El código identificador del modelo, la clave para poderle hacer una ITV a la hipoteca
Comentario y resumen de la resolución DGSJyFP de 5 junio 2020
Carlos Ballugera Gómez
En una escritura de hipoteca las partes dicen que han depositado, antes de contratar, el modelo de hipoteca en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, indican el código identificador del modelo y la publicidad del mismo en la web del Banco de Santander.
La patología documental consistente en la falta de depósito previo de los modelos de hipoteca en el RCGC tiene en España una escasísima incidencia. Se puede afirmar que el 99,9% de las escrituras de hipoteca hacen constar el número identificador de depósito que justifica la realización de depósito previo de las condiciones generales y permite comprobarlo de manera fácil y oficial.
Ante esta baja incidencia me llama la atención el número de resoluciones que van saliendo sobre la materia (24 hasta ahora). La obstinación de algunas notarias y notarios, respaldada formalmente, por el Centro Directivo, para desvirtuar el extraordinario papel del Registro de Condiciones Generales de la Contratación en la transparencia del mercado hipotecario, cosecha con cada resolución un fracaso.
La DGSJyFP confirma la suspensión de la hipoteca por no constar expresamente que el notario ha comprobado que el profesional ha cumplido su obligación legal de información previa al contrato de hacer el depósito previo de las condiciones generales de la hipoteca en el Registro.
Sin embargo, puesto en la escritura el número identificador de depósito no sé qué más debe hacer constar el notario para expresar la consumada existencia del depósito de las condiciones generales que se han usado de base para la redacción de la hipoteca y el consecuente cumplimiento por el banco de su obligación legal de transparencia.
El formalismo de esta calificación, nos llama la atención. La DGSJyFP mantiene nominalmente la doctrina según la que si las partes no manifiestan el número identificador de depósito el notario no tiene por qué hacerlo constar en la escritura, renunciando así al pequeño margen de intervención en la redacción de la escritura que brinda la ley al notario frente al imparable poder de la imposición del contenido contractual por el banco.
Sin embargo, la DGSJyFP enseguida nos deja ver que esa doctrina no significa nada, que el notario debe hacer constar expresamente que ha comprobado la existencia del depósito pese a que la escritura contiene el número identificador de depósito y la indicación genérica de la web del Banco de Santander donde se encuentra publicado el formulario que sirve de base a la hipoteca calificada.
La mera constancia de la web del banco es insuficiente para cumplir con la obligación de transparencia del previo depósito, no porque esa comunicación carezca de valor, sino porque la indicación de la web del Banco de Santander no vale para localizar el formulario, a menos que uno sea un Montalbano o mejor, tratándose de informática, a menos que uno sea un Catarella.
En cuanto a la constancia en la escritura del número identificador de depósito ¿qué más cabe pedirle al notario que ponga para saber y comprobar que el formulario se ha depositado en el RCGC?
La mera indicación de ese código permitirá, al cliente o a su asesor bregado en formularios, cotejar la escritura con el modelo de la misma por si hubiera cláusulas de la hipoteca que se apartasen en perjuicio de la persona adherente del contenido depositado. Con la posibilidad de ese cotejo, como poder de la persona consumidora, se materializa el fin de norma consagrada en el art. 7 LRCCI.
La razón es simple. Pese a la prédica de la DGSJyFP, situada en esta resolución en postulados civiles y mercantiles anteriores, por lo menos, a la ley 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuarios; la divergencia en perjuicio de la persona consumidora y adherente entre la información precontractual resultado del cumplimiento por el profesional de sus obligaciones de información previa al contrato y el contenido contractual, determina la nulidad de pleno derecho de las cláusulas y condiciones generales deficitarias de información.
Resumen de la resolución DGSJyFP de 5 junio 2020
- PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC
Resolución de 5 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Badajoz n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. (CB)
Resumen: Afirmando los otorgantes el depósito de las condiciones generales en el RCGC, con número identificador de depósito, pero no constando la comprobación del hecho por el Notario, la DGSJyFP confirma la suspensión de la hipoteca.
Hechos: 1. Hipoteca de financiación por personas físicas de adquisición vivienda habitual […] En tal escritura se expresa que el préstamo «se regirá por las condiciones que se transcriben a continuación, que se encuentran depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación de Cantabria, bajo el número de identificación (…) [¿se omite?], y que el cliente puede consultar también en la página web del Banco: www.bancosantander.es [vínculo genérico]».
Registrador: Según la calificación impugnada, el registrador suspende la inscripción […] porque no consta que el notario autorizante de la escritura haya comprobado que las condiciones generales han sido depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación […]
Recurrente: El notario recurrente alega […] el deber reciproco de notario y registrador de comprobar el depósito previo, de modo que en caso de falta del depósito previo ambos funcionarios deberán comunicarlo al Ministerio de Justicia; y que, incluso, la falta del depósito previo no puede impedir la inscripción; que no faculta al registrador para exigir al notario que expresamente haga constar haber efectuado dicho control […]
Resolución: La DGSJyFP confirma la nota.
Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:
3 La cuestión sustantiva planteada ha sido ya resuelta por la Dirección General de los Registros y del Notariado […] con criterio que se ha mantenido por esta Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública […] y debe ahora reiterarse […] [ante] la necesidad, o no, de que en cualquier escritura pública de préstamo hipotecario, así como en su inscripción registral, se controle y haga constar que se ha producido el previo depósito de las condiciones generales de la contratación empleadas en la misma […]
[…]
[…] las entidades financieras con frecuencia [99,9% de casos] suelen indicar en sus modelos o minutas los números de identificación de las cláusulas depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación […]
[…] es requisito ineludible para la autorización de la escritura del préstamo hipotecario que el notario haya comprobado que se ha producido el previo depósito de las condiciones generales de la contratación empleadas en la misma […]
En el presente caso son los otorgantes quienes expresan que la entidad prestamista tiene depositadas las condiciones generales del contrato de préstamo en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación. Pero no consta en la escritura que el notario haya realizado la comprobación de tal extremo. Por ello, debe confirmarse […] la calificación recurrida.
