INFORME Nº 362: BOE NOVIEMBRE de 2024.

2ª Parte: RESOLUCIONES DGSJFP:

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VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

() Reiterativa o de escasísimo interés

* Poco interés o muy del caso concreto

** Interesante (categoría estándar)

*** Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD

442.*** CANCELACIÓN DE USUFRUCTO POR ABANDONO DE LA VIVIENDA USUFRUCTUADA 

Resolución de 5 de agosto de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 1, por la que se deniega la inscripción de la extinción de un derecho de usufructo.

Resumen: el abandono es la pérdida del dominio provocada por el dueño de la cosa mediante la dejación de su posesión con intención de perder su propiedad. Y, en puridad de conceptos, cuando se trata de derechos reales limitados, como el usufructo, no se habla propiamente de abandono sino de renuncia.

Hechos: Mediante escritura de herencia del año 2012 inscrita en el Registro, la testadora legó a su nieta el usufructo sobre la vivienda que constituía su residencia habitual añadiendo que el usufructo se extinguirá si la legataria abandona dicha vivienda.

Se presenta acta de manifestaciones en la que se manifiesta lo siguiente: «que es conocedora de que hace más de seis años, su hija. ha abandonado la vivienda de Zaragoza y se encuentra viviendo en Pamplona junto con la compareciente y su esposo. Así lo acredita con certificado de empadronamiento y el notario estima justificada la notoriedad pretendida, por lo que queda acreditado por notoriedad, que la nieta no vive ni tiene su residencia habitual en el piso en cuestión.

La Registradora califica negativamente por no considerar acreditado el hecho del que depende la extinción del derecho de usufructo, es decir, el abandono de la vivienda (el abandono conlleva un elemento subjetivo/intencional superior al de la residencia), con las garantías para la tutela efectiva del titular registral del derecho que pretende cancelarse, derecho de usufructo, inscrito en el Registro de la Propiedad y bajo la salvaguarda de los Tribunales.

La Dirección revoca la nota de calificación y tras reiterar su doctrina sobre la interpretación de los artículos 40 y 82 LH señala que el abandono es:

1º. Un acto unilateral del dueño de una cosa por el que la separa de su patrimonio y se desprende de ella sin pasar a formar parte de un patrimonio distinto.

2º. El abandono requiere de una dejación material que conlleva una renuncia jurídica: el sujeto realiza un acto de desposesión para perder la propiedad y sólo las cosas pueden ser objeto de abandono.

3º. Este acto por el cual una persona renuncia a un derecho implica consentimiento. El abandono supone una intención, a diferencia de la pérdida.

4º. Se trata de un acto material que realiza un sujeto al desprenderse de una cosa o bien mueble o inmueble con la intención de perder su posesión y el derecho que sobre dicha cosa tenía. Pero el abandono puede también manifestarse realizando actos que indiquen que el sujeto pretende dejar fuera de su esfera de poder la cosa abandonada.

5º. Ciertamente, el abandono es la pérdida del dominio provocada por el dueño de la cosa mediante la dejación de su posesión con intención de perder su propiedad. Y, en puridad de conceptos, cuando se trata de derechos reales limitados, como el usufructo, no se habla propiamente de abandono sino de renuncia (artículo 513.4.º del Código Civil).

En el concreto supuesto de este expediente, el legado según el cual «el usufructo se extinguirá si la legataria abandona dicha vivienda» debe interpretarse en el sentido de que el usufructo se extingue si la usufructuaria deja de habitar la vivienda. El término abandonar se refiere a la vivienda y no al derecho de usufructo, de modo que debe entenderse suficiente que la usufructuaria deje de habitar la vivienda, en los términos en que se ha producido en este caso concreto, para concluir que el usufructo se ha extinguido. (ER)

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443.** HERENCIA Y VENTA EXTRAJUDICIAL DE FINCA HIPOTECADA

Resolución de 7 de agosto de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Valdepeñas, por la que se suspende la inscripción de una escritura de herencia y compraventa extrajudicial

Resumen: En la venta extrajudicial ha de constar, a efectos de su calificación, el cumplimiento de los tramites esenciales del procedimiento.

Si se pacta en virtud de una novación posterior de la hipoteca, el mismo no perjudicará a las cargas que accedieron al registro cuando aún dicho pacto no constaba inscrito.

El carácter habitual de la vivienda solo se puede destruir con una prueba suficiente en contrario.

Hechos: Del historial de la vivienda objeto de venta, en el momento de otorgamiento de la escritura, resulta:

– gravada con la hipoteca, objeto de venta extrajudicial, que causó la inscripción 2.ª, transmitida por la 5.ª y modificada por la 6.ª en la que las partes pactan expresamente que la parte acreedora pueda reclamar cuanto se le adeude mediante la venta extrajudicial de la finca hipotecada.

– gravada con la hipoteca constituida en la inscripción 4.ª

– gravada con una anotación de embargo letra A.

– al margen de la citada inscripción 2.ª consta nota de expedición de la certificación del artículo 236-b del Reglamento Hipotecario, para el procedimiento de ejecución de la hipoteca de la referida inscripción 2.ª, transmitida por la 5.ª y modificada por la 6.ª

– posteriormente, la hipoteca de la inscripción 4.ª se transmite a favor de la entidad «Gandara S.V.» según la inscripción 7.ª

Previa adjudicación hereditaria de la vivienda, como un acto previo a efectos del tracto sucesivo, posteriormente se vende la misma a la adjudicataria de dicha finca en el procedimiento de ejecución extrajudicial de la hipoteca que recaía sobre ella. Se solicita la cancelación de las cargas posteriores a la hipoteca ejecutada.

No se aporta el acta de tramitación del expediente de subasta notarial de ejecución extrajudicial de hipoteca, solo se acompaña de otra escritura complementaria por la que los mismos otorgantes de la escritura elevan a público una «Minuta» de manifestaciones, relativas a que en el procedimiento de ejecución extrajudicial de la hipoteca que motivó la venta que se documenta se han cumplido los trámites esenciales.

La registradora la califica negativamente en base a tres defectos:

— Que no consta en la escritura ni en la complementaria, los trámites del procedimiento por el que se ha llevado a cabo la ejecución de la hipoteca y que han determinado la venta que se escritura.

— Que no consta el consentimiento de “Gandara, SV” para que se efectúe la venta extrajudicial de la hipoteca de la inscripción 2.ª, ya que la novación por la que se acordó incluir tal posibilidad se efectuó con posterioridad a la constitución de la inscripción 4.ª de la que ahora es titular y

— La manifestación sobre que la vivienda es la habitual de los deudores vendedores requiere consentimiento de los titulares de la hipoteca de la inscripción 4.ª, ya que, al pactarse el procedimiento de ejecución extrajudicial de la hipoteca, se hizo constar que la vivienda era la habitual de la parte de deudora.

La recurrente alega, que en el acta notarial y en la escritura complementaria otorgada se recoge toda la tramitación del procedimiento que culmina con la venta extrajudicial, que la sociedad titular actual de la hipoteca de la inscripción 4.ª adquirió cuando ya estaba en marcha la venta extrajudicial y expedida la certificación y que no consta en la escritura de novación, en contra de lo que afirma la registradora, el carácter de vivienda habitual de la finca por lo que nada hay que manifestar ni consentir.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: El régimen jurídico actual de la venta extrajudicial de finca hipotecada se encuentra disperso en los distintos textos normativos (art 129 de la LH, 234 y ss RH, artículo 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, Capítulo V del Título VII de la Ley orgánica del Notariado establecen el régimen de las subastas notariales)con el agravante de que existen importantes contradicciones como sucede en la regulación de las notificaciones y subastas.

La calificación  de la venta extrajudicial ante notario en cuanto ejecución de un pacto voluntario inter partes, tiene el mismo alcance que respecto a los demás documentos notariales, con la particularidad en este caso de que la venta se produce como colofón a un procedimiento estrictamente regulado, de carácter registral, respecto de las que el ordenamiento toma precauciones para que la transmisión obedezca a una justa causa que salvaguarde los derechos de los interesados exigiendo un conjunto de formalidades cuya cumplimentación se exige al notario.

Por tanto, ha de ser indubitado y objeto de examen por el registrador:

— El incumplimiento del deudor.

— Que los intereses de las partes en juego, también los de los titulares de derechos y cargas posteriores que han de ser objeto de purga, hayan tenido la oportunidad de intervenir.

El primer defecto, es confirmado, puesto que la escritura presentada no contiene los requisitos necesarios,(artículo 236 letra l del RH), para que la registradora pueda comprobar el cumplimiento de los tramites esenciales del procedimiento, sin que ello pueda ser suplido aportando una escritura de elevación a público de una “Minuta” de manifestaciones preparatorias de una escritura complementaria, relativas a que en el procedimiento de ejecución extrajudicial de la hipoteca que motivó la venta que se documenta se han cumplido los trámites esenciales.

Nuestro CD da dos opciones para subsanarlo:

1. Rectificando la escritura recogiendo de modo expreso y con la extensión suficiente los requisitos exigidos o,
2. Aportando el acta notarial en la que se hayan consignado estos sin que su mera mención en la escritura de compra sea suficiente.

En cuanto al segundo defecto al ser de carácter constitutivo la inscripción del pacto de ejecución extrajudicial hipotecaria, si éste se pacta  en virtud de una novación otorgada cuando ya habían accedido al registro cargas intermedias, sus efectos no pueden oponerse a estas, puesto que dicho pacto no constaba inscrito cuando tuvieron acceso al Registro y sin que modifique lo anterior el hecho de la  transmisión de la hipoteca intermedia, al no quedar afectado el rango adquirido por aquélla, y aunque la titular no hubiera efectuado alegación alguna en el procedimiento, extremo este que no ha quedado acreditado, correspondiendo al notario como responsable de su tramitación decidir sobre la procedencia de impulsarlo aun siendo advertido de la existencia de dichas cargas.

El tercero es igualmente confirmado puesto que no es ajeno al desarrollo del procedimiento de venta extrajudicial el carácter habitual o no de la vivienda, es por ello que tal circunstancia “es necesaria para la correcta configuración del pacto y debe figurar de forma expresa”.

En el caso que nos ocupa, se hizo constar el carácter habitual de la vivienda al pactarse la ejecución extrajudicial, pero en la escritura calificada, se manifiesta que la vivienda no tiene carácter habitual sin aportar prueba en contrario alguna, por lo que no decae la presunción del citado artículo 129 de la Ley Hipotecaria, que dispone que “se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la venta extrajudicial el inmueble es vivienda habitual si así se hubiera hecho constar en la escritura de constitución”.

La exigencia de prueba en contrario deriva de que el carácter habitual o no de la vivienda determina, entre otros, las reglas aplicables respecto al importe exigible para autorizar la adjudicación en la subasta conforme al artículo 671 de la LEC.

Sin que tal carácter puede resultar de una mera manifestación en perjuicio de posteriores acreedores a cuyo favor habría de consignarse el sobrante o diferencia entre lo debido al acreedor y el valor de adjudicación.

Comentario: Con esta resolución queda claro que para la efectividad y vigencia del procedimiento extrajudicial es esencial que dicho pacto haya sido objeto de inscripción registral ya que sus efectos no van a quedar constreñidos a las partes intervinientes en la operación de préstamo, aunque en ningún caso surtirá efectos respecto de cargas anteriores. (MGV)

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444.() SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO ADQUIRIDO POR USUCAPIÓN

Resolución de 2 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Colmenar Viejo n.º 2 a inscribir una sentencia dictada en un procedimiento ordinario sobre adquisición de una finca por usucapión.

Resumen: el sistema español es un sistema de folio real siendo la finca la base del Registro.

Hechos: se presenta mandamiento ordenando la inscripción de una sentencia dictada en juicio ordinario por la que se declaraba la adquisición de una finca por usucapión.

La Registradora califica negativamente al considerar que la descripción de la finca cuya inscripción se pretende es insuficiente para practicar las operaciones registrales pertinentes y no poder identificar la finca en cuestión.

El Centro Directivo confirma la calificación y tras analizar el alcance de la calificación cuando se trata de documentos judiciales señala que la negativa de la registradora a practicar la inscripción no implica en ningún caso que esté cuestionando la titularidad proclamada por el fallo judicial ya que la finca es el elemento primordial de nuestro sistema registral –de folio real–, por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico real. No obstante, esta doctrina ha sido matizada en relación con los inmuebles ya inscritos cuya descripción ya recoge el conjunto de requisitos establecidos en el ordenamiento hipotecario. En tales casos, la omisión o discrepancia de algunos de los datos descriptivos con que éstos figuran en el Registro no constituye en todo caso un obstáculo para la inscripción si su ausencia no impide la perfecta identificación de la finca. Por el contrario, debe entenderse que dicho obstáculo existirá cuando la omisión o discrepancia sea de tal condición que comprometa la correspondencia segura y cierta entre el bien inscrito que sea objeto del título presentado a inscripción. (ER)

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445.** TRANSACCIÓN SIN CONTENIDO INSCRIBIBLE HOMOLOGADA JUDICIALMENTE

Resolución de 2 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Inca n.º 1 a inscribir un auto de homologación de una transacción (ACM)

Resumen: La homologación judicial de un acuerdo transaccional SIN contenido jurídico real inmobiliario (pago metálico legítima) no lo hace inscribible ni altera su naturaleza de documento privado.

Hechos:      Se presenta un auto de homologación judicial de una transacción sobre pago de legítima mediante una promesa de pago con el importe que se obtenga de la eventual venta futura de una finca (cuya relación con la herencia tampoco consta).

La Registradora: califica negativamente ex  Art 3º LH y la reiterada doctrina de la DG (que se citará) por resultar preciso un acto formal y expreso acompañado de titulo público adecuado (escritura pública) para la inscripción, ya que la transacción consta en un documento privado cuya naturaleza no queda alterada por la homologación judicial.

La abogada del adjudicatario: recurre señalando que el auto judicial aprobatorio del acuerdo transaccional tiene carácter de documento público inscribible (Arts 317-1 y 319 LEC), y que ex Arts 414 y 415 LEC se trata de un acto procesal cuyo principal fin es alcanzar un acuerdo entre las partes, el cual, ex Art. 1816 CC produce efectos de «cosa juzgada material», lo que impide volver a plantear cuestión alguna sobre ese supuesto, objeto, pretensión o proceso, de modo que la homologación judicial supone una terminación del procedimiento con la garantía y eficacia propia de una sentencia dictada en vía contenciosa, y por tanto sujeta a los límites de la Calificación registral del Art 100 RH.

Resolución: La DGSJFP desestima  el recurso y confirma la calificación :
 Doctrina:
a) Desde un punto de vista sustantivo, porqué el acuerdo homologado no tiene transcendencia real en el Registro, y por tanto no puede ser objeto de inscripción, ya que lo que se pretende es afectar una finca al pago de una cantidad (la legítima) ante el peligro de que una futura insolvencia del demandado (heredero) frustre la expectativa de cobro del actor (legitimario)  Tampoco se ordena en el auto mandamiento ordenando una anotación preventiva de embargo.

b) Desde un punto de vista formal, porqué la homologación judicial de un documento privado (acuerdo transaccional) no lo convierte en público ni lo hace inmediatamente inscribible:

1) El Art 3º LH establece una enumeración de títulos formales inscribibles que no es alternativa o indistinta, sino que cada uno, conforme al Ppio de Congruencia, tiene un ámbito material y formal propio;

2) Así, la DG reitera la mecánica de las homologaciones judiciales de acuerdos privados en general, de exigir escritura pública notarial para inscribir acuerdos transaccionales, ya que NO se trata de una SENTENCIA sino de un mero Auto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto (a lo más el juez valora la capacidad de las partes para transigir en sí mismo, no para el negocio objeto de la transacción)  de modo que ante la remisión del Art 810 LEC al Art 787-2  LEC se impone como regla general la protocolización notarial de la partición judicial, siempre y cuando haya concluido sin oposición.

3) En definitiva la DG confirma una jurisprudencia REITERADA y CONSOLIDADA así, entre otras, en las RR. DGRN y DGSJFP de 9 julio (dación en pago entre cónyuges) y 5 agosto 2013 (adjudicaciones pro indiviso); de 25 febrero 2014 (servidumbre de paso), de 3 marzo 2015 (exceso de cabida); o en 2016, las de 2 de junio (compraventa), 19 de julio (disolución de condominio) y 6 de septiembre de 2016 (división de cosa común) u otra de 30 de noviembre (liquidación de una sociedad conyugal), las RR. de 17 octubre (Convenios Reguladores de divorcio y de Parejas de Hecho) y de 24 octubre de 2016 (declaración de Obra Nueva en convenio regulador) la de 21 de diciembre 2016 (división de cosa común); en 2017: las RR. 5 de abril (Liquidación de Gananciales #172/17) y de 6 de abril (disolución de condominio #173/17); la R. 30 de mayo (para la resolución por incumplimiento una permuta); R. 7 septiembre (dación en pago de deuda de costas procesales); 18 de octubre (Disolución y Liquidación SL); R. de 31 de octubre (Reconocimiento dominio) y las RR 2 noviembre 2016 y 18 de mayo y 3 de noviembre de 2017 (protocolización de operaciones particionales), R. 29 mayo (protocolización unilateral de operaciones particionales), RR. 30 mayo y R. 20 julio 2018 (Disolución comunidad) y RR. de 6 junio y 24 de octubre 2018 (cónyuges ya divorciados); las RR de 14 de febrero, 22 de mayo, 11 de julio, 31 octubre (divorcio), y 11 de diciembre de 2019; las RR. 28 enero (donación de usufructo al hijo en divorcio), RR. 2 septiembre (donación garaje a menor en divorcio) y 12 noviembre 2020 (donación entre cónyuges); y RR 19 febrero, 27 abril (liquidación de Gananciales por divorcio.) 18 mayo y 20 septiembre (ambas Disolución comunidad), y 14 octubre 2021 (adjudicación en pago tras divorcio), las de 20 junio, 11 septiembre y 4 diciembre 2023 y las de 23 julio (asignación de finca privativa en divorcio) y 2 septiembre 2024 (reclamación legitimaria). (ACM).

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446. INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO. RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN CUANTO AL CARÁCTER DEL BIEN

Resolución de 2 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 4 a inscribir una instancia de heredero único (JAR)

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447.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR MANDAMIENTO JUDICIAL

Resolución de 2 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Salamanca n.º 3, por la que se suspende la cancelación de una hipoteca ordenada por mandamiento judicial por razón de falta de idoneidad del documento presentado para tal cancelación

Resumen: Es posible cancelar por pago una hipoteca  ya en ejecución,  en virtud del auto judicial que así lo ordene.

Hechos: Se trata de un de mandamiento judicial en el que se ordena no solo la cancelación de la nota marginal de expedición de cargas en procedimiento de ejecución directa, sino también la misma cancelación de la inscripción de la hipoteca, por haberse acreditado en el procedimiento tanto el completo pago de la deuda, como el reconocimiento del acreedor ejecutante.

La registradora considera que el mandamiento presentado no constituye documentación idónea para practicar la cancelación, entendiendo exigible otorgar escritura pública en la que conste el consentimiento cancelatorio y causalizado del acreedor hipotecario o bien testimonio de una sentencia firme en que se resuelva sobre el fondo de la cancelación de la hipoteca.

La parte recurrente estima que, constando claramente por auto firme, dictado en el propio procedimiento de ejecución hipotecaria, que se ha pagado la totalidad de la obligación garantizada por la hipoteca, y no solo las cantidades vencidas y adeudadas hasta la fecha de inicio del procedimiento, la cancelación la hipoteca debe ser posible.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación impugnada.

Doctrina:  En principio, nuestro CD entiende que el mandamiento o el testimonio del decreto de sobreseimiento del procedimiento de ejecución hipotecaria por pago de la cantidad reclamada al instarse la ejecución, no es título hábil para la cancelación de la inscripción de hipoteca, y sino únicamente la cancelación de la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas que consta al margen de la inscripción de hipoteca.

Es por lo anterior que la elección del título formal no es arbitraria, sino que, según el acto o negocio cuya inscripción se pretenda, habrá que optar por la escritura pública, por la resolución judicial o por el documento expedido por la autoridad administrativa (art 3LH).

Según el art 82 de la LH una inscripción de hipoteca se puede cancelar por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o representantes legítimos.

También conforme al art 674 de la LEC como consecuencia de la ejecución mediante embargo objeto de una anotación o de otra hipoteca inscrita con anterioridad, en virtud del mandamiento judicial expedido al efecto en el procedimiento de ejecución.

Y finalmente, cuando, habiendo sido objeto de ejecución, ésta culminase con el correspondiente decreto de adjudicación.

En el caso que nos ocupa el documento presentado es un mandamiento de traslado de un auto judicial firme en que se ordena la cancelación de la hipoteca por entenderse acreditado el pago de toda la cantidad debida, y habiendo analizado el juez el fondo de esta cuestión, procede la práctica de la cancelación solicitada.

Sin que el auto objeto de este recurso se pueda considerar un auto judicial de homologación de una transacción entre partes, ya que en el mismo el juez lleva a cabo una valoración de la existencia del pago de la deuda hipotecaria (causa de la cancelación) y se pronuncia expresamente sobre las pretensiones de las partes, recogiendo un fallo autónomo de cancelación de la hipoteca por pago y no una homologación de un acuerdo transaccional de cancelación previo de las partes.

Comentario: Tres aspectos nos parecen básicos para que la DG admita el auto cancelatorio por pago; uno, que se produce en el seno de una ejecución hipotecaria en curso, dos que en el seno de ese procedimiento el acreedor ha manifestado incluso de forma reiterada el pago realizado y tres que el juez ha valorado suficientemente dichas manifestaciones. Dándose estos requisitos no debe existir inconveniente alguno en admitir la cancelación por pago resultante de un auto judicial firme. Lo contrario sería un exceso de formalismo al tratarse de la reiteración de un trámite ya innecesario. (MGV)

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448.** CONCESIÓN ADMINISTRATIVA. CESIÓN A PERPETUIDAD DE NICHO

Resolución de 2 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Benidorm n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una cesión para ocupación a perpetuidad de un nicho en cementerio municipal.

Resumen: en cuanto a la inscripción de la concesión de ocupación de un nicho o derecho funerario, los cementerios de titularidad municipal son bienes de dominio público y como tales pueden ser objeto de concesiones administrativas que atribuyan el uso o aprovechamiento exclusivo sobre los mismos, con una determinada duración y bajo ciertas condiciones

Hechos: se presenta fotocopia de un contrato del año 1996, denominado compraventa, en el que el concejal delegado del alcalde-presidente del Ayuntamiento de Benidorm, cede para ocupación a perpetuidad un nicho en el Nuevo Cementerio Municipal de Benidorm.

La Registradora califica negativamente dada la falta de titulación auténtica para practicar la inscripción, pues se presenta únicamente una xerocopia o fotocopia del título concesional y porque la concesión de ocupación de un nicho o derecho funerario no es inscribible en el Registro de la Propiedad por no reunir los requisitos de los derechos reales y no ser una concesión administrativa inscribible.

El Centro Directivo confirma la calificación.

En cuanto al primer defecto, esto es, la falta de titulación auténtica, se reitera que es principio básico de nuestro derecho hipotecario que sólo la documentación auténtica y pública puede tener acceso al Registro, por lo que tratándose, como en el presente caso, de documentos administrativos, el documento ha de ser la copia auténtica (artículo 3 LH), certificación o testimonio correspondiente expedido por quien se halle facultado para ello con las formas y solemnidades previstas en las leyes.

En cuanto a la inscripción de la concesión de ocupación de un nicho o derecho funerario, los cementerios de titularidad municipal son bienes de dominio público y como tales pueden ser objeto de concesiones administrativas que atribuyan el uso o aprovechamiento exclusivo sobre los mismos, con una determinada duración y bajo ciertas condiciones. Es el caso de las concedidas para la ocupación de los nichos destinados al sepelio de cadáveres y restos humanos, que al recaer sobre un inmueble –el nicho existente en el cementerio, de titularidad pública» reúnen los requisitos que permiten su inscripción, de acuerdo con los artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 31, 60 y 61 de su reglamento.

La Dirección General ya reconoció la posibilidad de inscribir este tipo de concesiones en Resolución de 15 de noviembre de 1988, sin perjuicio de que en el asiento hayan de identificarse los bienes demaniales sobre los que recae.

En cualquier caso, la inscripción que en su caso se practicase debería expresar literalmente el pliego de condiciones generales, el traslado de la Ley o resolución administrativa de concesión y las condiciones particulares y económicas (artículo 60 del Reglamento Hipotecario), teniendo en cuenta en este caso que estos derechos funerarios son «res extra commercium» y solo son susceptibles de transmisión «mortis causa», en todo caso con el límite temporal de la concesión.

Sin embargo, aun reconociendo la posibilidad de inscribir este tipo de concesiones en el Registro de la Propiedad, en el caso resuelto, no se cumplen en este caso, las exigencias del principio hipotecario de especialidad, en la medida en que ha de estar perfectamente descrito, en los términos legalmente exigidos por los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su reglamento, el espacio susceptible de ocupación, esto es, el nicho.

Es más, podría haberse planteado que no es posible inscribir la concesión sobre el nicho sin que previamente conste inscrito o descrito en su conjunto el cementerio sobre el que se ubica, por así exigirlo el aspecto objetivo del principio hipotecario de tracto sucesivo, teniendo en cuenta además la obligación para las Administraciones públicas de inscribir en los correspondientes registros los bienes y derechos de su patrimonio, ya sean demaniales o patrimoniales, que sean susceptibles de inscripción, así como todos los actos y contratos referidos a ellos que puedan tener acceso a dichos registros (artículo 36.1 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas), e incluso la necesidad de la previa inscripción de la división horizontal del cementerio en los distintos nichos o sepulturas, con arreglo a las exigencias del principio hipotecario de especialidad.

Por último, en cuanto a la duración de la concesión, no es posible que acceda al Registro un derecho concedido a perpetuidad sobre un bien de dominio público, pues conculcaría el artículo 132 CE. (ER)

 

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449.* INMATRICULACIÓN ART 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD. OPOSICIÓN DE COLINDANTE NOTIFICADO 199 LH

Resolución de 11 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Arenas de San Pedro a inmatricular una finca por existir dudas de identidad al concurrir oposición de un colindante afectado.

Resumen: El registrador puede iniciar el expediente del art. 199 LH si alberga dudas de identidad sobre la delimitación del inmueble que se pretende inmatricular conforme al art. 205 LH.

Hechos: La donataria de una finca solicita la inmatriculación de la misma conforme al art. 205 LH mediante dos títulos, el previo de aceptación y adjudicación de herencia y el inmatriculador de donación, acompañando certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela catastral, que coincide con la descripción de la finca en el título.

Calificación: El registrador de la propiedad tramita el expediente del art. 199, en el que se formula oposición por parte de uno de los colindantes notificados, alegando estar pendiente la resolución de una demanda de juicio ordinario declarativo del dominio sobre la delimitación de las fincas.

Recurso: El recurrente alega que no es correcta la actuación del registrador, quien no debe iniciar la tramitación del art. 199 LH cuando se solicita la inmatriculación de una finca por la vía del doble título traslativo del art. 205 LH.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: La actuación del registrador de iniciar un expediente del art. 199 LH para disipar las posibles dudas que pueda tener sobre la identidad de la finca, debe considerarse correcta, pues esta posibilidad está prevista en el penúltimo párrafo del artículo 198 de la Ley Hipotecaria, cuando dispone: «Los procedimientos contenidos en este Título podrán acumularse cuando su finalidad sea compatible y recaiga en el mismo funcionario la competencia para su tramitación, debiendo integrarse coetáneamente, si es posible, o sucesivamente en otro caso, la totalidad de los trámites exigidos para cada uno de ellos».

De la consulta realizada por el registrador de los antecedentes de la cartografía catastral y del contenido del escrito de alegaciones que, acompañando un escrito de interposición de demanda de juicio declarativo de propiedad, la cual ha sido admitida a trámite, resulta que no es pacífica la determinación del objeto del derecho de dominio cuya inmatriculación se desprende, lo que justifica la denegación de la inscripción. (VEJ)

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450.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN  CONTRADICTORIA CON SENTENCIA FIRME

Resolución de 11 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alcalá de Guadaíra n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de agrupación de fincas, por oposición de la Administración, que alega invasión de dominio público.

Resumen: No existe controversia sobre la delimitación de las fincas que pueda justificar la denegación de la inscripción, cuando la cuestión controvertida ha sido ya resuelta por los tribunales en sentido coincidente con la inscripción pretendida.

Hechos: En una agrupación de varias fincas registrales, se solicita la inscripción de la representación gráfica catastral de la finca resultante, que conlleva un exceso de cabida inferior al 10% de la superficie inscrita. La registradora de la propiedad entiende solicitado tácitamente el inicio de un expediente del art. 199 LH, en el que se formula oposición por parte de la Administración, que alega invasión de una vía pecuaria.

Se da la circunstancia de que el interesado y la Administración ya habían planteado un procedimiento contencioso sobre la cuestión, que se resolvió con el allanamiento de la Administración, circunstancia que esta oculta en su primer informe pero que reconoce en un segundo informe que presenta al Registro después de emitida la nota de calificación, en el que, no obstante, se sigue oponiendo sobre la base de que, en un futuro deslinde, la superficie de la vía pecuaria podrá solapar la finca objeto del presente documento.

Calificación: La registradora deniega la inscripción solicitada sobre la base de las alegaciones de los colindantes y, en su informe, a la vista del segundo informe de la Administración, mantiene su calificación.

Recurso: El recurrente alega la existencia de la sentencia que estimó su pretensión, por haberse allanado la Administración demandada a su pretensión.

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación, sin perjuicio de que la Administración, cuando se practique el deslinde, pueda practicar los asientos previstos al respecto por la legislación sustantiva aplicable.

Doctrina: Aunque por regla general el recurso no puede tomar en consideración documentos no aportados al emitirse la nota de calificación, en el presente caso, para evitar dilaciones innecesarias y teniendo en cuenta que el art. 327 LH permite a la registradora rectificar la nota de calificación a la vista del recurso y de las alegaciones presentadas, procede analizar si el mantenimiento de la nota de calificación de la registradora, en vista de todos los documentos aportados, es o no ajustada a Derecho.

En este sentido, el título esencial que ha de servir de guía para la resolución del recurso es la sentencia que desestimó la pretensión de la Administración, cuya existencia no debe minimizar la registradora.

Aunque ni el expediente del art. 199 LH, ni la calificación registral ni el recurso contra la calificación registral es el cauce apropiado para resolver un conflicto entre titulares colindantes, cuestión que, a falta de acuerdo, debe resolverse por los tribunales de Justicia, en el presente caso lo que ocurre es que dicho pleito ya se ha resuelto y ha estimado la pretensión de los demandantes, por allanamiento de la parte demandada. La denegación de la inscripción de la georreferenciación en el presente caso dejaría a las recurrentes en una difícil situación de tener que acudir a un nuevo pleito judicial para defender la inscripción de la georreferenciación, cuando la pretensión de rectificación del trazado de la vía pecuaria ya ha tenido una sentencia estimatoria con efectos de cosa juzgada. (VEJ)

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451.** SEGUNDA TRANSMISIÓN DE FINCA COLINDANTE AL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. CERTIFICADO DE COSTAS.

Resolución de 11 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa por invadir la finca el dominio público marítimo-terrestre

Resumen: En segundas transmisiones de fincas inscritas, si el registrador considera que la finca inscrita invade el dominio público marítimo terrestre, lo procedente es que, conforme a lo establecido en la regla segunda del artículo 36 del vigente Reglamento de Costas, suspenda la inscripción, y  solicite de Costas la emisión de un certificado que aclare dicha posible invasión; si Costas no contesta en el plazo de un mes, el silencio tiene efecto positivo, y el registrador puede practicar la inscripción; en otro caso, si contesta en plazo, habrá que estar al contenido de dicho certificado.

Hechos:  Se transmite la propiedad de una finca ya inscrita, colindante con el dominio público marítimo terrestre.

La registradora suspende la inscripción porque, a su juicio, la finca invade parcialmente el dominio público marítimo terrestre.

La  interesada recurre y alega que no hay tal invasión,  que la edificación existente dentro de la finca no invade la zona de servidumbre de protección y no invade la servidumbre de tránsito; y, la piscina se ubica en servidumbre de protección y no invade la servidumbre de tránsito.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: En aplicación de lo establecido en la regla segunda del artículo 36 del vigente Reglamento de Costas, la registradora debió suspender la inscripción solicitada y tomar la anotación preventiva por noventa días, notificando tal circunstancia al Servicio Periférico de Costas para que, «en el plazo de un mes desde la recepción de la petición, certifique si la finca invade el dominio público marítimo-terrestre y su situación en relación con las servidumbres de protección y tránsito. Transcurrido dicho plazo sin recibir la referida certificación, el registrador convertirá la anotación de suspensión en inscripción de dominio, lo que notificará al servicio periférico de costas, dejando constancia en el folio de la finca».

Comentario: Si en la calificación no se ha observado lo dispuesto en el artículo 36.2 del Reglamento de Costas, la DG  debió de revocar la calificación y retrotraer las actuaciones al momento de la presentación del documento porque el registrador no puede suspender la inscripción sin el previo Certificado de Costas. Es decir, el registrador no puede emitir una calificación negativa sin haber pedido al Servicio de Costas previamente la emisión de un certificado sobre la no invasión del dominio público, porque, si no se emite en el plazo de un mes dicho certificado, la consecuencia es que se tiene que inscribir la transmisión y si se emite el certificado en plazo, solo se puede denegar la inscripción si el certificado confirma esa invasión.   (AFS)

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452.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA CON RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE Y UN LINDERO FIJO 

Resolución de 12 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Piedrahíta a rectificar la cabida de una finca registral y simultánea inscripción de su representación gráfica, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.

Resumen: La magnitud del exceso de cabida, unida a la modificación de un lindero fijo no amparada por la delimitación catastral, justifica las dudas de correspondencia entre la finca registral y la georreferenciación alternativa que se pretende inscribir.

Hechos: Se solicita la rectificación de descripción de una finca registral de conformidad con la representación gráfica alternativa a la catastral que se aporta para su inscripción. En la tramitación del art. 199.2 LH se presenta oposición por parte de un colindante catastral que alega invasión de la parcela catastral de que es titular, cuya propiedad adquirió en documento privado no inscrito.

Calificación: La registradora de la propiedad suspende la inscripción por considerar que no existe correspondencia entre entre la finca registral y la representación gráfica georreferenciada alternativa cuya inscripción se pretende, habida cuenta que el documento privado de adquisición del colindante describe la finca en cuanto a superficie y linderos de modo correspondiente con la descripción que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica; y que la finca registral objeto del expediente consta inscrita con una superficie sensiblemente inferior a la pretendida, habiendo sido objeto de inmatriculación en el año 1994.

Recurso: El recurrente sostiene que los linderos descritos en el título inmatriculador no eran los correctos, siendo estos los del título previo otorgado en 1950; que la cartografía catastral es incorrecta en cuanto al cauce de un río, según un informe de la confederación hidrográfica, que debe incluirse en la finca de que es titular; que el colindante catastral no tiene su título inscrito; que las dudas de identidad deberían haber sido manifestadas al inicio del procedimiento, evitando trámites y dilaciones innecesarias; y que no existe una limitación cuantitativa en cuanto al exceso de cabida.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación, si bien recuerda que lo procedente es denegar y no suspender la inscripción.

Doctrina: Las dudas de la registradora manifestadas en su nota de calificación, deben entenderse justificadas, ya que a la considerable entidad del exceso de cabida declarado se une la alteración de un lindero fijo, correspondiente al cauce del río, por lo que no puede precisarse la identidad y correspondencia entre su descripción literaria y la de las colindantes con la representación gráfica que se pretende inscribir.

Es doctrina reiterada en este recurso que la inscripción de la representación gráfica de una finca requiere que con la georreferenciación aportada no se altere la realidad física amparada por el folio registral; es decir, que la rectificación de superficie no derive de una modificación o alteración en la geometría de la finca, que implique nueva ordenación del terreno, distinto del amparado por el folio registral cuando se practicó la inscripción; lo cual presupone la existencia de un error en la descripción realizada en el título que motivó la inscripción, ya sea voluntaria o involuntaria, debiendo ser la superficie que ahora se pretende inscribir la que debió inscribirse en su día, por estar bien definidos los linderos.

Por otra parte, la circunstancia de que la finca no tenga incorporada su referencia catastral refuerza las dudas de la registradora, pues, pese a los limitados efectos que surgen de su incorporación al folio real, su falta de incorporación determina, en el caso de este expediente, la imposibilidad de localizar la finca en la cartografía catastral.

El colindante catastral que no tenga inscrito su título está legitimado para formular alegaciones en el procedimiento del art. 199.2 LH, ya que la representación gráfica alternativa que se pretende inscribir altera la configuración de su parcela catastral; además, si no fuera oído en el procedimiento, la inscripción de la representación gráfica propuesta impediría en un futuro la inscripción de su propia representación gráfica en caso de existir un solape o superposición entre ambas. (VEJ)

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453.* PRINCIPIO DE PRIORIDAD. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Resolución de 16 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Chinchón a practicar un asiento de presentación

Resumen: Procede la denegación del asiento de presentación de una mera instancia presentada con la finalidad de rectificar un error que a juicio de la registradora no existe.

Hechos: Se presenta una instancia por la que se solicita la rectificación de determinada inscripción por haberse cometido un error.

La registradora, considera que la documentación aportada no es susceptible de ser presentada, pues no existe, en su opinión, error en el Registro que deba rectificarse.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: Con carácter previo resuelve dos cuestiones:

– La aplicabilidad del nuevo artículo 246 de la LH, reformado por la Ley 13/2023, el cual, para el caso de denegación del asiento de presentación, regula un procedimiento “express” en consonancia con el fundamental principio de prioridad que se pone en marcha con la presentación del documento.

-Y en segundo lugar que el recurso contra la calificación:

1. Debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador.
2. Su objeto exclusivo es determinar si la calificación es o no ajustada a Derecho rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma (artículo 326 de la Ley Hipotecaria).
3. No es la vía adecuada para tratar de subsanar los defectos apreciados por el registrador.
4. No es el medio adecuado para enjuiciar asientos ya practicados, al encontrarse amparados por el principio de salvaguardia judicial consagrado en el art. 1.3 LH.

Por lo que se limita a resolverlo en base a los documentos que se reflejaron en la entrada.

Centrándose en el objeto del recurso, se pretende mediante una instancia la rectificación del Registro, por haberse producido un error en una inscripción registral, sin que quede claro si ese error proviene del título inscrito o si fue un error al practicarse la inscripción del título.

Es sabido que la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.

La rectificación registral se practica conforme indica el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que contempla diversos supuestos que pueden originar la inexactitud del Registro que debe repararse.

Uno de los supuestos de inexactitud registral puede venir motivado por la existencia de errores materiales o de concepto en la redacción del asiento, siendo preciso determinar si se trata de uno u otro a los efectos de su rectificación, distinción que se encuentra recogida en los artículos 212, 216, 217 de la LH y 327 de su Reglamento.

Tratándose de errores de concepto “el consentimiento o acuerdo unánime de todos los interesados y del registrador son requisitos indispensables para la rectificación”.

En ambos casos, si no hay acuerdo de todas las personas que, según cada supuesto, deban intervenir, será necesaria la oportuna resolución judicial.

En base a lo anterior es correcta la actuación de la registradora al denegar el asiento de presentación (art 420 RH) puesto que una instancia no acompañada, en su caso, del título rectificado que motivó la inscripción, no es una documentación idónea para lograr rectificar un error que en opinión del calificante no existe, con el efecto que de este modo no provoca el cierre del Registro respecto de eventuales títulos que puedan presentarse con posterioridad.

Comentario: La DG destaca la importancia y trascendencia que tiene practicar o no el asiento de presentación, respecto de los títulos que se presenten con posterioridad por lo que solo cabe practicar el asiento respecto de títulos que sean susceptibles de ello (vid. art. 246 LH). (MGV)

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454. PROPIEDAD HORIZONTAL. SEGREGACIÓN DE ELEMENTO PRIVATIVO. CONSENTIMIENTO DE LOS TITULARES REGISTRALES

Resolución de 2 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 1 a inscribir una escritura de segregación (JAR)

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455.** MANDAMIENTO JUDICIAL PARA EL RESTABLECIMIENTO DE ANOTACIÓN DE EMBARGO CANCELADA

Resolución de 9 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Carlet n.º 2, por la que deniega la cancelación de un asiento de cancelación de anotación preventiva de embargo por mandamiento judicial.

Resumen: cabe restablecer una anotación preventiva de embargo correctamente cancelada por caducidad, cuando dicho restablecimiento es ordenado por la autoridad judicial, en sentencia firme, en procedimiento seguido contra los titulares registrales, a los que expresamente se les niega la condición de terceros de buena fe.

Hechos: se presenta mandamiento ordenando: “la anotación de la anulación del mandamiento …”.

La Registradora califica negativamente señalando que, con fundamento en la R. de 21 de enero de 2005 solo es posible el restablecimiento de una anotación preventiva de embargo cancelada si reúne dos requisitos: que haya sido cancelada por caducidad y que se ordene en sentencia firme dictada en procedimiento seguido contra los titulares de las fincas. Ninguno de dichos requisitos concurre en este caso, puesto que se canceló en virtud de mandamiento administrativo como resulta de los libros del Registro, y el procedimiento no se ha seguido explícitamente contra todos los titulares registrales.

La Dirección, en una extensa resolución, estima parcialmente el recurso y revoca parcialmente la nota de calificación. Analiza el alcance de la calificación cuando se trata de documentos judiciales así como los principios de tracto sucesivo y de legitimación con cita a numerosos pronunciamientos judiciales.

El caso resuelto en este expediente es similar al contemplado en la de la Resolución de 21 de enero de 2005 que admitió la posibilidad de restablecer una anotación preventiva de embargo correctamente cancelada por caducidad, cuando dicho restablecimiento es ordenado por la autoridad judicial, en sentencia firme, en procedimiento seguido contra los titulares registrales, a los que expresamente se les niega la condición de terceros de buena fe, conforme al artículo 40 de la Ley Hipotecaria al objeto de concordar la realidad registral y la extrarregistral (cfr. artículo 39 Ley Hipotecaria).

En dicha resolución además se analizó el tipo de asiento que había de practicarse, concluyendo que debía ser el de anotación preventiva de prórroga por cuanto constata la continuación del proceso de ejecución conservando la prioridad de la anotación inicial cuya vigencia se reconoce.

Ahora bien, como dicha prórroga se practica en virtud de mandamiento dictado en procedimiento distinto de aquel en que se ordena la ejecución, por el registrador de la Propiedad se deberá comunicar esta circunstancia al Juzgado que conoce de este último procedimiento, de conformidad con el artículo 135 de la Ley Hipotecaria.

En el caso ahora resuelto, el mandamiento ordena practicar «el correspondiente asiento registral» identificando determinadas fincas registrales, así como las concretas personas que han sido demandadas en el proceso. Ahora bien, la procedencia de practicar el asiento en este caso estará condicionada a que las concretas personas que identifica el mandamiento sean los titulares inscritos en las respectivas fincas, pues en otro caso existirá un defecto de tracto sucesivo y de legitimación.

En el presente caso, la registradora expone que algunas de las fincas registrales, han sido transmitidas a terceros, terceros que no fueron parte en el procedimiento, ni consta que hayan tenido intervención, por lo que de acuerdo con lo expuesto procede confirmar la calificación denegatoria respecto a las fincas enumeradas.

Por el contrario, respecto del resto de fincas mencionadas expresamente en el mandamiento y que siguen siendo titulares registrales que han sido parte en el proceso, el defecto debe ser revocado.

Por tanto, tratándose de fincas que aparecen identificadas en el mandamiento y cuyos titulares registrales constan como parte demandada en el proceso, debe darse cumplimiento a lo ordenado en la resolución judicial.

Respecto a la forma del asiento a practicar, debe considerarse que la misma queda a decisión y responsabilidad del registrador, mas no se considera obstáculo que el mandamiento no detalle la misma o que existan asientos posteriores como segregaciones. (ER)

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456.** CANCELACIÓN DE USUFRUCTO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO JUDICIAL

Resolución de 9 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de registrador de la propiedad de Madrid n.º 18, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento en el que se ordena la cancelación de un derecho de usufructo.

Resumen: para que un documento pueda ser inscrito en el Registro de la Propiedad es necesario con carácter general, y cualquiera que sea el soporte electrónico o papel en el que se presente, que se acredite, mediante la aportación del correspondiente justificante que el documento ha sido presentado a liquidación del impuesto que corresponda, o que dicho impuesto ha sido objeto de autoliquidación.

Hechos: se presenta mandamiento ordenando, en virtud de sentencia, la cancelación de un derecho de usufructo sobre una determinada finca registral. En la sentencia se expresa «el allanamiento se ha producido respecto a la pretensión realizada en el suplico de la demanda de elevar a público el contrato de compraventa, por lo que procede acoger al mismo sin necesidad de valoración de prueba al no ser un hecho controvertido».

El registrador califica negativamente al haber apreciado los siguientes defectos:

1º) ha de acreditarse la liquidación del contrato de compraventa del que, según la demanda, trae causa la cancelación del derecho de usufructo.

2º) en la sentencia se acoge, por allanamiento, la solicitud de elevar a público un contrato de compraventa, circunstancia que no se ha acreditado, y esa necesidad de elevación a público genera la incongruencia de que se ordene directamente la cancelación de los usufructos, pues el título adquisitivo sería la compraventa y no esta sentencia, y,

3º) no consta la causa de dicha cancelación, no siendo en este caso la prevista del fallecimiento de ambos usufructuarios, por lo que no resulta suficiente un allanamiento en abstracto.

La Dirección confirma la calificación.

En cuanto al primer defecto, este es, la liquidación del contrato de compraventa del que, según la demanda, trae causa la cancelación del derecho de usufructo, es doctrina registral reiterada, con fundamento en el artículo 254 LH que, para que un documento pueda ser inscrito en el Registro de la Propiedad es necesario con carácter general, y cualquiera que sea el soporte electrónico o papel en el que se presente, que se acredite, mediante la aportación del correspondiente justificante (bien lo sea igualmente en soporte electrónico o en papel) que el documento ha sido presentado a liquidación del impuesto que corresponda, o que dicho impuesto ha sido objeto de autoliquidación (bien haya sido esta última con ingreso de la cuota que corresponda, bien se haya alegado la exención o no sujeción que en su caso corresponda). Para acreditar el pago, exención o no sujeción, los registradores deberán exigir tanto la carta de pago, debidamente sellada, como la nota de justificación, exención o no sujeción, que deberán ser expedidas por la oficina liquidadora correspondiente.

En cuanto al segundo defecto, señala el Centro Directivo que es necesario una una aclaración por parte del Juzgado dado que lo que se inscribe es el documento judicial presentado en el cual no constan todos los términos necesarios para practicar la inscripción y la incongruencia constituye un obstáculo para la inscripción.

Por último, en cuanto al tercer defecto, este es, la no constancia de la causa de la cancelación, señala la Dirección, frente a las alegaciones de la recurrente, que hay un allanamiento en abstracto que no aclara la causa de la extinción del usufructo; por otra parte, de la sentencia resulta que hay una compraventa que no se detalla ni aparece, lo que hace necesario aclarar la causa de la extinción. (ER)

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457.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DEL CONJUNTO DE VARIAS FINCAS SIN AGRUPARLAS PREVIAMENTE

Resolución de 9 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación realizada por el registrador de la propiedad de Granadilla de Abona, relativa a una instancia solicitando la rectificación de la descripción de una finca conforme a lo dispuesto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Resumen: Para inscribir una representación gráfica que engloba varias fincas registrales se requiere la previa inscripción de la escritura de agrupación.

Hechos: Se solicita, mediante instancia privada, la inscripción de una representación gráfica que se corresponde con la suma de varias fincas registrales.

Calificación: El registrador de la propiedad suspende la inscripción de la solicitud por no resultar inscrita la agrupación de las fincas titularidad del instante y por apreciar una evidente invasión de dominio público al observar de la ortografía oficial disponible la afección de un camino.

Recurso: El recurrente reconoce que no ha procedido a la escritura de agrupación y que ha solicitado al Ayuntamiento una certificación sobre la posible invasión del dominio público.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso confirma la nota de calificación.

Doctrina: Para poder calificar la identidad de la representación gráfica aportada con la descripción literaria del inmueble es preceptiva la previa agrupación tabular mediante escritura pública de agrupación de las fincas. (VEJ)

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458.* PRINCIPIO DE PRIORIDAD. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Resolución de 9 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la denegación de extensión del asiento del Libro de Entrada efectuada por la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 1

Resumen: No se puede presentar telemáticamente un documento administrativo, sin código seguro de verificación, suscrito por un particular, aunque disponga de firma electrónica avanzada, al que se le incorpora una copia o escaneo del documento administrativo con firma autógrafa.

Hechos: El día 3 de septiembre de 2024 fue remitido telemáticamente al Registro por un abogado, copia de un mandamiento de cancelación de una hipoteca unilateral firmado manualmente por la jefe del Servicio de Embargo del Instituto Municipal de Hacienda del Ayuntamiento de Barcelona en el que no constaba el correspondiente código seguro de verificación.

La registradora deniega el asiento de presentación siendo necesario que, para causar operación alguna en los libros del Registro, se remita copia auténtica conforme al artículo 3 de la Ley Hipotecaria.

La parte recurrente alega que el documento presentado incluye tanto el original como la copia, no siendo por tanto una mera copia simple, sino un documento que contiene los elementos necesarios para considerarse auténtico conforme a la normativa vigente, reiterándose en su solicitud de cancelación de la hipoteca.

Resolución: La DG desestima el recurso y confirma la calificación de la registradora.

Doctrina: Con carácter previo resuelve dos cuestiones:

– La aplicabilidad del nuevo artículo 246 de la LH, reformado por la Ley 13/2023, el cual, para el caso de denegación del asiento de presentación, regula un procedimiento “express” en consonancia con el fundamental principio de prioridad que se pone en marcha con la presentación del documento. Nos remitimos a la resolución 434.

-Y en segundo lugar que el recurso contra la calificación:

1. Debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador.
2. Su objeto exclusivo es determinar si la calificación es o no ajustada a Derecho rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma, (artículo 326 de la Ley Hipotecaria).
3. No es la vía adecuada para tratar de subsanar los defectos apreciados por el registrador.

Por lo que se limita a resolverlo en base a los documentos que se reflejaron en la entrada.

Declara nuestro CD que lo presentado telemáticamente es una copia o escaneo de un mandamiento original que obra expedida en papel con firma manual, por lo que no goza de las cualidades de un documento autentico electrónico y no puede comprobarse su validez, integridad y autenticidad por lo que no puede acceder al Registro, ya que conforme a los artículos relacionados no es un título inscribible (artículos 3 y 246 de LH, y 33 y 420 del RH).

Comentarios: El documento presentado en este caso si hubiere contado con su “csv” que hubiere permitido comprobar la autenticidad de la firma electrónica de la funcionaria autorizante y el propio contenido del documento en la sede electrónica correspondiente, hubiera podido ser objeto de presentación.

El particular también puede optar por presentar el documento administrativo con la firma autógrafa original del funcionario competente presencialmente bien sea de forma física sea o por correo postal. (MGV)

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459. OPCIÓN DE COMPRA. PACTO COMISORIO

Resolución de 9 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 7 a inscribir una escritura de opción de compra (MGV)

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461. SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO A FAVOR DE UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 10 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santoña, por la que se suspende la inscripción de una sentencia declarativa del dominio a favor de una comunidad de propietarios (ER)

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462.* HERENCIA. TESTIMONIO NOTARIAL DE TRASLADO A PAPEL DE COPIA ELECTRÓNICA DEL TESTAMENTO

Resolución de 10 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Murcia n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una copia parcial de una escritura de partición de herencia, previa segregación, toma de posesión y entrega de legados

Resumen: Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el traslado a papel de una copia autorizada electrónica hecho por notario tiene el valor de una verdadera copia autorizada (artículo 17.bis.apartado 5 LON) y se mantiene con independencia del expediente notarial de que se trate.

– Hechos: Se presenta escritura de partición de herencia y otros extremos en la que se incorpora el traslado a papel de copia electrónica de un testamento.

El testamento se firmó ante un notario que envió una copia autorizada electrónica del dicho testamento a otro notario. Este segundo notario realizó el traslado a papel de dicha copia autorizada electrónica. Y ese traslado a papel de la copia autorizada electrónica del testamento se incorporó a la escritura de herencia autorizada por la notario recurrente.

– La Registradora: califica negativamente indicando que este traslado a papel que lleva a cabo el Notario de destino no es una copia autorizada y, en consecuencia, no está destinado a servir de título en el tráfico jurídico sino a otras finalidades como puede ser la de guardar memoria de la existencia de la matriz.

– La Notario recurre exponiendo que DGSJFP en resolución de 04/12/2021 revisa su anterior criterio (el de la R 17/07/2017) y admite que el traslado a papel realizado por el notario destinatario de la copia puede ser utilizado en el tráfico jurídico y no solo por dicho notario destinatario, basándose: en la necesidad de interpretar las normas de conformidad con el artículo 3 Cc, en la utilidad de un sistema de remisión electrónico seguro de los documentos notariales y el principio de neutralidad tecnológica (17 bis.1 LON)  y en que lo esencial es que el traslado de la copia electrónica a papel sea utilizado de manera congruente con la finalidad para la que se ha expedido.

– Resolución: La DGSJFP revoca la calificación.

-Doctrina: El Reglamento Notarial no prohíbe que el traslado a papel de la copia autorizada electrónica se realice para entregarla al interesado y que este traslado pueda utilizarse para el tráfico jurídico general (SNG)

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463. ENTREGA DE LEGADO. PRINCIPIOS DE PRIORIDAD Y TRACTO SUCESIVO

Resolución de 10 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 22, por la que se deniega la inscripción de una escritura de entrega de legado (JAR)

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464.* RECTIFICACIÓN DE ERROR DE CONCEPTO

Resolución de 10 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 27 a rectificar determinados asientos registrales

Resumen: Los errores de concepto requieren, para su rectificación, el consentimiento todos los interesados y del registrador o, en su defecto, la oportuna resolución judicial.

– Hechos: En su día (año 2002) se presentó en el Registro una escritura de protocolización de una sentencia que declara la usucapión a favor de una señora y ordena su inscripción en el Registro, haciéndose constar que la finca queda en propiedad de ésta, con carácter privativo.

La inscripción se practicó con carácter presuntivamente ganancial.

Se descubre el error en el momento en que la señora titular, ya viuda, vende el pleno dominio de la finca a una sociedad. La registradora califica desfavorablemente esta escritura por constar la finca inscrita con tal carácter presuntivamente ganancial.

Mediante instancia privada se solicita la rectificación de la constancia como “presuntivamente ganancial” de la finca para que quede inscrita con carácter privativo a nombre de la solicitante. Con la instancia se aportan los documentos acreditativos de que se trata de un error de concepto cometido al trasladar al Registro el contenido del título.

– La Registradora califica negativamente y deniega la rectificación alegando indefensión de los herederos del otro componente de la sociedad de gananciales, calificando el error como un error de concepto, y requiriendo el consentimiento de los causahabientes o la oportuna resolución judicial.

– El Presentante recurre exponiendo que en la escritura de adquisición de la propiedad por usucapión se indica con total claridad el carácter privativo de la adquisición, y esta afirmación contenida en el título fue sustituida por el Registrador que practicó la inscripción por la de “carácter presuntivamente ganancial”.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

-Doctrina: La DG, señala que se trata de un error de concepto, pues al transcribir en el Registro el contenido del título se habría alterado su verdadero sentido.

Y como la inexactitud viene provocada por la actuación equivocada del registrador al extender los asientos, de forma que lo que publica el Registro contraviene lo querido por las partes y plasmado correctamente en el título, es indispensable para la rectificación el consentimiento o acuerdo unánime de todos los interesados y del registrador, y en su defecto, será necesaria la oportuna resolución judicial, artículos 40.c y 217 LH. (SNG)

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466.** CONSTITUCIÓN DE DERECHO DE SUPERFICIE SOBRE DOS FINCAS REGISTRALES COLINDANTES. AGRUPACIÓN PREVIA.

Resolución de 10 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad accidental de León n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de constitución de derecho de superficie.

Resumen:  Es posible la constitución de un derecho de superficie sobre dos fincas colindantes sin necesidad de agruparlas cuando no existe edificación alguna; cuando se declare la obra nueva será necesaria la agrupación de las fincas si lo edificado forma una sola unidad y no lo será en el caso contrario.

Hechos:  Se otorga una escritura de constitución de derecho de superficie sobre dos fincas registrales colindantes sin que exista edificación alguna.

La registradora suspende la inscripción porque, a su juicio, es necesario agrupar dichas fincas previamente para que formen una unidad por aplicación del principio de especialidad registral.

El notario autorizante  recurre y alega que ninguna norma exige dicha agrupación, y que,  incluso, podría constituirse el derecho de superficie sobre una parte de una finca registral,  como derecho de goce temporal que es, según abundante jurisprudencia de la DG que cita.

La DG revoca la calificación.

Doctrina:  El derecho de superficie urbanístico está regulado en el artículo 53 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que contempla dos modalidades: a) aquel derecho que se constituye directamente sobre el suelo ajeno y atribuye a su titular la facultad de edificar y, posteriormente, de mantener en propiedad separada dicha edificación,  y b) el derecho que se limita a atribuir a su titular la propiedad separada de la edificación ya existente en el momento de su constitución.

El presente caso se corresponde con la primera de las modalidades, por lo que al no haber edificación alguna no se plantea la cuestión de si es necesario agrupar o no.

En un momento posterior, cuando se realice la construcción de la edificación prevista y se declare la obra nueva  se planteará la cuestión de si es necesario agrupar las fincas, por ser un único edificio que se extienda entre ambas fincas y no sea posible su independización, o bien, si no es necesaria dicha agrupación si fuera técnicamente posible la independización en dos partes de la estructura del edificio, y hubiera quedado debidamente salvaguardado la posibilidad de dar un destino diverso a cada una de las dos partes de la edificación. (AFS)

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467. CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN POR MERA INSTANCIA PRIVADA

Resolución de 10 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Alhama de Murcia, por la que se deniega la cancelación de un derecho de reversión solicitada en virtud de instancia privada (MGV)

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469. PETICIÓN DE NUEVA ANOTACIÓN DE AFECCIONES URBANÍSTICAS YA CADUCADAS. 

Resolución de 11 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Olmedo, por la que deniega la anotación de una nueva afección urbanística a los costes de urbanización (ER)

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470. SEGREGACIÓN POR DEBAJO DE LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO CON RESOLUCIÓN ADMINISTRATIVA DE NULIDAD

Resolución de 12 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Mancha Real, por la que deniega la inscripción de una escritura de segregación y extinción de condominio (ACM)

Resumen (Provisional): La competencia para determinar la Unidad mínima de cultivo corresponde a la Administración agraria autonómica, no a la municipal (Ayuntamiento) ni a la estatal (vía Confederación Hidrográfica de cuenca o Comunidades de regantes).

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471.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. POSIBLE FINALIDAD INSTRUMENTAL. FINCAS «DE LEGÍTIMA» EN FORMENTERA.

Resolución de 12 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se deniega la inmatriculación de una finca solicitada por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria

Resumen:  La inmatriculación por la vía del artículo 205 LH (doble título) exige menos requisitos que por otras vías, y en contrapartida tiene una reducción de efectos, porque así lo ha previsto el legislador. En el caso concreto no aprecia que los títulos sean meramente instrumentales para inmatricular, entre otros argumentos porque la finca transmitida es de las denominadas “de legítima” en Formentera, de escaso valor porque solo se pueden aprovechar las vistas y nada más.

Hechos:  Se otorga una escritura de adición de herencia, inventariando una finca, y en la misma escritura una de las herederas la vende a la otra heredera la finca por un precio aparentemente  muy bajo; se solicita la inmatriculación por la vía del doble título conforme al artículo 205 LH.

El registrador deniega la inscripción porque considera que los títulos son meramente instrumentales y se han creado expresamente para lograr la inmatriculación, ya que, entre otros argumentos, el precio es muy bajo y además se ha pagado en efectivo.

La  notario autorizante recurre y alega que se cumplen todos los requisitos del artículo 205 de la LH para lograr la inmatriculación y que la calificación del registrador se basa en meras sospechas no fundamentadas, que son apreciaciones personales del registrador. Incluso, aunque pudieran tener algún fundamento, esas sospechas suponen indagar en la causa del negocio jurídico, tarea reservada a los tribunales de justicia.

Añade que no se cumplen ninguno de los requisitos exigidos por la DG para considerar la operación como meramente instrumental, según argumentos que detalla, en particular que esta finca es de las denominadas tradicionalmente “de legítima”, habituales en Formentera, que eran de escaso valor y se entregaban en pago de la legítima, y que su escaso valor deriva de que sólo tienen vistas, pero no es posible edificar ni obtener ningún otro beneficio de ellas.

La DG revoca la calificación.

Doctrina:  El legislador ha sido consciente de que la vía de inmatriculación por el artículo 205 LH goza de menores requisitos y garantías jurídicas que otras vías inmatriculadoras y, en justa contrapartida, los efectos jurídicos de la inmatriculación obtenida por dicha vía, por tener menores requisitos jurídicos, tiene también una reducción de efectos, siquiera temporal, como resulta del artículo 207 que únicamente protege a terceros y sucesivos adquirentes que inscriban su derecho una vez transcurridos dos años desde la fecha de la inmatriculación.

En el presente caso, la DG asume los argumentos de la notario autorizante y considera que no se dan ninguno de los elementos necesarios para considerar los títulos como meramente instrumentales para lograr la inmatriculación. (AFS)

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472.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE A QUIEN SE DENEGÓ LA INSCRIPCIÓN DE SU GEORREFERENCIACIÓN

Resolución de 12 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Santa Cruz de Tenerife n.º 4 a inscribir la representación gráfica de una finca y simultánea rectificación de la cabida inscrita, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, habiéndose formulado alegaciones por un colindante afectado.

Resumen: El contraste entre la georreferenciación propuesta y la presentada por el opositor en un expediente anterior pone de manifiesto una controversia sobre la delimitación que no puede resolverse en sede registral.

Hechos: Se solicita la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral, rectificando la superficie en menos del 10% y sin alteración de linderos. En la tramitación del expediente del art. 199.2 LH se formula oposición por parte de un colindante registral. El interesado ya había intentado dicha inscripción previamente, pero se suspendió porque estaba pendiente de resolverse la tramitación del 199.2 por parte del colindante que ahora se opone, inscripción esta última que acabó denegándose. Ambas fincas provienen por segregación de la misma finca registral.

Calificación: La registradora de la propiedad deniega la inscripción por considerar controversia manifiesta entre los colindantes sobra la base de los hechos expuestos y apreciar en diversas fotografías que la porción controvertida puede formar parte de la finca del opositor.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: La nota de calificación contiene la fundamentación necesaria relativa a las dudas de identidad expuestas por la registradora, quien no se ha limitado a poner de manifiesto la mera existencia de una oposición no fundamentada, sino que evidencia, del contraste entre la representación gráfica propuesta para la finca colindante y la presentada para la finca objeto de este expediente, que existe una controversia o conflicto sobre la titularidad de una determinada franja de terreno, atendiendo al contenido de la alegación del recurrente y al contenido del Registro, entrelazando la oposición del ahora colindante alegante con la oposición del ahora promotor del expediente en el expediente del art. 199 LH en el que el colindante alegante solicitó la inscripción de la georreferenciación de su finca, para determinar que las mismas suponen un indicio de contienda sobre la delimitación de los linderos de la finca. (VEJ)

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473.*** PARTICIÓN HEREDITARIA. INTERPRETACIÓN DE DISPOSICIÓN TESTAMENTARIA

Resolución de 17 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Tudela n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y partición de herencia.

Resumen: Sustitución fideicomisaria de residuo en derecho Navarro. Una interpretación causalista de la voluntad de la testadora permite entender que la expresión “si la heredera falleciera intestada” no se refiere a una condición de no haber otorgado testamento, sino a no haber sido dispuestos los bienes mortis causa por tal heredera. Por ello, habiendo premuerto la heredera, entra en juego la sustitución vulgar conforme a la Ley 226 de la Compilación, siendo indiferente que la heredera hubiera otorgado o no testamento.

– Hechos: Derecho Navarro. Se presenta una escritura de herencia, otorgada en el año 2023, en la que el testamento de la causante, fallecida en 2006, contenía dos clausulas 5 y 6 que son las que interesan:

• La cláusula 5 instituye en el remanente a una persona, doña IF. Y el párrafo segundo contiene una recomendación y ruego a la heredera, que no implica obligación exigible, pero que tiene importancia por la remisión a las mismas personas que hace en la cláusula 6.       El ruego es para que, si lo cree conveniente al disponer por testamento de los bienes de la herencia, los deje por terceras partes iguales, a favor de una sobrina (doña CMD) y a otros dos sobrinos (don JJ y doña RF). La primera recibirá su 1/3 libre, pero sobre las 2/3 partes de los sobrinos impone una prohibición de disponer mientras permanezcan solteros, nombra a un usufructuario (don JMDF) y determina que el usufructuario hará suyos esos 2/3 si los nudo propietarios fallecen en estado de solteros.
• La cláusula 6 prevé que, si la heredera falleciera intestada, los bienes pasarán en concepto de herencia a las personas y en la forma y proporción señalados en el párrafo segundo de la cláusula 5.

Al fallecimiento de la testadora habían premuerto: su sobrina doña CMD  y la heredera, doña IF, que había otorgado testamento. Y, tras la testadora, falleció don JMDF (usufructuario).

En la escritura se considera:

• Que la cláusula 6 contiene una sustitución fideicomisaria de residuo que implica la vulgar tácita conforme al artículo 226 del Fuero Nuevo. Y que esta sustitución vulgar tácita no está sujeta a los condicionantes de la fideicomisaria de residuo de la que deriva porque, para que opere la fideicomisaria, la fiduciaria debe sobrevivir a la causante. No operando la fideicomisaria con su condicionante, entra en juego, directamente, la vulgar tácita pura.
• Como doña CMD (sobrina que iba a recibir 1/3) había premuerto, como el fallecimiento de don JMFD (usufructuario) extingue el usufructo a su favor, y como el hecho de haber fallecido don JMFD antes del cumplimiento de “su” condición (que los nudo propietarios fallezcan solteros) implica, conforme al art 759 Cc, que no transmita ningún derecho a sus herederos, resulta que suceden como interesados en la sucesión, como únicos llamados, don JJ y doña RF.

– La Registradora: califica negativamente, considerando que la sustitución fideicomisaria ordenada por la testadora está condicionada a que la heredera (dona IF) fallezca intestada y esta condición se extiende también a la vulgar tácita. La condición no se ha cumplido, dado que doña IF otorgó testamento, por lo que la sustitución quedara sin efecto. En consecuencia, considera que deberían ser llamados a la herencia los herederos legales de la testadora. conforme a las Leyes 300 y siguientes de la Compilación Navarra

– Los interesados recurren exponiendo, en resumen: Que la condición de no haber otorgado testamento solo sería aplicable si la heredera hubiera sobrevivido a la causante, como le ha premuerto, la existencia o no de un testamento de la heredera fiduciaria es indiferente y la condición es de imposible cumplimento; Que habiendo premuerto la fiduciaria, opera directamente la sustitución vulgar sin los condicionantes de la fideicomisaria de residuo; Que el cambio en la cualidad del llamamiento (de sustituto fideicomisario a sustituto vulgar) provoca también un cambio en las condiciones del mismo; Y que basta con que del enunciado se deduzca la voluntad de que haya un primer adquirente y, con posterioridad, otro u otros.

– Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.

-Doctrina: Partiendo del artículo 675 Cc y de sentido espiritualista que debe regir en la interpretación de las disposiciones mortis causa, nuestro Centro Directivo señala que del texto de la cláusula 6, además de la interpretación literal, cabe entender:

-.- Que se trata de una sustitución fideicomisaria de residuo con facultades de disposición para la fiduciaria, tanto inter vivos como mortis causa. Así pues, en el caso de llegar a suceder, doña IF podría disponer y, de fallecer intestada, los bienes no dispuestos seguirán el destino señalado en el párrafo segundo de la cláusula 5. Pero la fiduciaria premuere, algo previsto por la testadora, pero imprevisto en la poco afortunada redacción de la cláusula.

-.- Y que, conforme a la interpretación espiritualista de la voluntad de la causante, lo esencial es que el término «intestada» no se refiere a una condición, sino a no haber sido dispuestos los bienes mortis causa. En consecuencia, al premorir la fiduciaria, las disposiciones ordenadas por esta en su testamento no producen efecto respecto de los bienes de la fideicomitente, porque no llega a sucederle, y por tanto, entran los sustitutos vulgares. Por tanto, es intrascendente que la fiduciaria hay otorgado o no testamento.  (SNG)

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474. RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN CUANTO AL CARÁCTER DE LA ADQUISICIÓN

Resolución de 17 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Córdoba n.º 2 a rectificar determinados asientos registrales (ACM)

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475. *** CAPITULACIONES MATRIMONIALES DE CÓNYUGES CIUDADANOS DE LA FEDERACIÓN RUSA

Resolución de 17 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Marbella n.º 1 a inscribir una escritura de capitulaciones matrimoniales con liquidación parcial de la sociedad legal de comunidad de bienes y pacto de separación de bienes entre dos ciudadanos de la Federación Rusa 

Resumen.– El Canje de Notas, constitutivo de Acuerdo, entre el Gobierno de España y el Gobierno de la Unión de Repúblicas Socialistas Soviéticas sobre supresión de legalizaciones y expedición de certificados de Registro Civil, hecho en Madrid el 24 de febrero de 1984, está en vigor. Este Acuerdo rigió para la extinta URSS hasta el 31 de diciembre de 1991, y para la Federación Rusa en adelante, excluidas por tanto las ex repúblicas soviéticas independizadas en dicha fecha

Hechos.-  Debe determinarse si es posible inscribir la escritura de capitulaciones matrimoniales con liquidación parcial de la sociedad legal de comunidad de bienes y pacto de separación de bienes entre los cónyuges ciudadanos de la Federación Rusa (Rusia) en la que están interesados en cuanto a una mitad cada uno del pleno dominio de una vivienda situada en el distrito hipotecario del registrador que cree observar un defecto, de no constar legalizada o apostillada la certificación de matrimonio de los cónyuges, celebrado en Rusia»

Registrador.- La certificación de matrimonio del registro civil ruso debe ser legalizada o apostillada.

Recurrente.- Se alega la vigencia del Canje de Notas, constitutivo de Acuerdo internacional, entre el Gobierno de España y el Gobierno de la Unión de Repúblicas Socialistas Soviéticas sobre supresión de legalizaciones y expedición de certificados de Registro Civil, hecho en Madrid el 24 de febrero de 1984

La Dirección General Estima el Recurso.

 En el presente caso, estamos en presencia de un documento que por razón de su contenido y objeto, (certificación de matrimonio), y por su origen territorial, (Federación Rusa), es susceptible de ser subsumido en las excepciones a la exigencia de la apostilla contempladas en el artículo 8 del Convenio de La Haya de 5 de octubre de 1961 o sea la existencia de un Tratado internacional más favorable entre las partes, en este caso el “Canje de Notas, constitutivo de Acuerdo, entre el Gobierno de España y el Gobierno de la Unión de Repúblicas Socialistas Soviéticas sobre supresión de legalizaciones y expedición de certificados de Registro Civil, hecho en Madrid el 24 de febrero de 1984, ‘hecho en Madrid el 24 de febrero de 1984 (https://www.boe.es/buscar/doc.php? id=BOE-A-1985-6208)

Este Acuerdo rigió para la extinta URSS hasta el 31 de diciembre de 1991, y para la Federación Rusa en adelante, excluidas por tanto las ex repúblicas soviéticas independizadas en dicha fecha. Conforme al Canje de Notas:

«Las certificaciones del Registro civil de cada uno de ambos Estados serán admitidas por el otro sin necesidad de legalización; dichas certificaciones deberán ser expedidas según el derecho interno de las partes contratantes y llevarán fecha de expedición, sello y firma del oficial competente del registro civil. En caso necesario, cada una de las partes comprobara, por vía diplomática, la autenticidad de las certificaciones. La comprobación se efectuará en el plazo más corto posible, y para ello, los organismos competentes de ambos Estados prestaran la oportuna colaboración. La solicitud de certificaciones relativas al estado civil se efectuará por vía diplomática y según el derecho interno de cada una de las partes. Las certificaciones se entregarán gratuitamente y sin traducción. El acuerdo se concluirá por el plazo de un año y se prorrogará automáticamente de año en año, a menos que una de las partes lo denuncie dos meses antes de expirar el plazo correspondiente».

En la actualidad se encuentra en vigor y añade, el centro directivo que la interpretación correcta del Canje de Notas, en lo que aquí interesa, ha de ser: 1) que la legalización a la que alude se refiere también a la apostilla (legalización simplificada) y 2) que la petición de certificación de estado civil, conforme al Derecho de cada Estado miembro, deberá pedirse por vía diplomática.

Establece el canje de Notas, cautelarmente, un procedimiento verificador de la autenticidad de la certificación asimismo por vía diplomática. No se extiende a la traducción de los documentos que deberá ser jurada si así se exige en el país de recepción. En el presente caso, nada dice la calificación sobre la adecuación de la expedición de la certificación al procedimiento establecido en el Acuerdo. Se limita a exigir la apostilla. Por lo tanto, no puede ser aceptado el defecto. (IES)

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477. **SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN VIGENTE

Resolución de 17 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sahagún, por la que se suspende la cancelación de una anotación de embargo (IES)

Resumen.- La instancia privada no es título suficiente para cancelar el embargo.

 Hechos.- Se pretende en el presente expediente la cancelación de una anotación de embargo sobre una finca en virtud de una instancia privada. Son hechos relevantes, para la resolución de este recurso, los siguientes: – la anotación de embargo, como medida cautelar, se practicó el día 25 de noviembre de 2013, habiendo sido ordenada en procedimiento administrativo dirigido contra doña M. S. P. I. – la referida anotación se amplía por la anotación letra B con fecha 5 de mayo de 2014, se convierte en definitiva por la anotación letra C de fecha 19 de febrero de 2015, se prorroga por la anotación letra D de fecha 27 de diciembre de 2018 y se prorroga por la anotación letra E de fecha 13 de enero de 2023.

 La registradora suspende la cancelación al señalar que la instancia privada no es título suficiente para cancelar el embargo, siendo necesario mandamiento de cancelación por autoridad competente

 La recurrente se opone, alegando que el embargo nunca se debió practicar porque eran deudas de su cónyuge, solicitando la cancelación del mismo.

Dirección General.- Desestima el recurso y confirma la calificación.

En cuanto a la procedencia de la documentación, la exigencia de titulación pública en el procedimiento registral se encuentra recogida en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria. (Resolución de 25 de octubre de 2005 entre otras,).

 Por tanto, todo documento que no cumpla tal principio de titulación pública no puede ser tenido en consideración en el seno del procedimiento registral, salvo las excepciones legalmente previstas.

Por otro lado, es doctrina reiterada de esta Dirección General  que tratándose de inscripciones ya efectuadas y encontrándose los asientos bajo la salvaguardia de los tribunales, con arreglo al artículo 1 de la Ley Hipotecaria, su modificación o cancelación sólo podrá realizarse mediante el consentimiento de los titulares registrales que se encuentren legítimamente acreditados, o bien mediante una resolución judicial recaída en juicio declarativo contra los mismos (vid. artículos 1, 38, 40, 82, 214 y 217 de la Ley Hipotecaria).

Tampoco es posible la cancelación por caducidad de la anotación prorrogada al estar todavía vigente. Conforme al artículo 86 de la Ley Hipotecaria caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga, que tuvo lugar el día 13 de enero de 2023

Por último, respecto a la alegación que hace la recurrente sobre la posible o hipotética nulidad del embargo trabado deberá ser objeto de resolución ante el organismo administrativo competente que lo ordenó. (IES)

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478. CANCELACIÓN DE HIPOTECA EXISTIENDO A SU MARGEN NOTA DE EXPEDICIÓN DE DOMINIO Y CARGAS

Resolución de 18 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de El Vendrell n.º 2, por la que se califica negativamente una escritura de cancelación de hipoteca (ACM)

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479.** INSCRIPCIÓN DE FINCA POR ENTIDAD CON NIF REVOCADO PERO VIGENTE CUANDO COMPRÓ.

Resolución de 18 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Huelva n.º 1, por la que se suspende la inscripción de escrituras de compraventa

Resumen:  No es posible inscribir ningún documento en el Registro de la Propiedad relativo a fincas de sociedades otorgantes que tengan el NIF revocado en el momento de la presentación del documento en el Registro de la Propiedad, aunque estuviera vigente cuando se otorgó la escritura porque la disposición adicional sexta de la Ley General Tributaria es terminante.

Hechos:  En 2010 se otorga una escritura de compraventa entre dos sociedades que tienen su N.I.F. vigente, pero se presenta a inscripción en 2024 cuando ya tienen ambas su N.I.F. revocado.

La registradora suspende la inscripción porque los NIF de ambas sociedades están hoy  revocados.

La interesada recurre y alega que en el momento de otorgamiento de la escritura los NIF de ambas sociedades estaban vigentes.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: La disposición adicional sexta de la Ley General Tributaria es terminante: la publicación de la revocación del número de identificación fiscal «en el “Boletín Oficial del Estado” implicará la abstención del notario para autorizar cualquier instrumento público relativo a declaraciones de voluntad, actos jurídicos que impliquen prestación de consentimiento, contratos y negocios jurídicos de cualquier clase, así como la prohibición de acceso a cualquier registro público, incluidos los de carácter administrativo, salvo que se rehabilite el número de identificación fiscal (…)».

Comentario: Queda por saber cual sería la opinión de la DG si las sociedades otorgantes estuvieran ya disueltas y extinguidas, pues es un caso diferente, ya que el NIF no estaría revocado propiamente, sino dado de baja por extinción de la sociedad y no encaja este supuesto en el concepto de NIF revocado de sociedades, que tiene carácter sancionador por  incumplimiento de sus obligaciones fiscales. En mi opinión, en estos casos habría de admitirse tanto el otorgamiento de la escritura, normalmente por elevación a público de documentos privados  (por el liquidador), como la inscripción. (AFS)

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480. RECTIFICACIÓN DE MEDIDA SUPERFICIAL EXISTIENDO SEGREGACIÓN Y EXPROPIACIÓN PREVIAS

Resolución de 18 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 11 a inscribir la rectificación de la medida superficial de una finca (JAR)

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482. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. COSTAS. SOBRANTE

Resolución de 20 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Andújar a inscribir el decreto dictado en un procedimiento de ejecución hipotecaria y el correspondiente mandamiento de cancelación (ER)

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483. OPCIÓN DE COMPRA. DEFECTO NO RECURRIDO Y DEFECTO REVOCADO

Resolución de 24 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Fuengirola n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de derecho de opción de compra (ER)

• PDF (BOE-A-2024-23139 – 9 págs. – 234 KB)  Otros formatos

485. HERENCIA. JUICIO DE SUFICIENCIA SIN SALVAR LA AUTOCONTRATACIÓN

Resolución de 24 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Valladolid n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de subsanación de otra de elevación a público de un documento privado de herencia y pago de legítima (JAR)

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486.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. POSIBLE ENCUBRIMIENTO DE MODIFICACIÓN DE ENTIDADES HIPOTECARIAS

Resolución de 24 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Laredo-Ramales de la Victoria a rectificar la cabida de una finca registral y simultánea inscripción de su representación gráfica, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Resumen: La rectificación de superficie solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral.

Hechos: Se solicita la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva, así como la rectificación de cabida (reduciéndola de 1.272 a 309 m2) y la representación gráfica catastral de la finca. En la tramitación del procedimiento del art. 199 LH se formula oposición por parte de un colindante registral y catastral, quien manifiesta que las edificaciones declaradas son de su propiedad, así como una pequeña zona de 3 m2 anexa a estas.

Calificación: A la vista de las alegaciones formuladas, la registradora de la propiedad suspende la inscripción solicitada, por tener dudas fundadas sobre la verdadera identidad y superficie de la finca, al resultar controvertida la inscripción de la superficie catastral solicitada.

Recurso: El recurrente sostiene que la superficie real de la finca es la que se pretende inscribir puesto que parte de la finca registral pertenece a la finca del colindante opositor, pero no así el suelo ocupado por las edificaciones; que la registradora no ha motivado suficientemente la nota de calificación; que la finca colindante proviene de una operación de concentración parcelaria cuya superficie registral concuerda aproximadamente con la catastral.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación, si bien recuerda que lo procedente no es suspender, sino denegar la inscripción.

Doctrina: Para rectificar la superficie de una finca ha de resultar indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados.

En el supuesto que nos ocupa resulta evidente que la rectificación superficial pretendida altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral totalmente coincidente con Catastro, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente no es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados, de modo que pueden encubrirse operaciones de modificación de entidades hipotecarias no documentadas, circunstancia proscrita por la legislación hipotecaria.  (VEJ)

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487.* MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE EMBARGO. FALTA DE CLARIDAD EN LA DETERMINACIÓN DE ASIENTOS A CANCELAR

Resolución de 24 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Pinto n.º 2, por la que se suspende la cancelación de una anotación preventiva de embargo

Resumen: En un mandamiento de cancelación se exige que se exprese con claridad qué anotación o anotaciones deben cancelarse, al objeto de evitar posibles errores.

Hechos: Son hechos relevantes de esta resolución los siguientes hechos:

– Según el historial de la finca, en ejecución de títulos judiciales número 1039/2014 se practicó anotación preventiva letra A de la mitad indivisa de la finca registral 31.064 y anotación preventiva letra C sobre la finca 37.070.

– Se presenta en el Registro de la Propiedad la siguiente documentación para la cancelación de la anotación preventiva de embargo:

•  Diligencia de ordenación de fecha 10 de mayo de 2022 por la que se decreta la cancelación del embargo sobre la finca registral 31.064.
•  Decreto de fecha 25 de abril de 2024 por el que se acuerda la cancelación de la anotación de embargo de la finca registral 37.070.
•  Mandamiento de fecha 10 de mayo de 2024 en el que se ordena el levantamiento del embargo de la finca registral 31.064; sin embargo, a continuación, en la parte dispositiva, ordena la cancelación del embargo de la finca registral 37.070.

La registradora suspende la cancelación al señalar que es preciso aclarar cuál es la anotación de embargo cuya cancelación se dispone, de modo que no haya dudas en cuanto a los datos identificativos del asiento a cancelar, especialmente la finca gravada y el importe.

El recurrente se opone alegando que la documentación es clara al decretar la cancelación de todos los embargos trabados del procedimiento

Resolución: La Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: Se discute en este expediente si es o no posible la cancelación de una anotación preventiva de embargo.

Uno los principios estructurales de nuestro Derecho registral es el de especialidad o determinación, que exige, como requisito para que los títulos puedan acceder al Registro y ser por tanto objeto de inscripción, la fijación y extensión del derecho objeto de solicitud, quedando de tal modo delimitados todos sus contornos de manera que cualquiera que adquiera confiando en los pronunciamientos tabulares conozca la extensión, alcance y contenido del derecho inscrito(artículos 9 y 112 de la Ley Hipotecaria, artículo 54 RH).

En base a lo anterior en los mandamientos judiciales cancelatorios se exige la identificación suficiente de los asientos a los que se refieren, de acuerdo con el principio de especialidad registral, no siendo suficientes expresiones genéricas o indeterminadas que además de no cumplir los requisitos de claridad y determinación de acuerdo con las exigencias legales y reglamentarias, no permiten conocer exactamente el ámbito, extensión y alcance de la cancelación ordenada, puesto  que el registrador carece por sí de la facultad de decidir la extensión de dicha cancelación ordenada judicialmente (artículos 80 y 103, 133 y 134 de la LH, 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 98, 193 y 233 del Reglamento Hipotecario).

En el caso que nos ocupa de la lectura de los dos decretos y de la diligencia de ordenación resulta una contradicción por lo que se debe aclarar qué asiento o asientos deben cancelarse, al objeto de evitar posibles errores.

Comentarios: El principio de especialidad impone una delimitación precisa de los derechos que pretenden su acceso al Registro, así en sus elementos subjetivos y objetivos como en cuanto a su alcance y contenido, y que una de las circunstancias esenciales de cualquier asiento es la fijación o extensión del mismo, incluso cuando se trate de documentos judiciales, y es claro que en los presentados en el registro se contradecían en cuanto a la finca registral sobre la que recaía el embargo a cancelar. (MGV)

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488.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. FINCA QUE LINDA CON FUTURO CAMINO PÚBLICO. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO.

Resolución de 24 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Pastrana-Sacedón, por la que se suspende la inmatriculación de una finca en virtud de una escritura de compraventa y otra escritura de adición de herencia.

Resumen: En los casos de inmatriculación de finca, si la Administración pública se opone, el registrador tiene que suspender la inscripción necesariamente, conforme a lo dispuesto en el artículo 205.4 LH y ello aunque el motivo de oposición sea erróneo porque no exista en el momento actual la obligación de ceder un futuro viario por no haberse aprobado el proyecto de reparcelación.

Hechos: Se pretende inmatricular una finca por doble título, conforme al artículo 205 LH. Consta en el expediente oposición expresa del Ayuntamiento, según Informe del que resulta que dicha finca puede estar afectada parcialmente por un futuro viario previsto en las Normas Subsidiarias; por otra parte la Unidad de Actuación en la que se encuentra el futuro camino no se ha desarrollado en 30 años, estando pendiente de aprobarse el proyecto de compensación, por lo que no ha habido cesión de esa futura vía, que no existe en la realidad física y jurídica, más que como previsión futura.

La registradora suspende la inscripción por la oposición del Ayuntamiento.

El interesado recurre y alega que la futura cesión del terreno destinado a viario será obligatoria cuando se apruebe el proyecto de reparcelación correspondiente, que lleva en espera unos 30 años.

La DG desestima el recurso.

Doctrina:  La DG reconoce que es cierto, como dice el recurrente,  que la existencia de normas urbanísticas o acuerdos municipales sobre ejecución del planeamiento que afecten a terrenos de propiedad privada no implica que estos pasen al dominio público por tal razón, hasta tanto no exista el acto formal de cesión de tales terrenos.

No obstante lo anterior, si la Administración emita un informe en el que se opone a la inmatriculación, el artículo 205.4 de la Ley Hipotecaria establece de manera taxativa que el registrador denegará la inmatriculación, como ocurre en el presente caso. (AFS)

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489. TRANSMISIÓN DE GARANTÍAS HIPOTECARIAS. REPRESENTACIÓN: JUICIO DE SUFICIENCIA Y JUICIO DE EQUIVALENCIA

Resolución de 25 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Figueres a inscribir una escritura de formalización de transmisión de garantías hipotecarias (ACM)

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491.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE IDENTIDAD JUSTIFICADAS

Resolución de 25 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Piedrahíta a inscribir la representación gráfica de una finca y simultánea rectificación de la cabida inscrita, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.

Resumen: Las dudas de identidad están justificadas por la concurrencia de las siguientes circunstancias: la magnitud del exceso de cabida, la modificación de linderos fijos y la falta de incorporación de una referencia catastral que permita establecer la correspondencia.

Hechos: Se solicita la inscripción de una representación gráfica alternativa y simultánea rectificación de descripción de dos fincas registrales. En la tramitación del procedimiento del art. 199.2 LH, un colindante catastral se opone a la rectificación de una de las fincas, lo que da lugar a una calificación negativa, que es recurrida ante la DGSJFP, estando pendiente de resolución.

Calificación: Por lo que respecta a la otra finca, la registradora de la propiedad deniega la inscripción por apreciar superposición con una parcela catastral que se corresponde con una finca registral resultante de un procedimiento de concentración parcelaria; por existir una variación en sus linderos fijos; por la magnitud de la diferencia de superficie; y por cuanto de los planos de concentración archivados en el Registro no resulta que la finca objeto de este expediente quedara excluida del procedimiento de concentración.

Recurso: El recurrente alega que los linderos registrales de la finca son erróneos, pues el título inmatriculador no recogió los del título previo, que son los correctos; que la representación gráfica aportada no invade la finca colindante; que los planos del procedimiento de concentración parcelaria, dada su antigüedad, son poco fiables; y que la finca sí había sido excluida de dicho procedimiento.

Resolución: La DG desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: La magnitud del exceso de cabida, junto a la modificación de un lindero fijo, justifican las dudas de la registradora sobre la correspondencia entre la representación gráfica que se pretende inscribir y la descripción registral de la finca objeto del expediente y sus colindantes. Dichas dudas se ven reforzadas por el hecho de que la finca no tiene incorporada su referencia catastral. Por otra parte, de los planos archivados en el Registro resulta que la finca está incluida íntegramente dentro de la zona concentrada. (VEJ)

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492. PACTO SUCESORIO. INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE

Resolución de 25 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se deniega la inscripción de una escritura de pacto sucesorio por invadir dominio público marítimo (JCC)

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493.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE AYUNTAMIENTO Y COLINDANTES CATASTRALES

Resolución de 25 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Estepona n.º 2, por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, constando oposición, se suspende la inscripción de la georreferenciación alternativa de una finca registral .

Resumen: En su oposición a la georreferenciación, la Administración debe aportar información gráfica que permita concretar por dónde se invade el dominio público. La oposición de los colindantes meramente catastrales merece menor consideración.

Hechos: En la tramitación del procedimiento del art. 199.2 LH para incorporar a una finca una representación gráfica alternativa a la catastral, se formula oposición por parte del Ayuntamiento, «en su condición de posible colindante catastral», así como de unos particulares y una junta de compensación, que aportan representación gráfica que acredita, según el registrador, la invasión alegada.

Calificación: El registrador de la propiedad suspende la inscripción a la vista de la oposición habida.

Recurso: La promotora del expediente recurre alegando, en esencia, que en cuanto a la oposición del Ayuntamiento «las tres fincas declaradas como «dominio público» no han sido identificadas mediante su georreferenciación», por lo que su oposición «adolece de claridad en cuanto a la localización de las zonas “presuntamente” invadidas, así como también incluye otros inmuebles de titularidad pública, como son vías pecuarias y cauces públicos, pero que no son de su competencia». Y respecto de la oposición de los particulares y la junta de compensación, alega el recurrente que no aportan ningún tipo de documento, que no solo acredite titularidad registral, sino que tampoco incluyan información gráfica que ilustre las invasiones aludidas.

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: Siendo el exceso de cabida inferior al 5 % de la cabida inscrita, y no constando aportada por el Ayuntamiento, ni inicialmente, ni a requerimiento del registrador, información gráfica que concrete cuál es el supuesto ámbito territorial en el que produce la supuesta invasión del dominio público no inscrito, la calificación registral negativa aquí recurrida ha de ser revocada y el recurso contra ella estimado. Si así no se hiciera, se estaría causando indefensión al promotor del expediente, que no puede rebatir ni contradecir una afirmación inconcreta del Ayuntamiento, ni tampoco puede acomodarse a ella y solicitar la inscripción parcial de su propia georreferenciación en la medida necesaria para no se produjera invasión alguna.

En cuanto al resto de opositores, reitera la DG su doctrina de que cuando la oposición la formula no un simple titular catastral afectado cuya propiedad no conste debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, sino un titular de una finca registral que alega resultar invadida, su oposición resulta mucho más cualificada y merece mayor consideración. En el caso que nos ocupa, esta doctrina la considera aplicable al particular y a la junta de compensación que sólo intervienen en su condición de titulares catastrales de parcelas afectadas, pero no acreditan ser titulares de finca registral alguna supuestamente invadida con la georreferenciación pretendida por la promotora del expediente.

Comentario: Sigo sin entender esta doctrina sobre el menor valor de las alegaciones de los colindantes meramente catastrales, que viene de resoluciones anteriores. Téngase en cuenta que el art. 199.2 dispone que, cuando se pretenda la inscripción de una representación gráfica alternativa, la incoación del expediente deberá notificarse tanto a los colindantes registrales como a los catastrales. Si el registrador no debe tener en consideración las alegaciones de los colindantes catastrales, ¿para qué se les notifica? ¿No está infringiendo esta doctrina el art. 199.2 LH? Da la impresión de que la DG está asumiendo aquello de que lo que no está en el Registro no existe y demuestra que la coordinación Catastro-Registro le importa bien poco, pues la oposición de los colindantes catastrales impide que la representación gráfica inscrita acceda al Catastro.  

La DG basa su criterio en la siguiente frase del art. 199: «a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». Esta frase no dice que las alegaciones de los colindantes catastrales deban claudicar ante las de los registrales, sino todo lo contrario, como entendió la propia DG en numerosas resoluciones al añadir a la cita del precepto: «No obstante, como ha reiterado este Centro Directivo, la dicción de esta norma no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador» (R. de 27 de noviembre de 2018, en que prevalecieron). Sin embargo, la DG modificó esta doctrina a partir de la R. de 16 de noviembre de 2022, reiterándola en la presente. (VEJ)

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494.** RETRACTO LEGAL (CRÉDITOS LITIGIOSOS) DECLARADO EN SENTENCIA SIN EJERCICIO DEL MISMO.

Resolución de 1 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Lorca n.º 3, relativa a un testimonio de sentencia (ACM)

Resumen: No es inscribible (sí anotable), la sentencia meramente declarativa de un retracto legal (créditos litigiosos) pero en la que no consta el ejercicio efectivo del mismo.

– Hechos: Se presenta testimonio de la sentencia estimatoria (por allanamiento total del demandado) de un retracto legal de créditos litigiosos reconociendo “el derecho a su extinción reembolsando al demandado la parte del precio proporcional que pagó” [ACM: entiendo, aunque no aparece claramente en el recurso, que se trata de la Cancelación de una Hipoteca sobre el crédito litigioso].

– El Registrador: califica negativamente, porqué la sentencia se limita a estimar una demanda, pero no ordena que se practique inscripción alguna ni concluye en un fallo por el que se reconozca, constituya o transmita derecho real alguno sobre fincas determinadas, no siendo por tanto inscribible la misma a tenor de lo dispuesto en los arts 2 y 3 LH.

– El Abogado: recurre exponiendo que:
a) El registrador, ex Art 118 CE-78 tiene la necesidad imperiosa, en un estado de derecho del cumplimiento obligado de las sentencias firmes.

b) El Retracto de créditos litigiosos del 1535 CC es claramente inscribible ex art. 37-3 LH al tener carácter real y se extiende frente a 3os.

Además, como el demandado no ha acreditado haber pagado cantidad alguna para adquirir el crédito, debe entenderse que el retracto está ejercitado y se han extinguido los créditos, y al no haber desembolsado cantidad alguna, no tiene sentido consignar un precio no pagado

– Resolución: La DGSJFP estima parcialmente el recurso pero prácticamente confirma toda la calificación.
– Doctrina:
 a) Entiende que la Sentencia no sería inscribible, como solicitaba el recurrente, porqué en ella no consta que el demandado se haya allanado al ejercicio del retracto de crédito litigioso, es decir, porqué en la demanda no se ejercitaba el derecho de retracto, sino que lo que sólo se solicitaba el reconocimiento del derecho de retracto.

b) Pero la sentencia sí puede ser objeto de publicidad provisional a través de anotación preventiva, ganando prioridad para cuando aquel retracto se ejercite de manera definitiva;

c) Por lo demás, la Sentencia NO contiene referencia alguna al contenido de la acción ejercitada ni mandato alguno dirigido al Registro de la Propiedad. Si con la presentación se pretende la cancelación de asientos debe especificarse qué asiento o asientos deben cancelarse.

Si indiscutible es el deber de los registradores de cumplir las resoluciones judiciales firmes, también lo es su deber y potestad calificadora, ex Art 100 RH de verificar que todos los documentos inscribibles cumplen las exigencias del sistema registral español, entre las que está la debida determinación del asiento a cancelar: NO incumbe al registrador interpretar el alcance de los efectos producidos por la sentencia presentada. Dicha facultad incumbe con carácter exclusivo al juzgador.(ACM)

Véase además, STS 5 de marzo de 2020 sobre el retracto anastasiano resumida y comentada por Álvaro Martín

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495. CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Resolución de 1 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Monóvar a inscribir una escritura de constitución de régimen de propiedad horizontal (AFS)

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496. OPCIÓN DE COMPRA. DETERMINADOS PACTOS

Resolución de 1 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4 a inscribir determinados pactos de una escritura de opción de compra (ER)

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498. COMPRAVENTA. VINCULACIONES OB REM

Resolución de 2 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Almansa, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa (AFS)

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500. OPCIÓN DE COMRA. DETERMINADOS PACTOS

Resolución de 2 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 47 a la inscripción total de una escritura de opción de compra (ER)

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501. SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO. REBELDÍA SIN TRANSCURRIR LOS PLAZOS LEC

Resolución de 2 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alicante n.º 3, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento en el que se ordena la inscripción de determinada finca registral a nombre de la demandante, tras haber recaído sentencia firme en procedimiento declarativo ordinario al estar dictada en rebeldía (MGV)

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502. INSCRIPCIÓN DE OPCIÓN DE COMPRA CON DENEGACIÓN DE CIERTAS CLÁUSULAS

Resolución de 1 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 7 a inscribir en su totalidad las cláusulas de un derecho de opción de compra constituido.

Resumen: Opción de compra que se ha inscrito pese a la doctrina más reciente de la DG, pero dejando fuera de la inscripción las cláusulas que podrían dar lugar a entender que la opción de compra constituye un pacto comisorio; las cláusulas que dejan la determinación del precio, en defecto de certificación, a “un cálculo aproximado” realizado por el comprador; y las cláusulas que eluden una adecuada notificación al concedente.

– Hechos: Mediante escritura de constitución de opción de compra se pacta:

OPCIÓN: Un plazo de ejercicio de 4 años; una prima de 3.000 euros; la extinción automática del derecho de opción transcurridos 4 años sin ejercitarse y sin que proceda devolución de la prima; el derecho del optante de transmitir la opción sin notificar al concedente; el compromiso del concedente a no arrendar la finca sin consentimiento, a conservarla, a pagar cuotas de hipotecas, gastos de comunidad y demás impuestos.

CONDICIONES DE EJERCICIO DE LA OPCIÓN.

1.- Un precio de venta de 60.000 euros que deberán pagarse descontando, además de la prima de 3.000 euros:

1. Las cantidades que el comprador deba retener para atender a las cargas existentes sobre la finca y las deudas de comunidad, impuestos y contribuciones relativas a la finca que estén pendientes de pago cuando se ejercite la opción,
2. Las cantidades que reciba la concedente desde el otorgamiento de la opción hasta el ejercicio de la misma en cheques o transferencias o por subrogarse el optante en la deuda pendiente de la hipoteca que grave la finca o por retener o consignar notarialmente el optante el importe necesario para satisfacer los préstamos hipotecarios y demás cargas que afecten a la finca.

Con relación a estas cantidades: El comprador deberá aportar certificación expedida por el vendedor indicando su cuantía, fecha, medios de pago y la constancia de que la suma se asigna al pago de la parte de precio de la compraventa. Si el optante se subroga en el préstamo hipotecario pendiente o retiene el importe necesario para satisfacer dicho préstamo, deberá aportar certificación del saldo pendiente expedida por los acreedores. PERO SE PREVÉ que la imposibilidad de aportar los certificados de saldo pendiente se suplirá mediante un “cálculo aproximado basado en la información de que pueda disponer el comprador en cada momento”.

2.- Se pacta la posibilidad de ejercicio unilateral por la optante tras dos notificaciones por burofax a la vendedora dentro del plazo, aceptando la concedente que la notificación se le realice mediante burofax a su domicilio y asumiendo, que el hecho de no recibir los burofax que a tal efecto se le remitan, no derivará en falta de notificación para el correcto ejercicio de la opción de compra, comprometiéndose a notificar cualquier cambio de domicilio. En este caso, el precio sería satisfecho «una vez deducidos los importes correspondientes a la prima y/o aquellas cantidades retenidas para cancelar las cargas existentes sobre la finca y demás importes pendientes de pago, así como cuantas cantidades reciba la cedente desde la formalización de la presente opción y hasta el ejercicio de la misma.

– La Registradora: Inscribe el derecho de opción de compra e indica que no han sido objeto de inscripción las siguientes estipulaciones (las numeramos para exponer después, de forma más sencilla, la doctrina de la DG):

1.  Las relativas a los pactos de no arrendar la finca sin consentimiento, conservarla, a pagar cuotas de hipotecas, gastos de comunidad y demás impuestos por carecer de transcendencia real.
2. La relativa a la posibilidad de imputar al precio de venta las sumas que reciba la concedente desde el otorgamiento de la opción hasta el ejercicio de la misma y la prevista, para el caso de ejercicio unilateral de la opción, de deducir, del precio de venta, los importes pendientes de pago en el momento de ejercitar la opción y cuantas cantidades reciba la vendedora desde el otorgamiento de la opción hasta su ejercicio. El fundamento jurídico es que es necesario establecer un procedimiento para la fijación objetiva del precio, conforme a la RDG 09/01/2024.
3. La relativa a que la imposibilidad de aportar los certificados de saldo pendiente se suplirá mediante un “cálculo aproximado”. El fundamento jurídico es que es el criterio fijado por la DG en su Resolución 18/07/2022
4. Y la relativa a la asunción por el cedente de que el hecho de no recibir los burofaxes no derivará en falta de notificación para el correcto ejercicio de la opción de compra. El fundamento jurídico es el principio constitucional de tutela efectiva y la doctrina jurisprudencial que asegura la recepción de la notificación por el destinatario, a cuyo fin deben de extremarse las gestiones en averiguación del paradero de los destinatarios por los medios normales. Y que esa vía es el procedimiento previsto en el art 202 RN, de manera que habiendo resultado infructuoso el envío postal, el Notario debe procurar realizar la notificación presencialmente en los términos previstos en dicho artículo.

– La abogada recurre exponiendo que los defectos aducidos por la registradora desnaturalizan el objeto del negocio jurídico llevado a cabo y de una forma un tanto confusa, argumenta, resumidamente: Que el hecho de que el optante pierda la prima en caso de no ejercicio de la opción demuestra que no se trata de un contrato de financiación con garantía inmobiliaria; Que la posibilidad de detraer ciertas sumas del precio pactado tiene por finalidad evitar un abuso del concedente, que podría constituir nuevas cargas sobre el inmueble hasta el punto de que al optante ya no le interesaría ejercitar su derecho de opción y, con ello, se vería obligado a perder el importe de la prima; Que la calificación de la registradora va en contra de la libertad de pactos.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

-Doctrina: La DG comienza recordando que en los últimos tiempos se ha ocupado de la problemática de las opciones de compra en relación con la prohibición del pacto comisorio, confirmando las calificaciones que denegaban el acceso de aquellas que pueden constituir supuestos de financiación, garantizados con una opción de compra que podía convertirse en el mecanismo para adquirir el bien, al margen de las garantías de todo proceso de ejecución.

El caso de la presente resolución es similar a otros en los que se ha denegado la inscripción y en los que nuestro Centro Directivo ha confirmado la calificación, como la de 30/07/2024. PERO en el presente caso hay que partir de una opción de compra que ya se ha inscrito y la resolución debe ceñirse a los extremos de la calificación que hayan sido recurridos.

La DG señala que del escrito de interposición no resulta con claridad cual es el objeto del recurso, y es que se ha inscrito la opción, el precio de la misma, los medios de pago empleados y el precio pactado para la compraventa.

Parece que el recurso se centra en los defectos que antes hemos numerado como 2 y 3. La DG confirma ambos defectos, en concreto, señala la DG que la necesidad de que se establezca un procedimiento para la fijación objetiva del precio de la compraventa, ya lo tiene señalada la RDG 09/01/2024 y la denegación de la inscripción del pacto sobre fijación del precio mediante un “cálculo aproximado basado en la información de que pueda disponer el comprador” la impone la doctrina de la Resolución 18/07/2022.

Finalmente, aunque en su escrito de impugnación la recurrente solicita «que se revoque la calificación recurrida y se acuerde que lo procedente es inscribir la escritura de opción de compra”, lo cierto es que no son objeto de recurso los que antes hemos numerado como 1, por carecer de transcendencia real, y como 4, respecto del que señala la DG que tiene razón la registradora al denegarlo y traer a colación la RDG 14/05/2019, doctrina reiterada en Resoluciones de 25/09/2019, 16/03/2021 y 15/04/2021, entre otras.   (SNG)

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503. COMPRA Y SUBROGACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. MEDIOS DE PAGO

Resolución de 1 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Calafell, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa y subrogación de préstamo hipotecario (JAR)

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504. PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. LIMITACIONES AL ALQUILER TURÍSTICO

Resolución de 2 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Toledo n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público del acuerdo de una comunidad de propietarios (SNG)

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505. RECURSO CONTRA INSCRIPCIÓN YA PRACTICADA

Resolución de 2 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Melilla a denegar una inscripción ya practicada por dicho registrador de la Propiedad (JCC)

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507. INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH CON OPOSICIÓN DE COLINDANTES NOTIFICADOS

Resolución de 3 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Almería n.º 3 a inmatricular determinadas fincas, una vez tramitado el procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria (VEJ)

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508. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. ALEGACIONES DE AYUNTAMIENTO Y COLINDANTES

Resolución de 3 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Estepona n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una georreferenciación alternativa por haberse presentado alegaciones contrarias en la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria (VEJ)

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509. TRANSMISIÓN DE CUOTA INDIVISA DE FINCA QUE INVADE PARCIALMETE EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE

Resolución de 3 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santoña a inscribir una escritura de compraventa de cuota indivisa de una finca por invadir el dominio público marítimo-terrestre (AFS)

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510. ADJUDICACIÓN EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE FINCA SUJETA A PROHIBICIÓN DE DISPONER EN PROCEDIMIENTO PENAL

Resolución de 3 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Alicante n.º 7, por la que se deniega la inscripción del testimonio de un decreto de adjudicación y un mandamiento de cancelación de cargas al existir anotada una prohibición de disponer en procedimiento penal sobre la misma finca (JCC)

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511. RECURSO CONTRA INSCRIPCIÓN YA PRACTICADA. VENTA DE CUOTA INDIVISA. POSIBLE PARCELACIÓN ILEGAL

Resolución de 8 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad accidental de Chiclana de la Frontera n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una resolución municipal por la que se requiere la denegación de la inscripción de un título inscrito por la existencia de posible parcelación ilegal.

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512. EXPEDIENTE NOTARIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO

Resolución de 8 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de La Palma del Condado a inscribir un acta notarial de un expediente de dominio de reanudación del tracto sucesivo.

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513. SENTENCIA DE NULIDAD DE COMPRAVENTA. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 8 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Murcia n.º 1, por la que se deniega la inscripción de un testimonio de una sentencia por constar inscrita la finca a favor de persona distinta del demandado.

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515. ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 8 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa del registrador de la propiedad de Coria, por la que se suspende la práctica de anotación preventiva de embargo, a favor de la citada sociedad, sobre unas fincas, por la razón de que no se cumple el principio de tracto sucesivo, por no dirigirse la demanda contra todos los titulares registrales.

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516. COMPRAVENTA Y CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA EN CUANTO A PARTE DEL PRECIO APLAZADO

Resolución de 9 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de León n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa y constitución de hipoteca en cuanto a la parte de precio aplazado.

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518. COMPRAVENTA DE FINCA SUJETA A PROHIBICIÓN DE DISPONER EN FAVOR DE LA HACIENDA PÚBLICA

Resolución de 9 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Colmenar Viejo n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa.

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519. COMPRAVENTA POR CASADOS EN GANANCIALES SIN ESPECIFICAR SI ES EL RÉGIMEN ESPAÑOL

Resolución de 9 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Granada n.º 2 a inscribir una escritura de compraventa.

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520. RECURSO CONTRA LA FALTA DE CLARIDAD DE UNA CALIFICACIÓN

Resolución de 9 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto por entender que la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 42 es poco clara, solicitando se expida nueva nota de calificación.

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521. CARTA DE PAGO. CUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN SUSPENSIVA

Resolución de 10 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Aguilar de la Frontera, por la que se deniega la inscripción de una escritura de carta de pago.

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522. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVO. INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE

Resolución de 10 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Corralejo, por la que se deniega la inscripción de la rectificación de la descripción de una finca y de su georreferenciación por invasión del dominio público.

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523. INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DESCRIPCIÓN NO COINCIDENTE CON LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA

Resolución de 10 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de El Rosario-Área Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife, por la que se suspende la inmatriculación de una finca por no aportarse una georreferenciación que coincida con la descripción de la finca en la escritura.

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524. RECTIFICACIÓN DE LINDEROS INVADIENDO LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA OTRA PREVIAMENTE INSCRITA

Resolución de 10 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Caravaca de la Cruz a inscribir la rectificación de los linderos de una finca, por invadir la representación gráfica alternativa incorporada al título la de otra finca previamente inscrita.

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RESOLUCIONES MERCANTIL

460.*** DEPÓSITO DE CUENTAS. PRESENTACIÓN TELEMÁTICA. CERTIFICACIÓN DE ACUERDOS CON FIRMA MANUSCRITA

Resolución de 9 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil II de Valencia, por la que se rechaza el depósito de las cuentas anuales de una sociedad correspondiente al ejercicio 2023.

Resumen: En la presentación telemática de un depósito de las cuentas de una sociedad no es necesario que la firma de la certificación aprobatoria de las cuentas sea electrónica pudiendo ser autógrafa o manuscrita.

Hechos: Se solicita el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio de 2023, siendo su presentación telemática.

La registradora suspende el depósito por lo siguiente: por estar la certificación del acta de la junta firmada de forma manuscrita por la administradora solidaria.

Lo fundamenta en que siendo la certificante de nacionalidad española su firma debe ser electrónica, por estar en posesión del DNI electrónico: así resulta de la resolución de 23 de abril de 2024, rectificada por la Resolución de 8 de mayo de 2024 en las que se dice que si el firmante de la certificación dispone de firma electrónica su firma debe ser de esta clase.

Se recurre por el interesado limitándose a citar el artículo 19 bis de la LH.

Resolución: Se revoca la nota de calificación.

Doctrina: Parte la DG de su doctrina relativa a que lo fundamental en el depósito de cuentas anuales de una sociedad es que cualquiera que sea el soporte de presentación quede garantizado que las cuentas presentadas son precisamente las aprobadas por la junta general de la sociedad.

Por su parte la Instrucción de 30 de diciembre de 1999 reguló la posibilidad de llevar a cabo el depósito de cuentas, junto al tradicional sistema de soporte papel, mediante soporte informático o bien mediante procedimiento telemático de comunicación en línea: pues bien si la presentación es telemática  la Orden Ministerial de 28 de enero de 2009, estableció en su anexo II  que cuando la persona o personas legitimadas para certificar de la aprobación de las cuentas anuales dispongan de firma electrónica reconocida, el fichero que contenga la certificación de aprobación de cuentas, debe venir con la firma electrónica del o de los certificantes.

Pese a la aparente claridad de dichas normas la DG recuerda que la Ley 25/2011, de 1 de agosto, de reforma parcial de la Ley de Sociedades de Capital, para reducir el coste de funcionamiento de las sociedades suprimió el requisito reglamentario de que la firma de los administradores tenga que ser objeto de legitimación. No obstante, reconoce que la Resolución de 23 de abril de 2024, complementada por la de 8 de mayo de 2024, distingue también entre presentación física o telemática y si es telemática y la persona legitimada para certificar dispone de firma electrónica, la certificación debe ser firmada electrónicamente, permitiendo que, en caso de no tener “efirma”, la certificación pueda ser firmada de forma manuscrita

Ahora bien, pese a todo lo dicho añade que el hecho de que el firmante de la certificación disponga de un DNI electrónico “no habilita para poder firmar electrónicamente en cualquier momento, ya que se ha de disponer, cuando se quiera emplear, de unos elementos de hardware, ordenador y lector de tarjetas inteligentes, y de software, sistema operativo, navegador y controlador del lector”. A ello se añade que para no discriminar los requisitos deben ser iguales para todos los administradores de forma que si alguno de ellos por su nacionalidad no dispone de DNI electrónico sería discriminado al no poder utilizar el sistema.

Por último debe tenerse en cuenta que en los artículos 279 y 280 de la Ley de Sociedades de Capital, se admite que la firma de la certificación sea autógrafa, cualquiera que sea la forma de presentación y por consiguiente para la presentación telemática “debe admitirse que la certificación pueda ser firmada también de forma autógrafa cuando no se disponga de la electrónica, sin necesidad de tener que acreditar esta falta.

Comentario: La presente resolución está en la línea de otras muchas que siguiendo la tendencia marcada por el derecho de la UE minimiza o simplifica las exigencias de funcionamiento de las sociedades en aras de conseguir un mercado ágil y más sostenible económicamente.  Por ello tras esta resolución queda aclarado que, en la presentación telemática, la firma del administrador que certifica la aprobación de las cuentas no tiene porqué ser electrónica y ello en todo caso es decir se disponga o no se disponga de ella. Por ello sólo alabanzas merece esta resolución en tanto ratifica lo que es normal en todos los RRMM es decir la admisión de depósitos de cuentas presentados telemáticamente sin necesidad de que la firma del certificante esté legitimada o esa firma sea electrónica. Un mero sentido práctico nos dice que, si la presentación en papel no exige la legitimación notarial de la firma del certificante, no tiene porqué exigirse que esa firma, si la presentación es telemática, tenga que ser electrónica. (JAGV)

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465.** CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS. ACUMULACIÓN DE RECURSOS. FECHA CIERRE DEL EJERCICIO.

Resolución de 10 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil y de bienes muebles II de Murcia a practicar los depósitos de las cuentas anuales de una sociedad relativas a los ejercicios 2017, 2018, 2019, 2020 y 2021.

Resumen: Aunque la sociedad de comienzo a sus operaciones el día 29 de diciembre, por ser la fecha de la escritura de constitución, las cuentas de dicho año deben presentarse a depósito. Para la reapertura de la hoja de la sociedad basta la presentación de los tres últimos ejercicios que hayan provocado el cierre.

Hechos: Se presentan para su depósito las cuentas anuales de una sociedad, correspondientes a los ejercicios de 2017, 2018, 2019, 2020 y 2021.

Se califican todos ellos de forma negativa en distintas fechas y por diferentes registradores (registro con varios titulares).

Se presenta subsanación de todas ellas que también es calificada negativamente.

A efectos del recurso nos interesan los defectos achacados a las cuentas de 2017 y que son:

— cierre del registro por falta de los depósitos 2020, 2021 y 2022;

— deben hacerse constar las cifras del ejercicio anterior al 2017 o las causas de su no constancia. La sociedad comenzó sus operaciones el 29/12/2016 y en la certificación se dice que el ejercicio de 2017 es el primero de la sociedad.

— existen presentadas con anterioridad cuentas anuales con asiento vigente (2018 y 2019) que han sido calificadas desfavorablemente por lo que no se pueden depositar cuentas presentadas después mientras esté vigente el asiento de presentación anterior (art. 10.1 RRM).

La sociedad recurre, pero solo hace alegaciones respecto del ejercicio de 2017 diciendo que la sociedad se inscribió en febrero de 2017 por lo que no existen cuentas del ejercicio 2016, y que el defecto relativo al cierre de hoja es un círculo vicioso que afecta a la totalidad de las cuentas presentadas.

Resolución: Se confirma la nota de calificación en los términos que ahora veremos.

Doctrina: Lo primero que hace la DG es acumular de oficio todos los expedientes de conformidad con el artículo 57 de la Ley 39/2015, pasando a examinar los tres defectos:

— sobre el primero dice que según el informe de la registradora la sociedad comenzó sus operaciones en la fecha del otorgamiento de la escritura que fue el 29 de diciembre de 2016. Por tanto y según su reiterada doctrina el defecto es confirmado pues “no se puede mantener que una sociedad mercantil no inscrita carezca de personalidad jurídica” y en todo caso una sociedad en formación puede contraer obligaciones y realizar operaciones comerciales. Por tanto, las cuentas deben formularse y lo único que cambia será su contenido;

— el defecto relativo al cierre por falta de depósitos de cuentas también va a ser confirmado pues cuando se presentan las cuentas del ejercicio de 2017 ha transcurrido con exceso el año desde el cierre de los ejercicios. Ahora bien, respecto de esta cuestión viene a decir que cuando falta el depósito de cuentas de varios ejercicios es doctrina reiterada de la propia DG que para enervar el cierre registral “únicamente es necesario depositar las cuentas (o su constancia de no aprobación) correspondientes a los tres últimos ejercicios (cfr. Resoluciones de 3 de octubre de 2005 y 18 de noviembre de 2021).

Comentario: Esta resolución es un ejemplo vivo de que quizás con una comunicación fluida entre la sociedad afectada por el cierre de hoja y el Registro Mercantil se podría haber solucionado el problema sin necesidad de acudir a la DGSJFP.

Como dice la DG para la reapertura del registro basta con presentar los últimos tres depósitos de cuentas respecto de los cuales se haya producido el cierre del registro y por tanto a la sociedad le bastará con retirar los depósitos ya presentados, distintos del ejercicio 2020 y 2021, claramente señalados en la nota de calificación, centrarse en la subsanación de esos depósitos, presentar el del ejercicio 2022 y quedará solucionado su problema.

Pese a ello queremos resaltar que la nota de defectos con gran flexibilidad respecto de las cifras del ejercicio de 2016, dice que deben señalarse los datos de dicho ejercicio o las causas de no hacerlo. De los hechos resulta esa causa pues en la certificación se decía que ese ejercicio de 2017 era el primero de la sociedad. Al parecer el registrador estimó que dicha manifestación no era causa suficiente, pues mantiene el defecto, y la DG guarda silencio.

Sobre este problema, como ya apuntamos en un caso similar, es aconsejable que si la sociedad se constituye en los últimos meses del ejercicio y no prevé la realización de operaciones inmediatas se aplace en los estatutos la fecha de comienzo de las operaciones a enero del siguiente ejercicio. (JAGV)

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468.*** LIQUIDACIÓN Y EXTINCIÓN DE SOCIEDAD. INSOLVENCIA DECLARADA JUDICIALMENTE. CRÉDITO INCOBRABLE.

Resolución de 11 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil de Mahón a inscribir la escritura de liquidación de una sociedad.

Resumen: Si en el registro existe una nota de crédito incobrable, existiendo haber partible entre los socios,  es imposible la liquidación, extinción y el cierre de hoja, sin que previamente se proceda a la cancelación de la nota. No es suficiente con decir que no existen acreedores o que la insolvencia de la sociedad se haya declarado por sentencia firme.

Hechos: Se trata de una escritura de liquidación y extinción de la sociedad en la que consta la manifestación de inexistencia de acreedores, salvo los propios socios, y se divide el haber social existente entre los socios por un importe de 1.564,40 euros.

El registrador suspende la inscripción pues de la hoja de la sociedad resulta la existencia de una deuda, por importe de 77.885,09 euros, resultante de una declaración de insolvencia provisional en virtud de sentencia firme. En consecuencia, deberá procederse, con carácter previo, a la cancelación de la declaración de insolvencia inscrita, dado que mientras existan acreedores no es posible el cierre de la hoja de la sociedad.

La sociedad recure alegando la resolución de 5 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, de la que resulta que, si se acredita la inexistencia de haber social, no puede impedirse la cancelación de los asientos registrales de la sociedad y en este caso existe una sentencia firme que declara la insolvencia de la sociedad.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: Lo primero que hace la DG es sintetizar su doctrina sobre la liquidación de la sociedad resultante de las resoluciones de 21/3/2024 y de 19 de diciembre de 2018:

— imposibilidad de repartir el activo sin antes haber satisfecho el pasivo;

— la necesidad de previo pago los acreedores para el reparto del haber social entre los socios;

— si en la escritura consta que se ha procedido al pago de acreedores carece de transcendencia que en el balance figuren deudas con terceros;

— aunque el administrador no manifieste el pago a los acreedores es posible la inscripción si en el balance no figuran deuda alguna y en la escritura se hace referencia a la inexistencia de los mismos;

— si resulta acreditada la inexistencia de haber social, no puede impedirse la cancelación de los asientos registrales de la sociedad;

— queda bajo la responsabilidad del liquidador la manifestación sobre la inexistencia de activo y sobre la existencia de un único acreedor;

— es posible el cierre de hoja si existe un único acreedor, sin necesidad de declarar el concurso previo(RDGRN de 1/08/2016).

 Una vez centrado el problema la DG hace referencia a la declaración de insolvencia que consta en la hoja registral. La nota de insolvencia que consta en el registro es consecuencia de haberse instado la ejecución por deudas laborales sin que se consiga su satisfacción (artículo 33, apartado 6, del texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores) y tiene la finalidad de permitir que el Fondo de Garantía Salarial se haga cargo de las deudas salariales pendientes.

En un plano registral esa declaración de insolvencia se hace constar en el registro mercantil si se trata de una sociedad inscribible en dicho registro (apartado 5 del artículo 276 de la Ley 36/2011). Con ello se pretende informar a los acreedores y a los terceros en general en evitación de que puedan surgir nuevas deudas impagadas.

Aparte de ello es trascendente que según el artículo 33.4 del Estatuto de los Trabajadores, el Fondo de Garantía Salarial se subroga obligatoriamente en los derechos y acciones de los trabajadores, conservando el carácter de créditos privilegiados, lo que implica que “el pago por parte del Fondo no (supone) que la deuda a cargo de la sociedad deje de existir)”.

Por consiguiente y dado que de las operaciones liquidatorias resultaba la existencia de haber social que se reparte entre los socios, es imposible la inscripción dada la contradicción existente entre la escritura sobre inexistencia de acreedores y el contenido del registro.

Comentario: Acertada calificación en cuanto pone de manifiesto que la existencia de notas de créditos incobrables, cada vez más numerosas, no sólo suponen una publicidad noticia o una obligación de notificación a cargo del registrador, sino que lógicamente tienen efectos sustantivos en cuanto impiden el cierre de la hoja en tanto no se cancele o se haga manifestación acerca de ella, si se trata de un único acreedor.

De la resolución resulta con claridad que si existe una nota marginal que constata la existencia de una deuda incobrable de la sociedad, en este caso era además una declaración de insolvencia, para el cierre de hoja será necesaria la previa cancelación de la deuda que la nota pone de manifiesto. No obstante, la DG parece poner el acento más que en la cancelación de la nota marginal, si ese era el asiento practicado, en la contradicción existente entre la manifestación de inexistencia de acreedores, el reparto de haber social y la deuda que resulta del registro.  Es decir que el defecto más que la nota de crédito incobrable era la existencia de reparto de haber social entre los socios.

Aunque la nota del registrador no es muy expresiva en este punto la DG identifica la nota o inscripción existente en la hoja de la sociedad, con la prevista en el apartado 5 del artículo 276 de la Ley 36/2011 de 10 de octubre, reguladora de la jurisdicción social. Si ello es así, como dicha nota es expresiva de la existencia de un único acreedor (FGS) parece que la subsanación de la escritura vendrá por dicho camino: pagar al fondo el haber social existente sin repartir nada entre los socios, y una vez hecho esto manifestar la existencia de un único acreedor y según la doctrina sintetizada de la DG podrá procederse al cierre de hoja, con lo que entendemos que no será necesaria la cancelación de la nota marginal. Sobre el problema de concurso con un único acreedor ver opinión de Álvaro Martín en este enlace y sobre el problema del cierre de hoja con el FGS como acreedor, ver este informe si bien haciendo constar que la doctrina de las resoluciones de 2 de julio de 2012 y de  4 de octubre de 2012 ya no es aplicable.

Podemos concluir que si no existe haber repartible entre los socios por inexistencia de activo, pese a la existencia del crédito incobrable a favor del FGS, la liquidación y cierre de hoja es posible.(JAGV)

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476.** PRINCIPIO DE PRIORIDAD EN EL REGISTRO MERCANTIL. PRESENTACION DE TÍTULOS CONTRADICTORIOS. PREVALENCIA DEL ACTA NOTARIAL.

Resolución de 17 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles I de Málaga a inscribir determinados acuerdos sociales de una sociedad.

Resumen: En caso de presentación sucesiva de títulos contradictorios, si el presentado en segundo lugar es de una junta anterior y se trata de acta notarial, este puede prevalecer sobre el primeramente presentado.

Hechos: Los hechos de este complejo supuesto son los siguientes:

1.- Se presenta una escritura por la que se elevan a público acuerdos de una junta general de 30 de abril de 2024, en los que se cesa a BF como administrador único y se nombra administrador a una sociedad que designa como representante físico al administrador cesado.

2.- Unos días después se presenta en el registro un acta notarial de la junta de la sociedad celebrada el día 25 de abril de 2024, previa convocatoria judicial, de la que resulta que se cesa al administrador único, don B. F., y se nombra a una nueva administradora.

El registrador suspende la inscripción pues dado que ambos títulos son incompatibles, no puede resolverse “con los escasos medios que cuenta para su calificación” la situación creada, a lo que se une además la existencia de una contienda judicial acerca de la titularidad y representación de ciertas participaciones sociales.

Los interesados en la inscripción de segundo título recurren y alegan que los títulos no son incompatibles, pues se refieren a juntas distintas por lo que de conformidad con las excepciones al principio de prioridad debe inscribirse el segundo título dado que documenta acuerdos de una junta anterior; que no se puede cuestionar la validez del acta notarial, y que en definitiva el único  motivo por el que se suspende la inscripción es la existencia de una discrepancia en torno a la titularidad de ciertas participaciones sociales, en las que no puede entrar el registrador.

Resolución: Se revoca la nota de calificación del registrador en el sentido que ahora se verá.

Doctrina: La DG se vuelve a enfrentar con un clásico problema al que ya se ha enfrentado en otras ocasiones adoptando la decisión de  primar la documentación de junta formalizada ante notario frente a una certificación simplemente elevada a público.

Para llegar a esa decisión recuerda su doctrina de otras resoluciones similares:

— el registrador debe tener en cuenta en su calificación no solo la situación del registro en el momento de la presentación sino también otros documentos, aunque hayan sido presentados con posterioridad;

— el principio de prioridad debe ser respetado de modo que la calificación conjunta de los documentos presentados no puede comportar una alteración injustificada en el orden de despacho de los mismos;

 — el problema de la prioridad no se puede confundir con el problema relativo a la validez de los documentos; es el caso de que en un documento presentado con posterioridad revele la invalidez del primero;

— el principio de prioridad en el ámbito del Registro Mercantil debe ser medido con distintos parámetros que en el Registro de la Propiedad;

— la interpretación del principio de prioridad mercantil establecido en el art. 10 del RRM debe ser objeto de interpretación restrictiva;

— por ello el principio de prioridad debe ceder ante el supuesto que del documento posteriormente presentado resulte la invalidez del primeramente presentado;

— es más de la Sentencia del Tribunal Supremo número 561/2022, de 12 de julio resulta incluso que el registrador puede tener en cuenta para su calificación hechos o documentos no presentados siempre que no exista duda de su autenticidad;

— en principio ante dos documentos contradictorios presentados la determinación de cuál debe prevalecer “es competencia de los tribunales de Justicia sin que el registrador pueda, en el estrecho ámbito del procedimiento registral, llevar a cabo una decisión que escapa de su competencia”;

— por su parte el artículo 111 del Reglamento del Registro Mercantil establece una especial cautela que posibilita la inmediata reacción frente a nombramientos inexistentes, evitando, en su caso, su inscripción;

— dicho artículo para que se produzca el cierre registral, exige no sólo que se alegue (ni siquiera que se interponga querella por falsedad en la certificación), sino que se acredite la falta de autenticidad del nombramiento;

— esa falta de autenticidad se da en los supuestos de presentación del acta notarial de junta o de otro tipo de acta de la que se infieran los hechos de los que se derive necesariamente aquélla;

— en la pugna entre los hechos derivados de una narración hecha en un documento privado, como es la certificación de acuerdos, y los hechos narrados en el documento público autorizado por notario se resuelve en beneficio de estos últimos;

— ya la Resolución de 12 de abril de 2022, vino a decir que el orden de despacho no se puede corresponder con el orden de presentación “cuando del documento posteriormente presentado resulte de forma auténtica la falta de validez del primero, o bien comprometida dicha validez en términos tales que su inscripción resultaría contraria al principio general que rige en sede registral de que al Registro Mercantil sólo pueden acceder títulos plenamente válidos y no claudicantes”.

Aplicando los anteriores principios al caso planteado la DG dice lo siguiente:

— el segundo título presentado a inscripción es el acta notarial de la junta general celebrada antes –25 de abril de 2024– que aquella otra junta general –de 30 de abril de 2024– cuyos acuerdos se elevan a público en la escritura presentada primeramente en el Registro;

— la mesa de la junta es la encargada de la formación de la lista de asistentes pudiendo estimar o desestimar las reclamaciones que existan siendo el presidente el que debe realizar la declaración sobre la válida constitución de la junta, aunque ello no vincule al registrador de modo absoluto;

— en el presente caso existe una contienda hereditaria relativa a determinadas participaciones sociales;

— respecto de esas participaciones sociales será de plena aplicación el artículo 126 de la Ley de Sociedades de Capital, que exige designar una sola persona para el ejercicio de los derechos de socio;

— en el acta notarial de la junta consta como anexo otra acta en que figura la designación del único heredero –que tiene mayoría de intereses– como representante de la comunidad hereditaria para ejercer los derechos de socio;

— esa apariencia ha de ser suficiente para aceptar la inscripción del acta “dando así a la sociedad la posibilidad de superar una aparente situación de bloqueo de su órgano de administración, y con ello de defensa de sus intereses”;

— en consecuencia, salvo “situaciones extremas de falta de autenticidad, todos los títulos que satisfagan los mínimos formales del procedimiento registral han de tener acceso al registro.

Por todo ello concluye, tras hacer un muy detenido estudio del conflicto existente sobre la titularidad de las participaciones que están en discusión, que “esos mínimos se cumplen en el acta notarial de la junta general”.

Comentario: Como ya otras veces ha ocurrido la DG en este supuesto se inclina por permitir la inscripción de uno de los documentos contradictorios, precisamente el presentado en segundo lugar, basándose fundamentalmente en dos datos: que la junta es de fecha anterior y que consta en acta notarial. Es decir que pese a sus tajantes afirmaciones de que el registrador carece de medios para dirimir entre dos títulos contradictorios, en ocasiones sí podrá dirimir basándose en determinadas circunstancias concurrentes en los títulos presentados.

La postura adoptada, si bien discutible en puros términos teóricos, tiene la indudable ventaja que señala la DG y que es la de evitar el bloqueo de la sociedad. Ahora bien, pese a esa buena intención que parece justificar en parte la decisión, salvo que no se impugne por la otra parte los acuerdos de la junta que consta en acta notarial, no tendrá ninguna eficacia pues si los interesados en la inscripción primera impugnan los acuerdos y solicitan la suspensión de los mismos, prevalecerá la situación registral. Por ello extraña el comentario que hace la DG relativo a que si el registrador no opta por uno de los documentos presentados, realmente está optando por lo que ahora consta en el registro, pero es que lo que ya consta es precisamente lo que está bajo la salvaguarda de los Tribunales.

En definitiva, que, si bien puede ser defendible la decisión del CD, nos parece más prudente que en un procedimiento como el registral en el que no existe contradicción entre partes, si esa contradicción se pone de manifiesto de los documentos presentados, lo mejor es u optar por aplicar el principio de prioridad con rigidez, o bien suspender la calificación hasta que decidan los Tribunales. Lo primero es además lo que ocurriría si el registrador despacha el primer documento antes de que se presente el segundo.(JAGV)

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481.* ELEVACIÓN A PÚBLICO DE ACUERDOS SOCIALES. PRESENTACIÓN DE DOCUMENTOS CONTRADICTORIOS. PREVALENCIA DE ACTA NOTARIAL.

Resolución de 18 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles I de Málaga a inscribir una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de esta última entidad.

Resumen: Se trata de una resolución en la que se debate lo mismo que en la resolución anterior, la número 476, sin bien este recurso lo interpone el interesado en que se inscriba el documento primeramente presentado.

Los argumentos que da la DG son muy similares a los ya vistos en la 476, si bien dado que en esta se declaró que era inscribible el acta notarial, revocando la nota, en esta resolución lo que se hace es desestimar el recurso.

Comentario: No sabemos y quizás nunca lo sepamos, como terminará la cuestión planteada, pero lo más seguro es que aquellos que han visto rechazada la inscripción de su escritura demanden ante los Tribunales la nulidad de la junta que ha accedido al registro.  (JAGV)

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484.*** INSCRIPCIÓN DE RENUNCIA DE AUDITOR DE CUENTAS.

Resolución de 24 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora mercantil y de bienes muebles II de Santa Cruz de Tenerife, por la que se suspende la inscripción de la renuncia de auditor de cuentas.

Resumen: Es inscribible la renuncia de un auditor voluntario, sin perjuicio de la futura calificación del registrador sobre la necesidad de acompañar informe de auditoría respecto del ejercicio para el que fue nombrado.

Hechos: En acta de junta general ordinaria de una sociedad se solicita la inscripción del acuerdo adoptado en dicha junta relativo a la aceptación de la renuncia del auditor para el ejercicio 2022.

La registradora suspende la inscripción en tanto en cuanto, la sociedad no provea simultáneamente la inscripción de auditor para el ejercicio 2022 que sustituya al que ha efectuado su renuncia. Lo basa en que si el inscrito es un auditor voluntario la sociedad se constituye en obligada por su propia voluntad, y de ahí que no puedan dejar de auditar las cuentas anuales del ejercicio en cuestión;  en consecuencia producida la renuncia del auditor designado de forma voluntaria, no es posible inscribir dicha renuncia sin que simultáneamente se provea debidamente el nombramiento de auditor para ese ejercicio (Resolución de la DGSJyFP de 28 de noviembre de 2023).

La sociedad recurre y alega que en la resolución citada el supuesto no hacía referencia a una renuncia sino a una revocación y además con el voto en contra de uno de los socios.

Resolución: La DG revoca la nota de calificación.

Doctrina: La DG como cuestión previa hace dos precisiones:

— la primera que en la resolución de 2023 se trataba de una revocación y en esta de una renuncia, y

— la segunda, que el acuerdo de aceptar la renuncia se toma por unanimidad en la junta, pero sin asistencia de todo el capital social.

Supuesto lo anterior parte de la base de que la relación entre auditor y sociedad es contractual por lo que no puede ser modificada de forma unilateral, pero que ese principio general de irrevocabilidad tiene algunas excepciones contempladas en la propia ley. Así del artículo 5 de la Ley de Auditoría resulta que la renuncia del auditor exige una justa causa de las señaladas en la Ley (amenaza o imposibilidad) y que, en estos casos, si la auditoría es obligatoria, se debe dar cuenta al registro mercantil y al ICAC. Por su parte el art. 11.4 del Reglamento de la LA, en los casos de nombramiento por el registrador mercantil o por el juez (art. 265 y 266 de la LSC), si la sociedad no presta caución suficiente sobre el pago de los honorarios del auditor, el auditor podrá renunciar al contrato, debiendo comunicarlo al registrador mercantil o al órgano judicial que lo nombró.

 Ahora bien, en la resolución de 28 de noviembre de 2023 de la DG, se vino a decir, según doctrina consolidada, que se puede enervar el derecho del socio a solicitar el nombramiento de una auditor, nombrándolo la sociedad de forma voluntaria, y entonces desde ese momento la sociedad se transforma en sociedad obligada no pudiendo depositar las cuentas sin el informe del auditor y por ello no pueden revocar, el nombramiento realizado pues desaparecería la garantía que tiene el socio de que la cuentas sean verificadas. Por ello solo será posible la revocación si todos los socios prestan su consentimiento o se lleva a cabo en un momento que no perjudique el derecho de los minoritarios (antes de que transcurran tres meses desde el cierre del ejercicio).

Ahora bien, nada de lo anterior será aplicable en el caso de renuncia del propio auditor pues como se ha visto en “determinados supuestos, concurriendo justa causa, el auditor puede renunciar al desempeño de su trabajo, cuyas consecuencias contractuales serán dirimidas, en su caso, en sede judicial” y en este sentido la renuncia será inscribible en el registro mercantil.

 Ahora bien, para proteger debidamente los derechos de los minoritarios del artículo 265.2 de la LSC, la DG añade que, sin perjuicio de la independencia del registrador en su función calificadora, las cuentas el ejercicio de la sociedad correspondientes al ejercicio de 2022, no podrán ser depositadas sin el informe del auditor ya que para dicho ejercicio figuraba nombrado e inscrito un auditor para la sociedad y la renuncia en ningún caso puede ser en perjuicio de terceros.

Comentario: Interesante resolución en la que la DG tiene que hacer “encaje de bolillos” para coordinar debidamente el derecho del auditor a renunciar a su cargo, y el posible derecho de los minoritarios a que se le nombre un auditor, siempre que lo soliciten antes de los tres meses siguientes al cierre del ejercicio (art. 265.2 de la LSC).

Para la DG la renuncia es posible, nadie puede ser obligado a desempeñar un cargo contra su voluntad, pero esa renuncia podrá tener consecuencias perjudiciales para el auditor si la sociedad no está de acuerdo con la misma y exige el cumplimiento del contrato de auditoría o una indemnización de daños y perjuicios. No era el caso pues la renuncia fue aceptada por la junta.

Por su parte los socios minoritarios que, en atención a la existencia de un auditor voluntario en la sociedad, no hayan ejercido su derecho a nombrar auditor conforme el art. 265.2 de la LSC, también verán protegido sus derechos pues, aunque el registrador pudiera calificar en otro sentido, si para un ejercicio existía nombrado auditor de cuentas, la consecuencia debe ser exigir la entrega del informe del auditor y precisamente del que estuvo inscrito para el debido depósito de cuentas de la sociedad. Por tanto si la sociedad con la renuncia aceptada de auditor pretendía evitar el informe es posible que no lo consiga.

Finalmente señalemos que nada de lo anterior será aplicable si la renuncia y su inscripción se producen dentro de los tres meses siguientes al cierre del ejercicio pues en ese caso los minoritarios todavía pueden ejercer su derecho.  (JAGV)

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490.** CESE DE DIRECTORA GERENTE: TÍTULO INSCRIBIBLE

Resolución de 25 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles II de Las Palmas de Gran Canaria a inscribir el cese de la directora gerente de una sociedad.

Resumen: Para la inscripción del cese de la directora gerente de una sociedad, es necesario en todo caso el otorgamiento de la necesaria escritura pública.

Hechos: En certificación de acuerdos de la junta general de una sociedad municipal se deja constancia del cese, por jubilación, de la directora gerente de dicha sociedad. La certificación aparece expedida por el secretario accidental del Ayuntamiento, como secretario de la junta general, con el visto bueno del alcalde en su condición de presidente de la misma.

La registradora suspende la inscripción pues entiende que para la constancia del cese “se requiere escritura pública, de conformidad con lo establecido en el artículo 95.1 en relación con el artículo 94.1.5.º del RRM”.

La sociedad recurre. En esencia viene a decir que la certificación expedida por el secretario del Ayuntamiento, como funcionario público que es, tiene la consideración de documento público “pudiendo ser validada la autenticidad de su contenido e identidad de quienes lo suscriben mediante sendos CSV”.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG va a basar su decisión en el principio de legalidad que salvo contadas excepciones exige documento público o auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros registrales (artículo 18 Ccom y art. 5 RRM).

Reconoce no obstante que “la certificación administrativa objeto de calificación tiene la consideración de documento público, algo que no niega al registrador” pero ello no quiere decir que cualquier documento público pueda ser objeto e inscripción, sino será inscribible aquel documento público que sea el propio del acto o contrato que haya de inscribirse.

A continuación, precisa que pese a sus llamativos nombres los directores gerentes, directores generales y similares, con más o menos facultades no son administradores, sino que se trata de meros representantes voluntarios de la sociedad, tanto desde el punto de vista mercantil como laboral, es decir apoderados.

Y entrando ya en el caso concreto precisa que del artículo 25 de los estatutos de la sociedad municipal resulta que al Director Gerente lo nombra el Consejo de Administración, y en consecuencia para que su cese pueda acceder a los libros del Registro deberá constar en escritura pública con sujeción a los artículos 94.1.5.º y 95.1 del Reglamento del Registro Mercantil que exigen la escritura pública para el nombramiento, revocación, cese o sustitución.

Comentario: Aunque a una sociedad municipal le pueda resultar extraño que una certificación expedida por el secretario del Ayuntamiento con el visto bueno del alcalde no sea inscribible en el registro, deben tener en cuenta que como sociedades que son se sujetan en todo al derecho privado, salvo en cuestiones puntuales como la adopción de acuerdos, y debido a ello aunque esa certificación, si está expedida por el secretario y presidente según el registro, pudiera servir para inscribir por ejemplo administradores, no puede servir para inscribir el cese de un gerente o apoderado general. (JAGV)

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497.** ACUERDOS SOCIALES SIN CONSTAR EL RESULTADO DE LAS VOTACIONES.

Resolución de 1 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil V de Madrid a inscribir una escritura de elevación a público de acuerdos sociales.

Resumen: Si no consta el resultado de las votaciones en la certificación del acta de la junta sus acuerdos no son inscribibles, aunque se trate de juta universal y se diga que el acta fue aprobada por unanimidad y firmada por todos los socios.

Hechos: Se trata de los acuerdos de la junta general extraordinaria y universal de una sociedad sobre modificación de estatutos, sin que conste en la certificación cómo se adoptaron los acuerdos, constando sólo que el acta fue aprobada por unanimidad y firmada por todos los socios.

El registrador suspende la inscripción por estimar que “debe constar en el acta de Junta, la indicación del resultado de las votaciones, expresando las mayorías con que se hubiere adoptado cada uno de los acuerdos (Art 97.7 RRM). Defecto Subsanable”.

La sociedad recurre y alega que la junta fue universal, que el acta se aprobó por unanimidad y fue firmada por todos los socios.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: Para la DG el principio de legalidad y la presunción de exactitud y validez de los asientos registrales, obligan a que cuál fue el resultado de las votaciones en el seno de la junta consten en la certificación de los acuerdos o en la escritura de elevación a público de los acuerdos. Así resulta de los artículos 97.7, 112.2 y 107.2 del RRM.

Ahora bien, ello no es obstáculo a que, aunque en la certificación de los acuerdos no conste de manera directa y explícita las mayorías con que se hubieran adoptado los acuerdos, si esas mayorías se desprenden con claridad de la redacción de la certificación, ello puede ser suficiente para la inscripción (resoluciones de 13 de octubre de 2015 y 13 de diciembre de 2021). Pero nada de esto sucede en este caso, pues únicamente consta que el acta fue aprobada por unanimidad y firmada por todos los socios “pero nada se indica sobre las mayorías –o unanimidad– con que han sido adoptados los referidos acuerdos”.

Comentario: Es evidente que, si nada resulta de la certificación y no se puede deducir de su texto o de otros elementos de la escritura, y no consta que los acuerdos se tomaron por unanimidad o por mayoría y cuál fue esta, o si hubo votos en blanco o abstenciones, la certificación no podrá producir sus efectos. Resulta claro además de esta resolución, que una cosa es el acta y otra cosa son los acuerdos: es decir el acta puede ser aprobada por unanimidad, pero ello no quiere decir que los acuerdos también lo hayan sido, aunque exista una fuerte presunción de que ha sido así.   (JAGV)

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499.*** DISOLUCIÓN DE SOCIEDAD. CIERRE REGISTRAL POR CONCURSO SIN MASA.

Resolución de 2 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora mercantil IV de Alicante, por la que se deniega la inscripción de la escritura de disolución de una sociedad por constar inscrito el cierre provisional por un año declarado por situación de concurso ordinario de acreedores sin masa.

Resumen: Aunque la sociedad tenga cierre provisional de hoja por estar en concurso declarado sin masa, es posible la inscripción de la disolución y nombramiento de liquidador, dando cuenta al Juzgado que conoce del concurso.

Hechos: La escritura sometida a calificación es una de protocolización y elevación a público de acuerdos sociales de modificación parcial de estatutos, disolución y nombramiento de liquidador.

La registradora suspende la inscripción por estar la hoja de la sociedad cerrada provisionalmente por plazo de un año, cierre que será definitivo con la correspondiente cancelación de la hoja registral transcurrido un año desde el cierre provisional sin que se haya reabierto el concurso, quedando con ese asiento definitivo extinguida la personalidad jurídica de la mercantil, conforme a lo acordado en auto del Juzgado de lo Mercantil, salvo la reapertura del concurso, todo ello conforme al artículo 485 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal..

La sociedad recurre. En un escrito muy completo y fundamentado alega lo siguiente de forma extractada:

— la sociedad fue declarada en concurso ordinario de acreedores sin masa;

— se declaró concluido el concurso de acreedores, lo que supondría la disolución de la sociedad;

— que pese a ello subsisten bienes muebles y relaciones jurídicas por terminar;

— que la liquidación no ha sido realizada;

— que la Sentencia de 24 de mayo de 2017, del Tribunal Supremo, “la cancelación de los asientos registrales de una sociedad es una mera fórmula de mecánica registral, con efectos meramente declarativos y no constitutivos”;

— persiste la personalidad jurídica de la sociedad cancelada cuando su patrimonio no ha quedado completamente liquidado (resolución 3108/2017 de 10 de marzo de la Dirección General de Registros y del Notariado)

— para que se produzca la extinción real de la sociedad hay que proceder a liquidar el patrimonio subsistente y será entonces cuando se declare extinguida la personalidad jurídica y consiguientemente se proceda a la cancelación registral

— el artículo 485 del TRLC establecía que la resolución judicial que declarará la conclusión del concurso por liquidación acordará la extinción de la personalidad jurídica de la concursada, con cancelación de su inscripción en el Registro Mercantil;

— la posición del TS y de la DGRN era muy distinta  pues reconocían que a pesar de encontrarse extinguida la sociedad, permanece su “personalidad jurídica residual”;

— por ello es perfectamente posible “que la sociedad aún con el cierre provisional de la hoja registral pueda tomar la decisión de nombrar liquidadores y adoptar el acuerdo de disolución para posteriormente proceder a la liquidación real y definitiva de la misma”.

Resolución: Se revoca la nota de calificación.

Doctrina:  Reconoce la DG que la “regulación, de lo que la doctrina ha venido en denominar «concursos sin masa», ha ido evolucionando y concretándose en las distintas reformas de la Ley Concursal, hasta llegar a la regulación actual”.

Tras examinar las vicisitudes que en esta materia ha sufrido la Ley Concursal, se llega a la reforma de la Ley 16/2022, de 5 de septiembre. El artículo 37 bis del texto refundido de la Ley Concursal determina cuando se está ante un concurso sin masa, dando por supuesto que en un concurso sin masa pueden existir bienes cuya realización sea superior al beneficio obtenido sin que ello beneficie a los acreedores. Ante ello se debe proceder en la forma determinada en el 485 del texto refundido de la Ley Concursal que en caso de concurso de persona jurídica  se ordenará el cierre provisional de la hoja abierta a la sociedad y transcurrido un año “sin que se haya producido la reapertura del concurso, el registrador procederá a la cancelación de la inscripción de la persona jurídica, con cierre definitivo de la hoja”.

Este precepto ha intentado resolver los “los problemas originados por la eventual discordancia entre el cierre registral y la liquidación o extinción definitiva de la personalidad jurídica de la sociedad”.

Tanto la doctrina y la jurisprudencia, han señalado que “la conclusión del concurso por insuficiencia de masa activa no significa que se produzca una extinción, vía condonación, de las deudas de la sociedad, ni que los bienes que permanezcan a nombre de la sociedad pasen a ser «res nullius»”. Por ello declara que “después de la cancelación persiste todavía la personalidad jurídica de la sociedad extinguida como centro residual de imputación en tanto no se agoten totalmente las relaciones jurídicas de que la sociedad es titular, de forma que la cancelación de sus asientos no perjudica al acreedor, toda vez que se mantiene la aptitud de la sociedad para ser titular de derechos y obligaciones, mientras no se hayan agotado todas las relaciones jurídicas de la misma. La cancelación de los asientos registrales de una sociedad no es sino una fórmula de mecánica registral para consignar una vicisitud de la sociedad…”.

Por su parte el TS en estos supuestos habla de situación de personalidad controlada (Sentencias de 4 de junio de 2000 y 27 de diciembre de 2011). Y en sentencia número 324/2017 de 24 mayo, unifica doctrina “decidiendo que la sociedad liquidada y con la hoja registral cancelada puede ser demandada, representada por el liquidador, sin que sea preciso reabrir su hoja registral”. Por consiguiente, los liquidadores podrán actuar para cumplir requisitos de forma de operaciones pendientes pese al cancelación registral de la sociedad.

 Ahora bien. de lo que se trata en este expediente es de inscribir la disolución de la sociedad y el nombramiento de liquidadores, para la liquidación de determinados bienes subsistentes en la sociedad.

Para la solución del problema se debe partir “de la existencia de unos bienes de los que se tiene que poder disponer so pena de congelar la vida jurídica de dicho bien. Pero también de la especial situación de la sociedad, con cierre provisional que, conforme se ha expuesto anteriormente, mantiene su personalidad jurídica hasta su extinción, lo que implica que debe existir un órgano que pueda representarla a tal fin”. Ya la resolución de La Resolución de 2 de septiembre de 2019, que en caso de conclusión del concurso por insuficiencia el juez aplica el art. 176 bis de la LC de masa activa, el denominado “concurso exprés” el juez habrá de limitarse a aplicar el artículo 176.bis de la Ley Concursal y “a partir de ahí, que sean los órganos sociales los que, conforme a la legislación societaria procedan a disolver y liquidar la mercantil, para posteriormente extinguir la misma”.

Por ello el art. 485 de la LC debe interpretarse en el sentido de que el año de cierre provisional está destinado, salvo reapertura del concurso “a liquidar las relaciones jurídicas pendientes, esto es, a su liquidación si persisten relaciones jurídicas”. Será una sociedad en liquidación que deberá hacerse conforme a las normas del TRLSC, aunque no sea eso lo que formalmente se deduce del art. 485 de la LC.

Ahora bien, concluye la DG, “al objeto de mantener la debida coordinación entre el Registro Mercantil y el Juzgado que conoce del concurso, por parte del registro Mercantil se debe notificar al Juzgado que conoce el concurso la inscripción practicada.

Comentario: Resolución que al igual que otras muchas viene a solucionar el problema que se plantea a los socos ante una declaración de concurso sin masa o con insuficiencia de bienes, cuando a la sociedad le quedan por formalizar situaciones jurídicas pendientes o bien enajenar ciertos bienes que no siendo suficientes para el pago de los gastos del concurso y mucho menos a los acreedores, no merece la pena ni siquiera nombrar administrador concursal.

Parte de un punto de vista puramente utilitarista y de sentido común dado que se trata de un problema que cada vez se plateará más. Ahora bien, quizás el año concedido por el artículo 485 de la LC no sea suficiente para terminar esas relaciones pendientes, y entonces se volverá a plantear el problema que suponemos que, sin perjuicio de la posible responsabilidad en que puedan incurrir los administradores, debe recibir la misma solución, pues la contraria nos abocaría a consecuencias indeseables que a nadie benefician. Acertada además es la “sugerencia” que hace la DG en su final de resolución, de notificar la Juzgado, notificación que, aunque no prevista legalmente, también es de sentido común para que el juez conozca la situación de la sociedad y pueda reaccionar, en su caso, con las medidas que procedan. (JAGV)

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506.** DEPÓSITO DE CUENTAS. DIVERGENCIAS EN CUANTO AL RESULTADO DEL EJERCICIO

Resolución de 3 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora mercantil IV de Alicante de un depósito de cuentas del ejercicio 2023.

Resumen: Para el depósito de cuentas de una sociedad no entra dentro de las facultades calificatorias del registrador, el contenido intrínseco de las cuentas, sino sólo que las mismas están debidamente aprobadas, que constan las firmas requeridas, y que los documentos presentados son los exigidos. La nota de defectos debe ser redactada con la claridad necesaria para que la misma pueda ser confirmada o no.

Hechos: Se presentan para su depósito las cuentas anuales correspondientes al ejercicio cerrado el día 31 de diciembre de 2023.

Ese depósito merece la siguiente calificación: El resultado del ejercicio que consta en la certificación de aprobación de las cuentas anuales y su aplicación, es sustancialmente distinto del que resulta de la cuenta de pérdidas y ganancias correspondiente a las cuentas anuales que se pretenden depositar (artículo 366.1.2 del Reglamento del Registro Mercantil y resolución de la Dirección General de Registros y Notariado, hoy Seguridad Jurídica y Fe Pública, de 21 de noviembre de 2019).

La sociedad recurre y alega que según las normas contables el resultado que consta no es distinto sino sustancialmente idéntico, por el resultado negativo del ejercicio 2023.

 Resolución: La DG revoca la nota de calificación en los términos que ahora veremos.

Doctrina: La DG recuerda los preceptos aplicables a la calificación de los depósitos de cuentas:  artículos 280 de la Ley de Sociedades de Capital y 368 del Reglamento del registro Mercantil, así como las resoluciones aplicables a sus modelos que son dos Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 23 de abril de 2024, los cuales están dotados de test de errores para conseguir la congruencia interna de las cuentas.

De ellos resulta que “el registrador Mercantil no puede calificar el contenido intrínseco de las cuentas anuales, pero sí debe calificar que los documentos presentados a depósito son los exigidos por la ley y, en este sentido, que se ha cumplimentado adecuadamente en su aspecto formal, que no en el de contenido, los modelos aprobados por el Ministerio de Justicia”.

Pese a ello hay determinados aspectos de las cuentas en los cuales sí puede entrar el registrador: así desde la Resolución de 18 de febrero de 2005, consideró calificable la concordancia entre el capital que figura en el balance de las cuentas, y el que consta inscrito en el Registro. Ahora bien, en sentido contrario una resolución de 16 de marzo de 2011 declaró inscribible un aumento de capital en contradicción con el que constaba en el depósito de cuentas anuales de la sociedad, dado que el contenido del registro está protegido por las presunciones de exactitud y validez, presunciones que no alcanzan al contenido de los documentos que conforman el depósito de cuentas; también es muy de tener en cuenta que las cuentas no se inscriben, sino que simplemente se depositan y desde la Ley 25/2011, de 1 de agosto ni siquiera se publican en el BORME.

Sobre estos fundamentos y entrando ya en el examen del defecto señalado por la registradora, tras diseccionar las cuentas presentadas, llega a la conclusión “que no hay falta de coincidencia formal entre la aplicación del resultado que consta en la certificación y la aplicación del resultado que consta en la hoja «IDP2» que forma parte de las cuentas anuales”. Lo que al parecer existe es que la casilla 91000, se ha dejado en blanco “en lugar de expresar o bien las pérdidas que resultan de la casilla 21700 coincidente con la 49500, o bien el dígito cero en el sentido exigido por la Resolución de 17 de enero de 2018”, que “vino a concluir que «la casilla 91000 solamente ha de coincidir con la casilla 49500 (que recoge los resultados del ejercicio de la cuenta de pérdidas y ganancias), en caso de que el resultado del ejercicio sea positivo”, lo que no era este caso.

Por ello y dado que “el defecto alegado por la registradora en su nota de calificación, redactado con falta de la claridad necesaria, para nada alude a la congruencia interna de las cuentas, ni a la falta de constancia de aplicación del resultado, sino a la falta de coincidencia entre el certificado aprobatorio de dichas cuentas y las cuentas presentadas a depósito, la nota de calificación tal y como ha sido redactada no puede ser confirmada, pese a que “ya la Resolución de 7 de marzo de 2001 determinó la imposibilidad de depósito si no constaba la aplicación del resultado, pero es un problema que al no haber sido expresado en la calificación es imposible entrar ahora en su examen”.

Comentario: A la vista de esta resolución queda cada vez más patente, que salvo en lo relativo a la coincidencia del capital expresado en las cuentas y el reflejado en el registro que deben ser coincidentes, los demás aspectos de las cuentas no deberán ser calificados, sobre todo si tenemos en cuenta que utilizando el programa aprobado por la DGSJFP, la congruencia interna de las cuentas está a salvo con los test de errores, aunque algunos de estos test son sólo advertencias sin que impidan continuar con su cumplimentación. (JAGV)

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514. CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD LIMITADA. AUSENCIA DE NIF

Resolución de 8 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil XXIII de Madrid, por la que se suspende la inscripción de una escritura de constitución de sociedad de responsabilidad limitada por no aportarse la tarjeta acreditativa del número de identificación fiscal (JAGV)

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517.* CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS. FECHA DE COMIENZO DE LAS OPERACIONES.

Resolución de 9 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil accidental XV de Madrid a practicar el depósito de las cuentas anuales de una sociedad.

Resumen: Aunque la sociedad de comienzo a sus operaciones el 28 de diciembre, por ser esa la fecha del otorgamiento de la escritura de constitución, existe obligación de depositar las cuentas de ese ejercicio haya tenido la sociedad o no actividad.

Hechos: Se presentan las cuentas anuales del ejercicio 2023 para su depósito.

La sociedad se constituye en escritura de 28 de diciembre de 2022, sin indicar nada en estatutos sobre la fecha de comienzo de las operaciones, por lo que lo fue en la fecha e la escritura.

 La registradora suspende por dos defectos:

— falta el depósito de cuentas del ejercicio 2022.

— no constan en los modelos las cifras comparativas del ejercicio actual con el anterior (arts. 11 y 378 RRM y resoluciones de la DGSJFP, entre otras, de 26 de mayo de 2009, 25 de mayo de 2011 y 3 de diciembre de 2021).

Resolución: La DG confirma ambos defectos.

Doctrina:  La DG va a reiterar su doctrina sobre este punto que es ya más que conocida. Dada la fecha de comienzo de las operaciones, aunque sea solo un día en el que la sociedad haya podido tener actividad, es obligación de la misma depositar las cuentas de ese ejercicio aunque se limiten a reflejar la falta de actividad mediante la consignación de las cifras adecuadas. Es decir que sólo cambiará el contenido de las cuentas.

Comentario: Nuestro consejo, dada la doctrina reiterada de la DG, sigue siendo el mismo. Hay que tener cuidado con la fecha de comienzo e las operaciones si la sociedad se constituye en el último mes del año. (JAGV)

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525.** CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS. MODIFICACIÓN FECHA DE CIERRE DEL EJERCICIO.

Resolución de 10 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador mercantil II de Madrid, por la que se rechaza un depósito de cuentas correspondientes al ejercicio 2023.

Resumen: En caso de cambio de la fecha de cierre de un ejercicio, deberán depositarse las cuentas del ejercicio anterior conforme al ejercicio antes de su cambio, pero sin que quede parte del ejercicio cambiado sin que se depositen sus cuentas.

Hechos: Se presentaron telemáticamente en el Registro Mercantil de Madrid las cuentas anuales correspondientes al ejercicio 2023

Se suspende “por encontrarse la hoja de esta sociedad cerrada temporalmente hasta que se depositen las cuentas del ejercicio anterior (arts. 11 y 378 RRM y resoluciones de la DGSJFP, entre otras, de 26 de mayo de 2009, 25 de mayo de 2011 y 3 de diciembre de 2021).

Se recurre alegando que están debidamente depositadas.

Del informe del registrador resulta que se modificó la fecha de cierre del ejercicio social, que pasó de ser el 30 de noviembre a ser el 31 de diciembre, y que las últimas cuentas anuales depositadas correspondían al ejercicio iniciado el 1 de diciembre de 2021 y cerrado el 30 de noviembre de 2022. Aparte de ello en la nota 1 de la memoria anual se recoge la modificación del ejercicio añadiendo que «a consecuencia de dicha modificación, en dicho ejercicio, se realizó un primer ejercicio desde el 01/11/2021 (sic) a 30/11/2022, y un segundo ejercicio de un solo mes que abarcó desde el 01/12/2022 a 31/12/2022, y de esta forma se adecuó a la sociedad al nuevo ejercicio».

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: La norma 2ª el PGC aprobado por el Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad, ya prevé que las cuentas se elaboran con una periodicidad de 12 meses “salvo en los casos de constitución, modificación de la fecha de cierre del ejercicio social o disolución”.

Por tanto, en este caso es claro y así lo reconoce la misma sociedad que hay un ejercicio que va desde 30/11/2022 a 31/12/2022 cuyas cuentas deben ser depositadas pues es doctrina constante de la DG que “no cabe el depósito de las cuentas anuales aprobadas, correspondientes a un ejercicio determinado, si no constan previamente depositadas las de ejercicios anteriores”.

Comentario:  Resolución clara sólo atribuible al despiste de la sociedad y a que quizás si la nota de calificación no hubiera sido tan escueta y hubiera explicado, como se hace en el informe, el por qué falta el depósito de cuentas de un ejercicio el recurso podría haberse evitado.  (JAGV)

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526. CLÁUSULA ESTATUTARIA SOCIEDAD LIMITADA. SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN DE PRESTACIÓN ACCESORIA DE CUMPLIR UN PROTOCOLO FAMILIAR

Resolución de 11 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil II de Sevilla a inscribir la escritura de elevación a público de acuerdos sociales de una sociedad (JAGV)

• PDF (BOE-A-2024-23844 – 22 págs. – 308 KB)  Otros formatos

 

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