RESOLUCIONES DGRN
NOVIEMBRE 2014
SENTENCIAS EN JUICIOS VERBALES PUBLICADAS EN EL BOE DE 26 DE
NOVIEMBRE DE 2014.
1. REGISTRO DE BIENES MUEBLES: ARRENDAMIENTO FINANCIERO.
Resolución de 3 de noviembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y
del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327
de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba,
Sección Tercera, de 10 de junio de 2005, que ha devenido firme.
Publica el fallo de la
Sentencia firme de la AP de Córdoba de 10 de Junio de
2005, que estimó el recurso de apelación frente a la
sentencia de 23 de diciembre de 2004 del Juzgado de
Primera Instancia nº 9 y Mercantil de Córdoba (la cual había desestimado
la demanda interpuesta contra las R. 13 de Julio de 2004 y 16 de Julio de 2004).
La Audiencia, por tanto, acuerda la
revocación de la sentencia de instancia
y, por ende, la revocación, a su
vez, del defecto mantenido en cada una de las dos resoluciones impugnadas (R.
13 de Julio de 2004 y
R. 16 de
Julio de 2004)
en lo que se hace referencia a su apartado dispositivo 2, declarando la
inexistencia de defecto alguno que impida la inscripción de cada título. No
aprecia la sala la aducida discordancia entre el
importe total de las cuotas de arrendamiento financiero que reza en los
contratos con los cuadros de amortización anexos a los mismos, aunque
comparte el criterio de la sentencia de instancia en cuanto a la inexistencia de
indefensión.
http://www.boe.es/boe/dias/2014/11/26/pdfs/BOE-A-2014-12256.pdf
2. ADMINISTRADOR NO
INSCRITO. REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA.
Resolución de 3 de noviembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y
del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327
de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia,
Sección Séptima, de 25 de octubre de 2006, que ha devenido firme.
Publica el fallo de la
Sentencia firme
de la AP Valencia de 25 de octubre de 2006, que estimó el recurso de
apelación contra el auto de 14 de marzo de 2006 del Juzgado de
Primera Instancia número 15 de Valencia
(que había decretado la terminación del procedimiento por carencia
sobrevenida de objeto)
La Audiencia, por tanto, revoca
dicho auto y declara ajustada a derecho la calificación registral negativa,
que fundó la denegación de la inscripción de una escritura de hipoteca en que:
“1. No consta que el nombramiento de administrador único de la entidad
hipotecante se haya inscrito en el Registro Mercantil. 2. No se acredita la
realidad, validez y vigencia del nombramiento”;
y declara contraria a derecho la
R. 1 de Agosto de 2005
(y no de 1 de mayo de 2005 como
erróneamente dice la sentencia)
http://www.boe.es/boe/dias/2014/11/26/pdfs/BOE-A-2014-12257.pdf
3. VIVIENDA
HABITUAL DE LA PAREJA DE HECHO. Resolución de 3 de noviembre de 2014, de la Dirección General de los
Registros y del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el
artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de
Barcelona, Sección Décimo-Primera, de 28 de mayo de 2007, que ha devenido firme.
Publica el fallo de la
Sentencia firme de la AP Barcelona de 28 de Mayo de 2007,
que rechazó el recurso de apelación interpuesto contra la contra la
sentencia de 19 de abril de 2006 del Juzgado de Primera
Instancia nº 35 de Barcelona (que estimó en parte la demanda frente a la
R. 18 de junio de 2004, revocando dicha Resolución en el sentido de exigir que
pueda acceder al Registro de la Propiedad la escritura de venta, bien la
manifestación que la vivienda no tiene el carácter de domicilio común o de
pareja estable de la transmitente o, caso de constituir vivienda común, el
consentimiento del otro conviviente, o en su defecto, autorización judicial)
Por tanto, la Audiencia provincial rechaza el recurso de apelación y
revoca la
R. 18 de Junio de 2004
http://www.boe.es/boe/dias/2014/11/26/pdfs/BOE-A-2014-12258.pdf
4. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA.
INTERVENCIÓN DEL TITULAR REGISTRAL. Resolución de 3 de noviembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y
del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327
de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 12 de
Málaga, de 26 de abril de 2007, que ha devenido firme.
Publica el fallo de la
Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia nº 12
de Málaga, de 26 de abril de 2007, que
estima la demanda contra la
R. 21 de Septiembre de 2005, declarando
procedente la práctica de la anotación preventiva de demanda ordenada
judicialmente, con efectos desde la fecha de su asiento de presentación,
anteponiendo dicha inscripción a las posteriores.
http://www.boe.es/boe/dias/2014/11/26/pdfs/BOE-A-2014-12259.pdf
5. CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE ANOTACIÓN
PRORROGADA ANTES DE LA LEC 2000.
Resolución de 3 de noviembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y
del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327
de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra,
Sección Tercera, de 16 de octubre de 2007, que ha devenido firme.
Publica el fallo de la
Sentencia firme
de la AP Pontevedra de 16 de octubre de 2007, que
desestima el recurso de apelación
contra la sentencia del Juzgado de Primera
Instancia n.º 3 de Pontevedra de 31 de Enero de 2007,
confirmándola, y revoca la
R. 21 de
Julio de 2005
http://www.boe.es/boe/dias/2014/11/26/pdfs/BOE-A-2014-12260.pdf
6. REGISTRO DE BIENES MUEBLES.
PÓLIZA INTERVENIDA
NOTARIALMENTE. UNIDAD DE ACTO. Resolución
de 4 de noviembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del
Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de
la Ley Hipotecaria, la sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 20 de
octubre de 2009, que ha devenido firme.
Publica el fallo de la
Sentencia firme del Tribunal Supremo, Sala Primera, de
20 de octubre de 2009, que declara no haber lugar al recurso de
casación interpuesto contra la sentencia de 27 de mayo
de 2005 de la AP de Huesca, que desestimó los recursos de apelación
contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº
1 de Huesca, de 6 de septiembre de 2004 (que
estimó parcialmente la demanda
presentada frente a las
R. 24 de
Septiembre de 2003 –y no de 24 de
octubre de 2003, como erróneamente indica la sentencia-,
R. 3 de
Noviembre de 2003,
R. 4 de
Noviembre de 2003,
R. 5 de
Noviembre de 2003,
R. 6 de
Noviembre de 2003, declarando no
retrotraer las inscripciones que se practiquen como consecuencia de las
Resoluciones impugnadas a la fecha del primer asiento de presentación).
http://www.boe.es/boe/dias/2014/11/26/pdfs/BOE-A-2014-12261.pdf
7. NOMBRAMIENTO COMO ADMINISTRADORA DE UNA SOCIEDAD A PERSONA QUE
YA OSTENTA LA CONDICIÓN DE APODERADA DE LA MISMA.
Resolución de 4 de noviembre de 2014, de la
Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica,
conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia
del Juzgado de lo Mercantil n.º 2 de Valencia, de 26 de marzo de 2008, que ha
devenido firme.
Publica la sentencia firme del Juzgado de lo Mercantil n.º
2 de Valencia, de 26 de marzo de 2008, que estima parcialmente el
recurso contra la
R. 15 de
octubre de 2007,
anulándola parcialmente en los
términos en los que se expresa el FD. 4º, y confirmándola en cuanto al resto de
sus pronunciamientos.
http://www.boe.es/boe/dias/2014/11/26/pdfs/BOE-A-2014-12262.pdf
8. ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO CONTRA HEREDEROS
INDETERMINADOS DEL TITULAR REGISTRAL.
Resolución de 4 de noviembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y
del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327
de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de
Valencia, de 22 de febrero de 2010, que ha devenido firme.
Publica el fallo de la
Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia n.º 4
de Valencia de 22 de febrero de 2010,
que estima la demanda contra la
R. 15 de
Octubre de 2007,
dejándola sin efecto,
ordenando al Registrador de la Propiedad practicar la anotación del embargo
http://www.boe.es/boe/dias/2014/11/26/pdfs/BOE-A-2014-12263.pdf
9. SOCIEDAD ¿PROFESIONAL? SOCIO EXCLUIDO:
FORMA DE VALORACION DE SUS PARTICIPACIONES. Resolución
de 4 de noviembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del
Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de
la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de lo Mercantil n.º 9 de Madrid, de
4 de marzo de 2010, que ha devenido firme.
Publica el fallo de la
Sentencia firme del Juzgado de lo Mercantil
número 9 de Madrid, de fecha 4 de marzo de 2010, que estima la
demanda contra la
R. 28 de
julio de 2009, declarando la
validez de los títulos que fueron objeto de calificación negativa.
http://www.boe.es/boe/dias/2014/11/26/pdfs/BOE-A-2014-12264.pdf
10. DEMANDA CONTRA HERENCIA YACENTE SIN
NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR JUDICIAL. Resolución de 4 de noviembre
de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se
publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la
sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Murcia, de 23 de octubre de
2008, que ha devenido firme.
Publica el fallo de la
Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia
nº 4 de Murcia de 23 de octubre de 2008, que
estima la demanda contra la
R. 5 de
Noviembre de 2007,
anulándola, debiéndose
practicar la anotación de demanda.
http://www.boe.es/boe/dias/2014/11/26/pdfs/BOE-A-2014-12265.pdf
11. OBRA NUEVA, SERVIDUMBRE DE PROTECCIÓN DE COSTAS Y REGISTRO DE
LA PROPIEDAD.
Resolución de 5 de noviembre de 2014, de la
Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica,
conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia
del Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Alicante, de 14 de junio de 2010, que
ha devenido firme.
Publica el fallo de la
Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia
nº 3 de Alicante de 14 de junio de 2010, que
estima la demanda contra la
R. 9 de Mayo de 2008, revocándola.
http://www.boe.es/boe/dias/2014/11/26/pdfs/BOE-A-2014-12266.pdf
12. COMPRAVENTA AUTORIZADA ANTE NOTARIO
ALEMÁN. Resolución de 5 de noviembre
de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se
publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la
sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección Sexta, de 2 de marzo
de 2011, que ha devenido firme.
Publica el fallo de la
Sentencia firme de la AP Alicante de 2 de marzo
de 2011, que desestima el recurso de apelación contra la sentencia de 5 de julio de 2007
del Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Alicante (que estimó la demanda
contra la R. 20 de mayo de 2005, anulándola y considerando procedente la
inscripción en el Registro de la Propiedad español de una escritura ante notario
alemán)
Por tanto, la Audiencia desestima
el recurso de apelación contra la sentencia de instancia,
anulando la
R. 20 de
Mayo de 2005
http://www.boe.es/boe/dias/2014/11/26/pdfs/BOE-A-2014-12267.pdf
13. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA POR
SILENCIO POSITIVO. Resolución de 5 de
noviembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por
la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley
Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección Sexta,
de 18 de marzo de 2011, que ha devenido firme.
Publica el fallo de la
Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Alicante
de 18 de marzo de 2011, que estima el recurso de apelación contra la
sentencia de instancia (que había estimado la
excepción de falta de legitimación activa),
declarando la nulidad de la
R. 3 de Enero de 2008
http://www.boe.es/boe/dias/2014/11/26/pdfs/BOE-A-2014-12268.pdf
14. TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO DE UNA
CUOTA INDIVISA. Resolución de 5 de
noviembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por
la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley
Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección
Séptima, de 23 de marzo de 2011, que ha devenido firme.
Publica el fallo de la
Sentencia firme de la AP de Valencia de 23 de Marzo de
2011, que desestimó el recurso de apelación contra la
sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 20 de
Valencia de 29 de Junio de 2010 (la cual estimó parcialmente la demanda
contra la R. 17 de Agosto de 2009 en cuanto que ésta confirmó la calificación
registral respecto de la indeterminación de los derechos de quien adquirió su
derecho el transmitente a los promovientes del expediente y la falta de citación
del titular registral y de los cotitulares de la finca, declarando expresamente
que no existen tales defectos, y confirmando la resolución y la calificación
registral en cuanto a la omisión de los datos y circunstancias exigidas por los
arts 9 LH y 51 RH relativas a las personas a cuyo favor
se pretende la práctica de la inscripción)
Por tanto, la Audiencia provincial
desestima el recurso de apelación contra la sentencia de instancia,
anulando en parte la
R. 17 de
agosto de 2009
http://www.boe.es/boe/dias/2014/11/26/pdfs/BOE-A-2014-12269.pdf
15. HIPOTECA. TRANSCRIPCIÓN DE LAS
CLÁUSULAS FINANCIERAS. Resolución de 5
de noviembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado,
por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley
Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona, Sección
Tercera, de 1 de abril de 2011, que ha devenido firme.
Publica el fallo de la
Sentencia firme de la AP de Tarragona de 1 de Abril de
2011, que estima el recurso de apelación contra la
sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de
Tarragona, de 13 de Noviembre de 2009 (que había desestimado la demanda
contra la R. 24 de Julio de 2008)
Por tanto, la Audiencia provincial
estima el recurso de apelación contra la sentencia de instancia,
declara la nulidad de la
R. 24 de
Julio de 2008
y confirma la calificación
registral
http://www.boe.es/boe/dias/2014/11/26/pdfs/BOE-A-2014-12270.pdf
16. NULIDAD DE RESOLUCIÓN EXTEMPORÁNEA.
Resolución de 6 de noviembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y
del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327
de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de
Barcelona, de 31 de mayo de 2011, que ha devenido firme.
Publica el fallo de la
Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de
Barcelona de 31 de Mayo de 2011,
que estimó la demanda contra la
R. 13 de
Marzo de 2009 (Cancelación de hipoteca,
liquidación fiscal y calificación del Registrador),
declarando su nulidad por extemporánea, dejándola sin efecto
en todo su contenido.
http://www.boe.es/boe/dias/2014/11/26/pdfs/BOE-A-2014-12271.pdf
17. CONVOCATORIA DE JUNTA DE SA POR
ADMINISTRADOR CON CARGO VENCIDO Y CADUCADO. Resolución de 6 de noviembre de 2014, de la Dirección General de los
Registros y del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el
artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de
Santa Cruz de Tenerife, Sección Cuarta, de 10 de junio de 2011, que ha devenido
firme.
Publica el fallo de la
Sentencia firme de la AP Santa Cruz de Tenerife de 10 de
Junio de 2011, que desestimó el recurso de apelación contra la
sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Santa
Cruz de Tenerife de 10 de Enero de 2011 (que estimó la demanda contra la
R. 30 de Octubre de 2009)
Por tanto, la Audiencia provincial
desestima el recurso de apelación contra la sentencia de instancia, y
anula la
R. 30 de
Octubre de 2009.
http://www.boe.es/boe/dias/2014/11/26/pdfs/BOE-A-2014-12272.pdf
18. HIPOTECA CERCANA A LA INVERSA.
Resolución de 6 de noviembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y
del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327
de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga,
Sección Quinta, de 29 de marzo de 2012, que ha devenido firme.
Publica el fallo de la
Sentencia firme de la AP de Málaga de 29 de Marzo de
2012, que estima el recurso de apelación contra la
sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº
8 de Ma´laga de 18 de Septiembre de 2009, quedando ésta revocada,
anulando y dejando sin efecto las
R. 1 de
Febrero de 2008,
R. 8 de
Febrero de 2008,
R. 8 de
Febrero de 2008
en cuanto a la decisión que
recogen en su FD 11 y en cuanto revocan la nota de calificación registral,
confirmando las calificaciones negativas en todos los puntos objeto de demanda
en el pleito.
http://www.boe.es/boe/dias/2014/11/26/pdfs/BOE-A-2014-12273.pdf
19. JUICIO DE SUFICIENCIA GENÉRICO.
Resolución de 6 de noviembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y
del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327
de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de
Castellón, de 25 de abril de 2012, que ha devenido firme.
Publica el fallo de la
Sentencia firme de la AP de Castellón de 25 de Abril de
2012, que estima la demanda contra la
R. 2 de diciembre de 2010,
declarando nula ésta y dejando
sin efecto la calificación registral acerca del juicio de suficiencia,
retrotrayendo los efectos de la inscripción a la fecha del asiento de
presentación.
http://www.boe.es/boe/dias/2014/11/26/pdfs/BOE-A-2014-12274.pdf
20. COMPRAVENTA AUTORIZADA POR NOTARIO
ALEMÁN. Resolución de 6 de noviembre
de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se
publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la
sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 19 de junio de 2012, que ha
devenido firme.
Publica el fallo de la
Sentencia firme del Tribunal Supremo, sala primera, de
19 de Junio de 2012, que declara
no haber lugar al recurso de casación
contra la sentencia de la AP de Santa Cruz de Tenerife
de 22 de Noviembre de 2006, que declaró la
nulidad de la
R. 7 de
Febrero de 2005
http://www.boe.es/boe/dias/2014/11/26/pdfs/BOE-A-2014-12275.pdf
21. MANDAMIENTO DEL SECRETARIO SIN
TESTIMONIO DE LA SENTENCIA. Resolución
de 7 de noviembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del
Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de
la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección
Novena, de 29 de octubre de 2012, que ha devenido firme.
Publica el fallo de la
Sentencia firme de la AP Madrid de 29 de Octubre de 2012,
que estima parcialmente el recurso de apelación interpuesto contra la
sentencia del juzgado de Primera
Instancia nº 31 de Madrid de 11 de Noviembre de 2011 (que en la demanda
contra la
R. 15 de
diciembre de 2010 había
revocado la calificación registral en
cuanto al primer defecto,
confirmándola en cuanto a los defectos segundo y tercero. La Audiencia
Provincial estima parcialmente el recurso en el único sentido de dejar sin
efecto la calificación registral en cuanto al
segundo defecto
http://www.boe.es/boe/dias/2014/11/26/pdfs/BOE-A-2014-12276.pdf
22. PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES
PARTICIONALES SIN INCORPORAR EL AUTO APROBATORIO.
Resolución de 7 de noviembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y
del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327
de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de
Cáceres, de 15 de mayo de 2013, que ha devenido firme.
Publica el fallo de la
Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia n.º 3
de Cáceres, de 15 de mayo de 2013, que
estima la demanda contra la
R. 3 de febrero de 2012,
que declara no ajustada a derecho
http://www.boe.es/boe/dias/2014/11/26/pdfs/BOE-A-2014-12277.pdf
23. PODER CONJUNTO CON CONSEJERO DELEGADO
DE LA SOCIEDAD. Resolución de 7 de
noviembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por
la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley
Hipotecaria, la sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 20 de marzo de
2013, que ha devenido firme.
Publica el fallo de la
Sentencia firme del Tribunal Supremo, Sala Primera, de
20 de Marzo de 2013, que declara no haber lugar al recurso de
casación contra la Sentencia de la AP
de Valencia de 28 de Enero de 2010 que
estimó el recurso de apelación contra la
sentencia del Juzgado de lo Mercantil de Valencia de 13 de Julio de 2009,
que había anuló solo parcialmente la R.
28 de Octubre de 2008.
Por tanto, se anula y deja sin efecto
la
R. 28 de Octubre de 2008
http://www.boe.es/boe/dias/2014/11/26/pdfs/BOE-A-2014-12278.pdf
24. PROCEDIMIENTO NO DIRIGIDO CONTRA EL
TITULAR REGISTRAL. Resolución de 7 de
noviembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por
la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley
Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 10 de Málaga, de
27 de noviembre de 2012, que ha devenido firme.
Publica el fallo de la
Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia nº 10
de Málaga, de 27 de Noviembre de 2012, que
estima la demanda sobre nulidad de la
R. 11 de febrero de 2012
http://www.boe.es/boe/dias/2014/11/26/pdfs/BOE-A-2014-12279.pdf
25. PLAZO PARA RECURRRIR. ANTIGÜEDAD DE
LA OBRA. Resolución de 7 de noviembre
de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se
publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la
sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección Sexta, de 3 de octubre
de 2012, que ha devenido firme.
Publica el fallo de la
Sentencia firme de la AP Alicante de 3 de Octubre de
2012, que estima, únicamente en cuanto a las costas, el recurso de
apelación contra la Sentencia del Juzgado de Primera
Instancia nº 11 de Alicante de 16 de
Enero de 2012 (que declaró la nulidad de la
R. 21 de
noviembre de 2009)
http://www.boe.es/boe/dias/2014/11/26/pdfs/BOE-A-2014-12280.pdf
26. SOCIEDAD PROFESIONAL. DELIMITACIÓN DE
SU OBJETO. Resolución de 7 de
noviembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por
la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley
Hipotecaria, la sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 18 de julio de
2012, que ha devenido firme.
Publica el fallo de la
Sentencia firme del Tribunal Supremo, Sala primera, de
18 de Julio de 2012, que
desestima el recurso de casación contra la
Sentencia de la
AP de Valencia de 29 de Abril de 2009 (que estimó el recurso de
apelación contra la sentencia del juzgado de lo Mercantil nº 2 de Valencia de 23
de Octubre de 2008), quedando revocada la
R. 21 de
Diciembre de 2007
http://www.boe.es/boe/dias/2014/11/26/pdfs/BOE-A-2014-12281.pdf
27. IDENTIFICACIÓN DE EXTRANJERO POR
TARJETA DE RESIDENCIA. Resolución de 7
de noviembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado,
por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley
Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección Cuarta,
de 8 de marzo de 2013, que ha devenido firme.
Publica el fallo de la
Sentencia firme de la AP Málaga de 8 de Marzo de
2013, que desestima el recurso de apelación contra la
sentencia del juzgado de primera Instancia nº 8 de
Málaga de 15 de Noviembre de 2010, confirmando la
nulidad de la
R. 25 de
marzo de 2010,
por extemporánea.
http://www.boe.es/boe/dias/2014/11/26/pdfs/BOE-A-2014-12282.pdf
RESOLUCIONES.
366.
DERECHO DE TRANSMISIÓN. NO ES NECESARIA LA INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE VIUDO DEL
TRANSMITENTE. RECURSO GUBERNATIVO DERECHO GALLEGO: COMPETENCIA.
Resolución de 6 de octubre de 2014, de la
Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto
contra la negativa de la registradora de la propiedad de O Carballino a
inscribir una escritura de aceptación de herencia y adjudicación parcial de
caudal hereditario.
Hechos: En 4 de octubre de
2012, se formaliza una escritura de partición y adjudicación parcial de las
herencias de los esposos A y B, fallecidos en 1961 y 1972 y de vecindad gallega,
y se acredita que uno de los hijos de aquellos, C, ha fallecido en 2011,
concurriendo en su lugar, en aquella escritura,
las dos hijas del fallecido C, como transmisarias pero sin que concurra
la viuda de éste, D. En dicha escritura, tales dos hijas, aceptan todas las
sucesiones en que han sido llamadas y conforme al art 256 de la Ley de Dcho
Civil Gallego optan por conmutar la legítima del viudo, atribuyéndole un capital
en dinero.
Registradora: Suspende la
inscripción ya que:
1.- Falta el consentimiento de todos los interesados en la herencia, ya
que no comparece la viuda D, ni presta su consentimiento, ya que la Ley Gallega
2/2006 art 253 le atribuye a la viuda como legítima el usufructo vitalicio de
1/4 del haber hereditario, aunque sólo sea como crédito (no como pars bonorum),
2.- Y por lo que hace a la conmutación, el
art 256
establece que “si el causante no lo prohibió, los herederos podrán conmutar la
legítima del viudo por alguna de las atribuciones, pero han de acordar con éste
los bienes en que se concrete y si no hubiera acuerdo, decidirá la autoridad
judicial”.
Notario: Recurre alegando en su favor
la reciente
Rs de 26 de marzo de 2014,
que de acuerdo con la nueva doctrina del TS sentencia 11 septiembre 2013, estima
que en la sucesión adquirida por dcho de transmisión, no es necesaria la
intervención del cónyuge del transmitente y sí sólo los dos herederos
transmisarios.
Dirección General: En primer
lugar y como cuestión previa, estima que la resolución del recurso, corresponde
a la Dirección Gral. ya que aunque la Comunidad Gallega se ha reservado, en su
Estatuto, la competencia sobre la resolución de los recursos contra la
calificación de los Registradores de la Propiedad, lo cierto es que esta
Comunidad no ha regulado una instancia propia en fase de interposición, por lo
que la primera instancia corresponde a la DGRYN.
Y en cuanto al punto concreto objeto del recurso, la DG ratifica la
aplicación, al supuesto, de la nueva doctrina de la citada Rs 26 marzo 2014, de
acuerdo con la citada sentencia del TS y aunque está referida a Galicia, donde
la legítima es un simple crédito, en tanto en el c.c. de una porción de bienes,
lo cierto es que la Ley Civil Gallega no viene a regular el ius transmisionis,
por lo que debe aplicarse lo dispuesto por el c.c. art 1006. Lo que concluye que
en las herencias referidas no es necesaria la intervención del cónyuge del
transmitente, madre de los dos transmisarios, ya que su legítima sólo afecta a
la herencia de dicho transmitente. Y en lo relativo a la conmutación, ésta
afecta sólo a la sucesión de su finado esposo-transmitente C, pues sólo en dicha
herencia es legitimaria, pero no lo es en la herencia de sus dos suegros A y B.
(JLN)
PDF (BOE-A-2014-11456 – 5 págs. – 165 KB)
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367.
HIPOTECA.
CALIFICACIÓN REGISTRAL. DIVERSAS CLÁUSULAS. VENCIMIENTO ANTICIPADO.
Resolución de 9 de octubre de 2014, de la Dirección General de los Registros y
del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación
extendida por el registrador de la propiedad de Figueres, por la que suspende la
inscripción de una escritura de constitución de hipoteca inmobiliaria.
Ver
reseña en la resolución 358.
Ver reseña amplia. (CB)
PDF (BOE-A-2014-11457 – 49 págs. – 766 KB)
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368. DOBLE INMATRICULACIÓN. RECTIFICACION DEL REGISTRO.
Resolución de 10 de octubre de 2014, de la Dirección General de los Registros y
del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación
extendida por la registradora de la propiedad de Laguardia, por la que se
suspende la inscripción de una escritura de división de finca y extinción de
comunidad.
Se pretende la inmatriculación de una finca resultando de los títulos
justificativos de la previa adquisición que ya consta inscrita con dos
números de finca diferentes y con la dificultad de que una de ellas aparece
inscrita sólo en cuanto una tercera parte a favor de los donantes de los que
trae causa uno de los condueños y que se solicita además la rectificación
en cuanto a las participaciones adquiridas por los transmitentes.
Entiende la Dirección que será preciso por una parte inmatricular las
participaciones que faltan por inscribir para poder realizar las modificaciones
en la finca que se pretenden; además, en cuanto a la rectificación respecto a
las participaciones que corresponden a los transmitentes se trata de un error
en el título que causó la inscripción por lo que es claro que se trata de un
defecto o error al que se aplica el
art. 40.d) LH, que precisa el consentimiento de los titulares o la oportuna
resolución judicial.
Además se añade el problemas de que de los títulos y de las descripciones del
Registro, no puede establecerse con certeza si las dos registrales son fincas
diferentes, o se trata de mitades indivisas de una misma finca, (habiéndose
producido una doble inmatriculación) o si una de ellas era una finca originaria
que se dividió en dos fincas independientes siendo una la otra registral y el
resto la perteneciente a uno de los intervinientes.
Pero en cualquier caso, existe una modificación sustancial entre los derechos
adquiridos en virtud de los títulos previos y los que ahora se pretenden
inscribir, que exige la necesaria intervención y acuerdo de todos los
otorgantes de dichos títulos, ratificando el error de las participaciones
adquiridas y aclarando la identidad de las fincas a las que se refieren, o las
modificaciones hipotecarias que en su caso se hayan llevado a cabo, o en su
defecto, la correspondiente sentencia judicial firme que las supla con
todas las garantías legales. (MN)
PDF (BOE-A-2014-11458 – 7 págs. – 180 KB)
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369. ACREDITACIÓN DE
PLUSVALÍA EN DONACIONES. Resolución de
10 de octubre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado,
en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la
registradora de la propiedad de Inca n.º 2, por la que se suspende la
calificación de una escritura de donación con pacto de definición.
Hechos. Se otorga una
escritura de donación de una finca en suelo rústico en el que hay una casa. El
notario comunica telemáticamente la donación a la Agencia Tributaria de las
Islas Baleares, conforme al convenio existente con los municipios, a efectos de
la liquidación de la plusvalía municipal.
La registradora suspende la
inscripción porque al tratarse de un acto lucrativo no basta la notificación
sino que hay que acreditar la autoliquidación o la solicitud de liquidación.
Añade también que, en todo caso, la
comunicación no se ha realizado al municipio no constándole a la registradora la
legitimación de la Agencia Tributaria Balear para recibir dichas notificaciones
en nombre del municipio.
El notario autorizante recurre,
y alega que el terreno objeto de la donación es rústico, por lo que no está
sujeta a plusvalía municipal, lo cual puede ser apreciado de oficio por la
registradora, y que la comunicación
a la Agencia Tributaria citada es suficiente, pues hay un convenio de los
municipios baleares en ese sentido, que consta publicado en el Boletín
correspondiente.
La DGRN confirma la nota de la
registradora con los siguientes razonamientos:
1.-El registrador debe de
calificar la sujeción fiscal o no del acto sujeto a inscripción para evitar
trámites innecesarios, pero, salvo en casos claros de no sujeción o exención del
acto, debe exigir la nota de liquidación del impuesto. En el presente caso, al
haber una construcción en suelo que es urbano a efectos de IBI, no considera que
estemos ante un caso claro de no sujeción.
2.- En los actos a título
gratuito no basta la comunicación para levantar el cierre registral que impone
el artículo
254.5 LH,
sino que hay que presentar justificante de la autoliquidación o de la
liquidación del impuesto pues la remisión a la comunicación del
artículo 110.6.B de la Ley de Haciendas Locales lo es exclusivamente
para los actos a título oneroso.
No entra a calificar el segundo defecto relativo a la validez o no de la
comunicación a la Agencia Tributaria Balear. (AFS)
Nota Fiscal de Joaquín Zejalbo:
Ni la calificación registral de la escritura otorgada, fechada el 23 de julio,
ni la doctrina sentada en la Resolución por la Dirección General, contenida en
los apartados tercero y cuarto de sus Fundamentos de Derecho, debían de haberse
producido, pues tanto el Registrador de la Propiedad como el Centro Directivo no
han tenido en cuenta que el tema ya estaba perfectamente resuelto, siendo
una cuestión no muy conocida, en un sentido favorable al Notario recurrente
-Inspector de Hacienda en excelencia-, quien alegó acertadamente
la calificación catastral rústica del terreno, por la Dirección General
de Tributos en la Consulta V1589-14 de 20 de junio de 2014, reseñada y
comentada por nosotros en el Informe Fiscal correspondiente a junio de
2014, publicado en notariosyregistradores.com el pasado 20 de agosto con el
siguiente texto, que reproducimos para evitar la confusión expuesta:
«Nº de Consulta: V1589-14
Fecha: 29/06/2014
Impuesto afectado: Impuesto sobre el Incremento del Valor de
los Terrenos
Materia: “Una construcción se encuentra enclavada en suelo rústico.”
“El consultante plantea la siguiente cuestión:
– ¿Se encuentra sujeta al IIVTNU una construcción situada en suelo
rústico, clasificado como rústico tanto por planeamiento urbanístico como por la
Dirección General del Catastro?”
Con cita del artículo 7 de la Ley del Catastro Inmobiliario y de la
Sentencia del TS de 5 de febrero de 2002, Recurso 7485/1996, que declaró
que es doctrina legal de esta Sección y Sala que «el IMIVT tiene como soporte
el suelo urbano y el urbanizable programado y el que vaya adquiriendo tal
condición con arreglo a las normas urbanísticas, y, en definitiva, la sujeción
al Impuesto ha de venir dada por la calificación (aunque, con mayor rigor
técnico, por la «clasificación») del suelo y nunca por otras circunstancias de
hecho (uso y aprovechamiento: o «calificación») o incluso jurídicas (pago de
contribución territorial en cualquiera de sus modalidades).
En consecuencia, y en
principio, tributa el «suelo urbano’, sin posibilidad de efectuar distinciones
que la Ley no establece.”
Por tanto, el inmueble objeto de transmisión al que hace referencia la
consultante en su escrito, tiene la condición de rústico de acuerdo con la
normativa anteriormente señalada, con independencia de que en el mismo se
encuentre levantada una construcción.
En consecuencia y de acuerdo con todo lo anterior, la transmisión del
inmueble descrito en el párrafo anterior no se encuentra sujeta al IIVTNU.
La Profesora de la Universidad de La Laguna Adriana Fabiola Martín
Cáceres, hoy Magistrada del TSJ de Canarias, escribía en los Anales de la
Facultad de Derecho, 21, diciembre de 2004, en su trabajo “El Impuesto sobre el
Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana: modificaciones
recientes” lo siguiente: “la no sujeción al IIVTNU de la transmisión de terrenos
de naturaleza rústica aun cuando sobre el mismo se asiente una construcción de
naturaleza urbana no ha sido siempre una cuestión pacífica. Así, frente a la
consideración de que lo decisivo es la clasificación urbanística del suelo (SSTS
de 27 de noviembre de 1986, 2 de marzo de 1987, 15 de mayo de 1992), se ha
sostenido, por el contrario, que el carácter urbano de la construcción arrastra
la calificación como urbano del suelo calificado como rústico (STS de 13 de
septiembre de 1996). La redacción dada al artículo 105.2 por la Ley 50/1998 de
30 de diciembre zanjó la polémica a favor de la primera interpretación, pues se
estableció expresamente la no sujeción de los terrenos que tienen la
consideración de rústicos, con exclusión, como se ha declarado en STS de 7 de
julio de 2000, de otras circunstancias de hecho (uso o aprovechamiento) o
jurídica.”
El Catedrático de Derecho Financiero Fernando Casana Merino en
la obra “Tributos Locales”, editada dentro de la colección “Leyes Tributarias
Comentadas”, 2002, páginas 69 y 70, en relación con la plusvalía municipal
reflejaba las consideraciones existentes con anterioridad a la Ley del Catastro
Inmobiliario. Así exponía que “por lo que hace a las construcciones de
naturaleza rústica, ateniéndose a la redacción del artículo 63 de la Ley de
Haciendas Locales, pueden considerarse sujetas al I.I.V.T.N.U. las que no sean
indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o
forestales. Por tanto, los terrenos ocupados por los edificios destinados a
vivienda, almacén u oficina podrían considerarse sujetos al I.I.V.T.N.U.”
A juicio del autor debía distinguirse “entre la construcción rústica aislada y
realizada sobre un terreno sin urbanizar, de las viviendas o edificios
construidos en masa sobre suelo rústico contraviniendo la legislación
urbanística. En el caso de la vivienda construida en un suelo rústico claramente
delimitado con arreglo a las normas de la legislación agraria,” no debía
exigirse plusvalía alguna, debiendo tener un tratamiento distinto el supuesto de
la transmisión de construcciones realizadas con contravención de las normas
urbanísticas.
Al estudiar la cuestión el Abogado Amancio L. Plaza Vázquez y la
Profesora Mº Begoña Villaverde Gómez en su obra “Impuesto sobre el
Incremento de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Análisis Jurisprudencia
Práctico”, 2005, páginas 42 y 43, escriben lo siguiente: “en relación con la
normativa anterior destacan dos cambios significativos; primero, el abandono de
la norma pseudo-sancionadora prevista para los terrenos parcelados
contraviniendo normativa agraria; y segundo, la no clasificación de suelo
urbano a estos efectos de los terrenos ocupados por construcciones de naturaleza
urbana. Estos dos cambios suponen, a nuestro juicio, una razonable corrección
del ámbito de incidencia del IIVTNU.”
En la Consulta contenida en “EL Consultor de los Ayuntamientos y Juzgados”, Nº 1, pág. 20, 2011, se responde a la cuestión de la sujeción al IBI
de las construcciones en suelo rústico en el sentido de que había terrenos
que se reputaban como urbanos siendo rústicos, pero a partir del 1 de enero de
2006, fecha de entrada en vigor de la nueva clasificación, conforme al Texto
Refundido de la ley del Catastro Inmobiliario, los inmuebles sitos en suelo de
naturaleza rústica a efectos del Impuesto, así como las construcciones
existentes sobre ellos, cualquiera que sea la naturaleza de éstas, tendrán
la consideración de inmuebles rústicos a efectos del IBI. Dichas construcciones,
aunque sean ilegales, están sujetas al IBI. La Profesora Martín Cáceres escribe
que la disociación desaparece en la nueva regulación del citado artículo 2.3 de
la Ley del Catastro, con arreglo al cual el carácter urbano o rústico del bien
inmueble dependerá siempre de la naturaleza de su suelo.»
Al texto íntegro de la Consulta se puede acceder en la siguiente
dirección:
A lo anterior podemos añadir, tomándolo de la Ponencia A elaborada por el
Comité de expertos y profesionales -entre sus miembros hay un notario y un
registrador de la propiedad- que asesora a Gestrisam, Organismo Autónomo de
Gestión Tributaria del Ayuntamiento de Málaga, 2014,
página 10, lo siguiente: «las construcciones siguen, siempre, el régimen
jurídico del suelo sobre el que se asientan, lo cual permite terminar con
importantes controversias relacionadas con las mismas, sobre todo con las
ubicadas en suelo rústico. Con anterioridad, se exigía que éstas reunieran dos
condiciones: hallarse enclavadas en este tipo de suelo y ser indispensables para
el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales. Esta última
era la nota determinante para la calificación como rústica de una edificación.
Ejemplo de esto último lo encontramos en la STSJ de Valencia de 11 de noviembre
de 19987, donde el Tribunal se plantea el carácter rústico de unas viviendas y
anexos para empleados de una explotación agrícola dedicada al cultivo de
rosales. A su juicio nos encontramos ante construcciones rústicas, ya que estos
empleados tienen como misión la vigilancia y control permanente del
funcionamiento de las salas de calderas para calefacción de los invernaderos.
Actualmente no es necesario entrar a examinar el carácter necesario o no
de la construcción para la explotación, ya que la naturaleza del suelo es la
que, de una manera objetiva, determine la de aquélla.»
La conclusión de lo expuesto es evidente, debiendo prevalecer la doctrina
del a Dirección General de Tributos sobre la de la Dirección General de los
Registros y del Notariado, al ser, fiscalmente, el Centro Directivo
especializado en el tema. (JZM)
PDF (BOE-A-2014-11459 – 6 págs. – 172 KB)
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370. CONFIGURACIÓN DE LAS
PRESTACIONES ACCESORIAS EN LOS ESTATUTOS SOCIALES.
Resolución de 25 de septiembre de 2014, de la Dirección General de los Registros
y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador
mercantil y de bienes muebles II de Vizcaya a inscribir una escritura de
elevación a público de acuerdos sociales de dicha entidad.
Hechos:
En una modificación de estatutos se
establecen unas prestaciones accesorias con las siguientes
características:
–— La prestación consiste en la realización
de servicios o actividad comercial mediante contrato con validez de cuatro
años, citando expresamente los ejercicios 2014, 15 y 16.
–— El incumplimiento de la prestación
tanto voluntario como forzoso será
causa de separación o exclusión
respectivamente.
–— Será necesaria la autorización del
órgano de administración o de la Junta de Socios para la transmisión de
participaciones con prestación accesoria.
–— En caso de separación o de exclusión las
participaciones serán adquiridas por la sociedad para su inmediata
amortización, extinguiéndose la prestación.
–— La valoración de las participaciones,
a falta de pacto entre las partes, será realizada por un experto independiente
nombrado por la sociedad.
Es de hacer notar que en el acuerdo se detallaba de forma más
precisa todo lo relativo a la prestación accesoria, estableciendo también que el
pago, en caso de separación o exclusión, se podría hacer en especie.
El registrador, en una extensa nota que resumimos, estima que las
prestaciones establecidas no son inscribibles por los siguientes motivos:
1º. Existen discrepancias entre el contenido del acuerdo y la
redacción del artículo de los estatutos. Confirmado.
2º. No se expresa de una manera concreta y determinada en los
estatutos, tal como exige el artículo 86 de la Ley de Sociedades de Capital,
el contenido de la prestación accesoria, tanto en su vertiente de
«prestación de servicios» como en el de «actividad comercial, y, además, el
desarrollo que de esta última se hace en el acuerdo segundo de la Junta, que
luego no se recoge en el precepto estatutario. Confirmado.
3º. Existen dudas sobre si la prestación accesoria va vinculada a
la titularidad de participaciones sociales o a la cualidad de socio.
Desestimado.
4º. No es posible que la transmisión de participaciones con prestación
accesoria requiera la autorización del órgano de administración o de la
Junta de Socios de forma alternativa. Desestimado.
5º. No cabe atribuir a un experto nombrado por la sociedad la
competencia para valorar las participaciones del socio que se separa o del
excluido, pues según el artículo 353 de la Ley de Sociedades de Capital, dicha
facultad es del auditor de cuentas distinto al de la sociedad designado por el
registrador Mercantil competente. Confirmado.
6º. No es posible obligar a la sociedad a adquirir las participaciones
del socio incumplidor de la prestación accesoria e incurso en causa de exclusión
o separación, pues el artículo 358 de la Ley de Sociedades de Capital exige
la previa autorización de la Junta General para que las participaciones sean
adquiridas por la sociedad. Desestimado.
El interesado interpone recurso. Según él
la exigencia de que las prestaciones accesorias consten en los estatutos
no debe entenderse en el sentido de que en ellos hayan de estar explicitados
todos los extremos relativos a las prestaciones accesorias, sino que sólo se
exige que conste su núcleo esencial,
que, en cuanto al pago, el elemento principal es el valor de la
participación, y no tanto la materialización de las mismas, que
la obligación se fija por su cuantía, su duración y el objeto de la
prestación accesoria, que claramente se establece que la prestación
accesoria está vinculada a las participaciones 3.051 a la 4.575 , que en cuento
a la autorización de la junta o del órgano de administración para la transmisión
de las participaciones debe primar el carácter dispositivo del artículo
88.2, que el artículo 353
de la Ley de Sociedades de Capital establece un régimen subsidiario, que no
preferente o preeminente, y que no sólo debe operar únicamente «ex post», sino
que fija, al arbitrio de los estatutos, que éstos puedan regular quién debe
valorar la participación, qué procedimiento debe seguir, y cuál es el
procedimiento para su valoración y finalmente que no existe disparidad de
criterio entre lo regulado en el artículo 358.1 y el precepto estatutario
modificado, siendo coherente la adquisición de participaciones propias con las
adquisiciones derivativas del artículo 140 de la Ley de Sociedades de Capital
que son adquiridas para su inmediata amortización en los supuestos de separación
o exclusión.
Doctrina:
La DG confirma los defectos 1º, 2º y 5º, revocando los defectos 3º,4º y
6º.
Se basa para ello en los siguientes argumentos:
— El art. 86 exige que consten en los propios estatutos los rasgos
básicos de las prestaciones accesorias expresando su «contenido concreto y
determinado».
— La contraprestación en especie al socio separado o excluido al
no constar en el artículo estatutario no podrá ser inscrita, aunque sea posible.
De ello se deduce la necesidad de un especial rigor en la determinación de ese
contenido.
— Resulta compatible la disposición por la que se señala un plazo de
duración de la prestación accesoria de cuatro años con la fijación de una
duración de la actividad comercial de tres años, de modo que aquel se trata
de un plazo máximo que se aplicaría en toda su extensión únicamente para la
prestación de servicios.
— La determinación del obligado es clara al especificar que son
las participaciones 3.051 a la 4.575.
— Es posible que la autorización para la transmisión sea de la junta
o del órgano de administración pues, ni se opone a las leyes, a falta de
norma que expresamente lo prohíba, ni a los principios configuradores de la
sociedad limitada.
— Que la disposición relativa a la amortización de participaciones
debatida debe entenderse en el sentido más adecuado para que produzca efecto
y es indudable que no excluye sino que presupone la aplicación de las normas
sobre adquisición derivativa por la sociedad de sus propias participaciones,
como la del artículo 140 de la Ley de Sociedades de Capital, de la que resulta
que la adquisición para amortizar las participaciones adquiridas requiere
inexcusablemente el acuerdo de la junta general.
— Finalmente no es posible el sistema de valoración establecido
pero no porque
el 353 impida todo juego de la autonomía estatutaria, sino porque el
sistema adoptado no ofrece suficientes garantías de imparcialidad.
Comentario:
Aunque no muy frecuentes, las prestaciones accesorias, a cargo de algunos o
todos los socios, fundamentalmente de sociedades limitadas, siempre plantean
dudas en su configuración. A solucionar algunas de estas dudas se dedican
los fundamentos de derecho de esta resolución.
De ellos resultan la importancia capital que para
la debida configuración de las prestaciones accesorias tiene el que las
mismas, en su preciso contenido y en su duración, queden claramente
establecidas. Al ser obligaciones de de dar hacer o no hacer, en su
regulación deberemos tener muy presentes los artículos del CC que se dedican a
dichas obligaciones. Así lo dice claramente el CD al aludir que si bien tienen
una naturaleza societaria, para determinar su existencia y validez, se tendrán
en cuanta las normas civiles, citando expresamente el artículo 1088 a la
hora de determinar que puede ser objeto de prestación, y los artículos 1271 y
siguientes para precisar sus requisitos. En este sentido el artículo 1273
exige la determinación, aunque también es posible que la prestación pueda
ser determinable en el futuro siempre que se
“establezcan las bases o criterios que permitan hacerlo de suerte que
otorguen la debida claridad y seguridad a las relaciones entre los interesados”.
En este sentido considera que la prestación hubiera estado bien
determinada si la referencia que se hace a trabajos o servicios se
hubiera referido a los “servicios y actividad comercial propios de las
actividades que integran el objeto social”.
Finalmente en lo relativo a la forma de pago de las participaciones
en caso de exclusión o de ejercicio del derecho de separación precisa que si
bien “el crédito del socio separado o excluido es de carácter dinerario, es
generalmente admitido que los estatutos establezcan el reembolso «in natura»,
con base en el principio de autonomía de la voluntad y en la aplicación
analógica de lo dispuesto para la cuota de liquidación (cfr. artículos 28 y
393.2 de la Ley de Sociedades de Capital), algo que, por lo demás, puede
interesar tanto al socio como a la propia sociedad”. (JAGV)
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371. PRETENSIÓN DE ANULAR FINCAS REGISTRALES POR NO
CORRESPONDERSE CON LA DESCRIPCIÓN CATASTRAL. Resolución de 25 de septiembre
de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso
interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la
propiedad de Borja, por la que se suspende la anulación de la inscripción de
determinadas fincas registrales. (MN)
Fallecido el titular registral sus herederos pretenden que se anulen las
inscripciones de sus fincas y se sustituyan por las parcelas catastrales de
forma que éstas reciban un nuevo número registral.
La Dirección confirma la calificación ya que los asientos se encuentran
bajo la salvaguarda de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no
se declare su inexactitud, y la rectificación de dichos asientos debe llevarse
en los supuestos y en la forma señalada en el
art. 40 LH sin que estemos ante ninguno de los supuestos en que dicho
artículo permite la rectificación.
Tampoco puede alegarse lo dispuesto el
art. 82 LH, pues debido a nuestro sistema civil causalista no es
admisible el mero consentimiento cancelatorio sin causa que lo sustente (arts.79
y 80, y
193 RH).
Y tampoco cabe inmatricular las que ahora se describen como sustitutas de
aquéllas ya que daría lugar a una doble inmatriculación, sino su
actualización adecuando las descripciones a las catastrales que, según afirman,
coinciden con la realidad física de las mismas, practicándose las
correspondientes modificaciones hipotecarias de acuerdo con el
art. 45 del RDLeg 1/2004, TR de la Ley del Catastro Inmobiliario cuando
establece los requisitos para que pueda entenderse que la referencia catastral
se corresponde con la identidad de la finca.
Lo que ocurre es que en este expediente las diferencias existentes no
permiten acreditar dicha identidad y para mayor abundamiento algunas fincas
aparecen inscritas a favor de terceros o los interesados solo tienen una
participación indivisa de dichas fincas, por lo que además podría existir un
perjuicio para terceros. (MN)
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372. INMATRICULACIÓN. NECESIDAD DE
SIMILITUDES SUFICIENTES ENTRE TITULO INMATRICULADIR Y TITULO PREVIO. MITAD
INDIVISA YA INSCRITA. Resolución de 25
de septiembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado,
en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la
registradora de la propiedad de Piedrahíta, por la que se suspende la pretendida
inmatriculación de dos fincas por escritura de donación.
Hechos:
Se otorga una escritura pública en virtud de la cual se donan dos fincas, una
vivienda y una finca rústica, que se dicen no inscritas, alegando como título
previo una herencia. Posteriormente se aporta la citada escritura previa de
herencia a favor de los donantes en la que se inventaría una mitad indivisa de
una finca rústica con una casa de labor. Las referencias catastrales de polígono
y parcela son diferentes también de las que figuran en ambos títulos.
La registradora suspende la
inscripción, en cuanto a una mitad indivisa por estar dichas fincas inscritas a
favor de un tercero, y en cuanto a la mitad indivisa restante de la rústica por
las discrepancias en la descripción con el título previo y por las diferentes
referencias catastrales entre el título previo y el posterior; respecto de la
vivienda, por no acreditarse fehacientemente la adquisición. La registradora
sustituta confirma la nota.
El interesado recurre y alega
que la mitad inscrita está dentro de los dos primeros años de su inscripción y
por ello que el Registro no puede proteger a su titular, que además no es el
verdadero propietario, tal como resulta también del certificado catastral
La DGRN confirma la nota. En
cuanto a la primera mitad inscrita por falta de tracto sucesivo; no es argumento
en contra que en el Catastro sea el titular el solicitante porque la titularidad
catastral lo es sin perjuicio de la titularidad registral y sus efectos
jurídicos; tampoco es argumento que no hayan pasados dos años desde la
inmatriculación pues el asiento y su titular registral está bajo la salvaguardia
de los tribunales sin perjuicio de que cualquier interesado pueda impugnar dicha
inscripción.
En cuanto a la otra mitad indivisa hay discrepancias en la descripción
con el título previo, respecto de la vivienda ya que no aparece como finca
independiente y en cuanto a la rústica porque hay discrepancia en cuanto a los
certificados catastrales y porque en el título previo aparece como mitad
indivisa, por lo cual considera razonable la duda sobre la identidad de las
fincas. (AFS)
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373. RECTIFICACIÓN DE ERROR DE CONCEPTO. Resolución
de 26 de septiembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del
Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida
por el registrador de la propiedad de Boadilla del Monte, por la que se deniega
la rectificación de un asiento por error de concepto.
El recurrente pretende la rectificación de un asiento por apreciación de error
de concepto. El registrador considera que no hubo tal.
La Dirección entiende que la negativa a la rectificación por el
registrador al considerar inexistente el error alegado no puede ser abordada en
el cauce de un recurso y de no concurrir el consentimiento de los interesados,
que fueron quienes procuraron la inscripción, deberá el recurrente recabar
resolución judicial que ordene la rectificación. (MN)
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374. REMUNERACIÓN DE
ADMINISTRADORES. ¿ES NECESARIO QUE CONSTE EN ESTATUTOS QUE LA CUANTÍA LA FIJARÁ
LA JUNTA GENERAL?
Resolución de 26 de
septiembre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en
el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el
registrador mercantil y de bienes muebles XII de Madrid, por la que se rechaza
la inscripción de una modificación de estatutos.
Hechos:
Se modifica el artículo de los estatutos relativo a la retribución del
administrador estableciendo el siguiente sistema: “El cargo de Administrador
será retribuido con una cantidad máxima de hasta 124.484,04 euros brutos
anuales. Dicha retribución será automáticamente revisada cada año,
conforme al Índice de Precios al Consumo (IPC)’’
El registrador estima que la cláusula es no inscribible por lo
siguiente: “La remuneración de los administradores debe ser fijada para cada
ejercicio por acuerdo de la Junta General. (Art. 217 LSC)”.
El interesado recurre y en su escrito, aparte de alegar indefensión por
falta de fundamentación de la nota, considera que el artículo cumple con el
artículo 217 de la LSC al establecer una retribución dineraria.
Doctrina:
La DG revoca la nota de calificación.
Recuerda su reiterada doctrina de que lo que exige el
artículo 217 de la LSC es que el concreto sistema retributivo esté previsto
en estatutos. Añade que cuando
sea una “cantidad fija, no le
corresponde a la junta decidir si la cantidad se ha de satisfacer o no (vid.
Resoluciones de 15 de septiembre de 1999 y 15 de abril de 2000), sino tan sólo
la fijación de la cuantía concreta de la misma para el ejercicio
correspondiente”. Por ello concluye que la cláusula debatida “se ajusta
exactamente a las previsiones del artículo 217 de la Ley de Sociedades de
Capital en cuanto determina el criterio (el máximo de cantidad), al cual debe
ceñirse la decisión de la junta general”.
Comentario:
Dos cuestiones llaman la atención de la cláusula debatida en este recurso: Una
que se señale una cantidad máxima expresada en euros, y otra que no se diga el
órgano que debe determinar la exacta cuantía de esa retribución. Lo primero no
es frecuente pues las sociedades son naturalmente reacias a dar publicidad,
frente a todos, del posible sueldo o retribución de su administrador y la
segunda cuestión es la omisión
del órgano competente para fijar la concreta retribución dentro de ese
máximo tampoco suele verse en la redacción de los estatutos sociales. Por tanto,
de entrada, no podemos considerar afortunada la redacción de los
estatutos de la sociedad en este punto. Ahora bien el que no sea afortunada no
quiere decir que sea contraria a las exigencias legales. Por una parte, y aunque
el CD en uno de sus fundamentos de derecho lo plantea sin entrar en ello,
creemos que es perfectamente posible que en estatutos se fije la cuantía
exacta en que consiste la remuneración del administrador y si ello es
posible, también la cuantía máxima. Es un claro sistema de
retribución-una cuantía fija- y además es el sistema que más seguridad da al
administrador y a los socios pues no va a depender de la junta general, ni de la
mayoría que, dentro de su seno, pueda adoptar el acuerdo.
Por otra parte, creemos que lo que el registrador quería señalar en su
nota es que no constaba en estatutos el órgano competente para
determinar la exacta retribución. Es decir el registrador consideraba el sistema
como admisible siempre que se hubiera añadido que la cuantía concreta la
fijaría la Junta General.
Pues bien es en este problema, relativo a la omisión del órgano
competente para fijar la retribución dentro del máximo fijado en estatutos, en
el que no entra directamente la DG, pues da por supuesto que el órgano
competente para ello es la junta general. Por tanto los estatutos nada tienen
que decir sobre este punto, pues aunque ninguno de los artículos que en la
actualidad la LSC dedica a la materia lo diga expresamente, el artículo 217, por
exclusión, así lo señala: Si no es participación en beneficios la competencia
es de la junta general conforme al sistema establecido en los estatutos.
Finalmente añadamos que en la nueva redacción del Art. 217,
actualmente en el Congreso de los Diputados, ya se dice expresamente pues señala
que el importe máximo de la retribución será fijado por la Junta General.
(JAGV)
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375. CANCELACIÓN DE HIPOTECA EN GARANTÍA
DE TÍTULOS AL PORTADOR EN VIRTUD DE INSTANCIA PRIVADA.
Resolución de 26 de septiembre de 2014, de la Dirección General de los Registros
y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación
extendida por la registradora de la propiedad de Cambados, por la que se deniega
la cancelación de asientos de hipoteca.
La única cuestión que se plantea en este expediente se refiere a si es
posible cancelar cuatro hipotecas inscritas en el Registro de la Propiedad en
garantía de diversas obligaciones emitidas al portador y en base a una solicitud
privada que lleva a cabo el titular registral. En la hipoteca contenida en la
inscripción 8.ª consta nota marginal de expedición de certificación a los
efectos de ejecución hipotecaria. La solicitud funda su petición en la nulidad
de las emisiones y de las hipotecas que las garantizan solicitando igualmente la
expedición de certificación con cancelación de las cargas que resulten
caducadas.
La registradora deniega la cancelación en cuanto a tres de las
hipotecas afirmando la posibilidad de cancelar la que consta en la inscripción
5.ª, por caducidad, siempre que se consienta la inscripción parcial.
El recurrente impugna el acuerdo de la registradora alegando la nulidad
de las inscripciones practicadas.
La DGRN desestima el recurso diciendo que “una vez practicado un
asiento, se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos
sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada,
en este caso el titular registral a favor de quien se inscribieron cada una de
las hipotecas (con las particularidades propias de la tipología del derecho
inscrito, vid. artículo 156 de la Ley Hipotecaria), bien por los tribunales de
Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1,
38, 40, 82 y 83 de la Ley Hipotecaria). Como consecuencia de ello no es posible,
en el estrecho y concreto ámbito de este expediente, revisar como se pretende la
legalidad en la práctica de dicho asiento”. (JDR)
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376. RENUNCIA A LA LEGÍTIMA Y SUSTITUCIÓN
VULGAR. Resolución de 26 de septiembre
de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso
interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la
propiedad de Madrid n.º 34, por la que se suspende la inscripción de una
escritura de manifestación, aceptación y adjudicación de herencia.
Hechos: En una escritura de herencia
el causante fallece dejando esposa y tres hijos. A dos de los hijos A y B les
lega una vivienda en pago de su legítima, y los sustituye vulgarmente por sus
descendientes. Posteriormente A renuncia a su legado y por ello le sustituyen
sus descendientes A1 y A2 a los que se entrega la mitad de la vivienda y un
complemento en metálico para pago de su legítima, pues los restantes herederos
los consideran legitimarios
La registradora suspende la inscripción argumentando que la
sustitución infringe la prohibición de gravar la legítima
(art 813 CC)
y además al renunciar el hijo legitimario se incrementa la cuota de los demás
legitimarios por su derecho propio (ART
985 CC). La registradora sustituta
confirma la calificación.
El interesado recurre (y parece
que también la notario autorizante) argumentando que la sustitución vulgar no
supone ningún gravamen de la legítima, que el incremento de legítima que
establece el citado artículo 985 CC citado lo es para el caso de la sucesión
intestada, no para la testada, y que todos los interesados están de acuerdo en
la partición tal como se ha realizado.
La DGRN revoca la nota y
declara lo siguiente:
1.- La prohibición de no establecer sustitución sobre la legítima que
recoge el artículo 813 CC no es absoluta, pues ha de interpretarse en función de
la finalidad de la ley, de no perjudicar la legítima de los legitimarios. Por
ello se admite doctrinalmente la sustitución pupilar y ejemplar, pero no la
fideicomisaria.
2.- La sustitución vulgar, en los casos de renuncia de un legitimario, de
admitirse perjudicaría la legítima de los demás legitimarios por aplicación de
lo dispuesto en el artículo 985 CC. Por ello los citados sustitutos, aunque sean
descendientes, no tienen derecho a legítima estricta por lo que los legitimarios
restantes en caso de renuncia incrementan su cuota en la legítima por su propio
derecho.
3.- En el presente caso ningún obstáculo hay para que se aplique la
sustitución en el legado. Sin embargo, los legatarios sustitutos, nietos del
testador, no tienen derecho a la legítima.
4.- El acuerdo unánime de los interesados más la voluntad del testador es
título suficiente para inscribir, mientras no se impugne el testamento, lo que
no parece probable, pues todos están de acuerdo.
Comentario.- A mi juicio, la
clave de este caso radica en que se trata de un legado de cosa determinada, no
un legado de la legítima estricta, por lo que ningún obstáculo hay para que
opere la sustitución. Otra cuestión es que los nietos, hijos del hijo
renunciante, no tengan derecho a la legítima estricta después de la renuncia y
su legado deba de imputarse al tercio de mejora o a la parte de libre
disposición, pero el legado es válido y también la sustitución, así como el
testamento que la contiene.
En definitiva, si el testador hubiera legado la legítima, al renunciar el
hijo a dicho legado habría quedado vacío de contenido y los sustitutos nada
habrían recibido como tal legítima pues el derecho a legítima de ese hijo y sus
descendientes se habría extinguido, a menos que se interprete que al legar la
legítima y establecer la sustitución para el caso de renuncia la voluntad del
testador fue la de que pasara a los herederos del renunciante el mismo
porcentaje en la herencia que el derecho legitimario, aunque no tenga ya la
consideración o carácter de legítima. Pero al ser el presente un legado de cosa
determinada la sustitución opera con normalidad, con independencia de la
cuestión de a qué parte de la herencia se deba de imputar.
Con independencia de lo anterior, aun cuando estuviéramos en el caso del
legado de la legítima estricta, si todos los interesados están de acuerdo en
reconocer a los nietos sustitutos la legítima del padre, el acto de partición es
válido civilmente e inscribible y otra cuestión serían las posibles
consecuencias fiscales.
Finalmente surge aquí la cuestión de si la parte vacante de la legítima
del hijo que renuncia incrementa la parte de los demás legitimarios del mismo
grado, como sostiene la DGRN, por aplicación del artículo 985CC , o si no es
así, al interpretarse que el testador ya cumplió con el sistema legal de
legítimas para el legitimario renunciante y al renunciar dicho legitimario a su
legítima esa porción pierde tal carácter y se convierte en de libre disposición;
en tal caso el artículo 985 sería aplicable sólo en defecto de previsión por el
testador del destino de la parte del que repudia ya que sería preferente lo
dispuesto en el artículo 774 CC. En el fondo la respuesta dependerá de la idea
subyacente que se tenga de las legítimas: o bien como indisponibles por el
testador mientras haya legitimarios, cualquiera que sea el grado, o bien
disponibles una vez hayan renunciado alguno o todos los legitimarios propiamente
dichos, que son los primeros llamados. E incluso una postura intermedia que
exigiría la renuncia de todos los del primer llamamiento. Queda abierto el
debate, aunque parece más adecuada a la realidad social de los tiempos actuales
la segunda interpretación, pues el sistema de legítimas, y más si se interpreta
estrictamente, viene resultando cada vez más una carga demasiado onerosa para el
testador. (AFS)
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377.
HIPOTECA. CALIFICACIÓN REGISTRAL. DIVERSAS CLÁUSULAS. VENCIMIENTO ANTICIPADO.
Resolución de 6 de octubre de 2014, de la Dirección General de los Registros y
del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación
extendida por el registrador de la propiedad de Cebreros, por la que suspende la
inscripción de una escritura de constitución de hipoteca inmobiliaria.
Ver
reseña en la resolución 358.
Ver reseña amplia. (CB)
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378. EXCESO DE CABIDA EN EXPEDIENTE DE
DOMINIO. CITACIÓN A COLINDANTES REALES.
DUDAS DE IDENTIDAD. Resolución de 8 de
octubre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el
recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad
accidental de Guadarrama, por la que se deniega la inscripción de un exceso de
cabida decretado en auto recaído en expediente de dominio.
Hechos: Se tramita un
expediente de exceso de cabida en el Juzgado que se declara justificado.
La registradora suspende la
inscripción porque considera que no se ha citado a uno de los colindantes, según
el Registro, además de tener dudas de uno de los linderos y por tanto de la
identidad de la finca. Exige también la publicación de anuncios. El registrador
sustituto revoca este último defecto.
El interesado recurre y alega
que la finca está perfectamente identificada con varios planos, y que se ha
citado a los colindantes actuales, pues no tendría sentido citar a los
colindantes según el Registro, ya que la última inscripción data de 1905.
La DGRN revoca la nota
argumentando que respecto de los expedientes judiciales de excesos de cabida no
opera la regla de que el Registrador pueda rechazarlos porque tenga dudas
fundadas de la identidad de la finca, pues es materia que compete al juez,
aunque como excepción podría hacerlo si tuviera la certeza de la falta de
identidad del exceso con la finca registral. En el caso concreto además no
encuentra justificadas dichas dudas.
En cuanto a la norma del artículo
201 LH
relativa a la citación de colindantes, considera que se está refiriendo a los
colindantes reales, sean o no
titulares registrales. Añade que el registro no hace fe de que los colindantes
mencionados sean los verdaderos propietarios o titulares reales.
(AFS)
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379. COMPRAVENTA. CONFESIÓN DE
PRIVATICIDAD POR AMBOS CÓNYUGES.
Resolución de 8 de octubre de 2014, de la Dirección General de los Registros y
del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación
extendida por la registradora de la propiedad de Madrid n.º 45, por la que se
deniega la inscripción de una escritura de compraventa autorizada por el
recurrente.
Hechos: Se formaliza una
escritura de compraventa, en la que los esposos A y B, casados en régimen de
gananciales, adquieren una cuota del 52,08% de la finca con carácter ganancial
(ya que la financian con un préstamo hipotecario que se formaliza el mismo día)
y la restante participación, se adquiere, en cuanto a un 41,98% por A y un 5,94%
por B, ambos con carácter privativo (ya que el dinero invertido por ambos,
procede de la venta de una vivienda que les pertenecía con carácter privativo,
en 2014) y manifestando cada uno de ellos, respecto de esta última participación
dicha procedencia (lo que prácticamente equivalía a una confesión de tal
carácter).
Registradora: Deniega la
inscripción, porque dichos compradores no acreditan la privatividad de estos
últimos fondos, con prueba documental pública, aunque apoya la calificación
precisamente en los
arts 1324 cc
y
95.4 del RH.
Notario: El notario alega la
incongruencia de la calificación y defiende que se está ante el supuesto de un
reconocimiento recíproco de la privatividad del dinero por confesión de ambos
cónyuges.
DGRN: La DG da la razón al
notario y hace una interesante exposición, en torno a que
la confesión de privatividad no es un negocio jurídico en sí mismo, sino
un medio de prueba, apoyándose en las ss del TS de 18 julio 1994, y 26 de
septiembre de 1996 que indica que “este supuesto no supuso la introducción de
ninguna variación en perjuicio de los dchos adquiridos con arreglo a la
legislación anterior, estableciendo tan sólo, un instrumento probatorio en torno
a la apreciación valorativa sobre determinados bienes existentes en el
matrimonio” y la de 25 septiembre 2001 que señala que “el artículo 1324 c.c.
contempla una prueba lícita, que se presenta perjudicial para los intereses
económicos de quien la presta”.
Este medio de prueba debe entenderse en el sentido más amplio que el
puramente procesal, ya que tiene también
una eficacia extrajudicial que afecta a la administración y disposición de
los bienes, régimen de responsabilidad de ámbito registral. En resumen dice la
DG “la confesión de privatividad es un medio de prueba que es especialmente
hábil para acreditar que la adquisición del bien se realizó por el patrimonio
privativo del cónyuge del confesante y por tanto destruye el juego de las
presunciones de los
arts 1361
y
1441 del c.c.,
pero debe reunir estos requisitos:
. .- a) Que se trate
de una declaración de conocimiento del
confesante sobre hechos personales suyos;
..- b) Que sobre el
bien que se reconoce privativo del otro cónyuge,
exista incertidumbre acerca de la
naturaleza, de forma que no opera este efecto si el bien tiene una naturaleza
ganancial o privativa claramente definida,
..- y c) La confesión puede
referirse al título de adquisición, al precio o contraprestación y de manera
especial es preciso que la confesión se
realice durante la vigencia del matrimonio –y por tanto del régimen económico de
gananciales–, por lo que la confesión realizada por cualquiera de los que fueron
cónyuges una vez disuelto el matrimonio tendrá los efectos propios que le otorga
la Ley de Enjuiciamiento Civil, un efecto limitado ya que dispone que tendrá
eficacia probatoria si no lo contradice el resultado de las demás pruebas.
(JLN)
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380. TRACTO SUCESIVO. EJECUCIÓN DE
HIPOTECA INSCRITA A NOMBRE DE ENTIDAD DISTINTA DE LA EJECUTANTE.
Resolución de 9 de octubre de 2014, de la Dirección General de los Registros y
del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación
extendida por el registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 5, por la
que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación dictado en
procedimiento de ejecución directa de hipoteca y las cancelaciones ordenadas en
el correlativo mandamiento de secretario judicial.
Se pretende la inscripción en el Registro de la adjudicación a favor de
la entidad ejecutante de una hipoteca, «Caixabank, S.A.», cuando la hipoteca
aparece inscrita a favor de la entidad «Caixa d’Estalvis i Pensions de
Barcelona».
La DGRN señala que el decreto de adjudicación no podrá inscribirse sin la
previa inscripción a favor del causahabiente del titular registral de la
hipoteca (…) “sin que la legitimación registral derivada de la inscripción pueda
ser suplida, en el ámbito del propio Registro, por la legitimación procesal en
el procedimiento, legitimación que está sujeta a requisitos diferentes, y que es
generadora de efectos también distintos (vid. artículo 17 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil «versus» artículo 130 de la Ley Hipotecaria), distinción
que justifica la reiteradísima doctrina de este Centro Directivo, recaída al
interpretar el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, conforme a la cual en
cuanto al ámbito de la calificación registral de las actuaciones judiciales, se
ha de distinguir con nitidez las cuestiones relativas a la personalidad de la
parte actora y a la legitimación procesal, de un lado, que corresponde apreciar
al juzgador, y de otro lado, el requisito del tracto sucesivo, que debe ser
calificado por el registrador.” (JDR)
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381. VENTA DIRECTA POR
LOS ADMINISTRADORES CONCURSALES: CANCELACION DE HIPOTECAS ANTERIORES. Resolución
de 13 de octubre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del
Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida
por el registrador de la propiedad de Pozuelo de Alarcón n.º 1, por la que se
suspende la inscripción de una escritura de compraventa otorgada por sociedad de
responsabilidad limitada en concurso de acreedores.
Estando una sociedad en fase de liquidación
se presenta escritura en la que su
administradora concursal vende de forma directa unas fincas, quedando
protocolizado –entre otros–, testimonio de auto por el que se ordena la
cancelación de cualesquiera anotaciones de embargo, cargas o gravámenes
existentes respecto del inmueble. Sobre las mismas figuran inscritas dos
hipotecas.
Se plantean fundamentalmente dos cuestiones:
1.-El Registrador suspende la
inscripción de la venta porque aun cuando se afirma que en el auto judicial
en el que se autoriza la venta se cita textualmente que «acuerdo acceder a
la petición de la Administración Concursal… y se aprueba la postura presentada
por Don… quien ofrece la cantidad de 250.000 €, en cuanto a los bienes que se
reseñan en el escrito», en ninguno de los autos incorporados figuran tales
circunstancias ni siquiera la autorización para la venta directa o el plan de
liquidación para comprobar si se ajusta a él. La Dirección confirma el
defecto ya que queda patente que se ha omitido en dicha protocolización la hoja
del auto en la que se contiene la parte dispositiva de la resolución por lo que
puede considerarse que existe incongruencia entre lo relacionado por el notario
y el auto incorporado, si bien la misma será fácilmente subsanable a través de
la correspondiente diligencia notarial o mediante la aportación del testimonio
del auto completo.
2.-El otro defecto que se plantea son los requisitos para poder cancelar
las hipotecas anteriores al concurso.
También confirma la nota de conformidad con el art. 155 LC. Reitera recientes RR
(entre otras
R. de 5 de septiembre de 2014)
según las cuales, la cancelación de la garantía hipotecaria ha de realizarse
en cumplimiento estricto de los requisitos exigidos por el
art. 155 LC, como consecuencia de la enajenación del bien hipotecado: debiendo
constar expresamente en el mandamiento: a) que se ha dado conocimiento a los
acreedores hipotecarios del plan de liquidación, b) las medidas tomadas con
relación a la satisfacción del crédito con privilegio especial, c) y que el plan
de liquidación –no sólo el auto ordenando la cancelación– es firme. Caso de
haber sido impugnado el plan de liquidación por los acreedores sería aplicable
lo dispuesto en el art. 524.4 LEC, y sólo procederá la anotación preventiva de
las sentencias que dispongan o permitan la inscripción o la cancelación de
asientos en Registros Públicos. (MN)
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382. OBJETO DEL RECURSO.
ANOTACIÓN NO ORDENADA EN LA RESOLUCION PRESENTADA
Resolución de 13 de octubre de 2014, de la
Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto
contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de
Las Palmas de Gran Canaria n.º 2, por la que deniega la remisión del expediente
solicitado por el Juzgado de Primera Instancia n.º 7 de Las Palmas de Gran
Canaria.
Supuesto: Se presenta
mandamiento en los siguientes términos «1.–Se admite a trámite la demanda
presentada por …. sobre ejercicio de acción de Inscripción de cancelación de
asientos registrales y reintegración de la titularidad registral … 2.–Líbrese
Mandamiento al Registro … con copia de la demanda a fin de que se remita de
conformidad con lo dispuesto en el artículo 328 LH el expediente en relación a
las Fincas n.º … 3.–En relación a lo solicitado por la parte en el Otrosí Digo
de su escrito de demanda, procédase a acordar lo procedente en resolución
aparte». En el Otrosí Digo de la citada demanda se solicita lo siguiente: «Que…
se pide la anotación preventiva de la demanda que deberá de practicarse
retrotrayendo a la fecha del asiento de presentación….Que así ordene la dicha
anotación librando el correspondiente despacho al Registro de la Propiedad (…)».
El registrador deniega la remisión del expediente por no tener
constancia de ninguna petición de inscripción y calificación negativa que pueda
tener relación con dicho mandamiento, por lo que no existiendo el expediente a
que se refiere el mandamiento no puede ser remitido.
El recurrente entiende que en la demanda se postula la cancelación
de determinados asientos registrales y la reintegración de la titularidad de las
fincas antes citadas, y se solicitaba su anotación preventiva.
La Dirección entiende que a la vista de los
arts. 326 LH
y la doctrina tanto de la propia Dirección como del TS no sería admisible el
recurso puesto que el registrador no ha emitido ninguna calificación en el
sentido propio sino que se ha limitado a expresar la imposibilidad de la
remisión al Juzgado de un expediente inexistente; no obstante, al no haber
planteado el registrador esta cuestión y en atención a los principios de
economía procedimental y «pro actione», entra en el fondo del asunto:
Considera que hay una confusión en la causa de pedir del recurrente al
entender que la negativa del Registrador lo es referente al punto 3º en el que,
respecto a la solicitud de anotación de demanda, acuerda proceder a disponer lo
procedente «en resolución aparte». Por tanto, no se adopta ninguna medida
cautelar ni decisión sobre la misma que deberá ser en consecuencia adoptada
en una resolución distinta. Tratándose de anotaciones preventivas la
legislación procesal remite a las normas de la legislación hipotecaria (art.
738 LEC). Y el
art. 42.4 LH,
respecto de la AP de prohibición de disponer establece que podrá solicitarla
quien «demandando en juicio ordinario el cumplimiento de cualquiera
obligación, obtuviere, con arreglo a las leyes, providencia ordenando el
secuestro o prohibiendo la enajenación de bienes inmuebles». El RH dice para
toda anotación en virtud de mandato judicial que «se verificará en virtud de
presentación en el Registro del mandamiento del Juez o Tribunal, en el que se
insertará literalmente la resolución” (art.
165 RH). Por tanto, la presentación de
un escrito de solicitud ante el Registro o en vía de recurso, no es suficiente
pues sería necesario que el juzgado o tribunal competente decrete en su
caso, la correspondiente anotación preventiva, lo que no se ha acreditado en el
presente caso. (MN)
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383. NO CABE EL RECURSO CONTRA ASIENTOS
YA PRACTICADOS. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN.
Resolución de 14 de octubre de 2014, de la Dirección General de los Registros y
del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación
extendida por la registradora de la propiedad de Villafranca del Bierzo, por la
que acuerda no acceder a la rectificación de una inscripción de adjudicación y
cancelación de cargas en un procedimiento de ejecución hipotecaria.
La DGRN desestima el recurso recordando que “Es continua doctrina de esta
Dirección General (basada en el contenido del artículo 326 de la Ley Hipotecaria
y en la doctrina de nuestro Tribunal Supremo, Sentencia de 22 de mayo de 2000),
que el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores
de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación
negativa es o no ajustada a Derecho. No tiene en consecuencia por objeto
cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente la determinación
de la validez o no del título inscrito ni de su derecho a inscribir o anotar,
cuestiones todas ellas reservadas al conocimiento de los tribunales (artículo 66
de la Ley Hipotecaria).”
“Pero es que, además de lo anterior, aun en el caso de que fuesen
admisibles los recursos contra las calificaciones positivas –que no lo son–, en
el presente caso el recurso igualmente debería ser inadmitido por extemporáneo.
En efecto, el artículo 326 de la Ley Hipotecaria determina que el plazo para la
interposición de recurso es de un mes computado desde la fecha de la
notificación de la calificación. Si se tiene en cuenta que la calificación
necesariamente precede a la inscripción y que las inscripciones cuestionadas se
practicaron el día 11 de marzo de 2014, generando efectos «erga omnes» desde
entonces, y que el recurso se interpuso el día 22 de julio de 2014, no cabría
sino declarar su extemporaneidad y proceder a su inadmisión, toda vez que el
transcurso de los plazos legales para recurrir determina que el acto impugnado
alcance firmeza, produciendo desde entonces los efectos que le son propios.”
(JDR)
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384. LEGITIMACIÓN REGISTRAL SIN PODER DE
DISPOSICIÓN. Resolución de 15 de
octubre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el
recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad
interina de Tarazona a inscribir una escritura de compraventa.
Hechos: Se otorga una escritura
de venta de una finca por su titular registral. De la propia escritura resulta
que ha habido varias ventas o cesiones intermedias anteriores a otras personas
de quien adquirió su derecho el comprador, sin más precisión.
El registrador rechaza la
inscripción pues considera que de la propia escritura resulta que el titular
registral ya no es el propietario actual, y que por tanto no tiene poder de
disposición. Su calificación es confirmada por el Registrador sustituto
El interesado recurre y alega
que aunque hubo varios contratos de compraventa, no hubo transmisiones
intermedias porque no hubo entrega de posesión y que la cita de ellos lo es a
los solos efectos fiscales.
La DGRN desestima el recurso
argumentando que no se puede tener en consideración el argumento de la falta de
traditio, pues nada se dijo en la escritura. Tampoco puede valorar si hubo doble
venta o venta de cosa ajena, y si hubo buena fe o mala fe, por ser ajenas al
reducido marco de un recurso
Declara también que aunque el vendedor, al ser titular registral, estaría
legitimado en principio para la venta por el principio de legitimación
registral, pero que dicho principio puede quedar desvirtuado si el vendedor ha
perdido el poder de disposición por haber vendido o cedido su derecho, pues al
Registro sólo pueden acceder los actos válidos civilmente y ello es una cuestión
que debe de calificar el registrador. En el presente caso ha habido al menos dos
ventas de derechos y con independencia de si hubo o no consumación de las ventas
(y por tanto transmisión de la propiedad) lo cierto es que dichos actos deberían
constan en escritura ya que condicionan la presente venta.
Finalmente advierte a notario y registrador de que, además, tendría que
acreditarse la liquidación de impuestos de dichas cesiones.
Comentario:
Parece probable que la forma elegida (venta directa sin muchas
precisiones de la cadena anterior de cesiones) se deba a que no se han pagado
los impuestos correspondientes (ITP), tanto si hubo cesión de derechos sin
consumación de la venta, como si se consumó. Pero, claro, si no se hace mención
a las cesiones esta venta directa tiene el inconveniente de que no puede
contabilizarse el precio adecuadamente en las cuentas de la sociedad o
justificarse el pago por el comprador, pues no cuadran los números.
Y una de dos: o los contratos de cesión fueron consumados con transmisión
de la propiedad, con lo que el vendedor carece de poder de disposición y la
venta no es válida (venta de cosa ajena), o solamente fueron perfeccionados pero
no consumados (no hubo transmisión), en cuyo caso
hay que acreditar con escritura pública al tratarse de inmuebles la
cadena de cesiones, pues la posición jurídica de ambas partes en el contrato,
incluso los pagos, traen causa de las anteriores cesiones.
(AFS)
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385. EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA
HIPOTECANTE NO DEUDOR ESTANDO EL DEUDOR EN CONCURSO DE ACREEDORES.
Resolución de 15 de octubre de 2014, de la Dirección General de los Registros y
del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del
registrador de la propiedad de Corcubión, por la que se suspende la inscripción
de un decreto de adjudicación en un procedimiento de ejecución directa
hipotecaria.
Supuesto de hecho: Se debate
en este recurso la inscripción de un decreto de adjudicación en un procedimiento
de ejecución directa de hipoteca, que se entabla exclusivamente contra los
hipotecantes no deudores, siendo así que el deudor se encuentra en situación
legal de concurso.
Doctrina DGRN. Cabe ejecución
exclusivamente contra los hipotecantes no deudores si el deudor se encuentra en
situación legal de concurso. Estando el deudor no hipotecante en situación de
concurso de acreedores se suspenden las ejecuciones dirigidas contra el mismo, a
pesar de lo cual sería posible seguir la ejecución contra los demás interesados.
En este sentido, el
artículo 568
de la LECivil. (JAR)
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386. ESCISIÓN DE
SOCIEDADES. EL EJERCICIO DEL DERECHO DE OPOSICIÓN DE LOS ACREEDORES NO IMPIDE LA
INSCRIPCIÓN.
Resolución de 15 de octubre de 2014, de la Dirección General de los
Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de
calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles V de
Madrid, por la que se deniega la inscripción de una escritura pública de
escisión por segregación.
Hechos:
En una escisión de sociedad consta la oposición de un acreedor. No
obstante en la escritura se hace constar que los créditos a que se refiere la
acreedora están suficientemente garantizados mediante sendas garantías
hipotecarias o están afianzados o ya satisfechos. Por ello el acreedor- una
entidad bancaria- reitera en acta que los créditos no están suficientemente
garantizados y que “se opone a la escisión formalizada y a su inscripción en
el Registro Mercantil”.
El registrador, por aplicación de lo señalado en el artículo 44.2
último párrafo de la LMESM de 3 de Abril de 2009, modificada por la Ley 1/2012
de 22 de Junio, y en especial por el 44.3, deniega la inscripción de la
fusión, hasta que se garantice o afiance suficientemente el crédito de la
entidad acreedora, entendiendo además que “la nota marginal a que se refiere el
art. 44.4 solo ha de extenderse una vez que se haya inscrito la fusión”, en la
que se haya manifestado que ningún acreedor se opuso.
El interesado recurre y alega que la Ley 2/2012 ha modificado, en
cuanto al derecho de oposición, el planteamiento legal de modo que, en caso de
oposición de un acreedor, puede procederse a la inscripción en el Registro
Mercantil sin perjuicio del derecho del acreedor a hacer constar por nota
marginal dicha circunstancia y también que “tras la reforma de la Ley, la
apreciación de la suficiencia de la garantía, en caso de disconformidad,
corresponde al juez de lo Mercantil”.
Doctrina:
La DG revoca la nota de calificación.
Pondera la DG que la fusión afecta profundamente al acreedor “al
modificarse la persona de su deudor sin que hayan prestado su consentimiento” y
por ello la regulación anterior a la Ley 1/2012 les daba “un auténtico
derecho de veto que impedía la eficacia de la fusión así como su inscripción
en el Registro Mercantil en tanto no se les proporcionase la satisfacción que
considerasen necesaria”.
Pero la Ley 1/2012 modificó el artículo 44 de la Ley 3/2009
precisamente para adecuarlo a las previsiones de la Directiva 2009/109/CE
reconociendo “al acreedor el derecho a dirigirse al Juzgado de lo Mercantil en
reclamación de la prestación de garantía de pago de su crédito e incluso a hacer
constar con anterioridad en el folio correspondiente del Registro Mercantil el
hecho del ejercicio de su derecho de oposición pero sin que en ningún caso se
impida la eficacia del negocio de fusión”.
Lo que ocurre es que la dicción del precepto no es muy afortunada
originado las dudas que ahora se solucionan pero lo cierto es que “el derecho
de oposición no satisfecho no es impedimento a la inscripción” y “esta debe
llevarse a cabo sin perjuicio de que el registrador practique la nota marginal a
que se refiere el párrafo cuarto del artículo 44 si así lo solicita el
acreedor”.
Ahora bien y como apunta el registrador “la práctica de la nota marginal
a que se refiere el artículo 44.4 de la Ley 3/2009 presume que la reforma
estructural se ha inscrito en el Registro Mercantil” pero ello no quiere decir
que dicha “situación implica una aseveración falsa o errónea de los órganos de
administración de las sociedades afectadas”.
Comentario:
Muy importante decisión de nuestro CD en cuanto clarifica la correcta
interpretación del nuevo artículo 44 de la LSMESM tras su modificación por
la Ley 1/2012 de simplificación en los acuerdos de fusión.
Conforme a esta doctrina las situaciones que pueden plantearse son
las siguientes:
— Fusión sin oposición: Se inscribe.
— Fusión sin oposición por garantía suficiente a satisfacción
del acreedor: Se inscribe.
— Fusión con fianza solidaria en favor del acreedor por una
entidad de crédito debidamente habilitada para prestarla: Se inscribe.
— Fusión con oposición por garantía insuficiente: Se inscribe.
— Fusión con oposición plena, sin garantía alguna: Aunque pueda
ser dudoso de la interpretación conjunta del artículo 44 parece que según
la DG también se inscribe. Y es dudoso porque en el supuesto de hecho de
la resolución existía una garantía y porque el artículo 44.2 sigue diciendo
claramente que “podrán oponerse a la fusión hasta que se les garanticen tales
créditos”.
Ahora bien creemos que en todos los casos habrá de dar cumplimiento,
debidamente adaptado, a lo exigido en el art. 227.2.2ª del RRM, es decir
a manifestar si ha habido o no oposición y si la ha habido la relación de los
acreedores que se han opuesto con sus créditos no garantizados o las garantías
que, en su caso, haya prestado la sociedad.
Sobre la base de esta doctrina pierde importancia el plazo del mes
concedido a los acreedores en el artículo 44 para oponerse. Si sea cual sea su
postura la fusión se va a llevar a cabo, la única función que debía cumplir el
anuncio o comunicación del acuerdo de fusión debía ser la de notificar a los
acreedores que se creyeran con derecho a oposición para solicitar la
extensión de la pertinente nota marginal e instar, en su caso, la interposición
de demanda ante el Juzgado de lo Mercantil contra la sociedad absorbente o
contra la nueva sociedad. Por ello creemos que si se consolida esta
postura de nuestra DG, en una próxima reforma de la Ley 3/2009 debería, o
bien suprimirse el indicado plazo, o bien acortarlo
sustancialmente. Con ello se conseguiría una mayor rapidez en la inscripción de
la fusión que se podría practicar, una vez adoptado el acuerdo, sin mayores
dilaciones.
En definitiva va a primar, en tesis de la DG, en las modificaciones
estructurales, el interés que ordinariamente para la supervivencia de las
empresas y para su debido funcionamiento e incremento de la competitividad
ofrecen estas operaciones, que la debida protección de los acreedores. A estos
se les va a obligar, si quieren garantías ante una fusión dudosa para el cobro
de sus créditos, a acudir anticipadamente al juzgado de lo mercantil. Podemos
concluir diciendo que ha desaparecido el derecho de veto del acreedor a
los procesos de fusión o escisión, modificaciones estructurales que se van a
inscribir sea cual sea la postura que adopte el acreedor y la situación en que
se encuentra su crédito. (JAGV)
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387.
EJECUCIÓN HIPOTECARIA Y CANCELACIÓN DE CARGAS
POSTERIORES. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR.
Resolución de 16 de octubre de 2014, de la
Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto
contra la calificación de la registradora de la propiedad de Guadix, por la que
se suspende la inscripción de un mandamiento de adjudicación en un procedimiento
de ejecución directa de hipoteca.
Supuesto de hecho: como señala
el texto de la resolución, se trata de una cuestión tratada reiteradamente y
comentada en esta página. La finca afectada por el procedimiento de ejecución
directa consta inscrita a nombre de la sociedad, que no fue parte en el
procedimiento de ejecución, desde el día 8 de septiembre de 2007. El
procedimiento de ejecución se inicia mediante la presentación de la
correspondiente demanda en el año 2008.
Doctrina de
la DGRN: ¿Es
inscribible un decreto de adjudicación en procedimiento de ejecución directa
sobre bienes hipotecados si en el procedimiento no se ha demandado ni requerido
de pago a la sociedad mercantil que (i) no es deudora del préstamo hipotecario (ii)
ni hipotecante no deudora (iii) pero adquirió la finca ejecutada e inscribió su
adquisición antes de iniciarse dicho procedimiento?
NO.
1. No cabe inscribir adjudicación por ejecución hipotecaria si el titular
registral (anterior a la ejecución) no ha sido demandado ni requerido de pago.
2. Basta tener en cuenta los
artículos 685 LECivil
y
132 1º LH
para comprobar que es necesaria la demanda y requerimiento de pago al tercer
poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la
adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria
que lo han acreditado quienes hayan inscrito su derecho con anterioridad a la
nota marginal de expedición de certificación de cargas. (JAR)
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388. CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE
INMUEBLE ADQUIRIDO ANTES DEL MATRIMONIO POR MITAD Y PROINDIVISO.
Resolución de 16 de octubre de 2014, de la Dirección General de los Registros y
del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora
de la propiedad de Denia n.º 2 a inscribir la adjudicación de un inmueble
mediante convenio regulador de divorcio aprobado judicialmente.
Supuesto de hecho: Se debate si
es o no inscribible un testimonio de sentencia dictada en procedimiento de
divorcio por mutuo acuerdo, que declara disuelto el matrimonio de los cónyuges
demandantes y aprueba el convenio regulador aportado a los autos. En dicho
convenio se inventaría como bien ganancial un inmueble adquirido por mitad y pro
indiviso antes de la celebración del matrimonio, y se adjudica en su totalidad a
uno de los cónyuges cotitulares. Dicho inmueble no tiene la cualidad de vivienda
familiar, según resulta del expediente.
Doctrina de la DGRN.
1. La adjudicación a un cónyuge
de vivienda (que no es domicilio familiar)
perteneciente en proindiviso ordinario es negocio ajeno al contenido típico del
convenio.
2.
Forma parte de las operaciones de
liquidación la atribución de la vivienda familiar incluso en el supuesto de que
su titularidad pertenezca por mitades a los cónyuges por adquisición realizada
antes del matrimonio, pues en este supuesto su evidente afección a las
necesidades del matrimonio justifica sobradamente su inclusión junto a los
bienes adquiridos constante el régimen matrimonial (Resoluciones de 11 de abril
y 7 de julio de 2012).
3. Fuera de este supuesto,
la adjudicación de un bien inmueble objeto de comunidad ordinaria
adquirido antes del matrimonio, de carácter privativo, es un negocio ajeno al
contenido típico del convenio regulador por lo que para su inscripción en el
Registro de la Propiedad es necesaria la oportuna escritura pública o, en su
defecto, la sentencia firme dictada por juez competente en el procedimiento que
corresponda.
4. Debe tenerse en cuenta que
el convenio privado entre las partes, en lo que no es su contenido típico, no
queda elevado a público por el hecho de que el juez apruebe u homologue lo que
constituye su contenido legal. Fuera de lo que constituye su objeto se siguen
las reglas generales y las partes pueden compelerse a elevar a público. (JAR)
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389. COMPRAVENTA. MEDIOS DE PAGO. PAGO
HECHO A PERSONA DISTINTA DEL VENDEDOR.
Resolución de 16 de octubre de 2014, de la Dirección General de los Registros y
del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de
la propiedad de Alicante n.º 3 a inscribir una escritura de compraventa.
Supuesto de hecho: Se debate
en el recurso la justificación de los medios de pago empleados para hacer
efectivo el precio de la compraventa y la circunstancia de que parte del precio
no es entregado al vendedor sino a un tercero sin expresar la causa de dicha
entrega.
Doctrina de la DGRN:
1. Que el pago del precio se haya realizado al vendedor o a otra persona
no es un problema de identificación de medios de pago y queda al margen del
Registro
2. Lo que impone la legislación es la “identificación” no la
“justificación” de los medios de pago. Es indiferente a efectos de
identificación que el pago se haga a un tercero.
3. No toda omisión en la identificación de los medios de pago que exige
el
artículo 177 RN
produce el cierre registral (cfr. los párrafos cuarto y quinto de dicho precepto
reglamentario), y ello sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden que
pueden derivar del incumplimiento de la obligación de expresar los restantes
elementos identificadores a que se refiere el mismo precepto.
4. En relación con la calificación registral y el cierre del Registro de
la Propiedad, el
artículo 254.3 LH en relación con el
artículo 177 5º RN determina que «…se entenderán identificados los medios de pago si
constan en la escritura, por soporte documental o manifestación, los elementos
esenciales de los mismos. A estos efectos, si el medio de pago fuera cheque será
suficiente que conste librador y librado, beneficiario, si es nominativo, fecha
e importe; si se tratara de transferencia se entenderá suficientemente
identificada, aunque no se aporten los códigos de las cuentas de cargo y abono,
siempre que conste el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y
ordenante y receptora o beneficiaria». (JAR)
PDF (BOE-A-2014-11533 – 8 págs. – 189 KB) Otros
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390. RESOLUCIÓN DE COMPRAVENTA
GARANTIZADA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA EXISTIENDO OPOSICIÓN.
Resolución de 16 de octubre de 2014, de la Dirección General de los Registros y
del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación
extendida por la registradora de la propiedad de Yecla, por la que se suspende
la inscripción de la resolución de una compraventa garantizada con condición
resolutoria.
Supuesto de hecho: En
escritura de compraventa se aplaza el pago del precio que se garantiza con una
condición resolutoria. Mediante acta notarial, en base a la condición
resolutoria pactada, se da por resuelta la citada compraventa por impago del
precio. De la propia acta resulta que el comprador requerido ha formulado
oposición verbal a la resolución y ha interpuesto demanda contra el vendedor por
incumplimiento de contrato, argumento esgrimido en la calificación registral
para denegar la práctica del asiento reinscribiendo la propiedad a favor del
vendedor.
Doctrina de la DGRN:
1. No cabe reinscribir la finca
por el ejercicio de la condición resolutoria por impago del precio si el
comprador se opone a la resolución.
2. Principio general: los
efectos resolutorios derivados de la condición están sujetos a rigurosos
controles que salvaguardan la posición jurídica de las partes a falta de un
consentimiento contractual que exprese indubitadamente el contenido de su
voluntad.
3. Requisitos para la
reinscripción a favor del vendedor: Esta rigurosidad en la aplicación de los
requisitos exigidos por la norma ha sido igualmente puesta de manifiesto por la
DGRN en numerosas ocasiones en que tiene declarado que:
(i) Debe aportarse el título del vendedor (cfr.
artículo 59 del Reglamento Hipotecario),
es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente
retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria
estipulada;
(ii) La notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el
transmitente de quedar resuelta la transmisión,
(iii) siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a
la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma.
(iv) Debe acreditarse también la consignación en establecimiento
bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al
adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos
extinguidos por la resolución (artículo
175.6 RH)
4. Formulada oposición por el
adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso
judicial los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un
incumplimiento grave (STS 21 de septiembre de 1993) que frustre el fin del
contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que
justifique esa conducta (SSTS 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero y 30 de
marzo de 1992, 22 de marzo de 1993 y 20 de febrero y 16 de marzo de 1995). (JAR)
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391. EXCESO DE CABIDA EN EXPEDIENTE DE
DOMINIO. DUDAS DE IDENTIDAD.
Resolución de 17 de octubre de 2014, de la Dirección General de los Registros y
del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la
registradora de la propiedad de Pozuelo de Alarcón n.º 2, por la que se deniega
la inscripción de un exceso de cabida decretado en auto recaído en expediente de
dominio.
Reitera su doctrina (por todas,
R. 26 de octubre de 2012),
sobre la naturaleza del exceso de cabida:
Se trata de una rectificación de un erróneo dato registral referido a la
descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con
tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la
descripción registral.
Reitera también (R.
25 de noviembre de 2013), que las
dudas del registrador en lo relativo a la identificación de la finca no pueden
impedir, en vía de principios, la inscripción en los supuestos de expediente de
dominio pues, en este caso, el juicio corresponde exclusivamente al juez, salvo
que, el registrador no tenga ya dudas, sino la certeza de que el exceso no
corresponde a la finca ya inscrita, que es lo que se produce en el presente
caso, pues el propio recurrente admite que el exceso corresponde a una parte de
terreno, distinta de la finca, que el promotor le vendió en documento privado.
(JCC)
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392. PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN
EN LA DESCRIPCIÓN DEL EDIFICIO. LICENCIA. Resolución de 17 de octubre de 2014, de la Dirección General de los
Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del
registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 3, por la que se suspende
la inscripción de la constitución de un régimen de propiedad horizontal.
Dos cuestiones aborda esta resolución:
1. Modificación en la descripción de un edificio en Propiedad Horizontal.
Reitera lo indicado por la
R. 23 de Junio de 1.998:
La propiedad horizontal presupone siempre la
previa inscripción del edificio que
se divide (art.
8 de la Ley de Propiedad Horizontal);
por tanto, cuando existe discrepancia entre la edificación tal como aparece descrita en el
Registro y la que, según el título constitutivo del régimen de propiedad
horizontal, va a ser objeto de división, es precisa la
previa inscripción de la correspondiente
alteración, pues así lo imponen tanto la concordancia del Registro con la
realidad extrarregistral como, de forma más específica, la propia normativa
urbanística.
2. Necesidad
o no de licencia para la constitución del régimen de propiedad horizontal.
De acuerdo con la
Ley de 26 de Junio de 2013,
de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas,
requerirán autorización administrativa,
en todo caso: a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario.
Se refiere, pues, a los complejos
inmobiliarios. Y es que la preocupación que siempre ha subyacido en materia
de complejos inmobiliarios es que a través de los mismos se produzcan actos de
parcelación; pero en el presente caso,
en el que un edificio integrado por locales y pisos dispuestos verticalmente se
divide en el régimen regulado en la Ley de Propiedad Horizontal, es claro que,
-a diferencia de lo que ocurría en el supuesto de la
R. 21 de Enero de 2014
(que establece la diferencia entre complejo inmobiliario y división horizontal
tumbada), no se crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad separada,
que es una de las notas características de los conjuntos inmobiliarios privados,
ni tampoco se constituye un régimen
específico de conjunto inmobiliario, por lo que en este caso no está
justificada la exigencia de licencia, como instrumento de control de la
legalidad urbanística por parte de la Administración. (JCC)
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393. SEGREGACIÓN CON
CERTIFICADO DE “ANTIGÜEDAD”. Resolución de 17 de octubre de 2014, de la
Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto
contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de
Torrelaguna, por la que se suspende inscripción de una segregación formalizada
en escritura pública.
Supuesto:
Se presenta una escritura de elevación a público de documento privado de venta
fechado en 1974, en la que se formaliza una segregación, acompañando certificado
municipal de que la finca segregada figura en el Catastro como independiente y
de que no consta en los archivos la licencia de segregación, aunque “por el
tiempo transcurrido, la posible infracción estaría prescrita”.
La DGRN admite la inscripción aplicando por analogía el régimen
de las declaraciones de obra antigua, a actos o usos del suelo menos
invasivos que la edificación, como el que supone efectuar una división o
parcelación de aquél, si concurriere el mismo fundamento conceptual y legal, es
decir, que se trate de actos de división o segregación de fincas respecto de
los cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad
urbanística que impliquen su reagrupación forzosa, por haber transcurrido
los plazos de prescripción correspondientes; y todo ello, sin perjuicio de lo
dispuesto en materia de régimen de unidades mínimas de cultivo por la ley de 4
de Julio de 1995 de Modernización de las Explotaciones Agrarias.
Eso sí, el registrador debe comprobar si se dan todos estos requisitos, y
además debe notificar la práctica del asiento registral a la Administración
dejando constancia registral de ello (por aplicación analógica del
art. 20.4 RD Legislativo 2/2008
y por ordenarlo el
art. 51.3 de dicha norma. (JCC)
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394. INMATRICULACIÓN MEDIANTE ESCRITURA
DE RESOLUCIÓN DE PERMUTA ANTERIOR.
Resolución de 17 de octubre de 2014, de la Dirección General de los Registros y
del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación
extendida por la registradora de la propiedad de San Sebastián de la Gomera, por
la que se suspende la inmatriculación de determinadas fincas.
Supuesto: Se plantea si es
posible la inmatriculación de una finca con arreglo al procedimiento prevenido
en el
artículo 205 de la Ley Hipotecaria
cuando, el título público, cuya inmatriculación se pretende, viene constituido
por una escritura de resolución de contrato de permuta, cesión de solar a cambio de
edificación futura, precedido de la
escritura de permuta.
La DGRN confirma la calificación registral denegatoria, ya que la
inmatriculación de fincas por la vía del doble título
exige el encadenamiento de dos adquisiciones sucesivas o directamente
coordinadas con la finalidad de lograr cierta certidumbre de que el
inmatriculante es su verdadero dueño, buscándose que sean
dos transmisiones efectivas y reales.
En cambio, en el caso que nos ocupa,
la primera transmisión no se ha producido,
pues la resolución contractual produce
sus efectos, no desde el momento de la extinción de la relación obligatoria,
sino retroactivamente desde su celebración, es decir, con efectos
‘ex tunc’. (STS 8-3-2006)
Añade otros dos argumentos: 1) si
la finca se hubiese inmatriculado, la
resolución del título inmatriculador
habría dado lugar a una segunda inscripción, pero ésta sería
cancelatoria del primer asiento y
dejaría de facto sin efecto la inmatriculación; 2) el
tratamiento fiscal de la resolución
contractual no implica, sino más bien lo
contrario, que se considere la existencia de dos transmisiones (Resolución a
la consulta vinculante de la Dirección General de Tributos de 20 de marzo de
2012) (JCC)
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395. PROPIEDAD
HORIZONTAL. CAMBIO DE LOCAL A VIVIENDA.
NUEVA PRESENTACIÓN DEL DOCUMENTO TRAS RESOLUCIÓN DGRN. Resolución de 21
de octubre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en
el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de
Madrid n.º 13, a la inscripción de una escritura de obra nueva y cambio de uso
de una finca perteneciente a una propiedad horizontal.
Habiendo recaído
R. 18 de junio de 2010,
se vuelve a plantear el recurso sobre el mismo asunto y por el mismo recurrente.
La DGRN recuerda que, según
el
art. 108 RH, el título calificado se puede presentar a nueva
calificación una vez caducado el asiento de presentación anterior, pero no
cuando la cuestión ha sido objeto de un recurso contra la calificación
cuestionada ya se trate de un recurso potestativo ante esta Dirección General, o
de una impugnación directa ante los tribunales a través del juicio verbal, pues
en tales casos la resolución que recaiga será definitiva, sin posibilidad de
reproducir la misma pretensión.
Frente a la alegación del recurrente, que aduce la existencia de una
nueva jurisprudencia que resulta de las Sentencias de 24-10-2011 y 12-9-2013, la
DGRN entiende que esa jurisprudencia ni es nueva ni es contradictoria con la
doctrina de este Centro Directivo en que se basó la
R. 18 de junio de 2010,
y que esta Dirección General ha seguido manteniendo en sus más recientes
pronunciamientos (R.
15 de julio de 2013
y
R. 13 de noviembre de 2013)
(JCC)
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396. ESCISION TOTAL DE SOCIEDAD ANÓNIMA EN JUNTA
UNIVERSAL. SI LAS NUEVAS CREADAS SON ANÓNIMAS SE PRECISA INFORME DE EXPERTO
INDEPENDIENTE. LAS OBLIGACIONES DE INFORMACIÓN DE LOS TRABAJADORES. FECHA A
EFECTOS CONTABLES. Resolución de 21 de octubre de 2014, de la Dirección
General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la
negativa del registrador mercantil y de bienes muebles XIII de Barcelona, a
inscribir una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de escisión
de una sociedad.
Hechos:
Se trata de un acuerdo de escisión total mediante la creación de dos
sociedades anónimas, adoptado en junta universal y por unanimidad.
La
sociedad anónima que se escinde tiene dos socios al 50% y en la misma
proporción se adjudica el patrimonio a cada una de las nuevas sociedades
creadas. Como consecuencia de ello no se depositó ni publico el proyecto de
escisión. Tampoco conforme al artículo 78 bis de la Ley 3/2009,
se elaboró el balance de escisión, ni el informe de administradores ni de
expertos independientes, porque las acciones de las sociedades de nueva creación
se atribuyen a los socios de la sociedad que se escinde proporcionalmente a los
derechos que tenían en el capital social de ésta.
Asimismo, por una las sociedades beneficiarias se acuerda crear una
sucursal en Polonia, con designación de sus representantes.
El registrador en una exhaustiva y fundamentada nota se opone
a la escisión por los siguientes motivos.
1º. Falta informe de expertos independientes dado que las
sociedades resultantes de la escisión son anónimas. Art. 66 y 69 LSC.
2º. La manifestación acerca del cumplimiento del deber de información
recogido en el artículo 39 de la Ley de Modificaciones Estructurales, en los
términos que se expresan en el documento, resulta incompleta por cuanto sólo
se refiere a los socios y no a los trabajadores. Tampoco existe
manifestación sobre las consecuencias sobre el empleo.
3º. No cabe que el capital social de las sociedades beneficiarias se
haya desembolsado mediante aportaciones dinerarias, sin perjuicio de que,
adicionalmente, los socios puedan realizar aportaciones dinerarias a la sociedad
a cambio de las correspondientes acciones.
4º. En la creación de la sucursal en Polonia, no consta la
mayoría de edad de sus representantes.
5.º Dado que las Sociedades Beneficiarias de la Escisión son dos
sociedades creadas como consecuencia de la misma, siendo sus socios los
mismos y en la misma proporción que los de la sociedad escindida, la operación
constituye una escisión entre empresas del grupo. En consecuencia,
resulta de aplicación la Norma 21 del Plan General de Contabilidad aprobado por
el Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, modificado por el Real Decreto
1159/2010, de 17 de septiembre, y de la Consulta n.º 13 del año 2011 del
Instituto de Contabilidad y de Auditoría de Cuentas, que establece que la
fecha contable será la del primer día del ejercicio en que se apruebe la
escisión (independientemente de la fecha de inicio de operaciones de las
sociedades).
6º. No consta la información sobre la valoración del activo y pasivo
del patrimonio que se transmite; ni la
fecha de las cuentas de la sociedad escindida que se ha utilizado
para establecer las condiciones en que se realiza la fusión.
7º. No se ha efectuado manifestación alguna con respecto al
eventual impacto de género ni sobre la incidencia que pudiera tener, en su caso,
en la responsabilidad social de la empresa.
8º. Debe indicarse el valor de cada uno de los activos que son
traspasados a las sociedades beneficiarias, indicando también la valoración
en su conjunto de cada una de las unidades económicas traspasadas a cada
sociedad.
9º. El último de los activos descritos, consistente en «el importe
correspondiente al justiprecio que definitivamente se obtenga en relación a la
expropiación de dos fincas registrales», se configura realmente como un
derecho de crédito consistente en el derecho a obtener un importe que se
determinará en un futuro. Como aportación no dineraria, formando parte de los
activos de la sociedad, este derecho de crédito debe ser valorado
económicamente a los efectos de su traspaso a las sociedades beneficiarias.
(Artículos 65 y 67 y siguientes de la Ley de Sociedades de capital.).
Los defectos consignados tienen carácter subsanable.
El interesado, también en un extenso escrito, recurre alegando el
artículo 78 bis, que no hay trabajadores en España, que hay certificación
bancaria, que no hay grupo de sociedades, que se trata de un
supuesto asimilable a fusión de sociedades íntegramente participadas, que
no hay incidencias en el empleo o en la responsabilidad corporativa.
Doctrina:
Por claridad y dado los múltiples defectos comprendidos en la nota,
veamos por separado la solución que la DG da a cada uno de ellos:
1º. Confirma la necesidad de informe de experto independiente en
base a “una interpretación literal, lógica, sistemática y finalista de las
normas objeto de debate”. Ello
no es sino consecuencia del principio de realidad del capital social,
según el cual es nula la emisión de acciones que no respondan a una efectiva
aportación patrimonial a la sociedad y no cabe emitir acciones por una cifra
inferior a la de su valor nominal
Desde este punto de vista, el informe del experto
independiente sobre la equivalencia entre el patrimonio aportado y el capital de
la sociedad beneficiaria es exigido en interés no sólo de los accionistas
sino también de los acreedores sociales, por lo que no puede dejarse al
arbitrio de aquéllos exclusivamente.
2º. También se confirma que el deber de información recogido en el
artículo 39 de la Ley debe cumplirse,
no sólo respecto de los socios, como se expresa en la escritura, sino
también respecto de los representantes de los trabajadores.
3º. También confirma que no cabe que el capital social de las
sociedades beneficiarias se haya desembolsado mediante aportaciones dinerarias,
sin perjuicio de que, adicionalmente, los socios puedan realizar aportaciones
dinerarias a la sociedad a cambio de las correspondientes acciones.
4º. También declara necesaria la constancia de la mayoría de edad de los
representantes de la sucursal que de una de las sociedades beneficiarias se
crea.
5º. La fecha de retroacción contable debe ser la fecha de inicio del ejercicio
por tratarse de una escisión entre empresas del grupo pues así resulta de la
norma de registro y valoración 21.ª en su apartado 2.2.2. según la cual: “En las
operaciones de fusión y escisión entre empresas del grupo, la fecha de efectos
contables será la de inicio del ejercicio en que se aprueba la fusión siempre
que sea posterior al momento en que las sociedades se hubieran incorporado al
grupo”.
6º. No es necesario en cambio, por lo que se revoca el defecto,
la información sobre la valoración
del activo y pasivo del patrimonio que se transmite y sobre la fecha de las
cuentas de la sociedad escindida que se ha utilizado para establecer las
condiciones en que se realiza la escisión y ello porque se trata de un supuesto
asimilable a la escisión de sociedades
íntegramente participadas (cfr. artículos 52.1 y 73 de la Ley 3/2009), por
lo que, por aplicación del artículo 49 de la misma Ley, la operación puede
realizarse sin necesidad de incluir en el proyecto de escisión esas dos
menciones debatidas.
7º. Tampoco será preciso hacer constar el eventual impacto de género de
la operación de escisión en los órganos de administración, si no existen nuevos
nombramientos por ser el administrador único de la sociedad escindida
el administrador único de las dos sociedades beneficiarias de nueva
creación.
8º. Tampoco será preciso mencionar la incidencia en la responsabilidad
social de la empresa pues como resulta del artículo 39 de la Ley 2/2001, de
4 de marzo, de Economía Sostenible, dicha mención en la memoria es voluntaria en
casos como el presente.
9º. Finalmente tampoco será preciso detallar la «designación y, en su caso, el
reparto preciso de los elementos del activo y del pasivo que han de transmitirse
a las sociedades beneficiarias», como dispone el artículo 74.1 de la Ley sobre
modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles, por las mismas
razones por las que se revoca el defecto 6º.
Comentario: Interesante resolución en cuanto supone una repaso
completo de la totalidad de los requisitos necesarios para poder inscribir
una escisión en el registro mercantil, que, como es lógico, se puede extender
igualmente a los supuestos de fusión e incluso parcialmente a los de cesión
global de activo y pasivo.
Destaquemos de esta resolución el que algunos de los requisitos, como el
relativo al impacto de género, si resultan claros de los términos en que se
lleva a cabo la modificación estructural no es necesaria su cumplimentación y
otros pueden obviarse como consecuencia de la simplicidad que llevan implícitas
estas operaciones cuando los acuerdos se adoptan en junta universal y por
unanimidad. Esta simplificación obviamente no puede extenderse al informe de
expertos independientes para las sociedades anónimas cuando, o bien se produce
un aumento de capital en la beneficiara, o bien se constituyen nuevas
sociedades, pues si bien el informe, como resulta hoy día del Art. 34 no será
necesario para establecer el tipo de canje, siempre será necesario para
la valoración de las aportaciones no dinerarias. Hubiera sido de desear que el
artículo 78 bis se produjera con más claridad, pero interpretado por el conjunto
de las normas que disciplinan la materia su interpretación y sentido es claro
como ya tuvimos ocasión de exponer cuando comentamos dicho artículo procedente
de la modificación operada en la Ley el 22 de junio de
2012.
Finalmente queremos dejar constancia, en cuanto puede servir para
la interpretación correcta de las normas sobre modificaciones estructurales,
que, según el preámbulo de la Directiva 2009/109/CE, del Parlamento
Europeo y del Consejo de 16 de septiembre de 2009 “es preciso reducir las
cargas de las sociedades al mínimo necesario pero que cualquier acuerdo
societario de reducción de trámites debe salvaguardar los sistemas de protección
de los intereses de los acreedores”. JAGV.
PDF (BOE-A-2014-11695 – 16 págs. – 268 KB)
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397. EJECUCIÓN DE SENTENCIA POR
ESCRITURA. Resolución de 21 de octubre
de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso
interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la
propiedad de Reinosa, por la que se suspende la inscripción de un auto judicial.
Supuesto: Se pretende
inscribir un mandamiento judicial al que se acompaña testimonio de auto de
ejecución en virtud del cual se tiene por emitida la declaración de voluntad por
la parte ejecutada consistente en elevar a escritura pública un contrato de
compraventa privado, de conformidad con el art. 708
LEC.
La DGRN recuerda la doctrina, entre otras,
de las
R. 4 de mayo de 2010, y
R. 3 de Junio de 2010,
según las cuales, el
artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
debe ser interpretado en el sentido de que serán inscribibles las declaraciones
de voluntad dictadas por el juez en sustitución forzosa del obligado, cuando
estén predeterminados los elementos esenciales del negocio, pero teniendo
presente que la sentencia en nada suple la declaración de voluntad del
demandante, tratándose de negocio bilateral, que deberá someterse a las
reglas generales de formalización en escritura pública. Es decir,
el precepto únicamente habilita al
demandante para otorgar por sí solo la escritura de elevación a público del
documento privado de venta, sin precisar la presencia judicial, en base a
los testimonios de la sentencia y del auto que suple la voluntad del demandado.
Pero además, en el presente caso, la sentencia ordena que la parte
demandada se avenga a elevar a escritura pública un contrato de compraventa no
ejecutado. Es decir, que el inmueble nunca fue entregado. Por ello, a la
imposibilidad de suplir la voluntad del demandante en los términos expresados,
ha de sumarse aquí la necesidad, conforme a las normas civiles generales,
resaltadas en el mismo precepto de la ley rituaria (apartado 2 del art. 708), de
consumar la transmisión a la que se compromete en el contrato la parte
demandada, lo que añade la tradición instrumental a los efectos sustantivos de
la escritura pública requerida. (JCC)
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398. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA
INMATRICULACIÓN O PARA REANUDAR EL TRACTO. Resolución de 21 de octubre de 2014, de la Dirección General de los
Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de
calificación extendida por la registradora de la propiedad de Málaga n.º 8, por
la que se suspende la inscripción de un expediente de dominio.
Constituye defecto que impide la inscripción de un auto dictado en
expediente de dominio para reanudación del tracto, el que el mismo
no conste que el titular registral ha
sido notificado (arts.
20 LH,
24 CE),
o que no se ordene la cancelación de las
inscripciones contradictorias (art.
286 RH).
Si se tratase de un expediente de dominio para inmatricular, ninguno de
estos requisitos hubiera sido necesario, pero en el presente caso se trataba de
una finca procedente por segregación de otra inscrita, por lo que no puede
considerarse un caso de inmatriculación. (JCC)
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399.
RENUNCIA A
LA TITULARIDAD DE UNA CUOTA INDIVISA QUE LLEVA IMPLÍCITA UN DERECHO DE USO
TEMPORAL DE UN APARTAMENTO DE UN EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL INTEGRADO EN
UN CONJUNTO INMOBILIARIO (MULTIPROPIEDAD).
Resolución de 21 de octubre de 2014, de la Dirección General de los Registros y
del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación
extendida por la registradora de la propiedad de Denia n.º 2, por la que
suspende la inscripción de una escritura de renuncias de multipropiedad.
Reitera la doctrina recogida en la
R. 30 de agosto de 2013,
considerando esa renuncia no inscribible. (JCC)
PDF (BOE-A-2014-11698 – 12 págs. – 221 KB) Otros
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400. CONSTANCIA REGISTRAL
DEL CAMBIO DE TITULAR DE UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO QUE NO ESTÁ EN EJECUCIÓN.
Resolución de 23 de octubre de 2014, de la Dirección General de los Registros y
del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del
registrador de la propiedad de Cambrils, por la que se deniega la nota marginal
del cambio de titular de una anotación preventiva de embargo.
Supuesto: Se plantea si cabe
hacer constar en el Registro mediante nota marginal la subrogación por pago en
los derechos del titular de una anotación preventiva de embargo, acordada por
mandamiento de secretaria judicial.
El registrador alegó como defectos: 1) que esa posibilidad únicamente
procede en el pago con subrogación realizado por titulares de derechos inscritos
con posterioridad al gravamen que se ejecuta –artículo
659.3 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil-, cosa que no ocurre en el caso planteado; y 2) que no consta que este
embargo anotado se esté ejecutando, al no haberse expedido la certificación de
cargas, ni extendido la correspondiente nota marginal, de conformidad con el
artículo 656
de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La DGRN revoca la nota,
señalando, respecto del primer punto,
que en el caso de este expediente se
trata del pago efectuado por un tercero interesado en el cumplimiento de la
obligación, por lo que se presume la existencia de subrogación por determinación
legal (artículo
1210 del Código Civil). Por tanto, una
vez acreditado el pago con subrogación en los términos expresados, ningún
inconveniente hay para hacer constar por nota marginal el cambio de titularidad
de las anotaciones preventivas de embargo.
A lo segundo, recuerda la DGRN
que la mera extensión de la anotación preventiva de embargo
presupone la existencia de un proceso de
ejecución, lo que supone una diferencia sustancial respecto de la ejecución
directa hipotecaria, en la que la certificación registral de titularidad y
cargas y la extensión de la nota marginal del artículo 688 en relación con el
artículo 656 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sí suponen la constancia
registral del inicio del proceso de ejecución hipotecaria. (JCC)
PDF (BOE-A-2014-12217 – 8 págs. – 188 KB)
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401. PERMUTA DE SOLAR POR
OBRA FUTURA. RESOLUCIÓN JUDICIAL DEL CONTRATO. CANCELACIÓN DE ASIENTOS
POSTERIORES. Resolución de 23 de
octubre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el
recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la
propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la cancelación de determinadas
inscripciones en virtud de mandamiento judicial.
La resolución judicial de una permuta, en la que no han sido parte los
titulares posteriores que traen causa de una hipoteca sobre la cual no se tomó
anotación preventiva de demanda, no puede
determinar su cancelación automática.
Para que la sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a
titulares de asientos posteriores –cuando no se haya anotado preventivamente la
demanda de resolución con anterioridad a los mismos– es necesario
que al menos hayan sido emplazados en el
procedimiento. (JCC)
PDF (BOE-A-2014-12218 – 9 págs. – 198 KB)
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402. EXPEDIENTE DE
DOMINIO PARA RANUDAR EL TRACTO, SIENDO EL PROMOTOR COMPRADOR DE UN HEREDERO DE
LOS TITULARES REGISTRALES. Resolución de 23 de octubre de 2014, de la Dirección General de los
Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de
calificación extendida por el registrador de la propiedad de Hervás, por la que
se suspende la inscripción del testimonio de un auto ordenando la reanudación
del tracto interrumpido en determinada finca registral.
Reitera el carácter excepcional del expediente de dominio para reanudar el
tracto así como la interpretación
restrictiva de sus normas, no
procediendo cuando el promotor adquiere la finca por compra a uno de los
herederos de los titulares registrales. (JCC)
PDF (BOE-A-2014-12219 – 5 págs. – 164 KB)
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403. DEPÓSITO DE CUENTAS.
INFORME DE AUDITOR CON OPINIÓN DENEGADA.
Resolución de 23 de octubre de 2014, de la Dirección General de los Registros y
del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación
extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles II de Zaragoza, por
la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al
ejercicio 2012.
Hechos:
Se trata de un depósito de cuentas al que se acompaña in informe de auditoría en
el que el auditor expresa que no
puede dar una opinión sobre las cuentas anuales del ejerció pues
no ha podido comprobar la valoración, a cierre del ejercicio, de una de
las «Inversiones Inmobiliarias», por ser dudosa la capacidad de la sociedad para
realizar sus activos, especialmente en lo que se refiere a inversiones
inmobiliarias, y liquidar sus pasivos, dado que las cuentas anuales han sido
preparadas asumiendo que la actividad social continuará, porque hay
imposibilidad de verificar el inventario físico de existencias al cierre
del ejercicio e imposibilidad de obtener información para determinar las
posibles pérdidas por deterioro que pudiera ser necesario registrar, porque
respecto del activo por impuestos diferidos no se consideran cumplidos los
requisitos exigidos para su reconocimiento, y finalmente porque no hay
información sobre los aplazamientos de pago efectuados a proveedores
conforme a la disposición adicional tercera
de la Ley 15/2010, de 5 de julio.
El registrador deniega el depósito debido a que la falta de
opinión del auditor dada la importancia de las salvedades hace que debe
entenderse como no emitido el informe (Resoluciones de la DGRN de 12/11/2013 y
08/01/2014, publicadas en el BOE de 16/12/2013 y 05/02/2014, respectivamente).
El interesado recurre alegando que los presentado es un verdadero
informe de auditoría
Doctrina:
La DG confirma el defecto dada la importancia y trascendencia de las salvedades
existentes en el informe.
Comentario: Confirmando su doctrina establecida en las
resoluciones citadas por el registrador en su acuerdo la DG vuelve
a considerar que es
competencia del registrador Mercantil y de la Dirección General de los Registros
y del Notariado en vía de recurso determinar el valor del dicho informe a los
efectos de practicar operaciones en el Registro Mercantil y en el caso
examinado, dada la importancia de las salvedades expresadas, no puede accederse
al depósito pues la “finalidad de la
norma es dar satisfacción al interés de socios y terceros o de un socio
minoritario en que se nombre «un auditor de cuentas para que efectúe la revisión
de las cuentas anuales de un determinado ejercicio”.
En definitiva que en todos estos casos de opinión denegada, de falta de
expresión de opinión por salvedades en el informe se debe examinar de forma
pormenorizada las naturaleza y alcance de esas salvedades a los efectos de
proceder o no al depósito de cuentas de la sociedad. Por tanto se trata de una
cuestión e hecho en la que es difícil dar reglas generales pues cada caso tendrá
unos perfiles distintos (JAGV)
PDF (BOE-A-2014-12220 – 5 págs. – 166 KB)
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404. CONVENIO REGULADOR
SIN LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES. ATRIBUCIÓN DEL USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR A LA
MADRE Y LA HIJA. Resolución de 24 de
octubre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el
recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de
Santo Domingo de la Calzada, por la que se suspende la inscripción de un
testimonio de sentencia de divorcio y adjudicación de uso de la vivienda
habitual.
De esta resolución y de la
R. 10 de Octubre de 2008 resulta que si bien
no es inscribible un derecho de uso de la
vivienda familiar atribuida al cónyuge titular de la propiedad, sí lo es
cuando, como en este caso, el cónyuge
adjudicatario por sentencia judicial del derecho de uso de la vivienda
familiar no es titular pleno y exclusivo,
con carácter privativo, de dicha vivienda, sino que su titularidad es compartida
en régimen de gananciales con su ex
cónyuge.
Aclara, además, como ya hicieron en su día otras resoluciones, que
este derecho de uso es de carácter no
patrimonial, sino familiar (R.
27 de Agosto de 2008),
lo cual impone consecuencias
especiales, como la disociación entre la titularidad del derecho y el interés
protegido por el mismo, pues una cosa es el
interés protegido por el derecho
atribuido (en este caso el interés familiar y la facilitación de la
convivencia entre los hijos y el cónyuge a quien se atribuye su custodia) y otra
la titularidad de tal derecho, la
cual es exclusivamente del cónyuge a cuyo favor se atribuye el mismo. En
consecuencia, no existe en puridad titularidad jurídica a favor de los hijos que
son beneficiarios pero no titulares del derecho. (JCC)
PDF (BOE-A-2014-12221 – 10 págs. – 204 KB)
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405. CERTIFICACIÓN
DE DOMINIO Y CARGAS ESTANDO EN CONCURSO LA DEUDORA E HIPOTECANTE.
Resolución de 24 de octubre de 2014, de la Dirección General de los Registros y
del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la
registradora de la propiedad de Valladolid n.º 5, por la que se deniega la
expedición de una certificación de dominio y cargas ordenada en procedimiento de
ejecución hipotecaria.
Supuesto: Se debate la
expedición de una certificación dentro de un proceso de ejecución hipotecaria,
estando la deudora e hipotecante en concurso, pero habiéndose aprobado el
convenio.
La registradora alega la incompetencia del Juzgado de Primera
Instancia ya que una vez declarado el concurso corresponde al Juzgado de lo
Mercantil.
El recurrente alega falta de legitimación de la registradora para
calificar cuestiones de competencia; y que aprobado el convenio cesan los
efectos del concurso y la competencia exclusiva del Juzgado de lo Mercantil.
Respecto a la primera cuestión la Dirección confirma la
legitimación de la Registradora para entrar en la competencia del Juzgado, ya
que como la reconociera el propio Centro (R.
de 8 de noviembre de 2013),
aunque la regla general en la LEC es el carácter dispositivo de las normas sobre
competencia territorial, se exceptúan los supuestos en la propia Ley atribuya
expresamente carácter imperativo siendo apreciable de oficio (arts.
54.1 y
58 LEC)
Y sin que quepa alteración por sumisión expresa o tácita, debe considerarse
susceptible también de calificación por parte del registrador, conforme al
art 100 RH.
Así lo entendió también el TS (STS 28 de junio de 2013) en un supuesto
semejante.
Respecto al fondo del asunto confirma el defecto: De la interpretación
conjunta de los arts.
56 y
57 LC
se deduce que tratándose de bienes no necesarios para la continuidad de la
actividad profesional o empresarial no están sujetos a limitación en cuanto al
inicio o continuación del proceso de ejecución, ya que el
art. 57
del que resulta la jurisdicción excluyente del juez del concurso se refiere
únicamente a los dispuesto en el art anterior, es decir sólo para los bienes
necesarios, en cuyo caso, como ya estableció la
R. de 17 de diciembre de 2012,
el inicio o reanudación de las acciones paralizadas por aprobación de convenio
se ha de someter a la jurisdicción del juez del concurso en tanto no conste la
conclusión de dicho concurso por alguna de las causas establecidas en el
art. 176,
donde no está prevista la aprobación del convenio sino por auto firme que
declare el cumplimiento del mismo (176.2). Por tanto será preciso que por el
juez de lo Mercantil que conozca del concurso, se manifieste si son bienes
necesarios o no para la continuidad de la actividad profesional o empresarial.
(MN)
PDF (BOE-A-2014-12222 – 10 págs. – 208 KB)
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406.
DEPÓSITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITOR CON OPINIÓN DENEGADA. Resolución
de 24 de octubre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del
Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida
por el registrador mercantil y de bienes muebles II de Zaragoza, por la que se
rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio
2013.
Idéntica a la resolución precedente señalada bajo el número 403 si bien en este caso las salvedades eran distintas versando sobre las
materias que expresamos a continuación que pueden servir de guía para casos
semejantes.
Las limitaciones eran las siguientes:
— imposibilidad de opinar sobre
la valoración de determinadas participaciones de otra sociedad, de las
participaciones en diversas uniones temporales de empresas y de determinados
créditos a corto plazo, por carecer de la información necesaria para ello.
— imposibilidad de opinar sobre la razonabilidad de determinadas
provisiones al carecer de información suficiente que justifique la estimación
realizada.
— equivocada registración contra resultados de determinada partida de
provisiones y a que la memoria carece de información sobre determinados
aplazamientos de pago a proveedores.
En el informe se ve claro que las limitaciones eran debidas a la falta
de información suministrada al auditor por parte de la sociedad, lo que en
principio justificaría el rechazo al depósito de cuentas. (JAGV)
PDF (BOE-A-2014-12223 – 5 págs. – 164 KB)
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407. VENTA DE FINCA DE UN
INCAPACITADO. INSCRIPCIÓN DE LA SENTENCIA DE INCAPACITACIÓN Y DEL NOMBRAMIENTO
DE TUTOR. AUTORIZACIÓN JUDICIAL.
Resolución de 28 de octubre de 2014, de la Dirección General de los Registros y
del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora
de la propiedad de Ourense n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa.
Hechos: Se otorga una
escritura de compraventa de un inmueble perteneciente a un incapaz con
intervención de su tutora y del propio incapaz, pero sin autorización judicial.
En la sentencia de incapacitación se menciona que el tutor tiene que intervenir
en los actos complejos para completar la capacidad del incapacitado, (al que,
por tanto, se le reconoce cierta capacidad), y excepcionalmente suplirla.
El registrador encuentra dos
defectos, confirmados por el registrador sustituto, el primero es que no consta
la inscripción de la sentencia de incapacitación y nombramiento de tutor en el
Registro Civil, y el segundo es que se necesita autorización judicial para la
venta.
El notario autorizante recurre
y alega que la inscripción de la sentencia no es constitutiva y cita en su apoyo
alguna Resolución previa de la DGRN. En cuanto al segundo defecto considera que
la sentencia, según su interpretación, excluye la necesidad de autorización
judicial pues la intervención del tutor lo es a efectos de completar la
capacidad del tutelado, que también comparece y presta su consentimiento en la
escritura.
La DGRN confirma la
calificación. En cuanto al primer defecto, después de una prolija y extensa
argumentación, concluye que la postura anterior de la propia DGRN en la
Resolución de
6 de noviembre de 2002
está hoy superada señalando que la inscripción de la sentencia de incapacitación
en el Registro Civil es imprescindible no sólo como prueba plena de dicha
incapacitación y nombramiento de tutor, sino también porque si no estuviera
inscrita no sería oponible a terceros como dispone el
artículo 218 del Código Civil
y artículo
222.3 de la LEC
y en tal caso podría generarse un
conflicto de oponibilidades entre el Registro Civil y el de la Propiedad
respecto de terceros.
En cuanto al segundo defecto, señala que estamos ante un caso claro de
tutela, no de curatela, y que la necesidad de autorización judicial recogida en
el artículo
271 CC
es imperativa, pues no es un complemento,
sino un elemento del propio acto de disposición. (AFS)
PDF (BOE-A-2014-12224 – 17 págs. – 279 KB)
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408. CONVOCATORIA DE
JUNTA GENERAL POR CORREO ELECTRÓNICO: NO ES ADMISIBLE SALVO QUE SE ADOPTEN
DETERMINADAS CAUTELAS.
Resolución de 28 de octubre de 2014, de la Dirección
General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la
negativa del registrador mercantil y de bienes muebles III de Madrid a inscribir
determinada cláusula de los estatutos de una sociedad.
Hechos:
El problema que plantea esta resolución es relativo a si es o no admisible
como sistema de convocatoria de junta el del “correo electrónico dirigido a la
dirección electrónica que conste igualmente en el Libro Registro de Socios, o
cualquier otro medio telemático que asegure la recepción de la comunicación”.
Para el registrador “el correo electrónico no es un medio que por sí
solo asegure la recepción de la convocatoria por los socios, como exige el
artículo 173.2 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital”. Como
consecuencia de ello practica la inscripción parcial de los estatutos
dejando el otro medio que contemplaban los estatutos que era la carta
certificada.
Recurre el interesado y alega el RDL 13/2010 sobre medidas agilizadoras y
simplificadoras en el proceso de constitución de sociedades, la flexibilización
de todo lo referido a la forma de la convocatoria de las juntas generales
admitiendo medios telemáticos “entre los que se encuentra el correo electrónico,
pues es directo, rápido, económico y eficaz, y a mayor abundamiento cumple los
requisitos exigidos del artículo 173.2 LSC.
Doctrina:
La DG confirma el acuerdo de calificación.
Se pregunta la DG si el correo electrónico “cumple o no las garantías de
información que sobre la convocatoria se pretende asegurar por la norma legal”.
El correo certificado con acuse de recibo cumple las exigencias legales y también la cumplen la establecida en el artículo 5
de los Estatutos-tipo aprobados por la Orden JUS/3185/2010, de 9 de diciembre,
al establecer que «…la convocatoria se comunicará a los socios a través de
procedimientos telemáticos, mediante el uso de firma electrónica…». En efecto,
según la Resolución de 23 de marzo de 2011, esta previsión de la citada Orden
«tiene como presupuesto la consideración de que, atendiendo a la finalidad de la
norma del artículo 173.1 de la Ley de Sociedades de Capital, debe admitirse, con
la necesaria flexibilidad, la utilización de procedimientos telemáticos,
mediante el uso de firma electrónica, en consonancia con la pretensión por parte
del legislador de impulsar el uso de tales instrumentos tecnológicos también por
los ciudadanos. Desde este punto de vista, es indudable que dicha comunicación
puede asegurar razonablemente la recepción del anuncio por el socio
considerando, además, que se trata de un instrumento de comunicación personal e
individual al socio que implica un comportamiento activo consistente en poner en
conocimiento de la sociedad una dirección electrónica en la que se efectuarán
las preceptivas convocatorias» (cfr., en el mismo sentido, la Resolución de 4 de
junio de 2011).
En cambio, sigue diciendo, “el sistema estatutario de convocatoria de la
junta que aquí se pretende establecer implicaría entender que el envío de un
correo electrónico, por sí solo, supone su recepción por el destinatario,
sin exigir prueba alguna de la efectiva recepción”. Este sistema no debe
aceptarse “sin perjuicio de que sea admisible una vez complementado con algún
procedimiento que permita el acuse de recibo del envío (como, por ejemplo,
serían la solicitud de confirmación de lectura, o determinados medios que
permitan obtener prueba de la remisión y recepción de la comunicación mediante
el uso de firma electrónica, etc.)”.
Comentario:
Los estatutos discutidos planteaban dos problemas: Uno, que establecían
formas alternativas de convocar la junta pues hablaban de correo
certificado o correo electrónico y otro el relativo a la falta de garantías
del correo electrónico como forma de convocar la junta. El registrador al
practicar la inscripción parcial suprimiendo el segundo sistema, suprime también
la alternancia en la forma de convocatoria por lo que el debate queda reducido a
si es admisible el correo electrónico, sin más, como forma de convocar la junta.
Ya hemos visto que la DG se muestra contraria a su admisibilidad.
Y creemos que está en lo cierto pues el e-mail, sin más especificaciones, no
cumple con las exigencias necesarias para convertirse en un modo seguro y
cierto de convocar la junta.
Sin embargo no está tan acertada la DG en sus consideraciones sobre las
exigencias que harían admisible dicho sistema. Al menos en su globalidad. Es
indudable y así lo apunta la DG que lo primero que deben hacer unos estatutos
para establecer como forma de convocar la junta la del correo electrónico es la
de imponer a los socios, sea por la vía de las prestaciones accesorias gratuitas
o por la vía de las obligaciones sociales, la obligación de comunicar una
dirección de correo electrónico a la sociedad. Sin esta obligación, claramente
establecida, no podrá establecerse en estatutos el correo electrónico como forma
de convocatoria. Pero ¿es suficiente con ello? En principio parece que sí
pues si el socio da una dirección de correo electrónico a la sociedad está
admitiendo que las comunicaciones de esta le lleguen por dicha vía. Sería un
supuesto de aplicación del artículo 11 quáter de la LSC cuando admite que
“las comunicaciones entre la sociedad y los socios, incluida la remisión de
documentos, solicitudes e información, podrán realizarse por medios
electrónicos siempre que dichas comunicaciones hubieran sido aceptadas por
el socio. La sociedad habilitará, a través de la propia web corporativa, el
correspondiente dispositivo de contacto con la sociedad que permita acreditar la
fecha indubitada de la recepción así como el contenido de los mensajes
electrónicos intercambiados entre socios y sociedad”. Creemos que este artículo,
con las convenientes adaptaciones, puede ser la vía por la que se articulen las
comunicaciones de la sociedad con los socios para cualquier finalidad y no sólo
para las citadas expresamente en el artículo de referencia.
En cambio el correo electrónico con firma reconocida no parece que
cumpla con estas exigencias. Efectivamente el certificar un correo con firma
electrónica le da unas características de fiabilidad especiales- sellado de
tiempo, no repudio, integridad-, pero no van a garantizar que el correo sea
leído por el socio ni tampoco que llegue a su destinatario. En definitiva parece
que lo esencial en esta materia es la comunicación de la dirección de correo
electrónico a la que el socio desea le sean hechas las comunicaciones de la
sociedad y la admisión por el mismo de este sistema en los términos del artículo
11 quáter de la LSC, lo que no es fácil pues el sistema establecido debe poder
acreditar la fecha de la recepción y el contenido del mensaje.
A la vista de ello no parece tan descabellado el sistema establecido en
los estatutos debatidos pues la dirección de e-mail a la que debían dirigirse la
convocatoria de la junta era la que constara en el libros registro de socios
y si constaba en dicho libro era porque el socios se la había proporcionado a la
sociedad y si se la había proporcionado era porque admitía las comunicaciones
que la sociedad le hiciera por este medio. El correo electrónico carece de
garantías, pero debemos reconocer que en la actualidad y como alegaba el
recurrente es un medio directo, rápido, económico y eficaz. La DG apunta a que
la petición de confirmación de lectura podría ser un medio fácil para
hacer posible este medio de convocatoria, pero si el destinatario no acepta esa
confirmación de lectura haría depender de la voluntad del socio el que surtiera
o no efecto la convocatoria salvo que se estableciera en estatutos que pedida y
no hecha la confirmación de haber leído el correo remitido, produciría los
efectos de la convocatoria siempre que no hubiera sido devuelto por el sistema.
Debemos concluir ponderando las dificultades que tienen todas estas cuestiones
pues es muy difícil coordinar
la seguridad, con la facilidad, economía y comodidad.
Por lo demás la DG reitera que el envío por correo certificado con aviso
de recibo cumple las exigencias legales de convocar la junta(cfr., por todas, la
Resolución de 16 de abril de 2005), aclarando además que según la doctrina del
Tribunal Supremo, acreditada la remisión y recepción de la comunicación
postal, incumbiría al socio la prueba de la falta de convocatoria (Sentencia
de 3 de abril de 2011), por lo que no cabe exigencia adicional sobre la
acreditación fehaciente del contenido de ésta.(JAGV)
PDF (BOE-A-2014-12225 – 4 págs. – 159 KB)
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409. EXCESO DE CABIDA
SUPERIOR A LA VIGÉSIMA PARTE DE LA CABIDA INSCRITA. TRACTO SUCESIVO. MOTIVACIÓN
DE LA CALIFICACIÓN. Resolución de 28
de octubre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en
el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el
registrador de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.º 1, por la que se
suspende la inscripción de modificación de superficie de determinadas fincas y
se deniega la inscripción respecto de una cuarta parte indivisa de otra.
Cuestión procedimental.
Reitera que la calificación registral desfavorable ha de contener una
motivación suficiente, pero que es admisible una fundamentación
escueta si expresa suficientemente la
razón que justifica dicha negativa de modo que el interesado haya podido alegar
cuanto le ha convenido para su defensa, como lo acredita en este caso el mismo
contenido del escrito de interposición.
En cuanto al
fondo del recurso, la resolución en
primer lugar realiza una simple aplicación del
principio de tracto sucesivo:
Figurando inscrita una cuarta parte indivisa de una finca a nombre de persona
distinta del causante, no procede la inscripción de la adjudicación hereditaria
de dicha porción, debiendo por tanto reanudarse el tracto interrumpido. No se
deduce de la documentación aportada que se haya producido ningún error registral
y en cualquier caso el recurso no tiene por finalidad ni es el instrumento
adecuado para la rectificación del Registro.
Y respecto del
exceso de cabida, en el caso,
superior a la vigésima parte, pero inferior a la quinta parte de la cabida
inscrita, la certificación catastral aportada no es suficiente para poder
inscribirlo si existen dudas, como ocurre en este caso,
sobre la correspondencia entre la parcela registral y la catastral. (JCC)
PDF (BOE-A-2014-12226 – 5 págs. – 163 KB)
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410. PROPIEDAD
HORIZONTAL. ESTATUTOS. ACUERDOS POR
CONSENTIMIENTOS TÁCITOS. Resolución de
28 de octubre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado,
en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el
registrador de la propiedad de Villena, por la que se suspende la inscripción de
una escritura de elevación a público de acuerdos de la junta de propietarios del
edificio, relativos a la aprobación de estatutos.
Hechos: en los Estatutos de
una Comunidad de Propietarios de un edificio consta la siguiente cláusula: “se
respetarán los acuerdos tácitos, o sea que están implícitos en los hechos”, que
se presenta a inscripción.
El registrador deniega la
inscripción de dicha cláusula por su indeterminación y por ser contraria a la
Ley de Propiedad Horizontal.
El recurrente, Secretario de
la Comunidad de Propietarios, alega que el consentimiento puede ser tácito según
sentencias del TS que cita.
La DGRN desestima el recurso.
Recuerda que el Presidente es el representante legal de la Comunidad de
Propietarios, aunque en el presente caso salva la actuación del Secretario por
entender que el recurso es asumido por el Presidente, al llevar su visto bueno.
En cuanto al fondo del asunto declara que una cosa es que ante
determinados hechos pueda considerarse a posteriori que ha habido aquiescencia o
consentimiento tácito por los propietarios, para lo que habrá que estar al caso
concreto según el TS, y otra cosa diferente es que puedan adoptarse acuerdos por
la Comunidad de Propietarios de forma tácita, lo cual resulta contrario a la
forma de adoptar acuerdos regulada en la LPH. (AFS)
PDF (BOE-A-2014-12227 – 3 págs. – 150 KB)
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411. EXCESO DE CABIDA EN
EXPEDIENTE DE DOMINIO. DUDAS DE IDENTIDAD.
CERTIFICACIÓN CATASTRAL. Resolución
de 29 de octubre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del
Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida
por el registrador de la propiedad de Alcalá la Real, por la que se suspende la
inscripción de un exceso de cabida declarado en expediente de dominio.
Reitera que las dudas de identidad apreciadas por registrador sólo pueden impedir la
inmatriculación o la inscripción del exceso cuando se documenta en
escritura pública o por certificación
administrativa, pero no, en vía de
principios, en los supuestos de expediente de dominio pues, en este último
caso se trata de un juicio que
corresponde exclusivamente al juez, por ser éste quien dentro del
procedimiento goza de los mayores elementos probatorios para efectuarlo, y de
los resortes para hacerlo con las mayores garantías. (p.ej.
R. 10 de mayo de 2002,
R. 7 de Julio de 2006,
R. 4 de mayo de 2011,
R. 25 de noviembre de 2013
(ésta última, entre otras contempla, sin embargo, excepciones)
Reitera también lo señalado por la
R. 22 de Enero de 2009:
En los expedientes de dominio para la inscripción de excesos de cabida que
superen la quinta parte, es preciso
aportar la certificación catastral
descriptiva y gráfica.
PDF (BOE-A-2014-12228 – 5 págs. – 164 KB)
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412. INMATRICULACIÓN DE
TERRENO EXISTIENDO UNA CONSTRUCCIÓN SEGÚN CERTIFICACIÓN CATASTRAL. DEBE EXISTIR
TOTAL COINCIDENCIA. Resolución de 29
de octubre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en
el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la
registradora de la propiedad interina de Ribadavia, por la que se suspende la
inmatriculación de una finca.
Hechos: Se pretende la
inmatriculación de una finca en la que hay una construcción que no se menciona
en el título, aunque hay una escritura de declaración de obra nueva posterior.
La escritura es coincidente con el certificado catastral, pero no refleja la
existencia de una edificación recogida en dicho certificado.
La registradora suspende1
resolución pen la inmatriculación pues considera que la finca a inmatricular
tiene que recoger la construcción existente según el certificado catastral y
ello aunque se declare la obra nueva en una escritura que también se presenta,
pues hay discrepancias en los metros construidos. Cita en su apoyo una
resolución de
11 de Julio de 2013.
El notario autorizante recurre
y alega que no tiene que haber tal coincidencia en cuanto al vuelo, en cuanto al
contenido de la finca a inmatricular, pues una es la normativa para inscribir el
suelo y otra para inscribir las construcciones.
La DGRN confirma la nota
declarando que la plena coincidencia que exige la normativa se extiende también
a las construcciones y ello porque el concepto de finca ha dejado de ser
exclusivamente perimetral. Aprecia también que hay discrepancias entre los
metros construidos que figuran en la escritura posterior de declaración de obra
nueva y lo que aparece en el Catastro por lo que tampoco considera cumplido
dicho requisito con la aportación de dicha escritura.
Comentario.- Me parece
injustificada la postura de la DGRN en primer lugar porque el concepto de finca,
a los efectos de inmatricular al menos, continúa siendo perimetral (coincidencia
de situación y superficie y linderos, al menos los fijos) y en segundo lugar
porque en la inscripción de las construcciones no se exige tal coincidencia el
título con el Catastro (normalmente desfasado), si se justifica con otros medios
que no sea el certificado catastral.
La propia DGRN en otras resoluciones tiene una postura contraria a la
mantenida en la presente, por ejemplo en la reciente resolución de
4 de Agosto de 2014
(nº 312 del Informe de Octubre)
y otras anteriores que en dicha resolución se citan, pues en definitiva de lo
que se trata a la hora de inmatricular es de ubicar geográficamente la finca con
precisión, de identificarla, no la coincidencia de lo en ella contenido. (AFS)
PDF (BOE-A-2014-12229 – 5 págs. – 165 KB)
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413. LIQUIDACIÓN DE RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DE SEPARACIÓN DE
BIENES. Resolución de 30 de octubre de 2014, de la Dirección General de los
Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la
registradora de la propiedad de Pamplona n.º 3 a inscribir la adjudicación de
un inmueble mediante testimonio de decreto dictado por la secretaria judicial
del Juzgado de Primera Instancia n.º 8 de Pamplona, en procedimiento de
liquidación de régimen económico matrimonial de separación de bienes.
Supuesto:
Tras decretarse un divorcio, se dicta decreto por el que se aprobó la propuesta
de liquidación de régimen económico matrimonial de separación de bienes y se
adjudica al esposo un local comercial comprado por mitad pro indiviso durante su
matrimonio.
El registrador señala como defecto que el procedimiento adecuado
para la disolución del régimen de separación de bienes no parece ser el de
liquidación de régimen económico matrimonial sino el de la acción de división
ordinaria. “En definitiva se trata aquí, no de una liquidación de régimen
matrimonial sino de una extinción pura de un condominio ordinario sobre una
finca en que una de las partes se atribuye la totalidad de la misma sin las
garantías que supondría para la otra comunera la utilización del procedimiento
establecido en la legislación civil y procesal para la misma.”
La DGRN confirma la calificación registral, al señalar que “no
existiendo en el presente caso patrimonio común familiar que liquidar, sino un
local comercial, de carácter común de los litigantes, adquiridos bajo el régimen
económico matrimonial de absoluta separación de bienes, cuyo régimen es el
general de la copropiedad ordinaria, el cauce procesal adecuado para dividir los
inmuebles propiedad de los litigantes en pro indiviso, es el procedimiento
ordinario que por la cuantía corresponda, no siendo de aplicación el
artículo 806 y siguientes de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, y siendo el órgano competente para conocer del procedimiento ordinario
de división de cosa común el Juzgado de Primera Instancia al que por turno
corresponda y no el de Primera Instancia con atribución del conocimiento de
procesos matrimoniales –familia– ante el que se ha seguido el proceso de
divorcio.
Por tanto, ni el procedimiento seguido es el adecuado, ni el secretario
judicial que ha aprobado la liquidación del régimen económico matrimonial es
competente para ello, siendo no ya facultad sino obligación del registrador
calificar tales extremos.” (JDR)
PDF (BOE-A-2014-12230 – 11 págs. – 212 KB)
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abierto el 6 de NOVIEMBRE de 2014
