de la Junta, ya que no existe ningún precepto legal que lo exija. El registrador podrá apreciar el carácter esencial del activo cuando así resulte de forma manifiesta o cuando resulte de los elementos de que dispone para calificar, pero esos argumentos deben ser plasmados en la nota de calificación. El registrador en el presente caso aplica indiscriminadamente el art. 160 f) ignorando el objeto y actividad de la sociedad vendedora. Además, si el notario ha emitido juicio de suficiencia implica que se habrá cerciorado previamente si es necesaria o no la autorización de la Junta atendiendo al objeto social de la compañía, ya que si fuese necesaria no habría podido autorizar la escritura sin incorporar a la misma la correspondiente certificación de los acuerdos o realizar las salvedades correspondientes.

La DGSJFP estima el recurso y REVOCA la calificación.

DOCTRINA: El art. 160 LSC no ha derogado el art. 234.2 del mismo texto legal, por lo que la sociedad queda obligada frente a los terceros que hayan obrado de buena fe y sin culpa grave. No existe ninguna obligación de aportar un certificado o de hacer una manifestación expresa por parte del administrador de que el activo objeto del negocio documentado no es esencial, si bien con la manifestación contenida en la escritura sobre el carácter no esencial de tal activo se mejora la posición de la contraparte en cuanto a su deber de diligencia y valoración de la culpa grave. No obstante, la omisión de esta manifestación expresa no es por sí defecto que impida la inscripción. En todo caso el registrador podrá calificar el carácter esencial del activo cuando así resulte de forma manifiesta o cuando resulte de los elementos que dispone al calificar. El art. 160 LSC fija como parámetro de comparación a efectos de la presunción legal que establece sobre el carácter esencial del activo no la cifra de capital social sino la del patrimonio de la sociedad. (ABG)

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556.** INMATRICULACIÓN. POSIBLE INVASIÓN DE TERRENO DE DOMINIO PÚBLICO HIDRÁULICO

Resolución de 6 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Caldas de Reis, por la que se deniega la inmatriculación de tres fincas por posible invasión parcial del terreno de dominio público hidráulico.

Resumen: Para que la registradora deniegue la inscripción por posible invasión del dominio público, se requiere que la oposición de la Administración sea concluyente, sin que sea suficiente la manifestación de que se halla en zona inundable o de flujo preferente.

Hechos: Solicitada la inmatriculación de unas fincas rústicas que lindan con un río, la registradora de la propiedad lo notifica al organismo de cuenca competente, que emite notificación indicando que el terreno cubierto por las aguas en las máximas crecidas son dominio público hidráulico y las parcelas están afectadas por las zonas de servidumbre de protección y policía del río, por lo que para las actuaciones en esta zona será preceptiva la pertinente autorización administrativa o declaración responsable; y que están afectadas por las zonas de flujo preferente e inundable.

Calificación: Con base en esa notificación, la registradora deniega de la inmatriculación, invocando la obligación legal a cargo de los registradores de la Propiedad de impedir la práctica de inscripciones que puedan invadir el dominio público.

Recurso: El interesado alega que el organismo de cuenca no se opone expresamente a la inmatriculación pretendida, ni identifica la porción de dominio público invadida.

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: Para que la registradora deniegue la inscripción por posible invasión del dominio público, se requiere que la oposición de la Administración sea concluyente, poniendo de manifiesto una situación de alteración de la configuración física que implicaría invasión del dominio público.

Ello no ocurre en el presente caso, sin que la alusión relativa a la afección de la finca a la servidumbre de tránsito y protección y a la zona de flujo preferente impida la titularidad dominical del terreno afectado, por tener el carácter de servidumbre legal e imponer obligaciones y limitaciones al propietario, pero sin privarle de su propiedad, por no estar en zona de dominio público, inalienable, inembargable e imprescriptible. (VEJ)

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RESOLUCIONES MERCANTIL

460.*** DEPÓSITO DE CUENTAS. PRESENTACIÓN TELEMÁTICA. CERTIFICACIÓN DE ACUERDOS CON FIRMA MANUSCRITA

Resolución de 9 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil II de Valencia, por la que se rechaza el depósito de las cuentas anuales de una sociedad correspondiente al ejercicio 2023.

Resumen: En la presentación telemática de un depósito de las cuentas de una sociedad no es necesario que la firma de la certificación aprobatoria de las cuentas sea electrónica pudiendo ser autógrafa o manuscrita.

Hechos: Se solicita el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio de 2023, siendo su presentación telemática.

La registradora suspende el depósito por lo siguiente: por estar la certificación del acta de la junta firmada de forma manuscrita por la administradora solidaria.

Lo fundamenta en que siendo la certificante de nacionalidad española su firma debe ser electrónica, por estar en posesión del DNI electrónico: así resulta de la resolución de 23 de abril de 2024, rectificada por la Resolución de 8 de mayo de 2024 en las que se dice que si el firmante de la certificación dispone de firma electrónica su firma debe ser de esta clase.

Se recurre por el interesado limitándose a citar el artículo 19 bis de la LH.

Resolución: Se revoca la nota de calificación.

Doctrina: Parte la DG de su doctrina relativa a que lo fundamental en el depósito de cuentas anuales de una sociedad es que cualquiera que sea el soporte de presentación quede garantizado que las cuentas presentadas son precisamente las aprobadas por la junta general de la sociedad.

Por su parte la Instrucción de 30 de diciembre de 1999 reguló la posibilidad de llevar a cabo el depósito de cuentas, junto al tradicional sistema de soporte papel, mediante soporte informático o bien mediante procedimiento telemático de comunicación en línea: pues bien si la presentación es telemática la Orden Ministerial de 28 de enero de 2009, estableció en su anexo II que cuando la persona o personas legitimadas para certificar de la aprobación de las cuentas anuales dispongan de firma electrónica reconocida, el fichero que contenga la certificación de aprobación de cuentas, debe venir con la firma electrónica del o de los certificantes.

Pese a la aparente claridad de dichas normas la DG recuerda que la Ley 25/2011, de 1 de agosto, de reforma parcial de la Ley de Sociedades de Capital, para reducir el coste de funcionamiento de las sociedades suprimió el requisito reglamentario de que la firma de los administradores tenga que ser objeto de legitimación. No obstante, reconoce que la Resolución de 23 de abril de 2024, complementada por la de 8 de mayo de 2024, distingue también entre presentación física o telemática y si es telemática y la persona legitimada para certificar dispone de firma electrónica, la certificación debe ser firmada electrónicamente, permitiendo que, en caso de no tener “efirma”, la certificación pueda ser firmada de forma manuscrita

Ahora bien, pese a todo lo dicho añade que el hecho de que el firmante de la certificación disponga de un DNI electrónico “no habilita para poder firmar electrónicamente en cualquier momento, ya que se ha de disponer, cuando se quiera emplear, de unos elementos de hardware, ordenador y lector de tarjetas inteligentes, y de software, sistema operativo, navegador y controlador del lector”. A ello se añade que para no discriminar los requisitos deben ser iguales para todos los administradores de forma que si alguno de ellos por su nacionalidad no dispone de DNI electrónico sería discriminado al no poder utilizar el sistema.

Por último debe tenerse en cuenta que en los artículos 279 y 280 de la Ley de Sociedades de Capital, se admite que la firma de la certificación sea autógrafa, cualquiera que sea la forma de presentación y por consiguiente para la presentación telemática “debe admitirse que la certificación pueda ser firmada también de forma autógrafa cuando no se disponga de la electrónica, sin necesidad de tener que acreditar esta falta.

Comentario: La presente resolución está en la línea de otras muchas que siguiendo la tendencia marcada por el derecho de la UE minimiza o simplifica las exigencias de funcionamiento de las sociedades en aras de conseguir un mercado ágil y más sostenible económicamente. Por ello tras esta resolución queda aclarado que, en la presentación telemática, la firma del administrador que certifica la aprobación de las cuentas no tiene porqué ser electrónica y ello en todo caso es decir se disponga o no se disponga de ella. Por ello sólo alabanzas merece esta resolución en tanto ratifica lo que es normal en todos los RRMM es decir la admisión de depósitos de cuentas presentados telemáticamente sin necesidad de que la firma del certificante esté legitimada o esa firma sea electrónica. Un mero sentido práctico nos dice que, si la presentación en papel no exige la legitimación notarial de la firma del certificante, no tiene porqué exigirse que esa firma, si la presentación es telemática, tenga que ser electrónica. (JAGV)

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465.** CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS. ACUMULACIÓN DE RECURSOS. FECHA CIERRE DEL EJERCICIO.

Resolución de 10 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil y de bienes muebles II de Murcia a practicar los depósitos de las cuentas anuales de una sociedad relativas a los ejercicios 2017, 2018, 2019, 2020 y 2021.

Resumen: Aunque la sociedad de comienzo a sus operaciones el día 29 de diciembre, por ser la fecha de la escritura de constitución, las cuentas de dicho año deben presentarse a depósito. Para la reapertura de la hoja de la sociedad basta la presentación de los tres últimos ejercicios que hayan provocado el cierre.

Hechos: Se presentan para su depósito las cuentas anuales de una sociedad, correspondientes a los ejercicios de 2017, 2018, 2019, 2020 y 2021.

Se califican todos ellos de forma negativa en distintas fechas y por diferentes registradores (registro con varios titulares).

Se presenta subsanación de todas ellas que también es calificada negativamente.

A efectos del recurso nos interesan los defectos achacados a las cuentas de 2017 y que son:

— cierre del registro por falta de los depósitos 2020, 2021 y 2022;

— deben hacerse constar las cifras del ejercicio anterior al 2017 o las causas de su no constancia. La sociedad comenzó sus operaciones el 29/12/2016 y en la certificación se dice que el ejercicio de 2017 es el primero de la sociedad.

— existen presentadas con anterioridad cuentas anuales con asiento vigente (2018 y 2019) que han sido calificadas desfavorablemente por lo que no se pueden depositar cuentas presentadas después mientras esté vigente el asiento de presentación anterior (art. 10.1 RRM).

La sociedad recurre, pero solo hace alegaciones respecto del ejercicio de 2017 diciendo que la sociedad se inscribió en febrero de 2017 por lo que no existen cuentas del ejercicio 2016, y que el defecto relativo al cierre de hoja es un círculo vicioso que afecta a la totalidad de las cuentas presentadas.

Resolución: Se confirma la nota de calificación en los términos que ahora veremos.

Doctrina: Lo primero que hace la DG es acumular de oficio todos los expedientes de conformidad con el artículo 57 de la Ley 39/2015, pasando a examinar los tres defectos:

— sobre el primero dice que según el informe de la registradora la sociedad comenzó sus operaciones en la fecha del otorgamiento de la escritura que fue el 29 de diciembre de 2016. Por tanto y según su reiterada doctrina el defecto es confirmado pues “no se puede mantener que una sociedad mercantil no inscrita carezca de personalidad jurídica” y en todo caso una sociedad en formación puede contraer obligaciones y realizar operaciones comerciales. Por tanto, las cuentas deben formularse y lo único que cambia será su contenido;

— el defecto relativo al cierre por falta de depósitos de cuentas también va a ser confirmado pues cuando se presentan las cuentas del ejercicio de 2017 ha transcurrido con exceso el año desde el cierre de los ejercicios. Ahora bien, respecto de esta cuestión viene a decir que cuando falta el depósito de cuentas de varios ejercicios es doctrina reiterada de la propia DG que para enervar el cierre registral “únicamente es necesario depositar las cuentas (o su constancia de no aprobación) correspondientes a los tres últimos ejercicios (cfr. Resoluciones de 3 de octubre de 2005 y 18 de noviembre de 2021).

Comentario: Esta resolución es un ejemplo vivo de que quizás con una comunicación fluida entre la sociedad afectada por el cierre de hoja y el Registro Mercantil se podría haber solucionado el problema sin necesidad de acudir a la DGSJFP.

Como dice la DG para la reapertura del registro basta con presentar los últimos tres depósitos de cuentas respecto de los cuales se haya producido el cierre del registro y por tanto a la sociedad le bastará con retirar los depósitos ya presentados, distintos del ejercicio 2020 y 2021, claramente señalados en la nota de calificación, centrarse en la subsanación de esos depósitos, presentar el del ejercicio 2022 y quedará solucionado su problema.

Pese a ello queremos resaltar que la nota de defectos con gran flexibilidad respecto de las cifras del ejercicio de 2016, dice que deben señalarse los datos de dicho ejercicio o las causas de no hacerlo. De los hechos resulta esa causa pues en la certificación se decía que ese ejercicio de 2017 era el primero de la sociedad. Al parecer el registrador estimó que dicha manifestación no era causa suficiente, pues mantiene el defecto, y la DG guarda silencio.

Sobre este problema, como ya apuntamos en un caso similar, es aconsejable que si la sociedad se constituye en los últimos meses del ejercicio y no prevé la realización de operaciones inmediatas se aplace en los estatutos la fecha de comienzo de las operaciones a enero del siguiente ejercicio. (JAGV)

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468.*** LIQUIDACIÓN Y EXTINCIÓN DE SOCIEDAD. INSOLVENCIA DECLARADA JUDICIALMENTE. CRÉDITO INCOBRABLE.

Resolución de 11 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil de Mahón a inscribir la escritura de liquidación de una sociedad.

Resumen: Si en el registro existe una nota de crédito incobrable, existiendo haber partible entre los socios, es imposible la liquidación, extinción y el cierre de hoja, sin que previamente se proceda a la cancelación de la nota. No es suficiente con decir que no existen acreedores o que la insolvencia de la sociedad se haya declarado por sentencia firme.

Hechos: Se trata de una escritura de liquidación y extinción de la sociedad en la que consta la manifestación de inexistencia de acreedores, salvo los propios socios, y se divide el haber social existente entre los socios por un importe de 1.564,40 euros.

El registrador suspende la inscripción pues de la hoja de la sociedad resulta la existencia de una deuda, por importe de 77.885,09 euros, resultante de una declaración de insolvencia provisional en virtud de sentencia firme. En consecuencia, deberá procederse, con carácter previo, a la cancelación de la declaración de insolvencia inscrita, dado que mientras existan acreedores no es posible el cierre de la hoja de la sociedad.

La sociedad recure alegando la resolución de 5 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, de la que resulta que, si se acredita la inexistencia de haber social, no puede impedirse la cancelación de los asientos registrales de la sociedad y en este caso existe una sentencia firme que declara la insolvencia de la sociedad.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: Lo primero que hace la DG es sintetizar su doctrina sobre la liquidación de la sociedad resultante de las resoluciones de 21/3/2024 y de 19 de diciembre de 2018:

— imposibilidad de repartir el activo sin antes haber satisfecho el pasivo;

— la necesidad de previo pago los acreedores para el reparto del haber social entre los socios;

— si en la escritura consta que se ha procedido al pago de acreedores carece de transcendencia que en el balance figuren deudas con terceros;

— aunque el administrador no manifieste el pago a los acreedores es posible la inscripción si en el balance no figuran deuda alguna y en la escritura se hace referencia a la inexistencia de los mismos;

— si resulta acreditada la inexistencia de haber social, no puede impedirse la cancelación de los asientos registrales de la sociedad;

— queda bajo la responsabilidad del liquidador la manifestación sobre la inexistencia de activo y sobre la existencia de un único acreedor;

— es posible el cierre de hoja si existe un único acreedor, sin necesidad de declarar el concurso previo(RDGRN de 1/08/2016).

 Una vez centrado el problema la DG hace referencia a la declaración de insolvencia que consta en la hoja registral. La nota de insolvencia que consta en el registro es consecuencia de haberse instado la ejecución por deudas laborales sin que se consiga su satisfacción (artículo 33, apartado 6, del texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores) y tiene la finalidad de permitir que el Fondo de Garantía Salarial se haga cargo de las deudas salariales pendientes.

En un plano registral esa declaración de insolvencia se hace constar en el registro mercantil si se trata de una sociedad inscribible en dicho registro (apartado 5 del artículo 276 de la Ley 36/2011). Con ello se pretende informar a los acreedores y a los terceros en general en evitación de que puedan surgir nuevas deudas impagadas.

Aparte de ello es trascendente que según el artículo 33.4 del Estatuto de los Trabajadores, el Fondo de Garantía Salarial se subroga obligatoriamente en los derechos y acciones de los trabajadores, conservando el carácter de créditos privilegiados, lo que implica que “el pago por parte del Fondo no (supone) que la deuda a cargo de la sociedad deje de existir)”.

Por consiguiente y dado que de las operaciones liquidatorias resultaba la existencia de haber social que se reparte entre los socios, es imposible la inscripción dada la contradicción existente entre la escritura sobre inexistencia de acreedores y el contenido del registro.

Comentario: Acertada calificación en cuanto pone de manifiesto que la existencia de notas de créditos incobrables, cada vez más numerosas, no sólo suponen una publicidad noticia o una obligación de notificación a cargo del registrador, sino que lógicamente tienen efectos sustantivos en cuanto impiden el cierre de la hoja en tanto no se cancele o se haga manifestación acerca de ella, si se trata de un único acreedor.

De la resolución resulta con claridad que si existe una nota marginal que constata la existencia de una deuda incobrable de la sociedad, en este caso era además una declaración de insolvencia, para el cierre de hoja será necesaria la previa cancelación de la deuda que la nota pone de manifiesto. No obstante, la DG parece poner el acento más que en la cancelación de la nota marginal, si ese era el asiento practicado, en la contradicción existente entre la manifestación de inexistencia de acreedores, el reparto de haber social y la deuda que resulta del registro. Es decir que el defecto más que la nota de crédito incobrable era la existencia de reparto de haber social entre los socios.

Aunque la nota del registrador no es muy expresiva en este punto la DG identifica la nota o inscripción existente en la hoja de la sociedad, con la prevista en el apartado 5 del artículo 276 de la Ley 36/2011 de 10 de octubre, reguladora de la jurisdicción social. Si ello es así, como dicha nota es expresiva de la existencia de un único acreedor (FGS) parece que la subsanación de la escritura vendrá por dicho camino: pagar al fondo el haber social existente sin repartir nada entre los socios, y una vez hecho esto manifestar la existencia de un único acreedor y según la doctrina sintetizada de la DG podrá procederse al cierre de hoja, con lo que entendemos que no será necesaria la cancelación de la nota marginal. Sobre el problema de concurso con un único acreedor ver opinión de Álvaro Martín en este enlace y sobre el problema del cierre de hoja con el FGS como acreedor, ver este informe si bien haciendo constar que la doctrina de las resoluciones de 2 de julio de 2012 y de 4 de octubre de 2012 ya no es aplicable.

Podemos concluir que si no existe haber repartible entre los socios por inexistencia de activo, pese a la existencia del crédito incobrable a favor del FGS, la liquidación y cierre de hoja es posible.(JAGV)

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476.** PRINCIPIO DE PRIORIDAD EN EL REGISTRO MERCANTIL. PRESENTACION DE TÍTULOS CONTRADICTORIOS. PREVALENCIA DEL ACTA NOTARIAL.

Resolución de 17 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles I de Málaga a inscribir determinados acuerdos sociales de una sociedad.

Resumen: En caso de presentación sucesiva de títulos contradictorios, si el presentado en segundo lugar es de una junta anterior y se trata de acta notarial, este puede prevalecer sobre el primeramente presentado.

Hechos: Los hechos de este complejo supuesto son los siguientes:

1.- Se presenta una escritura por la que se elevan a público acuerdos de una junta general de 30 de abril de 2024, en los que se cesa a BF como administrador único y se nombra administrador a una sociedad que designa como representante físico al administrador cesado.

2.- Unos días después se presenta en el registro un acta notarial de la junta de la sociedad celebrada el día 25 de abril de 2024, previa convocatoria judicial, de la que resulta que se cesa al administrador único, don B. F., y se nombra a una nueva administradora.

El registrador suspende la inscripción pues dado que ambos títulos son incompatibles, no puede resolverse “con los escasos medios que cuenta para su calificación” la situación creada, a lo que se une además la existencia de una contienda judicial acerca de la titularidad y representación de ciertas participaciones sociales.

Los interesados en la inscripción de segundo título recurren y alegan que los títulos no son incompatibles, pues se refieren a juntas distintas por lo que de conformidad con las excepciones al principio de prioridad debe inscribirse el segundo título dado que documenta acuerdos de una junta anterior; que no se puede cuestionar la validez del acta notarial, y que en definitiva el único motivo por el que se suspende la inscripción es la existencia de una discrepancia en torno a la titularidad de ciertas participaciones sociales, en las que no puede entrar el registrador.

Resolución: Se revoca la nota de calificación del registrador en el sentido que ahora se verá.

Doctrina: La DG se vuelve a enfrentar con un clásico problema al que ya se ha enfrentado en otras ocasiones adoptando la decisión de primar la documentación de junta formalizada ante notario frente a una certificación simplemente elevada a público.

Para llegar a esa decisión recuerda su doctrina de otras resoluciones similares:

— el registrador debe tener en cuenta en su calificación no solo la situación del registro en el momento de la presentación sino también otros documentos, aunque hayan sido presentados con posterioridad;

— el principio de prioridad debe ser respetado de modo que la calificación conjunta de los documentos presentados no puede comportar una alteración injustificada en el orden de despacho de los mismos;

 — el problema de la prioridad no se puede confundir con el problema relativo a la validez de los documentos; es el caso de que en un documento presentado con posterioridad revele la invalidez del primero;

— el principio de prioridad en el ámbito del Registro Mercantil debe ser medido con distintos parámetros que en el Registro de la Propiedad;

— la interpretación del principio de prioridad mercantil establecido en el art. 10 del RRM debe ser objeto de interpretación restrictiva;

— por ello el principio de prioridad debe ceder ante el supuesto que del documento posteriormente presentado resulte la invalidez del primeramente presentado;

— es más de la Sentencia del Tribunal Supremo número 561/2022, de 12 de julio resulta incluso que el registrador puede tener en cuenta para su calificación hechos o documentos no presentados siempre que no exista duda de su autenticidad;

— en principio ante dos documentos contradictorios presentados la determinación de cuál debe prevalecer “es competencia de los tribunales de Justicia sin que el registrador pueda, en el estrecho ámbito del procedimiento registral, llevar a cabo una decisión que escapa de su competencia”;

— por su parte el artículo 111 del Reglamento del Registro Mercantil establece una especial cautela que posibilita la inmediata reacción frente a nombramientos inexistentes, evitando, en su caso, su inscripción;

— dicho artículo para que se produzca el cierre registral, exige no sólo que se alegue (ni siquiera que se interponga querella por falsedad en la certificación), sino que se acredite la falta de autenticidad del nombramiento;

— esa falta de autenticidad se da en los supuestos de presentación del acta notarial de junta o de otro tipo de acta de la que se infieran los hechos de los que se derive necesariamente aquélla;

— en la pugna entre los hechos derivados de una narración hecha en un documento privado, como es la certificación de acuerdos, y los hechos narrados en el documento público autorizado por notario se resuelve en beneficio de estos últimos;

— ya la Resolución de 12 de abril de 2022, vino a decir que el orden de despacho no se puede corresponder con el orden de presentación “cuando del documento posteriormente presentado resulte de forma auténtica la falta de validez del primero, o bien comprometida dicha validez en términos tales que su inscripción resultaría contraria al principio general que rige en sede registral de que al Registro Mercantil sólo pueden acceder títulos plenamente válidos y no claudicantes”.

Aplicando los anteriores principios al caso planteado la DG dice lo siguiente:

— el segundo título presentado a inscripción es el acta notarial de la junta general celebrada antes –25 de abril de 2024– que aquella otra junta general –de 30 de abril de 2024– cuyos acuerdos se elevan a público en la escritura presentada primeramente en el Registro;

— la mesa de la junta es la encargada de la formación de la lista de asistentes pudiendo estimar o desestimar las reclamaciones que existan siendo el presidente el que debe realizar la declaración sobre la válida constitución de la junta, aunque ello no vincule al registrador de modo absoluto;

— en el presente caso existe una contienda hereditaria relativa a determinadas participaciones sociales;

— respecto de esas participaciones sociales será de plena aplicación el artículo 126 de la Ley de Sociedades de Capital, que exige designar una sola persona para el ejercicio de los derechos de socio;

— en el acta notarial de la junta consta como anexo otra acta en que figura la designación del único heredero –que tiene mayoría de intereses– como representante de la comunidad hereditaria para ejercer los derechos de socio;

— esa apariencia ha de ser suficiente para aceptar la inscripción del acta “dando así a la sociedad la posibilidad de superar una aparente situación de bloqueo de su órgano de administración, y con ello de defensa de sus intereses”;

— en consecuencia, salvo “situaciones extremas de falta de autenticidad, todos los títulos que satisfagan los mínimos formales del procedimiento registral han de tener acceso al registro.

Por todo ello concluye, tras hacer un muy detenido estudio del conflicto existente sobre la titularidad de las participaciones que están en discusión, que “esos mínimos se cumplen en el acta notarial de la junta general”.

Comentario: Como ya otras veces ha ocurrido la DG en este supuesto se inclina por permitir la inscripción de uno de los documentos contradictorios, precisamente el presentado en segundo lugar, basándose fundamentalmente en dos datos: que la junta es de fecha anterior y que consta en acta notarial. Es decir que pese a sus tajantes afirmaciones de que el registrador carece de medios para dirimir entre dos títulos contradictorios, en ocasiones sí podrá dirimir basándose en determinadas circunstancias concurrentes en los títulos presentados.

La postura adoptada, si bien discutible en puros términos teóricos, tiene la indudable ventaja que señala la DG y que es la de evitar el bloqueo de la sociedad. Ahora bien, pese a esa buena intención que parece justificar en parte la decisión, salvo que no se impugne por la otra parte los acuerdos de la junta que consta en acta notarial, no tendrá ninguna eficacia pues si los interesados en la inscripción primera impugnan los acuerdos y solicitan la suspensión de los mismos, prevalecerá la situación registral. Por ello extraña el comentario que hace la DG relativo a que si el registrador no opta por uno de los documentos presentados, realmente está optando por lo que ahora consta en el registro, pero es que lo que ya consta es precisamente lo que está bajo la salvaguarda de los Tribunales.

En definitiva, que, si bien puede ser defendible la decisión del CD, nos parece más prudente que en un procedimiento como el registral en el que no existe contradicción entre partes, si esa contradicción se pone de manifiesto de los documentos presentados, lo mejor es u optar por aplicar el principio de prioridad con rigidez, o bien suspender la calificación hasta que decidan los Tribunales. Lo primero es además lo que ocurriría si el registrador despacha el primer documento antes de que se presente el segundo.(JAGV)

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481.* ELEVACIÓN A PÚBLICO DE ACUERDOS SOCIALES. PRESENTACIÓN DE DOCUMENTOS CONTRADICTORIOS. PREVALENCIA DE ACTA NOTARIAL.

Resolución de 18 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles I de Málaga a inscribir una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de esta última entidad.

Resumen: Se trata de una resolución en la que se debate lo mismo que en la resolución anterior, la número 476, sin bien este recurso lo interpone el interesado en que se inscriba el documento primeramente presentado.

Los argumentos que da la DG son muy similares a los ya vistos en la 476, si bien dado que en esta se declaró que era inscribible el acta notarial, revocando la nota, en esta resolución lo que se hace es desestimar el recurso.

Comentario: No sabemos y quizás nunca lo sepamos, como terminará la cuestión planteada, pero lo más seguro es que aquellos que han visto rechazada la inscripción de su escritura demanden ante los Tribunales la nulidad de la junta que ha accedido al registro. (JAGV)

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484.*** INSCRIPCIÓN DE RENUNCIA DE AUDITOR DE CUENTAS.

Resolución de 24 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora mercantil y de bienes muebles II de Santa Cruz de Tenerife, por la que se suspende la inscripción de la renuncia de auditor de cuentas.

Resumen: Es inscribible la renuncia de un auditor voluntario, sin perjuicio de la futura calificación del registrador sobre la necesidad de acompañar informe de auditoría respecto del ejercicio para el que fue nombrado.

Hechos: En acta de junta general ordinaria de una sociedad se solicita la inscripción del acuerdo adoptado en dicha junta relativo a la aceptación de la renuncia del auditor para el ejercicio 2022.

La registradora suspende la inscripción en tanto en cuanto, la sociedad no provea simultáneamente la inscripción de auditor para el ejercicio 2022 que sustituya al que ha efectuado su renuncia. Lo basa en que si el inscrito es un auditor voluntario la sociedad se constituye en obligada por su propia voluntad, y de ahí que no puedan dejar de auditar las cuentas anuales del ejercicio en cuestión; en consecuencia producida la renuncia del auditor designado de forma voluntaria, no es posible inscribir dicha renuncia sin que simultáneamente se provea debidamente el nombramiento de auditor para ese ejercicio (Resolución de la DGSJyFP de 28 de noviembre de 2023).

La sociedad recurre y alega que en la resolución citada el supuesto no hacía referencia a una renuncia sino a una revocación y además con el voto en contra de uno de los socios.

Resolución: La DG revoca la nota de calificación.

Doctrina: La DG como cuestión previa hace dos precisiones:

— la primera que en la resolución de 2023 se trataba de una revocación y en esta de una renuncia, y

— la segunda, que el acuerdo de aceptar la renuncia se toma por unanimidad en la junta, pero sin asistencia de todo el capital social.

Supuesto lo anterior parte de la base de que la relación entre auditor y sociedad es contractual por lo que no puede ser modificada de forma unilateral, pero que ese principio general de irrevocabilidad tiene algunas excepciones contempladas en la propia ley. Así del artículo 5 de la Ley de Auditoría resulta que la renuncia del auditor exige una justa causa de las señaladas en la Ley (amenaza o imposibilidad) y que, en estos casos, si la auditoría es obligatoria, se debe dar cuenta al registro mercantil y al ICAC. Por su parte el art. 11.4 del Reglamento de la LA, en los casos de nombramiento por el registrador mercantil o por el juez (art. 265 y 266 de la LSC), si la sociedad no presta caución suficiente sobre el pago de los honorarios del auditor, el auditor podrá renunciar al contrato, debiendo comunicarlo al registrador mercantil o al órgano judicial que lo nombró.

 Ahora bien, en la resolución de 28 de noviembre de 2023 de la DG, se vino a decir, según doctrina consolidada, que se puede enervar el derecho del socio a solicitar el nombramiento de una auditor, nombrándolo la sociedad de forma voluntaria, y entonces desde ese momento la sociedad se transforma en sociedad obligada no pudiendo depositar las cuentas sin el informe del auditor y por ello no pueden revocar, el nombramiento realizado pues desaparecería la garantía que tiene el socio de que la cuentas sean verificadas. Por ello solo será posible la revocación si todos los socios prestan su consentimiento o se lleva a cabo en un momento que no perjudique el derecho de los minoritarios (antes de que transcurran tres meses desde el cierre del ejercicio).

Ahora bien, nada de lo anterior será aplicable en el caso de renuncia del propio auditor pues como se ha visto en “determinados supuestos, concurriendo justa causa, el auditor puede renunciar al desempeño de su trabajo, cuyas consecuencias contractuales serán dirimidas, en su caso, en sede judicial” y en este sentido la renuncia será inscribible en el registro mercantil.

 Ahora bien, para proteger debidamente los derechos de los minoritarios del artículo 265.2 de la LSC, la DG añade que, sin perjuicio de la independencia del registrador en su función calificadora, las cuentas el ejercicio de la sociedad correspondientes al ejercicio de 2022, no podrán ser depositadas sin el informe del auditor ya que para dicho ejercicio figuraba nombrado e inscrito un auditor para la sociedad y la renuncia en ningún caso puede ser en perjuicio de terceros.

Comentario: Interesante resolución en la que la DG tiene que hacer “encaje de bolillos” para coordinar debidamente el derecho del auditor a renunciar a su cargo, y el posible derecho de los minoritarios a que se le nombre un auditor, siempre que lo soliciten antes de los tres meses siguientes al cierre del ejercicio (art. 265.2 de la LSC).

Para la DG la renuncia es posible, nadie puede ser obligado a desempeñar un cargo contra su voluntad, pero esa renuncia podrá tener consecuencias perjudiciales para el auditor si la sociedad no está de acuerdo con la misma y exige el cumplimiento del contrato de auditoría o una indemnización de daños y perjuicios. No era el caso pues la renuncia fue aceptada por la junta.

Por su parte los socios minoritarios que, en atención a la existencia de un auditor voluntario en la sociedad, no hayan ejercido su derecho a nombrar auditor conforme el art. 265.2 de la LSC, también verán protegido sus derechos pues, aunque el registrador pudiera calificar en otro sentido, si para un ejercicio existía nombrado auditor de cuentas, la consecuencia debe ser exigir la entrega del informe del auditor y precisamente del que estuvo inscrito para el debido depósito de cuentas de la sociedad. Por tanto si la sociedad con la renuncia aceptada de auditor pretendía evitar el informe es posible que no lo consiga.

Finalmente señalemos que nada de lo anterior será aplicable si la renuncia y su inscripción se producen dentro de los tres meses siguientes al cierre del ejercicio pues en ese caso los minoritarios todavía pueden ejercer su derecho. (JAGV)

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490.** CESE DE DIRECTORA GERENTE: TÍTULO INSCRIBIBLE

Resolución de 25 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles II de Las Palmas de Gran Canaria a inscribir el cese de la directora gerente de una sociedad.

Resumen: Para la inscripción del cese de la directora gerente de una sociedad, es necesario en todo caso el otorgamiento de escritura pública.

Hechos: En certificación de acuerdos de la junta general de una sociedad municipal se deja constancia del cese, por jubilación, de la directora gerente de dicha sociedad. La certificación aparece expedida por el secretario accidental del Ayuntamiento, como secretario de la junta general, con el visto bueno del alcalde en su condición de presidente de la misma.

La registradora suspende la inscripción pues entiende que para la constancia del cese “se requiere escritura pública, de conformidad con lo establecido en el artículo 95.1 en relación con el artículo 94.1.5.º del RRM”.

La sociedad recurre. En esencia viene a decir que la certificación expedida por el secretario del Ayuntamiento, como funcionario público que es, tiene la consideración de documento público “pudiendo ser validada la autenticidad de su contenido e identidad de quienes lo suscriben mediante sendos CSV”.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG va a basar su decisión en el principio de legalidad que salvo contadas excepciones exige documento público o auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros registrales (artículo 18 Ccom y art. 5 RRM).

Reconoce no obstante que “la certificación administrativa objeto de calificación tiene la consideración de documento público, algo que no niega al registrador” pero ello no quiere decir que cualquier documento público pueda ser objeto e inscripción, sino será inscribible aquel documento público que sea el propio del acto o contrato que haya de inscribirse.

A continuación, precisa que pese a sus llamativos nombres los directores gerentes, directores generales y similares, con más o menos facultades no son administradores, sino que se trata de meros representantes voluntarios de la sociedad, tanto desde el punto de vista mercantil como laboral, es decir apoderados.

Y entrando ya en el caso concreto precisa que del artículo 25 de los estatutos de la sociedad municipal resulta que al Director Gerente lo nombra el Consejo de Administración, y en consecuencia para que su cese pueda acceder a los libros del Registro deberá constar en escritura pública con sujeción a los artículos 94.1.5.º y 95.1 del Reglamento del Registro Mercantil que exigen la escritura pública para el nombramiento, revocación, cese o sustitución.

Comentario: Aunque a una sociedad municipal le pueda resultar extraño que una certificación expedida por el secretario del Ayuntamiento con el visto bueno del alcalde no sea inscribible en el registro, deben tener en cuenta que como sociedades que son se sujetan en todo al derecho privado, salvo en cuestiones puntuales como la adopción de acuerdos, y debido a ello aunque esa certificación, si está expedida por el secretario y presidente según el registro, pudiera servir para inscribir por ejemplo administradores, no puede servir para inscribir el cese de un gerente o apoderado general. (JAGV)

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497.** ACUERDOS SOCIALES SIN CONSTAR EL RESULTADO DE LAS VOTACIONES.

Resolución de 1 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil V de Madrid a inscribir una escritura de elevación a público de acuerdos sociales.

Resumen: Si no consta el resultado de las votaciones en la certificación del acta de la junta sus acuerdos no son inscribibles, aunque se trate de junta universal y se diga que el acta fue aprobada por unanimidad y firmada por todos los socios.

Hechos: Se trata de los acuerdos de la junta general extraordinaria y universal de una sociedad sobre modificación de estatutos, sin que conste en la certificación cómo se adoptaron los acuerdos, constando sólo que el acta fue aprobada por unanimidad y firmada por todos los socios.

El registrador suspende la inscripción por estimar que “debe constar en el acta de Junta, la indicación del resultado de las votaciones, expresando las mayorías con que se hubiere adoptado cada uno de los acuerdos (Art 97.7 RRM). Defecto Subsanable”.

La sociedad recurre y alega que la junta fue universal, que el acta se aprobó por unanimidad y fue firmada por todos los socios.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: Para la DG el principio de legalidad y la presunción de exactitud y validez de los asientos registrales, obligan a que cuál fue el resultado de las votaciones en el seno de la junta consten en la certificación de los acuerdos o en la escritura de elevación a público de los acuerdos. Así resulta de los artículos 97.7, 112.2 y 107.2 del RRM.

Ahora bien, ello no es obstáculo a que, aunque en la certificación de los acuerdos no conste de manera directa y explícita las mayorías con que se hubieran adoptado los acuerdos, si esas mayorías se desprenden con claridad de la redacción de la certificación, ello puede ser suficiente para la inscripción (resoluciones de 13 de octubre de 2015 y 13 de diciembre de 2021). Pero nada de esto sucede en este caso, pues únicamente consta que el acta fue aprobada por unanimidad y firmada por todos los socios “pero nada se indica sobre las mayorías –o unanimidad– con que han sido adoptados los referidos acuerdos”.

Comentario: Es evidente que, si nada resulta de la certificación y no se puede deducir de su texto o de otros elementos de la escritura, y no consta que los acuerdos se tomaron por unanimidad o por mayoría y cuál fue esta, o si hubo votos en blanco o abstenciones, la certificación no podrá producir sus efectos. Resulta claro además de esta resolución, que una cosa es el acta y otra cosa son los acuerdos: es decir el acta puede ser aprobada por unanimidad, pero ello no quiere decir que los acuerdos también lo hayan sido, aunque exista una fuerte presunción de que ha sido así. (JAGV)

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499.*** DISOLUCIÓN DE SOCIEDAD. CIERRE REGISTRAL POR CONCURSO SIN MASA.

Resolución de 2 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora mercantil IV de Alicante, por la que se deniega la inscripción de la escritura de disolución de una sociedad por constar inscrito el cierre provisional por un año declarado por situación de concurso ordinario de acreedores sin masa.

Resumen: Aunque la sociedad tenga cierre provisional de hoja por estar en concurso declarado sin masa, es posible la inscripción de la disolución y nombramiento de liquidador, dando cuenta al Juzgado que conoce del concurso.

Hechos: La escritura sometida a calificación es una de protocolización y elevación a público de acuerdos sociales de modificación parcial de estatutos, disolución y nombramiento de liquidador.

La registradora suspende la inscripción por estar la hoja de la sociedad cerrada provisionalmente por plazo de un año, cierre que será definitivo con la correspondiente cancelación de la hoja registral transcurrido un año desde el cierre provisional sin que se haya reabierto el concurso, quedando con ese asiento definitivo extinguida la personalidad jurídica de la mercantil, conforme a lo acordado en auto del Juzgado de lo Mercantil, salvo la reapertura del concurso, todo ello conforme al artículo 485 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal..

La sociedad recurre. En un escrito muy completo y fundamentado alega lo siguiente de forma extractada:

— la sociedad fue declarada en concurso ordinario de acreedores sin masa;

— se declaró concluido el concurso de acreedores, lo que supondría la disolución de la sociedad;

— que pese a ello subsisten bienes muebles y relaciones jurídicas por terminar;

— que la liquidación no ha sido realizada;

— que la Sentencia de 24 de mayo de 2017, del Tribunal Supremo, “la cancelación de los asientos registrales de una sociedad es una mera fórmula de mecánica registral, con efectos meramente declarativos y no constitutivos”;

— persiste la personalidad jurídica de la sociedad cancelada cuando su patrimonio no ha quedado completamente liquidado (resolución 3108/2017 de 10 de marzo de la Dirección General de Registros y del Notariado)

— para que se produzca la extinción real de la sociedad hay que proceder a liquidar el patrimonio subsistente y será entonces cuando se declare extinguida la personalidad jurídica y consiguientemente se proceda a la cancelación registral

— el artículo 485 del TRLC establecía que la resolución judicial que declarará la conclusión del concurso por liquidación acordará la extinción de la personalidad jurídica de la concursada, con cancelación de su inscripción en el Registro Mercantil;

— la posición del TS y de la DGRN era muy distinta pues reconocían que a pesar de encontrarse extinguida la sociedad, permanece su “personalidad jurídica residual”;

— por ello es perfectamente posible “que la sociedad aún con el cierre provisional de la hoja registral pueda tomar la decisión de nombrar liquidadores y adoptar el acuerdo de disolución para posteriormente proceder a la liquidación real y definitiva de la misma”.

Resolución: Se revoca la nota de calificación.

Doctrina: Reconoce la DG que la “regulación, de lo que la doctrina ha venido en denominar «concursos sin masa», ha ido evolucionando y concretándose en las distintas reformas de la Ley Concursal, hasta llegar a la regulación actual”.

Tras examinar las vicisitudes que en esta materia ha sufrido la Ley Concursal, se llega a la reforma de la Ley 16/2022, de 5 de septiembre. El artículo 37 bis del texto refundido de la Ley Concursal determina cuando se está ante un concurso sin masa, dando por supuesto que en un concurso sin masa pueden existir bienes cuya realización sea superior al beneficio obtenido sin que ello beneficie a los acreedores. Ante ello se debe proceder en la forma determinada en el 485 del texto refundido de la Ley Concursal que en caso de concurso de persona jurídica se ordenará el cierre provisional de la hoja abierta a la sociedad y transcurrido un año “sin que se haya producido la reapertura del concurso, el registrador procederá a la cancelación de la inscripción de la persona jurídica, con cierre definitivo de la hoja”.

Este precepto ha intentado resolver los “los problemas originados por la eventual discordancia entre el cierre registral y la liquidación o extinción definitiva de la personalidad jurídica de la sociedad”.

Tanto la doctrina y la jurisprudencia, han señalado que “la conclusión del concurso por insuficiencia de masa activa no significa que se produzca una extinción, vía condonación, de las deudas de la sociedad, ni que los bienes que permanezcan a nombre de la sociedad pasen a ser «res nullius»”. Por ello declara que “después de la cancelación persiste todavía la personalidad jurídica de la sociedad extinguida como centro residual de imputación en tanto no se agoten totalmente las relaciones jurídicas de que la sociedad es titular, de forma que la cancelación de sus asientos no perjudica al acreedor, toda vez que se mantiene la aptitud de la sociedad para ser titular de derechos y obligaciones, mientras no se hayan agotado todas las relaciones jurídicas de la misma. La cancelación de los asientos registrales de una sociedad no es sino una fórmula de mecánica registral para consignar una vicisitud de la sociedad…”.

Por su parte el TS en estos supuestos habla de situación de personalidad controlada (Sentencias de 4 de junio de 2000 y 27 de diciembre de 2011). Y en sentencia número 324/2017 de 24 mayo, unifica doctrina “decidiendo que la sociedad liquidada y con la hoja registral cancelada puede ser demandada, representada por el liquidador, sin que sea preciso reabrir su hoja registral”. Por consiguiente, los liquidadores podrán actuar para cumplir requisitos de forma de operaciones pendientes pese al cancelación registral de la sociedad.

 Ahora bien. de lo que se trata en este expediente es de inscribir la disolución de la sociedad y el nombramiento de liquidadores, para la liquidación de determinados bienes subsistentes en la sociedad.

Para la solución del problema se debe partir “de la existencia de unos bienes de los que se tiene que poder disponer so pena de congelar la vida jurídica de dicho bien. Pero también de la especial situación de la sociedad, con cierre provisional que, conforme se ha expuesto anteriormente, mantiene su personalidad jurídica hasta su extinción, lo que implica que debe existir un órgano que pueda representarla a tal fin”. Ya la resolución de La Resolución de 2 de septiembre de 2019, que en caso de conclusión del concurso por insuficiencia el juez aplica el art. 176 bis de la LC de masa activa, el denominado “concurso exprés” el juez habrá de limitarse a aplicar el artículo 176.bis de la Ley Concursal y “a partir de ahí, que sean los órganos sociales los que, conforme a la legislación societaria procedan a disolver y liquidar la mercantil, para posteriormente extinguir la misma”.

Por ello el art. 485 de la LC debe interpretarse en el sentido de que el año de cierre provisional está destinado, salvo reapertura del concurso “a liquidar las relaciones jurídicas pendientes, esto es, a su liquidación si persisten relaciones jurídicas”. Será una sociedad en liquidación que deberá hacerse conforme a las normas del TRLSC, aunque no sea eso lo que formalmente se deduce del art. 485 de la LC.

Ahora bien, concluye la DG, “al objeto de mantener la debida coordinación entre el Registro Mercantil y el Juzgado que conoce del concurso, por parte del registro Mercantil se debe notificar al Juzgado que conoce el concurso la inscripción practicada.

Comentario: Resolución que al igual que otras muchas viene a solucionar el problema que se plantea a los socos ante una declaración de concurso sin masa o con insuficiencia de bienes, cuando a la sociedad le quedan por formalizar situaciones jurídicas pendientes o bien enajenar ciertos bienes que no siendo suficientes para el pago de los gastos del concurso y mucho menos a los acreedores, no merece la pena ni siquiera nombrar administrador concursal.

Parte de un punto de vista puramente utilitarista y de sentido común dado que se trata de un problema que cada vez se plateará más. Ahora bien, quizás el año concedido por el artículo 485 de la LC no sea suficiente para terminar esas relaciones pendientes, y entonces se volverá a plantear el problema que suponemos que, sin perjuicio de la posible responsabilidad en que puedan incurrir los administradores, debe recibir la misma solución, pues la contraria nos abocaría a consecuencias indeseables que a nadie benefician. Acertada además es la “sugerencia” que hace la DG en su final de resolución, de notificar la Juzgado, notificación que, aunque no prevista legalmente, también es de sentido común para que el juez conozca la situación de la sociedad y pueda reaccionar, en su caso, con las medidas que procedan. (JAGV)

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506.** DEPÓSITO DE CUENTAS. DIVERGENCIAS EN CUANTO AL RESULTADO DEL EJERCICIO

Resolución de 3 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora mercantil IV de Alicante de un depósito de cuentas del ejercicio 2023.

Resumen: Para el depósito de cuentas de una sociedad no entra dentro de las facultades calificatorias del registrador, el contenido intrínseco de las cuentas, sino sólo que las mismas están debidamente aprobadas, que constan las firmas requeridas, y que los documentos presentados son los exigidos. La nota de defectos debe ser redactada con la claridad necesaria para que la misma pueda ser confirmada o no.

Hechos: Se presentan para su depósito las cuentas anuales correspondientes al ejercicio cerrado el día 31 de diciembre de 2023.

Ese depósito merece la siguiente calificación: El resultado del ejercicio que consta en la certificación de aprobación de las cuentas anuales y su aplicación, es sustancialmente distinto del que resulta de la cuenta de pérdidas y ganancias correspondiente a las cuentas anuales que se pretenden depositar (artículo 366.1.2 del Reglamento del Registro Mercantil y resolución de la Dirección General de Registros y Notariado, hoy Seguridad Jurídica y Fe Pública, de 21 de noviembre de 2019).

La sociedad recurre y alega que según las normas contables el resultado que consta no es distinto sino sustancialmente idéntico, por el resultado negativo del ejercicio 2023.

 Resolución: La DG revoca la nota de calificación en los términos que ahora veremos.

Doctrina: La DG recuerda los preceptos aplicables a la calificación de los depósitos de cuentas: artículos 280 de la Ley de Sociedades de Capital y 368 del Reglamento del registro Mercantil, así como las resoluciones aplicables a sus modelos que son dos Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 23 de abril de 2024, los cuales están dotados de test de errores para conseguir la congruencia interna de las cuentas.

De ellos resulta que “el registrador Mercantil no puede calificar el contenido intrínseco de las cuentas anuales, pero sí debe calificar que los documentos presentados a depósito son los exigidos por la ley y, en este sentido, que se ha cumplimentado adecuadamente en su aspecto formal, que no en el de contenido, los modelos aprobados por el Ministerio de Justicia”.

Pese a ello hay determinados aspectos de las cuentas en los cuales sí puede entrar el registrador: así desde la Resolución de 18 de febrero de 2005, consideró calificable la concordancia entre el capital que figura en el balance de las cuentas, y el que consta inscrito en el Registro. Ahora bien, en sentido contrario una resolución de 16 de marzo de 2011 declaró inscribible un aumento de capital en contradicción con el que constaba en el depósito de cuentas anuales de la sociedad, dado que el contenido del registro está protegido por las presunciones de exactitud y validez, presunciones que no alcanzan al contenido de los documentos que conforman el depósito de cuentas; también es muy de tener en cuenta que las cuentas no se inscriben, sino que simplemente se depositan y desde la Ley 25/2011, de 1 de agosto ni siquiera se publican en el BORME.

Sobre estos fundamentos y entrando ya en el examen del defecto señalado por la registradora, tras diseccionar las cuentas presentadas, llega a la conclusión “que no hay falta de coincidencia formal entre la aplicación del resultado que consta en la certificación y la aplicación del resultado que consta en la hoja «IDP2» que forma parte de las cuentas anuales”. Lo que al parecer existe es que la casilla 91000, se ha dejado en blanco “en lugar de expresar o bien las pérdidas que resultan de la casilla 21700 coincidente con la 49500, o bien el dígito cero en el sentido exigido por la Resolución de 17 de enero de 2018”, que “vino a concluir que «la casilla 91000 solamente ha de coincidir con la casilla 49500 (que recoge los resultados del ejercicio de la cuenta de pérdidas y ganancias), en caso de que el resultado del ejercicio sea positivo”, lo que no era este caso.

Por ello y dado que “el defecto alegado por la registradora en su nota de calificación, redactado con falta de la claridad necesaria, para nada alude a la congruencia interna de las cuentas, ni a la falta de constancia de aplicación del resultado, sino a la falta de coincidencia entre el certificado aprobatorio de dichas cuentas y las cuentas presentadas a depósito, la nota de calificación tal y como ha sido redactada no puede ser confirmada, pese a que “ya la Resolución de 7 de marzo de 2001 determinó la imposibilidad de depósito si no constaba la aplicación del resultado, pero es un problema que al no haber sido expresado en la calificación es imposible entrar ahora en su examen”.

Comentario: A la vista de esta resolución queda cada vez más patente, que salvo en lo relativo a la coincidencia del capital expresado en las cuentas y el reflejado en el registro que deben ser coincidentes, los demás aspectos de las cuentas no deberán ser calificados, sobre todo si tenemos en cuenta que utilizando el programa aprobado por la DGSJFP, la congruencia interna de las cuentas está a salvo con los test de errores, aunque algunos de estos test son sólo advertencias sin que impidan continuar con su cumplimentación. (JAGV)

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514.*** CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD LIMITADA. AUSENCIA DE NIF. RECURSO NO RECURSO O SIN CAUSA.

Resolución de 8 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil XXIII de Madrid, por la que se suspende la inscripción de una escritura de constitución de sociedad de responsabilidad limitada por no aportarse la tarjeta acreditativa del número de identificación fiscal.

Resumen: No es defecto que impida la inscripción que el NIF de la sociedad se haga constar en la escritura de forma manuscrita en el mismo impreso en que se solicita (modelos 036), dado que el registrador puede consultar su autenticidad en la web de la AEAT.

Hechos: En escritura de constitución de sociedad limitada se hacía constar cuál era el código de identificación fiscal asignado, según resultaba «del documento exhibido», que era una declaración censal, modelo 036, en la que, a mano, resultaba manuscrito un número que coincidía con el del cuerpo de la escritura.

El registrador, en una extensa y fundamentada nota, suspende la inscripción pues “no se acredita el NIF/CIF con documento auténtico, es decir con la tarjeta expedida por la AEAT. Así según el artículo 18.2 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, que aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, el “número de identificación fiscal podrá acreditarse por su titular mediante la exhibición del documento expedido para su constancia por la Administración tributaria …”. No es posible acreditarlo por el modelo 036 que simplemente es el modelo de solicitud de dicho número.

El notario interpone un curioso recurso contra la nota de calificación pues en su escrito no combate el defecto, reconociendo expresamente su existencia y limitándose a indicar “que la Agencia Tributaria proporciona un mecanismo de comprobación de un NIF de terceros, al cual se puede acceder con firma electrónica. Si así lo hubiera hecho este RM habría obtenido la respuesta que adjunto, y de la que resulta que ese NIF para la sociedad … está identificado”. (…), es decir, añadimos nosotros, que es el que consta en el modelo 036 y en la propia escritura.

Resolución: También curiosamente la DG estima el recurso que no es recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: Dice el CD que la “cuestión de fondo no plantea problema alguno, como reconocen ambas partes, y está solucionada en la Resolución de 10 de mayo de 2023 de este Centro Directivo” que reproduce a continuación.

A continuación, y sobre la base de la escritura calificada, pone de manifiesto cómo se ha hecho constar el NIF en la escritura, por el modelo 036, y lo que realmente exige para acreditar dicho número el art. 18 del RD 1065/2007 de 27 de julio, es otro documento justificativo concretado en la tarjeta expedida por la Administración Tributaria. En nada cambia esta consideración el que dicho número se haya hecho constar de forma manuscrita en el modelo de solicitud.

Supuesto lo anterior que a un buen entendedor supondría la confirmación de la nota de calificación, añade que el notario recurrente hace constar “que el Registro Mercantil podía haber comprobado telemáticamente que el código de identificación fiscal asignado a la sociedad era el que precisamente constaba en la escritura de constitución”.

Señala que es un medio de calificación el que el registrador, por estar legitimado para ello, y actuando en ejercicio de sus competencias, pueda acceder “a los datos contenidos en otros Registros cuyo contenido pueda afectar a la legalidad del negocio cuya inscripción se pretende”.

Este acceso al contenido de otros registros “constituye, en determinados casos, no sólo una potestad sino una obligación del registrador”, con la que “contribuye a la debida agilidad, certeza y flexibilidad del procedimiento registral en beneficio de los administrados”.

Así cita los casos de situaciones concursales con la consulta al Registro Concursal, de consulta al Registro Mercantil, al CSV, al Catastro, al servicio de índices de titularidades inscritas, citando al mismo tiempo las diversas resoluciones de la DGSJFP que lo han establecido así.

De todo ello saca la consecuencia de que “atendiendo a lo expresado por el notario, y en aras de facilitar los trámites, de especial importancia en sede del Registro Mercantil, el registrador Mercantil podía haber comprobado telemáticamente en la sede de la Agencia Tributaria, que el código de identificación fiscal era el que precisamente constaba en la escritura”.

Comentario: Lo primero que salta a la vista en esta insólita “resolución no resolución” en un “recurso no recurso”, de la DGSJFP es que, aunque dice al final de su último fundamento de derecho que el registrador “podía” haber consultado, realmente ese podía es un debía haber consultado, después lo dice, pues al tenor de esta resolución si no lo hace y califica negativamente el documento que adolecía de un defecto claro y evidente, su calificación va a ser revocada.

Supuesto lo anterior, sin ánimo crítico y solo descriptivo-constructivo, creemos que esta resolución puede ser contemplada desde tres puntos de vista: desde el punto de vista del notario, desde el punto de vista del registrador y desde el punto de vista de la DGSJFP. Veamos.

Desde el punto de vista del notario: el notario, como todos, está sujeto al principio de legalidad proclamado en el artículo 9.3 de la CE. Conforme al mismo es su obligación autorizar la escritura ajustándose a las leyes y si estas exigen que el NIF/CIF se acredite de una forma determinada está obligado a cumplirla sin que deba autorizar la escritura hasta que no disponga de todos los elementos exigidos por la Ley para ello. De forma llamativa el CD revoca la nota de calificación, dando un leve tirón de orejas al registrador por no haber consultado la base de datos de la AEAT, pero no hace ninguna consideración sobre la escritura. Creemos que el notario se equivoca y si reconoce que la escritura no cumplía con las normas legales lo que debería haber hecho, en lugar de interponer el recurso, es poner de manifiesto ante la DGSJFP el incumplimiento de una obligación por el registrador, para que ella actuase en consecuencia.

Desde el punto de vista del registrador: es indudable que el registrador, en aras de la celeridad que exige el tráfico mercantil, hubiera podido, en lugar de devolver la escritura, hacer la consulta pertinente a efectos de comprobar si el NIF/CIF de la sociedad era el que de forma informal constaba en la escritura. Pero a él también le obliga en principio de legalidad y si actúa conforme al mismo no creo que debe hacérsele ningún reproche ni revocar su nota de calificación, pues la misma era ajustada a la Ley como reconoce el notario y la propia DGSJFP.

Desde el punto de vista de la DGSJFP: la DG si de conformidad con el artículo 326 de la LH y también el artículo 117 del RH, el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, a la vista de que el recurrente manifiesta su conformidad con la nota de calificación, lo normal es que hubiere inadmitido el recurso y que, en su caso, le hubiere dado curso como denuncia por incumplimiento de una obligación del registrador, abriendo el expediente correspondiente. No hay que olvidar que según los mismos artículos citados en el recurso deben rechazarse “de plano las peticiones basadas en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma, algo que la DG lleva a gala hacerlo en los expedientes que resuelve.

Al revocar la nota debemos aplicar el artículo 126 del RH a cuyo tenor “procede practicar la inscripción, por no adolecer el título de defecto alguno” debiendo “el Registrador extender el asiento solicitado”, lo que si así se hace supondría la inscripción de la constitución de una sociedad sin acreditar el NIF en la forma legalmente establecida.

Por ello creemos que la DG debería haber confirmado la nota sin perjuicio de hacer las advertencias pertinentes al registrador e incluso terminar su resolución con la frase de “todo lo demás acordado”.

Concluyendo, en esta resolución se pone de relieve que el notario no cumple con su obligación fundamental de cumplimiento de la legalidad, que el registrador pone un defecto que se podría haber solucionado con buena voluntad y que la DG revoca una nota sostenida en preceptos claros no interpretables y en doctrina de la propia DG. (JAGV)

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517.* CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS. FECHA DE COMIENZO DE LAS OPERACIONES.

Resolución de 9 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil accidental XV de Madrid a practicar el depósito de las cuentas anuales de una sociedad.

Resumen: Aunque la sociedad de comienzo a sus operaciones el 28 de diciembre, por ser esa la fecha del otorgamiento de la escritura de constitución, existe obligación de depositar las cuentas de ese ejercicio haya tenido la sociedad o no actividad.

Hechos: Se presentan las cuentas anuales del ejercicio 2023 para su depósito.

La sociedad se constituye en escritura de 28 de diciembre de 2022, sin indicar nada en estatutos sobre la fecha de comienzo de las operaciones, por lo que lo fue en la fecha de la escritura.

 La registradora suspende por dos defectos:

— falta el depósito de cuentas del ejercicio 2022.

— no constan en los modelos las cifras comparativas del ejercicio actual con el anterior (arts. 11 y 378 RRM y resoluciones de la DGSJFP, entre otras, de 26 de mayo de 2009, 25 de mayo de 2011 y 3 de diciembre de 2021).

Resolución: La DG confirma ambos defectos.

Doctrina: La DG va a reiterar su doctrina sobre este punto que es ya más que conocida. Dada la fecha de comienzo de las operaciones, aunque sea solo un día en el que la sociedad haya podido tener actividad, es obligación de la misma depositar las cuentas de ese ejercicio aunque se limiten a reflejar la falta de actividad mediante la consignación de las cifras adecuadas. Es decir que sólo cambiará el contenido de las cuentas.

Comentario: Nuestro consejo, dada la doctrina reiterada de la DG, sigue siendo el mismo. Hay que tener cuidado con la fecha de comienzo de las operaciones si la sociedad se constituye en el último mes del año. (JAGV)

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525.** CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS. MODIFICACIÓN FECHA DE CIERRE DEL EJERCICIO.

Resolución de 10 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador mercantil II de Madrid, por la que se rechaza un depósito de cuentas correspondientes al ejercicio 2023.

Resumen: En caso de cambio de la fecha de cierre de un ejercicio, deberán depositarse las cuentas del ejercicio anterior conforme al ejercicio antes de su cambio, pero sin que quede parte del ejercicio cambiado sin que se depositen sus cuentas.

Hechos: Se presentaron telemáticamente en el Registro Mercantil de Madrid las cuentas anuales correspondientes al ejercicio 2023

Se suspende “por encontrarse la hoja de esta sociedad cerrada temporalmente hasta que se depositen las cuentas del ejercicio anterior (arts. 11 y 378 RRM y resoluciones de la DGSJFP, entre otras, de 26 de mayo de 2009, 25 de mayo de 2011 y 3 de diciembre de 2021).

Se recurre alegando que están debidamente depositadas.

Del informe del registrador resulta que se modificó la fecha de cierre del ejercicio social, que pasó de ser el 30 de noviembre a ser el 31 de diciembre, y que las últimas cuentas anuales depositadas correspondían al ejercicio iniciado el 1 de diciembre de 2021 y cerrado el 30 de noviembre de 2022. Aparte de ello en la nota 1 de la memoria anual se recoge la modificación del ejercicio añadiendo que «a consecuencia de dicha modificación, en dicho ejercicio, se realizó un primer ejercicio desde el 01/11/2021 (sic) a 30/11/2022, y un segundo ejercicio de un solo mes que abarcó desde el 01/12/2022 a 31/12/2022, y de esta forma se adecuó a la sociedad al nuevo ejercicio».

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: La norma 2ª el PGC aprobado por el Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad, ya prevé que las cuentas se elaboran con una periodicidad de 12 meses “salvo en los casos de constitución, modificación de la fecha de cierre del ejercicio social o disolución”.

Por tanto, en este caso es claro y así lo reconoce la misma sociedad que hay un ejercicio que va desde 30/11/2022 a 31/12/2022 cuyas cuentas deben ser depositadas pues es doctrina constante de la DG que “no cabe el depósito de las cuentas anuales aprobadas, correspondientes a un ejercicio determinado, si no constan previamente depositadas las de ejercicios anteriores”.

Comentario: Resolución clara sólo atribuible al despiste de la sociedad y a que quizás si la nota de calificación no hubiera sido tan escueta y hubiera explicado, como se hace en el informe, el por qué falta el depósito de cuentas de un ejercicio el recurso podría haberse evitado. (JAGV)

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526.*** CLÁUSULA ESTATUTARIA SOCIEDAD LIMITADA. SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN DE PRESTACIÓN ACCESORIA DE CUMPLIR UN PROTOCOLO FAMILIAR

Resolución de 11 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil II de Sevilla a inscribir la escritura de elevación a público de acuerdos sociales de una sociedad.

Resumen: Es inscribible un artículo estatutario en el que se establecen unas prestaciones accesorias cuyo contenido concreto y determinado no consta en el propio artículo sino por remisión al contenido del protocolo familiar que figura en escritura debidamente identificada pero no inscrita ni depositada. En materia de transmisión intervivos de participaciones es preferente la regulación estatutaria sobre la legal incluso en lo relativo a la determinación del precio.

Hechos: En esta resolución se trata de determinar si son o no inscribibles las siguientes cláusulas estatutarias en una modificación de estatutos.

1ª. Establece unas prestaciones accesorias a cargo de todos los socios determinadas por su referencia a una escritura pública de protocolo familiar que se especifica, pero no se inscribe.

2ª. Establece un procedimiento de adquisición preferente inter vivos a favor de la sociedad y en su defecto de los socios, en el que para la determinación del precio se dice que “el Administrador Único o el Consejo de Administración nombrará un experto independiente, por unanimidad o, en su defecto, mediante sorteo entre una de las cuatro sociedades auditoras de mayor volumen de facturación en España, para la determinación del valor razonable de la sociedad (…).»

3ª. Existe un artículo que dice que en “caso copropiedad, prenda y embargo de las participaciones, se estará a lo dispuesto en la Ley de Sociedades de Capital “y otro que dice los socios se obligan a no constituir garantías reales sobre su participación en la Sociedad”.

El registrador en una fundamentadísima nota, sobre todo en cuanto al primer defecto, suspende la inscripción por los siguientes motivos:

1º. Respecto de la primera cláusula alegando la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de junio de 2018, concluye, tras citar sentencia del TS y otras resoluciones del CD, que “no se cumple el requisito de la determinabilidad (de las prestaciones accesorias) para que pueda tomarse la decisión de adquirir o no adquirir las participaciones, pues la publicidad de las prestaciones accesorias dependerá de la apreciación del notario titular del protocolo sobre el cumplimiento del artículo 224 del Reglamento Notarial y por ende, de su decisión dependerá que por los futuros adquirentes puedan conocer o no puedan conocer en qué consiste tales prestaciones accesorias antes de llegar a ser socios”.

2º. Respecto de la segunda cláusula dice que “no deja a salvo el supuesto de posible nombramiento de experto independiente realizado por el Registrador Mercantil (artículo 107.2 d) del TRLSC”.

3º. Respecto de la tercera cláusula (son dos artículos de los estatutos), dice que son contradictorios.

El interesado recurre alegando la misma resolución de 2018 que el registrador, defendiendo la posibilidad de nombramiento del experto por el órgano de administración pues prima la regulación estatutaria sobre la legal, y diciendo que los artículos relativos a la prenda y otras garantías no son contradictorios sino complementarios.

Resolución: La DG revoca los dos primeros defectos y confirma el tercero.

Doctrina: Sobre el primer defecto se acoge a la doctrina ya establecida en su resolución de 26 de junio de 2018 concluyendo “que la cláusula debatida es inscribible, por no rebasar los límites generales a la autonomía de la voluntad, por cuanto no se opone a las leyes ni contradice los principios configuradores de la sociedad anónima (cfr. artículos 1255 y 1258 del Código Civil, 28 de la Ley de Sociedades de Capital y 114.2 y 175.2 del Reglamento del Registro Mercantil). No puede constituir obstáculo a esta conclusión el hecho de que no se publique el contenido de la prestación accesoria mediante(sic) en la forma prevista por el Real Decreto 171/2007, de 9 de febrero, por el que se regula la publicidad de los protocolos familiares”.

Sobre el segundo defecto se apoya en el carácter subsidiario de la regulación establecida en el artículo 107.2.d) de la Ley de Sociedades de Capital, el cual “sólo es aplicable a falta o por insuficiencia del régimen estatutario, y éste únicamente queda sujeto a los límites generales derivados de las leyes y de los principios configuradores del tipo social elegido (artículo 28 de la Ley de Sociedades de Capital)”, estando además expresamente admitidas para la sociedades profesionales, en el artículo 16.1 de la Ley 2/2007.

Finalmente, sobre el tercer defecto confirma que si “se prohíbe la constitución de garantías reales (artículo décimo), es inaplicable la previsión según la cual «en caso de (…) prenda (…) de las participaciones sociales, se estará a lo dispuesto en la Ley de Sociedades de Capital».

Comentario: Lo fundamental de esta resolución es la reiteración, pese a lo argumentado de la nota de calificación, de la posibilidad de establecer prestaciones accesorias por remisión al contenido de un protocolo familiar que consta en escritura púbica ni inscrita ni depositada.

Sobre ello en esta misma web Álvaro Martín ha publicado un comentario crítico sobre dicha posibilidad, a la que augura, en su caso, un revolcón judicial, y también en su día en la web se hizo un comentario al resumir la resolución. Nos remitimos a los interesados en el tema a dichos comentaros.

Sólo añadiremos, desde un punto de vista puramente utilitarista y no dogmático, que difícilmente un tercero comprará unas participaciones sociales sujetas a prestaciones accesorias que no conoce, por lo que, si surge ese tercer adquirente, ya se cuidará muy mucho de que el socio vendedor se las ponga de manifiesto. (JAGV)

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533.** DECLARACIÓN DE UNIPERSONALIDAD SIN PRESENTACIÓN A LIQUIDACIÓN FISCAL

Resolución de 16 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa del registrador mercantil XX de Madrid, de una escritura de elevación a público de acuerdos sociales por no acreditarse la previa presentación en la oficina liquidadora del Impuesto.

Resumen: Una escritura de declaración de unipersonalidad no está sujeta a presentación en la Oficina Liquidadora competente, pero si el registrador tiene dudas sobre ello puede exigir la pertinente nota de presentación a riesgo de que su calificación, en caso de recurso, sea revocada por la DG.

Hechos: Se presenta a inscripción una escritura de acuerdos sociales relativos a ceses y nombramientos, a traslado de domicilio y a la declaración del carácter unipersonal de la sociedad, y la identificación de titular real

El registrador suspende la inscripción pues estima que “para la calificación e inscripción es necesario acreditar la presentación del documento a efectos de la liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Operaciones Societarias, conforme a lo previsto en el artículo 86 del Reglamento del Registro Mercantil.

Añade una nota en la que se informa que “se puede solicitar la liquidación del referido impuesto en la Oficina colaboradora de la Gestión del modelo 600 instalada en este Registro Mercantil de Madrid; o bien presencialmente, o bien, a través del correo electrónico madrid.modelo600@registromercantil.org.”, sin perjuicio de su presentación en cualquier otra oficina liquidadora.

Se solicita calificación sustitutoria y el registrador sustituto confirma la nota solo respecto de la declaración de unipersonalidad considerando inscribibles los demás acuerdos.

El notario, en un excesivo escrito en el que no falta la ironía sarcástica, exagerada, innecesaria y desmedida, recurre. Dice que la calificación “adolece, de vaguedad, falta de claridad, precisión y también de fundamentación” y en definitiva que no es recibo; no especifica “a que modalidad del Impuesto estaría sujeta la declaración de unipersonalidad, ni menos en que precepto/s se fundamenta o al menos cabría sustentar la sujeción, fuera del genérico artículo 86 del RRM; sin que exista precepto alguno que considere la declaración de unipersonalidad como concepto liquidable, algo que por su preparación debería conocer el registrador.

Resolución: Se revoca la nota de calificación.

Doctrina: Parte de la base de que la declaración de unipersonalidad puede venir en escritura que también documente la transmisión de las participaciones o bien puede ser objeto de escritura separada (art. 203 el RRM)

En el caso del recurso la escritura documenta exclusivamente la declaración de unipersonalidad, y conforme al artículo 54.2 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados no es necesaria su presentación a liquidación.

No obstante reconoce que la DG ha “manifestado que el registrador, ante supuestos dudosos, puede exigir, para salvar su responsabilidad, que el documento sea presentado ante la oficina liquidadora competente” pero al mismo tiempo “ha considerado conveniente agilizar y facilitar los trámites en la inscripción de documentos especialmente en el ámbito mercantil, siempre y cuando, evidentemente, quede garantizado el cumplimiento del ordenamiento jurídico y, en este caso, muy especialmente el fiscal y el de blanqueo de capitales”. Por ello estima el recurso pues de la escritura presentada “no parece deducirse la existencia de ningún acto sujeto a ninguna de las tres modalidades impositivas que regula la Ley del Impuesto sobre transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados”.

Comentario: Dos brevísimos comentarios nos sugiere esta resolución: el primero que, si es claro que el documento no contiene acto sujeto al impuesto, el exigir la presentación puede ser excesivo y retardatorio del despacho del documento. Y dos, que no consideramos adecuado que la calificación termine con una invitación a practicar la liquidación en el propio Registro Mercantil, pues será el interesado el que escoja la mejor forma de cumplir con la calificación registral sin necesidad de indicaciones innecesarias, dado que, aunque ello pudiera estar cubierto por la obligación registral de indicar la forma de subsanación del defecto, en este caso existe una clara coincidencia de intereses. (JAGV)

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536.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SOLICITUD DE ACTA NOTARIAL DE JUNTA GENERAL: SU NOTIFICACIÓN A LA SOCIEDAD.

Resolución de 17 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil y de bienes muebles I de Pontevedra a practicar anotación preventiva de la solicitud de acta notarial de junta general.

Resumen: Para que se pueda practicar la anotación preventiva de levantamiento de acta notarial en la celebración de una junta general, es requisito indispensable que el requerimiento llegue a poder de la sociedad.

Hechos: Mediante acta autorizada el día 19 de julio de 2024 por el notario de Vigo, un socio titular del 25 % del capital social de una sociedad limitada, expone que ha sido convocada junta para el día 28 de julio de 2024, y que era su voluntad que a dicha junta asistiera notario. El requerimiento es para que, por medio del notario con residencia en el domicilio de la sociedad, realice el requerimiento. El notario requerido por diligencia hace constar que el mismo 19 de julio a través de su compañero con esa residencia le remite el acta para que la notificara, y a fecha de la de la diligencia, el 31 de julio, da fe de que no ha recibido de este notario contestación alguna por lo que desconoce si dicha acta ha sido notificada o no.

La registradora suspende la anotación pues “no consta el requerimiento notarial a los administradores de la sociedad, debidamente cumplimentado y efectuado dentro del plazo legalmente establecido. (Fundamentos de Derecho: artículo 203 de la Ley de Sociedades de Capital, artículos 104 y 194 del Reglamento del Registro Mercantil y Resolución de la D.G.S.J.F.P. de 14 de noviembre de 2023.).

El socio recurre. Dice que a la junta no asistió notario alguno, que la resolución citada por el registrador no tiene relación con el caso planteado y que es aplicable el artículo 203 de la LSC.

Resolución: Se confirma el defecto:

Doctrina: La DG reitera su doctrina sobre la solicitud de levantamiento de acta notarial de la junta, repasando la historia legislativa del levantamiento de acta notarial de la junta, que culmina en el vigente artículo 203 de la LSC, el cual somete “la eficacia de los acuerdos de la junta general posterior a la solicitud de la minoría a la constancia de su celebración en acta notarial”

Por su parte el artículo 104 del RRM establece la posibilidad de anotación preventiva de la solicitud, anotación que se practicará “en virtud del requerimiento notarial dirigido a los administradores y efectuado dentro del plazo legalmente establecido para dicha solicitud, esto es, con cinco días de antelación al previsto para la celebración de la junta”. Ahora bien, en el caso que plantea la resolución, resulta que el notario al que se le hizo el requerimiento para que lo llevara a cabo a través de otro notario no le consta que el requerimiento haya sido hecho.

 Por ello el problema que se plantea es si, para la práctica de la anotación preventiva del 104 y 194 del RRM, es necesario que se acredite la realización del requerimiento notarial a los administradores, cumplimentado y en plazo. La DG reconoce que el socio ha cumplido con los requisitos que le exigía la Ley, pero que “sin perjuicio de las responsabilidades que correspondan a quien no haya observado su diligencia, lo que se solventará en el expediente oportuno, limitados al presente recurso, no cabe más que confirmar el defecto”.

Comentario: La conclusión de la resolución es clara: para la práctica de la anotación preventiva de levantamiento de acta notarial es de todo punto necesario que el requerimiento llegue a poder de la sociedad. Es lógico, pues si a la sociedad no le ha llegado la noticia de la solicitud de levantamiento de acta notarial, no podrá proceder a requerir a un notario para que levante acta de la junta. La DG no entra en el examen de la causa por la que no le ha llegado el requerimiento a la sociedad, pero si esa falta de notificación a la sociedad fuera imputable al notario encargado de hacerla pudiera dicho notario haber incurrido en responsabilidad disciplinaria.

En todo caso es importante tener en cuenta que, no debe confundirse la solicitud dirigida al órgano de administración conforme al artículo 203 de la LSC, que no exige ningún requisito formal específico, de la anotación preventiva de esa solicitud en cuyo caso sí es exigible que la indicada solicitud se verifique en virtud de requerimiento notarial dirigido a los administradores. Ahora bien, siempre será necesario que la petición por el medio que sea, llegue a conocimiento de la sociedad y ello pueda probarse. (JAGV)

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537.*** CLÁUSULA ESTATUTARIA. SISTEMA DE RETRIBUCIÓN DE ADMINISTRADORES EJECUTIVOS.

Resolución de 21 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil XVII de Madrid a inscribir determinada cláusula de los estatutos de una sociedad.

Resumen: Aunque sólo sean retribuidos los consejeros ejecutivos, si uno de los sistemas retributivos es el de “una retribución variable”, es necesario que conste en estatutos los parámetros o indicadores de referencia.

Hechos: En acuerdos de junta se modifica el artículo de los estatutos sociales que regula la retribución de los administradores ejecutivos estableciendo diversos sistemas de retribución de forma cumulativa siendo uno de ellos el siguiente: “… c) una retribución variable, según indicadores o parámetros generales de referencia; d) …”. 

En el artículo también se hacía referencia a que si hay consejo se requiere “la celebración de un contrato entre el consejero y la sociedad, que deberá ser aprobado previamente por el Consejo de Administración· y que la cuantía máximo de retribución será fijada por la Junta General.

La registradora inscribe parcialmente el artículo según lo solicitado omitiendo de la inscripción “lo relativo a la retribución variable como sistema de remuneración, ya que su determinación exige indicar los parámetros o indicadores de referencia (art. 217 LSC)”

La sociedad recurre. Entiende que a la retribución de los consejeros ejecutivos no les es aplicable el artículo 217 de la LSC sino el art. 249.3 y 4 LSC. Cita además la resolución de 30 de julio de 2015 de la DGRN, en la que se viene a resolver una cuestión idéntica a esta y en la que La Dirección estima el recurso por entender que, efectivamente, no es de aplicación el art. 217 de la LSC.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG hace un resumen de su doctrina sobre la retribución de los administradores, sean o no ejecutivos, sobre todo después de la reforma llevada a cabo por la Ley 31/2014, sobre la cual aclaró que el «artículo 249.4 exige que la política de retribuciones sea aprobada, en su caso, por la junta general, pero esa política de retribuciones detallada (…) no necesariamente debe constar en los estatutos» (Resolución de 5 de noviembre de 2015).

Posteriormente la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en la Sentencia de 26 de febrero de 2018, en la que, apartándose de lo que venía siendo el criterio mayoritario, declara, respecto de las sociedades no cotizadas, que la relación entre los artículos 219 a 219 de la LSC y el artículo 249 de la misma Ley es cumulativa y no alternativa, uno para los administradores en general y otro para los ejecutivos, pero que pese a ello lo especial de los consejeros ejecutivos “ha de tener como consecuencia que la reserva estatutaria sea interpretada de un modo menos rígido y sin las exigencias de precisión tan rigurosas que en alguna ocasión se había establecido en sentencias de varias de las salas de este Tribunal Supremo y por la propia DGRN”. No obstante, dice la DG el TS “no llega a determinar los confines de la flexibilidad propugnada, limitándose a señalar que la atribución de competencia al consejo de administración para fijar la retribución de los consejeros ejecutivos «supone el reconocimiento de un ámbito de autonomía…”.

Por ello, la DG ha “admitido que aun cuando los distintos conceptos retributivos de los consejeros ejecutivos deban constar necesariamente en los estatutos sociales, podrán éstos remitirse al contrato que se celebre entre el consejero ejecutivo y la sociedad para que se detalle si se remunerará al mismo por todos o sólo por algunos de los conceptos retributivos fijados en los estatutos” con lo que se compatibiliza la protección a los socios con las necesidades prácticas de retribución de consejeros ejecutivos.

Entrando ya en el examen de la cláusula debatida, dice que “en estatutos deben quedar determinados los criterios retributivos de los consejeros, si bien, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo en su citada Sentencia de 26 de febrero de 2018, estos criterios pueden interpretarse de manera más flexible, cuando se refieren a los consejeros ejecutivos”.

Concluye que la cláusula debatida se refiere a “indicadores o parámetros generales de referencia”, “pero sin concretar cuáles son estos parámetros o indicadores de referencia, debiendo señalarse que el artículo 217 de la Ley de Sociedades de Capital exige que se determinen estos parámetros de referencia al decir «(…) retribución variable con indicadores o parámetros generales de referencia», lo que exige indicar cuáles son estos, si bien interpretados de manera flexible”.

Comentario: La DG tras insistir de forma reiterada en la flexibilidad que debe tenerse con la retribución de los consejeros ejecutivos según doctrina del TS, considera que en caso en retribución variable esa flexibilidad no llega a que no se determinen los parámetros o índices de referencia aplicables, aunque los mismos dice que deben ser interpretados de forma flexible. Esa interpretación flexible si tiene como destinatario al registrador quizás obligue a admitir artículos relativos a retribución de los administradores ejecutivos, en que baste con que se fijen unos parámetros o indicadores muy genéricos y poco precisos. Desde nuestro punto de vista hubiera sido mejor que la DG en aras de esa flexibilidad hubiera permitido que no se fijaran esos parámetros en estatutos, pero si estima, como lo hace, que ello puede suponer un perjuicio para los socios y una infracción legal, debió estimar que deben fijarse, pero de forma precisa y concreta y no al albur de lo que quiera interpretar el consejo en cada momento. En definitiva, que deja un poco en el aire tanto los indicadores o parámetros que deben utilizarse como su, forma de expresarlo en estatutos. (JAGV)

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538.* CLÁUSULA ESTATUTARIA. SISTEMA DE RETRIBUCIÓN DE ADMINISTRADORES: POSIBLE SISTEMA ALTERNATIVO.

Resolución de 21 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad 538.Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil y de bienes muebles I de Vizcaya a inscribir la escritura de modificación de estatutos de una sociedad.

Resumen: Es inscribible, por ajustarse al artículo 217 de la LSC, el artículo de los estatutos que al fijar los distintos sistemas de retribución de los administradores señala que podrá ser uno o varios de los establecidos.

Hechos: Se discute si es o no inscribible un artículo de los estatutos de una sociedad, relativo a la retribución de los consejeros ejecutivos, que, entre otras disposiciones muy completas, dice en la parte que afecta al recurso: “3. Dicha remuneración será determinada con arreglo a los límites y requisitos prevenidos por la legislación mercantil, …, y los conceptos retributivos que percibirán anualmente los administradores serán determinados por la Junta General y consistirán en uno o varios de los siguientes:

a) una asignación fija, hecha efectiva de forma dineraria, en especie o mixta;

b) dietas de asistencia;

c) una retribución variable, según indicadores o parámetros generales de referencia;

d) aportación a sistemas de ahorro o previsión social;

e) suscripción de seguro de responsabilidad civil;

f) una indemnización por cese no motivado por el incumplimiento de sus funciones como administrador.”

La registradora suspende la inscripción del artículo en su totalidad por entender que dicho apartado “vulnera lo dispuesto en el artículo 217 LSC ya que no determina el sistema de retribución, sino que deja al arbitrio de la junta general la elección de alguno o varios de los previstos en los estatutos. Según doctrina de la DGSJFP, Resoluciones de 12/11/2003, 25/02/2014 y 5/12/2023 entre otras, es necesario que los estatutos determinen uno o más sistemas concretos de retribución de manera que en ningún caso quede al arbitrio de la junta general su elección o la opción entre los distintos sistemas retributivos, que pueden ser acumulativos, pero no alternativos”.

Se recurre por la sociedad, alegando que a los concejeros ejecutivos no le es aplicable el art. 217 sino el 249 de la LSC.

Resolución: Se revoca la nota de calificación.

Doctrina: Es un recurso muy similar al de la misma fecha-21 de noviembre- resumido en el número anterior de esta serie, reiterando su doctrina sobre la retribución de los administradores.

Lo único que cambia es el defecto que le atribuye la registradora al artículo relativo a la retribución de los administradores que en este caso es el de que se establecen varios sistemas de retribución que quedan al arbitrio de la junta General.

La DG sobre el concreto defecto se va a limitar a señalar que “la cláusula cuestionada en su calificación no deja al arbitrio de la junta general la elección de alguno o varios de los previstos en los estatutos para los administradores, sino que se limita a establecer … que los conceptos retributivos que percibirán anualmente esos administradores serán determinados por la junta general y consistirán en uno o varios de los que se especifican, lo que está admitido por este Centro Directivo conforme a lo establecido en los artículos 217 y 249 de la Ley de Sociedades de Capital”.

Comentario: Sólo destacar la distinta visión que sobre aparentemente mismo artículo de los estatutos tienen distintos registradores. En el caso de esta resolución el apartado c) del punto 3 del artículo no le preocupa al calificante, sino que lo que le preocupa es el establecimiento de sistemas alternativos de retribución para los administradores, algo que inscribió sin problemas el calificante en el recurso anterior. Lógicamente el establecimiento de sistemas alternativos no es posible y sin duda la nota está motivada por una errónea lectura del tantas veces citado artículo 217 de la LSC que curiosamente utiliza términos muy similares a los del artículo debatido. (JAGV)

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540.** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD. INTERVENTOR: SUS FUNCIONES.

Resolución de 22 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora mercantil de Santiago de Compostela, por la que se califica negativamente la escritura de liquidación de una sociedad.

Resumen: En caso de nombramiento de un interventor a instancia de la minoría en la liquidación de una sociedad, no será necesario su consentimiento ni su conformidad para practicar la liquidación e inscribirla en el Registro Mercantil.

Hechos: Se presenta escritura de liquidación de una sociedad anónima.

Se suspende la inscripción pues resulta del registro la existencia de un expediente en el cual se nombra a una persona jurídica como interventor a solicitud de la minoría para fiscalizar las operaciones de liquidación, sin que conste de la documentación presentada la intervención ni el consentimiento del interventor nombrado a las operaciones de liquidación (art 381 LSC).

La sociedad, en un extenso escrito, recurre alegando generalidades del procedimiento registral y concluyendo que el registrador no puede pedir documentación complementaria, y tampoco la intervención o firma del interventor al no ser requisito imprescindible para la aprobación por parte de la junta de las operaciones de liquidación. El interventor es un órgano de vigilancia y control, que podrá denunciar las irregularidades que observe en el proceso liquidativo, pero que carece de facultades para incidir en los poderes y funciones de los liquidadores.

Resolución: Se revoca la nota de calificación.

Doctrina: La DG siguiendo el texto del art. 381 de la Ley de Sociedades de Capital señala que “la función de los interventores es la de fiscalizar las operaciones de liquidación”. Es decir, debe controlar la actuación de los liquidadores para que la misma se realice “dentro de las normas legales y estatutarias referentes al proceso de liquidación”, informando en su caso a los socios sobre todo ello. Por consiguiente, concluye, que los liquidadores pueden “actuar sin obtener la aprobación de los interventores”, pues su función “es de fiscalización, y no de aprobación de la actuación de los liquidadores”.

Comentario: Interesante resolución en cuanto aborda por primera vez que nosotros recordemos el papel que, en relación a la inscripción en el Registro Mercantil de la liquidación de la sociedad, juega el posible interventor nombrado a instancia de la minoría del artículo 381 de la LSC.

Como vemos su función es puramente interna sin ninguna repercusión en la inscripción que proceda en la hoja de la sociedad. (JAGV)

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541.*** PRENDA DE PARTICIPACIONES SOCIALES. EXTENSIÓN A INSTALACIÓN FOTOVOLTAICA.

Resolución de 22 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora mercantil y de bienes muebles III de Murcia, por la que se deniega la inscripción de una escritura de prenda de participaciones sociales e instalación fotovoltaica.

Resumen: Es posible una prenda sin desplazamiento sobre una instalación fotovoltaica dotada de número de licencia de explotación.

Hechos: Se trata de una escritura de prenda de participaciones sociales e instalación fotovoltaica, en la que en garantía de unos préstamos se constituye derecho real de prenda sobre las participaciones sociales de una sociedad, que se extendería y comprendería también la instalación fotovoltaica propiedad de la deudora y que se describía en el anexo I de la escritura con el número de la licencia de explotación.

 De la escritura resulta que “que la prenda sobre las participaciones será debidamente comunicada para su inscripción en el libro registro de socios …, y también se pacta “que la prenda sobre la instalación se presentará para su inscripción en el Registro de Bienes Muebles (…).

El registrador suspende la inscripción por los varios motivos de los que solo subsiste uno a efectos de recurso:

La prenda sobre participaciones sociales no es inscribible en el Registro de Bienes Muebles, como reconoce la propia escritura. Tampoco es inscribible en el Registro de Bienes Muebles la extensión de dicha prenda ordinaria, sobre una instalación fotovoltaica de producción de energía eléctrica, debidamente inscrita en el Registro Administrativo correspondiente, cuyas características descriptivas y situación constan en el documento presentado. Seria inscribible la hipoteca mobiliaria sobre dicha instalación (art. 12 y 42 y ss. de la Ley Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento), pero deberá hacerse constar con claridad el plazo, la responsabilidad hipotecaria por cada uno de los conceptos garantizados, tipo de interés ordinario, de demora, tasación para subasta y procedimiento de ejecución. El anexo III, donde parece que consta la responsabilidad, es ilegible y la estipulación tercera adolece de falta de claridad, ya que el préstamo es de 800.000 euros, pero la responsabilidad máxima es de 916.333,32 euros, posiblemente por no ser legible el anexo III.

El interesado recurre. Lo primero que hace es tachar de nula la calificación del registrador por no especificar si los defectos son subsanables o insubsanables.

 A continuación, añade que nadie ha solicitado la inscripción de la prenda sobre las participaciones sociales, sino que “sólo se ha interesado la inscripción de la prenda sobre una instalación fotovoltaica registrada y autorizada por la administración correspondiente cuya propiedad es del pignorante. Dice que constan todos los datos exigidos por el registrador pero que si no son legibles se vuelve a aportar insistiendo en que la prenda sin desplazamiento de posesión de la instalación es posible conforme al art. 53 y el 70.4 de la Ley de HMyPSDP de 1954.

Resolución: Se revoca la nota de calificación.

Doctrina: La DG centra el tema a debate en si es posible la prenda sin desplazamiento de posesión de una instalación fotovoltaica bien identificada.

Dice que para la registradora la instalación en su conjunto debería haber sido objeto de hipoteca mobiliaria y no de prenda. Pero la DG discrepa de su criterio pues la hipoteca mobiliaria está pensada más bien para establecimientos mercantiles y bienes muebles identificables por matrícula, número o bastidor, sin que la instalación que se describe en la escritura reúna estas características (art. 16 del Rto. de la LHMPSDP).

Para la DG la prenda está correctamente constituida “sobre una pluralidad de bienes como es la instalación de producción fotovoltaica que se describe en (…) la escritura, donde la individualización concreta de los bienes no es posible y que atiende más a las características del conjunto (tipología, potencia, tensión de conexión a red de distribución y tecnología entre otras). Así resulta del artículo 54 de la Ley sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión de 16 de diciembre de 1954, tras la modificación llevada a cabo por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre.

Para ratificar su decisión alude a su Resolución de 18 de marzo de 2008, “por la que se responden las consultas presentadas por la Asociación Española de Banca y por la Confederación Española de Cajas de Ahorro relativas al párrafo tercero del artículo 54 de la Ley de 16 de diciembre de 1954, de hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento según la redacción dada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre”, admitiendo “la posibilidad de constituir tanto prenda ordinaria como prenda sin desplazamiento de créditos. Lógicamente, sólo la prenda sin desplazamiento de posesión es inscribible en el Registro del Bienes Muebles, no así la prenda ordinaria, cuyo desenvolvimiento se produce por escritura pública al margen del Registro.

En el caso de la resolución “aunque no se habla expresamente de prenda sin desplazamiento de posesión, del contexto de las estipulaciones de la escritura se deduce que no estamos ante una prenda ordinaria, dado que no existe desplazamiento posesorio de la instalación, y que el procedimiento de ejecución pactado no es el de realización notarial de la prenda ordinaria del artículo 1872 del Código Civil, sino el previsto para la prenda sin desplazamiento de posesión en el artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Concluye que “no cabe duda de que la prenda constituida sobre la instalación fotovoltaica y sobre la licencia para su explotación reúne los requisitos necesarios para su acceso al Registro de Bienes Muebles como prenda sin desplazamiento de posesión”.

Comentario: Aunque la escritura podría haber sido más clara en cuanto a los derechos que se constituyen, una vez más la DG, sobre la base de una interpretación de las cláusulas de la escritura concluye que lo constituido es una prenda sin desplazamiento de posesión sobre una instalación fotovoltaica.

Hubiera sido muy interesante que el CD se pronunciara sobre la posibilidad de inscripción de la prenda sobre participaciones sociales, si se constituye como prenda sin desplazamiento, lo que además es conforme con la naturaleza del derecho sobre el que recae la prenda pues las participaciones no son títulos sino cuotas partes del capital de una sociedad y que como tales no admiten desplazamiento alguno. Ahora bien, sea cual sea la respuesta que se dé al problema, parece que esa inscripción de prenda sobre participaciones sociales constituida como prenda sin desplazamiento no tendrá carácter constitutivo, pues su configuración como inscribible dependerá de las partes, aunque para el acreedor tiene indudables ventajes al sustituir una publicidad privada (Libro registro) por una publicidad general y pública. (JAGV)

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545.*** CONSTITUCIÓN DE SL CON UNA SOLA PARTICIPACIÓN SOCIAL DE UN EURO

Resolución de 29 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil III de Valencia a inscribir una escritura de constitución de una sociedad de responsabilidad limitada.

Resumen: Es posible la constitución de una sociedad limitada unipersonal en la cual el capital social es de un euro representado por una sola participación social de un euro de valor nominal.

Hechos: Se constituye una sociedad limitada unipersonal, con un capital de un euro representado por 1 participación social de un euro (1 €) de valor nominal, numerada con el número 1, quedando suscrito y desembolsado íntegramente.

El registrador deniega la inscripción por entender que dividir el capital social en una sola participación, contradice “los principios configuradores de la sociedad limitada y su normal desenvolvimiento (art. 28 de la LSC). En concreto: a) el régimen de adopción de acuerdos será necesariamente la unanimidad y ello de forma estructural o consustancial, no solo consecuencia de una determinada atribución de las participaciones sociales con infracción del art. 200 de la LSC; b) en caso de que la participación sea titulada por una pluralidad de socios, tal situación tendría en este caso una especial significación, pues en buena parte se suplantaría el régimen estatutario por el de la comunidad de bienes, con infracción del art. 23 de la LSC que señala en su inicio, que “los estatutos que han de regir el funcionamiento de la sociedades de capital….”. c) Se establece de forma consustancial o intrínseca la absoluta libertad de transmisión vulnerando el artículo 108 LSC. d) Todo ello sin perjuicio de señalar que la Ley de Sociedades de Capital, presupone en numerosos preceptos una división más amplia en el capital social así la regulación de mayorías, 2/3 en numerosos casos – quórums de constitución, convocatoria de juntas, derechos de minoría, regulación del capital social y sus menciones, etc…). e) Los artículos 6, 7 8 y numerosos preceptos estatutarios contemplan o presuponen una pluralidad de participaciones no guardando coherencia con la estructura de la sociedad y en concreto con la de su capital social. Y a modo de conclusión el articulado de los estatutos no es coherente en su regulación. Artículo 23 LSC. Defecto de carácter denegatorio.

Observaciones: Bastaría una nueva redacción del artículo estatutario que, sin alterar la cifra del capital social, éste apareciese dividido en una pluralidad suficiente de participaciones que permitiese el normal desenvolvimiento de la sociedad. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 61 bis del Reglamento del Registro Mercantil se hace constar expresamente la no inclusión de la/s persona/s nombrada/s en el precedente título, en el Registro Público Concursal.

La notaria autorizante recurre la calificación. Dice que “el artículo 28 de la Ley de Sociedad de Capital no hace alusión alguna al “normal desenvolvimiento” de las sociedades, que no es ni un concepto legal, ni ninguno de los límites al principio de la autonomía de la voluntad”. A continuación, alega la posibilidad de sociedad unipersonal en la que la unanimidad es consustancial, estimando que tampoco existe problema en caso de varios socios, ni por supuesto queda afectado el sistema de transmisión de participaciones

Resolución: Se revoca la nota de calificación.

Doctrina: La DG va, una por una, desestimando las objeciones que pone el registrador a la inscripción de la escritura objeto del recurso.

Así sobre el principio mayoritario del artículo 200 de la LSC dice que la regla de las mayorías en la adopción de acuerdos de junta general tiene como presupuesto la pluralidad subjetiva de la sociedad. Pero ello “no constituye una condición de la persona jurídica corporativa ni de la subsistencia del ente” dada la posibilidad de sociedad unipersonal.

Tampoco es objeción la posible existencia de una participación que pertenezca a varios socios pues dicho supuesto ya está previsto en el artículo 126 de la LSC, y el riesgo también existiría aunque fueran varias participaciones si todas ellas están en proindiviso.

Tampoco es obstáculo que la LSC presuponga en varios de sus artículos “una división más amplia en el capital social, como ocurre con el quórum de constitución de las juntas generales y con las mayorías establecidas para adoptar acuerdos, convocatoria de juntas, derechos de minoría, regulación del capital social y sus menciones, etc., pues ese problema también existe con la sociedad unipersonal. Y lo mismo ocurre con los artículos de los estatutos pensados para un capital dividido en varias participaciones “aunque tales referencias deban considerarse superfluas mientras no se creen más participaciones mediante la correspondiente modificación estatutaria”.

Finalmente, la DG señala una serie de razones que abogan por la posibilidad de existencia de una sociedad con una sola participación:

— la flexibilidad de su régimen legal;

— que no existe precepto alguno que se oponga a ello;

— el juego de la autonomía de la voluntad del socio fundador.

Comentario: A todas las razones de peso dadas por la recurrente y por la DGSJFP acerca de la admisibilidad de la sociedad unipersonal con una sola participación social, en el concreto caso contemplado, se añade lo razonable de la admisibilidad de esa posibilidad.

Fuera de ello la DG lo admite con una gran amplitud pues tampoco ve problema alguno en que esa única participación pertenezca a varias personas, y por tanto no será requisito para la constitución de una sociedad por varias personas el que capital esté representado por una sola participación, sea del valor que sea. Ahora bien, debemos reconocer que, si no se trata de estas especiales sociedades de un euro de capital social, la admisión sin cortapisas de que el capital social, sea cual sea su cuantía, no esté dividido en varias participaciones o acciones-la DG no alude a las sociedades anónimas- pudiera plantear algunos problemas, en caso de participaciones en copropiedad, es decir una participación y varios socios, en el desenvolvimiento de la sociedad como sería el caso de aumentos futuros de capital con creación de una sola participación o emisión de una acción con el valor de la única existente, sobre todo a efectos del ejercicio el derecho de suscripción preferente sobre esa única participación o acción.

Quizás la DG debería haber señalado algunos límites a la posibilidad de capital con una única participación, o en su caso, acción, sobre todo a la vista del artículo 23 de la LSC que sobre el contenido de los estatutos señala claramente que una de las menciones es la relativa al “capital social, las participaciones o las acciones en que se divida, su valor nominal y su numeración correlativa”. JAGV.

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547.* CLÁUSULA ESTATUTARIA. RETRIBUCIÓN DE ADMINISTRADORES

Resolución de 30 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil V de Valencia a inscribir una escritura de elevación a público de acuerdos sociales.

Resumen: Es inscribible un artículo de los estatutos sobre retribución de los administradores, en el que se establecen varios sistemas de retribución para escoger por el Consejo.

Hechos: En una modificación de estatutos se aprueba el siguiente artículo sobre retribución de los administradores: “(…) El cargo de consejero, por sus funciones deliberativas, será gratuito. Los consejeros que tengan atribuidas funciones ejecutivas tendrán derecho a percibir una retribución por la prestación de dichas funciones, que será determinada por el Consejo de Administración (…), que se incluirá en un contrato que se celebrará entre el consejero y la Sociedad, (…) La remuneración de los consejeros ejecutivos podrá consistir en”: Aquí se especifican los distintos conceptos retributivos.

El registrador señala un defecto:

— La retribución no puede tener carácter facultativo (podrá consistir…) sino incondicional, no pudiendo quedar a la voluntad de la Junta General la determinación entre uno o varios de los conceptos retributivos previstos, o que pudiera ser retribuido o gratuito, como parece indicar la utilización de la locución “podrá consistir” (art. 217.1 de la Ley de Sociedades de Capital, art. 58 del Reglamento del Registro Mercantil y RDGSJFP de 12 de noviembre de 2003 y 15 de abril de 2000). Defecto de carácter subsanable”.

El notario recurre: Dice que se trata de una cuestión que ya ha sido tratada por la Dirección General en resolución de 4 de junio de 2020, en el sentido de que será en el contrato donde se establezca el concreto sistema de retribución y que el vocablo “podrá consistir” debe interpretarse por el tenor del resto del artículo de donde resulta claro que los Consejeros son retribuidos.

Resolución: Se revoca la nota de calificación.

Doctrina: La DG se va a remitir también a su resolución de 4 de junio de 2020 “respecto de una cláusula estatutaria de la misma sociedad, prácticamente idéntica a la actual, con un criterio que debe mantenerse”.

Como aclaración en relación al caso concreto añade que la “calificación tal y como ha sido redactada (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria) debe ser revocada” pues, aunque los conceptos retributivos deben constar en estatutos estos pueden remitirse al futuro contrato a celebrar en el Consejero y la sociedad, de forma que se compatibilice “la debida protección de los socios, por cuanto se fijan en estatutos los posibles conceptos retributivos y se aprueba en junta general el importe máximo de la remuneración anual del conjunto de los administradores, con la adaptación a las necesidades de la práctica por cuanto se atribuye al consejo de administración la competencia de elegir, caso por caso, entre los distintos conceptos retributivos previstos en los estatutos aquellos concretos que deben incluirse en el contrato al que se refiere el artículo 249 de la Ley de Sociedades de Capital, sin necesidad de modificación estatutaria alguna”.

Comentario: Solo señalar que al decir la DG que la nota tal y como ha sido redactada no puede confirmarse creemos que se refiere a que alguno o algunos de los distintos sistemas retributivos establecido en los estatutos carecen de la precisión necesaria. Estos sistemas eran los siguientes: “una retribución fija, una retribución variable en función de la consecución de objetivos de negocio, personales o globales, económico financieros, estratégicos o de desempeño personal, sistemas de previsión social, planes de ahorro, retribución en especie (utilización de vivienda habitual, de vehículo, suscripción de seguros), indemnizaciones por cese conforme a las causas previstas en sus contratos y pactos de exclusividad, de no competencia post-contractual o de permanencia”. Aunque también puede referirse a cualquier otro detalle que se nos escapa. JAGV.

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549.*** SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN DE UN «NO ACUERDO» O «ACUERDO CON EMPATE».

Resolución de 31 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador mercantil y de bienes muebles de Burgos, por la que se deniega el acceso al Registro Mercantil de un acta notarial de junta general que recoge la no aprobación de la propuesta sometida a votación relativa al primer punto del orden del día al producirse un empate.

Resumen: Un no acuerdo, es decir un acuerdo que no se adopta por darse un empate en las votaciones en el seno de la junta general, no es inscribible en la hoja de la sociedad.

Hechos: Se pretende la inscripción de un acta notarial de junta general de socios la cual, ante la propuesta de acuerdo de reelección de los administradores solidarios de la sociedad, al estar caducados por transcurso del plazo, no adoptó acuerdo alguno al producirse un empate en las votaciones.

El registrador deniega la inscripción pues dada la situación de empate en el seno de la junta no existe acuerdo inscribible. Art. 198 y ss LSC, 6 y 50 del RRM.

La sociedad, que es anónima, está compuesta por dos socios al 50% cada uno, reflejando el acta una fuerte conflictividad entre los dos socios.

Añade que el defecto es subsanable.

Uno de los socios recurre. Explica que se trata de una sociedad anónima, que los cargos de administradores han caducado por transcurso del plazo, y alega que la Sección 1.ª de la Audiencia Provincial de Pontevedra en Sentencia núm. 436/2014, de 18 de diciembre, ha establecido “que los acuerdos pueden clasificarse en dos grupos: aquellos en los que se adopta una decisión, sea positiva o negativa, y aquellos en los que no se adopta ninguna…”. Añade, que la distinción no es baladí porque, incide en si los acuerdos son o no impugnables y en la posibilidad de que el juez pueda declarar la nulidad del acuerdo y “sustituirlo por el que legalmente procediera”. Concluye que la no aprobación puede considerarse una vulneración de la Ley o de los estatutos.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG va a partir de su Resolución de 26 de octubre de 2005 declarando que la ley (artículo 93 de la entonces vigente Ley de Sociedades Anónimas) exige que exista mayoría para la adopción de acuerdos (de forma análoga a los actuales artículos 159 y 198, ambos del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, este último referido a las sociedades limitadas)” y que “en caso de empate, (…) no hay solución legal prevista al respecto (ni en la antigua Ley de Sociedades Anónimas, ni tampoco, como afirma correctamente el registrador, en la actual Ley de Sociedades de Capital).

Esta resolución es también aplicable a la sociedad limitada dada la identidad de razón y voluntad de sistemática que persigue la vigente Ley de Sociedades de Capital (el registrador en su calificación citaba al art. 198 LSC aplicable a las limitadas).

Por su parte el artículo 159.1 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital dispone que los acuerdos se toman por la mayoría legal o estatutariamente establecida.

Por ello la DG a efectos de inscripción la “distinción entre acuerdos propiamente dichos y acuerdo o acuerdos no adoptados”, al amparo de la sentencia de la Audiencia Provincial citada por el recurrente, no es aceptable, pues la sentencia opera en sede judicial máxime si ese no acuerdo despliega efectos, o consecuencias jurídicas desfavorables, para la sociedad de que se trate”.

Además, el principio de tipicidad en el Registro Mercantil hace que, de conformidad con el art. 94 del Reglamento del Registro Mercantil, sólo se inscriba en la hoja de la sociedad el cese y nombramiento de administradores y no los “no acuerdos” o “desacuerdos” sobre ello.

Finalmente advierte que si persiste el empate puede motivar la disolución de la sociedad con base al artículo 363 de la Ley de Sociedades de Capital, por la imposibilidad manifiesta de conseguir el objeto social y la paralización de los órganos sociales. En definitiva, el problema quedará reservado al orden jurisdiccional.

Comentario: Parece una obviedad que un no acuerdo no es susceptible de provocar una inscripción en la hoja de la sociedad. Pero también es obvio que la sociedad queda en una difícil situación pues de conformidad con el artículo 145.3 del RRM el registrador “hará constar la caducidad, mediante nota marginal, cuando deba practicar algún asiento en la hoja abierta a la sociedad o se hubiera solicitado certificación”. Por tanto, la sociedad quedará acéfala siendo necesario para convocar una nueva junta, salvo que se constituya con el carácter universal, recurrir a la convocatoria judicial o registral. JAGV.

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