INFORME PARA OPOSITORES

A NOTARÍAS Y REGISTROS

OCTUBRE – 2020

José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

SUMARIO:

Ley 3/2020, de 18 de septiembre, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia.

APUNTES PARA TEMAS

Reducción de cabida de finca por causa de expropiación.
Calificación sustitutoria: requisitos.
Calificación registral. Actos administrativos.
Ejecución hipotecaria. (Por debajo del 70%).
Expedientes hipotecarios notariales (Caducidad de la anotación preventiva).
Inmatriculación ART. 205 LH. (Opciones ante dudas de coincidencia).

CUESTIONARIO PRÁCTICO.

Disminución de cabida por expropiación.
Calificación sustitutoria.

ENLACES

NORMATIVA:

Administración de Justicia: Medidas procesales y administrativas

La Ley 3/2020, de 18 de septiembre, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia. sustituye al RDLey 16/2020 de 28 de abril, que queda derogado; se amplían algunos plazos y pone en marcha del Tablón Edictal Judicial Único. Medidas concursales y societarias. Actuación a distancia en Colegios Profesionales. Anuncia proyecto de Ley para facilitar la prestación de los servicios notariales y registrales sin necesidad de presencia física.

Disposición final cuarta. Modificación de la Ley 18/2011, de 5 de julio, reguladora del uso de las tecnologías de la información y la comunicación en la Administración de Justicia.

«Artículo 35. Comunicación edictal electrónica.

La publicación de resoluciones y comunicaciones que por disposición legal deban fijarse en tablón de anuncios, así como la publicación de los actos de comunicación procesal que deban ser objeto de inserción en el «Boletín Oficial del Estado», en el de la Comunidad Autónoma o en el de la provincia respectiva, serán sustituidas en todos los órdenes jurisdiccionales por su publicación en el Tablón Edictal Judicial único previsto en el artículo 236 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial.

El Tablón Edictal Judicial Único será publicado electrónicamente por la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, en la forma en que se disponga reglamentariamente. A tal efecto, la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado pondrá a disposición de los juzgados y tribunales un sistema automatizado de remisión y gestión telemática que garantizará la celeridad en la publicación de los edictos, su correcta y fiel inserción, así como la identificación del órgano remitente.»

Disposición final decimoprimera. Intervención telemática de notarios y registradores.

El Gobierno remitirá a las Cortes Generales en el plazo más breve posible, no superior a nueve meses, un proyecto de ley, oídos el Consejo General del Notariado y el Colegio de Registradores de España, para habilitar la intervención telemática notarial y registral con el objetivo de facilitar la prestación de los servicios notariales y registrales sin necesidad de presencia física.

Ver resumen completo.

APUNTES PARA TEMAS.

1 REDUCCIÓN DE CABIDA DE FINCA POR CAUSA DE EXPROPIACIÓN.

HIPOTECARIO: Notarías: T.17 y 28. Registros: T.20 y 31.

Es posible rectificar la cabida de una finca inscrita disminuida por una expropiación sin tener que inscribir previamente el resultado de dicha expropiación, siempre que se aporte una representación gráfica del resto de finca. Lo que no cabe es hacer «desaparecer» del folio real la superficie expropiada como si nunca hubiera existido.

El tratamiento que se debe dar al supuesto es el previsto para las segregaciones. Sin embargo, no cabe rectificar la superficie de la finca por los procedimientos previstos en los artículos 199 y 201 de la LH, disminuyendo la superficie de la finca como si nunca hubiera existido y omitiendo toda referencia a la expropiación.

Conforme a la R. de 24 de octubre de 2016 cabe concluir:

1 Para poder inscribir la expropiación parcial de una finca debe individualizarse la porción de terreno expropiada. (R. de octubre de 2012).

2 Para la descripción del resto de finca matriz tras la expropiación no se necesita la previa inscripción de la expropiación, como no es necesaria la inscripción de una segregación no inscrita para disminuir la superficie en la finca matriz que posteriormente se transmite (Resolución de 14 de enero de 2013)».

3 Conforme al art 47 RH, es posible inscribir la porción que es resto tras la expropiación siempre que se aporte una representación gráfica de esta porción.

Supuesto de hecho: Una finca consta inscrita con 1.735 m2. Se solicita con arreglo al 199 su georreferenciación y coordinación gráfica coincidente con 3 catastrales quedando reducida la superficie a sólo 1.312 metros cuadrados «por expropiación de la carretera. Se segrega una porción de 136 metros cuadrados, sobre la que se declara la existencia de una determinada edificación, y se vende la finca segregada. Tal supuesto no puede ser tratado como una mera rectificación de finca.

Resolución de 2 de enero de 2020. (Informe septiembre 2020. R. 384).

PDF (BOE-A-2020-11090 – 15 págs. – 295 KB) Otros formatos

2 CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA: REQUISITOS.

HIPOTECARIO: Notarías: T.20. Registros: T.23.

El solicitante de la calificación sustitutoria debe aportar al segundo registrador la documentación presentada inicialmente junto con la primera calificación emitida (Ar. 19 bis LH).

Conforme al artículo 19 bis, párrafo cuarto, regla primera, de la Ley Hipotecaria y el artículo 6.1 del Real Decreto 1039/2003, de 1 de agosto, por el que se regula el derecho de los interesados para instar la intervención de registrador sustituto “constituye un requisito indispensable para emitir la calificación sustitutoria solicitada, que el registrador sustituto reciba la documentación previamente calificada por el registrador sustituido”.

Por tanto:

1 La mera solicitud de una calificación sustitutoria no determina que se inicie un procedimiento que deba ser impulsado de oficio, sino que es el interesado quien debe aportar al registrador sustituto la documentación precisa para la calificación.

2 No corresponde al registrador sustituto requerir de oficio la documentación ni al primer registrador remitirla.

3 Dicha presentación no puede entenderse cumplida por el hecho de haberse presentado inicialmente en el Registro que emitió la primera calificación.

Argumenta la Resolución que el procedimiento registral tiene una naturaleza jurídica especial sin que se pueda “aplicar supletoriamente y de una forma mecánica la legislación administrativa al procedimiento registral” contraviniendo además “la letra de los artículos que regulan el procedimiento de calificación sustitutoria”.

Resolución de 7 de enero de 2020. (Informe septiembre 2020. R. 391).

PDF (BOE-A-2020-11097 – 7 págs. – 248 KB) Otros formatos

3 CALIFICACIÓN REGISTRAL. ACTOS ADMINISTRATIVOS.

HIPOTECARIO: Notarías: T.19. Registros: T.22.

No impide la calificación registral de los actos administrativos el que sean ejecutivos y estén investido de las presunciones de validez y eficacia, pues la calificación se limita a los efectos de extender, suspender o denegar el asiento solicitado.

Es posible denegar o suspender la práctica de un asiento derivado de un acto administrativo sin que suponga un juicio sobre su validez, pues la calificación registral “se entenderá limitada a los efectos de extender, suspender o denegar la inscripción, anotación, nota marginal o cancelación solicitada, y no impedirá el procedimiento que pueda seguirse ante los Tribunales sobre la validez o nulidad del título o sobre la competencia del juez o Tribunal, ni prejuzgará los resultados del mismo procedimiento” (Art. 101 Reglamento Hipotecario).

Resolución de 27 de agosto de 2020 (Informe septiembre 2020. R. 408).

PDF (BOE-A-2020-11326 – 11 págs. – 273 KB) Otros formatos

4 EJECUCIÓN HIPOTECARIA. (POR DEBAJO DEL 70%).

HIPOTECARIO: Notarías: T.50. Registros: T.55.

En caso de subasta de la vivienda habitual sin postor y por una deuda inferior al 70% del valor de tasación pero superior el 60%, el acreedor solo puede adjudicarse la vivienda por el 60% pero dando carta de pago por el total de la deuda.

Reitera la Resolución la necesidad de interpretar el artículo art 671 LEC adaptando su literalidad al resultado de una interpretación teleológica, finalista y sociológica (Art 3 CC), para que no se dé la paradoja de que el deudor que debe menos resulte de peor trato y más perjudicado que el que debe más, por lo que en estos casos, debiendo menos del 70% del valor de tasación, el acreedor solo puede adjudicarse la vivienda por el 60% dando plena carta de pago; y si no desea esa suerte de “dación en pago”, el acreedor dispone de otros remedios procesales para reclamar su deuda.

Según este artículo, celebrada la subasta sin que haya postor procede distinguir: (i) “… Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50% del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos…”. (ii) “… Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70% del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60% … ».

Supuesto de hecho: En procedimiento judicial de ejecución hipotecaria sobre una VIVIENDA, el importe de lo debido es inferior al 70% del valor de tasación, pero supera el 60%. La subasta queda desierta, y se adjudica la vivienda a la acreedora ejecutante por el 60% del valor de tasación, pero sin dar carta de pago por toda la cantidad debida, por lo que el deudor sigue debiendo la diferencia. Conforme a la interpretación que del precepto hace la Dirección General no es posible y la adjudicación ha de ser por el total de la deuda, que de este modo queda saldada.

Esta doctrina ha siso reiterada en numerosas resoluciones: RR. de 12 mayo 2016 y 20 julio 2020, de 20 Septiembre 2017 y de 16 febrero 2018 (y reiterada en las RR de 16 de febrero, 23 de marzo, 20 abril, 26 de octubre, 15 noviembre 2018, de 22 febrero, de 22 y 28 marzo, de 13 junio 2019, 8 noviembre 2019 y de 8 enero, 12 marzo y 20 julio) y 10 agosto 2020).

Resolución de 10 de agosto de 2020. (Informe septiembre 2020. R. 401).

PDF (BOE-A-2020-11319 – 10 págs. – 271 KB) Otros formatos

5 EXPEDIENTES HIPOTECARIOS NOTARIALES (Caducidad de la anotación preventiva).

HIPOTECARIO: Notarías: T.26 y 28. Registros: T.29 y 31.

La caducidad de la anotación preventiva producida durante la tramitación del expediente notarial no impide que este siga adelante hasta su conclusión. Sin embargo, si se pretende la práctica de una nueva anotación preventiva es necesario que se solicite una nueva certificación registral.

El Art 203 (3ª y 4ª) LH no contempla que se pueda tomar anotación preventiva sin que se expida la correspondiente certificación, por lo que ambas actuaciones están interrelacionadas

Supuesto de hecho: En un expediente notarial de rectificación de cabida se solicita la práctica de una nueva anotación por haber caducado la primera. La Registradora se opone porque, caducada la anotación practicada inicialmente, es preciso solicitar nueva expedición Certificación de dominio y cargas actualizada para practicar otra anotación, pues registralmente se inicia un nuevo procedimiento. La notaria recurre alegando que el procedimiento sigue porque puede tramitarse el mismo incluso sin anotación preventiva (que es voluntaria). La Resolución desestima el recurso.

Resolución de 10 de agosto de 2020. (Informe septiembre 2020. R. 400).

PDF (BOE-A-2020-11318 – 6 págs. – 244 KB) Otros formatos

6 INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. (Recursos posibles ante dudas de coincidencia con otra inscrita).

HIPOTECARIO: Notarías: T.27. Registros: T.30.

Para considerar fundadas las dudas por coincidencia entre la finca que se pretende inmatricular y otra inscrita basta que la coincidencia sea parcial.

Para resolver dichas dudas cabe:

1.- Presentar recurso contra la calificación ante la Dirección General o demanda de juicio verbal ante un juzgado de primera instancia de la capital de la provincia, conforme a lo dispuesto en el artículo 324 LH.

2.- Tramitar un expediente de dominio notarial para inmatriculación, regulado en el artículo 203 LH.

3.- Interponer una demanda judicial en un procedimiento declarativo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 204 LH , y obtener sentencia en la que expresamente se ordene la inmatriculación. Recuerda que tienen que haber sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203 LH, deberían haber intervenido en dicho expediente y que, conforme al artículo 198 LH, puede presentarse incluso aunque se haya desestimado el recurso o demanda mencionada en el punto 1.

Resolución de 10 de agosto de 2020. (Informe septiembre 2020. R. 403)

PDF (BOE-A-2020-11321 – 11 págs. – 273 KB) Otros formatos

CUESTIONARIO PRÁCTICO.

1. Disminución de cabida por expropiación.

1ª ¿Puede reducirse la cabida de una finca inscrita cuando la disminución se debe a una expropiación no inscrita? SI.

2ª ¿Se necesita inscribir previamente el resultado de la expropiación? NO.

3ª ¿La reducción puede conseguirse por un procedimiento de rectificación de finca conforme a los artículos 199 o 201 LH)? NO.

El tratamiento que se le debe dar al supuesto es el previsto para las segregaciones,

2. Calificación sustitutoria.

4ª ¿Quién solicita la calificación sustitutoria debe aportar la documentación presentada que ya fue objeto de la primera calificación? SI.

5ª ¿Cabe argumentar que no es necesario reiterar tal presentación porque ya consta presentada inicialmente en el Registro que ha emitido la primera calificación? NO.

6ª ¿Cabe aplicar en tal situación el principio de colaboración entre administraciones puesto que la documentación y la calificación ya se encentran en otro Registro? NO.

7ª ¿Debe requerir el registrador sustituto la presentación de la documentación necesaria para emitir la calificación? NO.