INFORME Nº 361: BOE OCTUBRE de 2024.

2ª Parte: RESOLUCIONES DGSJFP:

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** Interesante (categoría estándar)

*** Muy interesante.

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RESOLUCIONES PROPIEDAD

372.*** PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA. DERECHO DE VUELO. AGRUPACIÓN, OBRA NUEVA. SEGREGACIÓN

Resolución de 10 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Monforte de Lemos-Quiroga a inscribir una escritura de pacto de mejora con entrega de bienes, agrupación, declaración de obra nueva, división horizontal y extinción de condominio.

Resumen: En los supuestos de división o segregación de fincas, la exigencia de licencia o autorización administrativa vendrá determinada por la ley aplicable. Tratándose de complejos inmobiliarios la exigencia de autorización administrativa viene impuesta por la legislación del Estado.

Hechos: se presenta escritura en la que se agrupan dos fincas, se declara una obra nueva sobre éstas y se procede a su división horizontal en cinco elementos consistentes en: una vivienda en la planta baja de la edificación principal; una vivienda en la planta primera de la edificación principal; un derecho de vuelo sobre una «edificación de uso común», consistente en el cobertizo para almacén, y dos parcelas denominas P2 y P3, con una superficie de 30 y 35 centiáreas cada una.

La registradora suspende la inscripción porque aprecia los siguientes defectos:

1º) Los elementos números 3, 4 y 5 (el derecho de vuelo y las dos parcelas P2 y P3) no reúnen los requisitos para que puedan ser configurados como elementos privativos de la propiedad horizontal.

2º) El derecho de vuelo no reúne los elementos esenciales configuradores del mismo y no puede pertenecer al propietario del suelo.

3º) Es necesario aportar licencia de segregación respecto de las dos parcelas señaladas como parcelas P2 y P3, y,

4º) Los estatutos de la división horizontal son incongruentes con la configuración de los distintos elementos privativos, puesto que, por un lado se declara como elemento común «el solar sobre el que se ubica el edificio y la parte del solar que rodea el edificio», cuando parte del mismo ha sido configurado como elemento independiente y, por otro, se faculta a los propietarios para desvincular las «edificaciones destinadas a almacén anejas privativas a vivienda», siendo así que no hay ninguna vivienda que tenga como anejo un almacén.

La Dirección estima parcialmente el recurso, en cuanto a la posibilidad de configurar como elementos privativos de la propiedad horizontal las parcelas P2 y P3 y en cuanto a la inexistencia de incongruencia en los estatutos, y desestimarlo en los restantes extremos.

I. SOBRE EL DERECHO DE VUELO.

De los artículos 396 CC y 3 LPH resulta que únicamente los pisos, locales o espacios de un edificio suficientemente delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente pueden constituir elementos privativos de una división horizontal. Por lo tanto, un derecho real, como el derecho, de vuelo en ningún caso cumple con dichas exigencias, aunque se constituya sobre elemento común.

a) Concepto.

El derecho de vuelo es,

1) Un derecho real sobre cosa ajena, con vocación de dominio, por el que su titular tiene la facultad de elevar una o varias plantas o de realizar construcciones bajo el suelo, adquiriendo, una vez ejercitado, la propiedad de lo construido.

2) Es un derecho de carácter siempre urbano que no lleva consigo el deslinde de la propiedad del suelo y la del edificio, al contrario de lo que ocurre en el derecho de superficie. En el derecho de vuelo, la nueva planta construida se integra en un régimen de propiedad horizontal, de modo que el dueño de dicha planta es copropietario del suelo, al considerarse éste un elemento común.

b) Regulación.

Tiene su regulación en el artículo 16.2 RH, que tras la reforma de 4 de septiembre de 1998 (y la anulación de los apartados «b)» y «c» por la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001), dispone:

 «El derecho de elevar una o más plantas sobre un edificio o el de realizar construcciones bajo su suelo, haciendo suyas las edificaciones resultantes, que, sin constituir derecho de superficie, se reserve el propietario en caso de enajenación de todo o parte de la finca o transmita a un tercero, será inscribible conforme a las normas del apartado 3 del artículo 8 de la Ley. En la inscripción se hará constar: a) Las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento. d) Las normas de régimen de comunidad, si se señalaren, para el caso de hacer la construcción».

c) Requisitos (ver de 26 de julio y 29 de agosto de 2023)

1. Es necesario establecer un plazo máximo de ejercicio del derecho de vuelo, pues, si bien el plazo no es una exigencia del artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario, resulta sustancial tanto para una perfecta delimitación del derecho real que se constituye como por la necesidad de observar y respetar las normas estructurales del estatuto jurídico de los bienes.

2. El derecho de vuelo no puede pertenecer al propietario del suelo. De lo contrario, se trataría de una simple facultad del dominio. Por tanto, el derecho de vuelo sólo puede nacer por transmisión a un tercero o por su reserva al tiempo de enajenar el edificio o parte de él, según la reiterada doctrina de este Centro Directivo.

En una primera fase, el titular tiene derecho a construir una o más plantas dentro de las limitaciones urbanísticas. En la segunda fase, el titular adquiere la propiedad de lo construido y no hay duda de que es éste es un derecho perpetuo.

Si el edificio no estaba constituido en régimen de propiedad horizontal, deberá constituirse. Si lo estaba, se fijarán las nuevas cuotas por unanimidad al ser una modificación del título constitutivo, aunque el Centro Directivo ha permitido la cláusula estatutaria por la que el propietario, antes de la enajenación de los diferentes pisos o locales, se reservase el derecho a elevar plantas en un tiempo determinado, expresando que las cuotas serían proporcionales a su extensión y fijadas por el titular del derecho en su día, pudiendo alterar las de las demás.

3. Para la constitución del derecho de vuelo, ha de determinarse el número de plantas, plazo de ejercicio, cuotas de nuevos elementos, y demás requisitos exigidos.

II. SOBRE LA PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA.

Con la expresión «propiedad horizontal tumbada», se alude a que la separación entre los elementos privativos se da, no por planos paralelos al suelo, sino perpendiculares a él.

La propiedad horizontal tumbada suele englobar dos supuestos distintos:

1º) Los Complejos Inmobiliarios Privados, que no tienen la naturaleza de propiedad horizontal propiamente dicha, aunque sí les es de aplicación el régimen de la Ley de Propiedad Horizontal ( artículo 24 de la LPH ): están integrados por parcelas independientes (el suelo y el vuelo es privativo), y sólo tienen en común los elementos accesorios (viales, instalaciones, servicios, etc.), vinculados “ob rem”.

En los complejos inmobiliarios se produce la formación de fincas, que pasan a ser elementos privativos, en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad totalmente separada, a las que se vincula en comunidad ob rem otros elementos.

2º) La Propiedad Horizontal Tumbada propiamente dicha, que sí que tiene la naturaleza y es una verdadera propiedad horizontal (aunque tumbada, pues los planos de división de las fincas son verticales, y no horizontales), porque todas las fincas mantienen en común el suelo, vuelo y la unidad de la finca.

En la propiedad horizontal propiamente dicha, aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca que le sirve de soporte, no hay división o fraccionamiento jurídico del terreno o suelo, ni derecho privativo alguno sobre el mismo, pues el suelo sobre el que se asienta el inmueble es común en su totalidad.

Sin embargo, la propiedad horizontal tumbada puede encubrir en algunos casos situaciones de fraude, pues bajo la apariencia formal de una propiedad horizontal tumbada se pueden esconder auténticas segregaciones o divisiones de terreno, proscritas por la ley. En cualquier caso, lo relevante es que, en los regímenes de propiedad horizontal tumbada, el suelo permanece común.

(Ver sentencia número 166/2016, de 18 marzo, de la Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid y sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 21 de diciembre de 2012).

III. SOBRE LA NECESIDAD DE LICENCIA DE SEGREGACIÓN.

Del artículo 26 del TRLS resulta la exigencia de la preceptiva licencia urbanística, a efectos de inscripción, para los actos de parcelación, división o segregación o aquellos que puedan considerarse legalmente equiparados que pretendan acceder al Registro de la Propiedad.

Es doctrina registral reiterada (ver Resolución de 3 de junio de 2019), que, como regla general:

1º. No se precisará la aportación de licencia para la propiedad horizontal cuando la misma se ajuste a la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones.

2º. Tampoco se precisa la aportación de licencia de la propiedad horizontal cuando la misma no provoque un incremento de elementos privativos respecto de los que consten en la previa declaración de la obra nueva.

3º. La Dirección ha sostenido la aplicación analógica, aunque con matices, del artículo 28.4 TRLS a aquellos supuestos en que ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes.

De acuerdo con el cuadro normativo expuesto:

1º. En los supuestos de división o segregación de fincas, de acuerdo con el artículo 26.1 TRLS, la exigencia de licencia o autorización administrativa vendrá determinada por la ley aplicable.

2º. Tratándose de complejos inmobiliarios del artículo 26.6 del citado texto refundido, así como en los supuestos regulados en el artículo 10 LPH, la exigencia de autorización administrativa viene impuesta por la legislación del Estado, como se deduce de la disposición final decimonovena de la Ley 8/2013 y la disposición final segunda del Real Decreto Legislativo 7/2015. (ER)

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373.** EXPEDIENTE ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE AYUNTAMIENTO. FINCA PROCEDENTE DE PARCELACIÓN

Resolución de 10 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra nota de calificación del registrador de la propiedad de Mahón, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca, con la consiguiente rectificación de superficie, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria

Resumen: Pese a que no se pueda concluir la naturaleza pública de un camino, el Ayuntamiento puede oponerse en el seno del expediente del art. 199. La rectificación de descripción de una finca procedente de parcelación requiere que se tramite el procedimiento administrativo correspondiente.

Hechos: Se solicita la rectificación de descripción de una finca y de su georreferenciación, que mide según Registro 600 m2, según consta en el plano de parcelación, y ahora se dice que mide 1.057 m2, según Catastro. En la tramitación del art. 199 LH, el Ayuntamiento se opone alegando invasión de un paso peatonal cuya naturaleza pública o privada no puede concluir, pero que figura en el plano de parcelación y en la descripción de la finca.

Calificación: El registrador de la propiedad deniega la inscripción por considerar controvertida la propiedad del paso peatonal en cuestión.

Recurso: El interesado alega que el Ayuntamiento se había mostrado conforme con la configuración de la parcela catastral, que resultaba, además, de un informe técnico del que también dispuso el Ayuntamiento en las actuaciones de concesión de la licencia de obras, razón por la cual considera que la calificación registral no está motivada suficientemente.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Conforme al art. 199, el registrador debe rechazar la inscripción si tiene dudas fundadas acerca de que la representación gráfica que se pretende inscribir invade alguna finca colindante. En este caso, la oposición del Ayuntamiento, alegando que la finca está cruzada por un paso peatonal que no pertenece a la finca en cuestión, es suficiente para considerar la existencia de una controversia sobre dicho camino, sin que sea óbice para ello el hecho de que el camino no esté deslindado, pues para admitir la oposición del Ayuntamiento no es precisa una absoluta certeza acerca del carácter público del camino, puesto que la ausencia de deslinde no es obstáculo para que puedan existir dudas de que la finca cuya representación georreferenciada se pretende inscribir pueda invadir el dominio público, si del conjunto de circunstancias concurrentes cabe colegir una duda fundada de posible invasión.

Además, cuando la finca procede de una parcelación urbanística, la rectificación de su descripción requiere la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente, puesto que la inscripción de la georreferenciación aportada al expediente significaría inscribir una reordenación del territorio distinta de la que fijó la parcelación originaria, que está bajo la salvaguardia de los tribunales. (VEJ)

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374. SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE FIDEICOMISO INSCRITO POR ERROR DE CONCEPTO

Resolución de 22 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Utrera n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una instancia solicitando la rectificación de un asiento del Registro y cancelación de un gravamen fideicomisario (MGV)

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375. DIVISIÓN MATERIAL. LICENCIA CON INFORME DESFAVORABLE

Resolución de 22 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 6, por la que se suspende la inscripción de una escritura de división de fincas, declaración de obra nueva y extinción de comunidad, por existir dudas de si con la misma se invade una finca de titularidad municipal (AFS)

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376.** PACTO COMISORIO

Resolución de 22 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Marbella n.º 2 a inscribir la transmisión de una finca en ejercicio de un poder previamente conferido.

Resumen: la prohibición de pacto comisorio en nuestro Derecho no es absoluta.

Hechos: mediante escritura de 2019, los cónyuges titulares registrales constituyen hipoteca sobre su finca a favor de un acreedor. En la misma fecha, ante el mismo Notario, con número de protocolo siguiente, los citados cónyuges apoderan al acreedor para vender la citada finca, cobrar el precio y cancelar las garantías.

Mediante escritura de 2023, el acreedor, haciendo uso del citado poder, adquiere por compra la finca registral por un precio (equivalente al importe del préstamo indicándose: «(…) Y dicha suma la retiene o reserva la parte compradora, con anuencia de la vendedora, para hacer el pago del préstamo hipotecario que grava la finca descrita en el expositivo adquirida, por el mismo importe, en la forma y condiciones pactadas en la escritura de constitución del mismo reseñada en el apartado cargas del expositivo, cuyo contenido íntegro manifiesta conocer y acepta; y asume la obligación personal garantizada con la hipoteca sobre dicho inmueble en los términos establecidos en la presente escritura. Al subrogarse el acreedor en dicho préstamo, y coincidir acreedor y deudor en la misma persona, se solicita la cancelación de dicha hipoteca, por confusión de derechos».

La Registradora califica negativamente al considerar que estamos ante un pacto comisorio prohibido por los artículos 1859 y 1884. La Dirección confirma la calificación.

Es doctrina registral reiterada que el pacto comisorio, configurado como la apropiación por el acreedor de la finca objeto de la garantía por su libérrima libertad ha sido siempre rechazado, por obvias razones morales, plasmadas en los ordenamientos jurídicos, al que el nuestro nunca ha sido ajeno, bien como pacto autónomo, bien como integrante de otro contrato de garantía ya sea prenda, hipoteca o anticresis (artículos 1859 y 1884 del Código Civil), rechazo que se patentiza además en la reiterada jurisprudencia sobre la materia tanto del Tribunal Supremo como de la Dirección General. Incluso, se ha aplicado la prohibición del pacto comisorio incluso cuando las operaciones elusivas del mismo se instrumentan mediante negocios jurídicos indirectos.

Ahora bien, las más recientes resoluciones (vid. Por todas, R. de 18 de septiembre de 2023) han señalado que la prohibición del pacto comisorio no es absoluta en nuestro derecho, de modo que pierde su razón de ser cuando la realización de la cosa ofrecida en garantía –cualquiera que haya sido la vía seguida– se efectúe en condiciones determinantes de la fijación objetiva del valor del bien, y no haya comportado un desequilibrio patrimonial injusto para el deudor.

Deben, por tanto, admitirse aquellos pactos o acuerdos que permitan un equilibrio entre los intereses del acreedor y del deudor, evitando enriquecimientos injustos o prácticas abusivas, y que permitan al acreedor, ante un incumplimiento del deudor, disponer de mecanismos expeditivos para alcanzar la mayor satisfacción de su deuda admitiéndose el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un procedimiento de valoración del mismo que excluya la situación de abuso para el deudor. (ER)

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377.** CONDICIÓN RESOLUTORIA. RESOLUCIÓN DE COMPRAVENTA.  CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES

Resolución de 22 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 12 a cancelar una anotación de embargo posterior a la condición resolutoria que ha sido objeto de ejecución

Resumen: No se puede confundir la publicidad que da el registro sobre la existencia de una condición resolutoria a los terceros posteriores, con la necesidad de que, si se ejercita judicialmente, es preciso que dichos terceros hayan tenido la posibilidad de intervenir en el proceso.

Hechos: Se declara la resolución de una venta derivada del ejercicio de una condición resolutoria expresa, planteándose si es posible cancelar los asientos (anotación preventiva de embargo) que gravaban el dominio resuelto.

La registradora se opone a la cancelación por entender que el titular de la anotación de embargo cuya cancelación se pretende no ha sido demandado en el procedimiento y que tampoco se había tomado anotación preventiva de demanda, causándole indefensión a dicho titular.

La parte recurrente entiende que todo tercero que adquiera algún derecho con posterioridad a la constancia registral de una condición resolutoria ha de quedar afectado por los efectos de la resolución.

Resolución: Se confirma la nota de calificación de la registradora.

Doctrina:  Registralmente la inscripción de la condición resolutoria explícita confiere eficacia real a la eventual acción resolutoria del contrato evitando que existan terceros que reúnan los requisitos del artículo 34 de la LH haciendo inoperante el juego resolutorio.

Cuando se ejercita judicialmente la facultad derivada de la condición resolutoria, se ha de tener en cuenta que una cosa es la publicidad a la condición, y otra el desenvolvimiento de la misma mediante la oportuna demanda judicial, poniéndose en juego un nuevo derecho, el de tutela judicial efectiva, que no va a quedar protegido por la simple constancia registral de la condición, sino que requiere, además, que se acredite que los terceros adquirentes y titulares de cargas posteriores han tenido la posibilidad de intervenir en el proceso, demandándolos o notificándoles su existencia al tiempo de admitirse la demanda, y en todo caso antes de que se dicte la sentencia y con posibilidad efectiva de intervenir en el procedimiento en defensa de sus derechos.

En conclusión, para la purga de asientos posteriores a la condición resolutoria se exige:

• que se hubiera anotado con anterioridad la demanda de su resolución en el Registro, o
• la intervención de los titulares de los indicados asientos en el procedimiento de resolución correspondiente para evitar su indefensión.

Comentarios: Nuestro CD sigue en este punto la misma doctrina que el TS puesto que a falta de anotación preventiva de demanda para obtener la resolución y la cancelación de cargas posteriores es preciso que los titulares de tales derechos hayan tenido la posibilidad de intervenir en el procedimiento para alegar sobre los presupuestos y procedencia de la resolución. No cabe duda de que esta doctrina quita fuerza a la condición resolutoria, pero tampoco cabe duda de que el Registro debe proteger a todos los titulares de derechos sobre una finca pues el hecho de que el registro publique que existe una posibilidad de resolución no quiere decir que efectivamente se lleve a cabo y si se ejecuta la condición  el tercero debe tener la posibilidad de defender sus legítimos intereses y en todo caso además es preciso dar cumplimiento a la regla 6ª del artículo 175 del Reglamento Hipotecario. (MGV)

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378. SOLICITUD DE «CERTIFICACIÓN COINCIDENTE EN CATASTRO»

Resolución de 22 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Padrón a expedir certificación coincidente en catastro a los titulares de los registros públicos competentes (MGV)

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379.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. SERVENTÍA

Resolución de 22 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Oviedo n.º 4, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca, con la consiguiente rectificación de superficie, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Resumen: La georreferenciación debe respetar el trazado de una serventía existente entre las fincas afectadas por aquella.

Hechos: Se solicita la rectificación de superficie y linderos de una finca de conformidad con una representación gráfica alternativa a la catastral. En la tramitación del expediente del art. 199.2 LH, dos de los colindantes se oponen alegando la invasión de dos caminos, uno de los cuales es una serventía (institución de derecho consuetudinario asturiano).

Calificación: Con base en esa oposición, la registradora de la propiedad deniega la inscripción de la rectificación de la superficie y de la georreferenciación alternativa de la finca, puesto que una vez plasmadas las coordenadas georreferenciadas de la parcela colindante superpuestas con las de la base gráfica que se pretende inscribir, se aprecia la invasión aludida por los colindantes, lo que evidencia la existencia de un conflicto en cuanto a la delimitación propuesta.

Recurso: El interesado alega que los caminos a que aluden los colindantes no son públicos, pues no figuran en el inventario municipal correspondiente, y que no existe tal serventía.

Doctrina: La serventía, desde un punto de vista material, es la franja de terreno existente, generalmente, entre fincas colindantes cedida voluntariamente y de mutuo acuerdo por los propietarios de las mismas para crear un camino de servicio particular, formada a partir del retranqueo de los linderos de dichas fincas.

Desde un punto de vista jurídico, la serventía es un derecho de paso indivisible, sin asignación de cuotas, cuya titularidad corresponde en régimen de comunidad de uso y disfrute a los propietarios de las fincas que han cedido terreno para crearla y que se sirven de ella. Cuando la serventía se traza entre fincas colindantes, por la franja de la colindancia, los linderos de dichas fincas coinciden con los extremos o caja del camino de servicio. Por ello son derechos de los propietarios colindantes usar la serventía, cuyo terreno han cedido terreno para crear el camino de servicio y pueden cerrar sus fincas haciendo coincidir los linderos con los extremos o caja del camino de servicio que constituye la serventía. Los propietarios colindantes no pueden realizar alteraciones en la serventía sin el consentimiento unánime de los demás ni exigir individualmente la extinción de la serventía.

Por esta razón, la georreferenciación objeto del expediente debe respetar el trazado de la serventía, cuya existencia figura en la descripción registral de la finca colindante. (VEJ)

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380. PROPIEDAD HORIZONTAL. SEGREGACIÓN DE LOCAL CON CAMBIO DE USO A VIVIENDA

Resolución de 23 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 11, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación y cambio de uso de local para destinarlo a vivienda y local en un edificio en régimen de propiedad horizontal (SNG)

• PDF (BOE-A-2024-20528 – 9 págs. – 232 KB)  Otros formatos

381. PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 23 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 8, por la que se suspende la inscripción de una escritura de protocolización de operaciones particionales (JAR)

• PDF (BOE-A-2024-20529 – 9 págs. – 237 KB)  Otros formatos

382. PRÉSTAMO HIPOTECARIO. PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA MATERIAL. NECESIDAD DE PRECISIÓN

Resolución de 23 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Granada n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria (AFS)

• PDF (BOE-A-2024-20530 – 7 págs. – 226 KB)  Otros formatos

383. HERENCIA. DESHEDEREDACIÓN

Resolución de 23 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Martos, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia. (JAR)

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384. CONVENIO REGULADOR. FINCA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS

Resolución de 23 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 36 a inscribir la adjudicación de determinada finca mediante convenio regulador de los efectos de un divorcio (ACM)

• PDF (BOE-A-2024-20532 – 8 págs. – 226 KB)  Otros formatos

385. PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ESSTATUTOS

Resolución de 23 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 36 a inscribir una escritura de modificación de los estatutos de la propiedad horizontal (SNG)

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386. COMPRAVENTA MEDIANTE APODERADO CON PODER NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL

Resolución de 23 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Illescas n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa (AFS)

• PDF (BOE-A-2024-20534 – 9 págs. – 231 KB)  Otros formatos

387. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA QUE SE SUPERPONE A EDIFICACIÓN EN FINCA COLINDANTE

Resolución de 23 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Benalmádena n.º 1, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación alternativa de una finca (VEJ)

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388. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Resolución de 23 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación denegatoria de la extensión del asiento de presentación expedida por la registradora de la propiedad de Almuñécar (MGV)

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389.* VENTA DE FINCAS APORTADAS A CONCENTRACIÓN PARCELARIA

Resolución de 23 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de La Bañeza, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: El principal efecto jurídico de la concentración, por virtud del principio de subrogación real, es el de que el dominio y los demás derechos reales y situaciones jurídicas que tengan por base las parcelas sujetas a concentración pasarán a recaer inalterados sobre las fincas de reemplazo del modo y con las circunstancias que establece la presente Ley.

Hechos: se presenta escritura de venta de unas fincas registrales. En la escritura consta que, los anteriores titulares de dichas fincas, las aportaron a un proceso de concentración parcelaria. Durante dicho proceso, las fincas se adjudicaron, como resultado de un procedimiento de ejecución hipotecaria a «Banco Popular, SA», que posteriormente las aportó a la sociedad «Aliseda, SAU», que procedió a inscribirlas a su favor y ahora las vende. En reemplazo de dichas fincas se adjudicaron dos fincas resultantes de la concentración, si bien las actas se expidieron a nombre de los anteriores propietarios libres de cargas.

El registrador suspende la inscripción porque a su juicio, debe aclararse el decreto en el que se siguió procedimiento de ejecución hipotecaria por el que «Banco Popular, SA», adquirió las fincas registrales en el sentido de que las fincas adquiridas son las fincas de la nueva concentración.

La Dirección revoca la calificación. Conforme a los artículos 230 y 232 de la LRDA de 1973, el principal efecto jurídico de la concentración, por virtud del principio de subrogación real, es el de que «el dominio y los demás derechos reales y situaciones jurídicas que tengan por base las parcelas sujetas a concentración pasarán a recaer inalterados sobre las fincas de reemplazo del modo y con las circunstancias que establece la presente Ley».

En el caso resuelto, en las fincas de origen no constaba asiento alguno relativo a estar incluidas en el procedimiento de concentración. Dichas fincas estaban gravadas con una hipoteca que fue objeto de ejecución, y como resultado del procedimiento judicial, fueron adjudicadas a la sociedad vendedora produciéndose la inscripción del decreto de adjudicación y la consecuente cancelación de cargas en los folios registrales de dichas fincas de origen. Tampoco estos hechos se tuvieron en cuenta en el procedimiento de concentración parcelaria, de forma que las fincas se inscribieron a favor de los iniciales titulares, libres de la carga hipotecaria.

No se trata pues de un supuesto de incumplimiento del tracto sucesivo, puesto que este se ha seguido estrictamente en las fincas de origen, sino de falta de adecuación de las actas notariales de formalización de la concentración parcelaria por las que se inscriben las fincas de reemplazo, a la situación registral de las fincas de origen, lo que tiene como efecto la discordancia en cuanto a la titularidad de aquellas, dado que la subrogación real derivada del procedimiento de concentración no se ha reflejado correctamente, lo que no implica que no se haya producido.

En la escritura calificada, la sociedad vendedora alude expresamente al error que a su juicio se ha producido en la emisión de las actas de adjudicación de la concentración parcelaria y es que la transmisión que se efectúa en las fincas de origen, lo es por una transmisión forzosa derivada de la ejecución hipotecaria, por lo que ya hay un pronunciamiento judicial que determina el cambio de titularidad de las fincas de origen.

Acreditada la correspondencia entre las fincas por los certificados de concentración parcelaria, insertos en la escritura calificada y la doble inmatriculación que se ha producido por la falta de constancia en el expediente de concentración de los cambios de titularidad operados en las fincas de origen, lo que procede, dadas las circunstancias que concurren en este caso, es resolver dicha situación sobrevenida, para lo cual lo procedente será cancelar o rectificar el historial registral de la finca o fincas de origen, y mantener vigente, con las modificaciones precisas, el de la finca o fincas de reemplazo. (ER)

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391. PROPIEDAD HORIZONTAL. ACUERDO DE PROHIBICIÓN DE ARRENDAMIENTOS DE CORTA ESTANCIA

Resolución de 24 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de San Sebastián de La Gomera, por la que se suspende la inscripción de determinada norma de una comunidad en régimen de propiedad horizontal (SNG)

• PDF (BOE-A-2024-20539 – 15 págs. – 264 KB)  Otros formatos

392. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO

Resolución de 24 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Jávea n.º 1, por la que se suspende la inscripción de la representación gráfica de una finca y simultánea modificación de su superficie, por existir informe municipal expresivo de afección de parte de la parcela al dominio público viario municipal (VEJ)

• PDF (BOE-A-2024-20540 – 10 págs. – 251 KB)  Otros formatos

393. CONVENIO REGULADOR. ATRIBUCIÓN DE USO DE VIVIENDA

Resolución de 24 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de León n.º 3 a inscribir la atribución de uso de una vivienda en convenio regulador aprobado por sentencia de divorcio (ACM)

• PDF (BOE-A-2024-20541 – 10 págs. – 245 KB)  Otros formatos

394.** EJECUCIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CANCELACIÓN DE CARGAS

Resolución de 24 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Torrent n.º 3 a cancelar las cargas posteriores a una anotación de embargo.

Resumen: estando caducada, y además cancelada, la anotación tomada para la seguridad del procedimiento de ejecución, no es posible obtener el trasvase de prioridad en detrimento de las cargas posteriores.

Hechos: se presenta mandamiento de cancelación de cargas librado en un procedimiento de apremio administrativo juntamente con la certificación del acta de adjudicación de una finca.

La registradora deniega la cancelación de las cargas posteriores al estar cancelada por caducidad la anotación preventiva en la que se sustenta el procedimiento.

El Centro Directivo confirma la calificación toda vez que el sistema de cancelación de cargas como consecuencia de un procedimiento de ejecución está basado en el principio de prioridad que permite determinar qué cargas son posteriores a la anotación de embargo o a la hipoteca que en su caso se esté ejecutando.

Con fundamento en el artículo 86 LH, las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad que las mismas conceden a su titular, y que permite la inscripción de un bien con cancelación de cargas posteriores a favor del adjudicatario, que ha adquirido en el procedimiento del que deriva la anotación, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.ª RH, si al tiempo de presentarse aquél en el Registro, se había operado ya la caducidad. Y ello porque como consecuencia de ésta, han avanzado de rango y pasado a ser registralmente preferentes.

Estando caducada, y además cancelada, la anotación tomada para la seguridad del procedimiento de ejecución, no es posible obtener el trasvase de prioridad en detrimento de las cargas posteriores, debiendo el registrador denegar la inscripción del mandamiento en que dicha cancelación se pretenda. El artículo 175 del Reglamento Hipotecario prevé la posibilidad de cancelación, como consecuencia de la ejecución del embargo trabado, si bien dicha virtualidad cancelatoria sólo surte sus efectos mientras dicha anotación conste vigente. (ER)

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395.*** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE DERECHO DE USUFRUCTO

Resolución de 24 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Villacarrillo a practicar determinado asiento registral.

Resumen: resolución que analiza cuatro formas distintas en que puede configurarse el usufructo cuando este derecho real confluye con la sociedad de gananciales.

Hechos: mediante escritura de compraventa, una señora casada en régimen de gananciales compró «para su sociedad conyugal», el usufructo vitalicio sobre determinada finca, y, otro señor, compró la nuda propiedad de la misma finca.

Se presenta instancia con firma legitimada en el que el titular de la nuda propiedad solicita la cancelación del derecho de usufructo porque, se había producido su consolidación en el nudo propietario por fallecimiento de la titular del usufructo vitalicio y de su cónyuge y así queda acreditado mediante los oportunos certificaciones literales de defunción.

La Registradora califica negativamente considerando que no es posible la extinción del usufructo y consolidación del pleno dominio en el nudo propietario, dado el carácter ganancial del derecho de usufructo, por lo que habrá de procederse a la previa liquidación de la sociedad de gananciales y adjudicación de tal derecho a los herederos.

La Dirección revoca la calificación reconociendo la conexión entre el carácter vitalicio del usufructo y la sociedad de gananciales. El Centro Directivo distingue las siguientes hipótesis (ver R. de 28 de noviembre de 2012):

1º. Fallecimiento del cónyuge que adquirió el usufructo, y a cuya vida está unida la existencia de este derecho à quedará extinguido el mismo de acuerdo con artículo 513.1 CC. Los nudo propietarios consolidarán el pleno dominio, siendo nulo su valor a efectos de la liquidación de la sociedad conyugal;

2º. Fallecimiento del cónyuge del que adquirió el usufructo à el usufructo sigue subsistiendo hasta tanto no fallezca el otro esposo. Cuando fallezca el cónyuge que adquirió el derecho de usufructo se procederá a su extinción.

Al no estar constituido el usufructo en favor de varias personas simultáneamente, no tiene lugar el acrecimiento a que se refiere el artículo 521 CC, sino que se trataría de la adquisición por un único usufructuario.

En este supuesto hay que tener en cuenta la posibilidad de que la adquisición del usufructo por su titular se hubiese producido con carácter ganancial. En tal hipótesis es necesario que a la muerte del otro esposo se requiera, para disponer del derecho de usufructo, o bien que en la liquidación de la sociedad conyugal se adjudique previamente en la forma que estimen conveniente todos los interesados, o que al menos consientan los herederos del adquirente en la transmisión operada.

3º. Si el usufructo es adquirido conjuntamente por ambos cónyuges en régimen de gananciales, sin ninguna prevención adicional relativa al régimen jurídico del derecho adquirido, fallecido uno de ellos debe estimarse que subsiste el usufructo hasta el fallecimiento del otro cónyuge, pero ingresa en la masa ganancial disuelta y pendiente de liquidación.

4º. Si el usufructo es adquirido conjuntamente por ambos cónyuges en régimen de gananciales y se agrega, además, que es «sucesivo», si es conjunto, es ya efecto natural, el que, muerto uno de los cousufructuarios el usufructo persista entero hasta la muerte del último. Si ahora se agrega que es sucesivo es porque se quiere algo más y significa que a pesar de estar constituido por los donantes sobre bienes gananciales, el usufructo pasará –en su día– al cónyuge supérstite y quedará excluido de la liquidación de gananciales. (ER)

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396. ANOTACIÓN DE EMBARGO POR MISMAS CANTIDADES Y PROCEDIMIENTO QUE LA ANOTACIÓN YA PRACTICADA

Resolución de 24 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Cangas a practicar una anotación de embargo (ER)

• PDF (BOE-A-2024-20544 – 6 págs. – 225 KB)  Otros formatos

397. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. ART. 199 LH

Resolución de 24 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Pinto n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un exceso de cabida sobre una finca por falta de inscripción previa (VEJ)

• PDF (BOE-A-2024-20545 – 13 págs. – 252 KB)  Otros formatos

398. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE CATASTRAL

Resolución de 24 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Baena, por la que se suspende la inscripción de la georreferenciación de una finca constando oposición de un colindante catastral (VEJ)

• PDF (BOE-A-2024-20546 – 8 págs. – 225 KB)  Otros formatos

399. COMPRA DE PARTICIPACIÓN INDIVISA DE FINCA RÚSTICA

Resolución de 26 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación emitida por el registrador de la propiedad de Algete, por la que deniega la inscripción de una escritura de compraventa (SNG)

• PDF (BOE-A-2024-20702 – 10 págs. – 238 KB)  Otros formatos

400. OBRA NUEVA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR AUTOPROMOVIDA SIN APORTAR LIBRO EDIFICIO

Resolución de 26 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación emitida por la registradora de la propiedad de Inca n.º 2, por la que suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva (JAR)

• PDF (BOE-A-2024-20703 – 10 págs. – 240 KB)  Otros formatos

401. SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO

Resolución de 26 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Granada n.º 7 a inscribir una sentencia dictada en procedimiento ordinario (SNG)

• PDF (BOE-A-2024-20704 – 18 págs. – 284 KB)  Otros formatos

402. RECTIFICACIÓN DE TITULARIDAD DE FINCA POR INSTANCIA DE QUIEN NO ES TITULAR. LAUDO ARBITRAL

Resolución de 26 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Marbella n.º 2 a rectificar la titularidad de una finca mediante instancia privada suscrita por quien no es titular registral ni ostenta su representación (ER)

• PDF (BOE-A-2024-20705 – 10 págs. – 239 KB)  Otros formatos

403. CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECA CAMBIARIA

Resolución de 26 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Gandía n.º 4, por la que se suspende la cancelación de una hipoteca cambiaria por caducidad convenida en virtud de escritura de cancelación, por razón de no acreditarse la inutilización de las letras (ACM)

• PDF (BOE-A-2024-20706 – 8 págs. – 226 KB)  Otros formatos

404. CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECA CAMBIARIA

Resolución de 26 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Gandía n.º 4, por la que se suspende la cancelación de una hipoteca cambiaria por caducidad convenida en virtud de escritura de cancelación (ACM)

• PDF (BOE-A-2024-20707 – 8 págs. – 227 KB)  Otros formatos

405. SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO ADQUIRIDO POR USUCAPIÓN

Resolución de 26 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, por la que se suspende la inscripción del testimonio de una sentencia en la que se declara adquirido el dominio de una finca por usucapión (AFS)

• PDF (BOE-A-2024-20708 – 16 págs. – 284 KB)  Otros formatos

406. PRESENTACIÓN TELEMÁTICA DE DOCUMENTO SUBSANATORIO

Resolución de 26 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Luarca, por la que se suspende la extensión del asiento de presentación de una instancia con firma electrónica con la que se pretende subsanar un defecto subsanable recogido en la calificación de un documento previamente presentado (JAR)

• PDF (BOE-A-2024-20709 – 10 págs. – 244 KB)  Otros formatos

407. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES

Resolución de 26 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación efectuada por el registrador de la propiedad de Torrevieja n.º 3, por la que se deniega la inscripción de un decreto de adjudicación hipotecaria y el mandamiento de cancelación de la hipoteca ejecutada y de las cargas posteriores y no preferentes a la misma (MGV)

• PDF (BOE-A-2024-20710 – 13 págs. – 256 KB)  Otros formatos

408. HERENCIA SIN APORTAR CERTIFICADO DE DEFUNCIÓN POR REGISTRO CIVIL ESPAÑOL

Resolución de 29 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Moguer, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de sociedad de gananciales, aceptación y partición de herencia (IES)

• PDF (BOE-A-2024-20711 – 6 págs. – 214 KB)  Otros formatos

409. PUBLICIDAD FORMAL. CERTIFICACIÓN DEL PRECIO DE VENTA DE UNA FINCA

Resolución de 29 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de San Feliu de Guíxols a certificar el precio de venta recogido en un asiento de inscripción (ER)

• PDF (BOE-A-2024-20712 – 9 págs. – 236 KB)  Otros formatos

410. INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 29 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Tías, por la que se deniega la inscripción de la inmatriculación de una finca, por invadir otras previamente inscritas (VEJ)

• PDF (BOE-A-2024-20713 – 18 págs. – 283 KB)  Otros formatos

411. RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA. MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO

Resolución de 29 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Santander n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de disolución de comunidad en la que se realiza la rectificación de una finca del Registro (SNG)

• PDF (BOE-A-2024-20714 – 11 págs. – 252 KB)  Otros formatos

412. HERENCIA. FINCA SUJETA A SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO INSCRITA

Resolución de 29 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Valencia de Don Juan, por la que se deniega la inscripción de aceptación y adjudicación de herencia (JAR)

• PDF (BOE-A-2024-20715 – 7 págs. – 220 KB)  Otros formatos

413. AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA Y MODIFICACIÓN DE DIVISIÓN HORIZONTAL

Resolución de 29 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 6 a inscribir una escritura de declaración de ampliación de obra y modificación de división horizontal (IES)

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414. COMPRAVENTA POR SOCIEDAD. ART 160 LSC

Resolución de 29 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa (JAR)

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415. COMPRAVENTA. ANOTACIÓN DE EMBARGO

Resolución de 29 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de El Puerto de Santa María n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa (MGV)

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416. COMPRA POR CÓNYUGES DE NACIONALIDAD ISRAELÍ

Resolución de 29 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 4 a inscribir una escritura de compraventa (IES)

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RESOLUCIONES MERCANTIL

390.** CLARIDAD EN LA INTERVENCIÓN DEL COMPARECIENTE EN LA ESCRITURA: PODER Y REVOCACIÓN.

Resolución de 23 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles de Lugo, por la que se suspende la inscripción de una escritura pública de apoderamiento y de revocación de apoderamiento.

Resumen: Es inscribible una escritura de otorgamiento y revocación de poder, si en ella comparece el consejero delegado de la sociedad de que se trate, aunque en la intervención se haya dicho que también lo hace como apoderado, sin facultades de sustitución.

Hechos: Se trata de una escritura de otorgamiento y revocación de poder en la que concurren las siguientes circunstancias:

— comparece un apoderado de una sociedad en su condición de tal;

— en la propia escritura se hace constar que también es consejero delegado de la sociedad según inscripción registral que se reseña;

— de forma expresa se decía que se le concedieron facultades para “revocar delegaciones, autorizaciones y poderes”;

— en otra escritura el consejo le daba facultades para conciliar, poner denuncias y demandas pudiendo compareciendo por si u otorgando poderes a favor de Letrados y procuradores de los Tribunales u otras personas;

— el notario da juicio de suficiencia de sus facultades;

— a continuación, confiere poder a favor de determinadas personas para que «en el marco de cualquier hurto o robo materializado en los establecimientos pertenecientes a la sociedad pudieran ejercitar una serie de facultades de orden jurisdiccional”.

— finalmente revoca un poder conferido a otra persona.

La registradora suspende la inscripción “por no tener el apoderado/consejero delegado, la facultad para conferir dichos poderes. Es de aplicación el artículo 261 del Código de Comercio”.

La sociedad recurre. Alega que son claras las facultades del apoderado y consejero delegado y que existe el pertinente juicio de suficiencia notarial.

La registradora en su informe admite la revocación del poder efectuado, entendiendo que lo hace el consejero delegado, y se ratifica en su calificación.

Resolución: Se revoca la calificación registral.

Doctrina: Lo primero que pone de relieve la DG es que el notario a la hora de redactar el instrumento público debe desplegar “la mayor diligencia al reflejar en el documento autorizado los elementos y circunstancias necesarios para apreciar la regularidad del negocio jurídico celebrado y, en caso de actuación representativa, el fundamento o título del que deriva”.

Por ello dadas las expresiones genéricas e imprecisas o ambiguas que se utilizan no puede decirse que se haya dado cumplimiento cabal al artículo “artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, y el propio Reglamento Notarial para que dicho instrumento público produzca, por sí solo, los efectos que le son propios como título inscribible”.

Constata la DG que hay dos actuaciones representativas, pero no queda claro en concepto de cuál de ellas se lleva a cabo el poder y la revocación. En todo caso pone de relieve que el contenido típico del poder de representación del consejero delegado comprende tanto la facultad de otorgar poderes como de revocarlos. Ahora bien, cuando en la intervención de una escritura se expresan dos títulos representativos “es necesario precisar cuál es fundamento de cada actuación del compareciente de modo que no exista ambigüedad ni imprecisión sobre la suficiencia del título ni sobre el régimen legal que al mismo le es aplicable (el propio del consejero delegado o el del apoderado)”.

Aparte de ello y precisando que el registrador no puede inscribir en base a una conjetura “la registradora, al calificar negativamente, se ha limitado a afirmar que no procede la inscripción por no ostentar el apoderado/consejero delegado la facultad para conferir los poderes” sin determinar si la falta de facultades “se achaca a la actuación representativa del compareciente en su actuación como consejero delegado o en su actuación como apoderado de la sociedad”.

Pese a esa falta de claridad entra en el fondo del problema revocando la nota en base a las facultades que el poderdante tiene como consejero delegado y a las facultades reseñadas del mismo compareciente como apoderado respecto de las cuales el notario emite su juicio de suficiencia, sin que quepa plantear un problema de falta de congruencia pues la registradora no explica por qué estima que el poderdante carece de facultades pese a que se transcriben en la escritura y resultan del registro.

Comentario: Resolución salomónica pues de una parte considera que la redacción de la escritura no es todo lo clara y precisa que debiera ser y por otra también estima que la redacción de la nota no señala con precisión la parte de la escritura no inscribible sin que especifique en qué concepto el compareciente en la escritura carece de facultades para conferir poder en base al artículo 261 del Ccom. De su informe parece deducirse que estima que el poder está conferido por el compareciente como apoderado y por ello en base a la prohibición de delegar sin autorización deniega la inscripción.

Pues bien, desde un punto de vista práctico y meramente utilitarista si en una escritura de revocación y otorgamiento de poder comparece un consejero delegado, aunque en la intervención se diga que también es apoderado con determinadas facultades, dado que esa persona que interviene en un doble concepto ha estampado su firma en la matriz, lo que supone la aceptación de su contenido, parece que negar el acceso de la escritura al Registro es quizás un exceso de rigurosidad. De todas formas como no sabemos ni el contenido de la delegación, que puede ser limitado, aunque en principio y conforme al artículo 149.3 del RRM es el mismo que el de los administradores y no le afectarían esas limitaciones, y tampoco sabemos, pues no lo dice la escritura, los conceptos de la intervención del compareciente, puede ser que ambos hechos unidos, junto con el contenido del registro, pudieron hacer dudar a la registradora acerca de las facultades del compareciente en relación al poder otorgado.

La conclusión de todo ello es que el fedatario debió poner más cuidado y precisión en la redacción del instrumento público indicando en el otorgamiento el concepto o el carácter con el que confería el poder y el carácter con que lo revocaba y también la registradora mayor claridad en su nota de calificación a efectos de su posible subsanación.

En definitiva, que si el compareciente era consejero delegado, y como tal y frente a terceros ostenta todas las facultades del órgano de administración en los términos del artículo 234 de la LSC, sin que puedan limitarse frente a terceros, hubiera sido mucho más claro prescindir de su intervención como apoderado. Quizás lo que ocurrió es que, preparada la escritura sólo como apoderado, después se le acreditó al notario su carácter de consejero delegado y pese a ello no se modificó la intervención.  Y por ello se complicaron de forma innecesaria las cosas. JAGV.

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